Les instruments d’urbanisme en algerie

Les instruments d’urbanisme, dont il s’agit dansce chapitre sont les plans d’urbanisme proprement dit, c’est-à-direceux qui concernent l’échelle de la partie de ville, de la ville ou del’agglomération. Dans l’environnement juridique Algérien d’aujourd’hui,ce sont le Plan d’Occupation de Sols (P.O.S) et la Plan Directeurd’Aménagement et d’Urbanisme (P.D.A.U), tels que définis par la loisn°91-29-177 et n°91-29-178, du 28 mai 1991.OBJECTIFS :*-Connaître l’environnement juridique de la pratique urbanistique en Algérie ;*-S’initier aux méthodologies d’élaboration des instruments d’urbanisme en Algérie ;*- Identifier les objectifs de chacun des ces instruments, selon son échelle et son objet ;*- Entrevoir le décalage existant entre les objectifs théoriques de cesinstruments et la réalité de la pratique urbanistique et de l’espaceurbain ;Identifier les atouts et les faiblesses des instruments d’urbanisme en Algérie ;*- Connaître les dossiers réglementaires et graphiques de ces instruments ;*-Connaître les différents types de servitudes légales en urbanisme ;*- Décrire les procédures juridiques d’adoption et d’approbation des instruments d’urbanisme en vigueur1-LE PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME

A- DEFINITION Leplan directeur d'aménagement et d'urbanisme (P.D.A.U.) est un plandirecteur au sens classique du terme. Il est, à la fois : un guide degestion et de prévision, pour les décideurs locaux (commune), unprogramme d'équipe¬ments et d'infrastructures, pour la ville oul'agglomération, et un zonage du territoire communal.Le P.D.A.U.concerne l'échelle de la ville ou de l'agglomération, autrement ditl'échelle de la commune ou d'un groupement de communes ayant de fortessolidarités socio-économiques, morphologiques ou infrastructurelles, ilest alors dit intercommunal.Le P.D.A.U. est obligatoire pour toutesles communes désirant avoir une poli¬tique urbaine ambitieuse, car enson absence, la marge de manoeuvre dé la col¬lectivité se réduit à lagestion de l'urbanisation sur la base de règles générales trèssommaires.

Le P.D.A.U. est un instrument de planification à longterme, dans la mesu¬re où il prévoit des urbanisations futures (15-20ans).Le P.D.A.U. il fixe les références des différents P.O.S. de lacommune ou des communes concernées, c'est-à-dire les périmètres desP.O.S à réaliser.B- OBJECTIFSLes principaux objectifs du P.D.A.U. sont:• La rationalisation de l'utilisation des espaces urbains et périurbains• La mise en place d'une urbanisation protectrice et préventiveProtectricedes périmètres sensibles, des sites (naturels ou culturels) et despaysages, et préventive des risques naturels pour les établissementshumains (inondations, glissements de terrain...).• La réalisation de l'intérêt général :Parla programmation des équipements collectifs et des infrastructures etl'identification des terrains nécessaires à leur localisation.• La prévision de l'urbanisation future et de ses règlesC'est l'objectif principal de tout plan directeur.C- MECANISMES DE PREVISIONL'objectif principal du P.D.A.U. est de prévoir l'urbanisation future et ses règles. Mais que prévoit le P.D.A.U. concrètement ?LePDAU. Détermine des entités urbaines ou secteurs.- selon levocabu¬laire de la loi - et prévoit leur évolution dans le temps ; fixeles emplacements des projets d'intérêt général et d'utilité publique ;détermine les limites des futurs P.O.S. ; et fixe, pour chaque secteur,des dispositions réglementaires générales. Les différents types desecteurs sont*-Les secteurs urbanisés UCe sont des secteurs déjà urbanisés à la date d'établissement du plan.Leurs tissus urbains présentent une densité des constructionsrelativement élevée et une concentration d'activités de longue date. *-Les secteurs à urbaniser AU:il s'agit des secteurs appelés à connaître une forte urbanisation dansdes délais, plus ou moins longs, mais ne dépas¬sant pas les dix ans. *-Les secteurs d'urbanisation future UF:ce sont des secteurs appelés à connaître une urbanisation à long terme.La problématique du P.D.A.U. est, dans ce cas, de préserver lespotentialités du développement futur de la ville ou de l'agglomérationPar ailleurs, il peut exister des zones spéciales autonomes incluses dans les divers secteurs d'urbanisation, comme

• les zones d'activités particulières :zones d'activité industrielle (Z.I.) ; zones d'activité commerciale(Z.A.C.) ; zones d'expansion touristique (Z.E.T.) ; et il y a quelquesannées les zones d'habitat urbain nouvelles (Z.H.U.N.), pour ce qui estdes anciens P.U.D.• les périmètres réservés à un usage spécifique, tels que les décharges publiques, les cimetières, les fourrières...•La détermination des limites des futurs P.O.S. : Par ailleurs, leP.D.A.U. opère une autre division du territoire communal qui concerneles périmètres - termes de référence - des P.O.S.haque secteurd'urbanisation est généralement subdivisé en zones homo¬gènes, dont lesrèglements spécifiques sont établis dans le cadre des P.O.S. Lessecteurs urbanisés U, en zones U 1, U2, U3... ; les secteurs àurbaniser AU, en zones AU1, AU2, AU3... ; les secteurs d'urbanisationfuture, en zones UF1, UF2, UF3... ; les secteurs non urbanisables NU,en zones NU 1, NU2, NU3...D- METHODOLOGIEIlest bien entendu que pour le P.D.A.U., et pour tout projet d'urbanisme,il n'existe pas de méthodologie-type d'élaboration des prévisions. e Les données nécessaires pour une étude de P.D.A.U. et le diagnostic Letravail de diagnostic reprend, grosso modo, les grandes lignes de ladémarche d'analyse mais avec les simpli¬fications qu'opèrent leschargés de l'étude. Car, comme il a été rappelé maintes fois, iln'existe pas de démarche d'analyse type et encore moins de démarche deprojet type.Ceci dit, deux éléments du diagnostic sont déterminantsdans une situation réelle de projet et il serait utile de les rappelercar ils ne font souvent pas partie du programme d'enseignement desuniversités et des écoles d'architecture et d'urbanisme. D'abord, laconnaissance du marché foncier notamment la natu¬re de la propriété etles prix de terrains selon les secteurs. Ensuite, l'état des financeslocales qui est la résultante des recettes communales (taxes locales detoute nature), des subventions de l'État et de la contribution privéec'est-à-dire d'agents économiques qui peuvent ainsi encourager lacommune à se doter d'un PD.A.U. et à se donner, par conséquent, desprojets d'urbanisation ambitieux.Ces données sont indispensablespour la commune qui apprécie de cette manière son aptitude à réaliserconcrètement le P.D.A.U. et ses objectifs et se fixe ainsi un programme

conforme à ses possibilités réelles.• Les propositionsd'aménagement : le diagnostic permet de mettre en place les mécanismesde la prévision, notamment l'identification des secteurs d'urbanisationet leur évolution future.Comme toute démarche prospective,l'élaboration du P.D.A.U. doit envi¬sager plusieurs hypothèsesd'évolution du territoire communal ou variantes de développement. Lechoix définitif d'une variante, par la commune, est conditionné par leprojet communal et l'évaluation des avantages et des inconvénients dechaque variante sur la base des tendances d'évolution sou¬haitables, dela cohérence dans l'affectation des sols, du coût de l'urbanisa¬tionconfronté aux finances locales (réalisation des infrastructures, coûtde l'expropriation, programmes d'équipements) et des domainesd'investisse¬ment souhaités (promotion immobilière, tourisme,industrie...).La variante choisie sera réalisée selon un scénariofixant les délais d'exé¬cution des objectifs pour chaque secteur, lesdispositions réglementaires (droits de construire et activités,servitudes légales) et les périmètres des P.O.S. et leurs orientations.E- CONTENULe dossier réglementaire du P.D.A.U. comporte, au minimum•Un rapport d'orientation (écrit) : dans lequel sont décrites lesgrandes lignes du diagnostic, le projet communal et le partid'aménagement, desquels découle la variante de développement retenue.Cerapport aborde de manière synthétique l'analyse de l'état initial ainsique les principales contraintes du site, de l'économie et del'environnement. Il définit les besoins prévisionnels, par rapport àl'évolution de la population et des emplois (demande foncière, enéquipements et en infrastructures). Il montre l'impact et lesincidences qu'aura l'application du P.D.A.U. sur la commune, son siteet son environnement.En général, un rapport de présentation doit traiter des questions suivantes, selon le plan type ci-après:1*Généralités ;2* Constat De La Situation Actuelle : population, économie, équipement, réseaux et assainissement ;3* Perspectives De Développement :particularités du site, développement de l'urbanisation et de laconstruction au cours des dernières années, projets et volonté de lamunicipalité ;

4* Actions A Entreprendre : programmation, réservation de terrains, investissements_5* Parti D'aménagement : principes dominants, secteurs, voirie, assainissement...6* Un Règlement (Ecrit) :qui fixe les affectations des sols (activités domi¬nantes, programmesd'équipement, infrastructures) ; les droits de construire ; lesservitudes légales et dispositions particulières pour certaines partiesdu territoire communal (pour ces deux points voir la partie consacréeau P.O.S.),7* Des Documents Graphiques : la partie graphique du PDAU, se compo¬se de :

*-Un plan de l'état actuel du territoire communal ;*-Un plan d'aménage¬ment indiquant les secteurs d'urbanisation, lesparties particulières du terri¬toire et les périmètres des futursP.O.S. ;*- Un plan des servitudes légales ;*- Un pland'équipement indiquant la voirie, les réseaux d'eau etd'assainisse¬ment, les équipements collectifs programmés et toutouvrage d'intérêt géné¬ral et d'utilité publique prévu sur leterritoire communal.L'échelle d'établissement de ces documents estgénéralement le 1/20 0001, mais elle dépend en fait de l'étendue duterritoire de l'aire d'étude ; elle peut être le 1/50 000` pour lesgrandes aires d'étude intercommunales

F- Procédures réglementaires d'élaborationLesinstruments d'aménagement prévus sont élaborés et mis en œuvre selon unprocessus progressif, permettant d'atteindre cet objectif de cohérence,par des concertations aux différentes étapes : Préparation – Adoption –Approbation

Avantqu'il n'ait force de loi, le P.D.A.U. passe, hormis les phasesd'étu¬de, par un assez long processus d'adoption et d'approbation.C'est le cas de tout instrument d'urbanisme à caractère réglementaire.Ce processus com¬prend trois phases essentielles : une phase de mise enplace, une phase de concertation et d'adoption et enfin, une phase

d'approbation et de mise en application. Enfin, le P.D.A.U. peut êtrerévisé en cas de besoin

LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLSA- DEFINITION Dansla législation algérienne, le P.O.S. proprement dit, n'a pas existerréglementairement avant 1990, de graves lacunes apparaissaient dans lamaî¬trise de l'aménagement de détail. Avec l'abrogation de l'instrumentunique de planification et de programmation urbaine qui était le Pland'urbanisme direc¬teur (P.U.D.), se faisait sentir la nécessité d'uninstrument d'urbanisme régle¬mentaire permettant de créerl'articulation entre l'échelle de l'urbanisme directeur, et ses grandesorientations, et l'échelle des actes d'urbanisation à l'échelle desquartiers, de la parcelle ou de groupements de parcelles (construction,lotissement, démolition).1-Le Plan d'occupation des sols, ou P.O.S., est un instrument juridique réglementaire de gestion urbaine etcommunale. Il revêt un .caractère obligatoire pour la commune quil'initie dans le but de fixer des règles spécifiques pourl'urba¬nisation de parties ou de la totalité de son territoire et lacomposition de leur cadre bâti.Contrairement au P.D.A.U. , qui estun plan directeur, le P.O.S. est un plan de détail dont les documentsgraphiques sont établis, selon leur nature (voir le paragraphe consacréaux documents graphiques), au 1/2000', 1/1000` ou 1/500`.2-LeP.O.S. est constitué d'un ensemble de documents d'urbanisme quidéfi¬nissent les modalités opérationnelles d'aménagement et les règleset servi¬tudes d'occupation du sol et de construction pour unterritoire communal ou une partie de ce territoire, à moyen terme (5 à10 ans),Instrument d'urbanisme réglementaire par excellence, leP.O.S est oppo¬sable aux tiers et a, donc, comme le P.D.A.U., force deloi. C'est sur la base du respect ou non de ses dispositions que l'acted'urbanisme est autorisé et qu'un permis de construire, de lotir ou dedémolir est délivré. Le P.O.S. constitue, par conséquent, un véritablecahier des charges pour les construc¬teurs, dans un secteur donné, etune référence réglementaire pour les pouvoirs publics locaux.

3-LeP.O.S. est le dernier niveau de la démarche de planification urbaine.Il dépend, dans son élaboration, directement, des autres règles etdocuments d'urbanisme de portée nationale ou régionale (S,N.A.T etS.R.A.T) et des dispositions du P.D.A.U. qui définit les secteursd'urbanisation, les règles générales d'occupation du sol, lesservitudes et les limites mêmes des diffé¬rents P.O.S. La cohérence del'aménagement urbain est tributaire de la com¬patibilité du P.O.S. avecl'instrument qui le précède dans la hiérarchie des échellesd'aménagement, c'est-à-dire le P.D.A.U.4-Le P.O.S. est l'instrumentd'urbanisme le plus proche des préoccupations de l'architecte et del'urbain designer, par son échelle, mais aussi par sa natu¬re. Eneffet; il définit les modalités d'occupation morphologique etfonction¬nelle de la parcelle, les principales caractéristiquesmorphologiques du bâti, voire, dans certains cas, des éléments de styleurbain et architectural.

B- OBJECTIFSLeP.O.S. a pour objectif de réglementer la multitude d'actesd'urbanisa¬tion individuels (construction, lotissement et démolition)et de les rendre conformes aux objectifs et orientations du projetcommunal contenu dans le P.D.A.U. C'est au niveau du P.O.S. que secroisent les intérêts particulières (propriétaires, investisseurs,constructeurs) et le volontarisme de la collectivi¬té locale (commune),autrement dit, les deux variables majeures de toute équationd'urbanisation. Les premiers sont autorisés à jouir de leur droit depropriété sur leurs parcelles dans la limite du respect de conditionsparticu¬lières fixés par la collectivité.Ainsi, le PO.S. Indique aux acteurs de l'urbanisation et de la construction (collectivité et intérêts particuliers)• ce qui est autorisé ;• ce qui est interdit ;• Les principales conditions et caractéristiques de l'urbanisation et de la construction.Pour cela, il fixe, dans le détail, comme son nom l'indique, les contraintes d'occupation des sols concernant• les activités ;• les conditions de construction des parcelles ;

• les principales caractéristiques de la forme urbaine ;• les droits de construire appliqués (C.O.S. et C.E.S.).

C- CONTENULes objectifs et les orientations du P.O.S. sont contenus dans undossier. Le dossier du P.O.S. se compose d'une partie réglementaire(écrite) et d'une partie graphique (plans). Ces deux parties sontindissociables, Un PO.S. est à la fois règlement et plan.Dans lapratique, le règlement fixe, donc, tous ces aspects liés àl'occupa¬tion des sols, généralement à travers une quinzaine d'articlesdont les deux premiers déterminent les types d'occupation ; suivent lesarticles relatifs aux conditions d'occupation ; ensuite, les articlesconsacrés à la forme d'occupa¬tion ; et enfin, les articles concernantla densité d'occupation• . Le type d'occupation du sol : Il s'agit de déterminer explicitement• Les activités dominantes et les activités à encourager, • Les activités interdites...• Les activités dont l'installation est soumise à des conditions spéciales. Ainsi.• Les conditions d'occupation • L’accès et la voirie;• les dessertes par les réseaux d'eau et d'assainissement ;• La réservation d'espaces libres • Les espaces verts • Le stationnement • Des conditions particulières peuvent s'appliquer aux immeubles exis¬tants, • La forme d'occupation • Le lotissement • L’implantation des constructions dans la parcelle par rapport aux voies • La hauteur de la construction, • Les recommandations pour l'aspect extérieur des constructions • L’aspect des clôtures• La densité d'occupation : • Le Coefficient d'occupation du sol (C.O.S• Le Coefficient d'emprise au sol (C.E.S.)Les servitudes légales :Les servitudes légales ont des objectifs précis• les exigences de sécurité ;• les besoins d'hygiène et de confort ;

• la sauvegarde, la protection et le respect de sites et de ressources.Concrètement, les servitudes légales se traduisent par la définition de contraintes concernant• la fixation de faibles densités des constructions (C.O.S. très faible) ;Les servitudes légales les plus importantes sont• Les servitudes militaires • Les servitudes liées aux ouvrages d'intérêt général concernant le bon fonc¬tionnement des modes de transport particuliers• Les servitudes de sécurité routière • Les servitudes de cimetière • Les servitudes de transport et de distribution de l'énergie sous toutes ses formes• Les servitudes concernant des exploitations spéciale fines, carrières, décharges), • Les servitudes de protection des fouilles démodés • Les servitudes de protection du littoral dans un but urbanistique D- LES DOCUMENTS GRAPHIQUESCeux-ci sont établis à partir du plan cadastral, car ils doivent être d'une grande précision.L'échellevarie pour la majorité de ces documents entre le 1/1000' et le 1/500`.Toutefois, pour les secteurs urbanisés, ils sont établis au 1/500° àl'ex¬ception du plan de situation.Les documents graphiques réglementaires sont• Le Plan De Situation (1/5000' ou 1/2000`) : _Il montre la localisation des différentes zones réglementaires dans le cadre du P.D.A, U. et leurs limites.• Le Plan TopographiqueIl est établi à l'échelle 1/1000' ou 1/500` et indique les principaux acci¬dents topographiques et les courbes de niveaux.• La Carte Des Contraintes Géotechniques et rapport technique annexe* Le Plan De L'etat De FaitIlest établi à l'échelle 1/1000` ou 1/500` et montre le cadre bâti, lesvoi¬ries, les réseaux divers et les servitudes existantes.• Le plan d'aménagement généralIl est établi à l'échelle 1/1000` ou 1/500° ; c'est la pièce maîtresse du dos¬sier. On doit y distinguer• les zones homogènes réglementaires (UA, AU, UF, NU) ;• La dominance fonctionnelle des zones et les réservations de terrains pour les infrastructures et les équipements;• les servitudes ;

• les périmètres agricoles à préserver ;•les zones, quartiers, rues, monuments et sites réclamant des mesurespar¬ticulières de protection, de rénovation, de restauration ou deréhabilitation, comme par exemple les secteurs .de sauvegarde ;• les espaces publics (rues, places) et verts (squares, jardins publics, parcs) ;Certainesde ces informations sont déjà contenues dans les documents gra¬phiquesdu P.D.A.U., d'autres, qui relèvent d'un plus grand niveau de détail,ne figurent que dans le PO.S.• Le Plan De Composition UrbaineIlest établi à l'échelle 1/1000° ou 1/500° et indique des formes urbainesconformes aux règles relatives aux formes d'occupation. Il proposeaussi une présentation volumétrique des formes urbaines, dans le cadred'une vue axo¬nométrique ou plan d'annelages.Le niveau d'élaboration du plan de composition urbaine est le meilleur indicateur de la qualité d'un PO.S.E-. Procédures réglementaires d'élaboration