LesLesnouvelles prérogatives du conseil syndical nouvelles...

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »

7ème édition du salon de l’ARC

LesLes nouvelles prérogatives du conseil syndical nouvelles prérogatives du conseil syndical

depuis la loi ALURdepuis la loi ALUR

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ARC- Karima Ben Ahmed



7ème Edition du salon indépendant de l’ARC

Introduction

Les missions du conseil syndical

(loi du 10 juillet 1965 et décret d’application du 17 mars 1967)

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« Le salon Indépendant de la Copropriété »

7ème édition du salon de l’ARCUn conseil syndical : Pourquoi, qui , comment ?

�L’article 17 de la loi du 10/07/1965 :

Rappel « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale descopropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placééventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical… »

�Dans tous syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste lesyndic et contrôle sa gestion (article 21)

�Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil desolidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés…, même s'ils sont

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solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés…, même s'ils sontcopropriétaires, ne peuvent être membres du conseil syndical (article 21).

�C’est l’assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndicalà la majorité de l’article 25 de la loi 10/07/1965. Le mandat ne peut pasdépasser 3 ans, mais il peut être renouvelé. (article 22 du décret).

�Le conseil syndical rend compte à l’assemblée générale , chaque année,de l’exécution de sa mission (article 22 du décret)



Comment fonctionne le conseil syndical ?

�Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont déterminées, soitpar le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale ; si rienn’est prévu dans le RCP, vous pouvez les voter en AG à la majorité de l’art 24(majorité simple) un règlement de fonctionnement. (Article 22 du décret du17 mars 1967).

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� Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personnephysique ou morale de son choix (auditeur de compte, association,…). Lesdépenses liées à cette assistance sont des dépenses d’administration etn’ont pas besoin de faire l’objet d’un vote spécifique en assemblée générale ;elles peuvent être incluses au budget (article 27 du décret du 17/03/1967).

�Le conseil syndical n’a pas le droit d’être rémunéré, mais les dépenses defonctionnement peuvent être remboursées (déplacement, téléphone,timbres…) sur présentation de justificatifs (article 27 du décret).



Quelle est la fonction du conseil syndical « le contrôle » ½ (exemple art. 21 de la

loi et art. 26 décret) ?

�Il a un droit de regard permanent sur la gestion et les comptes du syndicat,

� Il peut interroger le syndic et lui demander copie de tous les documents

intéressants la copropriété,

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intéressants la copropriété,

�Il peut également examiner et contrôler toutes les pièces qu’il souhaite,

�Il contrôle la gestion syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la

répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les

marchés et tous autres contrats,



Quelle est la fonction du conseil syndical « assistance » 2/2 ?

�Il doit pouvoir obtenir une copie du bordereau des transmissions des archives du syndicatdes copropriétaires en cas de changement du syndic ( art.33-1 du décret) ,

�Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur les questions pour lesquelles ilest consulté ou dont il se saisit lui-même (art.21 de la loi),

�Le conseil syndical doit être associé à l’élaboration du budget prévisionnel (article 18 dela loi).

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�L’ordre du jour de l’AG doit être fait en concertation avec le conseil syndical ( article 26 dudécret).

�Il est obligatoirement saisi par le syndic (concernant les sommes pour lesquellesl’assemblée générale a fixé un seuil pour lequel sa consultation est obligatoire), (article 21de la loi).

�Il peut se faire donner un mandat précis par l’assemblée générale pour choisir uneentreprise, un architecte, un avocat … (art 25) (article 26 du décret).

�Il peut demander au syndic par lettre AR (après mise en demeure) la convocation d’uneAG. En cas de refus ou de silence, le président du conseil syndical est habilité à convoquerl’assemblée générale (article 8 du décret) .

�Il a l’obligation d’élire un ou une président(e) selon la loi du 10/07/1965




II. LES NOUVELLES DISPOSITIONS

DEPUIS LA LOI ALUR ET LE CS

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� Le conseil syndical et l’élaboration du budget : les droits du conseil syndical

réaffirmés par la loi ALUR :

� Le syndic DOIT d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil

syndical (article 18 de la loi du 10/07/65)

CONSEIL de l’ARC = Conseil syndical, préparez votre budget avec sérieux :

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CONSEIL de l’ARC = Conseil syndical, préparez votre budget avec sérieux :

� Pourquoi ?

Un budget déficitaire = régularisations de charges importantes ;

Un budget excédentaire = provisions trop lourdes



� Le conseil syndical et la vérification des comptes bancaires: Conformément à l’article

18 de la loi, il est interdit depuis 24 mars 2015 de déroger au compte séparé pour les

copropriétés de plus de 15 lots principaux (habitations, bureaux, commerces).

• Le syndic devra donc mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés

périodiques du compte séparé.

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périodiques du compte séparé.

� Pour les copropriété de moins de 15 lots cette dérogation est toujours possible,

néanmoins, le syndic devra ouvrir un sous compte individualisé.

• Pour les copropriétés de moins de 15 lots, le syndic devra transmettre au président du

conseil syndical une copie des relevés périodiques du sous compte.



� le conseil syndical et l’ Intranet : le syndic doit proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le

syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion

de l'immeuble, (sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente

loi).

�Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de

copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Néanmoins aucun texte ne permet de définir les documents ainsi

que leur périodicité.

� Recommandation de l’ARC pour l’accès spécifique aux CS (avec actualisation des

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� Recommandation de l’ARC pour l’accès spécifique aux CS (avec actualisation des

documents):

� Le Règlement de copropriété

� Les 3 dernières convocations avec toutes les pièces jointes (notamment les 5 annexes )

� Les 5 derniers procès-verbaux

� Devis, Factures, carnet d’entretien et tous les contrats du SDC en cours

� Le grand livre comptable, balance générale (réactualisés périodiquement)

� Les relevés de banques ( périodiquement)

� Recommandation de l’ARC pour l’accès spécifique aux copropriétaires:� Extrait de compte

� Les appels de fond (charges et travaux)

� La dernière convocation AG (avec les annexes comptables)

� Les 3 derniers procès-verbaux d’AG



� Le conseil syndical et la cogestion : c’est quoi ?

• C’est une solution adaptée pour prendre en main l’entretien courant sans pour autant

avoir à prendre en charge la gestion administrative et comptable de sa copropriété.

La cogestion ou délégation de gestion élargie CONCERNE uniquement tous les travaux courants (dans le cadre du budget prévisionnel

de l’article 14-1) ainsi que suivi des contrats (nettoyage, ascenseur, etc.) pour les SDC de moins de 16 lots obligatoirement (article 25

de la loi).

Extrait art. 25 de loi du 10/07/65 : « Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le

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Extrait art. 25 de loi du 10/07/65 : « Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le

syndicat comporte auau plusplus quinzequinze lotslots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la

mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, lesles

membresmembres dudu conseilconseil syndicalsyndical doiventdoivent êtreêtre couvertscouverts parpar uneune assuranceassurance dede responsabilitéresponsabilité civilecivile »»

�Exemple: Le conseil syndical peut gérer les petits travaux de maintenance et l’entretien (changement de serrure

de porte, etc.) :

• en contactant lui-même les sociétés et artisans, directement ou via un appel d’offres ;

• en passant lui-même les ordres de service ;

• en contrôlant la bonne réalisation des travaux d’entretien.

Nous vous conseillons de signer une convention de cogestion et de la joindre à la proposition de contrat syndic

tout en consentant à minorer ses honoraires de gestion.



�Le conseil syndical et La mise en concurrence du contrat de syndic

• La loi MACRON a introduit une disposition modifiant l’article 21 de la loi du 10 juillet

1965.

• Le conseil syndical est désormais contraint de mettre en concurrence le contrat de

syndic en place, non plus tous les ans, mais aux maximum tous les trois ans.

� A noter : cette obligation n’interdit pas à un copropriétaire de procéder à une mise

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� A noter : cette obligation n’interdit pas à un copropriétaire de procéder à une mise

en concurrence tous les ans.

• Rappelons : le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque

l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation

d'un syndic décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement

inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.



Rappel de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs

projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale

appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité,

pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de

l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à

cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en

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cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en

concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se

prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide

à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à

l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de

syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale,

concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est

pas obligatoire.



� L’ARC met à destination de nos adhérents un outil informatique dénommé COPRO-SYNDIC afin d’aider

les conseils syndicaux à :

�Bien préparer la recherche d’un nouveau syndic ou la reconduction du syndic;

�de comparer plusieurs propositions de contrat de syndic ;

�de générer un contrat type syndic adapté aux besoins de la copropriété.

� L’outil COPRO-SYNDIC est constitué de trois modules :

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� L’outil COPRO-SYNDIC est constitué de trois modules :

1. Créer le cahier des charges du futur contrat de syndic ainsi qu’un projet de contrat type de syndic pré-

rempli en fonction du cahier des charges de la copropriété ;

2. comparer plusieurs propositions de contrat de syndic élaborées à partir du même cahier des charges ;

3. le troisième module permet de générer le contrat type définitif.

Cet outil sera accessible via le Portail de l’Adhérent à l’adresse www.leportaildelarc.fr après notre Salon

annuel 2015. Il sera associé à l’outil OSCARSYNDIC qui va permettre d’évaluer la performance des

propositions de contrat fournies directement par les syndics.



� Le conseil syndical et la convocation de l’AG :Un mot sur L’article 18 de la

loi du 10/047/1965 :� Le président pourra convoquer une assemblée générale en cas d’« empêchement » du

syndic en place.

« En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du

conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau

syndic. »

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syndic. »

� De plus, pour information :

� Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de

trois mois.

� Lorsque l'assemblée générale doit délibérer pour désigner un nouveau syndic, cette

décision vaut révocation du syndic à compter de la prise de fonction du nouveau

syndic.




LES CONSEILS ET OUTILS POUR LE CONSEIL

SYNDICAL

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� Les 5 conseils de l’ARC pour un bon conseil syndical :

• Le CS devra vérifier si le syndic fait bien rentrer l’argent au SDC : le suivi des impayés,

remboursement sinistre…

• Le CS devra vérifier que le syndic utilise correctement l’argent du SDC : mise en concurrence

des contrats, maitrise des charges…

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• Le CS devra vérifier que le syndic gère aux mieux les fonds du SDC : une avance de trésorerie

adapté, placement des fonds au profit du SDC, règlement des fournisseurs a temps.

• Le CS devra vérifier que le syndic veille bien à l’entretien et la conservation de l’immeuble : le

syndic fait-il des visites de la copropriété, intervient-il rapidement en cas de sinistre ?

• Vous devez veiller à ce que le syndic respecte bien la mission du conseil syndical (assistance et

contrôle) : respect du seuil de consultation, concertation à l’élaboration de l’OJ et du budget,

la mise a disposition de tous documents et archives du SDC à la demande du CS.



� Quelques conseils pratiques pour le BON fonctionnement du CS :

� Privilégiez des contrôles de comptes intermédiaires cela permet : d’alléger le contrôle

de compte annuel, d’être réactif en cas de carence ou d’erreurs du syndic

� Prévoir un délai suffisant pour les modifications ou rectifications suite au contrôle

des comptes et l’élaboration de l’OJ.

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des comptes et l’élaboration de l’OJ.

� Vérifiez l’échéance et l’opportunité de vos contrats (faire un cahier des charges pour

comparer les offres).De même, concernant les devis, contrats et marchés lors de votes

de travaux

� Demandez et vérifiez le contenu de vos archives lors de changement de syndic

� Prévoir suffisamment de visite d’immeuble et de réunion CS avec le syndic selon les

besoins de la copropriété



� Quelques conseils pratiques (suite) :

� Le quitus n’est pas prévu dans la loi du 10/07/1965, il faut absolument le retirerde l’ordre du jour afin de préserver VOS intérêts et CEUX du SDC (à défaut votezcontre).

� Lors du contrôle des comptes, rejetez toutes dépenses engagées par le syndicsans vous avoir consultés préalablement (vérifiez le seuil de consultationobligatoire du CS).

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obligatoire du CS).

� Faites appel aux compétences et aux expériences des copropriétaires pour vousassister dans le cadre de votre fonction et de la préparation d’AG (copropriétaireplombier = vérification des factures de plomberie, etc.).

� Informez et communiquez auprès de tous les occupants (y compris locataires)lors des moments clé de la copropriété (exemple AG).



Allez vite sur notre portail adhérents www.leportaildelarc.fr

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Questions – Réponses !!!

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Merci pour votre participation et bon salon

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