L’Allocation loyer en Région de Bruxelles-Capitale: … · 1.1. Le droit au logement un droit...

L’Allocation loyer en Région de Bruxelles-Capitale:

Levier d’accès au logement pour les plus démunis ?

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TABLE DES MATIERES

0. Introduction - Le logement en état de crise 8 1. La crise du logement à Bruxelles 10 1.1. Le droit au logement un droit constitutionnel 10 1.2.1. La structure du marché privé 11 1.2.2. L’offre de logements sociaux 11 1.3. Le coût de la location 13 1.4. Comment se fait-il que les loyers augmentent ? 15 1.5. L’évolution des revenus en Belgique et à Bruxelles 15 1.6. Indicateurs de la pauvreté sociale 16 1.7. L’état du parc immobilier bruxellois 16 1.8. Le coût social de la précarité 17 1.9. Conclusion 18 2. Outils des politiques sociales en matière de logement 19 2.1. Les sociétés immobilières de Service Public 19 2.1.1. Les conditions d’accès au logement social 21 2.1.2. Le prix du logement social pour le locataire 22 2.1.3. Le calcul du loyer 22 2.2. Les Agences immobilières sociales (A.I.S.) 23 2.2.1. Comment cela fonctionne-t-il ? 23 2.2.2. Le cadre légal 24 2.2.3. Les subsides aux A.I.S. par la Région de Bruxelles-Capitale 25 2.2.4. Le patrimoine des A.I.S. 26 2.3. L’Allocation de Déménagement-Installation et de Loyer. 26 2.3.1.L'Allocation de Déménagement-Installation 27 2.3.2. L’allocation de loyer 27 2.4. Conclusion 28 3. Actions politiques 29 3.1. Et le droit au logement ? 30 3.2. Les différentes propositions 30 3.2.1. La proposition de loi de Jean-Jacques Viseur, C.D.H. 31 3.2.2. La proposition d’ordonnance de Michel Lemaire, C.D.H. 31 3.2.3. La proposition d’ordonnance de Brigitte Grouwels, CD&V 31 3.2.4. La proposition d’ordonnance d’Olivier de Clippele et Marion Lemesre, M.R.

31 3.2.5. La proposition commune des partis P.S., Ecolo, C.D.H et de l’A.S.B.L. Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (R.B.D.H.) 32 3.3. L’allocation-loyer après les élections fédérales de 2004 33 3.4. Conclusion 33 4. L’enquête sur le terrain 35 4.1. Les Sociétés Immobilières de Service Public 35 4.1.1. La taille des ménages 36 4.1.2. Le loyer sur le marché privé et les revenus 36 4.2. Les Agences immobilières sociales 38 4.2.1. La taille des ménages 38 4.2.2. Le loyer sur le marché privé et les revenus 38 4.3. Comparaison des échantillons et de la population du logement social 40 4.3.1. Estimation du revenu moyen, population S.I.S.P. actuelle 41 4.3.2. Estimation du revenu moyen, population inscrite sur les listes d’attente S.I.S.P. actuelles 42 4.4. Structure des ménages 42

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4.4.1 Comparaison de la structure des ménages de notre échantillon / population S.I.S.P. 2003. 43 4.5. Constitution des groupes d’observations en quartile 44 4.6. Conclusion 45 5. Simulation de l’octroi d’une allocation-loyer 46 5.1. Les principes de la simulation 46 5.1.1 Les loyers de référence utilisés 47 5.2. Estimation du montant de l’allocation-loyer 48 5.2.1. Résultats des simulations 48 5.2.1.1. Résultats des scénarios de simulation impact pour les bénéficiaires 48 5.2.1.1.1. Résultats du premier scénario 20% 48 5.2.1.1.2. Résultats du deuxième scénario 25% 52 5.2.1.1.3. Résultats du troisième scénario 33% 54 5.2.1.1.4. Résultats du quatrième scénario 40% 56 5.2.1.1.5. Résultats du cinquième scénario taux variable 57 5.2.1.2 Coût de la mise en place d’une allocation-loyer, suivant les valeurs du paramètre de simulation 59 5.3. Conclusion 61 6. Présentation de l’Analyse exploratoire d’un programme d’allocations-loyers en Région de Bruxelles-Capitale (Etude DULBEA) 62 6.1. Première partie les comparaisons internationales 62 6.1.1. En Grande-Bretagne 62 6.1.2. En France 63 6.1.3. Aux Etats-Unis 64 6.1.4. Conclusion des observations dans d’autres pays 65 6.2. Deuxième partie de l’étude Evaluation budgétaire et impact économique attendu de 3 scénarios d’allocations-loyers en Région de Bruxelles-Capitale. 66 6.2.1. La détermination de loyers plafonds « hédoniques » (localisation) en fonction du nombre de chambres en Région de Bruxelles-Capitale 67 6.2.2. Premier scénario 67 6.2.3. Deuxième scénario 68 6.2.4. Troisième scénario l’allocation-loyer pour tous les ménages les plus pauvres

68 6.3. Remarques et conclusions 69 6.4. Comparaison entre l’analyse exploratoire et notre simulation 71 6.4.1. Différences entre les deux approches71 6.5 Conclusion 72 7. Conclusion 73 8. Bibliographie 76 9. Annexes 79 Annexe A Définitions 80 Annexe B Détail de la structure des ménages de l’échantillon. 81 Annexe C Texte intégral de la carte blanche. 82, 86 Annexe D Tableaux de données 87 Tableau 1.1. Pourcentage de la population inscrite sur liste d’attente dans les trois régions en 2004 12 Tableau 1.2. Evolution des loyers entre 1998 et 2004 selon le type de logement

13 Tableau 1.3. Evolution du loyer moyen par décile de revenus entre 1996 et 2001

14 Tableau 1.4. Taux de croissance du nombre de bénéficiaires minimex entre 2000 et 2002 16

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Tableau 1.5. Evolution du nombre de logements sans petit confort entre 1991 et 2001 16 Tableau 2.1. Loyers maximums en A.I.S. (pour le locataire et pour le propriétaire au 31/08/2004) 25 Tableau 4.1. Comparaison des échantillons listes attentes 2004 S.I.S.P. et A.I.S.

40 Tableau 4.2. revenus des locataires par tranche de revenus 41 Tableau 4.3. Structure des ménages inscrits sur les listes d’attente 2004 des S.I.S.P. .et des A.I.S. 42 Tableau 4.4. Comparaison de la structure de ménage de notre échantillon avec la population S.I.S.P. 2003 43 Tableau 4.5. Classification des revenus en quartiles44 Tableau 4.6. Revenu moyen par quartile. 45 Tableau 5.1. Règles d’attrition de type de logement 47 Tableau 5.2. Loyers de références utilisés (loyer maximum que les A.I.S. peuvent payer au propriétaire) 47 Tableau 5.3. Résultat du scénario 20%, simulation du système d’allocation-loyer en limitant les loyers de référence à 20% du loyer actuel. 50 Tableau 5.4. Allocation-loyer à 25% des revenus disponibles 52 Tableau 5.5. Allocation-loyer, loyer de référence 33% des revenus. 54 Tableau 5.6. Allocation-loyer, loyer de référence 40% des revenus. 56 Tableau 5.7. Allocation-loyer, taux variable 57 Tableau 5.8 Règle de calcul du taux 57 Tableau 5.9. Allocation-loyer, taux variable 58 Tableau 5.10. Comparaison 20%, 25% et taux variable 58 Tableau 5.11. Coût total de l’introduction d’une allocation-loyer 59 Tableau 5.12. Subsides supplémentaires aux A.I.S. 60 Tableau 6.1. Subsides suivant le pourcentage de logements conformes 69 Tableau 6.2. Subsides suivant le taux de participation 69 Tableau 6.3. Impact budgétaire d’un programme d’allocation-loyer 71 Tableau 6.4. Comparaison des loyers utilisés dans notre analyse et dans l’étude DULBEA 71

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Introduction :

Il n’est pas un jour où nos associations membres reçoivent des appels de ce type : « je vis dans un appartment avec mes trois enfants, je suis au CPAS et quand j’ai payé mon loyer, il ne me reste pas la moitié de mes revenus et je dois encore payer mes charges. La situation est très dure. Je cherche un appartement ailleurs, moins cher. Je me suis inscrite pour avoir un logement social, auprès d’une agence immobilière Sociale, je vais voir régulièrement à la Régie foncière de ma commune, je déambule dans les rues à la recherche d’un appartement que je puisse m’offrir avec mes revenus, il y a maintenant plus de 6 mois que je cherche et je ne trouve rien. Comment faire ? J’ai de plus en plus de dettes, je vais finir par perdre mon appartement. »

Le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat plaide donc pour la mise en place d’une allocation loyer, une intervention dans les coûts de loyers.

Bien qu’il existe l’observatoire des loyers qui en 2004 et en 2005 a permis d’établir des loyers moyens sur une population de … personnes, il existe assez peu de données objectives permettant d’objectiver la situation des plus démunis quant au paiement de leur loyer.

Au delà du témoignage, notre asbl a voulu mener une enquête auprès des demandeurs de logements sociaux et des demandeurs de logements issus des agences immobilières sociales, une population qui pour être éligible pour ce type de logements doit avoir des revenus assez bas.

Le présent document retrace la crise du logement, présente les deux acteurs du logements que sont les sociétés immobilières de service publics et les agences immobilières sociales et présente les résultats de notre enquête.

Ensuite, nous avons examiné les différentes propositions politique concernan tl’introduction d’une allocation loyer. Nous nous sommes penchés sur la recherche effectuée, à la demande du secrétaire d’Etat au logement, par le département d’Economie Appliquée de l’Université Libre de Bruxelles (DULBEA) portant sur un programme d’allocations-loyers en Région de Bruxelles-Capitale et nous avons simulé l’octroi d’une allocation-loyer et avons calculé l’impact de cette proposition si on l’appliquait à 28 000 ménages inscrits sur les listes d’attente des logements sociaux

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Le logement en état de crise

Le marché du logement en Région de Bruxelles-Capitale connaît un état de crise dont les premières victimes sont les personnes les plus défavorisées.

La population de la capitale a tendance à se paupériser : le nombre de titulaires d’un revenu de remplacement est en constante augmentation1 tandis que le montant de l’allocation décline par rapport au revenu moyen, suivant le Bureau du Plan 2004 : les pensions, indemnités de maladie et de chômage ont diminué respectivement de 25, 30 et 40% en moyenne par rapport au revenu moyen. L’allocation de chômage est passée de 42% à 28% du salaire moyen. La conséquence est que le ménage moyen bruxellois affecte plus de 30% de son budget aux frais de logement2. Ce chiffre est une moyenne, les ménages les plus précaires (1er décile de revenus) consacrant 64% de leur budget à leur logement3.

Les différents rapports de l’Observatoire de la Santé et du Social4, l’observatoire des loyers56 ainsi que les enquêtes socio-économiques7 confirment l’inadéquation croissante entre les revenus qui stagnent ou diminuent de la population bruxelloise et les loyers qui n’arrêtent pas d’augmenter.

Devant ce constat, un ensemble de partis politiques a été amené à commander des études sur les différentes possibilités d’aide à cette population et à formuler des propositions politiques dont un soutien financier au paiement du loyer ou allocation-loyer. Par ailleurs, depuis de nombreuses années, un certain nombre d’associations sans but lucratif travaillant à l’insertion par le logement sont, elles aussi, demandeuses de l’introduction d’une allocation-loyer.

1 SECRETARIAT d’ETAT au LOGEMENT DE LA REGION DE BRUXELLES-Capitale, Plan pour l’avenir du logement à Bruxelles, novembre 2002, p. 4. 2OBSERVATOIRE DE LA SANTE ET DU SOCIAL DE LA COMMISSION COMMUNAUTAIRE COMMUNE DE BRUXELLES-CAPITALE, 8ème rapport sur l’état de la pauvreté en Région de Bruxelles-Capitale, juin 2002. 3 INSTITUT NATIONAL DE STATISTIQUE, Enquête budget et consommation des ménages, 2000.

4 OBSERVATOIRE DE LA SANTE ET DU SOCIAL DE LA COMMISSION COMMUNAUTAIRE COMMUNE DE BRUXELLES-CAPITALE, op., cit., p.3. 5MINISTERE DE L’ ADMINISTRATION, DE L’ AMENAGEMENT DU TERRITOIRE ET DU LOGEMENT, Observatoire des loyers de la Région de Bruxelles Capitale, , Région de Bruxelles-Capitale,1998. 6 DE KEERSMAECKER M.L. & DE CONINCK S., Observatoire des loyers, enquête 2004, , Observatoire de l’Habitat en Région de Bruxelles-Capitale, Région de Bruxelles-Capitale, Centre de Recherches et d’Etudes en Aménagement du Territoire (CREAT), juillet 2004. 7 INSTITUT NATIONAL DES STATISTIQUES, Enquêtes 1991 et 2001.

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Chapitre 1 : La crise du logement à Bruxelles

Dans ce chapitre, après avoir rappelé l’Art. 23 de notre constitution, nous décrivons la situation du logement à Bruxelles et les différentes composantes de la crise. Ainsi, nous examinerons l’offre de logements à Bruxelles, le coût de la location, les causes de l’augmentation des loyers, l’évolution des revenus en Belgique et en Région de Bruxelles-Capitale, l’évolution du nombre de minimexés de la Région de Bruxelles-Capitale.

1.1. Le droit au logement : un droit constitutionnel

Article 23 de la constitution belge « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. A cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l'article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice. Ces droits comprennent notamment : le droit au travail et au libre choix d'une activité professionnelle dans le cadre d'une politique générale de l'emploi, visant entre autres à assurer un niveau d'emploi aussi stable et élevé que possible, le droit à des conditions de travail et à une rémunération équitables, ainsi que le droit d'information, de consultation et de négociation collective; le droit à la sécurité sociale, à la protection de la santé et à l'aide sociale, médicale et juridique; le droit à un logement décent; le droit à la protection d'un environnement sain; le droit à l'épanouissement culturel et social. »

Alors que ce droit est affirmé dans la constitution, qu’en est-il dans la réalité de la Région bruxelloise ?

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1.2. L’offre de logements à Bruxelles8 :

Le nombre d’habitations s’élève à 508.100 unités9 et la demande s’élève à 480.704 ménages soit un million de Bruxellois à loger.

Ces chiffres semblent démontrer que l’offre de logement est suffisante mais masquent l’inadéquation de l’offre à la demande en termes de type de logements et de niveaux de loyers. Le nombre de ménages ne tient également pas compte des illégaux10.

1.2.1. La structure du marché privé

Seulement 41,3% des habitants sont propriétaires de leur logement en Région de Bruxelles-Capitale, contre 47,8% dans d’autres grandes villes belges et une moyenne nationale de 68%11 .

Suivant le service d’inspection régionale chargé d’inspecter la conformité des logements mis en location, environ 50% des biens mis en location ne répondent pas aux critères du Code bruxellois du Logement12.

Par ailleurs, on dénombre entre 15 000 et 30 000 logements vides (selon les sources) dont 5 00013 pourraient être occupés immédiatement.

Les principales causes pour lesquelles les logements sont laissés vides sont la spéculation, les indivisions, le manque de moyens des propriétaires….

1.2.2. L’offre de logements sociaux

Le parc des logements sociaux représente 8% du parc immobilier.

Ce pourcentage est élevé vis-à-vis de l’offre de logements sociaux dans les autres régions (5,4% en Flandre, 7,3% en Wallonie)14 ,

8 BERNARD N., Clefs pour appréhender la crise du logement à Bruxelles, in Les Echos du logement, numéro 5, décembre 2004. 9 INSTITUT NATIONAL DE STATISTIQUES, Structure de la population, 2002. 10 OBSERVATOIRE DE LA SANTE ET DU SOCIAL DE LA COMMISSION COMMUNAUTAIRE COMMUNE DE BRUXELLES-CAPITALE, Les défis d’une politique de luttre contre la pauvreté 2002/2003, in Les dossiers de l’Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale, p.11. 11 FONDATION ROI BAUDOIN, Acteurs publics du logement en Région de Bruxelles-Capitale, Alter R&I, 2004 12 Le code du logement mis en application en juillet 2004 définit des critères qualitatifs minimaux pour la mise en location d’un bien (salubrité, stabilité, …) 13 MORENVILLE C., Squats, auto-gestion et mobilisation collective, les nouvelles formes de lutte in

Démocratie, n° 23, 1er décembre 2003, p. 6. 14 PLAN D’ACTION NATIONAL D’INCLUSION SOCIALE 2003-2005, proposé par le Ministre de l’Intégration sociale et approuvé par le Conseil des Ministres le 31 mai 2001.

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mais doit être mis en regard du nombre de demandeurs de ce type de logements :

Tableau 1.1. Pourcentage de la population inscrite sur liste d’attente dans les trois régions en 2004

Nombre de ménages 200415

Nombre de ménages inscrits 200416

Pourcentage de la population inscrite sur liste d’attente

Flandres 2 480 208 53 000 2, 1% Région de Bruxelles-Capitale

489 203 28 000 5,6%

Région Wallonne 1 432 996 49 000 3,4%

Source :INS 2004 Source : RBDH 2004

Source : Calcul propre

Sur base de ces chiffres, l’offre de logements sociaux en Région de Bruxelles-Capitale devrait atteindre 15% du parc.

Plus de 28 000 ménages sont inscrits comme demandeurs d’un logement social. Les temps d’attente vont dépendre du type de logement demandé et peuvent aller de 4 ans pour un appartement deux chambres jusqu’à 8 ans pour les appartements trois chambres et plus17.

Le logement social en Région de Bruxelles-Capitale sera présenté de manière plus exhaustive au chapitre deux.

15 INSTITUT NATIONAL DE STATISTIQUE, Structure de la population, 2004. 16 RBDH, Conférence de presse 22 février 2005;Le Soir, 18 novembre 2004. 17 VANHERP, R., Service Statistique de la S.L.R.B., mai 2005.

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1.3. Le coût de la location

Le coût de la location a explosé ces quinze dernières années18. Le loyer moyen avoisine les 482 € par mois et 25% des locataires ont un loyer supérieur à 550 €.19,20

Par exemple, dans les résultats de l’enquête 2004 menée par l’Observatoire des loyers, le tableau suivant présente les loyers moyens de 1998 et 2004 par type de logements :

Tableau 1.2. Evolution des loyers entre 1998 et 2004 selon le type de logement

Statistiques de loyers 2004 (euros)

Nombre de Chambres

Nombre de logements dans l’échantillon

Loyer Moyen

Loyer Médian

1er

quartile 3è quartile

Loyer moyen en 1998 (prix courant)

Evolution des loyers moyens (indice 1998 = 100)

0 421 336 320 270 380 321 105 1 1318 418 400 349 475 313 133 2 1022 526 500 413 600 397 132 3 229 707 625 500 850 467 151 4 69 860 750 500 1000 589 146 5 et plus 34 1149 1175

600 1500 675 170 Source : Observatoire des loyers 200421

En examinant la dernière colonne du tableau, on constate que Les appartements sans chambre ont vu leur loyer augmenter de 5%; Les appartements à une et deux chambres ont vu leur loyer augmenter de plus de 30% entre 1998 et 2004; Les appartements 3 chambres ont vu leur loyer augmenter de plus de 50%; Les appartements 4 chambres ont vu leur loyer augmenter de 46%; Les appartements 5 chambres ont vu leur loyer augmenter de 70%, ce dernier chiffre étant à prendre avec prudence vu le faible nombre d’observations (34).

18 DENY, E., Le marché locatif privé en Région de Bruxelles-Capitale, analyse des loyers demandés à Bruxelles, Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, Direction des Etudes et Statistiques. 19 DE KEERSMAECKER M.L. & DE CONINCK S ., op. cit., p. 3. , p. 44 20 DE KEERSMAECKER M.L. & DE CONINCK S, La situation du marché locatif à Bruxelles, in “La crise du logement à Bruxelles, problème d’accès et/ou de pénurie”, sous la direction de Nicolas Bernard et W. Van Mieghem, actes du colloque organisé à Bruxelles le 23 avril 2004. 21 DE KEERSMAECKER M.L. & DE CONINCK S., op. cit., p. 3.

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Par ailleurs, les loyers augmentent de manière plus importante pour les personnes à bas revenus. L’Institut du Développement Durable, dans son étude relative à la part de loyers dans le calcul de l’index22 a calculé l’évolution du loyer moyen par décile de revenus :

Tableau 1.3. Evolution du loyer moyen par décile de revenus entre 1996 et 2001 Niveau des revenus

1996-1997 Loyer moyen

2001 loyer moyen

variation

Décile 1 2636 3482 + 32,1% Décile 2 3470 3927 + 13,2% Décile 3 à 8 4128 5083 + 23,1% Tous 3621 4434 + 22,4% Source : Institut du Développement Durable 2003

Nous constatons que l’évolution se fait le plus ressentir pour les ménages du premier décile. L’enquête réalisée par l'Institut National de Statistiques en 2000 montre que la part de la charge financière totale du logement représente : 64% des revenus disponibles pour le 1er décile de revenus (elle était de 54,6% en 1999) ; 46,9% pour le 2ème décile; qu’elle est de l'ordre de 40% pour les 3ème, 4ème et 5ème déciles; qu’elle se trouve autour de 30% pour les 6ème et 7ème déciles ; qu’elle est de l’ordre de 20 à 24% pour les 8ème et 9ème déciles;et de l'ordre de 14,6% pour le 10ème décile soit pour les revenus les plus élevés. Les loyers ont augmenté plus vite que les revenus, l’écart entre l’évolution des revenus et les loyers s’expliquant en partie par la faible pondération du loyer23 ( 5,5%) dans le « panier de la ménagère » utilisé pour le calcul de l’indice des prix à la consommation, alors qu’il représente au moins 30% des dépenses du ménage. L’enquête 2001 du même institut démontre que la consommation totale du ménage bruxellois moyen est la plus faible des trois régions du pays et qu’elle est en baisse de 2, 9% par rapport à l’enquête 2000.

1.4. Comment se fait-il que les loyers augmentent ?

Les loyers ont fortement augmenté au début des années 1990 et 2000. Deux éléments, au moins, peuvent être avancés24 :

Les fluctuations liées au cycle du bail : la première hausse coïncide avec l’adoption de la loi du 20 février 199125 qui restreint l’adaptation des loyers par le propriétaire en cours d’exécution du contrat de bail mais qui permet aux propriétaires de mettre fin prématurément aux baux à durée indéterminée existants. Les propriétaires ont, dès lors, conclu de nouveaux contrats avec des loyers bien plus élevés.

22 DEFEYT P., L’indice des prix et la comptabilité nationale sous-estiment la hausse des loyers, 2003.

23 La structure du “panier de la ménagère’ est négociée par les partenaires sociaux, la représentativité du loyer est donc le fruit d’une négociation entre ces différents partenaires (syndicats, Fédération des entrepreneurs…). 24 BERNARD N., op. cit. ,p.5. 25 Loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code Civil relatives aux baux à loyer (Moniteur Belge 22 février 1991), remaniée par la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux (Moniteur Belge 21 mai 1997)

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L’incertitude des placements boursiers et la très faible rentabilité des placements mobiliers qui ont amené à investir majoritairement dans le secteur de l’immobilier. En conséquence, la valeur d’une unifamiliale a augmenté de 52% entre 1998 et 2005, la valeur d’un appartement a augmenté de 63,7% dans la même période26. Les propriétaires ont répercuté cette hausse de prix sur les loyers qu’ils demandent.

1.5. L’évolution des revenus en Belgique et à Bruxelles

L’Institut du Développement Durable nous donne les chiffres suivants en ce qui concerne l’évolution des revenus en Belgique sur 30 ans :

Au cours de la période 1973-2003, le revenu des ménages belges a augmenté en terme réel (après correction de la hausse des prix) de 59%. Ce chiffre doit être pondéré par l’évolution de la population (en hausse d’un peu plus de 6%). Ce faisant, le revenu disponible à augmenté de 50%. Le revenu disponible réel moyen par personne est passé d’environ 10 200 € par an en 1973 à environ 15 300 € en 2003.

Pour apprécier correctement le pouvoir d’achat, il y a lieu de tenir compte de la diminution de la taille des ménages27 (2,98 personnes par ménage en 1973 pour 2,39 personnes par ménage en 2001). En conséquence, le pouvoir d’achat par personne diminue puisque les dépenses fixes sont à répartir sur un plus petit nombre de personnes.

L’Institut du Développement Durable démontre que le revenu disponible croît de 39% sur cette période.

26 CLI-STADIM, in Trends-Tendances, 2004. 27 DEFEYT, P. , Institut pour un Développement Durable, in Indicateurs pour un développement durable, 30 ans d’évolution des revenus et des prix, janvier-février 2004.

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1.6. Indicateurs de la pauvreté sociale

La pauvreté croît de manière importante en Région bruxelloise où la proportion de minimexés28 (actuels bénéficiaires du revenu d’intégration) augmente29 :

Tableau 1.4. Taux de croissance du nombre de bénéficiaires minimex entre 2000 et 2002 (En nombre de bénéficiaires minimex par 1000 habitants)

Nombre de bénéficiaires au 1/1/2000



Taux de croissance 2000-2002

Région de Bruxelles-Capitale

21,9 20,3 23,2 6%

Flandre 8,4 8,1 7,2 -14% Wallonie 14,7 14,7 13,9 -5% Belgique 11, 7 11,3 10, 9 -7% Source : Observatoire de la Santé et du Social de la Commission Communautaire Commune, 9ème rapport sur l’état de la pauvreté 2004

Entre autres, près de 40% de la population bruxelloise bénéficie d’un revenu de remplacement30.

1.7. L’état du parc immobilier bruxellois

Du point de vue qualitatif, on peut constater que le parc immobilier bruxellois est en voie d’amélioration : en effet, le nombre de logements sans « petit confort » (sans wc intérieur, sans salle de bain) passe de 14% en 1991 à 5,5% en 200131 :

Tableau 1.5. Evolution du nombre de logements sans petit confort entre 1991 et 2001

1991 2001

Nombre En % du nombre de logements

Nombre En % du nombre de logements

Taux de croissance 1991- 2001

Logements avec salle de bains

336,322 86,6% 378 693 94,4% + 12,6%

Toilette intérieure 370,662 94,01% 375,699 94,9% +1,4% Source : Institut national de statistiques, enquête socio-économique 2001

L’observatoire des loyers met en évidence l’absence de lien entre la qualité et le prix du logement32, ceci dans le segment des petits logements dont près de la moitié des locataires ne disposent pas de sanitaire privé, la superficie habitable est faible (16 m ²) et les locataires paient plus d’une fois et demi le prix moyen au m².

28 L’ancien « minimex », actuel revenu minimum d’intégration 29 OBSERVATOIRE DE LA SANTE ET DU SOCIAL DE LA COMMISSION COMMUNAUTAIRE COMMUNE DE BRUXELLES-CAPTITALE, 9ème rapport sur l’état de la pauvreté en Région de Bruxelles-Capitale, 2004. 30 OBSERVATOIRE DE LA SANTE ET DU SOCIAL DE LA COMMISSION COMMUNAUTAIRE COMMUNE DE BRUXELLES-CAPTITALE op.cit. pg. 7 31 INSTITUT NATIONAL DE STATISTIQUES, Enquête socio-économique de 2001. 32 DE KEERSMAECKER M.L. & DE CONINCK S., Centre de Recherches et d’Etudes en Aménagement du Territoire, Région de Bruxelles-Capitale, Observatoire des loyers, enquête 2004, , 2004, p 86

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Le Code du Logement mis en application en juillet 2004 définit des normes de salubrité et de sécurité auxquelles 50% du parc locatif ne répondent pas33, la mise en conformité de ces biens risque d’entraîner une hausse des loyers.

1.8. Le coût social de la précarité

L’état du parc locatif et la part importante des revenus consacrés au paiement du loyer ont des conséquences sur les ménages les plus précarisés : le surendettement, les problèmes de santé liés à l’insalubrité, la détresse psychologique, sans même parler du désinvestissement citoyen de ces populations.

Les coûts divers liés à cette précarité sont multiples : les soins de santé mentale et physique, le soutien apporté, les divers dispositifs comme les projets de cohésion sociale qui tentent de rétablir le dialogue entre les différentes populations et les différentes générations dans les quartiers défavorisés, les dispositifs d’éducation citoyenne comme l’université des rues d’ATD Quart Monde…

L’Observatoire de la Santé et du Social34 a établi un relevé cartographique illustrant la pandémie des problématiques liées à certains quartiers (type de maladies, fréquence, population majoritairement concernée…)

Ces cartes nous permettent de voir que les problèmes de santé apparaissent plus majoritairement dans les quartiers défavorisés qui, selon l’Observatoire de la Santé et du Social, sont également ceux où le parc locatif est le plus vétuste. C’est également dans ces quartiers défavorisés que les autorités mènent des efforts accrus pour éviter la désinsertion.

Il n’existe pas d’études exhaustives chiffrant la totalité de ces coûts, les différentes politiques dépendant parfois de plusieurs compétences qui ne sont pas coordonnées.35

33 SERVICE D’INSPECTION REGIONALE, exposé sur le Code Bruxellois du logement, dans le cadre de l’exposition “Safari en Outrepont”, organisée par le RBDH, février 2005. 34 OBSERVATOIRE DE LA SANTE ET DU SOCIAL DE LA COMMISSION COMMUNAUTAIRE COMMUNE DE BRUXELLES-CAPITALE, op. cit. pg 6. 35 ROESSENS, T., OBSERVATOIRE DE LA SANTE ET DU SOCIAL DE LA COMMISSION COMMUNAUTAIRE COMMUNE DE BRUXELLES-CAPITALE, 2004.

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1.9. Conclusion

Ainsi, comme nous l’avons vu dans ce chapitre, le droit à un logement décent ne semble pas près de se réaliser.

En ce qui concerne les logements privés :

l’offre de logements privés semble suffisante mais cache le nombre d’illégaux et l’inadéquation de l’offre à la demande; Bruxelles compte 41,3% de propriétaires pour une moyenne nationale de 68%; le marché privé dénombre beaucoup de logements vides; le parc locatif présente plus de 50% de logements en inadéquation par rapport aux normes du Code bruxellois du logement; il n’existe plus aucun lien entre la qualité du logement et le loyer demandé pour les petits logements.

En ce qui concerne les loyers :

en cinq ans, entre 1996 et 2001, les loyers ont augmenté de 23% en moyenne; cette hausse des loyers frappe davantage les ménages à faibles revenus qui doivent consacrer une part importante de leur revenu au paiement du loyer, ce qui augmente la précarité et la pauvreté, puisque ces loyers augmentent plus vite que les revenus.

En ce qui concerne les logements publics :

l’offre de logements sociaux en Région de Bruxelles-Capitale devrait atteindre 15% du parc alors qu’aujourd’hui, les logements sociaux représentent 8% du parc immobilier ; l’offre publique insuffisante de logements sociaux impose un temps d’attente moyen de l’ordre de quatre ans à huit ans 36 aux ayant droits.

La concrétisation de l’Art. 23 est encore loin d’être une réalité.

36 VANHERP, R., S.L.R.B., le 16 mai 2005: le temps moyen pour un logement deux chambres est de quatre ans, pour les trois chambres et plus le délai peut s’allonger jusqu’à huit ans.

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Chapitre 2 : Outils des politiques sociales en matière de logement

Parmi les acteurs de la politique de logement social en Région de Bruxelles-Capitale37, nous nous sommes concentrés sur deux acteurs publics qui gèrent leur parc de biens mis en location. Il s’agit des Sociétés Immobilières de Service Public (S.I.S.P.) et les Agences Immobilières Sociales (A.I.S.)

Dans ce chapitre, nous examinerons également l’allocation de déménagement-installation et de loyer.

2.1. Les sociétés immobilières de Service Public

Alternative au logement privé, le logement social entend répondre aux besoins des personnes à revenus modestes, tant les isolés que les familles.

A Bruxelles, 33 sociétés Immobilières de Service Public (S.I.S.P.) s’occupent de la location et de la gestion des 38 870 logements sociaux, ce qui représente 8% du parc locatif bruxellois.

Les 33 S.I.S.P. dépendent de la Société du Logement de la Région Bruxelloise (S.L.R.B.), société anonyme de droit public, pararégional. La S.L.R.B. dispose d’une autonomie organique et est gérée par un Conseil d’Administration.

La S.L.R.B. finance la construction et la rénovation des ensembles de logements sociaux. Les S.I.S.P. présentent les projets et sont les maîtres d’ouvrage effectifs de ces logements.

Au 31/12/2003, le patrimoine des S.I.S.P. se composait comme suit38 :

38 870 logements sociaux; 36 656 logements occupés; 1 659 logements inoccupés.

Les 1 659 logements inoccupés sont :

des logements insalubres et inhabitables; des logements qui ont changé d’affectation (transformation en bureaux, installation de chaufferie, autres locaux techniques); les logements en attente d’affectation.

Quelques 28 000 ménages sont actuellement inscrits sur les listes d'attente des logements sociaux. La demande de logement social est passée de 22 000 ménages en 2002 à 28 000 ménages en 2005 soit 36% d’augmentation39.

Le contexte du logement social peut être résumé en trois grands points40 :

37 Il s’agit des Régies Foncières, C.P.A.S., Fonds du logement. 38 VERLINDEN, M. , S.L.R.B., service bibliothèque, 19 janvier 2005. 39 RBDH, Les projets de cohésion sociale, in Art.23, n°12, 2003, pg. 5 40 S.L.R.B., Rapport annuel 2001.

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la demande sans cesse croissante de logements sociaux et leur trop petit nombre; de nombreux logements sociaux sont vieux et en mauvais état; un important déficit appelé déficit social, qui résulte de la différence négative entre le loyer de base global annuel des logements occupés et les recettes locatives annuelles réelles.

Les remédiations à cet état de fait sont en cours : en ce qui concerne le déficit de logements sociaux, le Secrétaire d’Etat Alain Hutchinson lançait en 2002 le « Plan pour l’avenir du logement ».

Ce plan prévoit la construction de 5 000 logements, en cinq ans, dont 70% de logements sociaux et 30% de logements moyens. Le budget alloué à la construction de ces logements sociaux est de 540.000.000 d’euros.

En mai 2005, aucune information concernant l’état d’avancement du « Plan pour l’avenir du logement » n’est disponible.

A titre de comparaison, le rapport annuel 2001 de la S.L.R.B nous apprend qu’entre 1999 et 2001 soit sur une période de 12 ans, la S.L.R.B. a fait construire 160 logements en moyenne par an.

Par ailleurs, dans son rapport annuel 200141, la Confédération de la Construction de Bruxelles nous indique que le temps moyen de construction est de minimum 5 ans, notamment à cause des appels d’offre publics.

Et en ce qui concerne le mauvais état du parc de logements sociaux, le plan pluriannuel 2002-2005 de la S.L.R.B. prévoit un budget de 198 000 000 millions d’euros42 qui permettront de financer les travaux que les S.I.S.P. entreprendront pour rénover le parc immobilier.

41 CONFEDERATION DE LA CONSTRUCTION DE BRUXELLES, Le logement à Bruxelles, Vers une approche qualitative, rapport annuel 2001. 42 RBDH, Les projets de cohésion sociale, in Art. 23, n° 12, 2003 pg. 7.

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2.1.1. Les conditions d’accès au logement social43

Les conditions de non-propriété :

Les candidats locataires à un logement social doivent remplir des conditions de non-propriété :

Les candidats ne peuvent pas être propriétaires ni usufruitiers d’un bien immeuble affecté au logement ou à usage professionnel. Cette condition doit également être remplie par les autres membres du ménage. Dans des circonstances particulières et pour des cas individuels, la société peut déroger à cette règle sur avis favorable du délégué social.

b) Les conditions de revenus :

Les candidats doivent également remplir à l’admission des conditions de revenus :

les revenus ne peuvent dépasser les plafonds de revenus, hors allocation familiale (ces revenus sont adaptés chaque année au 1er janvier et liés à l’indice-santé du mois d’août); le revenu pris en compte pour vérifier si le ménage ne dépasse pas le plafond des revenus est obtenu en faisant la somme des rentrées financières du ménage. Il s’agit du revenu mobilier net et le montant net imposable des revenus professionnels avant toute déduction, majorés ou diminués des rentes alimentaires, selon qu’elles sont reçues ou versées et diminués des déductions pour la garde d’enfants. Les revenus visés sont établis sur la base du Code des impôts sur les revenus ou sur base du code des impôts du pays dans lequel ils sont taxés ;

par ménage, il faut entendre la personne qui habite seule ou les personnes partageant le même logement mais les revenus des enfants à charge ne sont pas pris en compte.

Un enfant à charge est l’enfant qui est placé sous la responsabilité d’un des membres du ménage qui est allocataire des allocations familiales.

En 2004, le maximum de revenus44 par an était le suivant:

Isolé 17.433,44 € ménage de plus de une personne ne disposant que d'un revenu

19.370, 49 €;

Ménage disposant de deux revenus 22.137,73 €.

Les montants seront majorés de 1660,33 € par enfant à charge.

c) Les conditions de séjour :

Les candidats locataires doivent également remplir des conditions de séjour, c’est-à-dire être inscrits au registre de la population ou au registre des étrangers.

43 S.L.R.B., Le logement social : Accès.conditions, calcul de loyer, Bruxelles, 9me édition, 2004, 102 pages. 44 Pour 2004, il s’agit des revenus 2001, pour 2005, des revenus 2002 etc…

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Si les personnes sont en voie de régularisation, elles font une déclaration d'intention d’inscription et l’ancienneté est récupérée lors de la régularisation.

Les personnes ne peuvent avoir de dette auprès d'une autre S.I.S.P. sous peine de refus d’inscription.

La S.I.S.P. a un délai allant jusqu'à soixante-cinq jours pour vérifier le dossier de demande. Après ce délai, le délégué social a quinze jours pour vérifier et approuver la candidature.

La personne n’est enregistrée sur les listes d'attente qu’après cette vérification.

2.1.2. Le prix du logement social pour le locataire

Le prix se compose de différents éléments :

le loyer; les charges; la garantie locative; la cotisation mensuelle de solidarité; l’augmentation pour chambres excédentaires.

Le loyer, les charges et la garantie locative sont assumés par tous les locataires.

La cotisation mensuelle de solidarité s’applique aux locataires dont le revenu du ménage dépasse le revenu d’admission.

La cotisation mensuelle de solidarité et l’augmentation pour chambres excédentaires ne sont demandées qu’aux locataires qui se trouvent dans des conditions spécifiques.

2.1.3. Le calcul du loyer

Avant d’appliquer les diminutions et limitations, un loyer réel est calculé. Celui-ci se base sur la formule suivante :

loyer réel = loyer de base x coefficient de revenus.

Le loyer de base correspond à la valeur locative théorique de chaque logement. Il est déterminé par un pourcentage (qui varie entre 3% et 10% suivant la S.I.S.P.) du prix de revient actualisé (le prix de revient initial indexé annuellement au premier janvier sur base de l’indice santé du mois d’août).

Le coefficient de revenu est obtenu en divisant les revenus du ménage par le revenu de référence. Les revenus du ménage sont les revenus de l’année de référence, c’est-à-dire l’avant-dernière année précédant l’année antérieure à l’entrée en vigueur du calcul du loyer (pour l’année 2004, il s’agit des revenus de 2001).

Le revenu de référence est fixé à 15 101,54 euros au 01 janvier 2004 et est indexé chaque année sur base de l’indice-santé du mois d’août.

20

NB : Suite à d’importantes augmentations de loyer en 2002, le Secrétaire d’Etat au logement, la S.L.R.B. et les S.I.S.P. se sont accordés sur une limitation de l’augmentation des loyers pratiqués par les S.I.S.P.

L’engagement prévoit qu’aucun locataire occupant un logement adapté à la composition de son ménage ne paiera pour son logement (hors charges) un montant supérieur à 24% de son revenu net imposable et le montant du loyer ne peut augmenter de plus de 20% par an.

2.2. Les Agences immobilières sociales (A.I.S.)

Les dix-sept A.I.S.45 de la Région de Bruxelles-Capitale ont pour objectif la socialisation du marché. Elles mettent des logements privés et publics à disposition des ménages dont les revenus sont inférieurs aux revenus d’admission dans le logement social. Elles négocient des loyers avec les propriétaires dans les limites fixées par l’ordonnance organisant les A.I.S. Un subside régional comble le différentiel de loyer. Elles offrent aux propriétaires la garantie de paiement des loyers et gèrent les vides locatifs. Le logement devra répondre à des normes minimales précises de salubrité et de confort (y compris en ce qui concerne les surfaces, la lumière...). 2.2.1. Comment cela fonctionne-t-il ? Vis-à-vis du propriétaire : L'A.I.S. signe avec le propriétaire un contrat de gestion de l'habitation. Le propriétaire a la garantie de l'A.I.S. du versement régulier du loyer, indépendamment de l’occupation du bien ou de la solvabilité du locataire. L'A.I.S. promet au propriétaire de lui restituer son bien à l'issue du contrat de gestion ou location dans un état correct. C’est aussi l’A.I.S. qui garantit l’exécution des tâches d’entretien qui incombent au locataire. La sécurité est maximale pour le propriétaire. Il accepte de louer son bien en dessous du prix du marché, en échange de cette sécurité. Vis-à-vis du locataire : L'A.I.S. organise la location vers le locataire. Le locataire paie son loyer à l'A.I.S. S'il y a un défaut de paiement du locataire final ou que le bien reste un temps non loué, c'est l'A.I.S. qui couvre le manque à gagner. L’agence immobilière sociale joue plus que le rôle d’un simple intermédiaire. 2.2.2. Le cadre légal

L’ordonnance portant création des Agences immobilières sociales a été adoptée par le Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale le 12 février 1998 et publiée au Moniteur belge le 5 juin 1998. Elle a été modifiée le 21 décembre 2001. Ces ordonnances ont fait l’objet d’arrêtés adoptés par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale le 18 novembre 1998 et le 4 juillet 2002.

Le Code bruxellois du Logement définit maintenant le cadre légal des A.I.S., l’ordonnance ayant été abrogée dans l’Art. 177, paragraphe 2, cinquième tiret.

Les missions définies par l’ordonnance.

L’A.I.S. maintient, réintroduit ou crée dans le circuit un maximum de logements des secteurs publics et privés. Elle est la médiatrice entre les propriétaires et les locataires.

Le loyer

45 DUPUIS, F., www.francoisedupuis.be, consultation mai 2005.

http://www.francoisedupuis.be

21

L’A.I.S. doit négocier avec le propriétaire, à l’intérieur des normes maximales définies, un loyer inférieur aux loyers du marché, étant donné les garanties apportées (voir ci-dessus).

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Les plafonds de ces loyers sont fixés par l’ordonnance et sont indexés chaque année. Au 31/08/2004, ils étaient les suivants :

Tableau 2.1. Loyers maximums en A.I.S. (pour le locataire et pour le propriétaire au 31/08/2004)

Loyer maximum payé par le locataire pour un bien appartenant à l’A.I.S. (euros)

Loyer maximum payé par le locataire pour un bien pris en gestion par l’A.I.S. (euros)

Loyer maximum payé par l’A.I.S. au propriétaire (euros)

Studio 213,44 268, 57 320,22 Appartement 1 ch. 244,00 309, 89 371,87 Appartement 2 ch. 284,59 361, 54 428,68 Appartement 3 ch. 345,57 433,65 521, 65 Appartement 4 ch. 406,56 516,49 614,62 Appartement 5 chb & +/maison 4 ch & +

508,20 540,44 769,57

Source : rapport annuel 2004, AISSJ

2.2.3. Les subsides aux A.I.S. par la Région de Bruxelles-Capitale

Les subsides du secteur sont passés de 322.262 € en 1999 (soit 0,02% du budget de la Région de Bruxelles-Capitale) à 2.400.000 € en 2004 (soit 0,10% du budget de la Région de Bruxelles-Capitale).

Les subsides des A.I.S. comprennent une partie forfaitaire, une partie variable et quatre « bonus » :

la partie forfaitaire s’élève à 31 000 € jusqu’à 100 logements majorés de 15 500 € par tranche de 50 logements supplémentaires ; la partie variable est fixée à 341 € par logement ; les quatre bonus sont les suivants : 136 € par logement de 4 chambres et plus ; 340 € par logement pris en gestion par l’A.I.S. au cours des 12 mois précédents ; 340 € pour les logements de transit (ceux-ci ne pouvant pas dépasser 10% du parc de logements) ; 340 € pour les logements mis à disposition pour les locataires dont les revenus sont inférieurs aux revenus d’admission du logement social.

Les ressources des A.I.S., soit les loyers perçus et les subsides susmentionnés doivent couvrir l’ensemble des dépenses des A.I.S. (loyers versés aux propriétaires, entretien des logements, frais de fonctionnement et de personnel).

2.2.4. Le patrimoine des A.I.S.

23

Le patrimoine des A.I.S. se compose en 2004 de 1 200 logements46, soit 0,24% du parc immobilier alors qu’il y avait déjà 200047 ménages inscrits sur les listes d’attente des A.I.S. en 2002.

2.3. L’Allocation de Déménagement-Installation et de Loyer

Il existe une allocation, appelée « Allocation de Déménagement-Installation et de Loyer (A.D.I.L.) ».

Cette allocation a pour but d'aider les personnes désireuses de quitter un logement insalubre ou de l'assainir. L'allocation peut aussi servir à une personne handicapée ou âgée de plus de soixante-cinq ans désireuse de quitter un logement inadapté. Un logement est insalubre pour différentes raisons : un logement peut être insalubre par nature parce qu'il est trop humide, mal aéré, mal éclairé ou parce qu'il n'y a pas ou peu d'installation sanitaire; il peut être considéré comme insalubre parce qu'il est dangereux pour des raisons de problèmes de stabilité, d'électricité ou de gaz; un logement peut être insalubre par surpeuplement, lorsqu'il devient inadapté pour les besoins d'une famille. Un logement est inadapté pour une personne handicapée ou âgée de plus de soixante-cinq ans, parce qu'il ne lui permet pas un accès, ni un usage aisé en raison de son état physique (trop d'escaliers, trop grand ; trop petit, réparti sur plusieurs étages, W.C. inadapté ou extérieur). Le logement intégré doit être salubre, reconnu après enquête comme présentant des conditions de salubrité physique et fonctionnelle (éclairage naturel et ventilation, équipement, circulation dans l’espace, le logement doit permettre une vie normale au locataire compte tenu de son âge et/ou de son handicap.)

46 DUPUIS, F., www.francoisedupuis.be, consultation mai 2005 47 RBDH, Campagne « Deux mois pour un toit », 2002.

http://www.francoisedupuis.be

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Deux types d'allocations peuvent être versées : l'allocation de déménagement-installation et l’allocation de loyer. 2.3.1. L'Allocation de Déménagement-Installation

Elle a pour but de couvrir une partie des frais inhérents au déménagement et à l'installation des personnes.

La personne peut demander d'être dédommagée : soit par le paiement d'une allocation forfaitaire. Il s'agit d'un montant de 500 € majoré de 10% par personne à charge du demandeur, mais ne pouvant dépasser un maximum de 645 € ; soit par le paiement sur production de justificatifs d'un montant qui correspond aux frais réels mais avec un plafond maximum de 870 €. 2.3.2. L’allocation de loyer

Cette allocation vise à couvrir la différence entre le loyer du logement quitté et le loyer du nouveau logement. Le montant de l'allocation-loyer mensuelle s'élève à la différence entre le loyer de l'habitation intégrée et le loyer de l'habitation évacuée parce que inadaptée ou insalubre.

Cette différence est limitée à 125 € maximum, augmentée de 10% par personne à charge du demandeur. L'augmentation de 10% ne sera pas accordée pour les personnes qui intègrent un logement social.

L'allocation loyer est octroyée pour une période de 10 ans. Cependant, après 5 ans le montant de l'allocation est diminuée de 50%.

Pour les personnes handicapées, l'allocation est accordée pour une période 6 ans, et par la suite renouvelable tous les 3 ans.

Les conditions de revenus sont les suivantes48 : le maximum des revenus imposables à l'impôt des personnes physiques admissibles ne peut dépasser le plafond 15.008 €, majoré de 1.005 € par personne à charge

pour chaque personne autre que le demandeur, son conjoint ou les enfants à charge et faisant partie du ménage, le maximum de revenus est à majorer de 4.355 €. Pour chaque membre du ménage gravement handicapé, le maximum de revenus est à majorer de 1.005 €. Entre 1999 et 2003, ont été accordées en moyenne par an quelques 475 allocations-loyers49

2.4. Conclusion

Parmi les acteurs de la politique de logement social en Région de Bruxelles-Capitale, nous nous sommes concentrés sur deux acteurs publics qui gèrent leur parc de biens mis en location.

Il s’agit des Sociétés Immobilières de Service Public (S.I.S.P.) et les Agences Immobilières Sociales.

48 Centre d’Information et de Documentation de la Jeunesse, 2004 49 RBDH, La politique du logement à Bruxelles, promesses dépenses et réalisations in Art.23, n° 15, 2004.

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En ce qui concerne le logement social, celui-ci présente des limites : le parc locatif ne représente que 8%, il y a actuellement 28 000 ménages inscrits sur les listes d’attente.

En ce qui concerne les A.I.S., le patrimoine des A.I.S. comporte en 2004 1 200 logements, soit 0,24% du parc immobilier alors qu’il y avait déjà 2000 ménages inscrits sur les listes d’attente des A.I.S. en 2002.

L’allocation-déménagement installation loyer offre une aide aux personnes voulant quitter un logement insalubre.

26

Chapitre 3 : Actions politiques

Aux chapitres précédents, nous avons montré le déséquilibre qui existe aujourd’hui sur le marché du logement à Bruxelles. Déséquilibre qualitatif entre l’offre et la demande, déséquilibre entre les prix demandés et les moyens des locataires.

Ne pourrait-on pas tout simplement penser que l’équilibre naturel va se rétablir comme nous le disait Adam Smith ?

« Ce n’est que dans la vue d’un profit qu’un homme emploie son capital. Il tâchera toujours d’employer son capital dans le genre d’activité dont les produits lui permettront d’espérer gagner le plus d’argent. A la vérité, son intention en général n’est pas en cela de servir l’intérêt public et il ne sait même pas à quel point il peut être utile à la société. En préférant le succès de l’industrie nationale à celui de l’industrie étrangère, il ne pense qu’à se donner personnellement une plus grande sûreté et en dirigeant son industrie de manière à ce que son produit ait le plus de valeur possible, il ne pense qu’à son propre gain, en cela il est conduit par une main invisible à remplir une fin qui n’entre nullement dans ses intentions et ce n’est pas toujours ce qu’il y a de plus mal dans la société que cette fin n’entre pour rien dans ses intentions. Tout en ne cherchant que son intérêt personnel, il travaille souvent d’une manière bien plus efficace pour l’intérêt de la société que s’il avait réellement pour but d’y travailler »

« Le jeu de la concurrence permet aux prix du marché de ne pas s’écarter des prix réels durablement et lorsque les prix du marché sont supérieurs aux prix réels, les producteurs sont rémunérés au-dessus des prix naturels. D’autres producteurs seront attirés sur le marché, la production va augmenter, l’offre et la demande vont s’équilibrer et le prix du marché va se rééquilibrer » Adam Smith50

Croire que le jeu de la concurrence va permettre au marché du logement de trouver un équilibre entre l’offre et la demande se heurte à la réalité démontrée par les différents rapports de l’observatoire de la pauvreté et de l’observatoire des loyers : un évident déséquilibre existe entre l’offre de logements à loyer modéré et la demande de la population. Par ailleurs, nous démontrerons par les résultats de notre enquête sur le terrain, la part importante que les familles les plus démunies doivent consacrer afin de pouvoir payer leur loyer.

En outre, dans le « plan de lutte contre la crise structurelle du logement à Bruxelles », la sociologue Françoise Noël nous confirme que les conditions pour qu’un équilibre entre l’offre et la demande se créent spontanément ne peuvent être remplies :

« Le logement est loin de s’échanger sur un marché pur et parfait. Les conditions pour qu’un marché soit parfait sont les suivantes :

l’atomicité (pour réduire les effets de domination, il faut un nombre suffisamment élevé de demandeurs et d’offreurs) ;

50 Smith, A., Recherches sur la nature et les causes de la richesse des nations, 1776.

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la fongibilité (les biens échangés doivent être comparables, homogènes et substituables entre eux) ; l’unité de temps et de lieu (elle garantit la transparence et l’unité de prix) ; l’élasticité maximale de l’offre et de la demande.

Le logement est un bien complexe, non interchangeable, non substituable et dont la valeur dépend de la localisation. »

3.1. Et le droit au logement ?

Dans notre chapitre 2 , nous avons montré que la concrétisation de l’Art. 23 est encore loin d’être effective, les loyers explosent et créent un fossé de plus en plus grand entre les familles les plus démunies et les familles disposant de revenus plus confortables. Ces loyers qui explosent poussent les familles les plus démunies à s’enliser dans un gouffre.

L’Etat doit donc intervenir afin de diminuer les inégalités et rétablir l’égale jouissance des droits fondamentaux constitutionnellement garantis.

Car comme l’indique Nobertio Bobbio51 , « l’égalité dans les droits représente un moment ultérieur dans le processus d’égalisation des individus par rapport à l’égalité devant la loi entendue comme l’exclusion des discriminations de la société divisée en ordre : elle signifie l’égale jouissance pour les citoyens de certains droits fondamentaux constitutionnellement garantis. »

La situation de crise du marché du logement n’a pas laissé indifférents les responsables politiques, tant dans la majorité que dans l’opposition. Sous la précédente législature, un certain nombre d’organisations et de partis politiques ont formulé des propositions d’allocation-loyer, pour aider les ménages de plus en plus nombreux à faire face au paiement de leur loyer.

3.2. Les différentes propositions

Après avoir présenté brièvement les différentes propositions de législation émanant du C.D.H et du M.R., nous examinerons de manière approfondie la proposition commune des partis Ecolo, P.S. et C.D.H. et de l’A.S.B.L. Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat/Brussel Bond Voor het Recht op Wonen52 (R.B.D.H./B.B.R.o.W.), concernant l’introduction d’une allocation-loyer en Région de Bruxelles-Capitale.

3.2.1. La proposition de loi de Jean-Jacques Viseur, C.D.H.53

Cette proposition de loi introduite à la chambre en 2003 est la suivante : tout bénéficiaire du revenu d’intégration qui consacre plus d’un tiers de ce dernier à ses charges totales de loyers (loyer, charges) reçoit en plus de son revenu d’intégration un complément logement.

3.2.2. La proposition d’ordonnance de Michel Lemaire, C.D.H.54

51 BOBIO, R. “Droite et gauche” 52 Cette A.S.B.L. assure la coordination d’une cinquantaine d’associations travaillant à l’insertion par le logement en Région Bruxelloise. 53 VISEUR, J.J., proposition de loi déposée le 02 juillet 2003 à la Chambre des réprésentants, visant à instaurer un complément logement au revenu d’intégration, Doc. Parl., Ch. Repr., sess. Ord. 2002-2003, n° 0042/001.

28

Cette proposition d’ordonnance introduite au Parlement bruxellois en 2002 est la suivante : tout locataire inscrit sur la liste d’attente d’un logement social reçoit durant 5 ans une allocation-loyer forfaitaire mensuelle de 75 euros.

3.2.3. La proposition d’ordonnance de Brigitte Grouwels, CD&V55

Cette proposition de loi de 2003 introduit une série de conditions dans le but de mettre en place une allocation-loyer mais aussi de placer sous contrôle la qualité et le montant du loyer.

3.2.4. La proposition d’ordonnance d’Olivier de Clippele et Marion Lemesre, M.R.56

Cette proposition de 2002 donnera un chèque logement au bailleur, sur base de la demande du locataire qui ne dispose pas de logement, à condition que le logement réponde aux critères des normes minimales de qualité.

Presque toutes les propositions de législation ont été abandonnées après les éléctions. Seule la proposition d’ordonnance d’Olivier de Clippele et Marion Lemesre a été réintroduite le 20 juillet 200457.

54 LEMAIRE, M., proposition d’ordonnace déposée le 24 octobre 2002 au Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale visant à établir un système d’allocation au logement, Cons. Rég. Brux.-Cap.., sess. Ord. 2002-2003, A-355/1. 55 GROUWELS, B., proposition d’ordonnance déposée le 19 février 2003 au Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale, introduisant un subside locatif à Bruxelles, Cons. Rég. Brux.-Cap., sess. Ordi. 2002-2003, A-410/1. 56 DECLIPPELE, O., & LEMESRE, M., proposition d’ordonnance déposée le 19 décembre 2002 au Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale, instaurant une allocation-loyer sous forme de chèque, Cons. Rég. Brux.-Cap., sess. Ord. 2002-2003, 1-386/1. 57 DECLIPPELE, O., & LEMESRE, M, proposition d’ordonnance déposée le 20 juillet 2004 au Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale, Cons. Rég. Brux.-Cap., sess. Ord. 2004-2005, A-21/1.

29

3.2.5. La proposition commune des partis P.S., Ecolo, C.D.H et de l’A.S.B.L. Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (R.B.D.H.)

Le 23 avril 2004, le journal bruxellois « Le Soir » publiait une carte blanche intitulée « Pour une allocation-loyer aux défavorisés », co-signée par le P.S., Ecolo, le C.D.H. et l’A.S.B.L. R.B.D.H. 58

Dans ce document est dressé le constat de la situation du logement et de la difficulté croissante pour les Bruxellois de plus en plus nombreux à s’acquitter du paiement de leur loyer.

Les auteurs plaident pour que , dans l’attente des nécessaires logements sociaux, une allocation-loyer soit introduite pour les populations inscrites sur les listes d’attente.

Cette allocation-loyer, temporaire, serait versée aux ménages inscrits sur les listes d’attente depuis un certain temps, ménages dont les revenus seraient inférieurs aux plafonds de l’aide au déménagement soit 15 235 €/an par ménage.

Le montant de l’aide serait déterminé à partir de deux paramètres : un loyer de référence (équivalent à la rémunération maximale donnée par les A.I.S. aux bailleurs) et l’ensemble des revenus du ménage. Cette allocation-loyer s’estimait à en moyenne 100 €/ménage par mois.

Si la mesure avait été appliquée en 2004 aux 22 000 personnes inscrites sur la liste d’attente depuis un an , son coût était estimé à 26,4 millions (35% du budget régional affecté au logement). Si elle avait été mise en place pour les 7000 personnes inscrites sur la liste d’attente depuis trois ans, elle aurait coûté 8,4 millions (12% du budget régional affecté au logement).

Les auteurs préconisent également un nécessaire accompagnement de la mesure pour éviter des dérives telles que le non-respect des normes (pour éviter que des logements insalubres soient loués) et le nécessaire encadrement des loyers pour éviter une augmentation de ceux-ci.

58 Le texte intégral de la carte blanche. se trouve en annexe 3.

30

L’encadrement des loyers reste une mesure fédérale ainsi dans le Plan du Gouvernement fédéral pour le logement 2004, plusieurs engagements vont dans ce sens :

l’organisation avec les Régions d’une conférence interministérielle centrée sur le logement ; trois projets pilotes de commissions paritaires de loyers; une nouvelle fiscalité immobilière : la déclaration des revenus locatifs réels ; la déduction des frais d’entretien et de rénovation réels des impôts.

3.3. L’allocation-loyer après les élections fédérales de 2004

Presque toutes les propositions de législation ont été abandonnées après les éléctions. Seule la proposition d’ordonnance d’Olivier de Clippele et Marion Lemesre a été réintroduite le 20 juillet 200459.

La majorité bruxelloise inscrit de manière prudente la mise en place d’une allocation-loyer dans la déclaration de politique générale du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 juillet 2004 :

« Un système d’allocation-loyer sera progressivement expérimenté pour des personnes entrant dans les critères du logement social et bénéficiant d’allocations du C.P.A.S. La viabilité de cette allocation sera examinée compte tenu des risques liés à un effet d’aubaine dont les propriétaires bénéficieraient et qui consisterait en une hausse supplémentaire des loyers. Afin d’écarter le risque de dérapage budgétaire, cette aide ne sera actionnée que dans un contexte d’encadrement des loyers. C’est pourquoi, de manière prioraitaire, l’opération se fera par le biais de conventionnement avec le secteur public du logement »

3.4. Conclusion

Le marché du logement n’est pas un marché pur et parfait. Il ne faut pas espérer que la crise actuelle va se résoudre spontanément et le pouvoir politique doit intervenir.

De nombreuses propositions ont été introduites avant les élections fédérales de 2004 par presque tous les partis démocratiques bruxellois. Les élections les ont rendues caduques. Seule la proposition d’ordonnance pour une allocation-loyer sous forme de chèque a été réintroduite.

Le gouvernement inscrit de manière prudente l’introduction d’une allocation-loyer en Région de Bruxelles-Capitale.

La « proposition commune » de P.S., C.D.H., Ecolo et de l’A.S.B.L. Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat est la plus aboutie en terme de réflexion. Elle sera utilisée comme base pour nos simulations. Dans cette proposition, le montant de l’allocation sera déterminé à partir d’un loyer de référence60 et de l’ensemble des revenus du ménage.

59 DECLIPPELE, O., & LEMESRE, M, proposition d’ordonnance déposée le 20 juillet 2004 au Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale, Cons. Rég. Brux.-Cap., sess. Ord. 2004-2005, A-21/1. 60 équivalent à la rémunération maximale donnée par les A.I.S. aux bailleurs

31

Chapitre 4 : L’enquête sur le terrain

Afin de mesurer le bénéfice de l’introduction d’une allocation-loyer en faveur des personnes inscrites sur les listes d’attentes des S.I.S.P. et des A.I.S. et l’impact financier pour les pouvoirs publics que celle-ci représenterait, nous avons demandé à quelques S.I.S.P. et A.I.S. de nous communiquer les informations utiles relatives aux personnes en liste d’attente, inscrites en 2004.

Les intervenants suivants ont accepté de collaborer à cette enquête :

Pour les S.I.S.P. :

le Foyer Bruxellois (centre ville); le Foyer Jettois (Jette); Ieder zijn huis (Evere); le Foyer Saint-Gillois (Saint-Gilles) ; le Home Familial Bruxellois (Evere).

Nous avons contacté dix autres S.I.S.P. qui ont refusé de collaborer.

Pour les A.I.S. :

A.I.S. Iris (centre ville); A.I.S. Saint-Josse (Saint-Josse); A.I.S. Habitat et Rénovation (Ixelles).

Nous avons contacté deux autres A.I.S. qui ont refusé de collaborer.

Les revenus pris en compte seront les revenus totaux, y compris les allocations familiales, celles-ci faisant partie intégrante des revenus disponibles. Cette référence est également utilisée comme base pour la proposition retenue dans le chapitre précédent.

4.1. Les Sociétés Immobilières de Service Public

Nous avons recherché les informations suivantes dans les listes d’attente des cinq S.I.S.P. :

la date de la demande; la composition du ménage (nombre de personnes et personnes à charge); la situation du logement actuel; le loyer actuel sur le marché privé; les revenus; le loyer qui serait payé en logement social; les causes du départ.

Nous avons pu au total rassembler des données pour 132 ménages inscrits sur les listes d’attente des S.I.S.P. en 2004.

De cette enquête, nous avons pu recueillir les informations suivantes :

32

4.1.1. La taille des ménages

24% des ménages sont des isolés, 29% des « ménages » sont des personnes seules avec un ou plusieurs enfants, 23% sont des ménages avec un ou plusieurs enfants, 10% sont des couples sans enfants, 14% sont des ménages de plus de 2 adultes avec ou sans enfants.

4.1.2. Le loyer sur le marché privé et les revenus

Le graphique suivant illustre, pour notre population, le loyer moyen sur le marché privé et leurs revenus mensuels moyens:

31,25%

68,75%

loyer moyen actuelsolde de revenus dispon.

Part du loyer actuel, hors charges locatives, dans les revenus, population S.I.S.P.

Pour notre échantillon, le loyer mensuel moyen sur le marché privé est de 346,55 € et les revenus mensuels moyens de 1108,8 €. Les ménages consacrent 31,25% de leurs revenus, allocations familiales comprises à leur loyer, hors charges locatives.

L’écart type des loyers est de 112,77 € et celui des revenus est de 212,25 €.

33

Nous avons voulu connaître quels changements dans leurs conditions de vie apporterait le déménagement de notre public vers le logement social :

20,08%

79,92%

loyer moyen actuel LSsolde de revenus dispon.

Part du loyer en logement social dans le revenu+allocations familiales (attention: hors charges)

Le loyer moyen en logement social serait de 223,20 €61, ce qui représenterait 20% des revenus (allocations familliales comprises)

On peut donc constater que les ménages consacrent une part importante au paiement de leur loyer et que l’accès au logement social apporte une aide substantielle.

Le déménagement en logement social permettrait donc à notre échantillon de pouvoir bénéficier de 22% de pouvoir d’achat supplémentaire hors logement, la location d’un bien sur le marché privé représentant 1 480 €62 par an.

61 Ce chiffre présente des limites : nous n’avons pas pu obtenir que les S.I.S.P. calculent les loyers pour chacun des ménages de l’échantillon, nous avons obtenu ce chiffre en faisant le calcul suivant : le total des loyers de base des logements occupés divisé par le nombre de logements occupés ainsi que le total des loyers réels des logements occupés divisé par le nombre de logements occupés (Rapports SLRB 2002 et 2003) (voir annexe). 62 (loyer mensuel actuel (346,55) – loyer mensuel en S.I.S.P. (223,20) ) x 12.

34

4.2. Les Agences immobilières sociales

Nous avons recherché les informations suivantes dans les listes d’attente 2004 des trois A.I.S. :

la date de la demande; la composition du ménage (nombre de personnes et personnes à charge); la situation du logement actuel; le loyer actuel sur le marché privé; les revenus; le loyer qui serait payé en A.I.S.

Les causes du départ n’ont pas été prises en compte, l’information n’étant pas collectée de manière systématique par les A.I.S. répondantes.

Nous avons pu au total rassembler des données pour 118 ménages, inscrits sur les listes d’attente des A.I.S.

4.2.1. La taille des ménages

32% sont des isolés, 35% sont des personnes seules avec un enfant ou plus, 27% sont des couples avec un enfant ou plus, 6% sont des couples sans enfants.

4.2.2. Le loyer sur le marché privé et les revenus

Le graphique suivant illustre, pour notre population, le loyer moyen sur le marché privé et leurs revenus mensuels moyens

39,46%

60,54%

loyer moyen actuelsolde de revenus dispon.

Part du loyer actuel dans le revenu, population ‘A.I.S.’

Le loyer mensuel moyen de notre échantillon sur le marché privé est de 393,59 € pour des revenus mensuels moyens de 997,5 €.

Les ménages consacrent 39% de leurs revenus à leur loyer, hors charges locatives.

L’écart type des loyers est de 86,38 € et celui des revenus est de 329,93 €.

Nous avons voulu connaître quels changements apporterait le déménagement de notre public en A.I.S. dans leurs conditions de vie

35

32,22%

67,78%

loyer moyen actuel A.I.S.solde de revenus dispon.

Part du loyer en A.I.S. dans le revenu+allocations familiales (attention: hors charges)

Le loyer moyen en A.I.S. serait de 321,463 €, ce qui représenterait 32% des revenus.

On peut donc constater que les ménages consacrent 39% de leurs revenus au paiement de leur loyer et que l’accès aux logements gérés par les A.I.S. apporte une aide substantielle.

Le déménagement vers les logements type « A.I.S. » permettrait donc à notre échantillon de pouvoir bénéficier de 5% de pouvoir d’achat supplémentaire, la location d’un bien sur le marché privé représentant un surcoût de 866 €64 par an.

63 Le loyer a été estimé à partir des loyers moyens par type de logements communiqués par l’AI.S. IRIS et l’A.I.S.S.J. 64 (loyer mensuel actuel (393,59) – loyer mensuel en A.I.S. (321,77) ) x 12

36

4.3. Comparaison des échantillons et de la population du logement social

Nous avons voulu savoir si les populations S.I.S.P. et A.I.S. pouvaient être comparées.

Pour ce faire, nous avons fait une synthèse des informations présentées dans les sections précédentes :

Tableau 4.1. Comparaison des échantillons listes attentes 2004 S.I.S.P. et A.I.S.

Echantillon S.I.S.P. (a)

Echantillon A.I.S.(b)

Populations confondues

Nombre d’observations

132 118 250

Revenus moyens, hors allocations familiales

813,0 € 837,8 € 824,7 €

Revenus moyens, allocations familiales comprises

1108,82€ 997,5€ 1.056,28 €

Loyer moyen sur le marché privé65

346,55€ 393,59€ 368,75 €

% revenus moyens, allocations familiales comprises consacrés au loyer

31,25% 39% 34,9%

Loyer moyen dans le logement S.I.S.P (a) et A.I.S. (b)66

223,20 € 321,37 € 269,54 €

% revenus moyens, allocations familiales comprises consacrés au loyer S.I.S.P. (a) ou A.I.S. (b)

20% 32% 25,5%

Surcoût annuel dans le logement privé67

1 480 € 866 € 1 190,6 €

Source : calculs propres

Ce tableau nous permet d’observer que notre population inscrite sur les listes d’attente A.I.S. a des revenus supérieurs hors allocations familiales, que la population inscrite sur

65 Moyenne des loyers payés par les ménages de l’échantillon sur le marché privé. 66 Moyenne des loyers que paieraient les ménages de l’échantillon dans le logement en S.I.S.P. ou A.I.S. 67 (loyer moyen sur le marché privé – loyer moyen logement cible) x 12 = coût supplémentaire annuel que représente la location d’un logement sur le marché privé pour les ménages de l’échantillon.

37

les listes d’attente des S.I.S.P. a des revenus plus élevés avec les allocations familiales et que la population liste d’attente A.I.S. paie un loyer plus élevé sur le marché privé.

Pour comparaison, le revenu moyen de la population actuelle S.I.S.P. (voir calcul ci-dessous) est de 1 143,7 €.

4.3.1. Estimation du revenu moyen, population S.I.S.P. actuelle

Le rapport annuel S.L.R.B. 2003 ne donne pas d’indication directe concernant le revenu moyen de la population des locataires des S.I.S.P.. Nous avons repris le tableau « Revenus des locataires et coefficients de revenus » pg 76 qui répartit les locataires par tranche de revenus et calculé la moyenne pondérée des revenus en prenant pour chaque tranche de revenu la moyenne des bornes inférieures et supérieures de chaque intervalle de revenus :

Tableau 4.2. : revenus des locataires par tranche de revenus Tranche de revenus (revenus annuels sans allocations-familiales) Nombre de

ménages revenu moyen

Revenus totaux des ménages de la tranche

0 2500 202 1.250 252.500 2500 6250 598 4.375 2.616.250 6250 12500 21 702 9.375 203.456.250 12500 14670 3 380 13.585 45.917.300 14670 18750 4 436 16.710 74.125.560 18750 25000 3 368 21.875 73.675.000 25000 31250 1 444 28.125 40.612.500 31250 37500 732 34.375 25.162.500 37500 43750 397 40.625 16.128.125 43750 50000 210 46.875 9.843.750 50000 50000 240 50.000 12.000.000

36709 13 723,9

Source : calculs propres sur la base du rapport annuel de la S.L.R.B. 2003.

Et le revenu mensuel moyen est de 13 723,9 / 12 soit 1 143,768 eur.

68 Il s’agit des revenus imposables 2004.

38

4.3.2. Estimation du revenu moyen, population inscrite sur les listes d’attente S.I.S.P. actuelles

Une estimation du revenu moyen des demandeurs inscrits sur la liste d’attente S.L.R.B. a été calculée dans une récente étude encore non publiée du DULBEA69.

Le revenu moyen allocations-familiales comprises est estimé à 907 € par mois alors que dans notre échantillon S.I.S.P. les revenus moyens allocations-familiales comprises s’élèvent à 1 108, 82 €.

4.4. Structure des ménages

Le tableau ci-dessous donne la structure des ménages inscrits sur les listes d’attente 2004 des S.I.S.P. et des A.I.S. en fonctions du nombre d’adultes et du nombre d’enfants à charge.

Tableau 4.3. Structure des ménages inscrits sur les listes d’attente 2004 des S.I.S.P. et des A.I.S.

Pourcentage du total

S.I.S.P. S.I.S.P. (1) A.I.S. Total

DULBEA 270

Un ou deux adultes sans enfants à charge. 34% 39% 38% 36% 53% Un adulte avec enfants à charge 29% 34% 35% 32% Deux adultes avec enfants à charge 23% 27% 27% 25%

Plus de deux adultes avec ou sans enfants

14% 0% 0% 7% 47%

100% 100% 100% 100% 100%

Source : nos analyses (un tableau complet est en annexe 1)

: S.I.S.P. sans les ménages de plus de deux adultes, pour permettre la comparaison avec les A.I.S. (voir texte ci-dessous).

Tant en S.I.S.P. qu’en A.I.S. les ménages isolés sans enfants forment la première catégorie de demandeurs. Par contre, il n’y a pas de demandeur d’un « ménage » de plus de deux adultes en A.I.S. Il faut noter que les A.I.S. qui ont accepté de participer à notre enquête ne proposent pratiquement pas de logements de plus de 4 chambres71, ces demandeurs sont donc envoyés vers d’autres A.I.S. ou vers les S.I.S.P.

69 BAUDEWYNS, D. L’allocation-loyer : quelques projections budgétaires pour la Région de Bruxelles-Capitale, mai 2005. 70 BAUDEWYNS D. Allocation-loyer, quelques projections budgétaires pour la Région de Bruxelles-Capitale, DULBEA Mai 2005, tableau 11 pg 21 (étude non publiée au 5 juin 05) 71 A.I.S. Iris : 1 ; AISSJ : 1.

39

Notons que le même raisonnement semble s’appliquer aux ménages avec beaucoup d’enfants (trois et plus), ceux-ci représentent 12% des demandes en A.I.S. et 27% des demandes en S.I.S.P. (32% des demandes corrigées).

Les ménages composés d’un adulte, avec ou sans enfants représentent environ 65% des demandeurs et les ménages composés de deux adultes, avec ou sans enfants, représentent environ 35% des demandeurs.

4.4.1 Comparaison de la structure des ménages de notre échantillon / population S.I.S.P. 2003.

Tableau 4.4. Comparaison de la structure de ménage de notre échantillon avec la population S.I.S.P. 2003

Notre échantillon Population S.I.S.P. Nbr enfants à charge

En nombre

En pourcentage du total

En nombre En pourcentage du total

0 (ménages sans enfant) 98 39%

25 056 68,2%

1 55 22% 4 382 11,9% 2 45 18% 3 794 10,3% 3 19 8% 2 160 5,9% 4 16 6% 908 2,5% 5 et plus 17 7% 439 1,2% Total 250 100,0% 36 739 100,0% Source : nos analyses et le rapport annuel de la S.L.R.B. 200372

Le taux élevé de ménages sans enfant en population S.I.S.P. peut s’expliquer par le fait que plus de 50% des ménages habitants en S.I.S.P. ont un chef de ménage âgé de plus de 55 ans ( et 43% de ces ménages ont un chef de ménage de plus de 60 ans)73

Conclusion

Si nous comparons les revenus imposables sans allocations familiales des personnes inscrites sur les listes d’attente des A.I.S. et des S.I.S.P. (populations confondues), ceux-ci sont en moyenne de 824,7 € alors que les personnes en logement social ont des revenus de 1 143,7 €.

La population inscrite sur les listes d’attente des A.I.S. et des S.I.S.P. a plus d’enfants, la moyenne d’âge étant plus jeune que la population actuellement locataire des S.I.S.P.

4.5. Constitution des groupes d’observations en quartile

Pour chaque type d’observations (S.I.S.P. et A.I.S.), nous avons constitué quatre groupes de la manière suivante (en utilisant la répartition en quartile de revenus totaux comme guide):

72 S.L.R.B., Rapport annuel 2003, p. 74 73 S.L.R.B., Rapport annuel 2003, p. 84

40

nous avons trié les observations par revenus (alloc fam. inclues) mensuels; nous avons retenu un nombre équivalent d’observations dans chaque groupe.

Le premier groupe représente les revenus les plus faibles, le dernier (quatrième) groupe représente les revenus les plus élevés.

Le résultat de cette classification est donné dans le tableau ci-dessous :

Tableau 4.5 : classification des revenus en quartiles

A.I.S. S.I.S.P.

Revenus minimums dans le groupe

Revenus maximums dans le groupe

#observations


Revenus maximums dans le groupe #observ

ations

Quartile 1

486 750 30 381,48 727,33 33 Quartile 2

756,81 977,62 29 727,33 1000 33 Quartile 3

984 1187 30 1002 1425 33 Quartile 4

1187 2494,5 29 1441 2608,9 33 Source : calculs propres

La colonne « #observations » contient le nombre d’observations contenu dans chaque groupe.

41

Nous avons ensuite calculé le revenu moyen pour chaque quartile, le loyer actuel moyen et le loyer social moyen, ainsi que la part que représente ces loyers dans les revenus actuels (allocations familiales comprises) :

Tableau 4.6 : Revenu moyen par quartile.


Revenus maximums dans le groupe

revenus moyens

loyer actuel

% loyer actuel des revenus

loyer social*

% loyer social des revenus

Quartile 1 AIS 486 750 619,1 348,9 56% 231,60 37% Quartile 2 756,81 977,62 888,5 390,9 44% 303,24 34% Quartile 3 984 1187 1073,3 419,0 39% 336,10 31% Quartile 4 1187 2494,5 1419,7 416,2 29% 339,55 24%

Quartile 1 SISP 381,48 727,33 617,0 295,7 48% 222,85 36% Quartile 2 727,33 1000 849,5 331,5 39% 222,64 26% Quartile 3 1002 1425 1172,7 361,0 31% 202,22 17% Quartile 4 1441 2608,9 1796,1 398,0 22% 245,11 14% Source : calculs propres

* Le « loyer social » est le loyer que devrait payer les ménages (observations) du groupe dans le logement social qu’ils attendent. Pour les S.I.S.P. nous avons obtenu ce chiffre en faisant le total des loyers de base des logements occupés divisé par le nombre de logements occupés ainsi que le total des loyers réels des logements occupés divisé par le nombre de logements occupés (Rapports SLRB 2002 et 2003) et pour les A.I.S., le loyer a été estimé à partir des loyers moyens par type de logements communiqués par l’A.I.S. IRIS et l’A.I.S.S.J.

4.6. Conclusion

Les ménages repris dans notre enquête consacrent une part importante de leurs revenus à leur loyer payé sur le marché privé, entre 30% et 40% en moyenne. La situation devient plus dramatique lorsque l’on analyse ces informations par quartile de revenus, le loyer moyen représente 56% des revenus moyens, allocations familiales incluses, pour les ménages ayant les revenus les plus faibles. Le passage vers le logement social, en S.I.S.P. ou en A.I.S. permet de ramener la part du loyer dans le budget du ménage à un niveau plus acceptable, entre 20% et 32%, cependant, même dans ces conditions, la situation reste difficile pour les ménages à faibles revenus pour lesquels le nouveau loyer représentera encore plus de 35% des revenus, allocations familiales incluses.

42

Chapitre 5 : Simulation de l’octroi d’une allocation-loyer

Dans l’introduction de ce mémoire, nous avons formulé l’hypothèse suivante : « L’allocation-loyer, levier d’accès au logement pour les plus démunis ? ».

Dans ce chapitre, nous examinons l’impact de l’octroi d’une allocation-loyer suivant la proposition retenue au chapitre 3 à 28 00074 ménages inscrits sur les listes d’attente des logements sociaux en faisant l’hypothèse que la population de notre échantillon est représentative de ces ménages.

Nous allons tenter d’estimer le coût de l’introduction de l’allocation-loyer pour notre échantillon en reprenant les règles d’éligibilité définies au chapitre deux c’est-à-dire, les ménages inscrits sur les listes d’attente depuis un certain temps dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de l’aide au déménagement soit 15 235 €/an par ménage. Dans le calcul pour notre échantillon, nous n’avons pas tenu compte de la date d’inscription sur la liste d’attente.

En faisant l’hypothèse que la population de notre échantillon est représentative de la population des 28 000 ménages en attente d’une aide au logement, nous allons extrapoler les résultats obtenus à ces ménages.

5.1. Les principes de la simulation

Le principe de l’allocation-loyer est de prendre en charge la différence entre un loyer de référence et la charge maximale que peut représenter le logement pour un ménage exprimée à partir d’un pourcentage des revenus, allocations familiales comprises.

Pour le calcul du loyer de référence, nous avons utilisé le loyer maximum payé aux propriétaires par les A.I.S. par type de logement, définit par l’ordonnance instituant les A.I.S. comme dans la proposition commune présentée au chapitre 3.

Nous avons attribué aux ménages de notre échantillon (c’est-à-dire toutes les observations incluses : ménages sur les listes d’attente des logements sociaux et ménages sur les listes d’attente des A.I.S.), un type de logement suivant la composition du ménage.

74 L’échelle de 28 000 a été retenue pour tenir compte des doublons, et des demandes d’inscriptions qui devraient être radiées (informations obtenues auprès du service statistique de la S.L.R.B. en 2005)

43

Le tableau ci-dessous reprend les règles utilisées pour l’attribution d’un type de logement en fonction de la composition de ménage.

Tableau 5.1. : règles d’attrition de type de logement Nombre d’adulte Nombre d’enfants Type de logement 1 0 Studio 1 1 2 chambres 1 2 3 chambres 1 Etc…

2 0 1 chambre 2 1 2 chambres 2 Etc… Source :R.B.D.H. 2004

Dans la pratique, lorsqu’un ménage est constitué de plusieurs enfants de même sexe, il leur est souvent proposé un logement avec un nombre de chambres inférieur au nombre d’enfants (deux enfants de même sexe peuvent occuper la même chambre). Notre approche est donc, du point de vue du coût du projet conservative.

5.1.1 Les loyers de référence utilisés

Le tableau ci-dessous reprend les loyers de référence utilisés (le loyer maximum payé aux propriétaires par les A.I.S. par type de logement, défini par l’ordonnance instituant les A.I.S.)

Pour les structures de ménages nécessitant plus de cinq chambres, nous avons utilisé le loyer de référence d’un appartement cinq chambres, puisque nous ne disposons pas des informations pour les appartements plus grands.

Tableau 5.2. Loyers de références utilisés (loyer maximum que les A.I.S. peuvent payer au propriétaire) Type logement Loyer

(euros/mois) Studio 320,22 Appartement 1 ch 371,87 Appartement 2 ch 428,68 Appartement 3 ch 521,65 Appartement 4 ch 614,62 Appartement 5 ch 767,00 Source : rapport annuel AISSJ

Note : le loyer pour un appartement de 5 chambres a été estimé à partir des loyers moyens en Région de Bruxelles-Capitale en 2002 (Bourse du

44

Logement) et du différentiel de loyer entre les loyers maxima de l’ordonnance et ceux de la Bourse de logement pour les types de logements dont le loyer est connu.

5.2. Estimation du montant de l’allocation-loyer

Au chapitre 4, nous avons divisé les observations de chaque type (S.I.S.P. et A.I.S.) en groupe, sur base des revenus. Chaque groupe comporte un nombre équivalent d’observations, le premier groupe représente les revenus les plus faibles, le dernier (quatrième) groupe représente les revenus les plus élevés.

Un paramètre de la simulation est le pourcentage que peut représenter le loyer de référence dans le budget du ménage. Nous avons estimé le montant de l’allocation-loyer par ménage lorsque nous limitons la part du loyer de référence dans les revenus actuels (allocations familiales comprises) à 20%, 25%, 33% et 40% . Nous avons aussi simulé un scénario à pourcentage variable en fonction des revenus.

5.2.1. Résultats des simulations

Les résultats des simulations sont présentés en deux sections : la première section présente les résultats de chaque scénario du point de vue des bénéficiaires : « que va leur apporter l’allocation-loyer ? »; la deuxième section résume le coût de la mesure appliquée à notre échantillon, puis extrapolée aux 28 000 ménages.

5.2.1.1. Résultats des scénarios de simulation : impact pour les bénéficiaires

Vous trouverez ci-après les résultats des différents scénarios.

5.2.1.1.1. Résultats du premier scénario : 20%

Lorsque nous simulons le système d’allocation-loyer, en limitant le loyer de référence75

à 20% des revenus actuels, nous obtenons les résultats présentés au tableau ci-dessous . Les premières colonnes contiennent les revenus moyens des ménages du groupe, allocations familiales comprises, hors allocation-loyer, le pourcentage que représente le loyer actuel dans ces revenus, le même calcul pour le « loyer social » (loyer en logement social), le montant, l’impact du versement de l’allocation-loyer sur les revenus disponibles et la part du loyer actuel dans les revenus totaux (revenus + allocations familiales + allocation-loyer).

Pour le premier quartile de revenu, pris dans la population inscrite sur les listes d’attente des A.I.S. en 2004, le revenu moyen est de 619, 1 € et le loyer actuel est de 348,9 €. Ce loyer représente donc 56% des revenus moyens. Le loyer moyen que paierait ce premier quartile en logement social s’élèverait à 231,6 €, ce qui ne represente plus que 37% des revenus

75 loyer maximum que peut payer une A.I.S. pour le logement concerné.

45

moyens disponibles (ces informations sont reprises dans le tableau sous le titre « loyer social »).

Les ménages de ce premier quartile recevraient dans ce premier scénario une allocation-loyer de 207,3 € en moyenne. Le revenu moyen passe alors de 619,1 € (colonne 3) à 826,3 € (colonne 9). Le loyer actuel représente 42% des revenus complétés de l’allocation-loyer (colonne 10).

46

Tableau 5.3. Résultat du scénario 20%, simulation du système d’allocation-loyer en limitant les loyers de référence à 20% du loyer actuel.

revenus moyens

loyer actuel

%loyer actuel revenus

loyer social

% loyer social revenus

Allocation loyer (A.L.) 20%

revenus avec A.L. 20%

Loyer en % revenus avec A.L. 20%

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10)

Quartile 1 AIS 619,1 348,9 56% 231,6 37% 207,3 826,3 42% Quartile 2 888,5 390,9 44% 303,2 34% 230,9 1119,3 35% Quartile 3 1073,3

419,0 39% 336,1 31% 236,1 1309,4 32% Quartile 4 1419,7

416,2 29% 339,6 24% 285,4 1705,1 24%

Quartile 1 SISP

617,0 295,7 48% 222,9 36% 276,8 893,8 33% Quartile 2 849,5 331,5 39% 222,6 26% 257,4 1106,9 30% Quartile 3 1172,7

361,0 31% 202,2 17% 354,3 1527,0 24% Quartile 4 1796,1

398,0 22% 245,1 14% 368,8 2164,9 18% Source : calculs propres

1 2 3 Revenus moyens de la population (ménages) du quartile 4 Loyer moyen actuellement payé par la population (ménages) du quartile 5 (4) en pourcentage de (3)

6 Loyer moyen que paierait la population du quartile (ménages) en logement social

7 (6) en pourcentage de (3) 8 Montant moyen de l’allocation loyer pour la population (ménages) du quartile 9 Revenus moyens , allocation-loyer incluse 10 (4) en pourcentage de (9)

Nous constatons que:

pour les observations A.I.S., le loyer actuel représente un pourcentage des revenus totaux (revenus + allocations-familiales + allocation-loyer) semblable au pourcentage que représente le loyer A.I.S. dans les revenus actuels (revenus + allocations-familiales). C’est-à-dire que, pour les ménages concernés, le versement d’une allocation-loyer constitue une amélioration semblable à celle qu’ils obtiendront en passant de leur logement actuel vers un logement A.I.S. (sauf pour le premier groupe);

pour les observations S.I.S.P., l’amélioration est sensible : par exemple, le deuxième groupe voit la part du loyer dans ses revenus totaux (revenus + allocations-familiales + allocation-loyer) passer de 39% à 30%, mais cette amélioration n’est pas aussi sensible que si les ménages accèdent aux logements sociaux (la part du loyer du deuxième groupe descendrait à 26%).

47

L’allocation-loyer moyenne est de 279 € pour notre échantillon. L’allocation-loyer versée aux ménages sans enfants, qui représentent 36% de notre échantillon, est de 181,7 €, soit 65% de l’allocation-loyer moyenne.

48

5.2.1.1.2. Résultats du deuxième scénario : 25%

Ci-dessous, le même tableau pour une allocation-loyer qui limite le loyer de référence à 25% des revenus disponibles. Pour permettre la comparaison, nous avons reproduit en dernière colonne la dernière colonne (part du loyer actuel dans les revenus totaux) du tableau précédent.

Pour le premier quartile de revenu pris dans la population inscrite sur les listes d’attente des A.I.S. en 2004, le revenu moyen est de 619,1 € et le loyer actuel est de 348,9 €. Ce loyer représente donc 56% des revenus moyens. Le loyer moyen que paierait ce premier quartile en logement social s’élèverait à 231,6 € ce qui ne représente plus que 37% des revenus moyens disponibles (ces informations sont reprises dans le tableau sous le titre « loyer social »). Les ménages de ce premier quartile recevraient dans ce deuxième scénario une allocation-loyer de 176,3 € en moyenne. Le revenu moyen passe alors de 619,1 € (colonne 3) à 795,4 € (colonne 9). Le loyer actuel représente 44% des revenus complétés de l’allocation-loyer (colonne 10)

Tableau 5.4. Allocation loyer à 25% des revenus disponibles

revenus moyens

loyer actuel

% loyer actuel revenus

loyer social


Allocation loyer 25 %

revenus avec A.L.25%


Loyer en %revenus avec A.L. 20%

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11)

Quartile 1

AIS 619,1 348,9 56% 231,6

37% 176,3 795,4 44% 42% Quartile 2

888,5 390,9 44% 303,2

34% 186,4 1074,9 36% 35% Quartile 3

1073,3 419,0 39% 336,1

31% 182,4 1255,7 33% 32% Quartile 4

1419,7 416,2 29% 339,6

24% 216,8 1636,5 25% 24%

Quartile 1

SISP 617,0 295,7 48% 222,9

36% 246,0 862,9 34% 33%

Quartile 2

849,5 331,5 39% 222,6

26% 214,9 1064,4 31% 30% Quartile 3

1172,7 361,0 31% 202,2

17% 296,6 1469,3 25% 24% Quartile 4

1796,1 398,0 22% 245,1

14% 279,0 2075,1 19% 18% Source : calculs propres



7 (6) en pourcentage de (3) 8 Montant moyen de l’allocation-loyer pour la population (ménages) du quartile 9 Revenus moyens , allocation-loyer incluse 10 (4) en pourcentage de (9) 11 Résultat du calcul repris en colonne 10 du premier scénario (20%)

49

La part maximum du loyer de référence dans les revenus actuels (25% au lieu de 20%) étant plus élevée que dans la simulation précédente, le montant de l’allocation-loyer est plus faible. Avec un loyer moyen qui représente 44% des revenus totaux, la situation devient plus difficile pour le premier groupe A.I.S.

L’allocation-loyer moyenne est de 226,64 € pour notre échantillon. L’allocation-loyer versée aux ménages sans enfants, qui représentent 36% de notre échantillon, est de 145,25 €, soit 64% de l’allocation-loyer moyenne.

50

5.2.1.1.3. Résultats du troisième scénario : 33%

Ci-dessous, le même tableau pour une allocation-loyer qui limite le loyer de référence à 33% des revenus actuels. Pour permettre la comparaison, nous avons reproduit en dernière colonne la dernière colonne (part du loyer actuel dans les revenus totaux) des tableaux précédents.

Pour le premier quartile de revenu, pris dans la population inscrite sur les listes d’attente des A.I.S. en 2004, le revenu moyen est de 619,1 € et le loyer actuel est de 348,9 €. Ce loyer représente donc 56% des revenus moyens. Le loyer moyen que paierait ce premier quartile en logement social s’élèverait à 231,6 € ce qui ne représente plus que 37% des revenus moyens disponibles (ces informations sont reprises dans le tableau sous le titre « loyer social »). Les ménages de ce premier quartile recevraient dans ce troisième scénario une allocation-loyer de 126,8 € en moyenne. Le revenu moyen passe alors de 619,1 € (colonne 3) à 745,8 € (colonne 9). Le loyer actuel représente 47% des revenus complétés de l’allocation-loyer (colonne 10), contre 44% et 42% dans les scénarios précédents.

Tableau 5.5. Allocation-loyer, loyer de référence 33% des revenus.

revenus moyens

loyer actuel


loyer social


Allocation loyer 33%

revenus avec A.L.33%

Loyer en %revenus avec A.L.33%

Loyer en %revenus avec A.L.20%

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11)

Quartile 1 AIS 619,1 348,9 56% 231,6 37% 126,8 745,8 47% 42%

Quartile 2 888,5 390,9 44% 303,2 34% 115,4 1003,8 39% 35%

Quartile 3 1073,3 419,0 39% 336,1 31% 99,0 1172,3 36% 32%

Quartile 4 1419,7 416,2 29% 339,6 24% 119,8 1539,5 27% 24%

Quartile 1 SISP

617,0 295,7 48% 222,9 36% 196,6 813,6 36% 33%

Quartile 2 849,5 331,5 39% 222,6 26% 147,2 996,8 33% 30%

Quartile 3 1172,7 361,0 31% 202,2 17% 209,8 1382,5 26% 24%

Quartile 4 1796,1 398,0 22% 245,1 14% 146,4 1942,4 20% 18%




51

7 (6) en pourcentage de (3) 8 Montant moyen de l’allocation-loyer pour la population (ménages) du quartile 9 Revenus moyens , -loyer inclue 10 (4) en pourcentage de (9) 11 Résultat du calcul repris en colonne 10 du premier scénario (20%)


52

5.2.1.1.4. Résultats du quatrième scénario : 40%

Ci-dessous, le même tableau pour une allocation-loyer qui limite le loyer de référence à 40% des revenus disponibles. Pour permettre la comparaison, nous avons reproduit en dernière colonne la dernière colonne (part du loyer actuel dans les revenus totaux) du tableau précédent.

Pour le premier quartile de revenu, pris dans la population inscrite sur les listes d’attente des A.I.S. en 2004, le revenu moyen est de 619,1 € et le loyer actuel est de 348,9 €. Ce loyer représente donc 56% des revenus moyens. Le loyer moyen que paierait ce premier quartile en logement social s’élèverait à 231,6 € ce qui ne représente plus que 37% des revenus moyens disponibles (ces informations sont reprises dans le tableau sous le titre « loyer social »). Les ménages de ce premier quartile recevraient dans ce quatrième scénario une allocation-loyer de 83,4 € en moyenne. Le revenu moyen passe alors de 619,1 € (colonne 3) à 702,5 € (colonne 9). Le loyer actuel représente 50% des revenus complétés de l’allocation-loyer (colonne 10), contre 42% dans le premier scénario (20%).

Tableau 5.6. Allocation-loyer, loyer de référence 40% des revenus.

revenus moyens

loyer actuel


loyer social


Allocation Loyer 40 %

revenus avec A.L.40 %

Loyer en %revenus avec A.L.40 %

Loyer en %revenus avec A.L.20 %

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11)

Quartile 1 AIS 619,1 348,9 56% 231,6

37% 83,4 702,5 50% 42% Quartile 2 888,5 390,9 44% 303,2

34% 58,0 946,5 41% 35% Quartile 3 1073,3 419,0 39% 336,1

31% 39,7 1113,0 38% 32% Quartile 4 1419,7 416,2 29% 339,6

24% 49,8 1469,5 28% 24%

Quartile 1 SISP 617,0 295,7 48% 222,9

36% 153,4 770,4 38% 33%

Quartile 2 849,5 331,5 39% 222,6

26% 93,6 943,1 35% 30% Quartile 3 1172,7 361,0 31% 202,2

17% 138,1 1310,8 28% 24% Quartile 4 1796,1 398,0 22% 245,1

14% 53,2 1849,3 22% 18% Source : calculs propres

1 2 3 Revenus moyens de la population (ménages) du quartile 4 Loyer moyen actuellement payé par la population (ménages) du quartile 5 (4) en pourcentage de (3) 6 Loyer moyen que paierait la population du quartile (ménages) en logement social 7 (6) en pourcentage de (3) 8 Montant moyen de l’allocation-loyer pour la population (ménages) du quartile 9 Revenus moyens , allocation-loyer incluse 10 (4) en pourcentage de (9) 11 Résultat du calcul repris en colonne 10 du premier scénario (20%)

53


Il ressort de ces scénarios qu’il est clair que pour les revenus les plus faibles, l’allocation-loyer, même dans le scénario « 20% », est insuffisante , alors que pour le quatrième groupe, le scénario « 40% » reste acceptable, avec un loyer qui représenterait entre 22% et 28% des revenus totaux (revenus, allocation familiale, allocation-loyer).

La solution serait de moduler le pourcentage par les revenus.

Ainsi notre dernier scénario sera un scénario à taux variable, le taux étant ajusté en fonction des revenus.

5.2.1.1.5. Résultats du cinquième scénario : scénario à taux variable

Nous avons limité la part du loyer de référence à 10% des revenus actuels tant que ceux-ci sont inférieurs à 750 € (bornes supérieures de l’intervalle de revenus des premiers groupes ; les intervalles de revenus de chaque groupe présentés au chapitre 4 sont rappelés ci-dessous), limité la part du loyer de référence dans les revenus à 40% des revenus actuels lorsque ces revenus dépassent 1500 € (bornes inférieures de l’intervalle de revenus des derniers groupes) et ajusté le pourcentage par règle de trois entre ces deux limites.

Tableau 5.7. Allocation-loyer, taux variable

Revenus minimum dans le groupe

Revenus maximum dans le groupe Revenus moyens

Quartile 1 AIS 486 750 619,1 Quartile 2 756,81 977,62 888,5 Quartile 3 984 1187 1073,3 Quartile 4 1187 2494,5 1419,7

Quartile 1 SISP 381,48 727,33 617,0 Quartile 2 727,33 1000 849,5 Quartile 3 1002 1425 1172,7 Quartile 4 1441 2608,9 1796,1 Source : calculs propres

La règle de calcul est résumée dans le tableau ci-dessous :

Tableau 5.8. Règle de calcul du taux Revenus entre Et % du revenu que peut représenter

le loyer de référence 0 750 10% 750 1500 10% + (revenus-750)/750 *30% 1500 Limites de revenus pour l’octroi

d’une allocation-loyer (fonctions de la composition du ménage)

40%


54

Dans ce cas, les résultats seraient les suivants :

Tableau 5.9. Allocation-loyer, taux variable

revenus moyens

loyer actuel


loyer social


Alloc loyer % variable

revenus avec A.L. % variable

Loyer en % revenus avec A.L. à % variable

Quartile 1

AIS 619,1 348,9 56% 231,6 37% 245,5 864,6 39% Quartile 2

888,5 390,9 44% 303,2 34% 214,9 1103,4 34% Quartile 3

1073,3 419,0 39% 336,1 31% 157,6 1230,9 33% Quartile 4

1419,7 416,2 29% 339,6 24% 92,8 1512,5 27%

Quartile 1

SISP 617,0 295,7 48% 222,9 36% 316,5 933,5 31%

Quartile 2

849,5 331,5 39% 222,6 26% 260,1 1109,6 29% Quartile 3

1172,7 361,0 31% 202,2 17% 253,6 1426,3 25% Quartile 4

1796,1 398,0 22% 245,1 14% 54,2 1850,3 22% Source : calculs propres

Le tableau suivant compare ces résultats avec les résultats des scénarios précédents les plus favorables :

Tableau 5.10. Comparaison 20%, 25% et taux variable

revenus moyens

loyer actuel


loyer social


Loyer en % revenus avec A.L.20%


Loyer en % revenus avec A.L. % variable

Quartile 1 AIS 619,1 348,9 56% 231,6 37% 42% 44% 39% Quartile 2 888,5 390,9 44% 303,2 34% 35% 36% 34% Quartile 3 1073,3 419,0 39% 336,1 31% 32% 33% 33% Quartile 4 1419,7 416,2 29% 339,6 24% 24% 25% 27%

Quartile 1 SISP

617,0 295,7 48% 222,9 36% 33% 34% 31% Quartile 2 849,5 331,5 39% 222,6 26% 30% 31% 29% Quartile 3 1172,7 361,0 31% 202,2 17% 24% 25% 25% Quartile 4 1796,1 398,0 22% 245,1 14% 18% 19% 22% Source : calculs propres

Ce scénario à taux variable donne les meilleurs résultats en terme d’impact sur le budget des ménages concernés. Mais qu’en est-il du coût total ?

55

5.2.1.2. Coût de la mise en place d’une allocation-loyer, suivant les valeurs du paramètre de simulation

La simulation procède en calculant le montant de l’allocation-loyer pour chaque ménage de notre échantillon. Nous pouvons donc obtenir le coût de la mise en place de l’allocation-loyer pour notre échantillon en faisant la somme de ces résultats.

Puisque nous avons fait l’hypothèse que la structure de la population (au sens statistique) des 28000 ménages sur les listes est semblable à la population de notre échantillon, nous pouvons calculer le coût de la mesure en multipliant par 28000 le montant moyen de l’allocation-loyer calculé sur notre échantillon.

Tableau 5.11. Coût total de l’introduction d’une allocation-loyer Pourcentage des revenus que peut représenter le loyer de référence

Coût de l’allocation loyer pour l ‘échantillon

(euros)

Coût total de l’introduction de l’allocation Pour les 28 000 ménages inscrits sur liste d’attente (euros)

20% 837 134 93 759 058 25% 679 910 76 150 931 33% 440 312 49 315 892 40% 255 402 28 605 069 % variable 688 010 77 057 178 Source : calculs propres

En termes de coûts, le scénario à pourcentage variable est semblable au scénario « 25% » , mais il est socialement plus acceptable que ce dernier (voir ci-dessous un rappel du tableau de la section précédente). En appliquant une règle linéaire entre le revenu minimum et le revenu maximum, nous évitons les effets pervers des systèmes à seuils multiples.

Au chapitre 4, nous avons mentionné une autre source qui indique 53% de ménages sans enfants, contre 36% dans notre échantillon. Sans disposer d’éléments permettant une simulation chiffrée, nous pouvons toutefois affirmer que le coût total de l’introduction d’une allocation-loyer serait inférieur aux montants repris ci-dessus, puisque l’allocation-loyer versée à un couple sans enfant représente environ 63% de l’allocation-loyer moyenne (la comparaison entre l’allocation-loyer moyenne pour l’ensemble de l’échantillon et l’allocation-loyer moyenne pour les ménages sans enfants de l’échantillon est reprise en fin de chaque section qui rapporte les résultats des simulations).

56

Rappel du tableau :

Rappel du tableau 5.10 : comparaison 20%, 25% et taux variable

revenus moyens

loyer actuel


loyer social




Loyer en % revenus avec A.L. % variable

Quartile 1 AIS 619,1 348,9 56% 231,6 37% 42% 44% 39% Quartile 2 888,5 390,9 44% 303,2 34% 35% 36% 34% Quartile 3 1073,3 419,0 39% 336,1 31% 32% 33% 33% Quartile 4 1419,7 416,2 29% 339,6 24% 24% 25% 27%

Quartile 1 SISP

617,0 295,7 48% 222,9 36% 33% 34% 31% Quartile 2 849,5 331,5 39% 222,6 26% 30% 31% 29% Quartile 3 1172,7 361,0 31% 202,2 17% 24% 25% 25% Quartile 4 1796,1 398,0 22% 245,1 14% 18% 19% 22% Source : calculs propres

A titre de comparaison, si ces 28000 ménages trouvent un logement en A.I.S., les subsides correspondant se montent à (voir détail des subsides en chapitre 2) :

Tableau 5.12. Subsides supplémentaires aux A.I.S. Régles d’allocation Euros Totaux Partie forfaitaire

15 500 par 50 logement

=28 000 x 15 500 / 50 8 680 000

Partie variable 341 € par ménage 28 000 x 341 9 548 000 Partie ‘faibles revenus’

341 € par ménage à faibles revenus

28 000 x 341 9 548 000

Total 27 776 000


57

Il est plus difficile d’estimer le coût en logement social.

En 2001, la S.L.R.B. a versé76 aux S.I.S.P. 966 600 667 BEF (rapport annuel page 43) pour leurs investissements (principalement rénovations77) et 285 632 272 BEF (rapport annuel page 49) pour combler le déficit social structurel (voir description chapitre 2), soit 1 252 232 939 BEF ou 31 042 043 €, pour 36 836 logements gérés (rapport annuel page 54).

De manière conservative, nous pouvons estimer que, pour la gestion des 28 000 logements supplémentaires, il faudrait un financement supplémentaire de 23 595 863 € (( 31 042 043 € / 36 836) x 28 000), sans prendre en compte le coût de la construction. Pour information, 1924 logements neufs ont été construit entre 1990 et 2001, soit 160 logements neufs par an en moyenne (rapport annuel page 38).

Dans les deux formes de logements sociaux, le coût supplémentaire pour accueillir les 28 000 ménages en attente d’un logement social serait de l’ordre de 25 000 000 €. Avec le même budget, il ne serait possible que de financer le scénario « 40% » de l’allocation-loyer, dont l’effet est insuffisant pour les ménages aux revenus les plus faibles.

5.3. Conclusion

L’introduction d’une allocation-loyer est un moyen pour rendre accessible un logement décent aux ménages à faibles revenus, en attente d’un logement social. Comme nous l’avons vu au premier chapitre, il manque beaucoup de logements sociaux en Région de Bruxelles-Capitale. Suivant nos simulations, la mesure coûterait entre 28 et 94 millions d’euros, dans les hypothèses formulées plus haut.

L’accueil de ces ménages dans le logement social (S.I.S.P.ou A.I.S.) coûterait environ 25 000 000 € par an.

Notre recommandation est une mesure à taux variable qui est la plus favorable pour les ménages à faibles revenus et qui coûterait au budget régional environ 77 millions d’euros. Vu son coût élevé, cette mesure devrait être une mesure transitoire, pour les ménages en attente de logement social.

76 Rapport annuel 2001, Société du Logement de la Région Bruxelloise. 77 Dix logements neufs ont été construits.

58

Chapitre 6. Présentation de l’analyse exploratoire d’un programme

d’allocations-loyers en Région de Bruxelles-Capitale (Etude DULBEA)

Conscient de la crise et suite aux pressions médiatiques et politiques diverses (dont la carte blanche exposée dans le chapitre 3), le Secrétaire d’Etat au logement a confié au département d’Economie Appliquée de l’Université Libre de Bruxelles (DULBEA) une analyse exploratoire d’un programme d’allocations-loyers en Région de Bruxelles-Capitale réalisée en mars 2004.

Dans cette analyse en deux parties, on retrouve en substance les éléments suivants :

devant la nécessité d’aider les ménages les plus pauvres, on a deux alternatives : soit on agit sur l’offre de logements publics, soit on stimule la demande par l’attribution d’une allocation-loyer ;

l’allocation-loyer existe dans beaucoup de pays sous des formes différentes. Elle vise toutefois toujours à soutenir les ménages à bas revenus dans leurs dépenses de logement ;

les populations ciblées, elles, varient en fonction du pays. (Au Portugal, les allocations ne sont distribuées qu’aux jeunes ménages en dessous de 30 ans tandis qu’en Suède, les ménages sans enfant entre 29 et 65 ans ne peuvent en bénéficier).

6.1. Première partie de l’étude : les comparaisons internationales

Les systèmes français, anglais et américain ont été analysés, il s’agit là de systèmes plus anciens.

6.1.1. En Grande-Bretagne

Les aides à la personne appelées « housing benefits » existent depuis 1972 et sont administrées par les autorités locales. Elles sont allouées sous condition de ressources à tous types de ménage, locataires du secteur privé ainsi qu’à ceux du secteur public.

Pour les locataires du secteur privé, l’allocation est versée aux propriétaires, et pour les locataires du secteur public il s’agit de réductions de loyer.

59

Le système a grandi en importance, et la part des allocations-loyers a augmenté fortement dans les dépenses publiques (2, 3 milliards de livres sterling en 1978 à 11.1 milliards en 1998), au détriment des investissements en logements publics.

Ces coûts ont fortement augmenté en raison de hausses des loyers, tous secteurs confondus. En 1996, une réforme du système a lieu et deux limitations ont été mises en place : le Local Reference Rent (LRR) et Single Room Rent (SLR). Le premier est un taux de marché moyen pour le logement dans une zone considérée et l’excès de loyer par rapport au LRR n’est pas subsidié, le second est un taux de marché moyen pour les chambres communautaires et ne s’applique qu’aux célibataires en dessous de 25 ans.

Le système est devenu extrêmement complexe et opaque et n’empêche pas que les locataires vivent dans des logements inadaptés.

Les allocations-loyers, même si elles aident les personnes les plus démunies, présentent les problèmes suivants :

leur administration est complexe, et il y a un très long temps d’attente entre le moment de la demande et l’attribution de l’allocation ; la performance des autorités est faible (56% des autorités administrent les allocations de façon efficiente) ; les fraudes et les erreurs coûtent 840 millions de livres sterling ; les allocations créent des inefficacités économiques sur le marché du travail (piège à l’emploi, les personnes en âge de travailler ne savent pas qu’ils peuvent bénéficier de cette allocation s’ils ont un salaire bas) ; certains propriétaires demandent des loyers plus élevés pour des logements de basse qualité ; les allocations diminuent le niveau de responsabilité des demandeurs qui ne s’intéressent plus au loyer, ni même aux charges.

6.1.2. En France

Ce sont d’abord les ALF ou Allocations de logement à caractère familial qui ont été attribuées. Ces allocations ne s’adressaient qu’aux familles avec enfants. Peu après, en 1971, ce sont les ALS ou allocations de logement à caractère social qui ont été introduites.

En 1992-1994, une réforme des aides a lieu. Cette réforme permet de mesurer l’impact de l’introduction des aides sur le loyer en changeant la définition du public-cible (certaines catégories de ménage étaient exclues avant).

En 1977, les APL ou aides personnalisées au logement ont été attribuées aux ménages dont le logement a été financé par prêts, donnant lieu à conventionnement entre l’Etat et le bailleur (surtout des logements HLM).

En 1992, les allocations sont attribuées à toutes les catégories de population et de logements locatifs sous condition unique de ressources.

Actuellement, les APL s’appliquent aux locataires des logements conventionnés, aux accédants à la propriété et aux propriétaires ayant rénové leur logement, quels que soient les caractéristiques familiales ou l’âge des occupants. Les allocations logement sont subdivisées en deux catégories : les allocations de logement familiales attribuées aux personnes seules ou couples qui n’habitent pas un parc de logement HLM et ayant des personnes à charges ainsi qu’aux jeunes ménages et les allocations de logement

60

sociales, versées sous seule condition de ressources pour ceux qui n’ont droit ni à l’AL ni à l’ALF.

Le logement doit correspondre à des normes minimales d’habitabilité et de superficie, doit disposer d’une arrivée d’eau, d’un WC, d’un moyen de chauffage et avoir au moins 9 m² pour des personnes seules, 16 m² pour deux personnes.

Les effets : Les nouvelles catégories aidées voient leur loyer moyen augmenter de 10,6% en un an (troisième trimestre 1993 à troisième trimestre 1994), alors que ces mêmes catégories non aidées (dans d’autres régions) voient leur loyer augmenter de 1,5%.

Vu la courte période, ces augmentations ne peuvent pas être justifiées par des rénovations ou des déménagements massifs.

Au bout de quelques années (six ans dans l’étude), l’augmentation des loyers touche aussi les loyers qui ne font pas l’objet d’une allocation.

6.1.3. Aux Etats-Unis

Les premières allocations loyers sont apparues en 1974 et étaient destinées aux familles les plus nécessiteuses. Il s’agit du « Rent Certificate ».

Le revenu du ménage ne pouvait pas dépasser 80% du revenu médian des ménages de la zone considérée; Le logement loué devait remplir les conditions standards minimales de taille et de qualité; Le loyer ne pouvait pas excéder le Fair Market Rent (Loyer raisonnable pour un logement de qualité standard minimum).

En 1983, un nouveau programme est introduit appelé « Housing vouchers ». Les ménages nécessiteux doivent occuper un logement qui remplit des conditions standards minimales.

Limites

le système ne promeut pas la mobilité résidentielle pour les minorités; il n’est pas possible pour tous les ménages éligibles de trouver un logement répondant aux critères standards; les propriétaires ne veulent pas toujours louer leur bien à des bénéficiaires d’allocation-loyer; le nombre de bénéficiaires est très faible.

61

6.1.4. Conclusion des observations dans d’autres pays

les coûts élevés de gestion du programme;

le niveau élevé de fraudes et erreurs, important laps de temps entre l’introduction de la demande et l’obtention des primes;

les faibles résultats en terme d’amélioration du stock de logement;

l'inefficacité économique (un risque d’aggraver le piège à l’emploi);

l'effet redistributif négatif : la captation (d’une partie) de la prime par le propriétaire, surcoût pour les non bénéficiaires;

l'effet inflationniste certain à court terme (sauf si les bénéficiaires sont très peu nombreux);

L'augmentation de la demande dans certains segments du marché du logement;

l'insensibilité du locataire au loyer réel (il n’est pas incité à rechercher un logement moins coûteux).

D’après le DULBEA, les conclusions sur les leçons à tirer des systèmes étrangers sont les suivantes :

L’implémentation d’un système d’allocation-loyer implique un certain nombre de choix en ce qui concerne notamment :

la détermination d’un revenu plafond;

d’un loyer plafond;

du public cible ainsi que du mode d’occupation (propriété ou location);

de la formule du montant du subside, c’est-à-dire du taux d’effort du bénéficiaire (rembourse-t-on la quasi-entièreté comme au Royaume-Uni ou seulement une partie des coûts du logement ?);

s’agira-t-il d’un droit pour tous sous condition de ressources ? Ou bien doit-on mettre des limites au nombre de participants, etc..

Chacun des choix aura des effets différents sur la population (bénéficiaires ou non), sur le niveau du loyer, sur le coût du programme et le marché immobilier en général.

Le versement de l’allocation-loyer peut se faire auprès des locataires ou bien directement aux propriétaires.

L’allocation-loyer risque d’entraîner une augmentation pure et simple, comme l’a démontré l’exemple français au bout de six ans d’implémentation du programme. En Suède, l’octroi d’une allocation-loyer se fait aux locataires sans informer les propriétaires des montants versés, et l’impact sur les loyers semble contenu.

Par ailleurs, la détermination d’un loyer plafond est essentielle, elle permet d’éviter les abus et un coût d’un tel système trop élevé.

62

La détermination des critères d’éligibilité est également importante en ce qui concerne le revenu plafond, le système pouvant freiner certaines personnes dans leur recherche de travail, de peur de perdre l’aide.

6.2. Deuxième partie de l’étude : Evaluation budgétaire et impact économique attendu de 3 scénarios d’allocations-loyers en Région de Bruxelles-Capitale.

Premier scénario :

allocations-loyers versées à 5 000 ménages pris sur les listes d’attente de la S.L.R.B.

Deuxième scénario :

allocations-loyers pour les seuls bénéficiaires du revenu d’intégration (soit +/- 17 000 bénéficiaires).

Troisième scénario :

allocations-loyers à tous les ménages les plus pauvres de la Région de Bruxelles-Capitale (revenus inférieurs à la moitié du revenu médian en Région de Bruxelles-Capitale) soit environ 52 000 ménages.

Dans tous les cas, l’allocation-loyer sera supposée être utilisée sur le marché privé résidentiel, l’idée étant notamment d’encourager l’occupation des logements inoccupés.

Pour chaque ménage, l’allocation-loyer sera calculée selon une formule dans laquelle le ménage reçoit la différence entre un loyer « plafond » (qui dépend du type de logement loué et sa localisation) moins 30% de son revenu. Toutefois, il apparaît dans l’étude que le loyer « plafond » est proche du loyer moyen payé par les bénéficiaires. Les simulations de coût de subside s’effectueront également lorsque le loyer de référence s’établit à un niveau inférieur de 10% voire même de 20%.

63

6.2.1. La détermination de loyers plafonds « hédoniques » (localisation) en fonction du nombre de chambres en Région de Bruxelles-Capitale

Dans l’étude, nous pouvons retrouver en page 44 une grille des loyers plafonds en fonction de la localisation et du nombre de chambres ( m²).

Le département d’économie appliquée a établi ses calculs sur base des données d’IMMOWEB. Il s’agit d’un site immobilier en ligne qui permet aux utilisateurs de proposer à la vente ou à la location des biens immobiliers.

Le DULBEA n’a pas démontré que le loyer calculé à partir des données Immoweb est représentatif des loyers sur le marché du logement pour la population de notre échantillon ou même des 28 000 ménages.

6.2.2. Premier scénario

L’ allocation-loyer versée aux 5 000 ménages demandeurs de logements sociaux :

les 5 000 ménages recevront une allocation-loyer en attendant la réalisation du plan de construction de logements sociaux. Cette allocation-loyer doit permettre la réalisation de l’Art. 23, c’est-à-dire aider ces ménages à être mieux logés, et le logement doit répondre aux critères de qualité minimale (ce système présente un risque de dérives : un ensemble de personnes pourraient s’inscrire auprès des S.I.S.P. « au cas où » une mesure d’allocation-loyer serait répétée à l’avenir.) ;

les 5 000 ménages devraient avoir l’assurance qu’à la fin de la période de construction des logements sociaux, si l’allocation ne leur est plus distribuée, ils seront logés dans un logement social neuf. Seule cette garantie peut entraîner un taux de participation élevé.

Le coût administratif serait inscrit dans le budget consacré à l’inspection Code du logement.

La méthodologie de calcul se base sur la prise en compte des éléments suivants : les loyers fixés par la grille; la demande observée des inscrits sur les listes d’attente (tous types de logement); la demande observée des 5 000 ménages pour des logements de 5 chambres et plus; l’estimation des loyers totaux versés par 5000 ménages; la distribution des revenus des ménages demandeurs; la distribution « pertinente » des revenus ou revenus inférieurs ou égals à 31 250 euros; le nombre de revenus par ménage; le type de revenu.

64

Le subside total qui serait versé aux 5 000 ménages inscrits s’éleverait à 45 millions d’euros par an, ce montant s’expliquant par la faiblesse du revenu moyen de la population.

6.2.3. Deuxième scénario

Le public cible est constitué de tous les bénéficiaires du revenu d’intégration. Le DULBEA rappelle l’accroissement du nombre de demandeurs de ce revenu d’intégration (constat que nous avons fait au chapitre 1).

Lors de l’étude, le DULBEA estime le nombre de minimexés à 23 000 ménages, le DULBEA estimant le nombre de demandeurs du revenu minimal d’intégration à 17 000 ménages sur le marché privé.

Pour faire son estimation, le DULBEA a pris en compte : le statut légal des bénéficiaires du minimex (revenu d’intégration) et l’équivalent-minimex; la distribution des bénéficiaires du revenu d’intégration et l’estimation du nombre de ménages; l’évolution du minimex.

L’estimation de la structure de la demande afin d’estimer les types de logement dont ont besoin les 17 000 ménages.

En ce qui concerne le taux de participation, le DULBEA se base sur une hypothèse de 70% des 17 000 ménages.

Le coût total du subside s’estimerait à 69, 3 millions d’euros par an.

6.2.4. Troisième scénario : l’allocation-loyer pour tous les ménages les plus pauvres

Cette allocation-loyer serait versée à tous les ménages disposant d’un revenu inférieur à 50% du revenu médian.

En 2001, le revenu médian déclaré s’élevait à 17 476 euros. Le département économique s’est basé sur 57% du revenu médian ou 10 000 euros, soit 78 000 ménages dont le revenu était inférieur à 10 000 euros.

Le calcul du subside s’est fait sur base des facteurs suivants :

La détermination de la population : le nombre de déclarations 2001 par classe de revenu faible ; les ménages aux faibles revenus vivant dans un logement social (qui ont éte exclus du calcul), ce qui faisait un total de 60 000 ménages. Les propriétaires ont alors été exclus du calcul et le total de la population dénombrait alors 26 000 locataires dont le revenu total net était de 6 028 euros par ménage en moyenne.

L’estimation de la structure de la demande.

Le DULBEA a fait l’hypothèse que parmi les demandeurs d’allocation-loyer, tous n’auront pas un logement conforme au Code du Logement.

65

Le subside a été calculé sur base de trois types de simulation : l’une lorsque le prix se maintient au niveau du loyer plafond et deux simulations avec des hausses de prix de 5 et 10%. Dans la population-cible, ont été imaginés 3 scénarios : 70% ont un logement conforme, 50% ont un logement conforme et enfin 30% ont un logement conforme :

Tableau 6.1. Subsides suivant le pourcentage de logements conformes

70% ont un logement conforme



Total du subside 289 millions d’euros

219 millions d’euros

131 millions d’euros

Source : Analyse exploratoire d’un programme d’allocation-loyer en Région de Bruxelles-Capitale, DULBEA, 2004

En résumé, pour les trois scénarios, le coût du programme d’allocation-loyer (hors frais de gestion) est estimé à:

Tableau 6.2. Subsides suivant le taux de participation

participation coût (annuel)

p.cible 1 100% 45 millions eur




p.cible 3 30% 131 millions eur Source : Analyse exploratoire d’un programme d’allocation-loyer en Région de Bruxelles-Capitale, DULBEA, 2004

Les montants de subsides peuvent paraître énormes mais il y a lieu de tenir compte de l’allocation-loyer implicite existant dans les logements sociaux .

Pour obtenir cette valeur, le département économique utilise les valeurs du marché correspondants à chaque type de logement social (un studio a une valeur de 525 euros par mois, le parc immobilier social comprend 2 590 flats, etc…). Le loyer moyen imputé est de 1022 euros par mois. Le loyer réel des ménages étant de 197 euros, on déduit que le subside implicite est de 825 euros par ménage.

6.3. Remarques et conclusions

La partie quantitative, 2ème partie de l’étude, donne des informations qui dépendent des hypothèses retenues. Ces hypothèses et les références choisies sont un choix qui mérite discussion, c’est pourquoi nous les comparons aux nôtres afin d’éclairer divers choix possibles.

La partie comparative donne des informations qui apportent des critères pertinents pour la mise en place de l’allocation-loyer en Région de Bruxelles-Capitale et ce, indépendamment de la formule « financière » choisie. Ces critères de faisabilité de l’allocation-loyer sont les suivants :

prévoir des règles simples, faciles à mettre en oeuvre permettant une réponse rapide et des coûts d’administration faibles ;

66

l’allocation-loyer a pour but de permettre aux plus démunis de trouver un logement décent. Ils auraient normalement droit à un logement social, si les logements sociaux existaient en nombre suffisant.

L’allocation pourrait être composée de trois montants :

l’intégralité de la différence entre 30% des revenus, toutes allocations comprises (allocations familiales incluses) et le loyer que paierait le ménage dans un logement social (assistance aux ménages ayant les revenus les plus faibles, accessibles même s’ils occupent des logements sociaux, ne pas contribuer au piège à l’emploi); l’intégralité de la différence entre le loyer que paierait le ménage dans un logement social et un loyer de référence calculé par quartier / type de logement (compensation pour l’absence de logements sociaux, favoriser la mixité sociale); le loyer qu’il paierait dans un logement social augmenté d’un pourcentage de la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer de référence (incitation à la recherche d’un logement ayant un loyer plus faible).

La prime n’est octroyée que si le logement répond aux critères fixés par le Code du Logement (une copie du certificat de conformité devrait être remise par le propriétaire au locataire dès la signature d’un bail, indépendamment du fait que le locataire bénéficie ou non d’une allocation-loyer).

L’allocation est versée au locataire, sans information du propriétaire (éviter toutes tentatives de récupération, limiter les effets d’inflation).

L’idée forte de cette étude est la suivante : Une allocation-loyer ne pourra pas être une mesure temporaire, parce que les expériences étrangères même avec un certain encadrement démontrent une inflation des loyers, elle doit être accessible à toute la tranche de population qui partage la même situation revenus/logements (au risque de voir les non-éligibles financer une partie du système).

67

6.4. Comparaison entre l’analyse exploratoire et notre simulation

6.4.1. Différences entre les deux approches

Il nous est apparu intéressant après avoir décrit l’étude DULBEA, de rechercher les facteurs qui expliquent les différences entre les deux approches.

En appliquant l’allocation-loyer à 17 000 ménages, l’étude arrive à un coût de 69 millions d’euros alors que nous arrivons à un coût total, dans l’hypothèse « 33% »78, de 49, 3 millions pour les 28 000 ménages.

Le tableau récapitulatif « impact budgétaire et redistributif d’un programme d’allocations-loyers (pg 70) » de l’étude DULBEA, contient les informations suivantes :

Tableau 6.3. Impact budgétaire d’un programme d’allocation-loyer Coût total annuel millions EUR

Scénario

NB Ménages

Revenu moyen/

Participation

Effet prix

Loyer Moyen/

Allocation moyenne/ mois 90%

LP

Loyer plafon

Taux de transfert

Dem SLRB

5000 781 100% 0% 977 645-743 39 45 0,73-76

Tous RI

17 000 635 70% 0% 675 418- 485 60 69 0,69

Source : Analyse exploratoire d’un programme d’allocation-loyer en Région de Bruxelles-Capitale, DULBEA, 2004

L’enquête DULBEA diffère de la nôtre

1) par les loyers utilisés :

Tableau 6.4. Comparaison des loyers utilisés dans notre analyse et dans l’étude DULBEA

Typ Logement

Loyers utilisés dans notre analyse (euros/mois)

Loyers utilisés par l’étude DULBEA 79

(euros/mois)

Studio 320,22 524 Appartement 1 ch 371,87 690 Appartement 2 ch 428,68 1032 Appartement 3 ch 521,65 1377 Appartement 4 ch 614,62 1895 Source : nos analyses et DULBEA

Les loyers utilisés par le DULBEA sont les loyers du marché locatif observés dans les informations recueillies auprès d’IMMOWEB, alors que les loyers utilisés dans notre simulation sont, en suivant la proposition retenue au

78 Pourcentage des revenus que peut représenter la charge de loyer limité par le loyer de référence 79 Baudewijns, Analyse exploratoire d’un programme d’allocations-loyers en Région de Bruxelles-Capitale

réalisée en mars 2004, tableau II.5, pg 48 : estimation des loyers totaux versés par 5 000 ménages S.L.R.B. (scénario 1). Les mêmes informations sont utilisées pour le scénario 2, voir paragraphe 3.3. estimation de la structure de la demande, pg 61

68

chapitre 3, les loyers maxima qu’une A.I.S. peut verser aux propriétaires tels que définis dans l’ordonnance relative aux A.I.S. (cfr. chapitre 2).

2) Par le niveau de revenus :

Les revenus moyens de 781 € estimés par DULBEA (voir étude page 53 : 9 375 € annuels soit 781,25 € mensuels) contre un revenu mensuel moyen de 824, 72 € observés dans notre échantillon. De plus, le revenu de référence pris en compte par la proposition retenue au chapitre 3 prévoit d’inclure les allocations familiales, le revenu moyen monte alors à 1.056,28 €.

Dans les leçons à tirer de l’observation des systèmes étrangers, DULBEA recommande de plafonner le loyer pris en compte :

pour limiter l’augmentation de loyers qu’engendre un système d’ allocation-loyer;

pour responsabiliser le ménage dans son choix de logement/loyer.

Alors que leurs simulations prennent en compte des loyers réels sans limitations.

Ils recommandent aussi un système dont les règles sont simples et claires, afin de permettre à chaque ménage d’en comprendre les mécanismes et d’en tenir compte lors de leurs choix de logement.

Le système prévu par la proposition retenue au chapitre 3 est simple et clair :

des conditions de revenus connues pour l’attribution ; des loyers de référence connus en fonction du type de logement, lui-même fonction du nombre d’enfants ; la prise en compte de tous les revenus et un simple pourcentage pour calculer la part maximum de loyer que doit supporter le ménage, dans les limites du loyer de référence.

6.5 Conclusion

Les deux résultats des deux études diffèrent parce que deux hypothèses de calcul sont différentes. D’une part, nous utilisons des loyers de référence alignés sur les loyers A.I.S., alors que le DULBEA utilise les loyers réels. D’autre part les revenus observés dans notre échantillon sont légèrement supérieurs à ceux utilisés par DULBEA et que nous prenons en compte les allocations familiales pour le calcul du revenu total.

69

7.Conclusion.

Le droit à un logement décent ne semble pas prèt de se réaliser. L'offre de logements privés semble suffisante mais cache le nombre d'illégaux et l'inadéquation de l'offre à la demande. Bruxelles compte 41,3% de propriétaires pour une moyenne nationale de 68%, le marché privé dénombre beaucoup de logements vides, le parc locatif présente plus de 50% de logements en inadéquation par rapport aux normes du Code bruxellois du logement.

En cinq ans, entre 1996 et 2001, les loyers ont augmenté de 23% en moyenne, cette hausse des loyers frappe davantage les ménages à faibles revenus qui doivent consacrer une part importante de leur revenu au paiement du loyer, ce qui augmente la précarité et la pauvreté, puisque ces loyers augmentent plus vite que les revenus.

L'offre de logements sociaux en Région de Bruxelles-Capitale devrait atteindre 15% du parc alors qu'aujourd'hui, ils ne représentent que 8% du parc immobilier. Cette insuffisance impose un temps d'attente moyen de l'ordre de quatre ans à huit ans aux ayant droits. Il y a actuellement 28 000 ménages inscrits sur les listes d'attente des S.I.S.P. Les A.I.S. qui gèrent 1 200 logements soit 0,24% du parc immobilier ont une liste d'attente de 2000 ménages.

Le marché du logement n'est pas un marché pur et parfait. Il ne faut pas espérer que la crise actuelle va se résoudre spontanément et le pouvoir politique doit intervenir. A l'approche des élections fédérales de 2004, de nombreuses propositions ont été introduites par presque tous les partis démocratiques bruxellois. Les élections les ont rendues caduques. Seule la proposition d'ordonnance pour une allocation-loyer sous forme de chèque a été réintroduite.

Après ces élections, le gouvernement régional a inscrit de manière prudente l'introduction d'une allocation-loyer en Région de Bruxelles-Capitale dans la déclaration de politique générale.

La " proposition commune " de P.S., C.D.H., Ecolo et de l'A.S.B.L. Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l'Habitat est la plus aboutie en terme de réflexion. Dans cette proposition, le montant de l'allocation sera déterminé à partir d'un loyer de référence et de l'ensemble des revenus du ménage.

De notre enquête, il ressort que les ménages de notre échantillon consacrent une part importante de leurs revenus à leur loyer payé sur le marché privé, entre 30% et 40% en moyenne. La situation devient plus dramatique lorsque l'on analyse ces informations par quartile de revenus, le loyer moyen représente 56% du revenu moyen, allocations familiales incluses, pour les ménages ayant les revenus les plus faibles (premier quartile). Le passage vers le logement social, en S.I.S.P. ou en A.I.S. permet de ramener la part du loyer dans le budget du ménage à un niveau plus acceptable, entre 20% et 32%, cependant, même dans ces conditions, la situation reste difficile pour ces ménages pour lesquels le nouveau loyer représentera encore plus de 35% des revenus, allocations familiales incluses.

70

L'introduction d'une allocation-loyer est un moyen pour rendre accessible un logement décent aux ménages à faibles revenus, en attente d'un logement social.

Nous avons utilisé les principes décrits dans la proposition commune pour simuler l'introduction de l'allocation-loyer à des niveaux d'impact différents. Les résultats des simulations appliqués à notre échantillon ont été extrapolés à 28 000 ménages. Suivant nos simulations, la mesure coûterait entre 28 et 94 millions d'euros, dans les hypothèses formulées plus haut, mais l'accueil de ces ménages dans le logement social (S.I.S.P.ou A.I.S.) coûterait de toutes façons environ 25 000 000 € par an.

Notre recommandation est une mesure à taux variable qui est la plus favorable pour les ménages à faibles revenus et qui coûterait au budget régional environ 77 millions d'euros. Vu son coût élevé, cette mesure doit être une mesure transitoire, pour les ménages en attente de logement social.

Les arguments contre l’introduction d’une allocation-loyer.

L’allocation-loyer a un impact sur les loyers qui, à terme, augmentent.

Elle représente un poids budgétaire important, imposant à l’Etat de faire des choix : ou l’on investit dans une politique de construction de logement sociaux ou on amplifie les aides existantes ou on met en place une allocation-loyer et elle provoque une augmentation des loyers.

Une offre suffisante de logements sociaux pourrait déjà rétablir le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Les arguments pour l’introduction d’une allocation-loyer :

Que l’introduction d’une allocation-loyer ait un impact sur les loyers est indéniable. L’allocation-loyer doit être couplée à un encadrement des loyers et doit être une mesure temporaire.

La construction de logements sociaux en suffisance est totalement irréaliste que ce soit en terme de manque de budget, de manque de terrains. Et même si un coup de baguette magique mettait à disposition les ressources nécessaires, il faudrait au moins cinq ans pour construire ces logements sociaux à cause des lourdes procédures à respecter (appel d’offre, adjudications publiques, …). L’introduction d’une allocation peut être réalisée beaucoup plus rapidement.

L’introduction d’une allocation-loyer représente un poids budgétaire important, mais il n’existe pas d’étude recensant de manière globale les coûts divers liés à la précarité dans laquelle se trouvent les ménages les plus pauvres.

Ainsi, entre le temps politique et le temps des humains les plus marqués par les inégalités de revenus, un fossé se creuse où des familles de plus en plus nombreuses s’enlisent dans le plus parfait anonymat, perdus sur un marché privé où elles vivent un sentiment profond de désespoir et d’avoir été abandonnées notamment par les responsables politiques.

Et bien plus que d’autres systèmes, on ne peut que rappeler aux décideurs politiques que des politiques de prévention sont toujours moins coûteuses que les politiques de remédiation, or s’il y a bien une politique de la prévention du logement insalubre, du

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logement à loyer « d’exploitation » des modestes et du sans-abrisme, c’est notamment l’introduction d’une allocation-loyer.

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8 Bibliographie

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Confédération de la Construction de Bruxelles, Rapport annuel 2001.

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9. Annexes

Annexes

Annexe A : Définitions

Annexe B : Détail de la structure des ménages de l’échantillon

Annexe C : Texte intégral de la carte blanche

Annexe D : Tableau de données

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Annexe A : Définitions

Ecart-Type : racine carrée de la variance.

Moyenne (arithmétique) : somme des valeurs observées divisée par le nombre d’observations.

Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (R.B.D.H.) : Association regroupant, en 2005, 46 associations actives à Bruxelles pour l’insertion par le logement.

Variance : moyenne arithmétique des carrés des écarts à la moyenne.

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Annexe B : Détail de la structure des ménages de l’échantillon.

4.5. Structure des ménages inscrits sur les listes d’attente 2004 des S.I.S.P.et des A.I.S.

Nombre d’observations Pourcentage du total

Nombre d’ adultes

Nombre d'enfants à charge S.I.S.P.

A.I.S. Total S.I.S.P.

S.I.S.P. (1) A.I.S. Total

1 0 32 38 60 24% 28% 32% 24,0% 1 1 10 21 31 8% 9% 18% 12,4% 1 2 11 15 36 8% 10% 13% 14,4% 1 3 et plus 17 5 22 13% 15% 4% 8,8% 2 0 13 7 20 10% 11% 6% 8,0% 2 1 7 15 22 5% 6% 13% 8,8% 2 2 5 7 12 4% 4% 6% 4,8% 2 3 et plus 19 10 29 14% 17% 8% 11,6% plus de 2

tous 18 0 18 14% 0% 0% 7,2%

Total 132 118 250 100% 100% 100% 100%

Source : nos analyses

(1) Grandes familles exclues pour permettre la comparaison avec l’échantillon A.I.S.

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Annexe C : Texte intégral de la carte blanche.

Principe de base

Le droit à un logement décent est consacré par la Constitution Belge. Cependant, la situation actuelle du logement en Région bruxelloise pose toujours des problèmes pour un nombre toujours plus grand d'habitants. En effet, le revenu médian de la population bruxelloise s'élève à environ 1000€ par mois, l'offre de grands logements ne représente que 10% du parc locatif et l'offre de logements de qualité et abordables est insuffisante. Ainsi, au fil des années, une liste d'attente au logement social s'est formée car l'offre actuelle de logements publics ne peut répondre à la demande. Aujourd'hui, 25.000 ménages sont inscrits sur ces listes en vue de se voir attribuer un logement social. Cette attente peut durer 5 à 6 ans, et même plus pour les grandes familles Il est donc impératif de résorber cet arriéré afin que les demandeurs de logement social ne soient plus obligés de louer des logements qui ne correspondent pas à leurs besoins et dont les loyers représentent un poids excessif dans leur budget.

La seule solution durable pour répondre à la demande est d'augmenter le parc locatif public et à caractère social. Il est nécessaire d'augmenter la part de ce type de logement afin qu'elle atteigne une masse critique qui permettra d'influencer le marché locatif dans son ensemble. Il s'agit donc d'une politique structurelle lourde (le Plan logement) à laquelle doivent être réservés des moyens financiers importants dans un budget régional qui, lui, n'est pas extensible à l'infini.

Dans l'attente de la création de logements publics, il est nécessaire de mettre en place des mesures temporaires, et ce sans mettre en péril les moyens financiers à moyen et long terme mis à la disposition des investissements dans la construction-rénovation de logements publics.

L'allocation-loyer devra donc être une mesure à court terme, transitoire, répondant à l'urgence (mais qui n'apporte pas de solution à la hausse du marché locatif).

L'aide à la location peut prendre trois formes :

Aide financière qui a pour but de diminuer le poids du loyer du logement occupé sur le revenu du locataire. (=> Allocation-loyer )

Aide financière qui permet à des personnes de quitter un logement qui est fermé parce que non conforme aux critères minimum de salubrité du code du Logement (=> Aides prévues par le Fonds de Solidarité du Code du logement

)

Aide financière qui permet au locataire de louer un logement adapté en terme de taille et d'espace aux besoin d'une famille.(=> ADIL

)

En d'autres termes, l'allocation-loyer, telle que présentée, permettra de compléter le dispositif d'aide au logement. Il sera donc nécessaire d'harmoniser les procédures et les organes de gestion de ces trois formes d'aide.

ALLOCATION-LOYER

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Public Cible

L'allocation-loyer sera octroyée selon un certain nombre de critères auxquels les demandeurs devront satisfaire :

Être inscrit comme demandeur de logement social ou d'un logement AIS, depuis un certain nombre d'années, et le rester

Ce critère répond à l'urgence de la situation étant donné le déficit de logement social en RBC. L'allocation-loyer offre une solution immédiate aux demandeurs de logement social qui, en moyenne, attendent 5 à 6 ans pour se voir attribuer un logement. L'allocation-loyer permet également de répondre aux problèmes des demandeurs qui ne trouvent pas, à l'heure actuelle, de logement adapté en terme d'espace (ex : familles nombreuses). L'obligation de rester inscrit comme demandeur d'un logement social garantit que les bénéficiaires de l'allocation-loyer sortiront du système dès qu'un logement leur sera attribué par les pouvoirs publics. De plus, cette inscription permet de verser directement l'allocation-loyer au locataire.

Cependant, on peut s'attendre à ce qu'il y ait toujours plus de personnes entrant dans les critères d'octroi de l'allocation-loyer que de personnes qui sortent du système. Ainsi, le risque existe que cette mesure ne finisse par grever les moyens budgétaires mis à la disposition de la politique du logement. Raison pour laquelle un délai d'inscription est nécessaire. De plus, celui-ci permettra d'éviter les inscriptions conditionnées à l'octroi de l'allocation-loyer par accord entre propriétaire et locataire. Ce délai d'inscription sera d'un an à trois ans selon les moyens budgétaires disponibles, le délai souhaité étant de un an.

Selon le délai d'inscription et prenant en compte une allocation-loyer moyenne de 100 euros, l'impact budgétaire sera différent :

Un délai d’inscription de 1 an en 2003 représente 22.000 demandes et le coût budgétaire pour une allocation-loyer égale à 100 euros est de 26,4 millions d'euros

Un délai d’inscription de 2 ans en 2003 représente 14.000 demandes et le coût budgétaire pour une allocation-loyer égale à 100 euros est de 16,8 millions d'euros

Un délai d’inscription de 3 ans en 2003 représente 7.000 demandes et le coût budgétaire pour une allocation-loyer égale à 100 euros est de 8,4 millions d'euros

Ne pas dépasser les critères de revenu des ADIL

Pour pouvoir bénéficier des ADIL le revenu maximum d’un ménage est de 15.232 euros par an avec une majoration de 1020€ par personne à charge et par personne handicapée. Cette échelle de revenu permet de s'adresser aux personnes les plus défavorisées. En effet, l'allocation-loyer est une aide financière permettant de diminuer le poids du loyer sur le revenu des bénéficiaires de cette allocation. C'est donc bien une aide sociale. Dès lors, il est logique qu'elle s'adresse directement aux couches de la population les plus défavorisées. Le critère des revenus ADIL répond à cet objectif. Cependant, il est nécessaire de s'assurer que ce complément de revenu ne pénalisera pas les bénéficiaires du revenu minimum d'existence. En effet, le revenu d’intégration ne devra en aucun cas être amputé d'une somme correspondant à l'allocation-loyer.

Critères de qualité du logement

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Étant donné la promulgation du Code du logement, il est logique que l'allocation-loyer ne soit accordée que dans le cadre du respect des critères minima de salubrité. Cette exigence permettra de promouvoir le contrôle des logements et de retirer petit à petit du marché les logements insalubres. Ceci implique que l'allocation-loyer doit être compatible avec les aides au logement déjà existantes.

Ainsi, une aide à la location sera versée dans tous les cas de figure :

Si le logement est conforme ou en délai de mise en conformité aux normes du Code : le locataire reste dans son logement et reçoit une allocation-loyer.

Si le logement est déclaré non conforme : le locataire déménage et reçoit une aide liée au Fonds de Solidarité institué par le Code du logement.

Montant et modalités de l'allocation-loyer

La base de calcul de l'allocation-loyer sera fonction d'un loyer de référence (qui peut être par exemple les loyers AIS). L'allocation-loyer sera dans tous les cas octroyée au demandeur quel que soit le loyer qu'il paie mais elle ne prendra pas en charge la différence entre loyer réel et loyer de référence. Ainsi, l’allocation-loyer doit couvrir la différence entre ce loyer de référence et un tiers de l'ensemble des revenus du ménage. Ne pas se référer au loyer réel permet de ne pas devoir vérifier les loyers antérieurs pratiqués par un propriétaire. Ce système élimine toutes possibilités de connivence entre propriétaire et locataire. De plus, il permet de ne pas grever les crédits accordés à la politique du logement car il ne faudrait pas entrer dans un système où ces crédits seraient directement déterminés par la loi du marché.

Nécessité d'un contrôle des loyers

L'octroi d'une allocation-loyer pourrait conduire à une hausse plus ou moins généralisée des loyers. En effet, l'allocation-loyer entraînera une augmentation de la demande de certaines catégories de logements car les ménages bénéficiaires pourront obtenir un logement plus cher ou mieux adapté à leurs besoins, et ce sans effet sur le budget familial. A offre égale de logement, une augmentation de la demande conduit à une augmentation des prix, c'est-à-dire des loyers. Cependant, les ménages qui ne seront pas bénéficiaires de cette allocation-loyer seront dans l'incapacité de payer les nouveaux loyers. Ils devont donc se tourner vers des logements moins chers, ce qui engendre également une augmentation de la demande pour ce type de logement. Ce phénomène se répercutera en cascade, pour, au final, engendrer une augmentation du prix des loyers sur l'ensemble du marché et une inadéquation plus grande encore entre la taille des logements et les besoins des ménages, en particulier les grandes familles.

L'étude du Dulbéa, analysant les effets de l'allocation-loyer dans plusieurs pays où celle-ci est en vigueur, démontre que mettre en place un système d'allocation-loyer sans encadrement provoque une augmentation des loyers sur l'ensemble du marché qui affecte différemment la population :

Le système affecte directement le budget de ceux qui ne touchent pas d'allocation-loyer en diminuant leur pouvoir d'achat (augmentation de la charge financière du loyer sur leur revenu)

Le système n'affecte pas le budget de ceux qui touchent une allocation-loyer car elle compense l’ augmentation du loyer. Ainsi, l'allocation-loyer tombera au final dans la poche du propriétaire et la mesure est sans effet pour le bénéficiaire.

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Il est donc important de mettre en place un système de contrôle des loyers. Ce contrôle pouvant se faire de manière impérative ou fiscale. Ceci permettra, d'une part, de mettre en adéquation prix et qualité des logements. D'autre part, il permettra de décourager les propriétaires d'augmenter de manière intempestive les loyers. Le but étant d'éviter de mettre le doigt dans un engrenage qui consommerait tout les crédits budgétaires de la politique du logement. L'idée n'est donc pas de mettre en place l'allocation-loyer sans contrôle car sans cela, dans 5 ans, aucun des problèmes du logement en RBC n'aura été résolu.

Ce contrôle des loyers peut être réalisé au niveau régional par:

La mise en place de loyers de référence par type d’habitation (taille), en fonction de la qualité du logement et de son environnement. On pourrait utiliser les enquêtes du futur Observatoire de l’Habitat.

Une détermination du revenu cadastral au niveau régional qui servira de base aux impôts régionaux et communaux.. Les revenus cadastraux – d’après lesquels sont établis les impôts fonciers – n’ont plus été actualisés depuis 1975 et n’ont donc plus aucun rapport avec la qualité et le confort actuels des logements.

Ce contrôle des loyers peut être réalisé au niveau fédéral par:

Une fiscalité immobilière adaptée : nous demandons une fiscalité immobilière harmonieuse basée sur les revenus locatifs réels des logements. Ceci en accordant des avantages fiscaux aux propriétaires-bailleurs qui demandent des loyers modérés et qui mettent en location des grands logements ou adaptés aux personnes handicapées. C’est pourquoi nous demandons aussi l’obligation pour les bailleurs de déclarer leurs revenus locatifs réels dans leur déclaration à l’impôt sur les personnes physiques.

La mise en place de commissions de loyer : les commissions de loyer paritaires sont composées de représentants des locataires et des propriétaires, présidées par un juge de paix – et décident si le loyer demandé correspond avec la qualité offerte.

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L'enregistrement généralisé et gratuit des baux : nous demandons la généralisation et la gratuité de l'enregistrement des baux écrits ou oraux, par présentation d'un bail écrit ou par présentation du reçu du loyer.

Nicolas Bernard, co-président du Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat Alain Daems, député bruxellois, pour le groupe Ecolo Isabelle Emmery, député bruxellois, pour le groupe PS Michel Lemaire, député bruxellois, pour le groupe CDH 1 avril 2004

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Annexe D : Tableaux de données.

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