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Master 1 Contrats civils et commerciaux Semestre 1 Introduction A Le droit des contrats civils et commerciaux L’étude du Cours ne concerne que les contrats spécifiés par le législateur. Il n’existe pas en tant que tel de contrats commerciaux (sauf la cession de fonds de commerce). Les contrats nommés sont avant tout des contrats du droit des obligations donc du droit commun. Depuis le Code civil de 1804 passage d’un droit général à un droit spécial qui tend vers de plus en plus de spécialisation des contrats spéciaux afin de protéger un type de contractant. Une réforme de l’ensemble du droit des obligations est prévue en 2009. A ce titre, la loi du 17 juin 2008 réforme la prescription extinctive et le délai pour agir : - L’article 2224 du CC : le délai de prescription de droit commun est de 5 ans - l’article 2232 du CC: instaure un délai buttoir (délai pour agir) qui ne peut excéder 20 ans. Groupes de réformes du droit des obligations Professeur LANDO : définit les principes du droit européen des contrats Professeur GANDOLOFI : propose un projet de Code européen des contrats. Ces projets ne sont pas en rupture avec le droit des contrats mais ils permettent une évolution notamment sur la place importante de la bonne foi (solidarisme contractuel : chaque partie doit collaborer avec l’autre pour permettre la conclusion du contrat, obligation de renégociation du contrat en cas de changement radical des circonstances, proposition d’accroître le nombre de juges qui pourrait modifier un contrat incomplet voire injuste) B Réforme au niveau communautaire

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Master 1 Contrats civils et commerciaux

Semestre 1

Introduction

I Le droit des contrats civils et commerciaux

L’étude du Cours ne concerne que les contrats spécifiés par le législateur. Il n’existe pas en tant que tel de contrats commerciaux (sauf la cession de fonds de commerce). Les contrats nommés sont avant tout des contrats du droit des obligations donc du droit commun. Depuis le Code civil de 1804 passage d’un droit général à un droit spécial qui tend vers de plus en plus de spécialisation des contrats spéciaux afin de protéger un type de contractant.

Une réforme de l’ensemble du droit des obligations est prévue en 2009. A ce titre, la loi du 17 juin 2008 réforme la prescription extinctive et le délai pour agir :

- L’article 2224 du CC : le délai de prescription de droit commun est de 5 ans - l’article 2232 du CC: instaure un délai buttoir (délai pour agir) qui ne peut excéder 20 ans.

Groupes de réformes du droit des obligations

Professeur LANDO : définit les principes du droit européen des contratsProfesseur GANDOLOFI : propose un projet de Code européen des contrats.

Ces projets ne sont pas en rupture avec le droit des contrats mais ils permettent une évolution notamment sur la place importante de la bonne foi (solidarisme contractuel : chaque partie doit collaborer avec l’autre pour permettre la conclusion du contrat, obligation de renégociation du contrat en cas de changement radical des circonstances, proposition d’accroître le nombre de juges qui pourrait modifier un contrat incomplet voire injuste)

A Réforme au niveau communautaire

Les autorités communautaires, en 2001 et par l’intermédiaire de la Commission, se sont déclarées favorable à la création d’un Code européen des contrats. Cependant après de vives réactions des nationaux, en 2003 la Commission a abandonné ce projet au profit de la mise en place d’un cadre commun de référence. (CCR). Il ne s’agit plus d’unifier mais de rapprocher et d’harmoniser les systèmes législatifs en définissant des règles de bases communes à tous les droits européens des contrats.

Ce CCR est une « boîte à trois tiroirs » car il contient :

- des principes fondamentaux communs à toutes les législations sur les contrats- des définitions terminologiques- des modèles incitatifs qui pourraient inspirer les nationaux.

B Réforme au niveau national

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Au niveau national, l’avant projet CATALA portant réforme du droit des obligations rendu public en 2005. Il s’agit d’une initiative d’universitaires.

Ces réformes ont pour objectif une modernisation du droit des obligations avec une plus grande souplesse et efficacité. Annonce d’une prise en compte par le législateur de l’imprévision.

II La qualification d’un contrat

La qualification du contrat va déterminer le régime applicable au contrat. Le principe de la démarche de qualification du contrat est d’identifier son obligation caractéristique.Difficulté du fait qu’il existe parfois plusieurs obligations caractéristiques au sein d’un contrat donc nécessité de hiérarchiser ces obligations :

- Obligations essentielles : l’absence de ces obligations entraine la disqualification du contrat (présence du prix dans un contrat de vente est obligatoire).- Obligations qui relèvent de la nature du contrat : obligation qui est généralement présente dans un contrat mais dont l’absence ne remet pas en cause la qualification (ex : par principe un prêt se conclu à titre gratuit mais il peut très bien l’être à titre onéreux).

Certains contrats mélangent des qualifications : par exemple le crédit-bail (ou location vente) est le contrat par lequel le propriétaire d’une chose propose à une autre personne de lui louer cette chose (location, loyer) et à l’issu du contrat le preneur du bien a la possibilité d’acheter le bien moyennant versement d’une petite sommes d’argent.

Dans ce genre de contrat plusieurs solution pour les qualifier :

On retient une qualification plus importante que l’autre : soit le contrat sera une location ou plutôt une vente…On retient une qualification distributive : une partie du contrat est une vente et l’autre est une locationOn considère que le contrat est sui generis : figure contractuelle propre donc le contrat n’est plus soumis au droit commun.

Le rôle du juge en matière de qualification

Règle de l’article 12 CPC : le juge restitue son exacte qualification au contrat quelque soit le nom que lui a donné les parties.

Les arrêts de cassation sont essentiellement des arrêts pour violation de la loi ou manque de bases légales.

- A ce titre lors d’une cassation pour violation de la loi, les juges du fond ont mal interprété la loi et la Cour de cassation donne « la bonne interprétation » donc arrêt essentiel de principe.- Lors d’une cassation pour manques de bases légales, les juges du fond ont mal motivé leur décision donc la Cour de cassation ne peut pas motiver sa décision par manque d’éléments.- Lors d’une cassation pour dénaturation (propre au droit des contrats), les juges du fonds ont mal interprété la volonté des parties. Suppose un contrat très clair et sans ambigüité.

Enfin, les parties peuvent décider d’imposer une qualification au juge même si elle ne correspond pas à la réalité du contrat conclu avec pour conditions :

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- Accords exprès des parties- Respect de l’ordre public

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PARTIE I LE CONTRAT DE VENTE

CHAPITRE I PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES

I Les caractéristiques du contrat de vente

La vente est le contrat le plus fréquent et couvre des réalités très diverses. Ainsi un même contrat est conclu qu’il porte sur des biens meubles, immeubles, corporels ou incorporels avec les mêmes effets (le résultat est toujours le transfert de propriété).La vente s’est développée avec l’apparition de la monnaie ce qui en fait un contrat à titre onéreux.

Le contrat de vente est le transfert de la propriété d’une chose et est régi par les articles 1582 à 1701 du CC ainsi que par la Convention de Vienne de 1980 portant sur la vente internationale de marchandises qui s’applique quand les parties au contrat de vente ont leurs établissements dans des Etats différents.

Présence importante des contrats type ce qui implique que la vente est souvent un contrat d’adhésion avec une place réduite de la négociation.

Définition du contrat de vente : article 1582 CC

- Une partie s’oblige à livrer une chose- L’autre partie s’oblige à payer la chose

Le législateur a donc définit le contrat en se référant aux obligations des parties et non en se rapportant à l’objet du contrat.

Il n’y a aucune référence au transfert de propriété (livrer une chose signifie la remettre et non la transférer). En effet, le transfert de propriété n’est pas une obligation du vendeur mais un effet automatique du contrat dès l’échange des consentements, indépendamment de la remise de la chose.

La vente est un contrat synallagmatique : ainsi si une partie n’exécute pas son obligation, l’autre partie peut faire valoir l’exception d’inexécution (n’est pas obligé d’exécuter)

La vente est un contrat conclu à titre onéreux : diffère de la donation

Article 1583 CC : le transfert de propriété : transfert du seul fait de l’échange des consentements

Ainsi la vente se caractérise par la livraison d’une chose, la fixation d’un prix et un transfert de propriété

Ne sont pas des contrats de vente :

- La vente à temps partagé : opération pour des résidences de vacances, il n’y pas de transfert de propriété donc assimilable à un droit d’usage.- Les contrats de prestation de service.

Autres caractéristiques du contrat de vente

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Le contrat de vente est commutatif : chaque partie est persuadée que le prix correspond à la valeur de la chose. Ainsi la vente n’est pas un contrat aléatoire sauf dans l’hypothèse où le prix correspond à une vente viagère.

Le contrat de vente n’est pas intuitu personae : ce qui importe est la chose et le prix du bien et non la personne du vendeur ou de l’acheteur.

Le contrat de vente peut-être à exécution instantanée ou successive : dépend si le paiement du prix se fait au comptant ou de façon échelonné.

II La vente et les autres contrats

A Rapports entre la vente et l’échange

Article 1702 l’échange : « l’échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre ».

Il y a donc un double transfert de propriété mais pas obligation de paiement d’un prix.

Cas de l’échange avec soulte : l’échange porte sur deux biens de valeur inégale donc compensation financière pour l’une des parties.

- Requalification de l’échange en vente si la soulte est d’un montant très supérieur à la valeur du bien échangé.- Au contraire si la soulte correspond seulement à la différence de valeur entre les biens le contrat reste un échange.

B Rapports entre la vente et louage de choses

Article 1709 le Bail : une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant paiement d’un certain prix. Le Bail conserve un simple droit personnel, d’usage sans transfert de propriété.

- Si le contractant a le droit de détruire la chose (de la consommation) le bail est requalifié en contrat de vente

C Rapports entre la vente et le prêt à usage

Article 1875 le prêt à usage ou le Commodat : une partie livre une chose à l’autre pour qu’elle s’en serve à charge de la rendre. Obligation de restitution donc ce n’est pas une vente.

D Rapports entre vente et dépôt

Article 1915 le dépôt : une personne reçoit la chose d’autrui à charge de la garder et de la restituer. Le dépôt est limité aux biens meubles corporels. Concerne donc une prestation de service sans aucun transfert de propriété.

E Rapports entre vente et contrats d’entreprise (ou louage d’ouvrage)

Article 1710 louage d’ouvrage : contrat par lequel une partie s’engage à faire une chose pour l’autre moyennant paiement d’un prix. Prestation de service avec transfert de propriété mais

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problème dans l’hypothèse où une personne s’engage à fabriquer une chose pour une autre avec des matériaux qu’elle fournit.

Au XIXème siècle le contrat d’entreprise était considéré comme un contrat de vente dès lors qu’il y avait transfert de propriété. Mais en contradiction avec l’article 1787 du CC qui précise que dans le cadre d’un contrat d’entreprise le contractant peut fournir son travail mais aussi la matière. Dès lors le seul fait de fournir la matière ne disqualifie pas le contrat d’entreprise.

Revirement de jurisprudence en 1897 : considère qu’il est possible de retenir aussi bien la qualification du contrat d’entreprise que le contrat de vente d’une chose future. Mais nécessité de trouver un critère de distinction par les enjeux de qualification.D’abord la jurisprudence a cherché à identifier si c’est le travail fourni ou la matière qui est essentielle dans le contrat.- Si le travail est plus couteux que la matière il s’agit d’un contrat d’entreprise- Si la matière est plus couteuse que le travail il s’agit d’un contrat de vente

Puis évolution progressive de la jurisprudence qui a considéré qu’il fallait rechercher si le contractant effectuait un travail sur mesure.

- Si le travail est spécifique, propre au contrat, ce sera un contrat d’entreprise- S’il s’agit d’un travail en série sans spécificité au contrat ce sera un contrat de vente

F Rapports entre vente et mandat

Article 1984 mandat : contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. Ainsi le mandat est caractérisée par le fait qu’une personne représente l’autre, les actes accomplis par le mandataire sont toujours juridiques, le mandat peut-être conclu à titre onéreux ou gratuit et enfin c’est en principe un contrat conclu intuitu personae.

Problème dans l’hypothèse d’un dépôt vente : une personne confie un objet à un mandataire afin qu’il le vende. Un dépôt peut être assorti d’un mandat de vendre.

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PARTIE II FORMATION DU CONTRAT DE VENTE

CHAPITRE PRÉLIMINAIRE LA CAPACITÉ DES PARTIES

Article 1594 : la capacité est régie par le droit commun des contrats. Toute personne peut contracter si elle n’est pas déclarée incapable par la loi.

Seule restriction à l’article 1596 qui dispose « qu’un tuteur ne peut se porter acquéreur des biens de son pupille »

CHAPITRE I LE CONSENTEMENT

La vente est un contrat consensuel donc qui se forme par le seul échange des consentements. Il suffit d’un accord sur la chose et le prix. Néanmoins ce principe de consensualisme est en recul avec de plus en plus de formalisme imposé.

Le vendeur offre une chose à la vente, propose un prix et l’acheteur accepte

La Convention de Vienne soumet la validité de l’offre à trois conditions1 :

- La proposition de contracter doit être adressée à une personne déterminée. A défaut ce sera une simple invitation à entrer en pourparlers- L’offre doit indiquer la volonté de l’auteur d’être lié en cas d’acceptation- L’offre doit être précise : identifier les marchandises, le prix et la quantitéL’offre avec délai est irrévocable.

La Convention de Vienne soumet l’acception de l’offre à conditions :

- L’acceptation ne requiert aucune forme précise : elle peut se déduire du comportement de l’acheteur, du paiement d’un acompte… mais le silence en vaut pas acceptation.- L’acceptant peut procéder à des modifications non substantielles de l’offre et le contrat sera conclu en intégrant ces modifications sauf volonté contraire de l’offrant2.

Souvent la proposition de vente est précédée de pourparlers. En cas de rupture des pourparlers la responsabilité est délictuelle si une faute est montrée. La non-conclusion du contrat peut en effet être une issue possible en l’absence de faute.

Après une négociation du contrat, les juges estiment qu’il y a contrat dès lors que les parties sont d’accord sur ses éléments essentiels :

- Accord entre les parties sur la chose et sur le prix- Accord entre les parties sur les éléments qu’elles estiment indispensable au contrat

Après la conclusion du contrat, les jugent cherchent à déterminer quels éléments font partis du contrat et lient les parties.

Section I Les avant-contrats

Pendant cette période, les parties peuvent déjà conclure un avant contrat. Il s’agit d’un contrat qui a pour objet la formation du contrat définitif.

1 Article 14-1 Convention de Vienne2 Article 19 Convention de Vienne

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Ce sont des accords préliminaires qui interviennent en vue de la conclusion ultérieure d’une convention mais qui font déjà naître des obligations. Ces accords permettent d’encadrer la négociation et donc les comportements des parties.

Par exemple les parties peuvent prévoir une clause d’exclusivité (les cocontractants s’interdisent pendant une durée donnée de négocier avec d’autres parties) ou une clause de confidentialité.Les parties accordent de plus en plus d’importance à ces avant-contrats qui sont de plus en plus détaillés. Cette phase est essentielle en tant qu’elle détermine l’essentiel du futur contrat de vente.

Les contrats de promesse peuvent concerner une pluralité de type de contrats. Il existe des promesses d’achat, de vente, des promesses unilatérales ou synallagmatiques.

- Promesse de vente/achat unilatérale : une seule des parties au contrat s’est engagée soit à vendre soit à acheter un bien.- Promesse de vente/achat synallagmatique : les deux parties s’engagent mutuellement à conclure le contrat de vente. Bien que les parties soient en accord, la promesse synallagmatique peut permettre d’attendre un élément de formation du contrat qui fait encore défaut.

Les contrats de promesse de vente (ou avant-contrat) bien que fréquents, ont longtemps été ignorés par le législateur. Il existait un texte d’origine fiscale qui avait pour but de contrôler la promesse de vente pour éviter des fuites fiscales.

I La promesse unilatérale de vente

A Nature juridique

1 Le contrat de promesse unilatérale de vente

Contrat par lequel une personne (le promettant) s’engage à vendre un bien à une autre (le bénéficiaire). Cette dernière ayant la possibilité d’acquérir le bien pendant un certain délai.

Le bénéficiaire dispose d’un droit d’option : pendant le délai prévu au contrat (le délai d’option), il peut décider soit de ne pas conclure la vente (exprimé de façon clair ou par expiration du délai) ou au contraire décider de conclure le contrat de vente et dans ce cas il devra « lever l’option ». Le bénéficiaire obtient ainsi un droit personnel.

Acceptation de la promesse unilatérale : pour qu’il y ait promesse unilatérale, le propriétaire doit faire une offre de promesse unilatérale de vente et que le destinataire de cette offre l’accepte ce qui permet la conclusion du contrat. Mais cette acceptation se distingue de la levée d’option. Permet ainsi de fixer l’offre de vente et aucune des parties ne pourra modifier unilatéralement le contrat de promesse. Le promettant et le bénéficiaire sont liés par le contrat.

La levée d’option : permet la formation du contrat de vente.

Acceptation de la promesse unilatérale : créé le délai d’option et fixe l’offre de vente

La levée d’option : créé le contrat de vente et permet sa conclusion

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Il s’agit d’un contrat unilatéral car seul le promettant s’engage à vendre contrairement au bénéficiaire qui ne s’engage pas à acheter :

a. Concernant le promettant de la promesse

Il s’engage à vendre. Dès le jour de la conclusion du contrat de promesse, il donne un consentement définitif à la vente. Ainsi le promettant n’aura pas réitéré son consentement au contrat de vente lors de la levée d’option mais il aura seulement à attendre que le bénéficiaire accepte à son tour le contrat de vente. Dès lors, les conditions de validité du consentement du promettant s’apprécie au jour de la conclusion du contrat de promesse.

Si le promettant décède ou s’il est frappé d’une incapacité après la conclusion du contrat de promesse mais avant la levée d’option, le bénéficiaire pourra toujours conclure la vente car le délai d’option n’est pas expiré3.

Par ailleurs, puisque le promettant s’engage dès le jour de la conclusion du contrat de promesse, il ne peut pas se rétracter et renoncer à vendre du fait de la force obligatoire du contrat. Néanmoins, la jurisprudence admet que le promettant peut se rétracter avant la levée d’option par le bénéficiaire. Ainsi, la formation du contrat de vente est empêchée en privant le bénéficiaire de levée l’option et la seule sanction est le paiement de dommages-intérêts par l’offrant4.

b. Concernant le bénéficiaire de la promesse

L’appréciation de la validité du consentement à la vente s’apprécie au jour de la levée d’option, jour où le bénéficiaire s’engage à acheter.Il y a donc un décalage temporel entre le consentement de chacune des parties (promettant consent au jour de la promesse unilatérale de vente et le bénéficiaire au jour de la levée d’option).

La levée d’option suffit à conclure le contrat de vente mais le bénéficiaire de la promesse pendant le délai d’option ne peut que soit lever l’option (conclure la vente) ou renoncer à l’option (renoncer à la vente) mais il ne pourra plus modifier l’offre de vente qui a été fixée par la promesse. Ainsi, la PUV doit logiquement comporter tous les éléments nécessaires à la validité du contrat de vente. Dans la PUV doivent donc obligatoirement êtres identifiées la chose vendu et le prix de vente.

De plus, si la chose est détruite entre la PUV et la levée d’option (donc pendant le délai d’option) alors la PUV est caduque. Cependant, en pratique les parties peuvent décider de repousser le transfert de propriété et notamment le repousser au jour de la signature de l’acte authentique lorsque la vente porte sur un bien immobilier en incluant une clause.Cette clause peut néanmoins s’interpréter soit comme « reporter un effet du contrat » (transfert de propriété et donc la vente sera parfaite mais un de ses effets sera reporté dans le temps), soit c’est la « formation même » de la vente qui est reportée (donc ajoute une clause à la formation du contrat de vente et la levée d’option ne suffit plus à former la vente).

2 Le délai d’option

Pendant le délai d’option, le bénéficiaire peut décider d’acheter ou non le bien désigné par le contrat. Il s’analyse comme un terme extinctif. Si à l’expiration du délai, le bénéficiaire n’a

3 Civ 3 10 décembre 1997 arrêt Castagna (Defresnois 1998 p. 336) Le décès de l’un des offrants est sans conséquence sur l’acceptation de la promesse et sur la levée d’option. Or selon le droit des obligations en principe quand l’offrant décède l’offre est caduque. Mais ici la Cour de cassation considère qu’il y a un délai de maintient de l’offre (en réalité un délai de levée d’option) donc confusion.4 Civ 3 15 décembre 1993 JCP 95 II. 22.366

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pas levé l’option alors la promesse est caduque (caducité : quand un élément du contrat disparait).Si aucun délai n’est fixé alors le promettant est tenu par le contrat jusqu’à ce que le bénéficiaire lève l’option ce qui peut-être hypothétique et donc risque d’engagement perpétuel ce qui interdit en Droit français.Dès lors, il est admit que le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de lever l’option dans un délai raisonnable.

Sur la possibilité pour le promettant d’échapper à la promesse :

a. Si aucun délai d’option

Le promettant ne peut pas se rétracter et donc sa seule possibilité est de mettre en demeure le bénéficiaire

b. Si délai d’option déterminé dans le contrat

Le promettant peut se rétracter unilatéralement tant que l’option n’est pas levée. Le promettant a donc tout intérêt de prévoir un délai d’option.

- Les parties peuvent prévoir dans le contrat que le bénéficiaire ne pourra lever l’option qu’après un certain délai déterminé ou après la réalisation d’un évènement déterminé. On insère donc une condition suspensive dans la PUV

Si la condition défaille5 : la PUV est caduque, le promettant peut vendre immédiatement à une autre personne et le bénéficiaire ne pourra pas acheter.

Si la condition se réalise : le contrat de promesse va produire ses effets normalement et le délai d’option commencera à courir.

Parfois il est possible de prévoir que l’option ne pourra être levée qu’après le décès du promettant. Malgré l’article 1130 du CC (interdit les pactes de succession futur) on admet que cette promesse est valable.

3 L’indemnité d’immobilisation

a. Définition

Il s’agit d’un prix payé par le bénéficiaire de la PUV en contrepartie du service que lui rend le promettant qui s’interdit de vendre la chose à un tiers pendant le délai d’option. Cette indemnité reste acquise au promettant en cas de non conclusion du contrat de vente.

Règle particulière (article L 271-2 Code de la construction et de l’habitation) : s’applique quand la PUV porte sur la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation et le bénéficiaire de la promesse est un non-professionnel, alors l’indemnité d’immobilisation ne peut être payée que 7 jours après la conclusion du contrat.

b. L’indemnité d’immobilisation, la clause pénale et le dédit

La clause pénale

Clause qui opère une fixation conventionnelle et forfaitaire de DI qui seront dus par le débiteur qui aura mal ou pas exécuté son obligation. Il s’agit donc d’une responsabilité

5 Selon la jurisprudence : en cas de défaillance : si la condition était stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, la partie qui bénéficiait de cette condition peut passer outre la défaillance et donc décider de conclure le contrat.

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contractuelle. Si une des parties au contrat ne le respecte pas elle devra verser une indemnité La clause pénale a donc pour fonction d’inciter les parties à respecter le contrat.

Des parties à des PUV ont cherché à faire une requalification de la clause d’indemnité d’immobilisation en clause pénale. En effet le montant de la clause pénale (article 1152) peut être révisé par le juge si les parties jugent que le montant est manifestement excessif ou dérisoire donc tentative d’instrumentalisation du Droit.

Le dédit

Clause qui permet aux parties de revenir sur leur engagement moyennant paiement d’une certaine somme (les arrhes). Elle créée un droit conventionnel de repentir (1598 CC).

Certaines décisions de jurisprudence admettaient que l’indemnité d’immobilisation soit qualifiée de dédit. Cette confusion n’est plus faite. En effet le dédit permet de renoncer à son engagement contrairement à l’indemnité d’immobilisation. « Pour pouvoir se dédire il faut avoir dit » et donc s’être engagé.

c. Le sort de l’indemnité

Soit l’indemnité est versée dès la conclusion du contrat de promesse : - Si le bénéficiaire lève l’option : l’indemnité s’imputera sur le prix de vente- Si le bénéficiaire ne lève pas l’option : elle risque acquise au promettant

Soit l’indemnité n’est versée que si le bénéficiaire renonce à son option ou laisse expirer le délai d’option

Dans certains cas, s’il n’y pas de levée d’option, le bénéficiaire pourra néanmoins récupérer l’indemnité ou en être dispensé du paiement.- Si la non levée d’option est imputable à un tiers (ex un musée a un droit de préemption sur un bien qu’une personne veut vendre. Dans ce cas, il y a levée d’option vu que l’acheteur particulier ne pourra pas acheter le bien).- Si la non levée d’option est du à l’attitude du promettant (ex : découverte de servitudes cachées par le promettant lors de la promesse)

On s'est posé la question de savoir si l'indemnité pouvait être réduite si le bénéficiaire renonce très vite à lever l'option. La jurisprudence n'est pas clairement fixée sur ce point. Mais on a des décisions des juges du fond qui ont parfois admis la réduction de l'indemnité. Cependant il subsiste un doute. Donc la meilleure solution est de prévoir une clause dans le contrat, organisant la réduction de l'indemnité en fonction de l'immobilisation effective de la chose.

d. Indemnité et qualification du contrat

Si la promesse comporte une indemnité d'immobilisation, elle devient un contrat synallagmatique, mais pour autant elle reste une promesse unilatérale de vente. Une partie s'oblige à vendre, l'autre partie s'oblige à payer une indemnité d'immobilisation. La qualification de contrat synallagmatique entraîne l'obligation de formalités (conclu en double exemplaire). C'est une question de classification.

Selon une jurisprudence, l'indemnité d'immobilisation peut changer la promesse unilatérale en promesse synallagmatique (question de qualification). C'est l'hypothèse dans laquelle l'indemnité serait très élevée, tellement élevée que le bénéficiaire se sentirait obligé de lever l'option pour ne pas perdre cette somme d'argent.Il s'agit d'une jurisprudence très critiquée, car si on admet qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente, cela signifie que le bénéficiaire a déjà accepté d'acheter, or il peut toujours décider de renoncer à l'option, et en réalité s'il décide de ne pas lever l'option on

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considère effectivement qu'il n'y a pas vente. Donc il n'est pas obligé d'acheter : il ne peut pas s'agir d'une promesse synallagmatique de vente (sinon il faudrait réellement obliger le bénéficiaire à acheter).On part du principe que si la valeur de l'indemnité d'immobilisation dérange le bénéficiaire il ne doit pas accepter la promesse unilatérale de vente.

e. La promesse unilatérale d’achat et la loi SRU

La loi SRU du 13 décembre 2000 crée l'article 1589-1 du CC, qui prévoit la nullité de tout engagement unilatéral souscrit pour l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier et pour lequel on exige de celui qui s'engage un paiement. Ainsi quand une personne s'engage à acheter, on ne peut pas exiger d'elle le versement d'une somme d'argent.

S'agissant du champ d'application de ce texte, il s'applique aux offres d'achat assorties d'un paiement. Il s'agissait de mettre fin à une pratique développée par des agents immobiliers, ayant un effet inflationniste sur les prix de l'immobilier. En effet certains agents immobiliers incitaient toutes les personnes intéressées par un appartement à faire une offre d'achat et à verser tout de suite une partie de la somme. On mettait donc en concurrence des offres, et chacun des offrants payait une partie du prix qu'il était prêt à verser si la vente était conclue. Ces versements devaient être remboursés si la vente n'était pas conclue, ce qui a parfois posé de gros problèmes. C'est pourquoi le législateur est intervenu.

Il est bien sûr toujours possible de faire une offre d'achat à titre gratuit.

La question est de savoir si cette nullité s'applique aux promesses unilatérales d'achat. Pour exclure l'application de la loi SRU aux promesses unilatérales d'achat, on a mis en avant l'objectif du législateur (mettre fin aux offres d'achat payantes).Mais à l'inverse, on peut considérer que lors d'une promesse unilatérale d'achat, seul l'acheteur s'engage à acheter, donc on est bien en présence d'un engagement unilatéral, or c'est bien l'engagement unilatéral d'achat qui est visé par le texte lui-même.Aujourd'hui, la tendance majoritaire est que l'article 1589-1 s'appliquerait aux promesses unilatérales d'achat. En conséquence, il semblerait qu'on constate un déclin des promesses unilatérales d'achat (cela intéresse beaucoup moins les vendeurs lorsqu'elles sont conclues à titre gratuit).La nullité dont il est question est une nullité relative, pouvant être invoquée par tout acheteur. La question est de savoir à quel moment on peut faire jouer cette nullité. Si on considère que la nullité n'est plus invocable quand le contrat est conclu, cela veut dire qu'elle n'est plus invocable dès lors que le vendeur accepte la vente, ce qui est critiquable car on se base alors sur le comportement du vendeur alors qu'il s'agissait de protéger l'acheteur. Il n'y a pas de réponse claire aujourd'hui.

f. Le formalisme

La promesse unilatérale de vente est en principe un contrat consensuel. Mais en pratique il est très fréquent que les notaires qui rédigent des promesses unilatérales de vente prévoient que la levée d'option ne produira d'effet que si elle s'accompagne de la consignation du prix de vente (paiement).Le promettant ne cessera d'être propriétaire que le jour où il sera payé.

De plus, un texte fiscal créé en 1963 (intégré à l'article 1589-2 du CC en 2005, avant cet article on appliquait l'article 1840 A du CGI qui est l'équivalent) prévoit la nullité de toute promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble ou un fonds de commerce si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou un acte sous seing privé enregistré dans un délai de 10 jours à compter de l'acceptation du bénéficiaire.Le but était de lutter contre les fraudes fiscales, certains intermédiaires dans les ventes immobilières obtenaient des promettants des promesses unilatérales de vente en blanc (sans

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nom de bénéficiaire) et faisait payer ces promesses unilatérales de vente à un acheteur potentiel intéressé par le bien (commissions qui n'étaient pas déclarées).La sanction est la nullité absolue. Les juges se sont montrés extrêmement hostiles à l'égard de ce texte qui est une forme d'ingérence fiscale en matière civile. En conséquence, ils font une application très restrictive de l'article 1589-2 du CC. Par exemple il a été jugé que si l'option est levée avant l'expiration du délai de 10 jours, l'enregistrement n'est plus nécessaire et la nullité n'est plus encourue. La jurisprudence considère aussi que le défaut d'enregistrement ne peut pas être relevé d'office par le juge, et il n'y a pas de possibilité de s'en prévaloir pour la première fois devant la Cour de cassation.

Quand la PUV s’insère dans un ensemble contractuel complexe (élément d’un accord plus global) faut-il insérer l’article 1589-2 qui dispose «   Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’ont pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

Néanmoins ce texte d’origine fiscale est tempéré par les juges :

La Chambre commerciale dans un arrêt du 15 janvier 20026 : Les juges considèrent qu’une PUV non enregistrée est nulle suite au non respect des engagements d’un promettant.

Puis la CA a infirmé le jugement en admettant qu’il s’agit d’un PUV mais que l’article 1589-2 ne lui était pas applicable car la PUV n’est qu’un élément d’un ensemble contractuel complexe.

La Cour de cassation rend un arrêt de cassation pour défaut de base légale c’est à dure qu’elle remet en cause le fondement de la décision de la CA mais pas forcément la décision. Les juges du fond auraient du rechercher s’il avait un lien de dépendance nécessaire entre les obligations réciproques des parties.

Dès lors dans certain cas une PUV peut échapper au formalisme de l’article 1589-2 dès lors qu’elle s’insère dans un ensemble contractuel, dans un tout indivisible.

Assemblée plénière 24 février 20067 : la PUV était insérée dans une transaction. Une commune invoque la nullité de la PUV faute d’enregistrement.

L’assemblée plénière juge que cette PUV n’était pas soumise à l’article 1589-2. Cet arrêt se justifie par rapport aux règles relatives aux transactions car par définition cette dernière suppose des concessions réciproques des parties et donc les engagements des parties sont présumés indivisibles, interdépendant. De ce fait la PUV perd son autonomie et donc échappe à l’article 1589-2.

La doctrine déduit de ces arrêts la création d’une PUV en matière immobilière qui est accessoire et consensuelle.

B Effets

1 L’obligation du promettant

6 Bulletin n°127 JCP 2006 II 10065

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Le promettant ne doit rien faire qui pourrait faire obstacle à la vente en cas de levée d’option (en principe il ne peut plus vendre son bien en faveur d’un tiers).

Le promettant doit effectuer tous les actes d’administration normaux de la chose (il doit entretenir de la chose car il est seul propriétaire et le prix de vente est fixé dans la PUV en fonction de l’état du bien au jour de la conclusion du contrat de promesse)

Le promettant doit accomplir toutes les formalités nécessaires à la réalisation de la vente autrement dit en matière immobilière il doit signer l’acte authentique qui rend la vente opposable aux tiers. En cas de non inexécution par le refus de signer l’acte authentique, se pose la question de l’exécution forcée du contrat. La jurisprudence distingue deux périodes :

a. Avant la levée d’option

Civ 3 de la Cour de cassation du 15 décembre 19938 : jusqu’à la levée d’option le promettant n’est tenu qu’à une obligation de faire et s’il s’oppose à la réalisation de l’acte authentique il ne peut être condamné qu’au versement de DI. La rétractation du promettant avant la levée d’option exclue toute rencontre des volontés de vendre et d’acquérir.

Jurisprudence condamnée quasi unanimement par la doctrine qui pose plusieurs critiques :

- Concernant l’existence d’une obligation de faire : le promettant dans une PUV est seulement obligé d’attendre qu’il y ait levée d’option ou pas. Ainsi, cette obligation de faire n’a pas de contenu, elle est inexistante.

Les juges de la Cour de cassation considèrent que l’obligation de faire correspond à l’obligation de maintenir le consentement à la vente pendant le délai d’option. La Cour de cassation pose une condition de permanence des volontés une fois le contrat conclu, condition inconnue du Code civil car en principe une fois le consentement exprimé et le contrat formé le consentement est irrévocable. Cette analyse de la Cour de cassation « oublie » le principe de la force obligatoire du contrat et la loi des parties.

Certains auteurs9 considèrent quant à eux que le promettant n’est tenu d’aucune obligation. Il n’y aurait pas d’obligation au sens technique du terme dans le rapport entre un créancier et un débiteur. Le contrat est une norme juridique, la loi des parties qui peut créer, éteindre ou transférer un droit. Admettre que le promettant revient sur son consentement est admettre que la force obligatoire du contrat n’existe plus et donc il y aurait possibilité d’exécution forcée.

Le promettant consent à vendre par la manifestation de la volonté du bénéficiaire : pour la Cour de cassation, le promettant ne consent pas à vendre au moment de la conclusion de la PUV mais il s’oblige à vendre et il ne consentira à la vente qu’au jour de la levée d’option. Ainsi une partie consent par la volonté d’une autre

- Même si on admet qu’il y a une obligation de faire cela n’interdit pas forcément l’exécution forcée. La jurisprudence interprétant l’article 1142 admet l’exécution forcée des obligations de faire sauf ci cela porte atteinte à la personne même du débiteur ou à sa dignité (ne doit pas porter atteinte à la liberté individuelle). De même, aussi bien dans l’avant projet CATTALA que dans les principes européens du contrat on pose les principes d’une exécution forcée d’une obligation de faire.

- Création d’une insécurité juridique pour le bénéficiaire de la PUV : insécurité tant que n’est pas levée l’option. Il est cependant possible de limiter cette insécurité

8 Dalloz 1994 p 5079 ANCEL – « force obligatoire et contenu obligationnel du contrat » RTDC 1999 p 771

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dans le contrat car on admet la possibilité de prévoir une clause contractuelle10 par laquelle le promettant s’engage à ne pas se rétracter voire prévoir qu’en cas de rétractation, le bénéficiaire pourra demander l’exécution forcée du contrat (possible car l’article 1142 n’est pas d’ordre public).

- La PUV bien que contrat avec cet arrêt elle n’a pas plus de valeur juridique qu’une offre de contracter11

- Pose la question de la cohérence de la jurisprudence de la Cour de cassation : la 3ème chambre civile admet l’exécution forcée des promesses unilatérales de bail12 alors que ce n’est pas le cas pour la PUV.

A noter cependant qu’il existe une doctrine très minoritaire qui défend la position de la Cour de cassation. Les auteurs considèrent que la sanction doit toujours correspondre au préjudice subi. Or avant la levée d’option, le préjudice du bénéficiaire perd le droit de choisir (de devenir propriétaire ou non) et donc il a le droit à des DI. En revanche, après la levée d’option si le promettant refuse d’exécuter le contrat, le bénéficiaire perd le droit d’être propriétaire et donc l’exécution forcée serait légitime.

b. Après la levée d’option

Le contrat est conclu le bénéficiaire décide d’acheter   : l’exécution forcée en nature est admise par les jurisprudences (Civ 3 15 décembre 1993 a contrario ; Civ 3 26 juin 199613). Dans ce cas le notaire dresse un PV de carence publié donc opposable aux tiers et complété dans un délai de 3 ans soit d’un acte authentique de vente soit si l’opposition perdure d’un jugement valant vente.

2 Le droit du bénéficiaire

Le bénéficiaire dispose d’un droit d’option. La jurisprudence qualifie ce droit de droit de créance (droit personnel). Il s’agit d’un droit personnel particulier dans le sens où ce droit de créance est le droit de former ou non le contrat de vente en levant l’option. Or le promettant en principe n’est pas débiteur de l’obligation de former la vente puisqu’il est engagé à former la vente dès la conclusion du contrat de promesse. Il y aurait donc un droit personnel sans débiteur (par définition on exerce un droit personnel contre quelqu’un)

Dès lors la doctrine14 a envisagé de créer une 3ème catégorie de droit dit droit potestatif qui sont les droits sans débiteur. Autrement dit les droits potestatifs désignent un pouvoir par lequel une personne peut agir sur une situation juridique préexistante en la modifiant, en l’éteignant ou en créant une nouvelle situation. Le droit du bénéficiaire n’est pas un droit réel car il n’a aucun droit sur la chose.

C Changement de bénéficiaire

1 La transmission à cause de mort

10 Civ 3 27 mars 2008 : le contrat doit prévoir explicitement l’exécution forcée pour que la clause soit possible. 11 Confirmé par Civ 3 7 mai 200812 Civ 3 6 avril 2994 Revue droit des contrats 2004 p 96913 Bulletin n°16514 NAJJAR

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La PUV est transmissible à cause de mort aussi bien activement (transmission aux héritiers du bénéficiaire) que passivement (transmission aux héritiers du promettant).

2 La cession

a. Cession passive de la promesse

Cette cession est négative car elle implique de violer le contrat. Le promettant ne peut pas transférer le bien à une personne qui prendrait sa place dans le rapport contractuel.

b. Cession active de la promesse

Possible sauf clause contraire. Le bénéficiaire peut céder son droit de lever l’option mais soumise au formalisme de l’article 1589-2 CC donc doit être enregistrée à peine de nullité.

3 La substitution du bénéficiaire

Certaines PUV contiennent des clauses de substitution qui permet au bénéficiaire de désigner un tiers qui va se substituer à lui dans le rapport contractuel (transfert du droit d’option au tiers).

La jurisprudence écarte régulièrement la qualification de cession de créance15. Certains considèrent que la substitution est plus qu’une cession de créance (dans ce cas on cède seulement le droit de lever l’option dans un certain délai pour acheter le bien) alors que la clause de substitution transfère la position contractuelle du bénéficiaire.

La jurisprudence refuse de considérer la substitution comme une cession16. En effet la substitution peut être une libéralité et intervenir à titre gratuit. Conduirait à exclure l’application de l’article 1589-2 du formalisme contractuel et donc multiplication des clauses de substitution et de ce fait intervention législative par la loi du 29 janvier 1993 dite loi SAPIN (article 52 qui prévoit une nullité d’ordre public pour toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble et donc nullité quand cette cession est consentie à un professionnel de l’immobilier).

Parfois la clause de substitution était envisagée comme une stipulation pour autrui (article 1121). Le point commun concerne la création d’un lien direct entre le promettant et le tiers substitué. Quant aux différences, dans la stipulation pour autrui le tiers tient son droit directement du promettant alors que dans la substitution le promettant tient son droit du substitué.

Concernant la cession de contrat : en cas de cession de contrat, le cédant disparaît complètement du rapport contractuel. Or dans l’hypothèse de la substitution, la jurisprudence considère que le substituant conserve la possibilité de conclure la vente.

La jurisprudence défini le régime des clauses de substitution au cas par cas.

A quel moment peut intervenir la substitution ?

- Avant l’expiration du délai d’option, la substitution est possible et y trouve son intérêt.

- Après l’expiration du délai d’option, la substitution n’est plus possible- Après la levée d’option : a priori on devrait considérer que la substitution est

possible tant que le transfert de propriété n’a pas eu lieu. Néanmoins la Cour de 15 Civ 3 13 juillet 1999 – Dalloz 2000 p 19516 Civ 3 17 avril 1984 – Dalloz 1985 p 234

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cassation17 a jugé que la faculté de substitution stipulait dans une PUV ne peut plus être exercée après la levée d’option. En effet à partir du moment où l’option est levée la PUV disparaît et la substitution n’est plus possible.

Quid de l’indemnité d’immobilisation ?

La jurisprudence considère que dans le silence du contrat c’est le substituant qui doit toujours verser l’indemnité d’immobilisation.

II La promesse synallagmatique de vente

Désigne un accord de volonté par lequel deux personnes s’engagent réciproquement dans les termes d’un contrat de vente.

Appelé aussi compromis de vente. Les deux parties sont définitivement engagées à la vente il n’y a plus de notion de délai d’option.

Toute Promesse unilatérale est une promesse synallagmatique en devenir car dès que le bénéficiaire d’une PUV lève l’option alors la promesse devient synallagmatique.

De plus, il souvent difficile de différencier une PUV assortie d’une indemnité d’immobilisation et une promesse synallagmatique avec une faculté dédit.

Dans les deux cas les parties peuvent décider de ne pas acheter en contrepartie du versement d’une certaine somme.

Les parties peuvent être amenées à conclure des promesses croisées : à la fois une PUV et une promesse unilatérale d’achat (PUA).

Les juges considèrent qu’il faut requalifier les promesses croisées en promesse synallagmatique si les deux contrats portent sur le même objet et même condition.

A La promesse synallagmatique de vente et la vente

Promesse synallagmatique de vente vaut vente.

La promesse synallagmatique de vente peut être une vente définitive qui est simplement assortie d’une condition ou d’un terme (on conclu une vente mais on reporte le transfert de propriété).

Les parties ont souhaité retarder la formation de la vente grâce à la PSV. Les parties sont d’accords sur les qualités essentielles de la vente (chose et prix) mais il reste des incertitudes. Les parties décident d’ajouter des conditions complémentaires de formation de vente qu’elles identifient dans la PSV. Il s’agit donc d’un avant contrat qui va fixer la chose vendue, le prix et identifier les conditions supplémentaires de formation du contrat de vente.

B Exécution

La PSV peut être conclu à titre onéreux et donc on prévoir que l’acquéreur verse immédiatement une somme d’argent au vendeur. Il s’agit d’un dépôt de garantie et dans ce cas la somme payée va s’imputer sur le prix de vente en cas de conclusion de la vente et à l’inverse le prélèvement obtenu reste acquise au vendeur.

Nature du dépôt de garantie   :

- Si la vente se réalise : il s’agit d’un simple acompte (paiement anticipé d’une partie du prix) sur le prix

17 Civ 3 19 décembre 2001 – revue des contrats 2004 p 675

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- Si la vente échoue : soit il s’agit d’une clause pénale si le but est de sanctionner la non exécution de l’acheteur, soit il s’agit d’arrhes avec une faculté de dédit si chaque partie a eu la possibilité de revenir sur son engagement.

Quand les parties ont fait de la signature de l’acte authentique un élément essentiel de la vente :

- Si les parties ont « seulement » voulu retarder le transfert de propriété jusqu’à la signature de l’acte authentique : la vente est alors déjà formée donc l’exécution forcée est possible.

- Si la signature de l’acte authentique est une condition de formation du contrat de vente : pas encore de vente et donc on considère qu’il n’y a pas d’exécution forcée possible donc la vente n’aura pas lieu et celui qui aurait voulu la conclure n’aura le droit qu’au versement de DI.

PSV et clause de substitution :

Un arrêt de Civ 3 7 juillet 1993 admet la possibilité d’insérer une clause de substitution dans les PSV. La substitution est possible tant qu’il n’y a pas eu de transfert de propriété au cas contraire la seule possibilité est la revente.

L’arrêt de CA du 7 septembre 2000 ; cas d’une promesse de vente conditionnelle. La CA considère que le contrat est une PUV car il comportant une clause de substitution La clause de substitution devient dès lors un élément de qualification de la promesse. Autrement dit si l’acheteur peut se substituer à un tiers alors il ne s’est pas réellement engagé à acheter et doit faire un choix.

Ce raisonnement a été critiqué par la doctrine. En effet tant qu’il n’y a pas eu transfert de propriété rien n’interdit de se substituer à un tiers.

Puis Civ 3 28 juin 200618 la Cour de cassation rend deux arrêts considérant que la faculté de substitution stipulé dans une promesse de vente est sans conséquence sur son caractère unilatéral ou synallagmatique. Donc n’est plus un élément de qualification du contrat.

III Le pacte de préférence

A Définition

Dans les pactes de préférence le propriétaire d’un bien s’engage s’il se décide à vendre ce bien à le proposer au bénéficiaire du pacte avant tout autre personne. Le propriétaire ne s’engage pas à le vendre mais prend seulement un engagement au cas où il se décide çà vendre.

Le jour où il décide de vendre il doit informer le bénéficiaire avant la vente pour pouvoir invoquer le pacte de préférence19

Le bénéficiaire du pacte bénéficie d’un droit personnel et le propriétaire du bien est débiteur d’une obligation de ne pas faire (ne pas vendre le bien à un tiers avant de l’avoir proposé au bénéficiaire).

Le propriétaire devient débiteur pour toute la durée prévue au contrat et dans le silence du contrat il est tenu indéfiniment à son obligation de ne pas faire.

L’obligation positive du propriétaire ne naît qu’à compter du moment où il décide de vendre.

18 Dalloz 2006 p 243919 Civ 1 11 juillet 2006

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Le pacte n’a pas à définir les éléments qui sont essentiels à la détermination du contrat de vente (ex : le prix de vente). Ainsi, consacre l’autonomie du pacte de préférence par rapport à la promesse de vente. Souvent le pacte de préférence est conclu en même temps qu’un contrat de bail.

Enfin concernant les formalités à remplir, il n’est pas obligatoire de publier un pacte portant sur un bien immobilier (publicité foncière). De plus les parties peuvent prévoir des formalités particulières et jurisprudence stricte.20

B Les sanctions

En cas de violation du pacte de préférence, le bénéficiaire peut toujours se voir allouer des DI mais souvent il souhaite aussi la nullité de la vente conclue avec le tiers soit la substitution au tiers acheteur.

La jurisprudence refusait ces deux sanctions puis revirement et aujourd’hui les trois sanctions sont possibles sous conditions.

1 La nullité de la vente conclue entre le propriétaire et le tiers au mépris des droits de bénéficiaire du pacte

Nullité admise à deux conditions :

- Le tiers acheteur doit avoir eu connaissance du pacte de préférence au moment où il a acheté

- Le tiers acheteur devait connaître l’intention du bénéficiaire du pacte de se prévaloir de ce pacte en achetant.21 Mais difficulté de prouver une intention.

Ces deux conditions sous entendent la nécessité de prouver une mauvaise foi du tiers (en effet pas de présomption de mauvaise foi).

Par ailleurs, sans l’arrêt de la Civ 3 du 20 novembre 2002 la Cour de cassation a ajouté une troisième condition. En l’espèce, un propriétaire du local conclu un contrat de bail avec deux locataires qui inclus un pacte de préférence. Le propriétaire vend et l’un des colocataires se porte acquéreur mais le second locataire demande l’annulation de la vente faute d’avoir été informé donc évoque violation du pacte de préférence. La Cour de cassation considère qu’il n’est pas établi que l’acheteur n’avait pas connaissance que le second bénéficiaire du pacte souhaitait s’en prévaloir. Mais la CA de renvoi refuse de prononcer la nullité au motif qu’au cours de procédure le colocataire demandeur (victime de la violation du pacte) a mis fin au bail et a quitté les lieux. Dès lors les juges considèrent que le locataire s’est privé de bénéficier du pacte et donc ils refusent la nullité du pacte. La Cour de cassation a par la suite confirmé la décision de la CA de renvoi.

Ainsi la renonciation en droit ne se présume pas mais il faut la prouver et les juges considèrent que le bénéficiaire doit être toujours titulaire du pacte au jour où les juges statuent sinon ils ne peuvent plus agir en nullité.

Possibilité de demander la substitution au tiers acheteur :

20 Cass 3 octobre 2006 : jurisprudence très stricte. Il s’agissait d’un pacte de préférence portant sur des parts sociales et qui prévoyait que si le bénéficiaire du pacte prend la décision d’acheter alors il devra exprimer asa volonté sous lettre RAR. Et en cas de désaccord entre les parties sur le prix, un tiers pourra le fixer. Le bénéficiaire du pacte a assigné le propriétaire pour confirmer la vente et que le juge désigne le tiers qui fixera le prix. Mais le bénéficiaire du pacte a été débouté car les juges s’en tiennent à la lettre du contrat.21 Civ.3 10 février 1999

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Les juges refusaient la substitution car ils considéraient que le débiteur du pacte était tenu d’une simple obligation de faire qui ne peut se résoudre qu’en DI. Néanmoins le bail de préférence est un contrat précaire pour le bénéficiaire.

Puis revirement opéré par la Chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 200622 En l’espèce violation d’un pacte de préférence et donc le bénéficiaire demande la substituions mais rejetée par la Cour de cassation qui considère qu’elle est impossible mais admet une possibilité de substitution à deux conditions   : le tiers acheteur devait connaître l’existence du pacte et connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Les juges admettent donc l’exécution forcée du pacte en acceptant la substitution (le bénéficiaire se trouve obligé de vendre au bénéficiaire du pacte) donc rétabli la force obligatoire du pacte avec cependant cette double condition restrictive.

Ce revirement a été influencé par l’avant-projet CATALA en admettant l’obligation forcée d’une obligation de faire mais en retrait dans la mesure que la Cour pose les deux conditions restrictives.

Par ailleurs, l’affaire qui a donné lieu à ce jugement a permis une autre décision de la Civ 1 du 11 juillet 200623. En l’espèce le bénéficiaire du pacte avait demandé en sus de la substitution du pacte des DI au vendeur, tiers acheteur et notaire. La CA saisie de ces deux demandes avaient engagé la responsabilité in solidum de ces trois personnes. La Cour de cassation a confirmé la responsabilité de ces personnes.

- Responsabilité du vendeur : responsabilité contractuelle donc une faute conduit à réparation

- Responsabilité du tiers acheteur : en l’espèce était un professionnel de l’immobilier (SCI) dont la responsabilité est retenue au motif qu’il a commis une négligence en ne s’informant pas des obligations qui étaient à la charge du vendeur. Ainsi, en matière de responsabilité la seule connaissance du pacte de préférence suffi à obtenir la condamnation du tiers acheteur et de surcroît, ce dernier est considéré de mauvaise foi à partir du moment où il aurait du avoir connaissance du pacte s’il s’était bien informé. On exige donc pas une connaissance effective du pacte.

Concernant la portée de la décision : l’acheteur était un professionnel donc question de savoir si la décision aurait été la même si l’acheteur était un particulier. Or l’arrêt est reformulé en termes généraux donc ne fait pas ressortir le caractère spécifique du professionnel. Rôle important de la publicité foncière en effet à partir du moment où le pacte est publié le tiers acheteur est présumé en avoir eu connaissance et donc sa responsabilité sera engagé.

- Le notaire qui a connaissance d’un pacte de préférence doit en assurer le respect et donc éventuellement refuser d’authentifier la vente qui serait conclue en violation de ce pacte.

Comment s’apprécie la violation du pacte de préférence ?

Arrêt de la Civ3. 22 janvier 200324 : En l’espèce en 1987 le propriétaire décide de vendre et fait une vente au bénéficiaire du pacte mais ce dernier refuse l’offre. Puis en 1994 le bien est vendu à un tiers et le bénéficiaire du pacte invoque la violation du pacte de préférence et donc demande l’annulation de la vente. Cette vente a été faite en 1994 au prix qui a été proposé au bénéficiaire du pacte en 1987. Le bénéficiaire prétend qu’il y a eu violation du pacte du fait de l’évolution économique et donc que les conditions faites à l’acheteur en 1994 était plus favorable. Les juges du fond avaient admis la violation.

22 Dalloz 2006 p 1861 et 186423 JCP N 2007 – N° 106424 Bulletin N° 24

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Puis la Cour de cassation au visa de l’article 1134 du CC au motif que dès que le prix est le même le pacte est respecté peu importe le temps qui s’est écoulé.

Conséquence du pacte de préférence : si le pacte porte sur un bien immobilier, sa conclusion peut interdire au propriétaire de louer ce bien si cette location devait conférer au preneur un droit de préemption.

IV La vente à l’agréage article 1587 CC

Hypothèse dans laquelle la vente ne peut pas voir lieu tant que l’acheteur n’a pas goûté et agréé la chose vendu (vin). Avant la dégustation il s’agit d’une PUV et le bénéficiaire de la promesse goute puis décide de lever l’option ou non. Il s’agit d’une approche subjective et discrétionnaire.

A notre que cet article n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent écarter tous agréments.

V La vente à l’essai article 1588 CC

Elle est présumée faite sous conditions suspensives. Il s’agit d’un contrat qui voit son existence à l’approbation de la chose par l’acheteur mais ce dernier doit prendre sa décision en fonction de considérations objectives. Ainsi la vente remplira tous ces effets si au premier essai la chose objet du contrat rempli les exigences prévues à l’article. L’acheteur a obligation de procéder à l’essai et à défaut le juge peut déclarer la vente parfaite.

Il s’agit d’une présomption simple de condition suspensive.

VI Le contrat préliminaire à la vente d’immeuble à construire article L 2261-15 du Code de la construction et de l’habitation

Tout autre type d’avant-contrat conclu sur un immeuble à construire serait nul. Ecrit obligatoire, description approximative du bien et montant du prix prévisionnel. Le montant de garanti ne peut dépasser plus de 5% du montant provisionnel si le contrat produit effet pour une durée de 2 ans et au-delà aucune garanti exigée. Dans cette hypothèse on a un candidat à l’achat qui se réserve un bien mais qui ne s’engage pas à l’acheter et de l’autre côté le futur vendeur (le réservant) qui a réservé le bien pendant la durée prévue au contrat. Pour la jurisprudence il s’agit d’un contrat sui generis donc permet d’écarter l’obligation d’enregistrement de l’article 1589-2.

VII La commercialisation des lots d’un lotissement article R 442-8 du Code de l’urbanisme

Il s’agit d’une PUV donc soumise à l’article 1589-2. Cette promesse ne peut être conclue qu’après l’obtention par le lotisseur de l’autorisation de lotir. L’indemnité d’immobilisation doit être consignée sur un compte bloqué. Elle est indisponible, incessible et insaisissable jusqu’à la réalisation de la vente.

Section II Le cocontractant imposé   : retrait et préemption

I Le droit de préemption

A Notion

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Il s’agit d’un droit de préférence autrement dit le titulaire d’un droit de préemption est prioritaire pour acheter un bien le jour où il est mis en vente. A la différence du pacte de préférence, ici le droit de priorité n’est pas d’origine contractuelle mais légale.

Il existe un droit de préemption pour les co-indivisaires, de même pour locataire d’un immeuble d’habitation (article 10 loi 31 décembre 1975)

B Nature juridique   : deux notions

1 Le droit de préemption est un droit pour son bénéficiaire de se substituer à l’acheteur d’un bien.

En effet, même si une personne se voit reconnaître un droit de préemption, le vendeur est libre de vendre à l’acheteur de son choix et à ce moment le titulaire du droit de préemption fait valoir son droit. Donc elle joue a posteriori du contrat conclu.

2 Le droit de préemption empêche la conclusion du contrat de vente avec un tiers

Le droit de préemption s’exerce avant le contrat de vente. Cette analyse s’est imposée en jurisprudence et qui est consacrée par la pratique. Il s’agit donc d’une logique de priorité d’achat.

C L’exercice du droit

Le titulaire du droit de préemption doit se voir notifier par le propriétaire du bien son intention de vendre et le titulaire décidera d’acheter ou non. Et ce n’est que si le titulaire décide de ne pas acheter que le contrat de vente pourra être conclu avec un tiers.

En cas de non respect du droit de préemption, les sanctions sont prévues par les textes (DI et nullité). Ainsi, concernant le locataire titulaire d’un droit de préemption, si non respect la sanction sera la nullité de la vente conclue avec le tiers.

II Le droit de retrait

Droit qui permet à son titulaire de se substituer à l’acheteur après la conclusion du contrat de vente. Donc ce droit ne fait pas obstacle à la vente mais intervient une fois la vente conclue (voir articles 1699 et s. CC portant sur une cession de créance)

Section III La protection du consentement

I La protection du consommateur

A La notion de consommateur

Aucune définition légale du consommateur. Une circulaire de 1988 définit le consommateur comme la personne qui emploie des produits pour satisfaire ses propres besoins ou ceux des personnes à sa charge.

Puis L’arrêt de la Civ 1 du 24 novembre 1993 énonce une définition restrictive du consommateur :

Si le contrat a un rapport direct avec l’activité professionnelle, le contractant ne peut pas être qualifié de consommateur.

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Un non professionnel est l’hypothèse de la personne qui contracte pour les besoins de sa profession mais en dehors de son domaine de compétence.

La Civ 1 du 10 juillet 2001 porte sur un contrat conclu par un chômeur en train de créer son entreprise. Mais échec et il demande à bénéficier au droit de rétractation offert au consommateur. Il y a t-il un rapport direct entre un contrat et une activité professionnelle future ? Pour les juges, le futur professionnel doit être traité comme un professionnel et il ne pourra bénéficier du Code de la consommation.

Le consommateur peut être une personne physique ou morale. Or la CJCE dans une décision du 22 novembre 200125 a affirmé que le consommateur ne pouvait être qu’une personne physique.

Puis évolution de la jurisprudence par un arrêt de la Civ 1 15 mars 200526 concernant un syndicat qui évoquait l’existence d’une clause abusive. La Cour de cassation énonce que le syndicat n’est pas un consommateur car ce n’est pas une personne physique. Ce n’est pas non plus un non professionnel car le contrat a été conclu pour les besoins de la profession.

B L’obligation précontractuelle d’information

Première obligation envisagée dans le Code de la consommation (L 1111-1). On vise l’information donné par le vendeur à l’acheteur avant la conclusion du contrat pour l’aider à prendre la décision de contracter ou non et donc de l’aider à formuler un consentement éclairé. L’obligation précontractuelle doit porter sur les conditions essentielles du bien, les disponibilités de rechange du bien, date limite de livraison et enfin le prix.

Concernant les obligations précontractuelles de l’acheteur vis-à-vis du vendeur : concerne par exemple les cas où un acheteur sait que le bien qu’il est achète est sous évalué. Dans un arrêt de la Civ 3 17 janvier 2007, il s‘agissait d’une PUV portant sur un bien immobilier et l’acheteur était un professionnel. Après la levé de l’option le vendeur découvrir que le bien a été sous estimé et que l’acheteur le savait. Il assigne ce dernier en nullité du contrat pour dol. La CA avait prononcé la nullité du contrat de promesse mais cassé par la Cour de cassation au visa de l’article 1116 du CC.

Ainsi l’acheteur même professionnel n’est pas tenu d’une obligation d’information à l’égard du vendeur sur la valeur du bien acquis.

C La vente à distance articles L 121-16 et s. du Code de la Conso

Tous les contrats conclus à distance sont concernés (contrat conclu entre absents). Il existe un droit de rétractation (article L 121-20) pendant un délai de 7 jours à compter de la réception du bien et cette décision s’exerce librement donc sans justification qui ne peut donner lieu à aucun paiement de modalité.

A l’article L 121-20-1 : le vendeur est tenu de rembourser l’acheteur au plus tard dans les 30 jours suivant la rétractation. Principe qu’il doit y avoir remboursement sauf si le consommateur demande autre chose (faire un avoir).

Le droit de rétractation est cependant exclu (article L 121-20-2) en cas de vente d’un enregistrement audio-vidéo ou vente de logiciel dès lors que l’emballage a été descellé.

Les sanctions en cas de non respect du droit de rétractation par le vendeur :

- Amendes de 5ème classe- Concernant la sanction civile elle n’est pas prévue par la loi. La Cour de cassation

dans un arrêt de Civ 1 17 décembre 2004 a jugé que le contrat devait être nul au motif que la règle méconnue était d’ordre public. Cet arrêt a une portée générale.

25 Dalloz 2002 p 90 arrêt CAPE26 Bulletin 135

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D Le démarchage

Dispositions de mentions obligatoires à l’article L 121-23 du Code de la Consommation dont l’obligation d’un délai de réflexion à savoir qu’à compté de la conclusion du contrat, l’acheteur a 7 jours pour y renoncer par lettre RAR.

Concernant le démarchage téléphonique (article L 121-27) il existe un droit de rétractation au profit du consommateur.

E Les clauses abusives article 1132-2

Il s’agit de la clause qui figure dans le contrat qui lie d’une part d’un professionnel et d’autre part un consommateur ou d’un non professionnel. Cette clause a pour objet ou pour effet de créer « un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties » au détriment du consommateur.

De plus le caractère abusif ne s’apprécie ni par rapport à la définition de l’objet principal ni par rapport à l’adéquation du prix au bien vendu (pour autant que ces clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible). Dès lors si la clause du contrat n’est pas claire alors elle pourra être réputée non écrite par le juge. Une clause peut donc être formellement abusive.

De plus, l’article L 421-6 du Code de la consommation permet aux associations de consommateurs de saisir le juge pour faire déclarer abusive des clauses qui figurent dans des contrats « proposées ou destinées au consommateur ». Cette action peut être préventive et donc dissuasive à l’égard de contrat type qui n’ont jamais encore été proposé aux consommateurs.

F Vente et crédit

Hypothèse d’un achat par crédit autrement dit un crédit affecté, souscrit pour financer l’achat d’un bien déterminé. Dans le contrat de crédit on identifie le bien qui sera acheté.

1 L’achat d’un bien meuble

S’il s’agit d’acheter un bien meuble, le Code de la consommation créé un lien entre le contrat de prêt et le contrat de vente.

L’article L 311-20 prévoit que les obligations de l’emprunteur ne prennent effet qu’à partir de la livraison du bien. L’emprunteur n’a donc pas à commencer à rembourser le bien avant qu’il ne le reçoive. L’article L 311-21 dispose que si le contrat de vente est annulé ou résolu alors il en sera de même pour le contrat de prêt. Il faut s’assurer que le consommateur n’aura pas à rembourser un crédit pour un bien qu’il n’aurait pas pu acheter.

L’acheteur ne peu contracter aucun engagement à l’égard du vendeur tant que cet acheteur n’a pas accepté l’offre de prêt et donc pas d’obligation de payer le bien pour l’acheteur et réciproquement le vendeur n’est pas tenu par ses obligations (pas obligation de livrer le bien).

Limite à cette protection   : cette interdépendance entre les contrats est subordonnée au fait que les deux contrats soit liés par un formalisme très important (le crédit identifie le bien acheté et ce bien sera financé par le crédit). Or ce formalisme est une brèche ouverte car si ce formalisme n’est pas respecté alors le Code de la consommation ne s’applique pas. Dans l’hypothèse d’un crédit renouvelable, la Cour de cassation a jugé que le Code de la consommation ne s’applique pas.Puis question préjudicielle devant la CJCE et le 4 octobre 2007, la Cour a pris une position favorable au consommateur en considérant qu’en présence d’un contrat renouvelable le Code de la consommation doit s’appliquer même si le crédit peut donc être utilisé pour financer d’autres achats.

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Donc nécessité de faire évoluer le droit français pour supprimer ce formalisme.Par ailleurs, projet de directive sur le crédit où on prévoit d’organiser la protection du consommateur en présence d’un crédit lié donc d’un crédit affecté. Ce serait une directive allant dans le sens de la décision de la Cour de cassation en confortant le formalisme.

2 L’achat d’un bien immeuble

Article L 321-1 et s du Code de la consommation : interdépendance entre les contrats. En effet, il est prévu que le prêt est subordonné à la réalisation de la vente de l’immeuble. Autrement dit le contrat de prête est conclu sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de vente dans un délai de 4 mois (article L 312-12).

De plus, la vente est conclue sous condition suspensive de l’obtention du prêt (article L 312-16). Si l’acheteur ne peut pas obtenir le bien alors le contrat de vente est caduque. La validité de cette condition est de 1 moins au minimum.

La Cour de cassation (Civ 3 11 mai 2006 27 ) considère que si l’acheteur n’obtient pas le prêt et n’en informe pas le vendeur, alors l’acheteur n’engage pas pour autant sa responsabilité. Donc si le vendeur n’est pas informé il va immobilier son bien en s’interdisant de trouver un autre acheteur. Or si l’acheteur n’informe pas immédiatement la non obtention de son prêt alors son attitude ne sera pas en principe constitutif d’une faute sauf si le vendeur démontre qu’il avait intérêt à réaliser sa vente rapidement. Donc dans le contrat il vaut mieux prévoir une clause précisant que l’acheteur devra immédiatement ou dans un court délai informer le vendeur qu’il n’a pas obtenu son prêt.

De plus dans l’article L 312-16 précise que si la vente ne se réalise pas, que toute somme qui aurait été versée d’avance par l’acheteur au vendeur doit lui être remboursée intégralement.

Or dans le cas d’une PUV, cela signifie que le bénéficiaire doit récupérer aussi l’indemnité d’immobilisation.

II La loi SRU   : la protection de l’acquéreur immobilier

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain dont l’article 72 a été codifié aux articles L 271-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation.

A Définition

1 Le délai de rétractation

L’article L 271-1 du CCH offre un délai de rétractation de 7 jours à l’acheteur non professionnel dans deux cas :

- Quand l’acheteur non professionnel a conclu un avant contrat qui porte sur un bien immobilier à usage d’habitation (que cet avant contrat soit conclu sous forme d’acte authentique ou par acte sous seing privé).

- Quand l’acheteur non professionnel a conclu par acte sous seing privé un contrat d’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation.

En matière immobilière l’achat est fréquemment financé par un crédit. Or des acheteurs qui voulaient échapper à leur crédit instrumentalisaient la loi et donc la vente était remise en cause. Dès lors le législateur par la loi SRU leur permet de ne plus être lié par le contrat pendant 7 jours.

2 Le délai de réflexion

27 Bulletin 123

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Si le contrat d’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation est dressé sous forme d’acte authentique et s’il n’est pas précédé de la conclusion d’un avant-contrat alors l’acheteur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de 7 jours et pendant ce délai le contrat ne peut pas être conclu et on prépare un projet d’acte.

Ainsi en cas de présence d’un avant contrat le délai de rétractation est seul applicable. Au cas contraire en cas de conclusion directe d’un acte authentique alors court le délai de réflexion.

B Conditions de mise en œuvre

1 Un acquéreur non professionnel

Il s’agit d’une personne dont la profession n’est pas d’acquérir des immeubles. Ainsi, peut-être considérer comme acquéreur non professionnel une PP ou une PM, une PM de droit public ou de droit privé.

2 L’achat d’un immeuble à usage d’habitation

La loi SRU ne s’applique pas aux biens affectés à un usage professionnel ou commercial. Dans un arrêt de la Civ 3 du 30 janvier 2008 la Cour confirme que la loi SRU ne s’applique aux immeubles à usage mixte (interprétation restrictive).

Ce qui est déterminant est la volonté de l’acheteur d’affecter le bien immobilier à un usage d’habitation. Peu importe que ce soit une habitation principale ou secondaire, que l’acheteur prévoir d’habiter lui-même le bien ou pour le louer.

Hypothèse d’un démembrement de propriété : l’usufruitier peut-il se prévaloir de la loi SRU ? Deux tendances pour certains la loi SRU s’applique car r ce qui est déterminant est l’usage d’habitation et a contrario certains mettent en avant la nécessité de transfert de propriété plein et entier ce qui n’est pas le cas dans l’espèce.

3 Les contrats ouvrant droits à la protection

Liste limitative du législateur :

- Acquisition d’un immeuble- Construction d’un immeuble- Souscription de parts qui donnent vocation à l’attribution en jouissance ou en

propriété d’immeubles d’habitation- Vente d’immeuble à construire- Location accession à la propriété immobilière : permet au locataire d’acheter le

bien.

Concernant l’acquisition il ne s’agit pas d’une vente. En effet c’est un terme plus large qui inclue la vente. En effet, l’acquisition peut désigner des hypothèses où une personne devient propriétaire d’un bien sans contrepartie financière (ex : l’échange, l’apport en société)

La loi SRU ne s’applique pas aux ventes aux enchères (L 271-3 du CCH).

4 En présence d’un avant contrat

Si les parties concluent directement le contrat définitif alors la loi SRU s’applique directement à ce contrat. En présence d’un avant-contrat, la loi SRU s’appliquera uniquement à cet avant-contrat. A ce titre, le législateur vise les contrats préliminaires (à la vente d’immeuble à construire) et les promesses (PS et PU, promesses de ventes et promesses d’achat).

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Lors de la conclusion du PUV, l’application de loi SRU permet un avantage financier car pendant 7 jours il n’y aura pas application de l’indemnité d’immobilisation pour l’acheteur.

5 La computation du délai

Concernant la rétractation le délai court au lendemain de la première présentation de la lettre qui notifie l’acte à l’acheteur.

Concernant le délai de réflexion, le délai de 7 jours court à compter de la notification de l’acte.

La notification doit se faire par LRAR ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. De plus la remise peut être notifiée par un huissier de justice en revanche la remise de la main à la main ne permet pas de notifier l’acte conformément aux exigences de la loi28.

C Effets

La sanction serait la nullité relative.

1 La prohibition du versement d’une somme d’argent

Pendant le délai de 7 jours, l’acheteur ne peut faire aucun paiement à qui que ce soit et interdiction de demander un acompte (article L 271-2 du CCH). L’interdiction de paiement s’applique qu’on soit en présence d’un acte authentique ou sous seing privé. Cette prohibition ne concerne que les contrats préparatoires (avant-contrats) et les ventes qui portent sur des immeubles battis et affectés à un usage d’habitation. Le contrat préliminaire échappe ainsi à cette interdiction en tant que le spécial prévaut sur le général.

Cependant le contrat peut parfaitement prévoir qu’un paiement interviendra à expiration du délai de rétractation (ex : indemnité d’immobilisation peut être applicable après le délai de 7 jours).

L’article L 271-2 alinéa 1 précise que le contrat est alors conclu sous condition du paiement de cette somme d’argent à la date prévue. Le bénéficiaire de la promesse pour échapper au paiement soit ne paie pas la somme ou profite du délai de rétractation.

Exception à cette interdiction de paiement : L’article L 271-1 alinéa 2 concerne les cas où l’acte est conclu par un professionnel qui a reçu un mandat pour prêter son concours à la vente et dans ce cas il est prévu qu’un versement peut être fait entre les mains d’un professionnel qui dispose d’une garantie financière (ex : notaire en effet dans ce cas le paiement peut être effectué avant le délai de 7 jours en tant qu’il y a une garantie de remboursement)

2 La situation du vendeur

Le vendeur inévitablement pendant une période de 7 jours se trouve dans une situation incertaine car il ne sait pas si le contrat va être conclu ou si le contrat conclu va produire ses effets et va être maintenu. Si le vendeur ne veut pas baisser le prix alors il se rétracte.

3 La rétractation

La rétractation est libre et n’a pas à être justifiée. La rétractation doit être effectuée que dans les mêmes formes que la notification du contrat (LRAR). La Civ 3 le 5 décembre 200729

28 Civ 3 27 février 2008 Dalloz 2008 actualités p 78529 Bulletin 216

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considère qu’il faut tenir compte de la date d’expédition de la lettre qui dès lors être envoyée dans le délai des 7 jours.

La Civ 3 13 février 2008 juge que l’exercice du droit de rétractation emporte anéantissement immédiat du contrat. Ainsi, l’acheteur ne peut pas revenir sur sa décision de rétractation même si le délai de 7 jours n’est pas expiré. Visa de l’article 271-2 et 1134 du Code civil permet de donner à cet arrêt une portée générale à toutes les situations concernés par une faculté de rétractation.

Par ailleurs difficile application cumulative de l’article 1589-2 et de la loi SRU : le vendeur doit enregistrer la promesse alors que le bénéficiaire peut encore se rétracter. Le vendeur doit engager des frais.

4 La réflexion

On interdit de conclure le contrat pendant 7 jours et à l’expiration du délai soit l’acquéreur signe et le contrat est conclu, soit renonce et il n’a jamais été engagé. Donc pas de formalisme particulier pour le candidat à l’achat.

CHAPITRE II L'OBJET DES PRESTATIONS

L’objet du contrat de vente : effet principal du contrat donc transfert de propriétéL’objet de l’obligation : dans un contrat synallagmatique il est double (acheteur doit

payer et vendeur doit livrer). Ces deux obligations portent un prix et une chose.

Section I La chose – articles 1598 et s.

Il s’agit d’un élément de qualification du contrat (la vente doit porter sur une chose en ce sans une « vente de service » est un non-sens).

I Existence de la chose

A Existence et inexistence de la chose

1 Le principe

Si la chose vendue n’existe pas la vente est nulle de nullité absolue (article 1108) pour absence d’objet. Cette existence ou inexistence s’apprécie au moment de la formation du contrat. Dès lors, si la chose est détruite alors qu’elle était présente au moment de la formation du contrat, elle ne sera pas réputé inexistante mais il y aura application de la théorie des risques par disparition ultérieure de la chose.

Il faut assimiler à l’inexistence, l’impossibilité de livrer la chose vendue. Il s’agit de l’impossibilité originelle de livrer la chose autrement dit une impossibilité qui existe au jour de la formation du contrat.

2 Cas particuliers

La chose est perdue au moment de la conclusion du contrat (article 1601 du CC) et dans cette hypothèse la vente est nulle de nullité absolue si la chose est détruite en totalité (ex : marchandises totalement inutilisables).

En cas de destruction partielle (article 1601 alinéa 2) offre un choix à l’acheteur entre abandonner la vente ou réclamer la partie conservée de la chose et le prix est déterminé par ventilation. Parfois la jurisprudence prive l’acheteur de ce choix en imposant la survie du contrat avec réduction du prix en raison de la nature de la chose ou des usages du commerce (ex quand la perte est faible donc application restrictive).

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La vente d’une chose future (article 1130) : cas d’une vente d’un animal à construire, récolte future, animal à naître…

La vente d’une chose future peut être un contrat aléatoire (quand l’existence de la chose est incertaine). Le contrat de vente devient alors aléatoire quand son objet ne réside pas dans la chose future elle-même mais dans la probabilité de l’existence de cette chose.

Ex : la vente du coup de filet : on achète au pêcheur sa pêche avant qu’il quitte le port. Ainsi même si la chose n’existe pas, le contrat doit être conclu.

Les articles 1601-1 et s. s’appliquent et il est prévu que la vente porte sur un immeuble en construction à usage d’habitation ou à usage mixte peuvent êtres appliquées deux modalités contractuelles :

- La vente à terme (article 1601-2) : le transfert de propriété aura lieu au moment de l’achèvement de l’immeuble mais avec effet rétroactif au jour de la conclusion du contrat (dérogatoire au droit commun). Pas de rétroactivité pour éviter que le vendeur ne grève l’immeuble de droits réels donc protection de l’acheteur.

- La vente en l’état futur d’achèvement (article 1601-3) : transfert immédiat de la propriété du sol et des constructions qui existent au jour de la conclusion du contrat. L’acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de la construction de l’immeuble. Dans ce cas le prix doit être payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

B La chose inaliénable

Principe pour la vente (article 1598 CC) : tout ce qui est dans le commerce peut être vendu sauf interdictions particulières.

1 La chose hors du commerce

Concerne les choses à caractère sacré (tombeaux et sépultures), le corps humain et ses attributs, les droits fondamentaux.

Concernant les clientèles elles sont dans le commerce depuis l’arrêt du 7 novembre 2000. Concernant la cession des autorisations administratives elles sont incessibles quand elles sont conclus intuitu personae.

2 Clauses d’inaliénabilité

Volonté individuelle qui déclare une chose inaliénable. L’article 900-1 CC admet ses clauses dans l’hypothèse où un bien est donné ou légué (donc contrat à titre gratuit). La personne peut insérer la clause à condition que l’inaliénabilité soit temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime.

Le propriétaire de la chose peut néanmoins être autorisé à vendre malgré la clause d’inaliénabilité s’il est autorisé par le juge, soit si l’intérêt qui justifiait l’inaliénabilité a disparu ou encore si un élément plus important impose la vente. La sanction sera la nullité relative et pour éviter les risques pour le tiers qui achète de bonne foi on peut imposer en matière immobilière la publication de ces clauses.

Concernant un contrat conclu à titre onéreux, la doctrine et la jurisprudence30 considère que l’article 900-1 s’y applique.

C La vente de la chose d’autrui

L’article 1599 du CC prévoit que la vente de la chose d’autrui est nulle et cette vente peut donner lieu à des DI quand l’acheteur ignorait que la chose appartenait à autrui. Situation

30 Civ 1 31 octobre 2007 Dalloz 2008 p 963

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où le contrat porte sur une chose dont le vendeur n’est pas propriétaire (souvent on rencontre la vente partielle de la chose à autrui).

Cette vente de la chose d’autrui n’est sanctionnée que si le transfert de propriété devait avoir lieu immédiatement dès l’échange des consentements.

L’action en nullité est seulement réservée à l’acheteur en tant qu’il s’agit d’une nullité relative, il s’agit de le protéger contre le véritable propriétaire du bien qui pourrait l’évincer.

Si le véritable propriétaire constate que son bien est venu par un tiers soit :

- Il agit en inopposabilité de la vente- Il agit en revendication pour obtenir la restitution de la chose (même si l’acheteur

n’a pas demandé la nullité de la vente31). Certains auteurs voudraient que l’action en nullité s’ouvre au véritable propriétaire.

Distinction entre vente de la chose d’autrui et la situation où le vendeur a un droit de propriété conditionnel : il est possible de transférer un droit de propriété conditionnelle sans que ce soit la vente de la chose d’autrui.

La vente d’un bien indivis peut dans certain cas être partiellement la vente d’une chose d’autrui :

- Si la vente porte uniquement sur la part d’un des coindivisaires : vente valable- Si la vente porte le bien indivis dans son ensemble : si la vente est faite par une

seule des indivisaires, ce sera partiellement la vente de la chose d’autrui (le vendeur prétend vendre plus de droit qu’il n’en a sur la chose).

La nullité de la vente peut être totale ou partielle et dans le cas de l’indivision, la nullité sera partielle dans la mesure où la vente de la part du coindivisaire restera valide. Mais la nullité sera totale si l’objet ignorait que le bien était en indivision.

II Détermination de la chose

Exigence de détermination de la chose : article 1108 (pour le droit commun) et 1583 (pour la vente). La détermination concerne la quantité, identifier la chose, individualiser la chose.

A La détermination de la quantité promise

Article 1129 énonce que la quotité doit être déterminée ou déterminable. Pendant longtemps, la jurisprudence considérait qu’une quantité était considérée déterminable si les parties avaient fixé un maximum et un minimum

Aujourd’hui, le critère pour savoir si la quantité est déterminable ou non, est que la quantité ne doit pas dépendre de la volonté d’une seule des parties à un contrat. On admet que le grossiste peut fixer des quantités minimum dans le contrat cadre et le contrat d’application déterminera les quantités applicables au cas par cas.

B Les choses de genre

Les choses de genres : est une chose qui est interchangeable, fongible avec une autre chose du même genre.

1 Espèce et qualité – article 1129

Dans le silence du contrat, l’article 1246 prévoit que la qualité doit être moyenne.

2 L’individualisation de la chose – article 1585

31 Civ 3 22 mai 1997

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L’individualisation est une condition d’exécution du contrat et à défaut le contrat sera valablement formé mais ne pourra pas être exécuté.

Individualiser : la quantité, qualité et le prix d’une chose est fixé. Mais problème pour exécuter le contrat (transfert de propriété) car parfois il faut individualiser la chose du reste d’un stock soit par pesage ou mesurage.

C Les corps certains

Il s’agit d’une chose unique, quelque chose de non fongible (non substituable). Dans ce cas, l’identification de la chose dans le contrat emporte sur l’individualisation et permet à la fois la formation et l’exécution du contrat.

Ex : si le contrat porte sur un bien immobilier.

Section II Le prix

Il s’agit d’un élément essentiel du contrat de vente, une condition de sa formation et de sa qualification. Il s’agit de la contre partie monétaire de la chose vendue.

I Un prix déterminé ou déterminable article 1591

Le prix doit être déterminé dès la conclusion du contrat32. Cependant la jurisprudence admet que le prix soit aussi déterminable autrement dit le contrat comporte des éléments qui permettront la fixation ultérieure du prix.

A Par qui   ?

Les partiesLe prix peut être fixé par un tiers dit un arbitre (article 1592)Le juge

Soit directement par le contratChaque partie peut désigner une personne et que ces deux personnes désigneront l’arbitre qui fixera le prix : un des enjeux de l’arbitre est la garantie d’impartialité et d’indépendance.

Cependant si la personne désignée ne peut pas ou ne veut pas fixer le prix alors il n’y aura pas de vente faute de fixation du prix. Le juge ne pourra pas désigner un nouvel arbitre sauf si les parties lui reconnaissent ce pouvoir dans le contrat.

Par ailleurs, l’arbitre doit être indépendant des parties et donc fixer le prix en toute objectivité. A défaut, si la preuve est faite qu’il n’est pas indépendant, la jurisprudence considère que sa désignation est nulle donc remise en cause de la conclusion du contrat.

Quand l’arbitre fixe le prix, il s’impose aux parties avec la même force que si les parties l’avaient fixé elles-mêmes.

Si la partie s’estime lésée elle peut contester le prix fixé par l’arbitre mais elle doit montrer que ce dernier a commis une erreur grossière dans la fixation du prix (ex : méthode d’évaluation fixée dans le contrat qui n’a pas été respectée). Dans ce cas :

- soit l’arbitre accepte de faire une nouvelle évaluation qui satisfait les parties par une renégociation

- soit il refuse et dans ce cas il n’y pas de vente.

32 Article 14 Convention de Vienne

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Arrêt Chambre commerciale 4 février 200433 : possibilité d’action en responsabilité contre l’arbitre en cas de mécontentement du prix par une partie sans qu’elle puisse prouver une erreur grossière. La partie obtiendra alors des DI.

Concernant le juge, il ne peut pas déterminer un élément essentiel du contrat en se substituant aux parties. Cependant si les parties ont choisis d’indexer le prix dans le contrat et que cet indice s’avère inadapté, illicite alors le juge peut y substituer un indice valable.

B Comment   ?

La fixation du prix définitif doit être indépendante de la volonté d’une des parties mais aussi de la volonté des deux parties.

En effet, si le prix dépend de la volonté des parties alors si les parties décident de fixer le prix dan un temps futur alors au moment de la conclusion du contrat le prix ne serait ni déterminé, ni déterminable donc le contrat ne pourrait pas exister. Dès lors, les parties doivent être d’accord sur le prix au jour de la détermination du contrat donc nécessité d’indépendance vis-à-vis de la volonté des parties.

Concernant la possibilité de rendre un prix déterminable :

- une marchandise peut être cotée dans un marché et donc possibilité de renvoyer au cours en vigueur au jour de la livraison

- prévoir une indexation du prix cependant l’article L 112-2 alinéa 1 du Code monétaire et financier encadre le choix de l’indice (condition de rapport direct entre l’indice et l’objet du contrat ou l’activité des parties).

- La référence au tarif du vendeur   au jour de la livraison rend t-elle le prix déterminable ? Cette question a concerné les contrats de disposition (un contrat cadre organise des relations entre un fournisseur et un détaillant suivi de contrat d’application). La jurisprudence a évolué en 4 étapes :

Dans les années 70, la CC annulait le contrat cadre qui renvoyait au tarif du vendeur au jour de la livraison pour indétermination du prix. A partir de 1978 elle s’est fondée sur l’article 1124 qui exige que la quotité de la chose soit déterminée

En 1987, la CC a limité la portée de sa jurisprudence. Elle considérait que le contrat cadre ne devait être annulée pour indétermination du prix que si ce contrat comportait essentiellement des obligations de donner.

En 1994, apparaît une divergence de jurisprudence entre la Civ 1 et la Chambre commerciale qui reste sur la lignée antérieure alors que la Civ 1 rompt avec cette jurisprudence (Civ 1. 29 novembre 1994) en considérant que le prix est déterminable quand le contrat cadre renvoie au tarif du vendeur au jour de la livraison. Néanmoins limite fixée si le vendeur abuse de son pouvoir en fixant son prix, alors il méconnait son obligation d’exécuter le contrat de BF et donc viole l’article 1134.

Intervention de l’assemblée plénière (arrêts Alcatel du 1er décembre 1995) qui pose 4 grands principes :

Le contrat cadre est valablement conclu même s’il ne fixe pas le prix qui sera pratiqué dans les contrats d’application sauf disposition légale contraire

Si le contrat cadre fait référence au tarif du vendeur au jour de la livraison pour fixer le prix du contrat d’application alors la validité de ce contrat cadre ne pourra pas être remis en cause.

L’article 1129 du CC n’est pas applicable à la détermination du prix, il ne suffit pas à exiger que le prix est déterminé ou déterminable dans un contrat. Nécessité d’un texte spéciale (ex la

33 Dalloz 2004 p 2330

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vente avec l’article 1591). L’article 1129 s’applique donc qu’aux objets non pécuniaires.

Le juge doit s’assurer que le contractant qui fixe unilatéralement le prix n’abuse pas de son pouvoir. Mesure de protection accordée au débiteur. En cas d’abus, le juge va résilier le contrat ou accorder une indemnisation au débiteur.

L’abus renvoie à l’excès mais le seul fait que le prix soit supérieur à celui du marché ne suffit pas à établir l’abus. Il faut donc un décalage manifeste mais surtout une intention de nuire du créancier ou une discrimination opérée par ce dernier.

A ce titre, La Civ 1. 30 juin 200434 a considéré que chaque partie est libre de fixer le prix qu’elle entend pratiquer. Affaire qui concerne un contrat de location de coffre fort mais terme portée générale. Dans cette affaire la CA considère que chaque partie ne doit ne devait pas agir dans on intérêt exclusif mais devait prendre en compte les intérêts de son cocontractant donc logique du solidarisme contractuel. Mais cassation de cet arrêt en considérant que la banque était libre de fixer son prix et comme le client n’était pas obligé de maintenir ses relations contractuelle s’il n’était pas satisfait, en renouvelant le contrat, la CC considère qu’il n’y a pas d’abus de la part de la banque.

Ainsi par l’arrêt Alcatel, désormais le prix ne doit pas être forcément fixé dans le contrat cadre.

Mais dans les affaires Alcatel, les contrats d’application en cause ne sont pas des contrats de vente : la doctrine majoritaire considère que la jurisprudence s’applique à tous les contrats donc portée générale. Certains auteurs, au contraire en font une approche restrictive du fait du visa aux articles 1134 et 1135 qui fixe des principes généraux alors que le contrat de vente est soumis à un régime spécifique.

De plus, concernant l’interprétation de l’exigence de détermination du prix dans le contrat de vente en tant que tel : certains considèrent que le prix doit certes être déterminé ou déterminable en contrat de vente mais désormais le prix doit être considéré comme déterminable même si on fait référence au prix de vente au jour de la livraison. Autrement dit la fixation unilatérale du prix par l’une des parties, sous la seule limite d’absence d’abus, rend le prix déterminable et donc le contrat sera valable (nouvelle lecture de l’article 1591).

D’autres considèrent, que suite à la jurisprudence Alcatel, le prix n’a pas à être déterminé au moment de la conclusion du contrat sauf si un texte particulier l’exige. Or en matière de vente l’article 1591 exige la détermination du prix donc la lecture classique de cet article est maintenue.

Selon l’avant projet CATALA, le prix doit être déterminé par les parties ou en tout cas au moins déterminable en fonction d’éléments indépendants de la volonté unilatérale des contractants. Mais la détermination unilatérale du prix par le créancier en présence d’un contrat à exécution successive ou échelonné (limite le champ d’application de la jurisprudence Alcatel).

Un arrêt du 8 avril 2008 admet que le contrat de vente peut prévoir un prix global pour plusieurs objets sans avoir à faire de ventilation du prix.

II Un prix réel et sérieux

Prix réel : il ne doit pas être fictif donc vise l’hypothèse d’une simulation ou dissimulation du prix. Si le prix est fictif alors la vente est nulle pour indétermination du prix. Cependant, possibilité de sauver le contrat de vente par une requalification en donation. On démontre l’intention libérale du cédant que le prix ne serait pas payé.

Hypothèse où le prix secret est plus élevé que le prix apparent pour des raisons fiscales (article 1321-1 fixe les conditions d’application) et la sanction est la nullité absolue de l’acte secret.

34 Fait suite à un arrêt de la CA de Paris du 24 octobre 2000

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Prix sérieux : prix qui ne doit pas être dérisoire ou vil car idée que le prix est la contrepartie de la chose vendue. En cas de prix dérisoire, il y aura nullité de la vente mais possibilité de requalification en donation.

Concernant les prix symboliques, il faut raisonner sur le terrain de la cause et rechercher la contrepartie réelle du bien vendu autrement dit le mobil du prix.

Divergence entre la chambre civile et commerciale : la chambre commerciale (Com 23 octobre 2007) a retenue la nullité absolue. En effet si le prix n’est pas sérieux, il manque un élément essentiel du contrat. Quant aux chambres civiles (Civ 3 29 mars 2006), elles appliquent la nullité relative car elles prennent en compte l’intérêt de protéger (nullité relative si protection intérêt particulier, nullité absolue si protection intérêt général).

III Un prix juste

La loi Le Chapelier a énoncé la liberté de fixation du prix. Or un prix libre n’est pas forcément un prix juste et la loi n’exige pas que le prix soit juste et il s’impose aux parties même s’il est excessif.

Par exception l’injustice est sanctionnée par la lésion : préjudice pécuniaire qui résulte d’un déséquilibre des prestations contractuelles. La lésion doit existée dès la formation du contrat pour être prise en compte.

La rescision est une sanction qui produit les mêmes effets que la nullité. L’acheteur peut sauver le contrat en offrant un supplément pour atteindre le juste prix.

La lésion est exclue dans l’hypothèse de vente d’immeuble quand elle est faite par autorité de justice car considère que le prix est forcément juste.

Confusion parfois par les juges de fond : Civ 3. 18 juillet 2001. Les juges du fond ont considéré que quand le prix est vil il faut demander la rescision et non la nullité. La CC a cassé l’arrêt en réaffirmant l’autonomie de la vente à prix vil au regard du prix lésionnaire.

IV Le cas de la rente viagère

Modalité de paiement du prix où l’acheteur (le débirentier) s’engage à verser périodiquement une somme d’argent (l’arrérage) au vendeur (le crédirentier) et ce jusqu’à la mort de ce dernier. Pour fixer le prix de vente on s’appuie sur une date de mortalité mais en toute hypothèse cette rente ne peut être inférieure au revenu du bien.

La rente évolue au fil des années suivant l’inflation et dépend de la liberté contractuelle. Dans le silence du contrat, la loi de finance fixe un barème et enfin il est possible d’obtenir une révision judiciaire de la rente en cas d’une forme diminution ou augmentation de la valeur du bien.

Le Code civil a fixé certaines règles. L’article 1875 prévoit que si le vendeur décède de maladie dans les 20 jours suivant la vente alors nullité.

CHAPITRE III LA FORME DE LA VENTE

En matière de vente le principe est celui du consensualisme donc pas de formalité. Cependant, le formalisme tend à se développer en droit de la vente en particulier. Il existe par ailleurs plusieurs formalismes.

On écarte les formalités probatoires car elle relève du droit commun.

I Les formalités solennelles

Hypothèses dans lesquelles le non respect des formes prévues entraine la nullité du contrat. Il y a un ajout de condition de formation du contrat.

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Concernant la vente : article L 141-1 du Code du commerce « la vente d’un fonds de commerce doit obligatoirement être faite par écrit et comporter des mentions obligatoires ». A défaut nullité relative avec un délai d’un an à compter de la vente pour l’invoquer. Le Code de la consommation impose également un formalisme pour certains contrats sous peine de nullité relative.

De plus, les contrats peuvent imposer un formalisme et en faire librement une condition de validité de formation du contrat.

II Les formalités publicitaires

Concernant la publicité foncière (décret du 4 janvier 1955) impose la publication de tous les actes qui emportent transfert de droits réels immobiliers. En effet, condition d’opposabilité aux tiers et permet de départager deux acquéreurs successifs d’un même bien. Dans cette hypothèse, on donne préférence à la personne qui a publié le premier son contrat.

La publication n’aura lieu que si le contrat a la forme d’un acte authentique donc en matière immobilière obligation de passer par un notaire.

En matière mobilière, pour partager deux acquéreurs successifs, il est fait application des articles 2279 et 1141 avec préférence à celui qui est entré le premier en possession réelle de la chose avec bonne foi.

PARTIE III LES EFFETS DU CONTRAT

CHAPITRE I LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ

I Le principe

Le principe est que le transfert de propriété a lieu dès l’échange des consentements avec effet automatique de la conclusion du contrat (article 1583 CC : « le transfert de propriété s’opère solo consensu »).

Sur l’évolution, en droit romain le transfert de propriété n’était pas automatique mais s’opérait par remise de la chose. Puis rupture car cette approche comporte des limites. Dès lors, les parties ont pris l’habitude d’insérer dans leur contrat des clauses indiquant que le transfert de propriété s’appliquait dès la conclusion du contrat.

La doctrine classique considère que l’obligation de donné n’existe pas selon l’article 1583 CC. D’autres auteurs énoncent que les parties peuvent retarder le transfert de propriété après la formation de la vente donc dissociation dans le temps entre formation de la vente et transfert de propriété donc pas d’automatisme mais argumentation réfutée car il reste un effet légal du contrat qui se produira automatiquement à la réalisation de l’évènement choisi par les parties.

Le principe de transfert automatique connait des limites : en matière immobilière si le contrat est conclu successivement avec deux acheteurs différents, la première publication est privilégiée même si c’est le second contrat qui a été conclu. De même en matière mobilière avec la possession de bonne foi.

II Les exceptions

A Les choses de genre

Le transfert de propriété qu’après l’individualisation de la chose le transfert de propriété n’est donc pas automatique.

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B Les choses futures

Le transfert de propriété ne se fait pas dès la conclusion du contrat mais seulement au moment choisi par les parties et dans le silence du contrat la jurisprudence retient parfois l’achèvement ou la date de la livraison.

C La vente en libre service

La chambre criminelle de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 30 mai 1958 qui énonce que dans la vente en libre service la remise définitive de la chose est suspendue au paiement du prix. Autrement dit le transfert de propriété se fait au moment du passage en caisse. Entre la conclusion du contrat et le transfert de propriété, l’acheteur à une détention provisoire de la chose sans possession.

Chambre commerciale 8 janvier 2002, décide que le contrat n’est conclu qu’au moment du passage en caisse.

III Les aménagements

A La condition – article 1168

C’est un évènement futur et incertain auquel on subordonne la formation ou la disparition de l’obligation du contrat. Cette condition peut être suspensive (si l’existence même de l’obligation est suspendue jusqu’à la réalisation de l’évènement) ou résolutoire (c’est la réalisation de l’évènement qui fait disparaitre l’évènement).

L’article 1584 du CC permet de conclure une vente sous condition suspensive ou résolutoire.

Contrat de vente conclu sous condition suspensive : la vente ne produit pas ses effets immédiatement mais elle est reportée au jour de la réalisation de la condition. Rétroactivité dans le silence du contrat.

Contrat de vente conclu sous condition résolutoire : l’acheteur devient propriétaire au jour de la conclusion du contrat et si l’évènement se réalise il cesse d’être propriétaire de façon rétroactive (sauf condition contraire).Si des actes ont été conclus pendant la période de transition alors ils sont anéantis au moment où la condition se réalise.

Nécessité d’identifié la condition dans le contrat. La condition purement potestative est nulle (condition qui dépendrait uniquement de la volonté de celui qui s’oblige). Il existe des conditions mixtes (ou simplement potestative) qui sont valables car elles dépendent à la fois de celui qui s’oblige et d’éléments qui lui sont extérieurs.

La condition peut représenter un risque pour les parties : ainsi dans le cas d’une vente sous condition suspensive, pendant la période de réalisation de la condition, le vendeur est toujours propriétaire (effets suspendus) mais il ne peut pas de disposer de son bien car le contrat de vente a été conclu donc limitation de ses prérogatives. Le propriétaire est dans l’attente que la condition se réalise ou non.

Une fois que la condition se réalise, transfert de propriété mais le paiement du prix n’aura souvent lieu qu’à la signature de l’acte authentique. Donc le vendeur n’est plus propriétaire et n’a pas encore son argent.

Deux solutions pour se prémunir contre ces « risques » et protéger le vendeur :

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- Il est possible de prévoir dans le contrat une date limite de la réalisation de la condition (article 1176 CC).

- Possibilité de prévoir dans le contrat une seconde condition à savoir que l’acheteur devra verser entre les mains d’un tiers (notaire généralement) le prix du bien pour que la condition puisse produire ses effets. On garanti ainsi le paiement dit « gage d’espèce ».

B Le terme

En pratique on peut affecter la vente d’un terme. Le terme est un évènement futur mais dont la réalisation est certaine. Le terme peut être extinctif (à l’arrivée du terme, l’obligation prend fin) ou suspensif (l’obligation n’est exigible qu’à l’arrivée du terme).

C La clause de réserve de propriété

Clause de contrat qui permet au vendeur de conserver la propriété de la chose vendue et même livrée jusqu’au paiement complet du prix. En cas de paiement qu’en partie, le vendeur pourra revendiquer la chose et se la faire restituée.

Nature de la clause :

- La clause est suspensive : on subordonne la formation définitive du contrat au paiement du prix

- La clause est résolutoire : elle entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat en cas de non paiement du prix

- La clause est suspensive qui subordonne le seul transfert de propriété au paiement du prix

La jurisprudence retient que c’est le transfert de propriété qui est suspendue jusqu’au paiement intégral du prix. La jurisprudence considère qu’il s’agit d’une condition (incertitude dans le paiement du prix).

Effet de la clause   :

L’acheteur qui n’a pas encore payé la totalité du prix est un simple détenteur de la chose donc il ne peut pas la revendre. En cas de revente, on admet cependant que la réserve de propriété se reporte sur le prix du par le nouvel acheteur.

D La vente à réméré ou avec faculté de rachat

Cas particulier de vente sous condition résolutoire spécialement organisée à l’article 1659 et s. du CC. Le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue moyennant restitution du prix et remboursement de tous les frais liés à la vente.

Cette faculté doit intervenir au maximum dans un délai de 5 ans (article 1660). La stipulation du réméré doit être concomitante à la vente.

CHAPITRE II LE TRANSFERT DES RISQUES

Si la chose est détruite ou détériorée, qui supporte les risques ?

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I Le principe   : res perit domino

Le transfert des risques se fait au même moment que le transfert de propriété car les risques pèsent sur le propriétaire (article 1138 al. 2 CC et article L 132-7 du Code du commerce : avant l’existence du consentement le vendeur supporte le risque mais l’acheteur supportera le risque lors de la livraison de la chose).

L’acheteur supporte ainsi les risques de perte avant même que la chose lui soit remise. En effet le prix est la contre partie du transfert de propriété.

Limitation de l’inconvénient pour l’acheteur à l’article 1138 al. 2 : l’acheteur peut mettre le vendeur en demeure de lui livrer la chose et si la livraison n’intervient pas dans un délai raisonnable avec le vendeur devra supporter les risques.

Hypothèse où le contrat est conclu sous condition

Si condition suspensive : tant que la condition est pendante (non réalisée), le vendeur est propriétaire donc il supporte les risques. Une fois la condition réalisée, en principe la condition produit effet rétroactivement donc l’acheteur devient propriétaire de façon rétroactive dès la formation du contrat. Ainsi il devrait supporter les risques de façon rétroactive. Pourtant l’article 1182 CC pose comme principe que seul le transfert de propriété intervient rétroactivement. Ainsi, les risques ne sont transférés que pour l’avenir à compter de la réalisation de la condition.

Si la chose est détériorée avant la réalisation de la condition : - Si vendeur n’a commis aucune faute : l’acheteur peut demander la caducité de la

vente en cas de disparition totale de la chose. En cas de détérioration partielle il peut demander soit la caducité, soit la remise de la chose dans l’état où elle se trouve sans diminution du prix.

- Si le vendeur a commis une faute : caducité de la vente ou remise de la chose et versement de DI.

Si condition résolutoire : la propriété est transférée dès la formation du contrat et transfert de la charge des risques. Si l’évènement se réalise, le contrat est révolu donc le vendeur est sensé avoir toujours été propriétaire. Donc si la chose est détruite pas de possibilité de restitution, alors on considère que les risques restent à la charge de l’acheteur pendant la période pour laquelle il a été en possession de la chose, le transfert des risques n’est pas rétroactif.

La rétroactivité de la condition résolutoire dans le cas de la vente à réméré est sans effet sur la charge des risques. Ainsi les risques pèsent sur l’acheteur tant que la condition n’est pas réalisée.

Concernant la vente internationale de marchandise (Convention de Vienne), le transfert des risques est associé à la délivrance des marchandises.

II L’exception   : res perit debitori

Les risques pèsent sur le débiteur. Dans l’arrêt de la Civ 3 du 11 octobre 2000 concernant la vente d’une chose en l’état futur d’achèvement35. La Cour de cassation considère que la vente d’un immeuble à construire doit s’apprécier dans sa globalité autrement dit qu’il ne faut pas distinguer la vente du terrain et l’édification des constructions.

35 Deux sociétés civiles immobilières avaient conclu un contrat par lequel l’une vend un terrain et un immeuble à construire sur le terrain. Le terrain est ensuite classé monument historique donc nouveau permis de construire et nouveaux frais. L’acheteur demande la résolution de la vente et invoque le défaut de conformité de la chose vendue. Les juges du fond avaient admis la résolution. Le vendeur a formé un pourvoi en se fondant sur l’article 1601-3 et la règle res perit domino et considère que l’acheteur doit supporter les risques.

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Ainsi, le transfert des risques s’opère pour le tout au moment de la livraison des immeubles construits. Dissociation transfert des risques et transfert de propriété. L’acheteur est devenu propriétaire mais ne supporte pas encore les risques tant qu’il n’y a pas eu livraison (achèvement).

CHAPITRE III LES OBLIGATIONS DU VENDEUR

Article 1603 CC. Le vendeur a deux obligations principales : la délivrance de la chose vendue et la garantir (garantie d’éviction et garantie des vices cachées).

Article 1602 CC. Le vendeur a ensuite des obligations secondaires : l’obligation d’information et de conseil sur la chose.

Conception dualiste des obligations principales car le Code civil distingue les obligations de délivrance et de garantie. Mais par l’extension du champ d’application de chacun des obligations il devient difficile à distinguer ces deux obligations dans des cas concrets. Donc se développe une conception moniste des obligations principales à savoir un regroupement des deux obligations. Cette conception moniste a été retenue par une directive communautaire du 25 mai 1999, transposée en droit interne qui donc devient hybride.

Section I Les obligations d’information et de conseil

Articles 1134 alinéa 3 et article 1135

Obligations conçues comme accessoire mais se renforcent dans la pratique du fait de la complexité des produits.

I Contenu de l’obligation

Implique une description dans le contrat de la chose vendue. L’information doit porter sur tous les éléments relatifs au bien. Il y a une multiplication de textes spéciaux (matière immobilière) qui créées des obligations spécifiques (présence d’amiante…).

L’obligation d’information est relative d’un contrat à l’autre : elle varie selon l’identité des parties et la nature de la chose vendue (un produit complexe renforce l’obligation d’informer).

L’obligation ne s’applique qu’aux aspects techniques : le vendeur n’est pas tenu d’informer l’acheteur sur la règlementation à respecter pour utiliser la chose36.

Il faut s’attacher à la compétence de l’acheteur et la formation doit être d’autant plus importante que l’acheteur est incompétent. La jurisprudence pour compenser la force de cette obligation considère que l’acheteur est tenu d’un devoir de collaboration avec son vendeur.

II La sanction de l’inexécution

Obligation de moyen mais en présence de produits complexes la jurisprudence tend à mettre à la charge du vendeur une obligation de moyen renforcé (on fait peser sur le vendeur une présomption simple de faute). Le vendeur devra prouver qu’il a bien ou assez informé l’acheteur.

36 Civ 1 25 juin 2002 : vendeur a vendu et installé des caméras de surveillance. L’entreprise les avait installé dans la cafétéria de l’entreprise or interdit.

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En cas de non respect des obligations, l’acheteur peut demander la résolution du contrat pour non exécution ou responsabilité contractuelle avec DI. Le vendeur peut limiter voire écarter sa responsabilité en prouvant une faute de l’acheteur.

Section II L’obligation de délivrance – article 1604

La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.

Il s’agit d’une obligation de résultat. Cette obligation recouvre l’obligation de délivrer la chose au sens strict (matériellement) et obligation de délivrer une chose conforme (au contrat) dit obligation de conformité.

I L’obligation de délivrer la chose au sens strict

Souvent cette obligation de délivrance coïncide avec la formation du contrat. Mais problème quand existe des délais d’exécution et que la délivrance est reportée dans le temps.

A L’objet de l’obligation

Il faut délivrer la chose prévue dans le contrat dans l’état où elle se trouve au moment de la vente (article 1614).

Condition supplétive : les accessoires de la chose et tout ce qui est destiné à son usage doivent êtres délivrés (article 1615).

Dans les ventes mobilières : concerne les accessoires matériels de la chose37. L’article 1612 du CC dispose que le vendeur peut refuser de procéder à la délivrance du bien en cas de non paiement et donc la chose sera inutilisable dans certains cas (droit de rétention qui porte sur la chose objet du contrat et ses accessoires).

Dans les ventes mobilières   : concernant les accessoires matériels renvoie à des documents comme des titres de propriété, plans du bien alors que les accessoires juridiques sont les droits et les actions afférents à l’immeuble (servitude…). Il n’y a pas en revanche de transmission des contrats, à propos de la chose vendue, conclus avec l’acheteur (article 1743).

B Le délai d’exécution – article 1610

1 En présence d’un délai

Quand les parties ont prévu le délai de délivrance distinction entre les dates impératives (l’acheteur n’a pas besoin de mettre le vendeur en demeure de délivrer la chose à la date fixée. Il suffit de constater le défaut de délivrance pour obtenir la résolution du contrat) ou les dates indicatives (l’acheteur doit mettre le vendeur en demeure de délivrer la chose et permet de constater le défaut d’exécution afin de demander la résolution).

Pour apprécier la nature de la date fixée, il faut tenir compte de la nature de la chose (ex : un contrat portant sur des denrées périssables appelle un délai impératif) et de l’utilisation projetée.Dans le doute, on présume que le délai est indicatif. En cas de non respect du délai il y a aussi responsabilité contractuelle avec DI (article 1611).

L’article L 114-1 du Code de la consommation, concerne les contrats portant sur un bien mobilier d’une valeur supérieure à 500€, le vendeur doit impérativement fixer une date

37 Ex : la carte grise d’un véhicule.

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limite de délivrance du bien dans le contrat et si cette date est dépassée de 7 jours sans délivrance alors l’acheteur peut par simple LRAR dénoncer le contrat et provoquer sa résolution automatiquement. Cette faculté de résolution unilatérale est écartée quand le défaut de délivrance est imputé à un cas de force majeure.

L’acheteur pour pouvoir obtenir des DI doit attendre l’expiration du délai de 7 jours.38

2 Dans le silence des parties

Il appartient au juge du fond de déterminer un délai raisonnable pour fixer la délivrance de la chose. A défaut de non respect de ce délai, résolution automatique de la vente. Délai déterminé en fonction de la nature de la chose, les besoins de l’acquéreur, les délais normaux d’acheminement, les usages professionnels.

C Les modalités d’exécution

Obligation de délivrance et de livraison sont juridiquement distincts. La livraison est l’opération matérielle de délivrance. La délivrance consiste seulement à mettre la chose à disposition de l’acheteur. La livraison est transporter la chose chez l’acheteur.

Dans le silence du contrat le vendeur est seulement tenu de délivrer la chose.

L’obligation de délivrance peut prendre trois formes différentes : elle se fait soit par tradition réelle, symbolique ou par consentement des parties

- Tradition réelle : remettre la chose entre les mains de l’acheteur qui vient la chercher. Dans l’hypothèse d’une vente à distance on considère que la remise de la chose au transporteur vaut délivrance de la chose à l’acheteur.

- La tradition symbolique : le vendeur remet à l’acheteur des titres ou des objets qui symbolisent la remise de la chose (remise des clefs)

- Tradition par le consentement des parties : résulte de l’accord des parties qui décident que la délivrance a eu lieu.

L’obligation de délivrance est une obligation de « ne pas faire », ne rien faire pour empêcher l’acheteur de retirer la chose vendue.

D Le lieu de délivrance

Article 1609 : la délivrance doit se faire au lieu où était la chose au moment de la vente. Règle qui vaut pour les corps certains et qui est supplétive.

Pour les choses de genre, la délivrance doit se faire au domicile du vendeur.

E La sanction de l’inexécution

On assimile le défaut de délivrance et retard dans la délivrance.

Pour échapper aux sanctions, quels sont les arguments du vendeur   ?

- La force majeure : le vendeur sera dispensé de son obligation de délivrance. Mais si la force majeure est temporaire, l’obligation est seulement suspendue.

- Le fait du prince : permet au vendeur d’être libéré de son obligation de délivrance (réquisition du bien, décision d’interdiction de mise en vente

38 CA Versailles 22 septembre 2000 (Dalloz 2002 p 998) : contrat de vente de voiture. Acheteur informé que le délai ne sera pas tenu et dénonce le contrat, achète une autre voiture plus chère et demande compensation au vendeur. Les juges ont rejeté la demande au motif que l’acheteur avait dénoncé le contrat avant l’expiration du délai de 7 jours et donc a privé le vendeur de trouver une solution de remplacement.

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- La perte de la chose non imputable au vendeur : si la chose est un corps certain l’obligation est éteinte (article 1302), si c’est une chose de genre le vendeur peut la remplacer.

- L’exception d’inexécution (article 1612) : le vendeur refuse la délivrance tant que le prix n’est pas payé.

En l’absence de ces éléments les sanctions   possibles sont :

- La résolution du contrat- Exécution forcée- DI

Le principe est que le choix de l’acheteur est libre entre ces sanctions même si le contrat comporte une clause résolutoire en cas de défaut de délivrance. Le vendeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité par une clause contractuelle (sous peine de qualifier la clause d’abusive).

Par contre si le contrat est conclu en professionnels une clause limitative de responsabilité de vendeur peut être prévue.

II L’obligation de délivrer une chose conforme

L’obligation de délivrance est pleinement satisfaite si la chose est délivrée et si elle correspond à ce qui été prévu au contrat.

A Définition

Le vendeur a l’obligation de délivrer une chose conforme au contrat quant à son identité, sa qualité et sa quantité. La chose doit également être apte à sa destination.

La destination de la chose : dans le silence du contrat elle doit être apte à un usage normal, habituel. Si l’acheteur veut en faire un usage particulier, il doit le prévoir dans le contrat pour pouvoir ensuite invoquer l’obligation de conformité. Si la chose n’est pas conforme à son usage normal alors sera invoqué la garantie des vices cachés.

La garantie des vices cachés renvoie à l’usage normal de la chose, la non-conformité renvoie à l’usage prévu par le contrat.

B Régime

Cette obligation de délivrance s’accompagne pour une obligation pour l’acheteur de contrôler la conformité de la chose (l’agréation).

Le contrôle de conformité est faite au moment de la délivrance ce qui prive l’acheteur de toute recourt sur le fondement de l’obligation de délivrance39. Une acceptation pure et simple de la chose sans réserve revient à admettre sa conformité au contrat.

En fonction de la nature de la chose et des circonstances, on admet que l’acceptation de la chose doit intervenir dans un délai raisonnable après la délivrance40.

La charge de la preuve pèse sur l’acheteur qui doit prouver la non-conformité.

C Sanction

- Résolution du contrat

39 Com 1er mars 200540 Civ 1 24 janvier 2006 : appréciation subjective du délai raisonnable

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- Exception d’inexécution : refus de payer le prix- L’acheteur peut refuser ou restituer la marchandise au vendeur : pratique du

« laissé pour compte » ou du « rejet de la chose ». le vendeur peut alors proposer un échange de la chose.

- DI et pas de clause de limitation de responsabilité pour le vendeur si l’acheteur est un consommateur

Section III La garantie des vices cachés

Articles 1641 et suivants du CC organisent la garantie due par le vendeur à l'acheteur pour les défauts de la chose. L'action est ouverte à l'acheteur et aux sous acquéreurs. On parle d'acheteur et pas de propriétaire, car l'action peut encore être intentée après la revente du bien (intérêt : par exemple achat d'un appartement qui comporte un défaut au niveau du plancher, revente par la suite pour un prix inférieur qu'à l'achat, donc préjudice pour le premier acheteur qui permet l'action contre le premier vendeur).

La garantie des vices cachés est une action qui se transmet avec la chose vendue (puisque l'action est ouverte aux sous acquéreurs).

Art 1649 du Cciv : exclut la garantie des vices cachés lorsque la vente a lieu par autorité de justice.

S'agissant d'une garantie, la bonne ou mauvaise foi du vendeur est totalement indifférente. Il ne s'agit pas de responsabilité.

I Les conditions de mise en œuvre

A Un vice inhérent à la chose

La charge de la preuve pèse sur l'acheteur. L'acheteur doit démontrer que la chose est impropre à l'usage et montrer la conséquence du vice ou du défaut. Concrètement il faut identifier la pièce défaillante. Les difficultés se présentent quand on n'arrive pas à identifier l'origine de l'impropriété de l'usage de la chose. La jurisprudence est assez souple car elle admet qu'on puisse s'appuyer simplement sur les conséquences du défaut pour en déduire l'existence du défaut. Il faut prouver au juge qu'on ne peut pas utiliser la chose et énumérer toutes les causes possibles.

B Un vice rendant la chose impropre à son usage

L'impropriété d'usage renvoie à deux hypothèses :

l'impropriété totale, on ne peut pas du tout se servir de la chose l'impropriété partielle, l'usage de la chose est diminué. Si le vice diminue l'usage de

telle façon que l'acheteur n'aurait pas acheté la chose ou pour un prix inférieur, la garantie peut être invoquée (art 1641 du Cciv).

On exige ainsi que le vice soit rédhibitoire. Le vice n'est pris en compte que s'il affecte l'usage de la chose. Un défaut purement esthétique ne permet pas d'invoquer la garantie des vices cachés. Pour apprécier l'usage, on se réfère à l'usage normal de la chose.

Il faut que le vice provoque un trouble d'une certaine gravité (si le trouble est mineur, facilement réparable, la jurisprudence a tendance à écarter la garantie des vices cachés).

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C Un vice caché

Art 1641 et 1642 du Cciv. Il faut un vice inconnu de l'acheteur, qu'il ne pouvait pas déceler compte tenu de la nature de la chose et qui n'a pas été porté à sa connaissance. Si l'acheteur est informé de l'existence du défaut (par le vendeur lui même ou par un tiers) il ne peut plus se prévaloir de la garantie des vices cachés. En conséquence on exige que l'acheteur soit de bonne foi.

L'appréciation du caractère caché varie en fonction de la nature de la chose vendue. Selon la chose vendue on se montre plus ou moins exigeant à l'égard de l'acheteur (on considère qu'il doit être plus ou moins vigilant). Par exemple : achat d'un bien d'occasion (si le défaut de la chose est dû à son usure ou à sa vétusté, on considère que l'acheteur a accepté ce défaut dans la mesure où il savait qu'il achetait une chose d'occasion).

Le défaut sera considéré comme caché s'il apparaît que l'acheteur pouvait légitimement l'ignorer. On prend en compte les défauts qui peuvent passer inaperçus aux yeux d'un acheteur normalement diligent au moment de la conclusion du contrat. La jurisprudence considère qu'il faut réaliser une appréciation in concreto, mais en réalité on mélange des éléments d'appréciation in concreto et d'appréciation in abstracto : les juges identifient d'abord la profession de l'acheteur pour en déduire a priori une certaine compétence (appréciation in abstracto), puis ils exigent que cet acheteur compte tenu de ses compétences ait fait un examen normalement diligent de la chose (détermination au cas par cas). La jurisprudence fait une distinction entre acheteur professionnel et non professionnel. L'idée étant que le non professionnel peut agir plus facilement en garantie car il est présumé incompétent. On exigera de lui simplement un examen superficiel de la chose, des vérifications élémentaires. Concernant un professionnel, les juges considèrent qu'il doit déceler les vices qui entrent dans le champ de ses compétences. La limite à l'égard du professionnel est le vice indécelable au moment de la vente, qui lui permettra d'invoquer la garantie des vices cachés. On vise ici un vice qui ne pouvait être découvert qu'après un usage prolongé de la chose, ou encore un défaut qui ne pouvait apparaître qu'en démontant la chose.

Exemple de jurisprudence :

Cass Civ3, 4 février 2004 et Cass ass pl. 27 octobre 2006 (JCP 2007 II 10019) : achat d'une maison d'habitation, les acheteurs découvrent par la suite que la charpente est infectée de termites. L'expertise démontre que les défauts existaient avant la vente. CA Lyon 30 mai 2002 rejette la demande de mise en œuvre des vices cachés au motif que le défaut pouvait être découvert par une simple visite des combles de la maison (« qui certes était acrobatique mais n'était pas impossible »). La Cour de cassation (Civ3) casse sur le fondement de l'article 1642 du Cciv. CA Dijon 30 juin 2005 se prononce comme la CA de Lyon, et ajoute même que l'acheteur aurait dû faire appel à un expert pour rechercher un éventuel vice dans la charpente. La Cour de cassation (ass pl.) casse à nouveau au visa des articles 1641 et 1642 du Cciv. Les juges précisent que dire que le vice pouvait être constaté par une visite acrobatique ne permet pas de dire que le vice est apparent. On doit pouvoir prendre connaissance facilement du défaut pour qu'il soit qualifié de vice apparent. De plus imposer le recours à une expertise serait ajouter une condition à la loi. Donc on ne peut exiger d'un acheteur qu'il se fasse assister d'un expert.

L'arrêt précise aussi la répartition des rôles entre juges du fond et Cour de cassation au regard de la qualification des vices cachés. La question de savoir si un vice est caché est d'abord une question de fait qui relève de l'appréciation des juges du fond. En revanche la Cour de cassation peut contrôler le niveau d'exigence requis pour déterminer le caractère caché du vice.

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D Un vice existant au moment du transfert des risques

Cette condition n'est pas expressément formulée dans le Cciv, mais qui est admise généralement par la jurisprudence. Le vice doit être antérieur à la première utilisation de la chose par l'acheteur. En général dans la jurisprudence on dit que le vice doit être antérieur à la conclusion du contrat de vente. En réalité, le moment déterminant est le transfert des risques. En effet si le vice est apparu après le transfert des risques, c'est à l'acheteur d'en subir les conséquences. Il faut donc pouvoir prouver que le vice est antérieur au transfert des risques. La preuve peut être apportée par tout moyen. En pratique on fait souvent appel à un expert. Il est possible de démontrer que le vice existait seulement à l'état de germe au moment du transfert des risques (il était présent mais il n'avait pas déployé ses effets) : logique de protection de l'acheteur.

E Une action dans un délai de deux ans

Article 1648 du Cciv. Évolution importante du droit applicable par l'ordonnance du 17 février 2005.

Avant 2005

L'article 1648 du Cciv considérait que l'action devait être engagée dans un bref délai, en fonction de la nature du vice qui affectait la chose vendue. Le bref délai se calculait à compter de la découverte du vice. En conséquence, le bref délai était soumis à l'appréciation des juges, et il était extrêmement variable d'une juridiction à une autre et d'une chose à une autre (problème quant à la sécurité juridique : le bref délai variait entre 3 mois et 1 an). Cette situation a été très critiquée par la doctrine et par la Cour de cassation elle-même (rapports annuels).

A partir de 2005 (ordonnance du 17 février 2005)

Cette réforme est intervenue à l'occasion de la transposition d'une directive communautaire de 1999. Le délai pour agir est à présent de 2 ans à compter de la découverte du vice. Il faut combiner ce délai de 2 ans avec la prescription de droit commun (précisé par la jurisprudence : Cass Civ3, 16 novembre 2005, JCP 2006 II 10069).

II Les sanctions

Art 1644 du Cciv : offre un choix à l'acheteur en fonction des circonstances de l'espèce.

Restitution et remboursement du prix : action rédhibitoire

L'acheteur a pu utiliser la chose avant de réaliser l'action rédhibitoire. Doit-il indemniser le vendeur ? La jurisprudence opère une distinction selon qu'on utilise l'action en garantie des vices cachés ou l'action en défaut de conformité.

4 décisions : Cass Civ1 21 mars 2006.

Si le vendeur est assigné pour un manquement à son obligation de délivrance d'une chose conforme, la résolution du contrat peut être obtenue par le droit commun (art 1183 et suivants du Cciv). On replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant résolution du contrat. Ainsi l'acheteur peut être tenu d'indemniser le vendeur pour l'usage de la chose avant la résolution du contrat (le vendeur doit démontrer que l'usage lui a créé un préjudice, par exemple une usure de la chose qui diminue sa valeur).

Si la résolution est demandée dans le cadre d'une garantie des vices cachés, initialement la Cour de cassation admettait que le vendeur soit indemnisé pour l'usage

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de la chose, mais un revirement de jurisprudence est intervenu dans deux arrêts du 21 mars 2006 : le vendeur ne peut obtenir aucune indemnisation pour l'usage de la chose. Les juges appliquent à la lettre l'article 1644 du Cciv qui prévoit seulement la restitution de la chose et du prix. Ce n'est donc pas une résolution soumise au droit commun.

Garde de la chose et restitution d'une partie du prix estimée par des experts : action estimatoire

On sauve le contrat mais on modifie le prix. C'est l'hypothèse où le vice affecte l'usage de la chose, la chose n'est pas totalement impropre à l'utilisation.

Cass Civ3, 1er février 2006 : contrat d'achat d'un bien immobilier pour 835 000 Frs, découverte d'un vice caché après la conclusion du contrat, les acheteurs demandent une réduction du prix. L'expert évalue le bien immobilier à 1 245 000 Frs sans le vice et à 937 000 Frs en présence du vice. L'acheteur avait donc fait une très bonne affaire. Selon la CA, la réduction du prix n'était pas possible car elle permettrait à l'acheteur de s'enrichir. La Cour de cassation a admis la réduction du prix en se fondant sur l'article 1644 du Cciv, elle considère que la logique de la garantie des vices cachés est que l'acheteur doit être replacé dans la situation qui aurait été la sienne s'il n'y avait pas eu de vice. S'il n'y avait pas eu de vice, l'acheteur n'aurait pas eu à faire de travaux, donc on doit réduire le prix de vente, même s'il était déjà inférieur à la valeur réelle du bien.

Remplacement du bien ou remise en état (réparation de la chose vendue)

Solution admise par la jurisprudence (pas prévue par les textes). Elle s'applique essentiellement quand le vendeur est un professionnel. C'est à l'acheteur de demander soit la réparation, soit le remplacement : le vendeur ne peut pas imposer cette solution si l'acheteur demande la résolution par exemple.

Obtention de dommages intérêts

L'acheteur peut demander uniquement des dommages intérêts, mais il peut également les demander en complément d'une action vue précédemment. Cependant pour celui il doit établir la mauvaise foi du vendeur (connaissance du vice au moment de la conclusion du contrat), en plus d'un préjudice qu'il a subi. Donc la bonne ou mauvaise foi du vendeur est indifférente pour la mise en œuvre de la garantie des vices cachés, mais elle ressurgit sous l'angle des dommages intérêts. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose, donc il est présumé de mauvaise foi. Dans le cas d'un vendeur non professionnel, il faudra prouver la mauvaise foi (ce qui peut être très difficile).

Cass Civ3, 13 novembre 2003 : les juges se prononcent sur la nature de ces dommages intérêts, cette solution réaffirme l'autonomie de la garantie des vices cachés. En effet les dommages intérêts demandés dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne se fondent ni sur la responsabilité délictuelle ni sur la responsabilité contractuelle.

Art 1643 du Cciv : permet d'exclure la garantie des vices cachés s'agissant des vices que le vendeur ignorait au moment de la vente. On peut prévoir une clause au contrat limitative de garantie (clause fréquente en matière immobilière).

La jurisprudence présume que le vendeur professionnel est de mauvaise foi, il est donc présumé connaître tous les vices qui affectent la chose. Donc il ne peut limiter la garantie des vices cachés. Concrètement, la clause limitative de garantie en réalité n'a d'intérêt que lorsque le vendeur est un vendeur occasionnel de bonne foi.

Remarque : si l'acheteur est un professionnel de la même spécialité que le vendeur, la clause limitative de garantie lui est opposable.

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Sur la notion de vendeur professionnel :

Cass Civ3, 29 novembre 2000 (AJDI octobre 2001 p 831) : un marchand de bien vend sa résidence principale, découverte d'un vice caché. Le vendeur invoque la clause limitative de garantie qui existait au contrat. Le vendeur n'a pas conclu le contrat dans le cadre de sa profession. Mais il a une compétence technique en matière immobilière. Les juges décident que le vendeur professionnel doit être défini en fonction de sa compétence technique, donc peu importe qu'il contracte à des fins personnelles ou professionnelles.

Cass Civ3, 25 avril 2007 (RDI 2007 p 328) : compagnie d'assurance qui vend un immeuble, le contrat comporte une clause de limitation de garantie, un vice apparaît après transfert des risques. L'acheteur prétend que le vendeur est un professionnel car la compagnie a construit, vendu, acheté des immeubles dans le cadre de ses obligations professionnelles. Les juges considèrent que le vendeur n'est pas un professionnel (donc peut limiter sa garantie) au motif que l'activité de vente immobilière est accessoire et secondaire.

Les parties peuvent convenir d'augmenter la garantie (plus protectrice que celle du Cciv). C'est la liberté contractuelle. Les dispositions du Cciv ne posent que des minimums.

III Les frontières de la garantie

A Vice caché et erreur sur la substance

Il existe des points communs entre la garantie des vices cachés et l'erreur sur la substance. Lorsqu'il s'agit d'un vice caché, le défaut peut avoir trompé l'acheteur et lui avoir fait commettre une erreur sur une qualité essentielle de la chose. Le vice peut être à l'origine d'une erreur. S'agissant des vices cachés, l'article 1641 du Cciv prévoit notamment l'hypothèse où l'acheteur qui aurait connu le défaut n'aurait pas contracté. Cela rejoint la définition de l'erreur (article 1110 du Cciv).

Les différences entre ces deux actions consistent en ce que l'erreur s'apprécie de manière subjective (l'erreur doit porter sur une qualité déterminante du consentement), et à l'opposé le vice caché s'analyse comme un défaut objectif de la chose. De plus, l'erreur s'apprécie au moment de la formation du contrat, alors que la garantie des vices cachés concerne l'usage, donc l'appréciation se fait au moment de l'exécution du contrat. Enfin, les délais pour agir ne sont pas les mêmes (c'est la différence essentielle).

Sur la possibilité de choisir le fondement de l'action entre erreur et vice caché :

années 1960 : la Cour de cassation a considéré que l'acheteur ne doit pas pouvoir choisir le fondement de son action. Si on est en présence d'un vice caché, le seul fondement possible est la garantie des vices cachés. Même si le vice a provoqué une erreur (vice du consentement) on ne peut pas invoquer l'erreur. (Cass Civ1, 19 juin 1960, Gaz. Palais 1960 p 217).

revirement Cass Civ1, 28 juin 1988 (Dalloz 1989 p 450) : la Cour de cassation admet que l'acheteur peut choisir le fondement de son action. On consacre l'autonomie des deux fondements. C'est une solution protectrice de l'acheteur, et elle suit la logique de moralisation des rapports contractuels (il faut permettre à l'acheteur de cumuler les actions, les recours contre le vendeur).

nouveau revirement Cass Civ1, 14 mai 1996 : on revient à la position des années 1960. En présence d'un vice caché, la garantie des vices cachés est l'unique fondement possible. C'est la solution la moins favorable à l'acheteur qui s'est imposée. Néanmoins un arrêt à admis depuis de redonner une place à l'erreur dans un cas particulier : Cass Civ1, 14 décembre 2004. Il s'agissait d'une vente de tableau signé C. Claudel présenté dans un catalogue comme étant de Camille Claudel, et acheté comme tel. Mais après la vente, un nouveau catalogue est publié, et révèle que ce tableau était attribué à un

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certain Charles Claudel. L'acheteur engage une action sur le fondement de l'erreur, et le vendeur réplique que la seule action possible était la garantie des vices cachés. Le défaut de tableau est un défaut d'authenticité, mais il n'affecte pas l'usage de la chose. Donc on ne peut pas invoquer la garantie des vices cachés. En revanche l'erreur vice du consentement peut être invoquée. On est en présence d'un défaut extrinsèque.

Cette situation de non cumul des actions est difficile à justifier quand on sait que la jurisprudence permet en revanche à l'acheteur de choisir d'agir en garantie des vices cachés ou pour dol (Cass Civ1, 6 novembre 2002). La nuance peut être justifiée par le fait que le dol est une erreur provoquée. Il vaudrait peut-être mieux protéger l'acheteur lorsqu'il a été trompé par quelqu'un. En revanche quand l'acheteur s'est trompé lui même (l'erreur) on le protège moins bien, il ne peut agir qu'en garantie des vices cachés.

La Cour de cassation tempère la rigueur de la jurisprudence de 1996 de manière indirecte (ex : Cass Civ1, 12 juillet 2001). Il s'agissait d'une vente de voiture, un accident à lieu juste après la vente, et l'expert trouve un défaut qui explique l'accident. L'acheteur agit sur le fondement de l'erreur. L'action est rejetée car l'erreur est considérée comme inexcusable (au moment du contrôle technique le défaut était mentionné). La Cour de cassation reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si l'action pouvait être requalifiée sur le fondement de la garantie des vices cachés (motif de cassation). Donc les juges ont l'obligation de requalifier une action lorsque l'action initiale ne peut prospérer : si le demandeur se trompe de fondement, c'est aux juges de trouver le bon fondement. Cela réduit considérablement le risque pour l'acheteur de se tromper de fondement (logique de protection de l'acheteur).

B Vice caché et conformité

Il existe des points communs entre vice caché et non conformité. Quand on délivre une chose non conforme, les attentes de l'acheteur sont déçues, mais si la chose est affectée d'un vice caché, elle ne correspond pas non plus aux attentes de l'acheteur.

La jurisprudence a évolué.

années 1970 : Cass Civ1 considère que tout vice caché constitue un défaut de conformité. Donc en présence d'un vice caché, on peut toujours agir en absence de conformité (éviter ainsi l'exigence d'un bref délai). Cass Com a adopté aussi cette solution, ainsi que l'assemblée plénière (Cass ass pl. 7 février 1986, Dalloz 1986 p 293).

Le problème vient de ce qu'il existe des différences de régime entre ces deux actions (ex : le vice caché doit exister lors de la formation, alors que la non conformité est appréciée à la délivrance de la chose). Cass Civ3 considère qu'il faut faire une distinction (considérer que dès lors que la chose était conforme aux stipulations contractuelles, les défauts éventuels ne pouvaient relever que de la garantie des vices cachés). Donc divergence de points de vue entre les chambres de cassation.

revirement de Cass Civ1, qui s'est alignée sur la position de Civ3 : Cass Civ1, 5 mai 1993 (Dalloz 1993 p 506). Il faut distinguer garantie des vices cachés et non conformité (si la chose n'est pas conforme au contrat, le seul fondement possible est la non conformité, si en revanche la chose n'est pas apte à son usage normal le fondement est la garantie des vices cachés).

Dans certaines hypothèses, l'acheteur pourra choisir entre les deux fondements. C'est le cas où la chose présente une caractéristique différente de ce qui est prévu au contrat et où cette différence affecte l'usage normal de la chose.

En pratique au niveau de la jurisprudence, la différence n'est pas toujours facile à faire.

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Évolution récente de la jurisprudence qui remet en cause une solution assez ancienne. Classiquement la Cour de cassation admettait que si une partie invoquait à tord la garantie des vices cachés ou le défaut de conformité, les juges devaient requalifier la demande (Cass Civ1, 24 janvier 2006). Dans le même temps, la Civ3 avait tendance à considérer que le juge n'avait pas à requalifier la demande (Cass Civ3, 8 novembre 2006). Décision Cass ass pl. 21 décembre 2007 (Dalloz 2008 p 1102) : le juge n'est pas tenu de requalifier la demande sauf lorsque la loi le lui impose.

Section IV La garantie légale de conformité au Code de la consommation

I La directive du 25 mai 1999 et les projets de transposition

L'ordonnance du 17 février 2005 crée cette garantie, ratifiée par une loi du 6 avril 2006.

A l'origine, une directive communautaire du 25 mai 1999 organise une protection spéciale de l'acheteur à l'égard des défauts de la chose vendue. Cette directive s'inscrit dans le débat du caractère moniste ou dualiste des obligations du vendeur. Au niveau communautaire, on a constaté que dans certains pays il existe deux obligations qui pèsent sur le vendeur (garantie des vices cachés et non conformité, dont les frontières sont perméables). On a donc pensé simplifier les choses en posant une obligation unique à la charge du vendeur qui couvre à la fois la non conformité et la garantie des vices cachés. La directive s'inspire de la convention de Vienne sur la vente internationale de marchandises (dans laquelle est prévue une obligation unique qui pèse sur le vendeur).

Deux positions sont apparues en droit français sur la transposition de cette directive : pour certains c'était l'occasion de consacrer une conception moniste de l'obligation du vendeur dans le Cciv, pour d'autres la directive devait être transposée uniquement dans le Cconso et pas dans le Cciv (protection spéciale du consommateur).

Deux projets de transposition sont apparus en 2002 : un premier rédigé par une commission de Viney, et un second par une commission dirigée par Tournafond en réaction au premier projet (contre proposition car ils estimaient que le premier projet était trop protecteur des acheteurs) : voir annexes du cours. L'opposition se manifeste essentiellement sur la question de savoir dans quelle code transposer la directive (dans le Cciv : on crée une unique obligation à la charge du vendeur pour tous les contrats de vente, ou bien dans le Cconso : on maintien la distinction des deux obligations sauf dans le cas particulier d'un contrat conclu par un consommateur).

La directive concerne les rapports entre vendeurs professionnels et acheteurs non professionnels : contrats conclus par les consommateurs, et uniquement pour des biens meubles corporels.

Les arguments de cette discussion :

Inconvénients d'une transposition dans le Cconso : cela rendrait le droit encore plus complexe (problèmes de frontières entre les garanties, concernant le fondement des actions).

Inconvénients d'une transposition dans le Cciv : cela reviendrait à appliquer à tout acheteur un dispositif qui a pour but de protéger le consommateur (l'idée que le consommateur est en position de faiblesse ne serait donc plus réelle : cela reviendrait à dire que tout acheteur est en position de faiblesse). En revanche cela permettrait de simplifier le droit, une seule action serait possible

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II L’ordonnance du 17 février 2005

On a transposé la directive au Cconso : L 211-1 et suivants. On a donc choisi de limiter le champ d'application.

L 211-13 du Cconso indique expressément que le consommateur conserve la possibilité de se prévaloir des dispositions du Cciv. Le consommateur a donc le choix du fondement de son action.

L 211-12 du Cconso : le délai pour agir est 2 ans à compter de la délivrance du bien. Donc le délai pour agir sur le fondement des vices cachés sera généralement plus long (car le point de départ est la découverte des vices) : cette action de droit commun conserve un intérêt par rapport à celle prévue par le Cconso.

Ce choix pour le consommateur est une exception en droit européen, cela tient au fait que notre droit commun est plus protecteur pour le consommateur. De plus concernant les sanctions, dans le Cciv l'acheteur a le choix de la sanction, alors que dans le Cconso le choix du consommateur est extrêmement encadré car les sanctions sont hiérarchisées, donc cela peut être moins avantageux pour le consommateur d'agir sur le fondement du Cconso.

Le vendeur lui est à la fois soumis au Cciv et au Cconso.

A Champ d’application

Cette garantie légale concerne les contrats de vente de biens meubles corporels et les contrats de fourniture de biens meubles à fabriquer.

Deux exclusions sont expressément formulées : les ventes aux enchères publiques et les ventes par autorité de justice (L 211-2 du Cconso).

Contenu de la garantie : définition à l'article L 211-5 du Cconso, on a considéré qu'un bien est conforme au contrat soit quand il est apte à l'usage habituellement attendu d'un bien semblable soit correspondre aux caractéristiques définies par les parties au contrat.

Remarques : le consommateur ne peut se prévaloir des défauts qu'il connaissait ou qu'il ne pouvait pas ignorer (exigence de bonne foi). L 211-5 du Cconso permet de prévoir dans le contrat que le vendeur doit répondre des défauts résultant de l'emballage, des instructions de montage ou de l'installation (il faut une clause spéciale dans le contrat).

B Effets

Les sanctions sont hiérarchisées donc le choix du consommateur n'est pas libre. Dans un premier temps après avoir constaté le défaut permettant d'invoquer la garantie, le consommateur doit choisir entre remplacement et réparation du bien (L 211-9 du Cconso). A ce stade, le juge n'intervient pas. Le vendeur ne peut pas imposer une autre solution à l'acheteur, mais il peut procéder à l'inverse du choix de l'acheteur (procéder à un remplacement au lieu d'une réparation et vice versa) soit car la demande est irréalisable, soit car la demande représente un coût financier manifestement disproportionné par rapport à la solution inverse.

Dans un second temps, l'acheteur consommateur peut demander la résolution du contrat ou une réduction du prix mais seulement dans 3 hypothèses : réparation et remplacement impossible, demande de réparation ou remplacement non satisfaite dans un délai de 1 mois, existence d'inconvénients majeurs liés au remplacement ou à la réparation. (L 211-10 du

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Cconso). Il est précisé que la résolution ne peut pas être demandée si le défaut est mineur (on ne peut demander que la réduction du prix). Donc le choix est encore limité.

Le consommateur peut toujours réclamer des dommages intérêts (L 211-11 du Cconso).

L 211-7 du Cconso pose une présomption d'antériorité du défaut à la délivrance du bien pendant une période de 6 mois à compter de la délivrance. Tous les défauts qui apparaissent dans les 6 mois de la délivrance sont présumés révéler la non conformité de la chose, ce qui permet d'invoquer la garantie (présumée s'appliquer de ce fait). Il ne s'agit que d'une présomption simple.

L 211-17 du Cconso prévoit que doit être considérée non écrite toute convention qui limite les droits du consommateur s'agissant de cette garantie légale (les clauses limitatives de garanties ne sont pas valables). Par contre une fois le défaut connu, les parties peuvent convenir d'une telle clause. L'interdiction ne vaut qu'avant l'apparition du défaut.

CJCE 17 avril 2008 Quelle : pour la CJCE, le consommateur ne doit pas indemniser le vendeur pour l'usage qu'il a fait du bien jusqu'à son remplacement (sinon cela revient à rendre la garantie payante). La garantie légale de conformité doit rester totalement gratuite pour le consommateur.

Section V La garantie d’éviction

Articles 1626 et suivants du Cciv. Il s'agit de protéger l'acheteur victime d'une perte de ses droits sur la chose. Si l'acheteur est évincé il peut dans certains cas se retourner contre son vendeur. Cette notion d'éviction englobe les troubles de fait et les troubles de droit, qui peuvent émaner du vendeur (cocontractant) ou d'un tiers. Dans les deux cas, les troubles peuvent avoir leur origine dans des actes ou des faits aussi bien antérieurs que postérieurs à la vente. Exemple : le propriétaire d'un bien immobilier vend successivement son bien à deux personnes différentes, on départage grâce à la publication, si le 2nd devient propriétaire car publie en 1er, le 1er est évincé et peut se retourner contre le vendeur (= trouble ayant son origine dans un fait intervenu postérieurement à la vente). Autre exemple : achat d'une chose, on découvre après la vente qu'elle était l'objet d'une location (= trouble intervenu antérieurement à la vente).

La garantie d'éviction est liée à la qualité de vendeur, donc elle se transmet aux héritiers du vendeur dès lors qu'ils acceptent la succession (idem pour les héritiers de l'acheteur).

I La garantie du fait personnel

Article 1625 du Cciv : le vendeur doit garantir la possession paisible de l'acheteur. Le vendeur doit garantir son fait personnel, qu'il s'agisse d'un trouble de droit (revendiquer un droit sur la chose vendue qui évincerait en tout ou partie l'acheteur) ou de fait (hypothèse d'une cession de commerce, si le vendeur détourne la clientèle).

La garantie ne peut être écartée conventionnellement. Le contrat ne peut pas exclure la garantie du fait personnel (article 1628 du Cciv).

II La garantie du fait d’un tiers

Le vendeur doit garantir en raison du comportement d'un tiers qui diminuerait les prérogatives de l'acheteur. Difficulté : il faut protéger l'acheteur mais tenir compte éventuellement des droits du tiers. Le principe est que le vendeur ne garantit pas les troubles de fait imputables à un tiers (le vendeur ne peut pas être responsable du comportement d'un tiers). La garantie ne concerne que les troubles de droit, sauf disposition contractuelle contraire (le contrat peut écarter cette garantie).

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Il existe 3 conditions pour que la garantie puisse être mise en œuvre :

le tiers doit revendiquer un droit sur la chose en saisissant le juge le droit invoqué par le tiers doit entraîner soit la disparition du droit de l'acheteur, la

réduction de l'objet du droit de l'acheteur (éviction partielle), soit la perte du caractère absolu du droit de l'acheteur (ex : charges non déclarées telles que les servitudes)

l'acheteur doit être de bonne foi (au moment de la vente il doit ignorer l'existence même d'un risque d'éviction).

La garantie d’éviction peut prendre deux formes :

- être mise en œuvre de manière incidente  : hypothèse où l’acheteur a été assigné par un tiers qui revendique la propriété du bien. Cet acheteur peut appeler le vendeur en garantie en cours de procès. Le vendeur devient donc partie au procès et l’acheteur peut soit rester partie à l’instance ou se faire mettre hors de cause. Si le tiers obtient gains de cause (est reconnu véritable propriétaire), le vendeur devra l’indemniser.

- Garantie principale  : garantie mise en œuvre quand l’acheteur a déjà été évincé du bien. L’acheteur une fois évincé, peut se retourner contre son vendeur afin d’obtenir indemnisation. Le vendeur peut échapper à la garantie s’il démontre que l’acheteur s’est mal défendu contre le tiers qui revendique la propriété du bien (article 1640).

La garantie d’éviction du fait des tiers peut être exclue dans le contrat. Même en cas d’exclusion, le vendeur sera tenu de restituer le prix du bien.

Dans l’hypothèse où il y a une menace d’éviction, la garantie ne peut pas être mise en œuvre mais la simple menace permet à l’acheteur de suspendre le paiement du prix jusqu’à la disparition de la menace (article 1653).

III Les effets de la garantie

En présence d’une éviction totale (perte de propriété du bien) : l’acheteur peut obtenir la restitution du prix (article 1630) payé au jour de la vente. Si le bien a prix de la valeur entre temps l’acheteur peut demander une indemnisation correspondant à la plu value du bien. Possibilité également de DI pour le préjudice résultant de l’éviction.

En présence d’une éviction partielle (article 1636 à 1638) trois hypothèses :

- L’acheteur est évincé d’une partie du bien en l’absence de laquelle il n’aurait pas acheté : l’acheteur peut demander résiliation du contrat (comme en cas d’éviction totale).

- Si la vente n’est pas résiliée (acheteur ne le souhaite pas ou éviction insuffisante) alors l’acheteur peut demander le remboursement de la partie du prix qui correspond à l’importance de l’éviction. L’estimation sera faite à l’époque de l’éviction.

- Si découverte d’une charge non déclarée (servitude) : le contrat ne peut pas être résilié sauf si cette charge est si importante qu’en connaissance de cause, l’acheteur n’aurait pas contracté.

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Section VI L’obligation de sécurité

Pendant longtemps lors d’un problème de sécurité pendant une vente il n’y avait pas de régime donc ils étaient résolus sur des fondements tels que la garantie des vices cachés.

En 1983, apparaît une obligation de sécurité au bénéfice des consommateurs. L’obligation de sécurité est régie par les articles L 221-1 et s du Code de la conso.

Puis directive communautaire du 25 juillet 1985 sur la responsabilité du fait des produits défectueux transposé en droit interne en 1998 (articles 1386 et s. du CC).

I Le Code civil

A Les parties

1 Le responsable

Article 1386-1 du CC « est responsable le producteur du produit ». L’article 1386-6 défini le producteur comme le fabriquant et par assimilation celui qui appose son nom ou sa marque sur le produit ou encore celui qui importe le produit dans l’UE.

La loi française prévoit également par l’article 1386-7 que le responsable est le vendeur, le loueur et tout fournisseur professionnel. Cet article a été modifié en 2006 et désormais est précisé qu’ils ne sont responsables que si le producteur est inconnu et qu’ils ont la possibilité dans un délai de 3 mois de désigner leur fournisseur ou leur producteur pour échapper à la responsabilité. Cette disposition a été jugée par le CJCE41 trop favorable à la victime.

2 La victime

L’article 1386-1 du CC prévoit que le producteur est responsable du dommage causé par un défaut de son produit qu’il soit lié ou non à la victime par un contrat. La victime est donc la personne qui subie un dommage.

B Le dommage

Article 1386-2 CC : Sont réparables les dommages causés à une personne ainsi que ceux causés à un bien autre que le produit défectueux lui-même. S’agissant du dommage causé au bien le droit français a été jugé non conforme à la directive (CJCE 25 avril 2002) car la directive ne permet pas l’indemnisation des dommages causés au bien qu’au-delà d’un certain seuil financier. Ainsi, le droit français a été réformé aux articles 1386-1 et 1386-2 qui prévoient que ne sera indemnisé sur ce fondement que si le dommage causé au bien est supérieur à 500€.

Le dommage doit résulter d’une défectuosité du produit et la notion de produit est défini à l’article 1386-3 comme « tous les biens meubles même incorporés à un immeuble ».

C Les conditions de l’indemnisation

La victime doit prouver l’existence du dommage, le défaut de la chose et le lien de causalité (Article 1386-9). Si les conditions sont réunies, le délai pour agir est de 3 ans à compter du jour où la victime a eu ou aurait du avoir connaissance du dommage, du défaut ou de l’identité du producteur. Ce délai de 3 ans est donc le délai de garantie.

Quant au délai de responsabilité il est de 10 ans (article 1386-16) à compter de la première mise en circulation du produit. Dans les 10 ans suivant la première mise en circulation possibilité d’assigner le producteur.

Causes d’exonération de responsabilité (article 1386-11) :

41 CJCE 25 avril 2002 – Dalloz 2002 p 1670.

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- Le producteur n’a pas mis lui-même le produit en circulation- Le défaut n’existait pas au moment de la mise en circulation (cas d’un défaut lié à

une mauvaise utilisation du produit par l’acheteur)- Le produit n’était pas destiné à la vente- Le défaut est du au respect de règle législative ou règlementaire- Si compte tenu des connaissances scientifiques et techniques au moment de la mise

en circulation du produit, le producteur ne pouvait pas déceler le défaut. Il s’agit du risque de développement. Initialement le législateur français prévoyait en contre partie de cette exonération, une obligation pour le producteur de suivi du produit. Ainsi si le défaut apparaissait dans les 10 ans du délai de responsabilité, le producteur devait prendre les mesures nécessaires pour prévenir le dommage. A défaut, le producteur devient responsable du dommage. Cette obligation de suivi a été supprimée par la loi du 9 décembre 2004.

- La faute de la victime peut être une source d’exonération partielle (article 1386-13)

L’article 1386-18 donne à cette responsabilité du fait des produits défectueux un caractère facultatif : la victime a le choix du fondement de son action. La CJCE en 2002 a précisé quelles étaient les autres actions envisageables. La victime doit avoir le choix entre des actions qui reposent sur des fondements différents. Or la responsabilité du fait des produits défectueux reposent sur la théorie des risques. Donc la victime a le choix entre la responsabilité du fait des produits défectueux et un régime qui repose sur la faute (responsabilité contractuelle ou délictuelle 1382).

II Le Code de la consommation

Les articles L 221-1 et s. du Code de la conso. Ces dispositions ont été modifiées suite à une directive communautaire du 3 décembre 2001 transposée par une ordonnance du 9 juillet 2004 complétée par une ordonnance du 22 août 2008.

Qui peut invoquer ces dispositions ?

Dès lors qu’un dommage est causé à la personne du consommateur. Sont visées les atteintes à la santé du consommateur. Néanmoins certains juges du fond ont appliqué ces dispositions à des professionnels.

Qui peut être poursuivie ?

Article L 221-1-2 : la personne responsable est le producteur définit par l’article L 221-1 qui énonce qu’il s’agit du fabriquant du produit quand il est établi dans la communauté européenne et s’il est en dehors de l’UE, peut être poursuivi le représentant du fabriquant dans l’UE ou l’importateur du produit.

Le contenu de l’obligation de sécurité

- Obligation d’information : L 221-1-2 concerne les informations qui permettent de mettre au courant des risques encourus à l’utilisation du produit.

- Obligation de vigilance : L 221-1-2 II : le professionnel doit se tenir informer des risques présentés par les produits qu’il commercialise même s’ils apparaissent après la mise en vente. Renvoi à l’hypothèse du risque de développement. Ainsi le Code de la conso permet d’agir contre le producteur qui n’aurait pas assuré le suivi du produit.

Depuis 2008 a été créé l’article L 221-1-4 qui envisage les obligations qui pèsent sur les distributeurs des produits qui est un maillon de la chaîne de commercialisation mais qui n’intervient pas sur le produit (ex : un revendeur).

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A été créé une obligation de suivi pour les distributeur (il doit transmettre toutes les informations qu’il a en sa possession concernant des risques liés au produit et collaborer aux actions envisagées par le producteur pour limiter ces risques).

L222-1 donne une définition générale de la notion de sécurité : un produit sera considéré conforme à la garantie de sécurité lorsqu'il respecte la réglementation qui lui est applicable.

L222-2 on a présenté une présomption qui a pour but de présenter les professionnels à respecter des normes non obligatoires de sécurité. Le produit sera présumé conforme à l'obligation de sécurité.

L222-3 permet de déterminer si un bien est conforme ou non à l'obligation de sécurité. On y trouve par exemple les recommandations de la commission européenne, ainsi que les guides de bonne pratique en matière de sécurité.

Le fabricant peut échapper aux poursuites dès lors qu'il informe les pouvoirs publics du risque que représente son produit pour la sécurité des consommateurs (L221-1-3)

CHAPITRE IV LES OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR

Section I Payer le prix et les frais de vente

Cette obligation est formulée à l'article 1650 du code civil. C'est la principale obligation de l'acheteur. Elle est transmissible à ses héritiers, donc si meurt avant de payer les ayants droits doivent payer, mais il n'y a pas de transmission aux ayants cause à titre particulier comme les sous acquéreurs

I Objet de l’obligation

L'acheteur doit payer le prix mais aussi tous les accessoires du prix qui sont identifié dans le contrat de vente. Dans le silence du contrat, l'article 1593 du code civil indique que les fais de vente sont par principe à la charge de l'acheteur. En revanche ce n'est pas une règle d'ordre public elle ne s'applique donc que dans le silence du contrat. Les parties peuvent y déroger si c'est prévu dans le contrat.L'acheteur peut aussi être tenu par l'obligation de verser des intérêts sur le prix de vente (1652 cc) dans trois cas : si le contrat le prévoit si la chose objet du contrat produit des fruits ou autres revenus. Lorsque l'acheteur a été sommé de payer et ne s'est pas exécuté.

II Conditions du paiement

A Le moment du paiement

Deux possibilités : au comptant ou à crédit.

La règle est que la vente est faite au comptant au moment de la délivrance de la chose, article 1651 du code civil.

Il existe des dispositions protectrices du consommateur, notamment l'article L122-3 alinéa 2 du code de la conso qui interdit au vendeur de recevoir un somme d'argent avant un engagement express de l'acheteur.

La difficulté est celle dans l'hypothèse où le consommateur verse une somme d'argent qui correspond à une fraction du prix, la difficulté est ici la qualification de cette somme : est-ce un acompte ou des arrhes?

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L114-1 du code de la consommation, l’alinéa 4 prévoit que sauf disposition contractuelle contraire les sommes versées d'avance sont des arrhes lorsque les sommes portent sur un bien meubles.

Dans l'hypothèse où la vente à lieu à crédit, la délivrance de la chose est immédiate mais le paiement lui est différé. Dans une vente à terme par contre on repousse à la fois le paiement et la délivrance c'est-à-dire toute l'exécution du contrat.

Quelque soit la date prévue pour le paiement, l'acheteur doit la respecter sans attendre d'être mis en demeure. Ce qui signifie que tout retard constituera une faute et d'autre donnera lieu au versement d'intérêt. Le juge a le pouvoir de donner toutefois un délai de grâce à l'acheteur.

1655 pour les immeubles et 1244-1 pour les meubles.

B Le lieu du paiement

L’article 1651 prévoit que le paiement se fait au lieu de la délivrance. La règle veut que le paiement se fasse dans la monnaie du lieu du paiement. Dans les ventes mobilières le paiement se fait chez le vendeur.

En cas de vente à crédit, le prix reste payable au domicile du débiteur.

C La preuve du paiement

Elle obéit au droit commun de la preuve, la charge pèse donc sur l'acheteur, on prouve que l'on a payé en matière immobilière par une quittance de paiement. Et en matière mobilière la jurisprudence admet que la remise de la chose vendue vaut présomption simple de paiement.

III La sanction du défaut de paiement

La première peut être l'invocation de l'exception l'inexécution pour se protéger ou alors l'exécution forcée.

Demander la résolution du contrat en saisissant le juge en invoquant l'article 1654 du code civil.

Les parties peuvent prévoir une clause résolutoire, donnant une liberté aux parties. La résolution du contrat sera automatique ou alors après une mise en demeure de payer selon les termes du contrat.

Section II Prendre livraison Obligation pour l'acheteur de retirer la chose auprès du vendeur : obligation de

retirement, acte matériel qui va permettre à l'acheteur de rentrer véritablement en détention de la chose.

On a prévu des sanctions dans le cas de figure spécial celui où l'acheteur ne prend pas la chose, ce qui peut avoir un coût au vendeur de garder la chose : d'où l'exécution forcée ou alors le vendeur peut être autorisé par le juge de mettre la chose vendue en dépôt au frais de l'acheteur, 1264 cc.

Enfin l'article 1657 CC permet d'obtenir la résolution de plein droit du contrat à l'arrivée du terme convenu sans intervention judiciaire, sans insérer une clause dans le contrat et sans sommation adressée à l'acheteur.

Pour les biens mobiliers, la vente porte sur un bien immobilier et la vente doit prévoir un délai impératif de retirement et le retard ne doit pas être imputable au vendeur

PARTIE IV LE COMMERCE ÉLECTRONIQUE

On applique à internet les mêmes textes qu'on applique dans un univers non virtuel, on a très tôt appliqué l'article 1382...

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C'est ce qui c'est passé avec le contrat de vente on a juste fait des adaptations pour tenir compte des particularités techniques pour la formation du contrat. Puisque la difficulté essentielle était de déterminer à partir de quel moment il y avait l'échange des consentements.La principale difficulté ce n'est pas quel texte appliquer mais c'est pour faire exécuter la décision de justice une fois rendue.

Pour les sources : directive du commerce électronique du 8 juin 200 qui a été transposée dans le code civil, le code de la conso et loi sur la confiance dans l'économie numérique du 21 juin 2004.

Section I les notions de Commerce électronique

I les rapports entre Commerce électronique et vente

Ces deux notions ne sont pas synonyme car le commerce électronique est beaucoup plus large que la vente, cela englobe tous les usages commerciaux des réseaux numériques, ça veut dire aussi par exemple de la publicité sur internet.

Si on s'intéresse sur les contrats de vente conclu en ligne ils peuvent s'exécuter de deux façons différentes, soit il est exécuté en ligne (totale dématérialisation) par exemple l'achat d'un logiciel, ou alors exécution hors ligne, réception par la poste. Dans ce cas on a des différences entre la commande faite sur le net ou sur téléphone... ce qui amène à une deuxième différence.

II Les rapports entre démarchages et vente à distance

Le rapprochement le plus évident c'est que le contrat en ligne c'est de la vante a distance car vente entre absent. Néanmoins, une disposition du code de la consommation considère la vente en ligne comme du démarchage à domicile, L122-27, car internet passe par le réseau téléphonique.

Ce qu'il faut dire quand même c'est lorsque l'on fait appel au bon sens dans le la vente à distance c'est un contrat entre absent pas l'objet sous les yeux alors que le démarchage la personne vient au domicile du potentiel acheteur et donc acheteur et vendeur sont présents mais la différence de protection vient que le vendeur fait pression, ce qui est différent du CE, devant l'écran c'est l'acheteur seul devant l'écran qui achète ou pas.

Le contrat conclu en ligne relève donc de la vente à distance depuis le vote de la loi LCEN.

Section II Formation du contrat

I L'offre

A Condition de clarté et de précision

Sur internet il faut que le prestataire soit clairement identifié, l'objectif ici est de faire en sorte que l'acheteur soit protégé des dissimulations du vendeur. Il faut s'assurer que le prestataire soit celui qui prétend être. On impose donc une obligation au prestataire : toute personne qui met une offre sur internet doit poster son nom, son adresse postale géographique et le cas échéant son numéro d'inscription au registre du commerce, cette obligation concerne tout vendeur est présumé établit en France, et il est présumé établit en France dès ors qu'il vend aux français.

L'article 19 LCEN et article 18 code conso, obligation d'identification.

Obligation d'information sur la chose vendue

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On ne fait que reprendre les dispositions applicables au contrat conclu à distance, on exige déjà une définition d'un prix TTC, prix de livraisons, etc. (L221-18)

Quand la vente est conclue en ligne, la référence du délai et de lieu de livraison sont importantes.

Art 1369-4 Code civil qui indique que l'auteur de l'offre est engagée par celle-ci tant qu'elle est accessible par voie électronique de son fait,

B Obligation d'information technique

Si on ne respecte pas cette obligation l'offre n'est pas valable (Art 1369-4).Nouvelle forme d'obligation précontractuelle d'informations pour s'adapter au

caractère technique au processus de formation du contrat sur internet. Le but est d'éviter d'engager l'acheteur sans qu'il s'en rende compte.

Faciliter le consensus du contrat par les internautes.Le vendeur a l'obligation d'informer l'acheteur sur les étapes de formation du contrat.

Le vendeur a une obligation de moyen pour que l'acheteur puisse corriger les erreurs commises lors de la saisie des données, et il doit en être informé avant.

La question de la formation du contrat n’est pas réglée par la directive communautaire et chaque Etat a réglé la question selon ses propres mécanismes.

II L'acceptation

A Manifestation graduelle du consentement

En France l’article 1369-5 créé par la LCEL prévoit que le contrat ne peut être conclu que si l’acheteur peut vérifier le détail de sa commande et en corriger les erreurs. Il s‘agit d’une obligation pour le contractant d’avoir cette possibilité de correction. « Principe d’acceptation par double clique ».

De plus, l’alinéa 2 oblige le vendeur à envoyer un accusé de réception. Il a une fonction probatoire et d’information de l’acheteur.

B L’identification du contractant

L’article 1316-4 du CC valide les procédés de signature électronique.

C Le droit de rétractation

Article L 120-20 du Code de la consommation : s’applique également par voie électronique. Mais difficulté concernant l’article L 121-20-2 qui prévoit que le droit de rétractation ne peut plus être exercé quand le contrat porte sur la fourniture d’un enregistrement audio ou vidéo et que l’emballage a été descellé par le consommateur.

Section III La question de validité du contrat

Sur le terrain de la preuve, pendant longtemps on l’envisageait que sur écrit. En 2000, le Code civil a été adapté aux contrats électroniques avec assimilation sur le terrain de la preuve de l’écrit électronique et de l’écrit papier.

Une des adaptations a obligé le contractant (vendeur) à archiver le contrat (article 1316-1 du CC).

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L’article L 134-2 du Code de la conso oblige le professionnel à conserver une partie du contrat pendant 10 ans à compté de sa conclusion dès lors que le contrat a une valeur supérieure à 120€. L’acheteur doit pouvoir en obtenir copie sur simple demande (article 1325 pour l’exigence de double exemplaire quand le contrat est conservé de telle façon que chaque partie pourra y avoir accès).

Article 1108 du CC quand un écrit est exigé pour la validité d’un acte juridique, il peut être conservé sous forme électronique sous réserve que son intégrité soit garantie.

Article 1369 à 1371 CC conserve les contrats électroniques.L’acte authentique peut également être dressé par acte électronique et une lettre RAR

envoyée par voie électronique.

Principe de responsabilité de plein droit du prestataire par la LCEN : Article L 121-20-3 du Code la consommation. Le vendeur est toujours responsable par principe dès lors qu’il y a un problème dans l’exécution du contrat. Limites concerne la force majeure ou si la mauvaise exécution est liée à l’acheteur. La jurisprudence a précisé que cette responsabilité est d’ordre public, donc le vendeur ne peut pas écarter cette responsabilité (TGI Paris 28 octobre 2008).

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LES CONTRATS DE DISTRIBUTIONS

En pratique, ce contrat organise la distribution de ses produits. Contrats conclus entre le fabriquant du produit et les personnes qui sont chargées de le commercialiser auprès des utilisateurs finaux.

La distribution est apparue avec la commercialisation de masse et s’est développée après la 2nde GM avec l’apparition des premiers magasins en livre service.

Existe différentes techniques pour organiser la distribution des produits :

- Le fabriquant met en place un réseau de mandataires : ces agents commerciaux ne sont pas vendeur mais contracte au nom et pour le compte du fabriquant. L’acheteur est lié avec le fabriquant.

- Engager des salariés pour qu’ils assurent la distribution des produits (les VRP).- Réseau de revendeur que l’on sélectionne avec lesquels on conclu des contrats

cadres qui détermine les modalités d’approvisionnement et certaines conditions de commercialisation.

Par nature ce sont des contrats commerciaux et qui peuvent prendre différentes formes. De la forme la plus simple, système de l’agrément, à la forme la plus élaborée où le fabriquant transmet un savoir faire et des méthodes commerciales à son revendeur. Ces contrats sont considérés comme licite au regard de la concurrence dès lors qu’ils assurent un progrès économique (article L 420-4 du Code du commerce).

Article L 330-3 du Code de commerce : créé par une loi de 1989 dite « DOUBIN ». Ce texte concerne tous les contrats qui prévoient la mise à disposition d’un nom commercial d’une marque ou d’une enseigne et qui comporte un engagement d’exclusivité de la part du distributeur. Le fabriquant se voit imposer une information précontractuelle d’information. L’objectif est que le détaillant mesurer la portée de son engagement et les risques qu’il prend s’il intègre le réseau de distribution.

Cette obligation est prévue à l’encontre d’un professionnel à la charge d’un autre professionnel.

20 jours avant la formation du contrat, le fabriquant doit transmettre à son contractant éventuel les informations qui figurent dans un décret du 4 avril 1991 qui fournit une liste d’informations.

Jusqu’à l’arrêt de la Cour de cassation (Com 18 février 1998), l’absence d’information entrainait la nullité du contrat automatiquement. Ensuite les juges ont décidé que le défaut d’information entraine la nullité du contrat que s’il a provoqué un vice du consentement.

Un arrêt de la Com 4 février 2004 considère que la charge de la preuve de l’absence de vice de consentement pèse sur le fabriquant du produit. Autrement dit le vice du consentement est présumé sauf preuve contraire.

L’article L 330-1 du Code de commerce s’applique au contrat de distribution dès lors qu’il prévoit une clause d’exclusivité. La durée de validité de ces contrats est de 10 ans. Ensuite une renégociation est obligatoire.

CHAPITRE I LE CONTRAT DE CONCESSION

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Définition : contrat par lequel le fournisseur (le concédant) s’engage à ne vendre ses produits qu’au concessionnaire sur un territoire déterminé. Ce contrat n’existe que si cette exclusivité est prévue. Il s’agit de l’exclusivité de fourniture ou territoriale.

Le contrat peut cependant prévoir une exclusivité pour le concessionnaire qui s’engage à ne vendre que les produits du concédant.

Le concessionnaire vend les produits en son nom et pour son compte donc c’est un commerçant indépendant.

Section I La formation du contrat

Le contrat de concession est un contrat consensuel et la preuve est libre. Dès lors, devrait signifier la liberté de choisir son concessionnaire sans avoir à justifier son choix (Com 7 avril 1998).

Puis revirement avec la Com du 22 janvier 2000 : en cas de critère de choix imprécis et application discrétionnaire du concédant pour choisir son concessionnaire alors abus. Donc nécessité de mettre en place des critères objectifs par le concédant.

Section II Les effets du contrat I Pour le concédant

Obligation d’approvisionner son concessionnaire par les conditions prévues au contrat avec exclusivité car essence du contrat de concession.

Obligation d’assistance technique ou commerciale (transmettre des techniques de vente). Le concédant autorise le concessionnaire à autoriser sa marque.

II Pour le concessionnaire

Obligation d’acheter une quantité minimale de produit au concédant. Il s’agit de quotas. Le concessionnaire va revendre les produits mais au prix qu’il souhaite. Le concédant ne peut pas imposer de prix de vente.

Le concessionnaire peut également imposer l’aménagement du magasin enfin le concessionnaire à ne pas vendre les produits au-delà de la zone géographique qui lui ait attribué.

Dans un premier temps la jurisprudence considérait que le tiers revendeur se rendait coupable de concurrence déloyale donc responsabilité presque systématiquement engagée (Com 16 février et 12 juillet198342).

Condition de commercialisation de produit : la chambre commerciale a fixé une limite à cette obligation. En effet, le concédant quand il fixe ses conditions de vente ne peut pas être trop exigent et abuser de sa position (Com 15 janvier 2002).

Section III La fin du contrat

I La résiliation du contrat

A l’arrivé du terme pas obligation de renouvellement sans se justifier sauf si abus. La jurisprudence a ensuite assoupli le droit commun. Concernant les CDI la jurisprudence admet l’abus dès que la rupture du contrat apparaît brutale (ex : si aucun préavis ou préavis insuffisant). 42 Dalloz 84 p 489

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II La question du stock

Quand le contrat prend fin : si le contrat ne prévoit rien s’agissant du stock de produit alors le concessionnaire à l’interdiction de les vendre. Peut prévoir :

- Reprise du stock par le concédant- Prévoir que le contrat que le concessionnaire aura le droit d’écouler son stock

pendant une période limite

CHAPITRE II LE CONTRAT DE FRANCHISE

Le franchiseur (vendeur) s’engage à mettre à disposition du franchisé ses méthodes commerciales, sons avoir faire, ses marques afin de lui permettre d’attirer les clients. Le contrat de franchise met généralement à la charge du franchisé de s’approvisionner au près du franchiseur. Le but du contrat de franchise est la communication d’un savoir faire.

Le contrat de franchise peut être conclu à titre exclusif ou non donc pas nécessité d’exclusivité. Pour qu’il y ait franchise il faut trois éléments :

- Obligation pour le franchiseur d’assister le franchisé- Obligation pour le franchiseur de mettre à disposition du franchisé des signes

distinctifs- Obligation pour le franchiseur de communiquer son savoir faire au franchisé.

Section I La formation du contrat

Pour qu’il y ait un contrat de franchise, le franchiseur doit avoir un savoir faire à transmettre. Le savoir faire désigne des techniques commerciales expérimentées. C'est-à-dire que le franchiseur à l’obligation de mettre en application ses méthodes commerciales avant la conclusion du contrat de franchise.

Question du choix des franchisés et donc de la sélection des contractants : liberté de choix qui s’explique par le fait que dans ce type de contrat, la transmission d’un savoir implique de travailler ensemble. Les critères mis en œuvre doivent être objectifs et non discriminatoires.

Au moment de la conclusion du contrat, le franchisé doit payer une sorte de droit d’entrée dans le réseau. Dès qu’il y a une licence de marqué, nécessité d’un écrit.

Section II Les effets du contrat

I Pour le franchiseur

Obligation de transmettre son savoir faire et d’assister le franchisé et de mettre à disposition les signes distinctifs. Le savoir faire transmis doit présenter des caractéristiques : être substantiel (le franchisé n’aurait pas pu le mettre au point lui-même trop facilement sans des recherches longues et couteuses), identifié et secret.

II Pour le franchisé

Il est tenu par une obligation de confidentialité (ne doit pas divulguer le savoir faire qui lui ait transmis). Cette obligation ne prend pas fin avec l’extinction du contrat et cette obligation s’impose même dans le silence du contrat.

Le franchisé doit respecter les normes de commercialisation qui lui sont imposées par le franchiseur (contraintes pour harmoniser l’ensemble des magasins de franchise sur le

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territoire). Signifie aussi que le franchisé a l’obligation de communiquer au franchiseur ses documents comptables…

En général le contrat prévoit que le franchisé doit verser une redevance qui constitue un pourcentage de son chiffre d’affaire.

Section III La fin du contrat

Ce sont généralement des CDD avec possibilité de résiliation anticipée en cas de manquement du franchisé à ses obligations (non respect des normes de commercialisation). Aucun droit de renouvellement du contrat. Le franchisé à la fin du contrat doit restituer tout le matériel remis par le franchiseur.

CHAPITRE III LA DISTRIBUTION SÉLECTIVE

Le fournisseur s’engage à réserver ses produits à un réseau de détaillants agréés. En contre partie, ces détaillants sont tenus à l’égard du fournisseur d’obligation liées à la nature du produit (ex : assurer un SAV).

Le fournisseur ne peut donc vendre ses produits qu’aux distributeurs agréés et en aucun cas en dehors du réseau. Les détaillants agréés quant à eux ne peuvent pas revendre le produit à des distributeurs non agréés (uniquement envers le consommateur, le client). Il s’agit de préserver l’image du produit.

Par contre le détaillant agréé n’a pas une compétence exclusive sur une zone géographique.

Concernant la sélection des distributeurs, la règle est qu’elle s’opère suivant des critères objectifs qualitatifs (compétence professionnelle, qualification) et selon une nécessité d’une distribution adéquate des produits par des gens qui connaissent le produit. Ainsi on ne peut pas exclure par principe des réseaux de distributions certaines formes de commerce (ex : grande surface exclue d’un réseau pour la vente de produits de luxe).

En principe, dès qu’un détaillant remplit les conditions objectives pour intégrer le réseau, le fournisseur doit le faire entrer dans son réseau de distribution.

Néanmoins, le fournisseur peut refuser de contracter avec un détaillant à condition de justifier son refus (en fonction des objectifs de productions, en fonction de l’impact de nouveaux détaillants sur le prix de vente des produits…).

Section I La formation du contrat

La jurisprudence exige que ce type de contrat soit conclu par écrit à titre probatoire. En effet, permet de vérifier que les conditions de sélection des distributeurs sont appliquées de manière uniforme à tous les membres du réseau sans discrimination.

Initialement, la jurisprudence admettait que ces contrats puissent être conclus intuitu personae puis revirement par un arrêt de la Chambre commerciale du 4 mai 199943. En l’espèce problème de savoir ce que devenait ce contrat de distribution dans le cas d’une cession de fonds de commerce. Si contrat intuitu personae, réponse négative donc a contrario la Cour considère que le contrat peut se transmettre au repreneur du fonds de commerce.

Section II Les effets du contrat

Pour le fournisseur

43 Petites Affiches 2000 p 16.

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Il s’engage à approvisionner le détaillant et autorise ce dernier à faire usage de la marque du fournisseur.

Pour le détaillant

Il s’engage à ne pas vendre le produit à des distributeurs non agréés et/ou en dehors du point de vente agréé.

Le contrat fixe les conditions de commercialisation (porte sur la localisation du commerce, le standing, l’environnement du magasin…). Le détaillant par contre peut toujours fixer le prix de vente qui ne peut être imposé par le fournisseur.

Le contrat fixe des quotas de commande annuels et donc le fournisseur permet de s’assurer que ses produits seront toujours disponibles et évite les ruptures de stocks. Parfois, est même imposé un chiffre d’affaire minimal.

Le contrat peut imposer au détaillant de vendre des produits concurrents de celui du fournisseur : est une clause d’environnement de marque et permet d’assurer un certain standing du produit et donc préserver/améliorer la réputation du produit.

Le fournisseur contrôle enfin le distributeur au cours de l’exécution du contrat.

Section III La fin du contrat

Ce sont généralement des CDD conclus pour une durée très courte (1 an). A l’expiration du contrat, le détaillant à un droit au renouvellement dès lors qu’il remplit toujours les conditions pour faire partie du réseau. Le renouvellement est ainsi de droit et s’il y a refus de la part du distributeur, on considère que le fournisseur engage sa RC avec une sanction sur le fondement du refus de vente en prouvant le caractère abusif ou anticoncurrentiel.

En cours d’exécution du contrat, la résolution du contrat peut être prononcée soit judiciaire ou par clause résolutoire.