Les fissures intérieures dans les parties - ETI Construction · Les fissures superficielles...

2

En pratique

Étape 1 : Les fissures intérieures superficielles

Les fissures superficielles peuvent avoir des origines très différentes.

Immeuble récentDans une construction récente, elles indiquent des structures ou des cloisonnements qui se mettent en place, des matériaux qui n’étaient pas suffisamment « secs » lors des mises en peinture, voire des manques en termes de scellement et de fixation au niveau de portes de distribution, de coffres de gaines techniques, etc.

C’est pour cette raison que nombre de maçons et d’aménageurs, dans des périodes déjà anciennes, attendaient que le bâtiment « se mette en place » pour traiter les finitions.

Référence Internet22310.0396

Les fissures intérieures dans les parties communes

Les fissures intérieures sont partie intégrante de tout ouvrage construit. Il y a celles que l’on peut qualifier de superficielles, d’inesthétiques, et celles qui sont d’ordre plus structurel, évolutives ou difficiles à stabiliser. L’approche diffère également selon l’ancienneté de l’ouvrage. Des fissures sur une construction de moins de dix ans sont couvertes par la garantie décennale. Des fissures sur un ouvrage plus ancien relèvent de l’entretien, sauf lorsque les causes sont extérieures et peuvent engager des responsabilités autres.

En copropriété, même des fissures bénignes posent parfois problème, et peu-vent même aller jusqu’à amener des entreprises en justice. L’époque n’est plus où des petites fissures étaient considérées comme normales et inévitables. C’est ce qui explique en partie le succès de la toile de verre. Les entreprises ne veulent plus prendre le risque de factures bloquées, et préfèrent entoiler murs et plafonds, même lorsque le niveau de dégradation ne l’impose pas.

Plus complexes, les fissures évolutives et/ou créées par des causes diverses (dégâts des eaux, problèmes structuraux, fondations, déstabilisation de l’ou-vrage, percement d’une ligne de métro, etc.) nécessitent des expertises poin-tues et dénuées de toute arrière-pensée mercantile.

Dans un premier temps, ce n’est pas à une entreprise de définir ce qui doit être fait, mais à un bureau d’études indépendant, choisi en fonction des problèmes rencontrés. Il importe que ces approches se fassent dans une démarche de rigueur, que les causes puissent être établies avec certitude, et que les solu-tions techniques à mettre en œuvre ne soient pas entravées par des querelles de personnes ou par des blocages en phase de vote.

Saisissez la Référence Internet 22310.0396 dans le moteur de recherche du site www.eti-construction.fr pour accéder à cette fiche

22 Gestion technique des immeubles en copropriété - © Éditions T.I.

Les sinistres et défauts avérés


2

Cette pratique, techniquement logique, mais incompatible avec les modes d’organisation actuelle, est encore parfois pratiquée en Alsace, mais devient très marginale. Dans la plu-part des cas, ces désordres, généralement sans gravité, relèvent de la garantie décennale.

Immeuble ancienDans l’habitat plus ancien, voire très ancien, les fissures superficielles sont souvent acceptées comme une fatalité, sauf lorsqu’un hall ou une cage d’escalier viennent d’être remis en peinture. D’où le succès des toiles de verre, qui apportent, outre un aspect décoratif parfois « trop vu », l’avantage de supprimer durablement toutes traces de fis-sures. La mise en œuvre d’une toile de verre impacte sensiblement le prix global d’une remise en peinture de partie commune, mais c’est le prix à payer pour que les fissures se fassent définitivement oublier.

Gestion technique des immeubles en copropriété - © Éditions T.I. 23

En construction récente, les fissures superficielles trahissent un ouvrage qui « se met en place » (DR)

La toile de verre, un produit qui permet d’oublier durablement les fissures (DR)


2

Étape 2 : Les fissures « à mémoire »

Les fissures dites « à mémoire » sont des fissures qui finissent toujours par réapparaître. Elles sont liées aux structures qui les entourent. Le phénomène est particulièrement récurrent en présence concomitante de matériaux qui travaillent différemment, comme le bois et le plâtre, le bois et les enduits, le bois et le ciment, etc.

Nombre de plafonds d’immeubles anciens sont réalisés en « baccula », une forêt de petits bois espacés et reliés entre eux par une armature fine. Ces bois sont cloués dans les poutres, puis recouverts d’un enduit plâtre qui fait corps avec le bois. Ce procédé, très durable, n’échappe pas avec le temps à la fissuration (vibrations, variations du degré d’humidité, travaux, modifications de cloisons, percements, etc.) avec, là encore, une seule solution simple et durable : la toile de verre.

La mise en œuvre d’un faux plafond ou d’un plafond tendu, peuvent également représen-ter des solutions élégantes pour masquer des fissures relativement visibles. De plus, ces techniques permettent d’intégrer des luminaires, ou encore de faire passer des réseaux de canalisations et fluides divers.

La technique du plafond tendu permet une pose rapide, propre, pour un coût comparable à celui d’un faux plafond en plaques de plâtre (DR)

Étape 3 : Les fissures causées par des infiltrations d’eau

Les fissures intérieures consécutives à des infiltrations d’eau peuvent avoir plusieurs origines :• la toiture ;• les murs extérieurs ;• des fuites de canalisations en provenance des parties communes comme des parties

privatives.



2

Les fissures sont causées par le gonflement du bois, la dégradation des plâtres ou la cor-rosion des parties métalliques qui, en se gonflant, font éclater les matériaux environnants.

Quelle que soit l’origine des fissures, il importe d’abord d’en traiter la cause :• si les infiltrations proviennent de la toiture, il faut se référer aux fiches 0389 - Réf. Internet :

22310.0389 (toitures en pente) et 0506 - Réf. Internet : 22310.0506 (toitures terrasses) ;• si elles proviennent des murs extérieurs, il faut se référer à la fiche 0395 - Réf. Internet :

22310.0395 (fissures extérieures).

Cas des fuites de canalisationsLorsque les fissures sont causées par des fuites de canalisations (alimentation comme évacuation), plusieurs cas de figure sont possibles.

Si les fuites proviennent des parties communes, le diagnostic et les réparations sont relativement simples.

Si les fuites proviennent de parties privatives, l’approche est plus complexe. Une copro-priété peut contraindre le copropriétaire concerné à effectuer les travaux qui relèvent de son lot, lorsqu’ils sont une cause avérée de dégradation des parties communes.

Fuites en parties communes, causées par une salle de bains privative. Les réparations ne peuvent être enclenchées que lorsque le problème de fond est résolu (DR)



2

La résolution du problème se complexifie lorsque l’intéressé ne réagit pas aux injonc-tions. C’est alors la porte ouverte à des procédures qui durent parfois plusieurs années, les reprises (réparations) en parties communes ne pouvant être effectuées qu’une fois la cause des infiltrations traitée.

Quel que soit le cas de figure, la suppression des infiltrations ne signifie pas pour autant la reprise immédiate des parties dégradées. Il faut laisser sécher les zones qui ont été gorgées d’eau, parfois pendant plusieurs mois, purger, éliminer tous les matériaux attaqués en profon-deur par l’humidité (bois, plâtres, isolants, etc.), nettoyer, décaper et protéger de la corrosion les parties métalliques (poutrelles, armatures, poteaux, etc.) touchées par ces infiltrations.

Étape 4 : Les fissures liées à des problèmes structurels

Les désordres d’origine structurelle impactent aussi bien l’extérieur du bâtiment (cf. fiche 0395 - Réf. Internet : 22310.0395), que l’intérieur.

Dans les bâtiments récents, ce sont souvent des zones de raccordement mal traitées (par exemple, façade et acrotère) qui génèrent des dilatations différentielles (voir la définition de ce terme et le vocabulaire technique dans la rubrique « Aller plus loin »), des fissures et des infiltrations.

Dans les bâtiments plus anciens, le gros œuvre, sauf exception, est stabilisé. Néanmoins, des désordres importants (fissures intérieures, fissures extérieures), sont parfois consta-tés sur les façades à pans de bois recouverts d’enduit plâtre. Cette technique s’avère très courante dans l’habitat francilien, elle est même majoritaire pour les façades sur cour des immeubles haussmanniens. Les fissures révèlent en général un pourrissement des pans de bois. Dans la plupart des cas, ces dégradations sont dues à la mise en œuvre anté-rieure d’enduits ciment ou d’imperméabilités de façades trop étanches. En bloquant les échanges gazeux, ces peaux extérieures enferment l’humidité dans l’épaisseur des murs.

Pans de bois dégradés et générateurs de fissures (DR)



2

Une fois les pans de bois et leurs remplissages restaurés, la rénovation des parois inté-rieures passe par un assainissement des lieux. L’expérience montre que le pourrissement des pans de bois, s’il est d’abord dû à une peau extérieure trop étanche, est exacerbé par des venues d’humidité en provenance des appartements.

Ces venues d’humidité ont pour origine des pièces humides (cuisine, salle d’eau) en mauvais état (joints de carrelage, bondes dégradées, fuites diverses). Ces désordres se cumulent avec une absence de VMC qui empêche un renouvellement suffisant de l’air. De plus, le phénomène est amplifié par la pose de fenêtres neuves, très étanches, à l’opposé des menuiseries anciennes, qui autorisaient un renouvellement, empirique mais réel, de l’air ambiant.

Remarque

Pour approfondir le sujet, téléchargez le document Diagnostic et traitement des pathologies structurelles du bâtiment - Réf. Internet : 22310.dtou3240.

Étape 5 : Les fissures liées à des causes externes

L’habitat ancien, même stabilisé, n’a pas le comportement monolithique d’ouvrages plus récents réalisés par exemple en béton. Les constructions anciennes peuvent ainsi subir des désordres parfois importants, à l’occasion d’évènements extérieurs :• grande sécheresse impactant le terrain environnant ;• excavation en mitoyenneté dans le cadre d’une construction nouvelle ;• percement d’un tunnel proche des fondations ;• vibrations dues à des fonçages de palplanches ;• tassements de galeries en pays miniers, etc.

Ces situations sont en général bien appréhendées. Elles se traduisent par la mise en observation de la construction durant les phases de travaux « à risques », mais aussi par des prises de vues, avant le début des travaux, de l’ensemble des sols, murs, cloisons et plafonds, ce qui élimine ensuite toute contestation, en cas de réclamation pour des fissures présentées comme étant liées au chantier en cours.

Généralement, ces fissures restent relativement localisées, et ne compromettent pas l’in-tégrité de l’ouvrage. Il arrive néanmoins (rarement), que des immeubles soient temporai-rement évacués, voire dans des cas extrêmes voués à la démolition.

Notre conseilFaites appel dans un premier temps à un bureau d’études techniques ou à un expert.

Ce sont les seuls à même de définir avec précision les origines des désordres constatés.

Évitez les erreursNe faites pas réaliser le diagnostic des désordres par une entreprise du bâtiment.

Par définition, vous n’êtes pas assuré de sa neutralité puisqu’elle pourrait réaliser les travaux de réparation. En outre, elle n’a pas toujours les connaissances nécessaires à la réalisation d’un diagnostic fiable.

Remarque



2

RessourcesQui fait quoiLes enduits de rebouchage, de dégrossissage et de finition représentent un marché important ; environ 60 000 tonnes chaque année. Quatre leaders, Touprêt, Beissier, Semin et Polyfilla, se partagent les trois quarts des applications, mais des fabricants comme Salsi, BEMR, Sopreba, Cimenduit, Rualaix, etc. produisent des enduits de qualité, sans oublier les fabricants de peinture qui proposent également dans leurs gammes des pro-duits adaptés à cet usage.

La liste de fabricants de toiles de verre est très importante. Ces produits sont parfois commercialisés sous le nom du fabricant, et plus souvent au travers des fabricants de peinture et de revêtements muraux qui, pour la plupart, intègrent ces produits à leurs catalogues. Certains industriels commercialisent également des peintures-colles spécia-lement destinées aux toiles de verre ; elles permettent en une seule opération de coller la toile sur son support, tout en réalisant une couche d’impression.

Des prixLa réfection et la remise en peinture de parties communes, de cages d’escalier, est factu-rée en moyenne de 40 à 50 euros le mètre carré. Ce chiffre est à considérer comme une base qui permet uniquement d’estimer l’échelle d’une rénovation.

À cette base, il faut ajouter tous les travaux de préparation, de confortement, de purge, de protection, etc., spécifiques à chaque opération, et qui peuvent doubler le prix de base, ces travaux préparatoires étant particulièrement « gourmands » en main-d’œuvre.

Pour aller + loinTextes officielsLe DTU 59.1 donne des définitions très précises sur les aspects possibles de murs et de plafonds, ou 4 niveaux de finition sont prévus :• niveau 1 : finition élémentaire d’aspect mat ou poché ;• niveau 2 : finition courante d’aspect mat ou satiné ;• niveau 3 : finition soignée d’aspect mat, satiné ou brillant ;• niveau 4 : finition tendue de peinture laque pour travaux très soignés sur prescriptions

spéciales.

Sources complémentairesPas de sources complémentaires associées à cette fiche.

Les mots des pros

Baccula

Plafond en lattis de bois recouvert de plâtre.

Dilatations différentielles

Dilatation de deux matériaux contigus et se dilatant de façon différente.

Faux plafond

Plafond léger venant doubler le plafond d’origine.

Fonçage de palplanches

Enfoncement dans le sol par des moyens lourds (mouton), d’éléments métalliques, à des fins de créer un confortement ou un coffrage.



2

Imperméabilités de façade

Système de ravalement souple et étanche à l’eau.

Plafond tendu

Faux plafond réalisé à partir d’une toile PVC tendue et clipsée sur les murs périphériques.

Toile de verre

Matériau à peindre réalisé à partir de fibre de verre.

VMC

Ventilation mécanique contrôlée.


Saisissez la Référence Internet 22310.0396 dans le moteur de recherche du site www.eti-construction.fr pour accéder aux mises à jour de cette fiche ainsi que la Réf. Internet des rubriques suivantes :

Outils téléchargeables

• 22310.dtou3240 – Diagnostic et traitement des pathologies structurelles du bâtiment

Fiches associées

• 22310.0389 – L’infiltration d’eau par une toiture en pente• 22310.0378 – Établir le diagnostic de l’extérieur du bâtiment• 22310.0457 – Savoir comparer les devis de travaux

Les plus Internet

AvantagesAgissez vite et bien Vous maîtrisez l’application des réglementations de la construction, établissez desdiagnostics et évaluez les travaux à mettre en œuvre.

Faîtes accepter vos recommandationsVous expliquez aux copropriétaires les actions à mener en vous appuyant sur lesfiches pratiques. Grâce aux schémas, photos et retour d’expérience, vous réduisezle risque de mauvaise interprétation et obtenez leur adhésion.

Contenu de l’abonnement

www.eti-construction.frService relation clientèle : 00 33 (0)1 53 35 20 20

Devenez un interlocuteur averti Vous répondez aux questions techniques des copropriétaires tout en décryptant etnégociant les devis fournis par les prestataires.

SOMMAIRE1 - L'immeuble neuf pourun syndic

2 - Etat des lieux d’unbâtiment existant

3 - L'entretien courant del'immeuble

4 - Les travauxd'amélioration

5 - Formalités, formalismeet devis

6 - Connaissances de base

7 - L’immeuble vecteur decommunication

Voir le sommaire completsur www.eti-construction.fr

• 1 ouvrage broché (édition annuelle)

• Toutes les fiches et les outils pratiques sur Internet (12mises à jour par an)

• Un bulletin récapitulatif des évolutions de votre publication(12 fois par an)

• La newsletter ETI Construction (chaque mardi)

Papier + Internet

• Toutes les fiches et les outils pratiques sur Internet(12 mises à jour par an)

• Un bulletin récapitulatif des évolutions de votrepublication (12 fois par an)

• La newsletter ETI Construction (chaque mardi)

Internet

[Réf. : TIT310DUO] [Réf. : TIT310WEB]

Gestion technique des immeublesen copropriété

Une seule source d’information pour :- Connaître et suivre l’évolution des réglementations de la construction- Etablir des constats simples pour vérifier l’état des bâtiments- Identifier et résoudre les pathologies courantes- Connaître le descriptif des différents travaux à réaliser et leur coût moyen

Fiches pratiques pour les syndics etgérants d’immeubles neufs ou existants

DescriptionVotre métier est de plus en plus exigent, notamment pour la gestion technique des bâtiments oùvous devez tout à la fois répondre aux sollicitations et questions des copropriétaires, et traiteravec les maîtres d’œuvre et entreprises du bâtiment. Pour vous accompagner au quotidienet faciliter les échanges avec vos principaux interlocuteurs, nous avons créé une solutionspécifique aux syndics et gérants d’immeubles pour vous apporter des réponses concrètes.Dans chaque fiche, vous êtes guidé étape par étape : - En pratique > pour savoir agir concrètement, pas à pas ;- Notre conseil > pour bénéficier du savoir-faire de nos experts ;- Evitez les erreurs > pour déjouer les pièges éventuels ;- Ressources > pour maîtriser l’ensemble des besoins financiers, humains et techniquesnécessaires ;

- Aller plus loin > pour disposer des textes juridiques, des normes, de sites Internet utiles, etc.Retrouvez dans votre offre les services suivants :- Des informations décryptées pour une mise en œuvre rapide ; - Des conseils et des outils pratiques (formulaires, check-lists, dossiers techniques, etc.)pour agir en toute fiabilité.

Services + sur Internet :- Des fiches supplémentaires ; - Des mises à jour mensuelles directement intégrées dans le corps du texte ; - Un bulletin récapitulatif des évolutions de votre publication par e-mail chaque mois.

Réf. Prix € HT

Frais de port € HT**

Frais d’ouverture d’abonnement

€ HT Total € HT Total € TTC

TIT310DUO 399,75 9,50 35 444,25 479,76

TIT310WEB 369,75 - 35 404,75 437,49

BON DE COMMANDE

SAS au capital de 1 375 000 euros R.C.S Paris B 380 985 937 SIRET 380 985 937 00024 – NAF 5814Z

Date, cachet et signature obligatoire

Editions T.I. / ETI Construction 249, rue de Crimée 75019 Paris

Fax : 01 53 26 79 18 E-mail : [email protected]

Votre mode de paiement :

Je règle par chèque bancaire ou postal à l’ordre des Editions T.I.

Je règle par virement bancaire sur Crédit du Nord - RIB 30076 02163 10765300200 14

www.eti-construction.fr

Pour tout renseignement notre service client est à votre service au : 01 53 35 20 20

/72/

WO

/TEB

0101

Photos, dates et sujets non contractuels. Tarifs valables jusqu’au 31/12/2012. Taux de TVA en vigueur. L’abonnement est rattaché à chaque publication et lui est indissociable. Il couvre une

période d’un an et se renouvelle par tacite reconduction. **Dom-Tom et étranger : voir conditions générales de vente sur www.eti-construction.fr. Conformément à la loi dite « Informatique et libertés », vous disposez d’un droit d’accès et de rectification des informations vous concernant. Les conditions générales de ventes sont disponibles sur le site www.eti-construction.fr.

Votre commande : Gestion technique des immeubles en copropriété

Cochez votre choix

Vos coordonnées : * Champs obligatoires

Raison sociale* : .................................................................. Civilité* : � M. � Mme � Mlle Nom* : .................................................................................. Prénom* : ................................................................. E-mail* : ............................................................................... Fonction* : ................................................................ Adresse de facturation* : ............................................................................................................................................... Code postal* : Ville* : ....................................................................... Adresse de livraison (si différente) : ............................................................................................................................... Code postal : Ville : ......................................................................... Tél.* : .................................................................................... Fax : ......................................................................... Effectif : ...................... N° SIRET : ....................................... Code N.A.F. : ............................................................ Commentaires :............................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

Offre papier + Internet L’abonnement d’un an comprend : 1 ouvrage broché (édition annuelle) Les services associés sur Internet (la publication en ligne mise à

jour chaque mois, un bulletin récapitulatif des évolutions de votre publication chaque mois, la newsletter ETI Construction)

L’abonnement d’un an comprend : Les services sur Internet (la publication en ligne mise à jour

chaque mois, un bulletin récapitulatif des évolutions de votre publication chaque mois, la newsletter ETI Construction)

Offre Internet

http://www.eti-construction.fr/

http://www.eti-construction.fr/

Les fissures intérieures dans les parties - ETI Construction · Les fissures superficielles...

Documents

Transcript of Les fissures intérieures dans les parties - ETI Construction · Les fissures superficielles...