Maitrise d'ouvrage role & responsabilité

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La Maîtrise d’ouvrage Rôle & Responsabilités Florian POIX- GAILLARD Promotion 2014

description

Cette présentation décrit le role et les responsabilités d'un maitre d'ouvrage en promotion immobilière (logements). Nous restons dans une vision globale et cette présentation s'adresse particulièrement aux personnes souhaitant mieux identifier le role du Maitre d'Ouvrage sur une opération de construction de logements.

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La Maîtrise d’ouvrage Rôle & Responsabilités

Florian POIX-GAILLARD

Promotion 2014

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SOMMAIRE

Définitions de la Maitrise d’ouvrage Définition générale Les 3 grandes étapes

Les secteurs d’activités

Exemple d’une opération de construction Montage d’une opération immobilière Etablissement du marché travaux Suivis en réalisation

Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et

Responsabilités

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Introduction

Définition générale :

La maîtrise d'ouvrage (MOA) aussi dénommée maître d'ouvrage est l'entité porteuse du besoin, définissant l'objectif du projet, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit, appelé ouvrage.

La maîtrise d'ouvrage (en anglais Project Owner) maîtrise l'idée de base du projet, et représente à ce titre les utilisateurs finaux à qui l'ouvrage est destiné.

C’est la personne physique ou morale pour le compte de qui l’ouvrage est réalisé.

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Introduction Définition des 3 Grandes Etapes :

1- Arrêt des objectifs

Il définit le besoin à satisfaire et les caractéristiques du produit

Il est le juge final des arbitrages envisageables entre coût et performances

Il est celui qui juge de l’opportunité du projet par rapport à son calendrier propre

Il appartient au Maître d’ouvrage :

De s’assurer de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagé

D’en déterminer la localisation et d’en définir le programme

D’en arrêter l’enveloppe financière prévisionnelle et de s’assurer du financement

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Introduction Définition des 3 Grandes Etapes :

2- Lancement en réalisation

Il appartient au maître d’ouvrage :

De choisir le processus selon lequel l’ouvrage sera réalisé

De déterminer les modalités de consultations qui lui paraisse nécessaire

De choisir les intervenants et entreprises

De conclure les contrats ayant pour objet les études et la réalisation des travaux

3- Réception de l’ouvrage La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter

l’ouvrage avec ou sans réserves.

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Les secteurs d’activités

Maîtrise d’ouvrage dans la construction de :

Logements : Concurrentiel ou social

Commerces – Retail : Grandes enseignes France et International

Bureaux : France et International

Villes : baux d’entretien, nouveaux aménagements …

Grands travaux de Génie Civil : Ponts, Tunnels …

Grands travaux Routiers : Autoroutes, Routes nationales …

Réseaux : GAZ, Electricité, Pipeline …

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Exemple d’une opération immobilière

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VOCABULAIRE : Calcul de surfaces SHOB

Somme de la surface de chaque niveau comprenant : Toitures terrasses, Balcons ou loggia, murs et cloisons, sous sol, combles

aménageables ou non,

SHON = SHOB moins : Combles et sous sols < 1.80 m, Toitures terrasses, Balcons,

Loggia, Locaux techniques, Parking,

ATTENTION : Le calcul est à partir du nu extérieur de la façade

SURFACE DE PLANCHER Même principe que la SHON, mais calcul à partir du nu intérieur ->

Encourage à faire des murs plus épais

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Le montage d’une opération 1/9 Sélection d’un terrain

Trouver le terrain

Etudier les possibilités de réalisations sur le terrain

Etudier la situation du terrain

Exemple :

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Le montage d’une opération 2/9 Réaliser une étude du marché immobilier pour

définir les besoins Réaliser une étude démographique de la ville

Etudier le profil de la clientèle de logement

Exemple :

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Le montage d’une opération 3/9 Définir le programme immobilier

Prise en compte des exigences de la commune

Prise en compte de la charte Qualité Habitat

Définition du programme

Exemple

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Le montage d’une opération 4/9 Acquérir le terrain et demander les autorisations

de construire 1/2 Déterminer le prix d’achat du terrain

1- Chiffre d’affaire prévisionnel (prix de vente/m2 x nbr m2 SHAB)

2- Dépenses prévisionnelles (coût travaux, honoraires, assurances, frais fi …)

3- Marge (environ 6%)

Coût du terrain acceptable

Signature de la promesse unilatérale de vente Obtenir un prêt de la banque dans les conditions souhaités

Obtenir un certificat de non pollution du terrain

Le terrain n’est pas un site archéologique

Obtenir un PC avec la SHON max

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Le montage d’une opération 5/9 Acquérir le terrain et demander les autorisations de

construire 2/2 Demander le Permis de construire

Notification de l’architecte et premiers plans sur la base :

Du PLU de la ville, Du PPRI, Du certificat d’urbanisme délivré par la commune

Du cahier des clauses architecturales

Respect des règles sanitaires et de sécurité

Le dossier doit contenir :

Le plan de situation du terrain

Le plan de masse

Les plans des façades

L’obtention :

Délais de 3 mois entre le dépôt et l’obtention

Délais de 3 mois entre l’affichage et le démarrage (recours des tiers)

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Le montage d’une opération 6/9 Vérification du bilan avec les dernières estimations

1/3 Calculer le chiffre d’affaire prévisionnel

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Le montage d’une opération 7/9 Vérification du bilan avec les dernières estimations

2/3 Calculer le coût de construction (Quelques ratios)

Terrassement : … € / m3

Plus value fondations : … K€ / Pieux (diam 30) Voiles contre terres : … € / m2 de voiles

Coût Gros Œuvre Collectif : … € / m2 SHOB Maisons : … € / m2 SHOB

Coût CES Collectif : … € / m2 SHAB Maisons : … € / M2 SHAB

Coût VRD – Espaces verts Surface minérale : … €/m2 Surface végétale : … €/m2

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Le montage d’une opération 7/9 Vérification du bilan avec les dernières estimations

2/3 Calculer le coût de construction (Quelques ratios)

Terrassement : entre 25 et 30 € / m3

Plus value fondations : 9 à 10 K€ / Pieux (diam 30) Voiles contre terres : 100 € / m2 de voiles

Coût Gros Œuvre Collectif : 300 à 350 € / m2 SHOB Maisons : 280 à 300 € / m2 SHOB

Coût CES Collectif : 800 à 900 € / m2 SHAB Maisons : 720 à 780 € / M2 SHAB

Coût VRD – Espaces verts Surface minérale : 150 €/m2 Surface végétale : 50 €/m2

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Le montage d’une opération 8/9 Vérification du bilan avec les dernières estimations

3/3 Calculer le prix de revient prévisionnel et la marge nette

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Page 18: Maitrise d'ouvrage role & responsabilité

Le montage d’une opération 9/9 Préparer un plan de trésorerie pour la banque

Calculer le prix de revient prévisionnel et la marge nette

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Les intervenants principaux d’un chantier

MAITRE D’OUVRAGE

ARCHITECTE / MOe CSPS BC AEMOOPC

AMO

ENTREPRISE GO ENTREPRISES CES ENTREPRISE VRD

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Le montage du DCESur la base du permis de construire : Obtention de toutes les pièces constituant le dossier 1/3 :

ETUDES Etude thermique

Etude acoustique Réel impact sur les modes op

Etude géotechnique

Rapport initial du contrôle technique

DIAGNOSTICS Etude de pollution du site

Amiante Impact financier

Plomb

Termites

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Le montage du DCE Obtention de toutes les pièces constituant le

dossier 2/3 : CCTP de base par lots

CCAP

PGC

DIUO

Cahier de limite des prestations (Bâtiment / VRD / Concessionnaires)

Planning général des travaux

Cahier des charges auxquels peut être soumis le MO (ZAC …)

Notice descriptive de vente (Descriptif mai 68)

Quotation provisoire CERQUAL / PROMOTELEC

Charte chantier à faibles nuisances

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Le montage du DCE

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Obtention de toutes les pièces constituant le dossier 3/3 :

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Le montage du DCE

Le MO met ensuite en corrélation toutes les pièces avec L’architecte

Le CSPS

Le bureau de contrôle technique

Et tout les intervenants spécialistes : Thermicien

Acousticien

Géotechnicien

AEMO

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Le montage du Dossier Marché Sur la base du DCE :

Le Maître d’ouvrage consulte les entreprises

Doit rentrer dans le budget travaux estimé

Consultation des entreprises Avec le Maître d’œuvre / le bureau de contrôle

Moyen pour rentrer dans le budget : Négociation

Modification de prestation

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Le lancement des travaux

Lancer la dépose des réseaux

Faire un constat huissier / Référé préventif

Faire une information aux riverains / élus

Lancer les démarches pour les chargés d’affaires concessionnaires

Validation définitive du PIC

Lancer la 1ère réunion de chantier Présentation des intervenants MO / MOE / Pilote / AEMO / CSPS

Point sur les lots technique (GO / Plomberie / Electricité)

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Les 5 points clés du suivis

Qualité des travaux Le Maître d’œuvre / Le BC

Respect du budget Le Maître d’œuvre

Respect des délais contractuels Le pilote

Tenu du chantier en sécurité Le CSPS

Respect du chantier à faible nuisances L’AEMO

Un rôle de manager

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Gestion de la qualité des travaux Comptes rendus du Moe

Fiches de visites du BC

S’appuyer sur ces 2 intervenants -> Respect des Modes op

Visites de chantier

Demande de fiches d’autocontrôles

Labélisation du programme

PAQ entreprises

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Gestion du respect des délais

Compte rendus de l’OPC

Organisation de points planning en réunion

Analyse du chemin critique

Mise à disposition de moyens complémentaire si nécessaire

Suivis des relevés météo

Gestion des délais concessionnaires

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La sécurité du chantier

Eléments d’analyse : Fiche de registre journal

Visites de chantier

Si écart demande d’actions correctives Écart faible : téléphone + visite de chantier

Ecart moyen : Mail + visite de chantier

Ecart important : Courrier recommandé à la direction

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La sécurité du chantier : Points importants

Intervention de l’entreprise sur le chantier si : PPSPS vérifié et commenté par le CSPS

L ’inspection commune effectué

La fiche du personnel susceptible d'intervenir signé

Si S/T la demande d’agrément validé par le MO

Les protections collectives

L ’hygiène du chantier

Les feux sur le chantier

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Gestion du chantier à faible nuisances

Comptes rendus AEMO

Constat d’huissier et communication riverains

Veiller à une communication avec les élus et les riverains durant le chantier

S’assurer du suivis des consommations

S’assurer du suivis des déchets

S’assurer du suivis de la charte en terme de nuisances

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L’importance de la visite cloisons

Permet d’avoir un premier contact avec les acquéreurs

Permet de leur présenter le bâtiment

Permet de s’assurer de la prise en compte de tout les TMA

Permet de vérifier la bonne réalisation des PDV (notaire)

Implantation des PC – interrupteurs

Implantation des radiateurs

Sens d’ouverture des portes

Implantation des cloisons

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Les OPR pour une livraison réussi

Afficher les plans (avec TMA) dans les logements

Afficher les choix acquéreurs

Vérifier chaque équipements avec MO, Moe, OPC ou EG

Etablir des listes de réserves par entreprises et par logements

Vérifier et suivre la levée de ces réserves (OPC)

Relances entreprises

Visites sur site

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Les étapes de réception

PV de réception avec réserves et suivis des levée de réserves

Etablissement des DGD pour chacune des entreprises

Réception des plans de recollement et assurances à jour

Réception du DIUO Envoi de la DAT (Mairie, Banque et Assurance) Constitution du dossier SAV Obtention du certificat de conformité Gestion des garanties (GPA, Biennale, Décennale)

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De nouvelles vocations …

Des questions ?

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