LES ASPECTS JURIDIQUES DU CONTRAT DE … · Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la...

République Algérienne Démocratique et Populaire

Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique

UNIVERSITE D’ORAN

FACULTE DE DROIT

LES ASPECTS JURIDIQUES DU CONTRAT

DE CREDIT-BAIL EN DROIT COMPARE

Mémoire soutenu pour l’obtention du Diplôme de Magister en Droit

Spécialité Droit comparé des Affaires

Présenté par :

Mme. Amel TAIEBI

Sous la Direction de :

Pr. Djilali TCHOUAR

Membres du jury de soutenance:

Mr. Mohamed SALAH Professeur de l’Enseignement supérieur, Université d’Oran Président

Mr. Djilali TCHOUAR Professeur de l’Enseignement supérieur, Université de Tlemcen encadreur

Mr. Mohamed KAHLOULA Professeur de l’Enseignement supérieur, Université de Tlemcen examinateur

Mr. Mustapha TRARI TANI Professeur de l’Enseignement supérieur, Université d’Oran examinateur

Année universitaire : 2010/2011

Dédicace

A mes chers et tendres parents

قال اهللا جل جالله و عال

حمن الرحيمبسم اهللا الر

..."..."..."..."وصينا اإلنسان بوالديه حسناوصينا اإلنسان بوالديه حسناوصينا اإلنسان بوالديه حسناوصينا اإلنسان بوالديه حسنا وووو" " " "

صدق اهللا العلي العظيم

سورة العنكبوت 8: اآلية

Dédicace

A Monsieur le professeur

TCHOUAR DJILALI

Vous avez initié et dirigé ce travail avec beaucoup de disponibilité

Vous m’avez accordé votre temps, ainsi que votre savoir

Je vous dédie ma sincère gratitude et mon profond respect

Les principales abréviations

En langue française

A/

Al ………………………………………………………………… : Alinéa.

Art ………………………………………………………………… : Article.

B/

Bull.civ …………………………………………………………… : bulletin des arrêts de la chambre civile de la Cour

française de cassation.

C/

C. …………………………………………………………………… : Code.

Chap ………………………………………………………………: Chapitre.

Chr…………………………………………………………….…… : Chronique.

Civ ………………………………………………………………… : Chambre civile de la Cour française de cassation.

Circ ..……………………………………………………………… : Circulaire.

C.B. A. …………..……………………………………………… : Code algérien de la banque.

C. alg. com. …………………………………….……………… : Code de commerce algérien.

C. fr. com. ……………………………………………………… : Code français de commerce.

C.I.A ……………………….……………………………………… : Code des impôts algérien.

C.I.F ..……………………………………………………………… : Code des impôts français.

C. civ. a. ……………………….………………………………… : Code civil algérien.

C. civ. fr ………………………………………………………… : Code civil français.

Coll ..……………………………………………………………… : Collection.

Cod. Mon et fin. F. …………….…………………………… : Code monétaire et financier français.

Cont …………………………………….………………………… : Contrat.

Conv ……………..……………….……………………………… : Convention.

Comp ……………..……………………………………………… : Comparer.

Cass. Civ ………………………………………………………… : Cour de cassation française, chambre civile.

D/

D …………………………………………………………………….: Recueil Dalloz.

Doc …..……………………………….……………………..…….: Doctrine.

Déc. ………………………………….…………………………….: Décret.

Déc. Exe. …………………………………….………………….: Décret exécutif.

Déc. Légis ……………………………………………………….: Décret législatif.

E/ Ed. ……………..…………………………………………….…….:

Edition.

Encyc. ………………………….………………………………….: Encyclopédie.

Encyc. D ………………………………………………………….: Encyclopédie Dalloz.

F/

F …………………………….……………………………………….: Français.

Fin ………………………………………………………………….: Financier.

Fr ………………….……………………..…………………….….: Français (se).

G/

Gaz.Pal ………………………………………………………..….: Gazette du Palais.

I/

Ibid. …………………………………………………………….….: Au même endroit.

Infra. ………………………………..…………………………….: Voir page précédente.

J/

J.C.P ……………………………………………………………….: Jurisclasseur périodique, édition générale.

J.O.R.A. …………………………….…………………………….: Journal officiel de la république algérienne.

J.O.R.F. …………………….…………………………………….: Journal officiel de la république française.

J.C.P.ENT ………………….…………………………………….: Jurisclasseur entreprise.

L/

L. ………………………………………………………...………….: Législation - Dalloz.

L. …………………………………………………………………….: Loi.

L.F. ………………………………………………………………….: Loi de finance.

M/

Mon ……………………….……………………………………….: Monétaire.

Méga C.Com.F. ………………………………..…………….: Méga code commercial français.

N/

N°(s) ……………………………………………………………….: Numéros.

O/

Obs. …………….………………………...……………………….: Observations.

Op.cit ………………….……………….………………………….:Option citée.

O.P.U. ……………….…………………………………………….: Office des publications universitaires.

Ord. ……………………….……………………………………….: Ordonnance.

P/

P …………….……………………………………………………….: Page.

P.p. ……………………..………………………………………….: Pages.

Par. ……………………………..………………………………….: paragraphe.

Préc. ……………………………………………………………….: Précité (é) (s) (es).

R/

Rev.des fonds de commerce. ……………………….…: Revue des fonds de commerce.

Rev.jurisp. Com. …………………………………….……….: Revue de jurisprudence commerciale.

Rev.loyers ……………………..……………………………….: Revue des loyers.

Rev.trim.dr.civ. ……………………………………………….: Revue trimestrielle de droit civil.

Rev.trim.dr.com. …………………………………………….: Revue trimestrielle de droit commercial et de droit

économique.

Rég. ……………………………………………….……………….: Règlement

Rev. ……………………………………………….……………….: Revue.

R.T.D.Com. ………………………………………….………….: Revue trimestrielle de droit commercial.

S/ s ………………………………..………………….……………….:

Suite, suivant (e) (s) (es).

Som ……………………………………………….……………….: Sommaire.

S/s n° ………………………….………………….……………….: Sous-section n°.

Ss. ………………………………………………….……………….: Et suivant.

Supra. …………………………………………….……………….: voir page suivante.

S.I.C.O.M.I. …………………………………….……………….: Société immobilière pour le commerce et l’industrie.

T/

T …………………………………………………….……………….: Tome.

Tb.civ …………….……………………………….……………….: Tribunal civil.

T.G.I ……………………………………………….……………….: Tribunal de grande instance.

V/V°

Voir, à consulter.

« Ce contrat …est une technique juridique au service d’un besoin économique qui est un besoin de

crédit » 1.

J. CALAIS-AULOY

1 J. CALAIS-AULOY, Nouvelles techniques contractuelles: Le contrat de leasing, Actualités du Droit de l’entreprise,

Montpellier, 1972, p.137.

3

Introduction

Le contrat de crédit-bail est l’un des deux contrats composants l’opération de crédit-

bail. Réputée complexe, cette dernière est caractérisée par l’intervention de trois parties

(l’établissement de crédit, le crédit preneur et le fournisseur). D’où, l’aspect triangulaire de

l’opération du crédit-bail.

D’une part, le crédit-bail permet au crédit preneur de bénéficier du droit de jouissance

du bien loué, pendant une durée fixe. Moyennant des loyers payables aux dates convenues. En

offrant au locataire la possibilité de devenir acquéreur du bien et donc propriétaire s’il le désire à la

fin de la durée contractuelle.

D’autre part, le contrat de crédit-bail offre à la banque bailleresse une garantie parfaite et unique. Il

s’agit du « titre de propriété du bien loué », jusqu’à ce que le crédit preneur décide de lever l’option

d’achat au délai convenu.

Historiquement, le crédit-bail est considéré comme étant une technique ancestrale. Une

partie de la doctrine pense que ce contrat est de naissance récente.

En réalité, le système financier islamique (La charia) a mis en place

El IJAR WA EL IKTINAE. Apparenté à un contrat de leasing. Ce dernier prévoit que la banque soit

propriétaire du bien, que l’emprunteur souhaite acquérir, s’acquittant en sus d’une commission2.

Donc, on peut dire que l’origine du contrat de crédit-bail remonte à l’ère islamique, bien avant son

application par les pays anglo-saxons, après la première guerre mondiale.

Le crédit-bail connu sous le nom de « Leasing », nous vient du Royaume Uni, où le crédit-

bail « immobilier » a été utilisé dés le XΙX siècle. Il a été exporté aux Etats-Unis d’Amériques en 1934.

Où il a connu un réel développement dans les années cinquante (après la seconde guerre mondiale).

Pour se retrouver en Europe dès 1960.

Il est vrai qu’en Algérie, le contrat de crédit-bail est une nouvelle technique de

financement. Encadrée par l’ordonnance de 1996. Par contre en France, le législateur a régi le

contrat de crédit-bail en vertu de la loi de 1966. Et ce, afin de permettre aux entreprises françaises de

se procurer des fonds sans recourir au prêt.

2 Revu. Sciences humaines, Le boom de la finance islamique, nov. 2008, n°198, p.16.

4

L’opération de crédit-bail a pour support un contrat de location, comportant ou non une

option d’achat. Portant sur des biens meubles (corporel ou incorporel) ou immeubles3.

Le législateur français est intervenu en instaurant un cadre juridique aux opérations de

crédit-bail, en vertu de la loi n°66-455 du 02 juillet 1966. L’ordonnance du 28 septembre 1967 est

venue encadrer le crédit-bail immobilier. Cette dernière a été complétée par le décret du 4 juillet

1972. Puis la loi du 6 janvier 1986 qui a institué le crédit-bail sur le fonds de commerce et les

établissements artisanaux.

Cette intervention juridique du législateur français, prouve l’importance de telles

opérations dans le système bancaire français. Aussi, l’objectif était d’encourager la création des

T.P.E. et des P.M.E. Et faciliter le développement des investissements.

Pour le cas de l’Algérie, le législateur a bénéficié de l’expérience législative française. On

peut constater que les dispositions sont presque semblables. Mais, du point de vue pratique le

contrat de crédit-bail est encore une technique très récente, timidement pratiquée par les banques

algériennes et les rares sociétés de crédit-bail.

On peut souligner que, dans le cadre d’une étude comparative entre les pays

européens. Ces derniers, ne sont pas d’accords sur le régime juridique du contrat de crédit-bail. En

Angleterre, il n’existe aucune réglementation spécifique au leasing4. L’Allemagne et l’Italie n’ont

donné aucune qualification à cette technique financière. Ce contrat est resté indéfini. Seuls, les

aspects fiscaux de l’opération ont fait l’objet de décrets.

Quant à la Belgique et l’Espagne, ces derniers ont suivi l’exemple de la France en consacrant au

crédit-bail un cadre légal5.

On remarque que le leasing en Europe, revêt des formes variées. En dépit du fait que la

technique et la finalité du contrat de crédit-bail reste la même.

La réglementation fiscale ne présente aucune unité. Ce qui rend son harmonisation difficile6.

Le crédit-bail est avant toute chose, une nouvelle technique que connait le domaine de la

banque et du crédit. Il peut être classé parmi les crédits liés, selon le critère de la destination du

crédit. Car le but de l’opération est déterminé.

3 Art 1, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, J.O.R.A. n°3 du 14 janv. 1996, p.20.

4 S. ORDODY DE ORDOD, Le crédit-bail mobilier en Europe, Europargne mai 1989, pp 52 et s.

5 E. M. BEY, La location financière ou location financement en Belgique, J.C.P. Ent. 1987, ΙΙ 14881, pp110-111.

6 R- N SCHUTZ, Les recours du crédit preneur dans l’opération de crédit-bail (la théorie générale dans l’obligation à l’œuvre

d’un groupe de contrat), P.U.F., 1994, p.15.

5

Le crédit-bail peut être classé parmi les crédits à moyen terme. Pour le cas du crédit-bail immobilier

dépassant les sept ans. Ce dernier est classé parmi les crédits à long terme.

Si la technique du crédit-bail a connu un développement considérable dans les pays

avancés. Cela revient de grâce aux avantages majeurs apportés aux parties contractantes et à l’Etat.

Mieux encore, la mondialisation, la suppression des frontières douanières, et

l’ouverture des marchés à la commercialisation des produits et services, ont conduit à l’apparition de

nouvelles techniques de crédit ; adéquates aux actuelles données économiques.

Le crédit-bail est une technique juridique qui sert des besoins économiques. Ceci étant, les

entreprises ont besoin de larges financements, sans apports propres. Le crédit-bail assure ceci.

C’est pour cette raison, qu’il intéresse les opérateurs économiques et arrange la réalité

économique en Algérie. Il existe une volonté politique de faciliter le financement aux investisseurs

locaux et étrangers.

Ainsi donc, le crédit-bail est une technique très récente en Algérie. Sa pratique peut

éventuellement poser des problèmes. D’où l’intérêt d’étudier ses aspects juridiques, en laissant les

aspects techniques aux spécialistes.

Par ailleurs, le crédit-bail fera l’objet d’une étude juridique comparative entre les législations

algérienne et française. En Algérie le crédit-bail est un sujet d’actualité, de réglementation récente.

De même, il sera intéressant de constater l’expérience algérienne dans le domaine du crédit.

Précisément dans l’opération du contrat de crédit-bail, en démontrant les limites des dispositions

légales.

Ceci dit, il est vrai que le crédit-bail pose la problématique de sa qualification, laquelle

reste encore posée à ce jour : faut-il prévaloir l’analyse juridique en appliquant les règles relatives

au louage ?

Ou le considérer comme une technique de crédit, assimilée à un prêt, assorti de la propriété-sûreté

et donc une opération de banque ; encadrée par la loi relative à la monnaie et au crédit et le code

de commerce?

La résolution de la question de la qualification du contrat de crédit-bail, apportera la

réponse à bien d’autres problèmes. Notamment la loi applicable à la qualité et à la capacité des

personnes contractantes, aux obligations des parties au contrat, et enfin à l’extinction du contrat de

crédit-bail.

Sans doute, on tentera d’apporter d’éventuelles réponses à cette problématique, concernant la

définition, la formation ainsi que les effets juridiques du contrat de crédit-bail (partie une).

6

Nous verrons ensuite, les différentes adaptations possibles, les garanties et enfin l’extinction de ce

contrat (partie deux).

7

PARTIE 1: LA DEFINITION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL, SA FORMATION ET SES EFFETS

JURIDIQUES

Le crédit-bail est une convention établie entre deux parties, notamment l’établissement

de crédit (banque, établissement financier ou encore société de crédit-bail) et un opérateur

économique (personne physique ou morale). Ce contrat constitue à la différence de la France une

technique de crédit récente en Algérie, c’est un sujet d’actualité d’où l’intérêt de son étude.

Ceci étant dit, nous tenterons de lever l’ambiguïté sur cette nouvelle terminologie

qu’est le Crédit-bail, appelé Leasing, en lui accordant une définition dans un premier chapitre, la

formation du contrat de crédit-bail, lequel représente un aspect juridique inéluctable dans le second

chapitre et enfin, les effets juridiques engendrés par l’établissement de ce contrat à l’égard des

parties contractantes.

CHAPITRE 1 : LA DEFINITION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Le contrat de crédit-bail est un contrat complexe, qui englobe plusieurs techniques

juridiques. Notamment, le louage, la vente et le prêt, dont l’objectif est de permettre le

développement des investissements, soit une croissance économique.

Pour arriver à donner une idée claire sur le crédit-bail, il faut tout d’abord définir la notion

que lui a assimilé la doctrine juridique7et économique 8(Section 1ére), ainsi que ses caractéristiques,

puis déterminer sa nature juridique (Section 2éme), et enfin le distinguer des autres opérations

connexes avec lesquelles on pourrait être amener à le confondre (Section 3éme).

SECTION 1: LA NOTION ET LES CARACTERISTIQUES DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Le crédit-bail est réputé par sa complexité et sa technicité. Il possède des caractéristiques

qui font sa distinction des autres formes de contrat. Des spécificités que l’on ne retrouve que dans le

cadre du contrat de crédit-bail.

PARAGRAPHE 1: LA NOTION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Tout d’abord, l’opération de crédit-bail est composée de deux contrats essentiels à sa

réalisation. D’une part, « le contrat de vente » conclu entre le fournisseur et la banque bailleresse et

d’autre part, « le contrat de crédit-bail » établi entre la banque et son client.

7 F. DỂKEUWER -DỂFOSSEZ, Droit bancaire Mémento, Dalloz, 7éme éd, 2001, A, p.118.

8 E. GARRIDO, Le cadre économique et réglementaire du crédit-bail Revu. Banque, Coll. Les essentiels de la banque, nov.

2002, T.1, p.86.

8

Ainsi donc, il existe deux contrats et trois personnes contractantes. D’ailleurs c’est l’une

des caractéristiques du contrat de crédit-bail. Un aspect triangulaire de l’opération qu’on ne retrouve

pas dans les autres contrats.

Ceci nous laisse penser que l’opération est complexe. Unissant trois personnes, un même

bien faisant l’objet de deux contrats distincts dans leur formation. Mais, liés par les effets juridiques

émanant de leur exécution.

Toutefois, une question d’ordre juridique s’impose à cet égard: comment, en droit, cette

unicité d’objet, cette liaison de fait, nécessaire entre utilisateur et fournisseur vont-elles triompher

du principe de la relativité de contrats 9?

Pour répondre à cette question, la doctrine française trouve que, toutes les difficultés

contentieuses proviennent de ce problème. Tous les efforts de la doctrine et de la jurisprudence ont

tendu à lier deux personnages, deux contrats qui devraient juridiquement s’ignorer.

On comprend bien que se sont les juristes, qui ont cherché divers procédés, pour tisser

des liens entre utilisateur et fournisseur. En l’occurrence, le mandat et la stipulation pour autrui.

Par ailleurs, le législateur algérien a donné une définition large de l’opération de crédit-

bail. Aussi, à l’instar de son homologue français, notre législateur a préféré l’utilisation du terme

« crédit-bail » au lieu du terme anglo-saxon « leasing ».

Seulement, voilà qu’en parcourant les textes algériens relatifs au crédit-bail. On remarque que notre

législateur, tantôt utilise l’appellation « crédit-bail »10, tantôt le terme de « leasing financier »11, ou

encore « leasing opérationnel »12.

En réalité, le mot « leasing » recouvre différents types de montages, que le terme crédit-

bail ne recouvre pas. La terminologie13 de « crédit-bail » a été adoptée en France par la loi de 1966.

Elle ne concerne que les opérations à finalité professionnelle. Aussi, le terme de « crédit-bail » est la

9 J- L RIVES-LANGE et M. CONTAMINE- RAYNAUD, Précis de Droit Bancaire, Dalloz, 6éme éd, 1995, n°626, p.575. 10

Art 1, Ord 96-09 du 10 janv. 1996, J.O.R.A. n°.3 du 14 janv. 1996, p.20. 11

Art 2. al. 2, Ord n°96-09, préc. 12

Art 2. al. 3, Ord n°96-09, préc.

13 Une partie de la doctrine s’interroge sur l’appellation des opérations de crédit-bail faites par un particulier par le terme

leasing. L’autre partie trouve que l’appellation de leasing est trompeuse car elle ne couvre pas un seul type d’opération

9

dénomination rendue obligatoire par la loi relative à l’emploi de la langue française14. Le législateur

français a donné une définition du contrat de crédit-bail dans la loi du 02 juillet 1966.

Classiquement, la doctrine française considère que trois éléments constituent le crédit (la

durée, la confiance et le risque d’insolvabilité). La loi française sur la monnaie et la finance15 définit

l’opération de crédit comme suit: «Est tout acte par lequel une personne agissant à titre onéreux

met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne, ou prends dans l’intérêt

de celle-ci un engagement par signature, tel qu’un aval, un cautionnement, ou une garantie».

Donc, le contrat de crédit-bail rentre dans ce sens. Puisque la société de crédit-bail

s’engage à l’égard du crédit preneur à acheter le bien, de chez le fournisseur de son choix. En lui

accordant l’option d’acheter ce bien à la fin du contrat de crédit-bail.

D’ailleurs, le législateur algérien dispose, clairement16 que les opérations de crédit-bail

sont des opérations de crédit. Du fait qu’elles constituent un mode de financement de l’acquisition

ou de l’utilisation des biens.

Pour déterminer la notion du contrat de crédit-bail, il faut revenir aux dispositions de la loi

algérienne17. Laquelle stipule clairement que le crédit-bail est une opération commerciale et

financière. Réalisée par des banques, des établissements financiers ou encore des sociétés de crédit-

bail habilitées et agrées en cette qualité, avec des opérateurs nationaux ou étrangers, personnes

physiques ou personnes morales, de droit public ou privé.

L’ensemble de la doctrine est d’accord sur la complexité de l’opération. Ce qui donne une

particularité à ce contrat par rapport aux autres contrats nommés.

Ceci dit, le crédit-bail est désormais un contrat nommé. Le législateur algérien a réagi en

accordant un cadre légal18 à ces opérations. Vue qu’à partir des années quatre vingt dix, l’Algérie a

opté pour un nouveau système économique. En l’occurrence, l’économie du marché. Ce qui a

imposé la modification de la législation et l’introduction de nouvelles lois et règlements permettant

le développement des investissements dans notre pays.

14

L. F. du 31 déc. 1975, Circ. du 14.mars 1977, R.T.D.Com, 1977, p. 464.

15 Art. L. 313. al 1 du C. mon et fin. F.

16 Art 2. al.1, Ord n°96-09, préc.

17 C. BENNADJI, Vocabulaire juridique, éléments pour un dictionnaire des termes officiels, O.P.U., 2006, p.94 et Ss. 18

Ord n°96-09, préc.

10

Somme toute, le crédit-bail est un contrat de louage assorti d’une option d’achat. Il

produit des obligations à l’égard de chacune des parties contractantes.

Le crédit bailleur comme son nom l’indique, dispose du statut légal du bailleur. Il supporte toutes les

obligations déterminées par le droit commun19 (le contrat de bail) et celles prévues par l’ordonnance

relative au crédit-bail20.

Le crédit preneur est le locataire. Il bénéfice de la jouissance du bien loué pour une durée fixe. En

contrepartie de loyers payables aux échéances convenues dans le contrat.

PARAGRAPHE 2: LES CARACTERISTIQUES DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

L’opération de crédit-bail repose sur des principes qui font les caractéristiques du contrat de crédit-

bail.

A- Le caractère triangulaire de l’opération

L’opération de crédit-bail fait intervenir trois personnes21. Particularité que l’on ne

retrouve pas dans d’autre contrat. Bien qu’il soit vrai que le crédit-bail est conclu qu’entre deux

personnes. Notamment, le crédit preneur et la société de crédit-bail.

Ceci dit, il est important de donner un aperçu pratique sur ce caractère triangulaire de

l’opération de crédit-bail.

Tout d’abord, le locataire saisis la banque, un établissement financier ou une société de

crédit-bail. L’établissement de crédit propose le crédit-bail à des conditions intéressantes. Le futur

locataire choisis librement le matériel et le fournisseur. Il expose son projet à sa banque et sollicite

alors un financement en crédit-bail (mobilier ou immobilier).

La banque bailleresse étudie la demande de financement, le projet et les garanties

proposées. Après notification de l’accord de financement. La banque s’engage à acheter le

matériel22. Le fournisseur procède à la livraison du bien au locataire (signature du PV de livraison).

Ce dernier, détient un droit de jouissance sur le bien loué, pour une durée fixée au contrat. En

contrepartie de loyers mensuels, qu’il versera selon un échéancier.

19

Ord n°75-58 du 26 sep. 1975 portant Code civil algérien. 20

Art. 27, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.24. 21

Il s’agit en l’occurrence du fournisseur, du crédit bailleur et du crédit preneur. 22

M. BOULENOUAR, Cours de Droit civil, contrats spéciaux, La promesse d’achat, 3éme Année, Université d’Oran, 2004.

11

La banque bailleresse s’engage envers son client de lui céder la propriété du bien, en

vertu d’une promesse unilatérale de vente. En contrepartie du versement de la valeur résiduelle

(généralement 1% du montant de la facture d’achat). Pour cette raison on dit que le crédit-bail est

une opération tripartite entre le locataire, le fournisseur et la banque.

Le crédit preneur Choix du matériel

Livraison du matériel

Crédit-bail Loyers

Le fournisseur

Paiement du prix du matériel

Contrat de vente

Le crédit bailleur

LES TROIS INTERVENANTS

DANS L’OPERATION DE CREDIT-BAIL23

B- La propriété du bien loué chez la banque bailleresse

La société de crédit-bail est propriétaire du bien loué. Elle est l’acquéreur du bien lors de

la conclusion du contrat de vente. Conclu entre l’établissement de crédit et le fournisseur. De ce fait,

le locataire ne possède qu’un droit d’usage en contrepartie du paiement périodique des loyers.

C- Le choix à trois options

Le crédit preneur possède un choix à trois options. Possibilité qui n’existe que dans le contrat de

crédit-bail.

1. L’utilisateur peut opter pour la levée de l’option d’achat, stipulée dans les conditions du

contrat de crédit-bail à son profit, en payant la valeur résiduelle prévue au contrat.

23 P. PHILIPPOSSIAN, Le crédit-bail et le leasing, outil de financement locatif, SỂFI éd, 1998, p.08.

12

2. Il peut encore demander à la société de crédit-bail une relocation pour une nouvelle durée,

avec les mêmes conditions. Celles-ci peuvent être modifiées.

3. Ou tout simplement, laisser le contrat de crédit-bail prendre fin. La relation contractuelle

s’arrête au terme des délais fixés au contrat. Le crédit preneur doit restituer le bien loué en

bonne et due forme. ça sera l’extinction ordinaire du contrat de crédit-bail.

A l’instar des pays anglo-saxons, notre législateur ne considère pas l’option d’achat comme une

caractéristique fondamentale du contrat de crédit-bail. Contrairement au législateur français.

La question de la qualification se pose. Quel est l’élément séparatif entre un contrat de

crédit-bail et le louage (régi par le droit commun) ?

Si on comparait le contrat de crédit-bail à la location simple. On peut constater que la technique et

les obligations sont identiques. A l’acception de la possibilité d’acheter la chose louée24, qui est

impossible dans le louage.

Puisque le contrat de crédit-bail est une opération de financement à 100%, sous une

forme locative particulière. L’objectif de son encadrement légal est de permettre le développement

des entreprises algériennes et de faciliter les investissements dans notre pays. Le crédit-bail n’a rien

d’un louage ordinaire. C’est une location dénaturée.

SECTION 2 : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Le contrat de crédit-bail s’est développé en dehors de tout cadre juridique. Les juges ont

longtemps hésité sur la qualification à donner à ce type d’opération. Est-ce un contrat de louage ou

un contrat de crédit ?

On peut noter que la terminologie de crédit-bail est ambiguë. Toutefois, en Algérie, le

contrat de crédit-bail est considéré (par le conseil national du crédit) comme un mode de

financement. Un cadre réglementaire lui a été ainsi attribué, par l’ordonnance N° 96-09 du 14 janvier

1996. Cette loi a apporté une définition à cette opération.

En France, le crédit-bail a été réglementé par la loi du 2 juillet 1966 et le bail est régi par les

dispositions du droit commun25.

24 P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit, p.11. 25

V°. C. Civ. Fr.

13

Pour la doctrine française26, l’intention du législateur français en encadrant le crédit-

bail, est de soumettre les sociétés pratiquant ces opérations à la réglementation bancaire. Et non

pas, de réglementer les opérations elles-mêmes. Ce courant doctrinal s’appuie sur le fait que le

législateur français soumet les sociétés de crédit-bail à la loi bancaire27, étant donné leur statut de

« société financière »28.

Notre législateur a emprunté le même itinéraire. En précisant que, seuls les banques et

les établissements financiers ou les sociétés de crédit-bail ont la qualité pour pratiquer l’opération de

crédit-bail29.

Or, pour définir la nature juridique d’une opération, il faut revenir aux textes législatifs en

vigueur. A la réunion de ces trois éléments : l’achat du bien par l’entreprise de crédit-bail, la

promesse de louage unilatérale faite par la banque et l’option d’achat offerte au crédit preneur30

,

on peut qualifier l’opération de contrat de crédit-bail.

PARAGRAPHE 1: L’ACHAT DU BIEN PAR LA SOCIETE DE CREDIT-BAIL ET LA PROMESSE

UNILATERALE DE LOUAGE

A- L’achat du bien objet du contrat de crédit-bail

Une fois que, le contrat de crédit-bail est conclu. La banque bailleresse s’engage à acheter

le bien à son nom et pour son compte auprès du fournisseur ou auprès du crédit preneur. Il faut

préciser qu’il est exclu que le crédit bailleur soit le fabricant lui-même31.

Ce bien va être la propriété de la société de crédit-bail jusqu’à la fin du contrat. Une

obligation vient se rajouter à la charge de la banque. Celle-ci s’engage par une promesse unilatérale

de louage à mettre le bien à la disposition du crédit preneur. Durant une période ferme, moyennant

des loyers32. Cette obligation prendra fin au terme du contrat de crédit-bail.

26 P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit, .p.19. 27

Loi n°84-46 du 24 janv. 1984 relative à l’activité bancaire en France. 28

P. PHIPPOSSIAN, Op.cit, p.20. 29

Art 1, al. 2, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, Op.cit. 30

E. GARRIDO, Op.cit, p.94. 31 C. BRUNEAU, Le crédit-bail mobilier, la location de longue durée et la location avec option d’achat, Banque éditeur,

1999. p.21. 32

Art 7, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, Op.cit, p.21.

14

B- La promesse unilatérale de louage de la part de la banque bailleresse

Dans le cadre du contrat de crédit-bail, la banque et le crédit preneur ont respectivement

la qualité de bailleur et de locataire. On revient aux dispositions du droit commun pour déterminer

les obligations légales de chacune des parties contractantes.

Les obligations du crédit bailleur sont plus étendues. Mais, pratiquement, il existe une exonération

de ses responsabilités par des clauses contractuelles. Les droits de la banque sont conférés au crédit

preneur à l’encontre du fournisseur.

La banque s’engage en une promesse unilatérale de louage à donner en location au

locataire un bien. Pendant une durée ferme, moyennant des loyers. Le crédit preneur a la possibilité

d’acquérir le bien loué au prix convenu33. En droit algérien, le crédit preneur est bénéficiaire de la

promesse unilatérale de louage et la société de crédit bail est tenue par l’exécution de sa promesse.

PARAGRAPHE 2 : LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE DE LA PART DU CREDIT-BAILLEUR

En principe la promesse unilatérale de vente en faveur du crédit preneur est une clause

qui offre au locataire la possibilité de devenir acquéreur du bien loué à l’expiration du contrat de

crédit-bail. Cette option permet de différencier nettement le crédit-bail de la location simple34 (dans

laquelle le bailleur demeure propriétaire du bien loué en fin de contrat).

Par contre, le crédit-bail est une technique légale intelligente qui permet au locataire de devenir

propriétaire en fin de contrat.

La loi algérienne n’a pas fait de l’option d’achat une caractéristique essentielle à la

qualification du contrat de crédit-bail, dans sa définition des opérations de crédit-bail35 «… le contrat

de location pouvant comporter ou non une option d’achat au profit du locataire …». Et ce à l’instar

de la législation anglo-saxonne36.

Dans un texte suivant37, notre législateur stipule clairement l’obligation de la présence de

« l’option d’achat » dans le contrat de crédit-bail : « …en laissant à cette dernière la possibilité

d’acquérir tout ou partie des biens loués à un prix convenu tenant compte, au moins pour partie,

des versements effectués à titre de loyer.».

33

Art 7, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, Op.cit, p.21. 34

C. BRUNEAU, Op.cit, p. 26. 35

Art 1, al. 3, Ord n°96-09, préc, p. 20. 36

E. GARRIDO, Op.cit, T.1, p. 85. 37

Art 7, Ord n°96-09, préc, p. 21.

15

La question posée est la suivante: lorsque le contrat de crédit-bail ne comporte pas

d’option d’achat au profit du locataire38

, est-il soumis à la réglementation relative au crédit-bail39

ou à la réglementation régissant le louage40

?

L’opération est-elle considérée une location simple « contrat civil » ou une opération commerciale

et financière41

?

Il est vrai qu’il existe une contradiction. Laquelle a pour conséquence une difficulté pour

les magistrats lors d’un contentieux de qualifier un contrat de « crédit-bail ». Pour cette raison,

l’intervention du législateur algérien est souhaitable pour faire de « l’option d’achat » une clause

obligatoire à la qualification du contrat de crédit-bail. Sous peine de perdre sa qualification.

A l’exemple du législateur français qui a pris une position quant à l’existence caractérielle

de cette option, en vertu de la loi du 2 juillet 196642. Sans laquelle, on ne sera pas dans le cadre d’un

contrat de crédit-bail. Par conséquent, l’application de la loi du 2 juillet 1966 est écartée. Enfin, le

contrat de crédit-bail est d’une nature juridique particulière.

On parle de contrat de crédit-bail dans le cas d’un consentement échangé sur les

éléments constitutifs de ce contrat. En l’occurrence, la location du bien, la durée de la location, les

loyers et le prix de vente du bien.

D’un point de vue économique, le crédit-bail est une technique qui facilite

l’investissement aux entreprises. Du point de vue juridique, le contrat de crédit-bail est une

technique contractuelle complexe. Totalement différente des opérations suivantes:

1. la promesse synallagmatique de louage. 2. le mandat. 3. la promesse unilatérale d’achat du bien dont a besoin l’utilisateur, auprès

du fournisseur choisi par le crédit preneur. 4. le louage. 5. la promesse unilatérale de vente du bien exécutable à la levée de l’option à l’expiration de la

période de location. 6. La vente43.

38 Art 1, al.3, Ord n°96-09, préc. p. 20. 39

Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc. 40

Art 467 et ss, Ord n°75-58 du 26 sep 1975 portant C.C.A. 41

Art 1, Ord n°96-09, préc, .p.20.

42 V°. L n° 66-455 du 02 juil. 1966 relatives au crédit-bail en France.

43 S. PIỂDELIỂVRE, Droit bancaire, Thémis Droit privé, P.U.F., 2éme éd, 2003, p. 365.

16

SECTION 3 : LE CREDIT-BAIL ET LES OPERATIONS CONNEXES

Le crédit-bail est un contrat qui a pour support un contrat de louage. D’ailleurs, on le

qualifie souvent de location assortie de promesse d’achat. Ce qui peut entraîner une confusion avec

bien d’autres formes de financement. A l’instar du crédit-bail, il existe des locations financières, des

ventes qui permettent au locataire d’acquérir le bien loué en prévoyant le transfert de la propriété

en fin de contrat.

Nous verrons les points séparatifs entre le crédit-bail et les produits voisins (autres financement) aux

paragraphes suivants.

PARAGRAPHE 1 : LE CREDIT-BAIL ET LA LOCATION

On peut être amené à confondre le crédit-bail des diverses formes de locations. Ces

dernières offrent au locataire la possibilité de devenir acquéreur du bien loué. En prévoyant le

transfert de propriété en fin de contrat. Et ce à l’exemple du contrat de crédit-bail.

A- Le crédit-bail et la location simple

La location simple est un contrat de louage traditionnel. Cette dernière peut être

proposée par des sociétés financières et commerciales. Les professionnels et les consommateurs

peuvent en bénéficier. Contrairement au crédit-bail, qui est destiné uniquement aux professionnels.

Pareil au crédit-bail, la location simple a pour objet tous types de biens.

Il faut souligner que dans le cadre du crédit-bail, les biens sont impérativement destinés à usage

professionnels.

Soumise aux dispositions de droit commun44. La location simple engendre diverses

obligations : Outre la mise à disposition du matériel, l’entretien imposé au bailleur (cette obligation

n’existe pas en matière de crédit-bail), le paiement des loyers par le locataire, … etc.

Il n’existe pas de texte juridique empêchant le locataire de demander au bailleur la

cession de la chose louée. La différence avec le crédit-bail est que le prix de cession du bien loué est

fixé irrévocablement à l’origine du contrat. En tenant compte des loyers versés durant toute la durée

contractuelle.

De plus, la location simple n’offre pas préalablement au locataire d’option d’achat au

terme de la durée contractuelle. Contrairement au contrat de crédit-bail.

44 Ord n°75-58 du 26 sep. 1975 portant C. Civ. A. et le Décret du 30 sep 1953 relatifs aux baux commerciaux en France.

17

B- Le crédit-bail et la location vente

La location-vente est un contrat de location assorti d’une promesse synallagmatique de

vente pour le bailleur et d’achat pour le locataire. Le bailleur s’engage à vendre la chose louée au

locataire. Ce dernier s’engage à acquérir le matériel dès la conclusion du contrat de la location-vente.

Contrairement au contrat de crédit-bail, dans lequel le crédit preneur ne s’engage ni à acheter ou à

ne pas acheter le bien. Il bénéficie d’une option d’achat qui lui permet de se porter acquéreur s’il le

désire au terme de la durée contractuelle. La propriété lui sera transférée. Il n’y a que le crédit

bailleur qui est tenu par la promesse unilatérale de vente à l’égard du crédit preneur.

C- Le crédit bail et la location avec promesse de vente

La location avec promesse de vente est un contrat de location. Accompagnée d’une

promesse unilatérale de vente du bailleur au profit du locataire. Le bailleur s’engage à transférer la

propriété de la chose louée en fin de bail. Ce type de contrat est proposé par des sociétés financières

et des établissements de crédit45. Jusque là, il ya une parfaite similitude avec le crédit-bail.

La différence avec le crédit-bail est que la location-vente s’adresse uniquement aux

consommateurs et non pas aux professionnels46. Cela implique l’application de la loi sur la

consommation pour le cas de l’Algérie et la loi Scrivener du 10 janvier 1978 pour le cas de la France.

Aussi, à la différence du crédit-bail dont l’objet peut être un bien meuble47ou immeuble48. La

location avec promesse de vente ne porte que sur un bien mobilier.

D- Le crédit-bail et la location financière

La location financière a été définie par les professionnels de « l’association française des

sociétés financières » comme une opération de location. Laquelle permet au locataire de choisir le

bien et le fournisseur. Il négocie le prix, les loyers permettant le remboursement intégral du capital,

et la durée irrévocable. C’est une opération similaire au contrat de crédit-bail. Seulement, la location

financière ne comporte pas d’option d’achat au profit du locataire. La location financière peut être

45

E. GARRIDO, Op.cit, p. 95. 46 Art 1, al.2, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996. préc, p.20. 47

Art 7, Ord n°96-09, préc, p.21. 48

Art 8, Ord n°96-09, préc, p.21.

18

pratiquée par des établissements de crédit en vertu de la loi bancaire française49 et par de simples

sociétés commerciales. Echappant ainsi à la loi bancaire sur les établissements de crédit50.

E- Le crédit-bail et la location service

La location service, appelée aussi « le RENTING » est un contrat complexe. Lequel mêle

louage et service. Le bailleur confère au locataire la jouissance d’un bien et s’engage à assurer le

fonctionnement, la gestion et la maintenance de ce bien.

Il fournit également des services matériels (la maintenance) et intellectuels (le service conseil ou

l’assistance technique). Cette opération se fait pour la location de biens de haute technicité. Dans ce

contrat, l’option d’achat est exclue. Ce qui rend la différence avec le crédit-bail évidente.

Donc, toutes ces formes diverses de location échappent à l’application de la loi sur le crédit-bail.

PARAGRAPHE 2: LE CREDIT-BAIL ET LA VENTE

Du fait du transfert de propriété, on peut être amené à confondre crédit-bail et vente.

Seulement, la différence entre ces deux derniers est sans équivoque.

Nous allons étudier aux points suivants les différences existantes entre le contrat de crédit-bail et la

vente.

A- Le crédit-bail et la vente à tempérament

Dans le cadre de la vente à tempérament, la propriété du matériel est transférée à

l’acheteur dès la signature du contrat de vente. Le paiement du prix de vente s’effectue en plusieurs

versements établis sur un échéancier. Tandis que, dans le contrat de crédit-bail, la propriété du bien

loué reste dans le patrimoine de la banque bailleresse durant toute la période contractuelle. Elle

n’est transférée que si, le crédit preneur décide de lever l’option d’achat à la date convenue.

B- Le crédit-bail et la vente à crédit51

Il existe une différence évidente entre la vente à crédit et le crédit-bail.

En matière de vente à crédit, la propriété de la chose vendue est transférée à l’acheteur dès la

conclusion du contrat. Le paiement du prix d’achat s’effectue selon le contrat. Cela peut se faire par

49

Art 5, loi du 14 juin. 1941. 50

E. GARRIDO, Le cadre économique, Op.cit, T.1, n°4, p.96.

51 J- L RIVES- LANGE et M. CONTAMINE- RAYNAUD, Op.cit, p.573.

19

des versements sur un échéancier ou au comptant à une date fixée. La location est inexistante dans

la vente à crédit.

Par contre, le transfert de la propriété n’est qu’un des dénouements éventuels dans le

contrat de crédit-bail, puisque le crédit preneur a le droit de ne pas lever l’option d’achat.

C- Le crédit-bail et la vente avec clause de réserve de propriété

La vente avec clause de réserve de propriété est un contrat par lequel le transfert de

propriété du matériel se fait lors de la conclusion du contrat. Sous réserve que l’acheteur s’acquitte

du prix d’achat. Il s’agit donc d’une vente et non pas d’une location.

Même s’il existe des points communs entre le contrat de crédit-bail, la location d’une part et la vente

d’autre part. Il n’existe en aucun cas d’option d’achat au profit du locataire ou de l’acheteur comme

c’est le cas dans le crédit-bail.

PARAGRAPHE 3 : LE CREDIT-BAIL ET LE PRET52

L’un des principaux points communs entre le crédit-bail et le prêt53consiste en le fait que

ces deux contrats sont établis par des personnes morales, possédant la qualité « d’établissement de

crédit54 ». Ces personnes sont soumises à la réglementation applicable aux opérations financières.

Le prêt est un contrat de crédit classique. Conclu entre la banque prêteuse et toute

personne désirant se procurer des disponibilités monétaires pour un certain temps55. Ce contrat crée

un droit de créance sur l’emprunteur. Il peut être à usage (gratuit, il n’intéresse pas la vie économique)

ou d’argent (simple, de consommation, ou un financement d’exploitation ou d’investissement).

Pour le consommateur, le prêt facilite l’achat de biens de consommation. Donc, le crédit

accentue et augmente l’activité économique. C’est un contrat de crédit classique. Alors que, le crédit-

bail a pour support un contrat de louage assorti d’une promesse unilatérale de vente au profit du

locataire.

La différence est claire entre le prêt et le crédit-bail. Dans le cadre du prêt, le prêteur doit

se ménager différentes garanties de paiement (hypothèque ou nantissement, source de frais d’actes

et de publicité). Par contre, dans le contrat de crédit-bail, la plus importante garantie pour la banque

est la propriété du bien loué.

52

B. GRELON, les entreprises de services, Economica, 1978, n°336, p.138.

53 Loi n°90-10 du 14 avr. 1990 relative à la monnaie et au crédit en Algérie.

54 Art 1, al. 2, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, Op.cit, p.20.

55 P. PHILOPPOSSIAN, Op.cit, 1998, p.306.

20

Ainsi donc, on retrouve des différences entre les garanties exigées pour l’octroi d’un prêt et celles

pour la conclusion du contrat de crédit-bail.

Aussi les inconvénients du crédit classique sont écartés56, notamment, l’insolvabilité de

l’emprunteur. L’option d’achat est inexistante dans le cadre du prêt, contrairement au contrat du

crédit-bail.

Pour conclure, l’opération de crédit-bail est faite par des sociétés financières. Aussi bien

en Algérie qu’en France. Contrairement au reste des opérations locatives, lesquelles sont pratiquées

par toutes formes de sociétés57. Ceci distingue les régimes juridiques Algéro-français des régimes

anglo-saxons.

CHAPITRE 2 : LA FORMATION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

La formation du contrat du crédit-bail suppose la réunion de certaines conditions

nécessaires à sa validité, que nous détaillerons à la première section.

Aussi la doctrine française58distingue deux phases nécessaires à la mise en œuvre du contrat de

crédit-bail. Nous exposerons ce dernier point à la deuxième section.

SECTION 1 : LES CONDITIONS DE FOND ET DE FORME NECESSAIRES A LA VALIDITE DU

CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Tout contrat naît d’un échange de consentement entre les parties contractantes59à

propos des points essentiels du contrat. S’ajoute à cet échange, des conditions de fond et de forme.

Quelles sont ces règles de fond (Par 1ér) et de forme (Par 2éme) nécessaires à sa validité ?

PARAGRAPHE 1 : LES CONDITIONS DE FOND NECESSAIRES A LA FORMATION DU CONTRAT DE

CREDIT-BAIL

Le crédit-bail est un contrat. Ce dernier doit être conforme aux conditions de fond

générales issues du droit des contrats (A) et des conditions de fond spécifiques, prévues à la loi

relative au contrat de crédit-bail (B).

56

M. BOUTELET-BLOCAILLE, Droit du crédit, Masson, Coll. expertise comptable, 1987, p.116, A. 57

P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit, 1998, p.22. 58

S. PIEDELIEVRE, Droit bancaire, Thémis Droit privé, P.U.F., 2003, p.366. 59

Art. 65, Ord n°75-58 du 26 sep 1975 portant C. Civ. A.

21

A- LES CONDITIONS DE FOND COMMUNES AUX CONTRATS

Le contrat se forme dès que les parties ont échangé leurs volontés concordantes sur les

points essentiels du contrat. Ce qui constitue la condition du consentement. On parle alors de

« conclusion de contrat »60. La volonté des parties doit être exempte de tous vices61.

Une seconde condition de fond est essentielle à la formation de tout contrat. Il s’agit de la

capacité des personnes contractantes à effectuer des actes de disposition. Notre législateur a

protégé toute personne mineure, interdits judiciaires, interdits légaux et autres incapables en

considérant tous actes de disposition nul et sans effets juridiques.

L’objet est la troisième condition de fond62essentielle à la formation des contrats. Cet

élément est fondamental à sa constitution. Son absence ou sa contradiction avec l’ordre public ou les

bonnes mœurs63 entraine la nullité absolue du contrat.

De même, l’objet doit être un corps certain, déterminé quant à son espèce et sa quotité sous peine

de nullité64.

La dernière condition de fond est la cause, la cause subjective est le facteur psychologique

qui amène les parties à conclure un acte. Toute obligation est présumée avoir une cause existante et

licite.

Par contre, la cause objective, est celle qui pousse la société de crédit-bail à conclure avec le crédit

preneur. Elle est aussi le motif qui oblige ce dernier à payer les loyers aux échéances.

A ces conditions de fond issues du droit commun (le droit des contrats). Viennent

s’ajouter d’autres conditions de fond propres au contrat de crédit-bail. Déterminées par la loi relative

à ce contrat65.

B- LES CONDITIONS DE FOND PROPRES AU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Le contrat de crédit-bail est un contrat nommé. Le législateur français l’a encadré par le

biais de la loi du 2 juillet 1966, en raison de son rapide développement en France.

60

Art. 65, Ord n°75-58, préc. 61

Art. 81, 86, 88, 90, C.C.A. préc. 62

Art. 92 et Ss, C. Civ. A. préc. 63

Art. 96, C. Civ. A. préc. 64

Art. 94, C. Civ. A, préc. 65 Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc.

22

L’Algérie avait adopté suite à son indépendance le système de l’économie dirigée. En

1996, modification de « la Constitution » en optant pour l’économie de marché. Le crédit-bail alors,

s’est vu accorder une réglementation spéciale. Inspirée largement de la législation française.

La formation du crédit-bail à l’exemple de tous contrats consensuels, exige la réunion des

conditions de fond issues du droit commun, ainsi que d’autres conditions propres prévues par la loi

relative au crédit-bail.

Les parties au contrat doivent être d’accord sur tous les points essentiels constitutifs du

contrat de crédit-bail. En l’occurrence, la location du bien, la durée ferme de cette location, les

loyers, l’option d’achat ou la possibilité d’acquérir tout ou partie des biens loués et le prix d’achat

convenu tenant compte des versements effectués à titre de loyer66. Bien évidement, la volonté des

parties doit être exempte de tous vices.

1) Concernant la capacité et la qualité des personnes contractantes

Le contrat de crédit-bail est conclu « intuite personae ». La qualité de la personne

contractante est très importante. Elle est prise en considération par la banque. Cette dernière

manifeste une confiance en son client. Le moindre doute sur la qualité du crédit preneur peut

remettre en question la conclusion du contrat et la réalisation de l’opération de crédit-bail.

Pour traiter la question de la capacité des personnes contractantes. Il faut se référer à la

réglementation en vigueur concernant les deux parties. Aussi bien le crédit bailleur que le crédit

preneur.

a. La capacité des entreprises pratiquant le crédit-bail

Le législateur a cité expressément la qualité des personnes ayant le droit de réaliser les

opérations de crédit-bail. Il s’agit des banques, des établissements financiers67et des sociétés de

crédit-bail légalement habilitées et expressément agrées en cette qualité avec des opérateurs

économiques nationaux ou étrangers, personnes physiques ou morales de droit privé ou de droit

public68.

66 Art 7, Ord n°96-09, préc, p.21. 67

L’établissement financier effectue toutes les opérations reconnues aux banques à l’exclusion des opérations de change et de commerce extérieur avec leurs capitaux propres, et pas avec les fonds reçus du public en application de l’art 71, Ord n°03-11 du 26 aout. 2003 relative à la monnaie et au crédit. 68

Art 1, al.2, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.20.

23

Le législateur algérien, à l’instar de son homologue français, a donné au contrat de

crédit-bail un caractère professionnel. Puisque les opérations de crédit-bail établies entre non

professionnels sortent du champ d’application de la loi relative au contrat de crédit-bail. De plus, la

loi algérienne sur la monnaie et le crédit accorde uniquement aux banques le droit d’effectuer à titre

de profession habituelle toutes les opérations décrites aux articles 66 à 6869.

Quant aux établissements financiers, ces derniers n’ont guerre le droit de recevoir de

fonds du public. Ni de gérer les moyens de paiement ou de les mettre à la disposition de leur

clientèle. Notre législateur leur accorde le droit d’effectuer toutes les autres opérations connexes70.

Quant aux sociétés de crédit-bail, le législateur leur a accordé expressément le droit de

constitution afin d’effectuer principalement les opérations de crédit-bail. La question qui se pose est

la suivante: est-ce que les particuliers ont le droit d’effectuer des opérations de crédit-bail ?

Il n’existe pas de texte interdisant aux particuliers d’effectuer des opérations de crédit-

bail. Mais la pratique démontre que, certaines personnes de droit privé proposent à leurs clients des

biens à acquérir en leasing. Sans avoir pour autant la qualité d’établissements de crédit.

Pour cette raison, le législateur algérien doit intervenir afin de réglementer les opérations

de crédit-bail. Celles accomplies entre particuliers (non professionnels) et établissements ne

possédant pas la qualité de banque, d’établissements financiers ou de société de crédit-bail.

En réalité, la conséquence constitue à cet égard une problématique juridique très importante. Du fait

qu’en cas de contentieux, ces opérations de crédit-bail ne seront pas soumises à la réglementation

relative au crédit-bail71.

Le crédit preneur se retrouve sans protection juridique. Il devra obtenir des dommages et intérêts sur

la base de la responsabilité délictuelle. Et non pas de la responsabilité contractuelle.

La possibilité de pluralité de locataires n’est pas possible. Malgré que notre législateur

n’en parle pas expressément. Une intervention est souhaitable dans ce sens, en interdisant la

pluralité de crédit-preneur.

69

Art 71, C. B. A. p.27. 70

Art 72, C. B. A : « …opérations de change, opérations sur or, métaux précieux et pièces, placements, souscription,

achats, gestion, garde et vente de valeurs mobilières et de tout produit financier, conseil et assistance en matière de

gestion de patrimoine…. ». 71

Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc.

24

La capacité du crédit bailleur réside dans l’obtention de l’agrément délivré par l’autorité

compétente72. Cet agreement accorde la qualité de banque, d’établissement financier ou de société

de crédit-bail. Cet agreement donne le droit d’exercer des opérations de crédit-bail73. Après

consultation du conseil de la monnaie et du crédit74. Comme c’est le cas de :

- La décision n° 02-02 du 20 février 2002 portant agrément d’une société de crédit- bail: ARAB

LEASING CORPORATION -S.P.A.- ;

- La décision n°06-01 du 22 février 2006 portant agrément d’un établissement financier:

CETELEM ALGERIE -S.P.A.- ;

- La décision n° 06-02 du 11 mars 2006 portant agrément d’une société de crédit-bail :

MAGHREB LEASING ALGERIE -S.P.A.- .

Ces décisions doivent remplir certaines conditions de forme75 . Toute modification de l’un des

éléments constitutif de la société de crédit-bail doit être portée à la connaissance de la banque

d’Algérie.

Les opérations de crédit-bail sont considérées comme financières et commerciales par la

loi algérienne76. Mieux encore, toutes les opérations de banques sont des actes de commerce par

leur objet77. Elles sont soumises à l’application de la réglementation prévue pour les opérations de

crédit-bail et par le code de commerce.

La législation française avait décidé que seules les entreprises commerciales, pouvaient

pratiquer le crédit-bail. Elles seraient soumises aux règles relatives aux banques78. La loi bancaire

française a réservé l’exercice des opérations de crédit-bail à titre habituel aux établissements de

crédit79.

A l’exception de la loi bancaire française80. Laquelle prévoit la possibilité pour les entreprises de

crédit-bail immobilier (qui ont la faculté d’adopter la forme de sociétés immobilières pour le commerce et

72

Le gouverneur de la Banque d’Algérie promulgue la décision d’agrément. Art 09. al.1, du rég n°96-06. 73

Art 2 du rég n°96-06 du 03 juil. 1996. Fixant les modalités de constitution des sociétés de crédit-bail et les conditions de leur agrément. 74

Cet agreement doit être publié au J.O.R.A; V. art. 15 du rég. N° 96-06 du 03 Juil. 1996, préc. 75

La dénomination sociale, le capital social, le siège social, le nom du directeur et du directeur général,….etc. 76

Art 1, al.1, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc. 77 Art 2, Ord n°75-59 du 26 sep 1975 portant C. alg. Com. p.3. bis. 78

Art 2, loi du 2 juil. 1966 relative au crédit-bail en France.

79 J-L. RIVES-LANGE et M. CONTAMINE– RAYNAUD, Précis de Droit bancaire, Dalloz, 6éme éd, n°624, p.575.

80 Art 12, Loi Bancaire française du 13 juin 1941.

25

l’industrie81) d’effectuer des opérations de crédit-bail. A condition que leur objet social soit

exclusivement la location d’immeubles non équipés.

En France, les S.I.C.O.M.I. sont des sociétés commerciales (S.A. ou S.P.A., S.A.R.L.). Cette

forme a été autorisée afin de permettre un drainage de l’épargne vers le secteur de l’immobilier82. Il

faut noter que dans la mesure où le crédit-bail immobilier est effectué par une société civile, ce qui

est possible en France, son gérant doit avoir le statut de banque ou d’établissement financier83.

Contrairement au cas de l’Algérie, où ces sociétés ne peuvent emprunter que la forme de société par

actions84. Conformément aux dispositions du code de commerce algérien85.

Bien que cela soit vrai, il n’en demeure pas moins que la démarche juridique française est

intéressante. Vu l’expansion du secteur immobilier en Algérie, notre législateur devrait considérer

l’expérience française.

La capacité du crédit preneur, pour ce qui est de la capacité du crédit preneur,

bénéficiaire du contrat de crédit-bail. Ce point nécessite une clarification. Il est impératif de

distinguer à cet égard deux situations:

- Si la personne bénéficiaire d’un contrat de crédit-bail possède la qualité de commerçant. Soit

un opérateur économique national ou étranger, personne physique ou morale, de droit public

ou privé, aucun problème ne se pose. La loi relative au crédit-bail86est appliquée par la

juridiction compétente.

- Si par contre, le crédit preneur a la qualité de commerçant et que la destination du crédit-bail

est pour un besoin non professionnel. Nous sommes devant un acte mixte, qui nécessite

l’application de certaines règles concernant la juridiction compétente et la preuve.

81

Actuellement toutes les sociétés en France faisant le crédit-bail immobilier sont des S.I.C.O.M.I., ex : Locafrance, Vendôme Equipement professionnel (Clep), La compagnie pour la location d’équipement…, N.THANH, J.C.P., 1170, éd C.I., n° 88137. 82

J-L. RIVES- LANGE et M. CONTAMINE, préc, n°530 et 624, p.575. 83

C. GAVALDA et J. STOUFFLET, Droit de la banque, Thémis Droit, P.U.F., 1974, n°85, p.104. 84

Art 3, rég n°96-06 du 03 juil. 1996, préc. 85

Art 592 et ss, Déc. légis n° 93-08 du 25 avr. 1993 modifiant et complétant l’ordonnance n°75-59 du 26 sept. 1975 portant code de commerce.

86 Art 1, al. 2, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.20.

26

2) L’objet du contrat de crédit-bail

Le crédit-bail est un contrat dont l’objet doit être déterminé, sous peine de nullité

absolue. La législation est claire sur les biens pouvant faire l’objet de ce contrat. Généralement, il

s’agit d’un actif neuf87à usage professionnel.

La loi française du 02 juillet 1966 relative au crédit-bail a visé dans un premier temps à

régir le crédit-bail portant sur les biens d’équipement et les matériels d’outillage. Ainsi que les biens

immeubles à construire ou déjà construits à usage professionnel. L’acquisition de ce bien par la

banque doit être destinée à le louer au crédit preneur.

Le législateur français a vite réagi, en encadrant les opérations de crédit-bail sur les

biens mobiliers à usage personnel ou familial (dont bénéficient des consommateurs) en promulguant la

loi du 10 janvier 1978 relative au crédit à la consommation.

Plus tard, est parue la loi du 06 janvier 1986 régissant le crédit-bail sur le fonds de

commerce et l’établissement artisanal. Trois années plus tard, la loi du 31 décembre 1989 a permis le

crédit-bail sur l’un des éléments incorporels des biens cités. Malgré que la pratique en France ne

relève pas de tels contrats.

De même, le législateur algérien, en vertu de l’ordonnance relative au contrat de crédit-

bail a emprunté le même itinéraire concernant l’objet du crédit-bail. Ce contrat est autorisé sur les

biens meubles (corporel ou incorporel) et immeubles88. Ainsi donc, notre législateur a donné au

crédit-bail un aspect professionnel.

3) La durée du contrat de crédit-bail

Le contrat de crédit-bail est un contrat à exécution successive. Afin que chaque partie

accomplisse ses obligations. Ce qui nécessite une période fixée préalablement dans le contrat.

La durée est l’un des éléments essentiels89. Elle représente la période durant laquelle le

crédit preneur jouit de l’usufruit du bien. En contrepartie du paiement des loyers. Le crédit bailleur

accorde la jouissance du bien (objet du contrat) au locataire durant la durée de location. A la suite de

laquelle le crédit preneur décidera de lever ou non l’option d’achat.

87

R. BREALEY et S. MYERS, préc, p.812. 88

Art 7, 8 et 9, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.21. 89 Art 7, Ord n°96-09, préc, p.21.

27

4) Les loyers et le prix de vente du bien loué

a. Le prix de vente du bien loué est un élément essentiel dans le contrat de crédit-bail90.

Il représente la contrepartie du transfert de la propriété du bien à la banque bailleresse. A la levée de

l’option d’achat, le prix doit être sérieux, réel et non dérisoire.

b. Les loyers : le contrat de crédit-bail est un louage assorti d’une promesse d’achat en

faveur du locataire à l’expiration du bail. Le louage est un contrat à exécution successive. La relation

contractuelle est étendue sur une durée ferme et déterminée préalablement dans le contrat de

crédit-bail. La législation en vigueur91impose au crédit preneur l’obligation de payer les loyers aux

dates convenues.

Notre législateur a été influencé par le législateur français. Qui exige la présence des mêmes

éléments essentiels à la conclusion et à la validité du contrat de crédit-bail92.

Par ailleurs, dans la formation du contrat de crédit-bail, il est impératif de noter l’existence de deux

nouveaux éléments. Il s’agit du « choix et de la commande du matériel », détaillés comme suit :

5) Le choix et la commande du matériel

a. Le choix du matériel

Le crédit preneur dispose du choix du matériel, correspondant aux besoins de son activité,

ainsi que du prix qu’il l’arrange. Le crédit preneur a une obligation de résultat93, car il agit au nom et

pour le compte du crédit bailleur. Il doit de ce fait, s’assurer que le matériel appartient véritablement

au fournisseur, qu’il n’est pas un bien d’autrui. Le but est que le contrat puisse être conclu et exécuté

valablement.

b. La commande du matériel

Le crédit bailleur passe la commande au fournisseur conformément au choix du locataire.

Il signe la commande du matériel, objet du contrat de crédit-bail. Si, le crédit bailleur signe une

commande sur des spécificités différentes de celles du crédit preneur. Le fournisseur refuse à son

tour la signature de la commande. Le contrat de crédit-bail est résolu de plein droit. Sans donner lieu

à aucune indemnisation du locataire94.

90

Art 7, Ord n°96-09, préc, « …en laissant à cette dernière la possibilité d’acquérir tout ou partie des biens loués à un prix

convenu… ». 91

Art 7, Ord n°96-09, préc, « …donne en location pour une durée ferme et moyennant loyers… ». 92

Art L. 313-7, al.3, Méga. C. Com. F. et C. mon et fin, Dalloz, éd 2002, p. 1600. 93

P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit. N°4, p. 258. 94

P. PHILIPPOSSIAN, préc, N°4.3, p. 259.

28

c. La réception du matériel

Le fournisseur a l’obligation de livrer le matériel au locataire. L’installation et la mise en

ordre de marche est sous la responsabilité du crédit preneur, à ses risques et frais (charges, droits et

commissions payables en relation avec l’importation du matériel).

Le crédit bailleur peut assumer ses charges, à la place du locataire. Ce dernier, doit les lui rembourser

à la première demande.

Pratiquement, l’établissement de crédit n’assume aucune charge. Seul le crédit preneur

assure le règlement de tous frais en faveur du crédit bailleur.

Une fois que le fournisseur et le locataire constatent d’un commun accord que le matériel

est en ordre de marche. Le locataire s’engage à signer un « procès-verbal de réception définitive

sans réserve » conforme au modèle fourni par le crédit bailleur. Cela veut dire que le crédit preneur

a accepté le matériel.

Au cas où, le matériel s’avère non-conforme au modèle choisi. Il faut dresser « un procès-

verbal de refus de réception définitive ». Lequel doit comporter les justifications de ce refus. Ce PV

doit être notifié au crédit bailleur. Le crédit preneur ne doit pas garder le matériel sous peine

d’engager sa responsabilité.

Lorsque le matériel est importé de l’Etranger. La loi française prévoit la remise d’une

somme d’argent par le crédit preneur à la banque bailleresse. Destinée au paiement des autorités

françaises pour l’importation95. Qu’en est-il du droit algérien ?

Le législateur algérien stipule que toute importation de bien neufs de l’Etranger se règle

par l’ouverture d’un crédit documentaire (consulter la Loi de Fin alg, Aout 2009). Pour cette raison,

notre législateur a encadré le contrat de crédit-bail international.

Les parties contractantes doivent impérativement, respecter la réglementation en vigueur

relative à la déclaration de cette marchandise aux services douaniers. Ce bien ne doit pas être

prohibé. Tous comme, toutes les charges relatives à l’importation du bien, doivent être réglées par le

crédit-bailleur.

95

P. PHILIPPOSSIAN, préc, p.259.

29

PARAGRAPHE 2 : LES CONDITIONS DE FORME NECESSAIRES A LA VALIDITE DU CONTRAT DE

CREDIT-BAIL

Le contrat de crédit-bail est un contrat formel. Le principe du consensualisme est

insuffisant pour la formation dudit contrat. Il doit être conforme à un modèle proposé par les

entreprises pratiquant le crédit-bail. Ce modèle comprend des renseignements relatifs aux parties

contractantes, ainsi que les conditions générales et particulières du contrat de crédit-bail.

Ceci dit, la validité du crédit-bail nécessite en premier lieu la signature du contrat et en

second lieu la formalité de publicité.

A- La signature du contrat de crédit-bail

Tout contrat doit être signé par les parties contractantes. Autrement, il n’aura aucun effet

juridique. Ceci dit, la signature du contrat prouve que les parties sont consentantes et s’engagent

durant toute la période de location, sauf preuve contraire.

Par conséquent, chaque personne est tenue par ses obligations. La signature marque le

commencement légal des effets du contrat de crédit-bail.

B- La formalité de publicité

La loi a prévu une publicité juridique et comptable96. Son objectif est de permettre

l’identification des parties et du bien objet du contrat de crédit-bail. Ainsi que l’information des tiers

et la protection de leurs droits. Les frais de cette publicité sont supportés par le crédit preneur97.

En revenant à la loi en vigueur98, le législateur algérien a soumis le contrat de crédit-bail

sur les biens meubles99et immeubles100à la formalité de publicité. Même position que le législateur

français101. Qui a fait de la formalité de publicité une condition obligatoire à la validité du contrat de

crédit-bail. Ses modalités sont fixées par des textes réglementaires102.

96 Art 6, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.22. 97

On exclu de notre étude la publicité comptable. Elle est effectuée sur les livres comptables. Son objectif est d’informer les consultants, notamment les associés, le banquier…etc.

98 Art 6, Ord n°96-09, du 10 janv. 1996, préc. 99

Déc. Exe n°06-90 du 20 fév. 2006, fixant les modalités de publicités des opérations de crédit-bail mobilier, J.O.R.A. n°10 du 26 fév. 2006. 100

Déc. Exe n°06-91 du 20 fév. 2006, fixant les modalités de publicité des opérations de crédit-bail immobilier à une publicité. 101

Art L. 313-10, C. mon et fin, p. 1609, éd 2002, Dalloz; Méga C. Com. F. 102

Déc. Exe. N° 72-665 du 04 Juil. 1972, en France.

30

Ainsi donc, la publicité est obligatoire103pour les opérations de crédit-bail. Aussi bien en

Algérie qu’en France104. Elle est impérative, étant donné que la sécurité juridique des créanciers est

directement touchée.

L’objectif de cette formalité est que les tiers ne puissent pas être abusés par l’apparence

de solvabilité du crédit preneur. Le matériel est propriété de la banque, le crédit preneur n’est qu’un

locataire. Le crédit bailleur ne peut opposer ses droits en cas de non publication du contrat de crédit-

bail105.

1. Les procédures de la formalité de publicité

C’est au crédit bailleur que revient la responsabilité d’inscrire chaque contrat de crédit-

bail mobilier sur le registre ouvert à cet effet au niveau de l’antenne du C.N.R.C. auprès de laquelle le

crédit bailleur est immatriculé106.

Pour ce faire, notre législateur a fixé un délai de trente jours ouvrables à compter de la

date de signature du contrat107. Elle doit être formulée sur des bordereaux d’inscription de

l’opération de crédit-bail, liée aux biens meubles selon les modèles fixés dans la réglementation en

vigueur108 . Cette inscription est soumise aux mêmes tarifs que ceux applicables aux inscriptions de

nantissement des fonds de commerce109.

Il faut reconnaître que la publicité est la seule garantie au profit du crédit bailleur contre

les créanciers du crédit preneur. La société de crédit-bail n’est plus tenue de revendiquer le bien. Il

lui suffit d’en demander la restitution à l’amiable dés que le contrat de crédit-bail est résolu ou

résilié110.

Toutes modifications des renseignements inscrits doivent être mentionnées en marge des

inscriptions existantes111. Lorsque ces modifications donnent lieu à un changement de la compétence

du centre national du registre de commerce ; le crédit bailleur doit procéder à l’inscription de la

modification sur les registres de l’antenne du C.N.R.C. territorialement compétente112.

103

Com. 15 déc. 1975, Bull. civ. ΙV, n°301; D.1976.407, note Lucas de LEYSSAC; ibid.1976, 678, note CAPORALE; Rouen, 12 janv. 1995, R.J.D.A 1995, n°1126; J.C.P., éd. E 1995. Panor. 940. 104

L. 313-10, Méga C. Com. F. Dalloz, éd 2002. 105

Art 8, déc. n°72-665 du 04 Juil. 1972 en France. 106

Art 3. al.1, Déc.exe n°06-90 du 20 fév. 2006. 107

Art3. al.2, Déc.exe n°06-90 du 20 fév. 2006, J.O.R.A, n°10 du 26 Janv. 2006, p.22. 108

Art 4, Déc. Exe n°06-90 du 20 fév. 2006; V°. Sup. annexes, p.96 et 97. 109

Art 8, Déc. Exe n°06-90, préc, p. 22. 110 F. DỂKEUWER-DỂFOSSEZ, Droit bancaire, 8éme éd, Mémentos, Dalloz, 2004, p. 100. 111

Art 5 al 1, Déc. Exe n°06-90, préc, p.22. 112

Art 05, al. 2, Déc. Exe n°06-90, préc.

31

2. Le lieu où s’effectue la publicité du contrat de crédit-bail

Le centre national du registre de commerce est chargé d’élaborer et de tenir un registre

public des contrats de crédit-bail. Ainsi que d’organiser leur consultation par le public. Sous l’autorité

directe des préposés des annexes locales du C.N.R.C.113.

Cette formalité concerne le contrat de crédit-bail sur bien meuble114 corporels ou

incorporels. Elle est effectuée sur le registre du C.N.R.C115, au niveau duquel le crédit preneur est

principalement immatriculé. Cette publicité est inscrite par la suite au B.O.A.L.116

En matière de crédit-bail immobilier, la publicité de ce contrat en Algérie est établie dans

les bureaux de la conservation foncière des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble117. Aussi,

la transcription est publiée au B.O.A.L.118.

En droit français, la procédure est pareille qu’en Algérie. La différence est au niveau du

renouvellement de la procédure de publicité. Si la durée du contrat est supérieure à cinq ans. Il

convient de renouveler l’inscription à l’expiration de ce délai pour que le crédit bailleur puisse

opposer ses droits au tiers119. Car, les inscriptions en matière mobilière se prescrivent par cinq ans,

sauf renouvellement120.

En Algérie, il n’existe pas de durée de prescription des informations relatives au contrat

de crédit-bail mobilier. C’est pourquoi une intervention législative est souhaitable en ce sens.

Le bordereau de publication du contrat de crédit-bail doit absolument mentionner

certaines informations, autrement il y aurait un défaut de publicité.

Si l’on est dans le cadre d’un crédit-bail mobilier corporel ou incorporel, il convient de

remplir un tableau établi par notre législateur121.

Par contre, si l’on est dans le cadre d’un crédit-bail immobilier. Il est obligatoire pour le crédit bailleur

de remplir la rubrique spéciale intitulée « Désignation du crédit preneur et conditions de réalisation

de l’opération de crédit-bail immobilier », dans laquelle on retrouve les mentions suivantes :

113

Art 2, Déc. Exe n° 06-90 du 20 fév. 2006, préc. 114

Art 6, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.20. 115

Déc. Exe n°98-109 du 04 avr. 1998 a fixé les modalités de transfert au centre national du registre de commerce et aux préposés du C.N.R.C les attributions exercées par les greffes…relatives à la tenue des registres publics des ventes et nantissements des fonds de commerce et aux formalités d’inscription des privilèges y afférents. 116

Art 6. al 1, Ord n°96-09, préc, p.20. 117

Art. 2. al.1, Déc. Exe. n°06-91, du 20 Fév. 2006, préc, p.24. 118

Art 6, al 2, Ord n°96-09, préc. 119

C. GAVALDA et J. STOUFFLET, Op.cit, n°491, p. 566. 120

L. 313-11, C.mon et fin, p. 1610. 121

Annexe 1, annexe 2, Déc. Exe. N°06-90 du 20 Fév. 2006, préc. p.21.

32

- La désignation du notaire rédacteur du contrat de crédit-bail immobilier.

- La date et le numéro du contrat de crédit-bail immobilier.

- L’identification du crédit preneur.

- La durée du contrat de crédit-bail immobilier.

- Le montant global des sommes dues à titre de loyer.

- La stipulation, s’il y a lieu, de l’option d’achat au profit du crédit preneur.

Il convient d’ouvrir une parenthèse afin d’attirer l’attention, sur le fait que notre législateur fait

de « L’option d’achat » à l’article 2 du décret exécutif n°06-91 du 20 février 2006 fixant les

modalités de publicité des opérations de crédit-bail immobilier une clause facultative. Alors

que son inexistence fait perdre à ce contrat sa qualification.

C’est pourquoi, il est important de faire remarquer que le législateur algérien doit intervenir en

supprimant la phrase « s’il y a lieu » de cet article, pour qu’il advienne « la stipulation de

l’option d’achat au profit du crédit preneur ». Ainsi il y aura une cohérence entre les articles

de la loi relative au crédit-bail.

- La date limite fixée pour la notification de l’option d’achat.

3. La radiation de la publicité

Les inscriptions relatives au contrat de crédit-bail sont à limitées dans le temps. Étant

donné que le contrat est limité par sa durée. Selon la réglementation en vigueur122, la validité de ces

inscriptions prennent fin par voie de radiation comme suit:

- Sur justification de l’accord des parties, lesquelles mettent fin au contrat de crédit-bail, en cas

de mise en règlement judiciaire, de faillite ou de dissolution anticipée du crédit preneur

impliquant sa mise en liquidation.

- En vertu d’un jugement ou d’un arrêt ayant la force de la chose jugée; pour nullité ou

résiliation du contrat de crédit-bail.

- A l’expiration du contrat par cession du bien loué au crédit preneur. Et ce en cas de levée de

l’option d’achat et exécution de la promesse unilatérale de vente.

Le contrat de crédit-bail aura expiré et un nouveau contrat se forme. Notamment, l’acquisition du

bien par le crédit preneur qui devient propriétaire.

122 Art 6, Déc. Exe n°06-90 du 20 fév. 2006, préc, p.22.

33

4. Le défaut de publicité

La règle générale implique que le droit de propriété est opposable aux tiers et aux

créanciers du crédit preneur. Lorsque la formalité de publicité (obligatoire en droits algérien et

français) est respectée. Cette dernière prend effet à compter de la date d’inscription du contrat de

crédit-bail.

En cas de défaut de publicité, le droit de propriété du crédit bailleur n’est pas opposable

aux créanciers du locataire mis en redressement judiciaire. Cela ne veut pas dire pour autant que les

droits du crédit bailleur ne sont pas maintenus. Bien au contraire, ceci est possible que dans ces deux

cas :

a. Au cas où la publicité du contrat de crédit-bail a été faite avant le jugement d’ouverture de

la procédure collective123.

b. En cas de connaissance personnelle des tiers et des créanciers de ces droits avant

l’ouverture de la procédure collectives124.

Après avoir étudié les conditions impératives à la formation juridique du contrat de crédit-bail

comparé au droit français. Il convient de préciser que la technicité de ce contrat, nécessite un

procédé spécifique à sa conclusion (section 2).

SECTION 2 : LE PROCEDE DE CONCLUSION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

La mise en œuvre du contrat de crédit-bail suppose la succession de plusieurs contrats.

Aussi, il est nécessaire de déterminer les biens pouvant faire l’objet de ce contrat.

Faut-il rappeler que le crédit-bail peut porter éventuellement sur des biens meubles corporels et

incorporels125 et immeubles.

La doctrine française126distingue à cet égard deux phases nécessaires à la formation du

contrat de crédit-bail. La première phase est précontractuelle (Par 1ér), la seconde est contractuelle

(Par 2éme).

123

Com. 11 mai. 1999: Bull. civ. IV, n°96; D. 2000. Somm. 95, Obs. 124

Com. 12 avr. 1988, Bull, civil, n° 126. 125 Art L. 313-7, al.1.2.3 et.4 du C.mon et fin; V°. Art. 1. al.4, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.20. 126

S. PIỂDELIỂVRE, Op.cit, 2003, n°428, p. 366.

34

PARAGRAPHE 1 : LA PHASE PRECONTRACTUELLE

Cette période précède la conclusion du contrat de crédit-bail. L’utilisateur s’adresse

initialement au vendeur, ou à la société de crédit-bail ou encore à la banque.

On distingue deux situations différentes :

A- Dans le cas où l’utilisateur s’adresse au fournisseur ou au vendeur en premier. Il y aura au

départ des pourparlers afin de déterminer les spécifications et le prix du bien. L’utilisateur se

présente à sa banque, laquelle lui fera une double promesse. « Acheter le bien » de chez le

fournisseur pour le lui louer aux conditions sur lesquelles les parties se sont mises d’accord.

B- Dans le cas où l’utilisateur s’adresse d’abord à l’établissement de crédit, deux étapes vont se

succéder :

1. La banque fait une promesse d’achat du bien d’une part et une promesse de location d’autre

part.

2. La banque conclu un mandat avec le crédit preneur pour qu’il acquiert le bien au nom et pour

le compte du crédit bailleur.

PARAGRAPHE 2 : LA PHASE CONTRACTUELLE

Lors de cette phase les promesses d’achat et de louage, faites durant la phase précontractuelle

s’exécutent.

A- La promesse d’achat du bien de la part du crédit bailleur

Cette promesse d’achat s’effectue sous forme d’un contrat d’achat du bien. Ce contrat est

conclu entre le fournisseur (qui peut être le fabricant ou simplement le vendeur) et la société de crédit-

bail. Cette dernière devient propriétaire du bien.

B- La promesse de louage de la part du crédit preneur

Le contrat de crédit-bail est un louage assorti d’une promesse unilatérale de vente.

Exécutable en fin de contrat. Le crédit-bail est conclu entre le crédit bailleur et l’utilisateur du bien,

pour une durée déterminée. En contrepartie de loyers versés au profit de la banque.

Ce louage n’est pas une location simple. Il doit impérativement comporter une option

d’achat en faveur du crédit preneur. Ce qui le différencie de toute autre forme de location. Le crédit

preneur fait à l’établissement de crédit la promesse unilatérale de louer le bien. Il a donc l’obligation

35

de prendre le bien en location durant toute la période irrévocable. Il est par ailleurs libre de saisir ou

non l’option d’achat à l’expiration du contrat.

C- La promesse unilatérale de vente de la part du crédit bailleur

Cette promesse constitue l’option d’achat offerte au crédit preneur. La position du

législateur français est claire par rapport à la qualification du contrat de crédit-bail. Contrairement au

législateur algérien, qui ne fait pas de « l’option d’achat » une caractéristique fondamentale127. Par

conséquent, la problématique de la qualification du contrat se pose, ainsi que celle de la loi

applicable. Notre législateur doit revoir l’article premier de la loi relative au crédit-bail et faire de

« l’option d’achat » un point essentiel à la constitution du crédit-bail.

Tout contrat, ayant rempli les conditions de fond et de forme exigées par la loi, est en mesure

d’engendrer des effets juridiques sur chacune des parties contractantes.

Nous détaillerons au chapitre suivant les obligations de chaque contractant.

CHAPITRE 3 : LES EFFETS JURIDIQUES DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Le contrat de crédit-bail est un contrat bilatéral. Chacune des parties supporte des

obligations légales. La détermination des obligations des parties relève de deux séries de règles.

Celles issues du droit commun et celles apportées par la loi relative au crédit-bail.

Ce présent chapitre traite de l’exécution du contrat de crédit-bail. Nous verrons les

droits et obligations du crédit bailleur (Section 1ére), ainsi que du crédit preneur (Section 2éme).

Mais bien que, le crédit-bail relie certainement deux personnes, l’opération de crédit-bail possède

cependant un caractère triangulaire. On ne peut omettre les droits et obligations du fournisseur,

partie intégrante de la présente opération (Section 3éme).

SECTION 1 : DROITS ET OBLIGATIONS DU CREDIT BAILLEUR

Naturellement, l’exécution du contrat de crédit-bail nécessite la détermination et la

connaissance des droits et obligations de chacune des parties. Chose importante à savoir en cas

d’inexécution et de responsabilité contractuelle. Au premier paragraphe, on discutera des droits du

crédit bailleur. Au second paragraphe, on tentera d’analyser les différentes obligations imposées par

la réglementation.

127

Art 1, al.3, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.20.

36

PARAGRAPHE 1 : DROITS DU CREDIT BAILLEUR

Les droits du crédit bailleur sont les droits classiques du bailleur.

A- Le droit au paiement des loyers

Ce droit est l’une des principales obligations du crédit preneur. Il est absolu et

inconditionnel128. Le paiement des loyers par le locataire, au profit de la banque bailleresse doit être

ponctuel et étendu sur toute la durée du contrat de crédit-bail.

Ce droit ne peut être affecté d’aucune exception (ex : le disfonctionnement du matériel…).

Seul le juge compétent peut délier le crédit preneur de l’obligation de paiement des loyers.

Les loyers doivent couvrir la valeur du bien, les intérêts, les charges et la marge

bénéficiaire de la banque. Cette dernière peut stipuler dans le contrat de crédit-bail une clause

pénale dissuasive pour que le crédit preneur honore son engagement.

Cette pénalité est généralement égale à la somme des loyers et du prix d’achat, majoré d’un

pourcentage.

Aussi faut-il savoir que le non paiement d’une seule échéance peut amener à la résiliation

immédiate du contrat de crédit-bail. Ainsi que la restitution du bien et le versement d’une indemnité

à titre de clause pénale.

Le législateur français est intervenu en matière de crédit-bail129, en donnant au juge le

pouvoir de modérer les indemnités à la suite des abus130des clauses pénales.

B- Le droit de propriété du bien

La propriété est un élément fondamental dans le contrat de crédit-bail. Elle constitue la

principale distinction entre le crédit-bail et le crédit classique.

Le crédit bailleur est le propriétaire légal du bien sans équivoque131, depuis la signature

du procès-verbal de réception définitive du bien132. Par contre, il n’en assume aucune obligation.

Au contraire, il bénéficie d’une double sécurité. D’une part le paiement des loyers par le

crédit preneur. D’autre part, la possibilité de reprendre le bien objet du contrat de crédit-bail, en cas

de non paiement des loyers.

128 Art 7, Ord n°96-09, préc, p.21. V°. Art L. 313-7, Cod mon et fin. F. 129 L. F du 09 juil. 1975. 130

Arts. 1125 et 1231, C. Civ. F. 131

R. BREALEY et S. MYERS, Principes de gestion financière, Pearson éducation, 7éme éd, 2003, n° 26.4.2, p. 821. 132

P. PHILIPPOSSIAN, préc, n°11, p.263.

37

Cette double sécurité, dont jouit la banque bailleresse permet au crédit preneur d’obtenir

aisément un financement en crédit-bail. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un prêt bancaire

classique, à l’exemple du Crédit à moyen terme133.

Aussi faut-il rappeler que le droit de propriété est limité dans le temps. Car le crédit

bailleur est tenu par la promesse unilatérale de vente constituant l’option d’achat en faveur du

locataire. Si ce dernier décide de la lever, la société de crédit-bail est obligée de lui transférer la

propriété du bien objet du crédit-bail.

C - Le droit à restitution du bien

La société de crédit-bail est la propriétaire légale du bien. Si le crédit preneur ne lève pas

l’option d’achat, la banque a le droit à la restitution du bien en fin de contrat. Tout comme ce droit

constitue une obligation pour le locataire134.

On peut également envisager le droit à la restitution du bien, en cas de défaillance du crédit

preneur135 (non accomplissement de ses obligations). Dans ce cas, la banque est en droit de

demander la résiliation du contrat et la restitution du bien.

En contrepartie des droits dont jouit la société de crédit-bail, cette dernière supporte

également des obligations légales et contractuelles (Par 2éme).

PARAGRAPHE 2 : LES OBLIGATIONS DE LA BANQUE BAILLERESSE

La banque bailleresse supporte des obligations financières. D’autres sont relatives au bien

objet du contrat de crédit-bail. Et enfin, d’autres obligations relatives aux sociétés de crédit-bail136.

A- Les obligations financières

1. L’achat et le paiement du prix du bien

La société de crédit-bail doit exécuter sa promesse d’achat du bien objet du contrat de

crédit-bail au profit du crédit preneur. En achetant le matériel choisi par l’usufruitier de chez le

fournisseur de son choix. Ceci n’exclut pas le droit du crédit bailleur à discuter lui même les

avantages financiers avec le fournisseur.

Cet achat doit se solder par le paiement total du prix d’achat. Soit la remise des fonds au

fournisseur ou au vendeur. Ainsi, la propriété du bien est transférée à la banque.

133

P. PHILIPPOSSIAN, préc, p.9. 134 Art. 39. al. 14, Ord n°96-09, préc, p.25. 135

Art 100. al. 1, Ord n°75-58 du 26 sep 1975 portant C. Civ. A. 136

Reg. N°95-06 du 19 nov. 1995, relatif aux activités connexes des banques et établissements financiers.

38

Une partie de cette obligation est dû à l’égard du fournisseur. Cette étape est le point de

départ de l’opération de crédit-bail. Elle donne le droit au crédit bailleur de louer le bien au crédit

preneur.

2. La publicité du contrat de crédit-bail

Une fois que le contrat de crédit-bail a été conclu. La société de crédit-bail est dans

l’obligation de procéder à la publication du présent contrat que ce soit en Algérie ou en France.

La publicité est obligatoire aux frais du crédit preneur, vue son rôle essentiel

d’information des tiers et des créanciers du crédit preneur sur sa situation financière137. Afin que ces

derniers ne soient pas leurrés par la surface financière du crédit preneur138.

Pour cette raison, le bordereau de publication du contrat de crédit-bail devrait être le plus précis

possible.

En cas d’erreur matérielle de transcription du nom du crédit preneur, de son adresse ou

du numéro de série du matériel. Les juges sont souverains pour accepter la régularité de l’inscription.

La publicité de ce contrat constitue une garantie principale pour la banque bailleresse.

Quant à son client et surtout en cas de procédures collectives. Sa défaillance entraîne l’inopposabilité

du droit de propriété. Un courant de la doctrine estime qu’elle provoque carrément la perte du droit

de propriété139.

Cette position est injuste à l’égard des différents intérêts croisés, engendrés par le contrat

de crédit-bail. Il ne faut pas perdre de vue le fait que la formalité de publicité est une règle de forme

et non une règle de fond nécessaire à la validité du contrat de crédit-bail.

Un contrat ayant rempli les règles de fond est légalement valide et produit des effets sur

les parties au contrat (le principe de la relativité des contrats). Seulement, il est clair que la

défaillance des règles de forme entraine l’inopposabilité du crédit-bail aux tiers et aux créanciers du

locataire.

Bien évidement, la sécurité juridique du crédit bailleur est en jeu. Notre législateur s’est tu

au sujet de la sanction réservée au défaut de publicité des opérations de crédit-bail. Il s’est juste

contenté de rappeler que cette formalité est obligatoire.

137 V°. Infra la formalité de publicité, p. 31 et ss. 138

Art 2 al 3 de la loi n°66-445 du 02 juil. 1966 complétée par le Déc., n° 72-665 du 04 juil. 1972. 139

E. GARRIDO, le cadre économique..., Op. cit, T.1, p. 89.

39

B- Les obligations relatives au bien

1. La garantie de la jouissance paisible du bien loué

Le crédit bailleur doit garantir à l’usufruitier la jouissance paisible du bien, durant toute la

durée du contrat de crédit-bail. Aussi, le garantir contre les troubles en droit et en fait portés par le

crédit bailleur ainsi que les troubles en droit portés par les tiers.

On parle alors, d’obligation d’abstention concernant le bien. En d’autres termes il

s’engage à ne pas nuire à l’utilisation à l’exploitation du bien par le crédit preneur. Seulement, la

société de crédit-bail garde le droit de visite du matériel afin de s’assurer de sa présence dans les

locaux désignés au contrat140et de son entretien.

2. L’obligation de transférer la propriété du bien

Le contrat de crédit-bail est une technique juridique qui offre au crédit preneur un choix à

trois options. Parmi celles-ci la possibilité d’acquérir la propriété du bien à l’expiration de la période

contractuelle au prix fixé préalablement au contrat. A conditions que l’utilisateur a exécuté

correctement ses obligations.

3. L’obligation de délivrance du matériel

Le crédit bailleur est obligé de livrer le matériel, compris des accessoires nécessaires à son

fonctionnement à la date convenue. L’exécution de cette obligation est constatée par la signature du

procès verbal de réception du matériel par le crédit preneur et le fournisseur.

C- Les obligations particulières pour les sociétés de crédit-bail et celles applicables aux

banques et établissements de crédit

Tous les établissements de crédit doivent remplir certaines conditions, notamment :

1. L’obtention d’un agrément préalable délivré par décision du gouverneur de la banque

d’Algérie ou celui de la banque de France 141(pour le cas de la France), que ce soit pour une

banque, un établissement financier ou une société de crédit-bail.

2. La publication de la décision d’agrément au Journal officiel de la république algérienne142.

140

P. PHILIPPOSSIAN, Op. cit. p. 44. 141

Art. 9, rég n°96-06 du 3 juil. 1996, préc, p.12. 142

Art. 10, rég n°96-06, préc, p. 12.

40

3. Cette décision doit contenir les mentions suivantes : la raison sociale de la société de crédit-

bail, son adresse, les noms et prénoms des principaux dirigeants et le montant du capital ainsi

que sa répartition sur les actionnaires143.

4. L’exigence de la forme de S.P.A. pour les sociétés de crédit-bail144.

5. L’exigence d’un capital minimum :

a. Pour la société de crédit-bail fixé à la valeur de 100 millions de dinars algériens145.

b. Pour la banque, le capital minimum est de deux milliards cinq cent millions de dinars146.

c. Pour l’établissement de crédit, le capital exigé est de cinq cent millions de dinars algériens147.

6. L’obligation de se soumettre au contrôle de la commission bancaire148.

7. L’obligation de comptabilisation conformément au plan comptable bancaire national.

Après avoir étudié les différents droits et obligations de la banque bailleresse. Partie au contrat

de crédit-bail.

Quels sont à présent, les droits et les obligations du crédit preneur ? Sachant qu’il bénéficie du statut

légal du locataire en droit commun.

SECTION 2 : DROITS ET OBLIGATIONS DU CREDIT PRENEUR

Le crédit preneur est l’un des acteurs principaux de l’opération de crédit-bail. Le droit

commun a accordé aux locataires des droits et leur a imposé des obligations.

La nature spéciale du contrat de crédit-bail attribue certaines obligations au crédit

preneur. Alors qu’elles sont réputées, être incombées au bailleur.

Nous allons donner un aperçu sur ces droits et obligations, apportés par la loi relative au crédit-bail.

PARAGRAPHE 1 : DROITS DU CREDIT PRENEUR

Le crédit preneur s’est vu attribué des droits sur le bien (objet du contrat de crédit-bail).

D’autres droits à l’égard du fournisseur (malgré qu’il ne fait pas partie du contrat) et enfin, les droits les

plus importants envers le crédit bailleur.

143

Art. 10. al. 2, rég n°96-06, préc, p. 12. 144

Art. 3, rég n° 96-06, préc, p. 11. 145

Art 6, rég n° 96-06, préc, p.12. 146

Art 70, Ord n°03-11 du 26 aout. 2003 relative à la monnaie et au crédit, J.O.R.A. N° 52 du 27 aout. 2003, p. 03. 147

Art. 2. al. 3, rég. N° 04-01 du 4 mars 2004 relatif au capital minimum des banques et établissements financiers exerçant en Algérie. 148

P. PHILIPPOSSIAN, Le crédit-bail et le leasing, préc, p. 22.

41

A- Les droits du crédit preneur sur le bien

Le crédit preneur a le statut du locataire. De ce fait, il a des droits sur la chose louée. En

l’occurrence le droit de choisir le matériel, de l’utiliser, d’en user en bon père de famille, durant toute

la période contractuelle. Ainsi que le droit de garantie contre les troubles de jouissance.

Le crédit preneur est protégé par les dispositions du droit commun. Lesquels régissent la

responsabilité contractuelle du crédit bailleur.

Le crédit preneur n’a pas le droit de sous-louer le bien (meubles ou immeuble). La sous-location est

interdite aussi bien en Algérie, qu’en France. Sauf, avec l’accord préalable et écrit du crédit bailleur.

Autrement, elle est sanctionnée sévèrement par les peines de l’abus de confiance149. Le crédit

preneur ne peut prétendre son ignorance. Aussi, il lui est interdit de vendre ou de nantir le bien

appartenant à la société de crédit-bail.

B- Les droits du crédit preneur à l’égard du fournisseur

Le crédit preneur et le fournisseur (vendeur ou fabricant) sont des personnes sensées

s’ignorer. Le titre de locataire accorde des droits au crédit preneur à l’égard de la banque.

La nature spéciale du contrat de crédit-bail donne le droit au crédit bailleur de transférer

tous ses droits au crédit preneur, grâce à la formule juridique du mandat. Ainsi, le crédit preneur

devient le mandataire de la banque bailleresse. Il a donc, le droit de conclure avec le fournisseur au

nom et pour le compte de la société de crédit-bail. Il exerce toute action en garantie, en résolution

pour vices cachés, contre le fournisseur150.

Il faut noter que ce cas est particulier. Introuvable dans les autres contrats connus en

société. C’est une technique acceptable, car la logique du crédit-bail est de permettre le financement

efficace et rapide des investissements.

C- Les droits du crédit preneur à l’égard de la société de crédit-bail

Le crédit preneur a le droit de jouissance du bien (objet du contrat de crédit-bail) pendant

toute la durée du contrat. De l’utiliser en bon père de famille.

Aussi le crédit-bail est la technique juridique, qui permet au crédit preneur de devenir

acquéreur du bien, à l’expiration du contrat. A condition que ce dernier s’acquitte de toutes ses

149 F. DỂKEUWER- DỂFOSSEZ, Droit bancaire, Mémento, Dalloz, 7éme éd, 2001, n°4, 7éme éd, p. 119. 150

F. DỂKEUWER- DỂFOSSEZ, Ibid.

42

obligations envers la banque bailleresse. Aussi, il jouit du droit à l’information concernant l’exécution

du contrat de crédit-bail151.

PARAGRAPHE 2 : OBLIGATIONS DU CREDIT PRENEUR

Le crédit preneur possède le statut du locataire. Il supporte toutes les obligations

imposées au locataire en droit commun. Aussi la loi sur le crédit-bail est claire quant aux obligations

du crédit preneur152.

Tout locataire est tenu de ne pas apporter des changements sur le bien loué, sans l’accord

préalable du bailleur153. Sauf, en cas d’approbation du bailleur. Les changements effectués sur le bien

ne doivent pas porter dommage à la chose louée. Autrement, le locataire en est responsable.

Il est évident que tout locataire doit prendre soin du bien loué et en disposer en bon père

de famille154. Il supporte une obligation de moyen. Il suffit que le locataire prouve qu’il a fait son

possible afin de préserver la chose louée pour que sa responsabilité soit écartée.

Le locataire doit utiliser le bien loué de façon ordinaire155. Le crédit preneur se voit supporter les

mêmes obligations que le locataire. Additivement, celles que nous allons détailler aux points

suivants :

A- L’obligation de paiement des loyers

Le crédit preneur doit verser des loyers mensuels, trimestriels ou semestriels, sans retard,

durant toute la période contractuelle. Tel stipulé par les législateurs algérien156 et français. Sinon, la

responsabilité du crédit preneur sera engagée. Seule le juge peut dégager le crédit preneur de cette

obligation avant le terme du contrat157.

Le premier paiement est dû, dès la signature du contrat de crédit-bail. Le crédit bailleur

peut obtenir la première année un paiement réduit158. En payant régulièrement les loyers, le crédit

preneur règle son crédit à l’égard de la banque bailleresse.

En cas de non paiement des loyers par le crédit preneur. Ceci ouvre droit au crédit bailleur

d’agir en résiliation du contrat de crédit-bail159à l’encontre du locataire défaillant.

151

P. PHIPPOSSIAN, Op. cit, n°18. 8, p. 268. 152

Art. 39, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p25. 153

Art 492, Ord n°75-58 du 26 sep 1975 portant C. Civ. A. 154

Art 495, Ord n°75-58, préc. 156

Art. 39. al. 2, Ord n°96-09, préc. p. 25. 157

P. PHILIPPOSSIAN, préc, p. 36. 158

R. BREALEY et S. MYERS, préc, n° 26. 1, p. 812.

43

En cas de redressement judiciaire prononcé contre le crédit preneur, le crédit bailleur met

ce dernier en demeure. La banque accorde le choix entre la continuation du contrat de crédit-bail car

la résiliation n’est pas dans l’intérêt de la société de crédit-bail; ou la résiliation du contrat. Laquelle

est présumée après un mois passé sans réponse160.

B- L’obligation d’utiliser le bien loué

Le crédit preneur s’engage à utiliser et à jouir du bien en bon père de famille, durant la

durée ferme161. Tout en respectant les prescriptions d’utilisation du fournisseur et la réglementation

relative à la détention, à l’emploi, à la garde et au transport du matériel.

Le législateur algérien a réservé pour cette obligation deux alinéas162. Alors qu’il devrait

en résumer le contenu et n’en faire qu’une seule obligation. D’ailleurs l’utilisation du bien loué par le

crédit preneur est un droit avant d’être une obligation. Cette obligation est la contrepartie du

paiement des loyers.

En cas de non utilisation du bien loué, le crédit preneur renonce à prétendre à toute

indemnité, diminution de loyers ou tout droit de résiliation vis-à-vis du crédit bailleur par dérogation

aux dispositions du droit commun163.

Tout comme, l’utilisateur du bien ne doit en aucun cas sous-louer l’objet du contrat.

Autrement dit, il ne doit pas céder son droit de jouissance du bien, sauf accord expresse du crédit

bailleur164.

C- L’obligation d’entretien et d’assurance

La législation dispose que le crédit preneur est responsable de l’entretien et de

l’assurance du bien loué. L’obligation d’entretien comprend la maintenance et la réparation

éventuelle du bien objet du contrat de crédit-bail aux frais de l’utilisateur.

Ces dispositions sont contraires à celles établies par le droit commun165. Du fait que, c’est

au crédit preneur de souscrire un contrat de maintenance auprès du constructeur du matériel ou

159

Sur cette question, cons. Particulièrement M. FONDANỂCHE, le crédit-bail immobilier et le redressement judiciaire des

entreprises, Gaz. Pal. 1986, 2, p. 571 ; V°. Lamy Droit économique, section ΙΙ, 1998, n°5274, p. 1881. 160 Art 37, L. F. n° 85-98 du 25 janv. 1985 relatives au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises. 161

Art. 39. al. 4, Ord n° 96-09, préc, p. 25. 162

Art 39. al 4 et al 7, Ord n°96-09, préc, p.25. 163

Art 1719 à 1725 du C. Civ F. 164

Art. 39. al. 11, Ord n° 96-09, préc, p. 25. 165

Art. 1719 à 1721 du C. Civ. F.

44

auprès d’une société de prestation de services (moyen de transport, outil informatique…). Et ce

durant toute la durée de location, jusqu’à ce que l’établissement de crédit reprenne le matériel ou

cède le bien au crédit preneur (en cas de levée de l’option d’achat)166.

Le représentant du crédit bailleur peut à tout moment contrôler l’utilisation et la

maintenance du matériel, en pénétrant dans les locaux où est installé le matériel167. Ce qu’on appelle

« l’exercice du droit de vérification de l’état du bien »168.

La banque bailleresse est le propriétaire légal de toutes les pièces remplacées ou incorporées au

matériel. Cette dernière n’est pas responsable de l’entretien ou de la maintenance du bien loué.

Quant à l’obligation d’assurance, le crédit preneur doit garantir le bien contre les risques

d’incendie169. En adhérant à la police d’assurance souscrite par la société de crédit-bail ou bien en

souscrivant une police d’assurance auprès de la compagnie de son choix.

Le crédit bailleur peut imposer au crédit preneur l’étendue des garanties qu’il souhaite

obtenir pour le matériel. La police d’assurance devra prévoir des points cruciaux pour la banque

bailleresse. Notamment, l’obligation pour l’assureur de payer à la société de crédit-bail toutes les

indemnités consécutives à un sinistre170. Prévoir le droit au crédit bailleur de se substituer au crédit

preneur pour le paiement d’une prime d’assurance, … etc.

Aussi l’assurance est sensée recouvrir la perte, la destruction du bien loué, ainsi que la

responsabilité civile du crédit bailleur.

Le crédit preneur en sa qualité de gardien détenteur est responsable de tous les risques de perte ou

de détérioration, de vol ou de destruction totale ou partielle171.

Notons bien que le défaut de paiement d’une seule prime d’assurance peut entraîner la

résiliation du contrat d’assurance par la compagnie d’assurance, sans en informer la banque

bailleresse. On relève une véritable insécurité pour la société de crédit-bail. Pour cela, il est

préférable que le crédit bailleur souscrive sa propre police d’assurance172.

166

P. PHILIPPOSSIAN, préc, n°7. 4. 2., p. 260. 167

P. PHILIPPOSSIAN, préc, n° 7. 4. 1, p. 260. 168

Art 33. al. 2 Ord n° 96-09 du 10 janv. 1996, préc, p. 24. 169

Art. 39. al. 8, Ord n°96-09, préc, p. 25. 170

Art. 41, Ord n° 96-09, préc, p. 26. 171

Art. 34, Ord n° 96-09, préc, p. 24. 172

P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit, p. 38.

45

Il faut souligner de même, qu’en cas de sinistre, la société de crédit bail est seule apte à

recevoir les indemnités d’assurance portant sur le bien loué173. Elle souhaite obtenir une somme

égale aux loyers restants dû.

La principale raison à ces obligations, est que dans l’éventualité ou le crédit preneur

décide de mettre fin au contrat de crédit-bail sans lever l’option d’achat. Le crédit bailleur reprend le

matériel en parfait état afin de le relouer à un éventuel nouvel utilisateur ou encore de revendre le

bien.

Par ailleurs, nous devons aborder une situation rare, mais possible. Il s’agit des

modifications que peut effectuer le crédit preneur sur le bien loué. Il convient de souligner à cet

égard qu’il est formellement interdit à l’utilisateur d’apporter des modifications sur le bien174. Sauf,

autorisation préalable de la part de la société de crédit-bail175.

D- L’obligation de recours contre le fournisseur en cas de nécessité

Il appartient au propriétaire du matériel d’exercer tous recours en justice contre le

fournisseur du matériel conformément au droit commun. Or, le contrat de crédit-bail permet à la

banque bailleresse de transférer au crédit preneur (en vertu d’un mandat) toutes ses garanties

(relatives à la livraison, à la conformité et au bon fonctionnement du matériel). En l’occurrence, ses droits

de recours à l’encontre du fournisseur.

En conséquence le crédit preneur devra agir en justice au nom et pour le compte du crédit

bailleur afin d’assurer l’exécution de ces garanties.

En cas de disfonctionnement du matériel ou en cas de vices cachés. Comme tout mandataire, le

crédit preneur devra rendre compte à la société de crédit-bail sur l’usage du mandat confié.

E- L’obligation d’informer la société de crédit-bail

Le crédit preneur doit avertir la banque préalablement, de toute action. Ainsi que, de

l’évolution de la procédure. Par conséquent, la société de crédit-bail en tant qu’organisme financier

n’assume aucune responsabilité; concernant un retard de livraison, un vice ou un défaut apparent ou

173

Art. 26, Ord n° 96-09, préc, p. 23. 174

Art. 39. al. 5, Ord n° 96-09, préc, p.25. 175

P. PHILIPPOSSIAN, préc, n°7. 5, p. 261.

46

caché qui affecte le matériel, la détérioration ou le fonctionnement défectueux du bien176. Ainsi que

tout dommage causé par l’utilisation du bien177.

F- L’obligation déclarative

L’obligation déclarative consiste à ce que le crédit preneur est tenu de mettre au courant

la banque bailleresse de toutes les informations relatives au bien. Par conséquent, l’utilisateur

s’engage à fournir à la société de crédit-bail :

1) Toutes précisions nécessaires pour la publication du contrat de crédit-bail sur simple

demande du crédit bailleur.

2) S’engage à notifier à la banque bailleresse tout changement relatif à l’identification de son

entreprise, raison ou dénomination sociale, immatriculation au registre de commerce,

siège social, lieu d’exercice de l’activité178, etc.

3) Certains contrats de crédit-bail disposent de « clause » stipulant que le crédit preneur

doit adresser une notification à la société de crédit-bail, avant la date d’expiration du contrat.

L’objectif est de lui faire part de son choix par écrit avec préavis.

Un courant doctrinal trouve que le crédit preneur est réputé vouloir continuer la relation

contractuelle en cas de non notification de son choix au crédit bailleur. Cette tacite reconduction se

fait pour des périodes semestrielles aux mêmes conditions que celles précédemment conclues179.

D’autres180 estiment qu’une telle clause est inacceptable. Car elle joue de la négligence du

crédit preneur. Qui a souvent plusieurs contrats à gérer simultanément. Ce dernier ne peut pas

matériellement avoir connaissance à l’avance de tous les préavis de dénonciation, concernant la

dernière échéance du contrat de crédit-bail.

Il est plus équitable que ce soit la société de crédit-bail qui dispose d’un outil de gestion

informatique. Qui adresse aux crédits preneurs, quelques mois avant l’échéance du contrat une note.

Leur demandant une communication du choix effectué quant à la levée ou pas de l’option d’achat

(chose qui ne se fait pas pratiquement).

Nous avons achevé l’étude sur les droits et obligations de chacune des parties au

contrat de crédit-bail. On observe que l’équilibre des obligations entre ces deux parties n’est pas

176 P. PHILIPPOSSIAN, préc, p. 34. 177

P. PHILIPPOSSIAN, préc, n° 8. 2, p. 261. 178

P. PHILIPPOSSIAN, préc, n° 18. 7, p. 268. 179

P. PHILIPPOSSIAN, préc, n° 2. 4. 5, p. 45. 180

P. PHILIPPOSSIAN, préc, p. 46.

47

respecté. Le crédit preneur supporte une responsabilité plus importante. Toutefois, il est nécessaire

d’étudier les droits et les obligations du fournisseur. Lequel est une partie étrangère au contrat de

crédit-bail. Mais, certainement pas à l’opération de crédit-bail.

SECTION 3 : DROITS ET OBLIGATIONS DU FOURNISSEUR

Il est vrai que, le contrat de crédit-bail est établi entre la société de crédit-bail et le crédit

preneur. Seulement, le caractère triangulaire de l’opération nécessite l’intervention d’une troisième

personne. Notamment, le fournisseur du bien. Il peut être le fabricant ou un simple vendeur.

Le fournisseur ayant la qualité de commerçant, se voit supporter des obligations et se prévaloir de

droits à l’égard de la banque bailleresse et du crédit preneur.

PARAGRAPHE 1 : DROITS DU FOURNISSEUR

Le caractère triangulaire de l’opération de crédit-bail implique l’intervention d’une

troisième personne. Soit le fournisseur du matériel. Un contrat de fourniture le lie avec

l’établissement de crédit. Mais, en réalité, le contrat de fourniture s’établie entre le fournisseur et le

crédit preneur. Ce dernier va agir en qualité de mandataire de la banque bailleresse. Le fournisseur,

partie intégrante de l’opération de crédit-bail, a des droits (A) et supporte des obligations (B).

A- Les droits du fournisseur envers la banque bailleresse

Le contrat de vente est le lien juridique entre le fournisseur et la société de crédit-bail. On

revient à cet égard aux dispositions du droit commun afin de s’assurer de la formation correcte de la

vente et de l’exécution de chacune des parties de leurs obligations respectives.

En tant qu’acheteur, la banque bailleresse a des obligations à tenir. En l’occurrence, le

paiement du prix d’achat du matériel au lieu et à la date de la délivrance convenus entre les deux

parties, sauf accord contraire.

En revanche, le crédit bailleur supporte toutes les charges relatives à la vente.

Notamment, les frais d’enregistrement et de timbres, les impôts et les frais d’entretien. Bien que la

règle générale dicte que c’est au fournisseur de supporter ces charges puisqu’il est tenu de

l’obligation de transférer la propriété de la chose vendue.

Par ailleurs, la banque bailleresse doit réceptionner le matériel au lieu et à la date

convenu. Cette dernière n’a pas la possibilité matérielle de réceptionner elle-même les équipements

livrés et doit par conséquent faire confiance totalement au crédit preneur. La réception du matériel

48

est constatée par la signature du procès verbal de réception (PVR), par le fournisseur et le crédit

preneur. Ce document possède une triple fonction181:

1. Constate l’exécution de la délivrance du matériel.

2. Autorise le paiement du prix par la banque au fournisseur.

3. Il est considéré comme le point de départ de la location avec option d’achat.

B- Les droits du fournisseur à l’égard de l’utilisateur

Le fournisseur et le crédit preneur sont légalement deux personnes qui devraient

s’ignorer. Mais, la nature spécifique du contrat de crédit-bail prend le dessus et leur impose

l’exécution du contrat de vente. Lequel est établi entre le fournisseur et la société de crédit-bail

préalablement.

Le crédit preneur a le devoir d’agir au nom et pour le compte de la société de crédit-bail.

Autrement sa responsabilité sera engagée. Ainsi donc, il a le devoir de remplir toutes les obligations

précitées au paragraphe précédant à l’égard du fournisseur.

PARAGRAPHE 2 : OBLIGATIONS DU FOURNISSEUR

Les obligations du fournisseur sont celles imposées au vendeur envers l’acheteur. Mais,

également à l’égard de la personne du crédit preneur.

Dans ce contexte, on distingue deux situations. La première est celle où le contrat de

crédit-bail mentionne clairement que le crédit preneur est mandataire de la société de crédit-bail.

Dans ce cas, l’utilisateur doit se référer aux dispositions du mandat sans dépassement.

La deuxième situation est plus complexe. Elle suppose que l’utilisateur a agi sans accord

ferme et préalable de la banque bailleresse. La jurisprudence française182 estimait que, le crédit

preneur devait garantir la conclusion du contrat et répondre de la dérobade de la société de crédit-

bail.

Mais dans les deux cas, le fournisseur a des obligations à remplir envers la société de crédit-bail, ainsi

qu’à l’égard du crédit preneur.

181

P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit, n° 2. 4. 2, p. 31. 182

V°. Rouen, 7 Avril. 1970, R.T.D. Com, 1971, 169; D. S., 1970, 676, note. TRROCH.

49

A- Les obligations du fournisseur à l’égard de la société de crédit-bail

Le fournisseur va transmettre le titre de propriété à la société de crédit-bail

immédiatement183. Le crédit preneur ne pourra bénéficier de la propriété du bien que s’il lève

l’option d’achat à la fin de la période contractuelle.

B- Les obligations du fournisseur à l’égard du crédit preneur

Le fournisseur transmet au crédit preneur les prérogatives matérielles liées à la

possession du bien. Il doit délivrer au crédit preneur le bien acheté par la banque. Le locataire doit

réceptionner le matériel dans les conditions nécessaires. Cette opération se concrétisera par la

signature conjointe d’un procès verbal de réception du matériel. Ce procès verbal constate que le

bien a été livré effectivement et correspond à la commande.

Le fournisseur garantie le crédit preneur contre les vices cachés et contre toute éviction

de sa part ou de la part d’un tiers. En cas de défaillance de l’équipement ou de vice de

fonctionnement, le crédit preneur doit engager un recours à l’encontre du fournisseur en sa qualité

de mandataire de la société de crédit-bail (si celle-ci s’est exonérée expressément de ses droits dans le

contrat de crédit-bail184). Toutefois le crédit preneur doit avoir accepté le transfert de ce recours185.

Dans ce premier titre, on a pu observer que le crédit-bail est un contrat bien spécial.

Caractérisé par un aspect triangulaire, lequel est formé par deux personnes. Mais, implique la

responsabilité de trois personnes. Chacune d’entres-elle bénéficie d’un cadre légal propre à elle.

Il convient de noter que ce contrat, possède un procédé de formation et d’exécution

particulier. Les effets juridiques qu’il produit sur chacune des parties sont différents et déséquilibrés.

Il serait appréciable d’élargir la responsabilité de l’établissement de crédit. En lui incombant plus

d’obligations ou en considérant que les clauses contractuelles limitant ou dégageant sa

responsabilité nulles et sans effets.

On peut également solliciter l’intervention du législateur algérien pour régler le problème

soulevé à propos de l’option d’achat. En modifiant le premier article de l’ordonnance relative au

contrat de crédit-bail. En faisant de l’option d’achat une clause obligatoire au contrat de crédit-bail

comme le législateur français. Ou au contraire, modifier les articles relatifs au contrat de crédit-bail

183

E. GARRIDO, Op.cit, p. 93. 184

V°. Agen, 15 janv. 1969, Rev. Com., mars 1973; Amiens, 20 Déc. 1967, J.C.P. 1968. 2. 15504. 185

C. GAVALDA, n°5, comp.trib.Com, Paris, 19 mai 1970, J.C.P., 1971.2.16766, note. LELOUP.

50

mobilier et immobilier. Et stipuler clairement que l’option d’achat est une clause facultative, à

l’exemple des pays anglo-saxons.

Ceci dit, qu’en est-il des garanties du contrat de crédit-bail, de son extinction et de ses

adaptations (Partie deuxième).

51

PARTIE 2: LES ADAPTATIONS PARTICULIERES DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL, SES GARANTIES ET

SON EXTINCTION

La réglementation en vigueur reconnaît au contrat de crédit-bail plusieurs adaptations

possibles. On retrouve le crédit-bail national (mobilier et immobilier), le crédit-bail adossé, la

cessions-bails et enfin le crédit-bail international. Comme l’a précisé la loi. L’opération de crédit-bail

est une opération commerciale et financière186. Elle nécessite le déploiement immédiat de fonds

bancaires afin de financer les investissements du crédit preneur.

Pour ce faire, la loi algérienne sur la monnaie et le crédit exige des garanties particulières.

Afin de s’assurer de la solvabilité des clients quant aux paiements des loyers et des intérêts187. Aussi,

le contrat de crédit-bail est un contrat à durée limitée, par conséquent il prend fin à la date convenue

au contrat. Nous verrons de ce fait l’extinction du contrat de crédit-bail et ses effets juridiques188.

CHAPITRE 1 : LES ADAPTATIONS PARTICULIERES DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

La loi relative au contrat de crédit-bail a prévu différents types de crédit-bail. Afin de

soumettre toutes opérations de locations assorties d’option d’achat au contrôle de la justice.

Contrairement au législateur français, le législateur algérien a apporté une définition du crédit-bail

national et du crédit-bail international qu’on pourra discuter. Il sera intéressant de noter la

différence entre ces deux types de crédit-bail.

SECTION 1 : LE CREDIT-BAIL NATIONAL

Sous cette section nous étudierons successivement le crédit-bail mobilier (Par 1er), le crédit-bail

immobilier (Par 2éme) et enfin, le crédit-bail sur le fonds de commerce et sur l’établissement

artisanal (Par 3éme).

PARAGRAPHE 1 : LE CREDIT-BAIL MOBILIER

Le crédit-bail mobilier est une convention financière à moyen terme. Ce contrat est plus

fréquent que le crédit-bail immobilier. Le législateur algérien a défini à l’article 3 de l’ordonnance n°

96-09 du 10 janvier 1996 le crédit-bail comme étant mobilier, que s’il porte sur des biens meubles.

186 Art 1, al. 1, Ord n° 96-09 du 10 janv. 1996, préc, p. 20. 187

V°. Supra, partie 2, Chap. 2, sur les garanties du contrat de crédit-bail, p. 75. 188

V°. Supra, partie 2, Chap. 3, sur l’extinction du contrat de crédit-bail, p p. 78 et s.

52

Constitués par des équipements, ou matériel, ou outillage nécessaire à l’activité de l’opérateur

économique.

Ensuite vient l’article 7 in fine pour détailler le contrat de crédit-bail mobilier189. Le

crédit-bail mobilier est un contrat par lequel, l’établissement financier « le crédit bailleur » donne en

location, pour une durée ferme, moyennant loyers à un opérateur économique (personne physique

ou morale) appelé « le crédit preneur », des biens d’équipement, du matériel ou de l’outillage à

usage professionnel. Avec la possibilité d’acquérir tout ou une partie des biens loués à un prix

convenu. Tenant compte des versements effectués à titre de loyer. En analysant cet article de loi, on

peut observer plusieurs points essentiels:

A- Quant à l’objet du crédit-bail mobilier

La principale référence est l’objet du contrat. Lorsqu’il s’agit d’un bien meuble, nous

somme dans le cadre d’un crédit-bail mobilier. Il est assujetti à la loi relative au crédit-bail mobilier.

Les biens meubles englobent les biens d’équipement, le matériel et l’outillage à usage

professionnel190. Cela englobe les machines, les équipements sophistiqués, les camions, les wagons,

les moyens de transport et mêmes les centrales électriques191. La loi algérienne ne précise pas la

qualité de ces biens meubles. Il peut s’agir de meubles neufs ou d’occasion. Pratiquement, les

banques financent uniquement les biens neufs.

Un point d’interrogation se pose concernant le fonds de commerce qui peut faire l’objet

d’un contrat de crédit-bail. Il est considéré comme étant un bien meuble incorporel. Pourquoi le

législateur algérien ne l’a-t-il pas inclus dans le cadre du contrat de crédit-bail mobilier et a préféré

lui consacrer un cadre juridique indépendant ?

Serait-ce à cause de la nature particulière du fonds de commerce ?

Il est vrai que tout contrat ayant pour objet un fonds de commerce ou un établissement

artisanal. Ce dernier est réputé être complexe du point de vue procédural et du point de vue

rentabilité. Il est admis que la valeur de ces biens varie selon les règles du marché. Ce qui laisse les

intéressés perplexes devant la conclusion du contrat sur un fonds de commerce ou un établissement

artisanal.

189

Art 7, Ord n°96-09, préc, p. 21. 190

IBID, p. 21. 191

R. BREALEY et S. MYERS, Principes de gestion financière, 7éme éd. Pearson éducation, n°26, p. 811.

53

Il est possible que notre législateur, à l’instar de son homologue français a voulu protéger

et encourager les crédits preneurs à conclure des contrats de crédit-bail sur les fonds de commerce,

ou sur les établissements artisanaux, en encadrant ce contrat de dispositions spécifiques.

B- Quant au caractère professionnel de l’opération

Le législateur algérien, à l’instar du législateur français, a donné au contrat de crédit-bail

un caractère professionnel. Condition sans laquelle la loi sur le crédit-bail sera écartée. Le contrat de

crédit-bail mobilier est impérativement conclu entre professionnels. Notamment, une société de

crédit-bail, une banque ou un établissement financier d’une part et un opérateur économique

d’autre part.

Les législateurs algérien et français ont exclu du champ d’application de la loi relative au

crédit-bail les opérations de leasing entre « non professionnels ».

Il est évident qu’une problématique juridique se pose pour ces opérations : en cas de contentieux

relatif à un crédit-bail entre non professionnels, Quelle est la loi applicable ? Et quelle est la

juridiction compétente à saisir ?

Notre législateur a suivi le même chemin de son homologue français. En écartant du

champ d’application de la loi sur le crédit-bail, les opérations de leasing conclues entre non

professionnels. Sans préciser pour autant la loi applicable. Contrairement au législateur français, qui

a réglé la question en promulguant la loi Scrivener192. Protégeant ainsi les consommateurs.

C- Quant à l’option d’achat

Le législateur algérien a inclus l’option d’achat en faveur du crédit preneur193. Alors qu’en

revenant aux dispositions de la loi relative au crédit-bail194, on constate que l’option d’achat est

facultative et ne consiste pas une clause obligatoire au le contrat de crédit-bail à la différence de la

loi française.

Notre législateur se contredit, en faisant de l’option d’achat une condition à sa

qualification. Autrement dit, le présent contrat perd sa qualité de crédit-bail, s’il ne comporte pas

192 Loi n°78-22 du 10 janvier 1978 relative à l’information et à la protection du consommateur dans le domaine de certaines opérations de crédit, appelée Loi Scrivener codifiée à l’article L. 311-1 et suivants du Code de la consommation. 193 Art 7, Ord n°96-09 préc, p. 21; V. C. BENNADJI, Vocabulaire juridique, éléments pour un dictionnaire des termes

officiels, O.P.U. éd. 2006, p. 95. 194

Art 1, al.3, Ord n°96-09, préc, p.20.

54

d’option d’achat. De ce fait, il échappe à l’application de l’ordonnance N°96-09 relative au contrat de

crédit-bail.

L’intervention de notre législateur est urgente pour mettre fin à cette contradiction textuelle.

D- Quant au déroulement de l’opération et aux obligations des parties au contrat

Le crédit preneur choisi et commande le matériel chez le fournisseur de son choix195.

Malgré que le locataire est un tiers au contrat de vente (conclu entre la banque et le fournisseur).

Une partie de la doctrine a eut recours au mandat pour expliquer cette intervention. L’autre courant

doctrinal196trouve qu’il n’est pas nécessaire de recourir au mandat. Car, le contrat de crédit-bail peut

comporter une clause stipulant l’exonération de la banque bailleresse de toute responsabilité et une

telle clause est tout à fait valable197.

Cependant la jurisprudence française198admet que le crédit preneur puisse agir en sa

qualité de mandataire à l’encontre du vendeur. La société de crédit-bail va acheter le bien mobilier.

Ainsi elle accompli son obligation à l’égard de son client.

Cet achat est soumis aux dispositions de droit commun. Le crédit preneur assume la

conséquence d’un éventuel mauvais choix du matériel ou du fournisseur. Car, la société de crédit-bail

n’a aucune connaissance technique. Sa responsabilité n’est pas engagée, du seul fait, que c’est un

établissement de crédit. Dont, le principal objectif est l’exercice de l’argent de façon la plus rentable

possible et de minimiser les coûts et les risques de l’opération.

De plus, la banque bailleresse préfère se cantonner dans son rôle financier. Elle stipule

dans le contrat de crédit-bail mobilier des clauses, l’exonérant de ses responsabilités. De telles

clauses sont admises par la jurisprudence française199.

La société de crédit-bail assume des obligations. Certaines, découlent de sa qualité de fournisseur de

crédit. D’autres, de sa qualité de bailleur, comme l’a clarifié la jurisprudence française200. Désormais,

la société de crédit-bail ne peut écarter sa responsabilité. La Cour de Cassation française s’est référée

au devoir de conseil envers le crédit preneur.

195

J-L. RIVES- LANGE et M. CONTAMINE- RAYNAUD, Précis de Droit bancaire, Dalloz, 6éme éd, p. 576, n°627. 196

J-L. RIVES- LANGE et M. CONTAMINE, préc, n°627, p. 577. 198

V°. Com., 1 déc. 1980, J.C.P. 1981. ΙV.67 ; Com., 11 mai 1981, D. 1982. I. R. 195, Vasseur. 199

V°. Com. 25 janv. 1977, R.T.D. Com. 1977. 578, note HỂMARD; V°. CABRILLAC, Op.cit, n°29 et s. V°. Art de M. HARICHAUX- RAMU, Le transfert des garanties dans le crédit-bail mobilier, R.T.D. Com. 1978. 209. 200

Cass, 2 e civ, 14 sep 2006, pourvoi n° 05-14.346, Ferrari C/ Natixis bail, D. 2006, IRP. 2344.

55

Ceci est un aperçu général sur la notion du contrat de crédit-bail mobilier. Qu’en est-il du

contrat de crédit-bail immobilier ?

PARAGRAPHE 2 : LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER

Le crédit-bail immobilier est une convention à long terme. Sa durée est de 10 à 25 ans201.

Ce contrat se définit comme étant immobilier, au cas où son objet est un bien immeuble (construit

ou à construire) pour les besoins professionnels202. D’ailleurs, l’objet du contrat est la principale

différence avec le crédit-bail mobilier.

Le crédit-bail immobilier est d’origine plus ancienne. Il a été utilisé en Grande Bretagne

dès le seizième siècle et aux Etats-Unis à partir de 1934203.

Ce contrat a été réglementé en France après le crédit-bail mobilier204. Il s’est développé à

partir des années 1967 grâce à un régime fiscal attractif205.

A l’origine, les opérations de crédit-bail immobilier étaient pratiquées uniquement par des

entreprises commerciales, soumises à la loi bancaire206. Généralisant le monopole des établissements

de crédit.

La loi relative au crédit-bail immobilier207avait accordé le droit aux « S.I.C.O.M.I. » (sociétés

immobilières pour le commerce et l’industrie) d’effectuer ce genre d’opérations, sous certaines

conditions. Notamment, quelles soient constituées sous forme de S.A. ou S.A.R.L., quelles aient pour

seul objectif la location d’immeuble à usage professionnel « commercial, industriel» dans le cadre du

contrat de crédit-bail. Aussi, les statuts devaient être approuvés par arrêté du ministre de l’économie

et des finances.

On remarque que les crédits preneurs ayant droit à un contrat de crédit-bail immobilier

aussi bien en Algérie qu’en France, sont ceux, relevant de la catégorie des B.I.C. ou de L’I.B.S. On peut

déduire que le leasing immobilier a un domaine plus restreint que le domaine du crédit-bail mobilier.

201

F. DỂKEUWER-DỂFOSSEZ, Droit Bancaire, Mémentos, Dalloz, 7éme éd, 2001, p. 120. 202

Art. 4, Ord n° 96-09, préc, p. 20. V°.C. BỂNNADJI, Op.cit, O.P.U., 2006. 203

E. M. BEY, De la symbiotique dans le leasing et crédit-bail mobiliers, Dalloz 1970, pp 3 à 9 ; M. GIOVANOLI, Le crédit-

bail (leasing en Europe: développement et nature juridique), Litec 1980, n°95 et s. p. 74. 204

V°. Ord n°67-838 du 29 sep. 1967 relative au crédit-bail immobilier en France. 205

R-M. SCHUTZ, les recours du crédit preneur dans l’opération du crédit-bail (théorie générale dans l’obligation à

l’épreuve d’un groupe de contrat), P.U.F, 1994, p. 2. 206

V°. Loi n°84-46 du 24 janv. 1984, relative à l’activité et au contrôle des établissements de crédit, J.O.R.F. du 25 janv. 1988, modifiée et complétée dernièrement par l’Ord n° 2000-1223 du 14 déc. 2000, J.O.R.F du 16 déc. 2000. 207

Art. 5, Ord n°67-838 relative au crédit-bail immobilier en France.

56

A- Le particularisme du contrat de crédit-bail immobilier

1) Le contrat de crédit-bail immobilier est pratiqué par des sociétés spécialisées. En

l’occurrence, les banques, les établissements financiers ou encore les S.I.C.O.M.I. Ces dernières

bénéficient d’un statut fiscal particulier208. Notre pays n’a pas connu encore la parution de ces

sociétés spécialisées. Il serait ingénieux que notre législateur ouvre la porte par des moyens légaux à

ce type de société. Afin de permettre la pratique du crédit-bail immobilier par des connaisseurs du

domaine immobilier. Aussi, soumettre ces opérations à un régime fiscal avantageux pour les crédits

preneurs d’un coté, et les S.I.C.O.M.I. d’un autre coté. Et faire bénéficier le trésor public de ces

transactions.

Actuellement, la Banque d’Algérie interdit les opérations de crédit-bail immobilier.

2) Certes le statut des baux commerciaux est d’ordre public. Il doit bénéficier à tout

commerçant. En lui assurant la stabilité de son exploitation. Sans qu’il se rende acquéreur des murs.

Par contre, le crédit-bail immobilier est une technique de financement des investissements

immobiliers.

On observe une seconde particularité que possède ce contrat. Ainsi en est-il de la non

application des dispositions relatives aux baux commerciaux sur les opérations de crédit-bail

immobilier. Comme l’a décidé la jurisprudence française209au motif qu’il s’agisse d’une opération

financière et non d’un bail ordinaire.

L’application du statut des baux commerciaux compromettra les intérêts du crédit

bailleur et détournera la finalité de l’opération. Laquelle est essentiellement financière. Ceci

provoquera l’abandon de cette technique.

Aussi, les loyers à verser au crédit bailleur ne sont pas soumis à la procédure de

révision triennale. Enfin, le crédit preneur n’a pas la possibilité de résiliation anticipée ouverte aux

locataires commerçants. La position de notre législateur quant à cette question est claire, les

dispositions relatives aux baux commerciaux ne s’appliquent pas au crédit-bail immobilier210.

3) Le choix à trois options

Une fois que la durée fixée au contrat s’approche du terme, le crédit preneur a trois possibilités :

208

V°. Lamy sociétés commerciales 1997 ; V°. Lamy, Droit du financement 1998. 209

Cass, civ. 3éme, 10 juin. 1980, Bull. 3, n°113, p. 84, D. 1980. 566, note Y.GUYON; R.T.D.Com.1982, p. 249, Obs., M. PỂDAMON; C.A Dijon, 15. nov.1994, Bull, inf, cass, 1 oct. 1995, p.55. 210

Art 43, al. 3, Ord n°96-09, préc, p.26.

57

a. Se porter acquéreur de l’immeuble, payer les droits notariaux et les frais de publicité.

Pratiquement, le crédit preneur se porte toujours acquéreur211.

Dans ce cas de figure, on distingue plusieurs situations :

- Le cas de l’immeuble acheté par le crédit bailleur, le crédit preneur bénéficie d’une

promesse unilatérale de vente.

- Le cas du terrain possédé par le crédit preneur, ce dernier devient propriétaire des

constructions par accession de plein droit; l’option d’achat aura disparu et nous ne serons plus dans

le cadre d’un crédit-bail immobilier212. Puisque la caractéristique essentielle aura disparu.

- Le cas de la société civile immobilière constituée entre la société de crédit-bail et le

crédit preneur, l’option porte sur la cession des parts213.

b. Mettre fin au rapport contractuel et restituer l’immeuble à la société de crédit-bail. Au cas

où le crédit preneur n’a pas signé de nouveau contrat de crédit-bail immobilier. Ce dernier n’a pas le

droit au maintien des lieux loués214. Autrement le crédit bailleur sera en droit de saisir le juge des

référés du tribunal territorialement compétent, afin de contraindre le crédit preneur de libérer les

lieux par ordonnance du juge.

c. Demander un nouveau bail assorti d’une promesse d’achat à de nouvelles conditions.

B- Le régime juridique du contrat de crédit-bail immobilier

L’opération du crédit-bail immobilier est composée de la promesse unilatérale de vente

de la part de la société de crédit-bail et du contrat de crédit-bail. Ce dernier est soumis aux règles de

fond et de forme applicables aux baux de biens immeubles215. Notons par ailleurs, que les parties au

contrat peuvent stipuler des clauses contraires à ces dispositions puisqu’il s’agit de règles

supplétives.

On remarque que la responsabilité du crédit preneur est accrue, il se conduit même

comme propriétaire plutôt qu’en simple locataire.

1) La promesse unilatérale de vente

Comme la vente, la promesse unilatérale de vente obéit à des conditions nécessaires à sa

validité. Ainsi en est-il de la détermination de la chose et de son prix.

211

S. PIỂDELIỂVRE, Droit bancaire, Thémis Droit privé, P.U.F. 2003, n° 434, p. 370. 212

J-L. RIVES- LANGE et M. CONTAMINE- RAYNAUD, Op. cit, 1995, n°641, p. 589. 213

F. TALEB, Des techniques para bancaire : leasing(ou crédit-bail), ou location financière internationale (factoring ou

affacturage international) et de leur régime international, projet 1997, p. 82. 214

Art. 44. al.2, Ord n°96-09, préc, p. 26. 215

Art. 1713 et s du C. Civ. Fr.

58

La promesse unilatérale de vente d’un bien immeuble doit être constatée par un acte

authentique. Enregistré à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble, sous peine de

nullité. Elle se transforme en vente lorsque le consentement de l’acheteur rencontre celui du

vendeur.

La jurisprudence française216estime que la promesse unilatérale de vente ne constitue

qu’un simple élément d’une technique juridique. Permettant aux parties de réaliser une opération

globale leur offrant des avantages réciproques217.

La promesse unilatérale de vente du bien immeuble produit ses effets juridiques. En

l’occurrence, la création d’obligations et le transfert de propriété à la date convenue (en cas de levée

de l’option d’achat).

2) Le contrat de crédit-bail immobilier

Le contrat de crédit-bail immobilier est une convention de location. Etablie entre le

crédit bailleur et le crédit preneur. Ce contrat permet le louage d’un immeuble à usage professionnel

pour une période limitée moyennant loyers. En laissant au crédit preneur la possibilité d’acheter tout

ou partie des biens loués à un prix convenu. Tenant compte des versements effectués à titre de

loyer218.

Ce contrat comporte des clauses contractuelles. Certaines sont obligatoires. D’autres

sont facultatives au sens de la loi en vigueur.

a. Les clauses obligatoires au contrat de crédit-bail immobilier

- la durée de la location

Le contrat de crédit-bail est un louage assorti d’une promesse unilatérale de vente. C’est

un contrat à exécution successive et donc étendu sur une durée déterminée, fixée d’un commun

accord.

La rupture de ce contrat pendant la période irrévocable par l’une des parties, ouvre droit à une

réparation. Dont, le montant peut être fixé dans le cadre d’une clause ou par la juridiction

compétente.

- Les loyers

On ne peut imaginer une location sans loyers à payer par le locataire. Pareil en crédit-bail

immobilier; les loyers constituent la contrepartie de sa jouissance du bien immeuble.

216

Cass. civ., 03 nov. 1981, J.C.P., éd. G.P. 1982, ΙV, p. 31. 217

Lamy, Droit économique, concurrence, distribution et consommation, 1998. n°5271, p. 1880. 218

Art. 8, al.1, Ord n° 96-09, préc, p. 21.

59

Ces derniers composent la totalité du prix d’achat de l’immeuble réparti sur plusieurs échéances,

auquel s’ajoute la somme résiduelle payable à la levée de l’option d’achat, en plus des intérêts

rémunérant le risque du crédit supporté par la banque bailleresse. Ils sont calculés en vue d’un

amortissement financier de l’investissement de manière à ce que, enfin de bail; le crédit bailleur aura

récupérer le coût de l’investissement sur les loyers.

- L’option d’achat offerte au crédit preneur

Elle représente l’une des caractéristiques du contrat de leasing. Sans laquelle, le contrat de crédit-bail

immobilier perdrait sa qualification. Et donc, sortirait du champ d’application des dispositions légales.

b. Les clauses facultatives au contrat de crédit-bail immobilier

Le contrat de crédit-bail immobilier peut comporter des clauses arrangeant les intérêts

des deux parties. On peut retrouver une clause stipulant que le crédit preneur prenne en charge une

ou plusieurs charges des obligations de l’établissement de crédit. Ou qu’il renonce à une plusieurs

garanties (pour vices, ou trouble de fait, pour non conformité du bien immeuble loué, pour

diminution des loyers...). Ou encore assumer les frais d’assurance du bien loué.

Ces clauses sont valables du point de vue légal. Malgré que, quelque part cela ressemble

à un abus de la part de l’établissement de crédit. Qui se décharge de toute responsabilité alors qu’il

est « le propriétaire » jusqu’à la levée de l’option d’achat.

La loi relative au crédit-bail ne protège pas assez les opérateurs économiques. Pour cette raison

notre législateur devrait mettre en place des dispositions plus favorables aux investisseurs,

encourageant ainsi le développement de l’économie en Algérie.

C- Les contrats préparatoires au contrat de crédit-bail immobilier

Le contrat de crédit-bail immobilier est une location assortie d’une option d’achat en fin

de contrat. Il a pour objet que les biens immeubles.

Pour la formation de ce contrat, l’établissement de crédit devra d’abord acquérir la

propriété de l’immeuble spécifié. Si l’immeuble n’est pas construit, le crédit bailleur doit s’assurer de

la disposition d’un terrain afin de faire procéder à la construction de l’immeuble dans le but de le

donner en location au crédit preneur.

La situation est plus complexe qu’en crédit-bail mobilier. Les procédures sont plus lentes

et compliquées. La situation diffère selon que l’immeuble a été déjà construit ou pas encore, on

distingue alors deux cas de figures :

60

1) Le cas de l’immeuble déjà construit

La banque, l’établissement financier ou la société de crédit-bail ou la S.I.C.O.M.I. (en

France) achète l’immeuble spécifié par le crédit preneur et le lui donne à bail assorti d’une promesse

unilatérale de vente. Cette dernière est réalisable à la volonté du crédit preneur à l’expiration du

contrat.

Le plus souvent, on assiste à une opération de cession-bail. Appelée Lease–back. En

d’autres termes, le crédit preneur est déjà propriétaire de l’immeuble. il cède la propriété à la

banque bailleresse, en contrepartie de fonds. En conservant la jouissance au titre du crédit-bail en

contrepartie de paiement des loyers. A la fin du contrat, le crédit preneur pourra réacquérir la

propriété de l’immeuble.

La situation du Lease-back est la plus courante219. Car l’objectif du crédit preneur est d’obtenir des

disponibilités financières immédiates.

2) Le cas de l’immeuble à construire

L’établissement de crédit s’assure de la disposition du terrain. Ce dernier procède aux

travaux de construction220.

Le plus souvent, la société de crédit-bail désire s’arrêter à son rôle financier. De ce fait,

elle se décharge de l’œuvre de construction sur le crédit preneur. Ce dernier ne peut reprocher au

crédit bailleur les défauts de construction221.

a. La disposition du terrain

La société de crédit-bail achète le terrain à un tiers ou au crédit preneur « lease-back ». Le crédit

bailleur fera édifier l’immeuble.

b. La construction de l’immeuble

La banque bailleresse assume la charge financière et laisse au crédit preneur le soin de procéder à la

construction de l’immeuble. Le locataire agit en vertu d’un mandat ou d’un contrat d’entreprise

générale conclu avec la société de crédit-bail222. Et ce afin d’assurer toutes les opérations juridiques

et matérielles.

219

PARLEONI, Le contrat de lease-back, R.T.D. Com, 1972-699. 220

P. ANCEL, Droit du crédit, 1986. 221

V°. Cass. 3e civ. 13 sept 2006, pourvoi n°04-20.729, Sté Foncier bail c/CCI GOUSSIMO 2, D. 2006, AJP. 2787, Obs. X.

DELPECH, R.T.D. Com, Oct.- Sept. 2006, p. 898. 222

J-L. RIVES- LANGE et M. CONTAMINE- RAYNAUD, préc, n°638, p. 586.

61

Le contrat de crédit-bail immobilier peut comporter des clauses exonérant la banque bailleresse des

risques des travaux de construction.

D- La formation du contrat de crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est un contrat soumis aux règles de fond et forme

précédemment citées223. Il est constaté par un acte authentique aussi bien en Algérie, qu’en

France224. L’objet du présent contrat ne peut être qu’un bien immeuble à usage professionnel225. Un

point sur lequel les lois algérienne et française sont d’accord. Six questions se posent concernant le

crédit-bail immobilier:

1) Quels sont les biens immeubles et les biens immeubles à usage professionnel visés par la

loi relative au crédit-bail immobilier?

Contrairement à notre pays, la France a apporté une différenciation226entre les biens

immeubles au sens juridique et les biens immeubles à usage professionnel pouvant aussi faire l’objet

du présent contrat.

a. Les immeubles objets du contrat de crédit-bail immobilier

Le règlement en France stipule que l’objet social des S.I.C.O.M.I. doit être la location

« d’immeubles non équipés ». Notamment, les propriétés bâties (maisons, usine, entrepôt…), les

terrains affectés à l’usage industriel ou commercial (lieu de dépôt des marchandises, chantiers…). Il

s’agit clairement de biens immeubles par nature, qu’on ne peut déplacer sans endommager. On peut

rajouter à cette catégorie, les biens meubles incorporés définitivement à l’immeuble par nature,

appelés « chose immobilière par destination227 ».

b. Les immeubles à usage professionnel

Cette notion a été interprétée de façon restrictive par l’administration française228. Il s’agit

des immeubles utilisés pour une profession industrielle et commerciale229. Donc, strictement les

professions imposables dans la catégorie des B.I.C.230. Par conséquent, on exclut les immeubles

223

V°. Infra, chap.2, par 1, p. 23 et Ss. 224

H. BIRBES, Aspects juridiques du crédit-bail immobilier, éditions Commerce et Industrie, déc. 1972, Montpellier, p. 13. 225

Art. 1, al.2, Ord du 28 sep 1972 relatives au crédit-bail immobilier en France. 226

Art. 9 à 13, Circulaire n° 48 du 30 sep. 1968 relative à la détermination des biens immeubles financés par les SICOMI, dans le carde d’un crédit-bail. Il doit s’agir de biens immeubles à usage industriel ou commercial. 227

Art. 683. al 2, Ord n°75-58 du 26 sep 1975 portant C. Civ. A. 228

Circ. du 30 sep 1968 Relative aux biens immeubles à usage professionnel, à financés par les SICOMI. 229

H.BIRBES, préc, p.7. 230

Art 11, Circ. du 30 sep 1968. Relative aux biens immeubles à usage professionnel, à financer par les SICOMI.

62

d’habitation, ceux destinés à une activité agricole, libérale, ainsi que les immeubles utilisés par les

administrations.

Telle semble être l’interprétation de l’ordonnance relative au crédit-bail immobilier en

France231. L’objectif de cette restriction était de fournir aux entreprises industrielles et commerciales

françaises des immeubles, pour accroître leurs capacités de production et leur modernisation (pour

faire face à la concurrence étrangère).

Le législateur français est allé dans le sens du développement économique en France.

Qu’en est-il pour le législateur algérien ?

Selon notre législateur, le crédit-bail immobilier est un contrat par lequel le crédit

bailleur donne en location au crédit preneur, moyennant loyers, pour une durée ferme, des biens

immeubles à usage professionnel. Achetés ou construits pour le compte de la banque bailleresse.

Avec la possibilité pour l’utilisateur d’accéder à la propriété de tous ou partie des biens loués à la fin

de la durée contractuelle232. Cependant, on peut reprocher à notre législateur son retard quant à la

mise en place des modalités de publicité des opérations de crédit-bail immobilier233.

La loi algérienne a retranscrit les dispositions françaises, sans avoir une vision réelle de

la situation économique en Algérie. Il s’agit d’un pays en voie de développement, il est difficile

d’acquérir de l’immobilier avec le pouvoir d’achat actuel.

Il aura été astucieux de la part de notre législateur d’utiliser le crédit-bail immobilier

comme instrument juridique à la disposition de quiconque. Notamment, des activités agricoles,

artisanales et même libérales. Afin que les investisseurs dans différents types de domaine, puissent

acquérir des biens immeubles par l’outil du crédit-bail. Ce qui permettra certainement l’expansion et

le développement de l’activité économique pour tous les secteurs dans notre pays.

2) Les parties au contrat de crédit-bail immobilier

La loi étant claire, les parties au contrat de crédit-bail immobilier sont le crédit bailleur et

le crédit preneur. Leurs droits et obligations restent les mêmes que, ceux stipulés dans le cadre du

crédit-bail mobilier. En cas de silence au contrat on applique les règles de Droit commun234. Sauf,

dérogation prévue par la loi235.

231

V°. Ord du 28 sep 1967, relative au crédit-bail immobilier en France. 232

Art 8, Ord n°96-09, préc, p. 21. 233

V°. Déc. Exe, n° 06-91 du 20 fév. 2006. 234

Art. 467 et ss, Ord n°75-58 du 26 sep 1975 portant C. Civ. A. 235

Art. 37, Ord n°96-09, p. 24.

63

a. La banque bailleresse

En Algérie, les personnes morales aptes à effectuer des opérations de crédit-bail

immobilier sont les banques et les établissements financiers236. Par déduction, il s’agit des sociétés

commerciales ayant obtenu leur agrément en qualité d’établissement de crédit. Il en est ainsi de

même pour la loi en France237. De même, comme précédemment dit, une nouvelle structure

juridique spécifique ayant des avantages238 a vu le jour en France en 1967. Il s’agit en l’occurrence

des S.I.C.O.M.I.239. Il faut noter qu’en France, le cadre des S.I.C.O.M.I. a été utilisé pour assurer le

financement privé des postes et des télécommunications240. En cas où ce statut est choisi, les règles

impératives édictées par l’ordonnance du 28 septembre 1967, ainsi que l’article 25 de la circulaire du

30 septembre 1968 relative aux sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie doivent être

appliquées.

Le but de ces aménagements juridiques est de donner une assise sérieuse aux S.I.C.O.M.I.

Depuis, d’autres formes de ces sociétés ont été crées en France. Comme les sociétés de financement

pour les économies d’énergie (SOFERGIE)241.

Notre législateur précise dans la loi relative au crédit-bail immobilier, que les personnes

pouvant pratiquer ce type d’opération sont les banques, les établissements financiers et les sociétés

de crédit-bail agréées par l’autorité compétente. En aucun cas, il n’est question de constitution de

S.I.C.O.M.I. en Algérie. Pourtant, l’idée de permettre à ces dernières de se spécialiser dans ce genre

d’opération est fort intéressante.

En Algérie ou en France, le crédit bailleur est soumis à la loi relative au crédit-bail, ainsi

qu’aux dispositions relatives aux mesures spéciales pour les sociétés effectuant des opérations de

banque à titre accessoires242. A contrario, il est exclu du champ d’application de la loi relative au

crédit-bail, les entreprises pratiquant le crédit-bail à titre occasionnel ou celles pratiquant la location

simple ou la location-vente243 .

236

Art. 116, loi n°90-10 modifié et complété par l’Ord n° 03-11 du 26 aout 2003 relative à la monnaie et au crédit, J.O.R.A., n°52. 237

Art. 4. Al 1, Ord du 28 sep 1967, « …les opérations de crédit-bail ne peuvent être faites à titre habituel que par des

entreprises commerciales en application des principes du code de commerce et de la législation bancaire concernant la

forme juridique des banque et des établissement financier… ». 238

J- L. RIVES- LANGE et M. CONTAMINE- RAYNAUD, Précis de Droit bancaire, Dalloz, 6éme éd, n° 635, p. 584. 239

H. BIRBES, Aspects juridiques du crédit-bail immobilier, éd commerce et industrie, déc. 1972, Montpelier, n°1, p. 2. 240

V°. L. fin rectificative n°69-1160, 24 déc. 1969 : J.C.P. 1970, éd. C.I., 87391. 241

V°. L. Fin. Du 15 juil. 1980. 242

V°. Loi du 13 et 14 juin. 1941 relative à la réglementation de la profession du banquier en France, abrogée et remplacée actuellement par la L. n°84-46- du 24 janv. 1984 sur l’activité et le contrôle des établissements de crédits. 243

CHAMPAUX, La loi du 02 juillet 1966 sur le crédit-bail, J.C.P.1966, éd. C.I.80299, IV.

64

Il faut observer que le consentement de la société de crédit-bail ne peut être vicié

puisqu’elle agit en connaissance de cause. Ceci dit, elle ne peut demander la nullité du contrat de

crédit-bail immobilier244.

En sa qualité de propriétaire de l’immeuble loué, ladite société est réputée chargée des

obligations mises à la charge de tout propriétaire, sauf accord contraire.

Parmi ces obligations, la livraison du bien loué à la date convenue, le paiement des impôts et des

taxes245, garantir les qualités promises au contrat de crédit-bail immobilier, s’abstenir de troubler le

crédit preneur dans la jouissance du bien loué,...etc.

b. Le crédit preneur

Avant de discuter des obligations du crédit preneur. On doit savoir d’abords quelles sont les

personnes aptes à pratiquer le crédit-bail immobilier du point de vue légal.

Au sens de la loi régissant le crédit-bail immobilier, le crédit preneur peut être une entreprise

industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou les membres des professions libérales selon une

partie de la doctrine française246. D’autres, pensent que le crédit preneur ne peut être que

commerçant. Mais, en revenant à loi algérienne relative au crédit-bail247, le législateur a mis à la

charge du crédit preneur les obligations de tout locataire. Aussi, on observe que le crédit preneur est

tenu des mêmes obligations que dans le cadre du crédit-bail mobilier.

Plus explicitement, l’article 39 in fine a fixé une série d’obligations à respecter par le

crédit preneur. Cela dit, à coté de l’obligation de payer les loyers, son non respect est sanctionné par

une clause résolutoire et une clause pénale. Le crédit preneur est tenu d’aviser la société de crédit-

bail de tous les faits. Exigeant l’intervention du propriétaire, notamment les réparations urgentes,

dommages commis par des tiers sur l’immeuble. Comme, il est interdit de sous-louer l’immeuble sans

l’accord express du crédit bailleur, de ne pas céder le droit de jouissance à une tierce personne. Tout

comme, il est interdit de modifier le bien donné en location. Le crédit preneur prend en charge les

redevances d’utilisation de l’électricité, du gaz et de l’eau.

Le législateur algérien a commis une erreur à l’article 39 de l’ordonnance relative au

contrat de crédit-bail « - l’obligation de lever l’option d’achat à la date convenue… ». L’option

d’achat ne constitue pas une obligation pour le crédit preneur, mais un droit. Lequel peut être exercé

244

Cass, civ. 1ére

, 16 juil. 1959 :S.1960, J, 110. Cité par: H.L.T.MAZEAUD, Leçons de Droit civil, t. ΙΙΙ, n°879;H. BIRBES, préc, p. 14. 245

Art 38. al.3, Ord n°96-09, préc, p. 25. 246

M. CABRILLAC, Rép. civ., v°. Crédit-bail, n°12. 247

Art. 39, Ord n°96-09, préc, p. 25.

65

à la date convenue au contrat et non pas après l’extinction du contrat de crédit-bail. Car, le crédit

bailleur n’est pas tenu indéfiniment par la promesse unilatérale de vente, notre législateur doit

réviser l’écriture du présent article.

Au cas où le crédit preneur décide de ne pas lever l’option d’achat. Il doit restituer le bien

loué libre de tout occupant. Sans recours à la mise en demeure248. En cas de refus de libérer les lieux,

la banque bailleresse peut l’y contraindre par ordonnance du juge des référés du tribunal

territorialement compétent.

3) Les dispositions particulières relatives au contrat de crédit-bail immobilier

Il faut reconnaître que l’opération de crédit-bail immobilier est très complexe. Ceci

s’explique par le fait que, l’établissement de crédit doit s’assurer de la disposition d’un immeuble. Ce

dernier doit correspondre aux spécifications du crédit preneur. Ou, s’assurer de la disposition d’un

terrain. Dans ce cas la tache devient plus difficile, car l’acquisition d’un terrain nécessite d’important

capitaux, c’est bien plus compliqué que l’achat d’un matériel.

Pour toutes ces raisons, le législateur a mis en place des dispositions particulières au

contrat de crédit-bail immobilier:

a. Le crédit-bail immobilier est avant tout un contrat. Comprenant des clauses. Certaines

sont obligatoires, comme les loyers, la durée du contrat et l’option d’achat. Sans lesquelles il ne peut

être qualifié de contrat de crédit-bail. D’autres, sont facultatives, énumérées par le législateur249. Aux

termes de ces clauses facultatives, les parties peuvent convenir que le crédit preneur prenne à sa

charge une ou plusieurs obligations. Lesquelles sont à la base, à la charge du propriétaire, en

contrepartie de la jouissance conférée par le crédit bailleur provisoirement. Ainsi en est-il de la

renonciation aux garanties, pour trouble de fait, pour vices ou encore pour non-conformité du bien

loué. Ou encore la renonciation à la demande de la résiliation du contrat de crédit-bail ou la

diminution des loyers au titre de ces garanties250. Ces clauses sont légalement acceptables, car

n’oublions pas que le crédit bailleur est un établissement de crédit et non pas un bailleur ordinaire. Il

aimerait se cantonner dans son rôle de financier et se décharger de toute responsabilité.

D’autres clauses facultatives peuvent figurer sur le contrat de crédit-bail immobilier : comme, le

paiement des frais d’assurance du bien immeuble. En principe, c’est au crédit bailleur d’assumer

248

Art. 44, al. 2, Ord n° 96-09, préc, p. 26. 249

Art. 40 et 41, Ord n°96-09, préc, p. 26. 250

Art. 40, Ord n°96-09, Op.cit, p. 26.

66

cette obligation. Seulement, la clause peut stipuler éventuellement, que ce soit le crédit preneur qui

s’en charge251.

b. Par ailleurs, il existe des dispositions dérogatoires particulières, que notre législateur a

légiféré252 au sujet du contrat de crédit-bail immobilier. En l’occurrence, les rapports entre crédit

bailleur et crédit preneur. Ces derniers ne sont pas soumis aux dispositions suivantes

(467,469,470,472,474,475,478,499,508,509,513 à 522 et 524 à 537) du code civil algérien; ainsi qu’au

articles de 97 à 167 du Code de commerce algérien. Sauf, pour le cas des dispositions compatibles

avec la vente du fonds de commerce (loué par contrat de crédit-bail).

Enfin, ne sont pas applicables au contrat de crédit-bail immobilier, les dispositions relatives aux baux

commerciaux, à la gérance libre et à la location gérance.

En France, les clauses interdisant au crédit preneur de céder son bail sont nulles. Plus précisément, ce

dernier est en droit d’effectuer une cession du contrat de crédit-bail à condition d’avoir l’agrément

de la banque bailleresse253.

4) La publicité du contrat de crédit-bail immobilier

Pareil au contrat de crédit-bail mobilier. Le législateur algérien à l’instar de son

homologue français a soumis les contrats de crédit-bail immobilier à la formalité de publicité254

conformément à l’article 6 de l’ord n°96-09 du 14 janvier 1996. En France, un texte règlementant la

publicité de ce contrat est apparu en 1972255.

Cette publicité a pour objectif de faire savoir aux tiers l’opération de crédit-bail sur

l’immeuble. Elle est différente de celle réservée au contrat de crédit-bail mobilier.

Si en Algérie, l’acte d’acquisition de l’immeuble est soumis à la publication au niveau de la

conservation foncière conformément aux dispositions en vigueur256. En France, elle est établie au

niveau du bureau des hypothèques257.

Force est de constater que le décret du 04 juillet 1972 organise deux types de publicité en

France. Ces dernières n’existent pas dans notre pays. Les contrats de crédit-bail immobilier inférieurs

251

Art. 41, Ord n° 96-09, préc, Op.cit, p. 26. 252

Art 42, 43, et 44, préc, p. 26. 253

Art. 35. al.1, Déc. Exe. Fr. du 30 sept. 1953. 254

V°. Déc. Exe n°06-91 du 20 fév. 2006 fixant les modalités de publicité des opérations de crédit-bail immobilier. 255

V°. Déc. Exe, du 04 juil. 1972 relatif à la publicité des opérations de crédit-bail immobilier ; V°. Art 2, al.3 ; Ord française n°67-837 du 28 sep 1967 relative aux opérations de crédit-bail et aux S.I.C.O.M.I. 256

Art. 2, Déc. N° 76-63 du 25 mars 1976 relatif à l’institution du livre foncier. 257

Art. 10, Déc. du 04 juil. 1972, J.C.P., 1972.ΙΙΙ.39378 ; V° art 28 et 37, Déc. du 04 janv. 1955: J.C.P.1955, éd. C.I., 54882.

67

à douze ans sont admis à la publicité foncière258. Quant aux contrats dépassant douze ans, ils sont

obligatoirement soumis à la publicité foncière à peine d’inopposabilité aux tiers259.

La publicité doit comprendre la désignation du crédit preneur, les conditions de

réalisation de l’opération de crédit-bail immobilier, les éléments substantiels du contrat de crédit-bail

immobilier, ceux définis à l’article 8 de l’ordonnance n°96-09 du 14 janvier 1996.

Ainsi que la désignation du notaire rédacteur du contrat de crédit-bail immobilier, la date

et le numéro du présent contrat, le montant global des sommes dues à titre de loyers, la stipulation

de l’option d’achat. Enfin, la date limite pour la notification de l’option d’achat.

La banque bailleresse a l’obligation de publier le contrat de crédit-bail immobilier auprès

de la conservation foncière dont dépend l’immeuble260 dans les délais prévus par la législation en

vigueur.

Il faut noter que notre législateur ne s’est pas montré explicite à propos des délais de publicité.

Comme c’est le cas pour l’inscription du contrat de crédit-bail mobilier (ce dernier doit être dans un

délai de 30 jours ouvrables à compter de la date de la signature du contrat).

Il serait préférable que notre législateur apporte une précision à cet égard.

La raison de l’exigence de la formalité de publicité est connue. Notamment, la

protection des tiers de l’apparence du crédit preneur. Laquelle peut tromper les tiers par sa

solvabilité. Ainsi que l’inopposabilité du contrat de crédit-bail aux créanciers du crédit preneur.

Les effets juridiques de la publicité du contrat de crédit-bail immobilier prennent fin à

l’expiration du bail par cession, en exécution de la promesse unilatérale de vente par la banque

bailleresse ou en vertu d’un jugement ou d’un arrêt ayant la force de la chose jugée261.

5) Les cas particuliers

Une fois le contrat de crédit-bail immobilier établi. Des effets juridiques sont engendrés.

Les parties au contrat de crédit-bail sont dans l’obligation de respecter leurs engagements respectifs.

On peut imaginer des situations particulières qui viendraient empêcher le déroulement ordinaire de

l’opération de crédit-bail immobilier, notamment:

258

Art 37, Déc. N° 55-22 du 04 janv. 1955 portant réforme de la publicité foncière en France. 259

Art 28, Déc. N° 55-22, préc. 260

Art. 3, Déc. Exe. N° 06-91, préc, p.24. 261

Art. 5, Déc. Exe. Op.cit.

68

a. Le cas de cession de l’immeuble objet du contrat

Légalement, rien n’empêche que le crédit bailleur cède son immeuble. Lequel se trouve lié

par la promesse unilatérale de vente faite par l’établissement de crédit au crédit preneur.

La banque bailleresse devient « cédant ». Elle reste garante de l’exécution de la promesse

unilatérale de vente. Ainsi le crédit preneur est protégé. Il garde ses droits à l’égard du cessionnaire

et du crédit-bailleur.

b. Le cas de transmission du droit au bail

Pour des motifs financiers ou économiques (l’immeuble ne répond plus aux besoins de

l’activité). Il arrive que le crédit preneur lève l’option d’achat avant l’expiration du contrat de crédit-

bail immobilier.

Théoriquement, l’opération ne présente aucune difficulté. Puisqu’il s’agit d’une cession du

droit au bail et d’une promesse unilatérale de vente. Il faut obtenir l’accord préalable du crédit

bailleur. Car le contrat de crédit-bail est conclu intuite personae.

La cession doit être constatée par un acte authentique262. Ensuite, arrive la publicité de

l’acte de cession à la conservation des hypothèques. Malgré que du point de vue légal cette

procédure est infondée. Car, le contrat de crédit-bail continue avec le même crédit bailleur, mais

avec un crédit preneur différent.

Il est important de noter la position de la Banque d’Algérie. Laquelle n’autorise pas encore

les établissements de crédit, ainsi que les sociétés de crédit-bail à établir des contrats de crédit-bail

immobilier, à cause de la complexité des procédures légales.

Pour rappel, les contrats de crédit-bail mobilier et immobilier sont des adaptations

courantes. Seulement, qu’en est-il du contrat de crédit-bail sur le fonds de commerce ou

l’établissement artisanal ?

PARAGRAPHE 3 : LE CREDIT-BAIL SUR LE FONDS DE COMMERCE ET SUR L’ETABLISSEMENT

ARTISANAL

La loi algérienne a permis expressément les opérations de crédit-bail sur le fonds de

commerce263, ainsi que sur l’établissement artisanal264. Précédemment, il était régi en France par les

262

Art. 1690, C. Civ. Fr., impose le formalisme. � �� ا��ن ا��ري ا��ا��ي",ا�� زراوي ��. 2ص,2001,ا() '&%ون,ا��$# ا"ول,"��ريا� �� ا��,ا� 263

264

Art. 9, Ord n° 96-09, préc, p. 21.

69

dispositions du code monétaire et financier265. Il repose actuellement sur les dispositions relatives à

la location-gérance du fonds de commerce.

L’opération consiste à ce que le crédit bailleur donne en location au crédit preneur un

fonds de commerce ou un établissement artisanal. Moyennant loyers, pour une durée ferme. Avec

une promesse unilatérale de vente, pour le prix convenu, tenant compte des versements effectués à

titre de loyers.

Le présent article de loi comporte une erreur éminente. Ce n’est pas le crédit preneur

qui donne en location mais c’est le crédit bailleur « …. Une partie désignée par l’expression ‘ le

crédit preneur’ donne en location… »266. Notre législateur doit impérativement corriger cette

phrase. On observe également, le sens ambigu de la dernière phrase du présent article.

Lequel interdit au crédit preneur de relouer à l’ancien propriétaire ce fonds de commerce ou cet

établissement artisanal. Soit qu’il est indirectement interdit au crédit preneur de conclure un contrat

de lease- back sur le fonds de commerce ou sur l’établissement artisanal.

C’est d’ailleurs la même position de la législation française267. Cette dernière est venue

élargir le champ d’application de la loi n° 66-455 du 02 juillet 1966, aux opérations de crédit-bail sur

les actifs incorporels (le fonds de commerce et l’établissement artisanal).

Le crédit-bail sur le droit au renouvellement du bail est permis. Le crédit bailleur demeure

titulaire du droit au renouvellement au bail. Les parties au contrat ont la liberté d’organiser les

relations juridiques268.

A vrai dire, le crédit-bail sur les actifs incorporels a eu peu de succès en France. Du fait

que l’opération est risquée pour l’établissement de crédit. Voici quelques unes des raisons:

- La valeur du fonds de commerce est instable. Elle varie avec le temps269.

- La société de crédit-bail se retrouve dans le statut légal d’un locataire- gérant. Donc,

responsable des dettes contractées par le crédit preneur, pendant les six mois suivants la

publication du contrat de location-gérance.

- La société de crédit-bail est responsable du paiement des impôts, durant toute la période du

contrat de location-gérance.

- L’enregistrement de ce contrat est coûteux (les droits d’enregistrement)270.

265

Art. L. 313-7. Al. 3, C. mon et fin. F. 266

Art. 9, Ord n° 96-09, Op.cit, p. 21. 267

V°. L. n° 86-12 du 06 janv. 1986 relative au renouvellement des baux commerciaux et au crédit-bail sur le fonds de commerce et l’établissement artisanal. 268

F. DỂKEUWER- DEFOSSEZ, Op.cit, 8 éme éd, 2004, C, p. 101. 269

P. PHILIPPOSSIAN, préc, pp. 23-24.

70

Pour revenir à la situation actuelle de notre pays. Le contrat de crédit-bail est

d’instauration récente. Certes, le crédit-bail mobilier est répandu. Mais, on trouve moins de traces du

crédit-bail immobilier ou le crédit-bail sur le fonds de commerce ou l’établissement artisanal.

Dans un autre contexte, si la loi permet la révision des loyers dans le cadre des baux

commerciaux. Qu’en est-il pour leur application sur le contrat de crédit-bail sur le fonds de

commerce ou sur l’établissement artisanal ?

La société de crédit-bail finance l’acquisition du droit au bail sur un fonds de commerce ou

sur un établissement artisanal.

La banque bailleresse est seule titulaire du droit au renouvellement au bail271. La révision des loyers

est impossible dans ce contrat. La raison est qu’il ne faut pas perdre de vue que cette opération est

avant toute chose une opération de crédit. Dont le prix d’acquisition du bien est fixé préalablement

par un accord commun272. Sur la base duquel, les loyers ont été calculés. Par conséquent, la révision

des loyers entraînerait des conflits juridiques et une instabilité de la relation entre l’établissement de

crédit et le crédit preneur (qui n’apprécierait pas voir les loyers révisés à chaque trimestre).

Additivement à ce fait, l’objectif de réglementation de ce contrat est de permettre aux

commerçants et aux artisans le financement de l’acquisition d’un outil de travail, quand les

ressources sont insuffisantes273.

A- L’acte de cession du fonds de commerce ou de l’établissement artisanal

Le crédit-bail sur le fonds de commerce ou sur l’établissement artisanal est un contrat

de crédit, assorti d’une promesse unilatérale de vente au profit du crédit preneur. On peut retrouver

dans ces contrats des clauses, stipulant l’autorisation préalable de la banque bailleresse pour une

éventuelle cession du bien incorporel au profit d’un nouvel acquéreur qui deviendra son nouveau

crédit preneur.

L’autorisation accordée par l’établissement de crédit est constatée par l’acte de cession.

Soit un acte authentique. Elle est subordonnée à la fourniture de garanties supplémentaires ou à ce

que le cédant reste garant solidaire avec le cessionnaire des loyers.

Jusqu’à présent, nous avons étudié les différentes opérations de crédit-bail national.

270

E. GARRIDO, le cadre économique. Op.cit, T.1, p. 101. 271

F. DỂKEUWER- DỂFOSSEZ, Op.cit, 7éme éd, n° C, p. 121. 272

C. BRUNEAU, Op. cit. p. 69. 273

V°. Lamy, Droit économique, concurrence, distribution et consommation, section n°3, n°5276, p. 1881.

71

Existe-il un contrat de crédit-bail international ? Quelle est la loi applicable au contrat de vente

internationale et au contrat de crédit-bail international ? Nous tenterons de répondre à ces

questions à la section suivante.

SECTION 2 : LE CREDIT-BAIL INTERNATIONAL

Le contrat de crédit-bail international est considéré comme tel dans les deux cas de figure

suivants274:

- Lorsqu’il est signé par un opérateur économique résidant en Algérie et une société de crédit-

bail résidante à l’Etranger275.

- Ou lorsqu’il est signé par un opérateur économique résidant à l’étranger et une société de

crédit-bail résidante en Algérie.

On constate que l’élément permettant la qualification du contrat de crédit-bail d’international est le

critère de résidence.

En revenant aux dispositions législatives et réglementaires algériennes en vigueur. La

qualité de résidant en Algérie est définie comme suit :

être de nationalité algérienne, avoir une carte de séjour en Algérie ou avoir la principale activité

implantée en Algérie. Il s’agit donc, du siège social, soit du lieu d’imposition fiscale276.

En cas où, les contractants résident dans le même pays et que le bien objet du contrat de

crédit-bail se trouve dans un autre pays. A l’exemple des bateaux, des avions, des plates-formes de

forage en mer, etc. Sommes-nous devant un contrat de crédit-bail international ?

En revenant aux textes de la loi relative au contrat de crédit-bail. On ne trouve pas de

réponse juridique pour ce cas. Il faut alors se tourner vers les dispositions relatives aux obligations

contractuelles du droit international privé algérien. S’agissant des biens meubles on applique la loi du

lieu où le contrat a été conclu. A moins que les parties ne conviennent qu’une autre loi soit

applicable277. Si l’objet du crédit-bail est un bien immeuble, on applique la loi de la situation de

l’immeuble.

En revenant à « la convention de Rome » sur la loi applicable aux obligations

contractuelles. Datée du 19 juin 1980. Entrée en vigueur en France depuis le 01 avril 1991. Cette

convention a prévu un principe général pour toute opération bancaire internationale. Soit, le

274

C. BENNADJI, Vocabulaire juridique, éléments pour un dictionnaire des termes officiels, O.P.U d’Alger, 2006, p. 95. 275

Art. 5. Al. 2, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p. 20. 276

Art. 149, C. I. A. éd. Berti, 2001- 2002. 277

Art. 18. C.C.A.

72

rattachement de ces opérations à la loi du pays de résidence de la banque bailleresse au moment de

la conclusion de l’opération. Pour les contrats inclus dans l’opération de crédit-bail, ils restent

autonomes. La loi à appliquer est déterminée selon des règles propres, à l’exemple du contrat

d’assurance régie par la loi du pays de l’assuré278. La convention de Rome a évité un bon nombre de

conflits de compétence positifs ou négatifs. Notre pays n’a pas encore ratifié cette convention.

L’apparition de « La convention d’Ottawa », datée du 28 mai 1988. Comporte en fait

deux conventions. L’une sur l’affacturage international et l’autre sur le crédit-bail international. La

France l’a ratifié en vertu de la loi n°91-636 du 10 juillet 1991279. Entrée en vigueur le 01 mai 1995280.

Contrairement à l’Algérie, laquelle n’a pas ratifié cette convention.

La convention d’Ottawa est venue encadrer le contrat de crédit-bail mobilier. Portant

sur des biens à usage professionnel. Cette dernière invite à régler les autres questions posées, selon

les principes du droit international privé281. Elle écarte les principes de la convention de Rome en

instaurant un régime juridique uniforme pour quelques opérations de crédit-bail. Afin de le rendre

plus accessible et veille à l’équilibre entre les intérêts des différentes parties au contrat et élimine

certains obstacles juridiques au crédit-bail mobilier282.

Cette dernière s’applique au cas où le crédit bailleur et le crédit preneur se trouvent

dans deux pays différents283. La convention d’Ottawa a relevé trois volets du risque juridique:

1. La reconnaissance du droit de propriété.

2. La limitation de la responsabilité du crédit bailleur à l’égard du crédit preneur et des tiers.

3. Les différents rapports entre crédit bailleur, locataire et fournisseur284.

Les parties au contrat peuvent stipuler une clause attributive de juridiction « la non application de la

convention d’Ottawa »285. Ou encore la loi applicable en cas de litige.

La doctrine a remarqué que la loi française était souvent choisie comme la loi applicable en cas de

contentieux. Du fait qu’elle fournit au crédit bailleur un cadre législatif utile par rapport aux autres

278

J- P. MATTOUT, Droit bancaire international, 2éme éd, la revue Banque Editeur, 1996, p.98. 279

V°. L. n°91-636 du 10 juil. 1991, relative au crédit-bail international, J.O R.F., du 11 juil. 1991, p.9026. 280

R. N SHUTZ, les recours du crédit preneur dans l’opération du crédit-bail (théorie générale dans l’obligation à l’épreuve

d’un groupe de contrat), P.U.F, 1994, P.P.54, 57. 281

E. GARRIDO, Le cadre économique..., Op.cit., T.1. p. 102. 282

R. M. SHUTZ, préambule de la convention d’Ottawa, p. 55. 283

Art. 3, Conv. D’Ottawa du 28 mai 1988. 284

E. GARRIDO, Op. cit., T.1, p. 103. 285

Art. 5 de la Conv. D’Ottawa du 28 mai 1988.

73

législations. Aussi, les dispositions françaises sont issues de la pratique et la jurisprudence

française286.

PARAGRAPHE 1 : LE CAS DE LA VENTE INTERNATIONALE

Il est possible que la société de crédit-bail se trouve dans un pays différent que celui où se

trouve le fournisseur. Nous nous retrouvons alors, dans le cadre d’une vente internationale. Dans ce

cas, la société de crédit bail et le fournisseur doivent respecter « la convention de la Haye du 15 juin

1955 », privilégiant la loi du vendeur concernant les ventes internationales d’objets mobiliers

corporels.

Pour le cas du contrat de crédit-bail établi par une société de crédit-bail ayant acheté le

bien à un fournisseur étranger. Et que le crédit preneur se trouve dans le même Etat que la banque

bailleresse. Il ne s’agit aucunement d’un crédit-bail international mais plutôt d’un crédit-bail de droit

interne287. C'est-à-dire un crédit-bail national au sens de notre législateur.

PARAGRAPHE 2 : LA LOI APPLICABLE AU CREDIT-BAIL INTERNATIONAL

Il faut noter que les parties au contrat de crédit-bail international peuvent disposer du

choix de la loi applicable. En cas de silence, il faut déterminer la loi applicable. Pour ce faire, il faut

donner une qualification juste au contrat de crédit-bail. D’aucuns288 soulignent que, le noyau dure du

contrat de crédit-bail international est la location. Donc, la loi applicable est celle du pays où se

trouve le locataire. Puisque ce dernier représente la personne principale de l’opération. Le deuxième

argument mis en avant, est le lieu de la livraison. Autrement dit, le lieu de l’exécution du contrat et

de l’option d’achat déterminera la loi applicable au contrat de vente et aux contrats accessoires (la

police d’assurance, le mandat…)289.

D’autres estiment que le crédit-bail international est une opération de crédit290. Même

position de la jurisprudence française291. Ainsi, la loi applicable est celle du pays où siège la banque,

l’établissement financier ou la société de crédit-bail292.

286

E. GARRIDO, Op.cit. T.1, p. 102. 287

C. BRUNEAU, préc, n°66, p. 76. 288

V°. HACHEM, Recherche de la loi applicable aux opérations internationales de banque, thèse de doctorat, Paris 1978. 289

F. TALEB, préc, Projet. 1997, p. 62. 290

G. MAZET, Colloque de Deauville, 1984. 291

V°. C. Cass, A du 10 juin. 1980, D. 1981, IR. 20, Obs. Vasseur. 292

J- P. MATTOUT, D.B.I. 1987, T; V°. C. GAVALDA, Op.cit, 1976.

74

SECTION 3 : LE CREDIT-BAIL ADOSSE ET LA CESSION-BAIL

Le crédit-bail adossé et la cessions-bails sont deux applications du contrat de crédit-bail.

Totalement différentes l’une de l’autre. Mais la technique reste identique. Reposant sur le louage et

la notion du crédit. Comportant ainsi une option d’achat en faveur du crédit preneur à la fin du

contrat.

Nous étudierons le contrat du crédit-bail adossé (Par 1ér), et nous tenterons de répondre

à la question suivante: qu’entend-on par la Cessions-bails (Par 2éme) ?

PARAGRAPHE 1 : LE CONTRAT DU CREDIT-BAIL ADOSSE

Le crédit-bail adossé est une opération par laquelle une entreprise vend le matériel

qu’elle fabrique à une société de crédit-bail. Le bien reste à la disposition de l’entreprise dans le

cadre d’un contrat de crédit-bail.

L’entreprise productrice devenue locataire de ses propres productions, sous- loue le

matériel à ses clients- utilisateurs. Dans des conditions souvent identiques à celles du contrat de

crédit-bail dont le second crédit preneur bénéficie par voie d’une location- simple. Le primo locataire

payera les redevances au crédit bailleur avec les loyers encaissés.

Pour la jurisprudence française, on parle de crédit-bail adossé lorsque l’utilisateur a la faculté de

sous-louer le bien293.

Il faut reconnaître qu’un tel mécanisme est complexe. Car aux cotés des protagonistes

classiques, il existe un autre intervenant. Qui est le sous- locataire du crédit preneur.

Ce type de procédé est rarement conclu. Sauf, par de grandes sociétés de production de

matériel de haute technicité. Réclamant des efforts de recherche et de lourds investissements. A

l’exemple du domaine aéronautique, informatique, maritime, etc.

A la fin de ce contrat, le fabricant peut redevenir propriétaire des produits en contrepartie d’une

valeur résiduelle.

PARAGRAPHE 2 : LA CESSION-BAIL OU LEASE-BACK

La cessions- bail, appelée le Lease- back en anglais294 est une dérivée de l’opération de

crédit-bail. L’opération consiste à ce qu’une entreprise ayant acquis un bien. Le vende à une société

de crédit-bail. Laquelle le loue à son ancien possesseur dans le cadre d’un contrat de crédit-bail.

293

V°. Versailles, 14 Avr. 1988: Gaz. Pal., 1988. ΙΙ. Somm. 462. 294

Concernant la terminologie du mot « lease-back » en France, son utilisation a été interdite en par un arrête du 11 janv. 1990 relatif à la terminologie économique et financière

294, il a substitué le terme « cession-bail », qui a donné une

nouvelle définition à ce terme. « Technique de financement par laquelle un établissement de crédit spécialisé achète à

75

L’avantage évident de la cession- bail est le dégagement d’une trésorerie

immédiatement. L’ancien propriétaire devenu crédit preneur garde la possibilité de redevenir

propriétaire à l’expiration du contrat295.

Notre législateur n’a pas réglementé le contrat de cession- bail. Mais théoriquement, la

cession- bail vaut pour les biens meubles et immeubles. Seulement, le plus souvent, elle est opérée

sur les biens immobiliers. Car, ces derniers ne perdent pas de leur valeur. Bien au contraire leur

valeur est constamment en augmentation296.

Le Lease- back est une technique de financement intéressante. Vu qu’elle permet à

l’entreprise de se procurer des fonds avec des actifs, dont elle conserve l’utilisation. Soit un

financement intégral sans recourir à des capitaux extérieurs et sans autofinancement297. Mais, force

est de constater qu’il existe quelques différences entre le crédit-bail ordinaire et la cession- bail.

On remarque que la relation devient bipartite. Vu qu’il n’existe pas de fournisseur. On ne

retrouve plus une des caractéristiques de l’opération de crédit-bail. Mais, cela n’exclu pas la

qualification de crédit-bail298.

La seconde différence avec le contrat de crédit-bail ordinaire est que le crédit preneur est

le premier propriétaire du bien objet du Lease- back.

CHAPITRE 2 : LES GARANTIES DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL ET SON CONTENTIEUX

Le crédit-bail est une opération financière et commerciale. Effectuée par un

établissement de crédit. L’exigence de garanties est tout à fait légale.

Il faut noter que la procuration des garanties par le crédit preneur n’est pas une

protection suffisante pour la banque bailleresse. Il est possible que celle-ci rencontre des difficultés

dans l’exécution du contrat de crédit-bail. On sera devant un contentieux de crédit-bail.

un utilisateur un bien et le lui remet aussitôt à disposition en vertu d’un contrat de crédit-bail à l’issue duquel

l’utilisateur locataire peut en levant l’option d’achat stipulée à son profit redevenir propriétaire du bien ». En Algérie, aucun texte ne réglemente encore la cession-bail, il est vrai que ces opérations sont nouvellement introduite dans notre pays, mais il sera préférable d’avoir un cadre législatif et réglementaire à ces opérations. 295

P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit. 1998, p. 25. 296

E. GARRIDO, Le cadre économique...Op.cit., 2002, T.1,n°3, p.100. 297

S. PIEDELIEVRE, Droit bancaire, Thémis Droit privé, P.U.F., 2003, p.366. 298

PARLEONI, n°57, contrat, Paris, 16 oct. 1971, inédit/ C. GAVALDA et J.STOUFFLET, Le Droit de la banque, PUF, n°491, p.656.

76

SECTION 1 : LES GARANTIES DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Le contrat de crédit-bail est avant tout une convention de crédit. Bien souvent, l’octroi

d’un crédit est subordonné à la fourniture de garanties (personnelles ou réelles) selon l’importance

du crédit accordé. La banque exige des garanties contre le non paiement des loyers.

D’ailleurs, il existe plusieurs garanties conventionnelles. Notamment, la caution,

l’assurance sur la vie de l’utilisateur, l’assurance dommage des biens loués, dépôts de garanties, …

etc.

Les contrats de crédit-bail disposent actuellement de clauses standards. Stipulant le droit

de revendiquer le bien loué en cas de règlement judiciaire. A condition que le contrat ait fait l’objet

d’une publicité.

On retrouve aussi dans certains contrats de crédit-bail des clauses résolutoires et ou

pénales expresses. Ces dernières prévoient généralement l’exigibilité de tous les loyers à échoir. En

plus, du versement d’une peine et la restitution du bien.

Le législateur français a constaté que les clauses pénales étaient sévères. Pour cette raison

le législateur est intervenu en accordant au juge un pouvoir discrétionnaire. Afin de modérer ces

peines lorsqu’elles sont excessives299.

Le but de ces clauses est la protection des intérêts de la société de crédit-bail. Sans

recourir aux tribunaux. La doctrine trouve que cette intervention du magistrat, pour la modération

des peines stipulées dans les clauses pénales du contrat de crédit-bail est contraire au principe de

l’autonomie de la volonté. Lequel est sensé gouverner les rapports entre contractants300, surtout

dans le domaine bancaire.

SECTION 2 : LE CONTENTIEUX DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Actuellement, il existe trois types de contentieux. Le premier s’agit du contentieux

financier. Sa source est l’inexécution du contrat de crédit preneur de ses obligations. Le second est le

contentieux technique. Son origine est l’objet du contrat c'est-à-dire que la jouissance du bien loué

est entravée (défaillance de la délivrance, défectuosité, vices cachés, non-conformité, etc.). En cas de

force majeure, les obligations du crédit preneur sont écartées. C’est au crédit bailleur d’assumer les

299

Art 1231, C. Civ. F. 300

M. BOUTELET- BLOCAILLE, Droit du crédit, préc, Masson, 1987.

77

risques selon le droit du louage301. Et enfin le contentieux relatif à la publicité du contrat de crédit-

bail liant la société de crédit-bail avec les tiers, du fait de l’inopposabilité de l’acte à ces derniers.

Ce dernier contentieux constitue le contentieux général302. Il consiste à ce que les recours du crédit

bailleur soient paralysés par le défaut de publicité. Ainsi, le droit de revendication du bien ou

l’exercice du droit de préférence à l’égard des créanciers du locataire est impossible.

On retrouve également un contentieux propre au crédit-bail immobilier. Il en existe

deux contentieux spécifiques. L’un est relatif à la nullité du contrat, lorsque la promesse unilatérale

de vente n’est pas enregistrée (ceci est une violation du code général des impôts303 en France).

L’autre contentieux concerne la non application des baux commerciaux en matière de révision des

loyers commerciaux.

Pour limiter les contentieux financiers et techniques. Les contrats de crédit-bail

prévoient généralement des clauses expresses. L’objectif est de limiter le risque d’insolvabilité du

crédit preneur. A l’exemple d’une clause engageant une caution garantissant les sommes dues par le

crédit preneur. Ou une clause de résolution de plein droit assortie d’une clause pénale en cas de non

paiement des loyers. Cette dernière engendre l’anéantissement du contrat de crédit-bail sans la

disparition de la vente.

Rappelons que seuls le crédit bailleur et le crédit preneur sont concernés par ces clauses

contractuelles. Généralement, les contrats de crédit-bail disposent d’une « obligation de non

recours » pour écarter la responsabilité de la banque bailleresse qui se limite à son rôle de

financement.

Si tels, sont les litiges qui peuvent découler du contrat de crédit-bail. Il serait également

important de savoir quelle est la loi applicable?

Il faut revenir à la qualification du contrat de crédit-bail. Telle qu’elle est édicté par la

loi304. Celle-ci permet aux opérateurs économiques de contracter des contrats de crédit-bail avec des

banques, des établissements financiers ou des sociétés de crédit-bail. Par conséquent, le litige est

soumis exclusivement au tribunal de commerce qui doit appliquer la loi relative au crédit-bail.

Il reste un dernier aspect juridique du contrat de crédit-bail. En l’occurrence, l’extinction

de ce contrat. Que nous étudierons avec précision au chapitre suivant.

301

Art. 1722, C. Civ. Fr. 302

E. M. BEY, De la publicité des opérations de crédit-bail mobilier, J.C.P. Com. et Indu. 1973, ΙΙ, 10869. 303

Art. 1840 du C.I.F. 304

Art 10, Ord n° 96-09 du 10 janv. 1996, J.O.R.A .n°3, préc, p.21.

78

CHAPITRE 3: L’EXTINCTION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL

Comme tout contrat à durée limitée. Le contrat de crédit-bail connaît un début et une

fin. D’ailleurs, la durée fixée au contrat est l’une des clauses obligatoires qu’a imposées la loi relative

au contrat de crédit-bail305.

L’extinction du contrat de crédit-bail peut être ordinaire. Soit à la fin de la période

contractuelle. A la suite de laquelle le crédit preneur a un choix à trois branches. Les rapports entre

les contractants prennent fin.

Par ailleurs, le contrat de crédit-bail peut connaître une rupture de la relation contractuelle, durant la

période contractuelle. Ce n’est pas un cas courant mais toutefois il faut l’envisager.

SECTION 1 : L’EXTINCTION ORDINAIRE DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL ET SES EFFETS

JURIDIQUES

Le contrat de crédit-bail prend fin à la date fixée préalablement au contrat. A condition

que chacune des parties au contrat ait rempli ses obligations à l’égard de l’autre partie. On parle

alors, de l’extinction ordinaire du contrat de crédit-bail. Cette extinction produit des effets juridiques

que nous allons voir aux paragraphes suivants.

PARAGRAPHE 1 : L’EXTINCTION ORDINAIRE DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL A LA FIN DE SA

DUREE

Le contrat de crédit-bail est un contrat à durée déterminée. Ce dernier, produit des

effets juridiques durant toute la période contractuelle. Laquelle prendra fin au terme convenu

expressément au contrat.

L’extinction ordinaire du contrat de crédit-bail n’est pas similaire à l’extinction des contrats. A son

expiration, des effets juridiques se produisent (choix à trois options), (par 2éme).

PARAGRAPHE 2 : LES EFFETS JURIDIQUES DE L’EXTINCTION ORDINAIRE DU CONTRAT DE

CREDIT-BAIL

Une fois que le crédit preneur aura exécuté l’intégralité de ses obligations et que le contrat arrivé à

échéance, le crédit preneur a un triple choix:

305

Art 12, Ord n°96-09, préc, p. p. 21 et 22.

79

A- La levée de l’option d’achat par le crédit preneur

La levée de l’option d’achat est un élément caractéristique du contrat de crédit-bail.

Sans laquelle il ne serait question que d’une simple location306.

La levée de l’option est la situation la plus courante. A l’expiration de la durée contractuelle, la

société de crédit-bail exécute sa promesse unilatérale de vente en faveur du crédit preneur. Qui,

ayant accompli toutes ses obligations à l’égard de la banque bailleresse, a le droit de bénéficier de

l’option d’achat. Cette dernière lui permet d’en acquérir la propriété du bien loué. Le crédit preneur

doit informer la société de crédit-bail de sa volonté de se porter acquéreur quinze jours avant

l’expiration du contrat par lettre recommandée307. Contrairement à trois mois en France.

Les parties doivent intervenir à l’acte translatif du droit de propriété devant un notaire. En

payant au comptant la valeur résiduelle fixée à l’origine.

Un contrat de vente va se conclure en respectant les formalités légales de la vente et de sa publicité.

Le crédit preneur devient alors propriétaire du bien qui a fait l’objet du contrat de crédit-bail. De

nouveaux rapports entre acquéreur et vendeur vont substituer à la relation entre crédit bailleur et

crédit preneur. Cette relation est régie par les dispositions du droit commun.

B- La restitution du bien loué

Pour des raisons économiques (obsolescence rapide du matériel) ou financière. Le crédit

preneur a le droit de ne pas répondre à la promesse unilatérale de vente offerte par la banque

bailleresse, en l’avisant préalablement, avant l’échéance du contrat. De ce fait, le locataire doit

restituer le bien loué à son propriétaire dans les délais. Sans retard et sans lui devoir de somme

quelconque. Ce choix sera définitif.

Le matériel restitué doit être en bon état de fonctionnement et d’entretien, au lieu et à la

date indiquée. Munie de toutes les pièces le composant. En cas où le crédit preneur n’avise pas le

crédit bailleur de son choix. Ce dernier supporte des réparations et des frais de restitution

(emballage, transport assurance)308.

Il faut observer qu’en cas de « non restitution du bien loué » par l’utilisateur. La location

se poursuivra par tacite reconduction pour des périodes semestrielles. Lesquelles commenceront à

courir à partir de la date d’échéance de l’ancien contrat. Les loyers seront égaux à ceux déjà

appliqués au cours du dernier semestre de la location. Chacune des parties a la possibilité de mettre

306

V°. Com., 14 av. 1972, J.C.P.1972.17269, note ALFANDARI, R.T.D. Com. 1973.327, n°16, Obs. HEMARD. 307

Art. 45, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.26. 308

P. PHILIPPOSSIAN, Op. cit, SỂFI éd, 1998, n°16.1, p. 267.

80

fin à la reconduction de la location. Sous réserve d’en avertir l’autre partie trois mois avant

l’expiration de chaque période semestrielle de reconduction.

Le défaut de restitution expose le crédit preneur à la poursuite pour abus de

confiance309. Aussi, la restitution tardive du bien loué donnera lieu au paiement d’une indemnité de

retard par jour. Egale à 5% du dernier loyer et il y sera contraint par ordonnance de référé310.

C- La possibilité d’une relocation pour une nouvelle durée

Il est rare que le crédit preneur ne lève pas l’option d’achat. La société de crédit-bail

n’apprécie pas ce choix. Certes, le but du contrat de crédit-bail est de permettre le financement des

investissements. Mais, de permettre également au crédit preneur de devenir propriétaire des biens

loués. Aussi l’objectif des sociétés de crédit-bail est de vendre les biens qu’elles achètent et non pas

de se retrouver en fin de chaque contrat de crédit-bail avec un bien usé par les crédits preneurs.

Le crédit preneur peut ne pas lever l’option d’achat et demander une reconduction de la

location à la société de crédit-bail du même bien pour une nouvelle durée avec de nouvelles

conditions.

SECTION 2 : L’EXTINCTION DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL PENDANT LA DUREE

CONTRACTUELLE

Le déroulement normal du contrat de crédit-bail constitue à ce que la relation

contractuelle commence à partir de la signature du contrat. Le contrat produit ses effets et prend

fin, à l’expiration de sa durée.

Seulement, voilà que pratiquement surgissent des différents relatifs à l’exécution des

obligations. Celles-ci entrainent l’extinction du contrat de crédit-bail durant sa période contractuelle

du fait d’un jugement prononçant la nullité (S/s 1ére) ou la résiliation (S/s 2éme).

PARAGRAPHE 1 : LA NULLITE

La nullité est une sanction prononcée à l’encontre de tous acte n’ayant pas respecté les

dispositions légales et réglementaires édictées par le droit des contrats ainsi que la loi relative au

contrat de crédit-bail. Il faut rappeler que ses dispositions sont d’ordre public. Par conséquent, la

sanction est d’office.

309

J- L. RIVES- LANGE et M. CONTAMINE- RAYNAUD, Précis Droit bancaire, Dalloz, 6éme éd, 1995, n°634, p. 584. 310

V° sur la question particulièrement, P. PHILIPPOSSIAN, Op. cit, n° 16.2, p. 267.

81

Le contrat de crédit-bail ne comportant pas les éléments constitutifs de tous contrats

(consentement, capacité, objet et cause) est frappé de « la nullité absolue », prononcée par la juridiction

compétente en la matière.

A l’exemple de l’inexistence du consentement entre les parties contractantes. Ou que les parties ne

soient pas qualifiés pour effectuer ce type de contrat (on ne peut concevoir un contrat de crédit-bail

proposé par une personne physique ou morale n’ayant pas la qualité de banque, établissement financier ou de

société de crédit-bail). Aussi l’inexistence de l’objet ou de la cause sont des motifs provoquant la nullité

absolue du contrat de crédit-bail.

Au cas où le présent contrat ne comporte pas de clauses obligatoires édictées par la loi

relative au contrat de crédit-bail311. Ce dernier perd sa qualification de contrat de crédit-bail et

l’ordonnance du 14 janvier 1996 ne peut être appliquée.

Il est rare que, des actions en nullité pour vices de volonté soient intentées en justice.

Puisque le contrat de crédit-bail est une convention de crédit. Laquelle est toujours conclue intuite

personae. Donc, il est rare que le crédit preneur se trompe d’établissement de crédit. Aussi,

concernant l’objet. Il est impératif que le crédit-bail ne soit conclu que sur les biens cités par la

législation sous peine que le contrat ne perde sa qualification de crédit-bail.

PARAGRAPHE 2 : LA RESILIATION

La résiliation est une sanction de plein droit infligée à l’inexécution des obligations par

l’une des parties à l’égard de l’autre partie.

Nous verrons que l’application de cette sanction au contrat de crédit-bail est possible

dans une autre situation. Notamment, le cas de la résolution du contrat de vente conclu entre la

banque et le fournisseur. Cette possibilité a été discutée, approuvée par un courant doctrinal et

contestée par la plupart de la doctrine française.

A- La résiliation consécutive à la défaillance du crédit preneur

Le contrat de crédit-bail peut être résilié de plein droit à la demande du crédit bailleur

après huit jours d’une simple mise en demeure adressée au crédit preneur. Dans ce cas, on parle de

résiliation du contrat de crédit-bail consécutive à la défaillance du crédit preneur.

La première cause qui peut amener le crédit bailleur à demander la résiliation du contrat

de crédit-bail est « le non paiement d’un seul loyer à l’échéance convenue » par le crédit preneur. Ou

311

Art. 11 à 16, Ord n°96-09 du 10 janv. 1996, préc, p.p. 20 et 22.

82

une attitude compromettante l’exercice du droit de propriété par l’établissement de crédit. Ou en

cas de cessation de l’activité depuis au moins deux mois. Ou en ca ou le crédit preneur fait l’objet

d’une procédure de règlement judiciaire.

La résiliation a un effet rétroactif. Cette dernière restaure la situation des parties avant

qu’elles aient conclu le contrat de crédit-bail. Le crédit preneur devra restituer le bien loué

immédiatement après que le jugement de résiliation ait obtenu la forme exécutoire. Il devra régler

les loyers impayés et les indemnités de retard stipulées dans le contrat en plus d’une pénalité pour

inexécution du contrat312. Généralement, elle s’élève à 10% de la totalité des loyers restants à courir.

B- La résiliation consécutive à la résolution du contrat de vente du bien

Rappelons-le, le contrat de vente du bien (objet du contrat de crédit-bail plus tard) est

conclu entre la société de crédit-bail et le fournisseur. Sur recommandations du crédit preneur qui

est étranger à cette vente. Seulement, par le biais d’un contrat de mandat conclu entre la société de

crédit-bail et l’utilisateur. Ce dernier va se substituer à la place la banque et va contracter avec le

fournisseur. Jusque là, tout est simple.

Les choses vont se compliquer en cas de résiliation du contrat de vente. Quel sera alors

le sort du contrat de crédit-bail conclu entre le crédit preneur et la société de crédit-bail ?

Cette situation est l’une des plus compliquée. Tout d’abords les causes entraînant la

résolution du contrat de vente sont multiples. Ça peut être pour « non-conformité du matériel

livré », pour « défaillance du fournisseur », pour « un défaut de fonctionnement »,… etc.

Dans un premier temps, la jurisprudence française considérait que la résolution du

contrat de vente était sans effet sur le contrat de crédit-bail. Résultat : le locataire qui avait constaté

la résolution du contrat de vente du bien pour telle cause, était tenu de payer à la banque bailleresse

des loyers, alors que la vente était résolu.

Quelque temps plus tard, la Cour de cassation française est intervenue afin de protéger

les intérêts du crédit preneur et ceux de la banque bailleresse.

La jurisprudence française n’a pas intervenu dans le choix du fournisseur ou du matériel.

Elle a rendu trois arrêts de principe313. Lesquels disposaient que la résolution de la vente entraînait

par ricochet la résiliation du contrat de crédit-bail314.

312

P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit., n°14.4, p. 266. 313

Chr, R.T.D.Com et Droit éco, Oct.- Déc. 2006, n°11, p. 896.23 Nov. 1990. 314

C. GAVALDA et J. STOUFFLET, Op.cit. n°491 bis, p.654.

83

Le fournisseur et le crédit preneur sont tenus solidairement de restituer la totalité de la

somme versée par l’établissement de crédit à la banque. Aussi le crédit preneur versera à titre

d’indemnisation à l’établissement de crédit une indemnisation pour préjudice financier315.

Pour la jurisprudence française une fois que le contrat de crédit-bail résilié, le mandat

donné au crédit preneur prend également fin316.

315

P. PHILIPPOSSIAN, Op.cit, n°13.3, p. 265. 316

V°. Cass.civ., 1ére, 23 juin 1992, bull, civ. Ι, n°196.

84

Conclusion

Le crédit-bail est un contrat qui se balance entre deux plans. Juridique d’un coté et

économique de l’autre. Il est vrai qu’il constitue une opération originale puisqu’il combine deux

différentes techniques. En l’occurrence, le louage et la vente. Cette originalité a forcement des

conséquences sur la formation et sur l’exécution du contrat de crédit-bail.

L’opération de crédit-bail apparaît comme une transaction contractuelle complexe.

Impliquant le consentement de trois parties en tous et donnant naissance à diverses obligations

croisées.

Au plan économique, le crédit-bail est considéré comme une technique de crédit. Ayant

ses propres règles. Le présent contrat dispose de quelques inconvénients317 et d’un bon nombre

d’avantages318.

Le crédit-bail reste une technique révolutionnaire. Actuellement, très convoitée grâce à la possibilité

de financement « bon marché » offerte aux entreprises en Algérie319.

317

* Le coût de ce type de financement est élevé par rapport aux petits investisseurs, aussi le crédit preneur ne peut donner le bien

financé en garantie pour l’octroi d’un éventuel prêt.

318 On peut classer les points positifs du recours au contrat de crédit-bail en trois points, d’abords les avantages pour le crédit preneur,

en suite pour le crédit bailleur et enfin pour le fournisseur :

Pour le crédit preneur :* Le premier avantage est la souplesse de son utilisation, le crédit preneur se voit disposer d’un financement à

cent pour cent sans fournir aucune garantie réelle, ce qui lui facilite la réalisation de ses projets.

* Le crédit-bail est un moyen qui permet un financement complet de l’investissement, contrairement au crédit classique.

* Le début de l’opération de crédit-bail coïncide avec l’utilisation du bien loué, ce qui permet au locataire de payer les loyers grâce au

rendement que produit du bien.

*La finalité du contrat de crédit-bail est la vente du bien loué au crédit preneur, lequel a le droit de lever l’option d’achat si c’est dans

son intérêt318

.

*Parfois, il est plus intéressant de louer plutôt que d’acheter, malgré que les spécialistes pensent que le marché de la location à court

terme ne peut survivre lorsque le risque d’abus devient trop important318

.

* La location évite une sortie importante du capital et évite également de recourir à l’emprunt318

.

* La possibilité de devenir acquéreur, chance que n’offre pas le contrat de location simple.

Pour la banque bailleresse :* La société de crédit-bail conserve la propriété du matériel, ce qui lui accorde le droit de le revendiquer en

ces de faillite du crédit preneur.

* Possibilité de revendiquer le bien en cas de défaillance du locataire.

* La qualité de propriétaire est une garantie contre l’insolvabilité du crédit preneur.

* Les loyers élevés permettent de faire de bons bénéfices.

Pour le fournisseur :*Le développement des ventes grâce à la vente des équipements, lesquels ne se vendraient pas sans le contrat de

crédit-bail à cause de leurs coût élevé.

*La location à longue durée permet de fidéliser la clientèle.

85

En France, le crédit-bail est devenu une partie intégrante de la palette d’outils

traditionnels. Dont, dispose une entreprise pour le financement de son développement320.

En étudiant les aspects juridiques du contrat de crédit-bail en droit comparé. Nous

avons pu constater que les différents problèmes que pose le contrat de crédit-bail sont

pratiquement identiques, en Algérie et en France. Sauf que les juridictions françaises ont trouvé des

solutions jurisprudentielles aux contentieux relatif au crédit-bail.

L’une des questions majeures, discutées dans cette étude a été « la problématique de la

qualification du contrat de crédit-bail ».

Est-il considéré comme un contrat de louage ou une technique de crédit ?

Il est évident que la nature juridique du contrat de crédit-bail permettra de déterminer

les conditions de sa validité. Donc, l’enjeu de la qualification est fondamental. En fait, le crédit-bail

est un contrat de louage assorti d’une option d’achat.

Sans laquelle, le présent contrat perdra sa qualification (position du législateur français). Quant à

notre législateur, sa position quant à l’exigence de l’option d’achat n’est pas aussi claire.

Dans sa définition du crédit-bail, notre législateur considère à l’article 1, alinéa 3 de

l’ordonnance n°96-09 du 10 janvier 1996321 que l’option d’achat est « facultative » à la qualification

du contrat de crédit-bail. A l’article suivant, nous retrouvons « l’option d’achat » citée parmi

les clauses obligatoires à la formation du contrat de crédit-bail.

Plus est encore, le législateur algérien sanctionne l’absence de « l’option d’achat en

faveur du crédit preneur » par la perte de la qualification de crédit-bail322. Donc, l’intervention de

notre législateur est urgente, afin d’harmoniser les textes de loi relatifs au contrat de crédit-bail. Il

serait préférable de coordonner les dispositions légales en vigueur en modifiant l’article 1, alinéa 3

de la présente ordonnance. En rendant l’option d’achat en faveur du crédit preneur obligatoire,

l’article deviendra comme suit :

« … ayant pour support un contrat de location comportant une option d’achat au profit du

locataire », au lieu de « … ayant pour support un contrat de location pouvant comporter ou non

une option d’achat au profit du locataire » et ceci au motif que l’objectif majeur du contrat de

319

R. BREALEY et S. MYERS, in mélange – J. LEMMANN, CH. THIERBIERGE, P. GRUSON, J-M. HOMMET, Quelques

justifications plus discutables du crédit-bail, Pearson éd, Principes de gestion financière, n° 26.2.2, p. 814. 320

E. GARRIDO, le crédit-bail : outil de financement structurel..., Op.cit., T.2. 321

Art 1. al. 3 : « - ayant pour support un contrat de location pouvant comporter ou non une option d’achat au profit du

locataire…». 322

Art 11. al. 1 : « …doit, sous peine de perdre une telle qualification, mentionner la durée de location, les loyers,

l’option d’achat offerte au crédit preneur en fin de contrat… ».

86

crédit-bail est de permettre aux crédits preneurs de devenir acquéreurs des biens loués et non pas

d’en user et de les restituer aux établissements de crédit.

D’autres accordent un caractère financier au crédit-bail. Etant donné qu’il est proposé

par un établissement de crédit et que ce dernier se limite à son rôle financier. Pour cette raison, les

clauses contractuelles sont souvent en faveur du crédit bailleur. Aussi, la loi relative aux opérations

de banques et aux établissements financiers lui est applicable également.

Aussi faut-il revenir au but de notre législateur de la réglementation du contrat de

crédit-bail. L’ordonnance n°96-09 du 10 janvier 1996 relève du domaine du crédit et non pas du droit

civil.

Nous sommes dans la possibilité de déduire que le législateur algérien considère le

crédit-bail comme une opération de crédit. Soit, une opération financière et commerciale, régie par

les dispositions du droit de commerce. Ainsi que les dispositions légales prévues par le droit de la

monnaie et du crédit.

L’autre objectif de notre législateur est de permettre aux banques privées, implantées

en Algérie de pratiquer les opérations de crédit-bail dans un cadre réglementaire. Vu que notre

gouvernement encourage les investissements étrangers en Algérie.

Quant à la problématique du sort du bien « objet du contrat de crédit-bail » en cas de

non levée de l’option d’achat. Ce dernier devenu usé à l’issu du contrat. Il est compréhensible que ce

ne soit guère la situation que préfère la banque bailleresse. Seulement voilà que ce choix est un droit

pour le crédit preneur.

N’oublions pas que la période irrévocable est calculée selon la durée de vie économique

du bien loué. L’établissement du crédit fixe les loyers, ainsi que la valeur résiduelle de façon à amortir

le prix d’achat du bien et toutes les charges fiscales y afférentes.

Donc, du point de vue économique et comptable, la société de crédit-bail n’est pas

perdante en cas de restitution du matériel. D’ailleurs, on parle de « période irrévocable » puisque

même en cas de résiliation ou de dissolution de la vente, les loyers versés ne sont pas restitués au

crédit preneur.

Quant à la question du sort du contrat de crédit-bail en cas de disparition de la vente

entraînant la restitution du bien au fournisseur. La jurisprudence française323 a statué sur la question.

La disparition de la vente entraîne celle du contrat de crédit-bail car l’objet est inexistant et ceci

induit à la nullité absolue du contrat de crédit-bail. 323

V°. Arrêté du 23 novembre 1990, principe sur la résolution du contrat de crédit-bail en cas de résiliation de la vente.

87

Annexes

A- Les sociétés habilitées à pratiquer le crédit-bail immobilier

Les opérations de crédit-bail immobilier sont pratiquées en Algérie par les banques, les

établissements financiers, ainsi que les sociétés de crédit-bail agrées pour effectuer ce type

d’opérations.

En France aux cotés de ces établissements précités. Il existe une autre forme de société pouvant

accomplir elles-aussi des opérations de crédit-bail immobilier. En l’occurrence, les Sociétés

immobilières pour le commerce et l’industrie « S.I.C.O.M.I. »324.

Ces sociétés sont régies par des dispositions spécifiques.

1. Les règles communes aux sociétés de crédit-bail immobilier

En France, les sociétés de crédit-bail sont soumises à la loi de 1966 relative au crédit-bail,

ainsi qu’aux dispositions de la loi du 13 et 14 juin 1941 relative aux mesures spéciales pour les

entreprises effectuant des opérations de banque à titre accessoires.

Donc, ces sociétés doivent opter pour le statut de banque ou d’établissement financier. De ce fait,

elles sont nécessairement des sociétés commerciales. Tel qu’exigé par l’ordonnance du 28 septembre

1967325. Parmi les obligations des S.I.C.O.M.I. :

- L’inscription sur la liste des banques, elles ont alors la forme de société anonyme ou

S.P.A.

- Quant aux établissements financiers, en règle générale n’importe quelle forme sociale326

peut être adoptée327. A l’exception des sociétés dont l’objet est le crédit-bail immobilier.

L’ordonnance relative au crédit-bail immobilier exige la forme commerciale.

- La réglementation française exige pour les établissements financiers un capital minimum

de 2. 500. 000 F 328.

- Avoir un bilan positif et l’adhésion à une association professionnelle.

- Se soumettre aux décisions de la commission de contrôle des banques concernant la

communication et la publication de leurs comptes.

324

Art. 4, Loi du 28 sep 1967 relative au crédit-bail immobilier en France. 325

V°. Loi du 28 sep 1967, Op. cit. 326

Art. 8, L. du 13 juin 1941 relative aux mesures spéciales pour les entreprises effectuant des opérations de banque à titre accessoires. 327

H. BIRBES, n° I.1 p .2. 328

Arrêté du ministère de l’économie et des finances du 04 fév. 1972, J.O.R.F., 06 fév. 1972.

88

2. Les règles propres aux S.I.C.O.M.I.

Actuellement, en France, le crédit-bail immobilier est pratiqué par deux formes de

sociétés: les sociétés de crédit-bail et les S.I.C.O.M.I. Ces deux formes de sociétés sont soumises à

des règles communes éditées par la loi du 02 juillet 1966 relative au crédit-bail.

Les S.I.C.O.M.I. bénéficient d’un cadre juridique particulier, plus élaboré329.

Leur cadre est facultatif. Mais, son adoption est assujetti à des règles impératives édictées par

l’ordonnance du 28 septembre 1967330.

Elles sont seules à prendre la dénomination de Société immobilières pour le commerce et l’industrie.

Elles doivent également respecter les conditions suivantes:

- Etre constituée sous forme de société anonyme ou S.A.R.L331, quant à la nomination des

dirigeants des S.I.C.O.M.I., elle est soumise aux règles de droit commercial.

- La demande de leur inscription sur la liste des banques ou leur enregistrement comme

établissement financier.

- Avoir pour objet exclusif la location d’immeubles à usage professionnel par la technique du

crédit-bail immobilier.

- Les statuts seront approuvés par arrêté ministériel. Il est interdit de sortir du cadre de ces

statuts332.

- Il leur est interdit d’acquérir des terrains ou de construire des immeubles pour les revendre.

- Il leur est interdit de gérer un porte feuille de valeur immobilières333.

Les S.I.C.O.M.I. ont été crées pour permettre aux entreprises françaises d’accroître leur patrimoine

immobilier. Les pouvoirs publics estiment que la raison d’être de ces sociétés immobilières est de

faciliter les investissements liés à la production et à la distribution (usines, installations

commerciales…).

Aussi, les S.I.C.O.M.I., lesquelles ne localisaient pas leurs investissements dans une région donnée

auraient toutes les faveurs de l’administration française.

Les filiales de ces sociétés ont répondu à l’objectif de décentralisation et sont réparties dans les

régions faisant l’objet d’un plan d’aménagement du territoire, en consacrant une bonne partie de

leurs moyens financiers aux investissements en province.

329

H. BIRBES, n° I. 1, p. 2. 330

V°. L. du 28 sep 1967 relative au crédit-bail immobilier en France. 331

Art. 6, Ord du 28 sep 1967, Op. cit. p.20. 332

Art. 2, Loi du 02 juil. 1966 relative au crédit-bail en France. 333

H. BIRBES, préc, p.4.

89

L’inobservation des règles relatives aux S.I.C.O.M.I. est très grave. L’agrément peut

être retiré par le ministre de l’économie et des finances. Qui dispose d’un pouvoir discrétionnaire. Le

directeur général des impôts peut aussi faire perdre à la S.I.C.O.M.I. ses avantages fiscaux.

La PRETABAIL-S.I.C.O.M.I. est l’entreprise la plus décentralisée de France, car les ¾ de ses opérations

sont effectuées en Province334.

334 H. BIRBES, préc, p.6.

90

B- Bordereau d’inscription d’opération de crédit-bail liée aux biens meubles335

N° D’ORDRE ENONCIATION

01 nom et prénom du crédit bailleur……………………………….

02 Domicile……………………………………………………..

Profession………………………………………………..

03

nom et prénom du crédit

preneur……………………………………………………..

Domicile……………………………………………………..

Profession………………………………………………..

04 Désignation des meubles loués…………………………….

05 Montant global du prix des meubles loués ………………………….

06 Date du contrat de crédit-bail ………… ……………………………

07 Montant global des loyers ……………………………….

08 Exigibilités ……………………………….

09 Durée de la location ………………………………………

10 Election de domicile par le crédit bailleur dans le ressort du tribunal

de la situation du siège de son établissement ……………………….

Signature du crédit bailleur ……………. N° et date de l’enregistrement …………………. Signature du préposé au registre du commerce ……………………………

335

V°. Annexe I, Déc- Exé. n°06-90 du 20 février 2006 fixant les modalités de publicité des opérations de crédit-bail mobilier, J.O.R.A. du 26 fév. 2006, n°10, p. 22.

91

C- Bordereau d’inscription d’opération de crédit-bail liée au fonds de commerce336

N° D’ORDRE ENONCIATION

01 Identification du crédit bailleur et du crédit preneur…………

01 A

Raison sociale ou nom et prénom du crédit

bailleur……………………………….

Domicile……………………………………………………..

Profession………………………………………………..

01 B

Raison sociale ou nom et prénom du crédit

preneur……………………………………………………..

Domicile……………………………………………………..

Profession………………………………………………..

02 Date du contrat de crédit-bail ……………………………………….

03 Montant global du prix des meubles loués ………………………….

04 Durée de la location ……………………………

05 Exigibilités ……………………………….

06 Désignation du fonds de commerce et de ses succursales s’il y a lieu

………………………………

06 A

Fonds de commerce ……. Succursales ………………….

Eléments compris dans la location….. Eléments compris dans la

location….

Nature de ses opérations ……… Nature de ses éléments ou de

leurs opérations…………….

06 B

Eléments compris dans la location du fonds de commerce autres

que l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail et la

clientèle………………

07 Election de domicile par le crédit bailleur dans le ressort du tribunal

de la situation du siége de son établissement ……………………….

Signature du crédit bailleur …………………. N° et date de l’enregistrement ……….. Signature du préposé au registre de commerce ……… .

336

V°. Annexe II, Déc- Exé. n°06-90, préc, p. 23.

92

Bibliographie

I. DOCTRINE

A- OUVRAGES GENERAUX

1. Ouvrages généraux en langue arabe

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III. TEXTES JURIDIQUES

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1. La convention de Rome du 19 juin 1980 relative aux opérations bancaires internationales,

applicables aux obligations contractuelles.

2. La convention d’Ottawa du 28 mai 1988 sur l’affacturage international et le crédit-bail

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B- Législation

1. Législation algérienne

a. Ordonnance

- Ordonnance n°75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil.

- Ordonnance n°75-59 du 26 septembre 1975 portant code de commerce.

- Ordonnance n°96-09 du 10 janvier 1996, relative au crédit-bail,(J.O.R.A n°3 du 14 janvier

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- Ordonnance n°03-11 du 26 août 2003 relative à la monnaie et au crédit, (J.O.R.A n°52 du 27

août 2003, page 3).

b. Lois

- Loi n°03-15 du 25 octobre 2003 portant approbation de l’ordonnance n°2003-11 du 26 août

2003 relative à la monnaie et au crédit.

96

c. Textes réglementaires

- Règlement n°92-05 du 22 mars 1992 concernant les conditions que doivent remplir les

fondateurs, dirigeants et représentants des banques et établissements financiers, (J.O.R.A.,

n°8 du 7 février 1993, page 10).

- Règlement n°93-01 du 3 janvier 1993 fixant les conditions de constitution des banques et

établissements financiers et d’installation de succursales de banques et d’établissements

financiers étrangers, (J.O.R.A.,n°17 du 14 mars 1993,page 13).

- Règlement n°95-06 du 19 novembre 1995 relatif aux activités connexes des banques et des

établissements financiers, (J.O.R.A., n°81 du 27 décembre 1995, page 15).

- Règlement n°96-06 du 03 juillet 1996 fixant les modalités de constitution des sociétés de

crédit-bail et les conditions de leur agrément,(J.O.R.A.,n°66 du 03 novembre 1996,page 11).

- Règlement n°04-01 du 4 mars 2004 relatif au capital minimum des banques et établissements

financiers exerçant en Algérie.

- Décret exécutif n°06-90 du 20 février 2006 fixant les modalités de publicité des opérations de

crédit-bail mobilier (J.O. R.A n°10 du 26 février 2006).

- Décret exécutif n°06-91 du 20 février 2006 fixant les modalités de publicité des opérations de

crédit-bail immobilier, (J.O.R.A n°10 du 26 février 2006).

d. Décisions et instructions

- Instruction n°96-07 du 22 octobre 1996 relative aux modalités de constitution des sociétés de

crédit-bail et aux conditions de leurs agréments.

- Décision n°97-03 du 28 juin 1997 portant agrément d’une société de crédit-bail, (J.O.R.A.

n°71, année 1997, page 39).

- Décision n°02-02 du 20 février 2002 portant agrément d’une société de crédit-bail.

- Décision n°06-01 du 22 février 2006 portant agrément d’un établissement financier.

- Décision n°06-02 du 11 mars 2006 portant agrément d’une société de crédit-bail.

2. Législation française

a. Ordonnances

- Ordonnance n°67-837 du 28 septembre 1967 relative au crédit-bail immobilier et aux

S.I.C.O.M.I.

97

b. Lois

- Loi bancaire du 14 juin 1941 relative à la réglementation et à l’organisation de la profession

bancaire.

- Loi n°66-455 du 02 juillet 1966 relative au crédit-bail.

- Loi n°67-837 du 28 septembre 1967 relative au crédit-bail immobilier.

- Loi n°78-22 du 10 janvier 1978 relative à l’information et à la protection du consommateur

dans le domaine de certaines opérations de crédit, appelée Loi Scrivener codifiée à l’article

L.311-1 et suivants du Code de la consommation.

- Loi du 15 juillet 1980 relative au statut des S.I.C.O.M.I.

- Loi n°84-46 du 24 janvier 1984 relative à l’activité et au contrôle des établissements de crédit

en France, modifiée par la directive européenne du 10 mai 1993 concernant les services

d’investissement dans le domaine des valeurs mobilières.

- Loi n°85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation des entreprises.

- Loi n°86-12 du 06 janvier 1986 relative au renouvellement des baux commerciaux et au

crédit-bail sur le fonds de commerce et l’établissement artisanal.

- Loi n°89-1008 du 31 décembre 1989 relative au développement des entreprises commerciales

et artisanales et à l’amélioration de leur environnement économique, juridique et social,

appelée « Loi Doubin ».

- Loi n°91-636 du 10 juin 1991 relative au crédit-bail international,(J.O.R.A du 11 juillet 1991).

- Loi n°95-115 du 04 février 1995 relative à l’orientation pour l’aménagement et le

développement du territoire.

- Méga Code de commerce, (article L.313-7 et suivants du Code monétaire et financier) Dalloz,

2002, p.1600 et suivant.

- Loi n°2008-705 du 17 juillet 2008, autorisant la ratification de la convention de Rome du 19

juin 1980 à l’adhésion des nouveaux Etats membres de l’U.E.

c. Décrets et Arrêtés

- Décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

- Décret n°72-665 du 04 juillet 1972 relatif à la publicité des opérations de crédit-bail en

matière mobilière et immobilière.

- Décret n°95-846 du 18 juillet 1995 portant publication de la convention sur l’affacturage

international et du crédit-bail international, signée par la France le 07 novembre 1989,

J.O.R.F. du 27 juillet 1995, page 11020.

98

- Arrêté du 11 janvier 1990 sur la terminologie économique et financière, J.O.R.F. du 31 janvier

1990, Gaz.Pal.1990, L 18. p.1288.

- Circulaire n°48 du 30 septembre 1968 relative aux biens immeubles à usage professionnel, à

financés par les SICOMI.

IV. LES SITES INTERNET

- www.joradp-dz.com

- www.legifrance.gouv.fr

- www.unidroit.org

- www.revues.org

- www.ump-senat.fr

- www.jorf de la rép fr.fr

- http://lexinter.net/dz/credit-bail.ertm

99

Table des matières

Introduction ………………………………….…………………............................................ 03

Partie 1 : La définition du contrat de crédit-bail, sa formation et ses

effets juridiques ......................................................................................................

07

CHAPITRE 1: La définition du contrat de crédit-bail ……..................….......................... 07

Section 1 : La notion et les caractéristiques du contrat de crédit-bail ................... 07 Paragraphe 1: La notion du contrat de crédit-bail ..........………………..……………... 07

Paragraphe 2: Les caractéristiques du contrat de crédit-bail ......……….............. 10

Section 2 : La nature juridique du contrat de crédit- bail ...................................... 10 Paragraphe 1:L’achat du bien par la banque et la promesse unilatérale

de de louage …………………………………………………………………………………………………..…. 13

Paragraphe 2: La promesse unilatérale de vente de la part du crédit bailleur ………………………………………………………………………………………… .………………

14

Section 3 : Le crédit-bail et les opérations connexes ........................................... 16 Paragraphe 1: Le crédit-bail et la location .…………………………………............. …... 16 A- Le crédit-bail et la location simple …....……….…….......................…………………. 16 B- Le crédit-bail et la location vente ….............................................................. 17 C- Le crédit-bail et la location avec promesse de vente ……………………..…….….… 17 D- Le crédit-bail et la location financière ……..………………………………………………… 17 E- Le crédit-bail et la location service …….…………………………………...................... 18 Paragraphe 2: Le crédit-bail et la vente ……………………..…….……………….………….. 18 A- Le crédit-bail et la vente à tempérament ……………………….……….........………… 18 B- Le crédit-bail et la vente à crédit …………………………….…………………..……………. 28 C- Le crédit-bail et la vente avec clause de réserve de propriété ….................... 19 Paragraphe 3: Le crédit-bail et le prêt …………...…………………..…….…..…………...… 19

CHAPITRE 2: La formation du contrat de crédit-bail .................................................. 20

Section 1: Les conditions de fond et de forme à la validité du contrat de crédit-bail

20

Paragraphe 1:Les conditions de fond nécessaires à la validité du contrat de crédit-bail …………………..…………………………………………………………………….…………...

20

A. Les conditions de fond communes aux contrats …..............................………. 21 B. Les conditions de fond propres au contrat de crédit-bail ............................... 21

1. La qualité et la capacité des personnes contractantes ………..................... 22 2. L’objet du contrat de crédit-bail ……….……………………………..………………... 26 3. La durée de contrat de crédit-bail ……………………….…………..………………....... 4. Les loyers et le prix de vente du bien loué ………………………....................... 5. Le choix et la commande du matériel ……………………………….…..…………….…

26 27 27

Paragraphe 2:Les conditions de forme nécessaires à la validité du contrat de crédit-bail ……………………………………………………………………………………………………... A- La signature du contrat de crédit-bail …..……………………………………….……. …….

29 29

B- La formalité de publicité …….……………………………………….……........................... 29 1. Les procédures de la formalité de publicité ………………………..................…. 30 2. Le lieu où s’effectue la formalité de publicité ….…..…........................…..... 31 3. La radiation de la publicité …..…………………………………..……..........… 32 4. Le défaut de publicité …..…………………..……………….…………………………........ 33

100

Section 2 : Le procédé de conclusion du contrat de crédit-bail .…….......…....……… 33

Paragraphe 1:La phase précontractuelle ……………………..…………….…........………. 34

Paragraphe 2 : La phase contractuelle ……………....………………….............………….. 34

A- La promesse d’achat de la part du crédit bailleur ......…………………..…………… 34

B- La promesse de louage de la part du crédit preneur …..………....................…. 34

C- La promesse unilatérale de vente de la part du crédit bailleur ...................... 35

CHAPITRE 3 : Les effets juridiques du contrat de crédit-bail ………….…..…..…...…......… 35

Section 1:Les droits et obligations du crédit bailleur ……….................................... 35

Paragraphe 1:Les droits du crédit bailleur …………............................................. 36

A- Le droit aux loyers ......................................................................................... 36

B- Le droit de propriété .............................................................................……… 36

C- Le droit de restitution du bien..………………………………………………………….……… 37

Paragraphe 2: Les obligations de la banque bailleresse ……………………………..… 37

A- Les obligations financières ……….…………………................................................ 37

1. L’achat et le paiement du prix du bien .………...……..……………………………..….... 37 2. La publicité du contrat de crédit-bail ....………................................................. 38 B- Les obligations relatives au bien …………….………….………………………...….…....... 39 1. La garantie de la jouissance paisible du bien loué ………………………..………….... 39 2. L’obligation de transférer la propriété du bien …………………………..............….. 39 3. L’obligation de délivrance du matériel ……….………….…................................ .. 39 C.- Les obligations particulières aux sociétés de crédit-bail, aux banques et aux établissements financiers ………………...……………………..…..…..

39

Section 2 : Les droits et obligations du crédit preneur ……………………………..…… 40 Paragraphe 1:Les droits du crédit preneur ………….….…............………………........ 40 A- Les droits du crédit preneur sur l’objet du contrat .…...………………..………….... 41 B- Les droits du crédit preneur à l’égard du fournisseur .................................... 41 C- Les droits du crédit preneur à l’égard de la société de crédit-bail ………........ 41 Paragraphe 1: Les obligations du crédit preneur ……….…...………………….…..… 42 A- L’obligation de paiement des loyers ……………………….….................................. 42 B- L’obligation d’utiliser le bien loué …………………………...................................... 43 C- L’obligation d’entretien et d’assurance ………………………………..…….…............ 43 D- L’obligation de recours contre le fournisseur en cas de nécessité ............ … 45 E- L’obligation d’informer la société de crédit-bail ……….………........................... 45 F- L’obligation déclarative ………………………………………….............................………. 46

Section 3:Les droits et obligations du fournisseur …………………..……..…............ 47 Paragraphe 1:Les droits du fournisseur ………………………….......................……... 47 A- Les droits du fournisseur envers la banque bailleresse…………………..………….. 47 B- Les droits du fournisseur à l’égard du locataire …………..…............................. 48 Paragraphe 2: Les obligations du fournisseur ……………………………..................... 48 A- Les obligations du fournisseur à l’égard de la société de crédit-bail ............. 49 B- Les obligations du fournisseur à l’égard du crédit preneur ....………………...… 49

PARTIE 2:Les adaptations particulières du contrat de crédit-bail, ses garanties et son

extinction …………………………………………………………………………………………………………………… 51

CHAPITRE 1: Les adaptations particulières du contrat de crédit-bail …...................... 51

Section 1:Le crédit-bail national ……….…………….…................................................ 51 Paragraphe 1:Le crédit-bail mobilier ….………………………….………………………….... 51

101

A- L’objet du crédit-bail mobilier …..………..……..……………………..….….…………... 52

B- Le caractère professionnel de l’opération du contrat de crédit-bail mobilier 53

C- L’option d’achat ..…………………………………………………………………............……..…. 53

D- Le déroulement de l’opération du contrat de crédit-bail mobilier ............... 54

Paragraphe 2:Le crédit-bail immobilier …………..………….…………………….………..... 55

A- Le particularisme du contrat de crédit-bail immobilier ................................. 56

B- Le régime juridique du contrat de crédit-bail immobilier .............................. 57

C- Les contrats préparatoires au contrat de crédit-bail immobilier ........………… 59

1. Le cas de l’immeuble déjà construit ............….…............................................ 60

2. Le cas de l’immeuble à construire .........……………........................................... 60

D- La formation du contrat de crédit-bail immobilier ………………………............... 61

1) Quels sont les biens immeubles objet du contrat de crédit-bail immobilier.. 61

a. La banque bailleresse ………………………........................................................... 61

b. Le crédit preneur …………………………………………........... ………………………………… 61

2) Les parties au contrat de crédit-bail immobilier …....………...…….................. 62

3) Les dispositions particulières relatives au crédit-bail immobilier ................. 65

4) La publicité du contrat de crédit-bail immobilier…........................................ 66

5) Les cas particuliers ……………………………………..……………….………………………...… 67

Paragraphe 3: Le crédit-bail sur le fonds de commerce et sur l’établissement

artisanal…………………………..…………………………………………………………………………..…

68

Section 2:Le crédit-bail international ………….…………....……….…….….……………….…. 71

Paragraphe 1: Le cas de la vente internationale ………..………..............………... 73

Paragraphe 2: La loi applicable au crédit-bail international ….......................…. 73

Section 3:Le crédit-bail adossé et la cessions-bails ……………………………………….… 74

Paragraphe 1: Le contrat du crédit-bail adossé …………..........................…. 74

Paragraphe 2: La cessions-bails …………………………………………………………… 74

CHAPITRE 2:Les garanties du contrat de crédit-bail et son contentieux ..................... 75

Section 1:Les garanties du contrat de crédit-bail …….……………………….................. 76

Section 2: Le contentieux du contrat de crédit-bail …………….…….......................... 76

CHAPITRE 3: L’extinction du contrat de crédit-bail ………………...….............................. 78

Section 1: L’extinction ordinaire du crédit-bail et ses effets juridiques …….….….... 78

Paragraphe 1:L’extinction ordinaire du contrat de crédit-bail à la fin de sa

duré …………………………………………………………………………………………………………………………….

78

Paragraphe 2:Les effets juridiques de l’extinction ordinaire du contrat de

crédit-bail ………………………………………………………………………………………………………………..

78

A- La levée de l’option d’achat par le crédit preneur ………….....................……... 79

B- La restitution du bien loué ……..………………….……….…….………………………………. 79

C- La possibilité d’une relocation pour une nouvelle durée ……......................... 80

Section 2: L’extinction du contrat de crédit-bail pendant la durée contractuelle 80

Paragraphe 1: La nullité …………………………........... ……………………………………….. 80

Paragraphe 2: La résiliation ………………………………………………………………………... 81

A. La résiliation consécutive à la défaillance du locataire …….. ………………………. 81

B. La résiliation consécutive à la résolution du contrat de vente du bien …….… 82

Conclusion …………………………………………………………….........................................…. 84

Annexes ..…………………… ……………………...............……………..…....…………………….. 87

Bibliographie ………………………………….………………………...........................................… 92

102

Tables des matières ……………………………………………………………………........................ 99

Intitulé du mémoire de magister :

LES ASPECTS JURIDIQUES DU CONTRAT DE CREDIT- BAIL EN DROIT COMPARE

Résumé :

Le contrat de crédit- bail est une location assortie d’une option d’achat en faveur du crédit preneur.

Cette convention de crédit est conclue entre le crédit bailleur et le crédit preneur.les parties au

contrat supportent des obligations et jouissent de droit, régis par l’ordonnance n°96-09 relative au

contrat de crédit- bail. L’objet de ce contrat peut être un bien immeuble ou un bien meuble.

Des garanties sont exigées, par la loi.

Ce contrat est à durée déterminée, de ce fait nous devons discuter de son extinction. Cette dernière

peut être ordinaire ou extraordinaire.

Les mots clés :

Crédit-bail; Formation du contrat de crédit- bail; Crédit-bail immobilier; Crédit bailleur; Crédit

preneur; Garanties exigées du contrat; Extinction du contrat; Titre de propriété du bien loué; loyers;

locataire.

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