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Au troisième trimestre 2017, l’«UBS Swiss Real Estate Bubble Index» a légèrement baissé, mais reste dans

la zone à risque, à 1,38 point d’indice. Le chiffre révisé du 2e trimestre s’élève à 1,41 point. Ce recul de l’indice de bulle immo-bilière s’explique par différents facteurs. Premièrement, les prix des logements en propriété ont légèrement baissé. Deuxième-ment, la croissance de l’endettement hypo-thécaire continue de ralentir. Enfin, la de-mande de logements destinés à la location a quelque peu diminué.La morosité conjoncturelle et la baisse des loyers empêchent toutefois une atténuation plus nette des déséquilibres sur le marché du logement en propriété. En effet, cela fait d’une part stagner le rapport entre prix à

l’achat et revenus des ménages. D’autre part, cela creuse l’écart entre prix d’achat et loyers.

L’engouement pour le «buy-to-let», un risque macroéconomique

L’acquisition d’un logement reste une forme d’investissement très populaire. La pro-portion de demandes de prêts pour l’achat de logements destinés à la location («buy-to-let») oscille depuis fin 2012 entre 18 et 20%, ce qui contribue à déséquilibrer le marché. Une crise économique ou une hausse marquée des intérêts devrait impac-ter disproportionnément le segment loge-ment locatif. En effet, les faibles rendements nets (2%-3%) constituent un piètre matelas de protection contre la hausse des taux d’in-

térêt, le risque de vacance ou la baisse des loyers. En cas de crise, les investisseurs peu diversifiés risquent fort de subir des pertes patrimoniales. En outre, lorsqu’un ménage se trouve dans une mauvaise passe finan-cière, il revend plus vite un bien loué que celui dans lequel il habite. Dans une phase de correction, cela fait augmenter l’offre dis-ponible et pèse donc sur les prix.

La demande d’immobilier résidentiel reste dynamique

Les prix des logements à l’achat ont baissé pour la première fois depuis le début du boom immobilier de l’an 2000. En compa-raison annuelle, les logements ont enregistré un recul des prix (corrigé de l’inflation) de

n L'UBS TRAQUE LES BULLES ÉVENTUELLES

Immobilier suisse: atténuation des déséquilibresL'UBS établit depuis quelques années un «indice de bulle immobilière» en Suisse (voir Gros Plan p. 21) et vient d'annoncer en ce mois de novembre qu'il a quelque peu reculé au 3e trimestre 2017. A 1,38 point, il reste cependant, selonm la grande banque, dans la zone «à risque». La légère baisse des prix et la moindre augmentation du volume des hypothèques par rapport au trimestre précédent atténuent les déséquilibres. La demande d'investissements pour des logements destinés à la location a toutefois très peu diminué et reste à un niveau qui n’est pas soutenable à long terme.

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1,4%. Le Département «UBS Chief Invest-ment Offi ce Wealth Management» de la banque table toutefois sur une fi n d’année en douceur, sans recul des prix supplémen-taire ce trimestre. Dans l’ensemble, on s’at-tend l’an prochain à une accélération de la conjoncture – et donc à l’augmentation des

salaires. En outre, les taux d’intérêt à long terme ne devraient guère augmenter d’ici fi n 2018. La demande de logements à l’achat – à usage propre comme à des fi ns d’investisse-ment – devrait donc rester soutenue. ■

François Berset

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Méthodologie Conformément à sa définition, l’indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l’un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L’«UBS Swiss Real Estate Bubble Index» se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d’achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l’inflation, rapport entre l’endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l’activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit dépo-sées pour des immeubles destinés à la lo-cation dans le total des demandes de cré-dit déposées par des clients privés d’UBS.

Sélection des régions à risquesLa carte des risques régionaux montre les régions où les risques économiques seraient les plus grands en cas de correc-tion au niveau national. L’analyse se fonde sur le nombre d’habitants, le niveau des prix et l’évolution du prix des logements en propriété. La sélection des régions à risques est directement liée au niveau de l’«UBS Swiss Real Estate Bubble Index». Les risques de vacance ou de liquidité ne sont pas pris en compte.

G R O S P L A N

Carte des régions à risques – 3e trimestre 2017Risques régionaux pour le marché de l’immobilier résidentiel suisse et régions ayant enregistré une correction des prix supérieure à 5% depuis 2014.