L’essentiel du bail commercial

F A I R E A V A N C E R T O U T E S L E S E N V I E S D ’ E N T R E P R E N D R E

GUIDE PRATIQUE

L’ESSENTIEL DU BAIL COMMERCIAL

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GUIDE PRATIQUE – L’ESSENTIEL DU BAIL COMMERCIAL

1. Introduction p. 4

2. Focus : les différents types de baux p. 6

3. Les informations légales à se faire communiquer par le bailleur p. 8

4. Les informations contractuelles à se faire communiquer par le bailleur p. 10

5. La vie du bail p. 12

6. La fin du bail p. 16

7. La Commission départementale de conciliation des baux commerciaux p. 20

8. Contentieux de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé p. 22

SOMMAIRE

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ÉDITO

La conclusion ou le renouvellement du bail commercialest une étape essentielle dans la vie d’un commerce.Bien le préparer vous permet de mieux protéger votreactivité.

Ce guide a été créé pour vous et en partenariat avec lesexperts juridiques de la communauté commerce Ecobiz.Sa vocation est de vous accompagner, en un seul docu-ment pédagogique, sur l’essentiel du bail commercial.

C’est un guide pratique qui vous apportera un éclairage sur ce sujet com-plexe. Il est important de vous faire accompagner par des experts juridiquespour accomplir vos démarches.

A vos côtés pour faire avancer toutes vos envies d’entreprendre, la CCI NiceCôte d’Azur reste à l’écoute de vos attentes.

Bernard KLEYNHOFFPrésident de la CCI Nice Côte d’Azur

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INTRODUCTION

1.

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Ce guide a pour vocation d’apporterun éclairage pratique sur la réglemen-tation applicable en matière de bauxcommerciaux issue du Décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 codifié auxarticles L. 145-1 à L. 145-60 et R. 145-1 à R. 145-33 du Code de commerceainsi que par les articles 1719 et sui-vants du Code civil relatifs au contratde louage.

Ce guide est à jour de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel »et du Décret d’application n°2014-1317 du 03 novembre 2014.

Il vous offre un accompagnement tant lorsde la conclusion du bail, que pendant sonexécution, que lors de son renouvellementou encore de son terme.

Le bail commercial concerne la mise à dis-position d’un local, lieu couvert susceptiblede recevoir de la clientèle dans le butd’exercer une activité commerciale, artisa-nale ou libérale, en contrepartie duversement d’un loyer.

Le preneur pourra exploiter son activité enchoisissant sa forme juridique (en nompersonnel, comme artisan, avec sonconjoint ayant la qualité de collaborateur-associé ou de salarié ou en créant sapropre société commerciale), en tantqu’indépendant ou sous enseigne (fran-chise, concession, distribution sélective,affiliation…).

La réglementation applicable en matièrede baux commerciaux est avant tout pro-tectrice pour le preneur.

Elle lui confère de nombreux droits sur lelocal et notamment une propriété com-merciale.

Elle donne également une valeur à sonfonds de commerce et à son droit au bail.

Le preneur bénéficie aussi d’un droit aurenouvellement pour pérenniser son acti-vité ou en l’absence de renouvellement, àla suite d’un droit à une indemnité d’évic-tion dont le montant peut même êtresupérieur à la valeur du fonds de com-merce.

Pour bénéficier de ce statut protecteur, le preneur doit nécessairement êtreimmatriculé ou être en cours d’imma-triculation au Registre du Commerceet des Sociétés (RCS) ou au réper-toire des métiers.

Contrairement aux idées reçues, de trèsnombreuses clauses sont négociables. Ilexiste un réel rapport de force dont le pre-neur peut bénéficier.

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FOCUS : LES TYPES DE BAUX

2.

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En principe, le bail commercial nepeut avoir une durée inférieure à9 ans, mais il peut être d’une duréesupérieure.

Toutefois, il existe d’autres montages juri-diques :

‣ LE BAIL DÉROGATOIRE• Depuis le 1er septembre 2014, le bail

dérogatoire peut être conclu pour unedurée maximale de 36 mois.

Au plus tard à l’issue d’un délai d’unmois à compter de cette échéance,sans opposition du bailleur, le baildérogatoire se transforme automati-quement en bail 3/6/9.

• Pour les baux dérogatoires conclusavant le 1er septembre 2014, ils restentd’une durée maximale de 24 mois.A l’expiration du délai de 24 mois, lebail dérogatoire se transforme instan-tanément, en bail 3/6/9.

Dans ces deux cas, il est possible, àl’intérieur du délai retenu, de signerplusieurs baux dérogatoires successifssous réserve de ne pas dépasser ledélai légal.

Les clauses du bail dérogatoire sont éga-lement librement négociables commecelles du bail commercial.

‣ LA CONVENTION D’OCCUPATION PRÉCAIRE

La durée de la convention est obligatoire-ment liée à un fait extérieur au bailleurcomme au preneur (en attente d’un chan-gement de PLU – Plan Local d’Urbanisme).A défaut, cette convention fera l’objetd’une requalification.

‣ LOCATION SAISONNIÈRELa durée de la convention doit être préci-sément déterminée par les parties parrapport à une saison touristique, avec desdates très précises de début et de find’activité. Sachant qu’à la fin de la loca-tion, le preneur doit absolument quitter lelocal et éventuellement remettre en état.

Il convient de noter que même si le localétait fermé et que le preneur laissait sonmatériel et stock à l’intérieur il ne s’agiraitplus d’une location saisonnière, mais d’unbail commercial d’une durée de 9 ans.

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LES INFORMATIONSLÉGALES À SE FAIRECOMMUNIQUER PARLE BAILLEUR

3.

9

Le preneur doit pouvoir s’engager enconnaissance de cause, son consente-ment doit être libre et éclairé. Pour cefaire, la réglementation applicable pré-voit notamment la remise avant signa-ture des documents suivants :

‣ Le DPE (Diagnostic de PerformanceEnergétique)

Ce diagnostic est établi par le bailleur surla base des trois dernières années deconsommation énergétique et environne-mentale du locataire sortant (s’il y en aun) et doit être remis au preneur dès lavisite du local.

‣ L’ERNMT (Etat des Risques Naturels,Miniers et Technologiques)

Cet état doit être remis au plus tard par lebailleur le jour de la signature du bail. Sonabsence de production ou une productionavec des informations erronées donneraitla possibilité au preneur de demander soitune diminution du montant du loyer, soitla résiliation du bail.

‣ Le DTA (Diagnostic Technique Amiante)

Ce diagnostic est obligatoire pour les im-meubles dont le permis de construire a étédélivré avant le 1er juillet 1997. Il s’agitd’un état simplifié qui ne justifie que laprésence d’amiante visible. Si, après au-torisation du bailleur, le preneur réalisaitdes travaux importants et si de l’amiantedevait être découverte et qu’aucune clausen’était notée dans le bail, le désamiantageresterait à la charge du bailleur.

‣ L’ANNEXE ENVIRONNEMENTALEprévue par le Grenelle de l’environne-ment 2 n’est obligatoire que pour les sur-faces supérieures à 2 000 m² mais rienn’empêche le bailleur et le preneur d’en

prévoir une pour une surface inférieure.Elle permettra alors de réfléchir sur l’évo-lution des consommations énergétiqueset environnementales particulièrementd’actualité au regard des nouvelles obli-gations concernant tout autant les en-seignes lumineuses que l’éclairage descommerces la nuit.

‣ LE CONTRAT DEPERFORMANCE ÉNERGÉTIQUEET LE PLAN DE TRAVAUXD’ÉCONOMIE D’ÉNERGIE

Ces documents sont également prévus parle Grenelle de l’environnement 2 et concer-nant les immeubles en copropriété avecinstallation collective de chauffage et/ou derefroidissement.

Le syndic doit ainsi procéder à un diagnosticde performance énergétique ce qui serasuivi dans un deuxième temps soit par l’éla-boration d’un contrat de performance éner-gétique soit par l’élaboration d’un plan detravaux d’économie d’énergie, sachant quel’un et l’autre s’imposeront au preneur.

Pour les baux commerciaux conclus ou re-nouvelés à compter du 1er septembre2014, le bailleur doit remettre égalementles documents suivants :• Un inventaire précis et limitatif des caté-

gories de charges, impôts, taxes etredevances liées à ce bail comportantl’indication de leur répartition entre lebailleur et le preneur. Cet inventairedevra être communiqué chaque année.

• Un état prévisionnel des travaux réalisésdepuis 3 ans et envisagés dans les3 années à venir avec un budget prévi-sionnel. Cet état devra être com muniquétous les 3 ans.

• Un état des lieux contradictoire à l’en-trée et à la sortie du local.

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Le bail commercial est un contrat. A cetitre, il peut être librement négociéentre les parties.Le preneur doit s’assurer en consé-quence qu’on ne lui impose pas desobligations qui ne lui incombent pas.

Dans tous les cas, il est recommandé de :

LES INFORMATIONSCONTRACTUELLES A SE FAIRECOMMUNIQUER PAR LE BAILLEUR

4.

‣ 4.1 SE FAIRE COMMUNIQUERAVANT LA SIGNATURE DU BAIL

a. le projet de bail.

b. le règlement de copropriété.

NB : Les clauses du règlement de copro-priété priment les clauses du bail.

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h. la répartition des impôts et taxes(taxe foncière, taxe sur les orduresménagères, CET – Contribution Eco Ter-ritoriale…).

i. le montant raisonnable du loyer.

Le preneur doit s’assurer de bénéficier d’unloyer raisonnable qui ne dépasse pas lavaleur locative et ses capacités financières.

Il peut aussi négocier une franchise deloyers, par exemple en cas de travaux dansle local ou profiter d’un geste commercialdu bailleur.

Il peut également demander un loyer progres-sif réparti sur les premières années du bail.

Pour les baux conclus ou renouvelés àcompter du 1er septembre 2014, pour larévision triennale et le renouvellement, lesindices de référence sont soit l’ILC (Indicedes Loyers Commerciaux) pour les activitéscommerciales et artisanales, soit l’ILAT(Indice des Loyers d’Activités Tertiaires)pour les autres activités.

j. le dépôt de garantie.

Il n’est pas obligatoire.

Mais s’il existe, s’assurer qu’il ne dépasserapas un terme de loyer, si le paiement se faitpar avance.

A défaut, le dépassement du dépôt degarantie devra être rémunéré au taux d’in-térêt légal.

k. la caution.

Elle n’est pas obligatoire.

Il est fortement déconseillé pour une per-sonne physique de se porter caution per-sonnelle pour son activité professionnelle.

S’il s’agit d’une caution bancaire, elle peutêtre simple ou à première demande. Maisdans tous les cas, elle aura un coût signifi-catif pour le preneur. A cet égard, la banquebloquera une somme équivalente pendanttoute la durée du bail.

En outre, beaucoup de baux stipulent qu’ilsera mis à la disposition du preneur.

c. les derniers procès-verbaux d’as-semblée générale de copropriété.

Le bailleur n’est pas tenu légalement detransmettre ces informations. Toutefois,pour avoir une idée du montant des chargesdans l’avenir, il est recommandé pour lepreneur de les réclamer.

d. le carnet d’entretien de l’immeuble.

Le preneur aura ainsi connaissance des tra-vaux qui pourraient être obligatoires dansl’avenir et en communiquant ce documentà son assureur, il pourrait négocier le mon-tant de sa prime d’assurance.

‣ 4.2 VÉRIFIER DANS LE BAIL,LES STIPULATIONS SUIVANTES

e. les surfaces, notamment les parties pri-vatives et la quote-part de parties com-munes, l’état général de l’immeuble ; ilest conseillé de se faire communiquer leplan des locaux.

f. les charges supportées par le pre-neur (provisions pour charges).

A ce titre, il convient de préciser que lesbaux conclus ou renouvelés à compter du1er septembre 2014, ne pourront plus met-tre à la charge du preneur les postessuivants, notamment :• les grosses réparations énoncées à l’arti-

cle 606 du Code civil ;• la vétusté et la mise en conformité si elles

relèvent des grosses réparations ;• la contribution économique territoriale ;• les honoraires du bailleur liés à la gestion

du loyer.

g. les charges du bailleur transféréessur le preneur pour les baux conclusou renouvelés depuis le 1er septembre2014, elles sont limitées. A titre d’exem-ple, la taxe foncière peut être transféréeà la charge du preneur.

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LA VIE DU BAIL

5.

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‣ 5.1 L’ÉTAT DES LIEUXD’ENTRÉE ET DE SORTIE

Depuis le 1er septembre 2014, il est désor-mais obligatoire pour les baux conclus ourenouvelés à cette date.

A défaut d’accord entre les parties, il estétabli par voie d’huissier de justice à fraispartagés par moitié entre le bailleur et lepreneur.

‣ 5.2 LA DESTINATIONElle est librement négociée entre le bail-leur et le preneur, sous réserve durèglement de copropriété s’il existe et deses limites (ex. interdiction de toutes nui-sances, bruits, odeurs…).

Elle peut aller d’une clause large dite « touscommerces » à des clauses plus restrictivespar activité (coiffure, restauration tradition-nelle, petite restauration, prêt à portergénéral, prêt à porter enfants…).

Cette destination peut évoluer en cours debail, amiablement ou judiciairement, paradjonction d’activités connexes ou complé-mentaires, par une déspécialisation simpleou plénière.

‣ 5.3 LA DURÉE DU BAILElle est librement choisie par les parties,sans pouvoir être inférieure à 9 ans, saufbaux dérogatoires.

Il est vivement conseillé d’opter pour unedurée de 9 ans. Le preneur bénéficiera alorsdu plafonnement légal de son loyer. Ce qui

n’est pas le cas pour les baux d’une duréesupérieure pour lesquels le renouvellementest déterminé selon la valeur locative, c’est-à-dire correspondant au prix du marché.

Désormais, pour les baux commerciauxd’une durée de 9 ans, le preneur a la possi-bilité de résilier le bail commercial au termede chaque période triennale, moyennant unpréavis d’au moins 6 mois délivré par acteextrajudiciaire.

S’agissant d’un commerce sous enseigne, ilest recommandé de s’assurer que la duréedu contrat de bail coïncide bien avec ladurée du contrat choisi (franchise, conces-sion exclusive, distribution sélective…).

‣ 5.4 LE LOYER, SA RÉVISION, SON INDEXATION

Le loyer constitue la contrepartie de lamise à disposition par le bailleur du local.

Pour un bail commercial de 9 ans, répartien 3 périodes triennales, le bailleur peutappliquer la clause de révision triennale duloyer en fonction de l’évolution de l’indicechoisi. Quant au preneur, il peut partir à lafin de chaque période triennale sousréserve d’en avoir informé le bailleur paracte d’huissier ou lettre recommandée AR,au moins 6 mois avant la fin de la période.

Le loyer peut aussi être soumis à uneindexation annuelle, si cela est prévudans le contrat. Elle est réalisée, en prin-cipe, par la formule suivante :

Loyer de référence x indice nouveauindice de référence

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‣ 5.5 LE DÉPLAFONNEMENT ET LE « PLAFONNEMENT DU DÉPLAFONNEMENT »INSTAURÉ PAR LA LOI PINEL Au terme du bail :

En principe, lorsqu’un bail conclu pour9 ans, est renouvelé à son échéance, lemontant du loyer du bail renouvelé est pla-fonné, c’est-à-dire qu’il correspond à lavariation de l’indice choisi dans le bail :• ICC, Indice du Coût de la Construction• ILC, Indice des Loyers Commerciaux• ou ILAT, Indice des Loyers des Activités

Tertiaires. • Pour les nouveaux baux et pour les baux

renouvelés à compter du 1er septembre2014, seul l’ILC pour les activités com-merciales ou artisanales ou l’ILAT pour lesactivités tertiaires sera autorisé.

Mais le loyer du bail renouvelé sera dépla-fonné :• en cas de modification notable des ca-

ractéristiques du local, de la destinationdes lieux, des obligations respectivesdes parties ou des facteurs locaux decommercialité, ou

• si, du fait de la tacite prolongation du bailinitial, celui-ci se poursuit au-delà de 12 ans.

Enfin, un bail conclu pour une durée supé-rieure à 9 ans (par ex. 10 ans) feraautomatiquement l’objet d’un déplafonne-ment.

La loi Pinel prévoit désormais que pour lesbaux conclus ou renouvelés à compter du1er septembre 2014, même en cas dedéplafonnement, le loyer restera plafonné.En effet, la variation du loyer qui pourraéventuellement en découler ne pourra per-mettre des augmentations supérieurespour une année à 10 % du loyer acquitté aucours de l’année précédente.

En cours de bail :

• Si, en cours de bail, lors de la révisiontriennale, il est rapporté qu’une modifi-cation matérielle des facteurs locaux decommercialité a entraîné une variationde plus de 10% de la valeur locative, lademande du déplafonnement du loyerest recevable.

Toutefois, depuis la loi Pinel, pour les bauxconclus ou renouvelés à compter du 1er

septembre 2014, le déplafonnement duloyer sera cantonné au maximum à 10 %du loyer acquitté au cours de l'année pré-cédente.

• Si, en cours de bail, par le jeu de laclause d’indexation annuelle, le loyer aaugmenté ou diminué de plus de 25%du loyer initial, il permet au bailleur ouau preneur, par un simple recommandéAR, de demander à ce que le nouveau

Indice ILC En niveau Évolution annuelle (T/T-4) en %

2010 T1 101,36 - 1,332010 T2 101,83 - 0,222010 T3 102,36 1,142010 T4 102,92 1,832011 T1 103,64 2,252011 T2 104,44 2,562011 T3 105,31 2,882011 T4 106,28 3,262012 T1 107,01 3,252012 T2 107,65 3,072012 T3 108,17 2,722012 T4 108,34 1,942013 T1 108,53 1,422013 T2 108,50 0,792013 T3 108,47 0,282013 T4 108,46 0,112014 T1 108,50 - 0,032014 T2 108,50 0,00

A titre d’exemple Indice ILC

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loyer soit fixé à la valeur locative et ce,même pour un bail de 9 ans plafonné.

Toutefois, depuis la loi Pinel, pour les bauxconclus ou renouvelés à compter du 1er

septembre 2014, le déplafonnement duloyer sera cantonné au maximum à 10%du loyer acquitté au cours de l’année pré-cédente.

Il est ici précisé que la valeur locative,fixée à dire d’expert, dépend de nombreuxfacteurs, dont les prix couramment prati-qués dans le voisinage.

Afin d’essayer de minorer cette valeur, lepreneur pourra faire jouer la différenced’activité avec les commerces de réfé-rence, la pondération de son local etéventuellement se prévaloir de la perte desa propriété commerciale.

‣ 5.6 LA MISE EN LOCATION-GÉRANCE ET LA SOUS-LOCATION

Elles ne sont possibles que si elles sontautorisées par le bail et ne doivent pasdépasser sa durée.

Dans toutes les hypothèses, le preneurreste titulaire du bail et à ce titre, respon-sable de l’activité de son locataire-gérantou sous-locataire et du bon paiement desloyers.

Ces opérations nécessitent l’autorisationécrite du bailleur et le respect des clausesdu bail, en cas de modalités spécifiques.

‣ 5.7 LA CESSION DU FONDS DECOMMERCE EN COURS DE BAIL

Elle ne peut pas être interdite par le bail-leur, mais simplement réglementée. Lebailleur peut imposer dans le bail qu’ellesoit réalisée par acte authentique et/ouqu’il soit appelé à concourir à l’acte et/ouque la cession lui soit notifiée.

Dans les commerces sous enseigne, cettecession n’est généralement contractuelle-ment possible qu’avec l’accord du titulairedu réseau, lequel bénéficie d’un droitd’agrément du repreneur ou d’un droit depréférence.

En toute hypothèse, cette cession ne peutpas se réaliser sans l’intervention d’unprofessionnel réglementé qui seul peutgérer les opérations de séquestre et lesoppositions.

Désormais, s’il existe une cession du bailcommercial qui prévoit une garantie ducédant au profit du bailleur en cas de non-paiement du loyer, le bailleur doit informerle cédant de tout défaut de paiement dulocataire dans le délai d’un mois à comp-ter du défaut de paiement.

En outre, le bailleur ne peut invoquer lagarantie du cédant que durant trois ans àcompter de la cession dudit bail.

‣ 5.8 LA CESSION DE DROIT AU BAIL

Si elle n’est pas prévue dans le bail, le bail-leur peut s’y opposer, sauf lors du départ àla retraite du locataire où elle est de droit.

Pendant les trois dernières années du bail,sa cession est déconseillée car elle feraitperdre au preneur son droit au renouvelle-ment et à toute indemnité d’éviction.

‣ 5.9 LA REPRISE DU LOCALPAR LE BAILLEUR

Cette hypothèse bien que rarissime n’estpas exclue, notamment en cas de démoli-tion ou de forte restructuration du local.Le bailleur devra alors soit verser uneindemnité d’éviction au preneur, soit luiproposer un nouveau local avec lesmêmes avantages.

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LA FIN DU BAIL

6.

17

‣ 6.1 LE PRÉ-ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ET L’ÉTAT DESLIEUX DE SORTIE

Ces documents ne sont pas obligatoires,mais vivement conseillés. Il est recom-mandé de les faire établir par desprofessionnels.Sauf cas de dégradations, le bailleur esttenu de restituer le dépôt de garantie lejour de la remise des clefs par le preneur,sauf délai particulier noté dans le bail.Dans les nouveaux baux, l’état des lieuxde sortie comme dit précédemment estdésormais obligatoire.

‣ 6.2 LA PROLONGATION DU BAIL

Celle-ci n’est possible qu’à partir dumoment où ni le bailleur, ni le preneur nese manifestent avant le terme du bail. On rentre alors dans une période appelée« prolongation tacite » qui peut s’inter-rompre à tout moment, à l’initiative àl’une des parties pour donner congé oudemander le renouvellement en respec-tant un délai de 6 mois auquel il convientd’ajouter le trimestre civil en cours,conformément aux termes de la loi.Si aucune des parties ne se manifesteavant la fin de la 12ème année, le déplafon-nement du bail de 9 ans est automatique.Le loyer du bail renouvelé sera déterminéà la valeur locative.

‣ 6.3 LA CLAUSERÉSOLUTOIRE

Cette clause vise à mettre un terme défi-nitif au contrat de bail, sans indemnitépour le preneur.Elle peut être mise en jeu par le bailleurnotamment pour non-paiement du loyeret pour toute autre raison sous réservequ’elle soit prévue dans le bail.Pour s’en prévaloir, le bailleur doit d’abordadresser un commandement visant laclause résolutoire par acte d’huissier dejustice.Le locataire doit impérativement dans ledélai d’un mois soit payer, soit exécuterl’obligation mise à sa charge pour le bailou agir en justice pour contester le motifet éventuellement demander des délaisde paiement.En toute hypothèse, la clause résolutoiren’est pas exécutoire de plein droit. Elledoit faire l’objet d’une constatation judi-ciaire.

‣ 6.4 LE CONGÉ EN FIN DEBAIL AVEC OU SANS OFFREDE RENOUVELLEMENT

Le bailleur peut donner congé à toutmoment et au moins 6 mois avant la findu bail.Il peut s’agir d’un congé soit avec offre derenouvellement, soit sans offre de renou-vellement avec indemnité d’éviction.

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En cas de renouvellement, le bailleur peutseulement proposer la fixation d’un nou-veau loyer. Il ne peut imposer aucunemodification des clauses du bail.Le preneur est libre d’accepter ou de refu-ser la proposition du nouveau loyer ou del’indemnité d’éviction. A défaut d’accord entre les parties, l’uneou l’autre peut saisir la Commission dé-partementale de conciliation des bauxcommerciaux. En toute hypothèse, il dis-pose d’un délai de deux ans pour saisir lejuge des loyers.Afin de mettre un terme au bail à la find’une période triennale ou en l’absencede congé délivré par le bailleur au termedu bail, le preneur peut, 6 mois avant lafin du bail demander le renouvellementdu bail ou donner congé. Depuis la loiPinel, ce congé peut désormais être déli-vré soit par acte d’huissier soit par lettrerecommandée avec avis de réception.Si le preneur notifie son congé au bailleurpar lettre recommandée, il est recom-mandé de vérifier l’adresse exacte dubailleur (par exemple, si c’est une société,lever un k-bis récent) et surtout de res-pecter impérativement le délai de 6 mois.Le délai court dès la date de la premièreprésentation de la lettre recommandée.

‣ 6.5 L’INDEMNITÉ D’ÉVICTIONCette indemnité d’éviction est due par lebailleur pour compenser la perte probablede la propriété commerciale du preneur,dans la mesure où un fonds de commerceest difficilement transférable.Le preneur peut rester dans le local tantque le bailleur ne la lui a pas versé, sousréserve de s’acquitter d’une indemnitéd’occupation calculée sur la valeur locative.

‣ 6.6 LE DROIT DEPRÉFÉRENCE AU PROFIT DU PRENEUR

Avec la loi Pinel, à compter du 18 décembre2014, si le bailleur d’un local commercial ouartisanal veut le vendre, il doit en informerau préalable le preneur, par lettre recom-mandée avec accusé de réception ou lettreremise en mains propres. Cette lettre d’in-formation vaut offre de vente au preneur.Le preneur ne bénéficie pas du droit depréférence lorsque le bailleur envisage decéder :• en une cession unique plusieurs locaux

d’un ensemble commercial ou plusieurslocaux commerciaux distincts ou la ces-sion d’un local commercial au coproprié-taire d’un ensemble commercial ;

• en une cession globale un immeublecomprenant des locaux commerciaux ou

• lors de la cession d'un local au conjointdu bailleur, ou à un ascendant ou un des-cendant du bailleur ou de son conjoint.

LA COMMISSIONDEPARTEMENTALE DECONCILIATION DESBAUX COMMERCIAUX

7.

20


21

En cas de litige portant notammentsur la fixation du loyer renouvelé,mais également depuis la loi Pinel,pour les litiges relatifs aux charges etaux travaux, le bailleur ou le preneurpeut saisir, par lettre recommandéeavec accusé de réception, la Commis-sion départementale de conciliationde baux commerciaux, composée debailleurs et de preneurs en nombreégal et de personnes qualifiées.

La Commission s’efforce de concilier lesparties et rend un avis.

Si le juge est saisi parallèlement à la Com-mission par l’une ou l’autre des parties, ilne peut statuer tant que l’avis de la Com-mission n’est pas rendu.

La Commission est dessaisie si elle n’apas statué dans un délai de trois mois.

L’objectif est d’éviter le recours systéma-tique au juge.

En cas de conciliation, il est dressé unacte signé par les parties.

A défaut de conciliation, la Commissionrédige une note faisant apparaître sonavis que les parties pourront éventuelle-ment utiliser en cas de contentieux.

LE CONTENTIEUX DE L’ACTION ENFIXATION DU LOYERDU BAIL RENOUVELÉ

8.

22


23

Le Président du Tribunal de GrandeInstance et le Juge des Loyers Com-merciaux sont seuls compétents enla matière.Le Juge des Loyers Commerciauxpour la fixation du loyer révisé ourenouvelé, le Président du Tribunalde Grande Instance pour les autreslitiges relatifs aux baux commerciaux(par ex. validité du congé, droit aurenouvellement, déspécialisation…). Qu’elle soit saisie par le bailleur ou par lelocataire, la juridiction compétente est, enprincipe, celle du lieu de la situation dulocal pris à bail.Après la délivrance d’un acte tel qu’uncongé ou une demande de renouvelle-ment, la procédure s’effectue paréchange de mémoires entre les parties,notifiés par lettre recommandée avecaccusé de réception. Il s’agit d’une procédure sans représenta-tion obligatoire par avocat, mais écrite. Ainsi, les mémoires doivent obligatoire-ment indiquer l’adresse du local pris à bailet les informations complètes relatives auxparties en présence et notamment conte-nir une copie de la demande en fixation duprix, l’indication des autres prétentions etles explications de droit et de fait denature à justifier les prétentions de leurauteur ou à réfuter celles de l’autre partie. Il est donc recommandé de se faire assis-ter par un avocat.L’envoi d’un mémoire est une formalitépréalable indispensable à la saisine dujuge. En effet, ce n’est qu’après l’expira-tion d’un délai de 1 mois, après laréception par le destinataire du mémoire,que la partie expéditeur peut assigner

l’autre partie devant le juge. L’objectif decette formalité étant de permettre laconciliation des parties avant la procédurejudiciaire.

Le juge peut se rendre sur place pourrecueillir ses propres informations. Maisdans la plupart des cas, il désignera unexpert qui recherchera si les conditionsd’un déplafonnement sont réunies etdéterminera le montant de la valeur loca-tive.

Il va de soi qu’à aucun moment, le loca-taire doit interrompre le versement duloyer à l’ancien montant, sauf si le jugefixe un loyer provisionnel différent pen-dant l’instance.

A la fin de la procédure, le juge des loyerscommerciaux rend une décision de « fixa-tion » du loyer du bail renouvelé.

• Si le montant fixé par le juge convientaux parties, ces dernières ne sont pasobligées de signer un nouveau bail. Ladécision du juge des loyers commer-ciaux vaudra renouvellement de bailaux mêmes conditions que celles du bailexpiré, excepté le montant du loyerrenouvelé et la durée du bail qui nepourra excéder 9 ans.

• Sinon, les parties peuvent renoncer à ladécision de fixation. Elles exercent alorsleur droit d’option dans le délai d’unmois suite à la signification de la déci-sion.

Si le bailleur refuse le renouvellement dubail, il sera redevable du paiement de l’in-demnité d’éviction au locataire.

Il convient de préciser que la partie quiexerce l’option devient redevable des fraisde procédure de l’adversaire.

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L’essentiel du bail commercial

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