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SEPT PROPOSITIONSPOUR UNE POLITIQUE DU LOGEMENT

PLUS JUSTE ET PLUS EFFICACE

Le logement nest pas une proccupation comme les autres.Le logement est le lieu o se construit lidentit de chacun.tre bien log , cest une condition fondamentale denotre insertion sociale mais aussi de la srnit de notre viefamiliale, de notre vie professionnelle et de notre retraite. Et force est de constater quaujourdhui, le logement estau contraire un motif dinquitude pour beaucoup deFranais. Le Gouvernement actuel a une responsabilitcrasante dans la dgradation de cette situation,notamment en introduisant la loi la plus conteste duquinquennat de Franois Hollande, la loi ALUR, conue etimpose par lancienne ministre cologiste Ccile Duflot.Cette loi tait tellement dangereuse que le Premier ministrea t contraint de mettre partiellement en sommeil sonapplication.

Un accs au logement de plus en plus difficile etinjusteLes problmes concernent dabord laccs au logement. Unrcent sondage (octobre 2014) rvlait que 71 % desFranais estiment que laccs au logement estdifficile.Et pour cause : les prix des logements ont presque doubldepuis lanne 2000. Ils ont augment, en 10 ans, 1,72 foisplus vite que les revenus des mnages (2,02 en Ile-de-France, 1,6 en moyenne dans les autres rgions). Dans lemme temps, le pouvoir dachat immobilier des mnagesa considrablement diminu (baisse de 25% environ)1. On observe ainsi aujourdhui une grande difficult desmnages accder la proprit, en particulier dans

les zones denses. Une comparaison entre 1998 et 20102

montre que le nombre des 30-35 ans qui peuvent acheterun bien immobilier correspondant leurs besoins na cessde chuter en 12 ans : 7 % Paris en 2010 contre 32 % en1998 ; 52 % Bordeaux contre 81 % ; 25 % Marseillecontre 76 %... Autre motif dinquitude, le march du logement estatone et attentiste, avec 735 000 ventes de logementsen France depuis un an, largement infrieures aux 800 000transactions observes dbut 2012 et chaque anne sur lapriode 2000-2006. Le systme locatif social sest quant luiprogressivement loign de son objectif originelpour devenir une machine entretenir lesingalits : il privilgie les locataires en place quipourraient accder au parc priv, au dtriment de ceux quien ont besoin. Il y a ainsi aujourdhui davantage depersonnes modestes habitant dans le parc priv que dansles logements sociaux. Notons que les jeunes sont lespremiers viss par cette difficult daccs au logementsocial puisque 11 % des locataires HLM ont moins de 30 ans contre 30 % dans le parc priv. Lingalit et ledysfonctionnement du systme actuel sont flagrants. Soulignons galement que les enjeux concernentdavantage la fluidit du parcours du logement que leconfort ou la quantit des logements. La France est le paysdvelopp disposant du plus grand nombre de logementset de rsidences principales par habitant.

SEPT PROPOSITIONS POUR UNE POLITIQUE DU LOGEMENTPLUS JUSTE ET PLUS EFFICACE

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(1) Selon une rcente tude dUFC Que Choisir, les mnages consacrent en 2014 28% de leur revenu aux dpenses lies au logement, contre 22,2% en 2012. Alors qu'ilfallait 5 annes et 1 mois de salaire en 1984 pour acqurir une maison, il faut dsormais 9 ans et 7 mois pour le mme bien..

(2) Lvolution du pouvoir dachat immobilier selon lge des mnages Paris et 12 mtropoles rgionales - ralise par le Crdit Foncier et lUniversit Paris-Dauphine- Dcembre 2014.

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Champ : Ensemble des logements, FranceentireSources : Insee et SOeS, parcs au 1er juillet2012* Les mnages logs gratuitement sont

comptabiliss avec les locataires. Ilsreprsentent 2,6 % des mnages en 2012.

Rpartition des 34,3 millions de logements ordinaires en 2012

lI y a galement une forte disparit des situations selonles territoires : dans 80 % du territoire, il ny a pas besoinde logements sociaux. Les effets conjugus de la loi SRU,qui a appliqu des rgles de manire uniforme au niveaunational, et de la loi ALUR, qui a rigidifi de maniredramatique le march, ont durablement perturb le secteur.Il faut se rendre lvidence : lapplication uniformedes rgles et des normes conduit une impasse.

La construction et la rnovation des logements en berne.Le secteur de la construction et de la rnovation,notamment en logements, est un secteurabsolument stratgique pour la croissance et lacomptitivit franaises. Quand ce secteur va mal,cest notre sant conomique qui est impacte.(3)Cest un secteur qui cre des emplois : un logement enconstruction quivaut la cration de 1,6 emploi. Cestenfin un secteur qui alimente toute une filire industriellelie aux matriaux de construction, leader dans le monde(45 000 emplois), et lensemble des entreprises dubtiment (1,2 M emplois).

Or depuis deux ans, le secteur de la constructionest dans une situation critique, aprs avoir t fragilispar la crise de 2009. Les derniers chiffres de la construction fin novembre 2014, avec moins de 300 000 mises enchantier, sont infrieurs au plus bas de la crise de 2009 2010 et confirment la chute non seulement desconstructions (-11,4 % depuis un an), mais aussi desautorisations (-11,9 %), donc des futurs chantiers.

Au-del des normes de construction dont le foisonnementest un problme, on constate que de plus en plus de collectivits locales conditionnent leurssubventions des cahiers des charges trop dtaills

et pas forcment pertinents(4). Leffet pervers de cessituations est que les logements sociaux sont souvent certesplus confortables mais aussi plus chers que les logementslibres du parc priv. Labus de normes excessivementcontraignantes aboutit aussi des cas de figure absurdeso un parking de 90 places (selon la contrainte unlogement construit = une place de parking ) nest occupque par une dizaine de voitures...

Une intervention publique coteuse et inefficace.Aujourdhui, la France consacre 2 points de PIB aulogement tandis que les autres pays nenconsacrent quun seul pour de meilleurs rsultats.Il y a donc manifestement un problme defficacitdans lutilisation de largent public.Le montant des aides dEtat au logement est lev :42 Mds en 2012, dont 19 Mds de prestations socialesaux mnages (soit 2,9% de lensemble des prestationssociales) et 22 Mds aux producteurs de logements travers des allgements fiscaux, notamment pour favoriserlinvestissement. Les produits fiscaux sont galementlevs : lEtat a peru, en 2012, 60 Mds de prlvements

(3) Daprs une note de lINSEE de juin 2014, la conjoncture dprime dans le secteur du logement cote 0,1 point de PIB la France chaque trimestre et amputera de0,4 point la croissance de 2014.

(4) Fixation dun nombre maximum de logements par palier, dtail des prestations intrieures allant jusquau type de volets roulants ou la surface minimum des pices.

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volution de la construction de logements en France (1991-2014)

Montants des aides dEtat et des prlvementsfiscaux en faveur du logement

Prlvements fiscaux assis sur des annexes aulogement (nergie, charges, investissement)

Prlvements fiscaux assis sur le logement

Aides aux producteurs

Aides aux consommateurs

fiscaux lis au logement, dont 32 Mds assis directementsur le logement et 28 Mds assis sur des lments annexesau logement (nergie, charges, investissements, etc.). Notre fiscalit immobilire est la plus leve dEurope :daprs une rcente tude de la FIDAL, la fiscalitapplicable la phase de construction et dacquisition dunlogement neuf estim 200 000 euros, reprsente enFrance 27 % du cot de ce logement, ce qui reprsente uncart dfavorable de 12,5 points en moyenne par rapportaux autres pays europens (et de 17 points par rapport lAllemagne). Cette fiscalit excessivepnalise le secteur et a une incidence surlaugmentation des prix des logements. Plusgnralement lintervention publique a biensouvent un effet inflationniste. Nous sommes donc dans une situation o linterventionde lEtat est trs lourde, coteuse, avec unefiscalit pesant sur les professionnels et lesparticuliers particulirement leve. Dans le mmetemps, la crise du secteur sacclre. Ltat des lieux que nous dressons est partag parune majorit de Franais. Comme voqu ci-dessus,71% des Franais estiment que laccs au logement estdifficile. Et 80% dentre eux pensent que le march nesamliorera pas dans les annes venir. 17% des Franaisseulement font confiance au gouvernement actuel pourrsoudre la crise du logement et 55% dentre eux pensentque laction gouvernementale ne changera pas grand-chose. Il y a donc une grande souffrance mais aussiune sorte de dcouragement auxquels il estindispensable dapporter une rponse.

Comment en est-on arriv l ? Ces dernires annes, la politique de logement a tmene dans une logique de surprotection qui, si elletait sans doute bien intentionne, a abouti auxdysfonctionnements graves que lon observeaujourdhui. En ralit, le logement est lillustration parfaitede lobsolescence de notre fameux modle social . Se sont conjugues au fil des annes la dresponsabilisationdes acteurs (du locataire linvestisseur en passant par lesbailleurs sociaux, les services administratifs et lescollectivits), la lourdeur et la lenteur des mcanismesadministratifs qui ont conduit des situations injustes et lacomplexit de normes kafkaennes absurdes.

Redonner de la libert tous les acteurs.Une nime loi rustine usine gaz ou un plan derelance ne rsoudront rien. Il faut au contrairetransformer en profondeur la philosophie qui animela politique du logement en France selon un fildirecteur : redonner de la libert tous les acteurs.

Cela signifie quil faut renverser la logique qui a prvalujusqu prsent : dune politique de la demande bienintentionne mais inefficace, il faut passer une politiquede loffre qui libre le potentiel de croissance du march(secteur du BTP, professionnels de limmobilier...) et quimette fin aux dpenses publiques la fois superflues etprofondment inefficaces. Il faut rompre avec les vieillesrecettes du pass, et donc assumer labrogation de la loiALUR et la rvision substantielle de la loi SRU.

Si elle est mene bien, la rupture que nous proposonspermettra tous les Franais daccder unlogement abordable qui corresponde leursbesoins. Les mesures prsentes ci-dessous permettrontnotamment aux jeunes et aux mnages modestes, qui sontles premires victimes de la crise du logement aujourdhui,daccder des logements sociaux ou des logementsconventionns prix abordable. Ces mesures permettrontgalement aux mnages daccder une meilleure offre delogements locatifs privs ou en accession des prix certesau-dessus de ceux des logements sociaux, mais qui restentabordables. Ces mesures vont enfin donner plus de libertet de respiration tous les Franais qui sont propritairesou qui veulent devenir propritaires. Aujourdhui, il y a enFrance 16,5 millions de mnages propritaires de leurrsidence principale et 2,5 millions de propritairesbailleurs ; le nombre de logements par propritaire bailleurest de 1,6 et la valeur moyenne dun bien est de moins de300 000 euros : il faut en finir avec les ides reues sur lespropritaires qui seraient forcment des personnes hautrevenu. Au 1er semestre 2014, les deux premires catgoriesde nouveaux propritaires bailleurs taient les retraits(25,4 % des nouveaux propritaires bailleurs) et lesouvriers et employs (20 %). Cela signifie que, mme entemps de crise et mme pour des catgories socialesmodestes, limmobilier locatif est vu comme un moyen dese constituer un patrimoine en vue de la retraite ou de la

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Librer le potentiel de

croissance dumarch

Permettre chacun daccder

un logement selon ses besoins

Rduire lesdpenses

budgtairessuperflues etinefficaces

+ >

transmission. Il est ncessaire de prendre en compte cettevolution et cest tout lobjet des mesures proposes ci-dessous.Ces objectifs sont dautant plus ralisables que nous avonsen France de rels atouts. Les professionnels franais sontreconnus mondialement pour leurs comptences et leurcapacit dinnovation. Pour mener bien cette transformation, seules desmesures simples, facilement et immdiatementapplicables sont mme de redonner confiance auxacteurs dun systme qui ne fonctionne plus. Nos propositions sarticulent autour de quatre axesde rupture : 1. Favoriser linvestissement public et priv dans le

logement en rduisant lintervention publique et enallgeant la fiscalit.

2. Rendre laccs au logement social plus juste. 3. Donner davantage de responsabilits aux collectivits

locales pour promouvoir une politique du logementdiffrencie et adapte la situation de chaqueterritoire.

4. Amliorer lenvironnement conomique et rglementairedu secteur de la rnovation et de la construction.

En parallle, il nous parat ncessaire de mener unerflexion approfondie sur la rnovation du rle desentreprises pour le logement de leurs salaris.Ce rle, avec notamment le 1% logement, a tinitialement conu pour pallier la pnurie de logements. Laproblmatique aujourdhui relve moins de la pnurie quede la manire dont les salaris prparent leur retraite travers linvestissement immobilier. Il faut repenser nonseulement le 1% logement (capt aujourdhui en grandepartie par lEtat alors mme que sa vocation initiale taitde satisfaire aux besoins des salaris en logement) maisaussi la structure mme d Action logement pour mieuxvaloriser le patrimoine de logement des entreprises. Dernire prcision : les questions dhbergement ne sontpas au cur de ce programme (bien que lune de nospropositions soit de faciliter laccs aux logements sociauxpour les personnes en centres dhbergement). La Francedispose de bonnes capacits dhbergement et dundispositif dalerte efficace (le 115) mais le systme estaujourdhui de plus en plus satur. La raison principale decette situation est la prsence dans les structuresdhbergement dun nombre croissant dtrangers ensituation irrgulire (dont beaucoup ont t dbouts deleur demande dasile). Force Rpublicaine a formul despropositions sur limmigration (novembre 2014) qui, si ellestaient mises en uvre, permettraient de dsengorger lesstructures dhbergement et de leur redonner la capacitde jouer pleinement leur rle.

1. FAVORISER L'INVESTISSEMENT PUBLIC ET PRIV EN RDUISANTL'INTERVENTION PUBLIQUE ET EN ALLGEANT LA FISCALIT

Proposition 1 : aligner les aides budgtaires etfiscales entre le public et le priv, stabiliser etallger la fiscalit sur le logement.1.a Donner les mmes aides budgtaires et

fiscales aux investisseurs, quils soient publicsou privs : ce nest pas le logement qui estsocial mais le bnficiaire. Pour les nouveauxlogements construits, il faut les mmes aidesbudgtaires et fiscales pour les constructeurs, quilssoient publics ou privs. Il ny a aucune raison que lesinvestisseurs publics soient avantags par rapport auxinvestisseurs privs niveau de loyer quivalent. Lesstatuts doivent converger progressivement.

1.b Amliorer lincitation fiscale et budgtaire.Il est ncessaire de stabiliser un niveau plus faiblela fiscalit sur le logement pour scuriser etencourager les investissements :

Les rgles de la fiscalit sur le logement seronttablies pour 5 ans sans pouvoir connatre demodifications, indpendamment de modifications detaux, le cas chant. Cela permettra dencouragerlinvestissement en apportant plus de lisibilit surlvolution de la fiscalit. Linstabilit fiscale actuelleexplique le dcouragement des petits investisseursparticuliers, notamment les moins bien conseills.

Le dlai dexonration de taxe sur les plus-valuessera ramen 15 ans. En contrepartie, pour inciter lepropritaire foncier vendre, il faut augmenter lafiscalit de la taxe foncire sur les proprits nonbties et constructibles en zones tendues. Ainsi,pendant cette priode, au cas o le propritaire ne veutpas vendre, la collectivit percevra une recette pour faireface aux quipements futurs.

Une TVA taux rduit sera instaure pour lacquisitionde la rsidence principale ou pour un investissementlocatif long, dans les primtres de grands projetsdamnagements. Tous les taux de TVA rduits dans lebtiment seront harmoniss vers un seul taux rduit.

La suppression progressive des droits demutation titre onreux (DMTO), dj proposedans la note sur les finances publiques5, sera de nature favoriser la mobilit du patrimoine immobilier, lacroissance du secteur, et la fluidit des parcoursrsidentiels.

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Un seul dispositif daide linvestissement locatifsera conserv, bas sur un amortissement de longuedure (entre 20 et 30 ans), et le PTZ+ sera rserv laccession uniquement pour les logements neufs, saufen zone rurale. Cet outil a dsormais prouv sonefficacit, tout en ayant un cot limit pour les financespubliques.

Le cot des hypothques sera rduit pour allgerles charges sur les accdants la proprit, et les mcanismes de caution bancaire serontdvelopps, en amliorant la garantie sur les prts l'accession scuriss et en ouvrant tous les accdantsdes classes modestes et moyennes la possibilit desouscrire ces prts (soit 80% de la population).

Une dfiscalisation spcifique pour la rhabi-litation des logements sera mise en place. Cet outilest indispensable pour viter la dsertification et ladgradation des centre-villes des communes, enparticulier dans les petites villes et les bourgs ruraux.Dans le mme esprit, le PTZ+ sera ouvert pour lesacquisitions de logements anciens uniquement dans ceszones. La dmolition de logements vtustes seraautorise et facilite dans les zones non tendues.

La suppression de lISF, dj recommande dans lecadre des propositions pour redresser la comptitivit(juin 2014), contribuera restaurer la rentabilit pour lesinvestisseurs dans limmobilier.

Proposition 2 :- Supprimer vritablement lencadrement des

loyers et les diffrentes contraintes et chargespesant sur les bailleurs.

- Crer un bail homologu et rquilibrer lesrapports entre bailleurs et locataires

2.a Supprimer vritablement lencadrement desloyers et crer un bail homologu qui accordedes avantages fiscaux supplmentairesproportionnels la faiblesse des loyerspratiqus sur longue priode. Lencadrement desloyers a gnr chez les petits investisseurs unsentiment de privation de libert qui sest traduit parune dsaffection du march. Depuis 2012, 130 000investisseurs particuliers ont quitt le march dulogement locatif pour cette raison. Cette situationrisque au final dengendrer une situation de sous-investissement dans le logement locatif. Il fautscuriser les investisseurs plutt que les dcourager.Nous proposons donc de supprimer lencadrementdes loyers et de revenir un principe essentiel :

la libert contractuelle entre bailleurs etlocataires, et la suppression dune grandepartie des contraintes et charges pesant surchaque partie. A ct de cette plus grande libertcontractuelle, un bail homologu sera instaur :saisi en ligne, il accordera des avantages fiscauxsupplmentaires au propritaire, proportionnels lafaiblesse des loyers pratiqus allant jusqu uneexonration de taxe foncire sur 15 ans pour lespropritaires louant un bien avec un loyer social. Ilpermettra ainsi au locataire daccder un logement loyer modr, premire tape du parcoursrsidentiel aprs le logement social. On passe ainsidune logique de contrainte une logiquedincitation.

2.b Dans le cadre du bail homologu, rquilibrerles rapports entre bailleurs et locataires, eninstaurant une procdure acclre pour rduire lesdlais dexpulsion en cas de non-paiement du loyer(prs de 3 ans aujourdhui). Il faut aussi prvoir desmesures de facilitation de la rsiliation du bail pourcertains comportements lis au non-respect durglement intrieur et entranant des troubles graveset rpts pour le voisinage. Il faut interdire, encontrepartie, au propritaire de demander auxlocataires certaines garanties excessivementcontraignantes.

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(5) Proposition formule dans Cinq engagements pour redresser nos finances publiques et redresser la croissance , Force Rpublicaine, octobre 2014.

2. RENDRE LACCS AU LOGEMENT SOCIALPLUS JUSTE

Proposition 3 : baisser le plafond de ressourcesdonnant accs au logement social, rendreobligatoire le surloyer et construire un nouveaumodle conomique du logement social.3.a Baisser le plafond de ressources pouvant

donner accs au logement social afin queseuls les mnages qui en ont rellementbesoin y aient accs. Actuellement en France 70%de la population est ligible de par ses revenus aulogement social, ce qui est non seulement excessifmais aussi trs largement au-dessus des normeseuropennes. Il est donc indispensable de baisser demanire progressive le plafond de revenus pouvantdonner accs au logement social.

3.b Favoriser la mobilit en rendant obligatoire le supplment de loyer de solidarit (le surloyer ) et en mettant en place un contratde bail de 6 ans pour les nouveaux locatairesHLM. Le taux de rotation annuel en HLM estactuellement de 10% en France et de moins de 5%en Ile-de-France. Un taux de rotation plus levpermet daugmenter le nombre de nouvellesattributions, en direction des populations qui en ontle plus besoin. Pour cela, il faut rendre obligatoire lesupplment de loyer de solidarit ( surloyer ), dontle champ, largi en 2009, sest progressivementrduit pour les mnages dont les ressourcesdpassent le plafond. Ce surloyer sera progressif etplafonn en tenant compte du niveau du loyer demarch, notamment de celui des baux homologus.Ce plafonnement permettra de mettre fin un deseffets pervers les plus injustes de la loi ALUR, qui enltat amnera certains locataires payer un surloyersi important que le loyer global pourra devenir pluscher que celui dun logement non social ! Dans lemme temps, un bail HLM pour 6 ans sera instaur la place du bail actuel, qui sapparente un bail vie, pour favoriser l encore la mobilit.

3.c Construire un nouveau modle conomiquedu logement social. Seul un nouveau modleconomique, donnant davantage de flexibilit auxorganismes HLM, et faisant merger, ct de lafonction de gestion locative, de vritables fonciresde lhabitat, publiques et prives, permettra de rendrele systme plus efficace. Le loyer ne sera plus fig parlanne de construction de limmeuble, mais lesorganismes pourront grer deux types de baux : lebail classique et le bail social , bas sur le tauxdeffort. Cela permettra de faire merger une

vritable offre de logements intermdiaires,en particulier dans des zones tendues comme Paris.Cela permettra aussi aux organismes HLM de recourir des outils de financement libres et douvrir leurcapital. Dans le mme temps, et pour mobiliserdavantage les ressources du secteur du logementsocial, les organismes HLM seront fiscaliss limptsur les socits avec un rgime damortissementclassique pour les recettes des baux classiques .En parallle, les ventes de logements aux locatairesseront facilites.

Proposition 4 : rendre plus transparente etdcentraliser lattribution des logements sociauxet des aides au logement et rintgrer les aidesau logement dans un dispositif de prestationsociale unique.4.a Rendre les attributions des logements sociaux

plus transparentes et en confier la respon-sabilit aux collectivits locales. La part desattributions de logements sociaux dcide par lescollectivits sera augmente. Pour les logementssociaux-intermdiaires, elle sera d'au moins 30 %. Lescritres dattribution des logements sociaux doiventtre affins par chaque commission dattribution afinde mieux hirarchiser les demandes et de rpondreaux besoins locaux. Seront pris en compte nonseulement le plafond de ressources mais aussi parexemple lemploi dans la localit. Enfin, une part desattributions sera rserve aux personnes rsidant dansdes centres dhbergement pour favoriser leur accsau logement. En change de cette plus grande margede manuvre laisse aux collectivits et aux maires,et pour garantir une meilleure transparence, lacomposition des commissions dattribution seralargie des administrs tirs au sort chaquesession dattribution.

4.b Confier les aides au logement aux collectivitsterritoriales (17 Mds) et les intgrer au seindune prestation sociale unique, module enfonction de chaque situation individuelle. Les aides au logement (APL, ALS, ALF) seront confiesaux collectivits locales qui reprendront leurscomptences en matire sociale. Les aides aulogement sont aujourdhui des aides sociales dont lemontant est pour une trs large majorit non corrlavec le montant des loyers. Les bnficiaires des APLsont les personnes dont les revenus sont les plusmodestes. Une intgration des aides au logementdans une prestation unique permettra :

De simplifier la distribution des aides pour lesbnficiaires (un seul dossier).

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De mieux articuler les aides entre elles et dinciterrellement au retour lemploi : une prestation socialeunique permettra de corriger certains effets perversobservs aujourdhui.

De lutter contre les fraudes : les aides au logementdonnent lieu de nombreuses fraudes, mme si limpactfinancier nen est pas quantifi. Par exemple, dans lamesure o il ny a pas de recoupement au sein des CAFentre les demandes dAPL et le cadastre, plusieursdemandes dAPL peuvent tre faites par des personnesdiffrentes qui indiquent habiter dans le mme logementalors que ce nest pas le cas.

De donner davantage de marges de manuvre auxcollectivits territoriales.

Il va de soi que cette prestation sociale unique devra treloccasion de rflchir au niveau agrg maximal de cesaides, notamment dans le cadre dune rflexion sur lesmcanismes de dsincitation la reprise dun emploi, quiavait t lorigine de la cration du RSA. En clair, il fautassumer ds prsent que ce regroupement des minimasociaux doit tre le point de dpart dune rductionimportante des transferts, inefficaces, coteux et complexes.

3. DONNER DAVANTAGE DERESPONSABILITS AUX COLLECTIVITSLOCALES POUR PROMOUVOIR UNEPOLITIQUE DU LOGEMENTDIFFRENCIE ET ADAPTE LASITUATION DE CHAQUE TERRITOIRE.

Proposition 5 : faire de lintercommunalitlchelon comptent pour le logement et nemobiliser lEtat que pour la libration du foncierquand cela est ncessaire.

La rsolution de la crise du logement passe aussi par une rnovation en profondeur de la politiquedamnagement du territoire. Le niveau delintercommunalit, qui allie proximit et visionglobale des problmes, est le plus adapt pouragir. Il est dautant plus adapt quil existe une grandediversit de situations en fonction des territoires. Il fautune politique du logement qui soit souple etdiffrencie, adapte la spcificit de chaque territoire,plutt que dirigiste et transversale. Le cas de lIle-de-France est particulier et demande un traitement part lchelle de cette rgion. De mme, il fautrformer en profondeur le droit au logement opposable(DALO) compte-tenu du dysfonctionnement criant dudispositif actuel. Nous proposons donc de donner auxintercommunalits la comptence et les moyensde dvelopper une politique du logementadapte au territoire en larticulant avec les

politiques durbanisme et de transports, dans uneapproche intgre. Cela rendra la politique de logementau niveau des territoires plus efficace, plus juste et doncmoins coteuse.

5.a Librer le foncier :Pour la libration du foncier, lEtat doit intervenir maisseulement dans les cas o il y a blocage avr, ce quiest aujourdhui trop souvent le cas :

- Dans les zones tendues : organiser un planoprationnel de libration du foncier publicet priv venant lappui des documentsdurbanisme, avec des dlais damnagementresserrs. Ce plan mobilisera tous les mcanismesexistants pour favoriser la cration de nouveauxfonciers pour le logement : transformation debureaux en logements, surlvation, requalificationde friches Lintervention de lEtat sera limite aufoncier public, et lautorisation de drogationsspcifiques aux rgles de construction dans cessecteurs, le principe tant que lEtat ninstruira que par subsidiarit, dans les cas o le foncier nestpas libr.

- Foncier priv : la vente des terrains constructiblessera favorise avec une fiscalit adapte enzone tendue et la fiscalit du non-bti seraalourdie (seront exonres de cette fiscalit lesterres cultives).

- Foncier public en zones tendues : afin de favorisersa libration, nous proposons une mthodeinnovante pour surmonter les obstacles ayantjusqu'ici conduit un relatif chec de cettepolitique : lEtat ou les EPF fixent le prix des terrainspublics ; une fois le prix fix, une comptition seraorganise entre les investisseurs souhaitant acqurirle terrain, en fonction des programmes quilsproposent et sur des critres tels que le prix desortie et la qualit du programme (critre de normesenvironnementales notamment).

5.b Revenir sur la loi SRU et rnover sesdispositifs contraignants en fonction descaractristiques des territoires. Il faut en finiravec la logique uniforme des objectifsnationaux de la loi SRU et donner lintercommunalit la comptence pour : - fixer les objectifs de construction pour les zones

tendues ; pour les zones non tendues, il est sansdoute possible de supprimer la plupart descontraintes.

- dfinir la part de logements sociaux sur le territoireet les objectifs globaux de construction. Cela nepeut se faire que par une rvision en profondeurdes dispositifs contraignants de la loi SRU enfonction de la situation du territoire, enpassant dune logique de stock une logique

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de flux6. Si le territoire est en-dessous de lobjectifqui lui est assign en stock, lobjectif de flux devrarester raisonnable (en dessous de 25 %). Dans lemme temps, les aides associes laconstruction de logements sociaux (hors PLS)cesseront au-del du seuil de 30 % 40 %de logements sociaux dans une commune,pour favoriser la mixit sociale. Les crdits serontrorients vers la rhabilitation des logementssociaux dans ces communes. Cela permettra lafois d'viter la constitution de ghettos mais aussi demieux utiliser l'argent public investi dans la politiquedu logement.

4. AMLIORER LENVIRONNEMENTCONOMIQUE ET RGLEMENTAIRE DU SECTEUR DE LA RNOVATION ET DE LA CONSTRUCTION

Proposition 6 : simplifier les normes etencourager linnovation.6.a Faire de la simplification des normes et des

rgles une vraie priorit. De nombreux projets desimplification existent, et sont connus de tous. Ilimporte, dans ce domaine en particulier, de mettreen place une mthode de simplificationnergique, immdiate et efficace qui permettede sortir du cycle ternel de la simplificationannonce, conteste, amodie, et enfin rate :

tablir le principe du recours la norme professionnelledans le btiment plutt qu des rglementations : larglementation doit intervenir sous la forme de rsultats atteindre. Il faut passer dune rglementation demoyens une rglementation par objectifs.

Ne plus rendre obligatoire la construction dune place deparking par logement, ou allger les normes relatives laccessibilit et lhabitabilit de tous les logements eninstaurant un pourcentage de logements totalementaccessibles et habitables par opration de construction(10-15 %).

Rduire certains dlais administratifs lis aux permisd'amnager et aux permis de construire pour acclrerle dveloppement de nouveaux projets, par exemple ledlai de consultation des ABF7 ou encore de rduire lesdlais de recours et retrait de 3 mois 45 jours.

Limiter les recours abusifs en instaurant des sanctionseffectivement appliques et en acclrant les dlais, dansle cadre dune rflexion sur une organisation judiciairenouvelle sur laquelle nous reviendrons ultrieurement.

Simplifier les normes pour favoriser le logement tudiantdans le cadre dune politique universitaire plus globale.

Limiter le niveau de dtail dans les cahiers des chargesdes collectivits locales. Par exemple, lobtention deslabels devra ouvrir droit une bonification des aidesplutt qu une conditionnalit.

Nous recommandons de renforcer le rle degouvernance du Conseil suprieur de laconstruction en rendant obligatoire son avis sur toutesles nouvelles rglementations impactant la construction etla rnovation. Cela permettra dviter les abus ou les usines gaz trop souvent adoptes contre lavis des premiersconcerns. 6.b Favoriser linnovation technologique en

rduisant les dlais dinstruction pour lesprocdures de mise sur le march. Il fautprivilgier linnovation dans lindustrie constructive.Cest de l que viendront les baisses de cots deconstruction, en permettant linnovation de sediffuser dans lensemble de la filire. De rels gainsen termes de fluidit du march du travail pourraientainsi tre raliss. Il faut donc faciliter ledveloppement des techniques innovantes deconstruction et de rnovation, en rduisant lesdlais dinstruction pour les procdures demise sur le march. Une fois linnovation rde , elle passerait dans le droit commun.

6.c Promouvoir lutilisation doutils numriques,en dveloppant par exemple la maquettenumrique.

Proposition 7 : gnraliser l open data pourfavoriser la transparence et la fluidit des prix dumarch.Il est ncessaire de poursuivre et dapprofondir lemouvement initi en 2010 2011 pour lopen datapublic. Le dveloppement du numrique est uneformidable opportunit pour lconomie franaise ; cestparticulirement vrai pour le logement o laccs linformation est primordial. Faciliter cet accs linformation permettra aux Franais de connatreinstantanment et de manire exhaustive les prix deslogements constats dans les territoires qui les intressent.Il sagit aussi de mettre en place un programme dopendata sur le prix des loyers (observatoire des loyers) maisaussi sur les matriaux, la disponibilit des terrains... Cestun chantier quil faut ouvrir au plus vite.

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A S S O C I A T I O N D E S O U T I E N L A C T I O N P O L I T I Q U E D E F R A N O I S F I L L O N

(6) Par exemple, 25 % en flux si le stock est infrieur 20 % en zone tendue. Cela signifie que si le stock de logements sociaux dune commune est infrieur 20 %, alorsles nouveaux programmes de logements sociaux doivent atteindre au moins 25 % de la construction neuve sur le territoire.

(7) Architectes des Btiments de France.

A S S O C I A T I O N D E S O U T I E N L A C T I O N P O L I T I Q U E D E F R A N O I S F I L L O N

Les propositions que nous faisons ont des incidences trsconcrtes. Si elles sont mises en uvre, elles auront deseffets bnfiques sur les mnages, quels que soient leursniveaux de revenu, sur les investisseurs, quils soient publicsou privs, sur les professionnels de limmobilier et de laconstruction, sur les collectivits locales qui sont des acteursessentiels de la politique du logement et enfin sur lesfinances publiques. Cest donc tout lcosystme dulogement et de la construction qui profitera de la miseen place des mesures que nous proposons :

1 - Lensemble des mnages locataires> Nos propositions permettront tous les mnages

locataires daccder plus facilement, avec plus de choixet moins de contraintes, un logement correspondant leurs besoins : - En facilitant la construction de logements

neufs dans les zones tendues (propositions 5 et 6) oula rhabilitation de logements anciens(propositions 1b).

- En crant un bail homologu, remplaantlencadrement des loyers, qui incitera lespropritaires la modration des loyers aubnfice des locataires (proposition 2.a).

- En allgeant les garanties demandes auxlocataires par les bailleurs (proposition 2.b).

- En favorisant lopen data public qui garantira auxmnages un meilleur accs linformation, unemeilleure visibilit sur les prix pratiqus et donc uneplus grande diversit de choix (proposition 7).

2 - Lensemble des mnages qui souhaitent devenir propritairesou investir dans un logement locatifpour pargner

> Nos propositions faciliteront et encouragerontlinvestissement des mnages dans une rsidenceprincipale ou dans un logement locatif pour pargner : - en amliorant lincitation fiscale et budgtaire

travers les mesures suivantes (proposition 1.b) : tablissement des rgles de fiscalit pour

5 ans afin dapporter de la scurit juridique et dela stabilit aux investisseurs, quels quils soient.

Instauration dune TVA taux rduit pourlacquisition de la rsidence principale ou pour uninvestissement locatif long, dans les primtres degrands projets damnagements.

Suppression progressive des droits demutation titre onreux (DMTO), qui favoriserala mobilit du patrimoine immobilier et la fluiditdes parcours rsidentiels.

Conservation dun seul dispositif daide linvestissement locatif bas sur un amor-tissement sur une dure longue (jusqu 40 ans).

Rduction du cot des hypothques pourallger les charges sur les accdants la propritet amlioration de la garantie sur les prts laccession scuriss en louvrant tous lesaccdants des classes modestes et moyennes (80%de la population).

Mise en place dune dfiscalisation spcifiquepour la rhabilitation des logements etouverture du PTZ+ pour les acquisitions delogements anciens dans les zones de centre-ville.

Suppression de lISF afin de restaurer larentabilit pour les investisseurs.

- En supprimant lencadrement des loyers et enle remplaant par un bail homologu(proposition 2.a), qui accordera des avantages fiscaux supplmentaires au propritaire bailleur,proportionnels la faiblesse des loyers pratiqusallant jusqu une exonration de taxe foncire sur 15ans pour les propritaires louant un bien avec un loyersocial (proposition 2.a) ;

- En instaurant le principe de la libertcontractuelle entre bailleurs et locataires et ensupprimant une grande partie des contraintes etcharges pesant sur chaque partie (proposition 2.a) ;

- En rduisant les dlais dexpulsion en cas de non-paiement du loyer (prs de trois ans aujourdhui)avec linstauration dune procdure acclre(proposition 2.b) ;

- En favorisant lopen data public qui garantiraaux mnages qui veulent investir un meilleur accs linformation et une meilleure visibilit sur les prixpratiqus (proposition 7).

3 - Les investisseurs institutionnelsprivs et publics

> Nos propositions faciliteront et encouragerontlinvestissement des institutionnels privs et publics : - En donnant les mmes aides budgtaires et

fiscales aux investisseurs, quils soient publics ouprivs (proposition 1.a).

- En amliorant lincitation fiscale et budgtaire(proposition 1.b cf. ci-dessus).

- En favorisant la libration du foncier(proposition 5.a).

- En favorisant lopen data public qui garantira aux investisseurs un meilleur accs linformation etune meilleure visibilit sur les prix pratiqus(proposition 7).

7 PROPOSITIONS POUR 7 BNFICIAIRES

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4 et 5 - Le secteur de la rnovation et dela construction de logements etles professionnels de limmobilier

> Sagissant des professionnels de limmobilier,les mesures dont ils bnficieront sont mentionnes aupoint 3 ci-dessus, en plus du bail homologu,remplaant lencadrement des loyers (proposition 2.a cf. ci-dessus), et de la rduction des dlaisdexpulsion (proposition 2.b cf. ci-dessus).> Sagissant du secteur de la construction, nos

propositions creront un environnement beaucoup plusfavorable qui lui permettra en consquence de gagner encomptitivit, avec une incidence importante pourlemploi : - en mettant en place une relle simplification

des normes et des rgles (proposition 6.a) : tablissement du principe du recours la norme

professionnelle dans le btiment plutt qudes rglementations : la rglementation doitintervenir sous la forme de rsultats atteindre. Ilfaut passer dune rglementation de moyens unerglementation par objectifs.

Fin de lobligation de construction duneplace de parking par logement, allgementdes normes relatives laccessibilit et lhabitabilit de tous les logements eninstaurant un pourcentage de logements totalement accessibles et habitables paropration de construction (10-15%). Cela permettranotamment le dveloppement de logementsadapts pour les seniors.

Rduction de certains dlais administratifslis aux permis d'amnager et aux permis deconstruire pour acclrer le dveloppement denouveaux projets ; par exemple le dlai deconsultation des ABF ou encore la rduction desdlais de recours et retrait de 3 mois 45 jours.

Limitation des recours abusifs en instaurantdes sanctions effectivement appliques et enacclrant les dlais.

Limitation du niveau de dtail dans lescahiers des charges des collectivits locales. Parexemple, lobtention des labels devra ouvrir droit une bonification des aides plutt qu uneconditionnalit.

- en favorisant la libration du foncier (proposition5.a) ;

- en supprimant la plupart des contraintes deconstruction pour les zones non-tendues(proposition 5.b) ;

- en favorisant linnovation technologique via larduction des dlais dinstruction pour les procduresde mise sur le march (proposition 6.b) ;

- en favorisant lopen data public qui garantira auxprofessionnels de limmobilier un meilleur accs linformation et une meilleure visibilit sur les prixpratiqus (proposition 7).

6 - Les mnages faible revenu et les jeunes

> Nos propositions permettront aux mnages les plusmodestes et aux jeunes daccder plus facilement unlogement social : - en baissant le plafond de ressources, ce qui

aura pour effet de permettre ceux qui en ontvraiment besoin daccder aux logements sociaux(proposition 3.a) ;

- en rendant le surloyer obligatoire progressif et enmettant en place un contrat de bail de 6 ans pourles nouveaux locataires de HLM (proposition 3.b). Celafavorisera la mobilit et donc une meilleuredisponibilit des logements sociaux pour ceux qui enont vraiment besoin (le taux de rotation annuel tantaujourdhui trs faible : 10 % en France et moins de5% en Ile-de-France) ;

- en confiant la responsabilit des attributionsdes logements sociaux aux collectivits localeset en rendant ces attributions plus transparentes(proposition 4.a) : cela aboutira plus de proximit etplus de justice dans lattribution des logements ;

- en rservant une part des attributions auxpersonnes rsidant dans des centresdhbergement, ce qui favorisera leur accs aulogement (proposition 4.a).

7 - Les maires et lus locaux> Nos propositions donneront plus de responsabilit dans

la gestion de la politique du logement aux maires et luslocaux :- en leur confiant lattribution des logements

sociaux (proposition 4.a) ;- en leur confiant les aides au logement dans le

cadre dun dispositif de prestation sociale unique(proposition 4.b) ;

- en donnant aux intercommunalits (hors Ile-de-France) la comptence et les moyens dunepolitique du logement adapte aux territoires(proposition 5).

Nos propositions conduiront 7 Mds de gains bruts lhorizon 2017 pour les finances publiques. 2,5 Mdsseront redploys pour linvestissement locatif priv. Elles mettront fin linflation de dpenses constate cesdernires annes. Si rien nest fait dans les prochainesannes, les sommes consacres au logement devraientspontanment crotre de 1,6% par an entre 2014 et 2017pour atteindre 48,3 Mds en 2017.

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