Les étapes de votre projet d’acquisition de terrain et de construction Lots libres

Les étapes de votre projet d’acquisition de terrain et de construction

Lots libres

Les Hameaux du Parc - BESNE

LES ETAPES DE VOTRE PROJET DE CONSTRUCTION

Nous vous avons expliqué de manière synthétique les différentes étapes qui vous attendent jusqu’à la réalisation de votre maison.Plusieurs documents vous ont été remis à cette occasion, et sont à prendre en compte pour définir votre projet de construction de maison : - le Cahier des Charges de Cession de terrain*,- le cahier des prescriptions* (paysager, architectural, environnemental et thermique) et la fiche de lot correspondant au terrain, que le projet devra respecter, - le plan du terrain, - la fiche d’analyse type du projet de Permis de construire pour le VISA* ultérieur de l’architecte et du BET* thermique - le formulaire type CERFA* du Permis de Construire et sa notice pour le dépôt officiel ultérieur,

1) Rendez vous avec la SONADEV pour la recherche de votre terrain :

A l’occasion de ce rendez-vous, la SONADEV vous a posé plusieurs questions afin de mieux cerner votre projet, et vous a interrogé sur les choix de terrain qui conviendront le mieux à vos attentes.

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2) Confirmation de la réservation du lot attribué

Suite à notre rendez-vous, nous vous remercions de bien vouloir nous apporter une réponse pour le maintien ou non de l’option sur le lot pré-attribué pour :

Soit par téléphone au: 02.40.22.96.92

Soit par mail à: [email protected]

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3) Recherche de constructeur, architecte, entreprise, ou/et maitre d’œuvre

En parallèle de l’option posée sur un terrain auprès de la SONADEV, vous devez vous décider sur la manière dont vous allez réaliser votre projet de construction et vous faire accompagner dans cette démarche.

En rappel, avant de signer un contrat ou plusieurs contrats pour la construction de votre maison, vous devez avoir signé le compromis de vente du terrain avec la SONADEV.

Pour la construction de votre maison, plusieurs possibilités s’offrent à vous, selon l’étendue de la mission que vous souhaitez confier

A chacune de ces possibilités correspond un cadre juridique précis qui détermine votre rôle, vos garanties, vos droits et obligations, ainsi que ceux à qui vous confiez les missions.

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Construction d’une maison

A) CCMI* avec fournitures de

plans

B) Contrat de maître d’œuvre ou

d’architecte+

CCMI sans fourniture de plans

C1) Contrat de maître d’œuvre ou

d’architecte +

C2) Contrat d’entreprises

Constructeur Architecte ou maître

d’œuvre+

Constructeur

Architecte ou maître d’œuvre

+Entreprises dont

1 pour Hors d’eau + Hors

d’air (gros œuvre)

Architecte ou maître

d’œuvre+

Coopérative d’entreprises

Architecte ou maître d’œuvre

+Entreprises lot

par lot

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A) CCMI avec fourniture de plans : Ce contrat permet la fourniture des plans de la maison, le suivi et la réalisation de la construction, des démarches et formalités annexes, notamment celles relatives au permis de construire. C'est le contrat le plus réglementé. Le constructeur de maison individuelle construit votre maison dont le plan (établi par lui-même) et le prix sont définis le jour de la signature du contrat de construction :Vous n'avez qu'un seul interlocuteur avec lequel vous signez un contrat de construction de maison individuelle, strictement réglementé et dont le contenu protecteur pour vous, est contrôlé par votre banquier, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de sept jours pour renoncer, le cas échéant, au contrat (cf. dépliant " contrat de construction").Par ailleurs, le constructeur doit vous apporter une garantie de livraison qui vous assure l'achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus.

B) CCMI sans fourniture de plans :Il permet les mêmes missions que le contrat ci-dessus, à l’exception de la fourniture des plans qui fera l’objet d’une mission particulière (réalisé par vous, un architecte ou autre).

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LES ETAPES DE VOTRE PROJET DE CONSTRUCTIONC1) Contrat d’architecte et de MOE : Cette mission permet de confier la fourniture de plans (notamment ceux relatifs au permis de construire et à l’exécution du projet de construction) l’assistance à la désignation des entreprises chargés de réaliser les travaux, et éventuellement le suivi des travaux.Le maître d'œuvre ou l’architecte conçoit une maison à partir de vos souhaits et de vos possibilités, mais ne se charge pas de la construction, à savoir:- vous signez un contrat non réglementé : il vous faut donc être particulièrement vigilant pour sa rédaction,- vous traitez, par ailleurs, avec plusieurs corps de métier avec lesquels vous signez des contrats d'entreprise distincts, le coût définitif du projet n'est connu que lorsque tous les contrats d'entreprise sont signés. Vous avez donc intérêt à prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement.- il ne se charge pas de la construction-des travaux. Il vous faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien...). - il peut vous conseiller dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à votre place.- il ne peut intervenir en votre nom, ni pour votre compte, il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises : c'est - - vous qui traitez directement avec les entreprises que vous avez choisies, éventuellement avec son aide. - il ne pourra donc pas s'engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée.

C2) Contrat d’entreprise : Cette mission permet de confier la réalisation de travaux lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…) : pour une tâche déterminée et partielle. Le contrat d'entreprise est très peu réglementé et nécessite donc de votre part une vigilance particulière.

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4) Choix du constructeur, de l’entreprise, du groupe d’entreprises, et/ou du maitre d’œuvre

Votre décision finale sera guidée par plusieurs critères tels que la nature du projet, le coût de la mission, la méthodologie de travail et la disponibilité de ce dernier.

Pour vous aider dans votre démarche, nous mettons à votre disposition une liste de professionnels susceptibles de vous accompagner (liste purement indicative).

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5) La recherche d’une banque pour la simulation de l’offre de votre prêt:

En parallèle des précédentes démarches, il est important que vous rencontriez les banques afin de leur demander des simulations d’offre de prêt pour connaitre votre capacité à souscrire un prêt et le montant d’emprunt auquel vous pouvez prétendre en fonction de vos capacités de remboursement.

Cette simulation bancaire permettra de confirmer et de cadrer le budget de voter projet de construction et nous sera transmise pour insertion dans le compromis de vente au plus tard à la remise de votre esquisse.

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6) Définition de votre projet de construction (stade esquisse)

Votre constructeur ou architecte/maitre d’œuvre doit, à ce stade, travailler avec vous pour définir votre projet et préparer une esquisse respectant les principes évoqués aux points d’étapes n°1 (page 1) et 3 (page 3) en produisant les documents suivants:- plan masse.- plan des façades.- perspectives.-plan de niveau.- notice technique.- simulation bancaire

De plus, un projet de simulation d’étude thermique réglementaire sera réalisé afin de vérifier que le projet prévu respecte bien la réglementation en vigueur. Cette étude pourra être faite soit par votre constructeur (si il possède les moyens de l’effectuer en interne) soit par un Bureau d’Etudes Thermique extérieur de votre choix.

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7) Remise et validation de votre projet de construction (stade esquisse)

La remise de votre esquisse se fera auprès de la SONADEV via [email protected] ou par transmission d’un dossier papier auprès de nos services.Dès réception de votre dossier complet, ce dernier sera transmis au Responsable de l’Opération SONADEV, à l’urbaniste (FORMA 6) et au bureau d’études thermique (SONING) en charge de l’opération.

Cette validation a pour objet la confirmation ou non des choix que vous aurez fait pour votre projet. Le cas échéant, nous effectuerons ensemble un recadrage afin que vous puissiez finaliser votre projet et préparer votre avant projet définitif (cf. point d’étape n° 8 page 11).

A cette occasion, l’urbaniste et le BET thermique rédigeront une grille d’évaluation qui vous sera transmise sous 10 jours.

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mailto:[email protected]


8) La transmission de votre projet de construction au stade APD (Avant-Projet Définitif)Suite à la validation de votre esquisse (point d’étape n°7 p10) et aux observations que vous avez eu, votre projet de construction (stade APD) modifié et/ou complété est transmis à l’aménageur la SONADEV, avant dépôt officiel du Permis de construire.

Ce projet stade APD comprendra : - un plan masse d’intention (’implantation des bâtiments, accès, zones de stationnement, espaces verts),- les aménagements sur le domaine public au droit du terrain avec les côtes NG,- l’assiette foncière du projet,- les indications NGF des niveaux toitures, terrasses, voiries…- la nature des revêtements envisagés, notamment les parties imperméabilisées,- les clôtures, lorsqu’elles sont prévues,- un plan des réseaux souterrains,- les principes de branchement,- des coupes,- les façades (polychromie),- un plan paysagé,- une notice (nature et les caractéristiques des matériaux couleurs (RAL et références de produits, détails du traitement des façades et des clôtures, nature des aménagements paysagers, essences végétales plantées, principes de rétention des eaux),-une simulation de l’étude thermique réglementaire,-Une copie du formulaire CERFA 13406*02 complété (formulaire de dépôt de PC) Page 11 sur 22


Le projet APD sera remis en 1 exemplaire papier ou informatique.Ce dernier comprendra toutefois un plan masse du projet au format DWG (version autocad) respectant les indications techniques suivantes :

- plan géoréférencé, origine 0,0,0 du plan de l’opération qui vous a été fourni,- SCU général du plan de l’opération,- épaisseur des traits = 0,- version « allégée » du fichier : pas de hachure, cotation horizontale, texte, aménagements intérieurs logements (sanitaires, cuisine, lits…),…-les calques de votre projet uniquement (ne pas renvoyer d’éléments de dessin provenant des plans de l’opération qui ont été transmis – espace public, plan de référence…).

Ce projet au stade APD devra être transmis à nos services.

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9) Validation de votre projet de construction au stade APD (Avant-Projet Définitif)

Dans le cas contraire, l’urbaniste et le BET thermique rédigeront une grille d’évaluation précisant les remarques et/ou réserves éventuelles.Il appartiendra alors à votre architecte, maitre d’œuvre ou constructeur de compléter le dossier pour obtention des visas sans lesquels aucune suite ne pourra être donnée à votre dossier.

Suite à la remise de votre projet APD, de dernier sera étudié et validé par les personnes suivantes:-l’urbaniste de la ZAC (FORMA 6)-le bureau d’études thermique (SONING)-l’aménageur (la SONADEV)

A l’issue de l’avis de l’ensemble des acteurs, si le dossier est réputé complet et confirme, l’urbaniste et le bureau d’études thermique délivreront chacun leur VISA*, qui vous sera transmis par nos services au plus tard 15 jours après la remise de l’APD.

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10) Signature du compromis de vente pour l’achat du terrain

Cette signature intervient à l’issue de la validation du projet APD, entre vous et la SONADEV.

Pour que la signature du compromis de vente puisse avoir lieu vous devrez transmettre à la SONADEV au préalable plusieurs documents : - la simulation de l’offre de prêt établie avec votre banque (point d’étape n° 5 page 8), qui sera transmise à la SONADEV avant la signature du compromis, - l’avant projet de votre construction conforme au VISA (point d’étape n° 8 page 11),

Ainsi, un compromis de vente est constitué de plusieurs documents : - la partie rédigée contractuelle,- le plan du terrain établit par un géomètre à la demande de la SONADEV,- le cahier des charges de cession de terrains,- le cahier des prescriptions, - l’annexe particulière mentionnant le nombre de m2 de surface de plancher* dont votre projet de construction sera autorisé,- l’avant projet de votre construction,- la simulation de l’offre de prêt,

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Dès que la SONADEV aura reçu l’ensemble des documents complets cités ci-dessus, deux exemplaires du compromis de vente vous seront envoyés pour signature

Ces deux exemplaires doivent être signés et paraphés par vos soins, avant de les déposer à la SONADEV avec un chèque d’acompte d’un montant de équivalent à 10% du prix d’achat de votre terrain.

A la réception des deux exemplaires du compromis de vente signés et du chèque d’acompte, la SONADEV vous retournera par voie postale un exemplaire signé par courrier recommandé pour notification.

Cette signature du compromis constitue une vente ferme et vous engage au même titre que la SONADEV, sauf en cas de désistement de votre part ou du vendeur dans certaines conditions bien précises et encadrées (cf. clauses du compromis). En cas d’annulation de la vente et dans certaines conditions prévues au contrat l’acompte de 10% pourra être restitué.

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11) Dépôt de votre permis de construire pour instruction

A l’issue de la signature du compromis de vente, le permis de construire constitué de l’ensemble des pièces obligatoires (cf. Imprimé ci-joint avec sa notice) sera déposé par vous ou votre constructeur / architecte pour instruction auprès de la mairie de Besné.

Un récépissé de dépôt vous sera remis par la mairie.

Vous devrez renvoyer à la SONADEV une copie de ce récépissé afin de montrer que vous avez bien déposé votre permis.

Il précise également que la mairie dispose d'un mois pour demander des éléments manquants et pour notifier un délai d'instruction différent que celui indiqué dans le récépissé.

Quand le maire ou le service compétent demande des pièces manquantes au déposant, vous disposez de trois mois pour les fournir, à compter de la date de réception de cette demande. A défaut, le projet fera l'objet d'un refus tacite. L’instruction du permis de construire durera 2 mois à compter de la réception d’un dossier complet : pendant cette durée plusieurs services de la commune, de la CARENE et de l’Etat, seront consultés pour donner leur avis sur le projet de permis de construire.

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12) Accord de votre prêt bancaire

En parallèle de l’instruction de votre permis de construire, il vous faudra obtenir auprès de votre banque l’accord de prêt définitif qui vous permettra notamment de finaliser l’achat du terrain à l’occasion de la signature de l’acte de vente avec la SONADEV.

Cet accord de prêt sera transmis à la SONADEV pour préparer la signature d’acte de vente du terrain.

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13) Obtention de votre permis de construire

A l’issue des deux mois d’instruction, un arrêté de permis de construire vous sera délivré pour autoriser vos travaux.

Dès réception de cet arrêté vous devrez procéder à son affichage sur le terrain pendant une durée de 2 mois, et transmettre une copie à la SONADEV afin de préparer la signature de l’acte de vente.

Pendant ce délai de 2 mois, toute personne intéressée (recours des tiers*) peut attaquer la validité du permis dans les deux mois qui suivent cet affichage.

En cas d'erreur de l'administration (la mairie, l’Etat), celle-ci peut annuler le permis dans les deux mois qui suivent sa délivrance.

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14) Signature de l’acte authentique

A l’issue de l’obtention du permis de construire et de l’accord de prêt définitif, l’acte authentique de vente du terrain sera signé entre vous et la SONADEV devant le(s) notaire(s) (celui de la SONADEV et éventuellement le vôtre).

En cas de rédaction commune de l’acte par deux notaires, les honoraires dus pour l’acte sont alors partagés entre ces deux intervenants.

Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute) et vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété.

A l’occasion de la signature de l’acte, vous versez le solde du prix du terrain et les frais de notaire.

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15) Travaux de construction

Pour engager vos travaux de construction, vous disposez d’un délai maximal de 6 mois à compter du permis purgé.

La durée prévisionnelle des travaux est fixée à 12 mois.

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RECAPITULATIF

N° Etapes Personnes concernées Fait

1 Rendez vous avec la SONADEV pour l’identification d’un terrain VOUS + SONADEV

X2 Confirmation de la réservation de l’option sur terrain VOUS SONADEV

3 Recherche du constructeur/architecte/entreprises / Maitre d’œuvre Choix sur votre manière de procéder pour la construction de votre maison

VOUS

4 Choix de votre constructeur, architecte, ou Maitre d’œuvre,… VOUS SONADEV

5 5.1 Recherche d’une banque pour la simulation de votre offre de prêt5.2 Envoi de votre simulation d’offre de prêt

VOUS banqueVOUS SONADEV

6 Définition de votre projet de construction (stade Esquisse) VOUS votre constructeur ou architecte/maître d’œuvre + votre BET thermique

7 Présentation de votre projet de construction (stade esquisse) VOUS + votre constructeur ou architecte/maître d’œuvre SONADEV + Urbaniste Forma6 et BET Thermique Soning

8 Validation de votre projet (stade esquisse) avec ou sans remarques

Urbaniste Forma6 et BET Thermique Soning votre constructeur ou architecte/maître d’œuvre + VOUS

9 Envoi de votre projet de construction (stade APD) VOUS ou votre constructeur ou architecte/maître d’œuvre SONADEV

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RECAPITULATIF

N° Etapes Personnes concernéesFai

t

10 Validation de votre projet et VISA ou Demande d’adaptations Urbaniste Forma6 et BET Thermique Soning votre constructeur ou architecte/maître d’œuvre + VOUS

11 11.1. Envoi compromis de vente du terrain en 2 exemplaires pour signature11.2. Renvoi compromis signé + Remise chèque d’acompte de 10%11.3. Notification exemplaire compromis de vente signé de la SONADEV

SONADEV VOUS VOUS SONADEVSONADEV VOUS

12 8.1. Dépôt du permis de construire pour instruction 8.2. Envoi récepissé de dépôt du permis de construire8.3. Renvoi récépissé de dépôt du permis de construire

VOUS Commune / MairieCommune / MairieVOUSVOUS SONADEV

13 9.1. Signature offre de prêt définitive 10.2.Transmission offre de prêt définitive

VOUS + votre Banque VOUS SONADEV

14 14.1. Obtention du permis de construire 14.2. Affichage du permis de construire 14.3. Transmission copie arrêté permis de construire pour préparation acte de vente14.4 purge des délais de recours sur le permis de construire

Mairie VOUSVOUSVOUS SONADEVVOUS

15 Signature de l’acte de vente + Règlement du prix déduit de l’acompte de 10%

VOUS + notaire + SONADEV

16 Démarrage de vos travaux de construction VOUS votre constructeur ou architecte/maître d’œuvre

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