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LE PROJET DE LA ZAC DES COTEAUX DE LA MARNE À TORCY Promotion Licence Sciences et Techniques Pour l’Ingénieur – Parcours Génie Urbain – Mémoire de Stage – septembre 2017 Etienne COMTET Tuteur pédagogique : Joël IDT, responsable de formation de la troisième année de Licence Génie Urbain à l’Université Paris-Est Marne-la-Vallée Tutrice de stage : Valérie ROLAND, responsable du pôle urbanisme de la mairie de Torcy
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LE PROJET DE LA ZAC DES COTEAUX DE LA MARNE À TORCY
Promotion Licence Sciences et Techniques Pour l’Ingénieur – Parcours Génie Urbain –
Mémoire de Stage – septembre 2017
Etienne COMTET
Tuteur pédagogique : Joël IDT,
responsable de formation de la
troisième année de Licence Génie
Urbain à l’Université Paris-Est
Marne-la-Vallée
Tutrice de stage : Valérie ROLAND,
responsable du pôle urbanisme de
la mairie de Torcy
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Sommaire
Remerciements .......................................................................................................... 3
Résumé du rapport .................................................................................................... 4
Mots-clés .................................................................................................................... 4
Introduction ................................................................................................................ 5
I. Caractéristiques du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne ........................... 8
1) Un paysage et un environnement particuliers ................................................... 8
2) Une programmation diversifiée ....................................................................... 10
3) Un projet en plusieurs phases ........................................................................ 11
II. Intégration du projet de la ZAC dans son environnement et son paysage .......... 14
1) Préservation et régénération des espaces verts ............................................. 14
2) Conservation des vues ................................................................................... 16
3) Des logements respectueux des lieux qui les entourent ................................. 18
4) Limitation de l’imperméabilisation des sols ..................................................... 19
5) Traitement des limites entre les espaces ........................................................ 21
III. Une offre de logements exceptionnelle, créatrice de vie et de mixité .............. 22
1) Des logements pour tous ................................................................................ 22
2) Une habitabilité de qualité .............................................................................. 23
3) Un futur quartier vivant ................................................................................... 27
Conclusion ............................................................................................................... 29
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Remerciements
Je tiens à remercier chaleureusement l’équipe du pôle urbanisme de la mairie de Torcy, composée de
Valérie ROLAND, Pierre SCHLEGEL, Fabrice PERRAULT, Geneviève GIRE, Céline PINTO et
Aminata BOMBO, pour leur accueil bienveillant et la confiance qu’ils m’ont témoignée.
Je remercie également Gregory MERCIER et Brigitte LEROUX du pôle technique, pour leur
sympathique accueil.
Je leur souhaite à tous une bonne continuation.
Je remercie enfin mon professeur référent Joël IDT pour l’ensemble des conseils et des informations
qu’il a fourni à la promotion Génie Urbain pour la recherche de stage.
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Résumé du rapport
Ce mémoire de stage propose une réflexion sur les liens entre les exigences des concepteurs d’un
projet et les réponses apportées par les promoteurs de ce dernier.
Il prend pour exemple le projet de la ZAC des Coteaux de la Marne, situé dans le nord de la ville de
Torcy en Seine-et-Marne, sur lequel j’ai pu travailler lors de mon stage au sein du pôle urbanisme de
la ville de Torcy.
Les missions que l’on m’a confiées étaient d’instruire les permis de construire des promoteurs de la
ZAC et d’analyser les propositions de projets des promoteurs candidats pour la réalisation d’un des
lots.
Le site sur lequel s’implante la ZAC possède des caractéristiques particulières dont la conservation
fait l’objet d’exigences de la part des acteurs principaux du projet, que sont la ville de Torcy,
l’Établissement Public d’Aménagement de Marne-la-Vallée (EPAMARNE) et la Communauté
d’Agglomération Paris Vallée de la Marne (CAPVM). En effet, le site de la ZAC, qui représente l’un
des derniers espaces libres de la ville de Torcy, a conservé un aspect naturel remarquable et dispose
d’un paysage qui l’est tout autant. De fait, les acteurs du projet imposent leur conservation sur le si te,
conduisant les promoteurs à réfléchir à leur intégration dans leur projet de construction. En outre, les
acteurs du projet souhaitent produire un nouveau quartier attractif et accessible pour le plus grand
nombre de personnes. Cela les a conduit à exiger des logements de qualité, aussi bien en matière de
confort qu’en matière de respect de l’environnement, ainsi qu’une animation du quartier. Les
promoteurs ont donc proposé des solutions variées, émanant de leur interprétation personnelle de ces
exigences, et allant parfois bien au-delà des objectifs imposés.
Mots-clés
ZAC des Coteaux de la Marne ; nouveau quartier ; Torcy ; mairie de Torcy ; paysage remarquable ;
biodiversité ; logement ; exigences ; acteurs ; projet urbain ; promoteurs ; instruction des permis de
construire ; analyse des réponses à un appel d’offre ; intégration dans le paysage ; qualité ;
accessibilité ; respect de l’environnement.
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Introduction
Dans le cadre de ma troisième année de formation en Licence Génie Urbain à l’Université Paris-Est
Marne-la-Vallée, j’ai effectué un stage au sein du pôle urbanisme de la mairie de Torcy.
Cette structure est une collectivité territoriale qui gère l’ensemble de l’administration, des finances, des
équipements publics, des activités culturelles, des aides sociales, du service à la personne, ainsi que
de l’urbanisme et du logement à l’échelle du territoire de la commune de Torcy. Comme toutes les
mairies de France, la mairie de Torcy est dirigée par une municipalité, composée d’un maire,
Monsieur Guillaume LE LAY-FELZINE et de maires adjoints, dont fait partie Monsieur Michel
VERMOT, maire adjoint délégué à l’habitat et à l’urbanisme.
La mairie de Torcy est dotée d’un pôle urbanisme dirigé par Valérie ROLAND, ma tutrice durant ce
stage. Il est composé de six employés : Valérie ROLAND, directrice du pôle urbanisme, s’occupant
principalement de l’urbanisme opérationnel ; Pierre SCHLEGEL, responsable du droit des sols,
s’occupant principalement de l’urbanisme réglementaire ; Fabrice PERRAULT et Geneviève GIRE,
composant le bureau d’études ; et enfin Aminata BOMBO et Céline PINTO, assurant le secrétariat du
pôle urbanisme et technique de la ville.
Le rôle principal du pôle urbanisme de la mairie de Torcy est la gestion de l’ensemble des projets
urbains qui se déroule sur le territoire de la ville.
Tout d’abord, il prend part aux décisions concernant tous les projets urbains de la commune. Il fait
valoir ses idées et ses oppositions et se constitue en un acteur essentiel de chaque projet.
De plus, il est responsable de l’élaboration et de l’application des réglementations urbaines, comme le
Plan Local d’Urbanisme (PLU), règlement d’urbanisme présentant des règles à respecter suivant un
zonage défini. Le pôle urbanisme doit également veiller à ce que ces réglementations respectent les
règles définies dans les échelons territoriaux supérieurs (intercommunal, départemental, régional et
national).
Le territoire sur lequel le pôle urbanisme intervient est celui de la ville de Torcy.
Cette commune se situe au nord-ouest de la Seine-et-Marne, à 25 km à l’est de Paris. Elle est
limitrophe des villes de Noisiel, à l’ouest, et Lognes, au sud, et est limitée par l’A104 à l’est et la Marne
au nord. Membre de la Communauté d’Agglomération de Paris Vallée de la Marne (CAPVM),
anciennement nommée Agglomération Nouvelle du Val Maubuée, la ville de Torcy fait également
partie du secteur 2 de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée.
Figure 1 : Carte situant la ville de Torcy, la Communauté d'Agglomération Paris Vallée de la Marne ainsi que
Marne-la-Vallée. Source : production personnelle.
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Cette appartenance à la ville nouvelle de Marne-la-Vallée a provoqué un important développement de
la commune de Torcy dans les années 1970, engendrant une explosion démographique, avec une
population passant de 3400 habitants en 1968 à 20000 en 1999.
Aujourd’hui, la ville de Torcy comptabilise près de 24000 habitants et son territoire continue de se
développer. En effet, grâce au dynamisme des élus de la commune, de nombreux projets urbains
d’envergure sont en cours d’élaboration ou de réalisation, comme en témoigne la carte ci-dessous.
Parmi ces nombreux projets, la commune souhaite construire un nouveau quartier dans la Zone
d’Aménagement Concerté (ZAC) des Coteaux de la Marne. C’est sur ce dernier projet que j’ai travaillé
durant mon stage au sein du pôle urbanisme.
La ZAC des Coteaux de la Marne se situe au nord de la ville de Torcy et dispose d’une superficie de
près de 14 hectares. Elle a été créée en 2009, à l’initiative de la Communauté d’Agglomération de
Paris Vallée de la Marne, suite à la fermeture programmée du camping qui occupait alors les lieux. Sa
conception générale a été réalisée par l’agence Reichen et Robert & associés et son aménagement a
été délégué par concession à l’Établissement Public d’Aménagement de Marne-la-Vallée
(EPAMARNE) en 2015.
ZAC des Coteaux
de la Marne
Réaménagement
de l’îlot central
Aménagement d’un
lotissement industriel sur
l’emprise de la RD199
Requalification du
quartier du Mail
Requalification de
la ZAE de Torcy
Renouvellement
urbain du quartier de
l’Arche-Guédon
Requalification du
quartier Beauregard
Aménagement du
débouché de la RD199
Site du futur
hôtel de police
Réaménagement
du pôle gare
Figure 2 : Plan de localisation des différents projets en cours d'élaboration ou de réalisation sur la commune
de Torcy. Source : archives du pôle urbanisme de la Mairie de Torcy.
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Figure 3 : Plan de situation de la ZAC des Coteaux de la Marne. Source : archives du pôle urbanisme de la Mairie
de Torcy.
Le site sur lequel s’implante la ZAC des Coteaux de la Marne bénéficie de caractéristiques
particulières qui ont conditionné le projet. Elles feront l’objet d’une partie détaillée dans la suite du
rapport.
L’essentiel du travail que l’on m’a confié consistait à vérifier le bon respect des exigences formulées
par les trois acteurs de la conception de la ZAC, à savoir la ville de Torcy, la CAPVM et l’EPAMARNE.
Pour ce faire, j’ai été chargé d’instruire les permis de construire déposés par les architectes des
différents lots de la ZAC qui seront explicités ultérieurement. L’objectif de cette instruction était de
vérifier leur conformité avec le PLU de la commune, ainsi qu'avec les exigences du règlement de
consultation et du Cahier de Prescriptions Techniques et Environnementales (CPTE) édités par les
trois acteurs. Ce travail était réalisé avec mon collègue Pierre SCHLEGEL, afin de pouvoir comparer
nos points de vue. D’autre part, ces instructions étaient également effectuées par les autres acteurs
du projet et par la Direction Départementale des Territoires. En effet, du fait de son appartenance à la
ville nouvelle, la ZAC des Coteaux de la Marne disposait du statut d’Opération d’Intérêt National
(OIN), nécessitant donc le contrôle de l’État par le biais du préfet du département de Seine-et-Marne.
J’ai également été sollicité pour effectuer une analyse des offres des promoteurs pour le lot 5A de la
ZAC (voir la figure 5 page 10) dans le cadre d’une réponse à un appel d’offres. Au travers de leur
proposition d’aménagement je devais analyser leur compréhension des enjeux et des spécificités du
projet de la ZAC et du lot.
Au regard du cadre particulier de la ZAC des Coteaux de la Marne et des missions que j’ai été chargé
de réaliser, il me semble intéressant de comprendre quels ont été les choix pris par les acteurs de la
conception de la ZAC, et quelles ont été les réponses de chaque promoteur aux exigences qui en ont
découlées.
Après une présentation des particularités du site de la ZAC des Coteaux (I), nous verrons comment
l’intégration du projet de la ZAC tient compte des particularités du site (II), puis nous nous
intéresserons à l’attractivité et l’accessibilité de l’offre de logements qu’elle proposera (III).
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I. Caractéristiques du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne
La ZAC des Coteaux de la Marne s’inscrit dans un environnement et un paysage particuliers,
façonnés par les activités successives qui occupaient jadis le site. Ces spécificités du site ont permis à
la ville de Torcy, à la CAPVM et à l’EPAMARNE de développer en collaboration des exigences
adéquates que les promoteurs ont dû respecter.
1) Un paysage et un environnement particuliers
La ZAC des Coteaux de la Marne, comme son nom l’indique, se situe sur le haut d’un coteau de la
Marne. En d’autres termes, elle se place sur le versant d’un plateau creusé par cette dernière et qui
s’étend jusqu’à l’île de Loisirs de Vaires-Torcy (voir la figure 6 page 11). De par sa définition, ce
coteau impose une topographie naturellement en pente avec laquelle il faut composer. En effet, cette
pente, orientée sud-nord, peut engendrer des difficultés pour construire, tant techniques, avec des
problèmes de stabilité du sol, que financières, avec un surcoût du projet issu du nivellement potentiel
du terrain. L’intégration des constructions de la ZAC sur cette dernière doit donc faire l’objet d’une
réflexion rigoureuse.
D’autre part, la présence d’un ancien camping sur le site de la ZAC a permis de conserver un aspect
remarquablement naturel des lieux. En effet, les constructions sans emprise que nécessitait l’activité
du camping, tels que les mobil-homes, ont permis de conserver le sol intact et dénué de toute
pollution. En outre, la facilité d’enlèvement de ces structures va permettre de limiter les coûts de
déconstruction nécessaire à la préparation du chantier.
Grâce à cette préservation du milieu, le site de la ZAC accueille différentes formes végétales,
constitutives de paysages différents qui se côtoient, comme nous pouvons le voir ci-dessous.
Figure 4 : Plan de la répartition du patrimoine végétal de la ZAC des Coteaux de la Marne. Source : archives du
pôle urbanisme de la Mairie de Torcy.
On retrouve tout d’abord une végétation typique des coteaux de bords de Marne. En effet, le haut du
coteau de la ZAC, au sud, est composé d’une végétation plutôt boisée, avec des arbres hauts et des
formations arbustives de sous-bois, le tout disposé de façon hétérogène et naturelle. Un espace
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ouvert se dégage ensuite en descendant vers le nord. Cet espace se constitue en une prairie arborée,
composée principalement de plantes herbacées, et parsemée de quelques arbres. Tout au sud du
site, on trouve une zone humide de classe 3 à préserver, nommée sur la carte ci-contre « le pied de
Coteau ». Cette zone humide traduit la proximité du site avec la Marne et plus localement, avec le ru
de la Gondoire, qui longe la route D10P. Ce ru constitue la limite d’une Zone Naturelle d’Intérêt
Écologique, Faunistique et Floristique (ZNIEFF) de type 2 nommée « Vallée de la Marne de Gournay-
sur-Marne à Vaires-sur-Marne » englobant la Marne et ses abords. La ZAC des Coteaux de la Marne
ne fait pas partie de cette ZNIEFF.
Ensuite, l’activité du camping a généré des alignements de platanes le long des chemins d’accès aux
différents emplacements de camping, ainsi qu’un certain nombre de haies de différentes essences
délimitant les emplacements pour les caravanes et autres mobil-homes. Cette végétation issue de
l’activité la plus récente du lieu vient se mêler à d’autres espèces végétales plus anciennes, illustrant
l’histoire passée du site. En effet, on dénombre la présence de nombreux arbres fruitiers, centenaires
pour la plupart, témoignant d’une ancienne activité maraîchère. La corrélation entre la présence
d’arbres fruitiers et la proximité du site avec la Ferme du Couvent, ancienne ferme dépendante d’un
couvent aujourd’hui détruit sur la commune de Torcy, n’est pas une coïncidence (voir la figure 6 page
11). Ainsi, en plus d’illustrer l’histoire du site où s’implante la ZAC, cette végétation particulière se
constitue en un témoin de l’histoire de la ville.
Ces différentes espèces végétales génèrent des milieux tout aussi différents les uns des autres.
Chacun de ces milieux sert d’abri et de lieu de vie pour de multiples animaux et insectes auxquels ils
correspondent. Ainsi, le site de la ZAC des Coteaux de la Marne dispose d’une faune aussi diversifiée
que sa flore, dont le maintien et la protection sont vitaux.
Enfin, la ZAC est encadrée au sud, à l’est et à l’ouest par des zones pavillonnaires (voir figure 3 page
7). La construction de bâtiments sur le site de la ZAC doit prendre en compte la gène qu’ils pourraient
engendrer sur l’intimité des habitants de ces zones. De plus, leur conception doit également intégrer
leurs nuisances visuelles sur les vues nord-sud depuis la zone pavillonnaire sud, en amont de la ZAC.
La construction de la ZAC ne doit en aucun cas obstruer la vue vers la Marne depuis cette zone
pavillonnaire.
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2) Une programmation diversifiée
Figure 5 : Programmation de la ZAC des Coteaux de la Marne. Source : archives du pôle urbanisme de la Mairie
de Torcy.
La programmation proposée par la société Reichen et Robert & associés, chargée de la conception de
la ZAC des Coteaux de la Marne, est pourvue d’une mixité fonctionnelle. En effet, elle se compose
d’une majorité de logements, au nombre d’environ 500, répartie dans une offre large de programmes
collectifs ou individuels, et même individuels groupés, afin de satisfaire une demande toujours
croissante en logements. À cette offre de logements s’ajoutent également deux nouveaux
équipements majeurs pour la commune : un hôtel et un centre d’incendie et de secours.
L’hôtel sera installé à l’entrée nord-ouest de la ZAC. Il proposera une centaine de chambres qui
permettront de participer à l’attractivité du bassin international d’aviron et de canoë-kayak de l’île de
loisirs de Vaires-sur-Marne. Ce pôle nautique est en cours de restructuration en vue de l’accueil
potentiel des jeux olympiques de 2024 et se situe à proximité de la ZAC des Coteaux de la Marne.
L’hôtel sera donc idéalement situé et apportera une offre encore inexistante aujourd’hui dans ce
secteur de la ville.
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Figure 6 : Plan illustrant la proximité de la ZAC des Coteaux de la Marne avec différents équipements. Sources :
production personnelle.
Le centre d’incendie et de secours, lui, prendra place au nord-est de la ZAC des Coteaux de la Marne.
Cet emplacement bénéficie d’une proximité intéressante avec la RD10p, route départementale
passant au nord de la ZAC et faisant la liaison avec la Francilienne, permettant aux pompiers du futur
centre, de couvrir un vaste territoire. Cet équipement viendra compléter l’offre de services publics de
la commune, au même titre que le nouvel hôtel de police districal, dont l’installation est prévue à
proximité immédiate de la gare RER (voir la figure 2 page 6) et qui se substituera à celui de Noisiel.
Ces deux projets participeront à l’amélioration de la sécurité des habitants de Torcy et des communes
voisines.
En outre, la ZAC des Coteaux de la Marne accueillera également une résidence intergénérationnelle
sociale. Elle proposera 46 logements, dont 16 adaptés au vieillissement, et occupera le lot 4A.
3) Un projet en plusieurs phases
Le phasage d’un projet d’urbanisme a son importance. En effet, le découpage d’un projet en plusieurs
phases permet de concevoir et de construire le projet dans la durée, permettant de le faire évoluer en
fonction de son appropriation par les personnes à qui il est destiné. Si la première phase du projet ne
convint pas les usagers potentiels, les phases suivantes peuvent être rectifiées afin de répondre aux
mieux à leurs attentes. Par ailleurs, le phasage permet également de financer les phases suivantes du
projet par l’exécution des phases précédentes.
Le projet de la ZAC des Coteaux se décompose en trois phases, dont la troisième reste à préciser,
comme nous pouvons le voir sur la carte ci-contre.
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Figure 7 : Carte du phasage du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne. Source : archives du pôle urbanisme
de la Mairie de Torcy.
Aujourd'hui, seule la première phase est en cours de réalisation. Elle constitue la phase la plus vaste
de la ZAC et déterminera l’avenir du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne. Cette phase est donc
capitale pour la réussite de ce projet, qui s’établit sur l’un des derniers espaces libres de la commune
de Torcy. Elle se compose des lots suivants.
Figure 8 : Carte présentant les différents lots de la première phase du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne.
Source: production personnelle.
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Lot 4A : résidence intergénérationnelle de 46 logements, dont 16 à destination des séniors,
décomposée en trois plots identiques ;
Lot 4B : centre d’incendie et de secours, développé par le Service Départemental d’Incendie
et de Secours (SDIS) ;
Lot 5A : ensemble de 99 logements collectifs, dont 25 en locatif social, répartis dans deux
bâtiments. Lors de mon stage, ce lot était en cours d’analyse des réponses des promoteurs à
l’appel d’offres lancé par les acteurs de la ZAC. J’ai notamment pu participer à cette analyse
et assister à la réunion de sélection des promoteurs retenus ;
Lot 5B : ensemble de 108 logements collectifs, dont 25 en locatif social, répartis dans deux
plots décomposés respectivement en deux et trois bâtiments ;
Lot 6 : ensemble de 69 logements collectifs décomposés en cinq plots;
Lot 7A : ensemble de 30 logements individuels groupés, dont 6 en locatif social, regroupés en
quatre plots ;
Lot 7B : ensemble de 22 logements individuels groupés regroupés en quatre plots.
Les missions d’instruction des permis de construire et d’analyse des offres des promoteurs que l’on
m’a confiées au cours de ce stage concernaient exclusivement les lots de la première phase décrits
ci-dessus. Aussi , l’ensemble de mon rapport s’articule autour des lots constituant la première
phase du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne.
Ainsi donc, la programmation riche et diversifiée que propose le projet de la ZAC des Coteaux de la
Marne doit composer et s’équilibrer avec des spécificités d’ordre environnemental et paysager qui le
sont tout autant. Ceci constitue un enjeu principal du projet et nécessite une intégration réfléchie du
projet sur le site.
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II. Intégration du projet de la ZAC dans son environnement et son
paysage
Nous avons pu constater, grâce à la présentation des caractéristiques de la ZAC des Coteaux de la
Marne, que le site sur lequel s’implante le projet est resté remarquablement naturel et dispose d’un
paysage particulier. Aujourd’hui, le développement de la biodiversité en ville et la proposition d’un
cadre de vie de qualité aux habitants sont les grands enjeux des projets urbains. Leur conservation au
sein de la ZAC est évidente et constitue une exigence d’une importance capitale pour les acteurs du
projet.
1) Préservation et régénération des espaces verts
Ce point constitue un des piliers du projet de la ZAC. En effet, les acteurs du projet ont appliqué la
méthode ERC, comprenons « Éviter, Réduire, Compenser », pour conserver un maximum d’espaces
verts afin de pouvoir faire bénéficier les futurs habitants de ce cadre de vie si particulier.
Cette méthode vise à protéger quelque chose lors d’un aménagement urbain, en l’occurrence le site
de la ZAC, selon trois principes. Dans un premier temps, les concepteurs du projet urbain cherchent à
éviter les impacts de ce projet sur la chose à protéger. Si la totalité des impacts ne peut pas être
évitée, ils cherchent ensuite à les limiter et à compenser leurs effets sur la chose à protéger.
Dans le but d’éviter au maximum d’altérer le patrimoine végétal, témoin de l’histoire du lieu, les
acteurs du projet ont choisi de mettre en place deux trames vertes traversant le site du nord au sud
(voir la figure 4 page 8). La première se situe au cœur du projet de la ZAC et en constitue la colonne
vertébrale. En effet, elle marque la séparation entre les phases 1 et 2 du projet et compose le centre
de convergence du site, qu’il est nécessaire de traverser pour se rendre d’un côté ou de l’autre de la
ZAC. Cette trame verte passe par chacun des cinq milieux végétaux identifiés sur la ZAC et se
termine par une prairie humide au niveau de la zone humide du pied de coteaux. Elle sera aménagée
en parc public, permettant de rendre accessible à l’ensemble de la population un lieu qui ne l’est pas
actuellement. Ainsi, les habitants de la ville de Torcy, mais également l’ensemble des visiteurs,
pourront bénéficier d’un nouvel espace public donnant un accès privilégié à une partie de l’histoire de
la commune.
La seconde trame verte se localise le long de la limite Est de la ZAC, matérialisée par la rue de
Chèvre. Accessible également à l’ensemble de la population, elle joue le rôle de zone tampon entre la
route et les futures habitations, permettant de les isoler du bruit. En outre, elle camouflera également
les nouvelles constructions de la vue de la zone pavillonnaire Est, située de l’autre côté de la rue de
Chèvre. Elle sera aménagée en piste piétonne et cyclable rejoignant celles déjà existantes et
permettant notamment de converger vers la base de loisirs de Torcy.
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Figure 9 : Plan de localisation des trames vertes sur la ZAC des Coteaux de la Marne – Source : production
personnelle
Ces deux trames vertes s’inscrivent dans une démarche, menée par les acteurs du projet, consistant
à laisser libre au moins 30% de la surface totale d’emprise de la ZAC, découpée en lot. Pour s’en
assurer, la mairie de Torcy a instauré, par le Plan Local d’Urbanisme (voir l’annexe 1), que l’emprise
des constructions ne devait pas excéder entre 40% et 55% de la surface totale du lot, selon le zonage
auquel ils appartiennent. Cela a donc permis aux acteurs du projet de s’assurer qu’un minimum de
45% de la surface de chaque lot soit laissé libre de toutes constructions. Certains promoteurs sont
allés beaucoup plus loin que la réglementation imposée, comme celui du lot 5B qui a proposé près de
75% d’espaces libres sur sa parcelle.
Figure 10 : Plan de situation des espaces libres sur la ZAC des Coteaux de la Marne - Source : production
personnelle
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Ensuite, les acteurs ont souhaité réduire la perte végétale associée aux projets. En effet, ils se sont
placés dans l’optique de limiter au maximum l’abattage des arbres existants. Ainsi, après avoir
effectué une analyse de l’état des arbres sur le site, les arbres jugés remarquables et sains ont fait
l’objet d’une obligation de conservation. L’ensemble des arbres faisant l’objet de cette obligation était
répertorié dans la fiche de lot (voir l’annexe 2), définie par les acteurs du projet pour chaque lot. Elle
indiquait également le périmètre de protection nécessaire à mettre en œuvre pendant le chantier ainsi
que la distance avec les bâtiments pour préserver le système racinaire des arbres. Ces indications
figuraient également dans le Cahier des Prescriptions Techniques et Environnementales (CPTE) de la
ZAC.
Concernant la phase de chantier, un périmètre de quatre mètres devait être établi autour de chaque
arbre et devait être matérialisé par des palissades de deux mètres de haut, empêchant le passage de
personnes ainsi que le dépôt ou l’entrepôt de matériels. En outre, une source d’eau devait être
installée à proximité afin de pouvoir lessiver le feuillage des arbres pour le débarrasser des poussières
de chantier, handicapante pour la photosynthèse.
Ainsi, la préservation de certains arbres existants constituait une contrainte majeure et décisive pour
les promoteurs et leurs architectes. En effet, elle a conditionné le choix de l’emplacement des
constructions, comme sur le lot 4A qui disposait de deux arbres remarquables, un chêne et un
platane, positionnés tout au sud du lot et qui ont engendré un retrait des bâtiments de la limite sud de
la parcelle.
Enfin, afin de compenser les pertes causées par les arbres abattus pour des raisons sanitaires ou de
positionnement des constructions, et régénérer les espaces verts existants, la plantation de nouveaux
végétaux est de mise. Cette pratique a fait l’objet d’un encadrement particulier et strict de la part des
acteurs du projet, afin de produire des espaces libres cohérents et de qualité. En effet, le PLU ainsi
que la fiche de lot donnaient des instructions précises sur les espèces à utiliser en fonction du milieu
végétal du lot. Ceux-ci prescrivaient l’usage de plantes locales et la mise en place de milieux végétaux
locaux. Prenons comme exemple le lot 5B. L’espace végétal dans lequel il s’insère est celui dit des
platanes (voir la figure 4 page 8). Pour aménager les espaces verts de ce lot, l’architecte a choisi de
reconstituer un bois, composé d’arbres hauts, et d’un sous-bois, composé de buissons et de plantes
vivaces. Il a également veillé à régénérer les allées de platanes existantes afin de s’intégrer
parfaitement dans le milieu végétal du lot et renforcer les vues vers le nord.
Cette conservation des espaces libres et cette régénération végétale, qui compensent les abattages
des arbres existants, permettent d’établir une continuité végétale sur l’ensemble du site de la ZAC.
Elle offre un paysage riche s’ouvrant vers la vallée de la Marne.
2) Conservation des vues
La ZAC des Coteaux de la Marne se place sur un site qui bénéficie d’une vue imprenable vers la
vallée de la Marne. Cependant, la construction de la ZAC inquiète les résidents de la zone
pavillonnaire au sud de celle-ci, car la vue dont ils disposent pourrait être masquée par les nouvelles
constructions. Ceci dessine un nouvel enjeu pour l’aménagement de la ZAC : insérer de nouveaux
bâtiments sur le site sans nuire à la vue dont disposent les constructions les surplombant.
Pour parvenir à cela, des porosités visuelles ont été aménagées grâce à des percées dans le bâti de
chaque parcelle. Une fragmentation généralisée de chaque projet de construction sur un lot a été mise
en place par la société Reichen et Robert & associés et imposée par les acteurs du projet aux
promoteurs grâce aux fiches de lot. Ainsi, la majorité des projets proposés sur la ZAC par les
promoteurs sont des ensembles de logements regroupés formant des plots. C’est le cas pour le lot
4A, qui propose des logements regroupés en trois plots identiques, 6, qui propose un ensemble de
cinq plots, et 7A et 7B qui proposent deux ensembles de quatre plots chacun. Les lots 5A et 5B, quant
à eux, sont composés de deux grands plots chacun, s’étirant sur un axe nord-sud et exposant ainsi
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des façades nord et sud réduites. Ils présentent également un déhanchement en leur centre,
permettant d’évaser la vue vers la vallée de la Marne.
Certains promoteurs ont choisi de créer des porosités visuelles supplémentaires en réalisant des
percées nord-sud au sein même des plots de leur lot, à l’image des lots 7A et 7B, situés à proximité
immédiate de la zone pavillonnaire au sud de la ZAC.
D’autre part, pour donner un accès à la vue au nord au plus grand nombre d’habitants, les nouveaux
bâtiments de la ZAC ont été placés en quinconce, tout en veillant à ne pas obstruer les porosités
visuelles créées.
Figure 11 : Schéma illustrant le système de percées et de quinconces sur la ZAC des Coteaux de la Marne.
Source : production personnelle.
Au-delà des percées dans le bâti, les porosités visuelles ont également été réalisées par la limitation
de la hauteur des bâtiments selon leur positionnement par rapport au terrain naturel en pente (voir la
figure 11 ci-dessus). Cette limitation a été imposée par les acteurs du projet grâce au PLU élaboré par
la ville de Torcy. La réglementation concernant les hauteurs des constructions sur la ZAC est exposée
dans l’article 10 du PLU et se compose principalement d’une carte de la ZAC avec un zonage auquel
est associé la hauteur pour chaque zone (voir l’annexe 1). La hauteur des constructions devait être
mesurée au point le plus défavorable de celles-ci, en partant du terrain naturel, soit le terrain tel qu’il
est avant travaux. Le principal problème que j’ai rencontré lors des instructions des permis de
construire que j’ai effectuées était l’absence ou la mauvaise lisibilité du marquage du terrain naturel
sur les coupes et les façades de certains dossiers. Pour y remédier, il m’a fallu contacter les différents
promoteurs concernés afin qu’ils me fournissent de nouvelles pièces graphiques.
Le résultat de cette réglementation de la hauteur des constructions sur la ZAC est la composition d’un
terrassement des bâtiments généralisés. Autrement dit, les bâtiments forment un escalier qui épouse
la pente du terrain, générant des vues vers le nord.
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3) Des logements respectueux des lieux qui les entourent
Afin de limiter les impacts des nouvelles constructions du futur quartier sur le site, une exigence
d’intégration architecturale dans le paysage des bâtiments a été établie par la ville de Torcy,
l’EPAMARNE et la CAPVM.
Dans un premier temps, il a été imposé que l’ensemble des bâtiments soient construits sur pilotis. De
cette manière, l’intégration des bâtiments dans la topographie du site, en pente, peut s’exécuter en
limitant les excavations et le nivellement du sol naturel responsable de sa fragilisation, et minimisant
de plus les risques de pollution pendant la phase de chantier. En outre, l’espace ainsi dégagé sous les
bâtiments servira à accueillir les stationnements des habitations, rationalisant ainsi l’espace bâti et
permettant de conserver l’intégrité naturelle du site en cachant les véhicules.
Ensuite, les architectes des promoteurs ont travaillé l’architecture des bâtiments de manière à ce qu’ils
s’intègrent le mieux possible dans le paysage existant. Pour se faire, les architectes se sont appuyés
sur l’esprit et le paysage qui émanaient de leur parcelle. Ainsi, l’architecte des lots 7A et 7B, se
trouvant dans une clairière, a utilisé des tons clairs, tels que des revêtements blanc et gris clair ainsi
qu’un bardage bois au coloris naturel et clair (voir l’annexe 7). De cette façon, l’esprit du lieu
d’implantation des bâtiments est conservé. Les architectes des lots 6 et 5B, eux, ont choisi des coloris
plus sombres, car leurs lots respectifs se positionnent dans un environnement boisé et ombragé. Les
bâtiments du lot 6 se voient dotés d’un bardage bois au coloris naturel et sombre pour certains, et d’un
enduit gris foncé pour les autres (voir l’annexe 6). Ceux du lot 5B, eux, exposent un enduit gris foncé
sur l’ensemble de leur façade. Une exostructure en bois massif de coloris naturel clair vient reproduire
l’entrecroisement des branches des arbres du site sur lequel les bâtiments s’implantent
(voirl’annexe5).
Par ailleurs, ils ont également veillé à introduire des variations dans l’élaboration architecturale des
bâtiments sur un même lot qui, comme vu précédemment, se constituent en plot, afin de rompre la
monotonie de la lecture de la programmation. Ainsi, l’architecte des lots 7A et 7B a choisi de faire
varier la forme des bâtiments disposés sur ces deux lots. En effet, les plots des lots 7A et 7B se voient
constitués de deux formes de bâtiment différentes par lot, positionnées alternativement sur les
parcelles. L’architecte a, en revanche, utilisé les mêmes matériaux pour l’ensemble des bâtiments,
comme vu précédemment (voir l’annexe 7). Il en est de même pour l’architecte du lot 5B, qui a
introduit un déhanchement central dans chacun des deux bâtiments, s’opposant l’un par rapport à
l’autre. Chacun d’eux conserve le même enduit gris foncé et l’exostructure en bois massif décrite
précédemment (voir l’annexe 5). Au contraire, l’architecte du lot 6 a choisi de conserver la même
forme de bâtiment pour les cinq plots qui constituent le lot, mais a fait varier les matériaux des
façades. En effet, comme vu ci-dessus, deux des cinq plots sont recouverts d’un bardage bois intégral
tandis que les trois autres exposent un revêtement sombre (voir l’annexe 6).
Le terrassement généralisé des bâtiments, évoqué dans le paragraphe précédent (voir le paragraphe
2 de la partie II), a pour conséquence d’exposer la toiture de chacun d’entre eux à la vue des
habitants des constructions les surplombant. De fait, une exigence de traitement de qualité de la
toiture des bâtiments, comme une cinquième façade, a été imposée par les acteurs du projet afin de
les intégrer dans le paysage. Ainsi, les promoteurs ont dû traiter les édicules techniques des
ascenseurs et des systèmes de ventilation, afin qu’ils s’intègrent au mieux sur la toiture des bâtiments.
Pour ce faire, certains ont choisi de les peindre aux couleurs des façades, d’autre ont choisi de les
dissimuler derrière un bardage en bois. En outre, la réglementation sur la hauteur des constructions
autorisait une élévation supplémentaire des acrotères, variable selon la zone du zonage établi,
permettant de dissimuler les édicules techniques derrière.
Par ailleurs, les acteurs du projet ont également exigé qu’au moins 50% de la surface des toitures-
terrasses non accessibles accueillent une végétation de type prairie sèche calcicole, afin de les faire
disparaître dans le paysage. Au-delà de cette dimension d’intégration dans l’environnement, les
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toitures-terrasses végétalisées participent au développement et au maintien de la biodiversité en
milieu urbain, enjeu essentiel de la ZAC des Coteaux de la Marne. En effet, elles constituent un refuge
pour toutes sortes d’insectes et d’oiseaux, leur fournissant nourriture et abris, qui se font rares en
zone urbaine. La végétation qu’elle expose permet d’améliorer la qualité de l’air et de lutter contre le
phénomène d’« îlot de chaleur urbain », qui se matérialise par une température plus élevée dans les
zones urbaines que dans les zones alentours, du fait de l’absorption de la chaleur par le béton, très
présent en ville.
Enfin, les bâtiments qui composent le projet de la ZAC sont conçus pour être respectueux de
l’environnement. En effet, les acteurs du projet ont exigé que l’ensemble des bâtiments soit composé
d’ossatures en bois préfabriquées, provenant d’une exploitation proche. De cette façon, le temps de la
phase de chantier sera réduit et les nuisances que les chantiers engendreront, tels que le bruit et la
poussière, seront limitées. De plus, le bois est un matériau qui a la particularité d’être un réservoir de
dioxyde de carbone (CO2), ce qui lui confère une qualité environnementale exceptionnelle. En effet, le
dioxyde de carbone est un gaz à effet de serre qui participe au réchauffement climatique et qui
perturbe l’équilibre biologique de la planète. En outre, le bois apporte également un charme aux
habitations.
Pour compléter la qualité environnementale des constructions de la ZAC, les acteurs du projet ont
imposé aux promoteurs que leurs bâtiments respectent au moins la Réglementation Thermique de
2012 avec une économie d’énergie supplémentaire de 20%. De plus ils doivent être pourvus des
labels Bâtiment Bas Carbone (BBCA), attestant de leur exemplarité en matière d’empreinte carbone1,
et HQE, attestant de leur Haute Qualité Environnementale. Certains bâtiments de la ZAC seront dotés
de dispositifs à énergies renouvelables, comme ceux du lot 5B qui seront équipés de panneaux
photovoltaïques, de manière à compléter la qualité environnementale des constructions.
4) Limitation de l’imperméabilisation des sols
Dans l’objectif de maintenir et de développer la biodiversité du site, la protection et la régénération de
la végétation sont de rigueur. Pour cela, il faut conserver un sol naturel, vivant et perméable, afin de
favoriser le développement des végétaux. Par ailleurs, il est essentiel aujourd’hui de développer des
moyens facilitant l’infiltration des eaux de pluie dans le sol afin d’éviter leur ruissellement, en partie
responsable des inondations et de l’instabilité des sols.
La conception de la ZAC a donc été travaillée de façon à limiter l’imperméabilisation des sols et à
favoriser l’infiltration des eaux de pluie.
Comme évoqué précédemment (voir partie II paragraphe 1), l’emprise au sol des bâtiments a été
réduite le plus possible afin d’optimiser les espaces libres. De cette façon, l’eau de pluie peut
naturellement être absorbée par le sol. Dans le même objectif, l’emprise au sol des circulations
automobiles, nécessitant d’être goudronnées, a bénéficié d’un travail de réduction.
Ainsi, le site se voit doté de deux accès desservant chacun un côté de la ZAC (voir figure 12 page 20).
Ces accès forment une boucle en sens unique qui serpente et dessert chaque lot. Par conséquent,
l’emprise des voiries est réduite à une voie. Cette optimisation de l’emprise des circulations
automobiles est complétée par un développement important de chemins piétons et cyclables,
composés de sols perméables (voir figure 12 page 20).
1 D’après https://www.batimentbascarbone.org/
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Figure 12 : Plan de la ZAC des Coteaux de la Marne exposant les circulations douces et automobiles sur le site.
Source : production personnelle
En outre, les promoteurs ont également réalisé un travail d’optimisation de l’emprise des voies d’accès
au sein même de leur lot, en mutualisant les accès ou en utilisant des matériaux ou des dispositifs
permettant l’infiltration des eaux de pluie.
De plus, les acteurs du projet ont exigé que les stationnements destinés aux futurs habitants soient
placés sous les bâtiments, afin de mutualiser les emprises au sol des deux structures. Cette exigence
figurait dans le PLU à l’article 12 (voir annexe 1) traitant des obligations imposées aux constructeurs
en matière de réalisation d’aires de stationnement. Les architectes ont donc dû faire coïncider la
superficie des bâtiments avec le nombre de places de stationnement requises par logement.
Cependant, lorsque l’emprise au sol du parking dépassait celle du bâtiment, les architectes concernés
ont eu l’idée de couvrir le surplus de surface de parking par une terrasse végétalisée, accentuant ainsi
l’absorption des eaux pluviales.
En effet, en plus de permettre une meilleure intégration du bâtiment dans son environnement et de
développer la biodiversité, les toitures-terrasses végétalisées participent à la limitation du
ruissellement des eaux de pluie en stockant une partie dans leur structure. Comme nous avons pu le
voir précédemment (voir paragraphe 3 de la partie II), les acteurs du projet ont exigé qu’au moins 50%
des toitures terrasses soient végétalisées, renforçant ainsi la capacité d’absorption des eaux de pluie
du site de la ZAC.
Ce dispositif est complété par le développement d’un réseau de noues sur l’ensemble de la ZAC. Ces
dispositifs naturels, constitués par un fossé et pouvant être plantés ou non, favorisent l’infiltration des
eaux de pluie dans le sol et permettent de limiter leur ruissellement. Ainsi, des noues seront disposées
systématiquement le long de chaque voie publique ainsi qu’en bas de la pente de chaque parcelle le
cas échéant. Elles seront équipées d’une évacuation vers le réseau d’assainissement, qui accueillera
le trop-plein d’eau de pluie pour éviter leur débordement.
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5) Traitement des limites entre les espaces
La division du site de la ZAC en parcelles a pour conséquence de créer des espaces publics et des
espaces privés qu’il faut séparer physiquement afin de bien les identifier. Cependant, la b iodiversité
que comporte le site ne doit pas en être impactée, tout comme son paysage naturel. Ainsi, les acteurs
du projet ont choisi d’élaborer des règles précises concernant les dispositifs de matérialisation des
limites entre les espaces. Ces règles sont évoquées dans le PLU et sont détaillées spécifiquement
pour chaque lot dans les fiches de lot et le CPTE (voir les annexes 1, 2 et 3).
Figure 13 : Schéma du principe général de clôtures sur la ZAC des Coteaux de la Marne. Source : archives du
pôle urbanisme de la Mairie de Torcy.
Tout d’abord, la hauteur des clôtures doit être relativement basse tout en empêchant l’accès. De cette
façon, les passants et les habitants auront une vue dégagée sur les grands espaces verts et cela leur
conférera une sensation d’ouverture, et non d’enfermement, comme peut le faire ressentir les clôtures
hautes en serrurerie encadrant les propriétés au Val d’Europe, secteur 4 de Marne-la-Vallée.
Par ailleurs, cette sensation d’ouverture sera augmentée par l’obligation de rendre invisibles les
clôtures. Ceci passe dans un premier temps par l’utilisation recommandée de clôtures légères, en bois
ou en treillis soudé par exemple, pour renforcer le côté champêtre de la ZAC. Ensuite, les clôtures
doivent être camouflées par une double haie champêtre, composée d’essences locales, de même
hauteur que la clôture, dans le but de masquer cette dernière et de l’intégrer à la dimension sauvage
et naturelle du site de la ZAC.
Ainsi, les promoteurs et leur architecte ont choisi d’utiliser des clôtures légères et basses, dissimulées
derrière des haies, pour délimiter l’espace privé de l’espace public, et des portails et portillons en
serrurerie pour clôturer les accès et assurer ainsi la sécurité des futurs résidents.
Concernant l’impact sur la biodiversité, une continuité entre les espaces publics et privés doit être
obligatoirement mise en place pour permettre le passage de la faune qui réside sur le site. Pour
satisfaire cela, les acteurs ont imposé aux promoteurs l’usage de clôtures et de dispositifs permettant
le passage de la petite faune. Les promoteurs se sont donc dotés de différents moyens : certains ont
utilisé des clôtures surélevées par rapport au sol, d’autres ont choisi des clôtures à barreaudages
verticaux disposant d’un écartement suffisant, et d’autres encore ont choisi d’ouvrir des brèches dans
le grillage de leur clôture à l’aide de dispositifs spécialement adaptés au passage de la petite faune.
D’autre part, l’éclairage des différents espaces de la ZAC, qu’ils soient publics ou privés, a été
soigneusement sélectionné dans l’objectif de limiter son impact sur les rythmes biologiques de la
biodiversité du site.
Ainsi donc, nous constatons que l’intégration du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne dans
l’environnement et le paysage particulier de son site a fait l’objet d’un travail de conception visant à
limiter au maximum ses impacts sur les lieux et la biodiversité qui y réside.
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Les exigences imposées par les acteurs du projet, qui découlent de ce travail, et les réponses, parfois
très poussées, proposées par les promoteurs, permettent de fournir aux futurs habitants un cadre de
vie exceptionnel, développé autour de l’idée d’un « parc habité ».
L’offre de logements que propose la ZAC doit être à la hauteur du cadre qui les accueille tout en étant
accessible pour le plus grand nombre. Cela constitue un autre enjeu majeur du projet.
III. Une offre de logements exceptionnelle, créatrice de vie et de
mixité
Nous avons pu voir dans les parties précédentes que le site de la ZAC des Coteaux de la Marne
dispose de caractéristiques particulières et que leur conservation a conditionné la conception du
projet. Ainsi, la ZAC des Coteaux de la Marne est dotée d’un cadre de vie remarquable,
particulièrement attractif pour les futurs habitants.
Cependant, le cadre de vie n’est pas le seul critère auquel les futurs habitants sont sensibles. En effet,
la qualité, l’accessibilité et le confort des logements ainsi que l’animation du quartier sont tout aussi
importants.
1) Des logements pour tous
Un des enjeux actuels des projets d’aménagement urbain est de développer de la mixité sociale pour
lutter contre l’enclavement et le repli sur soi des catégories sociales les plus pauvres.
Dans le but de garantir l’accès aux logements de la ZAC à toutes les catégories sociales, le projet est
pourvu de programmes de logements disposant de différents moyens d’accession. En effet, la ZAC
propose des logements locatifs sociaux et des logements en accession libre pour une même
programmation, à l’image des lots 5A et 5B ainsi que le lot 7A. Ainsi, le projet de la ZAC développe de
la mixité sociale.
Par ailleurs, un travail au niveau du prix des logements a également été effectué. En effet, les acteurs
du projet ont imposé une charge foncière de 380€/m² pour les logements sociaux et 525€/m² pour les
autres logements. Cette charge foncière permet aux acteurs d’imposer aux promoteurs un prix de
sortie sous la barre des 4000€/m² en moyenne sur l’ensemble de chaque lot de la première phase du
projet. De cette façon, l’accessibilité des logements sur la ZAC des Coteaux de la Marne sera
renforcée. Ce critère du prix de sortie constituait un argument essentiel dans la sélection du promoteur
du lot 5A à laquelle j’ai participé.
Dans un premier temps, l’EPAMARNE a effectué un premier tri des réponses à l’appel d’offres,
réduisant la liste des candidats retenus de trente à cinq. Parmi eux, trois répondaient vraiment aux
attentes des acteurs du projet. Mon analyse des offres des promoteurs pour le lot 5A s ’est donc
concentrée sur ces trois candidats. Chacun proposait une charge foncière plus élevée que demandé
et un prix de sortie supérieur à 4000€/m². Les acteurs du projet trouvaient ces prix trop élevés au vu
de la localisation de la ZAC, éloignée de la gare RER de Torcy, et de sa desserte en transport en
commun, à ce jour inexistante. Lors de la réunion de concertation entre les différents acteurs du projet
pour désigner un lauréat, ce critère n’a donc pas pu départager les candidats. Cependant, il a
conditionné le choix du promoteur. En effet, le promoteur lauréat a été sélectionné sous conditions.
L’une d’entre elles était la réduction du prix de sortie sous la barre des 4000€/m².
En plus de proposer différentes typologies de logements, de l’individuel au collectif en passant par
l’individuel groupé, les acteurs du projet de la ZAC ont souhaité développer une offre de logements
disposant de différentes superficies afin de correspondre aux besoins du plus grand nombre de
personnes. Ainsi, chaque lot de la ZAC propose des logements d’une à cinq pièces (du T1 au T5)
notamment afin de satisfaire la demande en logements issue du parcours résidentiel des torcéens.
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Enfin, l’ensemble des programmes proposés sur chaque lot répond à la réglementation PMR
(Personnes à Mobilité Réduite) en vigueur. Cette réglementation impose que l’ensemble des espaces
communs des bâtiments soient accessibles aux PMR et que les logements qu’ils abritent soient
adaptés ou adaptables aux PMR.
Le terme « accessible » signifie qu’une PMR doit pouvoir accéder et circuler dans les parties
communes des bâtiments, tels que les couloirs et les locaux poubelles. Les termes « logement
adapté » signifient qu’une PMR peut s’installer directement dans le logement sans réaliser de travaux
pour l’adapter à son handicap. Enfin, les termes « logement adaptable » signifient qu’une PMR peut
résider dans le logement moyennant quelques travaux légers d’aménagement, sans avoir besoin de
toucher aux parties communes du bâtiment comme les arrivées d’eaux et les gaines électriques. Ces
travaux se traduisent généralement par un abattage de cloisons.
Pour le cas de bâtiments dépourvus d’ascenseur, comme c’est le cas pour les lots 7A et 7B, seuls les
logements du rez-de-chaussée sont soumis à cette réglementation.
D’autre part, la réglementation PMR impose que l’ensemble des bâtiments disposent de
stationnements spéciaux pour les PMR, placés à proximité des accès parking/logement, de sorte à
faciliter les déplacements des PMR.
Par conséquent, le travail de conformité à la réglementation PMR, effectué par les promoteurs de
chaque lot, permet à l’ensemble des logements de la ZAC d’être accessible aux PMR.
Ainsi donc, les acteurs du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne souhaitent développer une offre
de logements accessibles au plus grand nombre. Cependant, cette accessibilité ne doit pas nuire à la
qualité des logements proposés. C’est pourquoi les acteurs veillent également à offrir à chacun la
même exigence de qualité pour les logements, qu’ils soient à destination de personnes défavorisées
ou non, handicapées ou non.
2) Une habitabilité de qualité
Tout d’abord, les promoteurs et les acteurs du projet ont choisi de concevoir l’ensemble des bâtiments
proposés sur la ZAC, du moins pour la première phase, avec une structure poteau-poutre. L’avantage
d’un tel procédé constructif est que l’ensemble des murs porteurs intérieurs peut être supprimé et
remplacé par de simples cloisons, non porteuses et abattables, car leur rôle porteur permettant la
descente des charges est assuré par les poteaux et les poutres. Les bâtiments disposent alors d’un
plan libre facilitant leur aménagement intérieur et offrant aux futurs habitants la possibilité de modeler
leur logement comme bon leur semble, tant qu’ils veillent à ne pas endommager les parties
communes du bâtiment.
Certains promoteurs ont choisi d’aller encore plus loin dans la modularité en proposant un
agencement des différents logements du bâtiment permettant de les jumeler et d’offrir aux habitants
un logement évolutif. En effet, le promoteur du lot 5B a travaillé sur l’agencement des logements dans
ses bâtiments, en plaçant l’un contre l’autre des T2 et des T1, des T3 et des T1 ou des T3 et des T2.
De cette manière, et grâce au plan libre, la cloison séparant les deux logements peut être abattue et
les logements peuvent fusionner pour n’en former plus qu’un, rendant possible pour les habitants le
passage d’un T2 à un T3, d’un T3 à un T4 et d’un T3 à un T5, selon l’agrandissement de leur famille.
Ceci constitue une réponse intéressante au problème de place des logements collectifs, responsable
d’un déplacement conséquent des jeunes familles en périphérie des villes et engendrant un étalement
urbain qu’il faut maîtriser aujourd’hui.
D’autre part, chacun des deux logements jumelés disposant chacun de ses propres parties communes
(arrivées d’eaux, évacuations, électricité…), la cloison entre eux pourra être remontée et reconstituera
ainsi deux logements indépendants en cas de vente. Le procédé de jumelage est donc réversible, ce
qui constitue un autre atout fourni par le plan libre.
Par ailleurs, si le changement de fonction du bâtiment est nécessaire, le plan libre permet sa refonte
complète à moindre frais, à condition que les fonctions qui se succèdent nécessitent des
infrastructures à peu près similaires. Ainsi, les bâtiments de la ZAC des Coteaux de la Marne, dont la
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première destination est d’accueillir des logements, pourront également accueillir des bureaux ou des
commerces si le besoin se fait sentir.
Ensuite, afin de doter les logements d’un certain confort, enjeu important pour les acteurs de la ZAC,
les architectes des promoteurs de chaque lot ont tous réalisé un travail approfondi sur les orientations
des logements.
Dans un premier temps, chacun des architectes a veillé à ce qu’un maximum de logements soit
multiorienté. De cette façon, la ventilation des logements est assurée naturellement par courant d’air,
système efficace et économe en énergie. Par ailleurs, cette mutliorientation, dont bénéficie un
maximum de logements, permet également de multiplier les apports en lumière naturelle et solaire qui
réchauffent le logement en hiver. Pour renforcer ces apports, la Réglementation Thermique de 2012
(RT 2012), à laquelle l’ensemble des nouvelles constructions doit être conforme, impose qu’au moins
30% de la surface de chaque pièce de vie soit vitrée.
En outre, les architectes ont réfléchi à l’agencement des différentes pièces afin de rendre agréable à
vivre le logement. Pour cela, ils ont systématiquement placé les pièces d’eau, telles que les salles de
bain et les w.-c., le long des circulations communes, afin de laisser l’accès aux façades des bâtiments,
et donc aux fenêtres, aux pièces de vie, comme le séjour et les chambres, permettant de les éclairer
naturellement.
D’autre part, la multiorientation et les vitrages généreux des logements permettent aux futurs habitants
de disposer de multiples vues sur le paysage environnant. Cet atout du principe de la multiorientation
a fait l’objet d’un travail réfléchi par les architectes. En effet, ces derniers ont cherché à créer un
maximum de fuyantes afin d’obtenir la vue la plus dégagée possible. Par exemple, dans le cas du lot
5B, les deux bâtiments qui le composent sont pourvus d’un léger déhanchement central (voir la figure
11 page 17), permettant d’ouvrir les vues sur le lointain à la fois depuis les logements qui les
composent, mais également depuis les autres logements aux alentours.
Pour renforcer cette ouverture sur l’extérieur et le paysage, les acteurs du projet ont imposé aux
promoteurs l’obligation de doter les logements d’un espace extérieur généreux et praticable. Ainsi, les
logements situés dans les étages sont pourvus de balcons suffisamment spacieux pour y prendre des
repas ; ceux situés en rez-de-chaussée ou rez-de-jardin disposent de jardins ; et ceux situés sur les
toits bénéficient de terrasses généreuses.
Tout ceci engendre un confort supplémentaire, nécessaire pour la quiétude des futurs habitants.
Par ailleurs, cette ouverture importante sur l’extérieur doit tout de même conserver l’intimité des
habitants voisins. Pour y parvenir, les promoteurs ont installé des dispositifs occultants sur les baies
vitrées et les balcons, tel que les stores en toile jaune-orangé du lot 5B et les lames de bois
rapprochées les unes des autres occultant une partie des balcons de ce dernier. Ils ont également
élaboré des entrées dotées de sas afin d’isoler le logement des nuisances sonores des parties
communes.
Les architectes des promoteurs se sont également appliqués à respecter les réglementations
d’espacement des bâtiments, tant entre eux que par rapport aux limites séparatives et aux emprises
publiques, mises en place par la commune de Torcy dans son PLU, afin de limiter les vis-à-vis entre
les constructions.
Cependant, lors des instructions de permis de construire que j’ai effectuées, j’ai pu constater que le lot
4A n’était pas conforme à plusieurs articles du PLU concernant le positionnement des bâtiments.
Dans un premier temps, la conformité avec l’article 8 du PLU (voir l’annexe 1), traitant de
l’espacement entre les bâtiments sur une même parcelle, n’était pas respectée. Cet article exige que
la distance entre eux soit au moins égale à la hauteur du bâtiment le plus haut des deux. Qui plus est,
cette distance minimale doit être conforme en tous points des bâtiments qui se font face. La
vérification de cette règle fait appel à une autre règle concernant la hauteur des bâtiments. Cette
dernière fait l’objet de l’article 10 du PLU (voir l’annexe 1), qui expose sous la forme d’un zonage, la
hauteur maximum que peuvent faire les constructions. La hauteur des bâtiments doit être mesurée en
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prenant en compte le terrain naturel, soit le terrain avant travaux, et doit rester sous la hauteur
maximale, quel que soit le point de mesure choisi.
La topographie en pente de la ZAC, orientée sud-nord, compliquait la mesure de la hauteur des
bâtiments. En effet, leur hauteur variait selon le point et la façade considérés. Pour parvenir à la
mesure de la hauteur en tous points il fallait se référer à des coupes nord-sud faisant figurer le terrain
naturel. De cette manière, la mesure de la hauteur pouvait suivre le profil de la pente.
L’ensemble des articles et des liens entre eux qui compose la réglementation n’était pas évident à
saisir pour le novice que j’étais au début de mon stage. En effet, il s’agissait de la première instruction
de permis de construire que j’exécutais et une multitude de paramètres était à prendre en compte. De
plus, j’ai également dû me familiariser avec la composition et les divers documents d’un permis de
construire, que je n’avais jusqu’alors jamais manipulés. J’ai cependant réussi à instruire ce permis de
construire, appuyé par les réponses de l’équipe du pôle d’urbanisme à mes nombreuses questions, et
à découvrir sa non-conformité avec certains articles du PLU.
Les trois bâtiments constituant le projet, disposent chacun d’une terrasse végétalisée tout le long de
leur façade ouest respective. Le rôle principal de cette terrasse est de recouvrir les parkings situés en
dessous, comme souhaité par les acteurs de la ZAC et vu précédemment. Le terrain étant en pente,
ces terrasses ne sont pas visibles depuis la façade sud des bâtiments, mais représentent une partie
intégrante de ces derniers sur leur façade nord.
Figure 14 : Schéma du lot 4A. Source : production personnelle.
L’architecte, en plaçant les bâtiments sur la parcelle, a interprété la règle de l’article 8 d’une certaine
manière, selon laquelle l’espacement entre les bâtiments se mesure depuis leur façade principale, en
considérant la hauteur de cette dernière. Or les façades principales des bâtiments du lot 4A se situent
au sud, au niveau des accès aux halls, en haut de la pente de la parcelle. De fait, le positionnement
des bâtiments a été effectué sans prendre en compte les terrasses, invisibles depuis ce côté du projet,
et en considérant les façades les moins hautes.
Cependant, comme vu précédemment, il fallait considérer la façade la plus haute des bâtiments, donc
au nord. Sur ces façades, les terrasses apparaissent distinctement et sont donc prises en compte
dans la mesure de l’espacement entre les bâtiments. Ainsi, la distance réglementaire imposée par le
PLU n’était pas respectée.
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Au regard de ce problème, une vérification a été effectuée par mon collègue Pierre SCHLEGEL et la
directrice du pôle urbanisme Valérie ROLAND pour s’assurer de la non-conformité. Pour se faire, ils
ont utilisé une astuce plus simple et plus précise, que je n’avais pas encore en ma possession (voir
figure 15 page 26). Ils ont simplement tracé le prospect, soit une droite à 45°, depuis l’intersection
entre le terrain naturel et le bas des bâtiments sur une coupe est-ouest du permis de construire. Si le
haut du bâtiment voisin se trouvait sous cette droite, l’espacement entre les deux bâtiments était
conforme à l’article 8 du PLU. En l’occurrence, l’acrotère de la façade est des bâtiments A et B
dépassait de la droite. La non-conformité à l’article 8 était donc établie.
Figure 15 : Schéma explicatif des mesures effectuées. Source : production personnelle.
Un ajustement du positionnement des bâtiments était alors nécessaire, mais la marge de manœuvre
s’avérait très limitée, car les bâtiments situés aux extrémités du projet faisaient l’objet d’autres non-
conformités, l’une en terme de distance avec les limites séparatives et l’autre en terme de distance
avec les emprises publiques.
En effet, du côté est du bâtiment C du lot 4A, la distance entre une terrasse et l’emprise publique
située à côté n’était pas conforme à l’article 6 du PLU (voir annexe 1), traitant de la distance des
constructions par rapport aux voies et emprises publiques. La règle imposait un retrait de 2 mètres
minimum des constructions en tous points et cette terrasse ramenait la distance à 1,10 mètre. Les
concepteurs ont considéré que la terrasse n’entrait pas en compte dans la mesure de la distance, car
elle était surélevée par rapport au niveau du sol. Cette interprétation n’était pas correcte.
D’autre part, concernant le bâtiment A, ce dernier était positionné sur la limite ouest de la parcelle. La
parcelle voisine constitue un morceau de la coulée verte centrale de la ZAC des Coteaux de la Marne.
Ce morceau doit être aménagé en un espace de régénération clôturé et inaccessible. Ainsi, les
concepteurs ont considéré cette parcelle comme privée, impliquant que la limite entre les deux était
une limite séparative. De fait, ils ont appliqué les règles de l’article 7 du PLU (voir annexe 1) traitant de
la distance des constructions avec les limites séparatives. Or, cette parcelle voisine, bien qu’elle soit
fermée au public, reste une emprise publique, relevant de l’article 6 du PLU. Ainsi, l’emplacement du
bâtiment A n’était pas conforme à la réglementation.
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Pour résoudre ces deux problèmes de conformité avec l’article 6, un principe de cour commune a été
mis en place afin de pouvoir conserver l’implantation des bâtiments situés aux extrémités.
Cependant, le problème de conformité à l’article 8 du PLU traitant de l’espacement des bâtiments sur
une même parcelle persistait. Pour le résoudre, une phase de recherche de solution a été enclenchée
avec l’architecte, l’EPAMARNE, et la ville de Torcy, conduisant à une réunion à laquelle j’ai pu
participer. Durant cette réunion, trois solutions ont été évoquées.
La première consistait à s’appuyer sur le but principal de la règle de l’article 8, pour ne pas prendre en
compte dans la mesure les terrasses respectives des bâtiments. En effet, le rôle de la règle de
prospect est essentiellement d’assurer une distance suffisante entre les bâtiments pour garantir
l’intimité des habitants. Or, la terrasse est une extension du bâtiment qui recouvre des parkings, qui
sont des surfaces par définition non habitables. Comme les parkings n’abritent pas de logements, la
règle de prospect s’appliquerait au dessus d’eux, sans prendre en compte les terrasses. Cependant,
cette solution trouve ses limites dans l’énoncé de la règle qui précise bien que la distance entre les
bâtiments doit être mesurée en tout point de ces derniers. Cette solution n’a donc pas été retenue.
La deuxième solution envisagée était d’appliquer une adaptation mineure à la fiche de lot, pour réduire
la distance imposée de 15 mètres avec la RD10p, située au nord de la parcelle. Ainsi, il serait alors
possible de faire coulisser les bâtiments du lot afin de les placer en quinconce. Mais cette distance
importante a été imposée afin de protéger une haie remarquable qui borde la route en question.
Aucune dérogation ne peut donc être appliquée. De fait, cette solution a également été abandonnée.
Enfin, la dernière solution consistait à retourner en miroir le bâtiment B central et à le décaler
légèrement à l’est. De cette manière, les terrasses des bâtiments B et C se feraient face et le prospect
serait respecté. Mais ce changement important ne satisfaisait pas tout le monde, car il rompait
l’harmonie de l’ensemble des bâtiments de la parcelle. Par ailleurs, cette solution induisait un
important travail de conception de la part du bureau d’études et de l’architecte, générant des coûts
supplémentaires et un allongement des délais. Cette solution a donc été écartée.
A l’issue de la réunion, aucune solution pour résoudre le non respect de la règle de prospect n’a été
retenue. Cependant, après plusieurs échanges de courriels avec l’architecte, une solution a été
trouvée. En effet, le manque d’espace entre les bâtiments était relativement faible. Il suffisait donc de
déplacer légèrement les bâtiments les uns des autres. Le choix retenu a été de décaler le bâtiment C
vers l’est, de façon à placer sur la limite de la parcelle la terrasse du bâtiment. Ce décalage est rendu
possible par le principe de cour commune instauré pour les limites est et ouest de la parcelle. De cette
manière, la distance gagnée est reportée sur les bâtiments de façon à les espacer suffisamment,
permettant ainsi d’obtenir la conformité avec l’article 8 du PLU.
Ainsi donc, les acteurs du projet sont restés très attentifs sur la qualité des logements proposés sur la
ZAC. Les promoteurs ont tenté de respecter au maximum les exigences des acteurs de la ZAC en
proposant parfois des solutions allant au-delà de ces dernières. Cependant, la ville de Torcy,
l’EPAMARNE et la CAPVM souhaitent également produire des lieux d’animation sur la ZAC afin de
créer un nouveau quartier vivant dans lequel il fait bon vivre.
3) Un futur quartier vivant
Pour se faire, la ZAC se voit dotée de nombreux espaces de rencontre, aussi bien publics que privés.
En effet, il y a tout d’abord la trame verte centrale autour de laquelle s’articule l’ensemble du projet.
Elle constitue le principal espace public de rencontres du nouveau quartier, accessible à tous les
habitants de la ZAC et également à l’ensemble des visiteurs du site. Véritable point de convergence
de l’ensemble des chemins piétons et cyclables de la ZAC, son aménagement en parc public est
favorable à la rencontre et au mélange de la population.
Ensuite, chaque lot est composé d’espaces partagés privés, facilitant la rencontre entre voisins. En
effet, il y a dans un premier temps les halls des bâtiments, travaillés de façon à amener une
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atmosphère chaleureuse et accueillante. C’est le cas du lot 6 (voir l’annexe 6), qui propose des halls
avec deux des quatre murs entièrement vitrés et exposant du bois sur les deux autres. Ainsi, les halls
sont lumineux et le bois apporte le côté chaleureux, le tout composant un hall accueillant dans lequel
les habitants peuvent s’attarder. Dans un second temps, des placettes ou des terrasses partagées
sont aménagées devant les halls des bâtiments permettant notamment l’interaction entre les
habitants. Le lot 4A (voir l’annexe 4), par exemple, propose des placettes faisant le lien entre l’entrée
des bâtiments qui le composent et le chemin piéton qui le jouxte au sud. Équipées de bancs et situées
en haut de la pente du lot, ces placettes sont propices à la contemplation du paysage environnant et
mettent en valeur les arbres remarquables qu’il a fallu conserver lors de l’aménagement du lot (voir le
paragraphe 1 de la partie II). Les lots 7A et 7B (voir l’annexe 7), eux, disposent de terrasses partagées
faisant office de paliers, mis à distance des entrées des logements par un vide entre elles et ces
derniers, afin de préserver l’intimité des habitants. Ces terrasses sont placées au nord des parcelles et
sont installées sur pilotis afin d’abriter, entre autres, les parkings situés dessous. De cette façon, elles
dominent la pente de la ZAC et offrent une vue imprenable sur le paysage en aval, offrant ainsi un
espace de rencontre entre voisins bénéfique à l’échange.
De plus, chaque promoteur s’est engagé à organiser pendant un certain temps, variable d’un
promoteur à l’autre, des activités et des animations pour favoriser les échanges et créer un lien entre
les futurs habitants de chaque lot.
Cet engagement, souhaité par les acteurs du projet, était pour certains lots, complété par le
développement et l’intégration d’une structure permanente spécifiquement dédiée à la fourniture de
services et d’animations aux habitants.
Ainsi, le lot 4A a été doté d’un local associatif permettant aux habitants de la résidence
intergénérationnelle de se constituer en association et de proposer eux-mêmes des activités et des
animations. Par exemple, l’association pourrait proposer des séances de jeux de société, des
randonnées sur les bords de Marne ou encore fournir de l’aide aux résidents en difficulté.
Concernant le lot 5A, pour lequel j’ai participé à l’analyse des offres de différents promoteurs et à la
sélection du lauréat, la ville de Torcy, l’EPAMARNE et la CAPVM exigeaient la conception d’une
conciergerie. Cette conciergerie devait assurer la fourniture de services, d’activités et d’animations
aux habitants du lot. Ce critère était la particularité du lot 5A, lui permettant de se distinguer des
autres. Une attention particulière lui a donc été accordée et il a notamment permis de départager les
promoteurs retenus. Le promoteur sélectionné pour le lot 5A a effectué un travail très poussé sur la
dimension sociale du projet. En effet, le système de conciergerie qu’il a proposé se développerait avec
la participation des habitants afin d’établir un lieu de rencontre qui leur corresponde. La gestion de
cette structure serait dans un premier temps assurée par une société spécialisée en maîtrise d’usage
et en habitat participatif, afin de lancer et promouvoir les services, activités et autres animations que
peut proposer la structure, en concertation avec les habitants. Puis, à terme, cette gestion serait
entièrement laissée aux habitants, sous la supervision de la même société, afin de placer les habitants
dans le rôle d’acteur de la vie de leur lot. À terme, si cette structure fonctionne bien dans le lot, il est
prévu que son rayonnement s’élargisse au quartier.
Ainsi, le confort et l’accessibilité des logements ainsi que l’animation du quartier de la ZAC des
Coteaux de la Marne ont fait l’objet d’une attention particulière de la part des acteurs du projet,
scrupuleusement suivie par les promoteurs qui ont parfois dépassé les exigences imposées. La ZAC
est donc constituée d’une offre de logements de qualité, accessibles au plus grand nombre, et
évoluant dans un environnement unique sur la commune et vivant.
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Conclusion
A travers ce mémoire de stage, nous avons pu constater les différents points sur lesquels les acteurs
du projet de la ZAC des Coteaux de la Marne ont bâti leurs exigences. Nous avons également pu voir
les liens et les différences entre ces exigences et les réponses apportées par les promoteurs dans le
but de les satisfaire.
En effet, la conservation imposée du paysage a donné lieu à l’intégration de la végétation existante
dans les projets des promoteurs et les a poussé à effectuer un travail rigoureux d’intégration des
bâtiments sur le site, dégageant des vues vers le nord par le biais de percées dans les volumes bâtis
et d’un positionnement en quinconce des bâtiments.
D’autre part, la volonté des acteurs du projet de développer un nouveau quartier attracti f et accessible
au plus grand nombre s’est traduite par l’élaboration de différents moyens d’accession, du locatif
social à l’accession libre, et par un travail sur le prix de sortie des logements. Elle s’est également
exprimée par une offre de logements aux superficies variées, alliant confort et modularité, développée
par les promoteurs. Enfin, cette volonté a fait naître une exigence de développement social
conséquente, traitée par les promoteurs en plaçant les futurs habitants dans le rôle d’acteur de ce
nouveau quartier, afin de garantir leur appropriation des lieux et de rendre le projet de la ZAC des
Coteaux de la Marne vivable, viable et durable.
La problématique développée dans ce rapport et les réponses qui y ont été apportées résultent des
différentes missions que le pôle urbanisme de la mairie de Torcy m’a confiées sur le projet de la ZAC
des Coteaux de la Marne. En effet, j’ai été confronté à ce questionnement en instruisant les permis de
construire déposés par les architectes des promoteurs de chaque lot, afin de vérifier leur conformité
avec la réglementation établie par la ville, un des principaux acteurs du projet.
De plus, ma participation à l’analyse des réponses des promoteurs à l’appel d’offres lancé sur un des
lots de la ZAC a conforté ce questionnement. En effet, cette analyse consistait à comparer les
propositions des promoteurs avec les exigences des acteurs du projet, définies dans une fiche de lot,
le PLU et le CPTE.
L’ensemble de ces missions, et les autres (voir annexe 8) que j’ai également accomplies durant ce
stage, a été l’occasion pour moi de mettre en pratique les enseignements que j’ai reçu lors de ma
formation en licence Génie Urbain à l’Université Paris-Est Marne-la-Vallée. Cette confrontation de la
théorie et de la pratique m’a conforté dans le choix de cette formation et a fait naître chez moi un
véritable intérêt pour l’urbanisme dans les collectivités locales.
En outre, j’ai pu développer quelque peu mon esprit critique, notamment grâce à l’analyse des
propositions des promoteurs, et j’ai pu m’initier à la manipulation des outils réglementaires de
l’urbanisme local, comme le PLU, ainsi qu’à la lecture des différents éléments d’un permis de
construire, comme les différents plans et élévations par exemple.
