LE BILAN DES CINQ ANNEES DAPPLICATION DU DECRET ET ARRETE COMPTABLE LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA...

LE BILAN DES CINQ ANNEES D’APPLICATION DU DECRET ET

ARRETE COMPTABLE

LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE

•Un état des lieux sur l’application du décret et arrêté comptable.

• Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un prejudice pour le syndicat des copropriétaires: Organisation d’un audit realisé par l’ARC

• Le non respect de la tenue des documents comptables: Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les annexes comptables.

• Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors du changement de syndic

LES QUESTIONS ABORDEES


M. Alain Perrier : Auditeur de compte à l’ARC • Un bilan du décret et arrêté comptable

M. Hagège Emile: Directeur de Copropriété-Services• Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un

préjudice pour le syndicat des copropriétaires

M. Max Mortier : Diplômé d’expertise comptable : contrôleur de compte à l’ARC• Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les

annexes comptables

M. Pierre Falhun : Expert comptable du cabinet Eco-expertise• Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors

du changement de syndic


Le contrôle des comptes et de gestion

À quel titre intervient le contrôleur de l’ARC ?Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 27 :

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Décision Conseil syndical

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Les obligations comptables

Quelles sont-elles ?Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et son arrêté (même date) :

Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires.

C’est une obligation depuis 2007.

Le décret et l’arrêté n’ont jamais été modifiés…

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Les non-conformités

Sont-elles nombreuses ?Oui, malheureusement,

Quelles sont-elles ?Elles portent sur tous les domaines : procédures, engagements, séparation des exercices, séparations des opérations courantes des travaux, distinctions des charges et produits, documents présentés, nomenclature comptable, comptes non justifiés, répartition…

Pour quelles raisons existent-elles ?Logiciels comptables non conformes, choix délibéré, manque de formation, omissions ou imprécision du décret et de l’arrêté…

Quelles sont les conséquences ?Bilans faussés, « bombes à retardement », problèmes en cas de mutation…

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Comment lutter ?

Modifier le décret et l’arrêtéAction commune ARC, FNAIM, UNIS vers l’autorité de tutelle pour corriger et améliorer

Rendre les règles vraiment obligatoiresSanctionner les présentations de comptes non conformes amenant un refus d’approbation des comptes en obligeant à convoquer une autre assemblée générale dans les trois mois, aux frais du contrevenant

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Quelques exemples

Mélange d’opérations exceptionnelles et courantesTravaux votés de 50 000 €

Montant appelé de 50 000 €

Charges réelles de 55 000 € => 5 000 € passent en charges courantes

Non gestion des sinistresFactures en charges de 10 000 €

Indemnités en produits (non appariés) de 8 000 €

2 000 € resteront à charge sans aucune information

Non séparation des exercicesExercice N : 1 500 € d’acompte

Exercice N + 1 : 1 500 € de solde

Personne ne verra que les charges sont de 3 000 € réellement

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Quelques exemples (suite)

Répartition d’autorité du résultat d’un exerciceAvant l’examen des comptes par l’Assemblée générale

Celle-ci est mise devant le fait accompli

L’insuffisance est exigée avant l’approbation ou le refus (!)

Nomenclature comptable non respectéeHonoraires de syndic dans de multiples comptes (fournisseurs, exotiques, copropriétaires, créditeurs divers, attente, travaux… sans jamais établir le bilan réglementaire obligatoire

Comptes d’oubli (compte d’attente non justifié)Transfert d’une partie des charges courantes gênantes

Transfert de montants dus par le Syndic ou un fournisseur

Transfert de soldes de travaux gênants

Mise aux oubliettes de produits (subventions, indemnités…) comme montré ci-après 9

L’intérêt de contrôler l’enregistrement réel dans un compte de produit

Comprendre l’intérêt de procéder à l’enregistrement d’un produit

Travaux à réaliser 25 000 € Produits à recevoir 15 000 € (subvention par exemple)

DEBIT CREDIT

Charges travaux 25 000€

Produits constatés néant

Charges supportées par les

copropriétaires 25 000€

DEBIT CREDIT


Produits constatés 15 000€



Indemnités à recevoir de l’assureur de 15 000 € : deux types d’écritures possibles :

Indemnités affectées en diminution des charges

DEBIT CREDIT


Produits constatés 15 000€



Indemnités affectées sur un compte d’attente 471

DEBIT CREDIT


Produits constatés



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LES ABUS COMPTABLES ENTRAINANT UN PREJUDICE

POUR LA COPROPRIETE

Constat: Conséquence:

Absence de précision sur le compte comptable à utiliser concernant les honoraires de syndic

Eparpillement des honoraires sur plusieurs comptes

Constat:

Absence de motifs légaux pour créer des comptes d’avance supplémentaires.

Conséquence:

Appels de fonds supplémentaires sans justification


Absence de précision de compte concernant les copropriétaires vendeurs

Absence de traçabilité permettant de remonter sur l’apurement des comptes vendeurs


Absence d’obligation de procéder à un rapprochement bancaire

En l’absence d’un rapprochement bancaire, impossibilité de connaitre le réel solde bancaire en fin d’exercice


Absence de règles concernant les écritures afférentes aux écritures de banque.

Amalgame de plusieurs opérations dans une même écriture.


Comptes de charges ayant un libellé imprécis ou ambigüe

Difficultés à remonter sur la facture correspondante à la charge indiquée.


Difficultés à vérifier si les produits ont été affectés aux charges

Les charges de l’exercice seront plus importantes entrainant une régularisation plus élevées sur les comptes des copropriétaires.

consultations comptables

salon 2012

•Le règlement de copropriété,

•Le carnet d’entretien

•La balance de l’exercice

•Le grand livre

•Le contrat du syndic

Les documents nécessaires

salon 2012

•Principalement examen du grand livre

•Lecture et interprétation de TOUS les comptes du Grand livre :

• Avances des trésorerie

• Copropriétaires

• Fournisseurs

• Banques

• Charges

• Appels de fonds

En quoi consiste cette prestation

salon 2012

salon 2012

•Interaction entre le conseil syndical et le prestataire

•Le conseil syndical prend des notes

•Il n’y a pas de rapport écrit

•Une lecture de ce rapport peut être fait

•Durée entre 2 et 5 heures en fonction de la taille et la complexité des problèmes rencontrés

En quoi consiste cette prestation

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Le cout

• Il est fonction du nombre de lots principaux :

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Au delà des chiffres…

Il y a vous !

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