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l’habitatObservatoire de

d e m o r L a i x c o m m u n a u t é> La construction neuve

16Juin 2012

no

Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 2012

2010 avait marqué la reprise de la construction neuve dans le

territoire communautaire, 2011 confirme cette tendance avec 356 logements mis en chantier. Ce chiffre représente une augmentation de plus de 60 unités par rapport à l’année précédente et l’objectif de production du Programme Local de l’Habitat, établi à 300 par an, est dépassé. Cette progression devrait continuer en 2012, le nombre d’autorisations délivrées étant également en nette augmentation (476 en 2011, soit 30 % de plus qu’en 2010). Si la construction neuve reste portée par les maisons individuelles, la part de l’habitat groupé s’accroît dans les constructions autorisées. Autre signe d’une densification des constructions et d ’une maîtrise foncière plus importante, la taille des parcelles constructibles tend à diminuer. Dans le même temps, la tendance à la périurbanisation continue de progresser.

Différents facteurs exogènes pourraient avoi r des i mpac ts su r le m a rc hé immobilier de Morlaix Communauté et plus particulièrement sur le marché de la construction. Ainsi, le Prêt à Taux Zéro est désormais réservé aux opérations neuves et ne viendra plus solvabiliser les acquéreurs dans l’ancien. Certains projets pourraient donc être réorientés, d’autant que les coûts des terrains à bâtir restent très attractifs dans l’agglomération. De plus, en raison d’un contexte de crise, les taux d’intérêt d’emprunt immobilier risquent d’augmenter au cours de l’année 2012 et les banques, devant une situation assez incertaine, pourraient restreindre l’accès au crédit.

La construction neuve sur Le territoire de morLaix communauté en 2011

Morlaix Communauté s’est engagée dans la prise de délégation de la compétence de l’attribution des aides à la pierre à compter du 1er janvier 2008 et pour une durée initiale de 6 ans.Cette délégation de compétence permet à la Communauté de disposer de moyens conséquents pour mettre en oeuvre le Programme Local de l’Habitat (PLH) approuvé par délibération du Conseil communautaire le 9 juillet 2007.Dans la perspective de cette prise de délégation de compétences, Morlaix Communauté a décidé de mettre en place un observatoire local de l’habitat.L’observatoire de l’habitat doit permettre :• un suivi de l’évolution globale du marché

(construction neuve, loyers privés, commercialisation du collectif neuf, marché foncier, immobilier d’occasion, locatif public),

• un suivi et une évaluation des politiques et des actions engagées au titre du PLH,

• l’animation d’échanges avec l’ensemble des acteurs locaux publics et privés de l’habitat, afin de favoriser la définition d’une culture commune de l’habitat.

L’Observatoire de l’Habitat est animé par Morlaix Communauté en association avec l’ADEUPa de Brest qui réalise les études sur le marché de l’habitat.

« comprendre et qualifier la situation et l’évolution du marché dans toutes ses composantes ».)(

L’observatoire del’habitat de MorlaixCommunauté

Des densités contrastéesLa densité nette1 des opérations de constructions neuves varie selon le territoire observé. Avec une moyenne de 30 logements par hectares en 2011, le pôle urbain est le seul secteur de la communauté d’agglomération qui dépasse les préconisations de la charte de qualité de l’agglomération. Cette densité, est moitié moindre dans les communes périurbaines mais elle y est proche des objectifs (13,3 logements /ha) et elle est plus faible dans la zone littorale (10,5/ha) et dans les communes rurales (8,4/ha). En moyenne, la densité à Morlaix Communauté s’élève à 12,8 logements par hectare, soit une valeur équivalente à celle de la communauté de communes de L a nder neau-Daou l a s ( 13 , 1 /h a)

Un secteur périurbain toujours attractif pour les habitants de l’agglomération qui souhaitent construireLes communes périurbaines demeurent le l ieu pr iv i légié des projets de construction neuve individuelle. Proche de la ville centre et des commodités mais disposant encore de potentialités foncières, c’est le secteur qui enregistre le plus grand nombre de dépôt de permis

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Hors Morlaix CommunautéRuralLittoralPériurbainPôle urbain

200520062007200820092010

Rural 2011

200520062007200820092010

Littoral 2011

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200520062007200820092010

Pôle urbain 2011 14 1 2 2

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S’il est nettement moins développé que l’habitat individuel pur, l’individuel groupé progresse toutefois de manière importante avec 45 unités mises en chantier en 2011, soit 50 % de plus que l’année précédente. Cette tendance à la hausse devrait se confirmer en 2012 puisque le volume d’autorisations délivrées a plus que triplé entre 2010 et 2011. 103 maisons groupées ont ainsi été autorisées, pour moitié dans les communes littorales, pour plus d’un tiers en périurbain. Ce type d’opération est majoritairement porté par des bailleurs sociaux. Ainsi, Habitat 29 doit lancer la seconde tranche d’une opération localisée rue du Parc Coz, à Carantec. Huit habitations devraient s’ajouter aux six pavillons à Très Haute Performance Énergétique déjà livrés début 2012 par le bailleur. Mais l’année

L’individuel groupé

2011 a également vu le développement de projets de promoteurs privés. Ainsi, un projet de 71 logements Bâtiments Basse Consommation (36 appartements et 22 maisons, du T1 bis au T3 à destination des seniors ainsi que 13 maisons familiales) va voir le jour à Carantec. Ce projet, qui n’est pas encore sorti de terre en début mai 2012 est financé dans le cadre du dispositif « Censi-Bouvard » (autrement dit du Scellier meublé). Le projet est localisé à proximité des commodités du bourg, il prévoit des espaces collectifs et notamment un lieu de restauration, ainsi que la présence d’une « maîtresse de maison ». En outre, la création d’un cabinet médical et d’une crèche sont également inscrits. Cette opération s’inscrit dans une logique de mixité sociale et intergénérationnelle.

mais nettement inférieure à celle de Quimper Communauté (23,1/ha). Ces chiffres indiquent que si les efforts de densification des opérations ont porté leur fruit, des améliorations sont encore possibles, notamment dans les secteurs les plus proches du pôle urbain.

de construire en 2011, à l ’ instar des années précédentes. Si plus de la moitié des demandes d’autorisation est le fait de ménages déjà installés dans cette zone, on note que les habitants du pôle urbain y localisent également davantage leurs projets que dans leur territoire d’origine. Le manque de disponibilité foncière est vraisemblablement l’élément déclencheur et peut expliquer en partie la faible proportion de pétitionnaires extérieurs au pôle urbain souhaitant s’y installer. Quant aux communes littorales, elles restent au fil des ans les plus attractives pour des demandeurs extérieurs à Morlaix Communauté et cette observation se confirme en 2011.

1 La densité nette est calculée à partir de l’emprise des terrains d’assiette des permis de construire, hors voirie et réseaux divers, tous types de constructions pris en compte mais en excluant les terrains des maisons individuelles de plus de 2 500 m2.

La c on s t r uc t ion d ’ i m me uble s d’habitation est peu représentée sur le territoire de l’agglomération et reste

concentrée sur le pôle urbain et les espaces périurbains. Bien qu’en 2011, Morlaix Communauté ait enregistré son plus fort taux de mises en chantier de logements collectifs depuis 2007, les chiffres restent bien en deçà de la période précédente où les opérations privées portées par les possibilités de défiscalisation ont été nombreuses. Le nombre de logements collectifs commencés en 2011 semble cependant plus conforme à la réalité des besoins de la communauté d ’ag g lomé r at ion . L es opérations sont aussi bien portées par des promoteurs privés que par les bailleurs HLM qui interviennent da ns le ter r itoi re de l’agglomération. Une partie des opérations est constituée de restruc-turations lourdes d’habi-

Logement coLLectif : queLques opérations de promotion privée Une production de logements collectifs répartie entre les secteurs social et privé en 2011

Les nouvelles modalités du Prêt à Taux Zéro + en 2012Dans le cadre du plan de redressement budgétaire, la loi de finances de 2012 a modifié de manière importante les conditions d’éligibilité au prêt, elle en a recentré l’octroi sur les seuls logements neufs et a modifié ses caractéristiques financières. Désormais, sur le territoire de Morlaix Communauté (zone C), les primo-accédant de leur résidence principale devront respecter un plafond de ressources (26 500 e de revenu f iscal pour une personne seule 53 000 e pour une famille de 4 personnes). Le coût de l’opération pris en compte pour la détermination du PTZ+ sera plafonné à 79 000 e pour une personne seule, 158 000 e pour une famille de 4 personnes. Enfin, la quotité du prêt sera plus élevée pour les Bâtiments Basse Consommation (24 %) que pour les bâtiments qui ne le sont pas. L’impact de ces restrictions se fera sentir sur le marché de la construction neuve et aura des répercussions plus importantes sur le marché de l’occasion puisque ces transactions sont désormais exclues de l’aide (sauf acquisition d’un logement social).

Un recul du nombre de constructions individuelles labellisées Bâtiments Basse Consommation au niveau nationalUne étude récente de l’Anil a montré que la montée en puissance de ce type de construction est freinée et avance quatre causes :• Le surcoût à l’achat des logements

labellisés, • L’impossibilité de réserver certains travaux

et de les faire réaliser ultérieurement par un autre maître d’œuvre que le constructeur

• La nécessité de changer de comportements pour réellement bénéficier des économies de charges liées aux caractéristiques économes en énergie du logement

• La spécialisation des artisans parfois insuffisante.

tat existant et procède d’une logique de renouvellement urbain. Ainsi, une opération portée par le Crédit Agricole du Finistère est menée au centre-ville de Morlaix sur un bâtiment représen-tatif du caractère patrimonial de la ville. Huit logements, du studio au cinq pièces, sont créés au-dessus de l’agence locale de la banque. Suivant la même logique de renouvellement urbain, quatre loge-ments (deux T2 et deux T3) ont été créés à Saint-Thégonnec, dans une maison de bourg, à proximité de l’église.

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Localisation privilégiée des opérations de logements neufs en collectif commencés

Morlaix Communauté - contact : Service habitat : 02 98 15 31 48 - habitat@agglo.morlaix.fr2B voie d’accès au Port - BP 97121 - 29671 Morlaix cedex - www.agglo.morlaix.fr

ADEUPa : 24, rue de Coat Ar Gueven - 29200 Brest - 02 98 33 51 71 - www.adeupa-brest.fr

Direction de la publication : Yvon Hervé - Rédaction, traitement statistique et cartographie : ADEUPaCrédits photos : ADEUPa – Conception graphique : PHL communication - Impression : Le Colibri ImprimeurImprimé sur papier recyclé Tirage : 1 000 ex. n° ISSN : 1964-9584 - Dépôt légal : deuxième trimestre 2012

> une reprise de La construction neuve portée par Les maisons individueLLes

Informations

période 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 TotalCarantec 61 16 32 0 12 0 0 121Morlaix 56 43 31 17 6 0 10 163Plouigneau 11 0 0 7 0 0 0 18Plourin-Lès-Morlaix 20 0 22 0 1 11 4 58St-Martin-des-Champs 45 32 2 0 0 20 19 118Autres communes 20 4 0 6 7 4 8 49Total 213 95 87 30 26 35 41 527

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Origine géographique des ménages

Localisation des logements autorisés en 2011

Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 20125

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La reprise amorcée en 2010 se poursuit

Le nombre de logements commencés continue d’évoluer à la hausse et 356 logements ont été mis en chantier

en 2011. La production de 2011 représente 1,2 % du parc de résidences principales de l’agglomération. Cette évolution positive concerne l’ensemble de la production. Cette tendance haussière s’observe également, bien que dans une moindre mesure, à l’échelle de la région Bretagne. En revanche, les évolutions de l’activité sont plus contrastées dans les autres agglomérations finistériennes : alors que Brest Métropole océane observe une baisse de 20 % de sa production océane, celle de Landerneau-Daoulas s’est stabilisée

et celle de Quimper Communauté a augmenté de 50 %.

Les constructions de ty pe col lectif augmentent de 21 % et se répartissent équitablement entre maisons groupées et immeubles d’habitation. La construction individuelle reste nettement majoritaire : avec 270 maisons mises en chantier, elle représente 76 % de la production de la communauté d’agglomération.

Les données relatives aux logements autorisés suivent la même tendance haussière. Toutefois, dans le détail, la part de maisons en individuel pur

La reprise amorcée en 2010 se poursuit et l’objectif de construction du Programme Local de l’Habitat 2011 est dépassé.

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Logements commencés depuis 1999

Logements autorisés depuis 1999

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espace à dominante rurale

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Pour la construction neuve | Le fichier détaillé SITADEL acquis auprès de la DREAL (logements commencés et autorisés).

Pour le marché foncier | L’ensemble des actes notariés des mutations foncières annuels retranscrits au service des domaines de la Direction Générale des Impôts du Finistère, traités par l’ADEUPa.

L’examen du marché de l’habitatde Morlaix Communauté révèle :• Un Établissement Public de Coopération

Intercommunal (EPCI) qui correspond aux limites actuelles du bassin d’habitat, échelle pertinente d’analyse des marchés immobiliers

• Des pratiques résidentielles qui diffèrent selon les territoires : espace littoral, espace d’“agglomération” et espace rural.

Le détail des sources

Fonctionnement du territoire de Morlaix Communauté

Nombre de logements individuelsNombre de logements collectifs

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nombre de Logements autorisés en 2011

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Autorisations de construire (ou logement autorisé) | Décision administrative prise par une autorité publique compétente à cet égard, et ayant pour objet d’autoriser la construction d’un logement ou d’un local non résidentiel.

Logement mis en chantier (ou logement commencé) | Dans la définition de l’INSEE, une construction est considérée comme commencée après réception de la déclaration

Quelques définitionsd’ouverture de chantier (DOC) envoyée par le pétitionnaire (ou maître d’ouvrage).

Individuel pur | Permis de construire déposé pour une seule maison, généralement destinée à la propriété occupante.

Individuel groupé | Permis de construire déposé pour plusieurs maisons, le plus souvent par un promoteur et destinées tant à la propriété occupante qu’à la location.

tend à diminuer en 2011 a lors que l’ individuel groupé et le collectif sont en très nette augmentation. On peut y voir la confirmation d’une tendance à la densification des opérations et à une activité accrue au sein d ’opérations d’aménagement plus qualitatives.

Les délais moyens de démarrage des travaux augmentent en fonction du type d’opération : de 3,8 mois en moyenne pour les constructions individuelles à 12,7 mois pour le collectif. Ces délais sont très proches de ceux observés dans le département où ces chiffres sont respectivement de 3,6 mois et 10,9 mois.

Après la baisse importante de l’activité de production en 2009 où la dégradation économ ique su r la con st r uc t ion neuve s’était faite sentir à Morlaix Communauté, l’année 2010 avait marqué une nette reprise qui perdure, et même s’affirme, en 2011. La construction neuve est alimentée aux trois-quarts par le marché de la maison individuelle, particulièrement bien représentée dans les communes périurbaines. En effet, près de la moitié des mises en chantier de ce type d’habitation y est enregistrée. À l ’ inverse, seules 9 % des maisons individuelles pures sont construites dans le pôle urbain, la densité et le foncier très contraint expliquant cette situation.

Un prix du foncier qui augmente mais reste abordable…La vente de terrains à bâtir au cours des deux premiers trimestres de l’année 2011 s’élève à 103 unités, chiffres légèrement en deçà de ceux observés au cours de la même période en 2010 où 111 terrains avaient trouvé preneur. Entre juillet 2010 et juin 2011, 276 terrains ont changé de mains, soit une hausse de 15 % par rapport à la période précédente. Cette relance s’accompagne d’une légère augmentation du coût du foncier : la part des terrains d’un montant inférieur à 40 000 E est en effet passée de 70 % des mutations en 2010 à 60 % en 2011. La part de terrains à plus de 50 000 E est stable et représente 20 % des t ra nsac t ions. Au rega rd d’autres territoires de comparaison, les prix d’acquisition du foncier de la communauté d’agglomération restent donc abordables et per met tent la réalisation d’opérations répondant aux critères de l ’acquisition sociale, c’est-à-dire dont le montant n’excède pas 120 000 E tout compris.

…notamment grâce à une diminution de la taille des parcellesEn parallèle, la taille moyenne des terrains vendus diminue. En effet, la part de terrains inférieurs à 600 m2 ne cesse de s’accroître au détriment de celle des terrains supérieurs à 1 000 m2. Une

une reprise de La construction neuve portée par Les maisons individueLLesL’évolution à la hausse du nombre de mises en chantier amorcée en 2010 se poursuit en 2011. En opérations groupées ou sur lots libres, 270 maisons individuelles et 45 maisons groupées sont ainsi sorties de terre en 2011.

L’individuel purcritères, les projets doivent présenter une densité minimale brute de 15 logements par hectare en dehors du pôle urbain et de 25 au sein du pôle urbain. Par ailleurs, une part croissante de projets réalisés au sein d’opérations d’aménagement. En effet, en 2010 et 2011, les trois-quarts des constructions sont produits en lotissement, contre 60 % lors de la période précédente. Les parcelles restent cependant plus grandes dans la communauté d’agglomération que dans d’autres territoires finistériens : en 2010, leur taille moyenne s’élevait à 867 m2 à Morlaix Communauté, contre 766 m2 dans la Communauté de Communes de Landerneau-Daoulas et 784 m2 à Quimper Communauté.

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des raisons de ce phénomène s’explique par l’augmentation du prix du foncier au mètre carré. Les acquéreurs se tournent vers un terrain plus petit et bâtissent une maison dont la superficie reste constante. Ainsi, les opérations sont plus compactes et plus conformes à l’objectif de maîtrise de la consommation foncière du Programme Local de l’Habitat. Cette tendance à la diminution de la taille des parcelles construites est également à mettre en relation avec le dispositif d’aide à la qualité des opérations d’aménagements mis en place par Morlaix Communauté en décembre 2009 dont l’objectif réside dans la promotion de la qualité des opérations et de l’économie d’espace. Entre autres

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Zone du Programme Local de l’Habitat

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Pôle urbain 20 9 32 61 25 13 29 67Communes littorales 92 51 43 186 66 11 4 81Communes périurbaines 127 39 0 166 129 20 8 157Communes rurales 46 4 13 63 50 1 51CA de Morlaix Communauté 285 103 88 476 270 45 41 356

Logements autorisés et commencés en 2011 à morLaix communauté

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Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 20122 Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 2012 4

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La reprise amorcée en 2010 se poursuit

Le nombre de logements commencés continue d’évoluer à la hausse et 356 logements ont été mis en chantier

en 2011. La production de 2011 représente 1,2 % du parc de résidences principales de l’agglomération. Cette évolution positive concerne l’ensemble de la production. Cette tendance haussière s’observe également, bien que dans une moindre mesure, à l’échelle de la région Bretagne. En revanche, les évolutions de l’activité sont plus contrastées dans les autres agglomérations finistériennes : alors que Brest Métropole océane observe une baisse de 20 % de sa production océane, celle de Landerneau-Daoulas s’est stabilisée

et celle de Quimper Communauté a augmenté de 50 %.

Les constructions de ty pe col lectif augmentent de 21 % et se répartissent équitablement entre maisons groupées et immeubles d’habitation. La construction individuelle reste nettement majoritaire : avec 270 maisons mises en chantier, elle représente 76 % de la production de la communauté d’agglomération.

Les données relatives aux logements autorisés suivent la même tendance haussière. Toutefois, dans le détail, la part de maisons en individuel pur

La reprise amorcée en 2010 se poursuit et l’objectif de construction du Programme Local de l’Habitat 2011 est dépassé.

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Logements commencés depuis 1999

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Pour la construction neuve | Le fichier détaillé SITADEL acquis auprès de la DREAL (logements commencés et autorisés).

Pour le marché foncier | L’ensemble des actes notariés des mutations foncières annuels retranscrits au service des domaines de la Direction Générale des Impôts du Finistère, traités par l’ADEUPa.

L’examen du marché de l’habitatde Morlaix Communauté révèle :• Un Établissement Public de Coopération

Intercommunal (EPCI) qui correspond aux limites actuelles du bassin d’habitat, échelle pertinente d’analyse des marchés immobiliers

• Des pratiques résidentielles qui diffèrent selon les territoires : espace littoral, espace d’“agglomération” et espace rural.

Le détail des sources

Fonctionnement du territoire de Morlaix Communauté

Nombre de logements individuelsNombre de logements collectifs

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nombre de Logements autorisés en 2011

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Autorisations de construire (ou logement autorisé) | Décision administrative prise par une autorité publique compétente à cet égard, et ayant pour objet d’autoriser la construction d’un logement ou d’un local non résidentiel.

Logement mis en chantier (ou logement commencé) | Dans la définition de l’INSEE, une construction est considérée comme commencée après réception de la déclaration

Quelques définitionsd’ouverture de chantier (DOC) envoyée par le pétitionnaire (ou maître d’ouvrage).

Individuel pur | Permis de construire déposé pour une seule maison, généralement destinée à la propriété occupante.

Individuel groupé | Permis de construire déposé pour plusieurs maisons, le plus souvent par un promoteur et destinées tant à la propriété occupante qu’à la location.

tend à diminuer en 2011 a lors que l’ individuel groupé et le collectif sont en très nette augmentation. On peut y voir la confirmation d’une tendance à la densification des opérations et à une activité accrue au sein d ’opérations d’aménagement plus qualitatives.

Les délais moyens de démarrage des travaux augmentent en fonction du type d’opération : de 3,8 mois en moyenne pour les constructions individuelles à 12,7 mois pour le collectif. Ces délais sont très proches de ceux observés dans le département où ces chiffres sont respectivement de 3,6 mois et 10,9 mois.

Après la baisse importante de l’activité de production en 2009 où la dégradation économ ique su r la con s t r uc t ion neuve s’était faite sentir à Morlaix Communauté, l’année 2010 avait marqué une nette reprise qui perdure, et même s’affirme, en 2011. La construction neuve est alimentée aux trois-quarts par le marché de la maison individuelle, particulièrement bien représentée dans les communes périurbaines. En effet, près de la moitié des mises en chantier de ce type d’habitation y est enregistrée. À l ’ inverse, seules 9 % des maisons individuelles pures sont construites dans le pôle urbain, la densité et le foncier très contraint expliquant cette situation.

Un prix du foncier qui augmente mais reste abordable…La vente de terrains à bâtir au cours des deux premiers trimestres de l’année 2011 s’élève à 103 unités, chiffres légèrement en deçà de ceux observés au cours de la même période en 2010 où 111 terrains avaient trouvé preneur. Entre juillet 2010 et juin 2011, 276 terrains ont changé de mains, soit une hausse de 15 % par rapport à la période précédente. Cette relance s’accompagne d’une légère augmentation du coût du foncier : la part des terrains d’un montant inférieur à 40 000 E est en effet passée de 70 % des mutations en 2010 à 60 % en 2011. La part de terrains à plus de 50 000 E est stable et représente 20 % des t ra nsac t ions. Au rega rd d’autres territoires de comparaison, les prix d’acquisition du foncier de la communauté d’agglomération restent donc abordables et per met tent la réalisation d’opérations répondant aux critères de l ’acquisition sociale, c’est-à-dire dont le montant n’excède pas 120 000 E tout compris.

…notamment grâce à une diminution de la taille des parcellesEn parallèle, la taille moyenne des terrains vendus diminue. En effet, la part de terrains inférieurs à 600 m2 ne cesse de s’accroître au détriment de celle des terrains supérieurs à 1 000 m2. Une

une reprise de La construction neuve portée par Les maisons individueLLesL’évolution à la hausse du nombre de mises en chantier amorcée en 2010 se poursuit en 2011. En opérations groupées ou sur lots libres, 270 maisons individuelles et 45 maisons groupées sont ainsi sorties de terre en 2011.

L’individuel purcritères, les projets doivent présenter une densité minimale brute de 15 logements par hectare en dehors du pôle urbain et de 25 au sein du pôle urbain. Par ailleurs, une part croissante de projets réalisés au sein d’opérations d’aménagement. En effet, en 2010 et 2011, les trois-quarts des constructions sont produits en lotissement, contre 60 % lors de la période précédente. Les parcelles restent cependant plus grandes dans la communauté d’agglomération que dans d’autres territoires finistériens : en 2010, leur taille moyenne s’élevait à 867 m2 à Morlaix Communauté, contre 766 m2 dans la Communauté de Communes de Landerneau-Daoulas et 784 m2 à Quimper Communauté.

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des raisons de ce phénomène s’explique par l’augmentation du prix du foncier au mètre carré. Les acquéreurs se tournent vers un terrain plus petit et bâtissent une maison dont la superficie reste constante. Ainsi, les opérations sont plus compactes et plus conformes à l’objectif de maîtrise de la consommation foncière du Programme Local de l’Habitat. Cette tendance à la diminution de la taille des parcelles construites est également à mettre en relation avec le dispositif d’aide à la qualité des opérations d’aménagements mis en place par Morlaix Communauté en décembre 2009 dont l’objectif réside dans la promotion de la qualité des opérations et de l’économie d’espace. Entre autres

01020304050607080

> 1000 m2900 à 1000 m2800 à 900 m2700 à 800 m2600 à 700 m2< 600 m2

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Zone du Programme Local de l’Habitat

Autorisés CommencésIndividuel Collectif Total Individuel Collectif Totalpur groupé pur groupé

Pôle urbain 20 9 32 61 25 13 29 67Communes littorales 92 51 43 186 66 11 4 81Communes périurbaines 127 39 0 166 129 20 8 157Communes rurales 46 4 13 63 50 1 51CA de Morlaix Communauté 285 103 88 476 270 45 41 356

Logements autorisés et commencés en 2011 à morLaix communauté

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La reprise amorcée en 2010 se poursuit

Le nombre de logements commencés continue d’évoluer à la hausse et 356 logements ont été mis en chantier

en 2011. La production de 2011 représente 1,2 % du parc de résidences principales de l’agglomération. Cette évolution positive concerne l’ensemble de la production. Cette tendance haussière s’observe également, bien que dans une moindre mesure, à l’échelle de la région Bretagne. En revanche, les évolutions de l’activité sont plus contrastées dans les autres agglomérations finistériennes : alors que Brest Métropole océane observe une baisse de 20 % de sa production océane, celle de Landerneau-Daoulas s’est stabilisée

et celle de Quimper Communauté a augmenté de 50 %.

Les constructions de ty pe col lec tif augmentent de 21 % et se répartissent équitablement entre maisons groupées et immeubles d’habitation. La construction individuelle reste nettement majoritaire : avec 270 maisons mises en chantier, elle représente 76 % de la production de la communauté d’agglomération.

Les données relatives aux logements autorisés suivent la même tendance haussière. Toutefois, dans le détail, la part de maisons en individuel pur

La reprise amorcée en 2010 se poursuit et l’objectif de construction du Programme Local de l’Habitat 2011 est dépassé.

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Nombre de logements individuelsNombre de logements collectifs

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Logements commencés depuis 1999

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pôle urbain

périurbain

littoral

espace à dominante rurale

espaces mixtes

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Pour la construction neuve | Le fichier détaillé SITADEL acquis auprès de la DREAL (logements commencés et autorisés).

Pour le marché foncier | L’ensemble des actes notariés des mutations foncières annuels retranscrits au service des domaines de la Direction Générale des Impôts du Finistère, traités par l’ADEUPa.

L’examen du marché de l’habitatde Morlaix Communauté révèle :• Un Établissement Public de Coopération

Intercommunal (EPCI) qui correspond aux limites actuelles du bassin d’habitat, échelle pertinente d’analyse des marchés immobiliers

• Des pratiques résidentielles qui diffèrent selon les territoires : espace littoral, espace d’“agglomération” et espace rural.

Le détail des sources

Fonctionnement du territoire de Morlaix Communauté

Nombre de logements individuelsNombre de logements collectifs

38888

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nombre de Logements autorisés en 2011

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Autorisations de construire (ou logement autorisé) | Décision administrative prise par une autorité publique compétente à cet égard, et ayant pour objet d’autoriser la construction d’un logement ou d’un local non résidentiel.

Logement mis en chantier (ou logement commencé) | Dans la définition de l’INSEE, une construction est considérée comme commencée après réception de la déclaration

Quelques définitionsd’ouverture de chantier (DOC) envoyée par le pétitionnaire (ou maître d’ouvrage).

Individuel pur | Permis de construire déposé pour une seule maison, généralement destinée à la propriété occupante.

Individuel groupé | Permis de construire déposé pour plusieurs maisons, le plus souvent par un promoteur et destinées tant à la propriété occupante qu’à la location.

tend à diminuer en 2011 a lors que l’ individuel groupé et le collectif sont en très nette augmentation. On peut y voir la confirmation d’une tendance à la densification des opérations et à une activité accrue au sein d ’opérations d’aménagement plus qualitatives.

Les délais moyens de démarrage des travaux augmentent en fonction du type d’opération : de 3,8 mois en moyenne pour les constructions individuelles à 12,7 mois pour le collectif. Ces délais sont très proches de ceux observés dans le département où ces chiffres sont respectivement de 3,6 mois et 10,9 mois.

Après la baisse importante de l’activité de production en 2009 où la dégradation économ ique su r la con s t r uc t ion neuve s’était faite sentir à Morlaix Communauté, l’année 2010 avait marqué une nette reprise qui perdure, et même s’affirme, en 2011. La construction neuve est alimentée aux trois-quarts par le marché de la maison individuelle, particulièrement bien représentée dans les communes périurbaines. En effet, près de la moitié des mises en chantier de ce type d’habitation y est enregistrée. À l ’ inverse, seules 9 % des maisons individuelles pures sont construites dans le pôle urbain, la densité et le foncier très contraint expliquant cette situation.

Un prix du foncier qui augmente mais reste abordable…La vente de terrains à bâtir au cours des deux premiers trimestres de l’année 2011 s’élève à 103 unités, chiffres légèrement en deçà de ceux observés au cours de la même période en 2010 où 111 terrains avaient trouvé preneur. Entre juillet 2010 et juin 2011, 276 terrains ont changé de mains, soit une hausse de 15 % par rapport à la période précédente. Cette relance s’accompagne d’une légère augmentation du coût du foncier : la part des terrains d’un montant inférieur à 40 000 E est en effet passée de 70 % des mutations en 2010 à 60 % en 2011. La part de terrains à plus de 50 000 E est stable et représente 20 % des t ra nsac t ions. Au rega rd d’autres territoires de comparaison, les prix d’acquisition du foncier de la communauté d’agglomération restent donc abordables et per met tent la réalisation d’opérations répondant aux critères de l ’acquisition sociale, c’est-à-dire dont le montant n’excède pas 120 000 E tout compris.

…notamment grâce à une diminution de la taille des parcellesEn parallèle, la taille moyenne des terrains vendus diminue. En effet, la part de terrains inférieurs à 600 m2 ne cesse de s’accroître au détriment de celle des terrains supérieurs à 1 000 m2. Une

une reprise de La construction neuve portée par Les maisons individueLLesL’évolution à la hausse du nombre de mises en chantier amorcée en 2010 se poursuit en 2011. En opérations groupées ou sur lots libres, 270 maisons individuelles et 45 maisons groupées sont ainsi sorties de terre en 2011.

L’individuel purcritères, les projets doivent présenter une densité minimale brute de 15 logements par hectare en dehors du pôle urbain et de 25 au sein du pôle urbain. Par ailleurs, une part croissante de projets réalisés au sein d’opérations d’aménagement. En effet, en 2010 et 2011, les trois-quarts des constructions sont produits en lotissement, contre 60 % lors de la période précédente. Les parcelles restent cependant plus grandes dans la communauté d’agglomération que dans d’autres territoires finistériens : en 2010, leur taille moyenne s’élevait à 867 m2 à Morlaix Communauté, contre 766 m2 dans la Communauté de Communes de Landerneau-Daoulas et 784 m2 à Quimper Communauté.

01020304050607080

> 50 000 €40 000 à 50 000 €30 000 à 40 000 €20000 à 30 000 €< 20000 €

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des raisons de ce phénomène s’explique par l’augmentation du prix du foncier au mètre carré. Les acquéreurs se tournent vers un terrain plus petit et bâtissent une maison dont la superficie reste constante. Ainsi, les opérations sont plus compactes et plus conformes à l’objectif de maîtrise de la consommation foncière du Programme Local de l’Habitat. Cette tendance à la diminution de la taille des parcelles construites est également à mettre en relation avec le dispositif d’aide à la qualité des opérations d’aménagements mis en place par Morlaix Communauté en décembre 2009 dont l’objectif réside dans la promotion de la qualité des opérations et de l’économie d’espace. Entre autres

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Zone du Programme Local de l’Habitat

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Pôle urbain 20 9 32 61 25 13 29 67Communes littorales 92 51 43 186 66 11 4 81Communes périurbaines 127 39 0 166 129 20 8 157Communes rurales 46 4 13 63 50 1 51CA de Morlaix Communauté 285 103 88 476 270 45 41 356

Logements autorisés et commencés en 2011 à morLaix communauté

Gamme de prix de terrains vendus

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Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 20122 Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 2012 4

6

l’habitatObservatoire de

d e m o r L a i x c o m m u n a u t é> La construction neuve

16Juin 2012

no

Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 2012

2010 avait marqué la reprise de la construction neuve dans le

territoire communautaire, 2011 confirme cette tendance avec 356 logements mis en chantier. Ce chiffre représente une augmentation de plus de 60 unités par rapport à l’année précédente et l’objectif de production du Programme Local de l’Habitat, établi à 300 par an, est dépassé. Cette progression devrait continuer en 2012, le nombre d’autorisations délivrées étant également en nette augmentation (476 en 2011, soit 30 % de plus qu’en 2010). Si la construction neuve reste portée par les maisons individuelles, la part de l’habitat groupé s’accroît dans les constructions autorisées. Autre signe d’une densification des constructions et d ’une maîtrise foncière plus importante, la taille des parcelles constructibles tend à diminuer. Dans le même temps, la tendance à la périurbanisation continue de progresser.

Différents facteurs exogènes pourraient avoi r des i mpac ts su r le m a rc hé immobilier de Morlaix Communauté et plus particulièrement sur le marché de la construction. Ainsi, le Prêt à Taux Zéro est désormais réservé aux opérations neuves et ne viendra plus solvabiliser les acquéreurs dans l’ancien. Certains projets pourraient donc être réorientés, d’autant que les coûts des terrains à bâtir restent très attractifs dans l’agglomération. De plus, en raison d’un contexte de crise, les taux d’intérêt d’emprunt immobilier risquent d’augmenter au cours de l’année 2012 et les banques, devant une situation assez incertaine, pourraient restreindre l’accès au crédit.

La construction neuve sur Le territoire de morLaix communauté en 2011

Morlaix Communauté s’est engagée dans la prise de délégation de la compétence de l’attribution des aides à la pierre à compter du 1er janvier 2008 et pour une durée initiale de 6 ans.Cette délégation de compétence permet à la Communauté de disposer de moyens conséquents pour mettre en oeuvre le Programme Local de l’Habitat (PLH) approuvé par délibération du Conseil communautaire le 9 juillet 2007.Dans la perspective de cette prise de délégation de compétences, Morlaix Communauté a décidé de mettre en place un observatoire local de l’habitat.L’observatoire de l’habitat doit permettre :• un suivi de l’évolution globale du marché

(construction neuve, loyers privés, commercialisation du collectif neuf, marché foncier, immobilier d’occasion, locatif public),

• un suivi et une évaluation des politiques et des actions engagées au titre du PLH,

• l’animation d’échanges avec l’ensemble des acteurs locaux publics et privés de l’habitat, afin de favoriser la définition d’une culture commune de l’habitat.

L’Observatoire de l’Habitat est animé par Morlaix Communauté en association avec l’ADEUPa de Brest qui réalise les études sur le marché de l’habitat.

« comprendre et qualifier la situation et l’évolution du marché dans toutes ses composantes ».)(

L’observatoire del’habitat de MorlaixCommunauté

Des densités contrastéesLa densité nette1 des opérations de constructions neuves varie selon le territoire observé. Avec une moyenne de 30 logements par hectares en 2011, le pôle urbain est le seul secteur de la communauté d’agglomération qui dépasse les préconisations de la charte de qualité de l’agglomération. Cette densité, est moitié moindre dans les communes périurbaines mais elle y est proche des objectifs (13,3 logements /ha) et elle est plus faible dans la zone littorale (10,5/ha) et dans les communes rurales (8,4/ha). En moyenne, la densité à Morlaix Communauté s’élève à 12,8 logements par hectare, soit une valeur équivalente à celle de la communauté de communes de L a nder neau-Daou l a s ( 13 , 1 /h a)

Un secteur périurbain toujours attractif pour les habitants de l’agglomération qui souhaitent construireLes communes périurbaines demeurent le l ieu pr iv i légié des projets de construction neuve individuelle. Proche de la ville centre et des commodités mais disposant encore de potentialités foncières, c’est le secteur qui enregistre le plus grand nombre de dépôt de permis

0 30 60 90 120 150

Hors Morlaix CommunautéRuralLittoralPériurbainPôle urbain

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S’il est nettement moins développé que l’habitat individuel pur, l’individuel groupé progresse toutefois de manière importante avec 45 unités mises en chantier en 2011, soit 50 % de plus que l’année précédente. Cette tendance à la hausse devrait se confirmer en 2012 puisque le volume d’autorisations délivrées a plus que triplé entre 2010 et 2011. 103 maisons groupées ont ainsi été autorisées, pour moitié dans les communes littorales, pour plus d’un tiers en périurbain. Ce type d’opération est majoritairement porté par des bailleurs sociaux. Ainsi, Habitat 29 doit lancer la seconde tranche d’une opération localisée rue du Parc Coz, à Carantec. Huit habitations devraient s’ajouter aux six pavillons à Très Haute Performance Énergétique déjà livrés début 2012 par le bailleur. Mais l’année

L’individuel groupé

2011 a également vu le développement de projets de promoteurs privés. Ainsi, un projet de 71 logements Bâtiments Basse Consommation (36 appartements et 22 maisons, du T1 bis au T3 à destination des seniors ainsi que 13 maisons familiales) va voir le jour à Carantec. Ce projet, qui n’est pas encore sorti de terre en début mai 2012 est financé dans le cadre du dispositif « Censi-Bouvard » (autrement dit du Scellier meublé). Le projet est localisé à proximité des commodités du bourg, il prévoit des espaces collectifs et notamment un lieu de restauration, ainsi que la présence d’une « maîtresse de maison ». En outre, la création d’un cabinet médical et d’une crèche sont également inscrits. Cette opération s’inscrit dans une logique de mixité sociale et intergénérationnelle.

mais nettement inférieure à celle de Quimper Communauté (23,1/ha). Ces chiffres indiquent que si les efforts de densification des opérations ont porté leur fruit, des améliorations sont encore possibles, notamment dans les secteurs les plus proches du pôle urbain.

de construire en 2011, à l ’ instar des années précédentes. Si plus de la moitié des demandes d’autorisation est le fait de ménages déjà installés dans cette zone, on note que les habitants du pôle urbain y localisent également davantage leurs projets que dans leur territoire d’origine. Le manque de disponibilité foncière est vraisemblablement l’élément déclencheur et peut expliquer en partie la faible proportion de pétitionnaires extérieurs au pôle urbain souhaitant s’y installer. Quant aux communes littorales, elles restent au fil des ans les plus attractives pour des demandeurs extérieurs à Morlaix Communauté et cette observation se confirme en 2011.

1 La densité nette est calculée à partir de l’emprise des terrains d’assiette des permis de construire, hors voirie et réseaux divers, tous types de constructions pris en compte mais en excluant les terrains des maisons individuelles de plus de 2 500 m2.

La c on s t r uc t ion d ’ i m me uble s d’habitation est peu représentée sur le territoire de l’agglomération et reste

concentrée sur le pôle urbain et les espaces périurbains. Bien qu’en 2011, Morlaix Communauté ait enregistré son plus fort taux de mises en chantier de logements collectifs depuis 2007, les chiffres restent bien en deçà de la période précédente où les opérations privées portées par les possibilités de défiscalisation ont été nombreuses. Le nombre de logements collectifs commencés en 2011 semble cependant plus conforme à la réalité des besoins de la communauté d ’ag g lomé r at ion . L es opérations sont aussi bien portées par des promoteurs privés que par les bailleurs HLM qui interviennent da ns le ter r itoi re de l’agglomération. Une partie des opérations est constituée de restruc-turations lourdes d’habi-

Logement coLLectif : queLques opérations de promotion privée Une production de logements collectifs répartie entre les secteurs social et privé en 2011

Les nouvelles modalités du Prêt à Taux Zéro + en 2012Dans le cadre du plan de redressement budgétaire, la loi de finances de 2012 a modifié de manière importante les conditions d’éligibilité au prêt, elle en a recentré l’octroi sur les seuls logements neufs et a modifié ses caractéristiques financières. Désormais, sur le territoire de Morlaix Communauté (zone C), les primo-accédant de leur résidence principale devront respecter un plafond de ressources (26 500 e de revenu f iscal pour une personne seule 53 000 e pour une famille de 4 personnes). Le coût de l’opération pris en compte pour la détermination du PTZ+ sera plafonné à 79 000 e pour une personne seule, 158 000 e pour une famille de 4 personnes. Enfin, la quotité du prêt sera plus élevée pour les Bâtiments Basse Consommation (24 %) que pour les bâtiments qui ne le sont pas. L’impact de ces restrictions se fera sentir sur le marché de la construction neuve et aura des répercussions plus importantes sur le marché de l’occasion puisque ces transactions sont désormais exclues de l’aide (sauf acquisition d’un logement social).

Un recul du nombre de constructions individuelles labellisées Bâtiments Basse Consommation au niveau nationalUne étude récente de l’Anil a montré que la montée en puissance de ce type de construction est freinée et avance quatre causes :• Le surcoût à l’achat des logements

labellisés, • L’impossibilité de réserver certains travaux

et de les faire réaliser ultérieurement par un autre maître d’œuvre que le constructeur

• La nécessité de changer de comportements pour réellement bénéficier des économies de charges liées aux caractéristiques économes en énergie du logement

• La spécialisation des artisans parfois insuffisante.

tat existant et procède d’une logique de renouvellement urbain. Ainsi, une opération portée par le Crédit Agricole du Finistère est menée au centre-ville de Morlaix sur un bâtiment représen-tatif du caractère patrimonial de la ville. Huit logements, du studio au cinq pièces, sont créés au-dessus de l’agence locale de la banque. Suivant la même logique de renouvellement urbain, quatre loge-ments (deux T2 et deux T3) ont été créés à Saint-Thégonnec, dans une maison de bourg, à proximité de l’église.

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Localisation privilégiée des opérations de logements neufs en collectif commencés

Morlaix Communauté - contact : Service habitat : 02 98 15 31 48 - habitat@agglo.morlaix.fr2B voie d’accès au Port - BP 97121 - 29671 Morlaix cedex - www.agglo.morlaix.fr

ADEUPa : 24, rue de Coat Ar Gueven - 29200 Brest - 02 98 33 51 71 - www.adeupa-brest.fr

Direction de la publication : Yvon Hervé - Rédaction, traitement statistique et cartographie : ADEUPaCrédits photos : ADEUPa – Conception graphique : PHL communication - Impression : Le Colibri ImprimeurImprimé sur papier recyclé Tirage : 1 000 ex. n° ISSN : 1964-9584 - Dépôt légal : deuxième trimestre 2012

> une reprise de La construction neuve portée par Les maisons individueLLes

Informations

période 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 TotalCarantec 61 16 32 0 12 0 0 121Morlaix 56 43 31 17 6 0 10 163Plouigneau 11 0 0 7 0 0 0 18Plourin-Lès-Morlaix 20 0 22 0 1 11 4 58St-Martin-des-Champs 45 32 2 0 0 20 19 118Autres communes 20 4 0 6 7 4 8 49Total 213 95 87 30 26 35 41 527

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Origine géographique des ménages

Localisation des logements autorisés en 2011

Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 20125

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d e m o r L a i x c o m m u n a u t é> La construction neuve

16Juin 2012

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Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 2012

2010 avait marqué la reprise de la construction neuve dans le

territoire communautaire, 2011 confirme cette tendance avec 356 logements mis en chantier. Ce chiffre représente une augmentation de plus de 60 unités par rapport à l’année précédente et l’objectif de production du Programme Local de l’Habitat, établi à 300 par an, est dépassé. Cette progression devrait continuer en 2012, le nombre d’autorisations délivrées étant également en nette augmentation (476 en 2011, soit 30 % de plus qu’en 2010). Si la construction neuve reste portée par les maisons individuelles, la part de l’habitat groupé s’accroît dans les constructions autorisées. Autre signe d’une densification des constructions et d ’une maîtrise foncière plus importante, la taille des parcelles constructibles tend à diminuer. Dans le même temps, la tendance à la périurbanisation continue de progresser.

Différents facteurs exogènes pourraient avoi r des i mpac ts su r le m a rc hé immobilier de Morlaix Communauté et plus particulièrement sur le marché de la construction. Ainsi, le Prêt à Taux Zéro est désormais réservé aux opérations neuves et ne viendra plus solvabiliser les acquéreurs dans l’ancien. Certains projets pourraient donc être réorientés, d’autant que les coûts des terrains à bâtir restent très attractifs dans l’agglomération. De plus, en raison d’un contexte de crise, les taux d’intérêt d’emprunt immobilier risquent d’augmenter au cours de l’année 2012 et les banques, devant une situation assez incertaine, pourraient restreindre l’accès au crédit.

La construction neuve sur Le territoire de morLaix communauté en 2011

Morlaix Communauté s’est engagée dans la prise de délégation de la compétence de l’attribution des aides à la pierre à compter du 1er janvier 2008 et pour une durée initiale de 6 ans.Cette délégation de compétence permet à la Communauté de disposer de moyens conséquents pour mettre en oeuvre le Programme Local de l’Habitat (PLH) approuvé par délibération du Conseil communautaire le 9 juillet 2007.Dans la perspective de cette prise de délégation de compétences, Morlaix Communauté a décidé de mettre en place un observatoire local de l’habitat.L’observatoire de l’habitat doit permettre :• un suivi de l’évolution globale du marché

(construction neuve, loyers privés, commercialisation du collectif neuf, marché foncier, immobilier d’occasion, locatif public),

• un suivi et une évaluation des politiques et des actions engagées au titre du PLH,

• l’animation d’échanges avec l’ensemble des acteurs locaux publics et privés de l’habitat, afin de favoriser la définition d’une culture commune de l’habitat.

L’Observatoire de l’Habitat est animé par Morlaix Communauté en association avec l’ADEUPa de Brest qui réalise les études sur le marché de l’habitat.

« comprendre et qualifier la situation et l’évolution du marché dans toutes ses composantes ».)(

L’observatoire del’habitat de MorlaixCommunauté

Des densités contrastéesLa densité nette1 des opérations de constructions neuves varie selon le territoire observé. Avec une moyenne de 30 logements par hectares en 2011, le pôle urbain est le seul secteur de la communauté d’agglomération qui dépasse les préconisations de la charte de qualité de l’agglomération. Cette densité, est moitié moindre dans les communes périurbaines mais elle y est proche des objectifs (13,3 logements /ha) et elle est plus faible dans la zone littorale (10,5/ha) et dans les communes rurales (8,4/ha). En moyenne, la densité à Morlaix Communauté s’élève à 12,8 logements par hectare, soit une valeur équivalente à celle de la communauté de communes de L a nder neau-Daou l a s ( 13 , 1 /h a)

Un secteur périurbain toujours attractif pour les habitants de l’agglomération qui souhaitent construireLes communes périurbaines demeurent le l ieu pr iv i légié des projets de construction neuve individuelle. Proche de la ville centre et des commodités mais disposant encore de potentialités foncières, c’est le secteur qui enregistre le plus grand nombre de dépôt de permis

0 30 60 90 120 150

Hors Morlaix CommunautéRuralLittoralPériurbainPôle urbain

200520062007200820092010

Rural 2011

200520062007200820092010

Littoral 2011

200520062007200820092010

Périurbain 2011

200520062007200820092010

Pôle urbain 2011 14 1 2 2

22 3 1 3

6 5 4 3

16 2 3

25 3 1 2

46 9 5 21

38 8 4 2 5

23 65 7 8

24 64 8 6

13 45 8 3

20 55 7 3

30 72 7 8

31 80 1 7

11 56 5 2

18

18

17

36

27

25

19

7 5 35 41

7 4 35 4 26

4 6 34 38

8 6 22 3 31

13 10 56 1 40

11 17 46 2 46

15 18 68 5 34

6 10 2 15

12 7 1 29

10 8 3 21

14 11 3 35

2 9 2 32

11 15 21 16

4 5 2 21

12

14

10

8

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11

S’il est nettement moins développé que l’habitat individuel pur, l’individuel groupé progresse toutefois de manière importante avec 45 unités mises en chantier en 2011, soit 50 % de plus que l’année précédente. Cette tendance à la hausse devrait se confirmer en 2012 puisque le volume d’autorisations délivrées a plus que triplé entre 2010 et 2011. 103 maisons groupées ont ainsi été autorisées, pour moitié dans les communes littorales, pour plus d’un tiers en périurbain. Ce type d’opération est majoritairement porté par des bailleurs sociaux. Ainsi, Habitat 29 doit lancer la seconde tranche d’une opération localisée rue du Parc Coz, à Carantec. Huit habitations devraient s’ajouter aux six pavillons à Très Haute Performance Énergétique déjà livrés début 2012 par le bailleur. Mais l’année

L’individuel groupé

2011 a également vu le développement de projets de promoteurs privés. Ainsi, un projet de 71 logements Bâtiments Basse Consommation (36 appartements et 22 maisons, du T1 bis au T3 à destination des seniors ainsi que 13 maisons familiales) va voir le jour à Carantec. Ce projet, qui n’est pas encore sorti de terre en début mai 2012 est financé dans le cadre du dispositif « Censi-Bouvard » (autrement dit du Scellier meublé). Le projet est localisé à proximité des commodités du bourg, il prévoit des espaces collectifs et notamment un lieu de restauration, ainsi que la présence d’une « maîtresse de maison ». En outre, la création d’un cabinet médical et d’une crèche sont également inscrits. Cette opération s’inscrit dans une logique de mixité sociale et intergénérationnelle.

mais nettement inférieure à celle de Quimper Communauté (23,1/ha). Ces chiffres indiquent que si les efforts de densification des opérations ont porté leur fruit, des améliorations sont encore possibles, notamment dans les secteurs les plus proches du pôle urbain.

de construire en 2011, à l ’ instar des années précédentes. Si plus de la moitié des demandes d’autorisation est le fait de ménages déjà installés dans cette zone, on note que les habitants du pôle urbain y localisent également davantage leurs projets que dans leur territoire d’origine. Le manque de disponibilité foncière est vraisemblablement l’élément déclencheur et peut expliquer en partie la faible proportion de pétitionnaires extérieurs au pôle urbain souhaitant s’y installer. Quant aux communes littorales, elles restent au fil des ans les plus attractives pour des demandeurs extérieurs à Morlaix Communauté et cette observation se confirme en 2011.

1 La densité nette est calculée à partir de l’emprise des terrains d’assiette des permis de construire, hors voirie et réseaux divers, tous types de constructions pris en compte mais en excluant les terrains des maisons individuelles de plus de 2 500 m2.

La c on s t r uc t ion d ’ i m me uble s d’habitation est peu représentée sur le territoire de l’agglomération et reste

concentrée sur le pôle urbain et les espaces périurbains. Bien qu’en 2011, Morlaix Communauté ait enregistré son plus fort taux de mises en chantier de logements collectifs depuis 2007, les chiffres restent bien en deçà de la période précédente où les opérations privées portées par les possibilités de défiscalisation ont été nombreuses. Le nombre de logements collectifs commencés en 2011 semble cependant plus conforme à la réalité des besoins de la communauté d ’ag g lomé r at ion . L es opérations sont aussi bien portées par des promoteurs privés que par les bailleurs HLM qui interviennent da ns le ter r itoi re de l’agglomération. Une partie des opérations est constituée de restruc-turations lourdes d’habi-

Logement coLLectif : queLques opérations de promotion privée Une production de logements collectifs répartie entre les secteurs social et privé en 2011

Les nouvelles modalités du Prêt à Taux Zéro + en 2012Dans le cadre du plan de redressement budgétaire, la loi de finances de 2012 a modifié de manière importante les conditions d’éligibilité au prêt, elle en a recentré l’octroi sur les seuls logements neufs et a modifié ses caractéristiques financières. Désormais, sur le territoire de Morlaix Communauté (zone C), les primo-accédant de leur résidence principale devront respecter un plafond de ressources (26 500 e de revenu f iscal pour une personne seule 53 000 e pour une famille de 4 personnes). Le coût de l’opération pris en compte pour la détermination du PTZ+ sera plafonné à 79 000 e pour une personne seule, 158 000 e pour une famille de 4 personnes. Enfin, la quotité du prêt sera plus élevée pour les Bâtiments Basse Consommation (24 %) que pour les bâtiments qui ne le sont pas. L’impact de ces restrictions se fera sentir sur le marché de la construction neuve et aura des répercussions plus importantes sur le marché de l’occasion puisque ces transactions sont désormais exclues de l’aide (sauf acquisition d’un logement social).

Un recul du nombre de constructions individuelles labellisées Bâtiments Basse Consommation au niveau nationalUne étude récente de l’Anil a montré que la montée en puissance de ce type de construction est freinée et avance quatre causes :• Le surcoût à l’achat des logements

labellisés, • L’impossibilité de réserver certains travaux

et de les faire réaliser ultérieurement par un autre maître d’œuvre que le constructeur

• La nécessité de changer de comportements pour réellement bénéficier des économies de charges liées aux caractéristiques économes en énergie du logement

• La spécialisation des artisans parfois insuffisante.

tat existant et procède d’une logique de renouvellement urbain. Ainsi, une opération portée par le Crédit Agricole du Finistère est menée au centre-ville de Morlaix sur un bâtiment représen-tatif du caractère patrimonial de la ville. Huit logements, du studio au cinq pièces, sont créés au-dessus de l’agence locale de la banque. Suivant la même logique de renouvellement urbain, quatre loge-ments (deux T2 et deux T3) ont été créés à Saint-Thégonnec, dans une maison de bourg, à proximité de l’église.

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Localisation privilégiée des opérations de logements neufs en collectif commencés

Morlaix Communauté - contact : Service habitat : 02 98 15 31 48 - habitat@agglo.morlaix.fr2B voie d’accès au Port - BP 97121 - 29671 Morlaix cedex - www.agglo.morlaix.fr

ADEUPa : 24, rue de Coat Ar Gueven - 29200 Brest - 02 98 33 51 71 - www.adeupa-brest.fr

Direction de la publication : Yvon Hervé - Rédaction, traitement statistique et cartographie : ADEUPaCrédits photos : ADEUPa – Conception graphique : PHL communication - Impression : Le Colibri ImprimeurImprimé sur papier recyclé Tirage : 1 000 ex. n° ISSN : 1964-9584 - Dépôt légal : deuxième trimestre 2012

> une reprise de La construction neuve portée par Les maisons individueLLes

Informations

période 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 TotalCarantec 61 16 32 0 12 0 0 121Morlaix 56 43 31 17 6 0 10 163Plouigneau 11 0 0 7 0 0 0 18Plourin-Lès-Morlaix 20 0 22 0 1 11 4 58St-Martin-des-Champs 45 32 2 0 0 20 19 118Autres communes 20 4 0 6 7 4 8 49Total 213 95 87 30 26 35 41 527

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Origine géographique des ménages

Localisation des logements autorisés en 2011

Les observatoires de l’ADEUPa – Observatoire de l’habitat de Morlaix Communauté | no 16 - juin 20125