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Les collectivités locales et le logement social face au projet de loi de finances et à la réforme logement

Rencontre collectivités et Mouvement HLM

1er décembre 2017

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Introduction

Monsieur Jean-Michel FABRE Président de l’Union sociale pour l’habitat

Midi-Pyrénées

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Panorama du logement social : Pour une lecture partagée

Données de cadrage

4

Données de cadrage

Le développement de l’offre

• Une production dynamique pour répondre aux enjeux des territoires

• Une production diversifiée pour répondre aux capacités financières des ménages

• Une production en offre locative et accession pour offrir un parcours résidentiel et permettre une mixité d’occupation

En 2016: près de 13 500 logements locatifs financés et près de 1 400 logements PSLA (accession sociale à la propriété)

Cette dynamique est aujourd’hui mise en péril 5

Données de cadrage

Les organismes de logement social investissement depuis plusieurs années dans la réhabilitation afin de :

- réduire la facture énergétique,

- améliorer le confort du locataire,

- améliorer les performances du parc locatif social au regard des enjeux de développement durable et de performance énergétique.

En moyenne, 5 000 logements réhabilités par an en Occitanie 6

Les réhabilitations en ex-MP

Données de cadrage

Les habitants 529 820 personnes vivent dans le parc locatif social

• Une part importante des familles monoparentales : 31% des ménages logés

• Un vieillissement des occupants : 21 % des locataires ont plus de 65 ans et 61 % des locataires ont entre 30 et 74 ans

D’où la problématique de l’adaptation du parc

• 15 100€: niveau de vie médian pour les ménages locataires Hlm contre 19 300€ en moyenne

• 60% des locataires du parc social bénéficient d’une aide au logement

• 55% des attributions en 2016 concernent des ménages en dessous du seuil de pauvreté

D’où les enjeux de produire une offre abordable (opérations équilibrées, de qualité, diversifiées)

7

Pour accéder à un logement PLUS, une personne seule doit

avoir des ressources mensuelles inférieures à

1 900 € net

En France, selon le seuil de pauvreté adopté, une

personne seule est considérée comme pauvre quand ses

revenus mensuels sont inférieurs à 846 € (seuil à 50 % du revenu

médian) ou à 1 015 € (seuil à 60 %).

Données de cadrage

• 23 Offices Publics de l’Habitat. Ils sont le fruit de l’initiative publique. Créés soit par le département soit par la commune, ils sont liés aux territoires par nature.

• 25 Entreprises sociales pour l’habitat sont de droit privé, quoique à but non lucratif comme tout le secteur Hlm. Elles couvrent souvent plusieurs territoires, notamment lorsqu’elles sont constituées en groupes. Leur gouvernance peut être variée (AL, banque, collectivité, OLS)

• 13 Coopératives dont l’ancrage territorial est très fort, elles sont davantage spécialisées dans l’accession sociale et l’accompagnement des acquéreurs.

• 4 SACICAP: elles sont engagées aux côtés de l’Etat dans la mise en œuvre des politiques publiques de financement des ménages à revenus modestes pour l’accession à la propriété.

Les 65 organismes en Occitanie

Les gouvernances • Les collectivités (Communes, EPCI, Conseil Départemental),

• Action Logement

• Les banques

• Les organismes HLM

8

Gouvernance liée à une collectivité Autre

Données de cadrage

9

-

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

Nombre de logements par organisme en Occitanie

6 000 logements c’est la taille moyenne du

parc géré par un organisme Hlm en France

contre 2 000 en Allemagne et en

Angleterre.

Des patrimoines locatifs de tailles très diverses

Outre la gouvernance, les organismes sont de tailles très variables mais toujours dans un souci de proximité des territoires

Données de cadrage

10

3 000 OLS en Allemagne et 1 200 au Royaume Uni pour une gestion d’environ 2 000

logements par organisme

En France, 755 OLS pour une gestion d’environ 6 000

logements par bailleur

Le tissu des OLS en Occitanie

OLS dont le siège social est situé dans le département OLS présent dans le département mais dont le siège social est situé à l’extérieur

Données de cadrage

Les communes

Plus de 1 620 communes ayant du patrimoine locatif social. • Des partenariats sur

l’accompagnement des ménages demandeurs,

• Des réflexions partagées sur l’offre à développer,

• Des orientations, actions et aides sur l’adaptation du parc et le développement de l’offre …

11

Données de cadrage

Les politiques publiques

Pression de la demande (nb de demandes pour une attribution)

Source : USHMP – Observatoire régional de la demande 2017 Données 2016 issue de l’infocentre SNE – extraites en avril 2017

Le nombre de demandes en attente au 31 décembre 2016 s’élevait à 131 191 demandes en Occitanie pour 34 596 attributions dans l’année. Les départements connaissent des contextes de pressions de la demandes variables.

12

L’occupation sociale en 2016

Données de cadrage


Part des titulaires de bail de +de 75 ans

Part des ménages aux ressources Inférieures à 60 % du plafond PLUS

Part des ménages isolés (1 personne)

Source : USHMP – Enquête sur l’occupation du parc social (OPS) 2016

Traitement Eohs. 13

169 communes soumises à l’art.55 de la loi SRU

Données de cadrage

14


15

Loi de Finances 2018 : Evolutions et perspectives

Etat des lieux de la discussion du projet de loi de finances pour 2018

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Assemblée nationale

3 novembre 2017 : Article 52 adopté par l’Assemblée nationale

Sénat

22/11 7/12

16


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Adop

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défin

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Cons

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Accord sur le texte

Absence d’accord

sur le texte

Assemblée nationale –

rétablissement du texte issu des débats à

l’AN

Transmission du texte au

Sénat – position de

rejet

22/12 ? 31/12

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Les députés ont modifié, le vendredi 3 novembre 2017, en séance publique, l’article 52 du PLF pour 2018 : Mise en œuvre progressive de la RLS entre 2018 et 2020

800 millions d’euros en 2018 ; 1,2 milliard en 2019 ; 1,5 milliard à compter de 2020.

Augmentation des contributions CGLLS pour financer le FNAL en contrepartie de cet étalement, l’amendement du gouvernement

prévoit une hausse de la cotisation des bailleurs sociaux à la CGLLS Le taux passe de 2,5% à 8% (contre 3,5% dans le PLF initial) ; 700 millions d’euros issus de ces cotisation serviront ainsi à financer le

FNAL en 2018 et 300 millions en 2019

Compensations financières Déclenchement du SLS : maintien de la situation actuelle

18

Synthèse de la version adoptée par l’AN de l’article 52 du projet de loi de finances pour 2018

Mise en œuvre progressive de

la RLS

Contribution des organismes

à la CGLLS TOTAL

2018 800 millions

d’euros 700 millions

d’euros 1,5 milliard

d’euros

2019 1,2 milliard

d’euros 300 millions

d’euros 1,5 milliard

d’euros

2020 1,5 milliard

d’euros

1,5 milliard d’euros

19

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Caisse de Garantie du Logement Locatif social

établissement public à caractère administratif (EPA), opérateur de l’Etat, et société de financement La Cglls, en complément ou remplacement des collectivités locales en cas de : o - garantir les prêts réglementés accordés par la Caisse des dépôts et

consignations aux bailleurs sociaux, en l’absence d’une garantie des collectivités territoriales ;

o prévenir les difficultés financières des bailleurs sociaux et aider au

rétablissement de leur équilibre.

21

Les trois principes de conditions d'octroi • Principe de subsidiarité • Analyse préalable du risque • Inscription éventuelle d’une hypothèque

Elle est principalement financée par deux cotisations prévues par les articles L.452-4 et L.452-4-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Caisse de Garantie du Logement Locatif social

22

Mécanisme du financement

Etat CDC OLS APL

Enjeux pour les collectivités et les organismes HLM Dépenses et recettes des Organismes en 2015 au national

Auto financement des OLS en Occitanie (Marge Brute d’Autofinancement globale) 12% OPH MP 11,1% OPH LR 15,5% ESH MP 10% ESH LR

(données 2016)

23

Enjeux pour les collectivités et les organismes HLM Bilan cumulé des Organismes à fin 2015 au national

La dette des OLS

d’Occitanie :

9,4 milliards d’euros

24

25

Enjeux pour les collectivités et les organismes HLM Quelles conséquences pour les territoires ?

Source : Union sociale pour l’habitat, Le livre noir de la réforme des APL, 2017

Enjeux pour les collectivités et les organismes HLM Lien loyers/aides publiques : la gamme de l’offre HLM

Une gamme de

loyer répondant aux besoins des territoires

Des subventions et des prêts à fortes visées sociales

Des aides publiques pour minorer les loyers

26

Enjeux pour les collectivités et les organismes HLM Dépense par logement selon les parcs et les principaux postes de dépense

Un poste

« charges », un enjeu pour les OLS

Un loyer plus bas

dans le parc Hlm

Un maîtrise de la facture énergétique des locataires

Sources : compte du logement 2014

En euros par an et par logement (situation moyenne dans un contexte à forte disparité)

Sources : compte du logement 2014

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Enjeux pour les collectivités et les organismes HLM Analyse des propositions du gouvernement

Le postulat de départ une politique du logement

inefficace donc chère

Des constats nombreux et répétés

Cour des comptes - IGF

Une vision parisienne de la

question du logement

Une image contradictoire dans l’opinion publique

Un sujet complexe souvent réservé aux spécialistes

Une faible reconnaissance du rôle des politiques

locales

Une volonté de maitriser les déficits

publics et de respecter les engagements

européens

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Enjeux pour les collectivités et les organismes HLM Analyse par l’USH des compensations évoquées

50 M€ Gel du taux du livret A en 2018 et

2019, soit 0,75% au lieu de 1,25%

270 M€ Changement de la formule du taux du livret A

Effet= 50cts Effet sur l’encours existant et l’encours à venir non connu

10M€ Pour la démolition chaque année

150 M€ Hausse du SLS

Dispositif non connu Lien avec le FNAP non connu

Si trop dissuasif, va étioler l’assiette

100 M€ Des prêts (6 Mds€) aux conditions plus avantageuses (BEI, CDC, Action Logement)

Il faudra les rembourser

Non certains à ce jour 29

Enjeux pour les collectivités et les organismes HLM Activation de marges de manœuvre annoncées

Vente + 560 M€ par an Rythme multipliée par 2

Allongement de la dette

750 M€

Irréaliste / non raisonnable

Des économies ?

Des compensations « conventionnelles « ou hypothétiques

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Position du Mouvement Hlm et des acteurs du logement

Positions suite à l’adoption de l’article 52 en 1ere lecture à l’assemblée nationale

du PLF 2018 Aucun accord avec le Gouvernement sur l’article 52 Demande du retrait de l’article 52 Poursuite de l’action au Sénat : maintien d’une opposition à la mise en place de

la RLS Proposition d’une augmentation de la TVA sur les investissements à hauteur de

10% et contribution complémentaire à l’effort de maitrise budgétaire soit par une contribution CGLLS soit par une contribution sur les logements énergivores

Cette position a été adressé au Premier ministre et présentée et débattue avec les sénateurs et en particulier avec ceux qui constitue l’intergroupe logement.

Le Sénat a d’ores et déjà adopté l’augmentation de la TVA à 10%

Conférence de consensus sur le logement annoncée par le Président de la République et attendue pour décembre 2017

31

32

Dernier Protocole proposé par le Gouvernement

des dispositions nécessaires pour REFORMER le secteur du logement social au travers des 4 axes suivants :

1. La réorganisation du tissu des organismes de logement social à échéance de 3 ans.

• Un objectif fixé par la loi avec pour délai fin 2020

2. Une meilleure mobilisation de la valeur patrimoniale • …avec un objectif de vente a minima 20 000 logements par an • …avec un rallongement du délai de prise en compte des logements vendus dans le

décompte loi SRU (actuellement 5 ans /vers 15 ans) • …avec un assouplissement des conditions d’autorisation des ventes • …avec l’ouverture de l’objet social des OLS en zone détendue pour répondre aux

besoins des collectivités

3. Une simplification du cadre juridique notamment pour les règles régissant les OLS et la commande publique

4. Une réforme de la politique des loyers, avec notamment la possibilité de fixer les loyers en tenant compte de la capacité des ménages

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Une baisse progressive sur 3 ans de la DEPENSE DES APL dans le parc social :

1. Un objectif pluriannuel d’une baisse de l’APL par une réduction de loyer de • …800 millions d’euros en 2018 • …1,2 milliards en 2019 • …1,5 milliards en 2020

2. Pour 2018, une baisse de l’APL de 800 M€ + relèvement de la TVA de 5,5% à 10%

(ajustement fait par un complément ou une baisse de la CGLLS si rendement de la hausse TV inférieur à 700M€)

Un accompagnement par la PEREQUATION entre OLS … 1. …par la mise en place d’un dispositif assurant la viabilité à court terme des OLS 2. …et accompagnant la restructuration du secteur à moyen terme. 3. Péréquation comprenant un dispositif de bonus/malus autour d’un taux d’effort moyen

global de réduction de loyer + un dispositif reposant sur la capacité contributive des OLS


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Un SOUTIEN FINANCIER à l’exploitation et à l’investissement :

L’Etat s’engage à mettre en place deux types de mesures : • des mesures visant à compenser les pertes d’exploitation liées à la baisse des loyers à

hauteur de 685 M€ en compte d’exploitation dès 2018 (stabilisation du TLA à 0,75% jusqu’en 2020 + enveloppe de remise actuarielle par les fonds d’épargne soit – 300 M€ de baisse d’intérêt + allongement de la maturité des prêts )

• des mesures visant à favoriser l’investissement : produits de la vente + des prêts bonifiés (BEI, CDC, PHBB, enveloppe éco-PLS) pour 327 M€ dès 2018

Un financement de l’ANRU dans le cadre d’un co-financement et sur la durée du nouveau PRU (dont le financement est passé de 5 à 10 milliards d’euros) à hauteur de 2 milliards d’euros


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Expression des élus et des associations d’élus

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Réforme du logement en 2018 : Des sujets à travailler en partenariat

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Une conférence de consensus sur le logement

Un projet de loi Logement …

…annonçant des ordonnances

…et une thématique attribution

…une thématique opérationnelle reprenant les propositions du Mouvement Hlm de juillet 2017 (cf. diverses simplifications )

… un article 26 (!) annoncerait une ordonnance relative au tissu des OLS

Perspectives

Révision de l’occupation tous les 6 ans Généralisation de la Cotation de la demande

Pour la construction de propositions

Renforcer l’efficacité pour maîtriser les coûts

Pas de politique nationale sans politiques locales

La territorialisation des politiques du logement

traduite en actes

Des propositions sur des mesures simples et compréhensibles

par tous

La prise en compte des diversités territoriales

Une confiance accordée aux acteurs locaux dans un cadre

contractuel

Une maîtrise de la dépense par une clarification des

circuits de financement

Un partage lucide des constats et des objectifs

proposés par le Gouvernement

38

39

Des réflexions à ouvrir localement

Tissu des OSL Extension des compétences et accompagnement des

territoires

Foncier et coût de la construction

Attributions

Financement et Conférence Locale des financeurs Schéma local d’organisation

du tissu

Clarification et simplification des circuits de financement Extension de la mutualisation

Où et comment construire ?

Politique concertée en matière d’attribution Fixation loyer /à la capacité des ménages

PLH / PLUIH

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Exemples locaux : Pour nourrir la réflexion

La maison médicale de Cahuzac-sur-Vère

Territoires, Logements, Services

Les collectivités et le logement social. Réunion USH-MP du 1/12/17

LE TERRITOIRE

Cahuzac-sur-Vère : • entre Gaillac et Cordes-sur-Ciel • 1 120 habitants, • services et commerces de base : boulangerie, boucherie, superette, cafés

et son marché du mercredi, renommé pour la qualité des produits.

ETAT DES LIEUX

• 2 médecins généralistes, en fin de carrière, • 1 cabinet de 4 infirmières, • 1 cabinet de 2 kinésithérapeutes, • 1 pharmacie, 1 dentiste, 1 podologue. • localisation des cabinets problématique : l’accessibilité notamment, • des conditions d’exercice qui rebutent les successeurs repérés par les médecins en fin de carrière.

NOTRE PROJET

Bâtir une maison médicale (≠ maison de santé) pour offrir des conditions d’activités et d’attractivité améliorées et fidéliser tant les professionnels de santé que les patientèles.

LE PARTENARIAT

• rencontre Mairie, Tarn Habitat, • secteur peu tendu mais attractif, • volonté d’associer logements et services, • un projet porté par la collectivité, • un opérateur confirmé en maîtrise d’ouvrage publique et volontaire

pour participer au développement du territoire.

Aujourd’hui

‘La résidence du pigeonnier’

• le RDC avec le cabinet médical de 200 m² : - 2 médecins, - le cabinet des infirmières, des kinésithérapeutes et de la podologue. • en R+1 : 5 appartements conventionnés (2T2, 2T3, 1T4) • l’espace public réaménagé et modernisé.

AUTOUR DE LA RESIDENCE

LE MONTAGE

Cabinet médical : • financement bancaire sur 20 ans et subvention de la commune :

387000 €, • loué par Tarn Habitat à la Ville avec sécurisation des remboursements. Logements : • montage classique pour 466 0000€ (subvention Etat/PLAI, commune par don

du terrain, Département, prêts CDC) • 30 000 € de fonds propres Tarn Habitat par logement.

Le GIE Garonne Développement, Assistant à maîtrise d’ouvrage de l’habitat social

Vendredi 1er décembre 2017

USH Midi-Pyrénées

• C’est un Groupement d‘Intérêt Economique de moyens, sans capital social, qui permet aux 4 adhérents d’optimiser leurs moyens tout en conservant leur autonomie et leur identité, en vue de produire des logements neufs ou en acquisition-amélioration et d’assurer le montage et le suivi des programmes de réhabilitation

• Un véritable pôle d’experts : 45 collaborateurs

• Au service de nos territoires : Haute-Garonne, Gers, Tarn, Tarn & Garonne, Lot…

• Création le 19 septembre 2011 et opérationnel le 1er janvier 2012

Le GIE Garonne Développement, une ambition au service de l’intérêt général

+ = +

Le GIE Garonne Développement, Une palette d’activités

au service du logement pour tous

Activités du GIE : • Développement : recherche foncière, prospection, etc.

• Aménagement (lotissement, ZAC, etc.) : une activité permettant

de maîtriser le foncier à moyen terme et d'accompagner les collectivités dans leurs projets de développement

• Constructions neuves et acquisition-amélioration

• Réhabilitation et renouvellement urbain

Une expertise technique

Le GIE Garonne Développement, Des compétences, des résultats

Les Chiffres 2016 :

Répartition du CA du GIE (4,2 Millions d’euros) :

• Opérations de construction locative 60 % • Programmes d’accession 18 % • Programmes de réhabilitation 16 % • Opérations d’aménagement 5,5 % • Suivi de projets - Divers 0,5 % Montant d’investissement total géré : + de 120 Millions d’euros Nota : Taux moyen des honoraires égal à 3,5 % du coût de l’opération

• 1202 logements ou équivalents en construction (Ordres de service signés) • 1054 logements livrés

• 12 opérations d’aménagement en cours

• 736 logements réhabilités

GIE Garonne Développement, Les chiffres clés des activités 2016

55

GIE Garonne Développement

Fichier Partagé de la Demande Locative Sociale de Haute-Garonne

56 ATLAS – Présentation de l’association et du fichier partagé

Gérer la demande et les attributions au service des politiques locales : exemple du fichier partagé

57

1. La démarche initiale et les missions du Fichier Partagé

2. Les Fichiers Partagés et la réglementation

3. Les adhérents à l’association

4. La plus-value des Fichiers Partagés

5. ATLAS, une plateforme d’échanges à l’échelle des territoires

6. ATLAS, une plateforme interactive au service du territoire

Sommaire

ATLAS – Présentation de l’association et du fichier partagé

Une réponse interorganismes aux engagements figurant dans le projet HLM présenté au Congrès de Cannes ;

Une simplification des démarches administratives pour le demandeur ;

Une base de partenariat pérenne pour une information partagée avec les collectivités ;

1 - La démarche initiale et les missions du Fichier Partagé

58 ATLAS – Présentation de l’association et du fichier partagé

Travailler en synergie sur la demande locative sociale en Haute-Garonne ;

Répondre aux enjeux et obligations réglementaires ;

Partager en temps réels les données sur la demande locative et sur les attributions ;

Accéder aux observatoires, aux chiffres-clés ;

Recourir à l’ensemble des services aux collectivités via une adhésion à l’association ATLAS ;

La démarche initiale

Les missions et services


59

2 - Les Fichiers Partagés et la réglementation (ALUR et E&C)

Les plans de gestion et d’information des demandeurs ;

Les conférences intercommunales du logement ;

La mixité sociale et le suivi des publics prioritaires ;

La mise en place d’un dispositifs de gestion partagée ;

L’accès à l’information pour le demandeur ;

L’accès pour les collectivités adhérentes aux mêmes informations que les organismes Hlm en temps réel ;

L’assurance d’un réel partenariat de terrain via une association au service des politiques locales (cotation,

traçabilité des événements…).

L’EPCI et ses partenaires sont réputés remplir leurs obligations s’ils adhèrent à un dispositif départemental ou régional répondant aux conditions de l’article L. 441-2-7 du CCH. Les enjeux sont :


60

3 - Les adhérents à l’association

Au 30 juin 2017, 58 adhérents au total.


61

4 - La plus-value des Fichiers Partagés

Une réponse apportée au demandeur

Un accompagnement quotidien auprès des collectivités

Traduction d’un partenariat local

Des réunions avec les collectivités adhérentes pour donner la parole

aux partenaires

L’ensemble des informations sur les demandes accessibles via Internet Les rapports statistiques

annuels à disposition


5 - ATLAS, une plateforme d’échanges à l’échelle des territoires

Les collectivités ;

Les réservataires ;

L’Etat ;

Les Organismes.

L’association ATLAS est pleinement intégrée dans un travail collaboratif, réunissant l’ensembles des acteurs du logement social à l’échelle des territoires :

Ce partenariat se caractérise par des travaux partagés au niveau du département :

Les Entretiens-USHMP « De la cartographie du parc social à la politique de peuplement »;

Atelier « Accueil et information au demandeur » ;

Atelier « Demandeurs du premier quartile et les QPV » ;

Atelier « Publics prioritaires et les contingents » ;

Atelier « Indicateurs communs de l’Occupation du Parc Social » (en collaboration avec l’USHMP) ;

Atelier « Réforme des attributions » (en collaboration avec l’USHMP).



ATLAS qui, en faisant le lien entre la cotation du parc et la cotation de la demande, permet une analyse précise sur les enjeux de la mixité sociale. Dans le cadre de l’élaboration des documents de la CIL, des CIA et des CUS nouvelle génération, les bailleurs sociaux se sont entendus sur une liste d’indicateurs qui constituera le socle des éléments à transmettre aux partenaires (collectivités et réservataires).

Diagnostic social des territoires

Composition familiale / Tranches d’âges / Part des ménages dont les ressources sont inférieures à 40 % du plafond PLUS / Part des emménagés récents dont les ressources sont inférieures à 40 % du plafond PLUS / Revenus fiscaux des ménages / Activité des majeurs / Part des ménages percevant l’APL / Sur et sous-occupation / Typologie des logements / Niveaux de loyers / Situation du logement en QPV.

Cotation du parc

Composition familiale (familles nombreuses, familles nombreuses et monoparentales) / Part des ménages dont les ressources sont inférieures à 40 % du plafond PLUS / Activité des majeurs / Ménages percevant l’APL / Taux de vacance commerciale / Situation du logement en QPV / Part des impayés de plus de 3 mois.



Des préconisations et réflexions partagées


6 - ATLAS, une plateforme interactive au service du territoire

Des informations partagées en temps réels

Aide à la décision

Le suivi et la reconnaissance automatique des demandes du premier quartile

Un suivi des relogements en QPV et hors QPV et équilibre de peuplement

Une labellisation des publics prioritaires (cf. loi Egalité et Citoyenneté L 441-1 du CCH)



Information

Un lieux d’accueil dématérialisé Un espace personnel à chaque demandeur Un accès aux collectivités pour les données



Données

Une information harmonisée pour tous les administrés Des données créées, bilans et indicateurs maîtrisés



Implantation territoriale de la demande en Haute-Garonne

Implantation territoriale des attributions en Haute-Garonne



70

Un outil qui change la donne dans l’accès au foncier :

USH Midi Pyrénées

1er décembre 2017

EPF Occitanie

1. Statut - instances

2. Ressources - Périmètre d’intervention

3. Modalités d’intervention

4. Dispositifs spécifiques: carence

5. Chantiers 2018

Statut de l’EPF d’Occitanie

Les EPF sont des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC) qui négocient et mènent les procédures permettant de constituer des réserves foncières en amont de la phase de réalisation de projets d’aménagements publics. Le Champ de compétences des EPF est défini par l’art. L.321-1 du code de l’urbanisme. Les loi ALUR (24/03/2016) et Egalité et Citoyenneté (22/12/2016) renforcent les missions des EPF pour: • La production de logements • La limitation de l’étalement urbain • La mixité des fonctions

Missions de l’EPF d’Occitanie

La mission, à travers le portage foncier est la mise en œuvre des politiques publiques par l’accompagnement des collectivités dans la réalisation de leurs projets d’aménagement.

L’EPF d’Occitanie intervient donc:

• Pour le compte des collectivités et potentiellement de l’Etat sur les communes carencées

• Pour accélérer ou rendre possible des projets d’intérêt public

• Dans le cadre d’un plan pluriannuel d’intervention (PPI) [actuellement 2014-2018]

Le conseil d’administration: 55 membres Collège des administrateurs régionaux: 6 membres collège des départements: 13 membres collège des communautés d’agglomération et métropole: 19

membres collège des communautés de communes: 13 membre Collège Etat: 4 membres Le président est élu parmi les membres des administrateurs régionaux. Prérogatives: Déterminations des grandes orientations de l’établissement Vote du budget et approbation des comptes

Composition des instances

Le bureau: 12 membres Collège des administrateurs régionaux: 2 membres collège des départements: 2 membres collège des communautés d’agglomération et métropole: 4

membres collège des communautés de communes: 2 membre Collège Etat: 2 membres Prérogatives: Par délégation du CA, approbation des conventions et des dossiers de minoration

Composition des instances

EPF Occitanie



3. Modalités d’intervention

4. Dispositifs spécifiques: carence

5. Chantiers 2018

Périmètre d’intervention depuis le décret du 7 mai 2017

Les ressources de l’EPF d’Occitanie

4 types de ressources potentielles

la taxe spéciale d’équipement (TSE) : 31 millions en 2018

Les cessions

Le Fonds SRU (fléché pour le LLS): entre 800 000 et 1 million

L’emprunt (avec nécessité du double accord des ministères du budget et du logement)

Poste « personnel »

EPF effectifs de

l'établissement TSE en millions superficie en km²

population couverte en

millions d‘habitants

EPF ile de France 175 188 12 12 EPF Bretagne 28 19 27 3,3 EPF Lorraine 82 23 57 5,5 EPF Normandie 66 13 30 3,3 EPF Nord Pas de Calais 77 80 31 4 EPF Ouest Rhone Alpes 76 28 2,5 EPF PACA 82 50 31 5 EPF Nouvelle Aquitaine 38 25 84 4,8 EPF Occitanie Avant extension

29 17

EPF Occitanie Après extension

45 31 72 5

Organisation fonctionnelle de l’établissement

EPF Occitanie



3. PPI - Modalités d’intervention

4. Dispositifs spécifiques

5. Chantiers 2018

Portée du PPI

Le PPI fixe pour une période de 5 ans le cap d’intervention de l’EPF: priorités d’intervention (SRU,

secteurs tendus, détendus) et les thématiques (requalification, revitalisation, etc…)

les grands éléments de cadrage: objectifs quantitatifs, qualitatifs sur le logement, l’activité, les engagements financiers

Les grands principes de contractualisation: les typologies de conventions, les dispositifs spécifiques d’accompagnement (études, conseil, etc…)

Les axes d’intervention

Dans le PPI actuel, les interventions de l’EPF d’Occitanie se déclinent selon 3 grands axes:

Axe Production de logements: développer une offre foncière

conséquente en matière d’habitat (logements, services, activités, équipements) et en particulier en LLS

Axe Développement économique: conforter l’attractivité de la Région

Axe 3 Préservation du cadre de vie: agir sur la prévention des risques et sur la préservation de la biodiversité

Les grands chiffres de l’activité de l’établissement

246 conventions signées avec 180 collectivités

• 380 millions d’engagements financier pluriannuels

• 74% des investissements réalisés sur l’axe 1/habitat

Sur 2014-2018:

• 130 M€ d’acquisitions

• 50 M€ de cessions

Engagements financiers

Le conventionnement

avec les EPCI et/ou les communes • La convention d’anticipation foncière (5 ans) en vue de

définir le projet ou de constituer des réserves foncières à long terme pour des opérations comprenant au minimum 25% de LLS

• La convention opérationnelle (8 ans) en vue de réaliser des

acquisitions à court et/ou moyen termes dans le cadre d’un projet défini ou en cours de définition comprenant au minimum 25% de LLS

Possibilité ouverte par le code de conventionner de manière bipartite avec un OPH. Pour chaque convention, définition: • D’un périmètre et d’une durée d’intervention (3 / 5 / 8 ans) • D’un engagement financier prévisionnel de l’EPF d'Occitanie • D’engagements opérationnels réciproques des co signataires • Des modalités d’acquisition et de cession du foncier

Modalités de cession

L’EPF revend les terrains:

• Au prix d’acquisition

• Avec les coûts de portage (taxes foncières+ éventuels travaux de démolition/sécurisation + TVA)

• Avec une actualisation due à la durée de portage

Dans le cas d’une revente à un opérateur HLM:

Pas d’actualisation

TVA à taux réduit

Principes actuels d’intervention 70% de l’investissement / 30% en recyclage / 25% social Social = logements locatifs, financés en PLUS et PLAI Evolutions du contexte d’intervention Double objectif d’intervention en secteur tendu et détendu qui appelle une ingénierie différenciée Multiplication des opérations de petite taille, en tissu ancien dégradé et en environnement contraint (ex: faible attractivité, secteur sauvegardé, risque inondation…) Réflexions 2018: Niveau de production et contribution quantitative de l’EPF Des équilibres à définir :

géographie d’intervention : communes SRU, marché tendu, centre-bourgs… Extension / recyclage

Fonds de minoration, et adaptation aux différents contexte d’intervention Orientations sur mixité produits « logements » Orientation sur la mixité fonctionnelle des opérations (commerces, services) Renforcement des partenariats opérationnels, notamment avec les

intercommunalités et les organismes HLM

Principes d’intervention sur l’axe habitat

EPF Occitanie





5. Chantiers 2018

Fonds SRU et minoration foncière

Les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU et ne répondant pas à l’obligation d un nombre de logements locatifs sociaux supérieur à 20% du total des résidences principales, voient leurs ressources fiscales prélevées au titre de ce déficit.

Sur le Languedoc-Roussillon, une partie de ces pénalités est attribuée à l’EPF sur un fonds fléché qui alimente ainsi un dispositif de minoration:

Dans les communes SRU et/ou carencées avec lesquelles une conventions est signée, ce dispositif permet de minorer le prix du foncier à céder pour la production de LLS

Le montant de la minoration est appréhendé sur le calcul de la surcharge foncière

Bilan EPF sur le conventionnement carence 2015-2017

• 21 conventions carences sur 32 communes carencées

• 19 conventions « de droit commun» sur 32 communes carencées

• 15 préemptions

• 4801 DIA traitées

• 12 dossiers de minoration sur carence validés en bureau

• 33 dossiers sur minorations « programmés »

Fonds de compensation de la surcharge foncière « 2018 »

Objectif: faire effet levier sur des opérations complexes en particulier en centre constitué Principe: minorer le coût du foncier en prenant en compte une partie de la surcharge foncière de l’opération Nature du fonds: minoration adossée aux produits de cession pour maîtriser la ressource en fonction du modèle économique de l’établissement Durée du dispositif: expérimentale pour 1 an avec un suivi/évaluation courant 2018 pour pérenniser éventuellement le dispositif sur le PPI 2019-2023

Fonds de compensation de la surcharge foncière

Premiers principes d’éligibilité: Non cumul avec le fonds SRU Minoration sur la surcharge foncière relative aux logements

sociaux neufs ou en acquisition/amélioration Enveloppe plafonnée à 2 M pour 2018 Règles à préciser pour le CA de février: Plafond de minoration Modalités de calcul de la surcharge et du bilan d’opération Forfait éventuel supplémentaire au logement

ORCOD IN

Interventions sur les copropriétés dégradées: Droit exorbitant dans le cadre d’un décret en conseil d’Etat L’EPF peut avoir des prérogatives d’aménageur Possibilité de prélèvement TSE supplémentaire fléché sur

l’opération

EPF Occitanie





5. Chantiers 2018

Les enjeux du déploiement

3 enjeux majeurs

Maintenir et améliorer l’activité sur les territoires historiques

Evaluer et démarrer l’activité sur les nouveaux territoires

Prendre en compte les nouvelles problématiques territoriales et politiques gouvernementales et régionales

- Revitalisation des centre-bourgs et des villes moyennes

- Traitement des friches industrielles

- Traitement des copropriétés dégradées et touristiques

- Gestion du recul du trait de côte

- Intervention sur les sites de montagne

- Accompagnement des grands projets d’aménagement

Prise en compte de nouvelles politiques Stratégie de réaménagement du littoral: copropriétés

balnéaires, recul du trait de côte, résidentialisation des logements touristiques

Politique de revitalisation des bourgs et villes moyennes Développement d’une stratégie touristique pour les collectivités

de montagne Développement de l’ingénierie territoriale de projet dans les

territoires qui en ont besoin

Les chantiers du PPI

2 niveaux d’acteurs concernés: • Les administrateurs et élus • Les acteurs de l’aménagement et de la construction: bailleurs,

aménageurs, promoteurs, bureaux d’étude, CDC Mises en place de 4 groupes de travail pilotés par des administrateurs sur: Quelles modalités d’intervention de l’EPF pour accompagner les

opérations sur l’habitat en secteur tendu et détendu Quelles modalités d’intervention de l’EPF pour accompagner le

développement économique stratégique Quelles natures d’intervention sur les questions de prévention

des risques, restauration des continuités vertes et compensations

Quelles évolutions en matière de conventionnement pour sécuriser l’établissement et les porteurs de projets

Méthodologie de travail

Ces 4 groupes de travail devront :

Aborder les thématiques territoriales qui sont nécessairement transversales : plan littoral, revitalisation des centres bourgs, politique de développement en montagne

Travailler sur la qualification des objectifs stratégiques quantitatifs et temporels: quelle montée en charge sur 5 ans

Réfléchir aux questions de mise en œuvre: impact sur les modalités techniques de conventionnement, sur les compétences de l’établissement

Ils s’appuieront sur les éléments fournis et problématisés par l’EPF : Le bilan du PPI Des exemples concrets d’opérations réalisées ou en cours

Méthodologie de travail

Le calendrier

Orientations Stratégiques Etat

CA CA Budgétaire Territorialisation

besoin logements Etat

Lancement: • Étude INSEE sur

bassins de vie

• Etude Etat sur les besoins en logements

• Connaissance

Grands objectifs SRADDET

• Analyse des documents d’urbanisme

• autres

Lancement • Groupe Habitat

• Groupe Economie

• Groupe Cadre de

vie

• Groupe Conventionnement

Validation • des grands

objectifs quantitatifs et qualitatifs d’intervention

• Des

compétences nécessaires

Elaboration • de scenarii

budgétaires et financiers

• Simulations TSE

• Dispositif de minoration

CA Budgétaire CA

oct. 2017 nov. dec. janv.

janv. fev. mars avril

avril mai juin juil.

juil. août sept. oct. nov. 2018

Analyses et connaissances des territoires

Groupes de travail PPI

Rédaction du projet de PPI

Hypothèses financières

Exemples d’intervention

Exemples d’interventions sur l’Axe 1/habitat: centre-bourg

Florac (Lozère), Opérations de recyclage d’ilots fonciers dégradés dans le cadre de procédures de résorption de l’habitat insalubre (RHI)

• 5 parcelles bâties: 450m²/ 1170 m² SU

• Acquisitions EPF: 94 000€ soit 85€/m² SU

• Démolition: 150 000€ • Total investissement EPF:

244 000€ soit 48 800€/log créé

Exemples d’interventions sur l’Axe 1/habitat: renouvellement urbain

Leuc (Aude), Opérations d’acquisition-amélioration d’une ancienne bâtisse agricole, création de 6 logements locatifs sociaux (LLS)

• 1 bâtiment vacant: 750m²SU

• Acquisitions EPF: 86 925€ soit 116€/m² SU

• Charge foncière avant minoration: 197€/m² SDP

• Minoration EPF: 36 695€ • Charge foncière après

minoration: 112€/m² SDP

Exemples d’interventions sur l’Axe 1/habitat: renouvellement urbain

Saint-Pargoire (Hérault), Opérations mixte d’acquisition-amélioration et de construction neuve sur un site en cœur de village, création de 15 logements locatifs sociaux (LLS)

• Un tènement foncier de : 860m² SU, maison, grange et terrain

• Maison à réhabiliter en 6 LLS (PLAI)

• Grange à démolir pour reconstruire 9 LLS (PLUS)

• Acquisitions EPF: 180 235€

maison

Ancienne grange

Exemples d’interventions sur l’Axe 1/habitat: recyclage foncier parapublic

Aigues-Mortes (Gard), Recyclage d’un site ferroviaire en friche pour la construction de logements et d’équipements publics

• Terrains situés en cœur de ville, à proximité immédiate de la gare SNCF • Expertise technique sur la qualité des sols / changement d’usage • 7 parcelles formant tènement de 4,8 ha / 6 propriétaires dont SNCF • Acquisition EPF: 1,4 ha pour 906 000€ • Co financement d’une étude de maitrise d’œuvre urbaine

Exemples d’interventions sur l’Axe 1/habitat: recyclage foncier parapublic

Céret (Pyrénées-Orientales), Recyclage d’un site ferroviaire en friche pour la construction de logements et d’équipements publics

• Terrains situés en entrée de ville, dans un secteur urbanisé et principalement résidentiel

• 2 parcelles formant tènement de 3ha / propriétés RFF et SNCF

• Engagement EPF: 900 000€

• Acquisition EPF: 2,6 ha pour 735 000€

Exemples d’interventions sur l’Axe 2/économique: recyclage de friche

Laudun L’Ardoise(Hérault), Reconversion d’une friche industrielle pour la réalisation d’une opération à vocation économique

• 69 parcelles appartenant à Arcelor Mittal • Superficie totale: 50 ha • Ancienne aciérie, plateforme

sidérurgique • Projet de plateforme multimodale (route,

rail, fluvial) et entrepôts logistiques • Programmation: terrains viabilisés pour

l’industrie et la logistique dédiée, voies ferroviaires de triage et d’assemblage, entrepôts embranchés, plateformes et appontements, terminal combiné rail/route

• Engagement EPF: 1,9 M€

Exemples d’interventions sur l’Axe 2/économique: zone d’activité

Carcassonne (Aude), Requalification d’une zone d’activité dans le cadre de sa mutation vers la filière numérique

• 73 parcelles dont 45 bâties • Superficie totale: 18,5ha • 30% d’immobilier d’entreprise vacant • 2 conventions foncières permettant de

phaser les interventions • Une étude conduite par l’EPF pour

accompagner la communauté d’agglomération dans sa réflexion à long terme

Exemples d’interventions sur l’Axe 3/préservation du cadre de vie: prévention du risque inondation

Sallèles (Aude), Maîtrise foncière dans le cadre de la réalisation d’une digue

• L’objectif était de réduire l’impact des inondations torrentielles en aval du village en réalisant une digue en terre sur un linéaire de 1700m sur la rive gauche de la Cesse

• 33 parcelles agricoles: vignes

• Superficie totale du périmètre: 30 ha

• Emprise pour la digue: 14 ha

• 480 000€ d’engagement de l’EPF

• 325 725€ d’acquisition / 3 ans de portage

• Travaux réalisés en 2017

Merci pour votre attention

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Echanges : Avec les collectivités locales

113

Expression : Vers une motion commune ?

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