Volume 6, No 3 Juin - Juillet 2010

Édition RPHL

www.rphl.orgPoste-Publication convention 40020616

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Nouvelles chroniques juridiques : La copropriété

Notions de base en copropriété divise

Me Kevin Lebeau, page 17

Du nouveau au RPHL :FORMATION en collaboration avec le centre 24 juin

Automne 2010 et Hiver 2011

Tous les détails en page 5

Éviction d’un occupant sans droit : une récente décision donne raison à un propriétaire

Me Bill Kostopoulos, page 2

Qu’est-ce qu’un foyer d’hébergement selon l’article 1974 du Code civil du Québec ?

Me Robert Soucy, page 3

Ce pourquoi les institutions financières retiennent généralement la valeur économique pour financer votre immeuble locatif

Collaboration spéciale : Yannick Lemelin, pages 8-9

La location en Ontario : Quelles sont les règles ontariennes ?

pages 10-11 et 20

Améliorations apportées à notre service d’enquête prélocation !

Improvements made to our pre-rental investigation services !

Mot de l’éditeur, page 4

A v r i l - M a i 2 0 1 02

Solutions énergétiquesviables

Évaluation gratuite

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Me Bill Kostopoulos

Dans le présent dossier1, le loca-teur demande la résiliation du bail, l’expulsion de tous les occupants du logement, l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et le rem-boursement des frais judiciaires.Les parties ont conclu un bail qui était reconduit pour la période du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 au loyer mensuel de 1,200.00 $. La preuve démontre que le 26 février 2010, le locataire avisait le locateur, par écrit, de son intention de quitter le logement le 31 mars 2010, avant la fin du bail.Le 28 février 2010, les parties conviennent de

résilier le bail le 31 mars 2010. Le locataire s’engage à quitter les lieux loués à cette date.Le fils du locataire allègue qu’il a droit au maintien dans les lieux en vertu de l’article 1938 du Code civil du Québec. Cet article se lit comme suit: 1938. L’époux ou le conjoint uni civilement d’un locataire ou, s’il habite avec ce dernier depuis au moins six mois, son conjoint de fait, un parent ou un allié, a droit au maintien dans les lieux et devient locataire si, lorsque cesse la cohabitation, il continue d’occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois de la cessation de la cohabitation. La personne qui habite avec le locataire au moment de son décès a le même droit et devient locataire, si elle continue d’occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois du décès; cependant, si elle ne se prévaut pas de ce droit, le liquidateur

de la succession ou, à défaut, un héritier, peut dans le mois qui suit l’expiration de ce délai de deux mois, résilier le bail en donnant au locateur un avis d’un mois. Les dispositions produisent le même effet juridique qu’une cession de bail en faveur de la personne qui habite avec le locataire si elle continue d’occuper le logement lorsque la cohabitation cesse. Tous les droits dont le locataire initial était titulaire lui sont transférés.2

Le locataire a mis fin au bail, renonçant ainsi à son droit personnel au maintien dans les lieux. Il ne peut céder à la partie intéressée un droit qu’il ne possède plus. Un occupant du logement ne peut revendiquer un droit qui ne lui a pas été transmis. L’article 1889 du Code civil du Québec stipule que : « Le locateur d’un immeuble peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d’un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir

la remise du bien.»

Le locataire est devenu un occupant sans droit à compter du 1er avril 2010. Son fils ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1938 du Code civil du Québec, car il occupe le logement sans droit. En l’espèce, le tribunal constata la résiliation du bail et ordonna l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement dans un délai de cinq (5) jours de la présente décision malgré appel.

1 Berkovic c. Spitezki, 31 100406 045 G , le 21 avril 2010 (2010 QCRDL 14871)2 Nathalie Bélisle c. Yanick Roy, [2004], J. L. 317 .

Éviction d’un occupant sans droit : une récente décision donne raison à un propriétaire

A v r i l - M a i 2 0 1 03

Me Robert Soucy

Un locataire peut résilier son bail, s’il s’agit d’une personne âgée et s’il est admis de façon permanente dans un foyer d’hébergement. Il suffit d’envoyer une demande par écrit au propriétaire et la résiliation prendra effet trois mois après l’en-voi de celle-ci. L’alinéa 1 de l’arti-cle 1974 du Code civil du Québec donne ce privilège à une personne âgée :

« Un locataire peut résilier le bail en cours, s’il lui est attribué un logement à loyer modique ou si, en raison d’une décision du tribu-nal, il est relogé dans un logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi le résilier s’il ne peut plus occuper son logement en raison d’un handicap ou, s’il

s’agit d’une personne âgée, s’il est admis de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins de longue durée ou dans un foyer d’hébergement, qu’il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission. … »

Le problème d’interprétation de la loi

Le législateur n’a pas défini dans un texte de loi l’expression « foyer d’hébergement », contrairement à l’expression « centre d’héberge-ment et de soins longue durée » uti-lisée dans la Loi sur les services de santé et les services sociaux (L.R. Q., c. S-4.2). La mission d’un tel centre peut comprendre l’exploi-tation d’un centre de jour ou d’un hôpital de jour. La difficulté c’est qu’il y a des per-sonnes âgées qui sont autonomes et il s’est développé des types d’éta-

blissements qui comprennent des logements, qui hébergent des per-sonnes âgées et où il y a quelques services offerts : une cafétéria, un service d’infirmières, des clochet-tes de sécurité, etc. Ces établisse-ments n’ont pas à détenir de permis pour offrir ces services, alors que le centre d’hébergement et de soins de longue durée, c’est un établisse-ment de santé et de services sociaux avec un permis obligatoire. Selon la doctrine(1) une résidence sera considérée comme un foyer d’hébergement si elle loge unique-ment des personnes auxquelles elle offre des services d’assistance, de soutien et de surveillance devenus nécessaires en raison de leur âge ou de leur santé défaillante.

Le jugement de la Cour du Québec

Le tribunal privilégie une inter-prétation large, qui tient compte de la réalité dans notre société, où les personnes âgées autonomes ont besoin d’aide et qui parfois se retrouvent sans ressource suite au virage ambulatoire. Le tribunal fait une distinction entre les « résidences » et des « foyers » pour personnes âgées, selon le dictionnaire Larousse, la résidence

est un « groupe d’habitations d’un certaine confort » et le foyer « une maison d’habitation réservée à cer-taines catégories de personnes et où certains équipements, services sont mis à la disposition de la col-lectivité. Le Cour du Québec a décidé : « Chaque situation devra être examinée attentivement puisque toute résidence n’est pas néces-sairement un foyer. Il faudra véri-fier la vocation de la résidence, la clientèle logée, s’assurer que les services donnés visent à combler des besoins de soutien, d’assis-tance et de surveillance engendrés par le vieillissement ou une santé défaillante et qu’ils soient inclus dans le coût du loyer, que la clien-tèle décide de loger à cet endroit précisément parce qu’on y comble ces besoins(2). » Dans la présente affaire, il s’agit de deux sœurs âgées de plus de 90 ans vivant ensemble, dites autonomes mais nécessitant un soutien, une assistance et une surveillance, des services domestiques, infirmiers et de sécurité. De plus, la Cour per-met la résiliation du bail par un locataire âgé pour déménager d’un foyer d’hébergement à un autre foyer d’hébergement.

1) Vente, louage, con-trat d’entreprise ou de service. Deslauriers. Jacques, Wilson et Lafleur 2005/p. 5282) Bureau e. Résidence du Carrefour. J.L (2007) p. 340 à 345

Qu’est-ce qu’un foyer d’hébergement selon l’article 1974du Code civil du Québec ?

A v r i l - M a i 2 0 1 04

Volume 6, numéro 3Juin - Juillet 2010

Le Propriétaire, Edition RPHL

Éditeur9098-6191 Québec inc.

Président directeur généralMartin Messier

Rédaction et mise en page9098-6191 Québec inc.

CollaborateursMme Diane HébertMe Martin A. Messier, avocatMe Robert Soucy, avocat

ImpressionsPayette & Simms

Le contenu du journal “Le Propriétaire, Edition RPHL” ne peut être reproduit, en tout ou en partie, sans l’autorisation écrite de l’éditeur. La direction du journal ne peut être tenue respon-sable du contenu publicitaire et, de ce fait, peut, à sa discrétion, refuser toute publicité qu’elle juge non conforme à sa politique rédactionnelle. La direction du journal ne peut se tenir responsable des erreurs ou omissions qui pourraient involo-ntairement se glisser dans les pages du journal. Cependant, la direction se réserve le droit de corriger les erreurs d’impression dans une édi-tion ultérieure. “Le Propriétaire” est tiré à 2 000 exemplaires, 6 fois par année.Note : Le masculin est employé sans discrimina-tion afin d’alléger le texte. Dépôt légalBibliothèque nationale du QuébecBibliothèque nationale du CanadaISBN 0835-4316

Le Regroupement des propriétaires d’habitations locatives de l’Estrie

Président Martin Messier

Directrice adjointeDiane Hébert

Responsable du journalEstelle Fabre

Service à la clientèleMe Martin A. Messier, avocatMe Robert Soucy, avocatMe Jean-Olivier Reed, avocatMe Bill Kostopoulos, avocatMe Kevin Lebeau, avocatDiane HébertMarie-Lyne DufourMarjolaine LabergeDiane Laventure

LE PROPRIETAIRE100, rue Belvedère Sud, bureau 200, Sherbrooke, (QC) J1H 4B5

Tél.: (819) 563-9292; 1-877-563-9292; Téléc.: (819) 563-7881 www.rphl.org

Mot de l’éditeur

Martin Messier

Cher membre, Il nous fait plaisir de vous informer de certaines amélio-rations apportées à notre ser-vice d’enquête prélocation. Plusieurs éléments nous ont amené à mettre en place ces nouvelles procédures. Dans un premier temps, nous avons pris connaissance des difficultés pour plusieurs membres de conserver les autorisations écrites signées par le locataire, permettant d’ac-céder aux données confidentiel-

les, telles que requis par la loi sur l’accès à l’information. Nous avons également constaté les préoccupations vécues par cer-tains de nos membres à cet égard. Toujours guidé par l’intérêt pre-mier de nos membres dans le maintien et l’amélioration d’un service d’enquête prélocation sans soucis et sécuritaire, nous procé-dons gratuitement à l’archivage d’une copie de ces documents. La procédure mise en place vous permet maintenant de télécharger ou télécopier le document d’auto-risation par un candidat locataire que nous conservons pour vous. Naturellement, vous demeurez res-ponsable de conserver l’original. Nous sommes conscients que pour certains d’entre vous, cela sera modifier certaines habitu-

des. Cependant, nous sommes convaincus que cette nouvelle façon de faire est la meilleure, et nous vous assurons qu’el-le fût prise dans votre intérêt. Pour maintenir l’avantage de faire des vérifications sur une plage horaire étendue nous avons ajou-té de nouvelles ressources après les heures normales d’ouverture. Vous pouvez maintenant nous joindre du lundi au vendredi de 8h30 à midi, de 13h à 21h et de 21h30 à minuit (semaine) ainsi que le samedi et le dimanche de 9 h à midi et de 13 h à 17 hres (fin de semaine) via le service télé-phonique ou le télécopieur. Comme vous pouvez le consta-ter, nous ne reculons devant rien pour atteindre un niveau sans égal dans le service offert aux mem-bres. D’ailleurs, nous avons pris

note de vos demandes et nous avons entrepris d’élargir le champ de nos vérifications relatives aux informations de vos candidats locataires. Toute l’équipe travaille actuellement sur un nouveau pro-jet qui assurément répondra et même surpassera vos attentes. Pour toutes informations n’hési-tez pas à nous contacter.

Améliorations apportées à notre service d’enquête prélocation !

Dear APQ Member,

It is our pleasure to inform you of certain improvements made to our pre-rental investigation services.

There are several reasons which led us to set up these new pro-cedures. Initially, we took note of the difficulties experienced by several members to in safely keeping copies of the written authorizations signed by the ten-ant which grant access to con-fidential dataas required by the Access to Information Act. We took note of the concerns of certain of our members in this on this subject.

Guided by our primary interest of improving this service, and to ensure to our members that the the service will be safe and worry-

free, we now offer a free service which archives these documents electronically.

The installation procedure now enables you to upload or fax the prospective tenant’s authorization form which we will now archive for you. Naturally, you remain responsible for keeping and safe-guarding the original.

We are conscious that, for some amongst you, this will change your way of doing things. However, we are convinced that this new way is the best path and we assure you that it was taken with your best interest at heart.

To maintain the advantage of per-forming investigations on a larger time roster we’ve added new personnel resources after nor-

mal business hours. Thus as of now, you can reach a member of our customer service team from Monday to Friday from 8h30 until noon and from 13h00 until 21h00 and from 21h30 until midnight (week), and Saturday and Sunday from 9 a.m. until noon and from 13h00 until 17h00 (weekends) via telephone or fax.

As you may notice, we go out of our way to to offer incomparable customer service to our members. Moreover, we listened to your comments and we undertook to broaden the scope of our investi-gation services focussing on your prospective tenants. . Our whole team is currently working on a new project which we are sure will meet and even exceed your expectations.

If you have any questions, please don’t hesitate to contact us.

Improvements made to our pre-rental inves-tigation services !

A v r i l - M a i 2 0 1 05

Du nouveau au RPHL :FORMATION en collaboration avec le centre 24 juin

Automne 2010 et Hiver 2011

AUTOMNE 2010Effectuer l’entretien ménager d’un immeubleDurée de la formation : 30 heures pour 10 formations de 3 heuresNombre de candidats : Maximum de 20Horaire : 18 h 30 à 21 h 45Date de début : Mardi le 5 octobre 2010Date de fin : Mardi le 7 décembre 2010Coût : communiquez avec le RPHL pour connaitre les modalités de paiementLieu de formation : Centre 24-Juin, 645 rue du 24-Juin, Local B-1-017Formateur: Noël Morin

Formation en 3 grandes parties :- Effectuer l’entretien périodique des tapis.- Effectuer l’entretien périodique des recouvrements en tuiles d’amiante.- Effectuer l’entretien périodique des murs, plafonds et fenêtres.Note : Une attestation de formation sera remise au participant ayant atteint des objectifs.

HIVER 2011Effectuer l’entretien préventif d’un immeuble en ce qui a trait à la plomberie et à l’électricitéDurée de la formation : 30 heures pour 10 formations de 3 heuresNombre de candidats : Maximum de 20Horaire : 18 h 30 à 21 h 45Date de début : Mardi le 15 février 2010Date de fin : Mardi le 19 avril 2010Coûts : communiquez avec le RPHL pour connaitre les modalités de paiementLieu de formation : Centre 24-Juin, 645 rue du 24-Juin, Local B-1-017Formateur: Eugène Lauzon

Formation en 2 parties :- Effectuer l’entretien préventif en plomberie.- Effectuer l’entretien préventif en électricité.Note : Une attestation de formation sera remise au participant ayant atteint des objectifs.

Pour tous renseignements supplémentaires, veuillez communiquer au 819-563-9292 poste 222.

N’oubliez pas de vérifier vos candidats-locataires

avant de louer vos

logements!

#6

6

Encouragez les fournisseurs qui appuient votre cause !

Catégories de l’annuaire

1. Agents immobiliers 2. Assurances 3. Avocats 4. Baignoire 5. Cellulaire 6. Centre de rénovation 7. Chauffage 8. Chauffe-eau 9. Comptabilité10. Économie d’énergie11. Électricité12. Évaluation

immobilière13. Financement

hypothécaire14. Gestion immobilière15. Huissiers de justice16. Informatique17. Inspecteur en bâtiment18. Notaire19. Peinture20. Planchers (couvre-

planchers)21. Plomberie Chauffage22. Portes et fenêtres23. Quincaillerie24. Rampes et balcons25. Rénovation

26. Toitures

1. Agents immobiliers

IM/Max-Estrie Courtier immobilier agréé Dominic Casgrain Agent immobilier affilié Cell. : (819) 574-4402 Bureau : (819) 822-2000 dcasgrain@immaxestrie.com-Analyse de rendement multi-logements-Stratégie de croissance immobilière-Réseautage entre vendeurs et acheteurs-Bienvenue aux premiers investisseurs-Opinion de la valeur de votre immeuble sans frais

La Capitale Estrie RL Courtier immobilier agrééRichard Lavoie Agent immobilier agréé Tél.: (819) 569-1120 Cell. : (819) 829-8152 www.equipelavoie.com galvin@abacom.com-Résidentiel, commercial, immeubles à revenus, terrains, condos-Pour vendre ou acheter, nous, on s’occupe de vous !

RemaxMichel CharestAgent immobilier agréé depuis 32 ans Bur.: (819) 822-2222 charestmichel@videotron.qc.ca www.michelcharest.com- Opinion de votre immeuble locatif sans frais

2. AssurancesLe Groupe Verrier Courtiers d’assurances 2171, rue King Ouest, # 101 Sherbrooke Tél.: (819) 563-0363* Programme d’assurances pour les membres RPHL- Immeubles à revenus- Bâtisses commerciales

4. BaignoireBain Magique 2295 St-François Nord, Sherbrooke Tél. : (819) 566-6599 Sans frais : (866) 566-6599www.bainmagique.com * Escomptes membres RPHL-Rénovation en une journée !-Revêtements de baignoire et mur en acrylique-Murs de bain sans joint-Murs et bases pour douche-Portes de baignoire

5. CellulaireBell Communiquez avec nous ou passez nous voir ! Place BelvédèreVotre représentant, Jean-François Lefebvre 340 rue Belvédère, Sherbrooke Tél. : (819) 566-3636 * Offres spéciales aux membres du RPHL- Cellulaires : data, courriel, étude de compte- Système téléphonique: usine et bureau d’affaires, etc ...

6. Centre de rénovation

Rona L’Entrepôt 3400 boul. Portland, Sherbrooke Tél.: (819) 829-7662Rona Le Rénovateur J. Anctil inc.3110 rte 222, St-Denis-de-Brompton Tél. : (819) 846-2747Matériaux Magog Orford Rona205 rue Centre, Magog Tél. : (819) 843-4441 * Escomptes membres RPHL

8. Chauffe-eauChauffe-Eau Estrie Alain Bergeron, propriétaire Tél.: (819)565-9023 www.chauffe-eau-estrie.com* Escompte 5 % membres RPHL–Vente, réparation- Remplacement de chauffe-eau- Dispositif anti-dégât d’eau (flotmaster) - RBQ 8261-2292-02

9. ComptabilitéYvon Lallier CGA Tél.: (819) 822-4221 Cell.: (819) 574-8942 ylallier@netrevolution.com* Consultation gratuite d’une durée maximum d’une heure offerte aux membres RPHL-Gestion d’immeubles-Comptabilité, fiscalité-Conseils d’affairesVilleneuve Gagné Stébenne CGA

3. AvocatsMessier, Soucy, avocats Tél.: (819) 563-9292 Sans frais: 1-877-563-9292* Tarifs préférentiels aux membres du RPHL-Spécialistes: relation locateur-locataire, résidentiel, commercial, immobilier, Régie du logement

7. ChauffageYvon Gadbois 1999 Inc. Tél.: (819) 563-3627-Vente, installation, réparation et entretien sur appareil au mazout-Vente et installation sur appareil électrique et bi-énergie- Escompte 5 % membre du RPHL sur pièces

Thermoshell Tél.: (819) 563-9292 Sans frais : (877) 563-9292* Escomptes membres RPHL

10. Économie d’énergie

Demtroys Inc.Système de gestion des coûts de chauffage www.demtroys.com Tél : (819) 574-4455 / (819) 560-2328- Fabrication de systèmes de gestion des coûts de chauffage pour les propriétaires qui paient le chauffage aux locataires.- Le système Demtroys s’adapte à tous type de chauffage.- Réduction des coûts de chauffage de 10 à 35% selon les immeubles- Analyse économiques sans frais.

Le Groupe GE Tél. : 819.569.0000 www.GroupeGE.com- Projet en énergie renouvelable- Génératrices automatique au gaz propane et naturel- Solutions énergétiques viables

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7

11. ÉlectricitéJ.C. Morin inc. Entrepreneur électricien Tél.: (819) 868-6643 jcmorin@bellnet.ca–Services spécialisés et d’urgence–Chauffage/installation et service –Gestion d’énergie, génératrice, qualité de courant, test de mise à la terre

Services Électriques Larochelle inc. Tél.: (819) 791-1581 Cell : (819) 821-0633-Résidentiel, commercial, multi-logements-Alarme incendie et intercom-Remplacement des panneaux à fusibles par disjoncteurs -Service d’urgence 24 heures-Chauffage Bi-énergie

13. Financement hypothécaire

Centre Financier aux Entreprises Desjardins de l’EstrieBureaux:-Coaticook: (819) 849-0434-Granit: (819) 583-3373-Memphrémagog:(819) 843-4351-Sherbrooke:(819) 821-2201-Val St-François et Asbestos: (819) 845-2424

12. Évaluation immobilière

Dufresne, Savary &Associés Evaluateur agréé Conseiller en bien immobilier Gérald Savary 275, rue King Ouest, Sherbrooke Tél.: (819) 823-9715, poste 222 g.savary@dsaevaluation.com* Tarif préférentiel aux membres RPHL –Evaluation immobilière pour des fins de financement hypothécaire, de fiscalité, de transaction, de succession, de litige ou autres

14. Gestion immobilière

Gestion Immobilière Pierre Bertrand inc. 670, Bl. Lavigerie, Sherbrooke Tél.: (819) 829-0678 gipb@gipb.ca-Gestion complète d’immeubles à logement résidentiel et de copropriétés-Au service de l’investisseur immobilier depuis 1995

15. Huissiers de justice

Proteau & Associés,huissiers de justice, s.e.n.c. 862, Belvedère Sud, Sherb. Tél.: (819) 564-0424 Téléc.: (819) 822-1697- Signification d’une demande à la Régie- Expulsion des locataires sur jugement- Saisie pour non paiement de loyer- Constat

19. PeintureBétonel 3 succursales à Sherbrooke 44 rue William-Ives Tél.: (819) 564-7889 1666 rue Galt Ouest Tél.: (819) 564-2420 2680 King Ouest Tél. : (819) 346-1657 789, rue Sherbrooke, Magog Tél. : (819) 843-6573 * Escomptes membres RPHL

16. InformatiqueMagex Technologies Tél.: (819) 820-2439 Sans frais: 866-886-2439Essayez-le gratuitement au:www.magextechnologies.comLogiciel de gestion immobilière Proprio Expert, inclus:-Gestion des baux, comptabilité, production relevés 4, impression de lettres, comptes des fournisseurs, gestion des travaux

18. NotaireMe Annie Beaudette, notaire-fiscaliste Courtier immobilier agréé Tél.: 819 562-8898 abeaudet@notarius.net

20. Planchers (Couvre-planchers)

Tapis V.N. inc. 5260 boul. Bourque, Rock Forest Tél.: (819) 864-4253 www.tapisvn.com*Escomptes membres RPHLPour un service personnalisé, votre conseiller René Perron.-Vinyle anti-déchirure-Tapis anti-éfilochage-Vinyle flottant-Céramique

23. QuincaillerieFerronnerie Idéale Inc. Home Hardware 306, 12e avenue Sud, Sherbrooke Tél.: (819) 346-7212 ideale@homevideotron.ca * Escomptes membres RPHL –Matériaux de construction–Livraison. Coupe de clef–Service de clef maîtresse (Weiser)–Réparons chassis, moustiquaires–Peinture, plomberie, électricité

Quincaillerie Parent Home Hardware 1237, Belvédère Sud, Sherbrooke Tél.: (819) 346-6944 * Escomptes membres RPHL–Produits d’entretien pour immeuble locatif et commercial–Réparation de moustiquaires, fenêtres– Jardinage et entretien des plantes–Ligne complète de plomberie, serrurerie, peinture

17. Inspecteur en bâtiment

Inspection JPG inc. Jean-Pierre Gouin Tél. : (819) 820-5250 inspectech@inspectech-estrie.com* Escomptes membres RPHL-Spécialisé en préachat et vente-Bonne expertise en immeuble locatif depuis 20 ans-Membre RPHL et APCHQ

21. Plomberie Chauffage

GNRCORBUSSherbrooke : 819-564-2365Granby : 450-375-9789Cowansville : 450-263-9420Vente, installation entretien appareil au gaz naturelPartenaire certifie Gaz MétroPossibilité d’aide financière pour le remplacement d’appareil désuet* Escompte accordé sur les pièces aux membres RPHL

Lucien Côté & fils inc. Propriétaire: Michel Côté Tél.: (819) 562-9411–Plomberie–Chauffage: bi-énergie, gaz & huile, eau chaude, vapeur–Ventilation–Planchers chauffants

-Conseils juridiques et fiscaux en affaires immobilières commerciales-Réorganisations et transferts d’entreprises-Conventions entre actionnaires-Fiducies testamentaires et de protection-Protection du patrimoine

22. Portes et fenêtres

Construction Marc Carrier inc. Distributeur portes et fenêtres Tél. : (819) 846-3141 Cell : (819) 570-0957 www.constmc.com *Tarif préférentiel membres RPHL-Spécialiste finition intérieure, extérieure-Intallation de fenêtres-Entrepreneur général-Membre APCHQ-RBQ : 8103-3417-13

Fleurimont Portes et Fenêtres Normand et Pierre Pomerleau 3582 Ch. Bibeau, Sherbrooke Tél.: (819) 569-4112* Escompte 5 % membres RPHL-Installation portes et fenêtres-Spécialiste dans la pose en retirant les cadres, ou en insertion ce qui n’abîme pas l’intérieur et vous fait économiser-Entreprise familiale réputée depuis plus de 40 ans

24. Rampes et balcons

Fibre de verre Sherbrooke Inc. 4385, rue Robitaille Sherbrooke, J1L 2K2, Qc Téléphone : (819) 562-3422 / Sans frais : (877) 568-3422 * Escompte Membre RPHLFabrication et distribution de balcons en fibre de verre, de marches et d’une vaste sélection de rampes- Depuis 1980- Choix de couleurs et de finitions- Salle de montre et conseils techniques- Spécialité fabrication sur mesure- Estimation gratuite- Livraison partout en région

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26. ToituresToitures Bergeron et Frères inc. Tél.: (819) 823-7592

–Réfection de toitures, spécialité toît plat–Résidentiel, commercial, tous genres–Ouvrage garanti- Estimation gratuite–Licence RBQ 8309-4326-19

25. RénovationConstruction Marc Carrier inc.Entrepreneur général Tél.: (819) 846-3141 Cell.: (819) 570-0957 www.constmc.com*Tarif préférentiel aux membres RPHL-Spécialiste finition intérieure-Installation fenêtre-Balcons en fibre de verre-Membre APCHQ-RBQ: 8103-3417-13

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Collaboration spéciale : Ce pourquoi les institutions financières retiennent généralement la valeur économique pour financer votre immeuble locatif

Yannick Lemelin, É.A., Évaluateur agréé

Plusieurs propriétaires d’im-meubles à logements loca-tifs (de 20 logements et moins) s’interrogent sur l’écart qui existe entre la valeur marchan-de de leur propriété et la valeur utilisée par les institutions finan-cières pour autoriser un prêt hypothécaire. En effet, lors d’un refinancement hypothécaire ou de l’acquisition d’un immeu-ble locatif, la valeur considérée par les institutions est parfois inférieure à la valeur marchan-de. Plusieurs propriétaires ou acheteurs potentiels ont proba-blement vécu cette situation au cours des dernières années.

Si, par exemple, l’institution financière exige une mise de fonds minimale de 25 % de la valeur de votre propriété, il est fort probable qu’en réalité, vous devrez octroyer un pourcentage de mise de fonds supérieur à celui envisagé au départ. Cette situation s’explique par le fait que la valeur considérée par le prêteur n’est pas la valeur marchande de votre propriété mais plutôt sa valeur économique.

Mais qu’est-ce que la valeur économique et quels sont les facteurs qui la conditionnent ?

La valeur économique se défi-nit comme étant une valeur prin-cipalement déterminée par deux variables : une moyenne des ren-dements historiques exigés pour les immeubles à revenu et les anticipations à moyen terme relatives au marché immobilier. Dans notre jargon, les taux de rendements exigés sont mieux connus sous le nom de « Taux glo-bal d’actualisation » ou « TGA ».

Le TGA est principalement influencé par les rendements attendus des investisseurs, par les conditions de financement et les taux d’intérêt imposés par le mar-ché. Étant donné les soubresauts des marchés financiers au cours des dernières années et les faibles taux hypothécaires, nous obser-vons que, présentement, le TGA relevé sur le marché (ou pari-taire) est nettement inférieur à ce que nous avons pu observer, en moyenne, historiquement. Par conséquent, la valeur marchande tend à être supérieure à la valeur économique. En effet, plus le taux de rendement exigé sur les reve-nus net est faible et plus la valeur marchande de l’immeuble tend à augmenter, et ce, toutes autres choses étant, par ailleurs, égales.

De plus, les institutions finan-

cières utilisent généralement des barèmes de dépenses normali-sées afin de déterminer la valeur économique des immeubles loca-tifs. Ces barèmes proviennent de statistiques sur le marché et reflètent le niveau de dépenses moyen pour un immeuble, sur une période de quelques années. Les dépenses normalisées compren-nent les frais d’administration, les salaires, les frais relatifs à l’entretien et aux réparations et la réserve pour les biens meubles. Chaque institution financière a ses propres barèmes de dépen-ses normalisées et ses propres conditions de financement qui, combinés à l’utilisation d’un TGA «économique», expliquent l’écart observé entre la valeur marchande et la valeur économi-que d’un immeuble de logements.

Au cours des dernières années, nous avons observé que, dans la plupart des marchés d’immeubles locatifs, il existait un déséqui-libre entre l’offre et la deman-de. En effet, la demande était supérieure à l’offre, et ce, prin-cipalement sur le marché de la revente. Tant et aussi longtemps que cette situation perdurera, nous pouvons nous attendre à ce que l’écart entre les valeurs mar-chande et économique persiste.

En conclusion, ne soyez pas sur-pris si votre institution finan-cière vous annonce qu’elle ne peut vous prêter selon la valeur marchande de votre immeuble locatif. Elle agit ainsi afin de se protéger et, surtout de vous protéger, contre les imprévus. Advenant une hausse significative

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A v r i l - M a i 2 0 1 09

des taux d’intérêts, la valeur mar-chande de votre propriété pourrait diminuer et vos paiements hypo-thécaires mensuels… augmenter. Nous vous proposons une mise en situation suivante afin que vous puissiez comprendre les propos de cet article.

Mise en situationImaginons que, sur une période donnée, le taux directeur de la Banque du Canada augmente de 2 %.Nous pourrions alors nous attendre à ce que le rendement exigé par les investisseurs et les taux d’intérêts augmentent.À partir de ce scénario, nous pouvons anticiper que la valeur économique de votre propriété sera affectée négativement. Étant donné les normes régissant la hausse des loyers permise, nous supposons que votre revenu net n’aura pas augmenté suffisamment pour contrer la hausse du taux directeur. Voici un exemple, à partir de données fictives, illustrant ce scénario :

Si, au cours des années à venir, la situation s’envenime, il serait plausible que la valeur marchande de votre immeuble locatif puisse, elle aussi, diminuer. Une telle

immeubles, et ce, encore une fois, parce que les versements mensuels seraient trop élevés.• Dans ce cas, nous assisterions à une augmentation de l’offre d’immeubles locatifs, tel que le vôtre.• Alors, si l’offre pour les immeubles locatifs augmentait sur le marché au même titre que la demande diminuait, cela se traduirait inévitablement par une baisse des prix. Plusieurs propriétaires pourraient être forcés de se départir de leurs immeubles afin d’éviter de tropgrandes pertes. Cependant, peu d’investisseurs seraient intéressés à acheter puisque les conditions de financement (taux d’intérêt), occasionnant une hausse des dépenses, ne seraient pas favorables à de tel investissement. Aussi, certains vendeurs seraient dans l’obligation de baisser leur prix de vente afin de trouver preneur.

Néanmoins, ne soyez pas alarmés puisque cette mise en situation

n’est qu’un scénario parmi tant d’autres. Vous devez cependant comprendre que les institutions financières doivent considérer fortement la probabilité qu’un tel schéma puisse se produire lorsque vient le moment de financer vos immeubles locatifs. Comme mentionné précédemment, les institutions financières agissent ainsi afin de se protéger et, surtout de vous protéger, contre les imprévus. Il est sage d’éviter qu’un scénario semblable à celui vécu par nos voisins du Sud se produise chez nous...

ÉvalExpertTél : (819) 562-3825ylemelin@evalexpert.ca

Mise en situation

Imaginons que, sur une période donnée, le taux directeur de la Banque du Canada augmente de 2 %. Nous pourrions alors nous attendre à ce que le rendement exigé par les investisseurs et les taux d’intérêts augmentent.

À partir de ce scénario, nous pouvons anticiper que la valeur économique de votre propriété sera affectée négativement. Étant donné les normes régissant la hausse des loyers permise, nous supposons que votre revenu net n’aura pas augmenté suffisamment pour contrer la hausse du taux directeur. Voici un exemple, à partir de données fictives, illustrant ce scénario :

1. Situation d’un immeuble avant la hausse du taux directeur :

Le revenu net généré est de 20 000 $;

Le taux directeur est de 2 %;

Le taux d’intérêt est de 4 %, terme 5 ans et amortissement sur 25 ans

L’échéance du terme arrivera dans 2 ans

Le rendement moyen exigé par les investisseurs pour des immeubles locatifs est de

5 %

La mise de fonds exigée est de 25 %.

Selon de telles conditions, le TGA serait de 6,00 % et la valeur économique serait de :

20 000 $ ÷÷÷÷ 6,00 % = 335 000 $

2. Situation du même immeuble après la hausse du taux directeur, et ce, 2 ans plus tard :

Le revenu net généré serait environ 21 000 $;

Le taux directeur serait de 4 %;

Le taux d’intérêt serait environ 6 % terme 5 ans et amortissement sur 25 ans

Fin du terme précédent donc, l’échéance du nouveau terme est 5 ans

Le rendement exigé par les investis-seurs pour des immeubles locatifs serait environ

6 %

La mise de fonds exigée demeurerait à 25 % pour un immeuble de cette catégorie

Selon de telles conditions, le TGA serait de 7,25 % et la valeur économique serait de :

21 000 $ ÷÷÷÷ 7,25 % = 290 000 $

Si, au cours des années à venir, la situation s’envenime, il serait plausible que la valeur marchande de votre immeuble locatif puisse, elle aussi, diminuer. Une telle situation pourrait provoquer une réaction en chaîne :

• Une hausse des taux d’intérêt diminuerait la capacité des investisseurs à se procurer des immeubles locatifs puisque les versements mensuels seraient plus élevés. De plus, un tel

Mise en situation

Imaginons que, sur une période donnée, le taux directeur de la Banque du Canada augmente de 2 %. Nous pourrions alors nous attendre à ce que le rendement exigé par les investisseurs et les taux d’intérêts augmentent.

À partir de ce scénario, nous pouvons anticiper que la valeur économique de votre propriété sera affectée négativement. Étant donné les normes régissant la hausse des loyers permise, nous supposons que votre revenu net n’aura pas augmenté suffisamment pour contrer la hausse du taux directeur. Voici un exemple, à partir de données fictives, illustrant ce scénario :

1. Situation d’un immeuble avant la hausse du taux directeur :

Le revenu net généré est de 20 000 $;

Le taux directeur est de 2 %;

Le taux d’intérêt est de 4 %, terme 5 ans et amortissement sur 25 ans

L’échéance du terme arrivera dans 2 ans

Le rendement moyen exigé par les investisseurs pour des immeubles locatifs est de

5 %

La mise de fonds exigée est de 25 %.

Selon de telles conditions, le TGA serait de 6,00 % et la valeur économique serait de :

20 000 $ ÷÷÷÷ 6,00 % = 335 000 $

2. Situation du même immeuble après la hausse du taux directeur, et ce, 2 ans plus tard :

Le revenu net généré serait environ 21 000 $;

Le taux directeur serait de 4 %;

Le taux d’intérêt serait environ 6 % terme 5 ans et amortissement sur 25 ans

Fin du terme précédent donc, l’échéance du nouveau terme est 5 ans

Le rendement exigé par les investis-seurs pour des immeubles locatifs serait environ

6 %

La mise de fonds exigée demeurerait à 25 % pour un immeuble de cette catégorie

Selon de telles conditions, le TGA serait de 7,25 % et la valeur économique serait de :

21 000 $ ÷÷÷÷ 7,25 % = 290 000 $

Si, au cours des années à venir, la situation s’envenime, il serait plausible que la valeur marchande de votre immeuble locatif puisse, elle aussi, diminuer. Une telle situation pourrait provoquer une réaction en chaîne :

• Une hausse des taux d’intérêt diminuerait la capacité des investisseurs à se procurer des immeubles locatifs puisque les versements mensuels seraient plus élevés. De plus, un tel

situation pourrait provoquer uneréaction en chaîne :• Une hausse des taux d’intérêt diminuerait la capacité des investisseurs à se procurer des immeubles locatifs puisque les versements mensuels seraient plus élevés. De plus, un tel investissement deviendrait moins intéressant puisque le revenu restant, après toutes dépenses incluant le remboursement de la dette, serait, par le fait même, diminué.• En conséquence, la diminution d’acheteurs potentiels se traduirait par une diminution de la demande pour votre immeuble locatif.• Cette hausse des taux pourrait également forcer certains propriétaires à vendre leurs

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La location en Ontario Juste de l’autre côté de la frontière ouest du Québec, en Ontario, la réglementation sur la location est bien différente. Effectivement, les conditions de location sont distinctes sur certains points mais sur d’autres, comme la résiliation du bail par le propriétaire, connaissent les mêmes règles. Quelles sont donc les principales règles ontariennes? Tout d’abord, c’est la Loi sur la location à usage d’habitation qui a préséance sur les baux.

Le dépôt de loyerContrairement à la loi québécoise et aux multiples demandes auprès du gouvernement à ce sujet, les propriétaires ontariens peut protéger leur perte de revenus en cas de non-paiement de loyer grâce à un dépôt maximal équivalant au plus à un mois de loyer.Mais il ne peut pas s’agir d’un dépôt de garantie puisqu’une telle façon de procéder est interdite en Ontario. Le dépôt du loyer du dernier mois peut être exigé, mais il ne peut jamais servir à réparer des dommages.

Le propriétaire perçoit le loyer du dernier mois au début de la location et remet au locataire un intérêt fondé sur le taux de l’indice des prix à la consommation pour l’Ontario (taux d’inflation sur la période de 12 mois allant de juin à mai) au début de l’année suivante et ce, chaque année. Ce dépôt ne peut être affecté qu’au dernier mois de loyer.A l’entrée dans le logement, il est recommandé de dresser le constat des lieux et au départ au locataire, mais non obligatoire.

Les chèques post-datésUn locataire peut refuser de fournir des chèques post-datés. Le propriétaire peut demander des chèques postdatés, mais ne peut refuser de louer à un locataire qui refuse d’en fournir. Et le propriétaire doit donner au locataire un reçu.

Et le renouvellement ?Le propriétaire et le locataire peuvent convenir de prolonger ou de renouveler la période de location selon les mêmes modalités ou selon de nouvelles modalités. Si les deux parties ne peuvent s’entendre à l’expiration du bail, il est automatiquement reconduit en

location au mois.

Fin du bail : avis et délaisIl incombe au propriétaire et au locataire de renégocier ou de résilier le bail avant son expiration. Le locataire peut remettre un avis de résiliation au propriétaire au cours du bail à durée déterminée, pourvu que la date de résiliation ne survienne pas plus tôt que le dernier jour de la période de location. Le propriétaire ne peut résilier la période de location que pour les motifs énoncés dans la loi; il ne peut donc pas y mettre fin simplement parce qu’elle est arrivée à expiration. Lorsque la location à durée déterminée devient une location au mois, le propriétaire ne peut pas forcer le locataire à signer un autre bail ou à convenir d’une nouvelle durée déterminée. Au renouvellement, toutes les conditions autres que la durée du bail demeurent inchangées, à moins d’en avoir convenu autrement.Au renouvellement du bail, à moins d’en avoir convenu autrement, toutes les conditions autres que la durée du bail demeurent inchangées, à l’exception de l’augmentation de loyer qui n’est pas reconduite automatiquement. Le propriétaire peut augmenter le loyer en remettant un préavis écrit de 90 jours.Le propriétaire doit donner un avis écrit au locataire et les délais dépendent des motifs de résiliation.

Cession et sous-locationLe propriétaire doit réagir par écrit à une demande de sous-location du locataire. Le locataire original peut contester le rejet de sa demande de sous-location en en faisant la demande à la Commission de la location immobilière sur le formulaire prescrit. Si le locataire original désire réintégrer les lieux

au terme de la sous-location et renouveler le bail, il peut se voir imposer une augmentation de loyer si 12 mois se sont écoulés depuis la dernière augmentation de loyer imputée au locataire – ou depuis que le locataire est revenu – et un préavis écrit de 90 jours doit lui être transmis.

Augmentation de loyer : avis et délaisL’Ontario prescrit des taux d’augmentation chaque année. Le propriétaire doit donner un préavis écrit de 90 jours et ne peut augmenter le loyer qu’une fois par période de 12 mois. L’augmentation doit respecter le taux légal publié en août de chaque année. Pour augmenter le loyer au-delà du taux légal, le propriétaire doit s’adresser à la Commission de la location immobilière. (Les dépenses en capital sont soumises à un plafond annuel de trois points de pourcentage de plus que le taux légal, pour une durée maximale de trois ans.) N.B.: Il y a certains types de location qui ne sont pas assujettis aux dispositions de la loi sur le contrôle des loyers; toutefois, la règle des 12 mois et l’obligation de préavis de 90 jours s’appliquent quand même.En cas de travaux d’entretien différés sérieux, le locataire peut soumettre une demande à la Commission de la location immobilière afin d’annuler toute augmentation de loyer ou augmentation supérieure au taux légal. Dans les cas graves, les locataires versent leur loyer à la Commission jusqu’à ce que les problèmes d’entretien et de réparation soient résolus.Remarque : Les règles sur l’augmentation des loyers ne s’appliquent qu’aux locataires en

A v r i l - M a i 2 0 1 0 11

place. Si le locataire quitte les lieux, le propriétaire peut augmenter le loyer à sa discrétion.

Paiement en retard Le lendemain de la date d’exigibilité du loyer, s’il est toujours impayé, le propriétaire peut remettre au locataire l’avis de résiliation pour non-paiement du loyer. Le locataire dispose alors de 14 jours dans le cas d’une location au mois ou à l’année pour acquitter le loyer. Après ce délai, si le loyer reste impayé, le propriétaire peut alors s’adresser à la Commission de la location immobilière de l’Ontario pour récupérer les arriérés de loyer.

ExpulsionPlusieurs raisons justifient l’expulsion, la plus importante étant le non-paiement du loyer. Voici la procédure d’expulsion à suivre en Ontario concernant les arriérés de loyer : Le jour où le locataire tarde à acquitter son loyer, le propriétaire lui remet un avis; le locataire dispose alors d’un délai de 14 jours pour acquitter le loyer; le 15e jour, le propriétaire acquitte les droits d’une Requête en expulsion du locataire pour non-paiement du loyer et en vue d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyer; la Commission de la location immobilière émet un avis

d’audition dans les plus brefs délais; le propriétaire fait signifier l’avis au locataire; le propriétaire signe le certificat à titre d’attestation.Contrairement à la loi précédente, il n’y a pas de processus par défaut prévu par la Loi sur la location à usage d’habitation et toutes les demandes se rendent en audience. Les audiences doivent se tenir le plus tôt possible. Si le propriétaire a gain de cause, il s’entend avec le shérif provincial pour procéder à l’expulsion du locataire.Le propriétaire peut demander un traitement accéléré de l’expulsion d’un locataire qui cause des dommages importants délibérément. Dans un tel cas, la période de préavis passe de 20 à 10 jours et le locataire ne peut rendre caduque l’avis en procédant aux réparations. Dans les cas de dommages intentionnels considérables, l’expulsion peut être immédiate.

Accès aux lieux du propriétaire Le bail peut prévoir les cas où le propriétaire peut pénétrer sur les lieux. Il doit généralement donner un préavis d’heures indiquant le motif, la date et l’heure de l’accès (entre 8 h et 20 h). Le propriétaire peut pénétrer sur les lieux en cas d’urgence ou si le locataire y consent.

Les animaux et les fumeursLa Loi sur la location à usage d’habitation ne protège pas les personnes avant qu’elles deviennent locataires; le propriétaire pourrait donc refuser de louer un logement pour ces motifs.Si le bail contient une telle interdiction, le propriétaire ne peut expulser un locataire qui a un animal en contravention du bail. La Loi ne mentionne pas les interdictions de fumer. Un propriétaire pourrait toutefois avoir des motifs d’expulser un locataire, que ce soit parce qu’il a un animal ou parce qu’il fume, si cela a pour effet de causer des dommages à la propriété ou de déranger les autres locataires.

Enfin, le locataire ne peut pas retenir le paiement du loyer pour des réparations non-effectués. Du côté du propriétaire, il est possible de remplacer les serrures à condition d’en remettre une clé au locataire.

En page 20, vous trouverez un tableau comparatif entre les principales règles québécoises et ontariennes, ainsi que l’expérience d’un propriétaire possédant des immeubles dans les deux provinces.

A v r i l - M a i 2 0 1 012

Problèmes d’humidité et de qualité de l’air

Vous remarquez que des traces noi-râtres apparaissent sur vos cadres de fenêtres, dans les coins de vos murs ou sur le plafond. Votre bâti-ment a peut-être un problème !

Voici certains des principaux symp-tômes à rechercher :- moisissure, givre ou humidité sur l’isolant et sur le bois dans l’entretoit, dans la salle de bains, dans les penderies, dans les coins, derrière des meubles et des articles entreposés- condensation ou givre sur les seuils de porte, sur les cadres de fenêtre- etc. Il existe un certain nombre de sour-ces d’humidité très importantes à l’intérieur d’une habitation. Aussi, les occupants et leurs activités créent une grande partie de cette vapeur d’eau.

Vérification du taux d’humidité de votre maison

Il est très utile de connaître le taux d’humidité relative (HR) de votre maison. Achetez ou louez un hygromètre et surveillez les chan-gements d’humidité relative qui surviennent au cours d’une journée

type dans différentes pièces de la maison, et pendant toute la saison de chauffage. Si le taux d’humidité est supérieur à ceux indiqués au tableau ci-après, les vitres peuvent s’embuer et se givrer, les murs et plafonds se tacher, la peinture s’écailler, la moisissure et les mau-vaises odeurs se manifester.

Atténuez les sources d’humidité dans la maison

Il est conseillé d’éliminer à la sour-ce l’humidité excessive avant d’uti-liser intensivement les différents systèmes de ventilation. La venti-lation élimine l’humidité excessive, mais elle évacue aussi de la cha-leur. Voici quelques astuces pour réduire les sources d’humidité : - évitez de faire sécher la lessive à l’intérieur; - évacuez l’air de la sécheuse à l’extérieur;- colmatez les fuites dans les fon-dations;- assurez-vous que les ventilateurs évacuent l’air à l’extérieur. Ajoutez de l’isolant sur les surfa-ces froides

Les endroits qui ne sont pas iso-lés ou qui le sont peu, comme

les coins extérieurs et les murs de fon-dation, peuvent être améliorés par l’ajout d’isolant. Cette amélioration est moins coûteuse lorsqu’elle coïn-cide avec des tra-vaux de rénovation. À noter : installer un

pare-air/par-vapeur (généralement du polyéthylène) sur le côté chaud de l’isolant pour éviter de la con-densation cachée derrière ce dernier. Réduisez les fuites d’air incontrô-lées

Dans la partie supérieure de votre maison ou de l’immeuble, l’air qui fuit vers l’extérieur transporte avec lui de la vapeur d’eau, qui s’accu-mule dans l’entretoit et au creux des murs, causant une détériora-tion à long terme. Dans la partie basse, les infiltrations d’air peu-vent refroidir les cadres de fenêtre et les seuils de porte, causant la formation de givre à ces endroits. Installez des systèmes de ventila-tion efficacesSi le niveau d’humidité intérieure est élevé et que les sources de vapeur d’eau ne peuvent être rédui-tes davantage, augmentez les taux de ventilation. Le maintien d’une ventilation mécanique adéquate est particulièrement important si vous augmentez l’étanchéité à l’air de votre maison. La ventilation offre l’avantage d’améliorer la qualité de l’air à l’intérieur de votre maison. Si vous devez changer ou ins-taller un système de ventilation, optez pour un système équilibré avec un ventilateur récupérateur de chaleur (VRC). Un VRC assu-re une ventilation continue sans causer de perte énorme d’énergie, puisqu’il utilise la chaleur de l’air extrait pour réchauffer l’air frais. Nettoyez et entretenez les appareils mécaniques

Des moisissures peuvent se for-mer dans les humidificateurs, les déshumidificateurs, les cli-matiseurs et les appareils de fil-tration. Un nettoyage régulier offre en plus l’avantage d’amé-liorer le rendement des appareils. Améliorez ou remplacez les fenê-tres Les fenêtres sont généralement les premiers endroits où l’on remar-que de la condensation puisqu’elles constituent les surfaces les plus froides de la maison. Les fenêtres de technologie plus récente présentent une valeur isolante accrue et peuvent beaucoup réduire la condensation. Si vous prévoyez remplacer des

fenêtres endommagées, envisagez l’achat de fenêtres à haut rende-ment qui ont des revêtements spé-ciaux à faible émissivité et sont remplies de gaz inerte tel que l’ar-gon et le krypton. Le coût sup-plémentaire est généralement inférieur à 10 % et les écono-mies d’énergie sont considérables. Si les fenêtres sont encore en bon état, envisagez l’installation d’un ensemble prêt à monter de con-tre-fenêtre intérieure sur toute la fenêtre et son encadrement pendant la saison de chauffage. Les ensem-bles à pellicule plastique mince et rétractable, vendus en quincaille-rie, sont aussi utiles mais ils doi-vent être remplacés chaque année. D’autres systèmes, constitués de panneaux de plastique rigides, sont disponibles à l’achat et peuvent être réutilisés pendant plusieurs années. Si de la condensation se produit entre les carreaux de fenêtres anciennes non scellées, essayez de poser des coupe-bises autour de la fenêtre intérieure. Si de la condensation se produit entre les carreaux d’une fenêtre à double vitrage scellé, vous devrez éventuellement la remplacer. Éliminez les autres sources d’hu-midité

Certaines sources d’humidité sont cachées causant de la condensa-tion à l’intérieur de la maison. Mais il faut également vérifier les sources d’eau plus évidentes comme les fuites du toit, les fui-tes dans les murs, les fuites dans les ou les fuites de plomberie. Maintenez la circulation de l’air La condensation et la croissance de moisissures se produisent souvent dans des endroits peu passants tels que les penderies, les coins, sur les murs derrière les meubles et dans des pièces inutilisées. En augmentant la circulation d’air en ces endroits, on augmentera la température des surfaces et on réduira localement le taux d’humidité et, par consé-quent, les risques de condensation. Débarrassez-vous de la moisissure Même si vous éliminez la con-densation et abaissez les taux d’humidité dans votre maison, les moisissures existantes sur-

A v r i l - M a i 2 0 1 0 13

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vivront probablement et con-tinueront de dégager des spores. Les moisissures doivent être enle-vées. Pour ce faire, utilisez de l’eau de Javel pure pour nettoyer les surfaces moisies et un mélange d’une partie d’eau de Javel pour deux parties d’eau avec un peu de détergent pour nettoyer les surfaces voisines. Laissez trem-per 15 minutes, puis rincez bien. À noter : Ces solutions sont irritan-tes, portez des gants et des lunettes protectrices et aérez bien les lieux. Maintenez l’humidité à un niveau salubre

Santé Canada recommande de maintenir une humidité relative intérieure de 30 à 55 % en hiver. Un taux inférieur aggrave les allergies cutanées et les infections des voies respiratoires; les taux plus élevés favorisent la propa-gation des moisissures, des bac-téries et des virus. Les acariens détriticoles se propagent lorsque l’humidité est supérieure à 50 %. Utilisez les déshumidificateurs judicieusement Les déshumidificateurs sont géné-ralement inefficaces en hiver puis-qu’ils ne peuvent pas abaisser l’humidité relative en deçà de la fourchette des 50 à 60 %. Par contre, faire fonctionner un dés-

humidificateur dans le sous-sol pendant les journées chaudes et humides de l’été peut être effi-cace pour éviter la condensation sur les murs de fondation et sur la dalle de plancher. Évacuer l’air humide du sous-sol peut être utile à condition que l’air de remplace-ment ne soit pas tout aussi humide.

Problèmes d'humidité et de qualité de l'air

Vous remarquez que des traces noirâtres apparaissent sur vos cadres de fenêtres, dans les

coins de vos murs ou sur le plafond. Votre bâtiment a peut-être un problème !

Voici certains des principaux symptômes à rechercher :

- moisissure, givre ou humidité sur l'isolant et sur le bois dans l'entretoit, dans la salle de

bains, dans les penderies, dans les coins, derrière des meubles et des articles entreposés

- condensation ou givre sur les seuils de porte, sur les cadres de fenêtre

- etc.

Il existe un certain nombre de sources d’humidité très importantes à l’intérieur d’une

habitation. Aussi, les occupants et leurs activités créent une grande partie de cette vapeur

d’eau.

Quantité d'humidité ajoutée à l’air par diverses activités domestiques

Activités (famille de 4 personnes) Humidité

en litres par semaine

Cuisson (3 repas/jour/semaine)

Vaisselle (3 fois/jour/semaine)

Bain (0,2 litre/douche)

Lessive (par semaine)

Lavage de plancher par surface de 9,3 m.c. (100 pi.ca.)

Respiration et sudation normales des occupants

6,3

3,2

2,4

1,8

1,3

38,0

Vérification du taux d'humidité de votre maison

Il est très utile de connaître le taux d'humidité relative (HR) de votre maison. Achetez ou

louez un hygromètre et surveillez les changements d'humidité relative qui surviennent au

cours d'une journée type dans différentes pièces de la maison, et pendant toute la saison de

chauffage. Si le taux d’humidité est supérieur à ceux indiqués au tableau ci-après, les vitres

peuvent s’embuer et se givrer, les murs et plafonds se tacher, la peinture s’écailler, la

moisissure et les mauvaises odeurs se manifester.

Température extérieure

(ºC)

Taux d’humidité recommandé à

l'intérieur à 20ºC

-30ºC

-30ºC à – 24ºC

-24ºC à – 18ºC

15%

20%

25%

Problèmes d'humidité et de qualité de l'air

Vous remarquez que des traces noirâtres apparaissent sur vos cadres de fenêtres, dans les

coins de vos murs ou sur le plafond. Votre bâtiment a peut-être un problème !

Voici certains des principaux symptômes à rechercher :

- moisissure, givre ou humidité sur l'isolant et sur le bois dans l'entretoit, dans la salle de

bains, dans les penderies, dans les coins, derrière des meubles et des articles entreposés

- condensation ou givre sur les seuils de porte, sur les cadres de fenêtre

- etc.

Il existe un certain nombre de sources d’humidité très importantes à l’intérieur d’une

habitation. Aussi, les occupants et leurs activités créent une grande partie de cette vapeur

d’eau.

Quantité d'humidité ajoutée à l’air par diverses activités domestiques

Activités (famille de 4 personnes) Humidité

en litres par semaine

Cuisson (3 repas/jour/semaine)

Vaisselle (3 fois/jour/semaine)

Bain (0,2 litre/douche)

Lessive (par semaine)

Lavage de plancher par surface de 9,3 m.c. (100 pi.ca.)

Respiration et sudation normales des occupants

6,3

3,2

2,4

1,8

1,3

38,0

Vérification du taux d'humidité de votre maison

Il est très utile de connaître le taux d'humidité relative (HR) de votre maison. Achetez ou

louez un hygromètre et surveillez les changements d'humidité relative qui surviennent au

cours d'une journée type dans différentes pièces de la maison, et pendant toute la saison de

chauffage. Si le taux d’humidité est supérieur à ceux indiqués au tableau ci-après, les vitres

peuvent s’embuer et se givrer, les murs et plafonds se tacher, la peinture s’écailler, la

moisissure et les mauvaises odeurs se manifester.

Température extérieure

(ºC)

Taux d’humidité recommandé à

l'intérieur à 20ºC

-30ºC

-30ºC à – 24ºC

-24ºC à – 18ºC

15%

20%

25%

Le RPHL toujours actif !

Diminuer les délais à la Régie du logement – Le RPHL estime que les associations de locataires devraient cesser de se plaindre et collaborer à la mise en place d’une solution simple et bénéfique pour tous!

Le Regroupement des propriétaires d’habitations loca-tives demande au gouvernement et particulièrement au ministre Laurent Lessard d’agir dans les meilleurs délais afin que la Régie du logement puisse entendre les dos-siers de façon plus rapide.

«Les locataires et les propriétaires s’entendent sur un point : les délais de la Régie du logement sont trop longs!» affirme Mme Diane Hébert, directrice adjointe du RPHL. « Les dossiers de non-paiement du loyer représen-tent une grande partie des dossiers traités par ce tribunal d’accès. Pourquoi ne pas alléger la procédure dans les cas d’ouverture de dossiers pour non-paiement du loyer.» d’ajouter Mme Hébert.

La Régie du logement est un tribunal d’accès. Elle devrait pouvoir entendre les dossiers plus rapidement. Dans les dossiers de non-paiement, les locataires, dans la vaste majorité des cas, ne se présentent pas car ils n’ont pas de défense, ils n’ont tout simplement pas payé leur loyer.

«La réforme, évoquée en 2006, aurait considérablement réduit les délais d’attente. Actuellement, il est irréaliste de demander l’ajout de régisseurs à la Régie du logement puisque les ministères doivent diminuer leurs dépenses pour passer outre la crise financière. Le RPHL croit qu’il est urgent de résoudre ce problème car les dommages financiers sont trop lourds à assumer par les propriétaires et causent un préjudice sérieux. » selon Mme Hébert.

« Un très bon exemple est un dossier ouvert pour trouble de jouissance paisible (bruit) : l’audition pour faire sor-tir un locataire qui dérange les autres nous arrive quand l’immeuble s’est vidé, justement en raison du bruit ! » d’ajouter Mme Hébert.

« Les associations de locataires devraient cesser de se plaindre et collaborer à la mise en place d’une solution simple et bénéfique pour tous! » Selon le RPHL, la pro-cédure s’inspire de ce qui est déjà en place à la division des petites créances.

« Tant les locataires que les propriétaires en sortiraient gagnants puisque les délais seraient écourtés pour l’en-semble des dossiers par le temps et les ressources ainsi libérés » de conclure la directrice adjointe, Mme Hébert.

Bon à savoirIl existe des dizaines de milliers de moisissures et leur identification est une tâche difficile et coûteuse même pour les experts. Les responsables de la santé publique recommandent donc d’éliminer toutes les moisissures à l’intérieur de votre maison. La plu-part des spores fongiques ont besoin d’eau libre (en d’autres mots, de la condensation ou des maté-riaux humides) pour germer. Toutefois, dès que les colonies sont installées, bon nombre d’entre elles produisent leur propre humidité et peuvent survivre même dans des conditions sèches. Les moisissures ont aussi besoin de températures modérées et d’une source de nourriture comme la poussière de maison ou le papier peint.

A v r i l - M a i 2 0 1 014

Collaboration spéciale :

Yvon Lallier FCGA

Dans le journal précédent, nous avons examiné les dépenses liées au revenu locatif c’est-à-dire les dépenses d’exploitation courantes, les dépenses de nature capital et les dépenses d’entretien. Mais certai-nes autres dépenses font exception et sont assujetties à d’autres règles. Les dépenses assujetties à des règles particulières. Les dépenses suivantes sont déduc-tibles pour un maximum de 20% par année selon la méthode linéaire : 1) Frais juridiques liés au finan-cement (enregistrement de l’acte d’hypothèque)2) Frais de courtage hypothécaire (frais du courtier hypothécaire)3) frais de garantie hypothécaire (exemple : frais SCHL)4) honoraires payés à un démar-cheur5) frais liés à la demande, à l’évalua-tion, et à l’émission et à l’assurance d’un prêt hypothécaire. Advenant

que le prêt est remboursé en moins de 5 années, vous pourrez déduire le solde de frais d’emprunt non déduits6) la commission de l’agent d’im-meuble7) à la vente, la récupération d’ACC est entièrement imposable comme revenu locatif. Il n’est pas possible de différer l’imposition, car chaque immeuble de 50,000.00$ ou plus est comptabilisé dans une catégo-rie distincte8) la perte finale est entièrement déductible et peut venir réduire d’autres sources de revenus9) la pénalité de refinancement sera déductible sur la même pério-de que le prêt s’il n’y avait pas eu de refinancement. Cependant, si le bien est vendu et qu’une pénalité est payée afin de briser l’hypothè-que, la pénalité viendra réduire le gain en capital ou augmenter la perte en capital10) la pénalité pour réduction du taux d’intérêt sera déduite à titre d’intérêt sur la période à laquel-le le taux d’intérêt a été réduit.

Cependant, si le bien est vendu, la pénalité ne pourrait être déduite au complet dans l’an-née de la disposition, et le solde ne serait pas déductible par la suite puisqu’il n’y a plus de source de revenus11) déductibilités des intérêts. Il faut faire attention à la notion de la nature de l’em-prunt, afin de pouvoir déduire la dépense d’intérêts. Ainsi, si le contribuable emprun-te une somme d’argent via une garantie hypo-thécaire sur sa résidence principale, dans le but d’acquérir ou de faire des travaux de rénovation pour un immeuble à revenus, alors la dépense d’intérêts sera déducti-ble. Cependant, si le contribuable emprunte sur un immeuble locatif pour faire l’acquisition d’une rési-dence principale ou secondaire ou pour faire des travaux sur sa rési-dence principale ou secondaire, les intérêts ne seront pas déductibles. 12) La technique de la mise à part de l’argent peut également être uti-lisée pour rendre les intérêts déduc-tibles.13) paiements pour l’annulation d’un bail. Les modalités sont basées sur le nombre de jours écoulés et le nombre de jours non écoulés du bail14) si vous louez un bien à un mem-bre de votre famille et que vous lui demandez un loyer inférieur à celui que vous demanderiez à un autre locataire, ce qui vous fait perdre de

l’argent, vous ne pouvez pas dédui-re de perte de location. Toutefois, si le loyer est le même que celui que vous demanderiez à un autre locataire, vous pouvez déclarer une perte de location.15) Frais de décontamination. Les frais de décontamination sont géné-ralement une dépense en capital. Cependant, si un terrain doit être décontaminé à la suite d’un évè-nement survenu après l’acquisi-tion du terrain, et que les frais de décontamination n’ont pour objet que de ramener le terrain à son état au moment où le bien a été acquis, les frais de décon-tamination pourraient constituer une dépense de nature courante. Dépenses durant une période de construction ou rénovation Ces dépenses se nom-ment des coûts accessoires et comprennent entre autres : 1) les frais d’intérêt

Les dépenses liées au revenu locatif (suite)

M. Yvon Lallier, fiscaliste et Me Martin Messier, président du RPHL lors de la conférence sur le

thème des travaux à Granby

A v r i l - M a i 2 0 1 015

2) les frais juridiques3) les frais comptables4) les impôts fonciers Ces frais ne sont pas déducti-bles, mais peuvent être ajou-tés au coût de l’immeuble. Mais ils peuvent être déduits comme dépenses courantes si les dépenses se rapportent à la période de construction ou de rénovation de l’immeuble et se rapportent seulement à la cons-truction, à la rénovation ou à la transformation de l’immeuble. La période de construction, de rénovation ou de transformation est considérée comme terminée à la première des 2 dates suivantes : - la date de la fin des travaux - la date à laquelle 90% ou plus de l’immeuble est loué. Si toutes ces conditions sont rem-plies, le montant que vous pouvez déduire comme coûts accessoires relatifs à l’immeuble est limité au montant du revenu de loca-tion que vous déclarez pour cet immeuble pour l’année concer-née. Les coûts accessoires qui ne satisfont pas aux conditions mentionnées ci-dessus ne sont pas déductibles à titre de dépenses courantes. Ils doivent être ajou-tés au coût en capital de l’im-meuble et non à celui du terrain. Frais de déplacement Si vous détenez un seul immeu-ble situé dans la région où vous habitez et si vous effectuez vous-même les travaux d’entretien et de réparations, vous pourrez déduire des frais raisonnables pour l’usage de votre automo-bile, dans la mesure où elle sert à transporter les matériaux et les outils requis pour les travaux. Vous ne pouvez déduire aucuns frais si l’immeuble est situé en dehors de la région que vous habi-tez, ou si ces frais sont engagés pour percevoir les revenus de loyers. Si vous détenez au moins deux immeubles, situés dans votre région ou non, les frais de dépla-cement raisonnables engagés en vue de percevoir les loyers, de superviser les travaux de répara-tion et d’administrer les immeu-bles seront déductibles.

ACTIVITÉS À VENIR

Automne 2010 : Formation « ABC du Parfait Propriétaire » (en continu dès 12 participants)

Automne 2010 : Formation Augmentation et relevé 4(en continu dès 12 participants)

Sherbrooke 21 septembre 2010 : Efficacité énergétique Rencontre à 19h à l’Hôtellerie Le Boulevard, 4201 boul. Bertrand Fabi, Sherbrooke

(en face du cinéma Galaxie)

Granby 28 septembre 2010 : Efficacité énergétique Rencontre à 19h à l’Hôtel Le Granbyen, 700 rue Principale, salle Elysée est, Granby.

NOUVEAU

Formation (30 hres) les mardis Réservez-tôt (Partie 1)du 5 octobre au 7 décembre 2010 : En collaboration avec le Centre 24-Juin. Effectuer l’entretien ménager d’un immeuble en collaboration avec le centre 24 juin (minimum de 15 participants et un maximum de 20)

Formation (30 hres) les mardis Réservez-tôt (Partie 2)du 15 février au 19 avril 2010 : En collaboration avec le centre 24-JuinEffectuer l’entretien préventif d’un immeuble en ce qui a trait à la plomberie et l’électricité (minimum de 15 participants et un maximum de 20)

Les bureaux du RPHL de Sherbrooke et Granby seront fermés à compter du 16 juillet 2010 à 16h30

et les activités reprendront le lundi 2 août 2010 dès 8h30.

Les services d’enquêtes prélocation et juridique demeureront en fonction durant cette période

au numéro de téléphone 819-563-9292 et par télécopieur au (866) 382-9676.

Bon congé de la part de toute l’équipe du RPHL!!!

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3. BaignoireBain Magique 2295 St-François Nord, Sherbrooke Tél. : (819) 566-6599 Sans frais : (866) 566-6599www.bainmagique.com * Escomptes membres RPHL-Rénovation en une journée !-Revêtements de baignoire et mur en acrylique-Murs de bain sans joint-Murs et bases pour douche-Portes de baignoire

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Service d’entretiens d’immeubles P.M. inc.(Groupe Urgence Sinistre) 45 Guy, Granby (Québec) J2J 7J3 Tél.: (450) 375-1883* Escomptes membre RPHL- Nettoyage de tapis, meubles rembourrés, stores, venmar, conduits d’aération & général-Spécialité: nettoyage après incendie, dommage par l’eau, odeurs, antibactérien, etc...

9. NotaireMe Hélène Goyette20, Place du Lac, Granby, Qc Tél.: (450) 375-8882 Téléc.: (450) 375-0397550 Chemin Chambly,bureau 260, Longueuil, Qc Tél.: (450) 679-6100-Notaire et conseillère juridique-Médiatrice familiale accréditée

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A v r i l - M a i 2 0 1 0 17

NOTIONS DE BASE EN COPROPRIÉTÉ DIVISE

cles 1038 à 1109 inclusivement), ainsi que d’autres articles connexes. La publication de la déclaration de copropriété a pour effet de consti-tuer la collectivité des coproprié-taires en personne morale portant le nom de «syndicat de coproprié-taires». Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble, l’ad-ministration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’in-térêt commun.

Chaque immeuble en copropriété divise est régi par sa propre décla-ration de copropriété contenant des dispositions qui lui sont particuliè-res – il y a autant de déclarations que d’immeubles de condominiums, alors il faut prendre le temps de lire et de comprendre la déclaration qui régit votre immeuble.

Fractions – Parties privatives et communes

Parce que la propriété de l’im-meuble est divisée entre plusieurs

propriétaires, celui-ci est donc divisé en fractions, appartenant à une ou plu-sieurs personnes. Votre titre de propriété portera alors sur une fraction, laquelle est composé habituellement d’une habitation (logement) connue sous le nom de «par-tie privative», ainsi qu’une quote-part des parties com-munes de l’immeuble et des droits d’usage de certaines de ces parties (telles qu’un balcon, espace de stationne-ment, etc.). La partie priva-

Pour la personne qui est déjà pro-priétaire d’un immeuble locatif, le fait d’acquérir une ou plusieurs unités de condominium dans le but d’ajouter à son portefeuille et de générer des revenus de location est une option intéressante. Toutefois, il faut savoir que les règles qui entourent le droit de propriété d’un condominium sont différentes de celles d’une maison unifamiliale ou d’un multi-logement.

Copropriété et syndicat des copropriétaires

Un immeuble de condominium porte le nom de copropriété divise et les règles concernant sa structure juridique et son administration se trouvent dans un document notarié portant le nom de «déclaration de copropriété» auxquelles se rajou-tent des dispositions particulières du Code civil du Québec (les arti-

tive est à l’usage du propriétaire de la fraction seulement et non pas des autres copropriétaires.

Les parties communes (souvent dites «générales») sont à l’usage de tous les copropriétaires (exem-ple: passages, entrée principale), tandis que celles appelées «à usage restreint» sont à l’usage d’un ou plusieurs copropriétaires pris indi-viduellement (exemple: le balcon attenant à un logement).

La déclaration de copropriété con-tient les règles de jouissance des parties privatives, parties commu-nes et parties communes à usage restreint de l’immeuble et décrit les droits et obligations des copro-priétaires, du syndicat et du conseil d’administration. Il est alors impor-tant de prendre connaissance de la déclaration de copropriété avant l’achat d’un condominium afin de connaître vos droits et responsabili-tés à titre de copropriétaire.

C’est dans la déclaration de copro-priété que vous trouverez habituel-lement les dispositions qui régissent les conditions relatives à la location d’un condominium à un tiers loca-taire, car il peut y avoir certaines restrictions au droit de louer. Nous en traiterons dans une parution ulté-rieure.

Me Kevin Lebeau

A v r i l - M a i 2 0 1 018

Il peut s’avérer complexe de choisir un revêtement de sol qui soit à la fois sain, durable, attrayant et facile d’entretien. Plusieurs aspects sont importants à prendre en compte comme l’endroit où le nouveau revêtement de sol sera installé, les conditions auxquel-les il sera soumis,... Le choix que vous ferez aura des répercussions tant sur ce qu’il vous en coûtera que sur la qualité de l’air intérieur. Avant de choisir le revêtement de votre habitation ou de vos loge-ments, vous devez considérer cer-tains aspects : Y-a-t-il du passage ? Quel est le taux d’humidité ? Est-ce que le revêtement doit jouer le rôle d’écran acoustique ? Est-ce que le produit doit être durable ? Facile d’entretien ? Qui va poser le plan-cher ? Le support de revêtement de sol doit-il aussi être réparé ou changé ? 1) Revêtement de sol soupleCe produit est pratique et offre de nombreux motifs imprimés en sur-face. Plusieurs variétés existent :

- le revêtement de sol en rouleaux (mince couche de vinyle appli-quée sur une base spongieuse) - le carreau de vinyle composite- le linoléum en rouleaux ou en carreaux- le caoutchouc en rouleaux ou en carreaux- le liège Pour le propriétaire, ses avantages sont considérables car le revête-ment est durable et facile à poser. De plus, il existe un vaste choix de couleurs et de motifs et une fourchette de prix assez grande. Le locataire, quant à lui, a accès à un plancher assez facile à nettoyer et à entretenir. Il est également suf-fisamment confortable. Par contre, la plupart des revête-ments de sol souples sont minces. Toute irrégularité dans le plancher paraîtra à travers le matériau. Les carreaux peuvent se recourber. Ce problème ainsi que ceux mineurs, comme le gondolage, les égrati-gnures, les déchirures et les perfo-rations, doivent être réparés sans délai.

Les revêtements de sol souples sont collés à une dalle de plancher ou à un support de revêtement de sol. Pour les revêtements en rouleau, l’instal-lation par un professionnel est con-seillée alors que les carreaux peu-vent être posés par un « bricoleur ». À noter : Les revêtements de sol en rouleaux sont posés au moyen d’ad-hésifs. Assurez-vous que les adhé-sifs choisis renferment le moins de COV possible. 2) Revêtement de sol en boisLes revêtements de sol en bois sont vendus en différentes caté-gories, largeurs et épaisseurs. Les bois durs courants sont le bouleau, l’érable, l’hêtre et le chêne. On emploie aussi parfois des bois ten-dres comme le pin, le sapin et la pruche. Les revêtements de sol en bois se présentent sous différentes formes : lames, planches, parquet mosaïque et stratifié. De nos jours, la plupart des revêtements de sol neufs en bois dur sont préfinis et ont reçu plusieurs couches de polyuréthane séché sous UV qui protègent le bois. Le bois présente plusieurs avanta-ges dont la durabilité (si un entre-tien minutieux est fait) et le fait qu’il soit un isolant naturel. Il est aussi facile d’entretien et aug-mente la valeur de l’habitation. Toutefois, le revêtement de poly-uréthane peut s’ébrécher. De petits cailloux et du sable peu-vent s’y accumuler et égratigner le revêtement. L’eau, la circula-tion intensive ou la chute d’objets lourds sont aussi à éviter. Pour l’eau, elle peut s’infiltrer dans les joints et causer une décoloration. Le séchage et le retrait peuvent causer d’importantes fissures entre les lames de plancher et les rayons solaires peuvent provoquer une décoloration. Pour l’installation, les planches sont clouées, collées par l’assemblage

par rainure et languette (plancher flottant). Certains produits flottants peuvent être posés directement sur le support de revêtement de sol, sur le vinyle ou même sur des carreaux de céramique; il est alors inutile d’enlever le revêtement de sol en place. Consultez les instructions du fabricant. En général, les revê-tements en bois dur doivent être cloués ou collés au sol et ne sont pas recommandés pour les sous-sols. Quelques précautions à prendre :- Un uréthane à base d’eau est préférable pour les personnes atteintes d’allergies, d’asthme ou de troubles respiratoires étant donné qu’il dégage peu de COV - Lors d’un revernissage, le pon-çage peut produire beaucoup de poussière et les enduits de fini-tion employés peuvent déga-ger des émanations chimiques - Lorsque vous choisissez un nou-veau produit de finition pour un vieux revêtement de sol, songez à votre santé et aux dangers d’incen-die potentiels. Ainsi, les produits à base de solvant peuvent s’enflam-mer durant la pose. Assurez-vous de bien ventiler la pièce et de suivre les instructions du fabricant. 3) MoquettesLes moquettes sont fabriquées à par-tir de nombreuses fibres synthéti-ques (acrylique, polyester de nylon, rayonne de viscose) et naturelles (laine, soie et coton). Il n’est pas recommandé de les installer dans les lieux humides comme les cuisines, les salles de bains et les sous-sols. Les moquette sont indéniablement chaudes et douces pour les pieds et absorbent les sons. Sa pose est facile et un grand choix de couleurs s’offre à l’acheteur. Les moquettes ont le désavanta-ge d’être souvent endommagées par les tâches, les substances ren-

Les revêtements de sol

A v r i l - M a i 2 0 1 019

Entre-nousc’est du solide!

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versées et la circulation intensive. De plus, l’odeur qui émane d’une moquette neuve et de sa thibaude (« sous-tapis ») peut gêner les person-nes qui souffrent d’allergies ou de troubles respiratoires pendant des semaines.Les moquettes sont de moins en moins installées car elles causent des nombreux problèmes de santé aux personnes allergiques et asthma-tiques, à cause de la poussière, des acariens, des moisissures, des bac-téries et d’autres polluants qui peu-vent affecter la santé des occupants. Son entretien doit être minutieux : aspiration très régulière, nettoyage régulier pour enlever les tâches, résidus… Autant pour son installation que pour son entretien (nettoyage annuel), il est fortement recom-mandé de sous-traiter. 4) Carreaux de céramiqueIl existe de nombreux types de revêtements de sol en céramique. Les carreaux de céramique peuvent être vernissés ou non. La cérami-que a l’avantage d’être une surface

dure, facile à nettoyer et durable. De plus, la céramique résiste à l’humidité et aux tâches ainsi qu’à la circulation intensive.

Par contre, les carreaux de cérami-que n’assourdissent pas les bruits et peuvent, au contraire, contribuer à rendre un milieu bruyant. Dans une salle de bain, il est fortement recommandé de circuler prudem-ment car le sol peut être très glissant lorsque les carreaux sont mouillés. Aussi lorsque vous achetez les car-reaux, prévoyez une réserve de car-reaux pour remplacer les bris car les modèles changent souvent. Et le coulis et le mastic de calfeutrage

doivent être remplacés lorsqu’ils sont vieux ou endommagés. Pour installer les carreaux de céra-mique, un support de revêtement de sol en panneaux OSB (panneaux de copeaux orientés) doit être posé. Ce dernier doit être constitué de contreplaqué ou de béton.À noter : La céramique s’avère un bon choix pour les personnes allergiques, car elle ne favorise pas la croissance de moisissures ou l’accumulation de poussière. 5) Revêtement de sol stratifiéLe revêtement stratifié présente aussi divers motifs. Il se compose

de plusieurs couches, à savoir la base, le motif décoratif et la couche d’usure. Ce produit peut être préfini et il est moins sujet à l’expansion et à la contraction que le revêtement de sol en bois.Le revêtement de sol stratifié est facile à installer, à entretenir et sa durée de vie est très longue. La plupart des stratifiés ne peuvent pas être revernis. Une fois que la couche d’usure est abîmée, le pro-duit doit être remplacé. Ils ne sont pas recommandés pour les endroits humides. Les stratifiés se posent générale-ment selon la méthode du plancher flottant. Les joints sont collés, mais certains produits offrent l’assem-blage à rainure et languette sans colle. Comme nous avons vu, l’humidité et la ventilation qui est nécessaire sont des éléments importants à con-sidérer avant d’acheter le revête-ment.

A v r i l - M a i 2 0 1 020

Au Québec En Ontario

Tribunal mandaté Régie du logement Commission de la location

immobilière

Dépôt de loyer Dépôt du loyer du premier mois Dépôt du loyer du dernier mois

Chèques post-datés Le locataire n’est pas obligé Le locataire n’est pas obligé

Délais de

renouvellement

Selon la durée du bail 90 jours avant la fin du bail

Résiliation du bail

par le propriétaire

Selon les motifs autorisés par la loi Selon les motifs autorisés par la loi

Cession de bail Avis de cession ou de sous-location

du locataire

Avis écrit du locataire

Augmentation de

loyer

Taux de la Régie du logement si

aucun accord

Demande auprès de la Commission

de la location immobilière sur

demande supérieure au taux

autorisé

Paiement en retard Si le locataire est en retard de plus de

trois semaines pour le paiement du

loyer, ouverture de dossier à la Régie

Envoi d’un avis de résiliation pour

non-paiement du loyer le lendemain

du défaut, et 7 jours au locataire

pour payer

Expulsion Le locateur doit obtenir la résiliation

du bail

Jugement obligatoire de la

Commission de la location

immobilière

Accès au logement Des règles spécifiques prévoient les

circonstances

Sur préavis ou urgence

Animaux, fumeurs Refus de louer si inscrit dans les

conditions du bail

Refus de louer si inscrit dans les

conditions du bail

Si l’on compare brièvement les deux provinces, soit du Québec et celle de l’Ontario : De nombreux propriétaires

possèdent des logements dans les deux provinces et remarquent assez vite que les lois québécoises sont plus strictes que les obligations ontariennes. C’est le cas de Monsieur Armand Bédirian, agent immobilier, qui a débuté dans l’immobilier en investissant dans les logements locatifs en Ontario, puis a racheté l’immeuble de ses parents à Montréal. Monsieur Bédirian remarque qu’il est plus facile d’administrer des logements en Ontario car la loi ontarienne demande beaucoup moins de renseignements et de procédures à suivre. Par exemple, lors de l’augmentation du loyer le propriétaire peut augmenter jusqu’à la hauteur du taux autorisé sans que le locataire puisse refuser. Et ce taux est unique, peu importe le type de chauffage et qui s’occupe des frais de chauffage du logement. Si le locataire est en désaccord avec l’augmentation, ce dernier n’aura d’autres choix que de quitter son logement à la fin du bail. Monsieur Bédirian s’est vu refuser une reprise de possession d’un de ses logements à Montréal à quatre reprises pour son fils alors qu’en Ontario une simple lettre au locataire aurait suffit pour un immeuble de trois logements et moins. La première fois que sa demande a été rejetée, le motif était qu’il n’avait pas indiqué le nom de son fils. En effet il avait seulement inscrit qu’il reprenait le logement pour son fils, sans préciser lequel de ses fils, il en a trois ! La deuxième fois puisque l’envoi n’avait pas été signifié correctement. Dans le même ordre idée, l’Ontario permet aux propriétaires de remettre les logements au prix du marché lors du départ du locataire. Monsieur Bédirian avait de bons locataires et leur envoyait seulement des

augmentations au taux déterminé chaque année. Au moment de leur départ, le loyer était de 540 $. Le logement a été reloué à 1 250 $ par mois. Il a simplement suivi la loi. Aussi, Monsieur Bédirian connait une certaine sécurité grâce au dépôt de garantie que les locataires lui remettent avant de prendre possession du logement et qui lui servira en cas de problème de non-paiement. Actuellement, il a une locataire qui est partie du logement depuis 2 mois. Il vient de recevoir un préavis de départ de 60 jours. Cette sécurité lui permet de sauver au moins un mois de loyer si elle décide de ne pas le payer. Dans le cas d’un déguerpissement, ce dépôt va lui permettre de limiter les pertes et les frais engagés à la relocation.