L’impact des projets d’infrastructures urbaines sur la valeur des biens immobiliers -

7/28/2019 Limpact des projets dinfrastructures urbaines sur la valeur des biens immobiliers - www.metrecarre.ma

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Limpact des projets dinfrastructures urbaines sur la valeur des biensimmobiliers

Une analyse des variations des prix partir de deux cas dtude de conflitsen Ile de France

Andr TORRE : [email protected] Vu PHAM : [email protected]

(UMR SAD-APT, INRA & Agroparistech)Arnaud SIMON

(DRM, Universit Paris Dauphine. [email protected])

Rsum

Cet article cherche analyser la conflictualit lie aux projets dinfrastructures polluantes ou

semi-polluantes juges ncessaires au dveloppement urbain et juger du lien entre cesconflits et les variations de prix constates sur le march des biens immobiliers. Le travail

porte sur deux cas de conflit correspondant des projets dinfrastructures contestes en Ile-

de-France. Nous utilisons un modle de prix hdoniques qui estime le changement de prix au

cours des diffrentes priodes de conflit. Ces dernires portent toutes sur la phase de pr-

ralisation du projet, au cours de laquelle les riverains se mobilisent, en particulier auprs

des tribunaux. La premire Partie est consacre une tude de la conflictualit lie aux

usages de lespace en zones priurbaines, avec une rflexion sur le statut des conflits

dinfrastructures et leur place en Ile-de-France. La deuxime Partie prsente les cas dtude:

linstallation dun incinrateur et le projet de dviation dune Route Dpartementale. La

troisime Partie prsente le modle de prix hdoniques et les donnes utilises pour analyser

limpact des conflits sur les prix des habitations. La dernire partie donne les principauxrsultats et les commente. Il apparait que les conflits ont un impact sur les prix, mais

seulement partir dun vnement dclencheur tel que le jugement du tribunal autorisant

linstallation de linfrastructure.

Introduction

Le processus actuel de croissance des villes provoque une forte augmentation de leur nombre

dhabitants, qui se traduit par le basculement de la population mondiale vers les zones

urbaines. Il entraine galement un accroissement des surfaces construites, gnre du

priurbain et brouille la sparation traditionnelle entre villes et campagnes. Cet talement

gnralis, que lon retrouve aussi bien dans les pays industrialiss que dans les rgions du

Sud, soulve deux problmes majeurs en termes doccupation des sols :

- le premier est li lextension urbaine proprement dite, et en particulier laccroissement des surfaces dvolues aux nouvelles habitations. Cest toute la

problmatique des caractristiques dun habitat plus ou moins dense, avec des

choix de constructions verticales et horizontales, qui est pose ;

- le second est li la disposition dinfrastructures pour la ville, quil sagissedinfrastructures de transport, de production dnergie ou de traitement des

dchets. Selon leurs caractristiques, ces infrastructures se trouvent gnralement

situes sur le front durbanisation ou des distances plus importantes, dans des

zones priurbaines plus loignes.


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Cest ce second sujet que nous allons ici nous intresser. Il pose en particulier la question de

linstallation dinfrastructures dans des espaces moins denses que ceux de la ville centre, mais

qui se trouvent quand mme sous influence de lurbain. Il peut sagir, selon les cas, de zones

dominante rurale, mais demeurant un temps daccs raisonnable de la ville, ou encore de

zones en voie durbanisation, qui ncessitent linstallation dquipements spciaux, la fois

pour les urbains et pour les habitants des zones priurbaines.Le dveloppement et le fonctionnement de la ville posent la question de la construction et du

fonctionnement dun certain nombre dinfrastructures, ncessaires la vie des urbains mais

qui ne peuvent que difficilement tre intgres au tissu urbain dj existant, pour des raisons

de localisation (une bretelle dautoroute ou daccs, une ligne de RER...) ou de trop forte

densit de la ville centre (par exemple pour les installations de production dnergie). Par

ailleurs, les pouvoirs publics ou les promoteurs de ces projets font souvent lhypothse que

linstallation de telles infrastructures rencontrera moins de rsistances dans un tissu moins

dense : le nombre de voisins sera probablement plus faible, et les caractristiques socio-

conomiques des populations concernes les prdisposent peut-tre une plus grande

acceptabilit (cest bien sr le cas des installations de traitement des dchets par exemple).On peut sinterroger sur la validit de ces assertions, et sur les ractions des populations

locales linstallation de nouvelles infrastructures lies la croissance de la ville dans un

tissu urbain encore peu dense. Une manire dy apporter une rponse consiste sinterroger

sur le niveau de conflictualit li la mise en place de ces infrastructures, et sur leur impact

en termes de variations de prix du foncier. En effet, leur installation provoque souvent des

oppositions importantes des populations locales, qui y voient une possibilit de dgradation de

leur niveau de vie et de leur environnement. On parle parfois de phnomnes Nimby, mais les

rponses des populations peuvent aller de la simple manifestation de mcontentements au

recours aux tribunaux ou des actes dlictueux. Nous nous proposons danalyser le niveau de

conflictualit li la mise en uvre ou aux projets dinstallation de ces infrastructures, et plus

particulirement les impacts en termes de prix du foncier, qui vont marquer la rponse dumarch ces volutions.

La premire Partie de larticle est consacre une tude de la conflictualit lie aux usages de

lespace en zones priurbaines, avec une rflexion sur le statut des conflits dinfrastructures,

ainsi que sur leur place en rgion Ile-de-France. La deuxime Partie prsente les deux cas

dtude choisis dans le priurbain francilien: linstallation dun incinrateur et le projet de

dviation dune Route Dpartementale. La troisime Partie prsente le modle de prix

hdoniques et les donnes utilises pour analyser limpact des conflits sur les variations des

prix des habitations dans ces deux zones. La quatrime et dernire partie donne les principaux

rsultats de ltude des impacts des conflits sur les valeurs immobilires et les commente.

I. Limportance de la conflictualit lie aux usages de lespace en zone priurbaine : lecas des conflits dinfrastructure

La mise en place des projets dinfrastructure caractre semi-dsirable ou indsirable ( i.e.

polluantes ou susceptibles de ltre) et les oppositions ou ractions quelles soulvent ont

souvent t considres par les conomistes comme justiciables dune analyse en termes de

nuisances lies la production dexternalits ngatives. Il en rsulte un niveau de

conflictualit notable, attest par les recours aux tribunaux ou par dautres manifestations plus

visibles. Toutefois, les comportements des riverains sont souvent assimils des processusNimby, alors mme que les caractristiques de la conflictualit restent incertaines et le lien


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Les apports de la sociologie et de la gographie sociale suggrent que les causes des conflits

lis aux projets dinfrastructures sont plus complexes que le seul nonc du Nimbysme. Ces

travaux montrent en effet que le refus des infrastructures ne sexplique pas uniquement par

lgosme des hommes mais qu'il peut galement tre li la gographie sociale (Joerin et al.,

2006), au ressenti dune injustice (Grosse, 2007), ou encore aux modifications des valeurs

foncires induits par ces projets (Horst, 2007). Pham et Kirat (2007) ont ainsi montr que laprsence des conflits lis lamnagement des infrastructures en Ile de France est fortement

corrle avec les caractristiques socio-conomiques des communes. Les problmes

damnagement des routes, des rseaux dnergie et de tlcommunication se manifestent

particulirement dans les communes dont les habitants appartiennent des catgories

socioprofessionnelles aises et o le rythme durbanisation est lev, tandis que le problme

des installations classes polluantes est trs prsent dans les communes franciliennes

pauvres . Ces travaux rvlent galement la rpartition ingale des impacts des

quipements publics sur la population, au niveau social comme spatial.

Une autre preuve du caractre fond des oppositions peut se trouver dans le chiffrage des

impacts engendrs par certains projets dinfrastructures, souvent valus en termes dedprciation de valeur des biens immobiliers, suppose reprsentative dune perte de bien

tre. Des tudes ont ainsi cherch mesurer limpact sur les valeurs immobilires de la

construction des grands aroports dAmrique du Nord et dOrly (Nelson, 2004), (Faburel et

Marleyre, 2007), ou de certaines infrastructures de traitement des dchets (Boyle et Kiel,

2001). Letombe et Zuindeau (2005) ont ainsi estim limpact de la pollution de lusine

Mtaleurop Lille par une baisse de lordre de 29 % du prix des biens immobiliers de la zone,

tandis que Gravel et Trannoy (2003) ont mis en question les fondements du calcul

conomique public en tudiant linfluence de lautoroute Francilienne N104 sur le prix des

maisons du Val dOise. Lanalyse, mene sur la priode 1985 1993, montre que les

habitations situes au voisinage de la route ont subi une importante perte de valeur. Elle

contribue lide que les conflits qui se dclarent au moment de la mise en uvre ou duprojet dinstallation dune infrastructure reposent sur des fondements rationnels, puisquils

visent anticiper et tenter de prvenir une perte future de bien-tre, quelle se traduise par

des nuisances ou par une diminution de valeur du patrimoine.

On a coutume de considrer que la mise en place dinfrastructures publiques modifie non

seulement le prix des biens immobiliers mais galement celui du foncier voisin. Dans un

certain nombre de cas, le processus durbanisation contribue accroitre la valeur foncire

grce la production de sols artificialiss, comme dans la situation de conversion des sols

agricoles, par exemple, o le passage la constructibilit provoque une multiplication des

prix. Certains travaux montrent ainsi que les parcelles agricoles prennent de la valeur y

compris dans une situation o il ny a pas de conversion effective, mais seulement une

anticipation de conversion potentielle (Geniaux et Napolone, 2005).

Toutefois, ce processus de hausse des prix nest pas gnral. En effet, la valeur dun bien

immobilier dpend fortement, non seulement de ses caractristiques propres, mais encore de

son environnement plus ou moins proche. De nombreux travaux ont ainsi mis en vidence

limportance des proprits du voisinage, et tout particulirement de la prsence despaces

ouverts. Les recherches de nature, despaces verts, de campagne, de zones peu densment

peuples... constituent autant dexpressions dune demande de proximit despaces ouverts,

qui prend diffrentes formes. On voque ainsi limportance de facteurs tels que les amnits

rurales (OCDE, 1999), environnementales (Napolone, 2002), ou naturelles (Travers, 2008),

la beaut des paysages ou des sites (Cavailhs et al., 2007), la prsence de zonages ou de

zones de prservation (Lecat, 2006), la qualit de lair ou de leau, dans les valeurs attribuesau foncier et aux biens immobiliers. Ces analyses suggrent que le processus durbanisation


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peut tre peru comme une source de perte de valeur dusage par les riverains, conduisant

ainsi une diminution du prix du foncier et de limmobilier.

On en dduit ainsi que si la cration dune infrastructure peut avoir des effets positifs sur

lconomie dune zone, voire sur certains types de foncier, elle naugmente pas forcment la

valeur des biens immobiliers qui y sont localiss, voire limpacte souvent de manire

ngative. Ce processus de dprciation immobilire est particulirement marqu lors de laralisation dinfrastructures caractre dsirable ou semi-dsirable. Il explique une part

importante des conflits dinfrastructures, dans lesquels les rsidents ou les propritaires

locaux cherchent s'opposer la construction de ces dernires, ou la dclaration dutilit

publique qui diminuera la valeur de leurs biens. Ils peroivent en effet linstallation de ces

nouvelles infrastructures comme une atteinte et une dtrioration de leur voisinage, qui ne

manquera pas dentrainer une baisse du prix du foncier.

Cest lexamen et au test de cette ide que sattaquent les auteurs qui tudient limpact des

infrastructures polluantes sur le cadre de vie et leurs consquences en matire de dprciation

immobilire (voir Kolhase, 1991 ; Smolen and al. 1992 : Kiel and McClain, 1995, ou Boyle et

Kiel, 2001 et Farber, 1998 pour des synthses). Etudiant limpact du bruit (Nelson, 2004), dela pollution industrielle (Letombe et Zuindeau, 2005), de la pollution de lair (Smith et Huang,

1993) ou des usages indsirables du sol (Farber, 1998) sur les valeurs immobilires, ces

recherches abordent gnralement la valorisation des proprits de lenvironnement sans

mobiliser le contexte de dveloppement urbain. Par ailleurs, elles mesurent les nuisances

effectives et perues et ne sintressent pas la prvision ou lanticipation du projet

dinfrastructure. Limpact sur le march immobilier est tudi ex-post, c'est--dire une fois

que lquipement public a t mis en service.

Cette absence danalyse de la phase ex-ante est dommageable, car cette dernire se caractrise

souvent par des pisodes conflictuels et donne une indication forte du sentiment des riverains

par rapport au projet dinfrastructure. De plus, le contexte franais est rgi par le calculconomique public. La mthode consiste intgrer les impacts directs et indirects du projet

dinfrastructure dans une formule mathmatique afin de dterminer son bilan conomique.

Parmi les variantes proposes, on retient le projet dont la Valeur Actualise Nette, i.e. la

valeur de lensemble des effets prsents et futurs du projet ramene au prsent, est maximale.

Loptimalit du projet ainsi retenu est discutable, parce que tous les impacts ne sont pas

retracs. En particulier, limpact du projet sur limmobilier est absent du calcul conomique

public (Gravel et Trannoy, 2003) ; on considre quen matire dimmobilier les dgts du

projet seront entirement absorbs par le march, phnomne uniquement envisageable sur

des marchs trs flexibles. Ce point nous questionne parce que limmobilier constitue une

partie cruciale du choix rsidentiel, qui reprsente son tour un enjeu important du

dveloppement de la ville. Loubli des impacts du projet public sur la valeur de limmobilier,calcul ex-ante, risque ainsi dengendrer des dsaccords auprs des riverains.

Ces deux points nous incitent observer et analyser lvolution des prix immobiliers

pendant la phase ex-ante des projets dinfrastructure mens dans un cadre dtalement urbain,

et les lier aux occurrences de conflits constats cette occasion.

I.2. Les conflits dusage de lespace en Rgion Ile-de-France

Les conflits dinfrastructure que nous dsirons tudier appartiennent la classe plus large des

conflits dusage, dont la dfinition repose sur trois lments fondamentaux (Torre et al., 2006

et 2010) :

- la distinction entre conflits et tensions. Le conflit traduit le passage dun seuil qualitatifpar rapport la tension, qui correspond lengagement des parties dans la relation


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Objets des conflits

Nombre dedcisions des

juges

administratifs

Infrastructures routires 36

Etablissements publics 17Infrastructures de transport & production

d'nergie 10

Infrastructures aroportuaires 8

Infrastructures ferroviaires 4

Infrastructures fluviales 1

Infrastructures de tlcommunication 1

Divers 1

Total 78

Tableau 1 : Les infrastructures les plus contestes en IDF

devant les Cours Administratives dAppel et le Conseil dEtat

(1981-2005)

conflictuelle et a pour but de crdibiliser leurs positions. Cet engagement implique un cot,

montaire ou hdonique, et peut prendre diffrentes formes : le recours en justice, la

publicisation (diffrend port devant des instances publiques ou des services de lEtat), la

mdiatisation (diffrend port devant les mdia), les voies de faits ou la confrontation verbale,

la destruction de biens ou dinfrastructures, la production de signes (interdiction daccs,

barrires...).- linscription dans le territoire. Les conflits dusage de lespace reposent sur une base

physique, se droulent entre voisins et prennent naissance autour de biens supports matriels

ou immatriels localiss. Ils sinscrivent dans un cadre institutionnel dtermin la fois par

les jeux et les rgles des instances locales et supra-locales.

- la matrialit. Les conflits auxquels nous nous intressons sont lis une matrialit

dactes raliss ou anticips. Les oppositions de personnes ou de groupes se rfrent des

objets concrets, des actes techniques en cours ou venir et se traduisent par des actions

concrtes.

Pour saisir et analyser les conflits nous travaillons sur les donnes issues du contentieux, qui

sont les plus adaptes une analyse des contestations des infrastructures au service de la villeet donnent beaucoup dinformations sur les dimensions administratives, essentielles dans ce

type de conflits. Ces donnes sont issues d'un travail de recueil de textes (dcisions de justice)

et d'exploitation sous la forme d'une extraction des donnes pertinentes via un codage des

dcisions. La principale source utilise est la base documentaireLamylineReflex, exhaustive

sur les dcisions du Conseil d'Etat et des Cours administratives d'appel pour le contentieux

administratif, ainsi que de la Cour de cassation pour le contentieux civil et pnal. Elle permet

une recherche des dcisions pertinentes en mode texte, par combinaison de mots-cls et

doprateurs boolens (voir Kirat et Melot, 2005). Chaque dcision de justice constitue une

observation pour la base.

La base documentaire permet de saisir, pour chaque conflit, son objet matriel et le domainejuridique de la requte. Les conflits relatifs aux projets d'amnagements et d'infrastructures

sont identifis partir de lobjet matriel dclencheur du conflit : installation d'une antenne

relais pour la tlphonie mobile, construction d'une route, dune installation classe, etc. Cet

objet matriel peut tre formul en termes juridiques dans un registre diffrent, par exemple

lorsque les requrants contestent une dcision de modification du plan local d'urbanisme dont

la finalit est terme de rendre

possible l'implantation d'une

infrastructure.

Le tableau 1 donne une

premire image des conflits

dusage lis lamnagement

des infrastructures en Ile de

France sur la priode 1981 -

2005.

On trouve, au premier rang de la

conflictualit, les infrastructures

routires, dont les opposants

mettent en avant les

consquences sur la pollution de

lair, le bruit, la poussire,

limpact paysager, ainsi que ladvalorisation immobilire. Plus


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Infra. Telecom.

Infra.fluvialeInfra. Routire

Infra. EnergieEtablissement public

Divers

Infrastructure

ferroviaire

Infrastructure

aroportuaire

0

1

2

3

4

5

6

7

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

Nb. Moyen de requtes

N

b.moyendepartiesenprsence

concrtement, il sagit avant tout des oppositions au bouclage de lautoroute A86 (deuxime

priphrique de Paris) et aux amnagements des routes et autoroutes correspondantes.

Au deuxime rang apparait la cration dtablissements publics, qui concerne aussi bien des

tablissements prsentant des impacts positifs que communment reconnus comme ngatifs.

On trouve ainsi, ct des stations dpuration et des dchetteries, les projets de

construction dhtels de ville, de casernes militaires et de gendarmeries ou de sallespolyvalentes communales. Parmi ceux-ci, la contestation de ces tablissements non

polluants est principalement mene par des associations dans le souci de protger des

espaces boiss ou naturels que menace le projet damnagement. La dimension

danticipation de ces conflits est patente : ce qui est jug discutable, ce nest pas

linfrastructure elle-mme, mais le processus durbanisation quelle pourrait entrainer.

Le cas des infrastructures de production et de transport dnergie est un peu diffrent. Cest la

dangerosit de ces quipements (ligne de haute tension, rseau de gaz) qui est mise en avant,

ainsi que la servitude dutilit publique qui y est lie et ncessite un espace ddi. Les

opposants ce type dinfrastructure sont avant tout des associations de riverains, composes

la fois des propritaires expropris et dhabitants voisins de lespace du projet.

Les infrastructures aroportuaires sont le dernier objet emblmatique de la rgion. En effet,

les bruits de dcollage et datterrissage des avions pendant la nuit font lobjet de conflits

durables entre les riverains, les autorits aroportuaires et les compagnies ariennes prsentes

Roissy et Orly. Nous ne prenons pas en compte ici ce type de conflits lis au service de

transport arien, mais ils impactent directement les infrastructures de transport arien et leur

construction. Dans une telle situation, la cration de nouvelles infrastructures aroportuaires

(extension des pistes, construction et/ou modification des btiments) reprsente la goutte

deau qui fait dborder le vase et provoque les conflits les plus explosifs de la rgion en

termes de mobilisation dacteurs, de mdiatisation et de dure (Faburel, 2003).

Le Tableau 2 rvle les domaines

de conflictualit les plus intenses

en Rgion IdF. Lintensit est

mesure par un double critre : le

nombre moyen des parties

prsentes dans un procs et le

nombre moyen des requtes

dposes sur chaque litige. Les

domaines qui donnent lieu au plus

grand nombre de recours

juridiques et qui concernent leplus de parties se trouvent en haut

droite. Ils sont lis

lamnagement des aroports,

ainsi que des lignes ferroviaires et

routires.

Tableau 2 : Positionnement des conflits dinfrastructures en IDF selon leur intensit

II. Les deux cas dtudes

Concentrons-nous maintenant sur nos cas dtude. Il sagit de deux conflits dusage lis la

cration dinfrastructure, statistiquement reprsentatifs des contestations en Ile de France,


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dont Pascale Coffinet est galement Prsidente, est cre cette occasion avec pour objet de

dfendre la sant des riverains. Si les habitants de Maincy y sont majoritaires, elle regroupe

galement des riverains de 9 communes situes aux alentours du site : Maincy, Melun,

Rubelles, Voisenon, Moisenay, Sivry-Courtry, Vaux-le-Pnil, Saint-Germain-Laxis et

Montereau-sur-le-Jard.

Les actions poursuivies par l'AVIE et la Commune de Maincy, soutenues dans un premiertemps par deux autres associations locales

2, prennent des formes diverses :

- recours devant le Tribunal Administratif. Diffrents stratgies de blocage sontutilises, comme l'attaque des permis de construire que la commune de Vaux-le-

Pnil a dlivr au SMITOM au motif de vices de forme ;

- dpt massif des plaintes civiles (contre X) de riverains connaissant des problmesde sant

3;

- confrences de presse. Environ 100 articles publis dans Le Parisien mais aussi dansLe Nouvel Observateur, Le Figaro, Le Monde, Le Canard Enchain...

- runions publiques dans lesquelles interviennent des scientifiques pour crdibiliser

les informations transmises par la municipalit ;

- circulation dune ptition et de plusieurs tracts.

Mais les opposants restent seuls mener le combat car le projet est approuv par le Prfet et

par lensemble des Municipalits supposes tre impactes par le projet. La voix de Maincy

na que peu de poids, dautant que le Prfet prsente une expertise contradictoire des impacts

de lancienne dcharge au moment de son autorisation, dans laquelle le niveau des nuisances

apparait conforme aux normes mobilises4.

Le conflit proprement dit commence en Avril 2001 et finit en Dcembre 2005 quand le

Tribunal rend le jugement relatif au dernier recours deMaincy dpos en 2003. Il est marqu

par trois priodes principales dopposition, que nous qualifions de Recours 1, 2 et 3 et qui

correspondent respectivement aux recours principaux auprs du Tribunal Administratif deMelun pour chaque priode5. Ces priodes sont mobilises comme variables de conflit (Voir

partie III.3 ci-dessous). Le droul des priodes de conflit est donn dans le Tableau 3.

Recours auTribunal

Administratif

Priodes Contenu des demandes Rsultats

Recours_1(19/08/2001)

04 / 2001

01 / 2002Requte contre larrt prfectoral du

06/04/2001 autorisant lexploitation du

nouveau centre SMITOM

Obtention dune prescription

partielle du prfet le 12/2003

pour renforcer la scurit du

nouvel incinrateur.

Recours_2(09/02/2002)

02 / 2002 02/ 2003

Requtes destines au juge de rfr en02/2002 pour cause de mesure

durgence appliquer sur une situation

de pollution grave dtecte Maincy

Rejet de la requte par le TAle 10/01/2003

2 Association des mdecins Maincy et Association des amis du Chteau Vaux le Vicomte un monument

historique situ proximit.3 Ce dpt est consultable sur Internet avec un guidage clair et facile suivre.

http://www.maincy.net/HTML/associations/avie/accueil.html Environ 100 plaintes de victimes ont t

regroupes dans une seule procdure de juridiction judiciaire.4 La prise en compte des nuisances est difficile sur le plan technique vu quil ny a pas une mais des normes

dapplication. Par exemple, le Prfet a demand des chantillonnages de terre un mtre de profondeur, alors

que la municipalit a prsent des prises alatoires seulement quelques centimtres en surface.5 Lanalyse dtaille fait apparaitre 16 recours, dimportances trs diverses. Nous ciblons les trois recours

principaux.


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Recours_3(06/03/2003)

03 / 2003

09 / 2003Requte destine au juge de rfr

demandant lannulation du projet

SMITOM, pour cause de pollution

grave de lancienne dcharge de Vaux

le Pnil en 03/2003

Rejet de la requte par le TA

le 23/04/2003

Mise en

service fin

Septembre

2003

10 / 2003

12 / 2005Rponses dfinitives du Tribunal

administratif de Melun lensemble

des requtes dposes prcdemment

Fin du conflit

Tableau 3 : Les priodes de conflit dans le cas de Vaux-le-Pnil

La reconstruction historique du cas de Vaux-le-Pnil montre que le processus conflictuel y est

complexe. On peut lorganiser selon trois vagues successives, comprenant chacune des

priodes de forte manifestation, puis de calme et dattente. Nous appelons ces priodes de

conflit Recours 1, 2 et 3 dans le but de suivre le fil du conflit en termes juridiques. Les recours

auprs du Tribunal Administratif de Melun indiqus dans le Tableau 3 correspondent aux

vnements marquant le dbut de chaque vague de conflictualit.

Le premier Recours correspond la priode suivant la premire contestation officielle de

larrt prfectoral autorisant lexploitation du nouveau centre SMITOM en 04/2001. Cette

priode de conflictualit sachve en Janvier 2002, avec le dpt de nouvelles requtes auprs

du juge de rfr du Tribunal Administratif de Melun.

Ces nouvelles requtes, qui demandent la fermeture du site SIGUAM pollu, marquent le

dbut de la deuxime priode, la plus marquante. Elle correspond la dcouverte de la

pollution Maincy et saccompagne dune multitude dactions des opposants: confrences de

presse, dpts massifs de plaintes et recours aux Tribunaux civils et administratifs. Dbutant

en fvrier 2002, cette phase est galement marque par la dcision prfectorale relative la

fermeture de lancien site SIGUAM en Juin 2002 pour cause de pollution industrielle et par la

publication des analyses de lIVS la demande deMaincy, en Septembre 2002. Le recours 2proprement dit est celui dat du 09/02/2002 demandant lintervention urgente du juge de

rfr quant la dcouverte de la dioxine.

Le Recours 3 de Mars 2003 correspond la demande dannulation du nouveau projet pour

cause de ralisation sur un site de pollution dangereuse (lancienne dcharge). Cette priode

prend fin lentre en service du nouvel incinrateur du SMITOM, en Septembre 2003, en

dpit de la procdure juridique en cours.

Aprs Septembre 2003 le nouvel incinrateur est officiellement en fonctionnement, mais il

faut attendre jusquen Avril 2005 pour que le Tribunal Administratif apporte une rponse

lensemble des requtes de Maincy dposes en 2003. Pour des raisons techniques de

traitement statistique, nous avons pris la fin de lanne 2005 comme fin de la priode dtude.

II.2. Le Projet de dviation de la Route Dpartementale N837 au Nord de Maisse

La route dpartementale N837 se situe au sud du dpartement de lEssonne. Elle assure la

liaison entre Fontainebleau et lAutoroute A6 lEst et la Route Nationale 20 lOuest, et

relieAblis aux Autoroutes A10 et A11 via la Route Nationale 191. Traversant la commune de

Maisse, dans le canton de Milly-la-Fort, elle ne garantit plus les critres de scurit routire

requis pour son important trafic, notamment en raison de ltroitesse de la voie et des trottoirs

dans le centre ville. Cette route devient dangereuse et gnre de fortes nuisances pour les

riverains.


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Le projet de contournement vers le Nord, approuv par le Conseil Gnral en 1999 et dclar

d'utilit publique par le Prfet en avril 2004, prsente ainsi un intrt incontestable pour la

commune, mais galement pour le dpartement de lEssonne. Il saccompagne pourtant dun

conflit long dune vingtaine dannes. En effet, si le dsengorgement du centre ville savre

une ncessit pour les habitants de Maisse et leurs voisins, la question du trac se rvle

rapidement sensible et complexe.En 1990, le Prfet a lanc un projet de dtournement de le RD837 vers le Sud, dont le trac

suit la frontire deMaisse avec la commune voisine de Gironville-sur-Essonne et traverse une

zone relativement peu peuple. Valid par une dclaration dutilit publique le 16 mai 1990,

avant dtre prorog par un arrt prfectoral du 12 mai 1995 la demande du Conseil

Gnral, ce projet est officiellement abandonn le 23 septembre 1999 par une dlibration du

dpartement pour des raisons socio-conomiques, financires et environnementales. La mme

anne, Maisse entre dans le primtre du Parc Naturel Rgional du Gtinais franais6

et la

protection des espaces naturels conduit labandon du trac Sud. Un nouveau projet est

envisag, cette fois au Nord, o se sont dvelopps entre temps de nouveaux lotissements

rsidentiels, habits par des riverains pensant que la dviation passerait au Sud.Le conflit stend alors autour du choix du trac Nord. Dun ct, les protagonistes de la

dviation, savoir la commune de Maisse, le dpartement de lEssonne et le Prfet,

voudraient la raliser le plus rapidement possible au nom de lintrt gnral. Le maire de

Maisse a mme interdit le passage des poids lourds au centre ville pour assurer la scurit de

ses habitants. De lautre, les riverains sopposent avec vhmence la construction dune

route passant devant leurs proprits nouvellement construites. LAssociation contre la

Dviation Du Nord deMaisse (ADDNM) est cre dans ce contexte. Ne en 2003 au cours de

lenqute publique, elle regroupe des riverains sopposant au trac vers le Nord dans quatre

communes : Courdimanche sur Essonne, Boutigny sur Essonne, Maisse et Mily la Fort.

L'ADDNM, dont lobjet est lannulation du projet de dviation vers le Nord, est lopposant

principal tout au long de ce conflit.

Recours Priodes Contenu des demandes Rsultats

Requte devant le

Tribunal Administratif

21/09/2004

06/06/2006

Requte de lADDNM

demandant lannulation

du projet

Le Tribunal Administratif

de Versailles annule le

projet de RD 837, le

06/06/2006

Requte devant la Cour

Administrative dAppel

06/06/2006

10/05/2007

Appel du Prfet de

lEssonne demandant

lannulation du jugement

du Tribunal Administratif

La Cour Administrative

dAppel de Versailles

annule le jugement du

Tribunal Administratif le

10/05/2007Requte devant le Conseil

dEtat

10/05/2007

30/12/2008

Appel de lADDNM

demandant lannulation

du jugement de la Cour

Administrative dAppel

Le conflit est port devant

le Conseil dEtat. Pas de

dcision avant le

30/12/2008.

Tableau 4 : Les priodes de conflit dans le cas de Maisse

A la diffrence du cas de Vaux-le-Pnil, le conflit deMaisse se droule principalement sur le

terrain juridique, ce qui facilite la reconstruction historique (voir Tableau 4). Commence en2004, la bataille mene contre le projet est toujours en cours. Deux requtes, dposes en

2004 devant le Tribunal Administratif de Versailles par l'ADDNM et la commune voisine de

Courdimanche, donnent lieu un jugement du 06/06/ 2006 favorable ces demandes. Jugeant

6 Le PNR du Gtinais franais couvre 57 communes, dontMaisse et ses communes voisines.


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que le caractre dutilit publique du projet na pas t bien fond le Tribunal dcide

dannuler larrt prfectoral autorisant sa ralisation. Un mois plus tard, le Conseil Gnral

de l'Essonne, le Prfet de dpartement et le Ministre de lIntrieur et de lAmnagement du

territoire font appel par un recours devant la Cour Administrative d'appel de Versailles. Cette

dernire annule le jugement du Tribunal administratif le 10 mai 2007, ce qui a pour effet de

maintenir le projet de trac Nord de la route. Le conflit, qui continue devant le Conseil dEtataprs lappel de lADDNM, nest pas tranch juridiquement fin 2008, date de notre tude.

Nous avons donc dcid de terminer notre priode dtude au 31/12/2008.

III. Analyse de limpact des conflits sur les variations des prix du foncier. La mthode

des prix hdoniques

On considre souvent que les conflits agissent comme un signal des prfrences des

consommateurs, et donc quils ont peuvent avoir un lien avec les variations des prix des biens

immobiliers. Lexistence de relations conflictuelles, attestes en particulier par les recours auxtribunaux, pourrait ainsi traduire une diminution de lutilit des riverains suite

linstallation de nouvelles infrastructures et conduire une baisse des prix du foncier. Nous

testons cette hypothse sur les deux cas dinfrastructures prsentes ci-dessus, partir dun

modle de prix hdoniques, intgrant des variables de prix des habitations (maisons).

III.1. Les donnes de la conflictualit

Si les variations des prix immobiliers peuvent tre comprises comme refltant lanticipation

du march quant aux impacts futurs des projets dinfrastructure, une baisse matrialisant par

exemple linquitude quant de possibles dgradations de lenvironnement, leur lien avec les

conflits nest pas vident. En effet, on peut considrer ces derniers comme un signal des

prfrences ngatives des consommateurs et la manifestation de leur opposition quant au ditprojet. Les deux phnomnes - conflits et baisse des prix - font suite la mme installation ou

prvision dinstallation dinfrastructure, et ils ne sont pas totalement indpendants. En

consquence, un risque de pollution ou de dgradation du cadre de vie peut se traduire la

fois par des processus conflictuels et par un ajustement des prix de limmobilier la baisse

(quivalent dune perte dutilit des rsidents), tous deux exprimant une inquitude sur

limpact ngatif du futur quipement public. Toutefois, il n'est pas impossible que le conflit

puisse galement avoir une influence sur les prix du march immobilier : si lon considre

quil agit comme un signal des prfrences des consommateurs, le march peut se fonder sur

ce signal pour anticiper une baisse. Autrement dit, le conflit peut diffuser de linformation sur

des impacts ngatifs et participer lui-mme la dprciation des valeurs immobilires.

Cette relation se complique encore si nous entrons plus avant dans le processus de dcision

publique. En France, la dclaration prfectorale d'utilit publique (DUP), considre comme

point de dpart du projet, n'aboutit pas forcement une mise en uvre de ce denier. En effet,

la possibilit de contester la DUP devant un Tribunal Administratif, soutenue par plusieurs

dispositifs juridiques relatifs la protection de lenvironnement, offre aux opposants une

chance de faire annuler ou de modifier le projet initial. Face une forte mobilisation, on peut

alors faire lhypothse dun risque non ngligeable dannulation du projet. Dans ce cas, le

conflit peut tre interprt comme influenant positivement les prix, en ce quil fait peser une

incertitude forte sur la ralisation effective du projet et contribue au maintien du statu quo.

En somme, une rapide rflexion sur le lien possible entre conflits et prix de limmobilierrvle que ce dernier pourrait prendre deux formes opposes. a. Le conflit contribue

propager de linformation sur les nuisances, de sorte que le march anticipe et accentue la


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baisse des prix. b. Le conflit fournit un signal fort que le projet naura pas lieu grce aux

engagements crdibles dopposition pris par les opposants au projet et contribue au maintien

du niveau des prix. Nous souhaitons trancher ce dilemme par la mise en uvre dune analyse

conomtrique.

Le travail repose sur lutilisation de la base de donnes de la Chambre des Notaires de Paris

(Base CD-Bien) concernant les ventes de maisons en Ile-de France. Les extractions sontralises en fonction des critres gographiques et de priodes de conflit. Le cas de Vaux-le-

Pnil concerne 9 communes situes dans un rayon de 2 km autour de lincinrateur :Maincy,

Melun, Rubelles, Voisenon, Vaux-le-Pnil, Saint-Germain-Laxis, Montereau-sur-le-Jard.

Moisenay et Sivry-Courtry. Ces deux dernires communes sont limines car les ventes de

maisons ne sont pas significatives. Le conflit se dclenche en 2001 et prend fin en 2005 suite

au jugement du Tribunal Administratif de Melun du 07/04/2005 relatif au dernier recours de

la commune deMaincy contre le projet. Le cas deMaisse concerne 4 communes dont le Plan

dOccupation du Sol devrait tre modifi suite au projet de dviation de route : Boutigny sur

Essonne, Courdimanche sur Essonne, Maisse et Milly la Fort. Commenc en 2004, le conflit

se poursuivait encore au moment de notre tude : cest la date du 31/12/2008 qui a t choisiecomme fin de la priode.

Cas de Vaux-le-Penil(9 communes concernes)

Nombre de transactions 800

Priode dtude 2001 - 2005

Cas de Maisse(4 communes concernes)

Nombre de transactions 554

Priode dtude 2004 - 2008

Tableau .5 Priodes dtude et nombre de transactions

Les caractristiques principales des maisons vendues sont les suivantes:

Cas de Vaux-le-Penil Moyenne Ecart-Type

Prix 187 338 62 092

Nombre de pices 5.10 1.38

Nombre de parkings 0.86 0.55

Surface 112.18 m 34.98 m

Surface du terrain 620. 40 m 395.03 m

Cas de Maisse

Prix 234 102 83 308

Nombre de pices 4.83 1.43

Nombre de parkings 0.74 0.61Surface 115.82 m 42.48 m

Surface du terrain 907.76 m 718.42 m

Tableau 6 : Descriptions gnrales des maisons vendues

Pour le contrle du conflit, nous utilisons les variables dummy correspondant aux priodes de

conflits (voir le modle hdonique pour plus de dtails). Ces priodes ont t identifies grce

aux deux cas dtude vus plus haut. Elles sont rsumes ci-dessous.


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14

Priodedabsence deconflit

Recours 1TribunalAdministratif



Priode suivant lamise en service delincinrateur

01/200104/08/2001

04/200101/2002

02/200202/2003

03/200309/2003

09/200312/2005

Tableau 7 : Priodes de conflits, Cas de Vaux-le-Pnil

Priodedabsence deconflit

Recours TribunalAdministratif (TA)

Recours CourAdministrative dAppel(CAA)

Recours ConseildEtat (CE)

01/200408/2004

09/200405/2006

06/200605/2007

06/200712/2008

Tableau 8 : Priodes de conflits, Cas de Maisse

Nous avons galement pu dterminer, dans chaque cas dtude, le primtre gographique des

zones de conflit, nomm ZOp (pour zone dopposition). Dans le cas de Vaux-le-Pnil, cest la

commune deMaincy qui sest oppos au projet dincinrateur. Dans le cas de Maisse, la zonedopposition (zone de conflit) stend du Nord de Maisse au sud de Boutigny sur Essonne,

lespace qui devrait accueillir le trac de la dviation. Ces zones sont dtermines grce aux

documents durbanisme et aux documents de contestation (le contenu des recours), et

vrifies ensuite par des entretiens raliss avec les riverains.

Figure 1 : Les zones de conflit dans les deux cas dtude

III.2. Description du modle de prix hdoniques

Le modle de prix hdoniques dvelopp afin dvaluer le lien entre processus conflictuels et

variations des prix du foncier permet de tenir compte des deux possibilits envisages ci-

dessus : impact positif ou ngatif des conflits sur les prix du foncier. Il est fond sur

lutilisation des variables de conflit pour mesurer les ractions du march immobilier face

un projet dquipement, et donc de contrler limpact du conflit sur les prix immobiliers.

Deux grands types de modle sont utiliss pour mesurer limpact de linfrastructure sur les

prix immobiliers, en termes daffectation relle ou anticipe. Il sagit du modle de contrle

distance (Kiel and McClain, 1996) et du modle de gradient spatio-temporel des prix (Yiu

and Wong, 2005). Le premier consiste mesurer limpact de linfrastructure sur le prix desbiens immobiliers en fonction de sa distance ces derniers et de diffrentes priodes : rumeur,


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pr-ralisation, ralisation, mise en service. Le second permet de construire des vecteurs de

gradation de prix dans diffrents sous-espaces de la zone dtude, tout au long de la priode

analyse. Dans ce travail, nous utilisons le deuxime modle, avec une focalisation sur la

phase ex-ante du projet. Ce choix nous permet dviter la complexit des distances aux

infrastructures, que nous supposons diffrentes selon le cas dune infrastructure ponctuelle

(lincinrateur) ou linaire (la route) dans lespace. De plus, le modle contrle simultanmentleffet du projet et du conflit sur le prix. Limpact du projet sera observ sur le changement

des prix en gnral. Limpact du conflit, quant lui, sera dtect si les variables de conflit,

prsentes sous forme de dummies, se rvlent statistiquement significatives.

Le modle scrit sous la forme suivante

+++++= ij j i

jij

i

iijjH ZCZCKFLnDP1 1 11

)(0

Cette quation repose sur les composantes suivantes

- DP correspond au prix de vente dflat de lindice trimestriel des prix immobilier la

priode correspondante, que la Chambre des notaires publie pour chaque dpartement dIle deFrance (Chambre des Notaires, 2010). Le dflatage a pour but dliminer la tendance (hausse

et baisse) structurelle des prix sur le march.LnDP est lcriture sous forme logarithmique.

- KH reprsente le vecteur multidimensionnel des caractristiques propres du bien. Il est

compos des 9 variables suivantes :

NbPice : le nombre des pices, mesur en valeur continue

SurfT: la surface du terrain, mesure en valeur continue

(Ces deux variables sont transformes en logarithmes pour tre linaires avec le prix de

vente).

Cave : le nombre de caves, mesur en valeur continue.

NbPark: le nombre de parkings, mesur par trois dummies: NbPark0, NbPark1 et

NbPark2 respectivement pour des maisons possdant 0, 1, ou 2 parkings. NbPark1 est

enlev pour faire rfrence.

Maison_TYPE : la catgorie de maison, qui contient 4 dummies contrlant les types de

maison: PVpour Pavillon, MVpour Maison de Ville), VIpour Villa, et MAI_NA pour

Non renseign. PVest limin pour faire rfrence.

Niveau : les niveaux de la maison, qui comprend 4 dummies contrlant le niveau de la

maison:Niv_1,Niv _2,Niv _3, etNiv _4plus, respectivement pour des maisons de 1, 2,

3 ou 4 niveaux et plus.Niv _1 est enlev pour faire rfrence.

EPQ : Priode de construction, qui comprend 4 dummies: Epq_av1947(avant 1947),

Epq_1947_1980, Epq_1980_2000, et Epq_ap2000 (aprs 2000). Epq_1947_1980 est

enlev pour faire rfrence.

Motif_Vente_exp : Motif de vente exceptionnelle. Cette dummy contrle des motifs de

vente particuliers comme un divorce ou un mariage, susceptibles dinfluencer le prix. A

priori, elle prend la valeur 0.

Enfin, Bien_loue est la dummy qui contrle si la maison est vendue avec un bail de

location.

- Les dummies Cj contrlent les priodes de conflit. Nous projetons la priode correspondantaux conflits sur un axe temporel grce auquel nous obtenons les dummies Cj, qui couvrent


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IV. Etudes de cas et rsultats

Avant de prsenter les rsultats des rgressions en termes de conflictualit pour les deux

zones dtude, commenons par rsumer rapidement les rsultats densemble. Le vecteur KH

des caractristiques propres des maisons est statistiquement significatif. Les variablesNombrede pices et Surface du terrain expliquent en gnral 60% de la valeur des maisons dans les

deux cas. Quand la maison est vendue sans parking, elle perd 7% de sa valeur. Selon notre

tude, chaque niveau supplmentaire augmente le prix de 10 15 % sans que le changement

soit linaire (une maison 4 tages est environ 50% plus chre de celle de rfrence dun

tage). La priode de construction nest pas significative, mais un motif de vente exceptionnel

(mariage, hritage, divorce) fait perdre de 7% 12% de la valeur.

Les dummies qui contrlent si le bien immobilier est vendu avec un bail de location ne sont

pas significatives, de mme que celles qui contrlent les types de maison. Normalement, une

villa est peu prs 16% plus cher quun pavillon (la maison de rfrence), mais il ny a pas de

diffrence de prix entre un pavillon et une maison de ville. Ceci pourrait tre du au fait que lazone dtude est de type priurbain, avec une configuration plutt rurale de lespace. Dans

une telle situation, une maison de ville nest pas ncessairement diffrente dun pavillon ;

toutes deux ont la mme taille et sont proches de la nature.

Concentrons-nous maintenant sur le bloc des dummies qui contrlent limpact du conflit,

prsentes sparment pour chacune des deux zones dtude.

IV.1. Rsultats pour le cas de Vaux-le-Pnil

Le Tableau 9 met en vidence les principaux rsultats de notre tude pour le projet

dincinrateur de Vaux-le-Pnil. Ils rvlent que la variable ZOP est non-significative, ce qui

signifie quune fois la tendance du march au niveau dpartemental neutralise on ne constatepas de diffrence de prix entre les maisons localises Maincy et celles situes en dehors de

cette zone. Autrement dit, les hausses ou baisses de prix ventuellement constates Maincy

ne seront pas dues des tendances structurelles du march en gnral, mais seulement aux

ajustements locaux dans la commune. Par ailleurs, le fait que les Recours 1, 2 et 3 soient non

significatifs rvle labsence de variation de prix relatifs, dune priode de conflits lautre,

pour les maisons localises dans la zone de rfrence (i.e. en dehors deMaincy). Il ny a donc

pas eu de phnomne particulier du march qui impacte sur les prix, et perturbe les

transactions.

Unstandardized

Coefficients

Standardized

Coefficients T Sig.

Collinearity

Statistics

B Std. Error Beta Tolerance VIF

(Constant) 9,92 0,09 106,73 0,00***

lnNbPiece 0,54 0,03 0,49 17,13 0,00*** 0,76 1,31

LnSurfT 0,16 0,01 0,31 11,33 0,00*** 0,83 1,21

Cave 0,03 0,02 0,04 1,39 0,16 0,86 1,17

NbPark0 -0,07 0,02 -0,09 -3,41 0,00*** 0,90 1,12

NbPark2 -0,03 0,03 -0,03 -1,07 0,28 0,90 1,11

MV 0,12 0,07 0,04 1,58 0,12 0,80 1,25

VI 0,17 0,13 0,03 1,24 0,21 0,97 1,03

MAI_NA -0,04 0,02 -0,05 -2,06 0,04** 0,93 1,07

NIV_2 0,07 0,02 0,10 3,35 0,00*** 0,69 1,45NIV_3 0,15 0,04 0,12 3,95 0,00*** 0,65 1,53


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NIV_4 0,49 0,23 0,05 2,08 0,04** 0,95 1,05

EPO_AV47 0,03 0,03 0,03 1,02 0,31 0,63 1,57

EPO_1980_2000 0,00 0,02 0,00 0,10 0,92 0,66 1,52

EPO_AP2000 0,09 0,06 0,04 1,57 0,12 0,78 1,28

EPO_NA 0,00 0,02 0,00 -0,05 0,96 0,62 1,62

MOT_VENTE_EXP -0,07 0,03 -0,07 -2,60 0,01*** 0,93 1,07

BIEN_LOUE -0,07 0,05 -0,04 -1,39 0,16 0,98 1,02

ZOp 0,01 0,04 0,01 0,33 0,74 0,61 1,64Recours_1 0,04 0,03 0,03 1,29 0,20 0,87 1,15

Recours _2 0,03 0,02 0,04 1,29 0,20 0,84 1,19

Recours _3 -0,02 0,03 -0,02 -0,64 0,52 0,85 1,18

ZOp _ Recours _1 0,01 0,13 0,00 0,08 0,94 0,83 1,20

ZOp _ Recours _2 -0,16 0,07 -0,07 -2,24 0,03** 0,67 1,48

ZOp _ Recours _3 -0,09 0,10 -0,02 -0,85 0,39 0,81 1,24Dependent Variable: lnDPrix

Adjusted R2 : 0,493

Tableau 9 : Rsultats pour le cas de Vaux-le-Pnil

Leffet crois ZOP_Recours 2 est significatif. Le coefficient est de -16%, ce qui signifie que

pendant la priode suivant le dpt du 2me

recours, les maisons localises Maincy ont connu

une baisse de prix. En valeur absolue, la dprciation correspond une perte denviron 22 863

Euros pour une maison vendue dans la zone de conflit pendant cette priode, par rapport une

maison de rfrence dont le prix est estim 131 769 Euros.

Cette phase de conflit, qui va de Fvrier 2002 Fvrier 2003, est marque par des requtes

destines au juge de rfr du Tribunal Administratif suite la dtection de dioxine Maincy,

par la dcision prfectorale relative la fermeture de lancien site SIGUAM (Juin 2002) pour

cause de pollution industrielle, ainsi que par la publication des analyses de lIVS (Septembre2002). Ces deux derniers vnements jouent un rle trs important dans la diffusion de

linformation sur la nuisance. Ils concident avec la dcouverte de cas de cancer supposs lis

la pollution de lancienne dcharge, raison pour laquelle la maire de Maincy demande au

juge de rfr douvrir une procdure durgence pour prendre des mesures spciales sur le site

pollu et stopper le projet. Cest la priode o la panique se rpand, suite plusieurs

manifestations de protestation de lassociation AVIE et de la municipalit : confrences de

presse, ptitions, dpts massifs de plainte en ligne

Mais ce mouvement se ralentit quand la Prfecture affirme que la pollution nest pas

scientifiquement confirme. Le Prfet donne galement la garantie que le nouvel incinrateur

fonctionnera sans risque grce lapplication dune nouvelle technologie de traitement. Le

nouvel incinrateur entre alors en service en Septembre 2003, soit 6 mois aprs le dpt du

3me

recours au Tribunal Administratif de la commune deMaincy.

Notre modle montre que la chute des prix de limmobilier se ralentit pendant ce 3me

recours.

Le coefficient de la dummy ZOP_Recours_3 est de -0,09, soit une baisse denviron 9%. Ce

rsultat est interprter avec prudence, parce que la p-valeur de la dummy nest pas

significative 0,39. La baisse dtecte pourrait tre du un hasard non contrl dans le

modle

Toutes choses gales par ailleurs, bien que de nombreuses actions aient t entreprises pour

sy opposer, le march local semble dornavant faire confiance la nouvelle installation et ne

pas la percevoir comme pouvant entraner une baisse dutilit. Par ailleurs, les requtes

demandant lintervention en urgence du juge de rfr pour stopper la pollution ont t

rejetes par le Tribunal Administratif. Ce jugement peut tre considr comme un signal


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confirmant labsence de danger, qui stoppe les baisses de prix. Le march fait donc

confiance la nouvelle technologie de traitement des dchets utiliss dans lusine du

SMITOM. La chute de valeur enregistre au cours de la priode du 2me

recours semble ainsi

correspondre avant tout aux risques perus de pollution. On peut sinterroger sur le bien-fond

de cette perception au regard des motifs auxquels le Tribunal a rejet la requte deMaincy. En

effet, le juge a estim quil ny a pas lieu dappliquer de mesure durgence car le rapport entrela pollution de lancienne dcharge et le risque de pollution de la nouvelle na pas t

scientifiquement confirm, ce qui signifie simplement que ce lien na pas t tabli de faon

irrfutable.

IV.2. Rsultats pour le cas de Maisse

Dans le cas de Maisse, le conflit connat une histoire plus longue, avec des recours en appel

successifs allant jusquau Conseil dEtat. Les rsultats montrent que la localisation dans la

zone de conflit nest pas un facteur qui diffrencie le prix par rapport dautres biens situs

en dehors de cette zone. Les dummies non significatives qui contrlent les priodes de conflits

signifient galement que les ventes ralises dans la zone de rfrence ( i.e. dans la zonedabsence de conflit) ne subissent pas de baisses de prix pendant ces priodes. Ainsi, et

comme dans le cas de Vaux-le-Pnil, les variations de prix sont enregistres dans la seule

zone de conflit.

Si lon considre les variables croises spatio-temporelle du conflit, on constate que la seule

dummy significative est ZOP_CE, ce qui veut dire que les prix des maisons situes dans la

zone de conflit ont t impacts pendant la dernire priode de conflit. En revanche, deux des

trois dummies de croisement, ZOp_TA et ZOp_CAA, se rvlent largement non significatives,

c'est--dire que les recours dposs pendant les phases 1 et 2 (donc devant le Tribunal

Administratif et la Cour dAppel) ne provoquent aucun impact sur les prix immobiliers

Maincy.

UnstandardizedCoefficients

StandardizedCoefficients T Sig.

CollinearityStatistics

BStd.Error Beta Tolerance VIF

(Constant) 10,34 0,11 93,11 0,00***

LnNbPiece 0,47 0,05 0,43 9,48 0,00*** 0,57 1,76

LnSurfT 0,11 0,02 0,29 6,99 0,00*** 0,68 1,47

Cave 0,02 0,03 0,02 0,61 0,54 0,89 1,13

NbPark0 -0,07 0,03 -0,10 -2,68 0,01*** 0,85 1,17

NbPark2 0,02 0,04 0,02 0,51 0,61 0,90 1,11

MV 0,01 0,08 0,00 0,07 0,94 0,86 1,16VI 0,16 0,07 0,08 2,15 0,03** 0,93 1,08

MAI_NA 0,02 0,03 0,02 0,66 0,51 0,86 1,16

NIV _2 0,11 0,03 0,16 3,46 0,00*** 0,58 1,73

NIV _3 0,13 0,06 0,09 2,13 0,03** 0,63 1,58

EPO_1980_2000 0,01 0,04 0,01 0,37 0,71 0,75 1,33

EPO_AP2000 0,11 0,08 0,05 1,37 0,17 0,91 1,10

EPO_NA -0,05 0,03 -0,07 -1,70 0,09 0,77 1,30

MOT_VENTE_EXP -0,12 0,04 -0,11 -3,07 0,00*** 0,91 1,10

BIEN_LOUE 0,00 0,10 0,00 -0,05 0,96 0,94 1,06

ZOp -0,09 0,06 -0,10 -1,43 0,15 0,23 4,40

TA -0,01 0,03 -0,01 -0,24 0,81 0,53 1,89CAA 0,00 0,04 0,00 -0,09 0,93 0,56 1,79


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diffrentes priodes de conflit. Ces dernires portent toutes sur la phase de pr-ralisation du

projet, au cours de laquelle les riverains se mobilisent, en particulier auprs des tribunaux.

Nos rsultats montrent que les habitants anticipent la dprciation de leurs habitations avant

mme la mise en place de linfrastructure conteste, et que cette anticipation correspond la

perception des risques de nuisance susceptibles dtre prsents par linfrastructure. Si les

variations de prix se trouvent au cur de la zone de conflit, il faut un vnement dclencheur,un signal fort pour quelles se mettent en place. Dans le cas de lincinrateur de Vaux-le-

Pnil, les prix baissent aprs la constatation dune pollution grave, alors que pour la dviation

de route Maisse le processus commence aprs le jugement de la Cour Administrative

dAppel dfavorable aux opposants au projet.

Le travail conomtrique permet de montrer que mme si les discussions sur la dprciation

immobilire sont absentes lors de la dcision de ralisation dinfrastructures dans des zones

priurbaines, les habitants en sont conscients. Limpact anticip de ces quipements par le

march immobilier est clairement le signal de leur mcontentement. Ces rsultats suggrent

que mme si la dprciation immobilire ne figure pas toujours dans largumentaire des

opposants, elle joue un rle important dans le dclenchement des processus conflictuels etexplique pourquoi les riverains persistent souvent poursuivre le combat. Par ailleurs, en se

mobilisant, les opposants laissent ouverte la possibilit dannulation du projet. Les conflits ont

un impact sur les prix, mais seulement partir dun vnement tel que le jugement du tribunal

autorisant linstallation de linfrastructure. Avant, et tant que lincertitude demeure, les prix ne

bougent pas.

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L’impact des projets d’infrastructures urbaines sur la valeur des biens immobiliers -

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