Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 1

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Le magazine de l'immobilier commercial au Québec.

Transcript of Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 1

  • VOLUME 4 | NUMRO 1

    le rpertoire annuel des dcideurs en immobilier commercial au QubecSupplment lintrieur:

    PP 41614528

    Cameron CharleboisUn capitaine pour le Nouveau Havre

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    Le magazine

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  • 4 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

    DE LDITEUR AUX LECTEURS

    Arrive prochaine du magazine MaintenancePour paraphraser nos lecteurs promoteurs immobiliers, je dirais que la premire phase dumagazine Immobilier commercial est maintenant complte avec succs. Nous avons atteintnos objectifs de ventes et, plus important encore, nos clients sont satisfaits. De plus, lexcellente quipe ditoriale en place a le potentiel ncessaire pour combler tous vosbesoins en information sur le secteur pendant plusieurs annes !Il est donc temps de passer une deuxime phase. Ainsi, jai le plaisir de vous annoncerlarrive prochaine dun nouveau magazine, complmentaire Immobilier commercial :Maintenance. Plus technique, le magazine Maintenance sera entirement ddi lentretien et au ram-nagement ddifices, ainsi quaux produits et services innovateurs. Il sadressera princi-palement aux gestionnaires de btiments, aux fournisseurs de produits et de services dequalit, aux entrepreneurs spcialiss en ramnagement, etc. Cela nous permettradlargir le lectorat du magazine Immobilier commercial, car Maintenance sera ensachavec lui. Les propritaires ddifices et les promoteurs pourront y jeter un coup dil, etvice versa. Car qui a dit que les nouveaux produits et services nintressaient pas les propritaires ? On se proccupe tous de ce qui est connexe notre secteur dactivit principal. Vous pourrez dabord lire votre magazine prfr dune couverture lautre, puisfeuilleter le second en vous arrtant aux articles principaux. Ensuite, ces deux produitspourront circuler dans lentreprise et atteindre des personnes directement concernes parleur contenu. Do lide doffrir deux produits distincts. Et comme lon ne change pas uneformule gagnante, nous avons choisi le mme plan de match pour Maintenance que pourImmobilier commercial : trois numros la premire anne, quatre la deuxime, et selon lademande du march par la suite. Je profite de loccasion pour vous remercier tous et toutes de votre apport indispensable,lecteurs, membres de lquipe, collaborateurs, annonceurs, ainsi que notre partenaireprincipal, lInstitut de dveloppement urbain du Qubec, qui publie la suite de cenumro, son rpertoire des membres pour une quatrime anne conscutive. De plus,comme par les annes passes, nous serons prsents, quelques personnes du magazineImmobilier commercial et moi-mme, la Soire immobilire de lIDU, qui ouvrira le Sommetimmobilier de Montral, vnement incontournable pour tous les acteurs importants dusecteur. Nhsitez pas venir nous rencontrer notre kiosque pour nous faire part de voscommentaires et de vos suggestions. Nous vous y attendons !Jacques BoisvertPrsident et diteurImmobilier commercial

    Jacques Boisvert

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 5

    Les rencontres avec des gens passionns sont toujours stimulantes etrjouissantes. Plusieurs personnes interviewes dans le prsent numrodImmobilier commercial sont de vritables amoureux de leur ville, qui ont cur son dveloppement harmonieux. Dentre de jeu, Cameron Charlebois, ce montraliste comme il se dfinitlui-mme, senthousiasme pour sa ville dadoption, son patrimoine archi-tectural et ses perspectives gographiques intimement lies son histoire.Lobjectif de conserver laccs ce patrimoine teintera ses activits desprochaines annes au cours de la mise en valeur du Nouveau Havre et dusilo no5, dans le secteur ouest du port. Dautres acteurs du domaine immobilier Montral vantent les attraits duneville quils aiment profondment. Jean Laurin, prsident et chef de la direc-tion de NKF Devencore, apprcie sa beaut, Laurent Bennarous, directeurgnral de Avison Young au Qubec, loue son multiculturalisme et BrettMiller, vice-prsident excutif et directeur gnral de lest du Canada de CBRichard Ellis, pointe les immeubles industriels historiques qui constituentun march original pour des clients qui recherche un style loft. Les tours de la Cit du commerce lectronique, boulevard Ren LvesqueOuest,suscitent ladmiration et de nombreux locataires peuvent y apprcier de leursbureaux la vue saisissante sur le mont-Royal ou sur le fleuve Saint-Laurent. Qubec, le toujours trs color maire Rgis Labeaume envisage la densifi-cation de sa ville pour la rendre plus attrayante. Il lance pour sa part un dfiaux promoteurs du domaine de limmobilier commercial, celui de dmontrerconcrtement leur intrt pour son projet. Bienvenue enfin un nouveau collaborateur, Guy De Repentigny, chef de laDivision des affaires conomiques et institutionnelles, Direction du dvelop-pement conomique et urbain, Ville de Montral, qui se joint lquipe deschroniqueurs dImmobilier commercial.Bonne lecture et... une anne 2011 fructueuse !Danielle OuelletRdactrice en chef, Immobilier [email protected],ca

    5

    Danielle Ouellet

    Danielle Ouellet possde une exprience

    solide et varie de tous les aspects de la direction

    de magazine, de l'dition et du journalisme. Elle a t

    rdactrice en chef de Commerce Collection Prestige,

    de Dcouvrir, la revue de la recherche, et du magazine

    Les Diplms. Elle a ralis divers documents, crits et

    lectroniques, pour le Journal Les Affaires, La Presse,

    Le Devoir ainsi que pour des universits qubcoises.

    Mathmaticienne (M.Sc), historienne des sciences (Ph. D),

    communicatrice et journaliste scientifique, Danielle Ouellet

    a publi plusieurs livres grand public notamment

    chez Boral, Libre Expresssion, Gurin diteur,

    ditions Multi-Mondes et Les Presses de lUniversit Laval.

    Elle a cr et dirig une collection de livres chez

    VLB diteur. Ses trs nombreux articles dans les secteurs

    conomique, scientifique et culturel ont paru entre

    autres dans les magazines Forces, Qubec Science,

    Plan, Contact, P.O.L.Y., Immobilier commercial.

    PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

    MOT DE LA RDACTION

    Pour l'amour DE SA VILLE

  • 6 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    VOLUME 4 | NUMRO 1

    Immobilier commercial est publi par Magazine Immobilier commercial inc.

    599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelil (Qubec) J3G 4J1

    Tlphone: 450446-2006 Sans frais : 1866446-3185 Tlcopieur : 450446-1442

    [email protected] www.immobilier-commercial.ca

    PRSIDENT ET DITEUR :Jacques Boisvert

    RDACTRICE EN CHEF :Danielle Ouellet

    QUIPE DE RDACTION :Louis Baribeau, Serge Beaucher, Catherine Flores,Danielle Ouellet, Franois Perreault, Mathieu-Robert Sauv

    COLLABORATION CE NUMRO :Me Lise Bergeron, Guy De Repentigny, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Caroline St-Hilaire

    RVISION ET CORRECTION DPREUVES :Hlne Larue

    DIRECTRICE ARTISTIQUE :Carole Bordeleau

    PUBLICIT :Zo Lafond

    GESTIONNAIRE DE PROJET :Audrey Gravel

    PHOTOS : Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte(sauf indication contraire)

    PHOTO EN PAGE COUVERTURE : Immobilier commercial par Denis Bernier

    IMPRESSION :Imprimeries Transcontinental S.E.N.C.2850, rue Jean-Perrin, Qubec (Qubec) G2C 2C8

    DISTRIBUTION EN KIOSQUE :Messageries de Presse Benjamin

    ENVOI DE POSTE PUBLICATIONS :Convention no PP 41614528

    ADRESSE DE RETOUR :599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelil (Qubec) J3G 4J1

    ABONNEMENTS :450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca

    Dpts lgaux Bibliothque et Archives Canada et Bibliothque nationale du Qubec, 2009.

    La direction laisse aux auteurs lentire responsabilit de leurs textes. Elle se dgage de toute responsabilit face au matriel non sollicit. Toute demande de reproduction doit tre adresse par crit lditeur.

    ISSN 1916-6656

    www.jacquesboisvert.com

    5 MOT DE LA RDACTION Pour lamour de sa villePar Danielle Ouellet, rdactrice en chef

    7 ENTREVUE Cameron CharleboisUn capitaine pour le Nouveau HavrePar Danielle Ouellet

    12 ENJEURsidences prives pour ans : lge dor dun march ? Par Catherine Flores

    19 FOCUSMontral :attraits, tendances et dfis Par Danielle Ouellet

    24 MONTRALLe Havre :rinventer MontralPar Guy De Repentigny

    26 GESTIONLa scurit : une valeur ajoutePar Julie Roy et Franois Perreault

    29 DROITS ET OBLIGATIONSIncertitude conomique et location commercialePar ME James Papadimitriou

    30 MONDE MUNICIPAL Le regard tourn vers les toilesPar Caroline St-Hilaire

    32 COUP D'ILLa Cit du commerce lectronique remporte son pariDossier par Mathieu-Robert Sauv

    39 QUBEC coquartiers et densification QubecAux promoteurs de jouer !Par Serge Beaucher

    La densification est rentable pour tousPar Steve Gilbert

    46 EN TOUTE JUSTICEClauses de non-concurrence et baux : soyez prudentsPar ME Lise Bergeron

    49 BRVES IMMOBILIRES

    52 MOT DE LIDUPar Guy Charron

    12

    32

    POSITIONNEMENT

    DU LOGO FSC

  • Profondment attach Montral, o s'est droule toute sa carrire, Cameron Charlebois

    envisage actuellement l'avenir du Nouveau Havre et du silo no5, dans le secteur ouest du

    port. Le nouveau vice-prsident immobilier de la Socit immobilire du Canada pour le

    Qubec a souvent eu, au fil des ans, l'occasion de rflchir la vocation des installations

    portuaires de la mtropole : Aujourd'hui, donner une nouvelle vie ce secteur signifie en

    rvler la complexit et, avant tout, couter les gens. L'horizon de 2017 peut paratre

    court, mais les expriences varies, sociales et communautaires, politiques, patrimoniales

    et immobilires de M. Charlebois jalonnent un parcours qui augure le meilleur.

    Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 77

    ENTREVUE

    Cameron CharleboisUN CAPITAINE POUR LE NOUVEAU HAVRE

    Par Danielle Ouellet

    PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

    LE PLAISIR DE L'ACTION COMMUNAUTAIRELun des rares anglophones de la ville de Qubec lpoque, CameronCharlebois choisit de sinscrire enarchitecture l'Universit McGill, un

    sjour qui marque le dbut de sonaventure montralaise. Dans le cadred'un projet d'tudes, il s'intresse en1974 l'glise Saint-James, rue SainteCatherine, alors camoufle derrire descommerces : Si la congrgation avait

    dmnag, il aurait fallu dmolir. Devenu ami de cette communautreligieuse, le jeune architecte travaillebnvolement. Il obtient que l'glisesoit classe monument historique, cequi la rend admissible des subven-

  • 8 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    tions : J'ai russi avoir des milliersde dollars, tout en dessinant des plansde ramnagement. Lors de la dmo-lition des boutiques et des bureaux,en 2006, lentrepreneur laisseraentendre que les plans raliss deuxdcennies plus tt par M. Charleboislui avaient t fort utilesEn s'inscrivant au YMCA pour se mettreen forme , il ignore qu'il y dcouvriraune vritable passion : Je voulais fairedu sport et j'ai effectivement donn descours de conditionnement physique etcouru trois marathons. Mais j'ai surtoutpris conscience de l'immense plaisirli l'action communautaire. La valeurajoute du bnvolat est immense. Au del des relations personnelles,l'implication dans des comits et desconseils d'administration m'a appris solutionner des problmes en quipeet, surtout, j'y ai fait l'apprentissage de la gestion et de la gouvernance. Il fera des tudes suprieures dans cedomaine McGill, soit une matriseen gestion pour les dirigeants dumilieu bnvole, et plus rcemment Londres, o il obtiendra un doctoraten management de l'Universit deHertfordshire : J'ai adhr d'emble

    l'ide que les changements dans uneorganisation se produisent surtoutgrce aux interactions humaines.

    Cameron Charlebois demeure aujour-d'hui trs actif au sein de nombreuxorganismes, notamment en sant, endveloppement et coopration inter-nationale, et en littrature. Cetteimplication communautaire l'a mmeentran vers la politique municipale,le temps d'une lection : En 1986, j'ai perdu un poste de conseiller par48 voix, contre une icne de l'poque,

    le journaliste et activiste Nick Auf derMaur , confie-t-il avec un sourire.UNE VISION POUR LE VIEUX-PORT DE MONTRAL l'aube des annes 1980, les villescontemplent l'ide d'riger de grandscomplexes immobiliers sur leurs terrainsportuaires. Montral, la firme degnie-conseil Lavalin s'adresse alors l'entreprise immobilire Devencorepour valuer un projet de bureaux dansle Vieux-Port. Cameron Charlebois faitpartie de l'quipe comme consultanten amnagement urbain. Au mme moment, trois acteurs montralais se battent vigoureusementcontre la construction d'un centrecommercial au milieu de l'avenueMcGill College. L'architecte PhyllisLambert, Stephen Cheasley, deFasken Martineau, et Philip O'Brien,qui dirige Devencore, proposent uneconsultation publique et gagnent lapartie. Ils sont rapidement nommsau conseil d'administration du Vieux-Port de Montral... et, forts dune formule gagnante, ils lancent unenouvelle consultation au sujet del'amnagement du Vieux-Port.

    IMMOBILIER COMMERCIAL Automne 2010

    ENTREVUE

    J'ai adhr d'emble

    l'ide que les

    changements dans

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    se produisent

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  • 10 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    Ayant dj travaill en collaborationavec la Socit immobilire du patri-moine de Montral, Cameron Charleboisconnat bien alors la problmatique. Ildevient l'un des stratges et rdacteursdu fruit de cette consultation. Nousavons circonscrit le Vieux-Port dansun grand ovale, le long de la rue de laCommune jusqu'aux les situes prsde l'autoroute Bonaventure : la placemaritime de Montral s'arrterait lo la ville rejoint la mer ! Nous avonsinscrit le lieu l'chelle des grandsespaces, des grandes jetes. L'am-nagement actuel respecte cette vision.J'en suis trs fier ! J'ai aussi eu le plaisirde participer par la suite l'implanta-tion de cette vision. AMNAGER LA VILLE titre de responsable du dvelop-pement des terrains montralais qui

    appartiennent au Canadien National,Cameron Charlebois raffine sa com-prhension des enjeux immobiliersdans la ville : Nous avons construit leCLSC de Lachine, l'difice Rogers et leCostco rue Bridge, et nous avons relicelle-ci l'autoroute Bonaventure enouvrant le rue des Irlandais. Le secteur de l'immobilier Montralcommence alors s'organiser, notam-ment avec la cration de l'Institut dedveloppement urbain du Qubec(IDU) qui regroupe les promoteursmontralais : L'arrive du maire JeanDor portait la promesse d'un premierplan d'urbanisme. Il importait d'intro-duire de la rigueur dans le traitementdes dossiers urbains. L'industrieimmobilire devait s'organiser. Aprsavoir travaill au sein du comit ex-cutif puis comme prsident du conseil

    titre bnvole, Cameron Charlebois endevient le premier prsident-directeurgnral (1996 2002) : Il fallait aug-menter la crdibilit de l'organisation.Pour cela, nous devions laborer undiscours srieux, rflchi et extr-mement respectable, notamment surla fiscalit municipale et les enjeux detaxation. Nous avons influenc la lgislation. J'ai beaucoup aim cettepriode. Aujourd'hui prsident de la Table de concertation du centre-ville ouest, avec Phyllis Lambert sescts qu'il admire profondment ,le dveloppement urbain reste aucur de ses proccupations. POUR L'AMOUR DE MONTRALAmoureux incontestable de Montral,Cameron Charlebois n'hsite pas monter sur le toit du silo no 5 pourregarder la ville : Comme du haut de

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    ENTREVUE

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 11

    la coupole de la cathdrale Saint-Paulde Londres, on voit les diffrentescouches de dveloppement de la ville.D'un mme regard, on aperoit lestours modernes du centre-ville et lacroix rige sur le mont Royal, qui rappelle en arrire-plan l'arrive deJacques Cartier. Et quelle bonne ide,lance-t-il la blague, d'avoir plac lamontagne dans le prolongement del'avenue Mc Gill College ! C'est magni-fique ! Sans compter le Quartier inter-national, sur la route vers le fleuve, etle Quartier des spectacles, deux russitesincontestables. Le Nouveau Havres'inscrira dans cette perspective. Un consensus semble dj se dgager :la vue du haut du silo doit tre accessible tous. Nous devons reconnatre qu'ils'agit d'une construction emblmatique,mais le dbat sur sa vocation reste

    faire. Au cours des deux prochainesannes, nous inviterons les personnesconcernes dialoguer, interagir. Le site lui-mme est complexe : Lebtiment n'est pas situ sur un terrain,mais sur une jete, elle-mme un bti-ment en soi, traverse jusqu' huit mtresde profondeur par des coursives. l'origine, celles-ci laissaient passer l'eaudu canal Lachine, qui faisait tournerdes turbines pour faire fonctionner les

    minoteries installes le long de la rueMill. La jete est une vritable machinenergtique. Cet ensemble industriela permis de nourrir les gens, on nepeut pas en exagrer l'importance. ESPOIRS ET DFISMme s'il souhaite vivement la dispari-tion de tous les terrains de stationnementdans la ville, le regard de CameronCharlebois sur l'avenir de Montralest rsolument et trs sincrementoptimiste : La mtropole est solidementancre dans ma conscience et mmesi la socit montralaise semble parfois mettre du temps raliser unconsensus sur des projets, ces tempsde rflexion sont tout son honneur. Il est inutile de dvelopper et deconstruire si la demande n'est pas aurendez-vous. Il faut vivre Montral. Il faut faire vivre Montral ! ,

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  • 12 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    ENJEU

    n tel contexte dmographiqueannonce-t-il un avenir pro-metteur pour le march desrsidences prives pour ans? La prudence est de mise, rpondent les spcialistes.UN MARCH TEMPORAIREMENT SATUR Le vieillissement de la population adj fait crotre normment loffrersidentielle prive pour ans aucours de la dernire dcennie, aupoint quon constate actuellementune suroffre , explique Luc Maurice,prsident du Groupe Maurice, quigre 4 500 units rparties dans unequinzaine de rsidences implantessur laxe Qubec-Montral-Ottawa. Lesecteur marchand des rsidencesprives est celui qui, de 1980 aujour-dhui, a connu la croissance la plusimportante1. Dans les annes 2000, la construction de ces rsidences aconnu un essor tel que le nombre de

    mises en chantier a quadrupl, repr-sentant en 2004 le tiers des logementslocatifs construits au Qubec. Aujourdhui, la moiti des mises enchantier de logements locatifs dans largion de Montral est consacre cetype de rsidences, selon Bertrand

    Recher, analyste principal de march la SCHL2, qui souligne lajout de 6 000units entre 2009 et 2010. Cons-quence : le taux dinoccupation globaldans les habitations pour personnesges est pass de 1 % en 2000 8,4 %en 2010, et mme 9 % dans la rgionmontralaise. Ce seuil de vacance, quidevrait normalement se situer autourde 3 % pour que lquilibre du marchsoit atteint, reprsente une menace pourla marge bnficiaire. cela sajoute lacrise du crdit accompagne dunedemande de garanties plus importantesde la part des banques, do un ralen-tissement des transactions durant les18 derniers mois. Certes, il sagit dunesituation temporaire. La classe dge des 75 ans est moins nombreuse quil ya quelques annes, car elle reprsenteune cohorte ne pendant la GrandeDpression, poque de recul de lanatalit. Le march vit une situationparticulire , souligne Mathieu Duguay,vice-prsident excutif de la socit

    Rsidences prives pour ans:LGE DOR DUN MARCH?

    Par Catherine Flores

    Cela na chapp aucun investisseur : la population canadienne vieillit grande vitesse.

    La proportion de personnes ges de 65 ans et plus, qui reprsente 14,4 % de la

    population en 2011 selon Statistique Canada, grimpera dans les prochaines dcennies

    au point de constituer un quart de la population vers 2040. Au Qubec, on estime

    que le nombre de personnes ges de 75 ans et plus, qui oscille actuellement autour

    de 594 000, frlera les 700 000 en 2020, soit une croissance de 17,6 %.

    U

    1 Conseil des ans, 2000; Charpentier 2002 et 2005; Aubry, 2005, cits dans Yves Vaillancourt et Michle Charpentier (dir.) 2005. Les passerelles entre ltat, le march et lconomie sociale dans les servicesde logement social et dhbergement pour les personnes ges , Fonds qubcois de recherche sur la socit et la culture.

    2 Cit dans Canoe.ca, Les rsidences pour ans cherchent des retraits par Carl Renaud, 28 juin 2010.

    LUC MAURICEPrsident du Groupe Maurice

    PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 13

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    !!!" #

    de gestion COGIR, qui regroupe plusdune trentaine de rsidences pourans sous la bannire RsidencesAzur. Il ny a pas assez de rsidencespour faire face aux besoins futurs, maistrop pour les besoins daujourdhui. lhorizon de 2020, lorsque les pre-miers baby-boomers atteindront 75 ans,la demande devrait en effet de nouveauconnatre une croissance soutenue.

    LES ENJEUX DUNE INDUSTRIE SPCIFIQUE Notre industrie nest pas purementimmobilire, sa composante service estessentielle. Ce quont ignor nombrede nouveaux joueurs en provenancedu secteur immobilier, qui navaient nila connaissance oprationnelle denotre industrie ni la bonne mesure deses dfis , constate M. Maurice. La

    relation avec le secteur public est unde ces enjeux. Depuis 2007, toutes lesrsidences prives pour personnesges au Qubec sont soumises lobtention dun certificat de confor-mit dlivr par l'Agence de la sant etdes services sociaux, obtention dontles critres devraient tre encoreresserrs prochainement. Favorables lamlioration des normes de qualit,

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    Rsidence Faubourg Giffard, chemin de la Canardire, Qubec (Groupe Maestro)

  • 14 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    Brett MillerVice-prsident excutifDirecteur rgional, Est du Canada

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    Merci tous nos clients pour une anne record en 2010

    CB Richard Ellis

    les gestionnaires soulignent toutefois les difficultslies la faon dont les instances gouvernementalesinterprtent leurs activits. Ils appellent aussi de leursvux une plus grande participation du secteur public la prise en charge des soins. Leur collaboration variedune rgion une autre. Un fonctionnement plusrigoureux serait souhaitable, de mme quune vision plus long terme : les ententes passes avec ltat nesont que d'environ cinq ans au Qubec, contre 20 25 ans dans les autres provinces , soulve MathieuDuguay, qui prside par ailleurs le Regroupementqubcois des rsidences pour ans (RQRA).Les gestionnaires signalent galement laugmentationrgulire des cots dexploitation, lie celle des cotsdes soins donns aux rsidents ainsi qu celle de lamasse salariale (3,5 % en moyenne chaque anne). Cettehausse nest pas quilibre par celle des loyers, fixe un maximum de 1,5 % par an par la Rgie du logement. Les cots augmentent beaucoup plus vite que l'infla-tion, ce qui reprsente un risque daffaires important ,souligne Luc Maurice.Autre sujet dinquitude : le recrutement de personnelqualifi. La pnurie de spcialistes de la sant est unemenace dans un secteur o la clientle est une grandeconsommatrice de soins. Le secteur a galement besoindautres professionnels, dont des administrateurs. Recruterces derniers est un dfi, tmoigne M. Pierre Ferland,prsident du Groupe Maestro prsent dans quatre

    ENJEU

    MATHIEU DUGUAYVice-prsident excutif de la socit de gestion COGIR

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  • 16 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    provinces du Canada. Il nexiste pasencore de formation spcifique dansce domaine. Lindustrie travaille lamise en place dun programme aveclInstitut de tourisme et dhtelleriedu Qubec. La raret de main-d'uvrequalifie accrot la pression sur lesdpenses. Mathieu Duguay dsigne lescots de main-d'uvre comme le postede dpense le plus important, pouvantatteindre 75 % des frais dune rsidenceselon le niveau des services offerts. Quant ces derniers, leur gamme necesse de s'largir : cafs Internet, sallede spectacle, salle de quilles, etc., l'imagedes ennuyeuses maisons de retraite sem-ble appartenir au pass. Avec larrivedes baby-boomers, clientle quon sait

    exigeante, on sattend une demandeaccrue en services de plus en plussophistiqus. Maintenir lquilibreentre la satisfaction de cette demandeet la rentabilit sera un dfi majeur ,prvoit M. Duguay. Facteur dterminantdans le choix dune rsidence, le loyerdevra correspondre aux moyens finan-ciers de la clientle. La facture mensu-elle dans une rsidence prive slveaujourdhui au Qubec 1 400 $ enmoyenne pour des retraits n'ayant pasbesoin de soins de sant coteux, ceux-cipouvant multiplier par trois cette facture.Comme on prvoit que la moiti desbaby-boomers qubcois ne disposerontpas dun revenu mensuel suprieur 1 500 $, leur clientle ne sera peut-trepas la manne espre

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    PIERRE FERLANDPrsident du Groupe Maestro

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 17

    LES TENDANCES ANNONCESLheure nest cependant pas au pessi-misme chez les gestionnaires interrogs,qui voient dans tous ces dfis desoccasions dinnover. Tous saccordent reconnatre que les nouvelles exi-gences gouvernementales et la com-ptition accrue ont favoris une augmentation de la qualit des habita-tions et des services.

    Selon Pierre Ferland, la disparitiond'acteurs moins solides devrait assainirle march, et les tendances observesannoncent le succs de certains typesde modles rsidentiels et de produits.Le groupe Allegro prvoit ainsi undveloppement marqu des rsidencesen coproprit dans tout le Canada.Lappartement avec une ou deux cham-bres coucher, associ un servicedassistance, sera lui aussi recherch.Luc Maurice croit quil sagit l dunetendance forte, notamment pour rpon-dre la demande de couples dont lasant de l'un des membres dcline. La rsidence de grande taille, assortiede soins dassistance, devrait tre lemodle phare du march, car il permet

    de suivre lvolution dun rsident enle maintenant au mme endroit, maisavec une offre de services qui sadapte sa situation de vie. Luc Maurice souligneaussi cependant le danger de construiretrop grand : Dans les mgacomplexes,il peut y avoir de 40 60 dmnage-ments par mois. Ce va-et-vient gnrede linconfort et de linscurit chez lesrsidents, qui napprcient pas non pluslimpersonnalit de lenvironnement. Quid des villages protgs (gated communities), comme aux tats-Unis ? oublier, selon les experts, car ils ne sontpas du tout adapts aux mentalitsdici, o le rflexe du repli sur soi scu-

    ritaire est beaucoup plus rare. Trscoteux btir et faire fonctionner,de tels modles reprsentent un tropgrand risque financier.Sajuster aux besoins des gnrationsvieillissantes et offrir localisationpropice, qualit de construction etqualit des services seraient les com-posantes du succs. Et surtout, accorderune place prpondrante la qualitdes relations entre le personnel et lesrsidents. Cest llment qui fait toutela diffrence, conclut Luc Maurice. Notreressource de base, ce nest pas la pierre,cest lhumain. ,

    > Principaux marchs canadiens : Qubec, Ontario, Alberta etColombie-Britannique> Population de 75 ans et plus en 2010 : prs de 1,9 million au Canada, dont 526 600 personnes au Qubec > Dici 2020 : augmentation de 44 % de cette population> 66 % de cette croissance proviendra des 75-84 ans, dont les effectifs grimperont de 70 % dans les quatre principaux marchs canadiens> Revenu moyen actuel des 75 ans et plus : 41 954 $ au Qubec50 803 $ en Ontario54 031 $ en Alberta51 827 $ en Colombie-Britannique> Loyer moyen mensuel en rsidence pour ans au Qubec : 1 400 $ > Situation particulire du Qubec : > plus haut taux dhbergement des 75 ans et plus avec 17,8 % (4,8 % en Ontario, 7,9 % en Colombie-Britannique et en Alberta)> 50 % des 190 000 units existantes au Canada forte concen-tration de ce parc immobilier au sud-ouest et au centre du Qubec> taux de pntration le plus lev au Canada

    FAITS SAILLANTS DUN MARCH NVRALGIQUE

    La rsidence de grande taille,

    assortie de soins dassistance,

    devrait tre le modle phare

    du march, car il permet de

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  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 19

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    Montral :ATTRAITS, TENDANCES ET DFIS

    Lattrait quprouvent les grands locataires d'espaces commerciaux pour Montral

    s'tend au-del des simples considrations d'emplacement et de cots. Profondment

    originale par sa diversit culturelle et architecturale, riche de ressources humaines de

    haut niveau et dote d'infrastructures avantageuses, la ville a beaucoup offrir une

    entreprise qui souhaite s'y installer.

    FOCUS

    e ralentissement conomique dela fin de la dcennie s'estompeet le march de l'immobiliercommercial reprend son souffle.L'espoir renat chez les promoteurstandis que le march des lofts indus-triels prend de la vigueur. Mais malgrcet optimisme, des dfis demeurent.La rationalisation des espaces pr-occupe les entreprises et plusieurssouhaitent vivement la densificationdmographique de la mtropole.PETITES ET GRANDES SDUCTIONS DE MONTRAL Lorsque des dirigeants trangersprennent des dcisions immobiliresd'entreprise, ils ne pensent pas d'em-ble s'installer Montral, note leprsident et chef de la direction del'entreprise de services immobiliersNKF Devencore, Jean Laurin. Maislorsqu'ils prennent le temps de la parcourir, ils en dcouvrent rapide-ment les avantages. lui seul, le boulevard Saint-Laurentpermet de faire un vritable tour dumonde ! , lance Laurent N. Benarrous,directeur gnral au Qubec desactivits du courtier commercial

    Avison Young. En quelques minutes,on passe d'une culture une autre:asiatique, espagnole, portugaise,juive, grecque, italienne, etc. Jaigrandi dans des milieux, familial etscolaire, multiculturels de diffrentssecteurs de Montral, et je connais etapprcie, l'instar de Nelson Mandela,l'importance de la diversit. L'aspectmelting pot, plus marqu que dansd'autres grandes villes canadiennes,donne parfois lieu ici une architec-

    ture htroclite, mais l'ensemble servle un atout. La mtropole qubcoise se distinguesur plusieurs plans. Ainsi, le cot deslocaux pour bureaux y est moindre quNew York, Toronto ou Vancouver. Deplus, sa modernit se traduit par unensemble d'avantages souvent mconnusqui, de l'avis de Jean Laurin, sduisent : La ville est belle, et les gens aiment sonouverture sur l'eau, son architecturequi s'incarne dans l'histoire, sa scurit,tout comme le bouillonnement artis-tique qui y rgne ainsi que la proximitdes lacs et des montagnes pour lesactivits sportives d't et d'hiver. Letout offre une qualit de vie unique. Montral est une ville rsolumentmoderne, dote d'une infrastructureconomique importante, poursuit-il :ses quatre grandes universits four-nissent un bassin de talents forms icidans lequel peuvent puiser les entre-prises. Les grandes firmes de gnie-conseil, les installations de transport notamment aroportuaires , l'nergieabondante des cots trs comp-titifs, tous ces facteurs contribuent sa valeur.

    L

    Par Danielle Ouellet

    JEAN LAURINPrsident et chef de la direction de NKF Devncro

  • 20 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    ESPACESUne fois convaincus de l'intrt de la ville, les locatairespotentiels peuvent tre rassurs : Les occasions de se localisersont nombreuses, confirme Jean Laurin. Il y a de la place, etplusieurs options intressantes s'offrent aux organisations. L'tude de march nationale sur les immeubles bureauxpublie par NKF Devencore l'automne dernier indique quele taux d'inoccupation est mont jusqu' 8 % Montral. Il se stabilise prsentement, en lien avec la moyenne cana-dienne, et lon prvoit une hausse probable des locations aucours des premiers trimestres de 2011 : Avant le ralentisse-ment li la rcession mondiale de 2008, le taux d'inoccu-pation tait de 4,9 % dans les immeubles de classe A et B ducentre-ville. Nous anticipions alors la construction immi-nente de nouvelles tours de bureaux. Aujourd'hui, la crises'estompe et les signaux sont encourageants. La reprise del'activit locative que nous constatons devrait se reflterbientt dans les statistiques. Brett Miller, vice-prsident excutif et directeur gnral del'est du Canada pour l'entreprise de courtages et de servicesen immobilier commercial CB Richard Ellis, fait remarquerque les entreprises qui cherchaient sous-louer leurs espacescommerciaux en 2009 sont maintenant en meilleure postureet certaines sont en mode expansion : Par exemple, lesvacances sur l'avenueMcGill College diminuent avec la venuede locataires importants tels Financire Desjardins, AstralMdia, SNC-Lavalin qui requiert plus d'espace, ou encore,RSM-Richter Chamberland, auparavant situ dans l'ouest ducentre-ville, qui a voulu se rapprocher du march franco-phone des affaires. MOUVANCE SILENCIEUSEDans ce contexte, des tendances se dessinent. Laurent N.Benarrous mentionne le rle du concept work, live, play qui sous-tend cette mouvance silencieuse observe aujour-d'hui dans le march de l'immobilier commercial : Les gensaspirent plus de plnitude, de convivialit, d'altruisme.Parmi la gnration Y, certains de nos clients dirigent oupossdent des entreprises promises un brillant avenir etils n'prouvent absolument aucun attrait pour les tours bureaux traditionnelles du centre-ville. Pour rpondre cette ralit, les anciens immeubles vocation industriellese transforment en lofts et leur valeur augmente beaucoupplus rapidement que celle des tours traditionnelles.

    FOCUS

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  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 21

    Montral peut offrir des lieux qui correspondent aux besoinsdes entreprises de la nouvelle conomie de la ville et quirecherchent des immeubles non conventionnels propices la crativit, les tours en granit s'adressant plutt aux entre-prises du secteur financier ou des firmes de services pro-fessionnels. Actuellement, prcise Brett Miller, les immeublesqui prsentent un bon potentiel pour devenir des espacesstyle loft couvrent 9 millions de pieds carrs, soit l'quivalent

    de la superficie de neuf immeubles comme le 1000 De LaGauchetire. L'impact sur le march est norme. Ces immeublessont principalement situs autour du centre-ville, tels l'dificeindustriel historique Nordelec situ Pointe-Saint-Charles,le Balfour, le 4480 Saint-Hubert et le 5800 Saint-Denis sur lePlateau, dautres dans le Vieux Montral ou rue Chabanel, ouencore, le 400 De Maisonneuve Ouest, qui abritait jusqu'rcemment des ateliers de fourrure.

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    LOCAUX POUR BUREAUX DISPONIBLES AU CENTRE-VILLE DE MONTRAL

  • 22 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    Cette situation explique que la construc-tion de nouvelles tours tarde Montral : Nous avions une soupape de rserve,explique Brett Miller. Le march deslofts correspond trs bien au profil decertaines organisations comme l'entre-prise californienne de logiciels de jeuxTHQ, qui s'est installe dans l'ancienimmeuble de La Gazette, rue Saint-Antoine,en face du palais des Congrs.

    OPTIMISER L'ESPACE cette tendance s'ajoute celle de larationalisation de l'espace : Les locatairesvoluant dans des secteurs de servicestraditionnels tels que les firmes comp-tables ou les bureaux d'avocats profi-tent des chances de leurs baux pourroptimiser lamnagement de leurslocaux, explique Laurent N. Benarrous.Cest ce qui explique en grande partie

    le fait quil y ait beaucoup moins dab-sorption en termes relatifs dans lestours traditionnelles par rapport auximmeubles reconvertis. La croissancese fait en quelque sorte par lintrieur. Jean Laurin prcise qu'une dcisionimmobilire est prise 75 % pour desraisons financires et 25 % pour desconsidrations qualitatives. L'attention

    514 849 600 0

    District central des affaires

    Centre des affaires 23 396 716 2 060 045 2 169 270 2 177 930 2 119 664 1 935 028 9,1 % 9,6 % 9,6 % 9,4 % 8,3 % 224 251 348 432 288 813 $18,63 $17,01 $35,64

    Centre-v ille Sud 5 188 421 473 177 470 630 486 892 437 938 410 232 9,1 % 9,1% 9,4 % 8,4 % 7,9 % 60 423 27 706 62 945 $17,07 $16,02 $33,08

    Centre-v ille Ouest 3 675 739 302 965 307 360 312 622 388 180 448 452 8,2 % 8,4 % 8,5 % 10,6 % 12,2 % 129 524 -60 272 -145 487 $13,55 $15,31 $28,86

    Centre-v ille Est 4 638 411 227 623 226 034 218 548 168 403 152 806 4,9 % 4,9 % 4,7 % 3,6 % 3,3 % 4 695 15 597 74 817 $13,03 $12,83 $25,86

    Vieux-Montral 3 088 703 385 193 404 045 332 367 305 952 274 327 12,5 % 13,1% 10,8 % 9,9 % 8,9 % 30 030 31 625 110 866 $13,23 $11,01 $24,24

    Berri-UQAM 1 525 779 59 906 65 483 155 770 146 326 125 571 3,9 % 4,3 % 10,2 % 9,6 % 8,2 % 0 20 755 -65 665 $12,85 $13,46 $27,98

    Atwater et Westmount 1 567 652 187 759 183 064 185 122 151 041 125 571 12,0 % 11,7 % 11,8 % 9,6 % 8,0 % 0 25 470 62 188 $15,06 $15,77 $30,82

    Total DCA 43 081 421 3 696 668 3 825 886 3 869 251 3 717 504 3 471 987 8,7 % 9,0 % 9,1% 8,8 % 8,1% 482 060 409 313 388 477 $16,89 $15,83 $32,71

    Banlieue

    Couronne centrale 10 037 906 1 177 899 1 510 803 1 560 846 1 502 849 1 211 719 12,2 % 15,2 % 15,5 % 15,0 % 12,1% 27 280 326 757 335 435 $10,61 $9,45 $20,06

    Banlieue Ouest 6 062 890 1 294 981 1 127 027 1 117 618 1 150 873 1 049 050 22,1 % 18,3 % 18,4 % 19,0 % 17,3 % 119 776 101 823 82 986 $13,62 $11,49 $25,11

    Laval 3 212 273 237 236 240 759 234 407 242 469 253 245 7,6 % 7,6 % 7,4 % 7,6 % 7,9 % 18 644 28 632 30 081 $12,89 $11,92 $24,73

    Banlieue Est 2 337 024 123 217 164 000 217 348 198 523 164 318 5,5 % 7,0 % 9,3 % 8,5 % 7,0 % 19 595 34 205 -39 824 $12,47 $12,33 $24,80

    Rive-Sud 2 568 191 157 343 172 933 171 299 263 015 279 019 6,6 % 7,3 % 7,1% 10,6 % 10,9 % 12 760 66 996 94 074 $13,02 $10,35 $23,37

    Total Banlieue 24 218 284 2 990 676 3 215 522 3 301 518 3 357 729 2 957 351 12,9 % 13,4 % 13,8 % 13,9 % 12,2 % 215 585 558 413 502 752 $12,16 $10,59 $22,75

    Total Bureaux 67 299 705 6 687 344 7 041 408 7 170 769 7 075 233 6 429 338 10,2 % 10,6 % 10,8 % 10,6 % 9,6 % 664 508 967 726 891 229 $14,64 $13,34 $27,97

    4T2009

    1T2010

    2T2010

    3T2010

    4T2010

    4T2009

    1T2010

    2T2010

    3T2010

    4T2010

    Espace de sous-location

    4T2010

    Cumul annuel

    Inoccupation Taux d'inoccupation A b so rp t i o n

    Inventaire total

    Changement

    Taux brutTaux net Loyer additionnel

    Source : CB Richard Ellis Qubec - Q4 2010

    FOCUS

    4 4 4 4 4

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    SOURCE : DEVENCOR

    LOCAUX POUR BUREAUX DISPONIBLES DANS LES SECTEURS CLS DU CENTRE-VILLE DE MONTRALImmeubles de catgories A et B combines

    LOCAUX POUR BUREAUX DU GRAND MONTRAL

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 23

    porte au confort des employsrelve de ces deux aspects : Lesorganisations ralisent de plus enplus que leur force et leur succspassent par leur personnel. Crerun environnement plus intres-sant devient alors un objectif, maissans oublier la performance. Lestendances mergent habituellementl o les cots sont le plus levs,notamment Londres ou New York.Les firmes amricaines attaquentactuellement de front le dfi de l'opti-misation de l'espace et les bureauxferms ont de moins en moins lacote. Montral suit la tendance. Lesespaces sont moins grands, mais de plus en plus ouverts. Nous avonsrcemment propos un client, parexemple, de positionner les espacesde travail prs des fentres pour tousles employs, et de garder les bureauxferms l'intrieur de la surface. DES DFIS SUR TOUS LES FRONTSL'immobilier commercial dispose Montral d'un fort potentiel dedveloppement, mais plusieurs dfisse pointent. Nous avons besoin denouveaux leaders, explique JeanLaurin, qui assureront la relve dela classe d'affaires dsigne commele Qubec inc. . Ces gens ont faitvoluer le Qubec, mais il faut allerplus loin. Nous devons assurerl'avenir conomique de Montralet miser sur ses forces. Laurent N. Benarrous mentionnepour sa part le dfi de l'augmentationdes prix des loyers, qui se heurtentactuellement un plafond deverre , et rappelle l'importance degarder sans cesse un sain quilibreentre les trois principales variables la base de toute transaction immo-bilire, soit la qualit de l'immeuble,la flexibilit que procure le bail etles cots qui s'y rattachent.

    Grald Tremblay Maire de Montral

    Montral

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    Les projets prennent vie.Montral se transforme.

    Le XXIe sicle se construit.

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    Comme plusieurs, Brett Miller prvoitla construction d'au moins une nouvelletour de bureaux Montral pour livrai-sonen 2014 ou en 2015. Et l'instar deses collgues, il insiste sur l'importancede la densification et de la croissancedmographique de la mtropole : La performance de Toronto dans ledomaine de l'immobilier commercials'appuie sur une forte immigrationavec entre 80 000 et 100 000 nouveauxarrivants chaque anne, ce qui corres-pond 40 millions de pieds carrsd'espace rsidentiel supplmentaireet une importante activit cono-mique. En comparaison, Montral reoitentre 15 000 et 20 000 personnes. La demande de locaux pour bureauxs'en ressent. Dans le contexte gnralactuel, conclut-il, je suis un optimisteconservateur. ,

    PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

  • 24 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    omment se rapproprier lesespaces urbains et riverains du Havre pour mieux servirMontral et ses citoyens? Ladminis-tration municipale a fait de cettequestion une initiative conomiqueprioritaire. De sa rflexion est n leprojet du quartier Bonaventure, dontla mise en uvre, soit les plans et devis,a commenc lautomne 2010 et sepoursuivra en 2011 avec le dbut destravaux. Ce projet de plus de 200 millionsde dollars consiste amnager uneentre de ville prestigieuse, notammentpar le dmantlement de lautorouteBonaventure; celle-ci deviendra uneartre urbaine chelle humaine etcdera ainsi sa place un nouveauquartier habit. La transformation, quipermet de retisser les liens entre louest

    du Vieux-Montral et Griffintown,soit entre le centre des affaires et lecanal de Lachine, fera revivre unsecteur historique de Montral touten donnant la priorit au transportcollectif et actif.Grce au savoir et la crativit deplusieurs intervenants, un ancienquartier jadis existant en bordure duSaint-Laurent sera recr. Une renais-sance de grande ampleur, moderne,digne de Montral. Lintervention municipale dans leHavre stend galement au secteurGriffintown lui-mme, o la Villeinvestit 30 millions pour lamnagementdu domaine public. En pleine efferves-cence grce des projets comme le

    Quartier de linnovation de lcole detechnologie suprieure, le Lowney, leDistrict Griffin et Gallery sur le canal,ce quartier retrouvera une identitqui sera la fois le reflet de son passet lexpression de son avenir. videmment, la Ville nagit pas seuleen vue de valoriser le littoral du Havre,qui stend sur plus de 30 km de berges.Plusieurs partenaires sont aussi pied duvre. Ainsi, le Vieux-Port sedveloppe, tout comme le canal deLachine et le muse Pointe--Callire,sans oublier le secteur nord de lle-des-Surs, qui, depuis larrive du campusBell, est en profonde mutation. Un des sous-projets dimportance estsans aucun doute celui du Nouveau

    Composante majeure du paysage montralais, le Havre est au cur de lidentit de

    la mtropole. Ce territoire dune superficie de 10 km2 connat actuellement une transformation

    sans prcdent axe sur la mise en valeur de ses diffrents secteurs. Lobjectif derrire

    cette vaste redynamisation : ramener la ville vers son fleuve.

    C

    MONTRAL

    Le Havre :

    RINVENTER MONTRAL GUY DE REPENTIGNY

    Guy De Repentigny est chef de division Soutien au dveloppement conomique Direction du dveloppement conomique et urbain, la Ville de Montral.

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 25

    Havre de Montral de la Socitimmobilire du Canada (SIC), qui a lemandat de mettre en valeur cinqsecteurs diffrents du Havre : laPointe-du-Moulin et le silo n 5, lebassin Welllington, le secteur de la ruedes Irlandais, deux parcelles de la Citdu Havre et lancien centre de tripostal rue Ottawa aux abords du canalde Lachine. Dj, les projets de la SIC vont bon train :le partenariat Prvel/ConceptionsRachel-Julien a t slectionn pourla vente des lots rsidentiels du projet

    des Bassins du Nouveau Havre (ancientri postal) et lacquisition de la Pointe-du-Moulin a t complte en novembre.La Ville de Montral a une vision clairede ce que doit devenir le Havre : un

    endroit o il fait bon vivre, samuser ettravailler. Avec ses partenaires, elle a lepouvoir de profondment transformeret rinventer Montral. Et, surtout, deredonner un accs de qualit au fleuveSaint-Laurent. ,

    > Ateliers CN Pointe-Sainte-Charles> Canal de Lachine> District Griffin> Gallery sur le canal> Les Bassins du Nouveau Havre> Lowney> M9> Nordelec> Pointe--Callire, muse darchologie et dhistoire> Pointe-du-Moulin et silo n5> Pointe-Nord le-des-Surs (Evolo, Zuni)> Quartier Bonaventure> Quartier de linnovation (ETS et Carrefour INGO)> Solano> Vieux-Port de Montral

    LES PROJETS EN COURS

  • 26 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    ans limmobilier commercial,qui dit scurit dit bien plusquun simple gardien post lentre dun difice. L'accueilest important, bien sr, mais la scu-rit englobe aussi des notions de pro-tection et de prvention, et, malgr lesnouveaux outils lectroniques, unesurveillance humaine demeure essen-tielle dans tout limmeuble. PROTECTION On protge la vie des gens, mais peude personnes en sont conscientes, expli-que Charles Valle, de SNC-Lavalin O&M,gestionnaire de la scurit pour lesbtiments de Radio-Canada au Qubec.Ce qui est embtant avec la scurit,cest que ce nest pas quantifiable. Il faut plutt voir la scurit commeune valeur ajoute, estime pour sa part

    Marc-Andr Aub, chef de lexploitation,scurit physique, chez Garda, encoresurpris que des immeubles valant desmillions de dollars ne soient pasmieux protgs. Aujourdhui, les gar-diens de scurit sont bien loin delimage du vieux monsieur endormi latte dans son journal. Ils sont nette-ment plus proactifs. Un gardien de scurit remplit plusieursrles. Dabord, il assure une prsencedans un immeuble, souvent desmoments o personne dautre ne sytrouve, ce qui diminue les risques devol ou de vandalisme. De plus, diversoutils de communication lui permettentmaintenant de produire des rapportsd'incident en temps rel. Qu'il s'agissed'une fentre brise, d'un extincteurd'incendie vide ou d'une porte malverrouille, le gestionnaire est assur

    Fortement revalorise la suite des vnements du 11 septembre 2001, la scurit dans

    les immeubles commerciaux et les difices bureaux est encore vue comme une dpense

    par plusieurs dcideurs. Pourtant, elle reprsente un investissement inestimable.

    D

    GESTION

    La scurit :

    UNE VALEUR AJOUTE JULIE ROYPar Julie Roy et Franois Perreault

    CHARLES VALLEgestionnaire de la scurit pour les btiments de Radio-Canada au Qubec,SNC-Lavalin O&M

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    Julie Roy est vice-prsidente excutive du groupe SMR et Franois Perreault est journaliste pigiste. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

    PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

  • 28 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    d'tre inform et il peut pren-dre rapidement des mesurespour rgler le problme. PRVENTIONMarc-Andr Aub juge aussique le volet prventif occupeune place importante dansle travail des professionnelsde la scurit. Ce sont euxqui grent les multiplessous-traitants qui circulentdans un difice chaque jourpour des tches dentretien,de maintenance ou autre. ce chapitre, un btimentcomme celui de Radio-Canada prsente des enjeuxtrs particuliers. Des gens

    sy prsentent en esprant rencontrer des journalistes pourleur livrer ce quils croient tre le scoop du sicle. Dautresviennent pour voir des vedettes. De plus, on y trouve dumatriel inflammable. Sans oublier la vaste quantitdarchives, quil faut absolument protger. La prvention passe galement par llaboration de scna-rios, limplantation de politiques et lidentification demesures dployer en cas dvnements hors normes. Lesexperts de la scurit, quils soient de linterne ou quilsproviennent de firmes spcialises, contribuent grande-ment la prparation et la mise jour des manuels deprocdure. Ces documents regroupent toute linformationrelative la scurit, des mcanismes durgence jusquauxnumros de contrats des divers fournisseurs.PRSENCE HUMAINEOn le constate, malgr les outils et les progrs techno-logiques, une prsence humaine demeure imprative pourassurer la scurit. Il y a 25 ans, on pensait que les camrasallaient suffire, rappelle Luc Dupont, vice-prsident,dveloppement des affaires, chez Garda. Rapidement, tousont constat que la scurit assure par une personnephysique tait ncessaire, les camras et autres outils servantdavantage soutenir le travail des agents. Les technologies apportent nanmoins une contributionmajeure la scurit de tous les types de btiments. Unexemple parmi plusieurs autres : Radio-Canada, un systmede camras didentification permet de dbarrer des portes distance; ainsi, de Montral, il est possible de dverrouillerune porte Sept-les. Et lavenir regorge de possibilits.Plusieurs spcialistes estiment notamment que la normesera trs bientt tablie par des camras IP, ces appareilsintelligents qui cibleront un visiteur suspect et qui le suivrontdun cran un autre peu importe o il circulera.

    LUC DUPONTVice-prsident, dveloppement des affaires, Garda

    GESTION

    MOINS CHER QU'IL N'Y PARATNombre de dcideurs et degestionnaires dimmeublesconsidrent que les sommesinvesties en scurit sont desdpenses plus ou moinsessentielles. Luc Dupontindique que cet aspect faitencore lobjet de croyanceserrones et de fausses per-ceptions. Il en cote aussipeu que 20 $ lheure pourengager un gardien form,dit-il. Et les assureurs offrentsouvent des rductions deprimes quand on diminueles risques de vandalisme,daccident, etc. ,

    MARC-ANDR AUBChef de lexploitation, scurit physique, Garda

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 29

    Bien que le Qubec ait bien tir son pingle du jeu pendant la dernire rcession,

    lincer-titude conomique qui persiste a des incidences dans le domaine de la location

    commerciale. Ainsi, les bailleurs continuent de se montrer plus exigeants sur plusieurs plans.

    Les locataires embotent le pas et s'inquitent, de leur ct, de la solvabilit des bailleurs.

    Incertitude conomique et

    LOCATION COMMERCIALE

    DROITS ET OBLIGATIONS

    ME JAMES PAPADIMITRIOU

    Me James Papadimitiou est avocat spcialis en droit commercial, particulirement en droit immobilier et en services financiers, associ au sein du cabinet Blakes, Montral.PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

    es bailleurs scrutent plus atten-tivement la situation financiredes locataires. Ils ont tendance privilgier certains types de srets,ces garanties qui leur assurent derecouvrer leur crance en cas d'inca-pacit du dbiteur de rencontrer sesobligations. Comme les lettres de crditconstituent des engagements auto-nomes, non assortis de lobligation degarantie, elles sont en gnral mieuxconsidres que dautres srets. Ceslettres peuvent offrir des avantages,notamment dans le contexte dunefaillite ou en cas dinsolvabilit. Parailleurs, les dpts sont apprcis etefficaces.De plus, si le local qui fait l'objet dubail n'est pas occup par le signatairedu bail, mais plutt par un autrelocataire, la situation financire de ce dernier sera elle aussi tudieattentivement. Les clauses de cessionet de sous-location sont donc reconsidrer dans ce contexte afin de sassurer, comme la majorit desbailleurs le font rgulirement, que le locataire ne sera pas libr en casde cession ou de sous-location et que tout sous-locataire se verra danslobligation de fournir des garanties

    additionnelles. Les bailleurs s'assu-reront galement que les locatairesne rduisent pas la couverture ou laqualit de leurs assurances.

    Depuis quelques annes, les bailleursoffrent de plus en plus des priodesde loyer gratuites plutt que de sen-gager effectuer des amliorationslocatives. De leur ct, les locatairesqui ont des inquitudes quant lasolvabilit de leur bailleur et leurcapacit excuter les amliorationslocatives qu'ils souhaitent apporterpeuvent contourner le problme : ilest en effet possible de prvoir uneclause en vertu de laquelle ils pour-ront eux-mmes excuter et payer lestravaux damlioration, pour ensuitedduire ce montant de leur loyer.

    tant donn le contexte conomiqueinstable, les bailleurs ont aussi ten-dance raccourcir les priodes davisde dpart des locataires et prvoirune clause de rsiliation automatiqueen cas de dfaut du locataire.Les clauses pour retard de paiementde loyer, notamment celles concer-nant le montant dintrt sur cesarrrages et les pnalits associes,sont galement rvises et resserres.De mme, les propritaires peuventrduire les clauses dusage et dexclu-sivit des locaux lous, ce qui offreune certaine flexibilit aux nouveauxlocataires.Enfin, les bailleurs ne sont pas les seuls inquiets. Advenant le cas o un ou plusieurs locataires majeurscessent leurs activits dans un centrecommercial, un autre locataire pourraexiger que son loyer soit rduit, converti en loyer pourcentage ou,ultimement, que son bail soit rsili.Et certains locataires veulent quonajoute dans le bail des clauses leurdonnant le droit de vrifier la condi-tion financire du bailleur avant de seprvaloir doptions de renouvelle-ment ou dexpansion. ,

    LComme les lettres decrdit constituent desengagements autonomes,non assortis de lobligationde garantie, elles sont engnral mieux considresque dautres srets.

  • 30 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    a notion de pollution lumineuseremonte au dbut des annes1980. On commena constater, cette poque, que les clairages arti-ficiels, de plus en plus nombreux etomniprsents, nuisaient l'obscuritnormale et bnfique de la nuit. Lacroissance importante de la population,lintroduction de nouvelles technolo-gies, le besoin de scurit, ou encore,le simple souci desthtisme provoquentla multiplication des sources dclairageet lillumination incontrle de notreciel toil. Ce phnomne, gnr tantpar les citoyens, les entreprises que lesmunicipalits, sobserve partout dansle monde, dans les grands centresurbains comme dans les petits villages.Au Qubec, la pollution lumineuse aplus que doubl en l'espace de 20 ans,par exemple dans la rgion du montMgantic, une situation qui pourraitcompromettre la qualit des recher-ches en astronomie qu'on y mne. En2003, l'ASTROLab du Mont-Mganticlance donc un projet bien original,celui de crer une rserve de cieltoil . Lide fait sourire au dpart,mais de Sherbrooke Lac-Mgantic,en passant par Notre-Dame-Des-Boiset une trentaine d'autres municipalits,

    on dcide bientt dagir pour assurerla prennit des activits de recherche,d'ducation et de tourisme en astro-nomie de la rgion. Un programme deconversion de l'clairage public etpriv est mis en uvre, et la Ville deSherbrooke et les MRC du Granit et Le Haut-Saint-Franois adoptent unrglement cet effet. Rsultat encoura-geant et surprenant pour les scep-tiques : en 2007, la pollution lumineuseavait dj diminu considrablementet la rgion tait dclare premireRserve internationale de ciel toilau monde ! LUnion des municipalits du Qubeca abord la question de la pollutionlumineuse lors de ses dernires assisesannuelles. La Ville de Sherbrooke faitpartie de cette rserve et fait office dechef de file dans le domaine. Elle a ciblquatre axes dintervention : la sensibili-sation, llaboration dune politique,ladoption dune rglementation ainsiquune srie dactions sur le terrain.La population est mise contribution :les citoyens doivent sadapter unclairage diffrent et les commerantsdoivent safficher un peu plus sobre-ment, par exemple en rduisant lclairagede leurs enseignes et en teignant ds

    23 heures tout dispositif dclairagenon rsidentiel ne visant pas la scu-rit du public. La Ville a rglementlclairage des rues, des parcs et desbtiments municipaux, ce qui prservelcologie et entrane des conomiesdnergie. Ds 2001, lditeur du magazine Sky &Telescope, John Bortle, a cr unechelle d'valuation de la qualit duciel noir. Mais la pollution lumineuseest encore peu voque si on la compare toutes les autres. Pourtant, outre lefait damliorer lobservation des toiles,la protection de l'environnement nocturne apporte de nombreux avan-tages : moins de gaspillage dnergie,diminution des fuites de lumire,blouissements rduits, impact positifsur lenvironnement et la sant. La pollution lumineuse n'est pas la seulenuisance subie par les municipalits.La Ville de Longueuil, par exemple, at appele analyser srieusement lapollution sonore, y compris son impactsur la sant publique. Il nen tient qu nous tous de mettrede lavant des initiatives en vue deretrouver le ciel de nos aeux ,

    Ltre humain a toujours port un regard admiratif vers les toiles. Depuis la nuit des temps, le ciel

    la guid, inspir, fait rver ou effray. Mais aujourdhui, la pollution lumineuse est telle, dans bien

    des milieux, que la Voie lacte ne peut plus offrir son spectacle.

    L

    MONDE MUNICIPAL

    Le regard tourn

    VERS LES TOILES CAROLINE ST-HILAIRE

    Caroline St-Hiliare est prsidente de la Commission de l'amnagement et des transports de l'Union des municipalits du Qubec et mairesse de Longueuil.PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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    O CONVERGENT MONTRAL ET LE MONDE

    O convergent aronautique et aroportuaire

    Les leaders de lindustrie arospatiale investissent dans les sites aroportuaires de Montral. Voici pourquoi.

    Le Grand Montral est un des principaux centres de lindustrie arospatiale, ainsi quun lieu idal pour le dveloppement industriel. Nous sommes fi ers doffrir :

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  • 32 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

  • Par Mathieu-Robert Sauv

    Dans cet difice dun million de piedscarrs, rpartis en deux tours, boule-vard Ren-Lvesque Ouest Montral,plus de 4 000 personnes viennentchaque jour mettre au point des l-ments de la nouvelle conomie. Ici, ona fait le pari que les plus importantesentreprises lectroniques du continentgagneront travailler dans un mmeespace, mme si elles demeurentindpendantes lune de lautre.Construites en 2003 et 2004, les toursde la Cit du commerce lectroniquehbergent trois de ces entreprises :CGI occupe 98 % de la tour 1, alorsque la tour 2 est occupe 67 % parIBM et 30 % par CSC. Les trois multi-nationales sont spcialises en tech-nologies de linformation et en gestiondes processus daffaires.Prs de huit ans aprs louverture de lapremire phase de la Cit, soit une tourde 27 tages situe au 1350 boulevardRen-Lvesque Ouest, nul ne met endoute la pertinence du pari du gou-vernement. IBM, dont une partie deslocaux tait encore amnage dans lapremire tour, vient de complter son dmnagement ct, au 1360. La cohabitation se passe trs bien ,confirme M. Gilbert. Le gouvernement du Qubec voulaitretenir les meilleurs cerveaux Montralet stimuler la concentration dentre-prises spcialises dans un secteur en

    mergence. Un peu comme la Cit dumultimdia, qui a attir des entreprisesdu domaine de la nouvelle technolo-gie dans ce quartier du sud du centre-ville. Cest l lide derrire la Cit du commerce lectronique , ajoutel'homme de 36 ans, qui donne l'oc-casion des confrences sur son mtier l'Universit Laval dans le cadre duprogramme Gestion urbaine et immo-bilire afin dintresser la relve cedomaine.

    La Cit du commerce lectronique amrit en 2009 le Prix de l'immeublede l'anne, dcern par la filiale cana-dienne de la Building Owners andManagers Association (BOMA) dans lacatgorie des difices bureaux de500 000 pi 2 1 million. C'est la deuxime fois seulement qu'unimmeuble montralais remportait ceprix prestigieux, l'autre tant la PlaceMontral Trust, en 2002. Propritdepuis 2008 de la Fondation KanAm

    La Cit du commerce lectronique REMPORTE SON PARI Des comptiteurs travaillant dans un immeuble la fine pointe entirement conu en

    fonction de leurs besoins technologiques et de leur confort, voil la Cit du commerce

    lectronique , lance Dominic Gilbert, directeur de la Cit.

    Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 33

    DOMINIC GILBERTDirecteur de la Ciit du commerce lectronique

    PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

    COUP DIL

  • 34 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    Grund, d'Allemagne, la Cit du com-merce lectronique est administrepar Gestion Canderel, une entreprisem o n t r a l a i s e .Limmeuble dispose dun systme decartes daccs et est sous surveillance24 heures par jour et 365 jours par an.On trouve deux stations de mtro proximit Bonaventure et Lucien-

    Lallier et, partir du stationnementde cinq tages, on accde en quelquesminutes lautoroute Ville-Marie.Actuellement, 90 % de lespace locatifest occup et un seul tage demeuredisponible : le 14e du 1360. La vue surle mont Royal et le fleuve Saint-Laurenty est saisissante. Nous sommes larecherche d'un locataire de prestigequi pourrait se montrer intress par

    cet environnement de haute techno-logie , signale M. Gilbert, qui nousaccompagne sur place.Les plafonds sont hauts et le systmede ventilation est install dans leplancher surlev, une innovation duconsortium dingnieurs form dePageau Morel & Ass. et Dupras Ledoux& Ass. Les architectes Bique LegaultThuot, de Montral, ont sign cet difice la silhouette gomtrique spectacu-laire. Cylindres et rectangles semblentse superposer comme dans un jeu deconstruction. Partout o lon s'aventure, l'difice brillecomme un sou neuf. Dans les sallesmcaniques, on croirait que les peintresviennent tout juste de remballer leurspinceaux.Au sein de latrium lumineux, o lesrestaurants de cuisine minute ont bienmeilleure mine que dans les sous-solso on les confine gnralement, oncompte 325 places pour des repasdaffaires et des pauses caf. L'immeu-ble dispose de trois terrasses extrieureset d'une esplanade.

    1155, rue Metcalfe, bureau 55, Montral (Qubec) H3B 2V6514.393.8820 www.bentallkennedy.com

    ! "

    COUP DIL

    Salle des machines de la Cit du commerce lectronique

    PHOTO: OSA IMAGES 2008

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 35Hiver 2010-2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 35

    Cest un difice toute preuve ,dit Pierre Sncal, directeur del'exploitation la Cit. Aprsavoir t 12 ans au service du1000 De La Gauchetire, unautre immeuble de prestige ducentre-ville, il a assist la con-struction des deux phases de laCit et cest lui qui a accueilli leslocataires aprs la livraison delimmeuble par les entrepre-neurs. Les amliorations se pour-suivent, notamment avec le pro-jet de certification LEED-EBentrepris en 2010.LE PASS INDUSTRIEL REVITLes architectes ont eu le souciconstant de la prservation. Lafirme Bque Legault Thuot s'estd'ailleurs distingue pour l'int-gration des pices du patrimoinedans ses plans, mritant deuxreprises le Prix du patrimoine

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    PHOTO: OSA IMAGES 2008

  • 36 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    commercial de la Chambre immobi-lire du Grand Montral.L'occasion tait trop belle de fairerfrence au riche pass industriel dece quartier du centre-ville jadis floris-sant. Ds la fin du 19e sicle, on y aconstruit la gare Windsor, dont unepartie a t intgre au Centre Bell.Plusieurs laiteries John DuncanDairy Co., Purity Ice Cream Co. etGuaranteed Pure Milk se sont instal-les proximit du chemin de fer. LaCit du commerce lectronique reprenddes lments d'architecture de l'dificeart dco d'origine de la GuaranteedPure Milk, construit en 1930-32 par lesarchitectes Hutchison, Wood & Miller. Le mur de latrium, par exemple, prsenteun vaste bas-relief blanc avec des tex-

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  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 37

    tures rappelant les vagues dans un bolde lait. Des puits de lumire de lan-cienne laiterie ont t conservs etsont suspendus au-dessus de nos ttes.On y a laiss bien en vidence les l-ments architecturaux avec leur patinede cuivre oxyd.Canderel cherche depuis longtemps s'il-lustrer par son engagement commu-nautaire. Chaque anne depuis 20 ansse tient au printemps, dans les rues ducentre-ville de Montral, une activitvisant amasser des fonds pour larecherche sur le cancer. Au total, plusde six millions ont t verss aux cen-tres de recherche des universitsMcGill et de Montral la suite decette activit laquelle participent descentaines de reprsentants d'entreprisesprives et d'organismes publics.

    De plus, les vendeurs itinrants quonaccepte dans la Cit le jour de notrevisite, cest le chocolatier Douce Sur doivent s'engager verser une partiede leurs profits une uvre charitable;ainsi, cest le secteur de la recherche surla fibrose kystique qui recevra la sommedu chocolatier. On tient aussi, sous le vasteplafond de verre, une collecte annuelle desang supervise par Hma-Qubec. ,

    PHOTO: OSA IMAGES 2008

    Aire de restauration de la Cit du commerce lectronique

  • 38 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    La pinte est sauve ! , peut-on lire sur uneaffiche d'Hritage Montral distribuel'an dernier la suite d'une opration derestauration couronne de succs. Consi-dr en 2009 par l'organisme de dfensedu patrimoine architectural comme undes 10 sites emblmatiques de Montralmenacs, le chteau d'eau en forme debouteille de lait, construit en 1930 et situsur les terrains de la Cit du commercelectronique, s'offre dsormais dans toutesa splendeur la vue des passants ducentre-ville de Montral. C'est une desralisations dont nous sommes le plus fiers. Voil le rsultat concret d'un travaild'quipe , se rjouit le directeur des poli-tiques Hritage Montral, Dinu Bumbaru.Tmoignant d'une forme d'art commercialqui offrait la laiterie Guaranteed Pure Milk

    une visibilit promotionnelle constante,la structure signe par les architectesHutchison, Wood et Miller pse 6 tonneset mesure prs de 10 mtres. Longtemps,on la crue en perdition, car la rouille avaitgagn sur le logo de l'entreprise disparuedepuis longtemps. La structure taitpourtant demeure solide.Ds la premire approche d'HritageMontral pour la restauration du site, lepropritaire, la Fondation KanAm Grund,et le directeur de la Cit, Dominic Gilbert,se sont montrs ouverts un partenariat.La Fdration des producteurs de lait duQubec a financ la plus grande partiedu budget, valu 100 000 $. D'autrespartenaires tels que lagence publicitaireSid Lee, AkzoNobel, Trans-Optique, leschafaudages Du-For et le cabinet Ryan

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    LA PINTE EST SAUVE !

    Affaires publiques ont aussi particip l'aventure, qui s'est chelonne sur16 mois.Chez Hritage Montral, on se rjouitque la pinte de lait gante retrouvesa place dans notre paysage urbaincomme dans notre mmoire collective .La Guaranteed Milk, ainsi nomme l'poque pour rassurer les acheteurssur l'innocuit du lait qu'ils buvaient la suite de cas d'intoxication, s'taitinstalle deux pas de la gare. Ony recevait le lait des fermes des envi-rons depuis que l'le de Montral avaitvu disparaitre ses derniers levages.La campagne Sauvons la pinte aremport un prix dexcellence de laSocit qubcoise des professionnelsen relations publiques (SQPRP) alorsque lagence de communicationsRyan Affaires publiques a reu un prixdans la catgorie Campagne socitale.Lagence Sid Lee avait remport enfvrier 2010 le grand prix Grafika,qui rcompense les meilleures rali-sations en design graphique, dansla catgorie Cause socitale.Pour Dinu Bumbaru, cet exempleillustre que les gens du secteur del'immobilier commercial sont deplus en plus sensibles la mise envaleur des sites patrimoniaux. Celales sert, car l'opration sauvetage acertainement contribu l'obtentiondu prix dcern la Cit en 2009par BOMA. ,

    PHOTO: OSA IMAGES 2008

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 39

    e dfi sest prsent sous laforme dun appel de proposi-tions prliminaires afin desonder lintrt des promoteurs, car-net de chques lappui , lgarddes concepts labors pour la ralisa-tion de deux coquartiers sur dan-ciens terrains vocation industrielle :la Pointe DEstimauville, situe prs

    du fleuve la jonction des arrondisse-ments Beauport et Cit-Limoilou,ainsi que la Pointe-aux-Livres, quilonge la rivire Saint-Charles, deuxpas du centre-ville et du Vieux-Port. Nous voulons connatre lapptit denos promoteurs pour ce genre de pro-jets, voir ce quils ont nous offrir , adit M. Labeaume, en prcisant quun

    appel doffres formel pourrait suivre ledpt de ces propositions, en mars2011, pour que des travaux puissentdmarrer en 2012.UN MILLIARD ET DEMI DE DOLLARSAu total, les deux projets pourraientncessiter des investissements de 1,5milliard de dollars en plusieurs phases.

    Avec Rgis Labeaume, les rponses sont claires. Oui, nous allons cesser de nous

    jarrer lest et louest, et nous allons densifier la ville. Cette densification passera

    entre autres, selon le maire de Qubec, par la cration dcoquartiers, dont on trouve

    quelques rares exemplaires en Amrique du Nord, mais aussi par la requalification de

    plusieurs quartiers existants. Une question demeure : les promoteurs immobiliers

    voudront-ils relever le dfi que M. Labeaume leur a lanc lissue du 2e Colloque sur

    linnovation Architecture et densification urbaine, tenu par la Ville au dbut de dcembre ?

    Par Serge Beaucher

    coquartiers et densification QubecAUX PROMOTEURS DE JOUER !

    QUBEC

    C

  • 40 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    QUBEC

    Ces cots seront assums en grande partiepar les promoteurs, qui devront acheteret dvelopper les terrains, y compris laconstruction des infrastructures lint-rieur des lots. La Ville se chargera poursa part des espaces verts et des infrastruc-tures destines au public, entre autres leramnagement ds cette anne de lave-nue DEstimauville, au cot de 25 millions. Les immeubles, de trois dix tages selonleur emplacement, devraient ajouter prsde 2 700 logements au parc rsidentielde la ville et au-del de 100 000 m2 delocaux pour bureaux et de commerces. Laccent sera mis sur linnovationcologique, de faon minimiser lem-preinte de ces quartiers sur lenviron-nement et maximiser les usages pourles citoyens , indique, en entrevue,Charles Marceau, coordonnateur auxgrands projets conomiques pour la Ville.

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    Il sagira de vritables milieux devie o voisineront rsidences,commerces et bureaux, souventdans un mme btiment. On ytrouvera aussi des services com-munautaires, des espaces verts etdes quipements rcratifs, le toutsillonn de liens pitonniers etcyclables, et bien desservi par letransport en commun, le tramwayventuellement, pour offrir unesolution de rechange lautomo-bile. Le nombre de places de sta-tionnement sera dailleurs limit une par mnage et presque tous lesstationnements seront souterrains. Les promoteurs auront beaucoupde latitude pour larchitecture desdifices, pour autant quelle soit dequalit, innovatrice et quelleprsente une certaine harmonie tout en offrant une belle diversit,a dit en substance Rgis Labeaume. Mais il y a des choses sur les-quelles nous ne plierons pas, a-t-ilajout, savoir tous les principesdu dveloppement durable quisous-tendent notre concept. L-dessus, nous ne drogerons pas denotre cadre. Celui-ci comprendentre autres des mesures de gestioncologique de leau, de lnergie etdes dchets ainsi que lenfouisse-ment des rseaux dutilit publiqueet lamnagement, dans les deux cas,dune grande esplanade regroupantdivers espaces communs. Quant la clientle que pourraientintresser ces deux coquartiers, ildevrait sagir en bonne partie dejeunes familles et de prretraitsdsireux de quitter la banlieue,prvoit Charles Marceau : Despersonnes sensibles au discoursenvironnemental et la qualit devie en ville, qui accepteront de payerun peu plus cher que dans dautresquartiers.

    PHOTO: VILLE DE QUBEC

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 41

    Des ghettos de riches alors ? Esprons que non, rpond M. Marceau. Nous visons une mixit de fonctions, maisaussi une mixit de clientles. Il ny a pas de pourcentageobligatoire de logement social ou abordable dans notreappel de propositions, mais cela fait partie de notre discours;cest prvu. Nous voulons dabord voir lorientation queprendront les promoteurs cet effet. La Ville souhaite aussiquil y ait du logement locatif dans ses coquartiers, mmesi elle nen a pas fait une exigence non plus. En tout cas,parmi les promoteurs qui nous ont fait part de leur intrtjusqu maintenant, certains ne font que du locatif , confiele fonctionnaire municipal.DAUTRES QUARTIERS DENSIFIERAvec Saint-Roch, qui a connu toute une revitalisationdepuis 10 ans, et la Cit-Verte, premier coquartier de laville, prsentement en chantier, DEstimauville et Pointe-aux-Livres deviendront les nouvelles rfrences urbaines Qubec, est convaincu Rgis Labeaume. Mais ils ne serontpas les seuls quartiers se doter dune identit forte et dis-tinctive. numrant les secteurs par o passera la densifi-

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    PHOTO: VILLE DE QUBEC

  • 42 IMMOBILIER COMMERCIAL Printemps 2011

    QUBEC

    CHARLES MARCEAUCoordonnateur aux grands projetsconomiques pour la Ville de Qubec

    cation, le maire parle de la proche banlieue Lebourgneuf, qui doit se donner plus de caractre , de Sainte-Foy o ilny a pas despace public qui vaille, o on ne peut mme pascirculer pied confortablement, mais o le potentiel dedveloppement est exceptionnel , et du site dExpo-Cit,prochain cheval de bataille de la Ville, qui accueillera le dsor-mais clbre, mais toujours ventuel amphithtre : Il fau-dra une complte requalification de ce secteur mal struc-tur, mal organis et nanmoins grouillant dactivit. Sans oublier les axes de transport collectif, ceux des circuitsrapides actuels du mtrobus et ceux du futur tramway,notamment le long du boulevard Charest. Ces axes, qui tra-versent plusieurs quartiers, ont un norme potentiel, selonCharles Marceau. Dans toutes les grandes villes, cest lquon densifie, parce que les gens sont proches du transporten commun mais aussi des services, parce que les infrastruc-tures sont dj prsentes, ce qui rduit dautant lesinvestissements ncessaires, et parce quil y a de la placepour densifier . Plusieurs de ces axes routiers souffrent en effet du syndromede la galette , comme on le mentionnait dans lune desprsentations au colloque du mois de dcembre : une multi-tude ddifices dun tage, le long de voies souvent troplarges et entours dune mer de stationnements. Rien quendensifiant le long de ces artres, la Ville pourrait se doter de35 000 nouveaux logements, soit prs de 70 % de la demandeanticipe dici 2031, selon une tude du Service de lamnage-ment du territoire. Il sagirait, fait valoir Charles Marceau, dassouplir les rgle-ments de zonage pour permettre, par exemple, dajouter untage rsidentiel de petits immeubles commerciaux ouindustriels, de construire du logement sur des terrains vacantsou des stationnements, etc. Sans les obliger aller aussiloin que dans nos coquartiers, nous donnerons des orien-tations aux promoteurs quant au genre damnagement quenous voulons voir l, et cest clair que a ira dans le sens dudveloppement durable. Dans un sondage effectu par la Ville pour son Plan demobilit durable dpos lt dernier , les trois-quartsdes personnes interroges se sont dites daccord avec unetelle densification le long des axes de transport collectif. Lesgens se sont galement dits favorables aux coquartiers.LA RPONSE DES PROMOTEURSNe reste plus qu attendre la rponse des promoteurs toutcela, et en particulier lappel de propositions pour Pointe-

    PHOTO: VILLE DE QUBEC

  • Printemps 2011 IMMOBILIER COMMERCIAL 43

    aux-Livres et DEstimauville. Lundes premiers intresss pourrait treJean Campeau, de GM Dvelop-pement. lorigine dune grandepartie de la revitalisation de Saint-Roch, ce dveloppeur est justementen train de construire un dificeLEED de huit tages devant loger 750fonctionnaires du gouvernementfdral, et qui sera intgr au futurcoquartier, avenue DEstimauville.M. Campeau n'a pas dvoil sonintention de rpondre ou non lappel de propositions de la Ville. Ce sont de gros projets qui nces-sitent des investissements impor-tants et dans lesquels il y a plusieursaspects considrer , remarqueStphane Dion, directeur gnraldu Conseil rgional de Qubec delInstitut de dveloppement urbaindu Qubec, dont plusieurs promoteursi