Septembre 2015

Mmoire de lOrganisme dautorglementation du courtage immobilier du Qubec sur le

Rapport sur lapplication de la Loi sur le courtage immobilier dpos par le ministre des Finances du Qubec lAssemble nationale le 12 juin 2015

dit et produit par lOrganisme dautorglementation du courtage immobilier du Qubec

4905, boulevard Lapinire, bureau 2200

Brossard (Qubec) J4Z 0G2

Organisme dautorglementation du courtage immobilier du Qubec

Tous droits rservs.

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Bibliothque et Archives nationales du Qubec

Bibliothque et Archives Canada

ISBN: 978-2-924369-00-5 (PDF)

Septembre 2015

INTRODUCTION 05

PARTIE I: PORTRAIT DE LA SITUATION ET POSITION DE LOACIQ SUR LES QUESTIONS SOULEVES PAR LE RAPPORT MINISTRIEL 06

1. Le patrimoine immobilier des familles et des entreprises qubcoises et le courtage immobilier et hypothcaire: portrait de la situation 06

1.1 Le patrimoine immobilieret son importance dans lconomie qubcoise 061.2 Le courtage immobilier et hypothcaire 09

1.2.1 La prsence des courtiers en chiffres 091.2.2 Les activits relevant de la pratique du courtage 111.2.3 Les services alternatifs tels ceux offerts par les entreprises dassistance aux propritaires vendeurs 15

1.3 LOACIQ et la protection du public: un bilan positif 191.3.1 Informer le public 211.3.2 Assurer la comptence des courtiers et voir lencadrement de leurs pratiques 22

1.3.2.1 Laccs la profession 221.3.2.1.1 Formation de base et rfrentiels de comptences 221.3.2.1.2 Les tablissements denseignement 231.3.2.1.3 Les examens 24

1.3.2.2 Maintien et mise jour des comptences: la formation continue 241.3.2.3 Les formulaires et autres outils la disposition des courtiers 261.3.2.4 Lencadrement des pratiques professionnelles des courtiers 27

1.3.3 Raliser sa mission 291.3.3.1 Les instances de lOACIQ 291.3.3.2 Un rle proactif pour la protection du public 31

2. Clarifier les activits professionnelles vises par la LCI: un moyen dassurer la protection du public 32

2.1 Les questions souleves par le Rapport ministriel 322.2 Labsence de dfinition dans la LCI 332.3 Les bnfices de prvoir une dfinition 342.4 Les difficults engendres par labsence de dfinition 362.5 Labsence de dfinition: une exception la rgle 382.6 Proposition de dfinition 39

3. LOrganisme dencadrement et sa gouvernance 42

3.1 Les questions souleves par le rapport 423.2 LOACIQ: un succs 42

3.2.1 Les avantages de lautorglementation 423.2.2 Un succs reconnu et des efforts pour le maintenir 433.2.3 Une saine gestion 483.2.4 Maintien de lautorglementation 49

3.3 La prsence du public au sein des instances de lOACIQ 503.4 La confusion du rle de lOACIQ 513.5 Redfinir la mission de lOrganisme 533.6 Sassurer que lOrganisme dispose des moyens pour raliser sa mission 53

3.6.1 Sanctions disciplinaires: prise en compte du gain obtenu et des cots de lenqute 543.6.2 Les mesures alternatives la plainte disciplinaire 55

3.6.2.1 Les engagements volontaires 553.6.2.2 Les sanctions administratives pcuniaires 56

3.6.3 Pouvoirs supplmentaires pour mieux contrer lexercice illgal de lactivit de courtier 573.6.4 Nouveau pouvoir de restreindre, suspendre ou rvoquer un permis ou den refuser

la dlivrance pour des raisons de sant ou lies la probit 583.6.5 Reconnaissance de la fonction dombudsman 59

PARTIE II: SUJETS DIMPORTANCE QUI NE SONT PAS ABORDS DANS LE RAPPORT MINISTRIEL 60

1. Encadrer les inspecteurs en btiment et les gestionnaires de coproprit 60

1.1 Linspection en btiment 611.2 La gestion de coproprit 62

2. Prennit et autonomie de lOrganisme 63

3. Clarifier la situation quant aux activits vises la fois par la Loi sur le courtage immobilier (LCI) et la Loi sur les valeurs mobilires (LVM) 65

4. Revoir certaines exceptions ou limitations lapplication de la LCI 66

4.1 Exception gnrale dapplication pour les oprations vises par la LVM ou par la Loi sur les instruments drivs 664.2 Exceptions ou limitations dapplication de la LCI ncessitant des prcisions ou un ramnagement 674.3 Nouvelle exception en faveur des tablissements touristiques 704.4 Nouvelles exceptions dcoulant de la dfinition propose de la notion dopration de courtage 71

5. Encadrer dautres activits ayant un impact sur les transactions immobilires et hypothcaires 71

6. Revoir le processus dadoption des formulaires 72

7. Revoir les modalits dassujettissement de lOACIQ la Loi sur laccs aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels 73

8. Faciliter la mise en uvre du programme de formation continue obligatoire 73

9. Intgrer la LCI le recours aux technologies de linformation 75

CONCLUSION 76

ANNEXE 1 77Liste des recommandations 77

Principales recommandations 77Autres recommandations 81

ANNEXE 2 84Particularits de la transaction immobilire ou hypothcaire 84

ANNEXE 3 86Quelques modles daffaires encadrs par lOACIQ 86

ANNEXE 4 88Outils mis la disposition des courtiers par lOACIQ 88

ANNEXE 5 101Rfrence aux entreprises dassistance aux vendeurs dans certaines dcisions des tribunaux du Qubec 101

ANNEXE 6 102Lgislation sur le courtage immobilier au Canada 102

ANNEXE 7 103Analyse de la notion dopration de courtage en droit compar canadien 103

ANNEXE 8 107Lgislation sur le courtage hypothcaire au Canada 107

ANNEXE 9 108Liste des tats amricains encadrant linspection en btiment 108

ANNEXE 10 109Liste des provinces canadiennes et des tats amricains encadrant la gestion de coproprit 109

INTRODUCTIONLa Loi sur le courtage immobilier1 (ci-aprs la LCI), entre en vigueur le 1er mai 2010, prvoit que Le ministre doit, au plus tard le 1er mai 2015, faire au gouvernement un rapport sur la mise en oeuvre de la prsente loi et par la suite tous les cinq ans, sur lopportunit de la maintenir en vigueur et, le cas chant, de la modifier.2

Le 12 juin 2015, le ministre des Finances a dpos lAssemble nationale du Qubec son Rapport sur lapplication de la Loi sur le courtage immobilier (ci-aprs le Rapport ministriel).

LOrganisme dautorglementation du courtage immobilier du Qubec (ci-aprs lOACIQ) salue linitiative du ministre de se pencher sur lavenir du courtage immobilier et hypothcaire et dinviter les intervenants du domaine du courtage et le public en gnral commenter les enjeux soulevs par le Rapport ministriel.

Ce rapport brosse un certain portrait de lencadrement du courtage et de son volution depuis 2008 et pose un certain nombre de questions qui soulvent essentiellement deux enjeux:

Lopportunit de dfinir la notion dopration de courtage et, le cas chant, de couvrir les services de conseil et dassistance aux parties une transaction immobilire ou hypothcaire;

La mission et la gouvernance de lorganisme dencadrement du courtage immobilier et hypothcaire au Qubec.

Rpondant linvitation du ministre des Finances, le prsent document prsente donc les commentaires de lOACIQ sur ces enjeux et les rponses que lOrganisme propose dapporter aux questions poses par le Rapport ministriel.

Les commentaires de lOACIQ porteront dabord sur le portrait qui doit tre dress du courtage immobilier et de la faon dont lOACIQ a rempli sa mission de protection du public depuis lentre en vigueur de la LCI le 1er mai 2010 (en poursuivant ce titre les activits de lAssociation des courtiers et agents immobiliers du Qubec ci-aprs lACAIQ - qui remplissait cette mission depuis 1994). Nos commentaires porteront galement sur limportance de bien circonscrire les activits vises par la Loi afin de lui permettre de mieux protger le public. Enfin, le prsent mmoire aborde la question du maintien de lOACIQ comme organisme dautorglementation dont la mission mrite dtre reformule afin de mieux en reflter ltendue, ainsi que celle des moyens dont il dispose pour accomplir sa mission et qui peuvent tre amliors.

LOACIQ croit important de souligner demble tre surpris de certains constats et commentaires contenus au Rapport ministriel sur lvolution du courtage immobilier et hypothcaire et sur la gouvernance de lOrganisme. Ils auraient mrit dtre tays davantage. De plus, lOACIQ est proccup par certaines orientations qui pourraient tre prises quant aux questions qui sont souleves par le rapport. En effet, la lumire dun examen srieux de la situation telle quelle se prsente depuis lentre en vigueur de la LCI, lOACIQ en arrive des constats diffrents de ceux du Rapport ministriel, en particulier quant la faon dont lOACIQ a rempli sa mission de protection du public et sur le succs de lautorglementation.

LOACIQ formule par ailleurs un certain nombre de commentaires sur des sujets dimportance qui ne sont pas abords par le Rapport ministriel. Ces commentaires portent essentiellement sur lencadrement de certaines activits ayant un impact direct sur les transactions immobilires, au premier chef linspection en btiment et la gestion de coproprits, et sur certaines amliorations de nature plus technique qui pourraient tre apportes la LCI.

1 RLRQ c. C-73.2.2 Art. 160 de la Loi sur le courtage immobilier.

05

PARTIE I: PORTRAIT DE LA SITUATION ET POSITION DE LOACIQ SUR LES QUESTIONS SOULEVES PAR LE RAPPORT MINISTRIELLe Rapport ministriel brosse un tableau de la situation du courtage immobilier, des activits des courtiers, de celles des entreprises qui offrent des services similaires aux courtiers sans tre encadres par la LCI ainsi que de la situation de lOACIQ. Avec gard, de lavis de lOACIQ, ce tableau apparat pour le moins sommaire, voire incomplet, et dbouche sur certains noncs qui semblent difficiles justifier compte tenu de lanalyse de la situation laquelle lOACIQ sest livr. LOACIQ aurait souhait mieux comprendre les bases factuelles lappui du Rapport. Nous proposons donc ci-aprs un portrait que lOACIQ espre plus complet de la situation et qui lamne poser un regard diffrent sur la faon dont lavenir de lencadrement du courtage immobilier et hypothcaire devrait tre envisag.

1. Le patrimoine immobilier des familles et des entreprises qubcoises et le courtage immobilier et hypothcaire: portrait de la situation 1.1 Le patrimoine immobilieret son importance dans lconomie qubcoise

Le secteur de limmobilier est une composante importante de lconomie qubcoise, quil soit question dimmobilier rsidentiel, commercial ou de prt garanti par hypothque immobilire.

Pour la plupart des mnages qubcois, lachat ou la vente de la rsidence principale demeure la transaction la plus importante de leur vie. En effet, selon la plus rcente Enqute sur la scurit financire3 de Statistique Canada, parue en fvrier 2014 :

La valeur totale des avoirs des units familiales canadiennes en2012se chiffrait 9,4billions de dollars, sous forme davoirs financiers (rgimes de pension et autres), davoirs non financiers et de capitaux propres dans des entreprises. Comme en1999et en2005, la rsidence principale tait lavoir le plus important en2012, reprsentant le tiers de la valeur totale des avoirs. Parmi les units familiales qui possdaient leur rsidence principale, la valeur mdiane de la rsidence dclare tait de300000$ en2012, en hausse de83,2% par rapport 1999et de46,6% par rapport 2005.

()

3 http://www.statcan.gc.ca/daily-quotidien/140225/dq140225b-fra.htm.

06

http://www.statcan.gc.ca/daily-quotidien/140225/dq140225b-fra.htmhttp://www.statcan.gc.ca/daily-quotidien/140225/dq140225b-fra.htmhttp://www.statcan.gc.ca/daily-quotidien/140225/dq140225b-fra.htm

Les autres biens immobiliers tels que les chalets, les multiproprits (en temps partag), les proprits locatives et autres proprits commerciales reprsentaient9,9% du total des avoirs dtenus en2012. Environ une unit familiale canadienne sur cinq possdait de tels biens immobiliers, dont la valeur mdiane se chiffrait 180 000 $. Celle-ci a plus que doubl depuis1999.

Cest donc dire que la valeur des avoirs des familles canadiennes est compose de prs de 43% de biens immobiliers. En fait, si lon soustrait de ces avoirs ceux qui sont en lien avec les rgimes de retraite et les placements dans une entreprise leur appartenant, cest prs de 60% de lactif des familles canadiennes qui est constitu de biens immobiliers.

Au Qubec, la proportion des mnages propritaires de leur logement est de 61 % et parmi ceux-ci, 60% assument une hypothque.4 La valeur foncire du parc immobilier qubcois par habitant est de prs de 120 000$5 et le prix moyen des maisons unifamiliales dans lensemble du Qubec tait de plus de 267000 $ au premier trimestre de 20156 alors que le prix mdian devrait atteindre 230000 $ dici la fin de lanne7.

Pour ce qui est de limmobilier commercial qubcois, on parle dune anne record en 2014 avec un volume de transactions qui devrait dpasser 5 milliards de dollars8.

TABLEAU I: LES TRANSACTIONS IMMOBILIRES RSIDENTIELLES ET COMMERCIALES AU QUBEC, AVEC OU SANS COURTIER

ANNENOMBRE DE TRANSACTIONS

RSIDENTIELLES(Source : JLR solutions foncires)

NOMBRE DE TRANSACTIONS COMMERCIALES

(Source : GDL crdit ressource inc.)

2009 118047 16638

2010 128139 19645

2011 120831 24063

2012 124548 25426

2013 110517 24837

2014 106584 25559

Quant au domaine du prt hypothcaire, le nombre total de prts hypothcaires approuvs pour des logements neufs ou existants au Qubec atteignait plus de 295000en 2010, pour une valeur de prs de 36 milliards de dollars9 (le portefeuille total de prts hypothcaires rsidentiels dtenus par les institutions financires atteignant alors environ 160 milliards de dollars et slevant aujourdhui prs de 250 milliards de dollars voir tableau II).

Au Canada, on value que plus de 80% des acheteurs de proprits rsidentielles doivent en financer lachat, au moins en partie, par lobtention dun prt hypothcaire et quen moyenne, le financement obtenu reprsente 67 % du prix dachat (80 % pour les acheteurs dune premire proprit)10.

4 Coup dil sociodmographique no 14, ISQ, 2009.5 Le Qubec chiffres en main, 2014 , http://www.stat.gouv.qc.ca/quebec-chiffre-main/qcmfr.htm.6 Source: Socit canadienne dhypothques et de logement, Actualit habitation, rgion du Qubec, date de diffusion: deuxime trimestre de 2015.7 Source: Fdration des Chambres immobilires du Qubec, Mot de lconomiste, juin 2015.8 http://www.informateurimmobilier.com/2014/12/perspectives-du-marche-canadien-2015-selon-cbre .9 http://www.statcan.gc.ca/tables-tableaux/sum-som/l02/cst01/manuf03b-fra.htm.10 Association canadienne des conseillers hypothcaires accrdits: Profil de lachat dhabitations au Canada, juin 2015.

07

http://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/population-demographie/bulletins/coupdoeil-no14.pdfhttp://www.stat.gouv.qc.ca/quebec-chiffre-main/qcmfr.htmhttp://www.informateurimmobilier.com/2014/12/perspectives-du-marche-canadien-2015-selon-cbrehttp://www.statcan.gc.ca/tables-tableaux/sum-som/l02/cst01/manuf03b-fra.htm

TABLEAU II: LES PRTS HYPOTHCAIRES AU QUBEC (IMMEUBLES RSIDENTIELS)

ANNENOMBRE DE PRTS

CONSENTIS(Source : GDL crdit ressource inc.)

VALEUR TOTALE DES PRTS DTENUS PAR LES BANQUES11

(Source : Statistique Canada)

ESTIM DE LA VALEUR TOTALE DES PRTS DTENUS PAR

LES CAISSES POPULAIRES12(Source : Statistique Canada)

2010 N/D 66 006 000 000$ 94 168 500 000$

2011 177 743 103 666 000 000$ 101 773 500 000$

2012 177 542 113 242 000 000$ 108 456 000 000$

2013 160 441 119 810 000 000$ 116 669 250 000$

2014 151 369 124 933 000 000$ 124 839 000 000$

TABLEAU III: LES PRTS HYPOTHCAIRES AU QUBEC (IMMEUBLES COMMERCIAUX)

ANNE NOMBRE DE PRTS CONSENTIS VALEUR TOTALE DES PRTS OBTENUS

2010 26 439 50 385 639 168$

2011 30 604 59 032 558 216$

2012 33 141 75 693 550 047$

2013 33 177 66 108 273 439$

2014 32 723 96 950 388 600$Source: GDL crdit ressource inc.

Ces donnes dmontrent de faon loquente limportance des biens immobiliers et des prts ncessaires leur acquisition dans lactif et le passif des familles et des entreprises qubcoises. La scurit des oprations menant lacquisition ou la location dun bien immobilier ou loctroi dun prt hypothcaire et la protection du patrimoine des qubcois ne sauraient tre ngliges. Il importe alors dassurer un encadrement appropri des personnes qui interviennent dans le cadre de transactions immobilires ou hypothcaires, et ce, peu importe ltendue de lintervention requise ou ltape o elle survient.

11 Chiffres reprsentant la valeur totale, au quatrime trimestre de chaque anne, du portefeuille de prts hypothcaires dtenu par les banques et portant sur des immeubles rsidentiels situs au Qubec ; voir Statistique Canada, Tableau 176-0074, Banques charte, rpartition rgionale dlments prcis de lactif et du passif, Qubec.

12 Chiffres reprsentant la valeur totale estime, au quatrime trimestre de chaque anne, du portefeuille de prts hypothcaires dtenu par les caisses populaires du Qubec (estimation base sur une valuation des prts octroys par les caisses populaires du Qubec 75% de lensemble des prts hypothcaires octroys par les caisses populaires ou crdit unions au Canada) ; voir Statistique Canada, Tableau 176-0026, Caisses populaires et crdit unions locales : tats financiers trimestriels de lactif et du passif.

08

1.2 Le courtage immobilier et hypothcaire

1.2.1 La prsence des courtiers en chiffres

Nous avons vu limportance que revt le patrimoine immobilier dans les avoirs des qubcois et, plus largement, dans lconomie qubcoise. Cependant, quen est-il de la prsence des courtiers immobiliers et des courtiers hypothcaires dans la constitution de ce patrimoine? Voici quelques donnes assez rvlatrices:

Au 22 juillet 2015, on comptait 14994 courtiers et 1244 agences, pour un total de 16238 titulaires de permis dlivrs par lOACIQ.

Des 14 994 courtiers, environ 350 exercent principalement en courtage commercial et un peu plus de 1000 exercent principalement en courtage hypothcaire13.

Il est vrai, comme le souligne le Rapport ministriel que le courtage immobilier et hypothcaire est influenc par la situation du march immobilier14. En cela, le courtage ne diffre gure des autres secteurs dactivits conomiques. Il nest donc pas surprenant de constater que la fluctuation du nombre de titulaires de permis suit une courbe parallle celle du nombre de transactions ralises annuellement. Ainsi, alors que le nombre de transactions immobilires rsidentielles a diminu de prs de 17 % depuis 2011, le nombre de titulaires de permis a suivi une dcroissance similaire prs de 14 %. Un corolaire entre une hausse des commissions perues et le nombre de courtiers, comme le fait le Rapport15, ne semble reposer que sur des suppositions et il aurait t intressant de connatre lanalyse conduisant cette conclusion.

TABLEAU IV: VOLUTION DU NOMBRE DE TITULAIRES DE PERMIS DEPUIS 2010 (AU 1er JANVIER)

ANNES COURTIERS AGENCES TOTAL 2010 15 847 1 774 17 621

2011 17 960 1 678 19 638

2012 17 292 1 536 18 828

2013 16 521 1 477 17 998

2014 15 994 1 377 17 371

2015 15 496 1 306 16 802

Enfin, bien que le nombre de nouveaux courtiers diminue, il est par ailleurs intressant de noter que le taux de maintien des permis par les courtiers est en progression constante depuis 2011 et sest tabli un sommet historique de 90 % en 2015.

13 Estim bas sur le nombre de titulaires de permis de courtier immobilier ou hypothcaire qui exercent leurs activits au sein dagences hypothcaires.14 Rapport ministriel, p 8. 15 Idem.

09

Pour ce qui est de la participation des courtiers immobiliers aux transactions immobilires, une tude de la Fdration des chambres immobilires du Qubec estime la part de march des courtiers immobiliers membres dune chambre immobilire (transactions immobilires rsidentielles enregistres sur le systme MLS-Centris), en 2014, plus de 70 % (excluant les ventes faites par des courtiers immobiliers sans lintermdiaire de Centris et les ventes de proprits neuves)16. Selon un sondage ralis par lAssociation canadienne de limmeuble, cette part de march pourrait atteindre 72 %17. Par ailleurs, selon la SCHL, entre mai et aot 2014, pour la rgion mtropolitaine de recensement (RMR) de Montral, 20% des nouvelles offres sur le march de la revente taient publies par des vendeurs qui vendaient par eux-mmes18, ce qui laisse entendre que prs de 80% ltaient par des courtiers.

Sil est vrai que le nombre de transactions rsidentielles auxquelles participent les courtiers immobiliers sont en baisse depuis 2010, cette diminution ne fait que reflter la diminution totale des ventes immobilires ralises au Qubec au cours de la mme priode. Rien ne permet dattribuer cette baisse dautres facteurs et lOACIQ a t surpris que le Rapport ministriel puisse suggrer quelle tait attribuable aux montants des commissions perues par les courtiers, sans en faire la dmonstration19. Dailleurs, mme sil est difficile de connaitre la vritable part de march des courtiers en labsence de sources permettant dtablir avec prcision lensemble des transactions faites par les courtiers20, le tableau qui suit permet de penser que la diminution du nombre de transactions faites avec un courtier suit simplement une courbe parallle celle de la diminution de lensemble des transactions.

TABLEAU V: VENTES RSIDENTIELLES RALISES PAR LES COURTIERS TELLES QUE RPERTORIES PAR LE SYSTME CENTRIS21

ANNE NOMBRE DE VENTES RALISES PAR UN COURTIER (Source : Centris)

NOMBRE TOTAL DE VENTES RSIDENTIELLES (Source : JLR)22

2010 80 126 128 139

2011 77 258 120 831

2012 77 463 124 548

2013 71 265 110 517

2014 70 686 106 584

2015 75 00023 -

16 Extrait de la prsentation effectue par la Chambre immobilire du Grand Montral lors de son assemble gnrale annuelle le 15 avril 2015.17 Canadian Real Estate Association, Great Expectations, Tracking Study, mars 2014.18 En fonction des annonces de logements mis en vente par leur propritaire sur les sites Les Pac, Kijiji et DuProprio, donnes provenant de la SCHL, Montral:

les fondements pour 2015-2016, 26 novembre 2014. http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/remaha/upload/montreal_previsions_francais.pdf19 Rapport ministriel, p. 9.20 Les seules donnes disponibles sont celles provenant du systme CENTRIS. Celles-ci refltent uniquement les transactions des courtiers membres de

chambres immobilires qui inscrivent effectivement leurs ventes auprs de ce systme. Elles ne comptabilisent donc pas celles de courtiers non membres dune chambre ou qui, bien quen en tant membres, ninscrivent pas sur ce systme les proprits quils affichent vendre ou qui ont t vendues.

21 Ce tableau ne doit pas tre interprt comme permettant de dterminer le nombre de transactions ralises avec la participation dentreprises dassistances aux propritaires . Aucune donne fiable nest en effet disponible permettant de distinguer ces transactions de celles faites par des propritaires vendant rellement par eux-mmes (AVPP). Il est vrai que lors de lannonce de la vente de lentreprise dassistance aux propritaires DuProprio au groupe Pages Jaunes en juin 2015, lentreprise indiquait dtenir 17 % des inscriptions de proprits rsidentielles au Qubec (Dpche de la Presse Canadienne publie sur le site http://www.lapresse.ca/, le 16 juin 2015. LOACIQ ne dispose pour sa part daucune donne permettant dvaluer la proportion des ventes effectivement ralises par lintermdiaire dentreprises dassistance aux vendeurs sans quaucun courtier ne soit impliqu dans la transaction (ex. : pour reprsenter lacheteur).

22 Comprend toutes les ventes (neuf et revente) dimmeubles rsidentiels dau plus 5 logements (y inclus une unit de coproprit) inscrites au registre foncier pour lanne mentionne.

23 Projection de la Fdration des Chambres immobilires du Qubec, Mot de lconomiste, FCIQ, prcit note 7.

10

http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/remaha/upload/montreal_previsions_francais.pdf

Toujours selon les donnes recueillies par la Fdration des chambres immobilires du Qubec24, le total des ventes effectues par des courtiers immobiliers dans le secteur rsidentiel au Qubec en 2014 a t de prs de 19 milliards de dollars. Par ailleurs, la vente et lachat de proprits faits par lentremise des courtiers immobiliers qubcois participant MLS-Centris ont cr ou maintenu prs de 30 000 emplois directs ou indirects chaque anne entre 2010 et 2012.25

Pour ce qui est du courtage hypothcaire, lAssociation canadienne des conseillers hypothcaires accrdits (ACCHA) value que, sur lensemble des prts toujours en cours en 2014 au Canada, 30% ont t contracts en ayant recours aux services dun courtier hypothcaire (27 % au Qubec). Cette part est en hausse constante depuis 2009 alors quelle tait de 23%26. Pour les seuls prts obtenus au cours des annes 2013 et 2014, la part des courtiers hypothcaires a grimp 34% (39% pour les prts obtenus par les acheteurs dune premire proprit)27. Par ailleurs, le taux de satisfaction de lexprience client est suprieur chez les clients des courtiers hypothcaires que chez ceux qui ont transig directement avec linstitution financire (56% se dclarent trs satisfaits contre 46% pour les banques)28. Il est enfin intressant de noter quoutre la recherche du meilleur cot de crdit, les clients des courtiers hypothcaires identifient notamment la possibilit de se faire offrir un large choix de produits et doptions et de bnficier dinformations et de conseils ce sujet comme lments les incitant faire affaire avec des courtiers29.

1.2.2 Les activits relevant de la pratique du courtage

Les courtiers immobiliers et les courtiers hypothcaires interviennent donc dans la constitution du patrimoine immobilier des familles et des entreprises qubcoises. Leur prsence contribue la protection de ce patrimoine. Cest entre autres ce qui justifie lencadrement de leurs activits et lexclusivit dexercice pour les actes relevant de la LCI30.

LOACIQ a t surpris de constater que le Rapport ministriel, bien que dcrivant trs succinctement le rle du courtier hypothcaire, semble ne sintresser qu lencadrement du courtage immobilier dans la seule perspective du vendeur qui sen remet entirement au courtier en opposant cette fonction dintermdiation complte la possibilit pour le vendeur de vendre par lui-mme, occultant ainsi de nombreux aspects du courtage immobilier et hypothcaire daujourdhui et les protections qui en dcoulent pour le public.

Avant de dcrire plus amplement les activits auxquelles se livrent les courtiers, il importe de prciser que le courtage immobilier31 se distingue du courtage de produits financiers en ce que le courtier immobilier nest pas un intermdiaire entre un membre du public et un distributeur de produits financiers, lui-mme encadr par lAMF, mais entre deux ou plusieurs membres du public non encadrs et ayant galement besoin de protection.

24 http://www.fciq.ca/pdf/Communiques_presse/stats/stats_q4_2014_f.pdf#page=325 Les incidences conomiques des ventes et achats de maisons par le biais du S.I.A./MLS 2013, (version anglaise), Altus Group, Association canadienne de limmeuble.

Notonsque les courtiers hypothcaires et de nombreux courtiers immobiliers commerciaux nutilisent pas MLS-Centris dans le cadre de leurs transactions, le chiffre avanc concerne alors principalement le courtage immobilier rsidentiel.

26 Association canadienne des conseillers hypothcaires accrdits, Perspectives hypothcaires 2014, janvier 2015.27 Association canadienne des conseillers hypothcaires accrdits (ACCHA), Profil de lachat dhabitations au Canada, juin 2015.28 Idem.29 Perspectives hypothcaires 2014, prcit note 26.30 Art. 4, 13 et 124 de la Loi sur le courtage immobilier.31 Courtage immobilier rsidentiel et commercial lexclusion du courtage hypothcaire.

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http://www.fciq.ca/pdf/Communiques_presse/stats/stats_q4_2014_f.pdf#page=3

Il convient galement de noter que mme si dans le langage courant on parle du mandat confi un courtier (de vendre, de louer ou de trouver une proprit, un locataire, du financement, etc.), le courtier nest gnralement pas mandataire du client et na pas le pouvoir de lier contractuellement son client un tiers. Il agit plutt en vertu dun contrat de services, exprs ou tacite, que lon nomme un contrat de courtage32.

Les courtiers immobiliers et les courtiers hypothcaires accompagnent les parties une transaction en vue de lachat, de la vente ou de la location dun immeuble ou de lobtention dun prt garanti par hypothque immobilire. Cet accompagnement peut tre requis pour lensemble des dmarches visant la ralisation de la transaction (valuation de la valeur marchande de la proprit, tablissement dune fiche descriptive de limmeuble, publicit, prsence lors des visites, prparation des propositions de transaction, identification du type de prts disponibles, montage du dossier de demande de prt, conseil, etc.) ou, dans certaines situations, une partie de celles-ci uniquement. Cet accompagnement vise non seulement faciliter lachat, la vente ou la location dun bien immobilier ou lobtention dun prt hypothcaire, mais galement scuriser les parties en donnant lheure juste sur ltat et la valeur du bien ou sur les produits de financement hypothcaire disponibles, contribuant ainsi la protection de leur patrimoine.

Le rle du courtier ne saurait se limiter celui deporteur et de rcepteur doffres dachat. Critiquant une telle vision, un auteur indique que:

() il ne sagit certes pas du seul rle du courtier et cet gard il ne faut pas mettre de ct laspect du devoir de conseil auquel le courtier est astreint.33

Dans le mme ordre dides, un autre auteur indique au sujet des courtiers hypothcaires:

les services du courtier ne se limitent pas la prsentation doffres de financement [mais] couvrent aussi les services dinformation et dassistance dans lobtention du financement34

La clientle des courtiers est varie et, contrairement ce que peut laisser penser le Rapport ministriel, elle ne comprend pas seulement des vendeurs, mais aussi des acheteurs, des locataires, des locateurs, des emprunteurs et des prteurs. Les transactions auxquelles participent les courtiers peuvent toucher des immeubles vocations diverses (rsidentielle unifamiliale ou multilogement, coproprits divises ou indivises, commerciale, industrielle, agricole, etc.) de mme que des produits hypothcaires varis correspondant aux besoins des clients.

Au cours des annes, la pratique du courtage immobilier a volu. Par exemple, dans le pass, linformation disponible aux courtiers tait centralise. Les immeubles en vente taient regroups dans un catalogue uniquement la disposition des membres dune chambre immobilire. Ainsi, pour avoir accs lensemble des proprits sur le march, le recours aux services dun courtier immobilier tait ncessaire.

32 Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat dentreprise ou de service, 2e d., ditions Wilson et Lafleur, 2013, nos 1983 et 1990; Voir aussi Claude G. LEDUC, Le courtage immobilier : aspects civils et dontologiques, 4e d., Cowansville, ditions Yvon Blais, 2015, p. 19 et ss; Audrey LTOURNEAU et Mario NACCARATO, Courtage immobilier, Brossard, Publications CCH lte, 2011 p.65; Claude BARSALOU, Le contrat de courtage immobilier, vente dun immeuble rsidentiel de moins de cinq logements, Wilson Lafleur Lte, 1996, page 93 et ss. La qualification du contrat de courtage immobilier comme contrat de service est par ailleurs bien tablie par la jurisprudence:Association des courtiers et agents immobiliers du Qubec c. Proprio Direct inc., [2008] 2 RCS 195, par. 50; Immeuble Toron Canada inc. c. Capreit Apartments Inc., 2010 QCCA 803, par. 4; Matte c. Charron, 2010 QCCA 1496, par. 84; Immeubles Le Proprio courtier immobilier agr inc. c. Duguay, REJB 2002-33189 (C.A.); Ct c. Richer Supermarch (1979) inc., J.E. 97-1822 (C.A.).

33 Claude G. LEDUC, Le courtage immobilier : aspects civils et dontologiques, prcit note 32, p. 15.34 Mario NACCARATO, Le courtage immobilier, dans Droit immobilier qubcois, dition feuilles mobiles, Brossard, Publications CCH lte, No 10-250.

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partir du milieu des annes 1990, tout est appel changer. Lexplosion de loffre mdiatique couple lessor de nouvelles technologies de communication, avec au premier rang lInternet35 permet au public deffectuer lui-mme une partie du travail traditionnellement ralise par le courtier immobilier dont le rle subit, ds lors, une mutation. Cest cette poque que le milieu du courtage immobilier rsidentiel rend accessibles au public, gnralement au moyen de sites Internet dont la plus rcente version est le site provincial CENTRIS.ca, de nombreuses informations concernant les proprits vendre, autrefois uniquement dtenues par les courtiers.

Les transactions immobilires et hypothcaires elles-mmes se complexifient constamment: volution du droit et de la jurisprudence, multiplication des lois et rglements ayant un impact sur la transaction, vieillissement du parc immobilier, augmentation des phnomnes affectant les terrains et immeubles et de leur rcurrence (pyrite, pyrrhotite, dpts docre, algues bleues, affaissements de terrains, inondations, etc.)36.

Le rle du courtier sest donc mtamorphos au cours des dernires annes, entre autres en raison du changement vident dans les besoins et les attentes du public.

Une grande partie de cette volution des attentes de la clientle sexplique bien sr par lentre en scne de nouvelles sources de rfrences et dinformations en temps rel par le Web, et ce, sur une multitude de plateformes (tlphones intelligents, tablettes, etc.). Ainsi:

Le taux de branchement Internet haute vitesse des mnagestait de 94,7% en 2011 (selon Le Qubec chiffres en main, 2014);

Internet est la principale source dinformations des acheteurs (62%), selon un sondage MultiRso effectu la fin de 2011 pour lOACIQ;

Les futurs acheteurs (12-24 ans) ont des attentes plus grandes lors dachats de biens (voir ltude du CEFRIO: GnrationC: Les 12-24 ans Moteurs de transformation des organisations).

Le public est maintenant beaucoup plus inform quil ne ltait auparavant. Par exemple, un acheteur pourra avoir dj visit virtuellement plusieurs immeubles avant mme davoir contact un courtier. Le client recherchera auprs de ce dernier non pas seulement laide pour la slection ou la visite de divers immeubles, mais galement un professionnel qui laccompagnera, le conseillera et lui donnera toute linformation pertinente pour pouvoir procder une transaction en ayant tous les lments ncessaires et pertinents en mains37.

De ce fait, nous assistons une volution de ce que constitue lintermdiation ou la conception que nous en avions autrefois. Les agences et les courtiers immobiliers et hypothcaires proposent maintenant une gamme de services beaucoup plus diversifie.

Dans ce contexte, il nest pas surprenant de constater que depuis plusieurs annes dj, certains courtiers et certaines agences offrent maintenant leurs services selon des modles quon ne voyait pas dans le pass, variant les modes de rtribution ou laissant au client vendeur la possibilit de vendre par lui-mme38. Notons que lOACIQ est conscient de cette ralit et la respecte.

35 En ligne: http://www.e-marketing.fr/Definitions-Glossaire-Marketing/Bouche-a-oreille-5992.htm.36 Voir annexe 2 pour une discussion additionnelle sur la complexit des transactions immobilires ou hypothcaires.37 Ce rle de conseiller tait dailleurs reconnu dans le prcdent Rapport sur lapplication de la Loi sur le courtage immobilier, dpos en juin 2004 devant

lAssemble nationale du Qubec; voir p.9 de ce rapport.38 Lannexe 3 prsente le modle daffaires de quelques-uns de ces courtiers ou agences.

13

http://www.stat.gouv.qc.ca/quebec-chiffre-main/qcmfr.htmhttp://www.cefrio.qc.ca/projets-recherches-enquetes/numerique-generation/projet-generation-c-12-24-ans-moteur-de-transformation-des-organisations/http://www.cefrio.qc.ca/projets-recherches-enquetes/numerique-generation/projet-generation-c-12-24-ans-moteur-de-transformation-des-organisations/http://www.e-marketing.fr/Definitions-Glossaire/Bouche-a-oreille-238512.htm

Ainsi, la gamme des services rendus par les courtiers varient et sadaptent aux exigences de leurs clientles. Ceux-ci peuvent se limiter au seul fait de diriger un acheteur vers un vendeur ou un emprunteur vers un prteur, sans plus, ou la prise en charge complte de la mise en march dune proprit ou des dmarches de financement hypothcaire en vue de raliser une transaction immobilire ou hypothcaire.

Dans le cadre de sa prestation de services, le courtier immobilier peut, par exemple, tre amen :

rechercher des proprits correspondant aux besoins et aux moyens de lacheteur, planifier les visites et accompagner son client;

reprsenter le vendeur face tout acheteur;

agir comme ngociateur et faciliter la communication entre les parties;

uvrer titre de conseiller pour aider le client cerner ses besoins;

complter la transaction immobilire avec succs;

conseiller le vendeur quant au prix demander pour sa proprit;

raliser une mise en march efficace;

recevoir tous les appels, coordonner les visites;

prparer et prsenter les propositions de transaction, prendre en charge les ngociations et assurer le suivi de la transaction;

transmettre la documentation requise par les parties;

conseiller, informer et guider les parties sur les diffrents aspects de la transaction;

recevoir et analyser tous les documents lis la transaction afin daider son client faire le bon choix;

tablir la valeur marchande des immeubles;

conseiller les parties sur le meilleur prix offrir ou demander;

valuer le march immobilier.

De mme, le courtier hypothcaire pourra voir :

dterminer les besoins de lemprunteur;

entreprendre des dmarches auprs de diverses institutions financires pour trouver le prt rpondant aux besoins et la capacit de payer de lemprunteur;

effectuer les recherches pour trouver le meilleur prt hypothcaire, au meilleur taux disponible, selon les caractristiques du client;

proposer les diverses options disponibles pour rpondre aux besoins du client, tels le taux fixe ou variable, le terme de 5 ou 10 ans, etc.;

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prparer la demande de financement et transmettre l institution prteuse la documentation requise;

qualifier les emprunteurs auprs des prteurs;

conseiller le client et lui fournir toute linformation requise chacune des tapes menant lobtention du financement hypothcaire;

valuer les produits hypothcaires disponibles.

Ces divers lments tant au cur mme de lactivit des courtiers, il en dcoule des obligations envers le public et la profession qui ont t prvues aux divers rglements encadrant la pratique du courtage (voir point 1.3.2).

En somme, le public dsire choisir ses services tout en exigeant plus de transparence, dthique et de comptences de la part des professionnels avec qui il fait affaire. Ses besoins ont chang. Comme dans tout autre domaine, le public sattend avoir un choix de services offerts et il veut bnficier de conseils et dune expertise quil ne dtient pas lui-mme.

1.2.3 Les services alternatifs tels ceux offerts par les entreprises dassistance aux propritaires vendeurs

Lmergence de plus en plus marque de divers services daide la vente, la location dimmeubles ou la recherche de produits hypothcaires, lesquels se croyant en marge de lencadrement prvu par la LCI, notamment ce que le Rapport ministriel nomme les entreprises dassistance aux propritaires vendeurs, constitue, la lumire de ce qui prcde, une source de proccupation pour lOrganisme et devrait ltre pour le lgislateur.

Si ces entreprises ont pu par le pass tre considres comme de simples services publicitaires, mme trs sophistiqus, ce nest plus ncessairement le cas aujourdhui pour certaines dentre elles. En effet, ce sont dsormais des services complets de mise en march de proprits ou de recherche de financement hypothcaire qui sont offerts au public par le truchement de sites Internet sophistiqus et spcialiss et de services daccompagnement, de conseil ou dassistance.

Le Rapport ministriel indique que les courtiers fournissent () plusieurs des services offerts par les entreprises dassistance. Or cest linverse qui se produit. En effet, ce sont plutt ces entreprises qui, avec lvolution des technologies notamment, en sont venues offrir une grande partie des services fournis par les courtiers. Le tableau suivant compare entre eux les services proposs aux personnes voulant vendre leur proprit sur les sites Internet dentreprises publicitaires offrant simplement un affichage de proprit de type petites annonces, ceux des entreprises dassistance aux propritaires vendeurs et ceux offerts par les courtiers immobiliers:

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Tableau VI

SITE DE SIMPLE AFFICHAGE 39

ENTREPRISE DASSISTANCE AUX

PROPRITAIRES PAR NON-COURTIERS 40

OFFRE DE COURTAGE DU COURTIER IMMOBILIER

Publication sur site Web

Mise en march

Prise de photo

Conseiller qui rencontre le vendeur

valuation du march

valuation de la proprit

Conseils pour remplir une fiche descriptive

Conseils pour l'tablissement du prix de vente

Placement publicitaire (web, journaux)

Pancarte ( vendre, visite libre)

Rapport d'efficacit des annonces web

Envoi cibl des acheteurs potentiels

Conseils et suivi pour le processus de vente

Conseils pour la ngociation aux vendeurs

Documents lgaux

Prsence lors de visites

Prparation et modification dune contre-offre pour le vendeur

Ngociation, rception et prsentation de PA

Accompagnement chez le notaire

Conseils pour la ngociation aux vendeurs et aux acheteurs

39 Linformation ayant permis de complter le tableau provient des sites montreal.kijiji.ca et lespac.com, tels que consults le 18 septembre 2015.40 Linformation ayant permis de complter ce tableau provient des sites propriosolo.com, duproprio.com et estrietoit.com, tels que consults

le 18 septembre 2015. Ces entreprises peuvent offrir tous les services indiqus ou une partie de ceux-ci.

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Des offres demploi publies rcemment par une entreprise dassistance aux propritaires indiquent pour leur part que les services qui seront offerts par les personnes recherches (notaire41 ou reprsentant42) aux clients de lentreprises qui veulent vendre leur proprit consisteront notamment :

Fournir des avis, conseils ou opinions juridiques oraux aux clients qui utilisent les services de Ientreprise;

Rpondre aux questions des clients qui utilisent les services de lentreprise en lien avec la vente de leur proprit;

Expliquer et interprter les formulaires doffre dachat et autres documents juridiques;

Effectuer la mise en march des proprits;

Expliquer aux clients le fonctionnement des outils quils ont en leur possession pour la vente de leur proprit.

Ces entreprises offrent aussi lacheteur des alertes immobilires qui linforme des immeubles mis en vente et qui correspondent aux caractristiques quil aura identifies.

Les entreprises dassistance aux propritaires offrent par ailleurs des formulaires transactionnels prsentant une grande similarit avec ceux dvelopps par lOACIQ, ce qui tend rassurer le public. Or, ces formulaires comportent des clauses excluant leur responsabilit. En voici un exemple:

() Duproprio dcline toute responsabilit quant lexactitude, la suffisance et la pertinence de ses modles. () 43

La possibilit de telles exclusions de responsabilit devrait, dans une perspective de protection du public, susciter linquitude. En comparaison, la rglementation encadrant le courtage immobilier et hypothcaire interdit une telle pratique :

6.Le titulaire de permis ne doit pas, dans lexercice de ses activits, luder ou tenter dluder sa responsabilit civile professionnelle ni, le cas chant, celle de la socit par actions au sein de laquelle il exerce ses activits conformment la section IV du chapitre II de la Loi sur le courtage immobilier (chapitreC-73.2). Il lui est notamment interdit dinsrer dans un contrat de service une clause excluant directement ou indirectement, en totalit ou en partie, cette responsabilit.44

Les sites Web offrant de lassistance aux vendeurs (et par le fait mme, aux acheteurs) constituent, avec la panoplie dinformations et de services qui sy rattachent, un pas bien engag dans lintermdiation.

41 Affichage de poste sur le site juricarriere.com le 1er juin 2015.42 Affichage de poste sur le site www.jobillico.com le 20 mai 2015.43 Comme les formulaires disponibles consults sur le site de DuProprio en juillet 2015 le prvoient http://duproprio.com/acheter-maison/transaction-etapes. 44 Rglement sur les conditions dexercice dune opration de courtage, sur la dontologie des courtiers et sur la publicit, RLRQ, c. C-73.2, r. 1.

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https://juricarriere.comwww.jobillico.comhttp://duproprio.com/acheter-maison/transaction-etapes

Tous ces lments mis en place par les entreprises dassistance crent un faux sentiment de scurit auprs du public, ce qui interpelle ncessairement lOACIQ. La promotion de certains de ces services insiste dailleurs sur le fait que le client nest pas laiss lui-mme et bnficie de tout laccompagnement dont il aura besoin pour mener bien sa transaction (ex.: la vente de sa proprit), amplifiant ce sentiment de scurit45.

Une affaire rcente illustre les risques dun accompagnement inadquat du vendeur dans lutilisation et la compltion de tels formulaires. Les parties ayant omis de remplir le formulaire de dclaration du vendeur qui aurait d accompagner la promesse dachat, tous deux rendus disponibles par lentreprise dassistance, le vendeur fut en effet poursuivi pour avoir fait dfaut de dclarer un suicide survenu dans la proprit46.

On trouve galement des illustrations de services alternatifs dans le domaine du courtage hypothcaire. Par exemple, certaines entreprises offrent de mettre en contact, au moyen de sites Internet, les emprunteurs avec des prteurs selon une formule de comparaison du taux de crdit offert47. Ce type dentreprise sapparente aux entreprises dans le domaine de lassurance qui oprent des sites de comparaison de primes, au sujet desquels lAMF est davis que le service offert sapparente au conseil, ce qui devrait ds lors en faire des entreprises inscrites auprs de lAMF et soumises la rglementation applicable48. Le mme raisonnement devrait sappliquer aux sites de comparaison de taux qui devraient tre considrs comme relevant du courtage hypothcaire.

La similitude des services rendus par les entreprises dassistance aux propritaires vendeurs se considrant non assujetties la LCI avec les services rendus par les courtiers immobiliers et hypothcaires parat vidente. Or, ces entreprises ne font lobjet que dun encadrement minimal, offrant aux personnes faisant affaire avec elles peu de recours, autre que de sadresser aux tribunaux avec les dlais et frais inhrents. Il en va de mme des entreprises offrant, par Internet, de mettre en contact des emprunteurs avec des prteurs.

Le Rapport ministriel suggre que des protections adquates dcouleraient de lapplication de certaines dispositions du Code civil du Qubec et de la Loi sur la protection du consommateur (la LPC)49. Or, malgr toutes leurs qualits, ces dispositions laissent souvent le client ou le tiers ls devant lobligation de sadresser aux tribunaux pour faire valoir ses droits. La LPC semble par ailleurs mal se prter lencadrement de lassistance et du conseil (cette loi rgit surtout les mentions au contrat, les stipulations interdites et les reprsentations fausses ou trompeuses).

45 Voir par exemple la vido promotionnelle de lentreprise DuProprio rendue publique sur son site le 25 aout 2015 : http://blog.duproprio.com/2015/08/25/un-sondage-caa-revele-a-quel-point-les-quebecois-aiment-duproprio/#.VfnIXs445fQ.

46 Girard c. Dufour, 2015 QCCS 340.47 titre dexemples, les sites Internet suivants offrent ce type de comparaison : ratesupermarket.ca, kanetix.ca, lowestrates.ca, ratehub.ca, comparasave.com,

zoocasa.com, ratespy.com.48 Voir Loffre dassurance par Internet, prsentation des rsultats de la consultation et des orientations retenues, pp. 19 et 20, publi dans le Bulletin de lAutorit des

marchs financiers, Vol. 12, no 13, 2 avril 2015.49 Voir p. 12 du Rapport ministriel.

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http://blog.duproprio.com/2015/08/25/un-sondage-caa-revele-a-quel-point-les-quebecois-aiment-duproprio/#.VfnIXs445fQ

Le Rapport ministriel souligne par ailleurs le fait que les entreprises dassistance aux propritaires vendeurs ont recours aux services de professionnels membres dun ordre pour rendre leurs services (ex.: avocats ou notaires), laissant entendre que le client bnficierait alors des protections rsultant du Code des professions50. Dune part, lOACIQ sinterroge sur la lgalit ou la protection affrente un modle daffaires o le professionnel est lemploi dune entreprise, alors quil ne rend pas ses services professionnels cette entreprise directement, mais plutt la clientle de cette entreprise. Dans un tel contexte, qui est alors le vritable client du professionnel ? qui lavocat ou le notaire, par exemple, doit alors son devoir de loyaut? Comment ce dernier peut garantir une indpendance professionnelle la personne qui requiert ses services? Ce contexte dexercice de la profession ne contournerait-il pas les balises mises en place par le Code des professions et les rglements sur lexercice de la profession en socit (tel le contrle effectif de la socit par les membres dun ordre professionnel)51?

Dautre part, ce ne sont pas uniquement des membres dordres professionnels qui rendent des services au sein de ces entreprises (on y trouve danciens courtiers dailleurs), de sorte que des prestataires de services ne sont aucunement encadrs. On se retrouve alors avec des services de deux niveaux: ceux pour lesquels une protection serait offerte par lordre professionnel concern lorsque les services sont rendus par les personnes qui en sont membres (dans la mesure o lordre accepte de le faire) et ceux pour lesquels le client devra avoir recours la LPC et au Code civil, alors que toutes ces personnes, de lavis de lOrganisme, sadonnent du courtage immobilier.

Le public doit tre protg et cette protection passe par la modernisation de la loi afin quil soit clair quelle englobe la gamme des services lis aux transactions immobilires et hypothcaires qui ne sont pas autrement encadrs, tout en permettant lvolution des services de courtage, et ce, en raison de limpact conomique et juridique des transactions immobilires pour chacune des parties impliques.

1.3 LOACIQ et la protection du public: un bilan positif

La LCI prvoit que lOACIQ a pour mission dassurer la protection du public dans le domaine du courtage immobilier et du courtage en prt garanti par hypothque immobilire, par lapplication des rgles de dontologie et par linspection des activits des courtiers et des agences. Il veille, notamment, ce que les oprations de courtage des courtiers et des agences saccomplissent conformment la loi.52. Dans laccomplissement de sa mission, lOrganisme peut, en outre, dispenser des cours de formation auprs des courtiers et des dirigeants dagences, lexclusion des cours de la formation de base53.

50 Rapport ministriel, p. 14.51 Voir par exemple, le Rglement sur lexercice de la profession davocat en multidisciplinarit, RLRQ c. B-1, r.9, et le Rglement sur lexercice de la profession de notaire

en socit, RLRQ c. N-3, r. 7.52 Notons que la LCI ne prvoit pas quil sagit de la mission unique de lOACIQ, et ce, contrairement ce qui est mentionn au Rapport ministriel

aux pages 2, 7, 15 et 17.53 Art. 32 de la Loi sur le courtage immobilier.

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LOACIQ est administr par un conseil dadministration compos de 13 administrateurs, 10 tant lus par les titulaires de permis et 3 nomms par le ministre des Finances54. Huit des administrateurs lus le sont afin dassurer une reprsentativit gographique et proviennent traditionnellement du domaine du courtage immobilier rsidentiel, alors que les 2 autres le sont pour reprsenter les domaines du courtage commercial et du courtage hypothcaire55. Pour limiter les risques de conflit dintrts, la LCI prvoit que les personnes qui occupent une fonction dadministrateur ou de dirigeant au sein dune association ou dune entreprise dont le but est de dfendre les intrts des courtiers, agences ou franchiseurs immobiliers ne peuvent tre administrateurs de lOACIQ56. Par ailleurs, prcisons que lassemble gnrale des titulaires de permis est toujours prvue la LCI, conservant ainsi un certain caractre associatif lOACIQ57. Ce dernier lment peut-il alimenter une certaine confusion auprs des courtiers quant au rle que doit jouer auprs deux lOrganisme? Nous y reviendrons au point 3.4.

Afin de bien orienter ses actions, lOACIQ sest dot dun nonc de mission et de la vision de celle-ci:

NONC DE MISSION

LOACIQ veille la protection du public par un encadrement adquat de la profession en assurant un courtage immobilier et hypothcaire de qualit au Qubec et contribue promouvoir le professionnalisme et la comptence des courtiers.

VISION

titre de rfrence incontournable dans le domaine du courtage immobilier et hypothcaire, lOACIQ contribue promouvoir le professionnalisme et la comptence des courtiers. LOACIQ se distingue par son efficacit organisationnelle, ses interventions et son leadership quant lvolution du courtage.

Aux yeux de lOACIQ, la protection du public passe dabord et avant tout par la garantie qui lui est donne de pouvoir traiter avec des professionnels dont les comptences sont valides et mises jour rgulirement et dont les activit sont encadres. La protection du public passe en effet dabord par la prvention, bien avant la rpression des comportements indsirables. Toutefois, si ceux-ci devaient se produire, par exemple un comportement douteux dun courtier, le public doit aussi avoir lassurance de pouvoir sadresser un organisme de contrle offrant des mcanismes dintervention efficace.

La LCI et les mcanismes mis en place par lOACIQ procurent de telles garanties et assurances.

54 Art. 57 et 58 de la Loi sur le courtage immobilier.55 Art. 58 de la Loi sur le courtage immobilier; art. 86 93.2 du Rglement intrieur de lOrganisme dautorglementation du courtage immobilier du Qubec.56 Art. 58 de la Loi sur le courtage immobilier.57 Art. 56 de la Loi sur le courtage immobilier

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Au surplus, au cours des dernires annes, lOrganisme a procd une planification stratgique. Cette planification dmontre limportance pour lui de remplir sa mission, et ce, par diverses initiatives dont le fil conducteur est la protection du public, notamment par lamlioration des comptences des courtiers.

En bref, lOACIQ est le seul organisme dont la mission vise spcifiquement la protection du public en matire de transactions immobilires ou hypothcaires et, au cours des cinq dernires annes, lOACIQ sest acquitt de cette mission de faon efficace, notamment en informant le public, en assurant la comptence des courtiers, en encadrant leurs pratiques et en se dotant des instances requises pour y parvenir.

1.3.1 Informer le public

LOACIQ estime que la protection du public passe par une large diffusion auprs de ce dernier des protections dont il bnficie en traitant avec un courtier dont les activits sont encadres par lOACIQ.

Pour ce faire, le public a accs au site de lOACIQ (oaciq.com), lequel comporte de nombreuses informations sur les droits et les obligations du public et des courtiers. Le public peut aussi contacter le Centre Info OACIQ pour de linformation, notamment sur les devoirs des courtiers et les formulaires de courtage quils utilisent. Celui-ci traite environ 60 000 demandes de renseignements annuellement :

TABLEAU VII: NOMBRE DE DEMANDES TRAITES PAR LE CENTRE INFO OACIQ

ANNE NOMBRE DE DEMANDES

2010 60 853

2011 61 523

2012 68 517

2013 59 424

2014 58 884

Au total depuis 2010, ce sont 309 201 demandes, dont plus du quart mane du public, qui ont t traites par le centre de renseignements de lOrganisme.

LOACIQ sest par ailleurs dot en 2013, dun plan de communication pour les annes 2014 2016 dont lobjectif principal est de positionner lOrganisme comme protecteur du public en matire de courtage immobilier et hypothcaire par lencadrement de la profession.

Cest dans le cadre de ce plan que plusieurs initiatives ont t menes. Ainsi, lOACIQ est devenu partenaire de contenu du site web protegez-vous.ca et collaborateur du nouveau site lacopropriete.info (une initiative du ministre de la Justice et de la Chambre des notaires du Qubec) sur lesquels il diffuse ses propres capsules.

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Des efforts publicitaires visant faire valoir les protections dcoulant de lencadrement des courtiers par la LCI ont galement t dploys par lOACIQ. Lapproche de lOrganisme est similaire celle adopte par plusieurs ordres professionnels ou par lAMF en matire publicitaire, savoir que la protection du public passe notamment par lobtention de services de qualit dun professionnel qualifi. LOACIQ doit ici exprimer sa surprise lgard des propos du Rapport ministriel leffet que par ses efforts publicitaires, lOACIQ appuierait une lutte mdiatique de lindustrie du courtage contre les entreprises dassistance aux propritaires. Faire connatre la protection offerte par les titulaires de permis encadrs par la loi sinscrit dans la mission de protection du public de lOACIQ. Le message de la dernire campagne (profiter des services dun courtier apporte des avantages notoires et vite bien des ennuis) a dailleurs t compris par 91 % des rpondants sonds la suite de cette campagne58.

La plus rcente initiative publicitaire de lOACIQ, concentre sur le Web59, visait faire connatre davantage le rle de lOACIQ et de ses services auprs du public, mettant ainsi en valeur ses fonctions lies linformation et la protection. Encore une fois, la campagne a port ses fruits puisque lensemble des rsultats dmontre lefficacit de linitiative. Au cours du mois de juin 2015, la campagne en ligne a amen prs de 9200 visiteurs sur le site oaciq.com, dont 83% en taient leur toute premire visite.

1.3.2 Assurer la comptence des courtiers et voir lencadrement de leurs pratiques

Dans la foule de ladoption de la LCI et en vue de son entre en vigueur, lOACIQ sest assur dadopter une rglementation qui lui permettrait de vrifier la comptence des personnes dsirant devenir courtier et de voir au maintien de cette comptence une fois quelles le seront devenues60. De plus, lOrganisme sest assur que les courtiers disposent doutils favorisant la protection du public. Il a enfin labor une rglementation complte touchant la pratique du courtage, les rgles de dontologie auxquelles sont soumis les courtiers et encadrant la publicit et les reprsentations quils font auprs du public.61

1.3.2.1 Laccs la profession

1.3.2.1.1 Formation de base et rfrentiels de comptences

Considrant limpact conomique et juridique de la transaction immobilire ou hypothcaire et des lments complexes qui peuvent se prsenter lors de celle-ci, quils soient lis limmeuble lui-mme ou aux divers documents lis la transaction, le constat est vident:

Toute personne qui intervient dans le cadre dune transaction immobilire ou hypothcaire doit avoir des connaissances techniques particulires et des comptences prouves afin doffrir des services de qualit et de protger les diverses parties la transaction.

58 Sondage Lger, valuation post-campagne, dcembre 201459 Les moyens retenus dans le cadre de cette campagne Web taient:

- Laffichage de bannires cliquables animes qui redirige vers la page informative du site oaciq.com sur de nombreux sites tels que Canoe, Le Devoir, Les Affaires et Publimaison; - Lachat de mots cls et la mise en place de liens sponsoriss dans les rsultats de moteurs de recherche.

60 Rglement sur la dlivrance des permis de courtier et dagence, RLRQ, c. C-73.2, r.3.61 Rglement sur les conditions dexercice dune opration de courtage, sur la dontologie des courtiers et sur la publicit.

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LOACIQ a donc dvelopp, avec lappui de lUniversit de Sherbrooke et aprs consultation des professionnels du milieu du courtage, des rfrentiels de comptences62 pour chacun des champs de pratique et des qualifications qui constituent, en quelque sorte, la pierre dassise de lencadrement de laccs la profession.

Ces rfrentiels prsentent toutes les actions professionnelles de chaque comptence que tout courtier qui entre dans la profession doit matriser. Ce sont les outils principaux utiliss par les tablissements denseignement pour crer les divers programmes de formation de base qui prpareront les tudiants leur profession.

Ce sont aussi les outils utiliss par lOrganisme pour dvelopper les examens que doivent russir les candidats pour obtenir le permis vis et qui valuent chacune des comptences requises.

De tels examens dvelopps en relation avec les rfrentiels de comptences sont ainsi administrs par lOrganisme depuis lentre en vigueur de la LCI en 2010. De plus, la suite dune modification rglementaire demande par lOACIQ63, toute personne dsirant se prsenter un examen de certification pour obtenir un permis de courtage immobilier ou hypothcaire doit, depuis le 1er septembre 2013, avoir pralablement russi un programme de formation de base reconnu par lOrganisme. Une personne souhaitant devenir courtier sans restriction (pour pouvoir pratiquer tant en courtage rsidentiel, commercial quhypothcaire et diriger une agence) doit maintenant avoir suivi une formation de niveau collgial quivalant quelque 870 heures de formation, ce qui se compare avantageusement au nombre dheuresexig pour la majorit des attestations dtudes collgiales. La formation de base actuelle constitue dailleurs un progrs important par rapport toutes les exigences de formation antrieures dans le domaine du courtage immobilier et hypothcaire au Qubec. Elle constitue une des formations les plus compltes en la matire, au Canada et en Amrique du Nord.

1.3.2.1.2 Les tablissements denseignement

Pour que son programme soit reconnu, un tablissement denseignement doit faire une demande lOACIQ. Il doit entre autres dmontrer que la formation offerte est en lien avec les bonnes pratiques du courtage immobilier ou hypothcaire, quelle est base sur les rfrentiels de comptences abords ci-avant et quelle prpare adquatement la pratique.

Pour obtenir la reconnaissance de son programme, ltablissement doit aussi prsenter lencadrement qui sera offert ltudiant et les critres dvaluation menant la russite du programme64. Au besoin, il doit apporter les ajustements son programme demands par lOrganisme avant den obtenir une reconnaissance. Ajoutons que lOACIQ effectue une vigie rgulire auprs des tablissements denseignement aprs les avoir reconnus65 et quil collabore avec eux pour sassurer que la formation de base offerte correspond aux standards tablis et volue avec les pratiques.

62 Les rfrentiels de comptences peuvent tre consults sur le site de lOACIQ http://www.oaciq.com/fr/pages/preparation-aux-examens.63 Dcret 1058-2012, 14 novembre 2012.64 Le formulaire de demande de reconnaissance est disponible sur demande en crivant formationdebase@oaciq.com.65 La liste des tablissements reconnus peut tre consulte sur le site de lOACIQ http://www.oaciq.com/fr/pages/etablissements-denseignement-et-

programmes-de-formation-reconnus-par-loaciq; les critres daccrditation peuvent galement tre consults sur demande en crivant formationdebase@oaciq.com.

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mailto:formationdebase@oaciq.commailto:mailto:formationdebase%40oaciq.com?subject=

1.3.2.1.3 Les examens

Quant aux examens donnant accs la profession, conus et administrs par lOACIQ, leur dveloppement est bas sur chacun des rfrentiels de comptences. Ils mettent le candidat devant des scnarios ralistes dans lesquels ils doivent poser les actions appropries et formuler les recommandations sappliquant la situation prsente. Cela permet lOACIQ dvaluer la fois les connaissances acquises et les comptences dveloppes par le candidat, tout en sassurant que ce dernier saura offrir un service de qualit, protger le public dans le cadre de ses transactions66 et mener bien toutes les tapes de celles-ci. Notons que chacune des comptences doit tre russie pour que lexamen le soit galement.

En somme, par ces mesures, lOrganisme sassure que lobtention dun permis de courtier immobilier ou hypothcaire est prcd dune formation srieuse et pertinente ainsi que dun examen dont la russite est base sur la dmonstration de comptences lies aux responsabilits que le candidat aura auprs des diverses parties la transaction, en respectant ses diverses obligations.

Le dveloppement et lamlioration continue des rfrentiels de comptences, la reconnaissance des tablissements denseignement et de leur programme, la vigie, ladministration des examens bass sur des scnarios ralistes constituent un progrs majeur par rapport ce qui existait auparavant et un des succs de lautorglementation dans le domaine du courtage immobilier et hypothcaire.

1.3.2.2 Maintien et mise jour des comptences: la formation continue

Non seulement les courtiers doivent-ils avoir fait lobjet dune formation de base et dmontrer leurs connaissances et leurs comptences au moyen dun examen, mais ils ont de plus lobligation de les dvelopper et les mettre jour en suivant des activits de formation supplmentaire67.

La formation continue obligatoire constitue un des lments prventifs primordiaux pour assurer la protection du public par la qualit des services rendus moyen et long terme. Il sagit dun bnfice tant pour le public que pour les courtiers et lOACIQ doit continuer de jouer un rle de leader cet gard.

Cest une vritable culture de formation continue qui sest dveloppe au sein de lOACIQ depuis plusieurs annes et encore plus avec lentre en vigueur de la LCI actuelle.

Entre 2010 et 2014 : activits de formation continue (obligatoires ou suivies volontairement)

Entre 2010 et 2014, 50 formations continues distinctes ont t offertes. Pour la mme priode, 1045 sessions de formation ont eu lieu touchant 75 558 participants.

66 Art. 35 du Rglement sur la dlivrance des permis de courtier ou dagence; un examen type peut tre consult sur le site de lOACIQ http://www.oaciq.com/fr/pages/preparation-aux-examens#referentiels.

67 Art. 46(2o) de la Loi sur le courtage immobilier et art. 48 et 50 du Rglement sur la dlivrance des permis de courtier et dagence.

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http://www.oaciq.com/fr/pages/preparation-aux-examens#referentiels

Depuis lentre en vigueur de la LCI en 2010, trois formations ont t rendues obligatoires pour lensemble des courtiers (nouvelle loi, nouveaux formulaires et collaboration); une la t pour les dirigeants dagence et une autre, portant sur les problmes lis la prsence de pyrrhotite dans les fondations de proprits situes dans la rgion de Trois-Rivires, la t pour les courtiers immobiliers exerant dans cette rgion.

TABLEAU VIII : ACTIVITS DE FORMATION CONTINUE

ANNE PARTICIPANTS AUX ACTIVITS DE FORMATION CONTINUE

2010 22 639**

2011 6 378

2012 25 382**

2013 9 391

2014 16 828**

** annes au cours desquelles des activits spcifiques de formation continue ont t imposes lensemble ou une partie des courtiers.

Depuis le 1er mai 2015 : mise en place dun programme de formation continue obligatoire

Afin daccrotre la culture de formation et ainsi de maintenir et dvelopper la crdibilit de la profession, lOACIQ a mis en place, aprs consultation des divers intervenants du milieu immobilier et hypothcaire et du public, le Programme de formation continue obligatoire. Celui-ci a dbut officiellement le 1ermai 2015, pour un premier cycle de deux ans. Un des lments manant des consultations tait limportance de crer et de dispenser des formations continues portant sur la rglementation, la conformit et lthique.

Les courtiers auront deux ans pour obtenir les 18 units de formation continue (UFC) requises dans le cadre de ce nouveau programme. Au minimum 6 UFC devront tre obtenues en suivant des formations portant sur du contenu fondamental68, les autres pouvant tre obtenues en suivant nimporte quelles des formations admissibles portant sur du contenu fondamental ou du contenu spcialis69. Ces formations permettront aux courtiers dacqurir, de mettre jour et dapprofondir les comptences professionnelles lies lexercice de leur profession tout en adaptant leur pratique lvolution du march immobilier et hypothcaire et aux attentes du public.

68 Une activit de formation porte sur du contenu fondamental lorsquelle a pour but premier la protection du public et permet aux courtiers et aux dirigeants dagence dacqurir, de maintenir, de mettre jour, damliorer et dapprofondir les comptences requises dans le cadre dune transaction en courtage immobilier ou hypothcaire, et est lie au moins un des sujets suivants ou un sujet connexe :

- Les rgles de droit gnrales ou particulires prvues la Loi sur le courtage immobilier ou ses rglements; - Le contenu, lutilisation et la rdaction des contrats et formulaires relatifs une opration de courtage vise larticle 1 de la Loi sur le courtage immobilier; - La dontologie des courtiers et des dirigeants dagence.69 Une activit de formation porte sur du contenu spcialis lorsquelle vise, lexclusion dun sujet vis par du contenu fondamental, le dveloppement

de connaissances, de comptences ou dhabilets dans le cadre dune transaction en courtage immobilier ou hypothcaire, et est lie au moins un des sujets suivants :

- Les rgles de droit gnrales ou particulires applicables une opration de courtage vise larticle 1 de la Loi sur le courtage immobilier; - Toute rforme lgislative ou rglementaire, autre que la Loi sur le courtage immobilier, pouvant affecter lexercice des activits des courtiers et des agences; - Tout phnomne dordre matriel, physique ou environnemental pouvant affecter lobjet dune opration de courtage vise larticle 1 de

la Loi sur le courtage immobilier; - Lthique des courtiers et des dirigeants dagence; - La gestion des activits professionnelles des courtiers et des agences; - Lvaluation de la valeur dun immeuble ou dune entreprise; - Lvaluation de la qualit et des lments de construction dun immeuble; - Les implications financires dune transaction vise larticle 1 de la Loi sur le courtage immobilier; - Le financement dune transaction vise larticle 1 de la Loi sur le courtage immobilier.

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Les formations pourront tre suivies auprs de lOACIQ ou de dispensateurs accrdits. Laccrditation des formations continues, linstar de la reconnaissance des programmes de formation de base, seffectue avec rigueur et les projets soumis sont entre autres analyss en lien avec les rfrentiels de comptences, assurant ainsi une certaine uniformit et le respect des meilleures rgles de pratique. ce jour, en plus des formations offertes par lOACIQ, au-del de 150 formations provenant de formateurs individuels ou dorganismes (ex. : CEGEP, collges privs, chambres immobilires, agences immobilires, instituts de formation divers) ont t accrdites70. Au 1er septembre 2015, prs de 35 % des courtiers ayant un permis valide avaient dj suivi des activits de formation dans le cadre du Programme de formation continue. LOACIQ est le principal dispensateur de formations pour le contenu fondamental et a dispens plus du tiers de toutes les formations dj suivies dans le cadre du Programme.

Les 18 units de formation constituent un minimum pour le premier cycle du Programme. LOACIQ valuera si le nombre dunits de formation doit tre revu la hausse dans le futur.

1.3.2.3 Les formulaires et autres outils la disposition des courtiers

La protection du public dans le domaine du courtage immobilier et hypothcaire passe galement par le respect de certaines normes de base en matire de contenu et dutilisation des contrats de courtage conclus entre les courtiers et leurs clients et des propositions de transactions que rdigent les courtiers. LOACIQ a donc dvelopp une rglementation qui se veut la fois souple et complte lgard de ces documents susceptibles davoir une incidence dterminante sur les droits et obligations du public dans le cadre de transactions immobilires ou hypothcaires71.

galement, lOACIQ a outill les courtiers en leur fournissant des formulaires respectant les exigences rglementaires et ncessaires la conclusion de leurs contrats de courtage ou servant complter des propositions de transaction. Certains dentre eux sont obligatoires pour les transactions rsidentielles. LOACIQ a ainsi labor 21 formulaires obligatoires (dont le formulaire Dclarations du vendeur sur limmeuble qui rduit les risques pour le vendeur et permet lacheteur dacheter en toute connaissance de cause) et 22 formulaires recommands72.

Les formulaires obligatoires ou recommands constituent une autre base essentielle la russite de la mission de lOrganisme. En effet, le contenu de certains dentre eux rgit les relations entre les courtiers/agences et le public alors que dautres forment lavant-contrat qui dtermine les rgles entre les parties la transaction.

LOACIQ a dvelopp ces formulaires en sassurant de garder un quilibre entre les droits et obligations des diverses parties tout en les protgeant. Leur cration fut ponctue de nombreuses discussions, analyses et consultations des intervenants du milieu et de professionnels spcialiss. Il sagit doutils fondamentaux pour les agences, les courtiers et les parties et ils refltent lexprience et la force de lensemble de la profession, fruit dun travail dlaboration et damlioration continue depuis de nombreuses annes.

70 La liste des formations accrdites en date du 18 septembre 2015 est reproduite lannexe 4, Outils mis la disposition des courtiers par lOACIQ.71 Rglement sur les contrats et formulaires, R.L.R.Q., c. C-73.2, r.2.1.72 Ces formulaires sont numrs lannexe 4, Outils mis la disposition des courtiers par lOACIQ et peuvent tre consults sur le site Internet de lOACIQ

http://www.oaciq.com/fr/pages/formulaires-de-courtage.

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http://www.oaciq.com/fr/pages/formulaires-de-courtage

Les courtiers sont forms et ont les comptences requises pour comprendre le sens et les impacts des formulaires et les remplir adquatement. Il serait hasardeux de laisser le public utiliser seul ces formulaires, car il faut tre expriment pour y dceler toutes les subtilits ayant une valeur lgale. Malheureusement, les services dassistance aux vendeurs leur distribuent des formulaires fort similaires ceux dits par lOACIQ et comportant de nombreuses clauses de nature technique ou juridique. Ces vendeurs nont gnralement pas la formation ni lexprience ncessaire pour les remplir convenablement et sans risque. Risque dailleurs illustr par laffaire voque plus haut, o les parties ayant omis de remplir le formulaire de dclaration du vendeur qui aurait d accompagner la promesse dachat, (tous deux rendus disponibles par lentreprise des services dassistance), le vendeur fut poursuivi pour avoir fait dfaut de dclarer un suicide survenu dans la proprit73.

Cette situation est dautant plus proccupante que les services dassistance aux vendeurs limitent ou excluent leur responsabilit quant aux formulaires quils rendent disponibles au public. De plus, les conseils donns par ces services ntant aucunement encadrs, le public na dautre recours que dentamer des procdures devant les tribunaux civils afin de se faire ddommager lorsque les conseils taient inappropris ou incomplets. Par ailleurs, il est lgitime de se demander dans quelle mesure ces entreprises de services non encadrs sont assures pour leur responsabilit dcoulant des dommages pouvant tre causs au public.

Enfin, lOACIQ fournit aux courtiers de nombreux autres outils, tels que foires aux questions, formulaires annots et clauses types, sans oublier le Centre Info OACIQ pour toute question concernant notamment les formulaires de courtage, les obligations des courtiers et la conformit de leur pratique aux exigences de la rglementation74. Depuis mai 2014, une ligne tlphonique rserve aux dirigeants dagence a t mise en place, et ce, avec lobjectif de les pauler dans leurs fonctions dencadrement et de supervision de leurs courtiers immobiliers et hypothcaires.Au 31 aot 2015, 6 080 appels ont t traits via cette ligne.

1.3.2.4 Lencadrement des pratiques professionnelles des courtiers

LOACIQ a enfin labor une rglementation complte touchant la pratique du courtage, les rgles de dontologie auxquelles sont soumis les courtiers et encadrant la publicit et les reprsentations quils font auprs du public.

Les courtiers et les agences obissent ainsi des rgles dcoulant de lencadrement de la LCI et ont certaines obligations envers les parties quils reprsentent et les autres parties la transaction. Les agences et les courtiers participent donc la protection du public chacune des transactions immobilires ou hypothcaires o ils sont appels agir.

Les courtiers doivent respecter ces rgles et obligations, notamment75:

Lorsquils identifient les parties pour assurer une transaction entre les bonnes parties;

En fournissant des recommandations appropries, par exemple recommander la personne qui se propose dacqurir un immeuble, de faire procder une inspection complte;

73 Girard c. Dufour, prcit note 46.74 Une liste de ces outils se trouve lannexe 4.75 Voir le Rglement sur les conditions dexercice dune opration de courtage, sur la dontologie des courtiers et sur la publicit.

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En entreprenant les dmarches pour dcouvrir les facteurs pouvant affecter dfavorablement les parties ou lobjet de la transaction;

En expliquant aux parties leurs droits et obligations;

Lorsque la situation le requiert, en orientant les parties vers un professionnel comptent;

En consignant les droits et obligations des parties par crit dans les formulaires appropris, obligatoires ou recommands, lorsque requis;

En divulguant une information complte pour permettre aux parties de contracter en toute connaissance de cause;

En divulguant toute situation de conflit dintrts;

Lorsquils informent et conseillent les parties la transaction.

En somme, le courtier a un rle primordial en ce qui concerne la ralisation de la transaction souhaite et la protection des parties. Il se doit dtre proactif dans sa recherche dlments concernant limmeuble et dans sa divulgation dinformation aux parties intresses, et ce, afin quelles sachent quoi elles sengagent.

Au cur des obligations imposes aux courtiers, se trouvent celles visant informer de la faon la plus transparente, complte et exacte possible le public des tenants et aboutissants de la transaction envisage et conseiller avec objectivit les parties sur lensemble des faits pertinents la transaction. Comme mentionn prcdemment, le conseil constitue dailleurs une part importante de ce que recherche le public. Celui-ci touche notamment:

la valeur de limmeuble, sa mise en valeur dans le cadre de la mise en march, le contenu des promesses dachat et des contre-propositions, le droulement de la transaction, la capacit financire de lacheteur, le caractre adquat de limmeuble, le prix de vente ou dachat ou le produit hypothcaire eu gard aux besoins et moyens du client, les caractristiques physiques de limmeuble quil peut constater parce quil se rend sur les lieux, les produits et services hypothcaires ou autres disponibles.

Cest maintenant le conseil qui est au cur de la transaction. Il est donc primordial que toute personne ayant un rle de conseil dans le cadre de transactions immobilires et hypothcaires fasse lobjet dun encadrement.

Peu importe ltendue des services requis, la personne qui fait appel au courtier sattend ce que cet encadrement contribue non seulement des services de qualit rpondant des standards levs, mais galement la protection de son patrimoine que procure lassurance dtre inform et conseill adquatement sur la valeur du bien vendu ou acquis, ou sur les tenants et aboutissants du prt hypothcaire recherch.

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1.3.3 Raliser sa mission

1.3.3.1 Les instances de lOACIQ

Parler de la mission de lOACIQ et de la faon dont il sen acquitte ne serait pas complet sans parler des instances mises en place pour en assurer le succs. Considrant limpact que peut avoir lintervention des courtiers sur lissue dune transaction immobilire et ses suites et, en consquence, sur la protection du patrimoine de ceux qui ont recours leurs services, le public doit pouvoir compter sur un organisme offrant des mcanismes dintervention efficace sil a des dolances prsenter au sujet des services quil a obtenus ou du comportement dun courtier.

Outre le Centre Info OACIQ dont il a dj t fait mention, le public peut aussi compter sur les services et les instances suivants.

Le Service dassistance a la responsabilit daccompagner les demandeurs lorsque ceux-ci sollicitent laide de lOrganisme, dnoncent des cas dinfraction ou formulent une plainte. Dans certains cas, le Service dassistance peut agir titre de mdiateur ou de conciliateur. Au besoin, la demande dassistance peut aussi tre dirige vers un autre service de lOACIQ pour un traitement plus appropri, notamment le Bureau du syndic76.

Entre 2010 et 2014, ce service a trait plus de 10 000 demandes dont plus de la moiti provenaient du public.

TABLEAU IX: NOMBRE DE DEMANDES REUES/TRAITES AU SERVICE DASSISTANCE

ANNE DEMANDES REUES DEMANDES TRAITES

2010 1 805 1 715

2011 2 302 2 355

2012 1 956 1 939

2013 1 868 1 905

2014 1 921 2 136

Le Bureau du syndic a pour fonction denquter sur toute allgation de manquement la LCI ou ses rglements par un courtier ou une agence, y compris son administrateur ou son dirigeant. Une fois lenqute termine, il dcide sil y a lieu ou non de dposer une plainte devant le comit de discipline77. Lorsque la plainte est juge fonde, le comit de discipline impose au courtier vis une ou des sanctions qui peuvent aller jusqu la suspension permanente du droit dexercice dans les cas les plus graves.

76 Art. 70 et 71 de la Loi sur le courtage immobilier.77 Art. 84 de la Loi sur le courtage immobilier.

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TABLEAU X: NOMBRE DE DOSSIERS OUVERTS/TRAITS AU BUREAU DU SYNDIC

ANNE ENQUTES OUVERTES DOSSIERS TRAITS PLAINTES DPOSESAU COMIT DE DISCIPLINE

2010 322 243 83

2011 743 957 90

2012 781 680 93

2013 412 1096 118

2014 496 527 104

Le comit et le Service dinspection ont pour fonction de surveiller lexercice des activits des courtiers et des agences en procdant, notamment, la vrification de leurs dossiers, comptes, livres et registres.78 Le comit peut faire au courtier toute recommandation quil juge approprie et peut lobliger suivre un cours ou une formation.

TABLEAU XI: NOMBRE DINSPECTIONS RALISES

ANNENOMBRE

DAGENCES INSPECTES*

DMARRAGE DAGENCE**

AUTO-INSPECTION EN LIGNE**

(VERSION LONGUE)

NOMBRE TOTAL DINSPECTIONS

DAGENCES

NOMBRE DE COURTIERS AYANT REU UN RAPPORT

LA SUITE DES INSPECTIONS DAGENCES

2010 371 143 226 740 995

2011 366 136 333 835 1684

2012 365 118 286 769 1594

2013 431 78 282 791 1942

2014 402 69 251 722 2 032

* inclus des courtiers agissant leur compte (qui ne travaillent pas pour une agence)** une sance de dmarrage dagence et une auto-inspection en ligne en version longue sont quivalentes des inspections

Outre ces services, la protection du public est assure par les deux fonds suivants, qui sont en quelque sorte complmentaires.

Le Fonds dindemnisation du courtage immobilier (FICI) a t institu par la LCI et est notamment constitu des cotisations verses par lensemble des agences et courtiers immobiliers du Qubec79. Le FICI indemnise les victimes de fraude, dopration malhonnte ou de dtournement de fonds dont est responsable un courtier ou une agence. Toute rclamation doit tre dpose par le biais dune demande dassistance. Lindemnit maximale est de 35 000$ par rclamation (alors quelle tait de 15 000$ avant 2010)80.

78 Art. 74 et 75 de la Loi sur le courtage immobilier.79 Art. 108 et 109 de la Loi sur le courtage immobilier.80 Art. 14 du Rglement sur le fonds dindemnisation et la fixation de la prime dassurance de responsabilit professionnelle, RLRQ, c. C-73.2, r.5.

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Le Fonds dassurance responsabilit professionnelle du courtage immobilier du Qubec (FARCIQ) assure la responsabilit professionnelle des agences et des courtiers hypothcaires et immobiliers du Qubec. Il accorde ainsi une protection au public en cas de faute non intentionnelle, derreur, de ngligence ou domission de la part dun courtier immobilier ou hypothcaire dans lexercice de ses activits professionnelles. Tous les courtiers et toutes les agences doivent acquitter une prime dassurance responsabilit professionnelle au FARCIQ81. Il est surprenant que le Rapport ministriel indique que le Fonds vise principalement protger le patrimoine des courtiers et des agences en cas de faute de leur part et accessoirement les membres du public82. Avec gard, lOACIQ estime plutt que lobligation pour les courtiers dtre assurs et la couverture offerte par le Fonds font partie des mesures essentielles mises en place par la LCI pour protger le public. Le rle dassureur confi par la LCI lOACIQ83 sinscrit alors dans les mcanismes prvus la LCI pour lui permettre daccomplir sa mission de protection du public.

Il convient enfin de mentionner la cration rcente dun poste dombudsman au sein de lOACIQ. Celui-ci voit assurer une gestion optimale et cohrente du traitement des demandes que le public adresse lOACIQ (en particulier en veillant ce que les dossiers sur lesquels lOrganisme est interpel soient traits efficacement et conformment ce que le public est en droit de sattendre). Plus largement, lombudsman sassure que lOACIQ accomplit sa mission et ses fonctions.

1.3.3.2 Un rle proactif pour la protection du public

Enfin, lOACIQ (et avant lui lACAIQ) a t appel jouer un rle de leader dans certains domaines afin dassurer une meilleure protection au public.

Parmi les exemples les plus probants, se trouvent les actions entreprises au niveau de linspection en btiment de mme que les initiatives dinformation et de formation au sujet de phnomnes ayant t lobjet de vives proccupations au cours des dernires annes.

Ainsi, pour palier labsence dencadrement des services rendus par les inspecteurs en btiment (nous y reviendrons au point 1 de la partie II du prsent mmoire), lOACIQ (prcdemment lACAIQ) a dvelopp depuis 2003 certains outils , maintenant largement utiliss, visant une amlioration et une standardisation des pratiques (dveloppement conjoint avec des associa-tions reprsentatives du domaine de linspection en btiment, de normes de pratique, de convention de services et de formulaires permettant de consigner les dclarations du vendeur sur ltat de sa proprit). Parmi ses plus rcentes initiatives en ce domaine, lOACIQ a impos aux courtiers de recommander tout acheteur de faire inspecter limmeuble quil se propose dacqurir par un inspecteur rpondant des exigences de base (tre assur, utiliser une convention de service, respecter une norme de pratique et remettre un rapport crit)84. Cela a aussi amen lOrganisme reconnatre certaines associations dinspecteurs qui imposent leurs membres le respect de ces exigences. LOACIQ a aussi prvu une clause dinspection pr-achat dans les formulaires de promesse dachat quil dite.

81 Art. 8 et 17 de la Loi sur le courtage immobilier.82 Rapport ministriel, p. 4.83 Art. 52 de la Loi sur le courtage immobilier.84 Art. 81 du Rglement sur les conditions dexercice dune opration de courtage, sur la dontologie des courtiers et sur la publicit.

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LOACIQ sest galement montr proactif en organisant des colloques sur des sujets pouvant avoir des incidences majeures sur la valeur du patrimoine immobilier, telles la fraude immobilire, lutilisation de btiments rsidentiels pour la culture de cannabis, les consquences des importantes inondations survenues sur les terres attenantes la rivires Richelieu en 2011 et les particularits des transactions impliquant des coproprits.

Dans le mme ordre dide, lOACIQ a organis, de concert avec les intervenants les plus crdibles sur ces questions (avocats, ingnieurs, Sant Canada), des sances de formation li