« Et si les projets de mes habitants participaient

au développement urbain de ma commune ? »

« Comment puis-je écrire mon futur PLU pourfavoriser l’intensification pavillonnaire ? »

Augmentation desdroits à construiresur une parcelle

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BIM

BY

Article 7 : L'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

L’article 7 du PLUdans la perspective BIMBY

L'article 7 au service de l’optimisation de l'utilisation de l'espace (continuité bâti …)

en combinant avec les articles 6 et 8.

Objectifs généraux :

> Créer une forme urbaine 

> Préserver la tranquillité des habitants(pas de vue directe, entretien desfaçades et ensoleillement)

Objectifs BIMBY :

> Maintenir et améliorer la formeet la qualité urbaines

> Améliorer l'utilisation des parcelles

Vitesse de construction :

Centre d'ÉtudesTechniques del'Équipement

Normandie Centre

Document réalisé par : Sophie DUPLESSY et Fabrice OTEROavec la collaboration de Marion GERBEAUX et Bruno SABATIER

Version 2 automne 2013 - Cette version est appelée à évoluer avec la loi.CETE Normandie Centre - 02 35 68 81 00

(1) Cet assouplissement de la règle peut être modulé : RdC uniquement, mur aveugle, hauteur inférieure à X mètres,combinée avec les articles 11 et 13 si création d'un mur de clôture ou haie opaque d'au moins X mètres.

Conception graphique : Vincent GABRIEL, Clément LANNOY et Sabrina MARCOTTE - PAO : Antoine JARDOT

Douce : Assouplir les règles de retraits« Les constructions s'implantent à X mètres de la limite séparative. En cas de division parcellaire en vue de bâtir, il n'est pas fixé de retrait par rapport à la nouvelle limite séparative créée(sur la parcelle d'origine et sur la nouvelle parcelle) ».

Art.7

Art.7

Art.6

Art.6

Modérée : Diminuer les distances de retrait« Les constructions s'implantent à X mètres de la limite séparative. En cas de division parcellaire en vue de bâtir, il n'est pas fixé de retrait par rapport à la nouvelle limite séparative créée(sur la parcelle d'origine et sur la nouvelle parcelle).

Les retraits par rapport aux autres limites peuvent être diminués de X % par rapport à la distance minimale autorisée 1 dans les cas suivants :• en cas de division parcellaire en vue de bâtir, pour la parcelle issue de la division ;• si un cercle supérieur à X m de diamètre ne peut pas être inscrit dans la parcelle».

Art.6

Rapide : Ne pas appliquer les retraits« Les constructions s'implantent à X mètres de la limite séparative. En cas de division parcellaire en vue de bâtir, il n'est pas fixé de retrait par rapport à la nouvelle limite séparative créée(sur la parcelle d'origine et sur la nouvelle parcelle).L'implantation est libre par rapport aux autres limites dans les cas suivants :• en cas de division parcellaire en vue de bâtir, pour la parcelle issue de la division ;• si un cercle supérieur à X m de diamètre ne peut pas être inscrit dans la parcelle».

Précaution :Code Civil, article 678 et 679 : pour une vue droite, ladistance à respecter est d'au moins 1,90 m et pour une vueoblique, la distance correspond au minimum à 0,60 m.

« Créer une servitude de cour commune pourune implantation négociéeavec mon voisin ».

Champ d’application de la règle :L'article définit les reculs par rapport aux limites séparatives.

Il peut imposer l'implantation :

- sur une ou plusieurs limites parcellaires ;- avec un recul imposé ou minimum ;- suivant un recul variant avec la hauteur de la construction.

Il peut différencier les limites latérales et les limites de fond de parcelle. Il peut aussidistinguer la nature des constructions (habitation, annexes...).

Aujourd’hui dans les documents d’urbanisme :

Un exemple de mise en œuvre de la règle :

Les constructions doivent être implantées :

- soit en limites séparatives ;

- soit avec un recul égal H/2 et au minimum de 3 mètres.

Je souhaite diviser mon terrain. Je ne peux me séparer quedes 10 mètres qui se situent sur l'un des côtés de ma maison. Les 3 mètres de retrait à respecter par rapport aux limitesséparatives ne laissent plus qu'un espace constructible de4 mètres de large, insuffisant pour la construction d'unemaison. Cette règle m’empêche de réaliser mon projet.

Selon des prescriptions inscrites dans l'article 8, la servitudepermet de construire un bâtiment à usage d'habitationplus proche de la limite séparative, voire jointive à laconstruction existante, si l'article 8 n'est pas renseigné.

Établir dans certains cas une servitude dite « de courcommune ».Une nouvelle habitation est construite sur une parcellebâtie. Une servitude dite « de cour commune » peut êtreétablie entre le propriétaire initiateur de la division et lepropriétaire de la nouvelle parcelle contiguë.Les deux parcelles sont considérées comme une seule àl'égard des règles d'implantation des constructions sur lanouvelle limite parcellaire créée. Seul l'article 8 sera pris encompte pour organiser le recul de la nouvelle constructionau regard de la construction existante.

Les habitants peuvent toutefois...

... mais pour atteindre l’objectif d’intensification,

il est préférable de revoir la règle...Pr

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Augmentation desdroits à construiresur une parcelle

... un retrait minimum de X mètres...

Nous souhaitons préserver une intimité par rapport aux parcelles voisines.

Ma préoccupation est d'assurerla tranquillité des habitants.

L'article 7 est obligatoirement renseigné.

Afin de maintenir une intimité, l'article 11(l'aspect extérieur des constructions etl'aménagement de leurs abords) et l'article« espaces libres et plantations » permettent letraitement des limites parcellaires.