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Mémorandum.docx 17/06/2014

Etienne SENEQUE-‐Olivier CLINKEMAILLIE Président et Vice-‐Président du conseil Syndical de l’Estivalière

Mémorandum Imputabilité de l’entretien et des sinistres des parties dites « Communes » et « privatives »

Origine de ce mémorandum : Au cours du Conseil Syndical du 12 juin 2014, il a été convenu entre le Syndic et le Conseil Syndical que le bureau du Conseil établirait un « Mémorandum » sur l’imputabilité de l’entretien et des sinistres éventuels sur les parties communes et privatives de l’Estivalière.

Constat : Le règlement intérieur de l’Estivalière est déjà explicite sur le sujet. Il est néanmoins nécessaire de traiter, de façon cohérente, juste et équitable, les sinistres sur les balcons ainsi que l’humidité constatée au sein des appartements due essentiellement à de la condensation. Afin de pallier à d’éventuelles carences, le bureau du Conseil Syndical, après avoir analysé la jurisprudence dans le domaine concerné ainsi que la loi du 10 juillet 1965, propose de formaliser des règles complémentaires, voulues pédagogiques, qui serviront de base de décisions, au règlement des problèmes, par notre syndic. En fait, les précisions ci-dessous précisent, détaillent, argumentent la signification de ce qui apparaît au règlement de copropriété. « Avec la jouissance exclusive et particulière d’un balcon au droit dudit appartement, d’une superficie de X mètres carrés environ »

Chapitre 1 – Parties communes et privatives

Principe de base : Les parties communes concernent tout le gros œuvre du bâtiment, tous les accessoires ou objets servant à plusieurs lots. Les balcons sont classés dans les parties privatives lorsqu’elles sont réservées à la jouissance exclusive et particulière du propriétaire du lot concerné notamment lorsque c’est précisé dans le règlement de copropriété. Si tel est le cas, le propriétaire doit entretenir cette partie et notamment payer les frais engendrés comme le ravalement de peinture.

Section 1 : Choses privatives Base légale : art. 2.3.99 Loi 10 juillet 1965 Règlement copropriété page 103.

Sont privatifs les éléments constitutifs des lots et de leurs dépendances privatives à l’intérieur de ceux-ci tels que : - les sols, parquets ou carrelages avec éventuellement les lambourdages, mais non les solivages qui sont choses communes, - les cloisons intérieures, mais non les gros murs ni les refends qui sont choses communes. Toute cloison qui sépare deux appartements, est mitoyenne. - Les plafonds en plâtre et leurs lattis, les corniches, les staffs, les enduits en plâtres intérieurs et tous revêtements intérieurs (marbres, faïences, fibres, etc..) - les menuiseries internes y compris les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants, Les barres d’appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les balconnets, les terrasses, les


grilles, les abat-jour, jalousie, persiennes, volets, rideaux de fer ou stores et leurs accessoires, - les appareils sanitaires, les glaces, tablettes, la robinetterie, les lavabos, éviers, water-closets, etc… - les locaux accessoires accessibles par un seul propriétaire, (caves, combles, etc..) - les installations de l’interphone ou du parlophone, d’alimentation d’antenne collective interne à

l‘appartement, - - les installations de chauffage, les conduits, les canalisations, les colonnes montantes se trouvant à

l’intérieur des locaux constituant chaque appartement. Donc les canalisations de chauffage, d’Eau Chaude Sanitaire (ECS) et d’Eau Froide (EF), même encastrées dans la chape de béton maigre, à l’usage exclusif d’un lot dans leurs sections se trouvant dans le lot desservi,

- Les compteurs individuels et leur robinet d’arrêt, même s’ils ne sont accessibles que par la partie

commune (placard dans couloir) à fortiori s’ils sont dans la partie privative sont parties privatives du lot. Leur acquisition, leur relevé et leur entretien faisant généralement partie d’un contrat général de l’immeuble, ils relèvent alors d’un contrat collectif mais restent partie privative.

Les installations d’alimentation ou d’évacuation, conduits électriques à l’usage exclusivement

privatif. La limite de la partie privative se situe après le disjoncteur général, après le piquage sur les colonnes montantes d’alimentation ou avant le piquage d’évacuation des eaux usées.

- les planchers, carrelages et autres revêtements à usage exclusivement privatif, interne à appartement ou au balcon avec leur soutènement ainsi que les joints de rupture de carrelage,

- les joints de dilatation du carrelage en périphérie des pièces et des sols de balcons. Nota : Il faut impérativement que le carrelage ou le marbre ne jointe pas le bas des murs. Un espace compris entre 8 et 10 mm est donc laissé volontairement entre les carreaux et le bas du mur. Cet espace va faire fonction de joint de dilatation périphérique du marbre et doit du fait de l’exposition éventuelle à la pluie, être étanche ex : balcon, salle de bains.

Compteurs individuels Robinets d’arrêt

(privatifs)

Partie privative

Partie collective

Partie collective, disjoncteur EDF, piquage dur alimentation

Partie privative compteurs

Robinets d’arrêt Clarinette

boîte fusibles


Les droits de la chose privative

• Vos parties privatives sont votre propriété exclusive (art. 2, Loi 1965). • Vous pouvez sans autorisation disposer librement des attributs de la propriété de vos

parties privatives ; vous pouvez les louer, vendre, donner, léguer, mettre en viager ou usufruit, les hypothéquer, les occuper ou les prêter

• Si vous louez votre lot, ceci n'établit aucun lien entre la copropriété et votre locataire. Vous restez responsable tant de votre lot et de la conformité de son occupation que du paiement de ses charges.

• Vous pouvez effectuer chez vous tous travaux que vous souhaitez (transformations de pièces, ajouts, suppressions, installation d'équipements de confort) tant que vous restez en conformité avec la destination de l’immeuble

Les obligations de la chose privative

• Vous devez occuper vos parties privatives dans le respect de leur affectation. • Vous devez respecter toutes les clauses licites du règlement de copropriété. • Vous devez ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la

destination de l'immeuble. • Vous devez assurer personnellement les frais d'entretien et de réparation de vos parties

privatives. • Vous devez laisser effectuer certains travaux décidés en assemblée générale (art.9 Loi

1965). Ex : tête de balcon, isolation par l’extérieur. Ravalement de façade.

Section 2 : Choses communes Règlement copropriété page 104 Sont communes toutes les parties de l’immeuble qui sont à l’usage de tous ou plusieurs lots et tous

les accessoires des parties communes tels que : - les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès - le gros œuvre, murs porteurs, dalles de béton constituant l’ossature, - la dalle en bêton formant couverture des parkings P1 et P2, - les tuyaux et canalisations de toute nature lorsqu’ils desserviront l’immeuble, - les installations d’éclairage collectives, - les éléments d’équipement communs, y compris les parties de canalisations y afférents même s’ils

traversent des locaux privatifs (Chauffage collectif, réseau d’eaux usées, dans les caves, combles, etc…

- les boîtes à ordures, les instruments de nettoyage des parties communes, - les compteurs et sous compteurs généraux, - les appareils et équipements et particulièrement les objets mobiliers de toute nature, meubles

meublant, ustensiles et fournitures destiné à l’usage des choses communes. - les interphones, antenne TV. La copropriété a la responsabilité jusqu’au point d’entrée dans le lot, - les colonnes d’alimentation d’ECS, eau froide, de chauffage, de VMC sont communes, la limite

étant le piquage avant le robinet d’arrêt et les bouches d’extraction. (Ces derniers équipements n’étant accessibles que par la partie privative, ils sont privatifs).

- les joints de dilatation entre différentes parties de l’immeuble. Ces joints de dilatation divisent la construction en parties indépendantes et permettent ainsi d'absorber les variations des dimensions des différents matériaux sans provoquer de dommages dans l'ouvrage

Et de façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage commun des seuls propriétaires d’un bâtement.


Section 3 : Choses privatives liées à autorisations ou respect stricte des règles imposées

La modification de certaines choses privatives sont soumises à autorisation préalable ou au respect stricte d’obligations avant toute intervention notamment : - les portes d’entrée de l’appartement - les fenêtres extérieures ou donnant sur un balcon - les volets de portes ou fenêtres - les balustrades et appuis de balcons (respect du type de peinture et de la couleur) - les revêtements de sol de balcon visibles de l’extérieur, - les stores et leurs lambrequins - la peinture de l’intérieur d’un balcon (respect du type de peinture et de la couleur).

Chapitre 2 – Obligations d’entretien et de réparation

Chaque copropriétaire est tenu d’entretenir ses parties privatives suivant les normes en vigueur. Il est tenu d’accepter, si nécessaire, l’accès de son lot pour effectuer des travaux sur les parties communes. Ex : colonne des eaux usées, la remise en état est à la charge de la copropriété. La copropriété est tenue d’effectuer tous les travaux, sur les parties communes, nécessaires à la bonne conservation des biens privatifs.

Chapitre 3 - Nuisances diverses

Section 1 : Humidité La condensation est la première cause d’humidité dans l’habitat dû essentiellement au mode d’occupation des locaux. Il appartient à chaque propriétaire de traiter ces problèmes. Un recueil « Traiter les problèmes d’humidité » est à la disposition de tout copropriétaire au bureau du gardien. Ce recueil peut être prêté gracieusement pendant une durée maximale de 8 jours ouvrables. Au-delà, chaque copropriétaire peut se le procurer moyennant une somme minime.

Section 2 : Odeurs Certaines odeurs proviennent parfois d’un déséquilibrage de la colonne de VMC. Il est rappelé qu’il est interdit de : - d’obstruer les bouches d’extraction de la conduite VMC - boucher les aérateurs extérieurs - de raccorder les hottes de cuisines sur la VMC

Section 3 : Entretien des balcons Etant une partie privative (voir chapitre 1, section1), l’entretien des balcons est à la charge du copropriétaire. Une recommandation, dans ce domaine, est disponible auprès du gardien.

Chapitre 4 – Litiges éventuels

Compte-tenu que la copropriété est un collectif juridique permettant : - de gérer les parties communes de l’ensemble immobilier au moindre frais, - que le financement est réparti sur les charges de chaque copropriétaire - qu’un conseil syndical élu s’attache à garantir les droits de chacun et de tous, par l’intermédiaire d’un syndic, Il est souhaité que chaque copropriétaire respecte les règles ci-dessus et n’est recours à traiter d’éventuels litiges avec la copropriété par voie de justice, qu’en dernier ressort.


Chapitre 5 – Tableau imputabilité

Tableau d’imputabilité de l’entretien entre parties communes et privatives.


Chapitre 6 – Distinction Balcon-terrasse et balcon-saillant

Terrasse et balcon, le statut juridique (partie privative, partie commune avec jouissance exclusive, etc.) est indépendant de l’architecture mais dépend de la mention au règlement de copropriété.

D'un point de vue architectural, la distinction est claire : - .Un balcon saillant est une superstructure posée en extension sur la façade, - Une balcon terrasse vient en couverture d'une partie de l'immeuble. C'est un agrément apprécié qui permet de vendre un appartement plus rapidement, mais un balcon-terrasse ne sera jamais une pièce en plus comme peut le devenir une terrasse,

Un balcon saillant est une avancée au-dessus du vide, il fait partie intégrante de la façade. Le balcon est autoportant.

Un balcon terrasse repose sur des piliers, des poutres et/ou sur des côtés. Le balcon terrasse se fait pas saillie.

A l’Estivalière on trouve les deux notions.

Le balcon terrasse

Pour faire simple, un balcon-terrasse hormis le fait qu'elle puisse être en rez-de-chaussée fait partie intégrante du bâtiment. Un balcon est en porte-à-faux, c est à dire qu'il est en sailli d un bâtiment.

Le balcon semi-saillant et saillant

Murs porteurs

Poutre porteuse

se

Saillant posé en

extension sur la façade

Murs porteurs avec joint de

dilatation et de rupture

d’immeuble

Semi-‐Saillant en extension et mur porteur


Entretien des murs de balcons saillants L’entretien des murs pour balcons saillants est à la charge de la copropriété car faisant partie de la façade même si le balcon est privatif. Par contre le revêtement de sol, le plafond et les rambardes font partie de la partie privative. En pratique, lors d’un ravalement de façade, le mur, la tête de balcon sont traités au titre du ravalement de façade par la copropriété, y compris l’isolation par l’extérieur si elle est prévue. Le plafond, la peinture des barreaux et la rambarde peuvent traités par le propriétaire (en respectant les recommandations de peinture et couleurs) ou inclus dans l’opération de ravalement et facturé séparément au copropriétaire.

Entretien des murs de balcons semi-saillants L’entretien des murs pour les balcons semi-saillants est à la charge de la copropriété pour le mur coté des coulissants et du copropriétaire pour le mur mitoyen. Dans la pratique, les murs sont à la charge du copropriétaire mais lors d’un ravalement de façade, ils sont à la charge de la copropriété. En pratique, lors d’un ravalement de façade la tête de balcon, le champ du mur porteur, les murs allèges extérieurs, l’isolation éventuelle par l’extérieur sont traités au titre du ravalement de façade par la copropriété. Le mur latéral, le plafond, la peinture des barreaux, des rambardes, des murs intérieurs de l’allège sont à la charge du propriétaire. Les travaux à charge du copropriétaire peuvent être traités par l’entreprise mais à la charge du propriétaire.

Entretien des murs de balcons terrasse L’entretien des 3 murs pour les balcons terrasse est à la charge du copropriétaire compte tenu que le balcon est une partie privative et que ces murs ne font pas partie directement de la façade. En pratique, lors d’un ravalement de façade la tête de balcon, le champ des murs porteurs, les joints de dilation, les murs allèges extérieurs sont traités au titre du ravalement de façade par la copropriété. Les murs latéraux, le plafond, l’isolation éventuelle par l’extérieur, la peinture des barreaux, des rambardes, des murs intérieurs de l’allège sont à la charge du propriétaire. Les travaux à charge du copropriétaire peuvent être traités par l’entreprise mais à la charge du propriétaire.

Attention : Il y a lieu d’appliquer le type de peinture préconisé.

Entretien des sols Quel soit le type de balcons, l’entretien des sols est à la charge du copropriétaire compte tenu que le balcon est une partie privative. Imprégnation du sol avec un hydrofuge tous les 10 ans si nécessaire.

Traitement des joints

Repérer les joints défectueux pour traitement


L’entretien des sols consiste aussi à traiter périodiquement les joints de pourtours en apportant un soin particulier aux joints sous coulissants. La pose de plinthe renforce l’étanchéité des joints du pourtour.

Chapitre 6 – PQSR (Pas de Questions Sans Réponses) 1. Pourquoi dans le règlement de copropriété, il est fait une distinction entre le contenu

du lot et la jouissance exclusive d’un balcon ? Cette distinction est faite pour la raison principale que le balcon n’est pas considéré comme pièce habitable et de ce fait ne rentre pas dans le calcul de la surface habitable (loi Carrez). Par contre, il est précisé que le lot a la jouissance exclusive et particulière du balcon au droit dudit appartement et d’une superficie de x m². Le balcon et l’appartement portent le même numéro de lot et sont indissociables. Cette distinction vaut pour la jouissance de jardin au R d C.

2. - J’ai entendu dire que le balcon est une partie commune à usage privatif. Est-ce vrai ?

Non, le balcon n’est pas une partie commune mais fait partie intégrante du lot. Même numéro de lot. Seules les terrasses couvrantes un autre lot (généralement sur le toit) sont des parties communes à usage privatif car elles constituent la couverture de l’autre lot et à ce titre constituent la couverture de l’immeuble.

3. - Est-ce à dire que l’entretien du balcon est entièrement à la charge du lot ? Oui pour l’entretien des murs internes au balcon et des sols avec tous les joints périphériques et de rupture de carrelage (pourtour et de dilation du revêtement). Non pour ce qui concerne des dégâts éventuels sur les plafonds de type oxydation des fers dans le béton de la dalle. Le traitement des fers à béton et la peinture de recouvrement est à la charge de la copropriété. Non pour les joints de dilatation de l’immeuble ;

4. - J’ai mon voisin du dessus qui arrose trop ou ne nettoie pas la goulotte de tête de son balcon et m’occasionne des suintements de salpêtre sur mon plafond avec craquellement du béton. Que faut-il faire ?

Il faut déclarer le sinistre à votre assurance conjointement avec le propriétaire du balcon au dessus qui envoie le deuxième volet à sa propre assurance. Votre assurance enverra un expert qui estimera le montant de la réparation de votre balcon. Votre assurance mettra en demeure « votre adversaire de remettre en état les joints du balcon supérieur ». Lorsque la remise en état sera effectuée (facture à l’appui), vous pourrez alors faire remettre le plafond de votre balcon en état avec l’indemnité que vous aurez reçu de votre assurance.


5. - Mon plafond de balcon a des fuites sur le joint de dilation de l’immeuble que dois-je faire ?

Informer par LAR le syndic avec photos à l’appui. Le syndic fera exécuter la réparation sur le balcon du dessus sur le compte de la copropriété et vous informera de la réparation (facture à l’appui) Le syndic fera exécuter les réparations sur le plafond de votre propre balcon à la charge de la copropriété une fois la cause réparée.

6. - Mon balcon est au Nord-Ouest, Par pluie intense, le balcon est mouillé quasiment jusqu’aux baies coulissantes. Pour le balcon du dessus, il en est de même. De plus, l’arrosage de fleurs, important, sur le balcon du dessus fait que de nombreuses tâches apparaissent sur mon balcon, voire à l’intérieur de l’appartement. Que dois-je faire ?

Pour les balcons dits « saillants ou balcon terrasse», Le constructeur ou la copropriété n’est pas tenu à rendre les balcons étanches. Par contre, plusieurs solutions existent :

1. -. Suivre les recommandations de la fiche n° 10 : « Etanchéité des balcons » principalement par l’occupant du balcon supérieur

2. - . Suivre l’instruction du document « Traiter les problèmes d’humidité » page 9 à 12, 3. - . Voir la réponse question 4. 4. – si le copropriétaire du dessus ne remplit pas ses devoirs d’entretien de son balcon,

informer le syndic qui interviendra auprès de lui.

7. J’ai vraisemblablement une fuite dans le réseau d’EF, d’ECS ou de chauffage dans la dalle sèche de mon appartement. Que dois-je faire ?

La localisation de la fuite et les dommages possibles lors de cette recherche sont souvent indemnisés par votre assurance « responsabilité multirisques habitation » mais le montant du remboursement est plafonné. Cette limite varie selon l'assurance habitation choisie. Cette recherche incombe au propriétaire si la fuite provient de la partie privative de votre appartement ou au syndic si la fuite provient de la partie commune de la copropriété.

8. J’ai des dégâts des eaux vraisemblablement dus à une fuite du balcon supérieur. Que dois-je faire ?

1/ Vous devez prendre des photos des dégâts constatés. Si possible, faites faire un devis de remise en état par un artisan compétent. 2 / Effectuer une déclaration amiable de dégâts de eaux suivant les recommandations ci-dessous.

Qu’est-ce qu’un « constat amiable de dégâts des eaux » ?

Le constat amiable dégâts des eaux a été mis au point en 1978 par l’Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurance Contre l’Incendie et les Risques Divers (APSAIRD), devenue Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurance Dommages (APSAD) puis Commission Plénière des Assurances de Biens et de Responsabilité (CPABR) sous l’égide de la Fédération Française des Sociétés d’Assurance (FFSA).


Sur le modèle du constat amiable d’accident automobile, il s’agit d’un formulaire aux champs prédéfinis facilitant la connaissance du sinistre par les assureurs et ainsi le temps de traitement et d’indemnisation éventuelle.

Contrairement au constat automobile, il n’est pas fourni lors de la souscription d’un contrat d’assurance multirisque habitation. Il convient alors de le demander à son assureur dès que l’on a connaissance d’un sinistre de dégât des eaux dans son logement.

=> Vous pouvez obtenir un modèle auprès du gardien (fichier au format pdf), à imprimer en autant d’exemplaires que nécessaire.

Qui doit remplir un constat amiable de dégât des eaux ?

Toutes les personnes concernées ou sinistrées par le dégât des eaux, que le logement soit auteur ou victime du sinistre ! Mais il est parfois complexe de savoir qui sont les personnes concernées tant que l’on ne connait pas avec exactitude l’origine de l’écoulement.

Dans ce cas, il est préférable de se « couvrir » et que le maximum de personnes possiblement concernées remplissent un constat et l’envoient à leur assureur :

• Locataire + Propriétaire non occupant (maison) + Voisin(s) éventuel(s) • Locataire + Gérant (immeuble) + Voisin(s) éventuel(s) • Locataire + Copropriétaire non occupant + Syndic + Voisin(s) éventuel(s) • Propriétaire occupant + Voisin(s) éventuel(s) • Copropriétaire occupant + Syndic + Voisin(s) éventuel(s)

Concernant les voisins, il est nécessaire :

• d’utiliser un seul constat amiable pour deux appartements concernés (un feuillet par logement)

• d’utiliser un constat amiable par logement endommagé pour trois appartements et plus, avec à chaque fois celui à l’origine du dégât des eaux.

Comment remplir le formulaire ?

Ce formulaire est beaucoup plus simple à compléter que le constat amiable d’accident automobile. Il n’y a pas de « piège » ou d’astuce à connaître pour éviter les problèmes avec son assureur. Cependant, quelques points sont à connaître :

• La case « cause du sinistre » en haut du formulaire doit être remplie concomitamment par les deux parties concernées par le sinistre.

• Un immeuble locatif est constitué d’appartements loués par un seul propriétaire. Un immeuble en copropriété est constitué d’appartements appartenant à différents copropriétaires.

• La case « occupant » doit être cochée si vous êtes propriétaire occupant, copropriétaire occupant, locataire ou occupant à titre gratuit du logement concerné.

• Les canalisations accessibles sont celles auxquelles on peut accéder sans travaux.


• Chaque assuré doit remplir l’une des deux colonnes et cocher toutes les cases correspondant au sinistre.

• Les désaccords peuvent être signalés dans la case « observations » en bas du formulaire. • Attention à ce que le formulaire soit bien signé par les deux parties !

Envoyer le formulaire

Une fois le constat amiable dégâts des eaux complété par toutes les parties, vous pouvez l’envoyer par lettre recommandée à votre assureur.

Bon à savoir : le délai des 5 jours ouvrés s’applique à la simple déclaration du sinistre à votre assureur. Une fois que vous l’avez déclaré, par voie orale ou écrite, les assureurs peuvent en général vous laisser plus de temps pour renvoyer le constat. Mais plus vite il sera envoyé et plus vite l’assurance pourra lancer la procédure d’expertise !

Pour tous renseignements pratiques complémentaires, cliquer sur le lien suivant : http://assurance-habitation.comprendrechoisir.com/comprendre/assurance-degat-des-eaux ATTENTION : Certaines causes de dégâts des eaux ne sont pas prises en compte dans certains contrats d’assurance, il faut donc y faire attention. Certaines mutuelles au mépris du règlement de copropriété ne veulent pas prendre en charge les dégâts des eaux sur les balcons au prétexte que le balcon est une partie commune et qu’il incombe à la propriété de réparer. Faites valoir vos droits en joignant un extrait du règlement de copropriété.

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