LOI « PINEL » ET BAUX COMMERCIAUX

DE QUELQUES DISPOSITIONS DE LA LOI PINEL

ET DE SON DÉCRET D’APPLICATION

David Reingewirtz, Avocat à la CourCabinet ATTICUS avocats 3 rue Rossini, 75009 Paris

Association Chiffre & Droit

15 décembre 2014

Introduction

Loi « Pinel » n°2014-626 du 18 juin 2014Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014Objectifs: faciliter l’implantation de

commerces, améliorer la transparence, garantir l’équilibre entre bailleurs et preneurs

Impacts sur: l’investissement, la cession des locaux commerciaux, la gestion et le renouvellement des baux en cours

Principales dispositions (hors loyer)

Interdiction du bail fermeBail dérogatoire et Convention d’occupation

précaireCongé par lettre ARDroit de préemption du preneurFaciliter la cession du bail commercialEtat des lieux et inventaire/répartition des

charges

Interdiction du bail ferme

Désormais, il ne sera plus possible au preneur de renoncer à son droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (prohibition du bail ferme) (L.145-4)

Exceptions:-Baux de plus de 9 ans-Baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation-Baux des locaux à usage de bureaux/stockage

Conséquences pour certaines clauses:-Accords prévoyant que la résiliation triennale donnera lieu au versement d’une indemnité au profit du bailleur pour compenser l’octroi d’une franchise/participation aux travaux?

-Clauses permettant au preneur de donner congé à des échéances plus courtes que les échéances triennales?

-Stipulation d’un préavis supérieur à 6 mois pourrait-elle être maintenue ?

Bail dérogatoire

Sa durée est allongée de 2 à 3 ans (L.145-5) (pour un/plusieurs baux successifs) (pas de justification nécessaire, soumis aux dispositions du code civil)

Transformation en bail commercial à l’expiration du délai d’un mois suivant son terme

Au-delà de 3 ans, pas de nouveau bail dérogatoire ≠

la jurisprudence autorisait la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire en cas de renonciation valable au statut des BC

Convention d’occupation précaire

Se caractérise « à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties» Légalise une pratique jurisprudentielle, dès lors que

des circonstances extérieures à la seule volonté des parties, justifient le caractère précaire de l’occupation (projet de démolition/reconstruction, attente d’expropriation, dénouement d’une succession)

Les parties demeurent libres d’organiser cette convention

Contrôle du juge sur la qualification donnée par les parties (pouvoir de requalification)

Congé par lettre avec AR

Jusqu’alors, seul le congé par acte d’huissier était valable, désormais les parties peuvent aussi y procéder par lettre avec AR (article L.145-9 al.5)

Volonté du législateur de simplification et de réduction des coûts.

A noter :

• Par courrier AR, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre (R.145-1-1) (aléa sur la date de distribution) (début du délai: au lendemain du jour de la 1ère présentation) ;

• S’applique aux contrats en cours à partir du 5 novembre 2014

• Cette mesure ne s’applique pas à la demande de renouvellement qui doit toujours être faite par acte d’huissier

Droit de préemption du preneur en cas de cession du local (1)

Un droit de préemption est créé au profit du preneur en cas de vente du local à usage commercial/artisanal (article L.145-46-1)

Périmètre: locaux à usage commercial et artisanal ≠ usage industriel (quid des bureaux et entrepôts?)

Ne s’applique pas à: la cession de plusieurs lots d’un même ensemble commercial, la cession concomitante d’au moins 2 locaux commerciaux, la cession d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession de l’immeuble entier comprenant des locaux commerciaux, la cession au conjoint/ascendant du bailleur

Délais:-1 mois: réponse du preneur à la notification par LRAR-2 mois: pour réaliser la vente-4 mois: pour réaliser la vente en cas d’emprunt bancaire

Droit de préemption du preneur en cas de cession du local (2)

A noter :

Droit applicable à toute cession intervenant à compter du 19 décembre 2014

Nécessité de purger ce droit de préemption qui doit être désormais intégré dans le timing de la cession d’un bien commercial (obtenir une renonciation expresse du preneur)

Sanction: nullité de la vente

Quid d’opérations de cession de titres de SCI, TUP? ≠ Vente

Cette mesure n’est pas d’ordre public : possibilité dans le cadre de la rédaction de nouveaux baux à conclure, d’exclure par une clause expresse, ce droit de préemption.

Transfert du bail facilité?

Garantie du cédant:-En cas de cession du bail, la garantie solidaire du cessionnaire par le cédant est désormais limitée à la période de trois années suivant la cession (article L.145-16-2) (Cette mesure n’est pas d’OP et peut être aménagée); et

-Le bailleur doit aviser le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans un délai d’un mois compter de la date à laquelle le règlement est dû.

Transmission de plein droit du droit au bail (nonobstant toute clause contraire) en cas de scission/TUP (en plus des cas de cession de fdc, fusion et apport partiel d’actif)

En cas de plan de cession de l’entreprise (en proc. collective), le tribunal pourra autoriser l’adjonction d’activités connexes/complémentaires à celle qui est prévue au bail

Etat des lieux et Inventaire/répartition des charges

Obligation d’établir un état des lieux contradictoire à la conclusion/restitution des locaux (L.145-40-1): À l’amiable/par huissier À frais partagés Sanction: impossibilité d’invoquer la présomption de

l’art 1731 CC en vertu duquel le bien a été remis en bon état

Inventaire précis des catégories de charges avec leur répartition bailleur/preneur

Répartition des charges selon D.2014-1317

Charges Bailleur (uniquement)

Réparations

Dépenses relatives aux grosses réparations (art.606 du CC) (R.145-35.1)

relatives aux travaux pour remédier à la vétusté/mise en conformité dès qu’ils relèvent des grosses réparations

Charges imputables au Preneur

Réparations

Réparations d’entretienTravaux d’embellissement dont le montant excède le coût de remplacement à l’identique (R.145-35)

Répartition des charges selon D.2014-1317

Charges Bailleur (uniquement)

ImpôtsTous les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur : CFE, CVAEHonorairesLiés à la réalisation des travaux relevant des grosses réparationsLiés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail (de gérance/de syndic).

Charges imputables au Preneur

ImpôtsTaxe foncière Taxes additionnelles à la taxe foncière Impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (taxes ordures ménagères, balayage, sur les bureaux…)

Exemple d’inventaire

ÉLÉMENTSEntretien courant

Réparation

Mises en conformité

Vétusté Vices cachés

Ascenseurs /Monte-charge :        Machinerie ascenseurs        Cabines & équipements intérieurs        Portes automatiques        Guide, rail, mâchoire frein, courroie, moteur, câble, armoire commande, cabine, vérins et pompes pour les appareils hydrauliques

       

Chauffage/climatisation/ventilation/désenfumage (CVCD) :        Production : échangeur chauffage, chaudière, moteur, corps de chauffe, brûleur, dry cooler, ventilateurs, extracteurs + outils régulation

       

Groupe froid        CTA        PAC (pompes à chaleur)        Distribution : conduit d'air, tuyauteries, pompes + outils régulation (vannes 3 voies (V3V), vannes TA, GTB, GTC

       

Terminaux : radiateur, convecteur, ventilo convecteur, cassette climatisation, aérotherme + régulateurs (thermostatique…)

       

Désenfumage : ventilateurs, extracteurs        Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution de chauffage.

       

Électricité :        Cellules hautes tensions, Transformateurs, TGBT        Groupe électrogène immeuble, onduleurs et ses batteries        Appareils d’éclairage extérieurs        Armoires divisionnaires (inclus câblage à partir du TGBT)        Appareils d’éclairage intérieurs        Courants faibles

Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution de l’électricité.

       

Système de Sécurité Incendie :        - La centrale (local PCS) (détection, boucles d’asservissement et de sirènes)        - Extinctions        - DI        - contrôle d'accès        Plomberie :        - Eau chaude sanitaire (ECS) si centralisée :        - ECS locale :        - Pompes de relevage :        - Séparateurs hydrocarbures

Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution

       

 :

Conclusions

Objectifs de la loi atteints?Moins de souplessePlus de formalismeChoix du locataireAudit des baux en cours et à renouveler

Pour plus d’informations sur la loi et le décret:www.atticusavocats.com/loi-pinel-baux-commerciaux/