Coordonné par DENIS BURCKEL

Managementde l’immobilier

2e édition

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Préface

Les enseignants du master « Management de l’immobilier » de Paris-Dauphine s’étaient lancés en 2013 dans un projet ambitieux : rédiger un ouvrage de réfé-rence qui manquait aux professionnels de l’immobilier. L’ouvrage a été réalisé à l’image du master : pluridisciplinaire, professionnel et ouvert. Il a très vite ren-contré un public nombreux parmi tous les acteurs de l’immobilier, d’autant plus en attente d’un tel ouvrage qu’ils se sont fortement professionnalisés depuis une vingtaine d’années.

Cette professionnalisation, en particulier sous l’effet de la financiarisation du secteur, constitue l’un des bouleversements les plus récents dans l’histoire de l’im-mobilier. Depuis la ville rationnelle d’Haussmann jusqu’au bâtiment durable du Grenelle et de nouveaux usages qui s’esquissent, l’immobilier ne cesse, en effet, d’évoluer sous l’influence d’utilisateurs exigeants, de normes contraignantes et du perfectionnement technique. En 2 ans, des évolutions réglementaires et de marché ont continué à changer le paysage. Aussi, fidèle à sa capacité d’adapta-tion, l’équipe du master présente une deuxième édition, enrichie et mise à jour, mais aussi plus fluide et plus agréable à lire.

Cette édition présente toutes les étapes de la vie de l’immeuble. Bien d’équi-pement pour les ménages, outil d’exploitation pour les entreprises, placement patrimonial de père de famille, actif financier pour les investisseurs, empreinte architecturale pour le territoire, l’immeuble est devenu un actif vivant. Il doit correspondre à un projet urbain. Sa conception doit anticiper les besoins. Sa construction appelle une organisation rigoureuse et des techniques éprouvées. Sa commercialisation met en œuvre des méthodes très élaborées. Sa gestion quo-tidienne est optimisée entre encadrement juridique et performances financières. Sa durabilité exige entretien, rénovation, voire transformation. Désormais actif financier, il est l’objet des stratégies d’investissement, de détention et de finance-ment les plus sophistiquées. Et tout cela change très vite.

Aussi, s’est dessiné le champ d’un « management de l’immobilier » avec de multiples acteurs  : la collectivité locale qui régule, la promotion immobi-lière qui développe, la construction qui réalise, l’asset management qui pilote,

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Management de l’immobilier

la foncière qui investit, l’utilisateur qui occupe les locaux, la banque qui fi-nance, le property manager qui optimise la gestion quotidienne, les conseils et les experts qui appuient les opérationnels. Tous ces acteurs n’ont pas vocation à maîtriser toutes les spécialités, mais doivent parler le même langage et par-tager les mêmes méthodes. Le promoteur et le notaire, le banquier et l’expert, l’asset manager et le directeur immobilier : chacun doit en connaître assez sur le métier de l’autre pour conduire un projet d’équipe à son terme.

Tenant compte de ces règles et pratiques, comme de la diversité des projets et acteurs, un professionnel doit comprendre les enjeux, apprécier les solutions envisageables, les appliquer lorsqu’elles sont simples, mais aussi recourir à des spécialistes lorsque le besoin l’impose.

Cette édition, à jour de ces enjeux, contribue à maintenir le haut niveau des pro-fessionnels du secteur et à faciliter leur dialogue et leur coopération. Que le corps enseignant du master « Management de l’immobilier » et son directeur, Denis Burckel, en soient très chaleureusement félicités.

Laurent BatschPrésident de l’Université Paris-Dauphine

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Comment utiliser cet ouvrage

Cet ouvrage est conçu pour aider les professionnels de l’immobilier à appré-hender des situations qui ne leur sont pas toujours familières aussi bien dans le champ résidentiel que tertiaire.

Il raconte l’histoire d’un immeuble, de son développement à sa gestion, en passant par sa commercialisation. Les chapitres se succèdent en fonction des étapes de la vie de l’immeuble.

Des renvois d’un chapitre à l’autre ainsi qu’un index facilitent la navigation au sein de l’ouvrage.

Des pictogrammes permettent de repérer les textes exclusivement dédiés au résidentiel ou à l’immobilier d’entreprise .

La table des sigles et acronymes et le glossaire facilitent la compréhension des termes clés.

Un site Internet lié à l’ouvrage, www.master246.com (onglet « ouvrage »), fournit, chapitre par chapitre, une bibliographie détaillée et fréquemment actua-lisée et approfondit certains sujets ou actualités.

Ce livre est un guide pour mieux comprendre l’immobilier, mais il n’a pas voca-tion à apporter les solutions à toutes les situations. Si le lecteur a besoin d’une expertise précise, il doit consulter un spécialiste du sujet.

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Table des matières

Préface . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Comment utiliser cet ouvrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Les auteurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Remerciements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

PARTIE I. PANORAMA DU SECTEUR IMMOBILIER

Chapitre 1. L’histoire de l’immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.1. L’urbanisme « haussmannien » (1850-1880) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.2. La genèse d’un habitat social et de qualité (1880-1914) . . . . . . . 16

1.3. Un relatif attentisme dans l’entre-deux-guerres (1918-1939) . . 17

1.4. Le rôle prépondérant de l’État pendant les Trente Glorieuses (1945-1970) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

1.5. L’émergence d’un véritable marché immobilier (1970-1980) . . 21

1.6. Entre affirmation du marché tertiaire et réglementation de l’habitat (1980-1990) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

1.7. La crise des années 1990 déstabilise « l’industrie immobilière » . . . . 25

1.8. La financiarisation et la professionnalisation (fin des années 1990) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

1.9. De la reprise aux conséquences de la crise des subprimes (1997 à nos jours) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

1.10. La construction durable, nouvelle exigence depuis la fin des années 2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Management immobilier

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Chapitre 2. Les acteurs de l’immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

2.1. Les utilisateurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402.1.1. Les ménages occupants de logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402.1.2. L’immobilier au service de la stratégie des organisations . . . . . . . . . . . . 402.1.3.  De la détention patrimoniale à la rationalisation de l’immobilier

d’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402.1.4. La notion de coût global immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412.1.5. La sophistication progressive de la gestion de l’immobilier . . . . . . . . . 42

2.2. Les propriétaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432.2.1. Les logiques de détention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432.2.2. Les investisseurs étrangers en France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442.2.3. Les modes de détention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452.2.4. L’immobilier tertiaire public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

2.3. Les réalisateurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482.3.1. Les acteurs de l’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482.3.2. Les promoteurs immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482.3.3. Les constructeurs de maisons individuelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502.3.4. Les parties à l’acte de construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

2.4. Les financeurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532.4.1. Le financement immobilier bancaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532.4.2. Les nouveaux acteurs du financement immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

2.5. Les acteurs « accompagnants » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562.5.1. Les émetteurs de normes et les normalisateurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562.5.2. Les géomètres experts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 582.5.3. Les agents immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 582.5.4. Les diagnostiqueurs immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 602.5.5. Les organismes certificateurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612.5.6. Les experts en évaluation immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612.5.7. Les commissaires aux comptes (CAC) et les experts-comptables . . . 622.5.8. Les avocats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632.5.9. Les notaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642.5.10. Les dépositaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642.5.11. Les funds/portfolio/asset managers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 652.5.12.  Les property managers et les administrateurs de biens . . . . . . . . . . . . . . 662.5.13. Les facility managers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 662.5.14. Les organismes de benchmarking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 662.5.15. Les organismes de recherche et d’études autonomes. . . . . . . . . . . . . . . 672.5.16. Les diffuseurs d’informations et la presse immobilière . . . . . . . . . . . . 682.5.17. Les éditeurs de systèmes d’information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 682.5.18. Les consultants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692.5.19. Les assureurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Table des matières

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Chapitre 3. Les produits immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

3.1. Des caractéristiques communes mais une diversité de produits . . . 713.1.1. De nombreuses caractéristiques communes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 713.1.2. Une évidente diversité de produits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

3.2. Le logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 743.2.1. Une politique du logement très active depuis 1945 . . . . . . . . . . . . . . . . . 743.2.2. Une politique du logement couvrant tous les secteurs . . . . . . . . . . . . . . . 763.2.3. Les différentes catégories de logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 793.2.4.  L’inadéquation entre offre et demande gonfle

les dépenses de logement des ménages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

3.3. L’immobilier de bureaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

3.4. L’immobilier de commerce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 843.4.1. Les typologies de centres commerciaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 853.4.2. Les parcs d’activité commerciaux (retail parks) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 853.4.3. La grande distribution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 863.4.4. Les magasins de proximité en pied d’immeubles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 873.4.5. L’e-commerce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

3.5. Le secteur de l’immobilier logistique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 893.5.1. La particularité des actifs logistiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 893.5.2. Un marché en croissance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

3.6. Les hôtels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

3.7. Les fonds de commerce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

3.8. Les établissements de santé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 943.8.1. Les particularités physiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 953.8.2. Les exploitants et investisseurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 953.8.3. Un contexte porteur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 963.8.4.  La réhabilitation du patrimoine public par le financement de projet :

une tendance récente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

Chapitre 4. Les marchés et les cycles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

4.1. Les statistiques immobilières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1024.1.1. Les statistiques en logement neuf et ancien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1024.1.2. Les statistiques en immobilier d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

4.2. Les principaux marchés immobiliers en France par zones géographiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

4.2.1. La région Île-de-France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1144.2.2. Les métropoles régionales et autres zones tendues . . . . . . . . . . . . . . . . . 1184.2.3. Le secteur diffus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

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4.3. Les mécanismes des cycles immobiliers depuis 1980 . . . . . . . . . . 1224.3.1.  Le logement : une demande très soutenue par rapport

à une offre bridée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1224.3.2.  Les bureaux : lien entre économie et marché locatif,

déconnexion entre cycle locatif et cycle d’investissement . . . . . . . . . . 123

PARTIE II. CONCEPTION ET RÉALISATION D’UN IMMEUBLE

Chapitre 5. L’urbanisme et l’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

5.1. L’ouverture au monde et les changements du fait urbain . . . . . 1275.1.1. Le fait urbain devenu mondial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1275.1.2. L’urbanisme et l’aménagement au service de l’attractivité territoriale . . 1285.1.3. Le métier d’aménageur, un métier d’ensemblier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1295.1.4. Une évolution profonde de l’aménagement urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

5.2. Les aspects opérationnels et les acteurs du projet urbain . . . . . 1315.2.1. Le projet urbain : trois approches complémentaires. . . . . . . . . . . . . . . . 1315.2.2. Les acteurs du projet urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

5.3. Les règles et documents d’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1375.3.1. La réglementation locale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1375.3.2. Les documents d’urbanisme hiérarchiquement supérieurs au PLU . . 1405.3.3. Le cas particulier des autorisations d’urbanisme commercial . . . . . . 142

5.4. Les aspects financiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1475.4.1. Les dépenses à considérer pour un projet d’aménagement . . . . . . . . . 1475.4.2. Les recettes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

Chapitre 6. L’approche foncière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

6.1. Les démarches en phase de développement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1536.1.1. La prospection foncière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1546.1.2. L’approche commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1556.1.3. L’approche technique, administrative, juridique et marketing . . . . . . 155

6.2. Les enjeux financiers d’une opération immobilière . . . . . . . . . . . . . 1576.2.1. Les revenus d’un projet immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1586.2.2. Les coûts d’un projet immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

6.3. La réglementation encadrant le projet foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1626.3.1.  Les différentes modalités contractuelles de maîtrise d’un foncier . . 1626.3.2. Les risques liés à la maîtrise d’un foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

6.4. Les aspects opérationnels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1696.4.1. Les trois montages possibles du projet immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . 1696.4.2. La proposition au vendeur du terrain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1716.4.3. Le choix du lauréat de la consultation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

Table des matières

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Chapitre 7. L’élaboration et le montage d’un projet immobilier . . 173

7.1. Le déroulement de la phase de montage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1737.1.1. Les études techniques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1747.1.2. Les autorisations administratives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1787.1.3. Le montage financier de l’opération . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

7.2. Les aspects financiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1797.2.1. Le suivi du budget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1797.2.2. La mise en place du financement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1807.2.3. La mise en place des contrats d’assurances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

7.3. Les aspects réglementaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1807.3.1.  La demande de permis de construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1817.3.2. Le calcul du droit des surfaces à construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1867.3.3. La délivrance du permis de construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1897.3.4. La mise en œuvre du permis de construire pour assurer sa validité . . . 190

7.4. Les aspects opérationnels de la phase de montage . . . . . . . . . . . . 1927.4.1. La constitution de l’équipe de maîtrise d’œuvre de conception . . . . 1927.4.2. Les études menées par la maîtrise d’œuvre de conception . . . . . . . . . 1957.4.3. La mise au point du permis de construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1987.4.4. La commercialisation du futur projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

Chapitre 8. La construction des ouvrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

8.1. Les acteurs de la construction autour du maître d’ouvrage . . . 2058.1.1. Le maître d’œuvre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2078.1.2. Le bureau d’études techniques et le bureau de contrôle technique . . . 208

8.2. Les aspects financiers d’un projet immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2098.2.1. La fiscalité d’une opération immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2098.2.2. Le financement de la promotion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

8.3. Le cadre juridique d’une opération de construction . . . . . . . . . . . 2148.3.1. Les documents contractuels des marchés de travaux . . . . . . . . . . . . . . . 2148.3.2. Les marchés de travaux privés et publics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2158.3.3. Les formes d’établissement du prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2168.3.4. Les obligations des parties pendant l’exécution des travaux . . . . . . . . 217

8.4. L’exécution de la construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2188.4.1. Le démarrage du chantier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2188.4.2. Le déroulement du chantier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2198.4.3. La fin du chantier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2208.4.4. Les difficultés du chantier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2228.4.5. Les différentes responsabilités liées à la construction . . . . . . . . . . . . . . 224

Management immobilier

440

8.5. La construction durable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2248.5.1. La certification environnementale des immeubles . . . . . . . . . . . . . . . . . 2248.5.2. L’énergie alternative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2268.5.3. L’analyse en cycle de vie et la construction bois . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2268.5.4. Bâtiment durable, bâtiment abordable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

Chapitre 9. La commercialisation de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . 229

9.1. Les conditions de succès d’une bonne commercialisation . . . . 2299.1.1.  Une commercialisation à adapter au contexte

et à la nature de l’opération . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2309.1.2. Un processus long avec de nombreux intervenants . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

9.2. Les études préalables à la commercialisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2329.2.1. L’audit technique et environnemental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2329.2.2. L’expertise de la valeur, l’objectif de prix et le loyer de présentation . . . . 2339.2.3. La (pré-)constitution du dossier de dataroom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

9.3. Le mandat tertiaire (à la location et à la vente) . . . . . . . . . . . . . . . . . 2349.3.1. Le mandat, exclusif ou simple . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2349.3.2. Le mandat de vente et le mandat de location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2349.3.3. Le gré à gré ou l’appel d’offres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

9.4. Le marketing opérationnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

9.5. La structuration de la vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2389.5.1. L’asset deal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2389.5.2. Le share deal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2409.5.3. La fiscalité de l’acquisition/cession des biens tertiaires . . . . . . . . . . . . 242

9.6. Le financement de l’acquéreur d’un bien immobilier . . . . . . . . . . 2469.6.1.  La préférence du vendeur pour les acquéreurs qui, à prix égal,

n’ont pas recours à l’endettement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2469.6.2. Les différents financements utilisés par les acquéreurs . . . . . . . . . . . . . 2479.6.3. La commercialisation en VEFA et en VIR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

9.7. La commercialisation des immeubles de commerce . . . . . . . . . . . 2509.7.1. L’évaluation du site . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2509.7.2. La conception du projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2519.7.3. La (pré-)commercialisation du projet avec la période de test . . . . . . 2519.7.4. Le lancement de la commercialisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

Table des matières

441

PARTIE III. GESTION DE L’IMMEUBLE

Chapitre 10. La vie courante de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

10.1. L’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25510.1.1. Les types de détention d’un immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25510.1.2. L’usage et les destinations d’un immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25610.1.3. L’occupation de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25610.1.4. La gestion de l’immeuble entre les différents intervenants . . . . . . . . 25710.1.5. Le mandat de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

10.2. La gestion syndicale de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25910.2.1. L’immeuble en régime de copropriété ou de volumétrie . . . . . . . . . . 25910.2.2. La mise en copropriété d’un immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26010.2.3. Le fonctionnement de la copropriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26110.2.4. Les charges de copropriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26410.2.5. Les copropriétés en difficultés ou dégradées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

10.3. La gestion locative de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26510.3.1. Les baux d’habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26510.3.2. Le bail professionnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26910.3.3. Les baux commerciaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

10.4. La fiscalité de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27510.4.1. L’imposition des résultats de l’activité locative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27510.4.2.  Le régime de TVA des produits de la location

ou de la sous-location immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27610.4.3. Les taxes et contributions dues sur l’exploitation d’un immeuble. . . 277

10.5. La valorisation de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28010.5.1. La gestion des charges locatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28110.5.2. La gestion comptable immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28110.5.3. Les structures syndicales particulières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282

10.6. Les services opérationnels sur site . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28310.6.1. La gestion technique et l’exploitation de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . 28310.6.2. L’évolution des besoins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

Chapitre 11. La pathologie du bâtiment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287

11.1. Les treize composants techniques d’un immeuble exposés aux risques de pathologie ou de dysfonctionnement . . . . . . . . 288

11.1.1. Le gros œuvre exposé aux risques de fissures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28811.1.2. Les pathologies relatives à l’humidité dans les murs . . . . . . . . . . . . . . 28811.1.3. Les pathologies des façades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28811.1.4. La toiture ou la terrasse devant assurer l’étanchéité . . . . . . . . . . . . . . . 28911.1.5. Le vieillissement des ascenseurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289

Management immobilier

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11.1.6. Des dysfonctionnements sur des systèmes de chauffage/climatisation . . 29011.1.7. Les pannes des installations électriques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29011.1.8. Le non-démarrage, principal défaut d’un groupe électrogène . . . . . 29111.1.9. Les nombreuses pathologies relatives aux installations

de plomberie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29111.1.10.  Les dysfonctionnements des dispositifs de protection incendie

mettant en cause la sécurité des personnes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29211.1.11. Les menaces sur le bois . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29311.1.12. Les multiples causes de pathologies relatives aux VRD . . . . . . . . . . 29311.1.13. Le risque amiante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294

11.2. Le rôle des acteurs dans la prévention et le traitement des pathologies de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . 295

11.2.1.  Le rôle central du propriétaire dans la vie et la pérennité de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

11.2.2. La société prestataire de la maintenance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29611.2.3. L’utilisateur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296

11.3. Les responsabilités du constructeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29611.3.1. Un régime de responsabilité spécifique des constructeurs . . . . . . . . 29711.3.2.  L’application subsidiaire ou complémentaire des régimes

de droit commun . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300

Chapitre 12. La rénovation, la réhabilitation, la restructuration, le changement d’usage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

12.1. Les considérations à prendre en compte avant le début des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

12.1.1.  Les motivations juridiques et techniques visant à engager d’importants travaux dans les immeubles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

12.1.2. Le rendement, critère de choix fondamental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30612.1.3. L’importance du diagnostic préalable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30812.1.4. Un large panel technique de travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

12.2. Rénovation, réhabilitation ou restructuration : les déterminants techniques du choix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309

12.2.1. Une rénovation pour redonner à l’immeuble son attrait initial . . . . 30912.2.2. Une réhabilitation visant à améliorer la valeur du patrimoine . . . . . 31112.2.3. Une restructuration reconfigurant l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312

12.3. Rénovation, réhabilitation, restructuration : un encadrement normatif proche de celui de la construction . . . 312

12.3.1. L’application de la réglementation d’urbanisme de droit commun 31212.3.2.  Une application complexe du régime de responsabilité

de droit commun . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31312.3.3.  Entre fiscalité spécifique des travaux et fiscalité

de la construction neuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313

Table des matières

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12.3.4. La vente d’immeuble à rénover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31412.3.5. Le parc existant sur le chemin du développement durable . . . . . . . . 314

12.4. Le changement d’usage : un régime spécifique . . . . . . . . . . . . . . . 31812.4.1. Une réglementation limitée à la transformation des logements . . . 31912.4.2.  Le changement de destination soumis à l’accord unanime

des copropriétaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31912.4.3.  La transformation de bureaux en logements, encouragée 

mais encore limitée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31912.4.4. La transformation de bureaux en un usage autre que d’habitation 32012.4.5. Le changement d’usage pour s’adapter au marché . . . . . . . . . . . . . . . . 321

PARTIE IV. L’IMMOBILIER, UN ACTIF FINANCIER

Chapitre 13. L’immobilier, support d’investissement . . . . . . . . . . . 325

13.1. L’immobilier, une classe d’actif spécifique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32513.1.1. Les caractéristiques financières spécifiques à l’immobilier . . . . . . . . 32513.1.2.  Quelques éléments introductifs aux stratégies d’investissement

en immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326

13.2. Les fondements de la décision d’investissement . . . . . . . . . . . . . . 32913.2.1. Quelques concepts financiers : rendement, risque, diversification 32913.2.2. Le business plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33113.2.3.  Deux critères d’investissement : la valeur actuelle nette (VAN)

et le taux de rentabilité interne (TRI) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33313.2.4. L’optimisation de la durée de l’investissement et du financement . . . . 335

13.3. Le processus de la décision d’investissement : les 7 clés . . . . . 33713.3.1. Les taux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33713.3.2. Les éléments d’analyse « macro » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34313.3.3. Les éléments d’analyse « micro » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346

Chapitre 14. La détention d’actifs immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349

14.1. Les détenteurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34914.1.1. Une répartition des détenteurs très concentrée sur les ménages . . . 34914.1.2. Les motivations pour détenir « de l’immobilier » . . . . . . . . . . . . . . . . 350

14.2. L’investissement collectif indirect au travers de la Bourse . . . . 35114.2.1.  Le statut des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC),

sur le modèle international des REITs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35114.2.2. La performance en termes de cours de Bourse et de rendement . . 35414.2.3.  L’analyse financière d’une foncière, entre ANR, cash flow et risque . . . 355

Management immobilier

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14.3. Le fonds d’investissement immobilier, placement collectif non versé en Bourse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358

14.3.1.  Deux supports historiques en Europe : les SCPI et les fonds ouverts allemands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359

14.3.2.  Le développement de nouveaux produits, OPCI et fonds anglo-saxons . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360

14.3.3.  Quelques éléments comparatifs sur l’investissement immobilier indirect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362

14.4. Les particuliers détenteurs d’immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36414.4.1. Les règles communes à tous les actifs immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . 36414.4.2. Le cas du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

Chapitre 15. Le financement de l’immobilier par les banques . . . 369

15.1. Les enjeux du financement de l’immobilier par les banques . . . 36915.1.1. Les banques, actrices spécifiques du financement . . . . . . . . . . . . . . . . 36915.1.2. La gestion de la liquidité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37015.1.3.  La maîtrise du risque de crédit, solvabilité et contrainte réglementaire . . 371

15.2. L’organisation du financement bancaire de l’immobilier . . . . . 37415.2.1.  Les différents types d’emprunteurs et les financements associés . . . . 37415.2.2.  Les différentes stratégies de financement et les formes

de partage du risque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

15.3. La technique du financement bancaire de l’immobilier . . . . . . 37815.3.1.  Les différentes structures emprunteuses et leur impact sur l’analyse

du risque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37815.3.2. Les formes d’intervention du financement en fonction du projet . . . 37915.3.3. La rémunération des financements et des garanties . . . . . . . . . . . . . . . 38115.3.4. Les sûretés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38315.3.5. La couverture du risque de taux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38515.3.6. Les covenants financiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38715.3.7. Le financement des portefeuilles d’actifs immobiliers . . . . . . . . . . . . 389

15.4. La gestion de la relation entre prêteur et emprunteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390

15.4.1. La mise en place des facilités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39015.4.2. La vie du crédit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39215.4.3. Le cas particulier des situations de défaut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392

Table des matières

445

Chapitre 16. Les financements structurés et alternatifs . . . . . . . . . 395

16.1. Le choix de l’investisseur en faveur d’un financement structuré . . 39516.1.1. Le choix d’un véhicule ad hoc, un SPV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39516.1.2. La structuration de l’investissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39716.1.3. Le financement « sans recours » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399

16.2. La titrisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40016.2.1. L’historique de la titrisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40016.2.2. Les principes de la titrisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40116.2.3. Le processus d’une opération de titrisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40216.2.4. L’immobilier d’entreprise et la titrisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40616.2.5. La crise des subprimes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40716.2.6. Les perspectives pour la titrisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409

16.3. Les financements alternatifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41116.3.1. La réduction de l’offre bancaire et l’apparition de nouvelles offres . . 41116.3.2. Les nouveaux acteurs et les nouveaux produits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412

PARTIE V. ANNEXES

Sigles et acronymes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417

Glossaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421

Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427

Liste des encadrés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433

Management de l’immobilierL’immobilier a connu une véritable révolution en vingt ans : financiarisation, internationalisation, réglementation renforcée, spécialisation des intervenants... Cette nouvelle édition enrichie présente l’ensemble du domaine, du développement à l’utilisation en passant par le financement et la commercialisation des immeubles tertiaires et résidentiels, privés et publics, neufs et existants.

Ouvrage de référence, complet et didactique, il est agrémenté d’une cinquantaine de zooms thématiques (Grand Paris, droit au bail, encadrement des loyers, opération « Cœur Défense »…) ainsi que d’un glossaire et d’une table des sigles usuels.

Public

Sociétés d’aménagement, de promotion, de construction, de financement et acteurs publics.

Utilisateurs et investisseurs.

Agents immobiliers, architectes, consultants, experts, fiscalistes, gestionnaires, juristes.

Étudiants en immobilier.

Auteurs

Professeur associé à Paris-Dauphine, Denis Burckel dirige le master Management de l’immobilier. Il est directeur de l’audit, des risques et du développement durable chez Icade.

Les autres auteurs, professionnels ou universitaires reconnus, enseignent au sein du master : Marie-Laure Baffoy, Joseph Bocciarelli, Patrick Bosque, Patrice Cailly, Christine Carnevillier-Dauphin, Ludovic Charpentier, Emmanuelle Chavance, Jean Charvy, Olivier Chavanel, Serge Contat, Jacques Danan, Olivier Danziger, Anne Démians, Cécile Dubois, Michel Fender, Gérard Heno, Blaise Heurteux, Alain Houpillart, Philippe Jouan, Christian de Kerangal, Benoît Klein, Fabrice Larceneux, Philippe Leigniel, Martine Lemoyne, Abel Mahboub, Joël Moneger, Abdallah Ould Brahim, Dominique Picard, Pascale Prince, Dominique Rey-Grange, Yves Rollin, Arnaud Simon, William Stemmer, Philippe Tannenbaum, Nathalie Vaurs, Gérald Venault, Étienne Winisdoerffer.

Avi Amsellem, Marie-Noëlle Brisson, Nathalie Le Breton, Jean-Pierre Schaefer et Claude Thibault ont également apporté leur contribution.

ISBN : 978-2-311-40175-2

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