LES COPROPRIأ‰TAIRES - : Livres, Ebooks, romans, BD, polars et mangas en 2014. 10. 22.آ  des...

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  • RÉNOVATION EN COPROPRIÉTÉ :

    COMMENT MOBILISER LES COPROPRIÉTAIRES ?

    Informer, consulter, se concerter et décider tous ensemble…

    L e s e s s e n t i e L s d e L a c o p r o p r i é t é

  • Table des matières

    Introduction 7

    1re partie – Les clés du travail de mobilisation 9 Chapitre 1 – Les étapes d’un projet de rénovation… 11

    Les clés du travail de mobilisation 11 Mettre en place le travail d’équipe 11 Organiser une communication régulière avec l’ensemble des copropriétaires et des résidents 12 Le Bilan initial de copropriété (BIC) et la mise à niveau de la copropriété 12 L’audit global partagé 13 Enfin, les travaux ! 14

    Chapitre 2 – Trois « règles d’or » à retenir 15 Règle n° 1 : préférer le ton de l’information à celui de l’obligation 15 Règle n° 2 : être à l’écoute des copropriétaires 15 Règle n° 3 : Prendre le temps et avancer pas à pas 16

    Chapitre 3 – Les arguments en faveur de la rénovation et de l’amélioration énergétique 17

    « Réduire la facture » et maîtriser les charges 17 Répondre à un besoin de gros entretien 18 Résoudre un problème de confort 18 Valoriser et protéger son patrimoine 18 Bénéficier des aides publiques 19 « Protéger la planète » 19

    Chapitre 4 – Ne pas mener un projet de rénovation seul 20 Constituer une équipe « projet » 20 Un conseil syndical dynamique et investi 21 S’informer, se faire conseiller et accompagner 22

    2e partie – Mettre en place le travail d’équipe 25 Chapitre 5 – S’appuyer sur un conseil syndical structuré 26

    Définir le rôle de chacun et répartir les tâches 26 Se donner des principes de fonctionnement 30 Organiser le travail avec le syndic 31

  • ■ 4 ■ ■ ■ Rénovation en copropriété

    Chapitre 6 – Communiquer au sein du conseil syndical 33 Les ingrédients essentiels d’une bonne réunion 33 Bien conduire une réunion 34 Constituer un fonds d’archives 36

    Chapitre 7 – Organiser la communication avec les copropriétaires 40 De l’information à la mobilisation : cinq objectifs 40 Établir un programme de communication réaliste 44 Mobiliser les copropriétaires et les résidents dans leur ensemble 45 Être attentif à la représentativité du conseil syndical 46

    3e partie – La « boîte à outils » pour communiquer et mobiliser 47

    Chapitre 8 – Informer : les canaux d’information 48 L’affichage 48 Créer et tenir à jour un carnet d’adresses de la copropriété 50 Les envois postaux 52 La diffusion dans les boîtes aux lettres 53 Les envois par e-mail 53 Le site Internet 54

    Chapitre 9 – Informer : les supports d’information 57 Le rapport du conseil syndical 57 La newsletter (lettre d’informations) 58 Le livret d’accueil 59

    Chapitre 10 – Consulter, être à l’écoute 62 La boîte aux lettres du conseil syndical 62 Les permanences du conseil syndical 63 Le questionnaire 64

    Chapitre 11 – Se concerter, débattre 67 La réunion d’information-débat 67 La présentation de type PowerPoint 69 Les discussions informelles 71 Le forum Internet 71

    Chapitre 12 – Animer, dynamiser 73 La fête des voisins 73 Les événements conviviaux 74 Les chantiers participatifs 75

  • Table des matières ■ ■ ■ 5 ■

    Chapitre 13 – Préparer les décisions 76 L’ordre du jour de l’AG 76 Les documents joints à la convocation 79 Favoriser la participation à l’assemblée générale 80 L’animation de l’assemblée générale 81

    4e partie – « Mettre à niveau » sa copropriété 85 Chapitre 14 – Mobiliser autour du Bilan initial de copropriété

    (BIC) 86 Cerner les besoins de sa copropriété : le Bilan initial de copropriété (BIC) 87 Mobiliser le conseil syndical autour du BIC 88 Mobiliser les copropriétaires autour du BIC 88

    Chapitre 15 – Mobiliser en maîtrisant les charges et en traitant les impayés 90

    Maîtriser les charges pour faire des économies et améliorer les relations entre copropriétaires 90 Comparer ses charges de copropriété avec l’Observatoire des charges de l’ARC (OSCAR+) 91 Agir pour faire baisser les charges 94 Traiter les impayés 95

    Chapitre 16 – Mobiliser en optimisant le chauffage collectif 98 Évaluer ses consommations énergétiques : le Bilan énergétique simplifié (BES) 98 Améliorer le confort tout en faisant des économies 100 Communiquer sur les résultats de ces premières actions 105

    Chapitre 17 – Mobiliser en améliorant la gestion de l’eau 106 Le Bilan Eau 106 L’exemple à suivre d’une copropriété de Montreuil 107

    Chapitre 18 – Le fonds travaux : un ingrédient indispensable de la mobilisation 109

    Les multiples vertus du fonds travaux 109 Comment fixer le montant du fonds travaux ? 110 Comment placer le fonds travaux 111 Que faire en attendant 2017 ? 112

  • ■ 6 ■ ■ ■ Rénovation en copropriété

    5e partie – Mobiliser grâce à un audit 113 Chapitre 19 – L’audit : qu’est-ce que c’est ? 114

    Un état des lieux complet et des scénarios de travaux 114 L’audit énergétique obligatoire 115 Les trois conditions d’un bon audit : l’audit global partagé 117 La loi ALUR et l’audit technique global 119

    Chapitre 20 – Mobiliser pour voter l’audit 120 Bien préparer l’audit et bien choisir les professionnels 120 Avec quels outils communiquer en vue de voter un audit ? 121 Comment présenter l’audit pour motiver les copropriétaires ? 122 Voter l’audit en assemblée générale 124

    Chapitre 21 – Mobiliser pendant l’état des lieux 126 Le lancement de l’audit 126 Faire participer les copropriétaires et les occupants à l’état des lieux 127 Le « questionnaire confort » 129

    Chapitre 22 – De l’état des lieux au scénario de travaux 131 Le rapport intermédiaire 131 La première réunion intermédiaire : l’élaboration des scénarios 132 La synthèse intermédiaire 133 La réunion d’information-débat sur les résultats de l’audit et les scénarios de travaux 134 Adapter les scénarios après la réunion d’information-débat 136 La synthèse finale et le rapport final 136

    6e partie – Enfin, les travaux ! 137 Chapitre 23 – L’assemblée générale qui suit l’audit 138

    Voter un plan de travaux : une décision de principe 138 Voter une étude de maîtrise d’œuvre 140 Les votes « optionnels » 144

    Chapitre 24 – Se concerter jusqu’au vote des travaux 145 Se concerter pour définir les travaux 145 Comment se concerter ? 146 Élaborer un plan de financement 150 Négocier les honoraires du syndic et de la maîtrise d’œuvre 153 Voter les travaux 154

    Chapitre 25 – Rester mobilisé pendant et après les travaux 156 Poursuivre communication et concertation 156 Contrôler les travaux 158 Mettre en œuvre le plan de financement 159 Suivre collectivement les consommations 160

  • Introduction

    Ceux qui vivent dans une copropriété ou qui côtoient la copropriété savent bien qu’il n’est pas aisé, pour une assemblée générale de copropriétaires, de se mettre d’accord pour décider et voter des travaux. De nombreux facteurs tels que la méfiance, l’absentéisme, les conflits, l’hétérogénéité des copropriétaires ou le manque d’information concourent à rendre difficile la création d’un consensus autour d’un projet de travaux. Pourtant, face au vieillissement des immeubles et aux nouveaux enjeux de performance énergétique, les copropriétés sont de plus en plus confrontées à d’importants besoins de rénovation. Devant ces exigences croissantes, certains copropriétaires investis en tant que conseiller syndical ou syndic bénévole mettent au service de leur copropriété leur temps, leur bonne volonté et parfois aussi leurs compétences profes- sionnelles pour mieux connaître les besoins de leur immeuble et préparer des programmes de travaux « sur mesure ». Pourtant, malgré l’important travail engagé et la pertinence des solutions proposées, il arrive que ces programmes de travaux soient finalement rejetés par l’assemblée générale. Ce guide vise à aider les copropriétaires et les professionnels qui les accom- pagnent à mieux comprendre ces mécanismes et à surmonter ces obs- tacles. En s’inspirant d’expériences de copropriétés parvenues à engager des programmes de travaux ambitieux intégrant un objectif d’amélioration énergétique, ce manuel décrit le cheminement progressif à parcourir pour mobiliser les copropriétaires dans une dynamique de projet de rénovation. Il fournit des conseils et des outils concrets de communication et de mobi- lisation pour chacune des étapes du processus : de la préparation du projet à la réalisation et au suivi des travaux. Ce guide s’appuie sur une recherche-action réalisée au sein de l’association Planète Copropriété dans le cadre d’un appel à pr