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Les prix de revient prévisionnels des opérations de logements sociaux en Haute-Normandie Malaunay (76) Petit-Quevilly (76) Édito Si la construction de logements sociaux a bien pour objet premier de satisfaire les besoins des ménages haut- normands et en particulier les plus démunis, elle représente également une source d’activité de première importance pour le secteur du BTP et un moteur essentiel de l’économie de notre région. Face à un objectif national de construire plus et mieux dans un cadre réglementaire en évolution, la question de l’équilibre financier des opérations dans le parc social et donc du coût de la construction devient aujourd’hui particulièrement prégnante. Après une période d’augmentation de 2005 à 2008, la Haute-Normandie enregistre depuis plusieurs années une stabilisation de ses prix de revient. Au delà de ces variations liées à un contexte national, deux évolutions majeures peuvent être soulignées dans les pratiques des acteurs régionaux : l’imbrication des maîtrises d’ouvrage privées (promoteurs immobiliers) et publics (bailleurs sociaux) dans une production diversifiée ainsi que l’intégration de meilleures performances énergétiques à coûts maîtrisés par anticipation.

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Les prix de revientprévisionnels des opérations de logementssociaux en Haute-Normandie

Malaunay (76)

Petit-Quevilly (76)

Édito

Si la construction de logements sociaux a bien pour objet premier de satisfaire les besoins des ménages haut-normands et en particulier les plus démunis, elle représente également une source d’activité de première importance pour le secteur du BTP et un moteur essentiel de l’économie de notre région. Face à un objectif national de construire plus et mieux dans un cadre réglementaire en évolution, la question de l’équilibre financier des opérations dans le parc social et donc du coût de la construction devient aujourd’hui particulièrement prégnante.

Après une période d’augmentation de 2005 à 2008, la Haute-Normandie enregistre depuis plusieurs années une stabilisation de ses prix de revient. Au delà de ces variations liées à un contexte national, deux évolutions majeures peuvent être soulignées dans les pratiques des acteurs régionaux : l’imbrication des maîtrises d’ouvrage privées (promoteurs immobiliers) et publics (bailleurs sociaux) dans une production diversifiée ainsi que l’intégration de meilleures performances énergétiques à coûts maîtrisés par anticipation.

SynthèseLes dernières années de production, très soutenues pour le secteur HLM, ont fait suite à une forte activité du secteur privé et au retournement du marché immobilier. La maîtrise d’ouvrage publique a ainsi pleinement joué un rôle contra-cyclique dans la construction en adaptant ses pratiques et en nouant des partenariats avec la promotion privée.

Les prix de revient prévisionnels des logements ont connu sur la période de 8 ans qui vient de s’écouler une augmentation globale de 35 %. Cette augmentation moyenne de +4,5 % par an sur la période 2005-2012 distingue deux périodes très différentes : de 2005 à 2008 les prix ont fortement augmenté de 9 % par an pour se stabiliser ensuite sur la période suivante (même prix en 2012 qu’en 2008). Cette stabilisation des prix de revient est remarquable car elle s’est accompagnée d’une amélioration continue des niveaux de performance énergétique des bâtiments.

En 2012, la construction d’un logement social coûte en moyenne 133 000 € HT pour une surface de 72m² (soit

1845 € HT / m² SU).

Méthodologie

Source :

Les données présentées sont issus de l’infocentre SISAL (système d’information pour le suivi des aides aux logements). Cet infocentre, alimenté par les Directions Départementales des Territoires et de la Mer lors de l’instruction des demandes de subvention des constructeurs, contient toutes les données relatives aux opérations (localisation, maîtres d’ouvrage, plans de financement, caractéristiques physiques, type d’habitat etc.).

Échantillons pour l’analyse des prix de revient des opérations (Hors Taxes) :

Seuls les logements ordinaires neufs financés en droit commun sont retenus. Ainsi, sont exclus :� les structures collectives ou logements-foyers à destination de publics spécifiques (personnes agées, personnes

handicapées, étudiants, travailleurs migrants, maisons de retraites, structures médicalisées, etc.),� les opérations PLUS, PLAI en zone ANRU,� les opérations en « acquisition amélioration ».

VEFA1 ou Hors VEFA ?

On entend par « VEFA » les opérations acquises en ventes en l’état futur d’achèvement par des maîtres d’ouvrage appartenant à la famille d’organisme « entreprises HLM » (produit de financement PLUS, PLAI, PLS) ainsi que les opérations d’investissement locatif privé effectuées par des particuliers (produit de financement PLS).

Lorsque les opérations sont construites par les organismes de manière classique (« pour leur compte propre »), la simple précision « Hors VEFA » sera alors apportée.

Quelques limites à garder en mémoire :

Si cette source de données présente un volume important de données (les données sont exhaustives), certains champs comme l’identification des VEFA HLM peuvent présenter, à la marge, quelques erreurs (toutes les informations ne sont pas systématiquement disponibles lors de l’alimentation des outils).

De plus, il doit être souligné que certaines opérations peuvent faire appel à des montages peu courant qui influent directement sur le prix de revient (exemple : cession ou portage foncier, prise en charge par une collectivité de certains aménagements, etc.).

Enfin, si les données prévisionnelles sont retenues pour permettre une analyse conjoncturelle allant jusqu’à l’année 2012, les dernières évolutions de l’infocentre permettent de présenter un encadré sur les prix définitifs en fin de document.

Ces analyses font suite à l’étude « Bilan des financements du plan de cohésion sociale » disponible sur le site internet de la DREAL Haute-Normandie : http://www.haute-normandie.developpement-durable.gouv.fr/bilan-des-financements-du-plan-de-a1241.html

1 La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’expression « achat sur plan » est régulièrement utilisée pour désigner la VEFA.

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Financements PLUS, PLAI, PLS, PSLA de droit commun2005-2012 (source SISAL)

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Le rôle moteur des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Des financements de logements sociaux s’inscrivant en contre-cycle

Le graphique ci-dessous présente les financements de droit commun sur la période 2005-2012. Ces financements ont été particulièrement importants sur les années 2009 et 2010 puis se sont maintenus à un haut niveau.

Ainsi, en Haute-Normandie, le logement social a clairement joué un rôle contra-cyclique contribuant largement aux mises en chantier et apportant un soutien au secteur de la construction.

Un rapprochement progressif entre le monde HLM et la promotion privée

La courbe qui suit représente l’évolution de la part de VEFA HLM dans ces financements (opérations proposées par des promoteurs en vente en l’état futur d’achèvement aux organismes HLM, rendues possible par le décret 2000-104 du 8 février 2000). La part de VEFA HLM, presque nulle il y a quelques années, représente à présent près d’un tiers des financements en Haute-Normandie.

Si des évolutions réglementaires ont assoupli le cadre de ces ventes et si plusieurs plans locaux d’urbanisme ont imposé une mixité dans la construction, cette évolution témoigne avant tout d’une diversification des modes de production par un rapprochement de la sphère publique et de la sphère privée. Ces deux familles de maîtres d’ouvrage présentent des intérêts économiques croisés. D’une part, les ventes en bloc à des organismes HLM permettent une sécurisation des opérations en commercialisation pour les promoteurs. D’autre part, cela permet aux bailleurs sociaux d’accroître leur volume de production sans trop de mobilisation supplémentaire des équipes de maîtrise d’ouvrage.

Part de la VEFA HLM dans les financements PLUS, PLAI, PLS, PSLA de droit commun

Étant donné cette évolution, les analyses qui suivent distingueront les opérations VEFA afin de prendre en compte la nature différente des montages financiers.

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Volume et localisation de l’échantillon analysé

Le tableau qui suit précise les nombres d’opérations (et de logements correspondant) analysés. Si les volumes sont globalement importants, il convient de noter le faible nombre de VEFA sur les premières années analysées.

Les trois graphiques qui suivent précisent la localisation des opérations analysées.

Répartition des financements selon les territoires(source SISAL - logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

dont HORS VEFA dont VEFA

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Total régional

Nombre d’opérations 122 102 104 121 207 275 168 155Nombre de logements 1 641 1 578 1 229 1 402 2 184 2 591 2 009 2 044

dont hors VEFA

Nombre d’opérations 117 93 98 99 124 130 104 91Nombre de logements 1 597 1 320 1 089 1 048 1 509 1 832 1 405 1 274

dont VEFA

Nombre d’opérations 5 9 6 22 83 145 64 64Nombre de logements 44 258 140 354 675 759 604 770

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Les prix de revient prévisionnels des opérations

Quelques chiffres clefs

Ce premier tableau présente les prix moyens exprimés hors taxe (HT) rapportés à leur surface utile (SU), les prix moyens rapportés au logement ainsi que la surface utile moyenne des opérations.

Ainsi, le logement social type en 2012 est un logement autour de 70 m² pour un prix de revient dépassant les 130 000 € HT.

Prix de revient prévisionnel moyen d’un logement social (VEFA + hors VEFA)

Une période de forte augmentation suivie d’un long pallier

Les trois graphiques suivant présentent la dispersion de ces prix de revient sur les 8 dernières années. Si les quatre premières années de cette période montre une forte augmentation des prix de revient (+ 37 %), les années les plus récentes enregistrent une stabilité avec des prix moyens en 2012 équivalent à ceux de 2008.

Analyse de la dispersion des prix de revient prévisionnels des logements(source SISAL - logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

Lecture du graphique : les boîtes à moustaches ci-dessus utilisent 5 valeurs chacune et synthétisent la dispersion des prix de revient des logements avec : le 95ème centile (au-dessous duquel se situent 95 % des prix), le 3ème quartile (au-dessous duquel se situent 75 % des prix), la médiane (en-dessous de laquelle se situent 50 % des prix), le 1er quartile (au-dessous duquel se situent 25 % des prix) et le 5ème centile (au-dessous duquel se situent 5 % des prix). Les valeurs extrêmes (minimum et maximum) ne sont pas représentées.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

€ HT / m2 SU 1 363 1 454 1 712 1 861 1 828 1 891 1 933 1 845

€ HT / logement 107 036 113 324 136 388 138 682 134 650 139 600 141 413 133 058

SU moyenne 79 78 80 77 76 75 74 72

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Vers une banalisation de la production en VEFA ?

Sur le même modèle que le graphe précédent, les graphes ci-dessous représentent la dispersion pour les opérations selon qu’elles soient construites par des bailleurs pour leur compte propre ou bien directement acquise en VEFA.

dont HORS VEFA dont VEFA

Remarques : certaines opérations en VEFA présentent des prix particulièrement faibles et ressortent sur le graphe ci-dessus. Elles ont en général bénéficié de montage particulier avec un investissement de la collectivité pour une maîtrise des prix. Ces montages fortement aidés concernent également les opérations hors VEFA mais leur volume étant plus important, les points extrêmes sont lissés dans le graphe.

Enfin, la superposition des prix moyens montre que, parallèlement à l’augmentation du volume de VEFA HLM, les prix se sont harmonisés entre ces deux modes de production en restant à une moyenne inférieure à 2 000 € HT / m² SU.

Comparaison des prix de revient prévisionnels « Hors VEFA » et « VEFA »(source SISAL : logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

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Une augmentation des performances énergétique des bâtiments à coûts maîtrisés

De la simple réglementation aux exigences du BBC

HORS VEFA : niveau de performance énergétique visé(source SISAL : logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

VEFA : niveau de performance énergétique visé(source SISAL : logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

Lecture du graphique : le graphique ci-dessus présente les niveaux de performance énergétique visées par les opérations financées entre 2005 à 2012 : RT (réglementation thermique), HPE (haute performance énergétique), THPE (très haute performance énergétique) ou BBC (bâtiment basse consommation). Pour mémoire, la RT 2000 qui s’appliquait pour les opérations dont le permis de construire était déposé avant le 1er septembre 2006 a évolué vers la RT 2005. A partir du 1er janvier 2013, la RT 2005 sera remplacée par la RT 2012.

Les deux graphiques ci-dessus illustre l’évolution continue de la performance énergétique visée des opérations de logements sociaux. En quelques années, les constructeurs sont ainsi passés, lentement mais sûrement, de la simple réglementation thermique au bâtiment basse consommation.

Les niveaux de consommation des logements BBC se rapprochant du niveau de la RT 2012 (nouvelle réglementation thermique applicable au 1er janvier 2013), celle-ci a été très largement anticipée.

Si l’on regarde plus en détail les VEFA, les performances de ces programmes montés par des maîtres d’ouvrages privés sont restées moindres jusqu’à 2009. Depuis 2010, les opérations montées en VEFA ne présentent plus de différences : les exigences des organismes HLM ainsi que les contraintes fiscales de l’investissement locatif ont contribué à ces évolutions.

L’analyse croisée de la performance énergétique et des prix de revient prévisionnels montre ainsi une augmentation des performances thermiques des bâtiments à coûts maîtrisés.

Mesure-t-on un surinvestissement pour les opérations très performantes ?

Les écarts constatés entre les logements BBC et la simple RT oscillent selon les années de 0 à 10 %. Ce résultat n’est pas significatif et au vu de la diversité de l’échantillon analysé, la source utilisée ne permet pas de conclure quant à l’impact de la performance énergétique sur les prix des opérations.

De plus, depuis 2011 le logement BBC est devenu la référence et il est délicat d’effectuer des comparaisons tant les échantillons moins performants deviennent petits.

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Le poids des différents postes de dépenses

Une stabilité de la part des travaux, des prestations intellectuelles et du foncier

Hors VEFA, les prix prévisionnels peuvent être décomposés en trois postes de dépenses : la charge foncière, les prestations intellectuelles et les travaux. Les ventes en VEFA ne contiennent pas de détail des coûts et ne sont pas présentées ci-dessous.

Si les prix de chacun des postes ont augmenté globalement sur la période, leur part relative est restée stable dans le temps notamment avec une part des travaux de bâtiments qui oscillent autour de 70 % du prix de revient.

Une charge foncière variable mais globalement maîtrisée

Le poids de la charge foncière est stable dans le temps, elle reste très variable selon les opérations :

� la charge foncière couvre différentes dépenses (cf. annexe I de l’arrêté du 10 juin 1996) au delà de l’acquisition du terrain : sondages, aménagement et VRD, coût de fondations spéciales, taxes etc. Ces dépenses dépendent avant tout de la nature du terrain,

� la base de données analysée ne contient pas d’indication sur la mise à disposition éventuelle ou sur les aides spécifiques au foncier, ni sur la surface du terrain (seule la surface utile est connue), ni sur la date d’acquisition.

Il est à noter que l’évolution de la charge foncière ne reflètent pas les mesures des autres sources (PERVAL) qui enregistrent de plus fortes hausses : la charge foncière apparaît maîtrisée pour les opérations de logements sociaux.

HORS VEFA : illustration de la dispersion de la charge foncière en 2012(source SISAL - logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

1 point = 1 opération financée en 2012

HORS VEFA : répartition des prix de revient prévisionnels par poste de dépense(source SISAL : logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

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Des coûts de travaux de bâtiments plus importants en collectif qu’en individuel... mais compensés par une charge foncière mieux amortie

Les prix d’opérations peuvent être déclinés selon le type d’habitat : individuel ou collectif.

Le graphique ci-dessous met en évidence des prix légèrement plus faibles pour l’individuel avec une évolution similaire sur la période.

La comparaison sur la période des prix selon le type d’habitat fait apparaître une économie à la faveur de l'individuel particulièrement marquée sur les prix des travaux de bâtiments (- 10 %) qui s'explique par la complexité des projets en collectif (ascenseurs, locaux communs, équipements techniques, etc.). Cependant l'économie globale n'est que de 3 %. En effet, la charge foncière rapportée au m² de surface utile construite est moins optimisée.

Un décalage avec l’indice du coût (icc) de la construction qui s’amenuise

Ce poste de dépense peut être comparé dans sa tendance à l’indice national du coût de laconstruction de l’INSEE (rapporté en base 100 pour l’année 2005).

Si un fort décalage est observé entre les deux courbes de tendance, l’écart a clairement diminué sur les deux dernières années.

Ce résultat suggère une position défavorable pour le secteur HLM en Haute-Normandie.

Comparaison de l’évolution de l’ICC et des prix prévisionnelsdes travaux de bâtiments

(source : INSEE et SISAL logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

Ecart relatif selon le type d’habitat : individuel par rapport au collectif

Prix de revient total (hors VEFA) - 3 %Dont charge foncière 32 %

Dont prestations intelectuelles 2 %

Dont travaux de bâtiment - 10 %

HORS VEFA : comparaison des prix de revient selon le type d’habitat(source SISAL : logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

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Une analyse est également possible à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Afin d’obtenir des volumes de logements, les analyses sont faites sur des périodes de deux ans (2005-2006 et 2011-2012 qui ont connu peu d’évolutions).

Lecture du graphique : les prix de revient prévisionnels des opérations exprimés en € HT / m² SU se lisent sur l’échelle de gauche (bâtonnets) et les évolutions entre deux périodes exprimées en % se lisent sur l’échelle de droite (losanges). La CA des Portes de l’Eure (Vernon) n’a pas pu être représentée faute d’un nombre de logements neufs financés suffisant.

Le faible nombre d’opérations financées sur la plupart des territoires ne permet pas une analyse plus fine de ces résultats.

Analyse des prix de revient prévisionnels selon les territoires(source : SISAL logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

Prix de revient prévisionnel selon les territoires

CREA : communauté d’agglomération de Rouen Elbeuf AustrebertheCODAH : communauté d’agglomération havraiseCVS : communauté de communes de Caux Vallée de SeineCARD : communauté d’agglomération de la région dieppoise27 hors CA : communes de l’Eure hors agglomérations76 hors CA, hors CVS : communes de Seine-Maritime hors agglomérations et hors communauté de communes de Caux Vallée de SeineGEA : grand Évreux agglomérationCASE : communauté d’agglomération de Seine-Eure

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Les données fournies par le ministère permettent un positionnement des différentes régions pour l’année 2012 (Hors VEFA).

Les prix de revient de la Haute-Normandie restent élevés et confirment cette position depuis plusieurs années. L’écart avec les autres régions est porté par les prix des travaux de bâtiments.

Des prix en région relativement élevés

HORS VEFA : prix de revient prévisionnel des logements ordinaires(source : SISAL logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

HORS VEFA : prix de revient prévisionnel des logements ordinaires(source : SISAL logements ordinaires neufs PLUS, PLAI, PLS, PSLA)

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Retours sur les premières saisies des plans de financement définitifs

La vie administrative d’un dossier de financement de logement social présente deux étapes clefs :

� la décision de financement avec la saisie d’un plan de financement prévisionnel,

� la décision de clôture avec la saisie d’un plan de financement définitif.

Les dernières évolutions des outils permettent aujourd’hui de comparer les plans de financement prévisionnels et définitifs. Néanmoins, les délais administratifs entre financement et clôture pouvant s’étaler de 2 à 8 ans, les analyses restent limitées à l’année « n - 4 ans » (soit 2009 pour une publication en 2013) alors que la donnée prévisionnelle permet d’étudier les données les plus récentes jusqu’à année « n – 1 an » (soit 2012 pour une publication en 2013). Ces délais peuvent paraître importants mais ils reflètent la vie d’un projet : si la phase de chantier est le moment le plus visible d’une opération, elle ne représente qu’une fraction du délai compris entre son financement et sa clôture administrative.

Un point technique lié aux changements de pratiques vient également limiter les analyses : dans les premières versions des outils d’instruction, les clôtures d’opérations n’étaient pas saisies dans le système d’information (seule une décision papier était prise). Il est donc cohérent d’avoir pour les années les plus anciennes des taux d’opérations clôturées qui apparaissent faibles.

Le tableau ci-dessous détaille les volumes disponibles et précise la part d’opérations clôturées par génération de financement.

Pour les années 2005 et 2006, les premières clôtures d’opération nous indiquent des prix définitifs plus onéreux que les estimations prévisionnelles (+ 7 et + 9 %). Cette période correspondant à une augmentation - et une volatilité - des prix, ces écarts traduisent les difficultés des économistes et des monteurs d’opérations à estimer les projets.

Dès 2007, l’écart se réduit considérablement et ces évolutions atypiques semblent être intégrées dans les montages d’opérations.

Enfin, sur les deux années suivantes (stagnation des prix), les estimations se révèlent, aux vues des premiers retours, très cohérentes (- 2 % qui peuvent être rapprochées des marges pour aléas).

A terme, les données permettront de consolider ces premières remarques puis d’analyser les générations de financements de 2010 à 2012.

Année de décision de financement

Nb logts financés

Nb logts ayant fait

l’objet d’une clôture

% logts ayant fait

l’objet d’une clôture

Ecart moyen entre prix définitif et prix

prévisionnel

2005 1 641 404 25 % 7 %

2006 1 578 650 41 % 9 %

2007 1 229 442 36 % 2 %

2008 1 402 484 35 % - 2 %

2009 2 184 591 27 % - 2 %

2010 2 591 45 2 % -

2011 2 009 0 0 % -

2012 2 044 0 0 % -

Total 14 678 2 616

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Les suites de la démarche

La présente analyse des prix de revient des opérations des logements sociaux sur la période 2005-2012 fait suite au bilan effectué sur la période 2005-2009. Elle sera actualisée périodiquement.Les récentes évolutions des infocentres nationaux permettent à présent de partager de nombreuses informations, la DREAL Haute-Normandie se tient à l’écoute des besoins des partenaires et acteurs locaux engagées dans les politiques du logement.

Enfin, ce travail sera intégré à une démarche partenariale plus large sur les coûts de la construction des logements en Haute-Normandie que va engager par la Cellule Économique Régionale de la Construction.

Glossaire 

ANRU : agence nationale pour la rénovation urbaine

BBC : bâtiment basse consommation

BTP : bâtiment travaux publics

CA : communauté d’agglomération

HPE : haute performance énergétique

PLAI : le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) finance des logements locatifs destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et des difficultés sociales

PLS : le prêt locatif social (PLS) finance des logements locatifs situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu

PLUS : Le prêt locatif à usage social (PLUS) est le dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social. Ses caractéristiques prennent en compte un objectif de mixité sociale

PSLA : Le prêt social de location-accession (PSLA) finance des logements sous une forme innovante d’accession à la propriété dans le neuf, accessible sous conditions de ressources. Il comporte une phase locative et une phase d’accession à la propriété et permet de bénéficier d’avantages fiscaux (TVA à taux réduit et exonération de TFPB durant 15 ans) et d’une sécurisation (garanties de rachat et de relogement en cas d’accident de la vie)

RT : réglementation thermique

SISAL : système d’information pour le suivi des aides aux logements

THPE : très haute performance énergétique

VEFA : vente en l’état futur d’achèvement

VRD : voirie et réseaux divers

Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement

Haute-NormandieService Énergie - Climat - Logement - Aménagement Durable

Bureau Logement Construction Aménagement

Cité Administrative Saint-Sever 76032 Rouen cedex

Tél. 02 35 58 54 12www.haute-normandie.developpement-durable.gouv.fr

Directeur de la publication : Patrick Berg, directeur régionalRédacteur : Guillaume ChrétienConception graphique : atelier PAO - Pôle communicationPhotos : DREAL Haute-NormandieImage : ENACT architecture - LOGEAL immobilièreISBN : 978-2-11-138500-9 Juillet 2013