L'immobilier résidentiel de luxe à Paris

Savills World Research Paris Residentiel

savills.fr/research

Spotlight L'immobilier résidentiel de luxe à Paris Octobre 2015

Photographie : Jad Caroll

savills.fr/research 03

Octobre 2015

Spotlight L'immobilier résidentiel de luxe à Paris

PaRiS danS Le monde

Alors que les prix ont peu évolué à Paris depuis 2012, ils ont vivement progressé à Londres et à New-York. L’écart des prix s’est creusé rendant ainsi le marché parisien plus attractif.

Paris se trouve au 7ème rang du classement Savills 2015 des villes les plus chères au monde, derrière Moscou, Tokyo, Londres New-York, Monaco et Hong-Kong qui est en tête. Malgré le recul d’une place par rapport à l’année 2014, le marché parisien retrouve des couleurs après deux années

impactées par des incertitudes économiques et fiscales.

Londres, qui a eu de bons résultats en termes de ventes ces deux dernières années, conserve sa quatrième place au classement mais enregistre un fléchissement de marché depuis le début de l’année 2015.

Les prix raisonnables, en comparaison aux autres villes mondiales, ainsi que sa capacité à générer de la plus-value immobilière sur le long terme, assurent à Paris une attractivité certaine. Cette dernière est actuellement renforcée par une conjonction de facteurs favorables qui n’échappe pas aux acquéreurs. n

ChiffReS CLéS

Paris Ile-de-France est la première destination touristique mondiale : 47

millions de visiteurs (entre juillet 2013 et juin 2014) dont 42% d'étrangers.

Paris est au 7ème rang du classement mondial 2015 des villes les plus chères en termes de résidences d’exception.

1 648 appartements de plus d'1 million d'euros ont été acquis en 2014 à Paris. Les acquéreurs

étrangers représentent 13%.

La part des appartements de plus d'1 million d'euros s’élève

à 27% des ventes des 1er, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 16ème

arrondissements en 2014.

Spotlight | L'immobilier résidentiel de luxe à Paris

04

Le monde à PaRiS

Une clientèle internationale plus présente Les acquéreurs étrangers sont de retour sur le marché avec l’envie de concrétiser leur projet immobilier. Leur part atteint un record en 2014, avec plus de 200 ventes enregistrées (de plus d’1 million d’euros). Nombre d’entre eux profitent d’un taux de change qui leur est favorable et de l’écart des prix qui s’est creusé entre Paris et les autres villes mondiales.

Depuis deux ans, les Américains qui ont vu leurs prix flamber et leur pouvoir d’achat augmenter d'environ 19% en France, reviennent sur le marché. Les Anglais, qui sont de fidèles amoureux de Paris, affichent une part assez stable depuis 2007, aux alentours de 8%. Les périodes électorales britanniques des derniers mois expliquent un certain attentisme de leur part. Un changement pourrait s’opérer désormais.

Les Européens, historiquement les plus présents sur ce marché (entre 30% et 50% depuis 2007) voient leur part s’accroître également en 2014 pour atteindre 52% des ventes.

Notons que le marché du résidentiel de luxe parisien demeure majoritairement entre les mains des Français qui totalisent chaque année près de 1300 ventes.

La fiscalité et les taxes ne sont pas rédhibitoiresLa perception de la France au sujet de la fiscalité est, dans une certaine mesure, exagérée en ce qui concerne les résidences secondaires. Le taux d’imposition de 75%, si souvent cité, n’est pas redevable par ceux qui perçoivent leurs revenus dans un pays étranger. Récemment, une décision de la Cour de Justice européenne a réduit l’impôt sur les plus values en modifiant les charges sociales pour les non-résidents. Celui-ci est ainsi passé de 34,5% à 19%.

Le graphique ci-contre, indique le coût d’achat, de vente et d’occupation d’une résidence secondaire en France dans un contexte global. Le cas concerne une résidence secondaire de deux millions de livres détenue depuis cinq ans par un privé. Ce graphique montre qu’en termes de coûts d’achat, d’entretien et de vente, la France se situe au milieu du classement.

A Hong Kong et à Singapour, une taxe existe pour les étrangers de 15% sur le prix d’achat des biens immobiliers. Aux Etats-Unis, les impôts fonciers, étatiques et municipaux engendrent des frais de détention très élevés. A New-York, par exemple, environ 1,6% de la valeur immobilière est redevable annuellement (ce taux varie en fonction du bien et évolue dans le temps). n

FigURE 3

Coût de détention d’une résidence secondaire pendant 5 ans

Source : Savills

FigURE 2

acquisition par des étrangers à Paris

Source : Notaires Paris-ile-de-France (ventes de plus d’1million d’euros)

FigURE 1

Coût d’un bien de 3 millions d’euros pour un américain et un anglais

Source : Savills

4,1 millions Janv. 2014

3,3 millions Juil. 2015

2,4 millions Janv. 2014

2,1 millions Juil. 2015

-19%

-14%

$

£

n Europe n États-Unis n Royaume-Uni n Asie n Moyen-Orient n Autres — Moyenne

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

n coût à la vente n coût d'entretien n coût à l'achat

% d

u pr

ix d

e ve

nte

Hong Kong Singapour USA France Royaume-Uni Russie

250

200

150

100

50

0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


Octobre 2015

Une ConJonCtURe favoRabLe

Reprise des ventes L’année 2015 se caractérise avant tout par la croissance des ventes de résidentiel de luxe, témoignant d’un retour de la confiance dans le marché. Après deux années de stagnation, le marché rebondit, affichant une progression annuelle de 15% du nombre de ventes (d’1 million d’euros et plus). Les 8ème, 16ème et 6ème arrondissements participent activement à cette nouvelle dynamique totalisant près de 750 ventes enregistrées, soit 25% de plus qu’un an plus tôt. Selon les estimations notariales, cette nouvelle tendance devrait se prolonger au moins jusqu’à la fin 2015.

En conséquence, le montant total des ventes est également en hausse. il s’élève à 1,6 milliard d’euros au premier semestre 2015, affichant une croissance de 9% par rapport au premier semestre 2014.

Une offre abondanteLe marché dispose d’une offre étoffée, résultant d’un cumul depuis 2012. En effet, les mises en ventes ont été plus nombreuses, provoquées par une fiscalité moins claire depuis les dernières élections présidentielles et par de nombreux départs à l’étranger. Le gonflement de l’offre renforce le pouvoir de négociation des acquéreurs potentiels (et donc des délais de transaction) et augmente la pression à la baisse sur les prix.

ajustement modéré des prixA Paris, l’ajustement des prix reste modéré mais visible, y compris dans les quartiers luxueux. Les vendeurs, qui ont une approche plus réaliste du marché, acceptent des négociations et parviennent à conclure leur vente dans des délais raisonnables. Les acquéreurs restent exigeants et négocient au juste prix, en fonction de l’état du bien.

Parmi eux, certains tablent sur la création de plus-value par le biais de travaux de rénovation et de mise en valeur de l’immeuble ; une hausse franche des prix du marché restant plus hypothétique. L’écart des prix est

FigURE 4

montant total des ventes

Source : Notaires Paris-ile-de-France (ventes de plus d’1million d’euros)

FigURE 5

evolution et part des ventes au 1er semestre 2015

Source : Savills, Notaires Paris-ile-de-France (Part des ventes : par rapport au total des ventes réalisées dans les sept arrondissements)

significatif entre les biens parfaitement rénovés avec des standards internationaux et les autres.

Notons que le prix unitaire des logements vendus dans l’ensemble des arrondissements est 6% moins élevé qu’en 2014 mais, que le prix au mètre carré est en hausse exprimant ainsi une diminution de la taille des biens acquis.

Mi-2015, les prix médians des biens d’1 à 3 millions d’euros, s’échelonnent entre 9 540€/m² dans le 4ème arrondissement jusqu’à 12 920€/m² dans le 6ème. Les 4ème, 6ème et 8ème arrondissements enregistrent une très légère augmentation alors que les 1er, 5ème, 7ème et 16ème tendent à la baisse. n

2,000,000,000

1,500,000,000

1,000,000,000

500,000,000

0

n Total général — Moyenne

€

S12007

S12008

S12009

S12010

S12011

S12012

S12013

S12014

S12015

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%

n Evolution S1 2015 / S1 2014 n Part des ventes au S1 2015

16e 7e 8e 6e 5e 4e 1er

06


FigURE 6

Les chiffres clés par arrondissement

8ème

+ +++ ++

7ème

++ ++ +++

5ème

+++ + +++

6ème

+++ ++ ++

16ème

++ + ++

Source : Savills, iNSEE, Notaires Paris-ile-de-France (prix médian = ventes entre 1 et 3 millions d'euros) (S1= 1er semestre)

4ème

++ ++ ++

16ème arrondissement

moyenne des ventes S1

2007-S1 2015

nb de ventes > 1m€

S1 2015

Prix médian / m²

S1 2015

evolution prix médian /

2007

315 368 9 580€ 18%



2007-S1 2015


S1 2015

Prix médian / m²

S1 2015


2007

155 173 12 180€ 27%

1er

+ ++ +++

15ème

14ème

17ème

18ème

9ème 10ème

2ème

3ème

13ème


Octobre 2015

1er arrondissement


2007-S1 2015


S1 2015

Prix médian / m²

S1 2015


2007

17 31 11 730€ 29%

Source : Savills, iNSEE, Notaires Paris-ile-de-France (prix médian = ventes entre 1 et 3 millions d'euros) (S1= 1er semestre)

LéGende

Ecoles - crèches - lycées

Commerces

Monuments - Musées - Jardins



2007-S1 2015


S1 2015

Prix médian / m²

S1 2015


2007

119 148 9 540€ 17%



2007-S1 2015


S1 2015

Prix médian / m²

S1 2015


2007

35 39 11 410€ 26%

19ème

20ème11ème

12ème



2007-S1 2015


S1 2015

Prix médian / m²

S1 2015


2007

28 35 10 980€ -9%



2007-S1 2015


S1 2015

Prix médian / m²

S1 2015


2007

85 110 12 920€ 27%


08

QUeL bien à QUeL PRix?

Sous l’effet de cette bonne conjoncture, le retour des acquéreurs aisés redynamise l’ensemble du marché, quelle que soit la typologie des biens. Toutefois, les transactions

la législation sur les locations saisonnières et la taxation à venir sur les locations entre particuliers (airbnb) freinent les investisseurs. Dans les quartiers du centre et de l’ouest parisien, un pied-à-terre de standing, compris entre 40 m² et 70 m² comprenant un séjour et une chambre se négocie entre 500 000€ et 1 000 000€.

FigURE 8

nombre de ventes par arrondissement

Source : Notaires Paris-ile-de-France (ventes > 3 millions d’euros)

FigURE 7

evolution du montant total des ventes d’exception

Source : Notaires Paris-ile-de-France (ventes > 3 millions d’euros)

ne se réalisent que lorsque l’approche du prix est réaliste.

Le pied-à-terre continue d’être convoité autant par les clients français qu’étrangers. il se situe principalement dans les quartiers historiques du centre de la capitale. Malgré une forte demande, les prix ne s’envolent pas car l’encadrement des loyers,

hôtel particulier / app. de prestige >250 m2 > 4M€

Pied-à-terre 40-70 m2

500 000 à 1M€

appartement familial 100-300 m2 1,2 à 3,5M€

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%S1 2008 S1 2009 S1 2010 S1 2011 S1 2012 S1 2013 S1 2014 S1 2015

140

120

100

80

60

40

20

0

n 1er n 4è n 5è n 6è n 7è n 8è n 16è — évolution moyenne

S1 2008 S1 2009 S1 2010 S1 2011 S1 2012 S1 2013 S1 2014 S1 2015S1 2007

250%

200%

150%

100%

50%

0%

-50%

-100%


Octobre 2015

reviennent plus lentement sur ce segment du marché, portant sur les biens supérieurs à 3 millions d’euros. Par ailleurs, une approche plus opportuniste et la longueur des négociations contribuent à allonger les délais de transaction.

il est difficile d’appréhender une évolution des prix à court terme. Les acteurs étant opportunistes, la nature du bien mis en vente influe plus sur le prix que les évolutions tendancielles du reste du marché résidentiel. Mi-2015, le prix médian s’échelonne entre 13 910€/m² dans le 16ème arrondissement et 22 790€/m² dans le 7ème. n

Le bel appartement familial (100 à 300 m² environ) situé principalement dans les 7ème, 8ème et 16ème arrondissements est accessible dans une fourchette située entre 1,2 million et 3,5 millions d’euros. il se vend à une clientèle principalement française soucieuse d’acquérir au juste prix. L‘importance du budget travaux est un élément déterminant du prix.

L’appartement de prestige ou l’hôtel particulier, qui offre le plus souvent un emplacement remarquable, une très belle architecture et une vue majeure, se négocie au-delà de 4 millions d’euros. C‘est le caractère exceptionnel, la rareté et le niveau de la demande qui en déterminent la valeur.

L'immobilier résidentiel d’exception se distingueCe segment représente entre 6% et 12% du marché résidentiel de luxe et se compose d’une part significative de résidences secondaires et de placements locatifs. Les volumes de ventes continuent de baisser sur ce segment de marché, bien que la tendance se soit atténuée (-2% en 2015 contre -5% en 2014 et -31% en 2013).

Une soixantaine de ventes a été conclue début 2015, dont plus de la moitié est localisée dans le 16ème arrondissement. Les grandes fortunes, françaises et étrangères,

oUtLooKn Depuis le début de l’année 2015, une convergence entre les vendeurs et les acquéreurs facilite la reprise des ventes. Cette tendance devrait se poursuivre, notamment grâce à une présence plus marquée des acquéreurs étrangers qui continueront de bénéficier de bonnes conditions du marché.

n Les ventes devraient se maintenir à un niveau correct dans les prochains mois, grâce à une demande soutenue et active. Cela entraînera un écoulement régulier de l’offre et une période de relative stabilité des prix.

n Quelques facteurs restreignent encore l’essor du marché, tels l’allongement des délais de transaction, la restauration progressive de la confiance de la clientèle de luxe ainsi qu’un certain attentisme concernant l’investissement locatif, lié au plafonnement des loyers entré en vigueur cet été à Paris.

n L’échéance électorale de 2017 constitue probablement le prochain événement marquant susceptible de faire réellement décoller le marché. De nombreux acteurs du marché tablent sur un changement politique et de potentielles mesures plus favorables, pour agir.

L’étude statistique de ce document porte sur les transactions, de plus d’1 million d’euros réalisées dans les 1er, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements, fournies par la chambre des Notaires de Paris.

Spotlight | Le Résidentiel de Luxe à Paris

10

ContactsSavills

Will WoodheadPDg+33 1 44 51 73 [email protected]

Catherine erithRésidentiel Expertise+33 1 44 51 94 [email protected]

hugues de La morandièreCo-fondateur Agence Varenne+33 1 45 55 79 [email protected]

marie-Josée LopesResponsable Research+33 1 44 51 17 50 [email protected]

Présente depuis 25 ans sur les quartiers les plus recherchés de Paris, l’Agence Varenne est un acteur référent de l’immobilier de luxe parisien, alliant un haut niveau d’expertise et de conseil avec la puissance du grand réseau international Savills. L’Agence Varenne est un partenaire international de Savills.

Nos bureaux sont situés au cœur des quartiers les plus prestigieux de Paris:7 place Saint-Sulpice, 75006 ; 42 rue Barbet de Jouy, 75007 ;14 avenue george V, 75008

Agence Varenne

Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. it has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

This report is for general informative purposes only. it may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.

savills.co.uk/research 011

Date

Liste des publications :

n Spotlight : Monaco Residential Marketn Spotlight : French Riviera Residential Marketn Spotlight : Alpines Property Marketn World Residential Market : Performance and

Prospects 2015-2016

Pour plus de publications, visitez savills.fr/research

Savills Paris 21, Boulevard Haussmann 75009 Paris+33(0)1 44 51 73 00

savills.fr

Agence Varenne 14, avenue George V 75008 Paris+33(0)1 75 44 90 68

agencevarenne.fr

Savills Paris21, boulevard Haussmann

75009 Paris+33 (0) 1 44 51 73 00

savills.fr

agence varenne14, avenue george V75008 Paris+33 (0) 1 45 55 79 20

agencevarenne.fr

L'immobilier résidentiel de luxe à Paris

Real Estate

Transcript of L'immobilier résidentiel de luxe à Paris