Le marché de l'immobilier d'entreprises - Région Lyonnaise - 2014

BRICE ROBERT LYON

ÉTUDE DE MARCHÉ 2014DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISEEN RÉGION LYONNAISE

1ER RÉSEAU PARTENAIRE

ChiffresClés

ÉDITION 2015

© Asylum/Sogelym Dixence

BRICE ROBERT ARTHUR LOYD RHôNE-ALPES - ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 - ÉDITION 2015 - PAGE 2

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Cette étude a été réalisée par :Brice ROBERT

Maryse CADEGROSJean-Pascal DENYS

Valérie MELONLouis-Robert LAJUGIE

Nicolas CHOMETTEQuentin DENAIS

Patricia GRANGEON

Sources :CECIMOBS Janvier 2015 (Observatoire du Centre d’Etude et de Conjoncture IMmobilière)

ARTHUR LOYD LOGISTIQUE - Département Etudes : Chantal LATREILLE et Didier TERRIER


SOmmaIre

BRICE ROBERT ARTHUR LOYD RHôNE-ALPES ................................. P4

LE MARCHÉ DE BUREAUx .............................................. P6

1 I Cartographie des secteurs et chiffres clés ..................... P6

2 I Analyse de la demande placée ................................. P7

3 I Analyse des valeurs financières ................................. P12

4 I Analyse de l’offre ....................................................... P16

5 I Livraisons prévues en 2015 ............................................ P17

6 I Implantations de plus de 1 000 m2 ............................... P18

7 I Conclusion et perspectives ............................................. P20

LE MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ ............................................. P22

1 I Cartographie des secteurs et chiffres clés ..................... P22

2 I Analyse de la demande placée ................................. P23

3 I Analyse des valeurs financières ................................. P30

4 I Analyse de l’offre ......................................................... P32

5 I Conclusion et perspectives ................................. P33

LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE ................................. P34

1 I La demande placée ......................................................... P34

2 I L’offre immédiate ......................................................... P35

3 I L’offre potentielle ......................................................... P35

4 I Les valeurs locatives ......................................................... P35

LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT ................................. P36

1 I Les montants investis ......................................................... P36

2 I Répartition par typologie d’actifs ................................. P37

3 I Répartition par tranche de montants investis ..................... P37

4 I Répartition par secteur ............................................. P38

5 I Évolution des taux « Prime » ............................................. P38

6 I Conclusion et perspectives ............................................. P38


BrICe rOBerT arTHUr LOYD rHÔNe-aLPeS

SERVICE BUREAUx 1 I Brice ROBERT Investissements - Montage d’Affaires 2 I Maryse CADEGROS : Manager 06.11.40.35.76 3 I Valérie MELON Consultante - Montage d’Affaires : 06.11.14.85.49 4 I Brice SORGUES Consultant : 06.25.93.34.51 5 I Johanne LEPINE-DEVOLFE Consultante : 06.18.69.65.33 6 I Jonathan GARCIA Consultant : 06.10.07.21.80 7 I Pierre LABOPIN Consultant : 06.14.18.00.81

SERVICE ACTIVITÉ 8 I Jean-Pascal DENYS Manager : 06.09.85.60.31 9 I François SALLES Consultant : 06.25.46.65.71 10 I Grégory SALICHON Consultant : 06.14.37.40.18 11 I Arthur MUSY Consultant : 06.24.93.10.22

AGENCE VIENNE NORD ISÈRE 18 I Stéphanie RECORS Consultante : 06.64.34.30.47

SERVICE COMMERCE 15 I Raphaël DE OLIVEIRA Manager : 06.26.32.66.07 16 I Cyril ARJONA Consultant : 06.17.70.79.88 17 I Marion PIN Consultante : 06.82.26.18.73

SERVICE INVESTISSEMENT 12 I Louis-Robert LAJUGIE Directeur : 06.20.73.47.56 13 I Nicolas CHOMETTE Directeur : 06.25.70.82.17 14 I Marion TOURRETTE Analyste : 06.15.08.25.65

19 I Patricia GRANGEON Secrétaire Général : 06.76.92.59.36 20 I Quentin DENAIS Études : 06.87.31.84.74

124

758316101117132

152011969


Nous vous présentons l’étude de marché de l’immobilier d’entreprise lyonnais sur l’année 2014.

Nous espérons, par cette étude, apporter notre contribution à la compréhension de nos marchés et offrir ainsi un outil objectif et fiable aux acteurs économiques et politiques.

Brice ROBERT - Président

BRICE ROBERT ARTHUR LOYD RHôNE-ALPES EN 2014 À LYON C’EST :

I 25 collaborateurs

I 4,7 millions d’euros HT de Chiffre d’Affaires

I 300 transactions réalisées

I Marché des Bureaux* : 25 250 m2 transactés 21% des transactions 13% du volume en m2

I Marché des locaux d’Activité* : 78 202 m2 transactés 24% des transactions 25% du volume en m2 * hors demande directe

LE RÉSEAU ARTHUR LOYD EN 2014 EN FRANCE C’EST :

I 63 implantations

I 300 collaborateurs

I 30 millions d’euros HT de Chiffre d’Affaires

I Plus de 1 million de m2 commercialisés

I 4 structures transversales


1-CarTOGraPHIe DeS SeCTeUrS eT CHIffreS CLÉS

LE MARCHÉ DE BUREAUx

LYON

LIMONEST

SAINT-GENIS-LAVAL

OULLINS

CRAPONNE

TASSIN

DARDILLYCHAMPAGNE

RILLIEUx-LA-PAPE

VAULx-EN-VELIN

DÉCINES

BRON

CHASSIEU

SAINT-PRIEST

VÉNISSIEUx

CALUIRE

Notre étude porte sur un découpage en 15 secteurs représentatifs du marché

242 625 m2

435 transactions

DemandePlacée

GRAND LYONNORD OUEST

12,4%

PRESQU’ÎLE5,5%

CONFLUENCE3,8%

PART-DIEU18,9%

HôPITAUxLYON 8

2,4%GERLAND

LYON 724,1%

VAISEFOURVIÈRE

4,6% PRÉFECTURELYON 6

4,6% VILLEURBANNECARRÉ DE SOIE

4,7%

GRAND LYONSUD OUEST

0,4%

GRAND LYONEST

6,5%

GRAND LYONNORD EST

0,8%

PLATEAUNORD 1,7%

TONKINSAINT-CLAIR

4,6%

% : Part du secteur dans les volumes placés

Part du Neufdans les volumes placés

55%

GRAND LYONSUD EST

1,0%

Offre disponibleà 6 mois 399 000 m2

Taux de vacanceimmédiat6,6%

acquisition 32% 68% Location


2-aNaLYSe De La DemaNDe PLaCÉe

Évolution de la demande placée

répartition acquisition / Location

● L’année 2014 présente de bons résultats après une année 2013 exceptionnelle. Les volumes restent au- dessus du trend moyen de 215 000 m² constaté depuis 10 ans.

● Les volumes placés à l’acquisition sont importants : pour la première fois depuis 6 ans, ce marché capte plus de 30% de la demande soit près de 80 000 m².

● Plusieurs acquisitions majeures participent à ce résultat : CAISSE D’EPARGNE sur la TOUR INCITY /Sogelym Dixence (17 600 m²), SEB sur Le PARC MAIL d’Ecully (10 600 m²), STEF-TFE sur le SEVEN (6 200 m²), BIOME-RIEUx avec un clé-en-main à Marcy l’Etoile (5 000 m²).

● Le marché locatif présente aussi une bonne dynamique avec une performance en dessous de 3 000 m² dans la ligne des années précédentes. Ce constat est le reflet de la bonne santé de l’économie locale.

21 483

66 120

28 459 57 462

14 925

123 200

11 476

72 065

23 954

130 715

49 890 77 258

17 707

57 988

27 868

105 699

32 268

89 052

21 281

79 596

28 558

68 740

27 198

88 279

0

50 000

100 000

150 000

200 000

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2009 2010 2011 2012 2013 2014

39 190

124 108

56 327

163 161

47 193

212 252

32 757

151 661

52 512

199 455

77 088

165 537

24% 26% 18% 18% 21% 32% 76% 74% 82% 82% 79% 68%

m2

Seconde-main location

21 483

66 120

28 459 57 462

14 925

123 200

11 476

72 065

23 954

130 715

17 707

57 988

27 868

105 699

32 268

89 052

21 675

79 202

28 558

68 740

0

50 000

100 000

150 000

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2009 2010 2011 2012 2013

199 455

52 512

151 267

33 151

212 252

47 193 56 327

124 108

39 190

163 161

Neuf location21 483

66 120

28 459 57 462

14 925

123 200

11 476

72 065

23 954

130 715

17 707

57 988

27 868

105 699

32 268

89 052

21 675

79 202

28 558

68 740

0

50 000

100 000

150 000

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2009 2010 2011 2012 2013

199 455

52 512

151 267

33 151

212 252

47 193 56 327

124 108

39 190

163 161

Seconde-main acquisition

0

50 000

100 000

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2009 2010 2011 2012 2013

161 528 160 940

193 993

116 156

168 772

140 940 146 191

154 577

121 516

136 553

Neuf acquisition0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

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ON

2009 2010 2011 2012 2013

161 528 160 940

193 993

116 156

168 772

140 940 146 191

154 577

121 516

136 553

RÉPARTITION

CLÉ De

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

m2

163 298

219 488

259 445

184 418

251 967 242 625

423

462 480

468 465

435

0

100

200

300

400

500

600

-

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Nombrede transactions

Surface m2

Nombre de transactions

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

02009 2010 2011 2012 2013 2014

600

500

400

300

200

100

54% 39%

53%

45%

61%

55%

0

ParT DU NeUf


Part Dieu

Villeurbanne / Carré de Soie

Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière

Hôpitaux / Lyon 8°

Tonkin / Saint Clair

Lyon 6° / Préfecture

Presqu'île

Confluence

Plateau Nord

Grand Lyon Nord Ouest

Grand Lyon Sud Ouest

Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Est

Grand Lyon Sud Est

Autres extérieurs

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000


Volumes placés par secteur

2012 2013 Évolution 2013-2014 2014

Part-Dieu 32 895 m2 18% 53 299 m2 21% 45 881 m2 19%

Villeurbanne / Carré de Soie 20 902 m2 11% 46 225 m2 18% 11 496 m2 5%

Lyon 7° / Gerland 18 549 m2 10% 45 283 m2 18% 58 402 m2 24%

Vaise / Fourvière 15 648 m2 8% 14 853 m2 6% 11 162 m2 5%

Hôpitaux / Lyon 8° 8 991 m2 5% 13 426 m2 5% 5 888 m2 2%

Tonkin / Saint Clair 9 586 m2 5% 10 086 m2 4% 11 043 m2 5%

Lyon 6° / Préfecture 8 610 m2 5% 7 327 m2 3% 11 257 m2 5%

Presqu'île 5 875 m2 3% 6 361 m2 3% 9 218 m2 4%

Confluence 3 355 m2 2% 5 162 m2 2% 13 373 m2 6%

Plateau Nord 3 001 m2 2% 2 324 m2 1% 4 170 m2 2%

Grand Lyon Nord Ouest 19 703 m2 11% 21 206 m2 8% 30 144 m2 12%

Grand Lyon Sud Ouest 6 487 m2 4% 1 537 m2 1% 1 048 m2 <1%

Grand Lyon Est 22 285 m2 12% 20 364 m2 8% 15 834 m2 7%

Grand Lyon Nord Est 1 263 m2 1% 1 817 m2 1% 1 894 m2 1%

Grand Lyon Sud Est 2 129 m2 1% 379 m2 0% 2 360 m2 1%

Autres extérieurs 5 139 m2 3% 2 318 m2 1% 9 455 m2 4%

Total 184 418 m2 100% 251 967 m2 100% 242 625 m2 100%

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PART-DIEU

VILLEURBANNECARRÉ DE SOIE

LYON 7GERLAND

VAISEFOURVIÈRE

HôPITAUxLYON 8

TONKINSAINT-CLAIR

LYON 6PRÉFECTURE

PRESQU’ÎLE

CONFLUENCE

PLATEAUNORD


GRAND LYONSUD OUEST

GRAND LYONEST

GRAND LYONNORD EST

GRAND LYONSUD EST

AUTRESExTÉRIEURS

88

26

36

35

13

18

31

36

13

11

51

7

45

4

8

5

1

3

1

1

2

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 0 5 000 10 000 15 000 25 000 30 000 35 00020 000 40 000 45 000 50 000 55 000 m260 000

54% 46%

83% 17%

80% 20%

52% 48%

100%

71% 29%

82% 18%

59% 41%

95% 5%

22%

40% 60%

76% 24%

80% 20%

80% 20%

100%

77% 23%

78%

75%

25%

Intra-muros181 890 m²307 transactions

Périphérie60 735 m² 128 transactions

Location

54 %

83 %

80 %

52 %

100 %

71 %

82 %

59 %

95 %

22 %

40 %

24 %

80 %

80 %

100 %

77 %

46 %

17 %

20 %

48 %

29 %

18 %

41 %

5 %

78 %

60 %

76 %

20 %

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23 %

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000

Acquisition

54 %

83 %

80 %

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100 %

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80 %

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100 %

77 %

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17 %

20 %

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78 %

60 %

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20 %

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23 %

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000

répartition acquisition / Location par secteur

N°1


LocationAcquisition

● Pour la première fois, Lyon 7 / Gerland se hisse à la première place sur le marché lyonnais en cap-tant près de 25% de la demande placée. Ce secteur confirme aujourd’hui sa place de quartier alternatif à la Part-Dieu, capable d’offrir des opportunités aux grands utilisateurs à des prix plus attractifs.

● Depuis deux ans, le secteur Villeurbanne / Carré de soie est en perte de vitesse. La faiblesse de l’offre immédiate explique en grande partie ce constat.

● Les volumes placés restent conséquents sur la Part-Dieu qui accueille cette année encore un méga-deal de plus de 15 000 m², tout en conservant un niveau d’activité très dynamique sur le segment des petites et moyennes surfaces.

● Sur l’ensemble du marché, 50 000 m² ont été placés à la location pour des surfaces supérieures à 3 000 m², alors que l’on comptabilisait 120 000 m² sur ce segment de marché en 2013 (soit un recul de 58%).

● Les ventes à utilisateurs ont représenté une part importante du marché. 30% des volumes ont été placés à l’acquisition contre 20% en moyenne ces dernières années. Les grands utilisateurs se positionnent de plus en plus sur le marché de l’acquisition. Celui-ci était jusqu’à présent porté principalement par les PME/PMI.

● Sur le segment 0-500 m², le marché connaît un recul important du nombre de transactions. Ce repli est de l’ordre de 15% (soit 50 transactions de moins qu’en 2013). Les secteurs de l’Est, Vaise et Lyon 7 / Gerland enregistrent la plus forte baisse (environ 30%).

Nombre de transactions par segment de surfaces

43

8

10

18

8

8

14

24

5

6

30

6

19

1

4

6

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11

10

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3

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1

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4

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5

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5

2

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1

1

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Part Dieu


Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière




Presqu'île

Confluence

Plateau Nord



Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Est

Grand Lyon Sud Est

Autres extérieurs

PART-DIEU

VILLEURBANNECARRÉ DE SOIE

LYON 7GERLAND

VAISEFOURVIÈRE

HôPITAUxLYON 8

TONKINSAINT-CLAIR

LYON 6PRÉFECTURE

PRESQU’ÎLE

CONFLUENCE

PLATEAUNORD


GRAND LYONSUD OUEST

GRAND LYONEST

GRAND LYONNORD EST

GRAND LYONSUD EST

AUTRESExTÉRIEURS

0 10 20 30 50 60 7040 80 90 100

CaISSe D’eParGNeINCITY - 17 600 m2

SaNOfI - CLE EN MAIN - 15 500 m2

STef-Tfe - SEVEN - 6 200 m2

LYON meTrOPOLe - HALLES BORIES - 6 600 m2

aVeO - LE QUATUOR - 5 500 m2

INSeeC - NEW DEAL - 4 700 m2

DeLOITTe - HIKARI - 4 900 m2

aCIeS - PAVILLON N°52 - 3 800 m2

SeB - PARC MAIL - 10 600 m2

BIOmerIeUX - CLE EN MAIN - 5 000 m2

aPaVeURBAN EAST - 3 500 m2

CIrmaD / GfCHUB BUSINESS - 4 900 m2

< 200 m2

43

8

10

18

8

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24

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2

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1

1

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Part Dieu


Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière




Presqu'île

Confluence

Plateau Nord



Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Est

Grand Lyon Sud Est

Autres extérieurs

200 - 499 m2

43

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0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Part Dieu


Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière




Presqu'île

Confluence

Plateau Nord



Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Est

Grand Lyon Sud Est

Autres extérieurs

500 - 999 m2

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1

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Part Dieu


Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière




Presqu'île

Confluence

Plateau Nord



Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Est

Grand Lyon Sud Est

Autres extérieurs

1 000 - 2 999 m2

43

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8

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3

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3

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1

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Part Dieu


Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière




Presqu'île

Confluence

Plateau Nord



Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Est

Grand Lyon Sud Est

Autres extérieurs

> 3 000 m2

43

8

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8

8

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6

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4

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1

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1

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1

1

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Part Dieu


Lyon 7° / Gerland

Vaise / Fourvière




Presqu'île

Confluence

Plateau Nord



Grand Lyon Est

Grand Lyon Nord Est

Grand Lyon Sud Est

Autres extérieurs


95 0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

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rieu

rs

Volumes placés 2014 242 625 m2 127 148 m2 52% 115 477 m2 48%



répartition Neuf / Seconde-main par secteur


Neuf0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

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NEUF

SECONDE-MAIN

Seconde-main0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

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NEUF

SECONDE-MAIN

● On constate une bonne performance du seconde-main qui propose des offres de qualité à des prix attractifs.

● Le neuf représente une part importante des volumes placés sur Lyon 7 / Gerland et TECHLID.

Total Neuf Seconde-Main

répartition Neuf / Seconde-main

70 000

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

0

m2

Part

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rs

27 030

18 851

18 489

39 913

8 115

3 381

5 523

5 6392 2363 652

8 352

2 691

11 257 8 421

797

2 105

11 268

4 170

8 281

21 863

21 863

7 717

8 117 951 799

95985

1 263

8 192

47%Part du Neuf

67%Part du Neuf

Intra-muros Périphérie


Volumes placés par secteur d’activité

0% 5% 10% 15% 20% 25%

INDUSTRIE

CONSEIL / JURIDIQUE / FINANCIER

BANQUE / ASSURANCE

AUTRES SERVICES

ENSEIGNEMENT

SERVICES PUBLICS

CONSTRUCTION

INFORMATIQUE ET SYSTÈME

TRANSPORTS

SANTE

ENERGIE

HOLDING / FONDS PRIVES

NEGOCE INTERENTREPRISE

DISTRIBUTION

● Les activités industrielles, de conseil/soutien aux entreprises et banque/assurance captent à elles-seules 50% des volumes.

● L’industrie tire son épingle du jeu cette année en représentant 22% du marché. SANOFI et SEB comptent pour 2/3 de ces volumes.

● L’enseignement montre une belle progression cette année en participant à hauteur de 8% des volumes placés. On retiendra des mouvements importants comme INSEEC sur le NEW DEAL, ISCOM sur le TANGRAM ou encore ESC DIJON sur le MILKY WAY.

50%des volumes

INDUSTRIE

CONSEIL/JURIDIQUE/FINANCIER

BANQUE/ASSURANCE

AUTRES SERVICES

ENSEIGNEMENT

SERVICES PUBLICS

CONSTRUCTION

INFORMATIQUE

TRANSPORTS

SANTE

ENERGIE

HOLDINGS/FONDS PRIVES

NEGOCE INTERENTREPRISE

DISTRIBUTION

0% 5% 10% 15% 20% 25%

22%

15%

12%

11%

8%

8%

7%

5%

4%

3%

2%

2%

2%

1%

SeB - PARC MAIL - 10 600 m2

SaNOfI - CLES EN MAIN - 15 500 m2

Réalisé sur des transactions supérieures à 200 m2


3-aNaLYSe DeS VaLeUrS fINaNCIèreS


LES VALEURS À LA LOCATION

Neuf Seconde-main

2012 2013 2014 2012 2013 2014

Part-Dieu 227 291 264 179 170 173

Villeurbanne / Carré de Soie 175 170 168 133 127 113

Lyon 7° / Gerland 186 189 214 143 139 177

Vaise / Fourvière 180 190 192 143 141 139

Hôpitaux / Lyon 8° 173 122 145 127 126 142

Tonkin / Saint Clair 181 183 175 140 129 142

Lyon 6° / Préfecture * * * 194 172 198

Presqu'île * * 280 187 200 195

Confluence 248 240 240 174 143 161

Plateau Nord * 164 * 131 134 176

Grand Lyon Nord Ouest 153 149 146 113 123 117

Grand Lyon Sud Ouest 121 132 * 129 107 118

Grand Lyon Est 144 150 165 125 113 127

Grand Lyon Nord Est 136 154 132 * 117 110

Grand Lyon Sud Est * * 131 107 166 83

Autres extérieurs 155 142 164 119 111 132

* Pas de références

Valeurs locatives moyennes par secteur

En € HT HC/m2/an

● Les valeurs moyennes restent relativement stables sur l’ensemble de l’agglomération.

● La valeur prime se situe à 280 € HT HC/m²/an, en référence à une restructuration conjuguant ma-tières nobles et solutions techniques performantes, sur un immeuble historique en Presqu’île.

● On constate une légère hausse des valeurs sur le secteur Lyon 7 / Gerland. Ce sont des signatures sur des programmes à venir qui tirent les valeurs à la hausse dans le neuf (INSEEC - 220 € et SANTEVET - 235 € sur le NEW DEAL). Le seconde-main enregistre des valeurs allant de 180 à 195 € HT HC/m²/an, pour des transactions de tailles importantes sur des immeubles récents.

Valeur Prime280 € HT HC/m2/an

Le 27AC - Rue Auguste Comte, restructuration d’un hôtelparticulier en Presqu’île


€ HT HC/m2/an

Part

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Seconde-main

54 %

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52 %

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71 %

82 %

59 %

95 %

22 %

40 %

24 %

80 %

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100 %

77 %

46 %

17 %

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60 %

76 %

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20 %

23 %

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000


-

50

100

150

200

250

300 300

250

200

150

100

50

0

280€PrIme

264€

173€

168€

113€

214€

177€

192€

139€ 14

5€14

2€

175€

142€

198€

280€

195€

240€

161€

176€

146€

117€

118€

165€

127€ 13

2€11

0€

131€

83€

164€

132€

● Les signatures sur des programmes neufs à venir tirent les valeurs à la hausse.


LES VALEURS À L’ACQUISITION

Neuf Seconde-main

2012 2013 2014 2012 2013 2014

Part-Dieu * * * 2 728 2 345 2 565

Villeurbanne / Carré de Soie * 1 881 * 1 661 2 524 1 700

Lyon 7° / Gerland 2 465 2 583 2 870 1 723 2 242 1 851

Vaise / Fourvière 2 561 2 433 2 405 1 816 2 204 2 344

Hôpitaux / Lyon 8° * * * 2 281 1 673 *

Tonkin / Saint Clair * * * 1 622 1 949 1 113

Lyon 6° / Préfecture * 5 174 * 3 132 2 121 3 719

Presqu'île * * * 3 469 3 594 2 239

Confluence 2 600 3 713 3 199 2 948 2 414 2 792

Plateau Nord * * * 2 095 2 280 1 903

Grand Lyon Nord Ouest 2 063 2 061 2 110 1 403 1 406 1 461

Grand Lyon Sud Ouest 1 746 * * 1 664 614 1 717

Grand Lyon Est 1 835 1 939 2 641 1 042 1 354 *

Grand Lyon Nord Est * * 2 049 499 1 627 1 091

Grand Lyon Sud Est 1 310 * * * * *

Autres extérieurs 1 750 1 886 2 360 1 375 * 1 567


Valeurs moyennes à l’acquisition par secteur

En € HD/m2

● Les valeurs à l’acquisition sont stables sur les secteurs phares de la Part-Dieu et de TECHLID.

● On constate une légère hausse des valeurs du neuf sur le secteur Lyon 7 / Gerland, qui s’explique par les signatures réalisées sur de futures constructions : le SEVEN et le RUBIK.

● On constate une forte progression des valeurs du seconde-main sur le 6ème arrondissement, due au manque d’offres sur ce secteur.


3 000 € HD/m2

STEF-TFE a acquis 6 200 m2

sur le programme SEVENRue Hermann Frenkel - Lyon 7(en cours de construction)



€ HD/m2

Part

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Seconde-main

54 %

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59 %

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77 %

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17 %

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20 %

23 %

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000

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5€

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0€ 1 85

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3€

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9€

2 79

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6€

1 83

5€

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4-aNaLYSe De L’Offre


Offre disponible à 6 mois

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Neuf

Seconde-Main

2009 2010 2011 2012 2013 2014

● Le stock de bureaux neufs reste stable.

● Les livraisons « en blanc » se font de plus en plus rares.

● On comptabilise des restructurations importantes sur Lyon intra-muros :

NEW DEAL 16 883 m²

O’SAONE 10 000 m²

TANGRAM 6 000 m²

RECAMIER 3 900 m²

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134 000

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5-LIVraISONS PrÉVUeS eN 2015

Neuf

Seconde-main

IMMEUBLE TYPOLOGIE SURFACETOTALE

SURFACEDISPONIBLE

TANGRAM Restructuration 6 039 m2 3 288 m2

LE RECAMIER Restructuration 3 910 m2 3 910 m2

TERRALTA Neuf 10 316 m2 10 316 m2

PLASTIC OMNIUM Neuf 8 000 m2 8 000 m2

NEW DEAL Restructuration 16 843 m2 9 643 m2

ECHO Neuf 5 836 m2 5 836 m2

EINSTEIN FEYSSINE Neuf 4 400 m2 1 266 m2

VERT ANIS Neuf 2 420 m2 2 420 m2

EPSILON Neuf 5 000 m2 5 000 m2

CONVERGENCE Neuf 10 046 m2 10 046 m2

HIKARI Neuf 6 200 m2 1 300 m2

K3-6 Neuf 2 406 m2 2 406 m2

PAVILLON N°52 Neuf 6 190 m2 1 890 m2

RUBIK Neuf 8 500 m2 5 000 m2

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VILLEURBANNE

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A 6

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Aéroport InternationalLyon Saint-Exupéry

ZI de Chesnes

Chesnes Nord

Hub Business

ZI Mi-Plaine

Grand Stade

ZAC desGaulnes

Carré deSoie

Eurexpo

AérodromeBron

AérodromeCorbas

ZI Lyon Sud Est

Urban Green

Pôleagro-alimentaire

CitéInternationale

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ZI Lyon Nord

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Vallée dela chimie

ZAC LyonTechsud

Techlid

Confluence

LYON

GIVORS

VAULX-EN-VELIN

CHAMPAGNEAU-MONT-D’OR

CALUIREET CUIRE

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DECINESCHARPIEU

MEYZIEU JONAGE

LA TOURDE SALVAGNY

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CHASSIEUCRAPONNE

OULLINS

MIONS

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FEYZINIRIGNY

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RILLIEUX-LA-PAPELIMONEST

POLEYMIEUX-AU-MONT-D’OR

NEUVILLE-SUR-SAÔNE

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Bourg-en-BresseGenève

Allemagne

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Saint-Etienne

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Marseille

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Route d’Heyrieux

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Leslys

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ZI de Chesnes

Chesnes Nord

Hub Business

ZI Mi-Plaine

Grand Stade

ZAC desGaulnes

Carré deSoie

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CitéInternationale

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Gerland

Vallée dela chimie

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LYON

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VAULX-EN-VELIN


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LA TOURDE SALVAGNY

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6-ImPLaNTaTIONS De PLUS De 1 000 m2 eN 2014


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ZI de Chesnes

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Hub Business

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CitéInternationale

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Gare TGVGare TGV

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VaiseVaise

PerrachePerrache

PRENEURS Nature Etat SurfaceCAISSE D'EPARGNE Vente Neuf 17 600 m2

SANOFI Location Neuf 15 500 m2

SEB Vente Neuf 10 600 m2

MÉTROPOLE DE LYON Location Ancien 6 676 m2

STEF-TFE Vente Neuf 6 200 m2

AVEO Location Ancien 5 550 m2

BIOMERIEUx Vente Neuf 5 000 m2

CIRMAD / GFC Location Neuf 4 994 m2

DELOITTE Location Neuf 4 884 m2

INSEEC Location Neuf 4 735 m2

ACIES CONSULTING GROUP Location Neuf 3 828 m2

APAVE Location Neuf 3 500 m2

BOCCARD Vente Ancien 3 000 m2

SOLENDI Vente Neuf 2 970 m2

ISCOM Location Neuf 2 751 m2

GTM BÂTIMENT Location Neuf 2 466 m2

FITNESS PARK - MOV'IN Location Ancien 2 227 m2

BRAKE FRANCE Location Neuf 2 131 m2

PYRAMIDE CONSEILS Vente Neuf 1 993 m2

SANTEVET Location Neuf 1 971 m2

CCAS DE LYON Location Neuf 1 916 m2

AGUETTANT Location Neuf 1 830 m2

AGENCE URBANISME LYON Location Ancien 1 805 m2

ESMOD Vente Ancien 1 600 m2

CM CIC FACTOR Location Ancien 1 597 m2

EDF CIDEN Location Ancien 1 558 m2

KEM ONE Location Neuf 1 558 m2

THALES Location Ancien 1 522 m2

GRANT THORNTON Location Ancien 1 522 m2

CIRIL Location Neuf 1 432 m2

CHARVET LA MURE BIANCO Location Neuf 1 431 m2

HôPITAL LE VINATIER Vente Ancien 1 341 m2

EDF IM SOLUTIONS Location Neuf 1 282 m2

IN ExTENSO Location Neuf 1 259 m2

SCI PRIVEE Vente Neuf 1 200 m2

BPI GROUP Location Neuf 1 175 m2

QUADRAL TERTIAIRE Vente Ancien 1 150 m2

GPI Vente Neuf 1 139 m2

LMS IMAGINE Location Ancien 1 127 m2

SUPDEMODE Location Ancien 1 124 m2

QUALICONSULT Location Ancien 1 102 m2

OMS Location Ancien 1 100 m2

GIPAL Location Ancien 1 077 m2

CARREFOUR S.I. Location Ancien 1 013 m2

CABINET DE NOTAIRES Vente Ancien 1 009 m2

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8

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38


7-CONCLUSION eT PerSPeCTIVeS

● Après une année 2013 exceptionnelle, l’année 2014 présente de bons résultats et enregistre plus de 240 000 m² de demande placée.

● En parallèle d’un marché des grandes surfaces actif, le segment des moyennes surfaces affiche de meilleurs résultats qu’en 2013 et participe à la bonne performance 2014.

● Le segment de surfaces inférieures à 1 000 m² reste dynamique et atteint le pallier des 100 000 m². A noter, une diminution de 19% des volumes placés en-dessous de 500 m².

● Le secteur de Gerland / Lyon 7 confirme son statut de challenger à la Part-Dieu en concentrant 25% de la demande contre 18% pour le deuxième quartier d’affaires français. A contrario, le secteur de Villeurbanne / Carré de soie a fléchi cette année en captant seule-ment 11 000 m² (soit 5% de la demande).

● Lyon confirme cette année son statut de Cité d’échelle européenne, capable de répondre aux besoins spécifiques de grands groupes à des prix attractifs. La maîtrise de l’offre, qui est exem-plaire comparée à d’autres villes européennes, permet de maintenir un marché sain avec une progression plus stable des valeurs et une meilleure lecture pour les investisseurs.



SILeX 1LYON 3ème

10 600 m2

© Asylum/Sogelym Dixence

LYON, DeS PrOJeTS aPrèS 2015

SeVeNLYON 7ème

12 500 m2

GreeN LINKLYON 7ème

8 500 m2

SKY 56LYON 3ème

30 700 m2

2018

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••••

201

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VIeW ONeVILLeUrBaNNe17 000 m2

IVOIreLYON 7ème

7 600 m2


1-CarTOGraPHIe DeS SeCTeUrS eT CHIffreS CLÉSNotre étude porte sur un découpage en 8 secteurs géographiques représentatifsdu marché

LE MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ

320 415 m2

289 transactions

DemandePlacée

Part du Neufdans les volumes placés

13%

Offre disponibleà 6 mois 600 000 m2

Taux de vacances immédiat5%

acquisition 45% 55% Location

EST48%

NORD ISÈRE 8%

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% : Part du secteur dans les volumes placés Secteurs Grand Est :


2-aNaLYSe De La DemaNDe PLaCÉe


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Surface m2

Nombre de transactions

Preneur Nature Etat Surface Situation

MANITOWOC Location Ancien 14 200 m2 Saint-Pierre de Chandieu

MONDIAL TISSU Location Ancien 8 124 m2 Rillieux-la-Pape

DASIR Vente Ancien 7 517 m2 Décines-Charpieu

ACS OxYCOUPAGE Vente Ancien 6 569 m2 Meyzieu

OASIS D’AMOUR Vente Ancien 5 910 m2 Vaulx-en-Velin

CERP Vente Ancien 5 800 m2 Genas

TNM Vente Ancien 5 300 m2 Dagneux

ANDRE VAGANAY Vente Ancien 5 300 m2 Solaize

HOME BOx Location Ancien 5 280 m2 Décines-Charpieu

ALSTOM Location Ancien 5 000 m2 Saint-Priest

Les transactions les plus significatives

● Le marché marque pour la 4ème année consécutive la bonne tenue des volumes, avec une demande placée supérieure à 300 000 m².

● Le nombre de transactions est en augmentation de 13 % malgré un contexte économique encore difficile pour certains secteurs industriels.

● La part du neuf reste stable à 13% des volumes placés sur l’année.

● On note que les 10 transactions les plus importantes comptent pour 25% des volumes placés sur l’an-née (70 000 m²). Excepté un mouvement dans le neuf à Saint-Quentin-Fallavier, ces transactions se sont réalisées dans le seconde-main.

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16 898 14 439 20 057 18 834 31 545

17 876 23 401

89 540 129 382

128 129 122 173

112 016 151 874

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2009 2010 2011 2012 2013

161 528 160 940

193 993

116 156

168 772

140 940 146 191

154 577

121 516

136 553

CLÉ De rÉParTITIONaCQUISITION/LOCaTION

répartition acquisition / Location

Surface moyenne : acquisition / Location

Acquisition Location Total

NOMBRE DE TRANSACTIONS

SUrfaCe mOYeNNe


SUrfaCe mOYeNNe


SURFACESUrfaCe

mOYeNNe

2014 99 1 453 m2 190 929 m2 289 320 415 m2 1 109 m2

2013 79 2 037 m2 176 918 m2 255 322 468 m2 1 265 m2

2012 84 1 383 m2 194 1 000 m2 278 310 149 m2 1 116 m2

2011 100 1 409 m2 177 954 m2 277 309 712 m2 1 118 m2

2010 74 1 976 m2 177 771 m2 251 282 744 m2 1 126 m2

Nombre de transactions par secteur

● La répartition Acquisition/ Location est légèrement orientée à la location après une année 2013 à l’équilibre.

● La surface moyenne retrouve la tendance des années précédentes, à hauteur de 1 100 m². Pour rappel, la surface moyenne en 2013 avait bénéficié d’acquisitions de très grande envergure.

2009 2010 2011 2012 2013 201450%50%63%37%54%46%48%52%56%44%

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

55%45%


● Le secteur de l’Est a capté à lui seul 48% des volumes. La tendance sur ce secteur est de 40% depuis 5 ans.

● La hausse du nombre de transactions s’est principalement fait ressentir sur les secteurs historiquement plus dynamiques de l’Est et du Sud, et plus particulièrement sur le segment de surfaces inférieures à 250 m². Ce sont 18 transactions supplé-mentaires qui ont été enregistrées sur ce segment par rapport à 2013.



Volumes placés par secteur

2012 2013 Évolution 2013-2014 2014

Est 155 973 m2 50% 127 164 m2 39% 154 499 m2 48%

Sud 51 229 m2 16% 47 606 m2 14% 53 327 m2 17%

Lyon/Villeurbanne 21 914 m2 7% 25 651 m2 8% 23 548 m2 7%

Nord Est 37 900 m2 12% 24 244 m2 8% 28 896 m2 9%

Nord Ouest 9 389 m2 3% 14 244 m2 4% 13 592 m2 4%

Sud Ouest 9 101 m2 3% 5 755 m2 2% 5 419 m2 2%

Nord Isère 2 071 m2 1% 33 894 m2 11% 24 266 m2 8%

Extérieurs Ouest 22 572 m2 7% 43 910 m2 14% 16 868 m2 5%

Total 310 149 m2 100% 322 468 m2 100% 320 415 m2 100 %

Nombre de transactions par secteur


EST

SUD

LYONVILLEURBANNE

NORD EST

NORD OUEST

SUD OUEST

NORD ISÈRE

ExTÉRIEURS OUEST

è

è

è

è

è

èè

è

è

N°1

113

116

47

49

64

36

32

27

34

13

16

11

18

15

9

4

10

7

9

12

21

14

16

0 20 40 60 80 100

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

113

116

47

49

64

36

32

27

34

13

16

11

18

15

9

4

10

7

9

12

21

14

16

0 20 40 60 80 100

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

2012

2013

2014

129



répartition Location / acquisition par secteur

Location Acquisition Total

NEUFSECONDE

MAINTOTAL NEUF

SECONDE MAIN

TOTAL

Est 12 292 m2 78 952 m2 91 244 m2 9 614 m2 53 641 m2 63 255 m2 154 499 m2

Sud 6 065 m2 3 432 m2 9 497 m2 325 m2 14 444 m2 14 769 m2 24 266 m2

Lyon/Villeurbanne - 12 715 m2 12 715 m2 499 m2 10 334 m2 10 833 m2 23 548 m2

Nord Est 600 m2 13 701 m2 14 301 m2 1 423 m2 13 172 m2 14 595 m2 28 896 m2

Nord Ouest 1 488 m2 2 995 m2 4 483 m2 - 936 m2 936 m2 5 419 m2

Sud Ouest 1 830 m2 5 678 m2 7 508 m2 2 000 m2 7 360 m2 9 360 m2 16 868 m2

Nord Isère - 10 942 m2 10 942 m2 535 m2 2 115 m2 2 650 m2 13 592 m2

Extérieurs Ouest 1 126 m2 24 774 m2 25 900 m2 3 480 m2 23 947 m2 27 427 m2 53 327 m2

Total 23 401 m2 153 189 m2 176 590 m2 17 876 m2 125 949 m2 143 825 m2 320 415 m2

répartition à la location par secteur répartition à l’acquisition par secteur

● Le secteur « Grand Est » (Nord Est/Est/Sud) capte 74% de la demande et marque un bon résultat en enregistrant 236 000 m² placés. Pour rappel, la tendance des 5 dernières années se situe aux alentours de 200 000 m².

● On constate depuis deux ans des résultats stables sur le Nord Ouest (à hauteur de 14 000 m²). Ce marché est principalement locatif (80% des volumes), du fait de l’absence d’offre à l’acquisition.

eXTÉrIeUrSOUeST

NOrD ISère

SUD OUeST

NOrD OUeST

LYONVILLeUrBaNNe

NOrD eST

SUD

eST52%

eXTÉrIeUrSOUeST

NOrD ISère

SUD OUeST1%

NOrD OUeST

LYONVILLeUrBaNNe

NOrD eST

SUD

eST44%

4%5%3%

6%

7%

8%

15%

6%

10%

2%

8%

10%

19%

GraND eST75%

GraND eST73%


répartition Neuf / Seconde-main par secteur :

TotalNeuf Seconde-main

SURFACE % SURFACE %

Est 154 499 m2 21 906 m2 53% 132 593 m2 48%

Sud 53 327 m2 4 606 m2 11% 48 721 m2 17%

Lyon/Villeurbanne 23 548 m2 499 m2 1% 23 049 m2 8%

Nord Est 28 896 m2 2 023 m2 5% 26 873 m2 10%

Nord Ouest 13 592 m2 535 m2 1% 13 057 m2 5%

Sud Ouest 5 419 m2 1 488 m2 4% 3 931 m2 1%

Nord Isère 24 266 m2 6 390 m2 15% 17 876 m2 6%

Extérieurs Ouest 16 868 m2 3 830 m2 9% 13 038 m2 5%

Total 2014 320 415 m2 41 277 m2 100% 279 138 m2 100%

Total 2013 322 468 m2 50 379 m2 272 089 m2

Total 2012 310 149 m2 34 496 m2 275 653 m2

-

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

EST

SUD

LYO

N/V

ILLE

UR

BAN

NE

NO

RD

EST

NO

RD

OU

EST

SUD

OU

EST

NO

RD

ISER

E

EXTE

RIE

UR

S O

UES

T

m2

● Les volumes placés dans le neuf sont géographiquement mieux répartis qu’en 2013. Ce phéno-mène s’explique par une production plus importante d’offres neuves sur des secteurs jusqu’alors déficitaires.

EST

SUD

LYO

NV

ILLE

UR

BAN

NE

NO

RD

EST

NO

RD

OU

EST

SUD

OU

EST

NO

RD

ISÈR

E

ExTÉ

RIE

UR

S O

UES

T

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

140 000

120 000

21 906

4 606 499 2 023 535 1 488 6 390 3 830

132 593

48 721

23 049 26 873

13 0573 931

17 87613 038

Neuf0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

2009 2010 2011 2012 2013

161 528 160 940

193 993

116 156

168 772

140 940 146 191

154 577

121 516

136 553

Seconde-main0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

AC

QU

ISIT

ION

LOC

ATI

ON

2009 2010 2011 2012 2013

161 528 160 940

193 993

116 156

168 772

140 940 146 191

154 577

121 516

136 553



Nombre de transactions par tranche de surfaces

Total

de 0 m2

à 249 m2de 250 m2

à 499 m2de 500 m2

à 999 m2de 1 000 m2

à 2 499 m2de 2 500 m2

à 4 999 m2 > 5 000 m2

ACQUISITION LOCATION ACQUISITION LOCATION ACQUISITION LOCATION ACQUISITION LOCATION ACQUISITION LOCATION ACQUISITION LOCATION

Est 129 3 13 13 25 9 21 14 17 3 5 3 3

Sud 64 4 18 7 5 6 7 3 8 3 2 1 -

Lyon/Villeurbanne 27 - 8 3 6 2 2 2 2 - 1 1 -

Nord Est 16 - - 3 5 - 2 1 - 2 1 1 1

Nord Ouest 15 - 2 - 2 2 4 1 3 - 1 - -

Sud Ouest 10 2 3 1 2 - - - 2 - - - -

Nord Isère 12 - 2 1 - - 3 2 1 1 - 1 1

Extérieurs Ouest 16 - 3 1 6 - 1 1 1 2 1 - -

En nombre detransactions

Total 2014 289 9 49 29 51 19 40 24 34 11 11 7 5

Total 2013 255 8 32 18 58 12 42 25 32 9 7 7 5

Total 2012 278 12 40 20 48 23 48 18 41 7 11 4 6

28%destransactions

Segmentle plus dynamique

(en nombre)

27%desvolumes

Segmentcaptant le plusde volumes

● Le segment des surfaces supérieures à 5 000 m² capte 25% des volumes cette année, contre 34% en 2013.

● Le marché des petites et moyennes surfaces s’est montré dynamique cette année, en particu-lier le segment inférieur à 250 m² qui enregistre 58 transactions contre 40 en 2013.

è è



répartition Neuf / Seconde-main par tranche de surfaces

● Peu de clés-en-main réalisés cette année encore. Le marché enregistre seulement 2 transac-tions locatives dans le neuf au-dessus de 2 500 m².

75

NEU

F

SEC

ON

DE-

MA

IN

NEU

F

SEC

ON

DE-

MA

IN

NEU

F

SEC

ON

DE-

MA

IN

NEU

F

SEC

ON

DE-

MA

IN

NEU

F

SEC

ON

DE-

MA

IN

NEU

F

SEC

ON

DE-

MA

IN

< 250 m2 250-499 m2 500-999 m2 1 000-2 499 m2 2 500 -4 999 m2 > 5 000 m2

424

916

4213

76

3313 30

19

1

1011

1

47

45

60

50

40

30

20

10

0

AcquisitionLocation

aucune acquisition> 2 500 m2

dans le neuf

èè


3-LeS VaLeUrS fINaNCIèreS


LES VALEURS À LA LOCATION

€ HT HC/m2/an


Neuf Seconde-main

2012 2013 2014 2012 2013 2014

Est 77 81 79 51 55 51Sud 78 77 89 53 54 53Lyon/Villeurbanne 127 170 * 62 78 66Nord Est 56 * 68 48 47 51Nord Ouest * * * 57 68 74Sud Ouest 79 * 68 64 53 49Nord Isère 130 * 75 64 33 41Extérieurs Ouest 83 61 94 39 41 39


En € HT HC/m2/an

● Les valeurs sont stables dans le seconde-main.

● On note une légère augmentation des valeurs du neuf qui progressent du fait des coûts de construction et de la raréfaction des fonciers.

● Il est important de noter que les valeurs moyennes ne sont qu’un indicateur ; celles-ci regroupent des transactions sur des bâtiments proposant des situations et des prestations très contrastées.

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

EST

SUD

LYO

NV

ILLE

UR

BAN

NE

NO

RD

EST

NO

RD

OU

EST

SUD

OU

EST

NO

RD

ISÈR

E

ExTÉ

RIE

UR

S O

UES

T

79€

89€

53€

68€

51€

74€

68€

49€

75€

41€

94€

39€

Seconde-main

Neuf

51€

66€


LES VALEURS À L’ACQUISITION

Neuf Seconde-main

2012 2013 2014 2012 2013 2014

Est 918 855 916 433 443 523Sud 922 918 999 439 685 583Lyon/Villeurbanne 1 271 1 134 1 202 586 758 950Nord Est 838 * 678 376 277 428Nord Ouest * * 1 500 1 176 922 835Sud Ouest * * * 512 633 551Nord Isère * * 1 036 545 283 289Extérieurs Ouest 530 * 680 464 265 341


En € HD/m2

● Les prix du neuf subissent encore l’augmentation des coûts de construction.

● Dans le seconde-main, les valeurs ont tendance à baisser excepté sur le secteur référant de l’Est.

€ HD/m2


1 600

1 400

1 200

1 000

800

600

400

200

0

EST

SUD

LYO

NV

ILLE

UR

BAN

NE

NO

RD

EST

NO

RD

OU

EST

SUD

OU

EST

NO

RD

ISÈR

E

ExTÉ

RIE

UR

S O

UES

T523€

916€999€

583€

950€

678€

428€

835€

68€

551€

1 036€

289€

680€

341€

Seconde-main

Neuf

1 500€

1 202€


4-aNaLYSe De L’Offre


Offre disponible à 6 mois

m2

2009 2010 2011 2012 2013

480 000

570 000

670 000

590 000

● L’offre disponible à 6 mois se stabilise à hauteur de 600 000 m² avec une part du Neuf à 12%.

● Certains opérateurs ont pris position pour lancer des parcs d’activités à la découpe. Bien réparties sur la région, ces offres proposent des divisibilités à partir de 300 m2.

2014

800 000

700 000

600 000

500 000

400 000

300 000

200 000

100 000

0

600 000

12%Part du Neuf

Trend moyen2009 - 2013

568 000 m2

530 000



● Le marché lyonnais reste dynamique en 2014 avec 320 000 m² placés et une progression du nombre de transactions de l’ordre de 13%.

● La prédominance du secteur Grand Est s’est encore accentuée en 2014, ce secteur moteur du mar-ché lyonnais a enregistré le plus fort dynamisme sur la période.

● Les grandes transactions n’ont pas été de même envergure qu’en 2013 et c’est le segment des pe-tites et moyennes surfaces qui a montré la plus forte progression sur l’année.

● Les valeurs sont stables dans le seconde-main alors qu’elles tendent à augmenter dans le neuf du fait des coûts de construction plus importants et du manque d’opportunités foncières.

● De manière générale, la bonne dynamique constatée en fin d’année devrait se poursuivre en 2015.

èValeursdu seconde-main

Développement de parcs neufs

= Volumes / Transactions

NO

S Pe

rSPe

CTI

VeS


1-La DemaNDe PLaCÉe

répartition de la demande placée par secteur

Lyon

A6

A46

A432

A450

A42

A43

A46

A47A7

Nord Isère

Plaine de l'Ain

ValenceAvignonMarseille

St-EtienneClermont-Ferrand

ChambéryGrenobleAnnecy

BourgGenève

ParisDijon

Macôn

RocadeEst

PLAINE DE L’AIN32 000 m2 10%

NORD ISÈRE135 000 m2 44%

ROCADE EST104 000 m2 34%

Transactions significatives

Secteur Preneur Surface NatureVillette d’Anthon (Nord-Isère) Pôle Socara (4 bâtiments) 109 000 m² Classe A neuf / AcquisitionVillard Bonnot (Autres secteurs) GLD 36 000 m² Classe A neuf / AcquisitionChaponnay (Rocade Est) BUT 30 000 m² Classe A / LocationCorbas (Rocade Est) Cora 21 500 m² Classe B / LocationSt-Vulbas (Plaine de l’Ain) ND 20 000 m² Classe B / LocationSt-Quentin-Fallavier (Nord-Isère) Geodis 14 000 m² Classe B / LocationCorbas (Rocade Est) Mister Auto 12 800 m² Classe A / Location


-

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Classe A neuf et récent Classe B

m2

LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE

AUTRES SECTEURS36 000 m2 12%

307 000 m2

● En dépassant 300 000 m² placés, la performance de la région lyonnaise masque la réalité d’un marché impacté par une demande et un nombre de transactions faibles. Les chiffres ont été dopés par le compte-propre du pôle logistique de 109 000 m² de la centrale d’achats Leclerc (Socara), initié en 2012. Les signa-tures se sont concentrées sur des bâtiments à construire ou de classe A. Le Nord-Isère capte la moitié des transactions, suivi par la Rocade Est, dont les volumes commercialisés ont presque triplé en 2014.

● Le clé-en-main de 36 000 m² de GLD se situant hors des zones logistiques traditionnelles, on peut dire que le niveau de commercialisation, hors Socara, est plus proche de 150 000 m² que de 300 000 m².

● A ces chiffres s’ajoutent 100 000 m² transactés sur des bâtiments classe C, hors du périmètre du bilan.

● Notons que les chargeurs, notamment la grande distribution, reprennent la main sur ce marché habituelle-ment animé par les prestataires.

● Profil des utilisateurs : chargeurs 66 %, prestataires 34 %

● 4 clés-en-main pour 167 000 m²

● Faible activité sur la Plaine de l’Ain

● Rocade Est et Nord-Isère : demande placée toujours contrainte par l’offre


2-L’Offre ImmÉDIaTe

-

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Classe A neuf et récent Classe B

m2

Évolution de l’offre immédiate répartition de l’offre immédiate par secteur

Secteur Surface %Nord Isère 237 000 m2 78Rocade Est 13 000 m2 4Plaine de l’Ain 56 000 m2 18

Total 306 000 m2 100

3-L’Offre POTeNTIeLLe

4-LeS VaLeUrS LOCaTIVeS

Secteur Surface ProjetsNord Isère 150 000 m2 5Rocade Est - -Plaine de l’Ain 75 000 m2 1Nord de Lyon 96 000 m2 2

Total 322 000 m2 8

L’offre potentielle de développement

Valeurs locatives par secteur (€/ht/hc/m²/an)

SecteurPrésentéesClasse A - B

TransactéesClasse A - B

Nord Isère 45 - 41 43 - 38Rocade Est 47 - 42 44 - 38Plaine de l’Ain 44 - 41 - 35

306 000 m2

Classe A88 000 m2

● Le stock se reconstitue principalement en Nord-Isère, grâce à la libération de plusieurs surfaces de classe B supérieures à 20 000 m². Si le manque de produits de classe A est avéré (moins de 30 % de l’offre), notons que la région lyonnaise est la seule à proposer un bâtiment neuf de 60 000 m² sur un sec-teur prime : la plate-forme de Syntex Parc, construite initialement pour Darty par Vailog sur Pusignan et livrée en juin 2014. Le stock sur la Rocade Est a été quasiment asséché par les prises à bail de l’année et n’offre que 2 surfaces inférieures à 10 000 m².

● Ce sera une gageure de répondre aux de-mandes qui s’expriment sur la région. Au cours du 1er trimestre 2015, plus de 150 000 m² sont en cours de commercialisation avan-cée, présageant à la fois d’une première partie de l’année dynamique, et d’une deuxième partie plus difficile, en l’absence du stock adéquat.

● Si la qualité et le volume du stock immédiat ne sont pas de nature à répondre à la totalité des de-mandes exprimées, la situation est tout aussi préoccupante pour le futur. Contrairement aux autres pôles de la dorsale, le marché lyonnais reste contraint par la pénurie de foncier.

● Nord-Isère innove avec le lancement de la première opération de requalification d’une friche lo-gistique par Vailog (45 000 m² sur les anciens bâtiments Confluent à St-Quentin-Fallavier). Sur ce même secteur, Prologis a déposé en 2014 un 2ème permis pour une surface de 30 000 m².

● Opérations de restructuration immobilière et lancements en blanc pourraient bien être en Rhône-Alpes de vraies opportunités pour les promoteurs spécialisés les plus entrepre-nants. Les modalités de la modification de la DTA sur Nord-Isère sont toujours à l’étude.

● Les valeurs locatives restent stables, sous la pression du manque d’offre de qualité.

● Les secteurs en sous-offre, comme la Rocade Est, maintiennent des valeurs faciales élevées.

● Les franchises et les mesures d’accompa-gnent sont en voie de disparition.


1-LeS mONTaNTS INVeSTIS (en millions d’euros)

Total 648 794 1 186 835 455 384 667 845 900 873

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Bureaux 423 415 497 443 380 203 567 509 672 582Activité 56 61 194 65 17 20 22 29 36 32Logistique 148 197 226 259 28 56 62 109 57 128Commerces 21 107 216 5 12 10 13 193 89 29Mixtes - 14 53 63 18 95 3 5 46 16Pôle santé 86

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200

400

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1 000

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Millions d’euros

La bonne santé du marché lyonnais, renforce encore l’attrait des investisseurs.

● Le bureau représente 67% des montants investis. Le marché locatif, animé par des transaction importantes à la suite de regroupements et de transferts de grands comptes est un élément garantissant une vision d’un marché lyonnais mature pour les investisseurs.

● Le marché des locaux d’activité reste stable depuis 3 ans. Cette classe d’actifs reste toujours attractive pour des foncières ou des investisseurs privés en quête de rentabilité. Un tiers des transactions se sont réali-sées sur des actifs neufs.

● Le marché des locaux commerciaux : contrairement aux années 2012 - 2013, chacune marquée par la cession d’un portefeuille en Presqu’ile, l’année 2014 n’enregistre pas de cession majeure faute d’offre.

● La logistique : ce marché séduit de nouveau les fonds diversifiés. L’appétit des investisseurs engendre une forte compression des taux prime de 7,60% à 7,05%. Malgré la volonté affirmée des investisseurs pour se positionner sur des opérations spécultatives, ces derniers n’ont pas franchi le pas en 2014.

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

0

200

400

600

800

1 000

1 200

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Pôle santé

Mixtes

Commerces

Logistique

Activité

Bureaux

21

148

56

423

107

197

61

415

14

216

226

194

497

53

5

259

65

443

63

122817

380

18

105620

203

95

1362

22

567

3

193

109

29

509

5

29

128

32

582

16

8689

57

36

672

46

Bureaux 67%

Activité 4%

Logistique15%

Commerces3%

Mixtes2%

Pôle santé10%

● Le marché a été en majorité animé par les SCPI, qui comptabilisent des collectes records en 2014.

● Les autres investisseurs sont aussi présents, motivés par des taux d’emprunts historiquement bas. Cependant les résultats ont été limités par un manque d’offre sur le marché qui, en face d’une demande croissante, engendre un forte compression des taux.

● Lyon franchit un cap en fournissant de manière récurrente aux investisseurs des produits sur des montants supérieurs à 100 millions d’euros depuis plusieurs années : INCITY en 2014, SILKY en 2013, OxYGENE et le Por-tefeuille GROSVESNOR en 2012.


3-rÉParTITION Par TraNCHe De mONTaNTS INVeSTIS

En nombre de transactions En montants investis (M€)

2-rÉParTITION Par TYPOLOGIe D’aCTIfS

Bureaux Activité Logistique Mixtes Commerces Pôle santé Total Total

CA NOMBRE CA NOMBRE CA NOMBRE CA NOMBRE CA NOMBRE CA NOMBRE CA NOMBRE

< 1 M€ 4,8 M€ 10 2,9 M€ 4 - - 0,2 M€ 1 - - - - 7,8 M€ 15

1 à 5 M€ 35,0 M€ 13 11,5 M€ 4 1,4 M€ 1 5,5 M€ 2 10,8 M€ 4 - - 64,1 M€ 24

5 à 15 M€ 110,5 M€ 12 17,5 M€ 3 28,1 M€ 3 10,8 M€ 1 - - - - 167,0 M€ 19

> 15 M€ 431,5 M€ 10 - - 98,7 M€ 5 - - 18,4 M€ 1 86,4 M€ 2 635,0 M€ 18

Total 2014 581,7 m€ 45 31,9 m€ 11 128,2 m€ 9 16,5 m€ 4 29,1 m€ 5 86,4 m€ 2 873,8 m€ 76

Total 2013 671,9 M€ 40 35,7 M€ 23 57,5 M€ 5 45,6 M€ 7 89,0 M€ 1 - - 899,8 m€ 76

32%

20%

23%

< 1MEuros

1 à 5 MEuros

5 à 15 MEuros

> 15 Meuros

● Les locaux d’activités concentrent 30% des transactions pour 4% des montants investis.

● La classe d’actifs « Bureaux » concentre 2/3 du marché.

● L’année 2014 est marqué par 2 transactions sur le marché de la santé, qui comptent à elles-seules pour 10% des montants investis, avec notamment la cession de la Clinique du Parc, vendue à Primonial.

● Le segment des montants 5-15 M€ progresse et capte 22% du marché.

● Bien que présentant un repli de 13,5%, le segment >15 M€ reste actif et représente 70% des montants investis.

35

30

25

20

15

10

5

0

32%

25%

2013 2014

21% 21%

38%

20%

2013 2014

35

30

25

20

15

10

5

01%

80%

7%12%

1%

68%

9%

22%


4-rÉParTITION Par SeCTeUr

Nombre detransactions Volume m2 Montants investis

Nombre % m2 % Euros %Lyon intra-muros 31 40,8% 194 700 33,7% 519 464 195 59,4%Grand Lyon 35 46,1% 182 815 31,7% 243 778 810 27,9%Ain 4 5,3% 116 950 20,3% 56 859 210 6,5%Isère 6 7,9% 82 861 14,4% 53 703 906 6,1%

Total 76 577 326 873 806 121

5-ÉVOLUTION DeS TaUX « PrIme »


%

5,4

7,3 7,05

5,00

5,50

6,00

6,50

7,00

7,50

8,00

8,50

9,00

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bureaux

Activité

Logistique

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

● Hormis sur le marché de la logistique, les investisseurs étrangers restent en retrait.

● En commerces, les taux prime peuvent descendre à des niveaux avoisinant les 4% pour les emplacements N°1 en Presqu’île.

● Les investisseurs affichent un fort appétit pour les actifs de bureaux mais restent contraints par le manque d’offres.

● 2015 sera marqué par le retour d’investisseurs pour l’acquisition d’immeubles de bureaux en blanc, dans des secteurs phares, comme Gerland et la Confluence.

● En logistique, l’érosion du stock de produits de classe A devrait permettre le retour du blanc en 2015.

● En activité, les produits neufs avec des engagements longs termes sont très recherchés par les foncières privées, ce qui favorise une baisse des taux sur ce type d’actifs.

● Le marché lyonnais devrait rester attractif en 2015 avec l’arrivée d’offres répondant à l’appétit croissant des investisseurs.

● Même si une remontée des taux d’intérêt est annoncée, c’est l’accès au financement qui reste le princi-pal moteur de l’investissement.

7,30%

5,40%

7,05%

5,4

7,3 7,05

5,00

5,50

6,00

6,50

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7,50

8,00

8,50

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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bureaux

Activité

Logistique

5,4

7,3 7,05

5,00

5,50

6,00

6,50

7,00

7,50

8,00

8,50

9,00

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bureaux

Activité

Logistique

5,4

7,3 7,05

5,00

5,50

6,00

6,50

7,00

7,50

8,00

8,50

9,00

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bureaux

Activité

Logistique


QUeLQUeS UNeS De NOS TraNSaCTIONS

INVESTISSEMENT

LOCAUx D’ACTIVITÉ

Genas - 1 715 m²

Vendeur : BEATI

Acquéreur : Keystone

COMMERCES

PORTEFEUILLE DE 7 ACTIFS

Vendeur : LFI Cars

Acquéreur : Foncière Privée

BUREAUx

Limonest - 3 731 m2

Vendeur : Aviva

Acquéreur : Anahome

LOGISTIQUE

MANITOWOC

Saint-Pierre-de-Chandieu (69)

Surface louée : 14 200 m2

ID LOGISTICS

Vaulx-Milieu (38)

Surface louée : 11 871 m2

ACTIVITÉ

Plusieurs transactions

Parc Lyon Sud

Saint-Fons

10 835 m²

Plusieurs transactions

Parc Jacquard

Chassieu

1 642 m²

HIC ACIER

Rue de Palverne

Miribel

4 500 m²

BUREAUx

ISCOM

Tangram - Lyon 7

2 751 m²

CM-CIC FACTOR

Atrium - Lyon 3

1 597 m²

THALÈS

Cité Internationale Le 44 - Lyon 6

1 522 m²


arTHUr LOYD : 63 implantations en France

Lille

Valenciennes

amiens

Le Havre

rouen

CompiègneSoissons

reims

Nancy - metz

fontainebleaumelun

ParIS

Orléans

Chartres

Le mansLaval

rennes

Lorient

Brest

Nantes

angers Tours

Blois

Poitiers - Niort

La rochelle

angoulême - PérigueuxLimoges

Châteauroux

Vichy

Bourges

Dijon

Besançon

Chalon surSaône

annecy

roanne

Grenoble

LYON

VienneClermont-ferrand

Bordeaux - agen

avignon

Nîmesaix-en-Provence

Nice

fréjus

Toulon

marseille

montpellier

Perpignan

Toulouse

TarbesPau

Biarritz

Laréunion

Lamartinique

LaGuyanne

BRICE ROBERT LYON15 rue Bossuet69006 LyonTél. : 04.72.83.08.08Fax : 04.72.83.08.09Email : [email protected]

LaGuadeloupe

Caen

Troyes

La Ciotat

Le marché de l'immobilier d'entreprises - Région Lyonnaise - 2014

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