Lettre votre copropriété n°52
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N° 52 - 2 ème trimestre 2015 Votre copropriété La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM du Grand Paris www.lamaisondelimmobilier.org 3 ème OBSERVATOIRE DES CHARGES DE LA COPROPRIÉTÉ DU GRAND PARIS Baisse des charges de copropriété à Paris sur le 1 er semestre 2014 Présenté le 15 janvier par la Chambre FNAIM du Grand Paris, l’Observatoire des charges de copropriété enregistre pour la première fois une baisse de 6,7 % des principaux postes de charges de copropriété dans Paris intramuros par rapport à une période de 6 mois sur l’année 2013*. Cet observatoire qui s’adresse aux professionnels, aux responsables de copropriété et aux consommateurs a vocation à permettre une analyse objective des charges de copropriété, poste désormais conséquent pour les très nombreux Franciliens qui vivent en copropriété. Un volume de données inédit provenant de la comptabilité officielle des copropriétés Cette troisième édition, qui correspond aux données des copropriétés du premier semestre 2014, porte sur 3 349 immeubles et 92 623 lots de copropriété implantés à Paris, soit un volume de données inégalé. A noter que, comme les précédentes éditions, les données analysées proviennent directement des états comptables des copropriétés sous contrôle d’un huissier de justice. L’Observatoire des charges de copropriété du premier semestre 2014 met en évidence plusieurs enseignements que la FNAIM du Grand Paris entend souligner : 1 er enseignement : Sur Paris, on observe une baisse de charges de copropriété sur le 1 er semestre 2014 de 6,7 % en moyenne. Les charges qui ont baissé sur Paris sont l’eau, le chauffage central, et l’entretien. Les charges ayant augmenté sont l’électricité, les ascenseurs, les assurances et les honoraires de syndic. Après plusieurs années de hausse, l’augmentation des charges de copropriété n’apparait donc plus comme une fatalité. 2 ème enseignement : L’Observatoire ne prend pas en compte le poids des charges résultant des impôts et taxes directement prélevés par l’Etat et les collectivités locales comme par exemple la taxe foncière ou la taxe d’ordures ménagères. Or, celles-ci ont connu ces dernières années une hausse souvent importante. A titre d’exemple, la taxe d’habitation et la taxe foncière bâtie ont augmenté respectivement de 44 % et 97,3 % sur Paris entre 2001 et 2013. Si l’action des gestionnaires, des responsables de copropriété et des copropriétaires s’avère le moyen le plus efficace pour diminuer les charges de copropriété, celles-ci restent néanmoins en partie dépendantes de l’action des décideurs publics. 3 ème enseignement : Principal poste de dépenses des immeubles, le budget du chauffage collectif sur Paris est en baisse. Ceci s’explique par la clémence météorologique de l’année la plus chaude du siècle, les températures ayant un effet immédiat sur les charges de chauffage. Les bons réflexes des copropriétaires en matière de dépense énergétique commencent également à s’avérer payants. A noter que les charges d’électricité, quant à elles, ont légèrement augmenté. 4 ème enseignement : Avec 5% de hausse sur Paris, l’augmentation des honoraires forfaitaires des syndics de copropriété s’avère mesurée et ne représente en proportion qu’une infime hausse : indépendamment de l’incidence du changement de TVA au 1 er janvier (0,4 %), cette augmentation s’explique en partie par des ajustements contractuels (clause d’indexation) et par l’imputation de nouveaux frais tels que la gestion des comptes bancaires séparés. Des moyennes par poste pour Paris ont été établies par lot et par m² assuré. Pour le chauffage collectif : Il représente une charge moyenne de 258,4 3 / lot sur Paris (7,97 3 /m 2 assuré) versus 304,05 3 / lot sur 6 mois de 2013. Evolution 1 er semestre 2014 : -15 % Extrapolation du poste pour 2014 : 430,70 3 / lot et 7,97 3 / m² assuré Par lot comme par surface assurée, plus les immeubles sont récents et plus le coût du chauffage collectif est réduit ; la baisse constatée entre le 1 er semestre 2014 et 6 mois de 2013 est d’autant plus importante que les immeubles sont récents (-6 % pour les immeubles construits avant 1918 et -19 % pour les immeubles construits après 1970). 2014 est l’année la plus chaude du siècle, avec un taux de réchauffement de + 11 % ayant un effet direct sur les dépenses de chauffage en diminution de - 15 %. Cette corrélation entre réchauffement de la température à Paris et son incidence sur la baisse de la consommation énergétique est étudiée pour la toute première fois. L’Observatoire des charges tient à analyser dans le temps l’évolution de ces deux critères afin de déterminer la part de l’action des Parisiens en matière d’économie d’énergie, des premiers travaux réalisés et de la meilleure gestion de ce poste par les copropriétés et leurs syndics. Nous présenterons dans la prochaine Lettre les autres postes de charges : eau, assurance, ascenseurs, salaires et honoraires de syndic. *Remarques méthodologiques : 1/ L’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris repose sur des données comptables (et non sur du déclaratif) et des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables. Cela permet de tenir compte de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente. 2/ Les données proviennent des données comptables dont l’anonymat comme la provenance sont garanties par un huissier de justice. Les données statistiques sont arrêtées au 30 juin 2014. 3/ Les postes étudiés dans le cadre de cet Observatoire (chauffage, eau, électricité, salaire, assurance, ascenseur, honoraires) représentent 75 % des charges d’un immeuble. 4/ L’Observatoire présente pour la première fois des données semestrielles. Pour établir un comparatif avec l’année 2013, une moyenne statistique sur 6 mois de l’année 2013 a donc été établie.
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N° 52 - 2ème trimestre 2015
Votrecopropriété
La lettre d’information des syndics et gérants FNAIM du Grand Paris
www.lamaisondelimmobilier.org
3ème OBSERVATOIRE DES CHARGES DE LA COPROPRIÉTÉ DU GRAND PARISBaisse des charges de copropriété à Paris sur le 1er semestre 2014Présenté le 15 janvier par la Chambre FNAIM du Grand Paris, l’Observatoire des charges de copropriété enregistre pour la première fois une baisse de 6,7 % des principaux postes de charges de copropriété dans Paris intramuros par rapport à une période de 6 mois sur l’année 2013*. Cet observatoire qui s’adresse aux professionnels, aux responsables de copropriété et aux consommateurs a vocation à permettre une analyse objective des charges de copropriété, poste désormais conséquent pour les très nombreux Franciliens qui vivent en copropriété.Un volume de données inédit provenant de la comptabilité officielle des copropriétésCette troisième édition, qui correspond aux données des copropriétés du premier semestre 2014, porte sur 3 349 immeubles et 92 623 lots de copropriété implantés à Paris, soit un volume de données inégalé. A noter que, comme les précédentes éditions, les données analysées proviennent directement des états comptables des copropriétés sous contrôle d’un huissier de justice.L’Observatoire des charges de copropriété du premier semestre 2014 met en évidence plusieurs enseignements que la FNAIM du Grand Paris entend souligner : 1er enseignement : Sur Paris, on observe une baisse de charges de
copropriété sur le 1er semestre 2014 de 6,7 % en moyenne. Les charges qui ont baissé sur Paris sont l’eau, le chauffage central, et l’entretien. Les charges ayant augmenté sont l’électricité, les ascenseurs, les assurances et les honoraires de syndic. Après plusieurs années de hausse, l’augmentation des charges de copropriété n’apparait donc plus comme une fatalité.
2ème enseignement : L’Observatoire ne prend pas en compte le poids des charges résultant des impôts et taxes directement prélevés par l’Etat et les collectivités locales comme par exemple la taxe foncière ou la taxe d’ordures ménagères. Or, celles-ci ont connu ces dernières années une hausse souvent importante. A titre d’exemple, la taxe d’habitation et la taxe foncière bâtie ont augmenté respectivement de 44 % et 97,3 % sur Paris entre 2001 et 2013. Si l’action des gestionnaires, des responsables de copropriété et des copropriétaires s’avère le moyen le plus efficace pour diminuer les charges de copropriété, celles-ci restent néanmoins en partie dépendantes de l’action des décideurs publics.
3ème enseignement : Principal poste de dépenses des immeubles, le budget du chauffage collectif sur Paris est en baisse. Ceci s’explique par la clémence météorologique de l’année la plus chaude du siècle, les températures ayant un effet immédiat sur les charges de chauffage. Les bons réflexes des copropriétaires en matière de dépense énergétique commencent également à s’avérer payants. A noter que les charges d’électricité, quant à elles, ont légèrement augmenté.
4ème enseignement : Avec 5% de hausse sur Paris, l’augmentation des honoraires forfaitaires des syndics de copropriété s’avère mesurée et ne représente en proportion qu’une infime hausse : indépendamment de l’incidence du changement de TVA au 1er janvier (0,4 %), cette augmentation s’explique en partie par des ajustements contractuels (clause d’indexation) et par l’imputation de nouveaux frais tels que la gestion des comptes bancaires séparés.
Des moyennes par poste pour Paris ont été établies par lot et par m² assuré.
Pour le chauffage collectif : Il représente une charge moyenne de 258,4 3 / lot sur Paris (7,97 3 /m2 assuré) versus 304,05 3 / lot sur 6 mois de 2013.
Evolution 1er semestre 2014 : -15 %
Extrapolation du poste pour 2014 : 430,70 3 / lot et 7,97 3 / m² assuré
Par lot comme par surface assurée, plus les immeubles sont récents et plus le coût du chauffage collectif est réduit ; la baisse constatée entre le 1er semestre 2014 et 6 mois de 2013 est d’autant plus importante que les immeubles sont récents (-6 % pour les immeubles construits avant 1918 et -19 % pour les immeubles construits après 1970). 2014 est l’année la plus chaude du siècle, avec un taux de réchauffement de + 11 % ayant un effet direct sur les dépenses de chauffage en diminution de - 15 %. Cette corrélation entre réchauffement de la température à Paris et son incidence sur la baisse de la consommation énergétique est étudiée pour la toute première fois. L’Observatoire des charges tient à analyser dans le temps l’évolution de ces deux critères afin de déterminer la part de l’action des Parisiens en matière d’économie d’énergie, des premiers travaux réalisés et de la meilleure gestion de ce poste par les copropriétés et leurs syndics.
Nous présenterons dans la prochaine Lettre les autres postes de charges : eau, assurance, ascenseurs, salaires et honoraires de syndic.
*Remarques méthodologiques :
1/ L’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris repose sur des données comptables (et non sur du déclaratif) et des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables. Cela permet de tenir compte de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente.
2/ Les données proviennent des données comptables dont l’anonymat comme la provenance sont garanties par un huissier de justice. Les données statistiques sont arrêtées au 30 juin 2014.
3/ Les postes étudiés dans le cadre de cet Observatoire (chauffage, eau, électricité, salaire, assurance, ascenseur, honoraires) représentent 75 % des charges d’un immeuble.
4/ L’Observatoire présente pour la première fois des données semestrielles. Pour établir un comparatif avec l’année 2013, une moyenne statistique sur 6 mois de l’année 2013 a donc été établie.
Loi de finances pour 2015 (Loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 publiée au JO le 30 décembre 2014) :
IRL 4ème TRIMESTRE 2014 : 125,29
Variation annuelle : + 0,37 %Parution INSEE du 15 janvier 2015
ICC 3ème TRIMESTRE 2014 : 1 627
Variation annuelle : + 0,9 % Parution INSEE du 16 décembre 2014
ILC 3ème TRIMESTRE 2014 : 108,52
ILAT 3ème TRIMESTRE 2014 : 107,62
Variation annuelle : + 0,05 %Parution INSEE du 16 décembre 2014
Variation annuelle : + 0,4 %Parution INSEE du 16 décembre 2014
Plus d’info sur www.lamaisondelimmobilier.org (rubrique espace pratique)
Publication : Chambre FNAIM du Grand Paris - 27 bis, avenue de Villiers - 75017 Paris - Tél. : 01 40 53 73 50 - Fax : 01 43 80 22 28
E-mail : [email protected] - Directeur de la Publication : Gilles Ricour de Bourgies, Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris - Graphisme/Impression : BUYSELL
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APERÇU DES MODIFICATIONS APPORTÉES PAR LES LOIS DE FINANCES EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE
Article 3 : Le Crédit d’impôt développement durable (CIDD) devient le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)
Les modifications apportées au crédit d’impôt s’appliquent aux dépenses payées à compter du 1er septembre 2014 et les travaux réalisés devront avoir été effectués par des professionnels qualifiés « reconnus garant de l’environnement » (RGE).Les conditions d’éligibilité au crédit d’impôt ont été simplifiées :- le taux du crédit d’impôt est désormais unique et porté à 30 % du montant
TTC des dépenses et ce dès la première dépense engagée ;- tous les contribuables peuvent en bénéficier quel que soit leur niveau de
ressources ;- deux nouveaux équipements sont éligibles :
• acquisition d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou d’eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d’une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur,
• acquisition d’un système de charge pour véhicule électrique.
Article 4 : Le régime des plus-values immobilières de cession de terrains à bâtir et d’immeubles destinés à être démolis
Depuis le 1er septembre 2014, le régime des plus-values immobilières de cession de terrains à bâtir est aligné sur celui des immeubles bâtis pour le taux d’exonération en fonction du nombre d’années de détention du bien. En outre, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable sous condition de signature d’une promesse de vente entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.La loi de finances pour 2015 vient légaliser ce nouveau régime.
Articles 5 et 82 : Réaménagement du dispositif d’investissement locatif « Duflot »
Le « dispositif Duflot » est réaménagé et rebaptisé « dispositif Pinel » : modulation des durées de location et des taux de réduction d’impôt, autorisation de conclure un bail au profit d’un ascendant ou descendant, prorogation possible de l’engagement de location initial… Les nouvelles dispositions s’appliquent au profit des acquisitions ou constructions réalisées à compter du 1er septembre 2014.
Articles 14 et 54 : Aménagement du Prêt à taux zéroDans le cadre du plan de relance de la construction annoncé l’été dernier par Sylvia PINEL, ministre du logement, le bénéfice du PTZ+ est étendu, pour certaines communes, à l’acquisition de logements anciens sous condition de travaux. Pour rappel, le PTZ+ s’adresse aux personnes souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Depuis 3 ans, il était destiné uniquement à l’acquisition de logements neufs et sous condition de respecter un certain niveau de performance énergétique. Pour revitaliser certaines zones, le PTZ+ a été étendu par la loi de finances pour 2015 à une liste de communes rurales fixée par un arrêté du 30 décembre 2014 et répondant à certains critères (ex : ne pas appartenir à une agglomération comptant au moins 10 000 habitants).
Article 116 : Pérennisation de la hausse des droits de mutations sur les ventes d’immeubles
La possibilité donnée aux départements de relever temporairement le taux des droits de mutation sur les ventes d’immeuble dans la limite de 4,5 % est pérennisée.
FORMATIONS PROPOSÉES PAR LA CHAMBRE FNAIM DU GRAND PARIS DANS LE CADRE DE L’ACADÉMIE FRANCILIENNE DE LA COPROPRIÉTÉ
Membre d’un conseil syndical, vous pouvez suivre les formations animées par les professionnels de la Chambre FNAIM du Grand Paris qui ont lieu de 18h00 à 20h30 à la Maison de l’immobilier, 27 bis avenue de Villiers, 75017 Paris.Elles vous permettront d’être mieux informé dans le domaine de la copropriété et de l’administration de biens et d’échanger avec des syndics professionnels ainsi que d’autres membres de conseils syndicaux de Paris et de l’Ile de France.
Dates Thèmes Intervenants
10 MARS 2015
Les fonctions du conseil syndical et de l’assemblée générale
Cyril BLANCHET Pierre-Hervé LETURMY
14 AVR. 2015
La gouvernance de la copropriété et les règles de majorité
Jean-Charles ALBANESIPierre-Hervé LETURMYOlivier PRINCIVALLEStéphane VARANGOT
12 MAI 2015
Le contrat de syndic Jean-Charles ALBANESI André PERRISSELOlivier PRINCIVALLE
9 JUIN 2015
L’Observatoire des charges de copropriété FNAIM du Grand Paris : un outil pour réduire vos charges
Catherine ALBANESIPierre-Hervé LETURMYBruno MOUROT
7 JUIL. 2015
Les syndics répondent à vos questions – bilan de l’année
Jean-Charles ALBANESICyril BLANCHET Bruno MOUROT
Pour vous inscrire, contactez : Chrystelle SILVA Tél : 01 40 53 73 50 - Fax : 01 43 80 22 28 Mail : [email protected]
Article 31 : Taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les zones tendues
Dans les communes où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable (voir décret n°2013-392 du 10 mai 2013), il peut être institué par délibération avant le 1er mars 2015 une majoration de 20 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Des dégrèvements peuvent toutefois être accordés sous certaines conditions.
Loi de finances rectificative pour 2014 (Loi n°2014-1655 du 29 décembre 2014 publiée au JO le 30 décembre 2014) :
