Le dernier cycle immobilier Didier Cornuel Equippe, Université Lille1 Journée Ingénierie urbaine...

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Le dernier cycle immobilier Didier Cornuel Equippe, Université Lille1 Journée Ingénierie urbaine et habitat, MESHS 4 mars 2010

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Le dernier cycle immobilier

Didier Cornuel

Equippe, Université Lille1

Journée Ingénierie urbaine et habitat, MESHS 4 mars 2010

Page 2: Le dernier cycle immobilier Didier Cornuel Equippe, Université Lille1 Journée Ingénierie urbaine et habitat, MESHS 4 mars 2010.

Les faits

Doublement des prix immobiliers en 8 ans Croissance puis stagnation des transactions

dans l’ancien Croissance significative des volumes de

construction Une dynamique prix-quantités particulière

Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010

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Doublement des prix immobiliers en 8 ans

Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010

Prix logements anciens France

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

janv-

96

juil-9

6

janv-

97

juil-9

7

janv-

98

juil-9

8

janv-

99

juil-9

9

janv-

00

juil-0

0

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01

juil-0

1

janv-

02

juil-0

2

janv-

03

juil-0

3

janv-

04

juil-0

4

janv-

05

juil-0

5

janv-

06

juil-0

6

janv-

07

juil-0

7

janv-

08

juil-0

8

janv-

09

juil-0

9

janv-

10

Ind

ices

100

4èm

e tr

i 200

0

Appartements déflaté IPC Maisons déflaté IPC

CreuxPic

Source: INSEE

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Logements anciens (France entière)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

mai 1990 janv 1993 oct 1995 juil 1998 avr 2001 janv 2004 oct 2006 juil 2009 avr 2012

Nombre transactions (milliers) Indice des prix

Croissance puis stagnation des transactions dans l’ancien

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Croissance significative des volumes de construction

Source SOeS, Sit@del2

Nombre de logements cumulés sur 12 mois

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Appartements anciens à Paris

15001700190021002300250027002900310033003500370039004100430045004700490051005300550057005900

15000 25000 35000 45000 55000Nombre de transactions

Pri

x/m

² €

2000

19811979

2009 prev.

1987

1990

1994

1997

2000

Une dynamique prix-quantités particulière

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L’explication des faits

Les prix immobiliers sont déterminés par les acheteurs

Les acheteurs ont connu une solvabilisation sans précédent

Cette solvabilisation a été absorbée par l’augmentation des prix dans l’ancien

Elle a permis l’accès à la propriété de nouveaux ménages dans le neuf

Elle s’est traduite par une multiplication par 6 ou 7 des prix fonciers

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Les prix immobiliers sont déterminés par les acheteurs

Les prix des biens industriels sont déterminés à long terme par leur coût marginal de production

Le prix des biens immobiliers est composé pour partie du prix du sol déterminé par une logique d’enchères, donc par les acheteurs

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Les acheteurs ont connu une solvabilisation sans précédent

Année 2001 2003 2006Variation

06_01

Annuité moyenne 10000 10800 13200 + 0,32

Durée moyenne des prêts 13,8 16,2 19,9 + 0,45

Taux d’intérêt 0,062 0,0456 0,035 - 0,44

Capacité d'endettement -90 827,38 € -121 831,84 € -186 950,56 € + 1,06

Taux d'apport personnel 0,254 0,252 0,226 - 0,11

Capacité d'achat -121 752,52 € -162 876,79 € -241 538,19 € + 0,98

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Solvabilisation due largement à l’expansion de la masse monétaire depuis 2000 avec l’Euro

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Appartements anciens à Paris

15001700190021002300250027002900310033003500370039004100430045004700490051005300550057005900

15000 25000 35000 45000 55000Nombre de transactions

Pri

x/m

² €

2000

19811979

2009 prev.

1987

1990

1994

1997

2000

La solvabilisation a été absorbée par l’augmentation des prix dans l’ancien

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Demande

Offre

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La solvabilisation a permis l’accès à la propriété de nouveaux ménages dans le neuf

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Année 2001 2003 2006Variation

06_01

Nombre accédants

ancien468400 482200 547600 +17%

Revenu accédants

ancien37100 43000 45700 +23%

Nombre accédants neuf

195500 200600 251600 +29%

Revenu accédants neuf

35200 38500 41900 +19%

Source : Observatoire du Financement du Logement

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Patrimoine immobilier

0,0

2 000,0

4 000,0

6 000,0

8 000,0

10 000,0

12 000,0

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Md

s €

cou

ran

ts

Terrains bâtis Bâti Patrimoine immobilier total

Elle s’est traduite par une multiplication par 6-7 des prix fonciers

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Insee : Comptes de Patrimoine

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Quelle évolution dans l’avenir ?

La contraction des volumes annonce une contraction des prix

Son amplitude sera à la mesure de la désolvabilisation des acheteurs

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Son amplitude sera à la mesure de la désolvabilisation des acheteurs

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Année 2007 2008 2009

Annuité moyenne 13191 13000 13000

Durée moyenne des prêts 19,9 19,0 15,0

Taux d’intérêt 0,035 0,045 0,045

Capacité d'endettement -186 819,42 € -163 712,82 € -139 614,09 €

Variation de la capacité d’endettement

+0,058 -0,124 -0,147

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La contraction des volumes annonce une contraction des prix

Appartements anciens à Paris

15001700190021002300250027002900310033003500370039004100430045004700490051005300550057005900

15000 25000 35000 45000 55000Nombre de transactions

Pri

x/m

² €

2000

19811979

2009 prev.

1987

1990

1994

1997

2000

?

Didier Cornuel, EQUIPPE, Université Lille 1, Journée Ingénierie urbaine et habitat MESHS 4 mars 2010

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Retour vers l’évolution tendancielle: celle des dernières années ?

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Appartements anciens à Paris

y = 1697e0,0331x

R2 = 0,7043

0400800

1200160020002400280032003600400044004800520056006000640068007200760080008400880092009600

10000

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Pri

x/m

² €

2000

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

Nom

bre

de tr

ansa

ctio

ns

Prix/m² € 2000 Nbre de transactions Exponentiel (Prix/m² € 2000)

Exponentiel (Prix/m² € 2000) Linéaire (Nbre de transactions)

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Ou vers l’évolution tendancielle antérieure : le tunnel de Friggit ?

Indice du prix des logements (France et Paris)rapporté au revenu disponible par ménage français

Base 1965=1

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,80,9

1

2

3

1975

1980

1985

1991

1998

1944

1951

1939

1,53, T3 2009

1967

1870

1874

1880

1914

1920

19351,76, T3 2009

1/1 2050

1/12000

1/11950

1/11900

1/11850

1/11800

FranceParis

1/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/38001/1/3800Auxabscisse 0,1

Tunnel

NB: le dénominateur des deux ratios est le revenudisponible par ménage sur l'ensemble de la France

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