MISE EN EXPLOITATION

D’UN SITE

Didier LAHAYE MRICS

Novembre 2016

2ème Partie

2ème partie

Le commissionnement

Diagnostic

Annexe des baux: Charges, CPTA et Annexe Verte

Dialogue Bailleur/Preneur

Cas pratique

MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 2

Historique: Système développé en France pour la construction navale qui a été repris aux USA et revient sous le nom de commissioning. Commence à être utilisé dans l’immobilier.

Les objectifs:◦ Maitriser les budgets◦ Assurer la qualité de service demandée◦ Maitriser les consommations d’énergies◦ Améliorer le fonctionnement◦ Augmenter la sécurité des occupants◦ Maitriser la documentation

3MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

4MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Démarche orientée maintenance intervention dès la phase de conception

Le processus commissionnement s’intègre dans le schéma de développement de projet.

Le commissionnement permet une approche technique globale

5MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

6MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

7MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

8MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

9MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Ex

10MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Exemple d’actions: Mise en place d’une pompe à chaleur en relevé de chaudière existante (programme Perche): 1ère année installation pompe à chaleur avec régulation simple sur

machine et train de vapeur sur le CPCU

2ème année, mise en place de la GTC avec régulation directe des étages de la PAC et de la mise en route ou non du chauffage CPCU

Analyse des relevés température et mise en route du système, réglage des paramètres PID: Proportionnel, Intégral, Dérivé (DER d’EDF).

Bilan budgétaire: sur 100% d’économie réalisé au bout 2ème année, soit 25% du cout de chauffage, 70% proviennent de la mise en place et réglage de la régulation et pilotage GTC importance mesures et vérifications

11MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

ilustration

12MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Diagnostic technique global pour un bâtiment: peut être fait par un AMO ou BET

Diagnostic technique d’un équipement en particulier BET spécialisé

Il n’existe pas de démarche particulière, la RICS propose une méthode d’analyse d’un bâtiment dans le cadre d’une Due Diligence (vente acquisition d’immeuble)

13MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Due Dl

Après analyse des documents, il faut préparer la visite sur site suivant les critères suivants:

• Description générale du bâtiment et de son environnement

. Situation au niveau urbanisme

. Les accessibilités

• La structure du bâtiment

• Les éléments techniques intérieurs

• Les équipements extérieurs

• Les impacts et risques environnementaux

14MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

15MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

16MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

17MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Ce diagnostic général

donne déjà des

éléments d’analyse

technique qui seront

à faire corroborer par

des BET spécialisés

Les propriétaires de

bâtiment demandent

fréquemment ce

genre d’analyse

analyse rapide et

vision exhaustive du

bâtiment

Diagnostic correctif d’une surface entrepôt vente: Grande surface de vente sur entrepôt

Dégradation du carrelage au niveau du rayon eaux minérales après 6 ans d’exploitation

1ère analyse: sol qui s’effondre risque de basculement des racks risque sécurité des personnes

Cout travaux remise en état: 800 K€

2ème analyse: dégradation du réagréage sous le carrelage pour effort de poincement dû aux roues des transbordeurs: passage de 500 kg à 1 200 kg/roue

Reprise ponctuelle de la zone de roulement 200 K€

18MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Diagnostic d’un magasin: contrôle annuel de l’état d’entretien des équipements techniques Audit

Diagnostic à l’installation: Mise en place d’un nouveau système de détection marchandise dans un magasin ancien: Borne

Bornes de détection à l’entrée d’un tunnel sous rue ne fonctionne pas par intermittence

Recherche de perturbations électromagnétiques Experts venant de l’étranger envoyés pendant 3

semaines sans succès Situation critique remise en cause générale du

système Demande avis de l’exploitant électricien personnel du

magasin problème résolu en 2 jours

19MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Evolutions du code du commerce et du code de l’environnement afin de mieux maitriser les dépenses d’énergie et les problèmes de refacturation des charges

Loi du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l’Environnement dite Grenelle 2 et décret du 30 décembre 2011 dit « annexe verte des baux commerciaux »

La loi du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel » et le décret du 3 novembre 2014 relatif aux charges imputables aux locataires

20MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

A la différence du secteur de l’habitation, il n’existe pas de liste de charges qui sont refacturables au locataire.

Liste de charges élaborée par la RICS Liste

Modifications apportées par Décret loi Pinel:

Exemple de CPTA:

Liste de répartition des tâches: Liste

21MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Depuis le 14 juillet 2013, tous les baux commerciaux (bureaux, commerces..) doivent avoir une annexe verte pour les locaux loués > 2000 m².

22MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Décret

Souvent ces données n’existent pas à la signature du bail, données disponibles 1 an après exploitation mise à jour de l’annexe ?

Etablir un bilan et un programme d’action communs sur la performance énergétique

Fréquence non précisée mais maximum tous les 3 ans conseillé.

Difficultés de faire vivre cette annexe: Relations entre Bailleur et Preneurs selon qu’ils soient institutionnels (structure interne de gestion) ou indépendants (pas de gestionnaire).

23MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Exemple d’annexe environnementale:Annexe

Tout repose sur la qualité des échanges entre bailleur et preneur.

Les différentes lois et décrets qui viennent de sortir depuis 2 ans vont dans ce sens de pousser les propriétaires et les locataires à se rencontrer régulièrement

Mais se comprennent ’ils ?

24MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 25

26MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

PM

LocataireAM

Le propriétaire investisseur a une logique financière (mandataire l’AM):◦ J’investis de l’argent dans un bien

◦ J’utilise ou non l’effet de levier de l’emprunt

◦ Je touche de l’argent régulièrement (rémunération)

◦ Je revends avec une plus value (gain, liquidité).

L’investissement immobilier se gère comme un investissement mobilier (actions, obligations…)

Il doit à tout moment avoir une valeur liquidative de son bien expertises obligatoires

27MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Le gestionnaire de l’immeuble suit sa logique de maintien du niveau qualitatif du bâtiment:◦ J’organise les opérations de maintenance

◦ Je maintiens le niveau de service attendu

◦ J’investis pour des gros entretien ou réparation

Le PM gère l’immeuble sur la durée

Le locataire veut disposer pleinement des locaux tout en respectant les contraintes budgétaires

Fiabilité des équipements, confort des locaux qualité visuelle, olfactive et acoustique

Charges de fonctionnement contrôlées et optimisées contrôle des charges facturées par le bailleur

28MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Les discussions portent exclusivement sur le budget pour l’AM

Limites hautes du budget avec niveau de charge refacturable au locataire plafonné parfois dans les baux, son équilibre financier à travers le TRI qui détermine la valeur de l’actif

Limites basses du budget pour maintenir le taux de satisfaction du locataire, mises en conformité réglementaires et positionnement qualitatif de l’actif: labellisation centres commerciaux par exemple.

29MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Le locataire doit être le centre de préoccupation de l’AM et PM

La période actuelle difficile économiquement devrait pousser le locataire à échanger avec le bailleur sur les charges refacturées

Le PM doit se positionner sur des choix d’investissements qui permettent un gain à la vente ou à la location rapide (liquidité)

Le PM doit comprendre le calcul de valorisation immobilière et l’AM les investissements avec durée d’amortissement (gagnant-gagnant avec locataire)

30MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

Relations et enjeux

31MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

32MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

33MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 34

R

MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 35

R

MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 36

MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 37

R