Le marché de l'investissement- 1er trimestre 2016

LE MARCHÉ

DE L’INVESTISSEMENT ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires)

1ER TRIMESTRE 2016

446

820 1 3

72

2 6

22

900

1 4

51

2 1

54

4 2

41

1 3

51

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33

1 4

43

3 5

09

2 4

04

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66

1 7

58

2 6

51

3 6

85

3 6

24

3 1

18

5 4

89

2 6

66

5 4

44

4272

3507

4321

6042

1803

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

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18 000

19 000

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

En

mil

lio

ns

€

2009 5,2 milliards €







-58% : le volume investi en immobilier

d’entreprise sur la région parisienne a

fortement régressé par rapport au 1er

trimestre 2015

Après un dernier trimestre 2015 historique,

le marché est revenu à ces volumes plus

habituels pour un début d’année

Ce résultat en demi-teinte est avant tout lié

à l’absence de grosses opérations : on ne

recense en effet que 3 transactions d’un

montant supérieur à 100 millions d’euros

Un tel phénomène ne devrait pas durer :

de très grosses cessions sont en effet en

cours de discussion ou sous promesse de

vente et devraient se concrétiser au fil des

prochains mois (à l’image des transactions

attendues sur So Ouest, Be Issy ou encore

sur la tour First)

L’activité affiche un niveau record en

petites transactions, avec 49 opérations de

moins de 50 millions d’euros recensées,

contribuant pour 33% du volume total

investi

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016

ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA

Volumes investis

1,8 milliards d’€ sur le 1er trimestre 2016 Source : Knight Frank

Géographie des volumes investis

Chute de l’investissement

au cœur de Paris Source : Knight Frank

La

Défense

7%

Croissant

Ouest

31%

Paris

QCA

15%

Reste

Paris

Intra-muros

5%

1ère

Couronne

12%

-63%

-53%

-92%

-20%

Paris QCA Reste Paris

Intramuros La Défense

Croissant

Ouest

1ère

Couronne Autres

Total

Île-de-France

272 98 132 565 208 528 1 803

Volume investi en 2016 (en millions d’€)

Part en % dans les volumes

Investis en Île-de-France en

2016

Évolution en % des volumes

Investis en 2016 par rapport

À 2015



La baisse des volumes investis sur le QCA est

sensiblement la même que celle observée sur

l’ensemble de la région (-53% contre -58%)

La part relative du QCA dans le marché régional

régresse assez nettement pour tomber au taux

historiquement bas de 15% au 1er trimestre 2016

Très peu de transactions ont pu se réaliser dans

le QCA au cours de ce trimestre, la plus

importante étant la vente du 46 Kléber, cédé par

Pembroke Real Estate à Icade pour un montant

inférieur à 60 millions d’euros

Ces résultats à la baisse ne sont pas le résultat

d’une « désaffection » des investisseurs pour le

QCA, mais plutôt d’une absence d’actifs

disponibles à la vente

Ce manque d’offre est dû à une fin d’année 2015

record sur le QCA (avec plus 1,5 milliards

d’euros de cessions au cours du 4ème trimestre),

qui a eu pour effet d’assécher le marché

151

455

272

1 0

46

573

448

303

514

247 632

707

878

160

2 1

11

702

982

625

899

268

943

353

1 4

39

893 1 3

37

689

649

572

1 5

20

272

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

En

mil

lio

ns

€

Volume trimestriel Volume annuel

2009 1,92 milliard €

2010 1,84 milliard €




21% 21%

33%

37%

23% 24%

19%

2014 4,02 milliards




Focus QCA

-53% au 1er trimestre 2016 par rapport à 2015 Source : Knight Frank

Date Immeuble Type d’actif Secteur

géographique Surface

Prix

(en millions d’€) Acheteur Vendeur

Mars 2016 2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant Ouest 17 200 m² 270,8 Amundi / Assurance

Crédit Mutuel Unibail-Rodamco

Mars 2016 Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 m² 159 Crédit Agricole

Assurance/ ACM Vie AS Hammerson

Mars 2016 Les Miroirs

(immeuble A et B) Bureaux La Défense 33 000 m² 132 Primonial Parella Partners

Janv. 2016 46 avenue Kléber Bureaux QCA 3 400 m² 55 Icade Asset

Management

Pembroke Real

Estate France

Janv. 2016 Tour Alto Projet de développement

mixte La Défense 51 000 m² 55

Abu Dhabi Investment

Authority UBS Real Estate

Janv. 2016 44 rue Paul Langevin,

Ris Orangis Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 m² 34,4 EPF Raiffesen



Exemples de transactions Source : Knight Frank

87%

10% 3%

Année 2015

74%

22%

5%

1er trimestre 2016

Bureaux Commerces Autres actifs



Répartition par types d’actifs

Augmentation des volumes investis en commerces et autres actifs Source : Knight Frank

59% 22%

19%

Année 2015

57%

26%

18%

1er trimestre 2016

Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc



Répartition par profils de risque

Quasi statu quo sur les profils à risque Source : Knight Frank

33%

27%

25%

15%

1er trimestre 2016

Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€

100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€

11%

18%

32%

39%

Année 2015



Répartition par montants

Chutes des gros deals (plus de 200 millions d’euros) Source : Knight Frank

Source : Knight Frank

75%

15%

6%

2%

2%

France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres

64% 3%

8%

13%

8% 4%

Année 2015 1er trimestre 2016



Répartition par nationalités des acquéreurs

Domination accentuée des investisseurs français Source : Knight Frank

Avec une fourchette désormais comprise entre 3,25

et 3,50% sur le QCA, les taux Prime sont désormais à

leur point bas historique

Toutefois, le spread entre taux Prime et rendements

obligataires continue d’afficher un avantage important

pour les actifs immobiliers

La compression des taux Prime se poursuit,

continuant sur sa lancée de 2015 et s’étendant (de

façon plus discrète) au-delà du seul QCA : la

compétition pour les meilleurs actifs se généralise à

l’ensemble de l’Ile-de-France

Le QCA conserve toutefois nettement les faveurs des

investisseurs, comme en témoigne l’écart croissant

qui le sépare de la plupart des autres marchés de la

région parisienne

L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les

autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au

sein de chaque secteur géographique, ce qui

contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le

Core + et le Value Added, ouvrant des opportunités

sur des segments moins saturés

3.38%

4.88%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

9,00%

10,00%

198

2

198

3

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4

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5

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0

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1

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2

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9

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0

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1

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2

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3

201

4

201

5

T1

20

16

QCA La Défense



Taux de rendement Prime

Baisse continue des taux sur les actifs Prime Source : Knight Frank

3,25

4,00 4,00

4,75 4,75

4,50

3,75

4,50

4,00

4,50

5,00

4,75

3,50

4,25 4,25

5,00 5,00

4,75

4,00

4,75

4,50

4,75

5,25

5,00

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

5,50

Pa

ris Q

CA

Pa

ris 1

2/1

3

Pa

ris 1

4/1

5

Pa

ris 1

8/1

9/2

0

La

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Co

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En

%



Taux de rendement Prime

Compression généralisée pour le 1er trimestre 2016 Source : Knight Frank



Spread taux Prime / rendements obligataires Source : Knight Frank

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

0

5

10

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25

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16 T

1

Spread taux de rendement / placements obligataires

Volumes investis en Ile-de-France

Avantage obligataire

Avantage immobilier

Le marché de l'investissement- 1er trimestre 2016

Real Estate

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