LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N° 1112 | …

LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N° 1112 | 30 novembre 2019

le dossier

L’accessionsociale, une idée

à défendre

L’actualité Accord de partenariat avec le ministère de la Justice sur les TIG | Le Mouvement Fédération desOPH : un colloque sur la décentralisation du logement | Droit et fiscalité L’imbroglio de la récupération descharges du personnel d’immeuble

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Actualités Habitat / N°1112 / 30 novembre 2019 _ 01

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// l’édito

L’Inspection générale desfinances et le Conseilgénéral de l’environnementet du développement

durable ont publié un rapport,commandé par le gouvernement,intitulé La diversification des sourcesde financement du logement social.Le titre ne manque pas d’ambition. Ils’agit là d’un vrai sujet qui a étédébattu lors du Congrès Hlm de Paris

et sur lequel le Mouvement Hlmcontinuera d’interpeller lesreprésentants de l’État et lescandidats aux électionsmunicipales de 2020.

À y regarder de plus près, cerapport n’étudie que quatre

pistes, connues depuis longtemps,qui vont uniquement dans un sens :

celui de la financiarisation dulogement social. Alors bien sûr, lesauteurs de ce rapport font la liste descontraintes, des limites et desdangers de chaque solution. Mais ense limitant à l’intervention du privédans le champ du logement social, ilsintroduisent un biais dont nousconnaissons la source. Cette voie estprônée depuis des années par Bercycar elle a un mérite aux yeux desfonctionnaires des finances : celui depeu à peu et définitivement

désengager l’État de ses obligationsen matière de logement abordable,pour laisser la place à desinvestisseurs qui ne recherchent quele profit et la rentabilité.

Il est regrettable que ce rapport nes’intéresse pas à l’optimisation del’existant. Car les sources definancement du logement socialactuelles font leurs preuves depuisun siècle déjà : la Caisse des dépôts,Action Logement et les collectivitéslocales soutiennent la production delogements locatifs sociaux etl’accession sociale à la propriété pournos concitoyens. Mais ils ont un autrepoint commun : leurs finances fontl’objet d’attaques incessantes de lapart de l’État. Ce rapport ne doit pasdétourner notre attention de cettesituation : les nouveaux outils privésde financement évoqués ont pourobjectif de permettre à l’État demettre la main sur les outils publicshistoriques. Que cela soit au sujet dela PEEC ou du Livret A, des théoriesfleurissent, expliquant comment cesfonds pourraient être mieux utilisés.

Mais quelle meilleure utilisationque celle qui vise à fournir à ceux quien ont besoin un logement abordableet durable ? ●

Un rapport à sens unique

JEAN-LOUIS DUMONT

Président de l’Unionsociale pour l’habitat

Les sources de financement du logement socialfont leurs preuves depuis un siècle

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02 _ Actualités Habitat / N°1112 / 30 novembre 2019

sommaire /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Actualités Habitat, bimensuel d’information éditépar l’USH, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex08; tél. : 01 40 75 78 00; www.union-habitat.org.Directeur de publication : Marianne Louis.Rédactrice en chef: Frédérique Xélot. Rédactrice:Diane Valranges. Secrétaire de rédaction -maquette: Véronique Simonnet. Collaboration:Victor Rainaldi. Conception : Gavrinis. Composi-tion: 62avenue. Impression: DEJALINK. Les arti-cles peuvent être reproduits, en tout ou partie,sous réserve de la mention d’origine, avec l’accordde la rédaction. Commission paritaire n° 0523G83187. ISSN : 1766-6066. Contacts : H’Prom -Abonnements : 01 40 75 52 64 ou 52 67 - Régiepublicitaire : 01 40 75 50 08. Photo de la couver-ture: © S. Brugidou/Coopérative Hlm de la HauteGaronne, groupe des Chalets : les 4 Vents àToulouse. Photo du sommaire: © Procivis Nord,H. Thouroude/FNOPH, A. Heise/Antin Résidences.Publicité: pages 5, 7, 9, 11, 13, 20 et 21. ActualitésHabitat est imprimé sur du papier issu de forêtsgérées durablement et recyclé.

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#14

#22

#3801 ÉDITORIAL

Édito de Jean-Louis Dumont

04 L’ACTUALITÉ• APL : la contemporanéisation en action• Actualité parlementaire • TIG : accord departenariat avec le ministère de la Justice• E. Macron se prononce sur la décentra-lisation • En bref • Action Logement : un AMIpour transformer des bureaux en logements• Statistiques : enquête logement • Le chiffre• 30 mesures contre les violences faites auxfemmes

10 FOCUS• Rapport : le Compte du logement 2018

12 EXPRESS• Bénévole d’un jour (Erilia) • Le premier arbre (France Loire) • Notre Logis récompensé • Délégation nippone

14 LE DOSSIER• L’accession sociale, une idée à défendre• Tribunes de Marie-Noëlle Lienemann

et Yannick Borde • Zoom sur Port Cartier à Rennes (Keredes)• Des prêts Missions sociales (Procivis)

22 LE MOUVEMENT• Fédération des OPH : un colloque sur ladécentralisation du logement • Panorama des recherches sur le logementet l’habitat : un support à l’élaborationd’actions plus efficaces

26 DIRECT HLMLes stratégies, initiatives et projets desorganismes : Promologis, Logial, OrneHabitat, Seqens, Erigère, Coop’IB, USHHabitat social en Occitanie Midi & Pyrénées,13Habitat, CDC Habitat, Maisons et Cités

30 INNOVATION• Communication interne : un mur virtuelpour les salariés• Fracture numérique : un plug-in pourrendre son site Internet accessible à tous• Le langage de l’innovation• Vilogia, une innovation résolument durable

32 MAÎTRISE D’OUVRAGE• Projets de construction de Keredes, LeMans Métropole Habitat, Nièvre Habitat,Patrimoine SA, Touraine Logement, Vosgelis,Siloge et Habitat Coopératif de Normandie •Cap sur l’autoconsommation collective(Plurial Novilia) • Trajectoire insuffisante pourles réseaux de chaleur et de froid • Troisexpérimentations pilotes préfigurent lebâtiment de demain (OPH de la Commu -nauté d’agglomération de La Rochelle) •Rénovation de 634 halls (ICF Habitat Sud-EstMéditerranée) • Programme mixte en zonerurale (Reims Habitat) • Étude rénovationénergétique : des budgets trop faibles pourengager des travaux efficaces • Loger dansun grand hôtel (Savoisienne Habitat) • Enbref • 1000e logement rénové (OPH 31)

38 DROIT ET FISCALITÉL’imbroglio de la récupération des chargesdu personnel d’immeuble


/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// regard

Une cigarette contre une pomme.Dans le cadre de la campagnenationale #MoisSansTabac, destinéeà encourager les fumeurs à s’arrêter de fumer, programméece mois de novembre, les salariés de Dynacité ont pu échanger, letemps d’une journée, une cigarettecontre une pomme, issue d’uneproduction locale bio. Plus de cinquante kilos de pommesont ainsi été distribués pour ladeuxième année consécutive. Cetteinitiative s’inscrit dans la démarcheRSE de l’OPH et vise à améliorer laqualité de vie au travail. ©

Dyn

acité


l’actualité ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Travail d’intérêt général

ACCORD DE PARTENARIAT AVEC LE MINISTÈRE DE LA JUSTICE

L e 12 novembre dernier,Nicole Belloubet, minis-tre de la Justice, a signé

un accord avec plus de30 partenaires nationaux(départements ministériels,entreprises chargées d’unservice public, associationsnationales, représentants descollectivités territoriales etdes organismes de logementsocial) afin de développer letravail d’intérêt général (TIG),de passer de 18 000 à 30 000« tigistes » en 2022 et de diver-sifier l’offre de postes pourfavoriser son prononcé parles magistrats. Un momentsymbolique pour la Ministre,« qui voit en ce dispositif, fondéen 1983 par Robert Badinter,alors garde des Sceaux, une

façon d’impliquer la sociétécivile dans la justice pénaleet de favoriser l’insertionsociale. »

Cette peine alternative oucomplémentaire à l’incarcé-ration, qui nécessite l’accorddu condamné, consiste en untravail non rémunéré au seind’une association ayantobtenu une habilitation d’unecollectivité publique ou d’unepersonne morale de droitprivé, chargée d’une missionde service public. « Elle contri-bue à redonner du sens à lapeine en limitant le recoursaux courtes peines de prison,en permettant une exécutionindividualisée de la sanctionet une lutte plus efficacecontre la récidive », insiste la

Ministre. Les travaux propo-sés, très hétérogènes, doiventprésenter une utilité pour lasociété ainsi que des pers-pectives d’insertion socialeou professionnelles pour lecondamné : travaux pédago-giques, d’amélioration de l’en-vironnement ou du dévelop-pement durable, d’entretienet de manutention, de réno-vation du patrimoine, aidesaux personnes, actions s’ins-crivant dans le cadre de la

solidarité, tâches administra-tives, accueil… L’Agence dutravail d’intérêt général et del’insertion professionnelle despersonnes sous main de jus-tice, créée en décembre 2018,a justement pour mission depromouvoir les TIG par l’en-tremise d’un réseau de réfé-rents territoriaux, de recenseret de suivre l’offre en tempsréel via une plateformenumérique et d’animer leréseau des partenaires. Avantla généralisation de la plate-forme, en février 2020, quatresites pilotes (Lille, Béthune,Dijon et Mâcon) ont été ins-tallés le 15 novembre.

Si, depuis 1999, un certainnombre d’organismes Hlmsont déjà partenaires de cedispositif, cet accord veut lesencourager à devenir struc-tures d’accueil afin de contri-buer à la réinsertion descondamnés, dont certainspeuvent être des habitantsdes quartiers ; d’apaiser le cli-mat sur certains sites, en favo-risant la rencontre entreauteurs d’actes de délin-quance, habitants et équipesde proximité ; de renforcer lesmoyens de gestion sur lessites ayant fait l’objet de van-dalisme ; de contribuer, enfin,à la mission d’intérêt généralau service des territoires por-tés par les organismes Hlm.Les postes proposés concer-nent principalement l’entre-tien des espaces verts, le net-toyage des parties communes,le traçage des parkings, l’en-lèvement des encombrantset des petits travaux demaçonnerie et de menuiserie.● F.X.

œContacts :[email protected] ;[email protected]

� La convention signée entre lePrésident Dumont et NicoleBelloubet précise les actions àmettre en œuvre ainsi que lesmodalités de coordination. Elletraduit la volonté de renforcerles liens et les échanges entreorganismes Hlm et acteurs dela justice sur les territoires.L’USH va diffuser auprès de sesadhérents un guide deprésentation des TIG et desmoyens à mettre en œuvrepour y recourir. © USH

Aides au logement

LA CONTEMPORANÉISATIONEN ACTION

Àpartir du 1er janvier 2020, les aidespersonnalisées au logement (APL),allocations de logement familiale

(ALF), et allocation de logement sociale(ALS) seront calculées sur la base des res-sources des douze derniers mois et non plussur les revenus perçus deux ans plus tôt.

L’aide de janvier, février et mars 2020sera donc calculée à partir des revenustouchés de décembre 2018 à novembre2019. Les informations sur les ressourcesdes ménages seront actualisées automa-tiquement tous les trimestres de façon àrecalculer tous les trois mois les droitsdes allocataires. Enfin, le versement resteramensuel et à date fixe : le 25 du mois pourles allocataires en Hlm et le 5 du moispour les autres. ●

Actualité Parlementaire

Promulgation. La loi relative à l’Énergieet au Climat a été promulguée le 8 novem-bre et publiée au JO le lendemain. Elleinscrit symboliquement « l'urgence éco-logique et climatique » dans le Code del'énergie, fixe l'objectif d'atteindre la neu-tralité carbone à l'horizon 2050 et de dimi-nuer de 40 % la consommation d'énergiefossile d'ici 2030. Elle crée un dispositifde lutte contre les passoires énergétiquesen instituant des audits obligatoires àpartir de 2022, renforce la lutte contre lafraude aux certificats d’économie d’énergieet favorise les installations photovoltaïquesen toiture.

Adoption. L’Assemblée nationale a défini-tivement adopté le 19 novembre le projetde loi d’orientation des mobilités. Elle pré-voit 13,4 Md€ d’investissements au coursdu quinquennat pour faciliter les transportsdu quotidien, les rendre moins coûteux etplus propres, en particulier avec la fin desventes de voitures à énergies fossiles car-bonées d’ici 2040 et la multiplication parcinq des points de recharge pour les véhi-cules électriques d’ici 2022. Elle inscrit laquestion des déplacements des salariésde leur domicile à leur travail dans lesnégociations obligatoires au sein des entre-prises de plus de 50 salariés. ●

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À l’occasion du 102e Congrès des maires deFrance, le 19 novembre, le président dela République a évoqué le Grand Débat

national, organisé dans plusieurs communesau cours de l’année, et le « principal constat »qui a émergé, les « fractures territoriales, fracturenumérique, sociale, identitaire, culturelle aussi,trop de fractures, comme si la France n'étaitplus une ». En réponse à ce constat, il propose« un nouvel aménagement du territoire », avantde rappeler les mesures déjà prises par songouvernement, en particulier le plan Actioncœur de ville, l’Agenda rural, le plan de mobili-sation pour les quartiers et la création d’uneAgence nationale de la cohésion des territoires.

Estimant qu’il faut désormais « réinventernotre territoire », il a évoqué la déconcentration,la différenciation et la décentralisation(1). « Dif-férencier, c’est une manière d’avancer efficace,beaucoup plus forte », considère EmmanuelMacron. Sur ce point, le chef de l’État s’est pro-noncé en faveur d’une réforme de la Constitu-

tion « qui permettra d’instaurer un droit à ladifférenciation ». Enfin, sur la décentralisation,il est ouvert à une décentralisation des com-pétences, mais aussi des moyens : « Oui à ladécentralisation où les compétences sont accom-pagnées d’une décentralisation claire des finan-cements qui vont avec, avec la bonne dynamiqueet la visibilité », a -t-il proclamé. Il s’est égalementdéclaré favorable à une « décentralisation desresponsabilités », avant d’ajouter : « Sur cettebase, j’y suis ouvert sur tous les sujets. On parlaitde logement, j’y suis très ouvert ». ●D.V.

(1) Sur ce sujet en lien avec le projet de loi « 3D »,lire aussi p. 22-23.

© A

MF

l’actualité ///////////////////////////////////////////////////////////////

Action Logement

Un appel à manifestationd’intérêt a été lancé le19 novembre par Julien

Denormandie, ministre chargéde la Ville et du Logement, etAction Logement, destiné àidentifier des locaux d’activi-tés vacants(1) en zone tendue,pour les transformer en loge-ments sociaux, intermédiairesou libres. Ce dispositif, quiconcerne également des zonesd’activité économiques et des

espaces fonciers d’activité ensecteur diffus, présente l’avan-tage de dégager des espacesfonciers disponibles. Il permet-tra aux opérateurs de logementsocial et intermédiaire de béné-ficier de fonciers avec des bauxlongue durée, une exploitationéquilibrée et sans mise defonds propres, avec une pro-position de rachat ou de nou-veau bail à l’issue. Plusieursbiens ont déjà été identifiés,

notamment 900 000 m2 debureaux vacants depuis plusde quatre ans en Île-de-France.

Une société foncière dédiéeaura pour mission d’acquérirles locaux ou les terrains d’ac-tivité vacants, de financer lestravaux de transformationnécessaires pour constituer,au plus près des bassins d’em-plois, une offre nouvelle delogements sociaux ou inter-médiaires abordables, ainsique le développement de l’ac-cession sociale. ●D.V.

(1) Bureaux vacants, locauxd’activité devenus obsolètes,espaces de production ou deservices désaffectés…

� Doté d’1,2 Md€ sur trois ans,cet AMI s’inscrit dans le cadredu Plan d’investissementvolontaire annoncé le 25 avrilpar Action Logement.©

H. T

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En bref

Logement indigne. La plateforme« Info Logement indigne », avec sonnuméro unique 0 806 706 806, lancée le16 septembre dernier par le ministrechargé de la Ville et du Logement et l’ANIL,qui permet d’informer les locatairesvictimes d’un marchand de sommeil oud’un logement insalubre, de prendre lesignalement de personnes ayantconnaissance d’une telle situation ou derenseigner des propriétaires en recherched’informations sur les obligations et aidesdisponibles, a déjà traité 2 000 appels à lafin octobre. Les trois départements ayantreçu le plus de sollicitations sont lesBouches-du-Rhône, Paris et le Nord. Parallèlement à ce numéro unique, ont étémis en place, dans chaque département,des plans pluriannuels de lutte contrel’habitat indigne qui fixent des objectifsprioritaires pour la période 2019-2021 etdes groupes locaux de traitement de ladélinquance dédiés à la lutte contrel’habitat indigne.

Île-de-France. La Région Île-de-Francea présenté, début novembre, un vasteplan de mobilisation pour latransformation écologique d’ici 2024, avec10 milliards d’euros pour répondre àl’urgence. Dans ce plan, un large volet estconsacré au logement. Ainsi, 25 000 Hlmprésentant un diagnostic thermique deperformance énergétique de classe F ou Gseront rénovés avant 2024. En 2020, 10 M€seront d’ores et déjà alloués à ces travaux.En parallèle, 36 M€ seront égalementconsacrés aux copropriétés dégradées(la Région les aide à réduire leurs charges,en particulier grâce à des travaux deréhabilitation thermique).

Loi SRU. Commune carencée au titre dela loi SRU, la ville de Saint-Mandé, qui necompte que 11,32 % de logementssociaux, a signé le 25 octobre un contratde mixité sociale avec l’État qui courtjusqu’en 2022.

NPNRU. Le Comité d’engagement nationalde l’Anru a validé, en octobre, 28 projets de renouvellement urbain supplémentaires,ce qui porte à 329 le nombre de projets duNPNRU engagés ou sur le point de l’être surles 450 éligibles. Cela représente 8 Md€ misà disposition des collectivités et desbailleurs par l’Anru. ●

Congrès des maires de France

EMMANUEL MACRON SE PRONONCESUR LA DÉCENTRALISATION

� Face aux maires, Emmanuel Macron a évoqué « la fin d’une époque » et les « nombreux défis à relever collectivement », qu’ils soienttechnologique, climatique ou démographique.

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l’actualité ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Statistiques

ENQUÊTE LOGEMENT

Réalisée tous les 4 à 7 ansdepuis 1955 par le ser-vice de la donnée et des

études statistiques du minis-tère de la Cohésion des terri-toires et des Relations avec lescollectivités territoriales, l’en-quête nationale sur le loge-ment (ENL) 2020, confiée àIpsos, a été lancée le 12 octobredernier et se poursuivra l’an

prochain. Effectuée sur unéchantillon de 70 000 loge-ments, choisis aléatoirementpar l’Insee sur un répertoirestatistique de logementsconstitué à partir de sourcesadministratives, elle est réali-sée en face à face au domiciledes personnes sélectionnées,prévenues individuellementpar courrier.

Cette enquête complète lesinformations des recense-ments afin d’observer l’évolu-tion des modes d’habiter desFrançais (condition de loge-ment, dépenses en logement,qualité de l’habitat, mobilité...).La dernière enquête remonteà 2013. ● F.X.

Grenelle contre les violences conjugales

30 MESURES CONTRE LES VIOLENCES FAITES AUX FEMMES

À l’issue du Grenelle contre les violencesconjugales, le 25 novembre, journéeinternationale d’élimination des vio-

lences faites aux femmes, le Premier ministrea annoncé 30 nouvelles mesures destinées àprévenir les violences et protéger les victimes,les femmes et leurs enfants, dotées d’un bud-get de 360 M€ en 2020, dont 90 M€ serontmobilisés par le ministère du Logement. Cesmesures se déclinent en neuf axes : - s’attaquer au pro-blème « à la racine »,en éduquant à la non-violence et à l’égalitéentre les filles et lesgarçons au sein del’Éducation nationale(élèves et enseignants) ;- libérer la parole desvictimes et favoriser larévélation des violencespar les professionnelsde santé, notammenten levant le secretmédical ;- protéger les femmesvictimes dès le dépôtde plainte, avec une for-mation renforcée despoliciers et gendarmes ;- renforcer la prise encharge médico-socialedes femmes victimes ; - leur offrir une justiceplus protectrice ;- prendre en compte l’impact des violencessur les enfants et sur les liens familiaux ;- assurer le suivi et la prise en charge des

auteurs de violences pour mieux prévenir lerisque de récidive ;- protéger les femmes victimes de violence ycompris sur leur lieu de travail ; - protéger les victimes de violences en situa-tion de handicap.

Pour l’USH, « les signes que les mesuresgouvernementales adressent à la société surla nécessité d’une prise de conscience et d’uneprise en charge de ces drames » sont positifs.

L’USH rappelle égale-ment sa mobilisation,en particulier avec laconvention d’engage-ment en faveur de lalutte contre les vio-lences faites auxfemmes, signée lors dudernier Congrès Hlmavec le Ministre chargéde la Ville et du Loge-ment, la Fédérationnationale SolidaritéFemmes et l’Afpols,dans le but d’accom-pagner les organismesdans la réalisation deces engagements; orga-nismes qui sont par ailleurs très mobilisésau quotidien sur cetteproblématique. ● D.V.

� Les organismes de logement social sont nombreuxà se mobiliser, notamment Scalis, qui a organisé unejournée de sensibilisation de ses collaborateurs,ainsi qu’une initiation à la self-defense. © Scalis

Succès de Visale. Depuis l’élargissementde ce dispositif de cautionnement, gratuit,mis en place par Action Logement auprintemps 2018, pour répondre à un publicplus large, Visale a quasiment triplé sesrésultats en un an, et a franchi, en octobredernier, le seuil des 200 000. Cette garantie, qui permet aux propriétairesprivés d’être couverts contre les risquesd’impayés jusqu’à 36 mois de loyers et decharges et de faire face à d’éventuellesdégradations locatives, s’applique aussi auparc locatif social pour les étudiants, dans lalimite de neuf mois d’impayés.

Immobilier de l'État. Gérald Darmanin,ministre de l'Action et des Comptes publics,annonce le lancement d'un portail Internetdédié à la politique immobilière de l'État (PIE)et animé par la Direction de l'Immobilier del'État (DIE) : https://immobilier-etat.gouv.fr.Outre les informations à jour sur la PIE, sesactualités, ses objectifs ou ses résultats, lanouvelle plateforme présente les acteurs etles métiers de l’immobilier de l’État, enconsacrant une page spécifique pour lesoffres d’emplois à pourvoir.Le portail simplifie également le parcoursusager en regroupant l’accès aux nombreuxservices en ligne offerts par la DIE : les sitesconcernant les cessions immobilières, laplateforme des Ministères économiques etfinanciers, la nouvelle plateforme des donsde biens mobiliers appartenant à l’État auprofit d’associations. ●

En bref

38 %DE LA POPULATION VIT DANS UNECOMMUNE DENSÉMENT PEUPLÉE.

Cela représente 25 millions d’habitants,répartis dans 781 communes, aunombre de 3 407, soit 2 % descommunes françaises. Les communes àdensité intermédiaire rassemblent29,6 % de la population. Les 18 770communes peu denses comptent29,1 % de la population, et les très peudenses 3,6 %. En métropole, seules l’Île-de-France, Provence-Alpes-Côtes-d’Azuret les Hauts-de-France comptent plusdu tiers de leur population dans descommunes denses. Dans les DOM, lapopulation est plus concentrée, etexcepté en Guyane, la part de lapopulation, vivant dans des communesdenses et intermédiaires est supérieureà 80 %.

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RAPPORT

Le Compte du logement 2018

Que retenir de ce rapport de 72 pages richesen chiffres ?

Le service de logementLa consommation totale de service de loge-ment avoisine, en 2018, les 364 milliards d’eu-ros constitués de :- 272 Md€ de loyers (dont 76 Md€ de loyersversés par les locataires, 186 Md€ de loyersimputés aux propriétaires, et 9 Md€ de rede-vances) ; - 53 Md€de dépenses d’énergie (abonnementset consommations) ;- 27 Md€ de services extérieurs (entretien deslogements, assurances) ;

- 5 Md€ de charges locatives récupérables desparties communes ;- 6 Md€ d’autres dépenses (frais de déména-gements, frais de baux) ;- 1 Md€ de frais de personnels d’immeublesrécupérables.

Nette d’environ 20 Md€ de prestationssociales au logement, la consommation enservice logement se chiffre donc à un montantde 344 Md€. Le logement représente 27 % dela dépense totale de consommation desménages, en croissance tendancielle jusqu’en2013, et relativement stabilisée depuis.

Le logementLe parc de 36,5 mil-lions de logementsest constitué, au 1er

juillet 2018, de 82 % de résidences principales(29,8 millions), com-plétés par 10 % derésidences secondai-res (3,5 millions) et 8 %de logements vacants(3,1 millions).

La croissance deslogements vacants est un phénomène mar-quant de la dernière décennie. La vacancepeut provenir d’une offre plus élevée que lademande, de logements en mauvais état,d’un parc inadapté au marché (taille, locali-sation, prix, etc.), ou de délais de relocationou de vente (vacance frictionnelle). Ce peutêtre aussi la conséquence de départs en mai-sons de retraite de personnes âgées, sans quele logement ne soit mis en vente ou en loca-tion. Ce parc se répartit entre 56 % de loge-ments individuels et 44 % de logements col-lectifs (proportion relativement stable dansle temps).La croissance du parc de logements est de1,1 % en 2018 (rythme stable depuis 2009),soit 386 000 logements supplémentaires.

Le patrimoine des bailleurs Hlm représente14,5 % des résidences principales. Avec lesautres bailleurs sociaux, le parc social atteint18 %. Cette proportion est stable dans le temps.

Les aides au logementL’ensemble des aides au logement(1) équivautà 39,6 Md€ en 2018, soit 1,7 % du PIB, en reculde 5 % par rapport aux 41,6 Md€ de 2017, suiteaux mesures contenues dans la loi de Finances2018 (baisse de 5€ des aides personnelles aulogement en année pleine, instauration dela réduction de loyer de solidarité dans leparc social et désindexation), et du contextede taux bas de la politique monétaire.

L’ensemble des aides au seul logementHlm est de 13,6 Md€ en 2018 (soit 34 % dutotal), en baisse de 10 % par rapport à 2017.

Ces aides au logement Hlm englobent :- les prestations sociales liées au logement ;de l’ordre de 7,1 Md€ (soit 53 % des aides auxlogements Hlm), elles accusent une diminu-tion de 9 % par rapport à 2017, notammentliée à la baisse des APL dans le parc social,concomitante à l’instauration d’une réduction

de loyer de solidarité ;- les avantages fiscaux. Ilsreprésentent 4,4 Md€ (soit32 % des aides aux logementsHlm) et sont en baisse de10 % par rapport à 2017, dufait notamment du relève-ment du taux réduit de TVAde 5,5 % à 10 % pour l’inves-tissement locatif social ; - les subventions d’investis-sement. Avec 1,1 Md€, elles

correspondent à 8 % des aides aux logementsHlm ; et régressent de 8 % par rapport à 2017 ;- les avantages de taux enfin. Ils atteignent895 M€, soit 7 % des aides aux logementsHlm et connaissent une baisse de 17 % impu-table à la réduction de l’écart entre le tauxdu marché et les taux des emprunts des orga-nismes. ●

(1) Prestations d’aide au logement, subventionsd’exploitation et d’investissement, avantages detaux et avantages fiscaux

œContact :Martin de Bettignies, DEEF, USH ;Tél. : 01 40 75 70 27.

Le Commissariat général au développement durable a publié, en septembre 2019, son rapport sur le Compte du logement 2018. Cette publication annuelle fait office de référence statistique en ce qui concerne le parc de logements, son mode d’occupation et sonévolution, la place du logement dans l’économie, et de manièregénérale, l’activité et le financement du secteur immobilier résidentiel.

Le logementreprésente 27% de la consommationdes ménages.

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focus /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

� L’intégralité du rapport est disponible sur leInternet en tapant Compte du logement 2018.


L e 8 novembre dernier, une qua-rantaine de salariés volontairesd’Erilia du siège et des agences

marseillaises ont laissé leurs dossierstraditionnels de côté pour apporterune aide concrète à des locataires del’ESH des quartiers de la Viste et deLa Garde à Marseille, en lien avec leurexpertise : distribution alimentaire,accompagnement à la recherche d’em-

ploi, rédaction de courriers adminis-tratifs, appui numérique, bricolagedans les jardins partagés ou rénova-tions de locaux associatifs…

Une opération de solidarité montéeavec les centres sociaux de ces deuxquartiers qui permet de tisser denouveaux liens avec les habitants etque l’ESH entend étendre à d’autressites. ●

Dans le nouveau quar-tier du parc des Capu-cines, une zone verte

de 15 hectares conçue dansune démarche d’écoquartier,au cœur de Beaugency (45),initiée en 2006 par la Villeavec la révision du PLU, a été

planté le premier arbre de laZAC. Sur ce site, France Loire -qui va construire 102 loge-ments locatifs sociaux, dontune offre spécifique pourles personnes âgées, proposeaussi 169 terrains à bâtir. ●

L e 8 novembre, une délégation dequatre japonais de l’entreprise JSCorporation, spécialisée dans la

maintenance de logements collectifs, arendu visite à l’USH. Objectif de cevoyage d’étude : découvrir lesinstallations d’énergie solaire dans lelogement social français.

Accompagné par deux représentantsUSH, Laurent Ghekière, de la missionEurope, et Nicolas Cailleau, de laDirection de la Maîtrise d’ouvrage et desPolitiques patrimoniales, le petit groupea découvert la stratégie photovoltaïque

du groupe I3F sur trois sites : quai de Valmy,le seul immeuble d’habitation de Paris dontla façade est entièrement recouverte decellules photovoltaïques ; à l’Île-Saint-Denis(93), la résidence Lénine, réhabilitée en2015, avec la création d’un mur solaire de250 m² sur un pignon, ainsi qu’uneopération de rénovation thermique de 194logements, équipée de 100 m² de panneauxsolaires en façade et en toiture-terrasse.

Les Japonais se sont montrés trèsintéressés par l’isolation thermiqueextérieure, très peu pratiquée dans leurpays du fait des différences climatiques. ●

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Bénévole d’un jour…

Notre Logis récompenséLe premier arbre

Lors de la Nuit du Geste d’Or,le 23 octobre dernier qui,chaque année, a pour

double objectif de recenser et de mettre en valeur l’exemplaritédes opérations du patrimoinebâti, de l’aménagement urbain et paysager, Notre Logis a reçu,dans la catégorie Architecture,innovation sociale &

économique, le Geste d’Argentpour le béguinage du Coq,réalisé à Bondues (59).

Une opération de 26 maisonsde style flamand (13 PLUS, 6 PLAIet 7 PLS), imaginées par LucDehaene. Au cœur de ceprogramme, réservé aux seniors,un espace clos accueille desanimaux. ●

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14_ Actualités Habitat / N°1112 / 30 novembre 2019

le dossier ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

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L’ACCESSION SOCIALE, UNE IDÉE

À DÉFENDREDepuis plusieurs mois, le gouvernement s’acharne contre le logementsocial et privé, tant en locatif qu’en accession, qu’il ne voit que sous leprisme budgétaire et ne cesse de diminuer les aides publiques et d’aug-menter la pression fiscale. Dernière attaque en règle, la remise en causedu prêt à taux zéro (PTZ) dans le projet de loi de Finances 2020, au risquede fragiliser l’accession sociale, maillon essentiel dans la chaîne du loge-ment, et d’accentuer la fracture territoriale, suscitant une levée debouclier des acteurs du logement qui sont parvenus à convaincre lesdéputés de proroger le PTZ jusqu’à la fin 2021, en zones B2 et C. Paral-lèlement, de nouveaux outils se développent tel le bail réel solidaire viales organismes de foncier solidaire. Dossier réalisé par Frédérique Xélot.

Souvent résumée à tort à l’activitélocative, la mission des organismesHlm est aussi de faciliter l’accès àla propriété des ménages à revenusmoyens et modestes, depuis lesorigines du logement social,

comme le rappelle le Président Dumont.Chaque année, des milliers de famillesréalisent leur rêve d’acheter un logement neufde manière sécurisée grâce aux opérateursHlm et aux outils mis en place par les pouvoirspublics ces dernières années: prêt à taux zéro,TVA à taux réduite dans les zones en rénova-tion urbaine et les quartiers prioritaires de laville, prêt social location-accession, nouveaubail réel solidaire mis en œuvre avec les or-ganismes de foncier solidaire.

Après la suppression de l’APL accession etle rabotage du PTZ neuf intervenu hors grandesagglomérations (1) en 2018, le PTZ a été unenouvelle fois remis en cause dans un rapportde mission de l’IGF/CGEDD (2) et par le gou-vernement dans le PLF 2020, au risque de dé-solvabiliser les ménages modestes et d’ac-centuer la fracture territoriale en repoussanttoujours plus loin des bourgs les constructions,là où le terrain est moins cher, suscitant unelevée de bouclier des acteurs du logement etune forte mobilisation.

Ainsi, malgré l’avis défavorable du rappor-

teur général et du gouvernement, les députésde la majorité et de l’opposition ont adopté,le 15 novembre, plusieurs amendements iden-tiques permettant de proroger jusqu’au31 décembre 2021 le PTZ pour les logementsneufs, en zones B2 et C, lors d’un examen enséance publique d’amendements non rat-tachés à la deuxième partie du PLF, dans lecadre du débat du projet de loi de Finances.Le Sénat devra ensuite confirmer ce vote dansles mêmes termes, de manière à ce que legouvernement ne puisse pas revenir sur cetamendement. Pour le président de l’USH, « lesalertes des professionnels des secteurs dulogement et du bâtiment et des élus locauxont été entendues par les députés, et c’est uneexcellente chose. Mais il s’agit d’abord et avanttout d’une excellente nouvelle pour des milliersde nos concitoyens qui, sans cette aide, et n’endéplaise à la haute administration des Finances,n’auraient pas eu la possibilité d’accéder à lapropriété». Et de rappeler que «le revenu fiscalde référence des bénéficiaires de PTZ neuf, en2018 et 2019, s’élevait à 25 5 00 euros par an. Ledispositif, qui a été prolongé, est donc biendestiné aux ménages modestes et permet demaintenir l’activité économique des zonesmoins dynamiques ». La FFB salue égalementle vote des députés « qui restaure l’équitéterritoriale. »

Résidence Port Cartier de Keredes, à Rennes © M. Josse

Tribune

YannickBorde, présidentdu Réseau PROCIVIS

L’accession sociale, un maillonessentiel dans la chaîne du logementDans le contexte de crise chronique dulogement que connaît notre pays depuis de tropnombreuses années, les analyses manichéennesqui consistent à opposer zones tendues et zonesdétendues, neuf et ancien, ou encore État etcollectivités locales, n’apportent rien deconstructif. Sûrement parce qu’une bonnepolitique du logement à l’échelon national, c’estd’abord et avant tout, consolider la chaîne dulogement de l’hébergement d’urgence jusqu’àl’accession à la propriété, fluidifier le parcoursrésidentiel de nos concitoyens et accompagnerles acteurs au plus proche des spécificités des territoires. Ces dernières semaines, l’accession sociale afailli être sacrifiée sur l’autel de ce discours partrop simpliste, sur fond de recherched’économie budgétaire. Le travail de persuasion,mené grâce à la mobilisation de tous les acteursdu logement, devrait heureusement porter sesfruits : les députés ont, en première lecture duPLF 2020, sauver in extremis l’un des principauxleviers de l’accession sociale à la propriété, leprêt à taux zéro (PTZ) en zones B2 et C. Si le danger semble s’éloigner, il restepréoccupant de constater l’obstination dugouvernement, après la suppression de l’APLaccession, à rogner ces aides quand il ne lessupprime pas. Loger nos concitoyens à prixabordable dans notre pays ne passera pas quepar la rénovation, y compris dans les villesmoyennes ou dans les territoires ruraux, etencore moins en accélérant le phénomène demétropolisation. Délaisser ces territoires tropqualifiés à tort de « périphériques », ce serait enrevanche « torpiller » le rééquilibrage territorialamorcé par le plan Action cœur de ville.L’enjeu est pourtant de taille : il en va de lacapacité de notre pays à loger tous les Françaisquel que soit leur niveau de revenu. L’accessionsociale à la propriété est non seulement unmoyen de monter dans l’ascenseur social, maiségalement, pour des millions de mal-logés, unechance supplémentaire d’accéder au logementsocial. Car c’est bien parmi les locataires du parcsocial que l’on trouve les futurs primo-accédantssociaux. Le réseau Procivis ne cessera de porterce discours auprès des pouvoirs publics ! ●

16_ Actualités Habitat / N°1112 / 30 novembre 2019

Les propositionsdu Mouvement Hlm Alors que la loi de Finances de 2018 a sup-primé l’APL accession (3), réduit de moitiéles quotités éligibles au PTZ pour les pro-jets situés dans les communes des zonesB2 et C, les opérateurs Hlm (Coop’Hlm, Pro-civis, mais aussi ESH et OPH) ont vendu,en 2018, 14500 logements neufs en acces-sion sociale dont 4750 en location-acces-sion. Un chiffre en baisse de 18% sur unan pour ce produit sans risque d’accessionà la propriété pour les ménages modestes.

Dans un contexte où le taux d’accès àla propriété recule et où les aides orientéesvers les ménages les plus modestes sontremises en cause, le Mouvement Hlmavance plusieurs propositions à même derelancer l’accession à la propriété:• prolonger le prêt à taux zéro neuf enzones B2 et C au-delà du 31 janvierprochain, comme cela pourrait être le cassi le Sénat adopte l’amendement del’Assemblée nationale dans les mêmes ter-mes. Le coût budgétaire de son prolonge-ment et le rétablissement de sa quotitéd’origine (40% au lieu de 20%) seraientcompensés par les recettes fiscales in-duites, à savoir le gain de TVA, qui pourraitatteindre les 950 millions d’euros sur labase de 30000 PSLA, souligne l’USH;• rétablir l’APL accession dans les condi-tions de 2017. Sa suppression a empêché16 000 ménages aux revenus modestesd’accéder à la propriété, bloquant la mo-bilité résidentielle et empêchant la libéra-tion de logements locatifs sociaux. Sanscompter que l’accession sociale en ancien,activité encore très marginale parmi lesorganismes Hlm, peut être une réponse àla revitalisation des centres-bourgs et desvilles moyennes qui peut permettre de re-qualifier le bâti, de valoriser les qualitéspatrimoniales d’un territoire et d’attirerune nouvelle population, tout en con-tribuant à la mixité sociale et en limitantl’étalement urbain, aussi bien dans lecadre du Programme national de requali-fication des quartiers anciens dégradés,du NPNRU déployés dans le tissu ancien,du programme Action cœur de ville oudes opérations de revitalisation des terri-toires introduites par la loi ÉLAN;• simplifier le régime des organismes defoncier solidaire (OFS), au nombre de 19,et du bail réel solidaire (BRS), en rendantles acquéreurs éligibles au prêt à l’acces-sion sociale (PAS) afin de leur donner accèsau fonds de garantie de l’accession sociale(FGAS) ; en rendant possible un abatte-ment de TFPB supérieur à 30%; en élar-

gissant aux départements la liste des col-lectivités territoriales pouvant apporterleur garantie d’emprunt aux OFS; et enfin,en étendant l’exonération des plus-valuesde particuliers à l’occasion de cession deterrains aux OFS; • soutenir le prêt social location-accession,créé en 2004, et l’étendre aux logementsanciens. Ce produit que la Cour descomptes et le Conseil général de l’environ-

le dossier ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

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COOP’Hlm

Procivis

Vente de logements neufs ; location-accession comprise en milliers de logement.Source : USH, les Hlm en chiffres 2019

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Tribune

Marie-NoëlleLienemann, présidente de la Fédérationdes Coop’Hlm

Encourager les organismesde foncier solidaireL’aspiration à devenir propriétaire est largementrépandue parmi les Français : ce statut est tout àla fois un marqueur de progression sociale, unegarantie en vue de la retraite, un patrimoine àléguer à ses enfants. Faciliter la réalisation decette aspiration sans prendre de risques inutilesdevrait être l’un des objectifs de la politique du logement conduite par l’État. Il y acomplémentarité entre le développement dulogement locatif Hlm et l’accession sociale, enpromouvant les parcours résidentiels des foyersmodestes. Pourtant, les outils de cette politiquesont peu à peu remis en cause : en 2018, l’APLaccession a été brutalement supprimée. Le prêtà taux zéro devait disparaître au 1er janvier 2020pour les communes des zones B2 et C, soit 93%des communes métropolitaines, avant que lesdéputés ne s’opposent au gouvernement,conscients du signe négatif qui aurait pu êtreadressé aux populations concernées. Ce report d’une disparition annoncée doit nousalerter sur la nécessité d’imaginer de nouveauxmécanismes pérennes. L’un d’entre eux est le bailréel solidaire mis en œuvre depuis 2017 par lesorganismes de foncier solidaire. Les Coop’Hlmsont parmi les premiers à s’être emparés de cenouvel acteur qui, par une dissociation dufoncier et du bâti, rend de nouveau possiblel’accès à la propriété sur des territoires ditstendus. Ce mécanisme a aussi pour vertu des’attaquer de manière efficace et durable à l’unedes causes de la crise du logement : la rentefoncière. Il trouve aussi de nouveaux terrainsd’application, de la cession du patrimoine desbailleurs sociaux à la requalification des centres-bourgs et des centres anciens. Les OFS sont d’autant plus des outils d’avenirque leur finalité sociale en fait des outils qui nese contentent pas de réguler le marché fonciermais bien de lutter contre la spéculation dont ilfait l’objet. C’est pourquoi, leur développementdoit être fermement encouragé, ce que pourraitremettre en cause la création d’organismes defoncier dits « libres » qui, en s’inscrivant commedes outils de régulation à but lucratifs, nepeuvent produire les mêmes effets, ni en termesde coût du foncier – qui continuera sa hausseau-dessus de celle des prix – ni au regard desobjectifs sociaux. ●


nement et du développement durable ontreconnu pertinent dans deux rapports,tout en demandant une amélioration deson cadre juridique pour faciliter sondéveloppement, pourrait amplifier la di-versité de l’offre de logements dans lescommunes éligibles au programme Ac-tion cœur de ville.

Un peu d’histoireCar l’accession sociale à la propriété estancrée dans l’ADN du Mouvement Hlm.Elle s’est développée conjointement aulogement locatif. Les fondateurs de laSOMCO, la plus ancienne société d’Hlmcréée en 1853 avec l’industriel Jean Doll-fus, ont été les précurseurs de l’accessionsociale avec la première cité ouvrière deMulhouse. 1 243 maisons de 30 à 50 m2

avec jardin, de 130 m2, achetées en loca-tion-vente par des ouvriers, avec un faibleapport personnel et des mensualités surquinze ans, entre 1862 et 1897, financéspar un tour de table d’industriels.

Depuis, l’accession a toujours cheminéà côté du locatif et l’État va, dès la fin du19e au 20e siècle, s’impliquer dans le lo-gement, sous l’angle réglementaire etbudgétaire. Les lois vont se succéder : loiSiegfried, Strauss, Ribot qui créera lecrédit-acquéreur et les SACI, ancêtres desSacicap ; la loi de juin 1938, qui permet dediviser la propriété des immeubles etrend possible l’hypothèque Minjoz, la ré-forme Barre et la création des PAP, jusqu’àla création du PTZ en 2015.

Une aide dégressive en fonction desrevenus, «décontingentée», sans obliga-tion d’apport personnel, limitée lors de sacréation au neuf ou à l’ancien avec 35% detravaux, qui, au fil des ans, a évolué et faitaujourd’hui la Une, à un moment où lestaux d’intérêt ont atteint un nouveau tauxplancher, où le prix moyen des logementsneufs est en hausse, tant en individuelqu’en collectif, et où le niveau des misesen vente recule. Et, dans le même temps,un nouveau rapport de l’IGF/ CGEDD quipour la première fois permet de disposerd’une caractérisation fine des logementsproduits et pointe les failles et les faiblessesdu Pinel, dispositif d’aide fiscale à l’in-vestissement dans le logement locatif (lo-gements trop standardisés, pas de baissedes loyers escomptés, non prise en comptedes priorités des politiques locales, rende-ment pas au rendez-vous pour les investis-seurs, dispositif difficile à piloter) et pro-pose l’introduction d’un agrément; sanssuggérer pour autant sa suppression, auregard de son poids dans la production oude transformer le dispositif en aide budgé-taire, et ce, malgré le poids de cette nichefiscale considérée comme coûteuse et in-efficace par la Cour des comptes en marsdernier, au même titre que les autres pro-duits d’investissement locatif. L’accession,et plus globalement le logement est dansle collimateur du gouvernement. ●

(1) La quotité du prêt a été ramenée de 40 à20% dans les zones B2 et C, ce qui a entraînéun recul de 46,8% du nombre de prêtsconcernés.(2) Ce rapport minimise l’intérêt du PTZ pour lesecteur du logement et de la construction:arguant qu’il aurait eu un effet décisif pour15 500 primo-accédants en 2017 seulement,correspondant à 3 Md€ sur les 1,9 Md€quecoûte le PTZ à l’État. Il juge inopportun uneprolongation du PTZ dans le neuf dans leszones détendues, mais va encore plus loin enpréconisant de ne pas le renouveler dans leszones tendues. Il préconise de concevoir unnouveau dispositif plus ciblé socialement,rejoignant l’analyse de la Cour des comptes surles aides à l’accession à la propriété et incitedavantage à la rénovation dans l’ancien. (3) Le montant mensuel des APL accessionavoisinait 155 €, alors que le montantmensuel des APL locatives s’élève à 260 €.

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� Les Villages Grand Cru à Marlenheim, à 20 kmde Strasbourg, un programme de 10 logementsen PSLA, 2 en accession classique avec une TVA à20 % et 1 pour investisseur, réalisés par Pierreset Territoires Alsace ; arch. : Blan Architecture© Pierres et Territoires Alsace

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vient

de paraître

Un exemplaire de ce cahier a été envoyé à tous les organismes, adhérents de l’USH,qui peuvent également, après identification,consulter en ligne ce document sur le centre de ressources accessible depuiswww.union-habitat.org.Cette offre n’est pas disponible pour les abonnésd’Actualités Habitat non adhérents Hlm.Pour toute demande d’achat d’un numéro :[email protected],[email protected]

repères n° 63 : Le développement desopérations d’accession sociale dans l’ancien

Le développement d’une offre de logements en accession sociale enbâti ancien suscite un intérêt croissant des acteurs locaux de l’habitatmalgré les difficultés rencontrées pour atteindre l’équilibre économique

des opérations. Divers leviers peuvent être mobilisés, y compris en complé-mentarité, afin de lever ces freins et permettre une production de logementsrépondant aux enjeux de mixité sociale dans les territoires.

L’USH, en partenariat avec les Fédérations et plus particulièrement celledes Coop’Hlm, a souhaité constituer un cadre méthodologique et présenterles aides financières et fiscales mobilisables par les organismes Hlmsouhaitant s’engager dans ces opérations.

Par ailleurs, l’analyse des expériences récentes des maîtres d’ouvrage Hlmet de leurs partenaires pour développer ces opérations fait ressortir uneingéniosité toute particulière pour mobiliser de nouveaux leviers et despartenariats diversifiés afin de limiter l’impact du déficit d’opération sur leprix de vente.

La seconde partie du cahier partage des retours diversifiés d’expérienceset de montages sur des territoires variés.

Contacts : Cécile Chopard, responsable du Département Politiquespatrimoniales, Mél. : [email protected] et Chrystel Gueffier-Pertin, expert Accession sociale, Vente, Copropriétés,Mél. : [email protected] de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimoniales, USH.

Face au métro Jacques Cartier, Port Cartier est la dernière opéra-tion de la ZAC Alma, initiée voici maintenant plus de vingt ans,le long de l’avenue de l’Alma à Rennes, réalisée par Keredes (excoopérative Habitation Familiale), suite à une consultation de

promoteurs suivie d’un concours. Le programme composé de 58 ap-partements, situé à deux pas de la gare et à trois stations de métro ducentre historique, est à 300 mètres d’une zone Anru, ce qui lui permetde bénéficier d’une TVA réduite. Il mêle 30 logements en accession so-ciale, 6 en accession intermédiaire et 19 en investisseurs, avec des prixde sortie qui oscillent entre 2000 €/m² et 3 200 €, selon le type de pro-duit, alors que les prix du marché se situent dans une fourchettede 4000 à 5000 €.

« Outre cette diversité d’offre, l’opération, légèrement en retrait parrapport à la rue, bénéficie d’une place à ses pieds avec présence de com-merces (pharmacie, coiffeur, boulangerie, et une épicerie Biocoop et de

services (banque), propose des surfaces partagéeset des logements évolutifs », explique Pascal Mas-son, directeur général de la Coop’Hlm. Ainsi, qua-tre grands appartements disposent d’une pièceindépendante, de 15 m2, posée sur la terrasse pri-vative en étages, avec entrée commune qui peutservir de chambre d’amis ou accueillir un parentâgé. Et dans quatorze appartements de la rési-dence, une des chambres se trouve dans la conti-nuité du salon, avec un système de cloison quipermet d’agrandir le séjour pour répondre àl’évolution de la famille et peut changer d’usage,au profit d’un bureau, d’un coin télévision. Unevoiture en libre-service, via Citiz, est aussi mise àdisposition des résidents qui ne posséderaient

pas de véhicules, pour leur permettre d’accéder à des lieux non acces-sibles en métro ou en bus. La résidence est labellisée Habitat & Envi-ronnement, garantissant à ses occupants des consommationsd’énergies optimisées et un air intérieur sain, grâce à des matériauxpeu émissifs, sans oublier un confort lié à l’isolation acoustique.

Par ailleurs, le bâtiment intègre des espaces verts en toiture, mu-tualisés, que les habitants sont chargés d’entretenir, avec l’accompa-gnement du paysagiste qui les a conçus, la première année. Cesespaces, qui font partie de la façade, ne peuvent être modifiés, commele prévoit le règlement de copropriété. Autant d’atouts qui font queles 55 logements ont été commercialisés en deux mois, avec grand suc-cès auprès de primo-accédants. Enfin, Keredes, qui est aussi syndic dela résidence, a organisé une formation des habitants avant la premièreassemblée générale constitutive pour leur permettre de se familiariseravec leurs droits et devoirs. ●


//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////le dossier

# Zoom sur Port Cartier à Rennes � Une architecture urbaine, avec des façades en

béton lazuré matricié, en résonance avec desespaces verts communs en toiture ; arch. : David Cras. © M. Josse

Attribués dans le cadre de l’exécution de la convention mis-sions sociales Procivis-État couvrant la période 2018-2022,Procivis Nord a engagé 875 000 € de prêts éponymes pourl’année 2019.

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le mouvement ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Suite à l’appel à propositions lancé par le ministère de la Cohésiondes territoires pour nourrir le futur projet de loi « Déconcentration,décentralisation, différenciation », parlementaires et associationsd’élus ont échangé leur vision sur les futures modalités du transfertde compétences de l’État aux territoires. À l’initiative de l’Associationdes départements de France (ADF) et de la Fédération des OPH, uncolloque sur le thème Logement social, réformes en cours et

décentralisation : quelles conséquences pour les territoires, s’est tenuau Palais du Luxembourg, le 21 octobre.

des leviers de transformation de la politiquedu logement dans notre pays ». Des question-nements évoqués par les représentants desassociations d’élus et les parlementaires, lorsd’un face à face où chacun présente sa visionde ce nouvel acte de décentralisation.

À quel niveau territorial la politiquedu logement doit-elle être décidée ? François-Xavier Dugourd, président du groupede travail Logement de l’ADF, appelle à « revoiren profondeur les responsabilités dans le sec-teur et l’organisation des politiques de l’habitat,envisagées de manière globale, en associantles problématiques de mobilité, de travail,d’offre de services ». « Du fait de leurs compé-

tences sociales, de leur proximité de réponsesaux besoins des populations et de leur lienviscéral avec les communes et les intercom-munalités », les Départements sont « légitimesà jouer un rôle central de coordination » àtravers la création d’un Observatoire de l’ha-bitat, estime-t-il. Ce rôle pourrait se concrétiservia un Plan départemental de l’habitat plu-riannuel, d’une durée de six ans, avec le relaisdes OPH. Autant de propositions qui ont étéprésentées à Jacqueline Gourault, ministrede la Cohésion des territoires.

France Urbaine, par la voix d’EmmanuelHeyraud, directeur de la cohésion sociale etdu développement urbain, plaide pour quece soient les EPCI qui organisent la politiquedu logement dans les territoires, à la foispour les parcs social et privé. Une propositionqui fait bondir Stéphane Peu, le député deSeine-Saint-Denis estimant que la compétencelogement doit rester entre les mains d’élusau suffrage universel direct sous peine « quela fracture territoriale se double d’une fracturedémocratique ».

Quel rôle l’État doit-il conserver ? Stéphane Peu pointe une contradiction : « Lesens politique de la loi ÉLAN aboutit à l’affai-blissement du rôle de l’État, voire à son effa-cement sur une politique nationale du loge-ment. Cet affaiblissement va être remplacépar des compétences renforcées des collectivitéslocales, alors que tout ce qui est mis en œuvrevise à couper les territoires des organismes delogement social et de la politique du logement,en particulier avec la concentration nationalede grands groupes ». Le député refuse de voirle rôle de l’État affaibli davantage sur la poli-tique du logement.

Philippe Dallier s’interroge : « L’acte 3 dela décentralisation sera-t-il un big bang ? Ilfaudra que l’État accepte de lâcher », avertitle sénateur de Seine-Saint-Denis. La sénatricedes Yvelines, Sophie Primas, suggère de « lais-ser s’exprimer l’intelligence des territoires, enmatière d’organisation, de structuration dulogement mais aussi de tout ce qui va avec lelogement… Le logement est l’une des briquesde la cohésion sociale du territoire. Cela doitrevenir au territoire ».

Pour Annie Guillemot, l’État doit rester« le garant de la solidarité nationale et de lamixité sociale ». La sénatrice du Rhône estimela régulation nécessaire, mais pense que©

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OPH

Le projet de loi « Déconcentration, décen-tralisation, différenciation », dit « 3D »,est attendu pour la fin du printemps2020. « Un trio prometteur qui, à ce

stade, peut susciter de multiples questionne-ments, introduit Dominique Estrosi-Sassone,sénatrice des Alpes-Maritimes et secrétairegénérale de la Fédération des OPH. C’est entout cas au niveau des collectivités locales etde leur regroupement que réside l’essentiel

FÉDÉRATION DES OPH

Un colloque sur la décentralisation du logement

À l’occasion de ce colloque, parlementaires etreprésentants d’associations d’élus ont échangésur leurs différentes visions de ce que pourraitêtre, demain, la politique du logement élaboréeau niveau des territoires. �


« l’État doit jouer le jeu ». Un avis partagé parValérie Létard, sénatrice du Nord : « L’État doitrester solide sur ses fondamentaux ». À l’instardes représentants des associations d’élus, quiconsidèrent que les Comités régionaux del’habitat et de l’hébergement doivent être« repositionnés et musclés », elle imagine qu’àl’échelle des régions, « les CRHH sont peut-être un lieu où on peut discuter entre l’État,les différentes collectivités et les opérateursdu logement ».

Les associations d’élus ont, elles aussi, desidées sur ce sujet. France Urbaine souhaiteune décentralisation en profondeur. « Nousconsidérons que l’État doit rester le garant dela cohésion nationale, mais nous souhaitonsqu’un maximum de compétences soient trans-férées aux communautés et métropoles dotéesde PLH ». Pour l’Association des maires deFrance (AMF), représentée par Olivier Pavy,la compétence Dalo doit revenir aux territoires,« pour qui il est de plus en plus compliquéd’accompagner ces populations ». L’ADCF estfavorable à aller vers une obligation de résul-tats, plutôt que de moyens,à laquelle souscrit la séna-trice Sophie Primas, qui sedit prête à « aller plus loin »et exhorte, par exemple, à« sortir du totem de la loiSRU pour privilégier le bonsens du territoire. Donnonsles objectifs, territoire parterritoire, et laissons la res-ponsabilité aux élus, enconcertation avec l’État,développe-t-elle. Il fautqu’il soit garant à la foisde ses objectifs, mais ausside la faisabilité sur le ter-ritoire et des moyens financiers nécessairespour accompagner. »

Comment réussir la décentralisationde la politique de l’État ? Sur le fond, tous s’accordent à reconnaîtreque, d’un territoire à l’autre, les besoins etles organisations sont très différents. « Il fautaller vers cette différenciation et que l’Étatcontinue à jouer son rôle de garant, mais sansdétricoter la République », reprend PhilippeDallier.

Sur la forme, pour y parvenir, les acteursproposent de contractualiser sur les domainesrégaliens. Olivier Pavy, évoque un « contratd’habitat local », intégrant notamment lesaides au logement, avec les EPCI volontaires.Et si certains d’entre eux ne le sont pas, ce

rôle pourrait être transféré aux départements.Inquiet de voir les territoires dépossédés dela prérogative d’attribution des logements,Jean-Paul Bret, vice-président de l’ADCF, seprononce en faveur de « contrats territoriaux »,

incluant logement maisaussi économie, mobilité,environnement et santépublique.

Autre élément nécessairepour réussir la décentrali-sation de la politique dulogement, la confiance réci-proque. Annie Guillemotplaide pour « la visibilité etla confiance entre toutes lesassociations d’élus », et lesinvite à formuler des pro-positions communes. Elleévoque la difficulté deconserver dans le temps la

confiance avec l’État, certains contrats pris parle passé n’ayant pas été suivis jusqu’au bout.Elle estime que « l’échelon local de l’État peuttravailler avec les élus parce qu’il a la connais-sance, même s’il a perdu beaucoup de ses com-pétences ».

Au final, tous s’accordent sur le fait quel’acte 3 de la décentralisation n’aura de sensque s’il inclut des moyens supplémentaires« à la hauteur de ses ambitions, comme leprécise Valérie Létard, sinon, ce sera un jeude dupes ».

Une position partagée par Philippe Dallier,auteur d’un rapport sur le financement dulogement social rendu public en septembre,dans lequel il précisait que les garantiesaccordées par les collectivités territorialesaux opérations de logement social pourraient

constituer un risque pour elles si les autrespiliers de financement étaient remis en cause.« Nous sortons de 10,5 milliards d’euros debaisses de dotation, rappelle le sénateur, aux-quels s’ajoutent la disparition à venir de lataxe d’habitation. Les finances des collectivitésterritoriales auront un impact en matière depolitique du logement ». S’ensuit un désaccordavec Olivier Pavy, qui propose « une fongibilitédes enveloppes financières » pour « aider lesterritoires qui ne sont pas dotés en termesd’ingénierie et en termes budgétaires », et quipourrait inclure les délégations d’aides à lapierre, l’investissement locatif, l’accession àla propriété et la rénovation urbaine. Uneproposition rejetée fermement par PhilippeDallier, qui estime que « les financementspour la rénovation urbaine ne sont pas fon-gibles avec de la dépense fiscale pour du PTZou du Pinel ».

En conclusion, Marcel Rogemont rappellequ’« aujourd’hui, de façon plus nette que parle passé, de façon, plus incisive, plus brutale,le regard porté sur notre activité change.Il nous est proposé une vision macro-écono-mique, décorrélée de la fonction sociale etterritoriale, qui vise à mettre en concurrenceles territoires et dépossède le local de sespouvoirs. (…) Nous devons faire comprendreque cette approche, où l’opportunismeéconomique est seul au rendez-vous, nepeut être une réponse unique, qu’elle nerépond pas à l’enjeu social, à une approcheterritoriale de l’habitat des ménages auxrevenus modestes, qu’elle doit se conjugueravec les politiques locales de l’habitat avecceux qui, désormais, sont les seuls à financer,par subventions, la construction de Hlm ». ●D.V.

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L’acte 3 de la décentralisationn’aura de sens que s’il inclut des moyenssupplémentaires.

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� À quel niveauterritorial lapolitique dulogement doit-elleêtre décidée ? © Opac du Rhône

le mouvement ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Àl’instar de l’édition papier 2020 duPanorama des recherches en coursou récentes dans le domaine del’habitat et du logement qui vient

d’être publiée et qui sera diffusée aux orga-nismes Hlm début décembre, sa déclinai-son en ligne permet d’éclairer de multiplesaspects des évolutions qui traversent cedomaine depuis une vingtaine d’années :transformation profonde des marchésimmobiliers, évolutions sociétales et desmodes de vie, des rapports à l’habitat etdes usages, mutation des politiquespubliques et des pratiques individuelles etcollectives des acteurs de l’habitat, innova-tion et digitalisation, nouvelle donne ter-ritoriale et ses impacts sur les politiquesde l’habitat, vulnérabilités sociales et rési-dentielles, etc. Les travaux de recherche pré-sentés dans le Panorama (format papier eten ligne) proposent des clés de lecture surde multiples thèmes ; ils constituent uneaide très précieuse pour comprendre lesenjeux et éclairer les politiques et les pra-tiques au travers d’une analyse objectivede leurs effets.

La plateforme :une mine d’informationsActive depuis le printemps 2019, la plate-forme du panorama de la recherche consti-tue une mine d’informations. « Au traversdes quelques 500 travaux recensés, elle per-met aux internautes qui en éprouvent lebesoin de conforter les données les plusrécentes de la recherche par des travaux plusanciens qui conservent leur pertinence etqui ont été publiés dans les éditions précé-dentes du Panorama », expliquent Marie-

Christine Jaillet, directrice de recherche auCNRS, et Dominique Belargent, responsabledes partenariats institutionnels et de larecherche à l’Union sociale pour l’habitat,qui sont les concepteurs et les auteurs del’édition papier et du site. La plateformepermet d’accéder aux informations recher-chées en quelques clics. Son organisationest calquée sur celle du panorama papier :quatre rubriques recensent des « opéra-tions de recherche », qui en général impli-quent chacune une ou plusieurs équipesde recherche sur la durée et donnent lieu àdiverses publications : des « thèses » detoutes origines disciplinaires en cours oudéjà soutenues ; des « autres formes de coo-pération » entre acteurs de l’habitat et cher-cheurs telles que des ateliers étudiants, desactions de formation ou des cycles deconférences et enfin, des « Laboratoires »qui consacrent tout ou partie de leur acti-vité de recherche à l’habitat et au loge-ment. Leur implantation sur quasimenttout le territoire national offre aux acteursde l’habitat des interlocuteurs de proximitédans le domaine de la recherche, quel quesoit leur lieu d’activité.

Le recensement des travaux en ligneExpliqué très simplement dans l’ongletquestions-réponses sur le site, le fonction-nement de la plateforme permet de recen-ser et mettre à jour les travaux en ligne.« Les chercheurs qui souhaitent répertorierleurs travaux peuvent soumettre à toutmoment une fiche qui sera publiée aprèsrelecture », précisent Marie-Christine Jailletet Dominique Belargent. « Toutefois, nous

PANORAMA DES RECHERCHES SUR LE LOGEMENT ET L’HABITAT

Un support à l’élaborationd’actions plus efficaces

Créé en 2007, le Réseau des acteursde l’habitat réunit les grandesassociations nationales d’élus, l’Unionsociale pour l’habitat et la Banque desterritoires autour de l’objectif denourrir une culture partagée entrecollectivités locales, organismes Hlm,et plus largement, l’ensemble desacteurs de l’habitat social. Conçucomme un lieu de réflexion, d’échanged’informations et d’expériences, iltraite les grandes thématiques dusecteur ainsi que les évolutionsréglementaires et institutionnelles. En un peu plus de dix ans, il a organiséune quarantaine de journéesnationales d’échanges réunissantjusqu’à 500 participants. Depuis 2016,le Réseau complète ces rencontres pardes web-conférences. À cela, s’ajoutentles multiples rencontres organiséespar les réseaux régionaux créés par lesAssociations régionales Hlm. La coopération engagée avec leRéseau Recherche habitat-logement(REHAL) a notamment permis lacoproduction de l’édition annuelle duPanorama des recherches maiségalement de la journée annuelled’échanges entre acteurs de l’habitat etchercheurs qui, chaque année, portesur des thèmes à enjeux, par exemple,le 28 novembre 2019 sur « La venteHlm à l’épreuve de la recherchefrançaise européenne ». Le REHALsoutient le prix USH-CDC de larecherche sur l’habitat socialdistinguant tous les ans de jeuneschercheurs. Il regroupe des chercheursexerçant dans un grand nombre destructures et contribue à structurer lechamp de la recherche dans lelogement et l’habitat. Il organise desséminaires pour les doctorants et desateliers transversaux pour leschercheurs afin de rendre plus visiblela recherche française dans les débatsinternationaux. Sa vocation est aussi de favoriser lesinteractions et les partenariats avectous les acteurs de l’habitat. ●

Réseau des acteurs de l’habitat :www.acteursdelhabitat.com REHAL : https://blogs.univ-tlse2.fr/rehal/

Deux réseauxcoopèrent

La 7e édition du Panorama des recherches en cours dans ledomaine de l’habitat et du logement est désormais complétée par une plateforme en ligne. L’une et l’autre présentent denombreux travaux scientifiques avec la vocation d’inspirer une meilleure compréhension des transformations à l’œuvre dans ces domaines.


La coproduction du Panorama

Pensé, conçu et réalisé par le Réseaudes acteurs de l’habitat et le RéseauRecherche habitat-logement (REHAL),le Panorama des recherches dans ledomaine de l’habitat et du logement enligne et au format papier est financépar l’Union sociale pour l’habitat et laBanque des Territoires. ●

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lançons chaque année au premier semestreune campagne de mise à jour et de recense-ment afin d’élaborer l’édition suivante dupanorama papier. Modifier une fiche déjàen ligne ou en créer une afin de signaler unnouveau travail durant cette période permetd’y figurer. »

Les acteurs de l’habitat (organismesHlm, collectivités locales, services de l’État,associations…) qui souhaitent faire connaîtreune action de recherche disposent notam-ment de la rubrique « Autres coopérations »,adaptée à la description d’actions derecherche originales. Pour faciliter la rédac-tion d’une fiche, il est possible de s’inter-rompre à tout moment en enregistrant sontravail pour le reprendre ultérieurement.

Un large spectre de thématiquesAu cours des dernières années, l’éventaildes thématiques étudiées par les travauxde recherche présentés dans le panoramas’est régulièrement enrichi. L’édition 2020ne déroge pas à cette règle.

Concernant le logement social, onconstate une richesse des travaux portantsur la compréhension des évolutions (socié-tales, culturelles, institutionnelles, écono-miques, technologiques…) de l’environne-ment des organismes Hlm dont ilssouhaitent s’inspirer pour innover et adap-ter leurs réponses (produits, services, rela-tions aux habitants, organisation, pratiquescollaboratives, maîtrise d’ouvrage…) encontinu. Les bouleversements qui frappentle logement social, le nouveau contextequ’ils créent, les interrogations qui en émer-gent, les représentations du logement socialchez les politiques intéressent de plus enplus de chercheurs. De nombreux travauxs’intéressent à la place donnée aux habitants(sur la rénovation urbaine, l’attribution deslogements, les usages du numérique, latransition énergétique, la gestion du quo-tidien). Les travaux liés à l’urgence, à l’hé-bergement, aux trajectoires vers le logementsocial, au Logement d’abord, se sont ren-forcés ces dernières années.

L’index thématique de l’édition papier2020, ainsi que le moteur de recherche dela plateforme assurent le lecteur de trouverrapidement un ou des travaux correspon-dant à ses centres d’intérêt.

La complémentarité du site Internet etde l’édition papier va donner aux recherchessur l’habitat et le logement une visibilitéutile aux travaux des chercheurs, et surtoutfournir aux acteurs les ressources et idéesindispensables à la réflexion sur leursactions dans un univers du logement socialen constante évolution. ● V.R.

Pour en savoir plus : La plateforme présentantprès de 500 travaux de recherche est accessiblesur ce lien : https://panorama.acteursdelhabi-tat.com/search

œ Contact : [email protected]

La version papier de l’édition 2020 du Panorama des recherches en cours

sur l’habitat et le logement esttéléchargeable sur le site du réseau des

acteurs de l’habitatwww.acteursdelhabitat.com. �



En bref

Notation. Standard &Poor’s a confirméla note de référence à long terme A+,avec perspective stable, de Maisons &Cités, ESH basée dans le bassin minier enrégion Hauts-de-France. L’agence denotation estime que le groupe sera enmesure de gérer la baisse de revenus liéeà la réduction de loyer de solidaritédécidée par l’État, grâce à un contrôle fortdes charges d’exploitation et aux effortsde diminution de la vacance. Elle jugeque les ressources de trésorerie de l’ESH -qui a récemment négocié d’importantesenveloppes pluriannuelles de prêtsauprès de la Caisse des dépôts et de laBanque européenne d’investissement -permettront structurellement de couvrirplus de 1,75 fois ses besoins de trésorerieet plus de 3 fois en 2020 et que le groupedispose d’un accès fort à la liquiditéinterne.

Convivialité. Afin de créer du lien social entre voisinset permettre aux locataires d’échanger etde partager des informations sur sonimmeuble ou son quartier, via sonsmartphone ou son ordinateur, quatrenouveaux bailleurs sociaux s’associentavec Ma-résidence, réseau social françaisdédié à la vie de l’immeuble : - Seqens, en association avec l’APES, pourmobiliser le voisinage au service despersonnes âgées ou isolées sur larésidence Commandant l’Herminier àGennevilliers, qui compte 200logements ;- Erigère, sur trois résidencesintergénérationnelles représentant173 logements, deux à Montreuil et uneà l’Haÿ-les-Roses ;- Amli, association du groupe Batigère, enlien avec un public vulnérable, sur larésidence Les Sablons à Metz, qui compte143 logements ; - Vilogia, pour 25 résidences totalisant1 084 logements au Blanc-Mesnil. ●

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ORNE HABITAT, L’ATOUT LOGEMENT DU DÉPARTEMENT, A 90 ANS

Anniversaire

Pour retracer les 90 der-nières années (l’Office aété créé par décret du

13 juillet 1929, signé du Prési-dent Gaston Doumergue), unévénement a été organisé le7 novembre, destiné aux par-tenaires, élus et personnel. Unclip « souvenir » a été diffusé,et Patrick Kamoun, historiendu logement social, a tenu uneconférence sur l’évolution dulogement social en France, dansl’Orne et au sein de l’OPH. Paral-lèlement, un concours dessinou photo, au choix, « Orne Habi-tat vu par ses locataires », aété lancé et les résultats seront

annoncés début janvier 2020.« Depuis plusieurs années,

la philosophie de l’entreprise abeaucoup évolué. Être bailleursocial dans un territoire rural,vieillissant, qui lutte pour sonattractivité est un défi quoti-dien », résume Guy Monhee,président de l’OPH. Un projetd’entreprise, API 21’s (Audace,Performance, Innovation) a étémis en œuvre depuis 2017 ; ilguide l’Office et a mis au cœurde ses préoccupations l’adap-tation des logements qui s’esttraduit, par exemple, par l’ob-tention du label Habitat SeniorServices®.

Orne Habitat, en quelqueschiffres, c’est : une présencedans 114 communes de l’Orne,l’Eure et le nord de la Sarthe,11 753 logements (27 % indivi-duels et 73 % collectifs), prèsde 20 000 locataires dont plusde 60 % perçoivent l’APL, 165salariés - renouvelés à plusd’un tiers en dix ans - dont 80dans les 5 agences. ● V.S.

� Photo souvenir prise à l’issue dela matinée, pendant laquelle sontintervenus Jean-Louis Dumont,président de l’USH et MarcelRogemont, président de la FNOPH.

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PromologisFrédéric Carré,45 ans, a succédé enjuin dernier à MaxAïra à la présidencedu conseil d’admi -nistration de l’ESHtoulousaine, filialed’Action Logement.

C’est un familier de l’univers de laconstruction et du logement : aprèsavoir présidé la Fédération du bâtimentet travaux publics de Haute-Garonne de2012 à 2018, il est aujourd’hui élu à laCCI Toulouse et Occitanie, assure lavice-présidence du Medef 31, lesprésidences d’Action LogementOccitanie et du groupe familial demétallurgie éponyme.

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Nominations

Logial-OPHJessica Chiaroni, 35 ans, a pris la direc -tion générale de cet OPH qui gère93000 logements sur le Val-de-Marne etl’Essonne, le 1er octobre. Elle succède àJean-Luc Lucas qui a fait valoir ses droitsà la retraite après 37 ans au service decet organisme. Titulaire d’une maîtrisede droit privé et d’un DESS Droit de la

construction et de l’urbanisme, elle a fait toute sa carrière àl’OPH où elle est entrée en 2002, en qualité de responsablecontentieux et affaires sociales, avant de devenir respon -sable de l’agence Nord d’Alfortville, puis directrice de laclientèle et du patrimoine et directrice générale adjointe enjanvier 2009 jusqu’en octobre. Elle a notamment en charge,l’évolution de l’OPH dans le cadre de la loi ÉLAN ; l’Office amené une étude d’opportunité pour étudier ses possibilitésde rapprochement. À ce jour, il est en négociation exclusiveavec un groupe immobilier d’envergure nationale. ●

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ÉCOLE DES GARDIENS : REMISE DES DIPLÔMES 2E SESSION

Formation

Une nouvelle promotion del'École des gardiens desfiliales d'Action Logement

a reçu son diplôme le 16 octobre.Menée en partenariat avec lePoleS, la formation en alternances’est déroulée sous forme d’unatelier chantier d’insertion de dixmois, dans les territoires desdépartements 92, 93 et 95. Lespersonnes ont été accueillies parles gardiens tuteurs de Seqens,in’li et Erigère.

Les diplômés, gardiens-tuteurs,les représentants des filialesimmobilières et les partenairessont venus nombreux pour par-tager ce moment qui a égalementété l’occasion d’accueillir la troi-sième promotion 2019 de l’Écoledes gardiens à Pantin. Six hommeset six femmes entrent en contratde professionnalisation. ● V.S.

�L’École des gardiens est soutenue par le fonds Alinov d’Action Logementet le Fonds pour l’innovation sociale de la Fédération des ESH.

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MOSAÏQUE SYMBOLIQUE POUR ARTISTES EN HERBE

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«De l’ombre à la lu -mière »… Tel est le jolinom donné au projet

qui vise à permettre aux jeunesdu quartier Bellefontaine, à Tou-louse, de se réapproprier leurcadre de vie, et de lutter contreles tags sauvages. Pendant lesvacances de la Toussaint et tout

le mois de novembre, une quin-zaine d’entre eux, âgés de 11 à15 ans, a réalisé une fresque enmosaïque, installée sous leporche de la résidence Goya-Titien. Deux autres créationsont déjà été placées à Pâques etcet été, sous le porche de la rési-dence du Recteur Dottin et sur

un mur extérieur de la résidenceLe Tintoret. Ces patrimoinesappartiennent respectivementau Groupe des Chalets, à Patri-moine SA et, pour la mosaïqueachevée fin novembre, à Tou-louse Métropole Habitat. Lestrois organismes, réunis en inter-bailleurs sous le nom de Coop’IB,financent cette action de créa-tion artistique sur le thème dela place de la femme dans l’es-pace public. Les ateliers ont étéanimés par l’association Vivreensemble, qui a porté le projet,accompagnée de l’Institut deformation à l’art et à l’artisanat(IFAA). ● D.V.

�La mosaïque de la résidenceTitien-Goya, à Toulouse,représente deux « Marianne »de profil, d’environ 1,50 m2

chacune, l’une de typeméditerranéen, l’autre de typecaucasien.

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SAC.Seuil de 12 000 oblige, une ESH (SA Mont-Blanc), un office (Leman-Habitat) et un EPL (Cristal Habitat),tous trois rattachés à descollectivités locales, ont décidé decréer une société anonyme decoordination de forme coopérativeavec conseil d’administration,plutôt que de fusionner. Les trois conseils ont approuvé,courant 2019, le principe de lacréation de cette nouvellestructure, forte de 17 000loge -ments, dans un rayon d’actionrépondant aux prioritésd’aménagement du territoirecorrespondant à l’Arc alpin allantde Thonon à Chambéry, enpassant par Annemasse, ausecond semestre 2020 pour rendrecette structure opérationnelle auplus tard le 1er janvier 2021.

Partenariat.Habitalys et la Banque desterritoires ont signé le 31 octobreune convention pouraccompagner financièrement ledéveloppement patrimonial de253logements, pour uninvestissement prévisionnel de33773420 € et la réhabilitation de234 logements, pour un coûtestimé à 9447290 € de l’OPH duLot-et-Garonne, à horizon 2021. Ce partenariat s’inscrit dans lacontinuité d’une précédenteconvention sur la période2017/2018.

Nouveau bureau d’accueil.Après La Ferté-Bernard, La Flèche,Yvré-l’Evêque et Brûlon, SartheHabitat ouvre un bureau d’accueilà Fresnay-sur-Sarthe pourdévelopper son réseau deproximité. Cette démarche s’inscritdans la volonté de l’Office dedéployer sa qualité de service auplus près de ses clients, avec51bureaux d’accueil et agences de proximité sur le département.Plus de 15200 logements, sur les16500 que compte l’Office, sontcouverts par un correspondant desite. ●

En bref

LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM

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DÉPLOIEMENT DE LA FIBRE OPTIQUE EN HAUTE-GARONNE

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Partenariat

L e 30 octobre, l’USH Habi-tat social en OccitanieMidi & Pyrénées a signé

un protocole d’engagementpour le déploiement de la fibreoptique dans l’habitat socialen Haute-Garonne, avec deuxpartenaires: Haute-Garonnenumérique, chargé de mettreen œuvre le Schéma directeurd’aménagement numérique(SDAN) dans le département,et la société Fibre 31, titulairede la délégation de servicepublic visant à concevoir,construire et exploiter leréseau de fibre optique.

Par cet accord, les signa -taires s’engagent à réunir lesconditions nécessaires au bondéploiement d’un réseau defibre optique dans l’habitatsocial, notamment pour per-mettre aux habitants de déve-lopper de nouveaux usages(vidéo à la demande, TV hautedéfinition, télétravail, télé -

médecine…). Ils mettront encommun les ressources etexpertises nécessaires pouroptimiser ce déploiement,notamment en informant lesrésidents par des opérationsde communication. Le réseauà très haut débit permettraaux organismes de mettre enplace de nouveaux servicesaux habitants - en particulierl’adaptation des logementspour le maintien à domicileet l’accès à du contenu et des

données nouvelles (portailrésidents, réseau social in-terne…) - et d’exploiter plusfacilement les bâtiments avecla gestion énergétique, lavidéosurveillance et la détec-tion des pannes et dysfonc-tionnements. ● D.V.

� Objectif du Département :déployer un réseau de278 000 prises de fibreoptique jusqu’à l’abonnéentre 2019 et 2022.

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RENFORCER LA SÉCURITÉ DES CHANTIERS

A ssurer la sécurité desintervenants, limiter lesvols de matériaux et de

matériels, favoriser lesembauches en insertion, biengérer les déchets et mettre enplace un traitement adéquat,le tout pour arriver à des chan-

tiers de construction et deréhabilitation responsables :tels sont les objectifs de laconvention de coopérationsignée, le 6 novembre, par laFédération du BTP 13 et 13 Habi-tat. Ce partenariat associe éga-lement la préfecture de police.

Le protocole prévoit denouveaux « outils » de coopé-ration, comme l’ajout dans lesmarchés de clauses spéci-fiques d’embauche par l’in-sertion, la désignation de réfé-rents internes veillant au bonfonctionnement des chantiers,l’utilisation d’une fiche de pro-cédure « prévention et sécuritéchantier », ou encore l’incita-tion au dépôt de plainte sys-tématique lorsqu’une infrac-tion est commise.

Ce partenariat s’inscritdans le prolongement du dis-positif Ras le Vol, unique enFrance, mis en place par laFédération du BTP et le minis-tère de l’Intérieur. ● F.X.

� Le coût des vols et autres actesdélictueux sur les chantiers estévalué à plus d’un milliardd’euros par la FFB.

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ENGAGEMENT POURLA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

P our promouvoir la transition éner-gétique dans le logement social, CDCHabitat et Enedis ont signé une

convention de partenariat le 29 octobre.Déclinée en quatre axes, elle prévoit : - d’accompagner la maîtrise des besoinsénergétiques en facilitant le raccordementdes bâtiments, l’installation de moyens deproduction d’électricité à partir d’énergiesrenouvelables, l’autoconsommation et lamise à disposition de données agrégéesde consommation des immeubles collectifs ; - de favoriser le transfert en concessiondes colonnes montantes ;- d’accompagner l’installation de bornesde recharge de véhicules électriques dansles parkings et le développement de ser-vices de mobilité (autopartage électrique) ;- de développer l’information des locatairessur l’optimisation de la consommationd’électricité et la maîtrise des charges col-lectives. ● D.V.

RENOUVEAU DU BASSIN MINIER

Habitants

P armi les trente-cinq cités identifiéesdans le cadre du renouveau du bassinminier, le quartier Sabatier de

Raismes est entré dans sa phase consul-tative, avec une première réunion d’in-formation proposée aux locataires concer-nés par la rénovation menée par Maisonset Cités.596 logements vont être rénovés, en quatrephases. La première phase va concerner133 logements de la Cité Sabatier et BeauChêne, construites en 1914 par la Compa-gnie des mines d’Anzin, à l’entrée du car-reau de la fosse Sabatier. ● F.X.

� Première réunion d’information avec les locataires.

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Communication interne

Afin de permettre à l’ensemble des salariés del’ESH d’avoir une vision globale de l’activité del’entreprise, Pluralis a lancé, en octobre dernier,

lors de sa journée du personnel, son “Wall d’infos”.Une plateforme facile d’accès sur PC et smartphonequi place l’expérience utilisateur au centre dudispositif et qui s’appuie sur Office 365, déjà en placedans l’entreprise.

Faute de trouver sur le marché des solutions clésen main correspondant à ses attentes, un cahier descharges a été rédigé en interne et la Scop Alma l’adéveloppé, à un prix accessible. L’interface se veutsimple et conviviale, pour ne rebuter personne. Pour

l’alimenter, Pluralis amis en place uneéquipe dédiée (la wallteam), qui regroupeles référents dechaque direction,chargés de publier desinformationsrépondant à la charteéditoriale, sur lemode des post deTwitter. Plus de 70 %du personnel s’yconnectentrégulièrement. ● F.X.

� Illustration de lanavigation sur le “Walld'infos” depuis unsmartphone.

Innovation /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

C onsciente qu’une partie de seslocataires ne pouvaient accéderà l’ensemble des informations

mises en ligne sur son site Internet dufait d’une faible maîtrise de la languefrançaise, de difficultés liées à l’âge quipeut rendre l’approche du numériquecomplexe, de déficiences visuelles(daltonisme, DMLA, épilepsie photo-sensible, cataracte..), de difficultés cog-nitives (dyslexie, Alzheimer, troublesde la concentration..) ou de difficultésmotrices (tremblements et maladie deParkinson), Aiguillon a décidé de faireévoluer son site pour le rendre accessi-ble à tous les publics.

Pour y parvenir, l’ESH a fait appel àla start-up Numanis, spécialiste de l’inclusion numérique et créatrice du

plug-in Lisio (pro-gramme qui se greffeà un logiciel principalpour lui apporter denouvelles fonctionna-lités), récompensé parplusieurs prix qui per-met à tout site Internetd’adapter automati-quement sa structureet son affichage en

fonction des déficiences de chaque visi-teur, aussi bien le visiteur sans expé-rience numérique que celui qui a unhandicap. À titre d’exemple, cela permetde traduire le site en 25 langues, de per-mettre à des daltoniens d’avoir un affi-chage adapté. Et ce, pour un coût de4 000 euros par an.

Le dispositif est opérationnel depuisla fin septembre. Les locataires en ontété informés par voie d’affichage etpar le journal des locataires. Dans unan, un premier bilan sera réalisé pourvérifier l’utilisation qui en est faite parles habitants. À terme, l’idée est d’éten-dre son utilisation à l’ensemble dessociétés du groupe Arcade-VYV.

À tester… Surprenant. ● F.X.

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UN PLUG-IN POUR RENDRE SON SITE INTERNETACCESSIBLE À TOUS

Fracture numérique

Illectronisme. Selon l’Insee, en 2019, 15 % des personnes de15 ans ou plus n’ont pas utilisé Internet au cours de l’année, tandisque 38 % des usagers manquent d’au moins une compétencenumérique de base et 2 % sont dépourvus de compétencesnumériques. Si l’on ajoute les non-usagers, 17 % de la population setrouvent en situation d’illectronisme. Une personne sur quatre nesait pas s‘informer et une sur cinq est incapable de communiquer viaInternet. Les personnes âgées, peu diplômées, au niveau de viemodeste, vivant seules ou en couple sans enfant, inactives ou vivantdans les DOM (hors Mayotte), sont les plus touchées par le défautd’équipement comme par le manque de compétences. En France, ceniveau global de compétences numériques est semblable à lamoyenne européenne. ● F.X.

Pivot : ce terme, issu du basket-ball, définit l’actiond’une start-up décidant d’opter pour une nouvelleorientation stratégique pour répondre à un besoinidentifié, par exemple, changer de produit.

Réalité augmentée : technologie permettantd’insérer des éléments 2D ou 3D dans une imagefilmée en temps réel.

Designer de services : son rôle est d’étudier, decomprendre les usages clients et de concevoir dessolutions facilitant l’utilisation et l’appropriation duservice. Son design ne se limite pas à l’ergonomie ouà la conception d’objets, il investigue surtout larelation entre le produit et l’utilisateur. ●

Le langage de l’innovation

UN MUR VIRTUEL POUR LES SALARIÉS

� Capture d’écran dusite Internet adaptéau daltonisme(déficience rouge).


Vilogia se positionne comme précur-seur en matière d'innovation pourl'habitat. Pas moins de 11 collabora-teurs sont en charge de ce sujet au

siège, avec des relais dans chaque société dugroupe ainsi que le développement d’un éco-système de l’innovation dans les territoires.L’objectif d’Audrey Linkenheld, directrice del’innovation et des partenariats, est d’em-barquer tous les collaborateurs du groupedans l’innovation : « Depuis un an, 13 collabo-rateurs ont été formés au design thinking etprès d’une cinquantaine de projets, tournésvers le client ou le collaborateur, ont émergédans le cadre du Lab innovation. »

C’est en 2010 que le président du direc-toire, Philippe Remignon, crée une directionde l’innovation en la confiant à Éric Danesse,actuel chief design officer. Sa priorité : diver-sifier les sources de financement du loge-ment social. Dans cette logique, le centre degestion de la relation client (CRC) est inter-nalisé, dans l’idée de pouvoir dupliquer etvendre ce modèle. Progressivement, avec lavenue de nouveaux collaborateurs et sousl’impulsion d’une dynamique régionale nom-mée « Rev3 », Vilogia met le cap sur la per-formance énergétique des bâtiments. Cettepolitique est basée sur deux piliers : dévelop-per dans le neuf des bâtiments passifs etréhabiliter le parc ancien, notamment par ladémarche EnergieSprong, et avec l’objectif depasser rapidement sous la barre des 200kWh/m2/an moyens. Elle vise, pour les loca-taires, à diminuer les charges liées auxconsommations de fluides et à obtenir unmeilleur confort tout particulièrement enhiver, et pour la société, à réduire les émis-sions de CO2.

Les enjeux du traitement des données L’un des enjeux est la maîtrise de l’ensemblede la chaîne de production de logements pourmassifier et maîtriser les coûts. La démarcheEnergieSprong apparaît comme le projetidéal pour travailler sur le thème de l’indus-trialisation et, pourquoi pas, internaliser lafabrication.

Parmi les autres sujets d’innovation tech-nique, le numérique, les objets connectés, leBIM exploitation. Avec près de 200 chaudièresconnectées, Vilogia doit gérer des volumesindustriels qui génèrent des millions de don-nées. L’objectif, selon Fabien Lasserre, respon-sable pôle ingénierie et R&D, est d’en extrairedes éléments significatifs pour obtenir lesprofils exacts de fonctionnement des bâti-ments en termes d’hygrométrie, de CO2, deconsommation des parties communes et aussipour transmettre l’information aux habitantssur leurs consommations.

Concernant les procédés constructifs etl’approche par le design, la « maison Designpour tous » a été entièrement revue avec ladesigner Matali Crasset, et fera l’objet d’uneproduction en série (neuf maisons indivi-duelles prévues en juin 2020), avec une pers-pective de 100 maisons par an.

L’innovation sociale branchée surl’EuropeCette politique s’est vue renforcée, il y a deuxans, par un pôle innovation sociale, avec desactions de reconquête de site, d’appropriationdes espaces extérieurs, de services aux habi-tants et d’insertion par l'économique. Via unpartenariat avec Emmaüs Connect, Vilogia ala volonté de diminuer la fracture numériquedans les quartiers. Plusieurs projets d’habitatparticipatif sont par ailleurs en cours.

Ces activités verront la mise en place pro-chaine d’une mesure d’impact social, avec unobjectif de définir un calcul de SROI (retoursocial sur investissement). Ce pôle intègre éga-lement les projets financés par l’Union euro-péenne sur la base des fonds Interreg NWE ouHorizon 2020. Avec deux collaborateurs entiè-rement bilingues, il travaille essentiellementsur la maîtrise et la diminution des chargesénergétiques au profit des locataires.

Très actif au niveau européen, Vilogia vientd’obtenir le label SRI (Investissement socialementresponsable), développé par le réseau EFL (Euro-pean Federation for Living). Ce label permettrad’accéder à de nouvelles sources de financementvenant de fonds eux-mêmes labellisés ISR.

Vilogia a entièrement revu sa stratégieRSE depuis bientôt deux ans. De nombreusesinitiatives sont lancées autour de la mobilitédes collaborateurs, l’économie circulaire et letraitement des déchets de chantier. L’ESH vapar ailleurs prochainement adhérer au réfé-rentiel EURHO-GR, premier référentiel euro-péen de RSE propre au logement social. ö

œContacts :Véronique Velez, Responsable dudépartement Innovation et prospective à laDirection de la Maîtrise d’ouvrage et desPolitiques patrimoniales :[email protected] - CélineDi Mercurio, Cheffe de mission innovationsociale et RSE, Direction des politiquesurbaines et sociales :[email protected].

� À Croix, le restaurant solidaire « Les PetitesCantines » vise à lutter contre l’isolementsocial en redynamisant les liens de proximitéet à promouvoir une alimentation saine,équilibrée et durable.

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TERRITOIRES

Vilogia, une innovation résolument durableDestination Villeneuve-d’Ascq pour échanger avec l’équipe innovationde Vilogia sur la politique du groupe, ses priorités et l’animation de l’innovation.

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#1 #2 #3

#4 #5 #6 #7#1/ Saint-Malo. La résidenceRozval, avec ses 30 appartementsen accession, en trois bâtiments,à 300 mètres de la mer,accueillera les premierslogements en bail réel solidaire,grâce au Foncier CoopératifMalouin (Actualités Habitat n° 1075du 30 mars 2018, p. 12).Chaque bâtiment reprend lesqualités du logement individuel :jardin privatif, entrée individua-lisée, celliers, terrasses… Le prixde vente moyen, qui concerneuniquement le bâti, s’élève à2 200 € TTC/m². Le terrain estporté par l’OFS moyennant uneredevance de 1€/m²/mois deshabitants durant toute ladétention du bien immobilier.Arch. : Cabinet Meignan EngasserPerraud Architectes. ● Keredes

#2/ Le Mans (72). La résidenceservices seniors Le Bel Air offrira80 logements adaptés et sécu-risés à des résidents seniorsautonomes.Au rez-de-chaussée sont prévusplusieurs salles et salons pour larestauration, la détente, lesactivités et le sport. Un serviced’autopartage d’un véhiculeélectrique sera également mis àdisposition des résidents.Livrée fin 2021, la résidence seragérée par l’association Horizons

Solidaires - Le Refuge desCheminots. Arch. : BrunetArchitectes. ● Le Mans Métropole Habitat

#3/ Fourchambault (58). Lareconstruction des 30 logementsde l’opération Les Batelierss’inscrit dans le cadre du projetde renouvellement du quartier.L’opération se compose de 12logements intermédiaires et de18 individuels avec garage etjardin privatif. Les maisons bénéficient d’uneisolation renforcée et d’uneorientation optimale, avec unDPE en classe B. Coût total :5,07 M€. Arch. : AMD ai.● Nièvre Habitat

#4/ Juvignac (34). Résidenceintergénérationnelle en habitatpartagé, Les Cohabitants, réuniraau sein de deux bâtiments 61logements locatifs sociaux, dont43 dédiés aux seniors - parmilesquels 12 logements évolutifslabellisés Vivalib avec domotiqueet téléassistance -, 25 logementsà loyers intermédiaires, unemicro-crèche et une sallecommune de 95 m². Unecolocation accompagnée au seind’un T6 inclusif, le Co’Coon, estprévue pour les personnes âgéesles plus fragilisées.

Cette première réalisation enmaîtrise d’ouvrage directe seralivrée fin 2021. Arch. : Atelier A.Garcia-Diaz. ● Patrimoine SA

#5/ Avoine (37). Le projet« Mon appart » consiste en lacréation de 16 studiosindépendants pour adultesautistes, relativementautonomes, et deux maisonscommunes accolées auxlogements, avec des espacescommuns, salle de convivialité,bureau pour la pair-assistance etl’apprentissage de l’autonomie.Cette opération n’a été possibleque grâce au partenariat entrel’association ADMR SAMVA quigèrera l’établissement, le fondsde dotation Les Maisonnées, quia acquis le terrain auprès de laVille, et l’ESH qui a conçul’ensemble des maisons etassurera le financement et laconstruction.Arch. : Boille&associés.● Touraine Logement

#6/ Vittel (88). Construit sur lafriche de l’emblématique Hlm10,un immeuble des années 60démoli en 2016, le nouveauprogramme de 11 logements(7 pavillons et 4 appartements)fait partie des 18 programmesexpérimentaux de la future

norme E+C- retenus par l’Étatpour la région Grand-Est.À ossature bois, les logementsdisposeront d’une chaudière àpellets. Les matériaux utilisés ontpar ailleurs été choisis sur la based’une analyse de leurs rejets deCo2 durant leur cycle de vie,permettant de limiter l’usage dubéton.Niveau visé par cette opération :E3C1. Arch. : a.Com architectes.● Vosgelis

#7/ Amfreville-sous-les-Monts (27). Implantée encentre-bourg, cette opérationcomporte 20 logementsindividuels déclinés en 14logements locatifs, dont quatreT2 à destination des seniorsregroupés sous un même toit, etsix en location-accession sécu-risée. Confort et économiesd’énergie seront au rendez-vous,avec des menuiseries doublevitrage avec volets électriques,une pompe à chaleur air/eau etun assainissement individuelautonome. Les maisons serontlivrées en décembre 2020, pourun prix de revient de 3,26 M€.Arch. : AACD.● Siloge et Habitat Coopératifde Normandie

PROJETS

maîtrise d’ouvrage ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////


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C’ est à Bétheny (51), au cœur du pro-gramme des Promenades de Damoi-selle(1), que le projet d’expérimentation

d’autoconsommation collective sera mené, pourla première fois à l’échelle d’un quartier, parPlurial Novilia, accompagné du bureau d’étudeTecsol. Derrière le concept d’autoconsommationénergétique, on trouve le fait de consommersoi-même l’énergie produite sur place, au seinde son logement.

Des panneaux photovoltaïques seront ins-tallés sur les toitures de l’ensemble des construc-tions locatives ou en accession. L’électricité pro-duite par la centrale solaire sera injectée dans

le réseau du quartier et permettra ainsi à seshabitants, propriétaires comme locataires, debénéficier de cette électricité compétitive. Cettemutualisation se fait grâce à l’installation deréseaux intelligents « smart grids » et la répar-tition de l’électricité consommée par chaqueménage est mesurée via les compteurs Linky.Les habitants auront la possibilité d’adapterleur consommation en temps réel, de la limiteren cas de baisse de la production, ou au contrairede tirer parti d’un pic d’ensoleillement (pourrecharger les batteries d’une voiture électriquepar exemple). «L’autoconsommation doit pouvoircouvrir jusqu’à 20 % de la consommation éner-

gétique annuelle des ménages, avec une énergieverte, locale et peu coûteuse », prévoit HuguesLhermitte, directeur du Patrimoine de l’ESH. Lacollecte des données de production /consom-mation, et les actions de sensibilisation et deconseils auprès des habitants seront gérées viaune plateforme Internet interactive, afin demodifier les usages de consommation.

L’ESH n’en est pas à sa première installationpuisqu’elle a mené d’autres expérimentationssur des pavillons individuels et des immeublescollectifs, neufs (à Bézannes et Cormontreuil)et anciens (à Reims). Le dernier en date concerneun immeuble de 17 logements en R+3. L’ensembledes locataires ont été sollicités afin de donnerleur accord. Des panneaux photovoltaïques ontété installés sur la toiture-terrasse et raccordéssur les communs et dans les logements (pourles appareils électriques et la production d’eauchaude) ; ce dispositif représente un investis-sement de l’ordre de 36 000 euros TTC. ● V.S.

(1) Nouveau quartier décliné en trois tranches quicomprendra, à terme, plus de 400 logements(location, accession à la propriété, sociale ou libre),des parcelles de terrain à bâtir, des équipementspublics, des commerces de proximité, des espacesverts, des aires de jeux.

Énergie

CAP SUR L’AUTOCONSOMMATION COLLECTIVE� Ce projet d’aménagement et de construction a

été valorisé par le Grand Reims qui lui a décernéle label Grand Reims Durable, le 11 octobre 2019.

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L’édition 2019 de l’en-quête sur les réseauxde chaleur et de froid,

réalisée par le Syndicat natio-nal du chauffage urbain et dela climatisation urbaine(SNCU), révèle une trajectoirepositive du taux de verdisse-ment des réseaux, mais insuf-fisante pour atteindre lesobjectifs fixés par l’État.

En 2018, les 781 réseaux dechaleur français ont livré25,4 TWh de chaleur au seinde 40 116 bâtiments raccordés(38 212 en 2017), pour chauffer2,42 millions d’équivalentslogements. Pour la cinquièmeannée consécutive, les énergiesrenouvelables et de récupéra-

tion (EnR&R) comptent pourplus de la moitié dans le bou-quet énergétique : 25 % de cha-leur de récupération provenantdes UVE (unités de valorisationénergétique des déchets), 22 %pour la biomasse et 5 % pourla géothermie. Une trajectoirepositive puisqu’en dix ans, lesEnR&R sont passées de 27 à57,1 % des énergies utiliséespar les réseaux de chaleur.Pour leur part, les 23 réseauxde froid français ont livré1,05 TWh de froid au sein des1 381 bâtiments raccordés.

Le verdissement des livrai-sons a permis de réduire for-tement l’empreinte carbone :5,7 millions de tonnes de CO2

ont été évitées en 2018 grâceaux réseaux, soit l’équivalentde 2,7 millions de voitures reti-rées de la circulation. Maispour atteindre les objectifsfixés par l’État d’ici 2023 (Pro-grammation pluriannuelle del’énergie), il faudrait, selon leSNCU, « une multiplication parcinq du rythme de développe-ment de 2018, soit +2TWh/an».Les 25 mesures pour dévelop-per la filière, annoncées le7octobre par le ministère dela Transition écologique etsolidaire, devraient permettred’accélérer le déploiement desréseaux. Mais suffiront-ellesà rattraper le retard pris parle France ? ● D.V.

TRAJECTOIRE INSUFFISANTE POUR LES RÉSEAUX DE CHALEUR ET DE FROID

� En 2018, les 781 réseaux de chaleur français ont livré25,4 TWh de chaleur au sein de 40 116 bâtimentsraccordés. © DR


Porté par l’OPH de la Com-munauté d’agglomérationde La Rochelle, coordonnépar La Rochelle Université

et opéré par la plateforme TIPEE,Rupella-Reha fait partie des cinqprojets retenus dans le cadre del’appel à manifestation d’intérêt«Bâtiments et îlots à énergie posi-tive et à bilan carbone minimum»,piloté par l’Ademe. Ce projet associetrois sites d’habitat social collectifsitués en QPV, à La Rochelle, com-prenant 312 logements. Le bilanest positif : il démontre la faisabilitétechnico-économique de ces projetspour les organismes Hlm, l’opti-misation du processus de rénova-tion en milieu habité avec uneimplication forte de l’ensemble desintervenants en favorisant le com-portement vertueux des occupants,et la recherche de solutions globalesmaîtrisées et suivies, afin d’assurerleur reproductibilité et d’empêcherun éventuel effet rebond.

Pour en arriver là, les trois bâti-ments ont bénéficié de technolo-gies et de méthodologies inno-vantes pour leur réhabilitation : • le recours à une analyse multi-critères des usages et des attentesdes occupants par la collaborationavec un cabinet de design sensoriel,des entretiens poussés par habi-tant, le déploiement d’ambassa-deurs de l’habitat et la conduited’études sociologiques ; • la simulation thermique dyna-mique pour évaluer le confort desbâtiments au regard des scénarios

envisagés. Ainsi, le bâtiment LeLurçat, dans le quartier du Mireuil,composé de 232 logementsconstruits en 1966, a bénéficiéd’une étude spécifique pour lafaçade rideau située à l’est, à l’issuede laquelle un vitrage à faible fac-teur solaire a été préconisé, ainsiqu’une sensibilisation des locatairessur la ventilation nocturne. Lesconsommations ont également étéévaluées pour identifier une stra-tégie d’accompagnement des rési-dents. Sur le bâtiment VLS500, il aété décidé de réinjecter la produc-tion solaire thermique sur le réseaude chaleur urbain après l’étude desix variantes. La simulation centréesur l’eau chaude sanitaire a permisd’abaisser le coût annuel de 8 500euros à moins de 3 000 euros ;

• l’utilisation de matériaux nou-velle génération et de techniquesen développement, tels des pan-neaux d’isolant ultra-minces, desfenêtres avec circulation d’air entreles parois vitrées pour récupérationde l’énergie solaire stockée, uneventilation mécanique basse pres-sion hygroréglable avec alimen-tation par production photovol-taïque et la pose d’un mur àossature bois préfabriqué ;• le recours aux solutions numé-riques, telles le scan 3D, la maquettenumérique, le processus BIM, l’in-telligence artificielle ; • l’accompagnement de la maî-trise d’ouvrage et de la maîtrised’œuvre à l’évaluation de la qualitéde l’air intérieur avant et aprèsréhabilitation ;• la réalisation d’une analyse decycle de vie (ACV) pour intégrerl’impact environnemental des dif-férents scénarios. Le bâtiment PN6,construit en 1954 dans le quartierPort-Neuf, a été intégré dans l’ex-périmentation E+C- et a pu réduireses rejets de CO2 de 40 % en recou-rant à l’ECS collective sur réseaude chaleur, en remplacement deschauffe-bain existants ;

• la centralisation unique des don-nées, recueillies par le biais d’uneplateforme centrale de suivi ;• le suivi de consommations parrelevé de températures intérieurespour créer des schémas d’instru-mentalisation personnalisée parbâtiment et associer le locataireau suivi de son logement.

Les travaux portent à la fois surl’enveloppe (isolation complète desfaçades, toiture, sous-sol, menui-series extérieures, remplacementdes portes de hall et des garde-corps, réfection de l’étanchéité), lesparties communes (peinture descages d’escaliers, aménagementdes caves et des locaux vélos/motos,interventions sur les ascenseurs,réfection des installations élec-triques, contrôle d’accès) et les loge-ments (mise en sécurité de l’ins-tallation électrique, remplacementdes portes palières, des radiateurs,des baignoires par des douches,dépose des chauffe-bain, installa-tion d’une ventilation mécanique,réfection des peintures et des solsdes pièces humides). L’ensemblede l’opération est détaillé sur unsite internet dédié, accessible àl’adresse http://rupella-reha.com.

● D.V.

RÉHABILITATION

Trois expérimentations pilotes préfigurent le bâtiment de demainUn premier bilan du projet Rupella-Reha, mené sur trois sites pilotes à La Rochelle, a été dressé le18octobre, à Lagord (17). Initié en 2014 avec unachèvement prévu en 2021, il a pour objectifd’obtenir des performances supérieures auxstandards habituels, reproductibles à d’autresréhabilitations du parc social.

� L’opération deréhabilitation des troisbâtiments a coûté16,7 M€. Le FEDER estintervenu sur les sites duMireuil (349 500 € pourun coût global de11,9 M€) et deVilleneuve-les-Salines(96 000 € pour un coûtglobal de 3,7 M€), qui aégalement bénéficiéd’une subvention de208 000 € de l’Anru. © O. Benoît

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maîtrise d’ouvrage ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Reims Habitat et la mai-rie de Tours-sur-Marne(51) ont signé, le 29 octo-

bre, une convention de grou-pement de commande pour

le réaménagement completde la place de la République,située dans la commune. Leprojet se décline en deux par-ties : la création de places de

stationnement public, notam-ment pour des voitures élec-triques, et la constructiond’une extension à la mairie.

Ce nouveau bâtiment pro-posera, au rez-de-chaussée,des espaces d’accueil et uncentre périscolaire municipal,en relation directe avec l’écoleélémentaire voisine et, dansles étages, des logements loca-tifs gérés par l’Office. Cetteconvention repose sur un bailà construction dont ReimsHabitat est bénéficiaire pourune durée de 54 ans. ● D.V.

L a filiale du groupe ICF Habitat, ICFHabitat Sud-Est Méditerranée, a ini-tié, en 2017, un vaste plan de rénova-

tion des halls d’entrée de ses résidences.Objectif : rénover en cinq ans, 634 hallsrépartis dans 40 villes et 12 départements.

Au programme des travaux : reprisedes peintures, des faïences murales et desrevêtements des sols, remplacement desluminaires et des boîtes aux lettres, habil-lage des ascenseurs, remise en état desaccès au sous-sol… Les travaux sont adaptésaux besoins et spécificités de chaque siteet offrent une deuxième jeunesse à l’ac-cueil des immeubles.

«Le hall d’accueil est la “vitrine’’ d’unimmeuble : sa qualité et son entretien contri-buent au bien-être des habitants et à laqualité du cadre de vie de façon plus générale.L’ambition et les attentes sont grandes :6772 familles sont concernées par ce plande rénovation», explique Florence Lemey,directrice technique patrimoine.

Le canevas commun ainsi constituépermet au bailleur d’entreprendre des tra-vaux à grande échelle. Le projet va pour-suivre son cours jusqu’en 2022. Entre 2020et 2021, l’ESH a prévu de rénover 179 hallsd’entrée. Une nouvelle opération globaledu même type est programmée pour lapériode 2022-2027. ● V.S.

Aménagement urbainEntretien du patrimoine

RÉNOVATION DE 634 HALLS� Le coût prévisionnel des

travaux s’élève à environ 1,3 M€ HT.

Une étude(1) du baromètre 2019 deMonexpert-renovation-energie réaliséeavec OpinionWay montre un intérêt

croissant des Français pour la rénovationénergétique de leur logement alors que 14 %d’entre eux déclarent vivre dans une passoirethermique. Malgré cet intérêt, ils se disentmal informés et ne disposent d’aucun budgetpour financer leurs travaux dans 1 cas sur 4.Les Français sont toujours freinés dans leursprojets par la complexité des démarchesadministratives à suivre et leur méconnais-sance des aides disponibles (pour près des2/3 des Français). Ils expriment par ailleursun besoin de proximité dans l’accompagne-ment : 77 % des particuliers souhaitant fairedes travaux le réclament pour l’analyse dudevis, le choix du professionnel, le suivi duchantier ou les démarches administrativespour l’obtention des aides. ● V.S.

(1) Cette étude a été réalisée auprès d’unéchantillon de 2006 personnes, représentatifde la population française âgée de 18 anset plus, constitué selon la méthode des quotas,au regard des critères de sexe, d’âge,de catégorie socioprofessionnelle,de catégorie d’agglomération et de régionde résidence.

Rénovation énergétique

ÉTUDE : DES BUDGETS TROP FAIBLES POUR ENGAGERDES TRAVAUX EFFICACES

� Moins de deux ans après le lancement del’opération, l’organisme affiche déjà297 halls rénovés et 158 en cours de travaux. © ICF Habitat Sud-Est Méditerranée

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PROGRAMME MIXTE EN ZONE RURALE

Selon les résultats du baromètre, 60 % des Français ont déjà réalisé au moins

un type de travaux. Parmi ceux-là, le changementde fenêtres occupe invariablement la première

place (41 % des sondés les ont déjà changées). �

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En 2016, SavoisienneHabitat proposa à lacommune de Challes-les-

Eaux de réhabiliter un ancienhôtel datant du début du XXe

siècle, l’Hôtel de France et duParc, qui comptait parmi les

meilleurs de la station ther-male, permettant ainsi de pré-server et mettre en valeur cepatrimoine.

Cette bâtisse transforméeen résidence locative de9 appartements - du T2 au T3 -

comprend deux locaux en rez-de-chaussée accueillant unposte de police et un localdestiné aux jeunes.

Les travaux ont notam-ment consisté en un rempla-cement des menuiseries exté-rieures en bois, l’installationde chaudières individuellesgaz et de portes palières métal-liques. Le loyer du T2 oscilleentre 480€ HC et 551€ HC.

Une résidence neuve,L’Épure, construite à proximitéimmédiate de cet établisse-ment par Savoisienne Habitat,a été inaugurée en mêmetemps. Répartie en 2 bâti-ments, elle propose 19 loge-ments en accession. Le T2 estmis en vente à 159 000€TTC(TVA à 20 %). ● V.S.

Réhabilitation

LOGER DANS UN GRAND HÔTEL� Une réhabilitation respectant le

charme de l’ancien ; arch. : Patriarche.

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À la fin de l’année, s’achè-vera la réhabilitationde la résidence des

Saules, à Tournefeuille (31).L’occasion, pour l’OPH 31, decélébrer le 31 octobre dernierson 1 000e logement réhabi-lité. La résidence, construiteentre 1975 et 1986, comporte180 logements, dont la réno-vation a débuté en 2012, suiteà la signature d’un protocolede réhabilitation énergétiqueentre le Département et l’Of-fice : 40 logements ont déjàété livrés en 2012, 30 en 2013et 60 entre 2018 et fin 2019.Cette dernière tranche de tra-vaux vise à améliorer leconfort thermique des loca-taires et à réduire leursconsommations énergétiquesde 30 %, avec l’isolation descombles et des façades parl'extérieur, la rénovation dessalles de bains et toilettes, leremplacement des menuise-

ries bois par des menuiseriesen PVC, l’installation de nou-velles chaudières individuellesà condensation et de ther-mostats permettant de mieuxréguler la température. Lesentrées d’immeubles bénéfi-cient désormais de sas etcodes d’accès.

En parallèle, l’Office a lancéla réfection d'une partie descheminements au sein de la

résidence et le reverdissementde certaines parcelles, en plan-tant des arbres et en créantdes jardins partagés, en col-laboration avec la municipa-lité et l'Association des jardi-niers de Tournefeuille. ● D.V.

1000E LOGEMENT RÉNOVÉ

� Trente logements sontconcernés par cette dernièrephase de rénovation, pour uninvestissement de 1,5 M€.

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En bref

Amiante : les Français mal informés.Près des trois-quarts des Françaisinterrogés pensent ne pas être exposés à unrisque amiante en cas de travaux chez eux.Ce chiffre, extrait d’une enquête menée parIPSOS pour le compte d’EX’IM(1), société dediagnostics immobiliers, témoigne d’unmanque d’information des Français, alorsque l’amiante est encore présent dans detrès nombreux bâtiments construits avant le1er juillet 1997, date de son interdiction. Autre enseignement : s’ils pensent êtreexposés à un risque amiante, les Françaisprennent contact en premier lieu avec leurmaire (56 %), témoignant de leurperception qu’il s’agit d’un problème desanté publique relevant de la responsabilitéde l’État et des élus de proximité.

(1) Étude réalisée par Internet du 11 au 15octobre 2019 auprès de 1 082 personnesconstituant un échantillon représentatif dela population, selon la méthode des quotas.

Les Copros vertes. LA FNAIM etl’association Qualitel lancent « les Coprosvertes », une vaste opération desensibilisation, d’information, de formationet d’échanges initiée par l’État et destinéeaux syndics et aux copropriétaires pouraccélérer le mouvement de la rénovationénergétique des immeubles. L’enjeu : fairede ces acteurs les ambassadeurs de larénovation énergétique auprès des millionsde copropriétaires français. Les Copros vertes prendront différentesformes : une formation en ligne gratuitepour le grand public, des sessions deformation pour les syndics, des échangesau travers d’un grand « Tour des régions »qui aura lieu dans 15 villes de France, demars à juillet 2020.

Chauffage central bois. Après dixmois de travaux, Néotoa vient d’achever laréhabilitation de 40 logements locatifs, àGuichen (35), répartis au sein de quatrebâtiments. Dans cette résidence de 1991chauffée à l’électricité, l’Office a réaliséune étude de faisabilité préalable etanalysé différents scénarios pourrépondre aux difficultés des habitants à sechauffer. Le choix s’est porté sur unchauffage central à granulés bois avecproduction d'eau chaude sanitaire, quecomplètent le remplacement desmenuiseries extérieures et des velux etcelui de la VMC. Résultat : un DPE quibondit de la classe E à la classe A. ●

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droit et fiscalité /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

CHARGES LOCATIVES

Apparu avec les cités ouvrières et leshabitations à bon marché au débutdu XIXe siècle, le métier de gardien asu s’adapter aux évolutions de la

société. Gardien du lien social dans l’immeu-ble, ce professionnel occupe plusieurs rôles :accueillir, informer et orienter les occupantsde l’immeuble et les visiteurs ; enregistrerles réclamations des résidents ; surveiller lesparties communes et signaler les éventuelsdésordres, nettoyer les parties communes etéliminer les rejets et réaliser la maintenancede certains éléments comme remplacer leslampes…

Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?Qualifiées de « sommes accessoires au loyerprincipal » par l’article L. 442-3 du Code de laconstruction et de l’habitation (CCH), lescharges locatives sont exigibles en contrepartiede trois grandes catégories de dépenses : - les services rendus par le bailleur et liés àl’usage des différents éléments de la choselouée ;- les dépenses d’entretien courant et desmenues réparations sur les éléments d’usagecommun de la chose louée, qui ne sont pasla conséquence d’une erreur de conceptionou d’un vice de réalisation. Il peut s’agirnotamment des dépenses engagées au titredu contrat d’entretien relatif aux ascenseurs ;- les impositions qui correspondent à des ser-vices dont le locataire profite directement.L’exemple le plus courant est la taxe d’enlè-vement des ordures ménagères (TEOM).

La liste des charges récupérables est fixéepar le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982qui répartit, dans son annexe, huit postes decharges, auxquels s’ajoutent les frais de per-sonnel. Cette liste revêt un caractère exhaustif

et limitatif(1) (Rép. min, n° 30789, JOAN du 1er

janvier 1996, Cass., 3e civ., 10 mars 1999, Cass.,3e civ., 2 mars 2017, 15-19418). Toutefois, s’agis-sant d’un ordre public de protection, il n’estpas interdit au bailleur de consentir aux loca-taires des conditions plus favorables quecelles imposées par la loi (CA Paris, 9 décembre1994).

Avec pour objectif de moderniser le droit,le législateur a élargi, en 2006(2), cette listepar le biais des accords collectifs locaux maisuniquement dans le domaine de la sécuritéou du développement durable. Il ne peutcependant s’agir que de dépenses nouvellesde fonctionnement relevant des charges loca-tives. Les dépenses d’investissement sontexclues.

La notion de « personnel de l’immeuble »L’article 2 du décret énonce l’ensemble desrègles relatives aux frais de personnel. Leterme « personnel » englobe les métiers degardiens, concierges, employés d’immeubleet du personnel d’encadrement techniquechargé de leur contrôle direct. En pratique,ce statut est déterminé par le contrat detravail ou le contrat d’entreprise.

La notion de « frais de personnel »Le décret précise que le bailleur n’a pas à dis-tinguer entre les services assurés par lebailleur en régie et les services assurés dansle cadre d’un contrat d’entreprise. Dans cedernier cas, le bailleur devra s’assurer que cecontrat distingue les dépenses récupérableset les autres dépenses.

D’une manière générale, le personnel del’immeuble effectuera les tâches d’entretiendes parties communes et d’élimination des

rejets. Ces dépenses sont visées aux postesIV, 3° (entretien et propreté) et VI, 3° (élimi-nation des rejets) de l’annexe du décret du 2novembre 1982.

Les notions « d’entretien des partiescommunes » et « d’élimination des rejets »Même si le législateur n’a pas donné de défi-nition de ces deux notions, une étude de laconvention collective et de la jurisprudencepermet d’en délimiter les contours.

Par entretien des parties communes, ilfaut notamment entendre le nettoyage desparties communes et abords immédiats, lefait de balayer et laver les escaliers, vitres,halls, allées, ascenseurs, caves communes etlocaux techniques. Il peut s’agir égalementde dépoussiérer les tableaux d’affichage, lesboîtes à lettres, les gaines techniques, l’enca-

Le gardien est un professionnel indispensable à la vie d’unerésidence, le maillon essentiel entre les organismes et les locataires.Ses fonctions qui vont de l’entretien des parties communes auxmenues réparations en passant par des tâches administrativesdiverses, suscitent souvent des questions opérationnelles : cesmissions sont-elles des charges récupérables sur les locataires ?

L’imbroglio de la récupérationdes charges du personnel d’immeuble


drement des portes, les paillassons communs,les placards des compteurs, etc.

Concernant la notion d’élimination desrejets, la Cour de cassation a donné une défi-nition stricte et non extensive en considérantque l’enlèvement des rejets ne concernaitque les ordures ménagères (Cass., 3e civ., 15mai 2008, n° 07-16567). Cette tâche s’analyseégalement comme comportant la sortie descontainers et leur entretien sauf lorsqu’ilssont enterrés (Cass, 3e civ., 5 avril 2011, n° 10-12863 et 10-13408).

Toutefois, toutes les tâches qui sont ins-crites dans la convention collective ne sontpas obligatoirement reconnues comme étantdes charges récupérables au titre du décretdu 9 novembre 1982. Il en va par exempledes graffitis (Cass, 3e civ., 17 juillet 1997, n° 95-18100) et des encombrants. La gestion et l’en-lèvement des encombrants ne peuvent êtreinclus dans les charges récupérables, quandbien même la convention collective ou lecontrat de travail y feraient référence (Cass.,3e civ., 15 mai 2008, n° 07-16567)(3).

Récupérer 10 % du montant de l’encadrementÀ la suite d’une réflexion engagée au sein dela Commission nationale de concertation surles frais de gardiennage, le décret du 9 novem-bre 1982 a été modifié en 2008. Une de cesmodifications fut d’intégrer, dans les chargesrécupérables, les dépenses de personnel d’en-cadrement technique chargé du contrôledirect du gardien, du concierge ou de l’employéd’immeuble. Il s’agit du personnel d’enca-drement qui, sur le terrain, supervise, anime,encadre ou vérifie les travaux effectués parle gardien, le concierge ou l’employé d’im-meuble tels : un chef d’équipe qui participepersonnellement à l’entretien et à l’éliminationdes rejets ; ou un personnel technique quiassure une fonction d’encadrement perma-nent du personnel chargé de l’entretien etde l’élimination des rejets ; enfin un personneladministratif, à la condition qu’il se déplacesur le terrain pour le contrôle des missionseffectuées.

Ces dépenses sont récupérables à concur-rence de 10 % de leur montant. Cette récupé-ration doit être appliquée au montant totalde la rémunération (salaire + charges socialeset fiscales) du personnel chargé d’assurer lecontrôle direct de l’activité des gardiens etemployés d’immeuble. Il convient donc deprendre en compte la masse salariale du per-sonnel assurant cet encadrement (quels quesoient l’effectif et le nombre de groupesconcernés), de calculer les 10 % et d’effectuerla récupération de la somme correspondantesur les locataires des groupes pour lesquelsinterviennent les gardiens et employés.

Récupérer 100 % du salaire de l’employé d’immeubleAvant la réforme de 2008, la jurisprudenceimposait que les tâches d’entretien des partiescommunes et d’élimination des rejets soientassurées cumulativement par l’employé d’im-meuble pour que le bailleur puisse récupérerles charges sur ses locataires (Cass, 3e civ., 9janvier 2008, n° 06-21794). Depuis 2008, il estdésormais possible de récupérer en totalitéles dépenses correspondant à la rémunération,aux charges sociales et fiscales de l’employéd’immeuble, dès lors qu’il assure, conformé-ment à son contrat de travail, soit l’entretiendes parties communes, soit l’élimination desrejets. À la différence du gardien, le critèredu cumul des tâches a disparu pour l’employéd’immeuble. Toutefois, il ne s’agit pas deremplacer les gardiens par les employés d’im-meuble puisqu’il existe une obligation desécurité et de surveillance pour cent logementsdans certaines zones géographiques (article

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L. 271-1 du Code de la sécurité intérieure). Seulle gardien peut effectuer cette mission.

Récupérer 40 % du salaire du gardienLa différence entre la possibilité de récupérerà 40 % ou à 75 % des dépenses correspondantà la rémunération du gardien et aux chargessociales et fiscales tient à un premier critèrede cumul des tâches. Si le gardien effectue uneseule des deux tâches (entretien des partiescommunes ou élimination des rejets), il nesera possible de récupérer les dépenses cor-respondant à sa rémunération et aux chargessociales et fiscales qu’à hauteur de 40 %.

Récupérer 75 % du salaire du gardienPour pouvoir récupérer 75 % du montant dusalaire du gardien, il faut donc qu’il y ait uncumul des tâches de l’entretien des partiescommunes et de l’élimination des rejets (Cass.,3e civ., 7 mai 2002, n° 00-16268). Mais ce critèreà lui seul ne suffit pas. Deux autres critèresdevront être remplis : le critère de l’effectivitéet le critère de l’absence de partage d’activitéavec un tiers.

Critère de l’effectivité : le seul fait que lecumul de ces tâches soit inscrit dans le contratde travail du gardien ne suffit pas pour récu-pérer les charges à 75 % ; il faut que le gardieneffectue réellement ces deux tâches (Cass., 3e

civ., 30 novembre 2005, n° 04-14508).Critère de l’absence de partage d’activité

avec un tiers : en dehors des exceptions prévuespar le décret (impossibilité matérielle ou phy-sique temporaire), le gardien doit accomplirles tâches d’entretien des parties communeset d’élimination des rejets en totalité, et à l’ex-clusion de tout partage avec un tiers (Cass., 3e

civ., 29 octobre 2013, n° 12-23685). Mais si le gar-dien n’assure que l’une ou l’autre de ces deuxtâches et que l’autre est assurée par un tiers,les dépenses du gardien sont tout de mêmerécupérables à concurrence de 40 % (Cass., 3e

civ., 8 mars 2018, n° 17-11985). Concernant lecas particulier des couples de gardiens, lescharges correspondant à leurs salaires sontrécupérables à hauteur de 75 % dès lors que lesépoux se répartissent les tâches d’entretiendes parties communes et d’élimination desrejets (Cass., 3e civ., 15 octobre 2008, n° 07-21452).

L’absence du gardien ou de l’employé d’immeuble et l’intervention d’un tiersL’article 2 du décret du 9 novembre 1982prévoit plusieurs cas d’absence du gardienou de l’employé d’immeuble permettant dejustifier l’intervention d’un tiers : les reposhebdomadaires, les congés, un cas de forcemajeure, un arrêt de travail ou une impossi-

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982 qui répartit, dans son annexe, huit postes de charges, auxquels s’ajoutent les frais de personnel. © A. Heise/Antin Résidences �


bilité matérielle ou physique temporaire.Dans ces hypothèses, les dépenses corres-pondant à la rémunération et aux chargessociales et fiscales du gardien ou de l’employéd’immeuble restent récupérables. Les fraisde remplacement seront également récupé-rables et il faudra tenir compte du mode deremplacement (par un gardien, ou un employéou une entreprise) pour apprécier les moda-lités de récupération.

La mutualisation des dépensesLes dispositions de l’article L. 442-3 du CCHobligeant le bailleur à récupérer les chargesuniquement sur justificatifs et la rédactionde l’article 2 du décret permettent d’affirmerque la mutualisation ne peut se faire quelorsque le gardien ou l’employé d’immeublese font remplacer pour des motifs expressé-ment prévus par le décret (congés, maladie,impossibilité matérielle ou physique tempo-raire). À ce titre, la mutualisation des dépensespour tous les autres cas est donc exclue.

La notion « d’impossibilité matérielleou physique temporaire »Avec la réforme du décret en 2008, le but dulégislateur a été de répondre à une nouvelleorganisation du travail tout en tenant comptede l’évolution desmétiers. L’interven-tion d’un tiers estdésormais possiblemais seulement danscertaines circons-tances, notammentl’impossibilité maté-rielle pour le gardiend’effectuer seul l’en-tretien des partiescommunes et l’élimi-nation des rejets(Rép. min., 16 février2010, JOAN, p. 1776).La temporalité del’intervention d’untiers s’examine tant au regard d’une impos-sibilité physique que d’une impossibilitématérielle (Cass., 3e civ., 17 décembre 2013,n° 12-26780). L’interprétation relèvera desjuges du fond mais quelques exemples peu-vent être donnés. Est, par exemple, une impos-sibilité matérielle temporaire, l’entretien dessols thermoplastiques (CA Toulouse, 1ère ch.,1ère sect., 29 mai 2017, n° 15/05367). À l’inverse,ne l’est pas, le gardien qui se fait aider parune entreprise, pendant son temps de travail,et de manière récurrente - voire constante -sur l’année (CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 20 juin2017, n° 15-11658).

Dépenses non récupérables sur le salaire du gardien ou del’employé d’immeubleCertains éléments du salaire du gardien oude l’employé d’immeuble sont exclus desdépenses récupérables. Il s’agit : - du salaire en nature qui renvoie à la termi-nologie employée dans la convention desconcierges et gardiens d’immeubles relati-vement aux frais inhérents au logement defonction. Cette notion spécifique se recoupepartiellement avec la notion d’avantage ennature en droit du travail, notion plus large.À défaut de précision par le législateur, ilconvient de retenir une définition large. Ils’agit donc de la fourniture par le bailleur-employeur au gardien-salarié de biens ouservices correspondant à des besoins per-sonnels, gratuitement ou moyennant uneparticipation inférieure à la valeur réelle. Parexemple, l’avantage « logement de fonction »et l’indemnité y afférente doivent être exclusde la récupération des charges récupérables ;- de l’intéressement et la participation auxbénéfices de l’entreprise ;- des indemnités et primes de départ à laretraite ;- des indemnités de licenciement ;- de la cotisation à une mutuelle prise en

charge par l’employeurou par le comité d’en-treprise. Le texte nedistingue pas les dif-férents risques quipeuvent être couvertspar la mutuelle. Cesont donc tous les fraisde mutuelle pris encharge par l’employeurqui sont visés. Parconséquent, les cotisa-tions supplémentairesenvisagées au titre dela prévoyance, obliga-toires ou non, quelsque soient les risques

couverts (longue maladie - invalidité - décès),pris en charge par l’employeur pour les dépensesde personnel, ne sont pas récupérables ;- de la participation de l’employeur au comitéd’entreprise ;- de la participation de l’employeur à l’effortde construction ;- de la cotisation à la médecine du travail.

Au-delà de cette énumération, les gratifi-cations, primes et autres avantages versésen complément ou en remplacement dusalaire et qui sont soumis à des cotisationssociales pourront faire l’objet d’une récupé-ration auprès des locataires. Il en va ainsi

des frais engagés au titre de la formation dugardien par l’employeur ou de la taxe d’ap-prentissage et de formation continue, de laprime de présentéisme. Toutefois, et sousréserve de jurisprudence contraire, la primeexceptionnelle mise en place par la loi n° 2018-1213 du 23 décembre 2018, dite « PrimeMacron », n’est pas récupérable car exonéréede toutes cotisations et contributions sociales.

Lors des débats parlementaires de la loiÉLAN, le gouvernement s’est engagé à mettreen place des réflexions communes afin demoderniser ce décret.

(1) Ce caractère limitatif et exhaustif peut toute-fois être discuté, tant au regard de l’existence detextes spécifiques permettant de récupérer cer-taines charges (par exemple, la loi n° 66-457 du2 juillet 1966 relative aux antennes télévision – cf. article d’Actualités habitat n° 1076 du 15 avril2018 : « Le droit à l’antenne et ses notions satel-litaires ») ou encore de l’interprétation des jugesdu fond.(2) Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portantengagement national pour le logement.(3) La solution pourrait être de passer un accordcollectif local avec les associations de locataires,à défaut avec les locataires directement. Pourmémoire, conformément à l’article L. 442-3 duCCH, il peut être dérogé à la liste fixée pardécret par accords collectifs locaux portant surl'amélioration de la sécurité ou la prise encompte du développement durable, conclusconformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290du 23 décembre 1986, tendant à favoriser l'in-vestissement locatif, l'accession à la propriétéde logements sociaux et le développement del'offre foncière. En l’absence de jurisprudencecontraire à ce jour, l'enlèvement des encom-brants pourrait relever d'un tel accord, s'il étaitjustifié que l'importance et la nature desdéchets abandonnés mettent en danger la sécu-rité des locataires par exemple (risqued’incendie).

Thèmes : Gestion locative / Charges locatives/Gardiens d’immeuble.

œ Contact : Julie Molla, Conseillère juridique,Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ;Mél. : [email protected]

Il n’est pas interdit au bailleur de consentiraux locataires desconditions plusfavorables que cellesimposées par la loi.

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droit et fiscalité ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Mutuelle des Architectes Français assurances, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le codedes assurances. Siège social : 189, boulevard Malesherbes, 75856 Paris Cedex 17. www.maf.fr

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