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METHODE UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière Etablie par l'Union Nationale des Economistes de la Construction - Untec Edition juin 2013 Untec 8, Avenue Percier – 75008 PARIS Tél. : 01 45 63 30 41 – Fax : 01 42 56 14 52

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METHODE UNTEC

d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière

Etablie par l'Union Nationale des Economistes de la Construction - Untec

Edition juin 2013

Untec 8, Avenue Percier – 75008 PARIS

Tél. : 01 45 63 30 41 – Fax : 01 42 56 14 52

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PLAN DE L'OUVRAGE _________

INTRODUCTION PREAMBULE 1 - DE L'ESTIMATION IMMOBILIERE

1.1 - L'estimation, élément essentiel de prévision économique 1.2 - Informations nécessaires à l'estimation 1.3 - La notion d'estimation 1.4 - Méthodologie pour aborder l'estimation 1.5 - Fondements statistiques de l'estimation

2 - METHODOLOGIE D’ANALYSE PROPOSEE

2.1 - A la recherche d'une méthodologie adaptée 2.2 - Principes d'analyse 2.3 - La notion de "fonction" 2.4 - La notion de "prestation" 2.5 - La notion "d'ouvrages composés" 2.6 - La grille analytique du coût 2.7 - Une décomposition primaire essentielle 2.8 - Résumé de la décomposition primaire de la grille d'analyse 2.9 - La Méthode UNTEC : outil de communication et d’aide à la décision

3 - GRILLE ANALYTIQUE

3.1 - Fonctions de la grille analytique 3.2 - Grille analytique détaillée 3.3 - Schémas explicatifs de l'analyse 3.4 - Catégories de construction 3.5 - Définition des caractéristiques dimensionnelles

4 - CATEGORIES DE CONSTRUCTIONS

4.1 - Liste des catégories de constructions 5 - CHIFFRAGE DE L'ESTIMATION

5.1 – Résultats de l’analyse du coût 5.2 – Facilités d’analyse 5.3 – Regroupements de l’analyse 5.4 – Niveaux d’analyse 5.5 – Niveaux de contrôles 5.6 – Difficultés du chiffrage manuel

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6 - CONSTITUTION D'UNE BASE DE DONNEES

6.1 - Solutions par fonctions 6.2 - Partie fixe et partie variable du prix statistique 6.3 - Plages quantitatives faisant varier le prix statistique 6.4 - Sujétions d'exécution

7 - FICHIER DES PRIX STATISTIQUES 7.1 - Origine des coûts constatés 7.2 - Relativisation des coûts constatés 7.3 - Traitement statistique 7.4 - Versions du fichier des prix 7.5 - Difficultés rencontrées 7.6 – Prix hors fichier 7.7 – Fichier de prix pour travaux sur existants 8 - LOGICIELS INFORMATIQUES D'ESTIMATION 8.1 – Démarche statistique de l'estimation 8.2 - Objectifs des logiciels d'estimation 8.3 - Environnement économique d'une estimation 8.4 - Déroulement systématique de la saisie des données 8.5 - Saisie des données qualitatives 8.6 - Saisie des données quantitatives 8.7 - Quantités-clés 8.8 - Simulations 8.9 - Optimisation 8.10 - Recomposition par lots ou par corps d'état 8.11 - Edition des documents de sortie 8.12 - Comparaisons entre projets 8.13 - Logiciels d’estimation sans assistance de plans 8.14 – Vraisemblance de l’estimation 8.15 – Budget prévisionnel d’une opération immobilière 8.16 – Exemples de sorties informatiques 9 - CONTROLE DES ESTIMATIONS 10 - BIBLIOTHEQUE DE FICHES DE COUTS CONSTATES CONCLUSION

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INTRODUCTION L’économie de la construction est indissociable de l’économie générale sous divers aspects : production, distribution, consommation des richesses et des biens matériels. De même elle doit prendre en compte des exigences sociales telles que le confort de vie, la santé publique, les conditions de travail, l’émergence forte du concept qualité - sécurité - environnement. ♦ Elle s’applique à :

• l’analyse des besoins, • la connaissance et la recherche des moyens et de leur adéquation, • la mise en cohérence des besoins en fonction des moyens, • l’analyse des risques financiers, • la conception en fonction des besoins explicités et implicites, • la réalisation des ouvrages, • l’administration du patrimoine immobilier.

♦ Sa pratique basée sur la connaissance des techniques de la construction, de l’organisation du travail et des techniques d’élaboration des coûts , nécessite notamment les connaissances suivantes :

• économie générale et macro-économie, • techniques d’analyse, de statistiques et de prévision, • techniques financières et comptables, • le droit immobilier et le droit de la construction, • la fiscalité immobilière, • les assurances et réglementations, • organisation administrative et aménagement du territoire. Elle nécessite, en outre, une culture générale développée et des facultés de communication.

En liaison avec la maîtrise d’ouvrage, les partenaires de la maîtrise d’œuvre et du pôle sécuritaire, les partenaires institutionnels et financiers, l’économiste de la construction qualifié doit maîtriser des compétences élargies dans les domaines de l’ingénierie financière. Il doit être capable de remplir toutes les missions relevant de ces disciplines, ou d’assumer la responsabilité de l’exécution de certains éléments de ces missions exécutées par d’autres professionnels.

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Les professionnels de l'ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ont le souci permanent de mettre à jour leurs outils et leurs méthodes afin de tenir compte de l'évolution des techniques et de l'apport de leur expérimentation. C'est ce qui explique la parution périodique de nouvelles mises à jour de la METHODE d'ANALYSE ET D’ESTIMATION DES COUTS DE CONSTRUCTION IMMOBILIERE éditée par l'UNTEC et dont la première édition date de 1975. Une seconde édition parue en 1978 a complété l'ouvrage initial en améliorant les règles d'analyse et en précisant le contenu des fonctions. Cette parution a été actualisée en 1988, notamment au vu de la part croissante des travaux de réhabilitation. En 1993, il a paru nécessaire d'opérer une réédition tenant compte des nouvelles techniques de construction. L'UNTEC a profité de cette mise à jour pour présenter l'ouvrage sous une forme plus didactique et en améliorant les schémas explicatifs. Mais l'information circule aujourd'hui si rapidement et se mémorise si facilement, que son utilisation offre des possibilités d'applications totalement nouvelles aux Economistes de la Construction. Sans modifier les concepts qui ont contribué jusqu'à présent à sa grande fiabilité, la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC se devait d'intégrer en son sein toutes les possibilités scientifiques et techniques du traitement de cette information.

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PREAMBULE L’Economie a une place indispensable dans notre vie de tous les jours. Dans le domaine de la construction immobilière, la « fonction économique » intervient à tous les niveaux, qu’il s’agisse :

- de l’étude de faisabilité - de la programmation des besoins et des exigences - de la désignation de la maîtrise d’œuvre - de la conception - de la dévolution des travaux - de leur coordination - de leur exécution et de leur contrôle - de leur gestion - de la maintenance du bâti - de son exploitation.

Son objectif essentiel est d’assurer la meilleure qualité de l’ouvrage dans le cadre de son utilisation et d’obtenir, dans un budget déterminé, la meilleure conjugaison de l’esthétique et des techniques, sans négliger la notion de coût global. Son rôle capital aux côtés des fonctions architecturale et technique est d’ailleurs confirmé par les dispositions de la loi MOP et de ses décrets d’application.

L’ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION se définit comme étant l’ensemble des actions tendant à la réalisation de ces objectifs.

Dans la « fonction économique », la prévision des coûts et le contrôle permanent de leur respect tiennent un rôle déterminant dans l’économie de la construction. Le déroulement du processus d’étude de tout projet de construction immobilière exposé ci-dessous en démontre toute l’importance.

Missions d’assistance économique à la Maîtrise d’Ouvrage C’est souvent dès le stade préliminaire où s’exprime l’intention de construire, alors même qu’aucun site n’a encore été choisi, et qu’en conséquence aucune étude n’a pu être réalisée, que l’estimation prévisionnelle du coût de la construction envisagée est déjà nécessaire. En effet, les premiers problèmes qui se posent aux constructeurs sont des problèmes d’investissements immobiliers où la fixation des dépenses de construction conditionne la poursuite ou l’abandon de l’étude du projet. Dès ce stade, le Maître d’Ouvrage a intérêt à se faire assister d’un Economiste ,professionnel compétent et qualifié chargé, depuis le pré-programme puis le programme des travaux envisagés, d’établir l’enveloppe financière que le Maître de l’ouvrage décidera d’ affecter aux travaux. L’économiste vérifiera obligatoirement l’adéquation entre programme et enveloppe financière. Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade préliminaire d’étude de faisabilité juqu’au programme. Si l’organisation d’un concours d’ingénierie et d’architecture est nécessaire, le Maître de l’Ouvrage a intérêt à se faire assister d’un Economiste dont la mission sera de vérifier la compatibilité du coût des projets proposés par chacune des équipes de conception en présence par rapport au montant de l’enveloppe financière prévisionnelle affectée aux travaux.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade de vérification du coût prévisionnel de chaque projet

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Missions de Maîtrise d’œuvre en équipe de conception Au niveau des études « d’esquisses », l’Economiste établit à l’aide de ratios et d’éléments statistiques une estimation prévisionnelle des travaux pouvant porter sur plusieurs solutions ou scénarii d’ensembles proposés, en indiquant les écarts probables par rapport à l’enveloppe financière prévisionnelle. Le choix de la solution retenue est effectué par le Maître d’Ouvrage. Au niveau des études « d’avant-projet sommaire » et des études « d’avant-projet définitif », l’Economiste disposant alors de plans et d’informations plus précises sur les caractéristiques du projet, est à même d’utiliser des ratios plus particuliers, adaptés à la catégorie de construction envisagée, déterminant ainsi l’estimation définitive du coût prévisionnel des travaux. Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade des études d’avant-projet .

Au niveau des études de « projet », l’Economiste dispose d’informations et plans de plus en plus détaillés lui permettant de calculer les quantités fonctionnelles de la construction projetée et d’y appliquer les prix provenant d’une base de données statistiques. A partir de ces éléments, il établit le coût prévisionnel des travaux, décomposé par éléments techniquement homogènes, sur la base d’un avant-métré par unités d’œuvre qui doit permettre d’établir un « cadre de décomposition » du bordereau quantitatif nécessaire à la consultation des entreprises.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade des études de projet.

Au niveau de « l’assistance apportée à la passation des contrats de travaux », l’Economiste rédige les documents techniques et administratifs nécessaires à la consultation des entreprises, analyse et vérifie les offres, rédige un rapport faisant état de ses remarques, et compare les résultats de la consultation aux estimations des études de projet. Après approbation par le Maître d’Ouvrage, il prépare les dossiers « marchés » à signer par les contractants. Si les résultats de la consultation ne sont pas conformes aux prévisions, il participe aux négociations ou nouvelles consultations sur la base de documents techniques et administratifs modifiés en conséquence.

Ceci constitue la phase de fixation du coût des travaux au stade des contrats de travaux. Bien entendu, au-delà des études consacrées aux cycles de la prévision des coûts de construction, l’Economiste poursuit ses missions éventuelles de gestion, de coordination et de contrôle où l’application des concepts développés par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC lui permettent également un suivi rationnel de ses interventions et justifications.

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1 - DE L'ESTIMATION IMMOBILIERE

1.1 - L'estimation, élément essentiel de prévision économique

Ainsi que le démontrent en préambule les différents phases où intervient l’Economiste de la Construction dans le cycle de l’avancement des estimations d’un projet, ses interventions ne doivent pas être considérées comme un ensemble de missions séparées mais comme un système de "suivi économique", capable d'expliciter les conséquences financières des décisions successivement prises au cours de la conception et de la mise au point du projet.

On mesure donc l'importance de l'estimation comme outil de prévision économique et d’aide à la décision, et le rôle qu'ont à tenir les professionnels économistes chargés de cette mission qui est l ‘une des trois réponses architecturale, technique, économique au programme du Maître de l’ouvrage.

1.2 - Informations nécessaires à l'estimation

La nature et le nombre d'informations nécessaires à l'estimation se précisent au cours de l'évolution du projet et doivent donc permettre de structurer de plus en plus finement sa décomposition estimative. C'est ainsi que d'une phase à l'autre de l’estimation, des informations d'ordre général se transforment petit à petit en paramètres de plus en plus élaborés permettant un chiffrage d'une plus grande précision. En disposant ainsi d'éléments d'appréciation de plus en plus nombreux, il est possible de franchir de nouvelles étapes dans la hiérarchie des informations. C'est en effet de la connaissance d'une information d'ordre général que l'on peut accéder ensuite à une information dépendante plus précise. Cette constatation justifie donc l'utilisation de méthodes à base d'analyse hiérarchisée. Quelle que soit la phase étudiée, l'estimation doit comporter une décomposition suffisamment structurée pour faire apparaître le poids économique de chacun des grands éléments qui la constituent et permettre de mettre en lumière les relations existant entre eux. Il est malheureusement regrettable de rencontrer encore aujourd'hui de nombreux projets dont l'estimation n'a fait l'objet d'aucune réflexion approfondie et souvent chiffrés à l'aide d'un seul "ratio global" renfermant en lui seul toutes les particularités du projet. Quelle aberration ! Comment dans ces conditions soutenir la contestation sur la vraisemblance des coûts ?

1.3 - La notion d'estimation

Dans la construction, "l'estimation" est une évaluation des coûts avant connaissance des résultats d'une consultation d'entreprises. Le terme "estimation" comporte en lui-même un caractère de "valeur probable" compte tenu de la difficulté rencontrée à maîtriser totalement l'ensemble des paramètres participant à la constitution du coût. Certains de ces paramètres sont connus dès les prémices de l'étude tandis que d'autres ne se révèlent qu'ultérieurement dans les phases de développement et de mises au point de celle-ci.

Dans ces conditions, il convient donc de palier au manque d'informations par l'introduction dans le calcul des coûts, de marges d'aléas permettant de tenir compte à la fois de l'absence de certains paramètres mais aussi de la fiabilité de ceux utilisés. C'est l'évolution du projet vers sa composition définitive qui permet aux différentes phases de l'étude, l'introduction de nouvelles informations génératrices de réduction de la marge d'aléas.

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Prendre en compte ce type de marges ne peut se concevoir que sous le contrôle de professionnels particulièrement expérimentés analysant systématiquement les informations qu'ils possèdent et mesurant avec discernement l'influence des marges à mettre en place à chaque phase d’avancement du projet pour estimer la "valeur probable" de la construction envisagée. On constatera, dans un chapitre ultérieur l'influence prépondérante de la "statistique" et de l’analyse dans la maîtrise des coûts.

En toute occurrence, il n'existe pas de solution miracle susceptible de transposer une "valeur probable" en "valeur certaine" dans l'établissement d'une estimation de travaux, le comportement des entreprises vis à vis de leur mise en concurrence ne pouvant être maîtrisé avec suffisamment de certitude.

1.4 - Méthodologie pour aborder les estimations et les maîtriser

L'estimation est une mission comportant de grandes responsabilités qui peut mener aux plus probants résultats comme aux plus lourdes catastrophes. Elle doit donc être menée avec la plus grande rigueur et un sérieux sans faille. C'est aussi une mission complexe où les connaissances techniques et économiques doivent être complètes et permettre de dominer toutes les catégories de construction rencontrées.

C'est pourquoi la nécessité de l'application d'une méthodologie s'impose.

Cette méthodologie doit s'inspirer de raisonnements logiques, de principes bien définis, de règles rigoureuses, d'étapes systématiques afin de parvenir au résultat le plus "probable" d'une estimation. Ce doit être aussi un guide et un pôle de références auxquels on doit pouvoir se reporter en toutes circonstances de l'exercice professionnel et constituer ainsi la synthèse des concepts de l'estimation dans l'économie de la construction.

Quelle méthodologie pour aborder l'estimation ? - une méthodologie unique quel que soit le moment "m" de l'estimation, afin d'assurer

la même démarche intellectuelle quel que soit le stade d'étude du projet. - une méthodologie "systématique" permettant de passer en revue la totalité des

problèmes à résoudre, sans risques d'oublis ou d'omissions. - une méthodologie "analytique" permettant une décomposition réfléchie et ordonnée

des composants du projet à estimer, mais aussi susceptible d'assurer des regroupements de plus en plus généraux par une "hiérarchisation" organisée.

- une méthodologie basée sur des notions identiques quel que soit le type de construction à estimer, sans distinctions entre catégories de bâtiments différentes.

- une méthodologie permettant la simulation de cas, la comparaison entre solutions différentes et l'étude de bâtiments virtuels.

- une méthodologie permettant la comparaison des coûts entre projets et susceptible d'expliciter le poids économique différent de chacun de leurs composants.

- une méthodologie permettant de dégager des coûts statistiques aux différents niveaux de l'analyse souhaités, et susceptible d'alimenter des recueils ou des bases de données.

- une méthodologie apte à la constitution de ratios assurant un contrôle maîtrisé des coûts.

- une méthodologie applicable aux techniques informatiques du traitement de l'information.

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1.5 - Fondements statistiques de l'estimation

L'estimation repose obligatoirement sur l'utilisation de prix statistiques provenant soit des observations personnelles d'un professionnel, soit plus généralement de celle d'un groupe. Plus nombreuses sont les observations sur le coût des éléments constitutifs d'une construction, plus la fiabilité et la vraisemblance des prix statistiques induits s'en trouvent renforcées.

Dans la construction, les statistiques de prix sont soumises à différentes contraintes pour assurer leur cohérence :

- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de temps", c'est à dire correspondre à une date précise choisie comme unité de base de tous les prix statistiques

- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de lieu", c'est à dire correspondre à une zone géographique de même influence économique

- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de conjoncture", c'est à dire correspondre à des conditions semblables de l'état du marché de la construction, à l'époque et dans la zone considérées.

Si, selon le terme du statisticien, on appelle "échantillon" un élément constitutif d'un prix statistique, il est indispensable de rectifier la valeur constatée de cet "échantillon" en lui affectant les correctifs de "temps", de "lieu" et de "conjoncture" qui lui permettront d'être comparé à d'autres échantillons de la même série.

La source de chacun des "échantillons" destinés à composer finalement un prix statistique sera celle des coûts constatés pour un projet ayant réellement fait l'objet d'un marché.

Grâce à l'informatique, le calcul du prix statistique depuis des "échantillons rectifiés" s'effectue le plus souvent à partir de la théorie mathématique de la régression. La méthode utilisée en pratique est celle des moindres carrés qui permet de tracer une ligne passant par le point moyen du nuage de points généré par les "échantillons". C'est la valeur de ce point moyen qui détermine le prix statistique. L'interprétation du nuage de points permet également de déterminer "l'intervalle de confiance" pouvant être accordé à ce prix statistique, cet « intervalle de confiance » étant une plage située de part et d’autre de la moyenne d’un échantillon.

Afin que les intervalles de confiance soient les plus rapprochés possibles, il convient de choisir des unités de mesure d'échantillons qui ne permettent pas de trop grandes variations de ces intervalles, sinon le prix statistique devient trop entaché d'incertitude pour être valablement utilisé. Il est certain que plus l'unité de mesure choisie englobe de prestations, plus l'intervalle d'incertitude grandit. L'inverse n'est pas non plus la meilleure formule, la multiplicité des variables à faire intervenir avec le choix d'unités de mesure trop détaillées générant des cumuls excessifs si les écarts s'additionnent au lieu de s'annihiler.

La méthodologie à mettre en place pour créer ces prix statistiques à intervalles de confiance limités doit permettre de proposer une analyse tenant compte de ces impératifs afin de réduire au mieux la marge d'aléas qui y est forcement attachée.

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2 - METHODOLOGIE D’ANALYSE PROPOSEE

2.1 - A la recherche d'une méthodologie adaptée

En ce qui concerne les missions d'estimation prévisionnelle des travaux de construction immobilière, l'objectif général de la profession a été, depuis de nombreuses années, de trouver des "solutions fiables" quelles que soient les phases d'avancement des études du projet.

Cet objectif devait passer par les nécessités suivantes : - développer une logique d'analyse des projets qui soit semblable pour toutes les

études et permette les comparaisons et les simulations en normalisant la présentation des résultats

- assurer la plus grande rigueur possible en éliminant les erreurs et les oublis - étudier des systèmes d'estimation plus rapides et plus globaux que ceux utilisés

précédemment - obtenir des estimations fiables. Pour en arriver à ces conclusions, il a d'abord fallu constater plusieurs faits dont notamment : - la disparité des méthodes rapides presque toutes basées sur l'application de ratios ne

prenant pas en compte les données propres au projet mais des données tous projets confondus

- le temps trop long passé en choisissant des méthodes d’avant-métré détaillé - un classement des ouvrages par lots ou corps d'état totalement arbitraire et non

significatif, le montant des ouvrages pouvant être réparti dans les lots à la convenance de la maîtrise d’ouvrage, de la maîtrise d’œuvre ou d’habitudes locales, générant ainsi des ratios inutilisables par ailleurs

- la disparité d'analyse des projets ne permettant pas toujours d'en connaître exactement le contenu ni d'opérer des comparaisons valables entre projets

- l'impossibilité de regroupements d'ouvrages par destinations. 2.2 Principe d'analyse

Pour l'obtention de résultats économiques fiables, l'estimation de tout projet de construction immobilière doit être analysée selon ses "constituants" valorisés en fonction de la quantité qu'ils représentent et du prix statistique affecté à leur unité de mesure.

Cette analyse doit permettre une décomposition du projet en ses éléments constitutifs jusqu'à l'obtention "d'organes fonctionnels" facilement chiffrables. Cependant, pour éviter de parvenir à une analyse trop détaillée, non significative et finalement génératrice de temps perdu, il convient de délimiter cette décomposition aux "organes fonctionnels principaux", l'utilisation de "prix composés" se chargeant de prendre en compte les éléments accessoires attachés à chaque "organe fonctionnel".

Cette délimitation voulue permet de réduire très sensiblement le nombre de paramètres à calculer pour l'obtention d'une estimation. En effet, sur les 120 types différents «d’organes fonctionnels » recensés par la Méthode, on estime généralement dans les projets courants que le calcul d'une cinquantaine de paramètres seulement est nécessaire à l'estimation, répondant ainsi au souhait des professionnels d'utiliser des systèmes plus simplifiés.

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2.3 - La notion de "fonction"

L'analyse du projet conduit finalement à définir quels en sont les "organes fonctionnels" constitutifs.

Comme dans un corps humain, chaque organe de la construction a une "fonction" à remplir qui lui est propre. Ainsi : - l'organe "fenêtre" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction

l'éclairement des locaux au travers des murs extérieurs - l'organe "fondations" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction la

répartition sur le terrain des charges et surcharges du bâtiment - l'organe "couverture" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction

d'abriter la surface construite du bâtiment - etc… etc… Pour être plus significatif, chacun de ces organes a été appelé "fonction".

Chaque "fonction" obéit à un certain nombre de règles définissant notamment son "unité de mesure" et son "mode de calcul" permettant ainsi une uniformisation des conditions propres à la comparaison entre projets ou à l'étude de prix statistiques à partir d'éléments comparables. La "fonction" est donc la base de décomposition d'une construction et l'organe destiné à être estimé. C'est le cumul des coûts par fonctions qui constitue le coût total d'estimation. La "fonction" n'indique pas "qui fait quoi" et ignore la notion de corps d'état ou de lots. On verra que c'est au niveau des logiciels d'application que cette notion peut être prise en compte.

La "fonction" doit donc être considérée comme une entité nouvelle permettant l'estimation des travaux de construction à l'aide d'un nombre plus réduit de postes de décomposition du coût total.

2.4 - La notion de "prestations"

Dans la plupart des cas, il existe plusieurs solutions techniques susceptibles de remplir une fonction. C'est ainsi que la fonction "fenêtre" peut aussi bien être remplie à l'aide de fenêtres en bois, de fenêtres en métal, de fenêtres en PVC, … De même, la fonction "sols" offre une très grande variété de solutions techniques susceptibles d'y faire face selon la destination des locaux. Cependant, parquets, moquettes, carrelages, etc… obéissent aux mêmes règles d'unité de mesure et de mode de calcul, et ils sont regroupés dans la même fonction.

Les différentes solutions susceptibles de remplir une fonction sont appelées "prestations".

Le calcul du coût sera effectué à partir de la valeur de chaque " prestation".

2.5 - La notion "d'ouvrages composés"

Afin de pouvoir comparer ce qui peut être comparable, la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC définit pour chaque fonction, tous les ouvrages compris ou exclus de cette fonction. Beaucoup de fonctions comportent donc des "ouvrages composés" incorporant non seulement les éléments essentiels mais aussi tous les éléments accessoires (même s'ils ne sont pas effectués par le même corps d'état).

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C'est ainsi, par exemple, que la fonction "murs extérieurs porteurs" comprend également les ossatures incorporées dans ces murs (tels linteaux, poteaux raidisseurs, chaînages raidisseurs). De même, la fonction "sols" comprend la préparation des supports, les plinthes, les barres de seuils.

Cette notion "d'ouvrages composés" simplifie donc sensiblement le calcul des quantités en le faisant porter sur l'essentiel et non plus aussi sur l'accessoire.

2.6 - La grille analytique du coût

La grille analytique du coût est l'un des deux éléments principaux de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.

Elle propose une analyse réfléchie des constituants d'une construction, partant du général pour atteindre le plus particulier, en hiérarchisant les ouvrages par sections, chapitres, groupes, jusqu'à la décomposition la plus fine représentée par la fonction.

Son utilisation principale est de définir une décomposition de l'ouvrage à estimer suivant certaines règles économiques. Ces règles, par leurs interdictions, définissent le contenu possible de chaque décomposition, permettant ainsi de structurer les composants du coût et faciliter la comparaison entre décompositions de même nature. Mais, à l'inverse, c'est aussi le moyen de regrouper des coûts partiels dans une entité de coût plus générale susceptible de favoriser l'établissement de ratios.

Son second intérêt, par sa présentation hiérarchisée, est de passer en revue la totalité des constituants d'une construction et de servir ainsi de check-list pour éviter les omissions.

2.7 - Une décomposition primaire essentielle

Dans la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, une décomposition primaire essentielle doit être obligatoirement appliquée dès le départ d'une étude d'estimation, à savoir :

A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE C - EQUIPEMENTS SPECIALISES PROPRES A LA CONSTRUCTION

Pour comparer intelligemment des projets entre eux, il est indispensable d'estimer séparément ces trois sections. On ne peut en effet déterminer de prix statistiques ou de ratios valables si cette décomposition primaire n'est pas opérée.

Dans cette décomposition primaire obligatoire, la CONSTRUCTION PROPREMENT DITE représente l’ensemble des coûts nécessaires à la construction du bâtiment, à l’exclusion des travaux situés hors de son emprise ou amenant les fluides propres à son fonctionnement. De plus, il est important que les coûts de la section "A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE" puissent être eux-mêmes subdivisés en fonction de leur positionnement structurel pour les raisons suivantes :

1° ) les travaux nécessaires à l'interface entre le terrain qui va recevoir la construction et les locaux prévus impliquent de distinguer l'infrastructure de la superstructure et de créer séparément ces deux chapitres

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2° ) la dotation du projet en équipements est indépendante des deux chapitres précédents et peut aller du plus simple au plus complexe, nécessitant aussi de distinguer séparément ce chapitre.

Pour ces raisons, il est essentiel de subdiviser le coût de CONSTRUCTION PROPREMENT DITE en les 3 chapitres suivants :

A1 - INFRASTRUCTURE A2 - SUPERSTRUCTURE A3 - EQUIPEMENTS

Les sujétions de la section "B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE " concernent l'ensemble des ouvrages rattachés au coût total mais se trouvant hors l'emprise de la "CONSTRUCTION PROPREMENT DITE". Il convient de signaler plus particulièrement dans cette section la prise en charge des "fondations spéciales" comme une sujétion d'adaptation au site, permettant ainsi de comparer les ratios d'un projet comportant des fondations spéciales avec ceux d'un projet comportant des fondations normales. La décomposition de cette section en 5 chapitres est la suivante :

B1 - PREPARATION DU TERRAIN B2 - FONDATIONS SPECIALES B3 - RESEAUX ORGANIQUES B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE B5 - DEMOLITIONS SUR EXISTANTS

La section "C - EQUIPEMENTS SPECIALISES PROPRES A LA CONSTRUCTION " concerne essentiellement les équipements, installations ou mobiliers propres à une activité ou une fonction très particulière et ne se rencontrant pas couramment dans la construction. L'imputation de tels équipements spécialisés au chapitre précédent A3 fausserait tous ratios basés sur les équipements courants. La décomposition de cette section en 5 chapitres est la suivante :

C1 - RESEAUX ET APPAREILLAGES C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES C4 - MOBILIER ET AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES

2.8 - Résumé de la décomposition primaire de la grille d'analyse

A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE A1 - INFRASTRUCTURE A2 - SUPERSTRUCTURE A3 - EQUIPEMENTS

B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE B1 - PREPARATION DU TERRAIN B2 - FONDATIONS SPECIALES B3 - RESEAUX ORGANIQUES B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE B5 - DEMOLITIONS SUR EXISTANTS

C - EQUIPEMENTS SPECIALISES C1 - RESEAUX ET APPAREILLAGES C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES C4 - MOBILIER ET AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES

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2.9 – La Méthode UNTEC : outil de communication et d’aide à la décision

La grille préconisée par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, par sa structure de décomposition, se prête efficacement à la constitution d’outils professionnels aux fonctions multiples mais basés sur les mêmes entités, rédigés dans un ordre semblable résultant d’une même logique de raisonnement, permettant aussi bien de résumer que d’étendre l’étude du projet par ses facultés de hiérarchisation et facilitant la génération de documents simples et lisibles par tous.

Outil d’aide à la conception La Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC utilisée comme structure commune d’analyse et d’estimation d’un projet facilite les relations entre partenaires de l’équipe de conception. Elle permet une présentation sobre et efficace des problèmes à résoudre, au travers de l’examen de chacune des « fonctions ». Elle rationalise les discussions et résume les décisions prises en commun. Son cadre standardisé, classé par éléments, reste logique et consistant d’une phase à l’autre du projet. En conséquence, les différents intervenants réfléchissent mieux au projet, plus tôt dans le processus de conception et communiquent leurs informations dans un tableau commun à tous les autres membres de l’équipe.

Utiliser la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC dès la phase « esquisses » offre les avantages suivants :

- chaque discipline participant à la conception se trouve obligée de considérer spécifiquement le projet dès ses prémices et proposer des solutions alternatives à la conception ou aux systèmes de construction qui satisfassent les exigences du programme.

- l’Economiste est pourvu des informations nécessaires à la préparation d’estimations plus compréhensibles et plus précises basées sur une description des éléments apportés par chaque professionnel de la conception. La conjecture s’en trouve réduite.

- les omissions sont plus lisiblement identifiables et les articles qui ne sont pas notés dans les exigences du programme de conception peuvent être détectés.

- le cadre standardisé peut être utilisé pour enregistrer les décisions de conception.

Si la conception telle que décrite ci-dessus est conforme au programme et au budget fixé par le Maître de l’Ouvrage, les concepteurs peuvent passer aux phases d’avant-projet et beaucoup moins de problèmes majeurs importants n’auront à être résolus ou identifiés, l’équipe de conception ayant clairement rempli son objectif de travail et le Maître d’Ouvrage approuvé les décisions prises. Cela signifie moins de modifications ultérieures et un processus de conception plus efficace. Outil d’aide à la décision Depuis la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, à l’aide de tableaux clairs, précis, complets et facilement lisibles, le Maître de l’Ouvrage peut suivre l’évolution du projet de conception et donner son approbation ou non aux propositions de la Maîtrise d’œuvre. Les insuffisances éventuelles du programme ou les nécessités du process peuvent être ainsi rapidement détectées et prises en considération. Il en résulte un gain de temps et l’élimination de surprises financières.

Outil d’aide à l’estimation : Voir chapitre 5

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Outil d’aide à la constitution d’une base de données : Voir chapitre 6

Par la génération possible de ces différents types d’outils, la METHODE d’analyse et d’estimation de l’UNTEC constitue donc un réel vecteur de communication.

3 - GRILLE ANALYTIQUE

3.1 - Grille analytique détaillée

cf. annexe n°1

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5- CHIFFRAGE DE L'ESTIMATION

A partir de la grille analytique, chaque fonction est chiffrée, d'une part depuis la quantité représentée par la fonction dans le projet et d'autre part par l'application d'un prix unitaire provenant d'un recueil de prix statistiques. Le total de chaque fonction représente le montant de l'estimation. Les résultats de ce chiffrage s’expriment sous la forme de tableaux regroupant les valeurs par fonctions, hiérarchisées afin de pouvoir disposer de montants regroupés.

5.1 – Résultats de l’analyse du coût A partir de ces tableaux, il est possible d’extraire un grand nombre de résultats sous forme de

pourcentages ou de ratios qui vont permettre de situer économiquement le projet en fonction de ses caractéristiques architecturales et techniques spécifiques. Ces résultats (à dates de base égales ou corrigées en conséquence) seront comparés à ceux d’autres projets déjà réalisés et se situant dans la même catégorie de construction.

Le premier point de comparaison pouvant être extrait de ces tableaux est constitué par les

pourcentages de la valeur de chacune des fonctions par rapport au coût total de la construction. L’analyse doit faire ressortir séparément les pourcentages de la section « CONSTRUCTION PROPREMENT DITE » et les pourcentages des deux autres sections, celles-ci n’ayant pas de caractéristiques communes entre elles. Par contre, à l’intérieur de la section « CONSTRUCTION PROPREMENT DITE », il sera intéressant de retrouver les pourcentages partiels propres aux trois chapitres : « INFRASTRUCTURE », « SUPERSTRUCTURE » et « EQUIPEMENTS ».

Chaque coût partiel représentant la valeur d’une fonction dans la construction analysée peut

également servir à déterminer un prix unitaire attaché à cette fonction. Il suffit pour cela de fixer une unité de mesure intéressante et d’en connaître le nombre. En établissant le rapport entre la valeur de la fonction considérée et le nombre d’unités auquel elle se rapporte, on détermine alors un prix unitaire « global » de la fonction considérée. Le prix unitaire est dit « global » en ce sens qu’il comprend l’ensemble des prestations principales et accessoires attachées à cette fonction.

Exemple : Ayant déterminé à 100.000 €uro la valeur de la fonction A311 – Cloisonnements, il est

possible d’obtenir de ce renseignement les prix unitaires globaux suivants : - prix au m² de cloison = 100.000/nombre de m² de cloisons - valeur des cloisons au m² de plancher = 100.000/nombre de m² de planchers - valeur des cloisons au m² de surface utile = 100.000/nombre de m² de surface utile - etc…

Bien entendu, le prix unitaire ainsi obtenu n’a trait qu’au projet en cours d’analyse et aux types de prestations choisies.

5.2 – Facilités d’analyse

La détermination des coûts partiels établis en fonction de la grille d’analyse sera facilitée par la codification de chacun des ouvrages dès l’établissement du quantitatif. Pour ce faire, il suffira, pour chaque lot de travaux considéré, d’analyser ces derniers en suivant la grille proposée et en indiquant pour tout ou partie de chacun d’eux, le code d’imputation correspondant à la fonction remplie par l’ouvrage. Un simple travail de compilation manuel ou informatisé permettra alors de déterminer chacun de ces coûts partiels.

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5.3 – Regroupements de l’analyse

Lorsqu’il ne sera pas possible d’utiliser séparément l’un des chapitres de la grille d’analyse, il y aura lieu d’imputer le coût partiel au chapitre dont il dépend immédiatement.

Exemple : Cas d’une toiture ou l’ossature serait indissociable de la couverture. Il conviendrait dans ce cas d’imputer le coût partiel au chapitre A22 – Toitures.

5.4 – Niveaux d’analyse

Les subdivisions successives de la grille d’analyse permettent de déterminer des niveaux d’investigation de plus en plus précis pouvant conduire, en les développant davantage jusqu’au détail de chaque ouvrage et à l’avant-métré de ceux-ci. Par contre, en prenant le problème inversement, il est possible d’opérer des synthèses successives à tous les niveaux déterminés par les subdivisions de la grille.

Le niveau d’analyse ou de synthèse est déterminé par le nombre de chiffres du code.

Exemple :

A – CONSTRUCTION PROPREMENT DITE A3 – EQUIPEMENTS

A32 – Equipements organiques A322 – Plomberie A322.1 - Sanitaires

A322.11 – Equipements A322.111 – Appareils proprement dits

Les différents niveaux seront utilisés en fonction de l’état d’avancement du projet à estimer, les plus détaillés correspondant aux études les plus poussées.

5.5 – Niveaux de contrôles

La Méthode n’a d’intérêt réel que par le nombre de contrôles mis en place permettant d’assurer la cohérence des valeurs successivement calculées avec la part de l’enveloppe financière affectée aux travaux.

Ces contrôles se situeront à tous les niveaux de l’analyse.

Au niveau de l’utilisation des prix unitaires par fonction, le contrôle s’opère en comparant les coûts au m² de SUG (Surface Utile Globale) obtenus avec ceux des fiches d’analyse manuelles ou informatisées ayant servi de base statistique.

Au niveau de la fonction, un second contrôle est mis en place par le pourcentage partiel ou global que représente cette fonction, à comparer avec celui des fiches d’analyse ayant servi de base statistique.

Au niveau du regroupement de fonctions entre elles (exemples : système porteur, toitures, parois extérieures), ainsi qu’au niveau des trois grands chapitres « INFRASTRUCTURE », « SUPERSTRUCTURE » et « EQUIPEMENTS », ces comparaisons peuvent être également effectuées afin de déceler les erreurs possibles.

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Enfin, au niveau des prix unitaires globaux obtenus (prix au m² SHOP, prix au m² de planchers, etc..), une nouvelle comparaison avec ceux des fiches d’analyse ayant servi de base statistique doit être opérée.

Cet ensemble de sécurités mis en place doit être obligatoirement utilisé si l’on veut s’assurer de la cohésion des différents moyens d’estimation employés.

Par la disposition de son procédé d’analyse basé sur une décomposition du coût par fonctions, la Méthode permet la comparaison de solutions différentes dans la conception, soit au simple niveau de la nature des prescriptions, soit à celui plus complexe du parti constructif.

5 .6 – Difficultés du chiffrage manuel

Le chiffrage à partir de la Méthode ne nécessite pas, en principe, l'utilisation d'un traitement informatique des données, mais il est flagrant qu'avec une masse d'informations aussi importante que celle nécessaire à l'estimation des projets, ce type de résolution s'impose, à la fois comme organe de mémorisation et organe de calculs, mais aussi à des fins d'organisation pour l'entrée des informations, leur traitement, leur affichage et leur impression. Des tâches comme la simulation de cas ou l'optimisation ne peuvent prétendre être effectuées sans l'aide de l'informatique.

Cette évidence pose bien sûr tous les problèmes inhérents à l'utilisation des outils informatiques pour le chiffrage de l'estimation :

- création d'une base de données propre au système d’estimation - écriture d'un logiciel professionnel de traitement des données - gestion et mise à jour de la base de données.

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6 - CONSTITUTION D'UNE BASE DE DONNEES PROPRE AU SYSTEME

D'ESTIMATION

Fidèles au choix de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, il est donc proposé de construire une base de données propre au système d’estimation à partir des éléments que sont les "fonctions".

6.1 - Solutions par fonctions

On constate que la plupart du temps plusieurs solutions sont aptes à remplir une "fonction". La fonction "traitement des sols" en est un exemple frappant. Il convient donc d'établir pour chacune de ces "fonctions" une liste de toutes les solutions susceptibles d'être couramment utilisées aujourd'hui pour les remplir. Chaque solution pour remplir une fonction est appelée "prestation". Il faut savoir que pour certaines fonctions, les listes de prestations peuvent compter jusqu'à 100 solutions différentes, ce qui ne facilite pas la gestion de la base de données.

Les prix statistiques figurant dans la base de données seront donc ceux correspondant à toutes les solutions susceptibles de remplir chacune des "fonctions".

6.2 - Partie fixe et partie variable du prix statistique

Si certains prix statistiques de la base de données sont directement applicables à la quantité de l'unité de mesure correspondante, d'autres, par contre, peuvent comporter à la fois une partie fixe et une partie variable. Dans ce cas, la partie fixe représente un coût nécessaire quelle que soit la quantité de la prestation, tandis que la partie variable est dépendante de la quantité à prendre en compte.

Il est donc nécessaire de prévoir ce type de cas dans la gestion de la base de données.

6.3 - Plages quantitatives faisant varier le prix statistique

Le prix statistique d'une prestation est également dépendant de la variable quantitative de cette prestation. Plus cette variable est importante, plus le prix statistique baisse, à la fois pour des raisons économiques mais aussi pour des raisons techniques d'organisation et de rendement.

Il convient donc de tenir compte de cette constatation en prévoyant des plages quantitatives assorties de coefficients minorateurs du prix statistique.

6.4 - Sujétions d'exécution

Le prix statistique d'une prestation étant considéré dans la base comme correspondant à une solution sans sujétions particulières d'exécution, il conviendra donc de prévoir des coefficients majorateurs du prix statistique pour tenir compte des différents types de sujétions d'exécution.

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7 - FICHIER DES PRIX STATISTIQUES

Le fichier des prix statistiques est l'un des composants de la base de données. Il rassemble les prix statistiques de chacune des prestations aptes à remplir une fonction ainsi que leur degré d'incertitude.

La nomenclature des prix statistiques du fichier respecte les principes d'analyse de la METHODE d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.

7.1 - Origine des coûts constatés

Un prix statistique est issu de la collecte d'informations puisées dans le plus grand nombre de sources possibles. Pour que les effets des lois statistiques s'appliquent au mieux, il est essentiel que ce nombre soit important. Ces sources sont constituées de l'analyse de projets récents ayant au moins fait l'objet de la passation de marchés ou plus précisément issus du décompte général et définitif. Le coût total de chaque projet est décomposé en montants partiels jusqu'à l'obtention de coûts par prestations, en respectant les règles définissant le contenu des ouvrages intégrés à cette prestation, quels qu'en soient les lots ou corps d'état concernés. En divisant le montant des ouvrages intégrés à une prestation par la quantité de cette prestation mise en œuvre, on obtient, pour la source référencée, un "coût constaté de prestation" appelé théoriquement "échantillon constaté".

7.2 - Relativisation des coûts constatés

Pour assurer sa cohérence avec les autres informations du fichier, chaque "coût constaté de prestation" doit être relativisé par l'application des correctifs de "temps", de "lieu" et de "conjoncture" dont il a été fait mention dans les fondements statistiques de l'estimation. Cette opération permettra l'obtention "d'échantillons rectifiés" aptes à subir le traitement statistique.

7.3 - Traitement statistique

Le traitement théorique des "n" échantillons rectifiés concernant une prestation est destiné à l'obtention :

- du prix statistique "le plus probable" d'une prestation - de "l'intervalle de confiance" accordée à ce prix statistique.

Compte tenu du nombre de paramètres à traiter et de la complexité des calculs à effectuer, il est recommandé d'utiliser pour ces tâches des programmes informatiques spécifiques basés sur les lois de la statistique et appliquant notamment les théories mathématiques de la régression simple ou de la régression multiple. Les résultats obtenus à la suite de ces traitements doivent être contrôlés par un Collège d'Experts professionnels avant d'être intégrés au fichier des prix statistiques. Non seulement il convient de s'assurer de la vraisemblance de ces résultats, mais également d'observer l'exactitude des calculs effectués par la suite dans les programmes informatiques utilisant la base de données.

7.4 - Versions du fichier des prix

En l'état actuel, il n'est pas possible d'utiliser des bases de données de coûts constamment mises à jour. Il y a un temps de retour trop long entre l'approbation des coûts statistiques par le Collège d'Experts et leur diffusion jusqu'aux utilisateurs. Il est donc nécessaire d'utiliser des bases fixes appelées "versions" se rapportant à une date d'application. En l'état de la conjoncture actuelle, une version annuelle paraît suffisante. Les caractéristiques de cette base

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fixe doivent être connues afin que les coefficients propres au projet qui seront appliqués à cette base puissent être facilement appréhendés.

7.5 - Difficultés rencontrées

La constitution du fichier des prix statistiques se heurte à plusieurs difficultés.

La première est d'ordre quantitatif étant donné le nombre de prestations qu'il est indispensable de faire figurer au fichier. On peut estimer ce nombre aux environs de 5000. Si l'on considère qu'un prix statistique valable doit être issu d'au moins dix sources différentes, on mesure rapidement l'amplitude de la tâche et le temps nécessaire à consacrer à la quête des informations puis à leur traitement.

La seconde difficulté réside dans l'accès aux sources d'informations. Il est difficile d'être suffisamment éclectique pour satisfaire aux règles statistiques et l'erreur serait de construire un fichier de prix à partir de seulement quelques catégories de constructions s'il doit satisfaire à toutes. De plus, il est patent que certains Maîtres d'Ouvrage ne désirent pas ouvrir leurs dossiers à l'analyse, ce qui, dans une certaine mesure restreint le champ des investigations.

La troisième difficulté a trait à la maintenance du fichier des prix statistiques qui doit s’opérer d’une part par l’observation de l’évolution des techniques et la création éventuelle de nouvelles prestations venant enrichir les différentes solutions d’une fonction, et d’autre part, par la surveillance continue de l’évolution des prix. Cette maintenance nécessite donc une organisation suffisamment étoffée pour couvrir au moins le territoire national et répercuter sur le fichier les modifications constatées d’une version à l’autre.

7.6 – Prix hors fichier

Il faut considérer que certains prix ne peuvent figurer dans le fichier parce que la prestation requise est seulement spécifique au projet, ou ne permet pas l’établissement de statistiques valables applicables à d’autres constructions. Il convient donc, dans ce cas, de permettre, dans l’estimation, l’application de prix « hors fichier » dont les montants seront définis directement par l’Economiste à partir de sources externes.

7.7 – Fichier de prix pour « travaux sur existants »

Les travaux sur constructions déjà existantes (type réhabilitation ou rénovation) seront incorporés au fichier général des prix en respectant la classification de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC. Ils seront distingués des travaux neufs au niveau de la classification des « prestations ».

Les « travaux sur existants » peuvent comporter quatre types d’interventions indépendantes ou regroupées :

1°) – les démolitions ou suppressions sur ouvrages existants en vue de leur modification

ou de leur élimination 2°) – la reconstitution des structures ou des supports permettant l’exécution de leur futur

aspect définitif 3°) – l’exécution de cet aspect définitif 4°) – la fourniture et mise en place d’éléments neufs sur sites existants.

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Pour ce qui concerne les travaux des deux premiers types d’intervention, on utilisera les articles du fichier de prix statistiques consacré aux « travaux sur existants » disponibles pour la fonction. Pour les types d’intervention suivants, on se retrouvera dans le cas de travaux assimilables à des travaux neufs permettant d’utiliser les articles du fichier de prix statistiques consacré aux « travaux neufs ». Toutefois, dans le cas où les conditions d’exécution seraient différentes de celles de travaux neufs, on fera jouer le coefficient applicable directement sur le prix pour tenir compte de ces sujétions. S’il n’existe pas de prestation correspondante dans le fichier de prix de « travaux neufs » ou de « travaux sur existants, on utilisera la procédure de création d’un prix hors-fichier.

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8 - LOGICIELS INFORMATIQUES D'ESTIMATION

Les logiciels informatiques d'estimation représentent une forme appelée "processus économétrique". applicables à la construction immobilière, ils constituent des "modèles économétriques" qui permettent l'évaluation d'un projet à partir de données spécifiques basées sur des éléments fonctionnels

8.1 - Démarche statistique de l'estimation

Les statistiques, parties du processus économétrique, sont une branche particulière des sciences économiques de constitution récente, puisque la fondation de la Société Internationale d'Econométrie date seulement de 1930. Si des études fondamentales avaient déjà été réalisées avant cette date, c'est surtout après la Seconde Guerre Mondiale que "ce processus" connaîtra un développement accéléré surtout perceptible dans l'administration économique des états et dans celle des entreprises.

Ce processus a pour but d'analyser l'interaction des variables économiques et non celles d'un cadre institutionnel déterminé, sous forme d'équations mathématiques dont les paramètres proviennent de sources statistiques. L'ensemble d'un tel système d'équations est appelé "modèle économétrique". L’économétrie comporte des limites tenant à la fois à la déficience des outils mathématiques disponibles, à la faiblesse dans l’estimation des paramètres et au défaut d’informations statistiques.

Si l'on transpose cette définition au cadre institutionnel "Construction Immobilière", on peut considérer ce processus comme un moyen d'étudier les relations existantes entre le poids économique de chacun des constituants d’un projet de construction, au travers de formules mathématiques pouvant représenter les rapports entre ceux-ci (les paramètres de ces formules provenant d’une base de données statistiques).

Dans la construction immobilière, pour justifier le bien-fondé de l’estimation, la méthode à utiliser doit procéder d’une telle démarche basée sur l’étude des interactions existant entre les constituants d’un projet et permettre d’élaborer à partir de celles-ci des exemples chiffrables assimilables aux logiciels d’estimation et capables d’expliciter les résultats.

C’est la combinaison de méthodes mathématiques, de la théorie économique et des données statistiques qui donne à l’estimation prévisionnelle toute son efficacité. Au-delà de la prévision en elle-même, les logiciels d’estimation, doivent permettre d’étudier les variations d’un système et prendre d’éventuelles décisions. Le choix doit s’effectuer en cherchant le maximum d’une fonction d’évaluation. On optimisme ainsi l’estimation.

Les logiciels d’estimation dont les professionnels de la Construction Immobilière ont besoin doivent être issus de cette démarche.

8.2 – Objectifs des logiciels d’estimation

Les logiciels d’estimation exploitent la base de données et son fichier de prix statistiques.

Ils permettent soit la consultation du fichier de prix pour l’obtention du coût d’une prestation isolée, soit l’exploitation systématique de toutes les fonctions pour l’évaluation complète d’un projet.

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Leur objectif n’est pas seulement d’estimer le coût probable des travaux, mais aussi d’observer, à l’aide de tableaux ou schémas complémentaires, le poids économique de chacun des composants du projet. De plus, le calcul de ratios et de pourcentages que doivent offrir les logiciels permettent aussi de constituer de précieux repères par rapport à d’autres projets.

Les logiciels doivent permettre la simulation de cas, c'est-à-dire la faculté d’observer les différences de résultats obtenues lors de la modification d’une ou plusieurs variables introduites, et pouvoir entériner la simulation choisie comme solution définitive.

Les résultats des différentes consultations doivent pouvoir être mémorisés et gérés afin de pouvoir suivre l’évolution économique d’un projet au cours de ses différentes phases de conception. Différentes solutions d’un même projet doivent pouvoir aussi être mises en mémoire.

Les logiciels se doivent d’être conviviaux, c'est-à-dire d’utilisation aisée, et permettant notamment :

- un maniement intuitif - la correction facile des données erronées - une aide contextuelle directe à l’utilisateur - un guide d’utilisation éditable.

8.3 – Environnement économique d’une estimation Quelle que soit l’utilisation prescrite, il est nécessaire de définir l’environnement économique qui va conditionner le projet ou la consultation partielle. En effet, il faut rappeler que le fichier des prix est construit à partir d’une date, d’une zone géographique et d’une conjoncture économique fixes. Pour adapter les résultats recherchés aux conditions économiques de la consultation, il convient donc de préciser, par l’introduction de nouvelles données, les date, zone géographique et conjoncture du projet ou de la consultation partielle. A partir de ces éléments, les formules de calculs du programme sauront tenir compte de ces contraintes.

8.4 – Déroulement systématique de la saisie des données

Afin d’éviter toutes omissions, la saisie des données du projet s’effectuera de manière systématique, « fonction » après « fonction », avec affichage de la fonction concernée. Une manœuvre simple permettra de sauter les fonctions non concernées. Pour regrouper la saisie des données au clavier en une seule fois, il est utile que le logiciel permette l’édition d’un « Cahier de saisie des données » formaté spécialement, qui récapitule par ordre d’entrée l’ensemble des variables à introduire, afin d’effectuer, préalablement à la saisie, les calculs nécessaires aux réponses à fournir.

8.5 – Saisie des données qualitatives

Pour permettre à l’utilisateur de faire son choix dans la liste des prestations offertes par le fichier des prix pour remplir chaque fonction, il est nécessaire que le logiciel offre la possibilité d’éditer un catalogue dans lequel figurent les références de ces prestations. Ce catalogue pourra être également affiché à l’écran lors de la saisie d’une nouvelle fonction. Pour saisir la prestation, le logiciel devra exiger la référence à ce catalogue. Chaque prestation comportera une description explicite des éléments compris dans celle-ci. La description explicite de chaque prescription pourra servir de base à l’édition d’un devis descriptif sommaire accompagnant l’estimation.

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Plusieurs prestations pouvant répondre à une fonction, on en distinguera l’importance par rapport à la quantité totale de la fonction. En conséquence, la saisie des données qualitatives d’une fonction pourra comporter une succession de prescriptions dont le pourcentage total ne pourra être supérieur à 100%.

8.6 – Saisie des données quantitatives

La saisie des données quantitatives dépend essentiellement des informations en possession de l’utilisateur au moment « m » représentant la date de l’estimation.

On peut distinguer deux moments « m » importants : 1°) on a seulement connaissance du programme des travaux et des informations suivantes :

- surfaces utiles programmées, - contraintes du site, - exigences du Maître de l'Ouvrage. 2°) on a connaissance de l'interprétation architecturale et technique du programme ainsi

que des informations suivantes : - explication de la démarche architecturale, - explications du choix des solutions techniques accompagnant le projet, - traduction en images et en plans du projet.

Ces deux moments "m" correspondent d'une part à la phase "programmation" et d'autre part aux phases "esquisses, avant-projet et projet" qui pourront faire l'objet pour chacune d'elles d'une estimation spécifique.

Les informations de la phase "programmation" ne permettent pas de calculer directement toutes les quantités clés d’un projet car l’utilisateur ne dispose pas de l’interprétation architecturale découlant du programme et notamment des plans. Il sera examiné dans un chapitre ultérieur les solutions proposées pour garder cependant la même méthodologie d'estimation dans ce cas. Par contre, les informations des phases "esquisses, avant-projet et projet" permettent, grâce notamment aux plans qui les accompagnent, d'effectuer avec de plus en plus de précision les calculs nécessaires à la détermination des quantités de chaque fonction. Ces quantités seront saisies au cours du déroulement du programme, fonction après fonction, en même temps que la saisie qualitative.

8.7 - Quantités-clés

Les quantités-clés nécessaires à fournir pour l'estimation de chaque fonction sont dépendantes de l'unité de mesure prescrite par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC. Ces unités de mesure ont été choisies de telle sorte qu'elles soient facilement lisibles sur les plans et qu'elles ne nécessitent pas de longs calculs préalables. Beaucoup de fonctions utilisent la même unité de mesure, dont certaines sont élémentaires, si bien qu'il suffit du calcul d'une quarantaine de "quantités-clés" pour estimer quantitativement un projet. Les moyens nécessaires au calcul des "quantités-clés" sont laissés au libre arbitre de l'utilisateur. Il est ainsi possible que dans les phases amont de la conception, ce dernier ait recours à des méthodes simplifiées du type "ratios au m²", en l'absence de toute autre possibilité de calculs plus précis. Une procédure de saisie par digitalisation devra aussi pouvoir être offerte.

8.8 - Simulations

La faculté de simulation est un élément essentiel des logiciels d'estimation. Elle doit permettre d'effectuer successivement, le choix de différentes solutions et finalement de ne retenir que

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celle qui convient. Cette faculté s'exercera aussi bien en cours de saisie initiale qu'au travers de projets déjà existants. La simulation doit pouvoir porter conjointement ou séparément sur les données qualitatives, les données quantitatives ou l'environnement économique conjoncturel d'un projet. Au cours d'une session de simulation, le logiciel doit permettre l'édition de "variantes" au projet initial se traduisant par des montants complémentaires en plus ou en moins par rapport au projet de base. La simulation doit pouvoir aussi s'effectuer dans le sens de la recherche d'un montant total de travaux défini par avance.

8.9 - Optimisation

L'optimisation des projets est à considérer comme une particularité des facultés de simulation du logiciel. Cette valorisation dépend essentiellement des objectifs d'optimum fixés, qui peuvent porter aussi bien sur les éléments qualitatifs que quantitatifs du projet.

8.10 - Recomposition par lots ou par corps d'état

Le logiciel doit permettre la recomposition du coût par lots, par corps d'état ou par tous autres types de regroupements, à partir du montant de chaque fonction. Comme le contenu d'un lot peut très sensiblement varier à la convenance des Maîtres d'Ouvrage ou des Maîtres d'œuvre, cette recomposition doit pouvoir être effectuée à la demande et sans à priori. Les tableaux qui matérialisent cette recomposition comporteront une colonne spécifique permettant d'apprécier le pourcentage de chaque groupe par rapport à l'ensemble.

8.11 - Edition des documents de sortie

Le logiciel doit permettre l'édition des documents de sortie en noir ou couleurs, à partir de toutes les imprimantes du commerce, et particulièrement de celles installées dans l'environnement informatique de l'utilisateur. L'interface d'édition doit permettre le choix du type de caractères (bien que certains tableaux, vu leur format, nécessitent obligatoirement l'utilisation d'un type de caractères bien défini). L'édition doit pouvoir être précédée d'une fonction "d'aperçu" donnant la possibilité de relire le document à l'écran avant son impression. Le transfert des résultats de chaque type de tableaux dans une matrice de tableur est également une option intéressante qui permet à l'utilisateur de personnaliser la présentation et le contenu grâce à l'interactivité entre les cellules des matrices.

8.12 - Comparaisons entre projets

Dans la phase de concours entre projets à partir d'un programme de travaux défini par le Maître d'Ouvrage, il est essentiel de pouvoir établir des comparaisons économiques entre les projets examinés, ce qui est facilité si l'estimation de ces projets a été effectuée selon la même grille d'analyse, en l’occurrence celle de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC. Le montant des divers constituants, les ratios, les coûts de maintenance pourront ainsi être mis en parallèle et apporter aux jugements des éléments économiques trop souvent négligés parce qu'absents. Les logiciels d'estimation doivent pouvoir proposer ce type d'option.

8.13 – Logiciels d’estimation sans assistance de plans

Il a été observé, au cours des chapitres précédents 1°) que l'estimation des travaux à l'aide de la méthode préconisée nécessitait la prise en compte des variables suivantes :

- environnement économique, - données qualitatives par fonctions,

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- données quantitatives par fonctions, 2°) que ces paramètres ne pouvaient être déterminés qu'au travers de la traduction de la démarche architecturale en images et en plans, ce qui élimine toute possibilité d'estimation des coûts au niveau de la programmation et constitue un handicap de taille. Il faut en effet rappeler qu'à cette phase d'étude, l'Economiste ne dispose que du programme des travaux et des informations suivantes :

- surfaces utiles programmées, - contraintes du site, - exigences du Maître de l'Ouvrage.

Faut-il, dans ces conditions abandonner la méthodologie exposée précédemment et s'en tenir aux solutions encore souvent pratiquées consistant tout simplement à utiliser un ratio de prix au m² de surface utile programmée pour déterminer le coût de construction probable ?

A cette dangereuse stratégie de facilité qui lie le calcul à une seule variable très contestable, il sera opposé une stratégie de réflexion basée sur la Méthode d'analyse par fonctions de l'UNTEC, et qui minimise les risques de dérapage par une recherche en profondeur des spécificités du projet à étudier. Même si l'on ne peut approcher le coût avec la même sûreté qu'au niveau où l'on dispose de plans, si l'on s'en tient aux fondements du calcul des probabilités, on constate que la loi des grands nombres favorise cette solution par rapport à l'utilisation d'une seule variable et qu'elle réduit très sensiblement les marges d'erreurs. Pour appliquer ce raisonnement en respectant la méthodologie préconisée et en poursuivant l'utilisation du fichier de prix statistiques par fonctions décrit ci-avant, c'est donc au travers des trois seuls éléments connus du programme des travaux que devront pouvoir être recherchées les données à fournir au logiciel informatique de calcul des coûts.

Dans cette gageure, le calcul des données quantitatives du projet sera traité par un sous-programme informatique exploitant les surfaces utiles programmées tandis que le choix des données qualitatives des fonctions s'effectuera par l'intermédiaire d'un sous-programme informatique exploitant les exigences du Maître de l'Ouvrage. Au sortir du traitement effectué par ces deux sous-programmes, on se retrouvera donc dans des conditions analogues que celles d’un projet avec plans. Ainsi, toutes les options de calculs et de résultats offertes par le logiciel d'estimation au niveau d'un projet avec plans pourront-elles être aussi appliquées au niveau d'un projet sans plans.

8.13.1 - Calcul des quantités sans assistance de plans Ce calcul constituera un sous-programme du logiciel d'estimation. Il sera basé sur les surfaces utiles programmées contenues dans le programme du Maître de l'Ouvrage.

8.13.1.1 - Types de locaux Les surfaces utiles programmées seront classées par types de locaux en distinguant :

- les locaux d'activités principales, - les locaux d'activités d'assistance, - les locaux d'activités sociales, - les locaux spécifiques aux garages et parkings, - les locaux d'activités subsidiaires (commerces, logements de fonction, etc..).

Chaque type de locaux génère trois possibilités de locaux secondaires : - les circulations horizontales et verticales permettant l'accès entre locaux, - les locaux sanitaires nécessaires, - les locaux techniques destinés au fonctionnement du bâtiment.

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8.13.1.2 - Surface utile globale C'est à partir de la classification ci-dessus que le sous-programme appliquera aux surfaces utiles programmées les coefficients permettant le calcul de la surface des locaux secondaires. Bien entendu, ces coefficients distingueront les principaux types de cas rencontrés. L'ensemble de la surface des différents locaux programmés ou calculés constitue la "surface utile globale" de tous les locaux. 8.13.1.3 - Surface hors-œuvre globale Des coefficients étudiés selon les cas permettront le calcul de la "surface hors-œuvre globale" à partir de la "surface utile globale". 8.13.1.4 - Catégories de constructions A l'énoncé de ces types de calculs qui génèrent des surfaces de locaux secondaires à partir des surfaces utiles programmées, on constate que ces concepts ne peuvent se concevoir que pour des catégories de constructions bien déterminées et que les coefficients appliqués par ce type de raisonnements pourront être sensiblement différents d'une catégorie à l'autre. Encore une fois, pour faire cette distinction, on s'en tiendra aux catégories de constructions proposées par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC. En conséquence, il sera élaboré autant de sous-programmes de calculs que de catégories de constructions. 8.13.1.5 - Desserte des locaux Selon les catégories de constructions, il existe différents standards de desserte des locaux générant eux-mêmes des largeurs hors-œuvre probables. Le sous-programme mémorisera ces différents standards. Connaissant la largeur probable du bâtiment et le nombre de niveaux, il sera aisé de calculer longueur et surface hors-œuvre de chaque niveau qui conduiront à la détermination de la surface construite, de la surface de toiture en plan, du périmètre et de la surface des façades. En fonction du pourcentage de surface hors-œuvre globale attribué à chaque niveau, le sous-programme se chargera, selon le même raisonnement, d'effectuer les calculs en conséquence. 8.13.1.6 - Eclairement des locaux Chaque type de local générant une surface probable d'éclairement sur l'extérieur en rapport avec sa surface au sol, il sera possible au sous-programme de calculer la surface des baies d'éclairement ainsi que la surface des murs extérieurs, déduction faite des vides. 8.13.1.7 - Questionnaire relatif au calcul des quantités Dans l'utilisation du logiciel d'estimation sans l'assistance de plans, la saisie successive des données par fonctions sera remplacée par un questionnaire permettant de déterminer, selon les catégories : - les surfaces utiles programmées différenciées par types de locaux, - le nombre de niveaux de superstructure et d'infrastructure, - la nature du terrain supportant la construction, - le type de structure porteuse, - le type de toitures, - l'énergie et le type de chauffage, - le type d'éclairement des locaux, - etc..

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C'est à partir des réponses à ces questions que le sous-programme calculera, pour chacune des fonctions, sa quantité probable à l'aide de formules adaptées aux différents cas les plus couramment rencontrés.

8.13.2 - Choix des prestations sans assistance de plans

Dans l'utilisation d'un logiciel d'estimation sans l'assistance de plans, la saisie successive des données par fonctions sera remplacée par un questionnaire adapté à chaque catégorie de construction, permettant de déterminer :

- la qualité des prestations des équipements intérieurs - la qualité des prestations de l'enveloppe - la présence d'appareils élévateurs (ascenseurs, …) - etc…

C'est à partir des réponses à ces questions, et en liaison avec les informations recueillies précédemment, que le sous-programme choisira, dans la liste des prestations relatives à chaque fonction, celles convenant le mieux aux paramètres induits par les réponses.

8.13.3 - Simulations sans assistance de plans

C'est dans la simulation sans assistance de plans que les logiciels d'estimation expriment le mieux leurs fonctions de "modèles statistiques". Ils représentent en effet à ce stade le meilleur moyen de mesurer l'implication de différentes solutions architecturales ou techniques sur l'économie du projet. Les simulations de cas sont infinies et permettent, non seulement l'optimisation mais également l'adéquation des études aux moyens financiers disponibles.

Il faut rappeler cependant que ces types de logiciels restent des outils dangereux dans la mesure où ils ne peuvent réagir négativement à toutes les aberrations ou erreurs de saisies qui peuvent se produire lors des consultations. Ils manient des données dont l'utilisateur doit parfaitement connaître la signification et la portée. En définitive, ils ne peuvent être mis que dans les mains de professionnels avertis et ayant été formés à la pratique de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.

8.14 – Vraisemblance de l’estimation

La vraisemblance de l’estimation doit être étayée sur des preuves formelles provenant de l’analyse de projets récents situés dans la même catégorie de construction que celle du projet étudié. Cette vérification indispensable doit s’opérer à partir de la comparaison entre ratios obtenus de part et d’autre, compte tenu, bien entendu, des redressements à opérer pour tenir compte des conditions de « temps », de « lieu » et de « conjoncture » du projet étudié. Pour être rationnelle, la comparaison doit s’opérer à partir de tableaux de résultats rigoureusement identiques dans leurs types de paramètres et leur présentation. C’est pourquoi les logiciels d’estimation doivent pouvoir calculer et éditer un tableau de synthèse totalement semblable à celui produit par les programmes informatiques qui permettent d’analyser des projets déjà réalisés et de constituer des bibliothèques de fiches de coûts constatés.

Le tableau de synthèse doit comporter les rubriques minimales suivantes : - caractéristiques économiques, - valeurs par ensembles fonctionnels et leurs pourcentages, - ratios économiques avec unités obligatoires et unités au choix, - ratios dimensionnels sur les 12 unités de mesure les plus importantes, - ratios de coûts par ensembles fonctionnels, - nombres significatifs.

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La comparaison et l’interprétation des résultats de ces différentes rubriques doivent permettre de justifier la vraisemblance de l’estimation.

8.15 – Budget prévisionnel d’une opération de construction immobilière

Le budget prévisionnel des dépenses d’une opération de construction immobilière est constitué d’une série d’éléments économiques dont certains ne relèvent pas directement des seuls travaux à réaliser pour la construction de l’ouvrage et ne peuvent faire l’objet de coûts statistiques.

C’est pourquoi la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC préconise la présentation distincte des deux rubriques suivantes :

- l’estimation prévisionnelle détaillée affectée aux travaux à réaliser pour la construction de l’ouvrage

- les autres éléments regroupant par natures les différents types de dépenses à envisager pour réaliser l’ensemble de l’opération.

Le contenu du coût d’une opération immobilière matérialisé par le budget prévisionnel, est notamment constitué des rubriques suivantes :

Charges foncières

- Prix d’achat du terrain et frais y afférents (frais de notaire, inscription hypothécaire,

frais de négociation, frais d’éviction, etc..) - Participation éventuelle aux travaux d’équipements (T.L.E., participation à un

programme d’équipement, etc..) - Taxes instituées par différentes institutions publiques (P.L.D., etc..) - Frais de sondage ; Frais des diagnostics ; - Frais ou taxes relatifs aux raccordements de desserte aux différentes énergies

concédées (gaz, électricité, chauffage urbain, etc..) ou de raccordement aux exutoires publics.

- Etc…

Coût de construction Montants émanant de l’estimation provisionnelle détaillée, regroupés sous la forme des trois chapitres de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC :

- A – CONSTRUCTION PROPREMENT DITE - B – SUJETIONS D’ADAPTATION DU SITE - C – EQUIPEMENTS SPECIALISES PROPRES A LA CONSTRUCTION

Frais d’études et honoraires

- Honoraires des différents intervenant liés au projet( mandataire , assistance au Maître d’Ouvrage , organismes sécuritaires , organisation concours etc….

- Indemnités des concepteurs non retenus après concours - Assurance construction à contracter par le Maître de l’Ouvrage - Honoraires de l’équipe pluridisciplinaire de Maîtrise d’ Œuvre - Etc…

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Frais de gestion du Maître de l’Ouvrage

- Frais de gestion et de fonctionnement - Frais de commercialisation - Marge brute - .Etc…..

Frais financiers

- Frais relatifs au coût des emprunts - Frais de cautionnements - Garanties de bonne fin - Frais fiscaux (impôts fonciers, droits d’enregistrement, TVA résiduelle, etc..) - Etc . . .

Prévisions pour divers et imprévus Au fur et à mesure de l’évolution du projet, les différents éléments constitutifs du plan de financement se précisent et permettent de réduire la marge d’imprévus. Cependant, même lorsque tous les éléments financiers sont déterminés, il est prudent de prévoir une provision susceptible de faire face à différentes situations non prévues (intempéries non rattrapables, défection d’entreprises, etc..) permettant de ne pas remettre en cause le montage financier.

8.16 – Applications informatiques

Logiciel ESTIMA®

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9 - CONTROLE DES ESTIMATIONS

Un contrôle des estimations est absolument nécessaire avant leur diffusion, qu'elles aient été effectuées manuellement ou à l'aide d'un logiciel informatique. Il s'effectuera méthodiquement :

1°) en vérifiant la vraisemblance de chacun des coûts et de chacune des quantités utilisées, surtout s'il est fait usage d'estimations sans plans où les sous-programmes de calcul prennent eux-mêmes des décisions par défaut en l'absence d'informations. 2°) en analysant les ratios économiques obtenus pour chaque fonction et en les comparant à ceux de projets de catégories comparables mémorisés dans une bibliothèque de "coûts constatés". (Voir chapitres 8.14 et 10)

Ces contrôles feront l’objet d’un rapport interne explicatif rédigé à chaque phase du

développement de l’étude.

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CONCLUSIONS

La Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC se révèle donc comme un processus de réflexion économique basé sur un concept particulier d’analyse des problèmes posés par la construction immobilière. Par sa forme et ses raisonnements, elle conduit à un examen plus rationnel et plus scientifique de la conception des bâtiments, en particulier dans le domaine de la prévision des coûts et de la recherche de la meilleure adéquation « qualité/coûts/délais ».

Au niveau économique, la Méthode a le mérite de normaliser la présentation des documents d'estimation et de permettre la comparaison effective des composants entre eux ou au travers d'autres projets, facilitant ainsi la fiabilité et la vraisemblance des prévisions. La hiérarchisation de l'analyse autorise l'étude des coûts quelle que soit la phase de la prévision. Grâce aux logiciels qui lui sont associés, son objectif est d'approcher le coût de construction le plus probable en restant dans des limites qui ne remettent pas en cause la faisabilité économique du projet par la suite, mais c'est aussi de pouvoir mesurer le poids économique de chaque constituant, de faciliter la simulation et l'optimisation et d'apporter à tous moments la justification des montants annoncés.

Au niveau de la planification des études de conception, la présentation préconisée par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC améliore les relations entre partenaires et rationalise les décisions prises en commun. Elle apporte aussi au Maître d’Ouvrage des informations claires et précises qui facilitent ses prises de décisions.

Cette Méthode, associée aux concepts de la statistique et de l'économétrie, soutenue par des logiciels informatiques performants et cohérents, est un document indispensable aux Economistes, même si l'expérience et les compétences professionnelles restent les éléments essentiels dans la tâche délicate de l'estimation des projets et du contrôle permanent de leur coût.