Courrier des statistiques n° 108, décembre 2003 3

Depuis 1954, l’ICC mesure tous lestrois mois l’évolution du prix deconstruction des bâtiments neufs àusage principal d’habitation enFrance métropolitaine. Il est publiéau Journal officiel vers le milieu duquatrième mois suivant le trimestresous revue.

Nous nous proposons ici de décorti-quer la façon dont est élaboré cetindice, bien connu du public en tantqu’indicateur de référence pour larévision des loyers1.

Que recouvre l’ICC ?

Reposant sur l’observation des tran-sactions entre les maîtres d’ouvrageet les entreprises assurant les tra-vaux, l’ICC s’attache uniquement auxmarchés de bâtiment. Il exclut ainsila charge foncière, c’est-à-dire le ter-rain et sa préparation, le raccorde-ment aux réseaux, les travauxannexes et les honoraires liés à laconstruction, ainsi que les frais finan-ciers et promotionnels ; il ne couvrepas non plus les opérations d’entre-tien et d’amélioration2.

Le terme d’indice du coût de laconstruction est donc impropre,

même s’il est consacré par l’usage.En fait, l’ICC est un indice de prix dela construction de logements neufs àusage d’habitation. Il s’agit du prix,TVA incluse, payé par les maîtresd’ouvrage aux entrepreneurs deconstruction.

Le coût de la construction propre-ment dit est appréhendé par d’autresindicateurs, notamment les « indexBT » calculés mensuellement par leministère de l’Équipement, desTransports, de l’Aménagement duterritoire, du Tourisme et de la Mer encollaboration avec la Fédération fran-çaise du bâtiment.

Le choix de la méthode

Un indice de prix est un instrument demesure de l’évolution des prix. Un telobjectif suppose d’isoler les varia-tions pures de prix, en écartant touteffet lié à des modifications decontenu des produits en question,par exemple, dans le cas qui nousoccupe, le renchérissement des loge-ments consécutif à l’augmentation dela surface des pièces, à la mise enpratique de normes d’isolation pluscontraignantes, à l’installation d’équi-pements plus perfectionnés.

Le plus souvent, les indices de prixsont élaborés comme suit : on relèvela valeur courante d’un échantillonintangible d’articles, puis on la rap-porte à ce qu’elle était à une date deréférence. Et lorsqu’un article estremplacé par un modèle différent, ons’efforce d’évaluer un effet qualité,c’est-à-dire l’incidence de ce chan-gement sur le nouveau prix. On peutainsi déterminer une variation purede prix, en défalquant l’effet qualité.

La problématique en matière deconstruction est particulière carchaque ouvrage est unique. Il n’estdonc pas possible de comparer àdifférentes périodes le prix d’unemême construction. Cela interdit defonder la mesure de la variation desprix sur la simple observation deceux-ci, et brouille la perception qu’onpeut avoir de l’inflation dans le secteurde la construction. En effet, les prixdont il est ici question dépendent d’ungrand nombre de paramètres : confi-guration de la construction, matériauxemployés, équipements installés,sujétions de chantier, localisation etampleur de l’opération, nature desrapports entre les intervenants (pro-moteurs, pavillonneurs, entreprisesgénérales, sous-traitants, maîtresd’ouvrage), calendrier de réalisation, cir-constances de la conclusion du marché.

Le dispositif de calcul doit s’adapter àces caractéristiques : il faut doncs’appuyer sur une méthode particu-lière. Celle retenue pour le calcul del’ICC est la méthode des construc-tions courantes. Elle consiste, en sub-stance, à confronter le prix de marché

L’ICC, indice du coût de la construction

1. Le présent article reprend un travailqu’avait initié mon prédécesseur JacquesBerger, aujourd’hui en fonction à la divisionAgriculture de l’Insee. 2. Ces opérations font l’objet d’un indice spé-cifique élaboré trimestriellement par le minis-tère de l’Équipement, des Transports, del’Aménagement du territoire, du Tourisme etde la Mer : l’IPEA, indice des prix des travauxd’entretien et d’amélioration des logements.

Les index BT

Confectionnés à partir de sources diverses, enquêtes spécifiques mais aussi indicedes prix de vente industriels (IPVI) et indice des prix à la consommation (IPC), lesindex BT, au nombre de 46, sont des indices-chaîne de Laspeyres mesurant men-suellement, hors TVA, l’évolution générale (index BT01) et par spécialités (indexBT02 et suivants) du coût des facteurs de production incorporés dans le bâtiment.

Les différents éléments de coût pris en compte sont les salaires et charges, lesmatériaux, le matériel, le transport, l’énergie et les frais divers. Les coefficients depondération afférents varient selon les index. Pour le BT01, ils s’établissent res-pectivement à 43 %, 32 %, 4 %, 3 %, 3 % et 15 %.

Les index BT sont publiés au bulletin officiel du ministère de l’Équipement, desTransports, de l’Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer. Ceux relatifsau mois m sont disponibles au début du mois m+4.

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payé en contrepartie d’un bâtiment encours de construction à celui d’unbâtiment fictif, strictement identique,évalué en une période de référence.

La nécessité d’identifier précisémentles prix à la production et la résul-tante de leurs variations exige la col-lecte, pour chaque opération deconstruction, d’une informationdétaillée, et la mise en place d’uneprocédure d’allure assez complexe.

Schématiquement, le travail passepar trois grandes étapes :

- collecte de l’information relativeaux opérations de construction aumoyen d’une enquête sur le prix derevient des logements neufs ;

- élaboration des valeurs de réfé-rence via le métrage des opérationsobservées ;

- harmonisation du contenu desprix, élimination des effets de caté-gorie et calcul de l’indice.

Les deux premières relèvent de laresponsabilité de la DAEI, directiondes affaires économiques et inter-nationales du ministère del’Équipement, des Transports, del’Aménagement du territoire, duTourisme et de la Mer ; la troisièmeincombe à l’Insee.

L’enquête ICC-PRLN

Le calcul de l’ICC s’appuie sur lesrésultats d’une enquête statistiqueobligatoire sur « l’indice du coût de laconstruction et le prix de revient des

logements neufs » (ICC-PRLN), réali-sée aux premier, deuxième et qua-trième trimestres3 de chaque annéepar le SES, service économiqueet statistique du ministère del’Équipement, des Transports, del’Aménagement du territoire duTourisme et de la Mer, placé au seinde la DAEI.

Les objets observés sont des opéra-tions de construction en cours deréalisation. Tiré à partir de la baseSITADEL4, l’échantillon fait l’objetd’un soin particulier destiné à assurerla représentation des différents déter-

3. L’enquête n’est pas réalisée au troisièmetrimestre en raison des difficultés pratiquesque poserait sa conduite en période estivale.4. Système d’information et de traitementautomatisé des données élémentaires sur leslogements et locaux. Cette base de donnéesa été rénovée plusieurs fois. Elle s’étaitd’abord nommée SIROCO (système informa-tisé répertoriant les opérations de construc-tion) puis SICLONE (système informatique surla construction de logements et locaux neufs).

Quelques méthodes alternatives

Utilisée par plusieurs pays de l’Union européenne et considérée comme la plus fiable, la méthode des constructions courantesprésente l’avantage de prendre en compte l’évolution des techniques, des matériaux et des structures de prix. Il existe toutefoisdes méthodes alternatives, dont les trois principales sont présentées ci-dessous.

→ L’approche par le coût des facteurs consiste à évaluer l’évolution des prix à travers celle des coûts de production. Simple de miseen œuvre, cette méthode ne permet pas toutefois d’appréhender les écarts entre coûts des facteurs et prix à la production, non mesu-rables de façon indépendante et en temps réel car liés aux gains de productivité, à l’évolution des marges et aux délais de production.

→ L’approche dite hédonique repose quant à elle sur une estimation économétrique de l’incidence des caractéristiques desouvrages sur les coûts de production : l’indice est alors obtenu par rapprochement de cet estimateur et du prix de marché. Baséesur un nombre nécessairement limité d’éléments de construction, cette méthode (mais la remarque vaut pour toutes celles detype économétrique) ne permet pas de discerner avec suffisamment de finesse les évolutions en qualité des ouvrages deconstruction.

→ Une autre possibilité est de suivre le prix d’un même échantillon de constructions. Cette méthode, dite des constructions stan-dard, consiste en substance à demander à des entreprises de construction d’établir périodiquement un devis pour chaque opé-ration de construction retenue dans l’échantillon en question. Simple dans sa conception, elle exige toutefois un gros travail dela part des entreprises répondantes, avec tous les problèmes de fiabilité pouvant résulter d’une telle contrainte. D’autre part, ellene tient pas compte de l’évolution de la « composition » des opérations de construction.

Paris-La Défense : la tour Pascal (à gauche), siège de la DAEI

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minants des prix. Il est distribué enquarante strates retraçant la réparti-tion des opérations de constructionpar grande région (5 modalités : Île-de-France, Centre/Sud-Ouest, Nord-Est, Ouest/Franche-Comté, Sud-Est),type d’habitat (habitat individuel, indi-viduel groupé ou habitat collectif) ettaille du programme en nombre delogements (1, 2 à 9, 10 à 29, 30 etplus pour l’habitat individuel5 ; 2 à 19,20 à 39, 40 à 69, 70 et plus pour l’ha-bitat collectif).

L’échantillon du trimestre t est sélec-tionné parmi les opérations deconstruction autorisées au trimestret-2. Le taux de sondage s’accroîtavec le nombre de logementsconcernés, jusqu’à la quasi-exhaus-tivité à partir de 50 logements.

L’enquête se déroule en deuxphases, la première par correspon-dance, la seconde par enquêteurs.Dans le cadre de la première phase,les maîtres d’ouvrage (particuliers,promoteurs, offices HLM...) se voientadresser un questionnaire léger, dontl’exploitation permettra d’écarter lesopérations hors champ6 ou à repor-ter au trimestre suivant7. Au cours dela seconde phase, est collectéeauprès des maîtres d’ouvrage et desentreprises assurant les travaux uneinformation détaillée, complétée parl’ensemble des pièces techniques etfinancières relatives aux opérationsde construction observées.

L’échantillon est tiré un mois et demiavant le début du trimestre sous revue,la première phase de l’enquête débutequinze jours plus tard, la secondes’étend du premier au dernier jour dutrimestre sous revue. Compte tenudes taux de rebut enregistrés aux dif-férentes étapes du processus de pro-duction de l’ICC et des objectifs deprécision que se sont fixés l’Insee et laDAEI, chaque nouvel échantillon tri-mestriel comprend 1 200 opérationsde construction, auxquelles vients’ajouter un reliquat de quelque 500autres opérations de constructionreportées d’un trimestre antérieur.

Compte tenu du taux moyen de « col-lectabilité », seules 600 de ces1 700 opérations de constructionsferont effectivement l’objet de l’en-

quête de seconde phase8. Du fait desnon-réponses mais aussi et surtoutdes dossiers incomplets (lorsquen’ont pu être collectées la totalité despièces requises)9 ou qui se révélerontinexploitables dans le cadre desétapes ultérieures, seules 20 % envi-ron des 1 700 opérations de départseront effectivement prises encompte pour le calcul de l’indice : cerésultat est conforme à l’objectif deprécision évoqué ci-dessus, qui, enpratique, impose d’appuyer le calculde l’ICC sur un minimum de 320 opé-rations de construction représentantenviron 6 000 logements (soit 7 à 8 %du nombre de logements neufs livréschaque trimestre).

L’information collectée

Le questionnaire de deuxième phasede l’enquête ICC-PRLN recouvre uneinformation très complète sur lescaractéristiques de l’opération deconstruction étudiée, la nature et lateneur des travaux (descriptif tech-nique), et, bien sûr, le contenu du oudes marchés afférents : date designature, montant contractuel,dates de début et de fin des travaux,clauses d’indexation éventuelles.

Le maître d’ouvrage et/ou les entre-prises effectuant les travaux doiventen outre fournir tout un ensemble depièces financières (contrat deconstruction, devis et factures relatifsaux démolitions, fondations spé-ciales, voirie et réseaux divers, devisquantitatif estimatif, avenants) ettechniques (plans, tableau de réparti-tion des logements, surfaces com-merciales et bureaux, cahier desclauses techniques particulières), cesdernières indispensables au métreurqui devra évaluer le prix de référence.

L’harmonisation des prixobservés

Le prix d’un logement neuf se formedans le cadre d’un processus deconstruction et de commercialisationspécifique. Un maître d’ouvragedécide le lancement d’un pro-gramme, fait l’acquisition d’un terrain,dépose une demande de permis deconstruire, lance une procédure d’ap-

pel d’offres, signe un marché. Selon lecas, il va contracter avec autant d’en-treprises que de lots différents, oubien avec une seule chargée d’assurerla coordination de l’ensemble. Lemarché contient un descriptif de l’ou-vrage et un prix de référence, assortile cas échéant de clauses d’indexa-tion. Il prévoit un calendrier de réalisa-tion, notamment la date d’ordonnan-cement, marquant le début des tra-vaux, et la durée du chantier10.

5. La classe « 1 logement » correspond à l’in-dividuel pur, les trois classes suivantes corres-pondent à l’individuel groupé.6. Réhabilitation, rénovation ou extension debâtiment construit, ouvrage non entièrementconfié à des entreprises (réalisation partiellepar le propriétaire), part trop grande de partiesnon habitables (commerces, bureaux, parcsde stationnement...), ou encore permis deconstruire annulé. Un autre motif possible declassement hors champ, applicable aux opé-rations reportées d’un trimestre antérieur, estl’ancienneté du marché principal (ou marchéde gros œuvre) : la date de signature ne doitpas être antérieure de plus de 9 mois au pre-mier jour du trimestre sous revue. 7. Lorsque n’ont pas encore été signés tousles marchés afférents.8. Le rebut moyen se répartit comme suit :85 non-réponses, 525 opérations hors champ,500 opérations à reporter au trimestre ultérieur. 9. Les opérations de construction en ques-tion seront ré-enquêtées au trimestre suivant,s’ajoutant ainsi aux reports décidés à l’issuede la première phase pour cause de marchésrestant à signer. 10. Entre l’obtention d’un permis deconstruire et l’achèvement des travaux, ils’écoule en moyenne dix mois dans l’indivi-duel pur et vingt et un mois dans le collectif,les chantiers s’étalant sur sept mois dans l’in-dividuel et quinze mois dans le collectif(source SITADEL). Ces délais, qui dépendentaussi de la taille du programme, ont peu variédepuis dix ans, sauf dans l’individuel pur dontles calendriers se sont allongés.

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L’harmonisation dont il est ici ques-tion est à double visée, individuellepuis globale.

Dans un premier temps, il faut unifierles différents paramètres relatifs àune même opération de construc-tion11 : le prix global sera obtenu parsommation de l’ensemble des prixdes marchés, la date d’ordonnance-ment sera alignée sur celle du mar-ché de gros œuvre, enfin la durée duchantier sera calculée par référenceà la date de fin du dernier marchéprévu au calendrier. Naturellement,on simulera, le cas échéant, l’appli-

cation des éventuelles clauses d’ac-tualisation et/ou de révision quecomportait le marché en question. Encas d’application d’une clause d’ac-tualisation, on procède ainsi quespécifié dans l’encadré ci-dessus.Pour simuler l’application d’uneclause de révision, on recalcule lespaiements, que l’on suppose distri-bués selon une fonction continue, enrevalorisant leur partie révisable(85 % du montant total) par applica-tion forfaitaire du BT01. L’ensembledes paiements (qu’ils soient ou nonassortis d’une clause de révision)sont ensuite ramenés en équivalentdate d’ordonnancement par applica-tion de ce même index corrigé d’unterme forfaitaire correspondant auxgains de productivité12.

Dans un second temps, on va systé-matiquement aligner l’ensemble desprix ainsi obtenus sur une date com-mune, le dernier jour du premier moisdu trimestre sous revue. Là encore,on s’appuie sur l’index BT01 corrigéd’un terme forfaitaire représentatifdes gains de productivité.

Au final on obtient ainsi des prixfermes, correspondant strictementaux travaux de construction à l’ex-clusion de tout frais annexe, expri-més en date d’ordonnancement etramenés à une date unique.

L’élaboration des prix de référence

Les questionnaires et les dossierstechniques collectés dans le cadre

de l’enquête ICC-PRLN sont confiésà une équipe de métreurs travaillantpour le ministère de l’Équipement13,qui vont décomposer en prestationsélémentaires chacune des opéra-tions de construction en questionune fois éliminées les parties d’ou-vrage extérieures au champ de l’in-dice. Chaque prestation élémentaireest ensuite métrée, puis valorisée.

Le document de référence sur lequels’appuient les métreurs est leBordereau général d’évaluation destravaux neufs, en abrégé le BGE14,dans lequel sont distinguées quelque4 000 prestations élémentaires avecindication pour chacune d’un tarifunitaire, en l’occurrence celui de1987. Le métrage d’une maison indi-viduelle occupe environ une demi-journée. Pour un immeuble collectif,il prend en moyenne une semaine,avec un maximum de trois semainespour les opérations d’une grandecomplexité.

On dispose ainsi, pour chaque opé-ration de construction, de son prix demarché et de l’évaluation réalisée parle métreur sur la base du BGE. Lesdeux grandeurs sont de nature diffé-rente. Si toutes deux sont bien sûrintimement liées à la consistance del’opération, c’est-à-dire à sa configu-ration physique, en termes de quan-tités mais aussi de qualité, laseconde, contrairement à la pre-mière, est indépendante de la date etdu lieu de construction15 : unique-ment liée à la consistance de l’opéra-

11. Après exclusion, naturellement, des partiesd’ouvrage hors champ de l’ICC : démolitions,fondations spéciales et VRD (voirie, réseauxdivers). Sont également exclus les honoraires deconception ainsi que certains services annexescomme le dépôt du permis de construire ou lamise en place du plan de financement (dans lecas des maisons sur catalogue, pour lesquellesces prestations ne sont pas discernables, onopère des déductions forfaitaires).12. Ces gains de productivité ne font pasl’objet d’une investigation directe. Ils sontestimés sur la base de l’évolution sur longuepériode d’un taux de salaire horaire par tête.13. Bureau de l’assistance à la gestion auto-matisée des marchés et des indicateurs deprix et de coûts. Ce bureau est rattaché à lasous-direction du BTP, au sein de la DAEI.14. Les éléments constitutifs du BGE tiennentcompte de la variété des produits, des maté-riaux, des qualités (est généralement proposéun éventail de trois niveaux de qualité) et destechniques de la construction neuve, tant col-lective qu’individuelle. Il existe en fait deuxcatalogues, l’un pour la maison individuelle,l’autre pour les immeubles collectifs.15. La date conditionne le prix des matériauxet les coûts salariaux ainsi que la capacité denégociation des contractants, affectée par lasituation conjoncturelle. Par ailleurs, l’environ-nement économique comme les sujétions dechantier (conditions d’acheminement et destockage des fournitures, par exemple) varientfortement selon le lieu de la construction.

Les clauses d’indexation

La réglementation relative aux marchés de construction offre la possibilité d’introduire dans le contrat des clauses d’indexationdes prix. Ces clauses ont pour but de prémunir l’entreprise contre une hausse imprévisible des coûts de production. Elles sonttoutefois strictement encadrées de façon à prévenir les abus.

Actualisation. Si le contrat prévoit une clause d’actualisation, celle-ci s’applique lorsqu’il s’écoule plus de trois mois entre la dateà laquelle avait été référencé le prix des travaux et la date de début des travaux (date d’ordonnancement). Dans ce cas, le prixest revalorisé sur la base de l’augmentation de l’index BT en question (défini au contrat) entre la date de référence et celle obte-nue en soustrayant trois mois à la date de début des travaux.

Révision. Les marchés font le plus souvent l’objet de paiements échelonnés, correspondant à différentes étapes (gros œuvre,couverture…). Lorsqu’une clause de révision est spécifiée dans le marché, on revalorise les prix de référence afférents à ces dif-férentes étapes en fonction d’une formule contractuelle faisant intervenir la variation de différents index BT (généralement celuirelatif à la spécialité concernée) entre la date d’ordonnancement et la date de fin des travaux. Pour modérer cette revalorisation,la réglementation prévoit qu’elle ne porte que sur 85 % du montant de référence.

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tion, elle est donc, au sens de lamesure économique, ce qu’il estconvenu d’appeler un « volume »16.

La matière première

À ce stade, on connaît donc le prixréel constaté (autrement dit le prix demarché, ou encore la valeur) et le prixBGE (le volume) de chacune desopérations de construction obser-vées dans le cadre du trimestre sousrevue, le rapport de ces deux gran-deurs s’apparentant à un indice deprix de marché par unité de consis-tance.

On connaît aussi leurs poids respec-tifs, calculés en corrigeant les pon-dérations initiales, telles que résul-tant du plan de sondage, de l’effetdes inclusions et exclusions ayantaffecté la composition de l’échan-tillon de départ : d’un côté les opéra-tions reportées d’un trimestre anté-rieur, de l’autre les non-réponsesmais aussi et surtout les opérationshors champ ou à reporter au tri-mestre suivant. Le redressement estopéré en référence aux chiffres natio-naux (ensemble des opérations deconstruction mises en chantier lorsdu trimestre d’étude) issus de la baseSITADEL.

On dispose de ces mêmes informa-tions - prix réel constaté, prix BGE etpoids - pour chacune des opérationsde construction observées lors destrimestres précédents (ainsi, bien sûr,que des ICC trimestriels afférents).Enfin, on dispose également, nous leverrons ci-dessous, des « ICCannuels » relatifs aux années précé-dentes.

Le calcul de l’indice

Calculer l’indice du trimestre sousrevue, c’est, en substance, calculerle maillon qui permettra de se raccor-der à l’indice moyen de l’année pré-cédente en base quatrième trimestre1953. Ce maillon de raccordement,que nous noterons I(t/n-1), où tdésigne le trimestre sous revue et n-1l’année immédiatement précédente,s’obtient en rapportant la valeurobservée (ou « valeur courante ») de

l’échantillon sous revue à ce qu’elleaurait été aux prix de l’année n-1. Defait, l’on se pose la question sui-vante : combien ces mêmes opéra-tions de construction auraient-ellescoûté l’an dernier ?

C’est dans le calcul de cette valeuraux prix n-1 qu’entrent en jeu lesévaluations aux prix BGE. En effet, leprix n-1 des opérations de construc-tion formant l’échantillon du trimestresous revue s’évalue par applicationd’un coefficient correcteur à leur prixBGE17.

Ces coefficients correcteurs sont aunombre d’une trentaine, correspon-dant à autant de « catégories »d’opérations de construction, défi-nies en référence à des critères delocalisation, de type d’habitat, detaille d’opération et de mode decommercialisation18. Leur calculs’appuie sur les prix courants et BGEde l’ensemble des opérations deconstruction observées lors des pre-mier, deuxième et quatrième tri-mestre de l’année n-1 : soit quelque960 opérations, dont on va d’abordramener les prix courants à une dateunique (toujours sur la base de l’in-dex BT01 corrigé d’un terme forfai-taire représentatif des gains de pro-ductivité), en l’occurrence le 1er juilletn-1. L’étape de calcul proprementdite participe de la méthode de l’ana-lyse de la variance. Schématique-ment, on détermine, en régressantles prix courants sur les prix BGE,toute une batterie de coefficients élé-mentaires propres aux différentesmodalités des variables intervenantdans la définition des « catégories »évoquées ci-dessus. Par additiondes coefficients élémentaires relatifsà chacune de nos « catégories », aunombre d’une trentaine, rappelons-

le, on obtient les coefficient correc-teurs transformant les prix BGE enprix n-1. C’était bien le résultatrecherché, en effet : aboutir à l’éga-lité entre la valeur courante del’échantillon regroupé de l’année n-1et sa valeur aux prix BGE corrigés.En appliquant ces mêmes coeffi-cients correcteurs aux prix BGE desopérations de construction formantl’échantillon sous revue, on obtient lavaleur de cet échantillon aux prix n-1,puis notre maillon I(t/n-1).

La mécanique peut paraître biencompliquée. Pourquoi ne pas sebaser directement sur l’année deréférence du BGE (1987, donc), enrapportant simplement la valeurcourante de l’échantillon sous revueà sa valeur aux prix BGE, rapportque nous noterons I(t/bge)19 ? Laréponse tient à la façon dont a étéélaboré le BGE : on ne peut en effetassurer que ce bordereau, s’il reflètefidèlement la structure relative desprix des prestations qui y sont distin-guées, soit tout aussi significatif entermes de niveaux de prix.

Soit. Mais alors ne suffirait-il pas,pour évaluer la variation des prixdepuis l’année précédente, de rap-porter I(t/bge) à I(n-1/bge), ce dernier

16. Cf. l’article d’André Vanoli pages 33 à 39.17. Le principe est donc d’estimer, à partir duprix BGE (homogène à un prix 1987), un prixrelatif à l’année n-1, par application d’un coef-ficient correcteur multiplicatif.18. Les critères retenus pour la définition descatégories ont évolué dans le temps.19. Confronter deux tels rapports successifsrevient à comparer le prix d’une même« construction unitaire » à deux dates succes-sives et permet de contourner l’impossibilitéassociée à l’unicité des ouvrages de construc-tion. Sous certaines réserves, on se retrouveen effet en situation d’observer le prix d’ar-ticles d’un contenu constant.

Le cas des ouvrages « atypiques »

Malgré des contrôles de cohérence et toutes les précautions prises, l’expériencemontre qu’il y a fréquemment, dans l’échantillon, un petit nombre d’ouvrages pré-sentant un rapport [prix de marché / prix BGE] apparemment trop élevé ou trop peuélevé. Aussi, depuis 1991, on s’efforce de réduire l’incidence de ces opérations deconstruction atypiques en les éliminant du calcul ou bien en recentrant leur prix demarché par application d’une méthode statistique de bornage. Les seuils de robus-tesse sont fixés de manière à ne pas éliminer ou borner plus de 3 % des dossiers.

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indicateur se comprenant naturelle-ment comme le rapport de la valeurcourante de l’échantillon regroupé del’année n-1 à sa valeur aux prixBGE ? La réponse est cette foisd’une autre nature. Elle tient à la défi-nition même de l’ICC : toutes chosesdemeurant égales par ailleurs, unesimple modification de la répartitiondes opérations de construction entrenos « catégories » ne doit pas entraî-ner de variation de l’indice.Considérons par exemple le cas dedeux catégories seulement, maisonindividuelle et logement collectif. Leprix moyen de marché des maisonsindividuelles n’a pas bougé depuisl’année précédente non plus quecelui des logements collectifs, et lesrésultats moyens des évaluationsBGE sont eux aussi demeurésinchangés pour ces deux catégoriesde logements. Mais la répartitionentre maisons individuelles et loge-ments collectifs a bougé. De cesimple fait, I(t/bge) ne sera pas égal,sauf coïncidence20, à I(n-1/bge). Enrevanche, dans I(t/n-1), la répartitionpar « catégories » est par définition lamême au numérateur et au dénomi-nateur : y sont en effet considéréesles mêmes opérations de construc-tion, celles observées lors du tri-mestre t. Et I(t/n-1) sera bien sûr égalà 1 « toutes autres choses elles aussiinchangées ».

Pour obtenir l’ICC du trimestre t,encore faut-il, on l’a dit, raccorderI(t/n-1) à l’indice moyen de l’annéeprécédente en base 4e trimestre1953, indice que l’on notera I(n-1).Un tel ICC annuel moyen est en effetdéterminé chaque fin d’année, enmême temps que les coefficientscorrecteurs qui interviendront dansle calcul des indices relatifs à l’an-née à venir, selon une méthode ana-logue à celle qui a été exposée ci-dessus : en substance, on calculechaque fin d’année n le maillon

I(n/n-1), obtenu en rapportant lavaleur courante de l’échantillonregroupé de l’année n à ce qu’elleaurait été aux prix de l’année n-1.Naturellement, l’indice de l’année ns’obtient en multipliant celui de l’an-née n-1 par I(n/n-1).

Dans le cas qui nous occupe, celuidu trimestre t de l’année n, on écriraainsi

Ι (t) = Ι (t/n-1) * Ι (n-1),

avec

Ι (n-1) = Ι (n-2) * Ι (n-1/n-2).

Naturellement,

Ι (n-2) = Ι (n-3) * Ι (n-2/n-3)

et ainsi de suite en remontant dans letemps jusqu’à

Ι (1954 ) = 100 * Ι (1954/4e trim. 1953).

Les utilisations de l’ICC

L’indice du coût de la constructiontire son origine de la loi du 15 avril1953 qui instituait l’épargneconstruction. L’épargne des particu-liers destinée à être ainsi investiedevait en effet être protégée, d’où lanécessité d’élaborer un indice spéci-fique retraçant l’évolution des prix dela construction. D’autres textes légis-latifs, relatifs à la construction ou auxrapports entre locataires et proprié-taires, sont venus par la suite, quieux aussi se rapportaient à ce nouvelindice.

Aujourd’hui, c’est en tant qu’indica-teur de référence pour la révision desloyers en cours de bail que l’ICC estle mieux connu du public21. En lamatière, la loi Quillot du 22 juin 1982lui avait conféré une dimension touteparticulière, en stipulant que l’aug-mentation résultant de l’application

20. Un cas, trivial, serait celui où il y avait éga-lité entre les prix de marché moyens des mai-sons individuelles et des logements collectifsde même qu’entre les résultats moyens desévaluations BGE relatives à ces deux catégo-ries de logements. 21. L’ICC est également utilisé pour la révisiondes loyers des baux commerciaux et profes-sionels.

Un exemple réel

Le cas réel ici considéré est celui d’un immeuble francilien de 20 appartementsdont le prix de marché, au 2e trimestre 2003, a été établi à 2 101 208 €. Son prixBGE a quant à lui été évalué à 1 271 936 €. On veut estimer ce qu’aurait coûté cetimmeuble aux prix 2002.

L’économétrie nous dit que les prix ont augmenté, en moyenne, de 31,9 % entre1987 (année de référence du BGE) et 2002, et que cette augmentation moyennedoit dans le cas d’espèce être ajustée comme suit : + 27,4 % (effet région, ici l’Île-de-France), + 0,8 % (effet taille, ici 20 logements), - 3,8 % (effet type de logement,ici collectif) et + 0,6 % (effet croisé type de logement × région).

Le « prix 2002 » de notre immeuble sera ainsi estimé à 1 271 936 * (1 + 0,319 +0,274 + 0,008 – 0,038 + 0,006), soit 1 995 451 €.

Rapporté à cet unique immeuble, le maillon de raccordement que nous avonsappelé I(t/n-1) dans le corps de l’article, t désignant ici le 2e trimestre 2003 et n-1l’année 2002, s’établirait donc à 2 101 208 / 1 995 451, soit 1,053.

L’indice du troisième trimestre

La réalisation de l’enquête ICC-PRLN et le métrage des dossiers collectés repré-sentent une très lourde charge, qui serait difficilement supportable en période esti-vale. C’est pourquoi l’indice du troisième trimestre est calculé par extrapolation, ense fondant sur l’étroite relation constatée sur longue période entre les variations del’ICC et celles de l’index BT01. Plus précisément, on applique aux variations duBT01 une formule économétrique dont les paramètres sont tirés des évolutionsobservées de l’ICC et du BT01.

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en cours de bail d’une clause de révi-sion du loyer ne pouvait excédercelle de l’indice du coût de laconstruction publié par l’Insee. Leslois Méhaignerie (23 décembre 1986)puis Mermaz-Malandain (6 juillet1989) ont encore renforcé la fonctionde l’ICC, en étendant son rôle d’indi-cateur de référence à l’augmentationde loyer applicable à l’occasion durenouvellement de bail et en pré-voyant qu’il pouvait également faireréférence s’agissant de l’évolutiondes loyers perçus par les officesHLM. Depuis la loi sur l’habitat du21 juillet 1994, ces révisions sontopérées en référence à la moyennearithmétique des quatre derniersindices trimestriels disponibles.

L’ICC est aussi utilisé pour l’établis-sement des comptes nationaux (par-tage volume-prix pour la branche« bâtiment »). Plus généralement, il

fait partie des nombreux indicateurssur lesquels peut s’appuyer l’analyseéconomique du marché du loge-ment, dont certains sont disponiblesdans des délais très réduits22. C’estnaturellement sur ces derniers quese pencheront prioritairement lesconjoncturistes soucieux d’anticiperd’éventuelles tensions. Compte tenudes délais afférents à sa production,l’ICC ne reflète en effet que de façonamortie les mouvements récents dumarché, pouvant même parfoisapparaître à sa parution en décalageavec d’autres indicateurs, a fortioriavec l’appréciation du moment desprofessionnels de la construction.

Et demain ?

Dans ce qui précède, nous avonsprésenté l’ICC tel qu’il est défini, pra-tiquement, depuis les origines. Maisdes propositions d’amélioration, por-tant sur le secteur de l’« individuelpur », sont actuellement à l’étude23.Depuis les années cinquante, laconstruction de maisons standardi-sées s’est en effet fortement déve-

loppée, au point que les CCMI(contrats de construction de maisonsindividuelles, régis par la loi du19 décembre 1990) représententaujourd’hui 82 % du marché de l’in-dividuel pur.

Un premier examen a montré que leprix de ces maisons, en dépit de laplus ou moins grande spécialisationdes constructeurs, et malgré la com-plexité associée au jeu des optionset aux possibilités offertes auxclients de modifier les plans, pourraitêtre suivi d’un trimestre sur l’autre aumoyen d’un questionnaire ad hoc, cequi garantirait tout à la fois une faibledispersion et une bonne stabilitétemporelle des données collectées.S’agissant du second œuvre (casdes marchés par lots séparés), l’idéeserait de dresser une liste de presta-tions représentatives, en liaison avecles entreprises effectuant ces tra-vaux, et d’adapter au cas de l’ICC laméthodologie relative au calcul del’indice des prix des travaux d’entre-tien et d’amélioration des loge-ments.

Luis CASESInsee, direction générale,

division « comptes et étudesde l’industrie »

22. En particulier, les résultats de l’enquêtemensuelle de l’Insee sur l’activité dans le bâti-ment et les travaux publics sont disponiblesdans un délai de quinze jours, les premièresdonnées issues de la base SITADEL ainsi quel’indice des loyers (calculé dans le cadre del’indice des prix à la consommation) dans undélai d’un mois et demi.23. Ces propositions sont susceptibles d’évo-luer, dans le cadre d’une réflexion collective eten fonction des résultats d’analyses complé-mentaires.

Références bibliographiques

« Un nouvel indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation », Bulletin mensuel de la statistique, supplément janvier-mars 1954, pp. 103-109.

J. Guet, « Les indices du coût de la construction », Économie et Statistique, n° 2, juin 1969.

M. Georgin, « La réforme de l’indice du coût de la construction », Courrier des statistiques, n° 2, avril 1977.

J. Lienhardt & J. Rouchet, « L’indice du coût de la construction »,Courrier des statistiques, n° 17, janvier 1981.

V. Le Calonnec, « L’indice du coût de la construction », Insee Méthodes, n° 17, février 1992(réédité en janvier 1995 sous forme du document de travail E9501 de l’Insee).

C. Louvot, « Méthodologie de l’ICC », document de travail E9610 de l’Insee, octobre 1996.

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Petit aperçu historique

Les principes méthodologiques fondamentaux relatifs au calcul de l’ICC, notamment le choix de la méthode des constructionscourantes, ont été posés dès 1954. L’indice est alors calculé selon cette méthode deux trimestres par an, sur la base d’une cen-taine de dossiers répartis par quotas, choisis par les directions départementales de l’équipement et recueillis par leurs soins dansle cadre d’une collecte à caractère administratif. Le catalogue de référence ou BGFP (Bordereau général des prix forfaitaires) dis-tingue un millier de prestations élémentaires, avec indication de leur prix de 1939. Pour s’affranchir des biais liés à la variabilitédes dates réelles de ces prix, l’indice est calculé en rapportant deux rapports : au numérateur, la valeur constatée de l’échantillondu trimestre sous revue divisée par sa valeur aux prix du BGFP ; au dénominateur la valeur constatée de l’échantillon de base(4e trimestre 1953) divisée par sa valeur au prix du BGFP. Les indices intermédiaires sont calculés à partir des variations d’un indi-cateur des prix des matériaux et de la main-d’œuvre s’apparentant à l’actuel index BT01.

De nombreuses modifications techniques, parfois importantes, sont intervenues depuis 1954, qui ont amélioré la qualité de l’in-dice mais sans en changer la nature. Au fil de ces réformes successives, on est passé de 2 à 3 trimestres de collecte, et de 100à plus de 300 dossiers pour chacun. Le BGFP originel a été remplacé en 1957 par le Bordereau général d’évaluation des travauxneufs (daté de 1955), qui a lui-même été actualisé en 1968 (prix de référence 1966), 1978 (prix 1976) et 1989 (prix 1987). La col-lecte administrative jusqu’alors en vigueur et fondée sur le système des quotas a été remplacée en 1977 par une enquête statis-tique obligatoire portant sur un échantillon aléatoire stratifié d’opérations de construction. Les procédures de tirage et de redres-sement des échantillons ont été perfectionnées à maintes reprises, de même que celles relatives à l’harmonisation des prixconstatés et à la catégorisation (à partir de 1957) des opérations de construction observées. En 1991, on introduit un traitementde robustesse qui permet de réduire l’impact des opérations d’un caractère excentré. En 1996, on perfectionne la méthode decalage de l’échantillon.

Luis Cases

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Principales sources de divergence entre l’ICC et l’index BT01

L’ICC et l’index BT01 sont de nature différente. Calculé à partir d’un échantillon représentatif des opérations de construction encours de réalisation, l’ICC mesure la variation moyenne des prix en explorant leur processus de formation. Le BT01 mesure l’évo-lution des coûts supportés par les entreprises à partir de différents indicateurs élémentaires assemblés à l’aide de coefficients depondération forfaitaires (cf. encadré de la page 3). On ne peut par conséquent mener très loin l’interprétation des écarts entre l’ICCet le BT01. Il est toutefois utile d’énumérer les principales sources de divergence.

⇒ Dans la mise en œuvre des facteurs de production, les entreprises réalisent de façon plus ou moins régulière des gains de pro-ductivité qui ont pour effet de ralentir la croissance des prix à la production par rapport à celle des coûts des facteurs de pro-duction. Ces gains de productivité ne font toutefois l’objet d’aucune investigation directe. Rappelons à cet égard que l’index BT01incorpore un facteur de coûts salariaux constitué d’un taux de salaire horaire obtenu par une enquête de la Fédération françaisedu bâtiment. Or un taux de salaire horaire n’est représentatif des coûts salariaux que si la durée de travail reste stable.

⇒ À plus court terme, les marges réalisées par les entreprises oscillent en fonction des tensions qui affectent le marché. Ellesconstituent une source d’écart entre le coût des facteurs de production et le prix à la production.

⇒ Les prix étant fixés à la signature des marchés, il y a plusieurs mois de décalage entre les phénomènes auxquels s’attachentl’ICC et le BT01. En effet, les facteurs de production achetés à une date donnée aux prix retracés par le BT01 sont incorporésdans la construction d’immeubles qui n’entreront que deux à trois trimestres plus tard dans le champ de l’ICC. Les procéduresd’indexation réduisent l’incidence de cet écart. Elles n’ont toutefois qu’un impact limité. La réglementation impose en effet desrestrictions à la répercussion dans les prix des variations du BT01 : l’actualisation ne couvre pas les trois mois précédant la datede début des travaux, et la révision ne porte pas sur le montant total des paiements (cf. encadré de la page 6). D’autre part, uncontrat de construction ne contient pas obligatoirement de clause d’indexation. Dans les faits, moins d’un marché sur deux pré-voit un tel mécanisme. On observe d’ailleurs un lien entre la proportion des contrats assortis d’une clause d’indexation et l’évolu-tion de l’index BT01 : quand ce dernier est stable ou en recul, les contractants ont tendance à spécifier des prix fermes. Celaentraîne un décalage supplémentaire entre l’évolution des prix à la production et celle des coûts des facteurs de productionlorsque ceux-ci repartent brutalement à la hausse après une période d’atonie (cela a été le cas en 1999).

⇒ Les modifications de taux de la TVA entraînent mécaniquement une modification de l’ICC tandis que l’index BT01, calculé horstaxes, n’est en principe pas touché. L’incidence de ces modifications n’est toutefois pas aisément mesurable car leur répercus-sion est étalée dans le temps et généralement incomplète. On peut en outre penser qu’il existe des effets dérivés. Par exemple,la baisse des taux de TVA applicables aux travaux d’entretien et d’amélioration a pu induire une augmentation des prix hors TVAde ces travaux, avec répercussion donc sur la valeur du BT01. Mais elle a bien sûr été sans effet sur l’indice du coût de laconstruction, qui ne couvre pas les travaux d’entretien et d’amélioration.

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