LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES FRANCE · CONSOMMATION DES MÉNAGES + 0,9 % en 2018* + 1,1 % en...

LE MARCHÉ IMMOBILIER

DES COMMERCES

FRANCE

R E TA I L

3T 2018

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCESYNTHÈSE

2

ÉCONOMIE

• La consommation

devrait accélérer au 2nd

semestre grâce à la

hausse du pouvoir

d’achat.

• Ce scenario est entouré

d’importantes

incertitudes, à l’échelle

nationale comme au plan

international du fait d’un

environnement moins

porteur et plus incertain.

• La fréquentation

touristique reste très

dynamique à Paris, avec

des arrivées hôtelières en

hausse de 5 % sur un an

(à fin juillet) grâce à la

forte progression des

visiteurs étrangers.

FORMATS

• Les nouvelles attentes

des consommateurs,

alliées à la révolution

digitale, offrent de belles

opportunités et permettent

de renouveler l’offre

commerciale.

• Les enseignes multiplient

les tests pour répondre à

l’essoufflement de

certains formats

traditionnels.

• Parmi les formats qui

impriment leurs marques

sur le marché immobilier

des commerces : les

concepts urbains

d’enseignes de périphérie,

les boutiques de

marques et les boutiques

de pure-players du web.

LOCATIF

• Les ouvertures

emblématiques se

concentrent sur un

nombre limité de pôles

ou d’artères.

• C’est sur la rive droite que

le marché des pieds

d’immeuble parisien reste

le plus animé, ce dont

témoignent

l’effervescence de la rue

Saint-Honoré, le

dynamisme du luxe et de

nouveaux projets de

flagships sur les Champs-

Élysées.

• Sur la rive gauche, ce

sont principalement les

ensembles

commerciaux qui font

l’actualité.

INVESTISSEMENT

• 2,2 milliards d’euros ont

été investis en commerces

en France depuis janvier,

soit une hausse de 11 %

sur un an.

• L’activité est polarisée sur

quelques opérations

d’envergure : cinq

transactions supérieures

à 100 millions d’euros

concentrent 48 % des

volumes investis dans

l’Hexagone depuis le

début de l’année 2018.

• Les actifs de pied

d’immeuble restent

privilégiés par les

investisseurs : ils

comptent pour 58 % des

sommes engagées en

France depuis janvier.

Grands indicateurs

CONSOMMATION DES MÉNAGES

+ 0,9 % en 2018*

+ 1,1 % en 2017

Source : INSEE

*Hausse annuelle / Prévision

OPINION DES MÉNAGES*

94 en septembre 2018

101 en septembre 2017

Source : INSEE

*Indice synthétique de confiance des ménages

TAUX DE CHÔMAGE*

8,7 % à fin 2T 2018

9,1 % à fin 2T 2017

Source : INSEE

*En France métropolitaine

CA DU E-COMMERCE

22 mds € au 2T 2018

+ 14,4 % sur un an

Source : Fevad

BOUTIQUES DE LUXE

41 ouvertures prévues en 2018*

26 recensées en 2017

Source : Knight Frank

*Recensement arrêté à fin septembre

MONTANTS INVESTIS*

2,2 mds € à fin septembre 2018

+ 11 % sur un an


*En France

LOYER PRIME (Zone A)

20 000 €/m²/an au 3T 2018*

20 000 €/m²/an au 3T 2017


*Champs-Élysées

ARRIVÉES HÔTELIÈRES*

+ 5 % sur un an à fin juillet 2018

+ 11,4 % pour les visiteurs étrangers

Source : Office de tourisme de Paris

*Nombre, à Paris intra-muros

3

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCECHIFFRES CLÉS

Environnement

économique

Croissance revue à la baisseIndicateurs économiques de la FranceCroissance annuelle en %, sauf indication contraire

Indicateur 2016 2017 2018p 2019p 2020p

PIB 1,1 2,3 1,6 1,6 1,6

Inflation 0,3 1,2 2,1 1,7 1,8

Consommation des ménages 2,0 1,1 0,9 1,3 1,4

Revenu des ménages¹ 1,8 1,4 1,0 1,7 1,5

Chômage (France entière) 10,1 9,4 9,1 8,8 8,5

¹Revenu disponible brut réel des ménages

• La faiblesse de la consommation, la stagnation de la production manufacturière et le ralentissement des exportations ont pesé sur l’économie

française au 1er semestre 2018. Au 2nd semestre, la hausse du pouvoir d’achat et le niveau soutenu des investissements des entreprises

devraient permettre un rebond de l’activité. Les créations d’emplois devraient aussi accélérer mais seront, en 2018, moins nombreuses qu’en 2017.

• En 2019, le PIB de la France conservera le même rythme de croissance qu’en 2018 (+ 1,6 %). Toutefois, l’élan pourrait s’essouffler en raison

d’un environnement international moins porteur et plus incertain (Brexit, politique économique italienne, tensions protectionnistes, etc.).

Source : Banque de France, Projections macroéconomiques

MitigéeÉvolution du taux de chômage

% population active

France métropolitaine

Ile-de-France

Source : INSEE

5

8,9

8,0

4

6

8

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1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172018

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCEENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE

• Les dépenses des ménages ont marqué le pas au 1er semestre 2018. Au 2nd semestre, la consommation devrait en revanche accélérer grâce à

la hausse attendue du pouvoir d’achat.

• Ce scenario est entouré d’importantes incertitudes : à l’échelle nationale tout d’abord, l’impact sur la consommation de certaines mesures

gouvernementales restant encore à mesurer (réforme de la taxe d’habitation, prélèvement à la source, etc.) ; à l’échelle internationale ensuite, du fait

du ralentissement de la croissance mondiale.

Hausse attendue…mais sans certitudeConsommation des ménagesEn France, % des variations annuelles en volume

Retour au niveau de 2016Opinion des ménages

Indicateur synthétique – Données CVS-CJO

80

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mars

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18

Source : INSEESource : Banque de France, Projections macroéconomiques

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2013 2014 2015 2016 2017 2018p 2019p 2020p


Nouveaux sommetsÉvolution du nombre d’arrivées hôtelièresÀ Paris, à la fin du mois de juillet de chaque année

Source : Office de tourisme de Paris / NB : encadré rouge = évolution 7 mois 2018 / 7 mois 2017.

7

• Habituellement sensible aux soubresauts de l’actualité mondiale, l’activité touristique pourrait souffrir de l’accentuation des risques. Toutefois, après

une année 2017 exceptionnelle, la fréquentation semble pour l’instant bien partie pour atteindre de nouveaux sommets en 2018.

• Celle-ci continue de progresser à Paris, avec des arrivées hôtelières en hausse de près de 5 % sur un an à la fin du mois de juillet grâce à la forte

augmentation du nombre de visiteurs étrangers (+ 11,4 %, contre – 3,9 % pour les Français). Par ailleurs, les aéroports de Paris ont établi un

nouveau record aux mois de juillet-août, avec une hausse de 4,2 % sur un an de leur trafic passagers.

+ 14 %

+ 8 %

+ 19 %

+ 11 %+ 8 %

+ 5 %

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Etats-Unis Royaume-Uni Allemagne Chine Japon Russie

2016 2017 2018

Visiteurs étrangers

Les étrangers tirent la croissanceÉvolution du nombre d’arrivées hôtelières

À Paris

Source : Office de tourisme de Paris

+ 11,4 % sur un anÀ fin juillet 2018

Visiteurs français

- 3,9 % sur un anÀ fin juillet 2018


8

Nette progression dans le luxe…Taux d’ouverture dominicale en ZTIÀ Paris, selon le secteur d’activité en %

…et parmi les plus grands commercesTaux d’ouverture dominicale en ZTI

À Paris, selon la taille des commerces

• Près de trois ans après l’adoption de la loi Macron, le dernier bilan dressé par le ministère de l’Économie confirme la progression de l’ouverture

dominicale des commerces à Paris, passée en moyenne de 17,4 % avant la mesure à 32,3 % en février 2018.

• L’évolution à la hausse est particulièrement marquée dans le secteur du luxe et parmi les plus grands commerces. Cette percée s’accompagne

d’une plus grande fréquence d’ouverture (31 % des commerces situés en ZTI ont ouvert dix dimanches ou plus au 4T 2017, contre 24 % au 4T

2016 et 15 % au 4T 2014).

Source : Direction générale des Entreprises.

Alimentaire

Source : Direction générale des Entreprises.

55%56%

19%26%

27%31%

Luxe Autres commerces

Février 2017 Février 2018

32,8%

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35,6%35,6%

22,7%

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0 à 1 salarié 2 à 10 salariés 11 salariés et +

févr-17 févr-18


Stratégies des

enseignes & formats

commerciaux

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCESTRATÉGIES DES ENSEIGNES & FORMATS COMMERCIAUX

Croissance soutenueChiffre d’affaires du e-commerceEn France

11

.6

15

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%

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p

CA (€ mds) Croissance annuelle (%)

Source : Fevad

• Après les 22,3 milliards d’euros du 1er trimestre 2018, les ventes en ligne ont totalisé 22 milliards au 2e trimestre, soit une hausse de 14,4 % sur un

an portée par l’essor continu des ventes de l’Internet mobile (+ 20 % sur un an), l’augmentation de la fréquence d’achat et le succès de

certains produits (ameublement/décoration). Sur l’ensemble de 2018, les ventes en ligne devraient atteindre un peu plus de 90 milliards d’euros.

Elles franchiront le seuil symbolique des 100 milliards en 2019.

• Dans ce contexte, retailers traditionnels et acteurs du web multiplient les alliances afin de renforcer les synergies entre distribution physique et

digitale, proposer de nouveaux services aux consommateurs et consolider leur position. 10

L’année du phygitalExemples d’alliances

11


Plans sociaux / Licenciements /

Fermetures

Cessions d’enseignes

• Plusieurs secteurs de la distribution sont en difficulté. L’habillement (avec des ventes en baisse de 4 % sur un an à la fin du 3e trimestre) et le jouet

fournissent plusieurs exemples de cessions, de plans sociaux et de fermetures de magasins.

• De nouvelles enseignes étrangères continuent parallèlement d’affluer dans l’Hexagone. Si Paris et ses rues commerçantes restent une cible

privilégiée, les nouveaux entrants visent aussi d’autres villes et d’autres typologies d’actif.

Des historiques chahutés… Exemples récents

Sources : Knight Frank / Presse

…mais un flux constant de nouveaux entrants Exemples d’enseignes par pays en 2018

Sources : Knight Frank / Presse

ENSEIGNE ORIGINE LIEU IMPLANTATION

BYREDO Paris, rue Saint-Honoré

COIN CASA Rennes, CC Grand Quartier

ICICLE Paris, avenue George V

LTB JEANS Nice, CC Cap 3000

NIU Paris, avenue de la Grande Armée

OBEY Paris, rue de Nazareth

SEAFOLLY Cannes, rue d’Antibes

SNIPES Paris, rue Berger

SUITSUPPLY Paris, rue de la Paix

XIAOMI Paris & CC Vélizy 2

• Les enseignes multiplient les tests pour répondre à l’essoufflement de certains formats traditionnels, délaissés par des consommateurs

hyperconnectés et plus difficiles à fidéliser. Cet essoufflement peut conduire les enseignes à accélérer leurs arbitrages. Toutefois, les nouvelles

attentes de la clientèle, alliées à la révolution digitale, offrent aussi de belles opportunités : opportunités pour de nouveaux acteurs

d’accroître leur visibilité, et opportunités pour les enseignes historiques de renouveler leur offre.

• Trois types de format impriment plus particulièrement leurs marques sur le marché immobilier des commerces : les concepts urbains

d’enseignes solidement établies en périphérie, les « boutiques de marques » et les boutiques de pure-players du web.

12

Pure-players Boutiques de marques Concepts urbains

AMPM BIRCHBOX ROSSIGNOL SALOMON IKEA DÉCATHLON

Et aussi : Et aussi : Et aussi :


Des formats renouvelésExemples d’ouvertures et de projets

13

L’alimentation-restauration fait sa révolution

Expansion du bio Floraison de concepts Nouveaux « spots »

• Le dynamisme de l’alimentation-restauration est illustré par la poursuite de l’expansion des spécialistes du bio, des formats de proximité de la

grande distribution ou des enseignes de restauration rapide, comme Prêt à Manger qui a récemment ouvert près de l’Opéra et de la Sorbonne.

• Le phénomène des « food halls » prend également de l’ampleur. Les projets se multiplient, à Paris et en Île-de-France (Beaupassage,

récemment ouvert dans le 7e, Eataly qui ouvrira en 2019 dans le Marais son premier flagship français, les 5 000 m² de « Food Society » au sein

des Ateliers Gaité en 2020, Oxygen et Table Square à La Défense l’an prochain, etc.) comme en régions (« Heat » à Lyon, « Halle Boca » à

Bordeaux, ex « Halles Alstom » de l’île de Nantes, La Cartoucherie à Toulouse, etc.).

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Naturalia Bio C' Bon Biocoop La Vie Claire

2003

2017

Évolution du nombre de magasins d’enseignes Bio à Paris


DRIVES PIÉTONS CASINO 4

NEGOZIO LEGGERO FRANPRIX DARWIN

FOOD SOCIETY BEAUPASSAGE

OXYGEN HALLE BOCA

Exemples de nouveaux concepts Exemples de projets à Paris/IDF et en régions

Source : APUR

MODE / SPORTSWEAR

BESSON

DÉCATHLON

DEICHMANN

INTERSPORT

JD SPORT

KIABI

LPB WOMAN

PRIMARK

SŒUR

TAKKO

UNIQLO

Exemples d’enseignes en développementEn France, par activité

Sources : Knight Frank, presse et sites d’enseignes

14


RESTAURATION

AU BUREAU

BEEF HOUSE

BISTRO RÉGENT

BURGER KING

FRESH BURRITOS

IT

LA PIZZA DE NICO

O’TACOS

PRÊT À MANGER

VAPIANO

YOGURT FACTORY

ALIMENTATION

ANGE

BIO C BON

BIOCOOP

DAY BY DAY

GRAND FRAIS

LA VIE CLAIRE

MARIE BLACHÈRE

NATURALIA

NATURÉO

NESPRESSO

THIRIET

AUTRES

ACTION

BASIC FIT

BOULANGER

FITNESS PARK

LA REDOUTE

MAXI BAZAR

OPTICAL CENTER

SOSTRENE GRENE

STOKOMANI

TIGER

TOM & CO

Périphérie Centres commerciaux Rues commerçantes

Le marché locatifRues commerçantes

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCERUES COMMERÇANTES | PARIS

16

• Si la fréquentation touristique pourrait atteindre de nouveaux

sommets en 2018, le tourisme international n’est pas le seul soutien du

marché parisien des commerces. La demande des enseignes est

également alimentée par les dépenses des consommateurs locaux,

notamment dans l’alimentation et la restauration dont le dynamisme

est illustré par l’essor du bio, la poursuite du maillage des formats de

proximité de la grande distribution et les nouvelles ouvertures

d’enseignes de restauration rapide. D’autres secteurs ont le vent en

poupe, comme ceux de la beauté, des cosmétiques ou du sport.

• Les ouvertures les plus emblématiques continuent de se concentrer sur

un nombre limité de pôles ou d’artères. Sur la rive gauche ce sont les

ensembles commerciaux qui font l’actualité, avec la confirmation de

l’installation dans « Beaugrenelle » des Galeries Lafayette, le lancement

des travaux de rénovation et d’extension du centre « Italie 2 », et

l’avancée des chantiers et de la commercialisation des « Ateliers Gaité »

et des commerces de la gare Montparnasse.

• C’est sur la rive droite que le marché des commerces de pied

d’immeuble reste le plus animé. Dans le Marais, l’ouverture d’un

nouveau magasin & Other Stories (groupe H&M) au 76 bis rue Vieille-

du-Temple marque une nouvelle étape de son expansion parisienne. La

taille de ce nouveau flagship (900 m²) est assez inhabituelle dans un

quartier contraint par le manque d’offres de grandes surfaces. Une autre

arrivée de poids est attendue en 2019 : celle d’Eataly sur 2 400 m² de

surface de vente, qui devrait démultiplier les flux rue Sainte-Croix de la

Bretonnerie.

• Le succès du Marais s’inscrit dans celui, plus général, du cœur de la rive

droite. L’ouverture de nouveaux flagships dans le Marais s’ajoute ainsi

au regain d’intérêt pour le secteur Etienne Marcel / Place des Victoires,

et aux transformations en cours rue de Rivoli où le chantier de la

Samaritaine se poursuit. C’est donc bien un resserrement des liens

unissant les grandes polarités de la rive droite qui se dessine, et que

d’autres types de projets, comme ceux dédiés à l’art, pourraient aussi

favoriser. Après la Fondation Pinault dans la Bourse de Commerce,

c’est ainsi la Fondation Cartier qui est maintenant annoncée dans

l’hypercentre parisien, dans l’ancien « Louvre des Antiquaires ».

• Les Champs-Élysées continuent de prospérer. Près de 25 ouvertures

et transactions y ont été recensées ces trois dernières années,

confortant le succès d’une avenue de plus en plus dédiée aux flagships

et dont le positionnement est toujours plus haut-de-gamme.

• Les groupes de luxe restent très actifs rue Saint-Honoré. 17 ouvertures

de boutiques de luxe sont pour l’instant programmées en 2018 et

2019 sur l’artère, soit un tiers de l’ensemble des ouvertures à venir

dans la capitale, dans un contexte particulièrement favorable pour le

secteur (excellents résultats des grands groupes, essor du tourisme

international, etc.).

• Le bouillonnement du marché parisien du luxe ne se traduit pas par une

hausse généralisée des valeurs locatives. Celles-ci peuvent

ponctuellement augmenter sur un nombre restreint d’artères. Elles

peuvent aussi accuser une pression à la baisse sur quelques axes

du fait des stratégies de rationalisation des enseignes et de leurs

exigences accrues de rentabilité.

Le cœur battant du commerce parisienTendances du marché des rues commerçantes à Paris

Exemples de transactions et ouvertures récentes à Paris


Enseigne Adresse Arrondissement Surface totale

(m²)

IKEA 23 boulevard de la Madeleine Paris 1 6 000

LVMH 127 avenue des Champs-Élysées Paris 8 2 000

SUITSUPPLY 18 rue de la Paix Paris 2 1 680

SNIPES 2 rue Berger Paris 1 1 060

MILIBOO 14 boulevard de la Madeleine Paris 8 1 046

LANCÔME 52 avenue des Champs-Élysées Paris 8 715

XIAOMI 30 avenue des Champs-Élysées Paris 8 680

BALMAIN 374 rue Saint-Honoré Paris 1 620

AMPM 49 rue Etienne Marcel Paris 1 560

ROSSIGNOL 21 boulevard des Capucines Paris 2 300

TUMI 17 rue du Vieux Colombier Paris 6 240

BANDE À PART 16 boulevard des Capucines Paris 9 220

SALOMON 129 boulevard Saint-Germain Paris 6 210

HERNO 259 rue Saint-Honoré Paris 1 100


17

Futur IKEA, 23 bd de la Madeleine, Paris 1

127 avenue des Champs-Élysées, Paris 8

AMPM, 49 rue Étienne Marcel, Paris 1

Record en vueVentes d’articles de luxe dans le monde


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CA (€ mds) Croissance annuelle (%)

Source : Bain & Company

• Après avoir marqué le pas en 2016 et être reparties à la hausse l’an passé, les ventes du luxe devraient encore gagner de la vigueur en 2018.

La progression pour cette année serait ainsi comprise entre 6 et 8 %, soutenue par le dynamisme des ventes en Asie (entre 9 et 11 %).

• L’industrie du luxe profite d’un faisceau de facteurs conjoncturels et structurels favorables, lui assurant une croissance pérenne sur le long

terme. Parmi ceux-ci, la poursuite de l’essor du tourisme international (arrivées en hausse de 3,3 % par an dans le monde entre 2010 et 2030), et

l’adaptation croissante des marques de luxe aux nouveaux modes de consommation (digitalisation, attentes des « millenials », etc.).

Accélération des dépenses des

consommateurs chinois

Essor du tourisme

Boom des

ventes en ligne

Succès de la beauté et

des accessoires

Millenials

Alignement des planètesUn faisceau de facteurs favorables

Sources : Bain & Company / Knight Frank

Consommation

locale

La rue Saint-Honoré sous les spotlightsFocus sur le marché du luxe parisien

• Le succès de la rue Saint-Honoré contribue directement à l’augmentation du nombre d’ouvertures de boutiques de luxe à Paris. Celle-ci

concentre un tiers des ouvertures programmées à Paris en 2018 et 2019.

• Toujours privilégié par les marques les plus prestigieuses, le Triangle d’or offrira à terme de nouvelles opportunités d’implantation grâce à de

grandes opérations de restructuration (ex Europe 1 rue François 1er, etc.). Libérations et projets de développement de nouveaux flagships sont

également à l’origine de la montée en gamme des Champs-Elysées. En revanche, l’expansion du luxe vers d’autres quartiers traditionnellement

moins « huppés », qui avait été observée entre 2010 et 2015 dans le Marais ou sur la rive gauche, ne semble plus pour l’instant d’actualité.


19

22%

12%

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Rue Saint-Honoré

Avenue Montaigne

Vendôme / Paix

Faubourg Saint-Honoré

Sèvres / Saint-Germain

George V / François 1er

Champs-Elysées

Autres

Évolution du nombre d’ouvertures de boutiques de luxe

À Paris

Répartition des ouvertures par artère

Part en %, sur le total des ouvertures à Paris

2018-2019

2012-2017

Source : Knight Frank Source : Knight Frank

39

50 50

26

41

Moyenne an.2012-2017

2015 2016 2017 2018*

¹Recensement réalisé à fin septembre 2018.

Dynamisme de l’hôtellerie de luxeProjets récents et à venir à Paris


20


Statu quoValeurs locatives prime, à Paris, en €/m²/an Zone A*


Rue ou zone commerçante Arrondissement Loyer au 3T 2017 Loyer au 3T 2018 Tendance

Avenue des Champs-Élysées Paris 8 20 000 20 000

Avenue Montaigne Paris 8 15 000 15 000

Rue du Faubourg Saint-Honoré Paris 8 15 000 15 000

Rue Saint-Honoré Paris 1 12 000 12 000

Boulevard Haussmann Paris 8 / 9 6 000 6 000

Sèvres / Saint-Germain Paris 6 / 7 6 000 6 000

Marais Paris 3 / 4 5 000 5 000

Capucines / Madeleine Paris 1 / 2 / 8 / 9 4 000 4 000

Rue de Rivoli Paris 1 / 4 4 000 4 000

Rue de Passy Paris 16 2 500 3 000

*Valeur locative : loyer + cession (droit au bail/fonds de commerce) décapitalisé

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

3T

20

18

Champs-Elysees

Avenue Montaigne

Rue Saint-Honoré

Rue des Francs-Bourgeois

Évolution des valeurs locatives primeEntre 2006 et 2018, sur quelques artères

parisiennes, en €/m²/an, Zone A*



21

Une métamorphose en marcheExemples de projets récents et à venir À Paris, entre 2017 et 2021



22

De grands projets de restructurationTendances du marché des rues commerçantes en régions

• En régions, c’est sur les meilleurs axes des plus grandes villes que

sont recensées les ouvertures les plus significatives. Primark, qui

mène plusieurs projets en centre commercial, vient ainsi d’inaugurer

son flagship de la rue de Rémusat à Toulouse en attendant celui de

Strasbourg. Uniqlo a par ailleurs ouvert à Rennes, et mettra bientôt un

pied dans les centres-villes de Toulouse et de Nantes.

• Les géants de la fast-fashion continuent également de pousser leurs

pions dans de plus petites villes, à l’exemple du magasin qu’H&M

doit ouvrir en 2019 à Agen ou de l’arrivée de Bershka à Angers. Ces

projets n’empêchent pas ces mêmes groupes d’accélérer leurs

arbitrages, à l’exemple d’H&M à Lille (rue de Béthune) ou de Zara à

Avignon (rue de la République), qui s’ajoutent aux fermetures

d’enseignes en difficulté (Happy Chic, New Look, etc.).

• Magasins de décoration et bazars (Sostrene Grene, Tiger, Maxi Bazar,

etc.), salles de fitness et sportswear (JD Sports), cosmétiques

(Nyx)restent parmi les secteurs les plus dynamiques. Celui de la

restauration est également actif, comme le montrent les nouvelles

ouvertures d’enseignes à succès (Big Mamma à Lille, Five Guys à

Lyon, Vapiano à Nancy et Bordeaux, etc.), ainsi que la multiplication

des projets de « food halls » (« Halle Bocca » à Bordeaux, ex Halles

Alstom de Nantes, « La Cartoucherie » à Toulouse, « Heat » à Lyon

Confluence, etc.). Ceux-ci accompagnent souvent le développement de

nouveaux quartiers et, associés à d’autres usages, marquent

l’émergence d’une offre plus en phase avec les nouvelles attentes des

consommateurs.

• Après l’inauguration du « Grand Hôtel Dieu » à Lyon, les projets de

restructuration restent nombreux dans plusieurs grandes villes de

France. La mixité est quasi systématiquement à l’ordre du jour, à

l’exemple d’« Iconic » à Nice ou du projet de transformation du

Palais du Commerce à Rennes, dont une nouvelle étape a été

franchie avec une première sélection de quatre opérateurs.

• À Lille, la première pierre de l’opération de redéveloppement du

« 31 » a été posée : d’ici la fin de 2019, le site accueillera plus de

10 000 m² de commerces, auxquels s’ajouteront 8 000 m² de bureaux

et un hôtel 4* de 120 chambres ; une mixité qui caractérise aussi

l’opération de restructuration de l’ex bâtiment des Galeries Lafayette à

Marseille, soit 4 500 m² de commerces et 8 400 m² d’espaces de

coliving.

• Les valeurs locatives prime restent stables. Lyon et Bordeaux

affichent les valeurs les plus élevées (2 500 €/m²/an, voire plus, pour

les meilleurs emplacements). Nice complète le trio de tête. D’autres

capitales régionales, telles Strasbourg et Toulouse, suivent avec des

valeurs comprises, depuis plusieurs années, entre 2 000 et 2 200

€/m²/an.

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCERUES COMMERÇANTES | RÉGIONS

23


Exemples d’ouvertures et de projets récents en régions

Sources : Knight Frank / Enseignes / Presse 24

Villes appartenant au Top 10

des aires urbaines

françaises

Autres villes

LILLEZara & Zara Home

AMPM / Boggi

Big Mamma

STRASBOURGPrimark

Hugo Boss

Samsonite

Scotch & Soda

LYONDécathlon City / COS

Five Guys / JD Sports

L’Oréal / Sostrene Grene

AIX / MARSEILLEFive Guys

Philipp Plein

Scotch & Soda

NANTESUniqlo / COS

Superdry / Nyx

RENNESUniqlo

Nespresso

ROUENRituals

Tiger

Boulanger

TOULOUSEPrimark / Uniqlo

Truffaut / Sostrene Grene

BORDEAUXEx Virgin Megastore

Lalique / Rains

Balibaris / Vapiano

AGENH&M

Sneakers Specialist

NICEJD Sports

Sœur

CANNESDolce & Gabbana

Oysho

Tiger

NANCYFive Guys

Sostrene Grene

Vapiano / Tiger

ANGERSBershka

ORLÉANSNespresso

Sostrene Grene

Stabilisation des valeurs locativesEn régions, fin 3T 2018, en €/m²/an Zone A*


*Valeur locative : loyer + cession (droit au bail/fonds de commerce) décapitalisé

1 400 / 1 600

1 500 / 1 700

1 800 / 2 000

1 800 / 2 000

1 800 / 2 000

2 200 / 2 400

2 200 / 2 400

2 200 / 2 500

Nantes

Marseille

Strasbourg

Toulouse

Lille

Nice

Bordeaux

Lyon

€ 0 € 500 € 1,000 € 1,500 € 2,000 € 2,500 € 3,000


25

Le marché locatifEnsembles commerciaux

• Les ouvertures les plus significatives du 1er

semestre 2018 avaient porté sur des centres

nouvellement créés, comme « Le Prado » à

Marseille, « B’Est » en Lorraine ou le « Grand Hôtel

Dieu » à Lyon. Ces trois derniers mois, ce sont les

inaugurations d’opérations de renouvellement de

centres existants qui ont dominé l’actualité.

• Cette tendance, récemment illustrée par l’extension

de la galerie et de l’hypermarché Cora de Publier

près d’Evian (« Shop’In Publier »), l’ouverture des

7 000 nouveaux m² de « Carrefour Grand Évreux »

ou l’ajout de 28 nouveaux magasins au centre « La

Lézarde » à Montivilliers près du Havre,

représentera une part conséquente des

développements en 2018 et 2019. Si quelques

grandes créations doivent bientôt voir le jour

(« Lillenium » à Lille), les projets d’extension et de

rénovation sont en effet nombreux, notamment en

Ile-de-France où les plus grandes foncières

poursuivent la transformation de leurs centres

(Hammerson avec « Les Trois Fontaines » à Cergy

et « Italie 2 » à Paris, Klépierre avec « Créteil

Soleil », Unibail avec « Les Ateliers Gaité » à Paris,

Carré Sénart, Parly 2 et Vélizy 2 » etc.).

• Les foncières de la grande distribution ne sont pas

en reste. Si certaines cèdent une partie de leurs

actifs, elles accélèrent en parallèle la modernisation

de leur patrimoine. C’est le cas de Mercialys qui,

tout en poursuivant ses arbitrages, finalise quelques

grandes opérations (extension de « Cap Sacré

Cœur » à La Réunion) et continue de réduire la

surface de plusieurs de ses hypermarchés pour y

accueillir des moyennes surfaces différenciantes et

génératrices de flux (la FNAC à Besançon, Action à

Annecy, etc.).

• Les gares sont un autre territoire privilégié par

les foncières. Ceetrus a récemment été choisi pour

transformer la gare du Nord (la plus fréquentée

d’Europe) et faire passer de 10 000 à 50 000 m² sa

surface commerciale. D’autres projets de grande

ampleur sont en cours à Paris, avec le

développement de près de 20 000 m² de

commerces dans les gares d’Austerlitz et de

Montparnasse (où sont notamment attendus Lush,

The Kooples, la Fnac, Hema et Marks & Spencer

Food). En régions, les projets sont également

nombreux, à l’exemple des opérations menées à

Bordeaux, Nantes, Nice ou Toulouse.

(Grands) travaux en coursTendances du marché français des centres commerciaux

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCECENTRES COMMERCIAUX

27

Le Prado, Marseille (13)

Lillenium, Lille (59)

Italik, Paris (75013)

Exemples d’ouvertures et de projets significatifs de centres commerciaux


Ouvertures 2018

Ouvertures 2019

Centre Commune Type Surface (m²)

B’Est Farebersviller (57) Création 55 000

Le Prado Marseille (13) Création 23 000

Leclerc Baleone Sarrola-Carcopino (2A) Création 18 000

Grand Hôtel Dieu Lyon (69) Création 17 000

La Lézarde Montivilliers (76) Extension 15 000

Cap Sacré Coeur (Phase 1) Le Port (La Réunion) Extension 9 200

Shop’In Houssen Colmar (68) Extension 5 300


Lillenium Lille (59) Création 56 000

Open Sky Plaisir (78) Redéveloppement 37 000

Cap 3000 Saint-Laurent-du-Var (06) Extension 32 500

Vélizy 2 Vélizy-Villacoublay (78) Extension 19 970

Créteil Soleil Créteil (94) Extension 11 600

Italik Paris (75013) Extension 6 500

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCECENTRES COMMERCIAUX

28

NB : en rose, projets ouverts

Profusion de projetsTendances du marché français des retail parks

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCERETAIL PARKS

29

• Près de 300 000 m² ont été inaugurés en France

depuis le début de 2018. Après « Les Océanides »

près de Bordeaux, « Cap Saran » près d’Orléans ou

le « Frunshopping » de Nancy-Sud au 1er semestre,

les trois derniers mois ont vu les ouvertures (totales

ou partielles) de l’« Aren’Park » de Cergy, des

« Promenades de Brétigny » ou du « Chamblyrama »

de Chambly.

• Les foncières de la grande distribution

continuent par ailleurs de développer de

nouveaux retail parks à proximité de leurs

centres. Après « Cap Saran », Carrefour vient par

exemple d’inaugurer deux retail parks de 15 000 et

30 000 m² : l’un est situé à Chalezeule près de

Besançon, l’autre à Guichainville près d’Évreux.

• En 2019 sont notamment annoncés « Steel » à

Saint-Étienne et « Le Puisoz » à Vénissieux, près de

Lyon, où s’installeront IKEA et Leroy-Merlin. Après

avoir inauguré « Shopping Promenade Cœur

Picardie » à Amiens en 2017, Frey prépare aussi la

livraison de plusieurs sites importants en 2019 et

2020, à l’exemple des 19 000 m² de la « Shopping

Promenade » d’Arles, de « Wood Shop » à Bois

Sénart ou des 67 000 m² de la « Shopping

Promenade Cœur d’Alsace » près de Strasbourg.

• La demande des enseignes à petits prix reste

vigoureuse. Celles-ci poursuivent leur expansion en

profitant, notamment, des cessions d’enseignes. Gifi

vient ainsi de finaliser l’acquisition de Besson

Chaussures. Présent depuis 2012 dans l’Hexagone,

Action continue par ailleurs de multiplier les

ouvertures et compte aujourd’hui près de 400

magasins. D’autres enseignes, plus récentes, se

développent également, à l’exemple de Takko,

Zeeman ou Pep & Co.

• « Chamblyrama », « Les Promenades de Brétigny »,

l’« Aren’Park », etc. : plusieurs projets récents

mettent l’accent sur les loisirs ; une tendance

également illustrée par le succès de certains

concepts comme Hapik, qui ouvrira bientôt à Roncq

près de Lille ou près de Grenoble, ou l’expansion des

enseignes de fitness (Basic Fit, Fitness Park,

L’Orange Bleue, etc.).

• Enfin, enseignes d’alimentation et de restauration

sont aussi plus présentes, portées par le boom de la

franchise, l’essor du bio et du frais, et la volonté des

opérateurs de constituer de véritables pôles dédiés

développant une offre plus vaste et plus

qualitative.

Les Océanides, La Teste-de-Buch (33)

Open Sky, Buchelay (78)

Shopping Promenade, Arles (13)

Exemples d’ouvertures et de projets significatifs de retail parks



Les Promenades de Brétigny* Brétigny-sur-Orge (91) Création 49 000

Grand Évreux Guichainville (27) Création 30 000

Cap Saran Saran (45) Création 29 200

Frunshopping Nancy Sud Saint-Nicolas-de-Port (54) Création 23 000

Les Océanides La Teste-de-Buch (33) Création 22 000

Aren’Park Cergy-Pontoise (95) Création 20 000

PAC Carrefour Chalezeule (25) Création 15 000


Steel Saint-Étienne (42) Création 70 000

Puisoz Vénissieux (69) Création 50 000

Open Sky Buchelay (78) Redéveloppement 40 000

Eden 2 Servon (77) Création 35 000

Shopping Promenade Arles (13) Création 19 000

Pop’A Autun Autun (71) Création 10 800

Ouvertures 2018

Ouvertures 2019

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCERETAIL PARKS

30

NB : en rose, projets ouverts / *Phase 1

De plus en plus prisésTendances du marché français des centres de marques

• Avec un parc totalisant un peu plus de 500 000 m²

principalement situés dans le nord du pays, les

centres de marques ne représentent qu’une petite

part du marché immobilier des commerces en

France.

• Néanmoins, le format est de plus en plus prisé par

les enseignes, qui l’utilisent pour écouler leurs

produits dans un contexte de ralentissement des

ventes d’habillement et de promotions quasi

permanentes.

• Si un nombre croissant d’enseignes privilégient ce

format, c’est aussi parce qu’il colle mieux désormais

aux attentes des consommateurs, offrant une

architecture plus soignée et des concepts plus

variés et haut de gamme. L’expansion des grands

magasins est particulièrement significative, à

l’exemple des nombreuses ouvertures des Galeries

Lafayette (Roppenheim, Honfleur, Villefontaine, île

Saint-Denis, etc.),

• Le rythme de développement de nouveaux projets

s’est accéléré depuis 2017. Plus de 150 000 m² ont

ouvert depuis le début des années 2010, dont

près de 40 000 m² l’an passé avec l’extension de

Romans-sur-Isère et l’inauguration de deux

nouveaux centres : le « Honfleur Normandy

Outlet » et le « McArthurGlen Provence » à

Miramas.

• Le 1er semestre 2018 a été marqué par l’ouverture

de « The Village » à Villefontaine, près de Lyon.

D’autres projets sont attendus en 2019 et 2020, dont

le volume devrait au moins totaliser près de

60 000 m² de commerces. Parmi les ensembles en

cours de développement figurent les 20 000 m² de

« City Outlets Paris » à Romainville, en région

parisienne et, sur une surface comparable, le

« Alpes The Style Outlets » situé à Châtillon-en-

Michaille, non loin de la frontière suisse.

• Si le format étend peu à peu sa toile dans

l’Hexagone, plusieurs autres projets sont dans

les cartons, à l’exemple du « Village Outlet » de

Coutras, près de Bordeaux, ou du village de

marques de Sorigny, près de Tours. Ce dernier

projet s’est vu récemment opposé un avis

défavorable de la CDAC, et sa réalisation est

désormais suspendue à la décision de la CNAC,

attendue d’ici la fin de 2018.

• Le stock de projets potentiels reste important

(plus de 100 000 m² programmés après 2020).

Toutefois, une part importante d’entre eux pourrait

ne pas ouvrir compte-tenu de l’importance des

recours et de l’opposition fréquemment suscitée par

le développement de nouveaux villages de

marques.

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCECENTRES DE MARQUES

31

The Village, Villefontaine (38)

City Outlets Paris, Romanville (93)

Alpes the Style Outlets, Châtilon-en-M. (01)


Exemples d’ouvertures et de projets significatifs de centres de marques

Ouverture Centre Commune Type Surface (m²)

2011 Nailloux Outlet Village Nailloux (31) Création 24 800

2012 The Style Outlets Roppenheim (67) Création 27 300

2013 One Nation Paris Les-Clayes-sous-Bois (78) Création 24 000

2015 Marques Avenue A13 Aubergenville (78) Restructuration 13 700

2017 Honfleur Normandy Outlet Honfleur Création 12 700

2017 McArthurGlen Provence Miramas Création 25 000

Ouverture Centre Commune Type Surface (m²)

2018 The Village Villefontaine (38) Création 25 000

2019 Viaduc Village (Phase 1) La Cavalerie (12) Création 7 500

2019 L’Escale Outlet Shopping Village Hautmont (59) Création 10 500

2019 City Outlets Paris Romainville (93) Création 20 000

2020 Alpes The Style Outlets Châtillon-en-Michaille (01) Création 19 000

˃ 2020 Village de marques Coutras (33) Création 19 200

˃ 2020 Village de marques Sorigny (37) Création 20 000

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCECENTRES DE MARQUES

32NB : en rose, projet ouvert

Évolution des ouvertures en France

En m², volume total par année*

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020


*Opérations certaines et potentielles

Le marché de

l’investissement

34

3T 2018 3T 2017 TENDANCE

Volumes investis en commerces en France 2,15 Md € 1,95 Md €

Part des commerces* 14 % 13 %

Nombre de transactions > 100 M€ 5 3

Part des volumes investis en Ile-de-France** 48 % 48 %

Part des investisseurs étrangers** 53 % 31 %

Taux de rendement prime Rues commerçantes 2,90 % 2,75 %

Taux de rendement prime Centres commerciaux 4,25 % 3,75 %

Taux de rendement prime Retail parks 5,00 % 4,75 %


*Part exprimée sur l’ensemble des volumes investis en France, tous types d’actifs confondus. / **Part exprimée sur l’ensemble des volumes investis en France, en commerces.

LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCEINVESTISSEMENT

• Près de 600 millions d’euros ont été investis en commerces en France au 3e trimestre 2018, portant à près de 2,2 milliards les sommes

engagées depuis janvier. En hausse de 11 % sur un an, ce montant équivaut à 14 % de l’activité du marché français de l’immobilier d’entreprise.

• Cette progression tient toujours à la vente à Hines (BVK), au 2e trimestre, du futur Apple Store des Champs-Elysées. La polarisation de l’activité

sur quelques opérations d’envergure est d’ailleurs l’une des grandes caractéristiques de cette année 2018, cinq transactions supérieures à 100

millions d’euros comptant à elles seules pour 48 % des volumes investis sur le marché des commerces.

Une hausse en trompe-l’œil Évolution des volumes investis en commercesEn France


35

€ 2,160

14%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

€ 0

€ 5,000

€ 10,000

€ 15,000

€ 20,000

€ 25,000

€ 30,000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 3T2018

Montants investis en France Montants investis en commerces en France Part des commerces (%)

+ 11 %Sur un an


Un marché un peu plus actif en régionsRépartition géographique des volumes investis en commercesEn France


• En dépit d’un nombre limité de transactions, Paris accentue sa part d’une année sur l’autre grâce à la cession de l’Apple Store des Champs-

Elysées. Celle-ci a toutefois diminué par rapport à la fin du 1er semestre 2018 (39 % fin 3e trimestre 2018 contre 47 % au trimestre précédent).

• Les régions voient leur part augmenter en raison d’un 3e trimestre un peu plus actif et de la finalisation cet été de la cession à RFR Holding du 65

Croisette à Cannes pour un peu plus de 100 millions d’euros.

24%

13%

54%

9%

39%

9%

50%

2%

Paris

Ile-de-France - Hors Paris

Régions

Portefeuilles non divisibles

3T 2018

2017

TOP 3 | Acquisitions 2018*

Régions Paris / IDF

Gra

nd V

itro

lles

PA

C E

den

114 C

ham

ps-E

l.

36

277 S

ain

t-Honoré

Pro

menade

Ste

-Cath

erine


*Hors portefeuilles non divisibles

65 C

rois

ette


• Les actifs de pied d’immeuble restent privilégiés par les investisseurs. Sur les neuf premiers mois de 2018, ils concentrent 58 % de l’ensemble

des montants investis sur le marché français des commerces.

• Les volumes investis sur le marché des PAC sont en baisse de 17 % sur un an. Leur performance reste néanmoins honorable, soutenue par la

réalisation de plusieurs cessions d’actifs unitaires, de portefeuilles d’enseignes et de boîtes commerciales. Enfin, le marché des centres

commerciaux reste quasiment atone, reflétant l’absence de centres commerciaux phares disponibles à la vente et le manque de visibilité des

investisseurs quant au devenir d’actifs moins prime.

L’année des pieds d’immeubleRépartition des volumes investis en commerces par typologieEn France


58%Part des volumes investis en rues

commerçantes en France en

2018 (fin 3T)

36%

58%

27%

26%

37%

16%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 3T 2018

Rues commerçantes Parcs d'activités commerciales Centres commerciaux

37


38

Adresse / Actif Type Ville Vendeur Acquéreur Prix

Apple Store | 114 Champs-Élysées PI Paris 8 EPI Hines (BVK)

Grand Vitrolles CC Vitrolles Klépierre / CNP Carmila

65 Croisette PI Cannes Thor Equities RFR Holding

Promenade Sainte-Catherine* PI Bordeaux Redevco PGGM

Portefeuille BUT PAC France BNP Paribas Reim -

& Other Stories | 277 rue St-Honoré PI Paris 8 Privé Privé

Mulberry | 275 rue Saint-Honoré PI Paris 8 Privé Richemont

Retail Park Eden PAC Servon Privé Real IS

Moschino | 255 rue St-Honoré PI Paris 1 Financière JL Generali

Portefeuille Lutèce | 46 actifs PI Paris Generali Groupe Madar

Retail Park PAC Saint-Priest - ImocomPartners

Ermenegildo Zegna | 50 rue du Fbg St-Honoré PI Paris 8 - BMO Rep

H&M, Desigual | 45-55 rue St-Jean PI Nancy Vastned UBS

Carrefour Market PI Nice Vinci Immobilier La Française

Hypermarché Géant CC Pessac Groupe Casino Tristan Capital Partners

Retail Park PAC Orchies Compagnie Lebon ImocomPartners

Grand Hôtel PI Toulouse BNP Paribas REIM LaSalle IM

Les Grands Philambins PAC Chasseneuil-du-Poitou - ImocomPartners

Portefeuille Léon de Bruxelles PAC France AEW Ciloger Sofidy

ZAC Benoît Hure PI Bagnolet Vinci immo Heracles

Place des Fêtes PI Paris 19 Duval Investisseur privé

JD Sports | 29 rue Saint Ferréol PI Marseille Vastned Voisin

NB: PI pieds d’immeuble, PAC Parcs d’activités commerciales, CC centres commerciaux

*Apport par Redevco de « Promenade Sainte-Catherine » à Bordeaux dans le cadre l’amorçage du fond Urban Retail Ventures formé par Redevco et PGGM.

< 20M€ 20-50M€ 50-100M€ > 100M€

Eden, Servon

Grand Hôtel, Toulouse

Apple Store, Paris Champs-Élysées

Exemples de transactions investissement en 2018Source : Knight Frank


Les Français minoritairesVolumes investis en commerces par nationalitéEn France, au 3T 2018


• Avec près de la moitié des volumes investis sur le marché des commerces, la part des investisseurs français reste stable depuis le début

d’année. Celle des Américains a augmenté au 3e trimestre 2018 en raison de la cession du 65 Croisette.

• La répartition des montants engagés par typologie d’acteurs place de nouveau les assureurs / mutuelles en tête du classement avec près d’un

tiers des volumes investis sur le marché des commerces. Les fonds d’investissement (22 %) et les SCPI / OPCI (21 %) complètent le podium.

Assureurs / Mutuelles en têteVolumes investis en commerces par typologie

En France, au 3T 2018


47%

35%

4%

8%

6%

France

Zone €

Europe hors zone €

Amérique du Nord

Autres

31%

21%11%

22%

10%

5%

Assureurs / Mutuelles

SCPI / OPCI

Foncières

Fonds

Privés / Family Office

Autres

39


• Les taux de rendement des centres commerciaux (4,25 %) et des retail parks (5,00 %) n’ont pas connu d’évolution significative au cours des trois

derniers mois, même s’il convient de noter le nombre très limité de cessions d’actifs prime.

• Au plancher depuis 2016, le taux prime des boutiques parisiennes enregistre à l’inverse une légère pression à la hausse pour s’établir à

2,90 % (hors transactions exceptionnelles ou actifs recelant un potentiel de réversion).

Pression à la hausseTaux de rendement prime commercesEn France, en %


2.90

4.25

5.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

9.00

10.00

200

0

200

1

200

2

200

3

200

4

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

3T

201

8

Rues commerçantes

Centres commerciaux régionaux

Retail parks

40


Contacts

Antoine GrignonPartner | Head of Retail Capital Markets & Leasing

+33 (0)1 43 16 88 70

+33 (0)6 73 86 11 02

[email protected]

Antoine SalmonPartner | Head of Retail Leasing

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LE MARCHÉ IMMOBILIER DES COMMERCES FRANCE · CONSOMMATION DES MÉNAGES + 0,9 % en 2018* + 1,1 % en...

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