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1.

Propriétaire d'immeubles classés : vos responsabilités > p. 20

La répartition des frais de chauffage dans un immeuble à appartements > p. 17

Nouvelles formations du SNPC-NEMS > p. 16 et 26

> adresseRue du Lombard, 76 - 1000 Bruxelles

> TELEPHONE(02) 512.62.87(02) 512.31.96(02) 512.60.57 Dernier indice connu

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Belgique – Belgïe P.P./B.P.

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BRUxELLES x

Organe du Syndicat National des Propriétaires et CopropriétairesNationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat

399DéCEMBRE 2015

L'IPI condamné à resPecter Les

consommateurs de L'ImmobILIer

En attendant la réaction

des acteurs concernés, le

SNPC agit !> p. 6

Le cri • avriL 2015 • n° 3932

éditorial

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Par Pierre rousseaux, avocat, Président snP charleroi

Le cri • décembre 2015 • n° 3992

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Le cri • décembre 2015 • n° 399 3

Il est utile de préciser d’emblée que nous visons des situations graves, établies et portant préju-dice à un certain nombre de per-sonnes.

Notre principale préoccupation tend à voir mettre très rapidement hors d'état de nuire les agents immo-biliers et syndics indélicats lorsque l'IPI est saisi de situations à pro-blèmes avérées, ainsi qu'à voir l’IPI prendre toutes les mesures utiles pour assurer la protection et l’infor-mation des clients, même potentiels (le grand public), de ces personnes (par exemple par la désignation d'un administrateur provisoire des affaires dudit syndic ou de sa société, par

l’avertissement des parquets du Pro-cureur du Roi, etc.).

C'est aux forceps que le SNPC-NEMS a obtenu de la Ministre Laruelle des modifications de la loi organisant la profession d'agents immobiliers et par là même des améliorations dans le suivi discipli-naire. Nous visons ici la possibilité pour les assesseurs juridiques de prendre des mesures de suspen-sion ou encore d'obliger les syndics agréés IPI à déposer, une fois par an, la liste des copropriétés qu'ils gèrent à l'IPI (afin justement de pouvoir avertir rapidement des politiques, en cas de problèmes, les coproprié-tés et copropriétaires concernés).

L’IPI : sans cesse remettre le travail sur le métier Par Olivier Hamal, Président du snPC-nems

Depuis 2008, le SNPC-NEMS interpelle les ministres successifs en charge de la tutelle sur l'IPI pour qu'enfin soient prises un certain nombre de mesures destinées à assurer, vis-à-vis d'agents immobiliers et syndics indélicats, la protection des consommateurs de l'immobilier que sont les propriétaires et les copropriétaires.

ÉditoRiAL

sommAiReCopRopRiÉtÉ > L’IPI condamné à indemniser un pro-

priétaire lésé par un agent immobilier indélicat : une première judiciaire 6

> A quand une couverture indélicatesse pour les agents immobiliers et les syndics ? La balle est dans le camp du Ministre Borsus 10

> Cotisations spéciales pour copropriétés et tous leurs copropriétaires 12

> Compensation entre charges de copropriété et indemnité due à un copropriétaire pour un sinistre : est-ce possible ? 13

seRviCes Aux membRes > Nouvelle formation pour syndics

non-professionnels à Bruxelles 16

eneRgie - CopRopRiÉtÉ > Compteurs de chaleur en copropriété :

la répartition du coût de chauffage 17

dRoit de pRopRiÉtÉ > La responsabilité du propriétaire

privé d’un bien classé 20

LoCAtion et disCRiminAtion > Location et discriminiation 22

bAiL A LoYeR > Courrier des lecteurs : questions

choisies sur les locations 24

seRviCes Aux membRes > Nouvelle formation avec Immo Assist :

optimaliser la gestion de vos locations 26

FisCALitÉ > Fiscalité immobilière bruxelloise :

les propriétaires passent et repassent à la caisse 27

> Droits d’enregistrement de 12,5 à 15 % en Wallonie : un membre réagit Réponses des politiques 30

Logement > Appel à nos membres : aidez-nous

à identifiez les immeubles publics inoccupés 34

neWs 36

Le SNPC ne peut vérifier l’exactitude des mentions publicitaires

et le sérieux des annonceurs, comme d’ailleurs les autres médias.

Nos lecteurs voudront bien en tenir compte.

44 Le cri • décembre 2015 • n° 399

Dans la pratique, on constate que les syndics ne sont pas très enthou-siastes à communiquer ces listes. De plus, l'IPI refuse de les utiliser pour informer les copropriétés et les copropriétaires qui seraient (pour-raient être) lésés.

Nous avions averti la Ministre Laruelle qu’au-delà d'améliorer les règles du jeu, il fallait faire évoluer l’état d'esprit des personnes char-gées de veiller à leur mise en oeuvre et, dès lors, procéder au remplace-ment des assesseurs juridiques en place depuis trop longtemps que pour veiller à cette nouvelle dyna-mique.

Les erreurs magistrales dans le traitement de certains dossiers avaient été aussi pointées du doigt. Mentionnons à titre exemplatif le dossier Maerevoet ou encore le dossier Marechal-Gerex (ex syndic indélicat qui vient d'être condamné à deux ans de prison avec suris et différentes amendes pécuniaires par le Tribunal correctionnel de Liège pour détournements) dans lequel l’assesseur nos écrivait ne pas ouvrir de dossier sur base de rumeurs du SNPC-NEMS ....

Venir dire que depuis 2008, rien n'a évolué serait manquer d'objec-tivé.

Il faut bien admettre une plus grande rapidité dans le traitement des dossiers, surtout lorsque le SNPC-NEMS les suit. Ainsi, Michel Legros a été radié avec une certaine promptitude fin mars 2015 dans le cadre du dossier Omnimo (commis-sionnement illégal). Il y eu aussi un certain nombre de mesures de sus-pension.

Les avancées sont cependant insuffisantes notamment quant à l’information des tiers.

Mentionons toujours à titre exemplatif le dossier Omnimo dans lequel l'IPI a considéré que cette société pouvait continuer ses acti-vités pour autant qu'un autre agent immobilier lui donne son agrément et alors même que ce dernier était tout-à-fait compromis dans les faits litigieux. Ce n'est pas acceptable : il fallait faire désigner à Omnimo un administrateur provisoire pour auditer les comptes de toutes les copropriétés gérées mais aussi les comptes d'Omnimo elle-même.

C'est dans ce contexte que le SNCP-NEMS a invité les coproprié-tés encore gérées par Omnimo à mettre fin à leur collaboration avec cette société. Le cas échéant, il en fera de même dans d’autres dossiers analogues qui le justifieraient.

Alors même qu'il prévient à chaque fois tant l'IPI que les auto-rités judiciaires de situations à pro-

blèmes, le SNPC-NEMS est comme « Sœur Anne » et attend toujours que ces instances prennent les mesures utiles. Et à défaut il agit (Maerevoet, Gil Immo Reynders, Marechal Gerex, Ney Vieira, EDM Immo - Servais, De Paeuw Immolabel, Omnimo, ABS Immo Hees, Immobilière du Cin-quantenaire, etc.).

Dans le dossier Gil Immo Reyn-ders, cet agent immobilier qui a détourné des acomptes sur vente et des garanties locatives pour 160.000 €, l’IPI était informé depuis des années, il aurait donc pu agir plus rapidement, même s’il est vrai que fin 2013 l’agent fut suspendu et très rapidement radié (fin jan-vier 2014). Par contre rien n’a été fait pour désigner un administra-teur provisoire au bureau de l'agent immobilier afin qu’il ne poursuive pas ses activités et qu'un inventaire des victimes soit établi au travers de ses dossiers. Rien non plus n’a été fait pour prévenir le Parquet de Liège devant le nombre de personnes potentiellement lésées. Notons aussi que la décision de radiation du sieur Reynders, bien que bénéficiant de l'exécution provisoire, ne fera l'ob-jet d'aucune mesure de publicité à l’exception de la newsletter de l’IPI (destinée aux agents immobiliers uniquement) du 3 novembre 2015.

Pour justifier cela, l'IPI précise depuis des années (et même en justice de manière assez indécente) que suivant l’article 15 de la loi du 11 février 2013 organisant la pro-fession d'agent immobilier, il n'a aucune obligation de publication mais simplement une possibilité et qu’une telle mesure risque d’être préjudiciable à l’agent immobilier dans le cadre de son reclassement et sa réputation.

Dans le cadre de son jugement du 22 octobre 2015 qui condamne l'IPI dans le cadre du dossier Gil Immo Reynders (voir page 6), le Juge de paix de Sprimont répond à cet argue-ment de la manière suivante :

ÉditoRiAL

> Il est donc temps pour le Ministre Borsus de siffler la fin de la récréation dans les dysfonctionnements du suivi disciplinaire au niveau de l'IPI


« Les faits reprochés à Monsieur Reynders étaient nombreux et graves, ce qui a d’ailleurs justifié la sanction la plus grave.

En outre si effectivement une telle mesure peut avoir un impact négatif pour le reclassement et la réputation de la personne visée, cet effet négatif est sans commune mesure avec le préjudice subi par les victimes qui étaient nom-breuses ».

Ainsi, comme le SNPC-NEMS le soutient depuis des années, le principe du respect des droits de la défense est une chose mais il est éga-lement important d’avoir égard aux droits des victimes. Il serait temps que d'aucuns, IPI et ministre de tutelle, le comprennent.

Ce jugement, dont nous reprodui-sons de larges passages (voir page 7), ne fait que corroborer l'approche du

SNPC-NEMS quant aux mesures à prendre dans des dossiers de ce type.

Par ailleurs, dans le dossier ‘com-missionnement’, l'IPI n'effectue aucune démarche pro active, nonobs-tant la demande que le SNPC-NEMS lui a fait parvenir en ce sens, pour obtenir de Schindler et de Calpam notamment les listes des syndics que ces sociétés ont commissionnés ces dernières années.

Il n’y a donc aucune volonté réelle d'aller au fond des choses alors même que l'IPI promettait de prendre des mesures radicales pour mettre fin à ces pratiques.

Enfin, nonobstant ses pro-messes, l’IPI n’a pas encore mis au point une couverture indélicatesse pour les agents immobiliers et les syndics comme cela existe pour les avocats et les notaires (voir page 10).

Il est donc temps pour le Ministre Borsus de siffler la fin de la récréation dans les dysfonctionnements du suivi disciplinaire au niveau de l'IPI et d'im-poser à ce dernier des règles visant au respect des clients de ses membres : propriétaires et copropriétaires.

En septembre 2014, l’actuel Pre-mier Ministre à l’époque Président du MR nous écrivait :

« Votre courrier relatif à la problé-matique des agents immobiliers et des syndics indélicats m’est bien parvenu et a retenu toute mon attention. Le dos-sier que vous m’avez transmis illustre la nécessité d’évaluer les dispositions légales existantes et si nécessaire, de les renforcer dans l’objectif d’une plus grande protec-tion des consommateurs ».

Depuis un an, le SNPC-NEMS a adressé nombre de courriers au Ministre pour dénoncer toutes ces si-tuations. Bientôt un « Borsusgate » ? n


CopRopRiÉtÉ Fédéral InternatIonalrégIonal

L’IPI condamné à indemniser un propriétaire lésé par un agent immobilier indélicat : une première judiciairePar Olivier Hamal, Président du snPC-nems

Cette décision revêt une impor-tance particulière car, sauf erreur de notre part, il s’agit de la première fois où la responsa-

bilité de l'IPI est engagée de la sorte, avec une condamnation.

Il s’agit d’une des suites du dos-sier Gil Immo Reynders mettant en cause un agent immobilier indélicat qui a détourné des garanties locatives et quelques acomptes sur vente pour plus de 160.000 €, lésant plus de 60 propriétaires et locataires.

Presque toutes les victimes ont

pu être indemnisées par l'assureur RC professionnel et cautionne-ment (indélicatesse), en l’occurrence ALLIANZ dont il faut souligner la très grande correction dans le traite-ment des dossiers. Cependant, cela n’a pu être le cas de notre membre Madame Bekavac qui, avec notre soutien, a donc dû assigner l'agent immobilier indélicat et l'IPI.

Pour ce qui est de l'IPI, il était considéré qu'en regard de toutes les circonstances du dossier, il n'avait pas pris les mesures opportunes notam-

ment pour informer le grand public, laissant l'agent immobilier indélicat continué à sévir en pleine connais-sance de cause ; les agissements de ce dernier n’ayant finalement pris fin que début juillet 2014, quand le SNPC-NEMS a donné à Liège une conférence de presse sur le sujet avec échos dans les médias. Est-ce à une association comme le SNPC-NEMS à devoir faire justice ?

Il est utile de préciser qu’en outre dans ce dossier, les autorités judi-ciaires n’ont pas non plus fait preuve d’une grande promptitude ….

Le Juge de paix a suivi cette approche et condamné l’IPI, considé-rant que dans son chef, il y avait eu faute (en lien causal direct avec le pré-judice subi) en n’ayant pas réagi plus tôt et pris des dispositions nécessaires dont l’information du grand public.

Depuis des années, le SNPC-NEMS réclame de l'IPI mais aussi de ses autorités de tutelle que des mesures utiles soient prises dans des situations de ce type pour d’une part mettre fin aux agissements d'agents immobiliers ou syndics indélicats et d’autre part informer le grand public. L’IPI s’y oppose cependant, considé-rant qu’il n’a pas dans ses missions la protection des consommateurs d’une part et que d’autre part il agit de manière satisfactoire en prenant en interne les mesures disciplinaires voulues.

La Justice vient de lui donner tort considérant que si, effectivement, l’IPI n’a pas dans ses missions « une protection des consommateurs », cette mission s’impose en filigrane à tout ordre professionnel !

Il est donc à espérer que suite à cette décision, des mesures soient enfin prises et l'IPI contraint par ses autorités de tutelle à agir aussi dans le sens d'une meilleure protection des consommateurs que sont les proprié-taires et les copropriétaires.

En date du 22 octobre 2015, le Juge de paix de Sprimont a rendu un jugement qui condamne notamment l'IPI (Institut des Professionnels de l'Immobilier) à régler à une de nos membres, dont nous avons soutenu l’action et pris en charge les frais de défense, la somme de 1.918 €. L’IPI est en appel de cette décision dont nous reproduisons les principaux attendus ci-après.

7Le cri • décembre 2015 • n° 399

« L'IPI fait valoir qu'aucune faute ne peut lui être reprochée dans la mesure où il a respecté le cadre légal dans lequel il travaille, cadre qui n'a pas pour objectif d'assurer la protec-tion des consommateurs, et dans la mesure où il a pris toutes les dispositions utiles pour sanctionner et arrêter les activités de Monsieur Reynders qui ne respectait plus ses obligations professionnelles et déontologiques.

Tout d'abord il convient de rappeler le cadre légal dans lequel travaille l'IPI en vertu de la loi du 11 février 2013 réglementant la profession d'agent immobilier à savoir :> Etablir et tenir à jour la liste des stagiaires et le tableau

des titulaires en statuant sur les demandes d'inscription après avoir vérifié que le candidat remplit toutes les conditions et avoir procédé à l'évaluation des compé-tences acquises à l'issue du stage.

> Veiller au respect de la réglementation d'accès à la pro-fession d'agent immobilier notamment en poursuivant de-vant les tribunaux les personnes exerçant illégalement la profession.

> Contrôler le respect par les agents immobiliers agréés des règles de déontologie dans l'exercice de leur profession et si des manquements sont constatés, appliquer diverses sanctions disciplinaires telles que prévues par l'article 14 de la loi du 11 février 2013.

Si effectivement l'IPI n'a pas dans ses missions « une protec-tion des consommateurs », cette mission s'impose en filigrane à tout ordre professionnel qui a pour objectif d'assurer le respect des règles de la profession et de garantir la qualité et la probité de ses membres afin de sauvegarder la bonne réputation de la profession qu'il représente et de maintenir la confiance que le public et les consommateurs en général doivent avoir dans ces ordres professionnels.Cette mission ressort d'ailleurs de l'article 20, § 1er de la loi du 11 février 2013 qui stipule : « lorsque les faits reprochés à un membre titulaire de la profession font craindre que l'exercice ultérieur de son activité professionnelle ne soit de nature à causer préjudice à des tiers ou à l'honneur de ('institut, l'as-sesseur juridique de la chambre exécutive peut prendre les mesures conservatoires que la prudence impose telle que l'in-terdiction temporaire d'exercer la profession ».

En outre, l'IPI le reconnaît puisque, dans ses conclusions, elle écrit que le 18 décembre 2013 en raison de faits multiples re-prochés à Monsieur Reynders laissant craindre que l'exercice ultérieur de son activité professionnelle ne soit de nature à

causer préjudice à des tiers, l'assesseur juridique suppléant de la Chambre exécutive de l'IPI a pris la décision d'interdire à Monsieur Reynders d'exercer temporairement sa profession d'agent immobilier pendant 2 mois.

Si dès lors l'IPI n'a pas, dans le libellé de sa mission légale, la protection des consommateurs ni évidemment la gestion des dommages qu'auraient subis certains consommateurs, il n'en reste pas moins qu'elle a l'obligation de veiller à ce que ses agents exercent leurs activités de façon à ne pas causer des préjudices à des tiers et, si nécessaire, de prendre toutes les mesures qui s'imposent pour éviter ces préjudices.

Les assurances RC professionnelles qui doivent être sous-crites par les agents immobiliers ainsi qu'à titre supplétif par l'IPI attestent d'ailleurs de ce souci voire de cette nécessité de protection des tiers.

Ensuite, si effectivement il ressort du dossier déposé par Ma-dame Bekavac qu'elle a été fortement soutenue voire influen-cée par le SNPC qui livre apparemment une « guerre » à l'IPI via son Président à savoir Monsieur Oliver Hamal, il n'en reste pas moins que Madame Bekavac a été victime des malversa-tions de Monsieur Reynders et qu'à ce titre, elle a le droit de réclamer aux personnes qu'elle estime responsables répara-tion du préjudice qu'elle a subi.

La situation de Madame Bekavac est en outre d'autant plus malheureuse que pour les nombreuses autres victimes de Monsieur Reynders, l'assurance RC professionnelle et cau-tionnement ALLIANZ est intervenue alors que, pour Madame Bekavac, elle a refusé d'intervenir vu que le contrat avait été résilié le 14 avril 2014 soit 10 jours avant la signature du com-promis de vente.

Par conséquent, il convient d'examiner la demande de Ma-dame Bekavac formulée à rencontre de l'IPI sur base de l'ar-ticle 1382 du Code civil qui impose, comme dit ci-dessus, à la victime d'établir une triple preuve à savoir la preuve de la faute, du dommage et du lien causal sans lequel le dommage ne se serait pas produit tel qu'il s'est produit.

1. La faute

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que l'IPI a commis une faute.

> Jugement du Juge de paix de Sprimont du 22 octobre 2015 : la responsabilité de l'IPI


En effet, depuis plusieurs années, Monsieur Reynders pose des problèmes au sein de la profession. En 2011, une plainte a été portée à la connaissance de l'IPI pour une garantie locative qu'il avait fait verser de façon illégale. Par la suite, les pro-blèmes ont continué. En 2013, de nombreuses personnes ont été flouées par Monsieur Reynders notamment dans le cadre de versements de caution locative et plusieurs plaintes ont été portées à la connaissance de l'IPI ce qui a entraîné la première mesure disciplinaire prise le 18 décembre 2013 interdisant à Monsieur Reynders d'exercer la profession pendant 2 mois.

Nonobstant cette décision, Monsieur Reynders a poursuivi ses activités et le 30 janvier 2014 une décision a été prise par la Chambre exécutive de l'IPI (décision qui malheureusement n'est pas déposée) qui a prononcé la sanction disciplinaire la plus sévère vu les nombreuses malversations qu'il avait com-mises à savoir la radiation assortie de l'exécution provisoire nonobstant tout recours.

Malgré cette lourde décision, Monsieur Reynders a continué ses activités et, malheureusement, lorsque le 24 avril 2014 le compromis de vente a été signé, l'acompte de 7.000 C lui a été versé directement sur son compte.

Ainsi, alors que depuis le 30 janvier 2014, Monsieur Reynders ne pouvait plus exercer aucune activité d'agent immobilier et que l'IPI était au courant des nombreuses irrégularités qu'il avait commises vu les plaintes déposées, il n'a pris aucune me-sure pour informer ta population ainsi que les clients ou futurs clients de Monsieur Reynders de cette situation.

Si effectivement il ne figurait plus parmi la liste des agents agréés consultable sur son site internet, cette seule mesure n'était pas suffisante vu que ce site est essentiellement consulté par les professionnels du secteur immobilier mais pas par les particuliers.

Il aurait pu prévoir une publication de la décision dans l'IPI MAIL et l'IPI NEWS comme elle l'a fait pour l'agent immobilier Oliver ROSATO et dans le journal Le Cri du syndicat national des propriétaires et copropriétaires comme elle l’a fait pour l'agent immobilier Raphaël VIEIRA DE MATOS. Il aurait pu éga-lement faire une publication via les journaux locaux.

A cet égard, c'est en vain qu'il fait valoir qu'en vertu de l'ar-ticle 15 de la loi du 11 février 2013, il n'avait aucune obligation de publication mais simplement une possibilité et qu'une telle mesure risquait d'être préjudiciable à l'agent immobilier dans le cadre de son reclassement et de sa réputation.

Tout d'abord, comme dit ci-dessus, les faits reprochés à Mon-sieur Reynders étaient nombreux et graves, ce qui a d'ailleurs justifié la sanction la plus grave.En outre, si effectivement une telle mesure peut avoir un im-pact négatif pour le reclassement et la réputation de la per-sonne visée, cet effet négatif est sans commune mesure avec le préjudice subi par les victimes qui étaient nombreuses.

Outre cette publication, elle aurait pu informer le parquet général, comme prévu par l'article 18 de la loi du 11 février 2013, vu te caractère exécutoire de la décision de radiation et la gravité des faits portés à sa connaissance.

Dans le cadre des enquêtes qu'elle mène à l'encontre des agents immobiliers contre lesquels des plaintes sont dépo-sées, elle aurait pu également davantage se renseigner quant à une poursuite éventuelle des activités de Monsieur Reynders après la décision de radiation et ce d'autant plus que, nonobs-tant la décision de suspension, Monsieur Reynders avait pour-suivi des activités.

De même vu les nombreuses plaintes reçues, elle aurait pu, sur base de l'article 584 du Code Judiciaire, demander au Pré-sident du Tribunal de Première Instance de désigner un admi-nistrateur provisoire vu l'urgence et la nécessité de vérifier ce qu'il en était de la poursuite des activités de Monsieur Reynders mais également afin d'assurer une suite dans la gestion de ses dossiers puisque la radiation est intervenue le 30 janvier 2014 et que, d'après le document déposé par Monsieur Reynders, ce n'est qu'à partir du 1er mai 2014 qu'un nouvel agent immobilier a repris la gestion de ses affaires.Finalement, vu les nombreuses plaintes reçues dans le cou-rant de l'année 2013, elle aurait pu réagir plus tôt via l'ins-truction menée par l'assesseur juridique de la Chambre exé-cutive.

Par conséquent, au vu de l'ensemble de ces manquements, une faute est établie dans le chef de l'IPI.

2. Relation causale

Si l'IPI avait réagi plus tôt et pris les dispositions nécessaires, il est certain que le dommage subi par Madame Bekavac ne se serait pas produit tel qu'il s'est produit.

En effet, elle aurait eu connaissance de la situation de Mon-sieur Reynders soit via les publications soit via l'administra-teur qui aurait été désigné pour assurer la gestion temporaire du bureau de Monsieur Reynders soit via l'assesseur juridique qui aurait mené une instruction approfondie de la situation et elle n'aurait pas accepté que l'acompte soit versé sur le compte de Monsieur Reynders.

Malheureusement, n'étant pas informée de cette situation de radiation, elle a accepté que l'acompte soit versé à Mon-sieur Reynders qui a perçu ses honoraires (qui sont d'ailleurs contestables au vu des malversations et sanctions prononcées à son égard) et qui ne lui a pas restitué le solde lui revenant à savoir 1.918 €.

La responsabilité de l'IPI est dès lors engagée sur base de l'article 1382 et il sera condamné à payer à Madame Bekavac la somme de 1.918 € à majorer des intérêts judiciaires au taux légal à dater du 7 octobre 2014. » n

CopRopRiÉtÉ


CopRopRiÉtÉ Fédéral InternatIonalrégIonal

A quand une couverture indélicatesse pour les agents immobiliers et les syndics ? La balle est dans le camp du Ministre Borsus Par Olivier Hamal, Président du snPC-nems

Cela s’avère d’autant plus utile quand un syndic part avec les fonds de réserve d’un certain nombre de copropriétés (comme

dans le dossier Maerevoet à raison de 750.000 €).

De nombreuses réunions et autres contacts ont déjà eu lieu sur cette thématique tant avec l’IPI qu’avec les cabinets ministériels, des enga-gements furent même pris par l’IPI mais manifestement ce dossier conti-nue « à pédaler dans la choucroute ».

Pour rappel : de longue date, les agents immobiliers dont les syndics doivent souscrire à titre individuel une RC professionnelle et cautionne-ment (qui pour partie, il est vrai, peut couvrir des indélicatesses). Mais il y avait toujours le risque que certains syndic ou agents immobiliers n'aient pas honorés leur prime (il est aussi surprenant que certains paient leur prime par trimestre ...), que l'IPI n'ait pas été informé ou encore que l'IPI ne soit pas informé relativement à tel ou tel agent immobilier ou syndic d'in-terventions des compagnies tant dans le cadre de la RC professionnelle clas-sique ou cautionnement.

Dans un tel contexte, l'IPI a mar-qué son accord dès 2012 pour qu'une

assurance collective indélicatesse soit souscrite par ses soins. Nous sommes 3 ans plus tard et tel n'est pas encore le cas sous réserve de la souscription d'une assurance supplétive.

Par contre, adoptant une autre approche, l’IPI a décidé il y a un an déjà qu'à partir de janvier 2016, l'assu-rance RC professionnelle et cautionne-ment serait incluse dans la cotisation obligatoire des agents immobiliers.

Le SNPC-NEMS a pu prendre connaissance du contenu de la police d'assurance collective agents immobi-liers souscrite auprès d’AXA.

Coté positif : cela permettra d'évi-ter un risque de non assurance, d'au-tant plus que l'IPI reconnait les dif-ficultés rencontrées pour contrôler chaque année les assurances indivi-duelles de plus de 9.000 membres.

Mais la lecture de ce document nous interpelle pour ce qui est de la couverture indélicatesse : il nous apparaît nettement en retrait en regard de ce qui existe aujourd'hui dans un certain nombre de polices individuelles.

A titre d’exemple, il est clairement précisé dans l’assurance agent immo-bilier de AG :

« CL. LAF : INDELICATESSE

Article 1 : Objet de la garantieLa garantie « indélicatesse » a pour

objet d’indemniser ceux qui sont lésés par l’acte professionnel malintentionné de notre assuré, agent immobilier ou admi-nistrateur de bien (syndic ou régisseur), agrée par l’IPI, et notamment :> L’insolvabilité, c’est-à-dire l’état de

cessation de paiement d’actes frau-duleux ou malhonnêtes commis par l’agent immobilier ou l’administra-teur de bien (syndic ou régisseur)

> Les malversations, c’est-à-dire tout acte délictueux et contraire aux prin-cipes déontologiques ayant causé dom-

Depuis 2008, le SNPC-NEMS demande aux Ministres successifs ayant la tutelle de l’IPI, Sabine Laquelle et Willy Borsus, l’adoption d’un certain nombre de mesures pour assurer la protection des consommateurs et notamment une couverture indélicatesse comme cela existe pour d’autres professions (les avocats par exemple – voir encadré – et les notaires).

> Le SNPC-NEMS a interpellé le Ministre Borsus pour qu’il obtienne ou impose enfin à l’IPI de faire le nécessaire pour prévoir une couverture indélicatesse en bonne et due forme


UN ExEMPLE à SUIVRE ... OBJET ET éTENDUE DE L'ASSURANCE

Les différents ordres des avocats ont également souscrit auprès de la compagnie Ethias, en complément à la garantie responsabilité civile professionnelle, une as-surance indélicatesse qui a pour objet de garantir le remboursement du préjudice subi par des tiers et résultant directement d'une indélicatesse commise par un avocat dans l'exercice de sa profession, moyennant des conditions strictes.

La décision de souscrire cette police ne procède pas d'une intention libérale des ordres d'avocats (qui ne sont pas responsables des fautes de leurs membres), mais de la volonté de préserver l'image de marque de la profession en permettant l'indemnisation des victimes d'avocats indélicats.

La garantie ne s'applique que si les trois conditions suivantes sont cumulative-ment réunies :

> le tiers réclamant doit apporter la justification de sa créance ;

> l'avocat doit être considéré comme insolvable ;

> une instruction disciplinaire doit avoir été ouverte, sauf si elle est technique-ment impossible (notamment en cas de décès de l'avocat).

PRIME PAyéE PAR LE BARREAU

La prime annuelle est de 17 euros par avocat, mais elle peut être augmentée à un maximum de 34 euros par avocat en cas de mauvaise sinistralité. n

> Assurance indélicatesse du barreau

mage à un tiers et qualifié comme tel par l’IPI et ses instances disciplinaires

Article 2 : Montant de la garantieLes montants assurés sont :

> 62.500 € pour les agents immobiliers ;> 250.000 € pour les administrateurs

de biens (syndics ou régisseurs) ».

Par contre, rien de cela n'est re-quis dans la police collective précitée.

Nous avons interpellé l’IPI et la réponse donnée consiste à faire réfé-rence au Titre II « Cautionnement » de cette nouvelle police, qui sans nul doute peut s'appliquer, par exemple, dans le cadre de détournements de garanties locatives perçues par un agent immobilier et non constituées après en bonne et due forme sur un compte ouvert au nom du locataire et bloqué en faveur du bailleur.

Par contre, en ce qui concerne d’éventuels détournements au détri-ment de copropriétés, le SNPC-NEMS est très sceptique quant au fait qu’AXA accepte d’intervenir. Et toute le monde connait les complications soulevées par les compagnies d’assurance dans des dossiers de ce type avant d'inter-venir ... ou pas !

En effet, s'agissant de fonds, pro-priétés de copropriétés, et figurant dans les comptes de ces dernières (les copropriétés ont la personnalité juri-dique), pour le SNPC-NEMS, on ne se trouve pas en présence « de créances des clients et des tiers vis à vis de l'agent immobilier et qui portent sur des fonds ou des valeurs confiés à l'agent immobi-lier pour qu'il les remette à des clients ou à d'autres tiers en vertu … ».

Par ailleurs, au titre I, article 8 de cette police collective, sont exclus les actes délictueux volontaires, un acte intentionnel !

Le SNPC-NEMS a interpellé le Ministre Borsus pour qu’il obtienne ou impose enfin à l’IPI de faire le nécessaire pour prévoir une couver-ture indélicatesse en bonne et due forme.


Le SNPC-NEMS a mis en place depuis le mois de mars un système spécifique de cotisa-tion pour les copropriétés.

Depuis des dizaines de copro-priétés et des milliers de coproprié-taires ont rejoint le SNPC. Elles proviennent notamment des codes postaux suivants : 1000, 1030, 1040, 1050, 1060, 1070, 1080, 1081, 1090, 1140, 1150, 1160, 1170, 1180, 1190, 1200, 1300, 1640, 1932, 4000, 4020, 5000, 5101, 5500, 5590, 6061,… .

Incitez votre copropriété à faire de même : plus nombreuses elles seront, plus fort sera le SNPC-NEMS pour défendre leurs droits et le pou-voir d'achat des copropriétaires.

Tous les copropriétaires de ces résidences seront aussi membres du SNPC-NEMS et pourront tous béné-ficier de ses services.

Le principe ?

> La copropriété s’affilie après déci-sion de l’assemblée générale et honore la cotisation via le syn-dic (voir barême en fonction du nombre de copropriétaires – in fine).

> La copropriété communique an-nuellement les noms et adresses de tous les copropriétaires (y com-pris leur adresse mail).

> Un seul magazine Le Cri (mensuel d’information du SNPC-NEMS) papier est envoyé au Président du Conseil de copropriété ou toute autre personne désignée, les autres copropriétaires le recoivent par mail en version PDF.

Si des copropriétaires veulent également recevoir Le Cri en ver-sion papier, c’est possible mais à la condition qu’ils paient à titre personnel une cotisation indivi-duelle complémentaire de 15 € par an.

> Tous les copropriétaires étant membres, ils peuvent bénéficier gratuitement de 6 consultations téléphoniques par an, pour toute question en matière immobilière (non limitée donc à la matière de la copropriété, par ex. les baux, etc.).

> Tous les copropriétaires étant membres, ils peuvent bénéficier de tous les autres services du

Des dizaines de copropriétés ont déjà rejoint le SNPC-NEMS. Faites de même, ce dernier sera ainsi (encore) plus fort pour défendre les droits des copropriétaires et leur pouvoir d’achat.

Cotisations spéciales pour copropriétés et tous leurs copropriétaires

CopRopRiÉtÉ Fédéral InternatIonalrégIonalFédéral InternatIonalrégIonal

Pour quel montant de cotisation ?

de 2 à 50 copropriétaires 200 €




au delà de 300 500 €

SNPC-NEMS au tarif membre (voir notamment les modèles de baux, publications, etc. à des tarifs préférentiels mais aussi les consultations juridiques sur ren-dez-vous).

> Tous les copropriétaires reçoivent une carte de membre avec un numéro personnel leur permet-tant de bénéficier des avantages présentés ci-avant. Dans le cadre des contacts à avoir avec le SNPC-NEMS, il sera impératif de pou-voir communiquer à chaque fois son n° de membre.


Pour illustrer la probléma-tique, nous prendrons un exemple précis :

« Monsieur X, copropriétaire, subit une infiltration d’eau en provenance d’une conduite commune intégrée dans la maçonnerie.

L’assurance de la copropriété, au vu de la couverture limitée consécutive à des sinistres antérieurs intervenus, n’in-demnise pas.

Le copropriétaire considère donc que l’association des copropriétaires doit l’in-demniser.

Mais celle-ci ne s’exécute pas natu-rellement.

En effet, son fonds de roulement ne lui permet pas de faire face à une indem-nisation particulièrement importante après venue d’un expert qui, contradic-toirement, avec toutes les réserves utiles, a fixé l’ampleur du dommage.

Monsieur X, légitimement contra-rié par ce préjudice subi et non indem-nisé, fait choix de ne plus acquitter ses charges, ce qui justifie une citation à comparaître à son encontre en paiement desdites charges.

En réponse à cette demande, il invoque alors l’existence de sa créance por-

tant sur les dommages subis et demande qu’une compensation soit mise sur pied. »

Est-elle possible ?

Le Juge de paix de Woluwé-Saint-Pierre, dans un jugement datant du 18 février 2008 (mais publié dans la Revue Copropriété et Droit immobi-lier en 2014 : R.C.D.I. 2014/4, p. 45) examine cette question.

Deux arguments peuvent être invoqués pour justifier ladite com-pensation. Nous les examinons suc-cessivement.

L’application de l’exception d’inexécution

Nous partageons la thèse du Tribunal pour relever que l’exception d’inexé-cution est inapplicable en l’espèce.

Quand bien même il pourrait être soutenu que l’association des copro-priétaires ne respecte pas son obli-gation d’indemnisation, il ne peut pas pour autant être soutenu que le copropriétaire, peut, de son côté, aussi ne pas respecter son obligation de paiement des charges.

Le Tribunal rappelle que les droits et obligations des parties (d’une part l’A.C.P. et d’autre part le coproprié-taire) sont régis par la loi et les sta-tuts de l’immeuble qui, même s’ils

La question posée revient avec une certaine fréquence. Il nous apparaissait dès lors important de faire le point sur cette situation précise.

Compensation entre charges de copropriété et indemnité due à un copropriétaire pour un sinistre : est-ce possible ? Par Pierre rOusseaux, avOCat, Président du snPC CHarlerOi

CopRopRiÉtÉ Fédéral InternatIonalrégIonalFédéral InternatIonalrégIonal

résultent à l’origine d’une création contractuelle, présentent ensuite un caractère institutionnel ou réglemen-taire s’imposant à tous les coproprié-taires.

Or, l’exception d’inexécution s’ap-plique à un contrat synallagmatique et est un droit que possède chaque partie de refuser d’exécuter totale-ment ou partiellement l’obligation à laquelle elle est tenue tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. L’exception d’inexécution n’entraine pas la disparition de l’obligation mais seulement son ajournement, c’est-à-dire la suspension de son obligation.

Pour rappel, le contrat synal-lagmatique est une convention par laquelle les parties s’obligent récipro-quement l’une envers l’autre.

Certes, en l’espèce, les statuts résultent d’un contrat conclu. Mais il s’agit d’un contrat « ouvert » auquel adhèrent, de surcroît non simulta-nément, tous les copropriétaires qui acquièrent un bien dans la copro-priété ; il n’y a pas d’obligation d’une partie envers l’autre créée « trait pour trait ».

La compensation

La compensation requiert la réunion de plusieurs conditions :


CopRopRiÉtÉ

1. L’existence de deux dettes réci-proques ;

2. Entre les mêmes parties agissant en la même qualité ;

3. Entre des dettes fongibles, liquides et exigibles.

L’article 1290 du Code civil pré-cise que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs.

Dans l’exemple pré-exposé, la condition de fongibilité et d’exigibi-lité ne pose guère de difficulté.

L’argent constitue l’exemple type de choses fongibles et les deux dettes sont exigibles puisqu’il ne s’agit pas de dettes à terme ou de dettes sous condition suspensive.

C’est essentiellement la condition de liquidité qui peut dès lors poser difficulté.

Mais une dette est considérée comme liquide lorsqu’elle est faci-lement et promptement liquidable (Cass., 12 mai 1960, Pas., p . 1050; Cass., 11 avril 1986, JT 1987, p. 164).

Il est de plus considéré que « le Juge n’écartera la compensation que si la contestation est sérieuse et qu’elle pré-sente une apparence suffisante de fonde-ment ».

Certes, l’association des coproprié-taires pourrait contester l’existence de la dette en relevant qu’elle n’a pas « l’usage ou la jouissance de la par-tie commune», thèse parfois encore

soulevée par certaines A.C.P, notam-ment lorsque le préjudice provient d’une terrasse, certes commune, mais à l’usage d’un seul coproprié-taire.

Mais, depuis un arrêt de principe de la Cour de cassation du 5 mars 2015 (RG : C.14.0047.F-1) elle n’ap-paraît plus pouvoir être retenue.

Il fut considéré :

« La circonstance que l’associa-tion des copropriétaires n’use ou ne jouit pas pour son propre compte de parties communes ne suffit pas à lui ôter sa qualité de gardienne de celle-ci. Le moyen qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement que l’association des copropriétaires perd sa qualité de gardienne d’une partie commune lorsque l’usage ou la jouissance de celle-ci est privatif, manque en droit ».

Cette décision est importante et elle protègera ainsi de nombreux copropriétaires dans leur demande portant sur l’indemnisation de leurs parties privatives.

Dans le cas soumis à la Justice de paix de Woluwé-Saint-Pierre, le Juge de paix avait exclu la compensa-tion dans la mesure où il considérait que la créance du copropriétaire ne pouvait être considérée « établie à ce stade ».

C’était donc bien la question de la liquidité de la créance du copro-priétaire qui était en cause.

L’arrêt de la Cour de cassation vanté permettra plus aisément d’éta-blir l’existence de la dette.

Bien naturellement, il se pose la question suivante : la créance (dans le cas d’espèce, celle du coproprié-taire à l’égard de l’A.C.P. pour le dommage subi suite aux infiltra-tions) est-elle certaine aussi quant à son montant ?


En effet, on peut craindre que les parties n’aient pu tomber d’accord sur un montant définitif.

Faut-il alors que le juge rejette la compensation ?

Nous ne le pensons pas car le juge peut admettre la compensation à concurrence, alors, de l’incontestable-ment dû (un chiffre indiqué par lui correspondant au montant jugé mini-mum quant à la quotité de la dette incontestée, le surplus de celle-ci pou-vant faire l’objet de débats ultérieurs).

Conclusion

En conclusion, Il nous apparaît que le copropriétaire préjudicié peut légi-timement invoquer la compensation si sa dette est certaine quant à son existence, et aussi quant à son mon-tant au cas où, éventuellement sous toutes réserves généralement quel-conques, lors d’une expertise amiable intervenue, il y a eu accord à tout le moins sur un montant minimum à titre de dégâts.

Si cette expertise, vu l’intransi-geance de l’A.C.P, ne peut avoir lieu, il faudrait alors que le copropriétaire, dans le cadre de sa demande recon-ventionnelle de compensation intro-duite, sollicite une expertise judi-ciaire.

Mais nous ne croyons pas que la nécessité d’une mesure d’instruction (expertise) qui serait la résultante d’une attitude rigide de l’A.C.P. refu-sant une évaluation contradictoire du dommage suffise à faire obstacle à la compensation légale.

L’équité justifie pleinement qu’un copropriétaire préjudicié ne doive subir une attitude dilatoire de l’A.C.P. qui refuse le principe d’une évalua-tion amiable d’un dommage, fut ce avec les réserves utiles.

La compensation est donc un outil qui pourrait être utilisé à de nombreuses occasions de dommages subis. n

Gestion d’immeubles de rapport :• Encaissements de loyers, décompte

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Le cri • décembre 2015 • n° 399161616

Devant l'intérêt manifesté pour cette initiative, nous avons décidé de la rééditer durant le 1er semestre de l'an-née 2016.

Cette formation traite des nom-breux aspects de la vie en copro-priété : de la nouvelle législation au développement durable, les écono-mies d’énergie en passant par le sta-tut social et fiscal du syndic non pro-fessionnel.

Elle est destinée aux syndics béné-voles, aux membres des Conseils de copropriété, aux copropriétaires qui souhaiteraient s’investir davantage dans la gestion de leur résidence, voire à toutes autres personnes pou-vant justifier d'un intérêt particulier à la gestion des copropriétés (à appré-cier au cas par cas).

Cette nouvelle formation pratique

de 10 modules en 39 heures, d'un coût de 665,50 € TVAC et limitée à 30 participants au maximum.

Elle se présentera schématique-ment comme suit :> Législation spécifique des copro-

priétés et mise en concordance des statuts

> Statut social et fiscal du syndic et de la copropriété

> Communication au sein de la copropriété

> Primes à la construction et à la rénovation

> Contrats dont le contrat d'entre-prise et gestion des travaux

> Prêts en copropriété et couverture du risque

> Assurances en copropriété> Audit énergétique, en ce com-

pris la charge financière des consommations, l'amélioration du confort par l'isolation et la qualité du bien et choix des four-nisseurs en énergie

> Programme informatique de ges-tion intégrée

> Comptabilité des copropriétés. Nous remercions nos membres

intéressés par cette formation de nous le faire savoir afin de réserver leur place.

L'ensemble des modalités pra-tiques (lieu, horaire, nombre de parti-cipants, ...) sera connu pour la mi-dé-cembre au plus tard.

Toute information complémen-taire ou réservation peut être effec-tuée via l’adresse mail [email protected] ou en renvoyant le talon réponse au SNPC-NEMS - Rue du Lombard, 76 à 1000 Bruxelles ou par fax au 02/412.44.61. n

Le SNPC-NEMS organise depuis la mi-septembre, et jusqu'à la mi-décembre, une première formation pour syndics non-professionnels à Bruxelles.Elle rencontre un succès certain (le maximum de participants a été vite atteint).

Nouvelle formation pour syndics non-professionnels à Bruxelles

seRviCes Aux membResFormatIon

Fédéral InternatIonalrégIonalFédéral InternatIonalrégIonal

TALON RéPONSE

Monsieur et/ou Madame . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Adresse postale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

E-mail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

N° de tél / GSM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

N° de membre SNP. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

❏ Inscrit ……….………. personne(s) à la formation pour syndics non professionnels et

verse(nt) la somme de ……….………. € sur le compte IBAN numéro BE53 3101 0387 4053 du SNPC-NEMS + en communication : formation syndics bxl + N° de membre.

❏ Est intéressé par la formation de syndics non professionnels à Bruxelles courant du premier semestre 2016, et souhaite être informé de l'agenda dès que possible.

✃

CopRopRiÉtÉenergIe


Compteurs de chaleur en copropriété : la répartition du coût de chauffage

Fédéral InternatIonalrégIonalFédéral InternatIonalrégIonal

Cette société bien connue a apporté à notre demande une longue réponse fouillée et nuancée, envisageant plu-

sieurs hypothèses.

Nous publions ci-après, avec son accord bien entendu, la réponse qui a été apportée et qui constitue un véri-table point sur cette question qui ne manquera pas d’intéresser les copro-priétaires.

Nous avions précisé, ce que TECHEM approuve, qu’il y a bien sûr lieu pour calculer la répartition du coût du chauffage, de suivre le pres-crit de l’acte de base.

TECHEM envisage donc l’hypo-thèse où l’acte de base ne précise rien à ce sujet, comme c’est souvent le cas pour les anciens actes.

En pareil cas, si une décision a déjà été prise en assemblée géné-rale, elle doit être appliquée mais rien n’empêche de mettre à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée générale la modification du mode de répartition.

L’avis de TECHEM-CALORIBEL

« Il y a lieu de détailler les motiva-tions justifiant une approche plus réelle et équitable de la répartition des frais de chauffage.

Envisageons trois aspects.

a) Les aspects techniques

Prenons un cas extrême : les copro-priétaires/occupants habitent un immeuble doté d’une chaudière col-

Le SNPC-NEMS a interrogé la société TECHEM-CALORIBEL au sujet des principes qui peuvent être appliqués en copropriété pour répartir le coût du chauffage.

lective à condensation récente avec régulation en fonction de la tempéra-ture extérieure, de tuyauteries com-munes montantes bien isolées, d’un système de réchauffement de l’eau indépendant et d’une enveloppe thermique « dernier cri ». Dans ce cas, il est clair que les déperditions communes de chaleur du fait de la chaudière ou du fait du transport de l’eau de chauffage vers les radiateurs seront moindres que celles émises dans un immeuble des années 50,

à l’enveloppe thermique mal isolée, équipé d’une ancienne chaudière (sans régulation en fonction de la température extérieure et produi-sant en même temps le réchauffe-ment de l’eau) et doté d’un système monotube de distribution de l’eau de chauffage avec des colonnes mon-tantes dépourvues d’isolants.

On peut comprendre sur base de ces cas extrêmes qu’il serait logique d’attribuer une quote-part plus impor-

CopRopRiÉtÉenergIe


tante à répartir suivant les quotités dans le cas de l’immeuble mal isolé.

Le problème qui en résulte est de déterminer cette quote-part. Seules des mesures thermiques des déperditions de chaleur en chauffe-rie et sur les tuyauteries communes pourraient permettre une quantifica-tion objective. Néanmoins, de telles mesures ont un coût et supposent qu’elles soient mises à jour dès que des travaux d’amélioration de la performance énergétique de l’im-meuble sont réalisés.

b) Les aspects « solidaires » liés par la vie en copropriété

Considérons tout d’abord le cas d’un appartement fort chauffé. Son occu-pant, de par son comportement, aura à supporter une forte dépense

de chauffage, mais par ailleurs, il contribuera au réchauffement de l’enveloppe thermique du bâtiment, ou tout au moins des appartements voisins, lesquels devront proportion-nellement moins chauffer.

Considérons ensuite le cas d’un appartement non chauffé. Un tel appartement (par ex. non occupé) impose aux appartements voisins, en contact avec des locaux non occu-pés, d’accroître leur dépense énergé-tique pour atteindre une tempéra-ture de confort.

Dans l’un ou l’autre cas, il paraît plus équitable de ne pas répartir l’ensemble des frais de chauffage suivant les unités relevées sur les répartiteurs, mais d’en déduire d’abord une partie à répartir suivant quotités.

c) L’incitation à contrôler sa propre consommation et à économiser l’énergie

Même si un immeuble est mal isolé et que beaucoup de pertes de chaleur sont constatées dans les communs, il y a lieu de maintenir un système de comptage et de répartition motivant les occupants à contrôler leur consom-mation. Les exemples du passé d’im-meubles où l’on ne répartissait rien ou peu sur base des consommations ont démontré les gaspillages qu’un telle démotivation engendrait.

Dès lors, la question finale est de savoir quel est le pourcentage de frais à répartir suivant la consommation et suivant les quotités.

Il n’y a, hélas, pas de règles fixes en la matière, compte tenu des trois points exposés ci-dessus.


Quelques recommandations

Voici, sur base de notre expérience, quelques recommandations/consta-tations en la matière :

a) Répartir à 100 % les frais uni-

quement sur base des relevés n’est pas recommandé : les répartiteurs de frais de chauffage mesurent, sur base du prescrit d’une norme européenne, la cha-leur finale émise par le radiateur. Entre les m³ de gaz ou les litres de mazout avant leur combustion en chaudière et la chaleur émise par le radiateur, il y a forcément des pertes de chaleur qui sont collectives et justifient qu’une partie des frais de chauffage se calcule sur base des quotités. A notre avis, un immeuble bien isolé thermiquement entre la chaudière et les radiateurs pour-rait être réparti en 20/80 (frais fixe/frais variable). Ce scéna-rio 20/80 peut donc s’envisager pour des immeubles dotés d’une chaudière récente (haut rende-ment ou à condensation) régulée en fonction de la température extérieure où le réchauffement de l’eau est mesuré par un sys-tème de comptage spécifique et où les canalisations communes sont calorifugées sans passer par les logements eux-mêmes.

b) Il est donc plus courant de voir le pourcentage frais fixe/frais variable se fixer vers 30/70 ou 40/60 suivant la décision prise en assemblée générale en fonction de la pondération accordée aux trois facteurs évoqués ci-dessus.

c) Il existe quelques cas où la répar-tition se réalise à raison de 50/50 ou au-delà, compte tenu de facteurs techniques très spé-cifiques (exemple : chauffage monotube passant en chape mal isolée) mais comme exposé plus haut au point (c), ce n’est pas à conseiller. De plus, dans un tel cas, plutôt que de décider d’un relèvement de la répartition à 50/50 ou au-delà, il vaut mieux

s’attaquer aux causes réelles du problème et envisager d’autres actions telles que le contrôle des températures aller de l’eau au départ de la chaudière, l’équilibre hydraulique ou la pose de comp-teurs de chaleur qui permettent au moins de mesurer les émis-sions de chaleur d’un apparte-ment dès l’entrée de la tuyauterie dans l’appartement sans attendre de mesurer la chaleur passant par les radiateurs.

Dernier point à souligner

Certaines firmes ou conseillers recommandent de réviser ce rapport frais fixe/frais variable lorsque l’im-meuble s’équipe de répartiteurs élec-troniques en remplacement de répar-titeurs à évaporation.

Rappelons d’abord qu’en aucun cas, nous ne conseillons de répartir les frais uniquement sur base des relevés pour les raisons exposées ci-dessus. Notre position est d’autant plus justifiée qu’un répartiteur élec-tronique enregistre de manière plus précise la consommation émise par le radiateur lui-même et qu’il n’est quasi pas sujet à des enregistrements

dus à des sources externes de chaleur (poêle à bois, soleil, …).

Mais ce changement de technolo-gie ne justifie pas à lui seul une revue à la hausse des frais à répartir sur base des quotités (par exemple : pas-ser d’une répartition 30/70 à 40/60).

Seuls des facteurs techniques intrinsèques à la distribution du chauffage (exemple d’un chauffage monotube mal isolé en chape) pour-raient éventuellement justifier une telle révision, mais après avis d’un conseiller spécialisé.

Hormis ces cas très spécifiques, nous ne voyons pas de raison intrin-sèque motivant une telle révision du fait du passage au répartiteur élec-tronique. La précision de celui-ci permet de mieux mesurer l’énergie consommée par les occupants via les radiateurs et les pousse à mieux contrôler et économiser. Si, dans le même temps, on relève la part à répartir sur base des quotités, on reprend d’une main ce que l’on a donné de l’autre et on ne s’attaque pas aux causes réelles des pertes communes de chaleur entre la chaudière et les radiateurs. C’est du moins notre point de vue ». n

PUBLICATION

La brochure et son annexe vous offrent une version plus claire des dispositions légales en matière

de copropriété, en ce compris, les dernières modifications

de 2011, 2012 et 2013.En outre, les dispositions sont

commentées pour en améliorer leur compréhension.

Prix membres : 13 € TVA incl.

(+ 2,31 € frais de port)Prix non-membres :

20,80 € TVA incl. (+ 2,31 € frais de port)

Nouvelle édition


Les propriétaires privés d’un monument classé le savent bien, une fois leur bien protégé au nom du patrimoine cultu-

rel, ils deviennent les principaux res-ponsables de sa conservation.

Propriétaires responsables donc, mais jusqu’à quel point ? Et en contrepartie de quoi ? Voici des ques-tions qui occupent souvent l’esprit de ces gardiens de notre patrimoine.

La première question, celle de la responsabilité, a déjà fait couler beaucoup d’encre.

Ainsi, le professeur François Ost a décliné, dans un article datant déjà de 1995, quatre aspects de la respon-sabilité écologique.

Reprenant des idées véhiculées par les philosophes Hans Jonas et Paul Ricoeur, François Ost met en avant une évolution dans la notion de la responsabilité, perçue comme la modification des conditions d’ac-tion de l’éthique.

évolution de la responsabilité des propriétaires

L’ancien concept de responsabilité – qui couvre deux aspects : la respon-sabilité pour faute et la responsabi-lité de plein droit – a le regard rivé vers le passé, il cherche un coupable à qui imputer une faute.

Ce discours moralisateur de la responsabilité est utile, mais il n’est

pas à la hauteur des défis environne-mentaux et culturels.

Le nouveau concept de respon-sabilité – regroupant aussi deux aspects : la responsabilité préven-tion et la responsabilité participa-tion – tourne, quant à lui, son regard vers le futur, à l’image d’un parent responsable qui a mis au monde un enfant pour lequel il assume la charge future de l’éduquer.

Ce discours plus joyeux permet de mieux dynamiser l’agir éthique et ne pas le paralyser dans la hantise des fautes passées. Pour François Ost, ces quatre aspects de la respon-sabilité interagissent de manière dia-lectique, fonctionnant comme des relais les uns des autres.

La responsabilité pour faute, et son fameux article 1382 du Code civil, est bien connue parmi les citoyens. Les propriétaires de monu-ments y sont soumis tout autant que

n’importe quel autre personne, sans que le classement de leur bien en modifie le régime.

La responsabilité de plein droit intervient dans des cas relativement circonscrits, sur lesquels nous ne reviendrons pas.

En revanche, l’aspect de la res-ponsabilité qui intéresse en particu-lier les propriétaires de biens classés est celui de la prévention.

Sous le fameux adage « mieux vaut prévenir que guérir », le pro-priétaire est alors censé prévenir tout dommage causé au patrimoine culturel qui lui appartient.

Obligations du propriétaire

La mesure de classement impose un certain nombre d’obligations au pro-priétaire, entrainant un régime de responsabilité plus contraignant que celui imparti à un propriétaire d’un bien ordinaire.

L’obligation fondamentale est celui de la conservation du monu-ment.

Cela implique, d’une part, des devoirs actifs, comme la responsa-bilité d’effectuer des travaux d’entre-tien, de rénovation, de restauration ou de mise en sécurité, avec ou sans autorisation préalable ; et, d’autre part, des devoirs passifs, telle l’in-terdiction de démolir, détruire, de déplacer ou de porter atteinte à l’in-

La Cour constitutionnelle a donné raison à l’asbl Demeures Historiques & Jardins le 1er octobre 2015 en confirmant le principe d’une indemnisation adéquate en contrepartie des restrictions au droit de propriété.

La responsabilité du propriétaire privé d’un bien classé Par marie-sOPHie de CliPPele, dOCtOrante en drOit à l’université saint-lOuis – Bruxelles

> La mesure de classement impose un certain nombre d’obligations au propriétaire, entrainant un régime de responsabilité contraignant

dRoit de pRopRiÉtÉ Fédéral InternatIonalrégIonal


tégrité matérielle du monument his-torique sans autorisation préalable.

Contrepartie ?

Intervient alors la seconde question qui brûle aux lèvres du proprié-taires : quelle est la contrepartie de toutes ces obligations ?

À l’heure actuelle, le propriétaire peut faire appel à plusieurs instru-ments compensatoires, dont il faut cependant parfois nuancer la portée réelle : (1) les subsides et les primes et (2) les incitants fiscaux : le légis-lateur peut prévoir des réductions ou des exonérations fiscales, ce qui a pour avantage de dynamiser le pro-priétaire et d’accroitre son sentiment de responsabilité d’entretenir les lieux.

Mais … les instruments fiscaux sont encore trop peu mobilisés en droit belge.

Certes, un système de réduction d’impôt existe au niveau fédéral belge. Au niveau régional cependant, les instruments manquent encore, alors que la compétence en matière de droits de donation et de succes-sion, et pour le précompte immobi-lier, a été transférée aux régions.

Les régions sont chacune en train d’examiner les possibilités de leviers fiscaux, notamment via la réduc-tion ou l’exonération des droits de donation (voy. les propos tenus par le Ministre wallon Maxime Prévot dans La Libre du 3 et 4 octobre 2015), mais la volonté politique n’est pas la même partout.

Une autre contrepartie est celle de l’indemnisation suite au classe-ment. Le seul fait du classement et de la servitude qu’il impose ouvre-t-il le droit au propriétaire de demander une indemnité ?

Généralement, non. La jurispru-dence traditionnelle ne prévoit pas d’accorder une indemnité suite à la servitude de classement, à moins

que le législateur ne l’ait prévu expressément.

Néanmoins, les développements récents montrent l’intérêt des juges à la question du « juste équilibre » entre des mesures de protection du patrimoine culturel et les charges subies par le propriétaire (avec ou sans compensation).

En effet, le nombre de règles imposant des charges assez lourdes au propriétaire est important.

Il s’agit d’un régime bien plus contraignant que celui des proprié-taires de biens ordinaires. La ques-tion devient alors celle de la propor-tionnalité : cet ensemble de charges est-il encore proportionné au regard du but de la protection du patri-moine culturel ?

Indemnisation du propriétaire

Si les charges sont excessives, le pro-priétaire pourrait se voir reconnaître une indemnité par le juge. Le prin-cipe de l’égalité des citoyens devant la charge publique apporte égale-ment un fondement juridique à ce raisonnement de proportionnalité. Récemment, le 1er octobre 2015, la Cour Constitutionnelle a confirmé cette nuance apportée à la jurispru-dence classique.

Par ailleurs, la collectivité est, elle aussi, responsable de la protection patrimoniale. On retrouve ici le qua-trième aspect de la responsabilité, celui de la responsabilité participa-tion.

Cet ensemble de responsabilités, privée, publique et collective mérite d’être réfléchi en profondeur. Il pourrait ouvrir la voie à un nouveau modèle de protection patrimoniale, où tant le propriétaire, l’autorité publique et la collectivité figurent comme des gardiens de leur patri-moine culturel, responsables de sa conservation et transférant celui-ci aux générations futures. n

L’indexation automatique :Service confortable

et peu coûteux du SNPC

Les abonnés à l’indexation auto-matique reçoivent en temps utile, c’est-à-dire au moment de l’anni-versaire de leurs baux, une lettre à adresser à leurs locataires pour demander l’adaptation du loyer. Ils n’ont plus qu’à la signer et à la poster.Pour recevoir cette lettre chaque année, il suffit de communiquer au service d’indexation (adresse du SNPC à Bruxelles) la copie des baux concernés ainsi que les modifica-tions de ceux-ci. Le SNPC s’occupe de tout !

LE COûT DE CE SERVICE ?

Pour les membres du SNPC :17 € par contrat la 1ère année ; 7,50 € les années suivantes.

S’abonner à ce service en vaut vraiment la peine car cela évite de devoir se remémorer la date des indexations et de perdre de l’argent à la suite d’un oubli. Par ailleurs, le recours à l’indexation automatique rassure le locataire comme le bail-leur sur la validité du calcul effec-tué et évite des contestations et des recours.

Renseignements :au 02/512.61.43

ou [email protected]


Que faut-il entendre par discrimination ?

Les lois anti-discrimination de 2003 et 2007 sont en fait l’applica-tion de Directives européennes par leur transposition dans notre droit national.

Dans le cadre du présent article, nous n’allons pas enfoncer des portes ouvertes en ce sens qu’il est évident que le droit au logement, consacré par l’article 23 de notre Constitution, doit trouver son appli-cation concrète dans des textes légis-latifs et dans les comportements individuels.

Certes, chacun reste libre de penser ce qu’il veut de telle ou telle personne ou même de tel ou tel groupe sur base d’une expérience ou même d’un préjugé. La liberté de penser est évidemment totale, de même que celle de s’exprimer dans les limites cependant des lois existantes.

Nous connaissons les exemples relatifs à l’antisémitisme et à la néga-tion des génocides ainsi que l’incita-tion à la haine.

En matière locative, il y a eu ces dernières années pas mal de plaintes concernant l’attitude de certains bail-leurs.

Dans le choix d’un locataire, les discriminations ayant pour justi-fication l’origine, la nationalité, la couleur de peau, les orientations sexuelles ou le genre (masculin ou féminin) ont été sanctionnées par les tribunaux.

Ainsi, un propriétaire du Brabant Wallon a été condamné pour avoir refusé de louer à un couple homo-sexuel car il voulait, disait-il, ne louer qu’à un couple « normal ». On pour-rait discuter longtemps de la normalité d’un individu ou d’un comportement.

Pascal n’écrivait-il pas, dans le même ordre d’idées, que c’est être

A juste titre et malgré le fait que tout propriétaire-bailleur a le droit de choisir son locataire, les dispositions légales interdisent la discrimination dans le choix de ce dernier.

Location et discrimination Par alfred devreux, avOCat, anCien Président natiOnal du snPC-nems

bAiL à LoYeR Fédéral InternatIonalrégIonal

fou d’un autre genre de folie que de ne pas être fou …..

Un jugement récent a condamné à une peine de principe un bailleur qui réservait la location de kots d’étu-diants uniquement à des jeunes filles.

La motivation de ce bailleur n’avait rien d’infamant pour lui, mais il avait refusé un locataire de sexe masculin de 32 ans estimant qu’il serait étrange qu’un homme de cet âge cohabite – même dans des appar-tements séparés – dans le même immeuble, avec des jeunes filles.

Le locataire évincé a cependant considéré – à juste titre d’après le tri-bunal de Bruges – qu’il avait été dis-criminé par rapport à la loi du 2 mai 2007 (dite la loi « genre » tendant à lutter contre la discrimination entre hommes et femmes). Le bailleur a été condamné à payer un euro sym-bolique pour discrimination basée sur le genre.

Nos membres propriétaires-bail-leurs doivent donc se comporter pru-demment dans ce domaine, faute de quoi ils risquent effectivement des poursuites et des condamnations.

Il faut savoir aussi que des tests (qui peuvent s’apparenter à des pièges) sont pratiqués sur les bailleurs.

Choisir son locataire

Heureusement, aucune loi n’interdit actuellement à un bailleur de véri-fier soigneusement et de manière même indiscrète la capacité finan-cière de son candidat-locataire avant

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de s’engager. Aucune sélection ne peut cependant être faite sur base de l’origine des revenus (CPAS par exemple).

Le formulaire mis au point par le SNPC-NEMS – disponible dans tous nos bureaux ou sur demande et qui a déjà été publié dans notre mensuel – s’avère donc un document utile voire indispensable pour les bailleurs.

Ceux-ci doivent, à notre avis, impérativement l’utiliser et surtout demander, comme c’est prévu d’ail-leurs, la preuve formelle des revenus de ceux à qui ils vont confier un bien avec en contrepartie le paiement d’un loyer et de charges. N’oublions pas non plus que ce bien est suscep-tible d’être dégradé, même involon-tairement, par un locataire.

Bien sûr, certains locataires ren-contrent des accidents de vie qui les mettent en difficultés (décès d’un conjoint ou d’un compagnon, mala-die de l’un ou de l’autre, perte d’em-ploi, etc …) mais de plus, de nom-breuses personnes et pas seulement des locataires, ne disposent d’aucune réserve financière et au moindre pépin, sont dans l’incapacité d’hono-rer leurs engagements. En pareil cas, le paiement du loyer n’est pas tou-jours une priorité.

Le locataire qui ne paie pas son loyer à son échéance ne sera sanctionné pour ce comportement qu’après des mois de procédure.

Loin de nous l’idée de stigmati-ser l’ensemble des locataires car les défaillances restent heureusement

rares mais peuvent constituer cepen-dant une catastrophe pour certains bailleurs qui eux-mêmes sont en dif-ficultés.

A tous égards, la prudence est donc de mise.

Nous reviendrons dans un pro-chain numéro sur les précautions à prendre à l’occasion du choix d’un locataire. En effet, vient de paraître au Journal Officiel de la République Française un décret qui reprend la liste des pièces justificatives pouvant être exigées des candidats à la loca-tion.

Il est possible que le SNPC-NEMS adapte son formulaire de can-didature en fonction des enseigne-ments de ce décret. n


Réponse du SNPC-NEMS

« En vertu de l’article 9 du contrat de bail, il est convenu que le « preneur évacuera régulièrement les feuilles et déchets qui encombreraient les cor-niches et gouttières ».

Les usages et la jurisprudence des années 80’ nous enseignent que lorsque les chenaux (canaux recueil-lant les eaux pluviales à la base des versants de la toiture) et les gout-

tières sont normalement accessibles, notamment par échelles, le locataire en assure le nettoyage régulier afin de permettre une bonne évocation des eaux pluviales.

Par ailleurs, ces mêmes usages reconnaissent que le locataire main-tient les coupoles et lanterneaux en bon état de propreté et enlève les dépôts et mousses sur la face exté-rieure, à moins que celle-ci ne soit pas accessible.

Nous ne retrouvons toutefois aucune précision relative aux toitures proprement dites.

Il s’agira donc d’une question de fait qui relèvera de l’interprétation souve-raine du juge de paix. Par conséquent, les éléments de fait que vous retenez, à savoir la hauteur des corniches, la fai-blesse de la pente, le détachement facile des mousses et la circulation facile sur la toiture, seront pris en considération par le juge pour y répondre ».

Courrier des lecteurs : questions choisies sur les locations

bAiL A LoYeR

« Auriez-vous l’amabilité de me confirmer que le nettoyage des mousses d’une toiture incombe bien au locataire ? Etant entendu qu’il s’agit d’un simple brossage à sec, que ces mousses se détachent facilement, que cette toiture est très aisément accessible (corniche à ± 2,70 m du sol) et que l’on peut aisément y circuler debout, la pente est faible ? »

« Lors de son départ, le locataire a laissé un tas de vieilleries dans le grenier et des déchets dans la cave. Il promet de revenir les évacuer. Comment faire l’état des lieux de sortie ? Comment être certain que l’évacuation serait faite par le locataire ? Et si ce n’est pas le cas, que faire ? »

Fédéral InternatIonalrégIonal


« En principe, le locataire doit avoir débarrassé le bien de toutes ses affaires au moment où il quitte les lieux et ne peut laisser derrière lui des vieilleries ou autres choses sans l’ac-cord exprès du bailleur. En outre, il doit laisser un immeuble propre.

Aussi, si des « affaires » sont lais-sées dans les lieux loués, le bailleur a la possibilité de réclamer une indem-nité au locataire couvrant l’évacuation des déchets, etc.. Il faut cependant se réserver la preuve de ce que ces « affaires » ont été laissées dans les lieux par le locataire.

C’est ainsi qu’il importe d’établir un état des lieux de sortie et d’y indi-quer toutes les affaires que le locataire

laisse derrière lui, même s’il vous pro-met de les débarrasser au plus vite. Par facilité, des photos peuvent être jointes à l’état des lieux de sortie (il est parfois difficile de lister les « affaires » ainsi laissées). Ces photos doivent cepen-dant être signées par le locataire ou à tout le moins, l’état des lieux doit y faire référence de manière explicite (nombre de photos, pièces photogra-phiées, etc.).

Si votre locataire s’est engagé à venir chercher ses affaires, il convient de l’indiquer dans l’état des lieux de sortie, ainsi que d’y ajouter le délai dans lequel cette démarche sera effec-tuée. Afin de sécuriser totalement la fin de la relation, il conviendrait éga-lement d’indiquer dans l’état des lieux de sortie (signé par le locataire bien entendu) ce qu’il adviendra de faire de

ces « affaires » si le locataire ne vient pas les chercher dans le délai convenu (par exemple faire appel à une société qui évacuera les lieux aux frais du locataire, à valoir sur la garantie loca-tive, etc.). Cela évitera toute discussion ultérieure et un passage obligé devant le juge de paix avant de récupérer votre bien libre de toute occupation.

Il est important de noter que les « affaires » laissées sur place ne deviennent pas automatiquement la propriété du bailleur. Aussi, si cer-taines affaires délaissées par le loca-taire vous intéressent (par exemple du matériel de jardin, un vieux meuble, tourne disque, etc.), il est préférable d’indiquer précisément dans l’état des lieux de sortie que vous pourrez conserver la propriété de tel ou tel objet sans indemnité à payer au locataire ».

2

1



« Les détecteurs de fumée sont aujourd’hui obligatoires dans les trois Régions du pays, mais les obli-gations (et le placement) diffèrent en fonction de la situation du bien.

En Wallonie, l’installation des détecteurs de fumée est obligatoire dans tous les logements ; qu’ils soient donnés en location ou occu-pés par leur propriétaire et ce depuis le 1er juillet 2006.

Les frais d’installation sont à charge du bailleur et le remplacement des piles est à charge du preneur.

L’arrêté du Gouvernement wallon du 21 octobre 2004 précise l’endroit où ils doivent être placés. Tout loge-ment doit être équipé d’au moins :> un détecteur pour chaque niveau

comportant au moins une pièce d’habitation ;

> deux détecteurs pour chaque niveau qui comporte au moins une pièce d’habitation dont la superficie est supérieure à 80 m2.

Les détecteurs doivent être placés, par niveau, par ordre de priorité dans

la première des pièces suivantes : le hall ou palier donnant accès aux chambres à coucher ; le hall d’entrée ; la pièce dans laquelle débouche la par-tie supérieure d’un escalier ; la pièce contigüe à la cuisine ; la chambre ; toute autre pièce d’habitation.

En Flandre, les logements fai-sant l’objet d’un contrat de bail signé depuis le 1er janvier 2013 ainsi que les nouvelles habitations à construire ou celles dans lesquelles des travaux de rénovation nécessi-tant un permis d’urbanisme (intro-duit après le 31 décembre 2012) sont effectués doivent obligatoirement être équipés de détecteurs de fumée. Les frais d'installation sont à charge du bailleurs.

Au moins un détecteur de fumée doit être installé à chaque niveau de construction. De même, une cave ou un grenier, destiné ou non à usage partagé, où se trouve une installation technique (chaudière, etc.) ou qui peut être utilisé quotidiennement (parce que facilement accessible, c’est-à-dire pas à l’aide d’une échelle par exemple), est considéré comme un niveau de construction et doit donc être équipé d’un détecteur.

L’emplacement du détecteur se fera de pré-férence dans le hall ou le palier de chaque niveau du logement (en ce compris grenier et cave) ; sur le chemin d’évacuation de la chambre à coucher et dans le hall d’entrée de l’habitation.

Ces préférences découlent d’une recommandation du 26 octobre 2012, consultable sur le site internet www.wonenvlaanderen.be/woningkwa-liteitsbewaking/rookmelders-zijn-ver-plicht-woningen-om-conform-te-zijn.

A Bruxelles, tout logement donné en location doit être équipé de détec-teurs de fumée. Les frais d’installa-tion ainsi que le remplacement des piles sont à charge du bailleur.

Ces détecteurs doivent être ins-tallés dans toutes les pièces qui constituent le chemin d’évacuation entre la ou les chambre(s) à coucher et la porte extérieure du logement. En pratique, il faut donc un détecteur dans chaque pièce traversée pour aller de la porte du logement à la chambre à coucher. n

« Je loue une maison unifamiliale à plusieurs étages à un locataire. Dois-je installer des détecteurs de fumée ? Le cas échéant, où dois-je les (faire) placer ? »3


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Talon réponse

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Adresse postale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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E-mail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

N° de tél / GSM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

N° de membre SNPC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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FisCALitÉ - bRuxeLLes Fédéral InternatIonalrégIonal

Le Gouvernement bruxellois annonce que cette augmenta-tion ne sera que de 10 à 12 % par rapport à l’année 2014.

A défaut de savoir compter, le Gouvernement bruxellois doit essayer de rester objectif et correct dans sa communication. Ce qu'il n'est pas.

Car l’augmentation annoncée sera de près de 15 % dans 2 communes bruxelloises, Auderghem et Woluwe Saint Pierre.

Nous pensons qu’il est bon de faire un rappel de la manière dont le précompte immobilier est calculé.

Calcul du précompte immobilier

Le point de départ est le revenu cadas-tral (RC) de l’habitation. Il est, dans un premier temps, multiplié par un coefficient d’indexation qui est adapté chaque année en fonction de l’évolu-tion de l’indice des prix à la consom-mation. En 2015, ce coefficient d’in-dexation s’élevait à 1,7057.

Le montant obtenu s’appelle le « revenu cadastral indexé » (en abrégé RCI) et forme la base de calcul du pré-compte immobilier. Trois étapes de calcul s’enchaînent alors pour aboutir au précompte immobilier à payer par tout propriétaire.

La première étape est l’imposi-tion au profit de la Région à raison de 1,25 % du RCI.

La seconde étape est l’imposition au profit de l’Agglomération (en fait la Région) à raison de 589 centimes additionnels de l’impôt régional cal-culé à l’étape 1.

Enfin, la troisième étape est l’im-position au profit de la Commune dans laquelle est situé votre bien immobilier à raison d’un nombre de centimes additionnels décidés par chacune des 19 communes bruxel-loises. Ce nombre varie donc de com-mune à commune.

Un exemple illustrera ce qui précède

Prenons un appartement 2 chambres dont le RC non indexé s’élève à 1.500 €, situé respectivement dans 3 communes différentes, soit Evere, Auderghem et Woluwe Saint Pierre.

Le montant du précompte immo-bilier pour 2015 s’élève à :

Nous vous l’annoncions dans notre magazine Le Cri d’octobre dernier : le Gouvernement régional bruxellois (PS-CdH-ECOLO-FDF-OPEN VLD-CD&V) se propose d’augmenter la fiscalité immobilière en procédant à une augmentation du précompte immobilier.

Fiscalité immobilière bruxelloise : les propriétaires passent et repassent à la caissePar eriC matHay, réviseur d’entrePrises, exPert COmPtaBle et Président de la régiOnale BruxellOise du snPC-nems

(*) Agglomération : 31,99 € x 589/100 = 188,41 € – (**) commune evere : 31,99 € x 3.200/100 = 1.023,61 €.

Exercice 2015 EVERE AUDERGHEM WSP

RC non indexé 1 500,00 1 500,00 1 500,00

Coefficient indexation 1,706 1,706 1,706

RC indexé 2 559,00 2 559,00 2 559,00

Région 1,25% 31,99 31,99 31,99

Agglomération* 589 centimes 188,41 188,41 188,41

Commune EVERE** 3200 centimes 1023,61

Commune AUDERGHEM 1990 centimes 636,56

Commune WSP 2200 centimes 703,73

Total du précompte immobilier à payer 1244,01 856,96 924,13

> Le Gouvernement bruxellois montre à l'évidence que le propriétaire est, une fois de plus, le « citron à presser »


FisCALitÉ – bRuxeLLes

L’effet de la mesure du Gouvernement bruxellois

Avec le tax shift annoncé par le Gou-vernement bruxellois, les centimes additionnels de l’Agglomération vont passer de 589 à 989 centimes.

En reprenant l’exemple ci-dessus, le précompte immobilier pour l’exer-cice 2016 – hors adaptation du coef-ficient d’indexation de 2015 – passe-rait à :

Quand M. Vervoort (PS), Ministre Président, annonce une augmentation de 10 à 12 %, nous lui conseillons de revoir sa copie et de s’adresser à ses collègues d’Auderghem et de Woluwe Saint Pierre pour se rendre compte que l’augmentation sera de 10 à 15 % selon la commune concernée. Les bourg-mestres d’Auderghem et de Woluwe Saint Pierre apprécieront et devront aussi l’expliquer à leurs concitoyens.

Le mot des communes

Malheureusement, nous ne pou-vons en rester à ce constat car vous n’ignorez pas que les communes bruxelloises ont elles aussi procédé à une augmentation des centimes

au précompte immobilier depuis les dernières élections communales d’oc-tobre 2012.

Nous reprenons dans le tableau de la page suivante l’évolution des centimes additionnels au Pr.I pour les 19 communes.

On observera à la lecture et ana-lyse de ce tableau que certaines com-munes ne se sont pas privées pour accroître très sensiblement la taxation du précompte immobilier.

Le « pompon » revient à Koekel-berg qui, en 2015, a augmenté les cen-times additionnels de 24,1 %. Molen-beek-Saint-Jean va augmenter de près de 18 % ces centimes additionnels en 2016 afin de boucher les déficits d’une gestion passée calamiteuse.

Chacun, en sa qualité de proprié-taire mais aussi d’électeur, pourra confronter les chiffres de ce tableau avec les promesses électorales faites en octobre 2012 par certains.

La combinaison de ces augmenta-tions communales avec l’augmenta-tion régionale annoncée vont induire des augmentations globales du pré-compte immobilier pouvant atteindre 40 % ! Excusez du peu.

La réduction accordée par la Région

S’il est aussi vrai de dire que la Région bruxelloise envisage d’ac-corder une réduction forfaitaire de 120 € aux seuls résidents bruxellois habitant leur habitation à Bruxelles, cela va légèrement atténuer cette augmentation. Il n’en demeure pas moins que cette réduction forfaitaire ne sera pas automatique contraire-ment à ce que l’on pourrait penser.

En effet, il faudra que chaque propriétaire concerné fasse spé-cifiquement une démarche pour réclamer ces 120 €. C’est certain, le Gouvernement bruxellois compte sur l’inertie et le découragement de ses citoyens devant les formalités administratives pour ainsi réduire au minimum la ristourne fiscale à leur allouer.

Quelles conséquences pour le futur ?

Le Gouvernement bruxellois dans sa composition actuelle montre à l’évi-dence que le propriétaire est, une fois de plus, le « citron à presser », la « poule à plumer » et ce, sans ver-gogne.

Le Gouvernement bruxellois s’obstine à ignorer que le défi démo-graphique bruxellois qui l’attend d’ici 2020 implique qu’il faudra 70.000 logements NOUVEAUX pour loger l’accroissement de la population.

Les finances régionales bruxel-loises sont incapables de financer ce défi. Le gouvernement bruxellois ne pourra qu’espérer compter sur le secteur privé.

Ainsi, en s’obstinant à matra-quer le patrimoine immobilier, il ne donne absolument aucun signe, message positif pour encourager les ménages et/ou les propriétaires-bail-leurs à venir construire ou rénover dans la Région, au contraire de la

Exercice 2016 EVERE AUDERGHEM WSP

RC non indexé 1 500,00 1 500,00 1 500,00

Coefficient indexation 1,706 1,706 1,706

RC indexé 2 559,00 2 559,00 2 559,00

Région 1,25% 31,99 31,99 31,99

Agglomération 989 centimes 316,36 316,36 316,36

Commune EVERE 3200 centimes 1023,61

Commune AUDERGHEM 1990 centimes 636,56

Commune WSP 2200 centimes 703,73

Total du Précompte immobilier 2016 1371,96 984,91 1052,08

Total du Précompte immobilier 2015 1244,01 856,96 924,13

Augmentation en euros 127,95 127,95 127,95

Augmentation en pourcentage 10,3% 14,9% 13,8%


Région flamande. Il suffit de voir combien de nouvelles constructions (principalement des appartements) ont été érigées dans les communes limitrophes de Bruxelles comme Wemmel, Grimbergen, Meise, Wol-vertem, Merchtem, Zaventem, Kraai-nem, etc… Et de s’étonner ensuite de l’exode des bruxellois vers ces com-munes entre autre.

Le Gouvernement bruxellois prend donc des mesures pour créer une pénurie de logements dans les années à venir.

Il ne faut pas être un grand éco-nomiste pour savoir qu’en période de pénurie, la loi de l’offre et la demande impliquera une forte aug-mentation à la fois des prix de vente des biens immobiliers mais aussi une augmentation des loyers.

Amis propriétaires, ceux qui pensent que nous sommes taillables et corvéables à merci découvriront un jour que nous sommes des contri-buables qui méritent tout le respect. Nous sommes des citoyens qui ont eu le sens civique de consacrer leurs éco-nomies dans un ou plusieurs biens immobiliers, dans l’économie bien réelle du secteur de la construction, génératrice de nombreux emplois qualifiés ou pas, non délocalisables.

Le SNPC-NEMS dénonce cette « rage taxatoire » continue et perma-nente des différents niveaux de pou-voirs envers la propriété immobilière. Apparemment, malgré les progrès certains de la médecine, on n’est pas encore parvenu trouver le médica-ment à administrer à certains repré-sentants politiques pour les soigner de cette grave maladie. n

Pour chaque membre duSyndicat National des

Propriétaires et Copropriétairesmettant en place

un nouveau locataire

2012 2013 2014 2015 2016 Ecarts en

Pr.I. Pr.I. Pr.I. Pr.I. Pr.I. %

Anderlecht 2 850 2 850 3 000 3 000 5,3 %

Auderghem 1 990 1 990 1 990 1 990 0,0 %

Berchem-Ste-Agathe 2 750 2 750 2 750 2 750 0,0 %

Bruxelles 2 950 2 950 2 950 2 950 0,0 %

Etterbeek 2 966 2 966 2 966 2 966 0,0%

Evere 2 900 2 900 3 200 3 200 10,3 %

Forest 2 720 2 720 3 120 3 120 14,7 %

Ganshoren 2 990 2 990 2 990 2 990 0,0 %

Ixelles 2 760 2 760 2 760 2 760 0,0 %

Jette 3 290 3 290 3 290 3 290 0,0 %

Koekelberg 2 490 2 490 2 490 3 090 24,1 %

Molenbeek-St-Jean 2 848 2 848 2 848 2 848 3 350 17,6 %

Saint-Gilles 2 680 2 680 2 680 2 680 0,0 %

St-Josse-Ten-Noode 2 980 2 980 2 980 2 980 0,0 %

Schaerbeek 2 990 3 390 3 390 3 390 13,4 %

Uccle 2 700 2 700 2 700 2 700 0,0 %

Watermael-Boitsfort 2 743 2 800 2 800 2 800 2,1 %

Woluwe St Lambert 2 450 2 450 2 450 2 450 0,0 %

Woluwe St Pierre 2 200 2 200 2 200 2 200 0,0 %


FisCALitÉ – WALLonnie

«Monsieur le Président du Gouvernement Wallon, Messieurs les Prési-dents et Vice-Présidents des Partis Politiques,

Messieurs les Députés et Chefs de Groupes Parlementaires,

Le projet d’augmenter les droits d’enregistrement wallons pour les multi-propriétaires est aussi inique que contreproductif à long terme. Il fera fuir les investisseurs qui reviennent aujourd’hui vers l’immo-bilier car insécurisés par les marchés boursiers aussi chaotiques que vola-tiles. Ces droits sont déjà parmi les plus élevés d’Europe et quoiqu’en dise certains « experts », la fiscalité immobilière atteint déjà un niveau très élevé en Belgique.

Jusqu’à ma retraite il y a quelques mois, ma profession de gestionnaire de patrimoines immobiliers totali-sant plus de 350 biens, m’a amené fréquemment à devoir calculer le rendement net d’un patrimoine.

Le calcul ci-dessous est fait sur le bien le plus courant en inves-tissement, c-à-d l’appartement de 80-90 m2 à 2 chambres et donne un résultat final de 45 % d’impôt sur le revenu réel à comparer aux 27 % frappant les revenus mobiliers.

La définition de ce bien moyen se base sur les statistiques publiées

par le SPF Finances, la Chambre des Notaires, le bureau spécialisé Sta-dim, le Vlan (le plus grand journal de petites annonces) et enfin sur l’indice du courtier Trevi.

La valeur d’acquisition de ce bien est en moyenne de 225.000 € en 2014 et reste dans le patrimoine environ 38 ans, délai moyen entre l’achat de ce 1er bien d’investissement à 45 ans après celui du domicile, voir de la 2° rési-dence et sa transmission par décès à 83 ans. D’ après les statistiques de Stadim et du SPF, cet appartement valait 75.000 € en 1992 il y a 19 ans (valeur divisée par 3) et en vaudra 450.000 € en 2033 dans 19 ans (mul-tiplié par 2 pour rester très prudent).

D’après le Vlan et corroboré exac-tement par mes propres chiffres, le rendement brut de ce bien au loyer de 925 € en octobre 2014 est de 4,9 % brut et 4 % net, après déduction de 20 % pour les charges liées au bâti-ment et à la location. Le loyer men-suel brut de 925 € devient donc 740 € net ou 8.880 € en annuel net.

Ce qui donne par catégorie de taxation :

1) Droits d’enregistrement : 12,5 % x 75.000 = 9.375 € payés en 1992 et à amortir sur 38 ans = 240 €/an. Je laisse aux actuaires le soin de calculer une valeur actualisée,

Droits d’enregistrement de 12,5 à 15 % en Wallonie : un membre réagit. Réponses des politiques


dégressive pour les montants dépensés du passé et progressive pour ceux à venir et pour la sim-plicité, c’est la moyenne arithmé-tique qui a été retenue et en se plaçant au milieu de la période de 38 ans, on devrait équilibrer les 2 corrections.

2) Droits de succession : à payer en 2033 sur un bien valorisé à 450.000 € et partagé entre 2 enfants (la moyenne belge), soit 225.000 par part et 44.000 € de droits payés au total et à amortir également sur 38 ans = 1.160 €/an (>< 42.500 à Bruxelles = 1.120 €/an)

3) Précompte immobilier : en Wal-lonie, il est supérieur à 50 %, plus exactement à 52,63 % avec un impôt de base régional de 1,25 % + des additionnels dont la moyenne est de 2460 pour les communaux et 1660 pour les provinciaux. Cela équivaut à en moyenne à 1 mois de loyer brut, soit 925 €/an. Il est plus élevé pour des biens récents et moins pour des anciens.

4) Impôt des Personnes Physiques (I.P.P.) : il se calcule à partir du Revenu Cadastral Indexé (R.C.I), sur lequel est basé le Précompte immobilier (PI). Comme dit ci-dessus, si le PI = le loyer men-suel brut de 925 € = ou 50 % du

Sur le principe de cette mesure et la réaction du SNPC-NEMS, nous vous renvoyons à l’édito du magazine Le Cri de novembre dernier et aux différents mails envoyés à nos membres pour susciter leurs réactions.Un de nos membres – Mr Emmanuel Waucquez – a ainsi adressé un mail à plusieurs mandataires publics wallons. Nous le reproduisons ci-après : il retient une méthode tout à fait intéressante pour apprécier le rendement d’un bien donné en location comme habitation.


R.C.I., 100 % du R.C.I. = 1.850 € qu’il faut ensuite doubler et majo-rer de 40 % pour avoir la base taxable à l’I.P.P., soir 5.180 €.Un taux marginal (et pas le taux

global puisque ce revenu immobilier vient en plus des autres) compre-nant les additionnels communaux

et régionaux, peut être estimé à un minimum de 33 %, soit 1.710 € /an.

Le total de ces 4 prélèvements fiscaux (240 € + 1160 € + 925 € + 1.710 €) s’élève à 4.035 € / an par rap-port à un loyer annuel net de 8.880 € et donne un ratio final de 45 %, qui

est donc DEUX TIERS plus élevé que le précompte immobilier.

En un mot comme en cent, per-sévérer dans cette voie poussera les investisseurs à acheter à Bruxelles ou en Flandre, alors que la Wallonie manque déjà de logements et que les pouvoirs publics peinent à accroître l’offre de logements modestes ou à rénover le parc existant.

J’ose espérer que vous réviserez vos calculs tout aussi biaisés que ceux de la Région bruxelloise qui, elle, augmente le précompte immo-bilier de 10 à 12 % par le biais d’une majoration de 50 % des additionnels « Agglo » réservant aux seuls bruxel-lois des réductions d’impôts compen-satoires.

Dans l’attente de vous lire, je vous prie de croire, Messieurs, à l’expres-sion de mes meilleurs sentiments ».n

Nombre de nos membres ont envoyé des mails pour contester l’augmentation des droits d’enregistrement de 12,5 % à 15 % sur l’achat d’un troisième immeuble d’habitations.

Nous reproduisons ci-après les réponses reçues et certaines contradictions n’échapperont pas à nos membres :> pour l’un cette mesure n’a pas été décidé pour des raisons

budgétaires pour l’autre oui ;> pour l’un, elle doit encore franchir des étapes pour être

confirmée et pour l’autre elle est acquise.

RéPONSE DE DIMITRI FOURNy, CHEF DE GROUPE CDH AU PARLEMENT WALLON

« Cette mesure ne sera confirmée par le Gouvernement qu’après que toutes les analyses juridiques nécessaires aient été menées, y compris l’avis du Conseil d’Etat. Le cdH sera particulièrement attentif aux remarques formulées.

Je souhaiterais par ailleurs préciser les éléments suivants :1. Cette mesure n’a en aucun cas été décidée pour des

raisons budgétaires. La recette complémentaire estimée

sur ce poste – 5 millions d’euros – ne représente en effet qu’une infime partie du budget de la Région wallonne.

2. Les droits d’enregistrement ne s’appliquent qu’au moment d’un achat et ne sont en aucun cas liés à la propriété en tant que telle de trois biens immobiliers ou davantage. Personne n’est mis devant le fait accompli, dans la mesure où la hau-teur des droits dus est connue au moment de la transaction.

3. Dans le cadre des travaux du Gouvernement wallon sur les mesures fiscales liées au logement, le cdH a obtenu l’adoption de décisions importantes en faveur de l’accès à la propriété pour les primo-acquérants. Ainsi, un prêt à taux zéro sera dorénavant accessible lors d’emprunts liés au paiement des droits d’enregistrement. Le « chèque-ha-bitat » favorise également l’accès à la propriété, en of-frant un soutien plus important les premières années de remboursement de l’emprunt hypothécaire.

4. Afin de favoriser l’accès à la primo-acquisition, les jeunes propriétaires disposeront d’un léger avantage lors de l’achat d’un bien par rapport à des propriétaires dont c’est la troisième habitation, voire davantage. L’accès à la pre-mière propriété peut ainsi également en être favorisé ».

> Dimitri Fourny et Paul Magnette tentent de justifier l’augmentation des droits d’enregistrement sur l’achat d’une troisième habitation


RéPONSE DE PAUL MAGNETTE, MINISTRE PRéSIDENT DU GOUVERNEMENT WALLON

« C’est avec une grande attention que j’ai pris connaissance de votre courriel dans lequel vous me faites part de vos objec-tions face à la majoration de 12,5 à 15 % des droits d’enregis-trement pour l’acquisition d’un troisième immeuble.

Sachez que je conçois parfaitement que vous n’approuviez pas ce projet mais je voudrais vous inviter à considérer celui-ci pour ce qu’il est réellement et dans une perspective globale de réforme de la fiscalité et des aides régionales.

Cet accroissement de 2,5 % des droits d’enregistrement porte sur l’acquisition d’un troisième immeuble d’habitation. Il ne concerne donc ni les biens purement commerciaux ou indus-triels ni, par exemple, les garages.

Cette mesure ne concerne, en outre, que les futures acquisi-tions, effectuées à partir du 1er janvier 2016. Les personnes possédant actuellement trois biens immobiliers ne devront donc pas payer une quelconque taxe supplémentaire.

De même, les personnes qui possèdent déjà deux immeubles et qui souhaiteraient déménager disposeront d’un délai d’un an entre l’acquisition du nouvel immeuble et la vente de l’ancien, afin d’éviter le paiement des droits au taux de 15 %.

Cette mesure a été décidée compte tenu des impératifs bud-gétaires que nous assumons et dans un contexte où nombre de travailleurs éprouvent déjà de grandes difficultés à ac-quérir leur maison d’habitation.

Le Gouvernement a souhaité maintenir le même taux d’im-position pour la seconde acquisition que pour la première, considérant ce type d’investissement comme un moyen pour la classe moyenne de s’assurer un complément de revenu ou de pension.

Au-delà, la volonté a été non pas de pénaliser, encore moins de stigmatiser, les futurs propriétaires de trois immeubles ou plus, que le Gouvernement n’assimile évidemment pas à des

« marchands de sommeil », mais de leur demander une contri-bution additionnelle dans le cadre d’une fiscalité juste.

Comme vous le savez, le Gouvernement wallon a déjà réalisé de très importantes réductions de dépenses ; 261 millions d’euros pour le seul exercice 2016. Parallèlement, cette décision porte sur le volet des recettes, en évitant de peser sur la compétitivité de nos entreprises et d’accroître encore la fiscalité sur le travail.

Prélever des recettes n’est jamais populaire mais est inhé-rent à tout État organisé garant de services à la collectivité. L’objectif de mon Gouvernement, dans le contexte budgétaire que nous connaissons, est d’agir avec équité, en préservant le pouvoir d’achat de ceux qui ne disposent que du nécessaire, sans pour autant mettre à mal la classe moyenne ni nuire aux perspectives de développement de nos entreprises.

Cette majoration, limitée, des droits d’enregistrement sur l’ac-quisition d’un troisième immeuble s’inscrit dans ce contexte et dans cette philosophie.

Selon les estimations, cette mesure devrait concerner annuel-lement un millier d’opérations, sur les 40.000 acquisitions et constructions annuelles.

Enfin, vous aurez noté, par ailleurs, qu’elle s’inscrit dans un mouvement plus large de refonte globale des mécanismes d’aide au logement : « bonus logement », primes « éner-gie » et « rénovation », prêts à l’acquisition, la rénovation et l’isolation… Vous pourrez ainsi remarquer que cette réforme d’ensemble s’est également traduite par la réduction – véri-tablement substantielle – des droits de donation sur les biens immobiliers. Certains de ces taux ont été réduits de plus de la moitié et nous avons instauré une limite maximale de 50 %, loin des 80 % qui pouvaient exister, dans certains cas.

Ceci vous confirme que le Gouvernement wallon n’entend pé-naliser personne – et sûrement pas l’investissement immobi-lier qui est à la fois légitime et utile –, il s’efforce simplement de répartir les charges au regard des capacités contributives de chacun ».

Comment obtenir ces brochures ?> en nos bureaux> par versement au compte

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FisCALitÉ – WALLonnie


Logement

Le SNPC-NEMS peut parta-ger l'approche du Gouverne-ment wallon en la matière, ces immeubles, affectés à du loge-

ment ou non, pouvant présenter des risques de sécurité en raison de leur non entretien.

Cette inoccupation peut aussi avoir des conséquences néfastes sur les biens mitoyens ou sur la percep-tion du public vis à vis d'un quartier. Elle peut aussi conduire à des nui-sances.

Toutefois, pour le SNPC-NEMS :

> Quant aux nouvelles mesures envisagées, taxe sur les loge-

ments inoccupés, constat d'inoc-cupation, encouragement à la mise en gestion volontaire, infrac-tion administrative, droit de ges-tion publique des bâtiments inoc-cupés et action en cessation : le SNPC-NEMS attend de consulter les textes qui seront proposés et il sera particulièrement attentif à tout ce qui touche les droits de la défense (les recours et leur moda-lisation) et l'indemnisation des propriétaires concernés.

> Par ailleurs, il entend que les immeubles, propriétés de pro-priétaires publics quels qu'ils soient, soient également soumis à TOUTES lesdites dispositions.

C'est en effet aux pouvoirs publics à montrer l'exemple et il ne peut être accepté que ces derniers se retranchent derrière des problèmes budgétaires ou autres, des proprié-taires privés pouvant se trouver dans la même situation.

Le SNPC-NEMS s'étonne ainsi que le Ministre en charge des Pou-voirs Locaux de la Région wallonne, Monsieur Furlan considère, dans sa circulaire relative à l'élaboration des budgets 2016 des communes, l'exo-nération de la taxe sur les immeubles inoccupés en faveur des bâtiments publics comme légale ou cherchant à le faire passer comme tel !

Par ailleurs il importe de rap-peler, dans le cadre des plans d'an-crage communaux en matière de logement, l'article 190, § 2 du Code wallon du logement qui précise :

« §2. Chaque commune dont le

programme a été totalement ou partiellement approuvé par le Gouvernement est tenue de :

1° disposer d'un service communal du logement notamment pour assurer une information coor-donnée des citoyens sur les aides et les droits en matière de loge-ment (Décret du 20 juillet 2005, art.37, §1er );

2° tenir un inventaire permanent des logements inoccupés au sens de l'article 80;


Appel à nos membres : aidez-nous à identifiez les immeubles publics inoccupésPar Bernard rOBerti, Président de la régiOnale wallOnne du snPC-nems

Dans le cadre de la note sur la réforme du logement privé qu’il a présenté au Gouvernement wallon au mois de juillet dernier, le Ministre Furlan fait part de sa volonté de mettre en place de nouvelles mesures pour lutter contre l’inoccupation de logements.


3° tenir un inventaire permanent des terrains à bâtir ;

4° tenir un inventaire permanent des bâtiments inoccupés appar-tenant à des personnes de droit public ;

5° tenir un inventaire permanent des possibilités de relogement d'urgence ;

6° adopter un règlement commu-nal en matière d'inoccupation, disposant notamment de la taxa-tion des immeubles inoccupés de moins de 5.000 m2, sans pré-judice de l'article 135, § 2, de la Nouvelle loi communale (Décret du 20 juillet 2005, art.37, §2). »

Le SNPC-NEMS aimerait connaî-tre le nombre de communes qui tiennent cet inventaire et voir com-ment ces dernières appliquent auxdits immeubles la taxe sur les immeubles inoccupés. Ou encore de voir les mesures prises pour faire réagir les propriétaires publics concernés à cette inoccupation.

Dans la même circulaire pour l’élaboration des budgets 2016 des communes, le Ministre Furlan rap-pelle que les sociétés de logements sociaux ne peuvent être exonérées de la taxe sur les immeubles inoc-cupés. Nous doutons cependant fort que les communes les y sou-mettent (certains exemples ne nous font pas mentir) … et pour cause elles en sont les principales action-naires !

Au vu de la jurisprudence qui se développe, il n’est pas acceptable de traiter différemment les immeubles publiés et privés à propos de cette taxe. Il serait ainsi intéressant de pouvoir établir une liste de ces immeubles partout en Belgique et notamment en Wallonie où les dis-cours ministériels font craindre des discriminations évidentes.

Vous connaissez des immeubles publics inoccupés de manière cer-taine ? Faites le nous savoir ([email protected]). n

L’Institut d’Astrophysique de Liège (Cointe) a été construit au début du XXème siècle et est localisé en plein cœur du parc privé résidentiel de Cointe.

Propriété pendant de très nombreuses années de l’Université de Liège, il a été vendu, il y a une bonne dizaine d’années à la Région wallonne, cette dernière ayant pour projet d’y installé son ser-vice d’archéologie.

Mais comme « Sœur Anne », le SNPC-NEMS comme les riverains de cet important ensemble de bâtiments ne voient rien venir, les lieux sont inoccupés, et même à l’abandon. Les photos illustrant le présent article sont suffisamment explicites. n

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Nouvelle taxe à Anderlecht La commune se dote d’un nou-vel outil pour lutter contre les immeubles délabrés, même s’ils sont habités. Ce qui n’était pas possible jusqu’à présent puisque la taxe était limitée aux immeubles laissés vides.

Ainsi, à partir du 1er janvier 2016, un nouveau règlement taxe per-mettra de taxer ces immeubles à raison de 50 € par mois au mètre courant de façade, montant ma-joré de 2 € à partir de la deuxième année consécutive.

Anderlecht suit en cela les communes de Schaerbeek et Bruxelles-Ville qui pratiquent déjà ce type de règlement.

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Conditions plus strictes pour la rénovation au taux de 6 % de TVA

Dès 2016, les logements devront avoir plus de 10 ans (et non plus 5 ans) pour pourvoi bénéficier du taux de TVA à 6 % sur la rénovation.

Quel âge ?L’âge de l’habitation est déterminée par la date de la première occupa-tion.

Quels travaux ? Sont visés par ce taux de TVA favorable les travaux d’aménage-ment intérieur (sanitaires, cuisine hors électroménager, chauffage, isolation, électricité, etc.) ou exté-rieur (façade, garage, toiture, etc.) ou encore les travaux d’entretien (chaudière, adoucisseur, ramonage, ascenseur, etc.).

Il faut cependant tenir compte de certaines exceptions comme les travaux qui se rapportent à un bâtiment qui ne concerne pas l’ha-bitation ou encore ceux qui ne se rapportent pas à l’habitation elle-même (clôture, piscine ou étang, etc.).

Attention néanmoins : il semble que la liste des travaux soumis à l’exception soit sur le point d’être allongée.

Urgence ? A priori, si votre habitation n’a pas encore 10 ans, les travaux de rénovation envisagés devraient être effectués (et facturés) avant le 31 décembre 2015 pour bénéficier du taux de 6 %.

Sauf que, le gouvernement a prévu une mesure transitoire pour deux types de travaux : > pour les travaux soumis à une

obligation de permis de bâtir. Ces travaux pourront continuer à bénéficier du taux de 6 % à condition que la demande de permis ait été introduite avant

la fin 2015 et que les factures soient émises avant la fin 2017 ;

> pour les travaux avec une date d’exécution fixe : il s’agit de travaux ne nécessitant pas de permis, dont le contrat a été signé avant le 31 décembre 2015 et dont la date d’exécution est mentionnée sur ledit contrat. En outre, la facture devra être émise avant fin 2017.

Plus d’infos ?Consultez le site du Ministère des finances : http ://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/renovation

Lifting pour le woonbonus en Flandre

La Flandre est la première à avoir modifié son bonus logement, par une réduction d’environ 30 % de cet avantage fiscal. Elle étend maintenant cet avantage aux multipropriétaires pour les prêts conclus à partir du 1er janvier 2016. Ainsi, en Flandre, on aura toujours droit au bonus logement de base pour l’immeuble où l’on

habite, peu importe que l’on soit déjà propriétaire, ou pas.

Des avantages supplémentaires seront par contre accordés aux personnes qui achètent pour la première fois.

Cette ouverture aux multiproprié-taires est réalisée pour supprimer

une « situation à la belge » qui faisait qu’il était plus intéressant fiscalement d’acheter une rési-dence secondaire en Flandre plu-tôt qu’une première habitation. Pourquoi ? Parce que le bonus logement fédéral, plus avantageux que le bonus régional flamand, était toujours d’application aux secondes résidences.

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LE CodE FLamaNd dU LoGEmENt a pour objectif de favoriser la mise à disposition de logements agréables, situés dans un cadre de vie convenable, offrant une sécurité suffisante, et ce à un prix abordable. A cet effet, des normes de qualité ont été prévues sur le plan de la salubrité, de la sécurité et de l’habitabilité du logement. Le non-respect de ces normes peut avoir des conséquences importantes.

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(version 11/2014) Non-membre 16,40 € + 2,31 € = 18,71 €Bail maison (4 ex.) (version 11/2014)

Membre SNPCNon-membre

10,90 €17,40 €

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= 13,21 €= 19,71 €

Bail version anglaise appartement/maison (2ex.) (version 11/2014)


5,60 €8,90 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 7,91 €= 11,21 €

Bail version allemande appartement/maison (2 ex.) (vers. 11/2014)


10,60 €16,90 €

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= 12,91 €= 19,21 €

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RéSidEncE SEcondAiRE dU LocAtAiREBail appartement meublé ou non meublé (4 ex.)

Membre SNPC 10,40 € + 2,31 € = 12,71 €

(version 11/2014) Non-membre 16,60 € + 2,31 € = 18,91 € Bail maison (4 ex.) (version 11/2014)


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= 12,81 €= 19,11 €

Bail version anglaise appartement/maison (2 ex.) (vers. 11/2014)


5,80 € 9,30 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 8,11 €= 11,61 €

divERSBail commercial (4 ex.) (version 11/2014)


11,00 €17,60 €

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Bail professionnel non commercial (4 ex.)

Membre SNPC 11,50 € + 2,31 € = 13,81 €

(version 11/2014) Non membre 18,40 € + 2,31 € = 20,71 €Bail à ferme (4 ex.) (version 12/2007)


11,10 €17,80 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 13,41 €= 20,11 €

Bail de garage/parking (4 ex.) (version 11/2014)


5,50 €8,80 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 7,81 €= 11,11 €

Cession de bail (5 ex.) (version 07/2014)


1,80 €2,88 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 4,11 €= 5,19 €

Contrat de concierge (3 ex.) (version 05/2014)


6,00 €9,60 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 8,31 €= 11,91 €

Bail pour chambre d’étu diant (4 ex.) (version 11/2014)


7,30 €11,70 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 9,61 €= 14,01 €

Contrat de syndic (x 3) + cahier de charges (x 3) (version 12/2010)


19,40 €31,00 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 21,71 €= 33,31 €

Contrat d’occupation à titre précaire (bâtiments ou terrains non bâtis)


9,20 €14,70 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 11,51 €= 17,01 €

Contrat de prêt à usage ou commodat (bâtiments ou terrains non bâtis)


9,30 €14,90 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 11,61 €= 17,21 €

Etat des lieux + documen-tation (x3) (version 07/2013)


18,80 €30,00 €

+ 2.31 €+ 2.31 €

= 21,11 €= 32,31 €

B. AFFicHES

A vendre/Te koop (bilingue ou unilingue)A louer/Te huur (bilingue ou unilingue)

Membre SNPCNon-membreMembre SNPCNon-membre

0,90 €1,40 €0,90 €1,40 €

+ 2,31 €+ 2,31 €+ 2,31 €+ 2,31 €

= 3,21 €= 3,71 €= 3,21 €= 3,71 €

c. LES oUvRAGES

« Propriétaires, Locatai res, vos droits et devoirs »


41,30 €66,00 €

+ 6,20 €+ 6,20 €

= 47,50 €= 72,20 €

Tout savoir sur les dégâts locatifs 34,00 € + 6,20 € = 40,20 €La Copropriété en Poche Membre SNPC

Non-membre13,00 €20,80 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 15,31 €= 23,11 €

Code wallon du logement (07/2013)


6,90 €11,00 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 9,21 €= 13,31 €

Code bruxellois du logement (09/2013)


5,80 €9,20 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 8,11 €= 11,51 €

Vlaamse wooncode (bilingue) (05/2014)


13,90 €22,20 €

+ 6,20 €+ 6,20 €

= 20,10 €= 28,40 €

d. dEtEctEURS

Détecteur de fumée Membre SNPCNon-membre

20,00 € 32,00 €

+ frais de port+ frais de port

Détecteur CO Membre SNPC 49,50 € + frais de port+ frais de portNon-membre 79,20 €

Piles au lithium (3V) Membre SNPCNon-membre

2,40 €3,80 €


E. coMMEnt LES oBtEniR ?

a) Par versement au compte 310-1038740-53 - IBAN : BE53 3101 0387 4053 - BIC : BBRUBEBB du SNPC

b) En nos bureaux en cash ou bancontact

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bail + éta

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des lieu

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NoUvELLE

édItIoN

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InDICes-sanTe (applicables sur TOUS les loyers)(Indices des prix à la consommation + indices-santé à partir de 1994*)

poUr les InDICes Des prIX a la ConsoMMaTIon (non applicables aux loyers)veuillez contacter le service d’indexation au 02/512.61.43

Base 88 (Indices des prix à la consommation + indices-santé à partir de 1994*) Janv. Févr. Mars avril Mai Juin Juillet août sept. oct. nov. Déc.

Les indices antérieurs à 1990 sont disponibles sur le site www.snpc-nems.be 1989 101,18 101,63 101,87 102,56 102,65 102,84 103,18 103,52 104,04 104,16 104,03 104,43 1990 104,82 105,07 105,33 105,81 105,84 105,91 106,28 106,90 107,87 108,60 108,21 108,08 1991 108,89 109,25 108,80 108,86 109,25 109,74 110,34 110,68 110,60 111,01 111,29 111,09 1992 111,37 111,72 111,75 111,87 112,28 112,64 113,16 112,97 113,17 113,41 113,77 113,76 1993 114,53 114,82 115,02 115,12 115,30 115,32 116,08 116,57 116,36 116,50 116,65 116,83 1994 115,65* 116,00* 115,92* 116,10* 116,44* 116,65* 117,45* 117,58* 117,43* 117,24* 117,25* 117,29* 1995 117,83* 118,22* 118,11* 118,23* 118,15* 118,23* 119,03* 119,38* 118,97* 118,78* 118,97* 118,94* 1996 119,86* 120,09* 120,13* 120,15* 119,90* 120,00* 120,84* 121,17* 120,81* 121,00* 121,12* 121,29* 1997 122,09* 121,88* 121,31* 121,33* 121,45* 121,67* 122,78* 122,84* 122,34* 122,37* 122,72* 122,68* 1998 122,78* 123,08* 122,92* 123,51* 124,18* 124,05* 124,36* 123,87* 123,84* 123,85* 123,83* 123,84* 1999 124,27* 124,56* 124,57* 124,87* 125,08* 124,86* 124,89* 124,58* 124,83* 124,97* 125,19* 125,42* 2000 125,74* 126,07* 126,35* 126,69* 126,85* 127,12* 127,43* 127,49* 128,05* 127,85* 128,35* 128,29* 2001 128,38* 128,80* 129,18* 130,14* 130,77* 131,19* 131,32* 131,41* 131,61* 131,69* 131,94* 131,70* 2002 132,54* 132,74* 133,02* 132,76* 133,05* 132,74* 133,16* 133,10* 133,37* 133,15* 133,18* 133,29* 2003 133,76* 134,51* 134,82* 134,71* 134,52* 134,86* 135,11* 135,28* 135,61* 135,22* 135,47* 135,42* 2004 135,85* 136,27* 136,30* 136,85* 137,05* 137,03* 137,45* 137,49* 137,55* 138,04* 138,03* 137,75* 2005 138,27* 138,99* 139,74* 139,70* 139,97* 140,21* 140,78* 140,80* 140,64* 140,42* 140,85* 140,96* 2006 141,04* 141,71* 141,60* 142,11* 142,59* 142,56* 143,00* 143,18* 143,15* 143,10* 143,45* 143,59* 2007 143,92* 144,66* 144,34* 144,82* 144,49* 144,41* 144,99* 144,95* 145,00* 145,66* 146,68* 147,38* 2008 147,94* 149,12* 149,95* 150,19* 151,16* 151,74* 152,56* 152,09* 152,46* 152,66* 152,38* 152,59* 2009 152,88* 153,29* 152,35* 152,49* 152,20* 151,57* 151,55* 151,79* 151,52* 151,76* 151,92* 152,20* 2010 152,75* 153,49* 153,78* 154,10* 154,62* 154,65* 154,81* 154,92* 155,40* 155,63* 155,76* 156,15* 2011 156,90* 157,81* 158,28* 158,53* 159,09* 159,71* 159,95* 159,79* 160,12* 160,43* 161,04* 161,20* 2012 162,20* 163,19* 163,25* 163,22* 163,44* 163,23* 163,52* 163,88* 163,95* 164,43* 164,54* 164,69* 2013 164,60* 164,97* 165,29* 165,28* 165,72* 165,99* 166,06* 165,82* 165,72* 165,96* 166,14* 166,35* 2014 166,65* 166,90* 166,97* 166,39* 166,14* 166,22* 166,42* 165,86* 165,76* 166,12* 166,12* 166,32* 2015 166,67* 167,13* 166,87* 167.52* 167,58* 167,86* 167,93* 168,33* 168,72* 169,42* 169,44*

Base 96 Indices-santé (indexation pour les loyers) Janv. Févr. Mars avril Mai Juin Juillet août sept. oct. nov. Déc.

1994 95,92* 96,21* 96,14* 96,29* 96,58* 96,75* 97,41* 97,52* 97,40* 97,24* 97,25* 97,28* 1995 97,73* 98,05* 97,96* 98,06* 97,99* 98,06* 98,72* 99,01* 98,67* 98,52* 98,67* 98,65* 1996 99,41* 99,60* 99,64* 99,65* 99,45* 99,53* 100,22* 100,50* 100,20* 100,36* 100,46* 100,60* 1997 101,26* 101,09* 100,61* 100,63* 100,73* 100,91* 101,83* 101,88* 101,47* 101,49* 101,78* 101,75* 1998 101,83* 102,08* 101,95* 102,44* 102,99* 102,89* 103,14* 102,74* 102,71* 102,72* 102,70* 102,71* 1999 103,07* 103,31* 103,32* 103,57* 103,74* 103,56* 103,58* 103,33* 103,53* 103,65* 103,83* 104,02* 2000 104,29* 104,56* 104,79* 105,08* 105,21* 105,43* 105,69* 105,74* 106,20* 106,04* 106,45* 106,40* 2001 106,48* 106,83* 107,14* 107,94* 108,46* 108,81* 108,92* 108,99* 109,16* 109,22* 109,43* 109,23* 2002 109,93* 110,09* 110,33* 110,11* 110,35* 110,09* 110,44* 110,39* 110,62* 110,43* 110,46* 110,55* 2003 110,94* 111,56* 111,82* 111,73* 111,57* 111,85* 112,06* 112,20* 112,47* 112,15* 112,36* 112,32* 2004 112,67* 113,02* 113,05* 113,50* 113,67* 113,65* 114,00* 114,03* 114,08* 114,49* 114,48* 114,25* 2005 114,68* 115,28* 115,90* 115,87* 116,09* 116,29* 116,76* 116,78* 116,65* 116,46* 116,82* 116,91* 2006 116,98* 117,54* 117,44* 117,87* 118,26* 118,24* 118,61* 118,75* 118,73* 118,68* 118,98* 119,09* 2007 119,37* 119,98* 119,72* 120,12* 119,85* 119,78* 120,25* 120,22* 120,27* 120,81* 121,65* 122,23* 2008 122,70* 123,68* 124,37* 124,57* 125,37* 125,85* 126,53* 126,15* 126,46* 126,61* 126,39* 126,56* 2009 126,80* 127,14* 126,36* 126,48* 126,24* 125,72* 125,69* 125,90* 125,67* 125,88* 126,00* 126,24* 2010 126,69* 127,31* 127,55* 127,81* 128,24* 128,26* 128,40* 128,49* 128,89* 129,08* 129,19* 129,52* 2011 130,13* 130,89* 131,28* 131,48* 131,95* 132,46* 132,67* 132,53* 132,80* 133,07* 133,57* 133,70* 2012 134,53* 135,35* 135,40* 135,37* 135,56* 135,39* 135,63* 135,92* 135,98* 136,38* 136,47* 136,59* 2013 136,52* 136,83* 137,09* 137,08* 137,45* 137,67* 137,73* 137,54* 137,45* 137.65* 137,80* 137,97* 2014 138,22* 138,43* 138,49* 138,00* 137,80* 137,87* 138,03* 137,56* 137,48* 137,78* 137,78* 137,95* 2015 138,24* 138,62* 138,40* 138,94* 138,99* 139,23* 139,28* 139,61* 139,94* 140,52* 140,53*


2006 102,82* 103,31* 103,23* 103,60* 103,95* 103,93* 104,25* 104,38* 104,36* 104,32* 104,58* 104,68* 2007 104,92* 105,46* 105,23* 105,58* 105,34* 105,28* 105,70* 105,67* 105,71* 106,19* 106,93* 107,44* 2008 107,85* 108,71* 109,32* 109,49* 110,20* 110,62* 111,22* 110,88* 111,15* 111,29* 111,09* 111,24* 2009 111,45* 111,75* 111,07* 111,17* 110,96* 110,50* 110,48* 110,66* 110,46* 110,64* 110,75* 110,96* 2010 111,36* 111,90* 112,11* 112,34* 112,72* 112,74* 112,86* 112,94* 113,29* 113,46* 113,55* 113,84* 2011 114,38* 115,05* 115,39* 115,57* 115,98* 116,43* 116,61* 116,49* 116,73* 116,96* 117,40* 117,52* 2012 118,25* 118,97* 119,01* 118,99* 119,15* 119,00* 119,21* 119,47* 119,52* 119,87* 119,95* 120,06* 2013 120,00* 120,27* 120,50* 120,49* 120,81* 121,01* 121,06* 120,89* 120,81* 120.99* 121,12* 121,27* 2014 121,49* 121,68* 121,72* 121,30* 121,12* 121,18* 121,33* 120,91* 120,84* 121,11* 121,11* 121,25* 2015 121,51* 121,84* 121,65* 122,12* 122,17* 122,38* 122,42* 122,71* 123,00* 123,51* 123,52*


2014 100,60* 100,75* 100,79* 100,44* 100,29* 100,34* 100,46* 100,12* 100,06* 100,28* 100,28* 100,40* 2015 100,61* 100,89* 100.73* 101,12* 101,16* 101.33* 101,37* 101,61* 101,85* 102,27* 102,28*

A. LES BAUX (tarif au 1/01/2013) Prix TVA incluse + Frais de port

RéSidEncE pRincipALE dU LocAtAiREBail appartement meublé ou non meublé (4 ex.)

Membre SNPC 10,30 € + 2,31 € = 12,61 €

(version 11/2014) Non-membre 16,40 € + 2,31 € = 18,71 €Bail maison (4 ex.) (version 11/2014)


10,90 €17,40 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 13,21 €= 19,71 €

Bail version anglaise appartement/maison (2ex.) (version 11/2014)


5,60 €8,90 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 7,91 €= 11,21 €

Bail version allemande appartement/maison (2 ex.) (vers. 11/2014)


10,60 €16,90 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 12,91 €= 19,21 €

Transcription bail verbal Membre SNPC existant Non-membre

7,90 € 12,60 €

+ 2,31 € + 2,31 €

= 10,21€= 14,91€

RéSidEncE SEcondAiRE dU LocAtAiREBail appartement meublé ou non meublé (4 ex.)

Membre SNPC 10,40 € + 2,31 € = 12,71 €

(version 11/2014) Non-membre 16,60 € + 2,31 € = 18,91 € Bail maison (4 ex.) (version 11/2014)


10,50 €16,80 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 12,81 €= 19,11 €

Bail version anglaise appartement/maison (2 ex.) (vers. 11/2014)


5,80 € 9,30 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 8,11 €= 11,61 €

divERSBail commercial (4 ex.) (version 11/2014)


11,00 €17,60 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 13,31 €= 19,91 €

Bail professionnel non commercial (4 ex.)

Membre SNPC 11,50 € + 2,31 € = 13,81 €

(version 11/2014) Non membre 18,40 € + 2,31 € = 20,71 €Bail à ferme (4 ex.) (version 12/2007)


11,10 €17,80 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 13,41 €= 20,11 €

Bail de garage/parking (4 ex.) (version 11/2014)


5,50 €8,80 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 7,81 €= 11,11 €

Cession de bail (5 ex.) (version 07/2014)


1,80 €2,88 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 4,11 €= 5,19 €

Contrat de concierge (3 ex.) (version 05/2014)


6,00 €9,60 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 8,31 €= 11,91 €

Bail pour chambre d’étu diant (4 ex.) (version 11/2014)


7,30 €11,70 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 9,61 €= 14,01 €

Contrat de syndic (x 3) + cahier de charges (x 3) (version 12/2010)


19,40 €31,00 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 21,71 €= 33,31 €

Contrat d’occupation à titre précaire (bâtiments ou terrains non bâtis)


9,20 €14,70 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 11,51 €= 17,01 €

Contrat de prêt à usage ou commodat (bâtiments ou terrains non bâtis)


9,30 €14,90 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 11,61 €= 17,21 €

Etat des lieux + documen-tation (x3) (version 07/2013)


18,80 €30,00 €

+ 2.31 €+ 2.31 €

= 21,11 €= 32,31 €

B. AFFicHES

A vendre/Te koop (bilingue ou unilingue)A louer/Te huur (bilingue ou unilingue)

Membre SNPCNon-membreMembre SNPCNon-membre

0,90 €1,40 €0,90 €1,40 €

+ 2,31 €+ 2,31 €+ 2,31 €+ 2,31 €

= 3,21 €= 3,71 €= 3,21 €= 3,71 €

c. LES oUvRAGES

« Propriétaires, Locatai res, vos droits et devoirs »


41,30 €66,00 €

+ 6,20 €+ 6,20 €

= 47,50 €= 72,20 €

Tout savoir sur les dégâts locatifs 34,00 € + 6,20 € = 40,20 €La Copropriété en Poche Membre SNPC

Non-membre13,00 €20,80 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 15,31 €= 23,11 €

Code wallon du logement (07/2013)


6,90 €11,00 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 9,21 €= 13,31 €

Code bruxellois du logement (09/2013)


5,80 €9,20 €

+ 2,31 €+ 2,31 €

= 8,11 €= 11,51 €

Vlaamse wooncode (bilingue) (05/2014)


13,90 €22,20 €

+ 6,20 €+ 6,20 €

= 20,10 €= 28,40 €

d. dEtEctEURS

Détecteur de fumée Membre SNPCNon-membre

20,00 € 32,00 €


Détecteur CO Membre SNPC 49,50 € + frais de port+ frais de portNon-membre 79,20 €

Piles au lithium (3V) Membre SNPCNon-membre

2,40 €3,80 €


E. coMMEnt LES oBtEniR ?

a) Par versement au compte 310-1038740-53 - IBAN : BE53 3101 0387 4053 - BIC : BBRUBEBB du SNPC

b) En nos bureaux en cash ou bancontact

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Consultez notre site internet : www.snpc-nems.be

Éditeur responsable : Olivier Hamal - Rue du Lombard 76 - 1000 Bruxelles

les servICes DU synDICaT poUr ses MeMBres

nConseiLs JuRidiQues (simples) pAR teLepHone

(communiquez votre n° de membre)La cotisation annuelle donne droit à 12 appels gratuits.Une cotisation supplémentaire de 36,00 € TVA comprise* est due par tranche de 12 appels (pour les professionnels à partir du 25e appel).

LUNDI MARDI MERCREDI JEUDI VENDREDI

Bruxelles 9-12h3002/512.31.9602/512.62.87

9-12h3002/512.31.9602/512.62.87

9-12h02/512.31.9602/512.62.87

9-12h3002/512.31.9602/512.62.87

9-12h3002/512.31.9602/512.62.87

Charleroi 14h15-16h300471/70.36.38

Liège 17-19h04/223.74.65

14-16h04/223.74.65

14-16h04/223.74.65

Mons 9-12h065/36.48.53

9-12h065/36.48.53

Namur 15h30-18h081/73.95.95

15h30-18h081/73.95.95

Wavre 9h30-13h30010/24.20.02

nConseiLs JuRidiQues pAR CouRRieR

Consultation écrite à régler par virement au compte numéro BE53 3101 0387 4053 du SNPC en mentionnant votre n° de membre.

• Avis juridique en matière de bail à loyer 36,00 € TVA comprise*• Autres matières (fiscalité, urbanisme, bail à ferme,…) 62,00 € TVA comprise*• Copropriété 75,00 € TVA comprise* (sous réserve d’un supplément en cas de dossiers complexes)

nConsuLtAtions JuRidiQues en nos buReAux

sUr renDeZ-voUs contacter nos permanences

• Avis juridique (par 1/2 heure) ................................. 36,00 € TVA comprise*• Requête en louage de choses ................................ 80,00 € TVA comprise*• Matière fiscale (par 1/2 heure) ............................... 42,00 € TVA comprise*• Déclaration fiscale ................................................. 58,00 € TVA comprise* (sous réserve d’un supplément pour déclarations complexes)

LUNDI MARDI MERCREDI JEUDI VENDREDI

Bruxelles 13 à 15 h 13 à 15 h 13 à 15 h 13 à 15 h

Charleroi 13h30 à 15h30

Liège 17 h à 19 h 14 h à 16 h 14 h à 16 h

Namur 15h30 à 18h

Wavre 9h30 à 13h30

La Louvière Dernier mardi du mois de 14 à 16h

* Depuis le 1er juillet 2012 nous devons appliquer la TVA de 21 % sur nos prix

nCotisAtion

Valable 12 mois :• 60 € (cotisation ordinaire) • 140 € (professionnels)• cotisation spéciale copropriété de 2 à 50 copropriétaires . . . .200 € de 51 à 100 . . . . . . . . . . . . . .250 € de 101 à 200 . . . . . . . . . . . 300 € de 201 à 300 . . . . . . . . . . . . .350 € au-delà de 301 . . . . . . . . . . 500 €• soit par versement au compte IBAN : BE66 3631 2880 6643 (BIC : BBRUBEBB)• soit sur place en liquide ou par bancontact (à Bruxelles)• soit en s’inscrivant online par virement sécurisé – site www.snpc-nems.be

nAbonnement gRAtuit Au mensueL « Le CRi »

Paraît 10 fois par an (excepté juillet et août).

nseCRetARiAt

PERMANENCES ET VENTES DE BAUX & DE BROCHURES EN NOS BUREAUX

BRABANT WALLON

010/24.20.02 (le vendredi de 9h30 à 13h30)Avenue M. Maeterlinck, 10 à 1300 Wavre – E-mail : [email protected] documents peuvent être obtenus tous les jours en téléphonant auparavant pour prendre rendez-vous au 010/24.73.40

BRUXELLES 02/512.62.87 (de 9 à 15 h du lundi au vendredi) – Fax : 02/512.44.61Rue du Lombard, 76 à 1000 Bruxelles – E-mail : [email protected]

CHARLEROI 0471/84.23.11 (le matin – du mardi au jeudi – de 9 à 12 h). Avenue Général Michel, 1E (local 10 - code 117) à 6000 CharleroiConsultation juridique le mercredi de 13h30 à 15h30 sur rendez-vous

LA LOUVIERE 0495/52.00.78 - CHANGEMENT D'ADRESSE (mercredi de 9 à 1 1h30 + mardi et jeudi de 14 à 16h) E-mail : [email protected] Consultation juridique chaque dernier mardi du mois de 14 à 16h sur rendez-vous Fermé vacances de Pâques, Noël, juillet et août

LIEGE 04/223.74.65 (du lundi au vendredi de 9 à 12 h, le jeudi jusqu’à 13 h)Fax : 04/221.29.46 – Résidence REGINA – Boulevard d’Avroy, 3 à 4000 Liège E-mail : [email protected]

LUXEMBOURG 063/57.21.57 – Fax : 063/57.21.37 – Avenue de Longwy, 218 à 6700 Arlon e-mail : [email protected]. Les documents peuvent être obtenus en téléphonant auparavant pour ren-dez-vous les lundi, mardi et vendredi de 9 à 12h (hors vacances scolaires)

MONS 065/36.48.53 (tél/fax), (les mardi, jeudi et vendredi de 9 à 12h sauf vacances Pâques, Noël, Juillet-Août) Rue de Nimy, 122 à 7000 Mons - E-mail : [email protected]

NAMUR 0472/72.94.94 (les lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9h30 à 12h00) NTF - Rue Borgnet 13 à 5000 Namur. Pour les consultations juridiques : prendre rendez-vous

ndeRnieR indiCe Connu

Répondeur : 02/512.60.57

nseRviCe d’indexAtion des LoYeRs

Le calcul légal de l’indexation de vos loyers et la préparation des lettres d’adaptation des loyers destinées à vos locataires.Renseignements au SNPC de Bruxelles de 9 à 15 heures au 02/512.61.43.(17 € TVA comprise par contrat la première année, 7,50 € TVA comprise les années suivantes).

Prochaines datES,

11/12/2015

NoUvEaU :BaNCoNtaCt dISPoNIBLE

rue Edouart anseele 107

à 7100 La Louvière

tous les mardis

d’avril à juillet

adresses e-mail : [email protected] [email protected] [email protected]

L'IPI condamné à resPecter Les consommateurs de L'ImmobILIer€¦ · La répartition des frais de...

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