Le mécanisme de formation des prix - … · Lien entre prix de l ’immobilier et prix du foncier...

Le mLe méécanisme de formation des prixcanisme de formation des prix

1 URBANiS – 24 janvier 2011

DEUX MARCHES FONCIERS URBAINSDEUX MARCHES FONCIERS URBAINS

PROPRIETAIREPROPRIETAIREVend du foncier brut (mVend du foncier brut (m²² de terrain)de terrain)

▼▼

MARCHE FONCIER MARCHE FONCIER «« AMENAGEUR AMENAGEUR »»▼▼

AMENAGEURAMENAGEUR-- Acquiert et regroupe les parcellesAcquiert et regroupe les parcelles-- Obtient la constructibilitObtient la constructibilitéé juridiquejuridique-- Equipe les terrainsEquipe les terrains

Vend des droits Vend des droits àà construire (mconstruire (m²² de SHON)de SHON)▼▼

MARCHE FONCIER MARCHE FONCIER «« PROMOTEUR PROMOTEUR »»▼▼

PROMOTEURPROMOTEUR-- Demande le permis de construireDemande le permis de construire-- ComplComplèète la viabilisationte la viabilisation-- ConstruitConstruit

Vend de la surface habitable ou utile (mVend de la surface habitable ou utile (m²² de surface de plancher)de surface de plancher)▼▼

MARCHE IMMOBILIERMARCHE IMMOBILIER▼▼

UTILISATEUR FINALUTILISATEUR FINAL

Zone AU « stricte »

le droit des sols n’est pas défini, il est négocié

Zone AU « stricte »

le droit des sols n’est pas défini, il est négocié

Zone AU indicéeet zone U

le droit des sols est connu

Zone AU indicéeet zone U

le droit des sols est connu

URBANiS – 24 janvier 2011

COMPARAISON DES DEUX MARCHES FONCIERS URBAINSCOMPARAISON DES DEUX MARCHES FONCIERS URBAINS

Acteurs, marchés

Références de prix

Situation vis-à-vis des propriétaires

Droit des sols (densité, programme)

Marchédominant

Promoteur Usage futur Concurrence Fixé Immobilier

Aménageur Usage antérieur

Monopole Négocié Foncier


Comprendre le raisonnement Comprendre le raisonnement àà compte compte àà rebours du rebours du promoteurpromoteur

�� Sur un marchSur un marchéé concurrentiel oconcurrentiel oùù le prix de marchle prix de marchéé est connu, ce que la est connu, ce que la collectivitcollectivitéé imposera en termes de participations sera autant de dimposera en termes de participations sera autant de déépenses que penses que le promoteur ne pourra pas offrir aux proprile promoteur ne pourra pas offrir aux propriéétaires fonciers taires fonciers

�� EEffet de limitation sur la hausse du coffet de limitation sur la hausse du co ûût du fonciert du foncier

(A)(A)

SURFACE DE SURFACE DE PLANCHERPLANCHER

XX

PRIX en PRIX en €€ / M/ M²²

RECETTES

(C) (C) PARTICIPATIONSPARTICIPATIONS

(B) (B) CONSTRUCTIONCONSTRUCTION

DEPENSES

((D)D) MARGE BRUTEMARGE BRUTE

(E)(E) FONCIERFONCIER


� Mixité sociale

� Diminution des recettes : - 6 %� Exonération de participations pour le

logement social

Prix libres Mixité : 25 %

� Augmentation des participations

� Recettes fixes� Marge promoteur fixe� Coûts de construction fixes

Participation indirecte Participation fixéePAE ou PVR

50 € / m²

- 50 %

+ 116 %

- 11 %

Effet limitatif des contraintes et des participations sur Effet limitatif des contraintes et des participations sur le prix du foncierle prix du foncier

�� DDééfinir les contraintes en amont pour qufinir les contraintes en amont pour qu ’’elles soient intelles soient int éégrgr ééeses5 URBANiS – 24 janvier 2011

35 000 €55 000 €

6 000 €

15 050 €32 000 €

68 950 €

27 000 €

81 000 €

2002 2007

Lien entre prix de lLien entre prix de l’’immobilier et prix du foncierimmobilier et prix du foncier

� Exemple d’un bilan d’opérateur lotissement entre 2003 et 2010

� Lots : 700 m²

�� Un contexte de concurrence Un contexte de concurrence entre opentre op éérateur qui grateur qui g éénnèère une re une pression pression àà la hausse sur le foncier la hausse sur le foncier lorsque llorsque l ’’ immobilier est immobilier est àà la la haussehausse …… et qui se heurte et qui se heurte àà un effet un effet de de «« cliquetcliquet »» lorsque le marchlorsque le march ééimmobilier est immobilier est àà la baissela baisse

x 3

x 1,5

x 2

x 2,5


Prix foncier 2003 2010 Evolution

Prix de vente du lot 32 900 € 63 000 € x2

Prix foncier brut 14 € 43 € x3

6 500 € 6 500 €

6 580 €

12 600 €

7 700 €

7 700 €

12 120 €

36 200 €

-

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2003 2010

en € HT par lot

Evolution des bilans en lotissement entre 2003 et 2010

-exemple réalisé à partir de cas concret sur Beaune(source : ville de Beaune / Urbanis)

FONCIER

PARTICIPATIONS

MARGE BRUTE

VIABILISATION

x3

Des outils de lDes outils de l’’action fonciaction foncièère re àà une stratune stratéégie gie foncifoncièèrere

Pourquoi ?- Aller plus loin que les prescriptions du PLU- Une stratégie foncière pour la mise en cohérence des pratiques communales- Préparer l’avenir


DEFINITION DE LA POLITIQUE FONCIEREDEFINITION DE LA POLITIQUE FONCIERE

�� DDééfinition finition éétroite:troite:�� Faire des rFaire des rééserves fonciserves foncièères par acquisition amiable, res par acquisition amiable,

expropriation ou prexpropriation ou prééemption. emption.

�� DDééfinition finition éélargie:largie:

�� Faire en sorte que les supports fonciers nFaire en sorte que les supports fonciers néécessaires cessaires àà la la politique dpolitique d’’amaméénagement nagement soient disponiblessoient disponibles::

� dans la localisation voulue,� au moment voulu,� à un coût compatible avec l’équilibre des opérations.

En utilisant les En utilisant les outils fonciers outils fonciers mais aussi les mais aussi les outils financiersoutils financiers , le , le droit des sols droit des sols

et la et la nnéégociationgociation avec les acteurs.avec les acteurs.URBANiS – 24 janvier 2011

1 )1 ) Le PLULe PLU

Premier outil de dPremier outil de d ééfinition et de cadrage dfinition et de cadrage d ’’une une politique de dpolitique de d ééveloppement du territoireveloppement du territoire


Avantages dAvantages d’’un PLU bien construit pour la maun PLU bien construit pour la maîîtrise de trise de ll’’occupation foncioccupation foncièèrere

� Définition de la destination des sols par les PLU ou les Cartes communales : premier outil de politique foncière d’une commune .

� Le PLU permet, de plus, par rapport à la carte communale :

� de "rentabiliser" les sols selon leur destination, par exemple en définissant des orientations d’aménagement qui permettront d’obtenir la forme et la densitéurbaines souhaitées

� de maîtriser l’usage précis d’un terrain sans que la commune doive forcément l’acquérir (cas des emplacements ou secteurs réservés pour logements sociaux)

� de réaliser des emplacements réservés pour la réalisation d’équipements publics.

�� Si la commune veut aller plus loin, elle doit mettr e en place unSi la commune veut aller plus loin, elle doit mettr e en place un e politique e politique dd’’acquisition fonciacquisition fonci èère.re.


Orientations dOrientations d’’amaméénagement :nagement :Outil du PLU pour la maOutil du PLU pour la maîîtrise des extensionstrise des extensions

�� LL’’orientation dorientation d ’’amaméénagement est le seul outil du PLU qui permet nagement est le seul outil du PLU qui permet vvééritablement de travailler sur la forme urbaine.ritablement de travailler sur la forme urbaine.


� Les principes d’aménagement sont précisés par un schéma de :

� L’organisation des voiries

� L’implantation des bâtis� Le type de bâtiments autorisés : mitoyen

individuel, R+1, R+2 …

2 )2 ) Les outils de lLes outils de l’’action fonciaction foncièèrere


Les outils de lLes outils de l’’action fonciaction foncièèrere


ObservationObservation Acteurs Acteurs --Structures Structures PubliquesPubliques

PlanificationPlanification

Mobilisation Mobilisation foncifonci èèrere

MaMaîîtrise trise FonciFonci èèrere

AmAm éénagement nagement OpOpéérationnelrationnel

Outils Fiscaux Outils Fiscaux et Financierset Financiers

• Observatoire

• Prospection …

• PVR

• PUP

• TFPNB

• ZAC

• Lotissement …

• DPU

• ZAD

• Expropriation …

• EPF

• SAFER …

• SCOT

• PLH

• PLU …

• VEFA

• AFU …

Le Droit de PrLe Droit de Prééemption Urbain : un outil de maemption Urbain : un outil de maîîtrise trise foncifoncièèrere


Droit de Droit de premptionpremption

urbainurbain

•Il permet de contrôler le marché foncier « promoteur »

•Préempter, pour neutraliser toute référence nouvelle à un prix dépassant l’usage antérieur.

•Simple à mettre en place

•Permet d’assurer à la commune la sauvegarde de ses intérêts , lors de la fixation du prix du bien

•Doit être motivé (justification facilitée lorsque PLH)

• Bon moyen d’observation des prix de transaction

Des outils fiscaux pour lutter contre la rDes outils fiscaux pour lutter contre la réétention foncitention foncièère re


Majoration de la valeur locative de certains terrains constructibles pour le calcul de la TFPNB

•Système variable de 0,5 à 3€/m² sur décision du conseil municipal

Assujetir à la taxe d’habitation des logements vacants

•Imposition des immeubles qui dépassent une durée de vacance de plus de 5 ans.

Des outils fiscaux pour dDes outils fiscaux pour déévelopper lvelopper l’’offre et capter la offre et capter la plus value fonciplus value foncièèrere

Exonérer de taxe sur les plus value pour les vendeurs de biens immobiliers à des organismes HLM

•Article 15 loi ENL

Taxe forfaitaire sur la cession de terrains nu rendus constructibles

•Equivalente à 6,6% du prix de vente du terrain ‘article 26 loi ENL)


Des outils financier pour mettre Des outils financier pour mettre àà contribution les contribution les opopéérateur dans le financement des rateur dans le financement des ééquipements publicsquipements publics

16

Le Plan d’Aménagement d’Ensemble (PAE)

•Contribution financière de l’aménageur estimée au coût réel des équipements publicsPossibilité de péréquation au profit du logement social

•Sur délibération communale, il est unilatéral

La Projet Urbain Partenarial(PUP)(PUP)

�Nouvel outil d’aménagement, associant plus étroitement les partenaires privés à une collectivité, pour l’aménagement d’une zone du territoire communal ou intercommunal

� La part des équipements pris en charge ainsi que les délais de paiement sont fixés par la convention.

� La participation peut prendre la forme d'une contribution financière ou d'apports de terrains bâtis ou non bâtis�le PUP repose sur un contrat dont les partenaires fixe nt les modalités

La ZAC

� procédure opérationnelle, initiée par une personne publique, en vue de la réalisation de constructions de toutes natures.

�Réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains en vue de les céder ou les concéder ultérieurement

Des outils rDes outils rééglementaires pour favoriser la mixitglementaires pour favoriser la mixitéé socialesociale


Emplacement réservé logements social L123-2 b)

Périmètre de mixité (L123-1 16 °)

�Permettent de fixer un taux de logements sociaux dans les nouvelles opérations de logements

Surcharge foncière �Subvention en sortie de portage

Minoration foncière �Subvention à l’achat du terrain

Péréquation en ZAC �Prix de vente des charges foncières distinctes selon le programme

Vente en Etat Futur d’Achèvement

� Elle permet notamment à des organismes bailleurs sociaux d’acquérir des logements au sein d'opérations immobilières privées, favorisant la mixité sociale à l’îlot.

Composer une stratComposer une stratéégie foncigie foncièèrere

Pourquoi ?Faire en sorte que les supports fonciers nécessaire s soient disponibles:- dans la localisation voulue,- au moment voulu,- à un coût compatible avec l’équilibre des opération s.


� Laisser faire � Règles générales du POS/PLU. � Position réactive de la collectivité

� Encadrer les acteurs � Règles précises sur mesure (droit des sols, contributions, % logements sociaux)

définies à l’avance. � Contraintes juridiques et financières imposées aux acteurs pour inciter à la

mutation du tissu

� Négocier avec les acteurs� Négociation du droit des sols en fonction d’un programme et d’un montage

financier : constructibilité, programme, équipements, sont négociés avec les acteurs privés.

� Risque financier supporté par le privé� Maîtrise foncière partielle éventuelle par la collectivité

� L’aménagement public � Fabrication du foncier équipé par la collectivité� Maîtrise complète des terrains� Prise de risque par la collectivité

Les 4 stratLes 4 stratéégies communalesgies communalesMUNICIPALITE

PROPRIETAIRE OPERATEUR


StratStratéégie des acteursgie des acteursDegré d’intervention de la commune- +

Source : T.VILMIN, L’aménagement urbain en France, une approche systémique, CERTU 2007

DIFFUS ENCADRE NEGOCIE PUBLIC

DROITSDES

SOLS

Zone UCOS

AU à règlementGabarits / Plan-

masse

AU strictU servitude 5 ans

(art. L123-2 a/)

AU strictU servitude 5 ans

(art. L123-2 a/)

OUTILSFONCIERS

DPU ponctuelDPU ponctuelEmplacements réservés voiries

Positions foncières ponctuelles

Réserves foncières

PréemptionExpropriation

OUTILSFINANCIERS

TLEPAEPVRPUP

Bilan ZACPéréquation

Bilan ZACPéréquation

DIVERSITEDE

L’HABITAT

PérimètreL.123-1 16°Sur COS

Emplacement réservé logt

PérimètreL.123-1 16°Sur COS

Emplacement réservé logt

Péréquation en ZAC « privée »

Péréquation en ZAC « publique »


CONSTRUIRE LA POLITIQUE FONCIERECONSTRUIRE LA POLITIQUE FONCIERE

�� Les outils restent communauxLes outils restent communaux

�� La politique fonciLa politique fonci èère communalere communale ::- Interventionniste: les autres filières en complément de

l’aménagement public;

ou- Accompagnatrice: l’aménagement public en complément des autres

filières.

�� La politique fonciLa politique fonci èère intercommunalere intercommunale ::- Mutualisation des coûts de portage,

- Observation foncière, ingénierie,

- Subventions: entrée ou sortie de portage.


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