LA REGENERATION DES FRICHES INDUSTRIELLES · gisement du foncier des friches potentiellement...

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LA REGENERATION DES FRICHES INDUSTRIELLES

SUR LE TERRITOIRE DE LA METROPOLE

EUROPENNE DE LILLE

AMENAGEMENT ET HABITAT

Quelles perspectives ?

Le 26 septembre 2016

Christine LAFEUILLE

Directrice adjointe de la stratégie et des opérations foncières

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Etablissement public de coopération intercommunale 85 communes 1,1 millions d’habitant 611 km² Un territoire à la fois urbain et rural Un territoire en mutation (post industriel)

LE TERRITOIRE DE LILLE MÉTROPOLE

Lille

Tourcoing

Roubaix

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ROUBAIX- imbrication habitat activités

Tourcoing Mouvaux – secteur du flocon

UN TERRITOIRE FAÇONNÉ PAR L’INDUSTRIE

ROUBAIX- Lainière

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DE L’INDUSTRIE AUX FRICHES

1780-1914

Révolution et expansion

industrielle

1914-1918

Première guerre

mondiale

1929

Crise économique

1940-1944

Deuxième guerre

mondiale

Après guerre

Trente glorieuse

1973

Choc pétrolier

crise

1980 - ?

Apparition des premières

grandes friches

industrielles

Crises successives

2000

Multiplication des friches de

toutes natures

(mutations socio-

économiques)

Accélération de la désindustrialisation

Relocalisation des activités industrielles dans des zones dédiées à l’extérieur des

villes à partir de 1960

1986 - Premier et unique recensement national des friches industrielles (DATAR) 10 000 ha dans le NPDC 2 300 ha en Lorraine 1 000 ha en Ile de France 4 500 ha en Rhône

Mutation des territoires fortement liée à l’activité industrielle

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UNE DEFINITION DE LA FRICHE INDUSTRIELLE

« Friches urbaines et industrielles : terrains laissés à l’abandon en milieu urbain. On distingue : - les friches de la périphérie

urbaine : terrains non encore construits, mais qui ne sont plus cultivés en attendant une réutilisation de type urbain ; - les

friches urbaines dans le tissu urbain bâti : parcelles antérieurement bâties, mais dont les bâtiments ont été démolis. Les

terrains sont provisoirement inutilisés, soit pour des raisons spéculatives, soit dans l’attente d’un regroupement de plusieurs

parcelles pour une nouvelle construction, soit pendant la phase de montage administratif et financier du projet de

construction. Les terrains peuvent aussi recevoir une utilisation provisoire : dans les centres villes d’Amérique du Nord, leur

utilisation comme par de stationnement est habituelle. »

MERLIN Pierre, CHOAY, Françoise. Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement. Paris, Presse Universitaire de France,

2005, 963 p.

Une proposition de définition consolidée de friche industrielle pourrait être la suivante : « une friche industrielle est un bien

immobilier bâti ou non bâti, qui a accueilli des activités économiques ayant pour objet l’exploitation de matières premières,

de sources d’énergie et leur transformation, ainsi que celle de produits semi-finis en biens de production ou de

consommation. À l’abandon ou sous-occupé, peu ou pas entretenu, le sol et l’eau au droit du site et à ses abords peuvent

être pollués ou suspectés de l’être. Le périmètre de la friche industrielle comprend la parcelle cadastrée et peut s’étendre

aux délaissés ferroviaires, canaux et berges, immeubles et terrains annexes ayant participé à l’exercice de l’activité.» C.

Lafeuille

Activité en fonctionnement

Diminution d’activité

Fin d’activité Friche Projet Travaux Nouvelle activité

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Dès 1990, le schéma directeur fixe comme priorité le renouvellement urbain

- Les friches industrielles constituent le principal gisement foncier du renouvellement urbain

- Les friches industrielles sont un enjeu du territoire

- La régénération des friches industrielles vise à redonner un usage aux terrains : habitat, économie, équipement public, etc….

ROUBAIX- Industries et voies ferrées

Le recyclage des friches industrielles : une problématique transversale aux compétences et

aux politiques de Lille métropole

Densité de population – cas d’une friche

UNE POLITIQUE DE RENOUVELLEMENT URBAIN INSCRITE DANS LA DURÉE

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COMBIEN DE FRICHES EN FRANCE ?

BASIAS

Base de données des anciens sites industriels et activités de service

sur 260 000 terrains (87 000 hectares) qui ont connu par le passé une activité industrielle, environ 5000 font l’objet d’une surveillance

particulière, compte-tenu de la pollution. 1200 sites sur les 5000 sites précités sont des friches

industrielles..

ADEME

80 000 ha

gisement du foncier des friches potentiellement polluées en milieu urbain,

« Annonce en introduction des 3èmes Rencontres nationales de la Recherche sur les

sites et sols pollués qui se sont déroulées du 18 au 19 Novembre 2014, à Paris, un gisement

potentiel ».

ETUDE PRIVEE XERFI 2015

En France environ 275000 sites contaminés – 100000 ha

http://www.xerficanal-economie.com/mobile/ensavoirplus/Alexandre-Boulegue-La-rehabilitation-des-sites-et-des-sols-pollues_3004/infos/Presentation.html100 000 ha

INVENTAIRES LOCAUX

Des collectivités de leur côté dans le cadre d’observatoires fonciers peuvent assurer un inventaire et un suivi de l’évolution du

stock des friches urbaines.

Exemple : Métropole Européenne de Lille : 200 friches industrielles pour 400 ha

DATAR

1986 – Premier et unique recensement national des friches industrielles (DATAR)10 000 ha

dans le NPDC 2 300 ha en Lorraine 1 000 ha en île de

France450 ha en Rhône Alpes

On ne sait pas …

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Lille Métropole (5% de la superficie régionale) :

• BASIAS : 6700 sites - 50% sur Lille, Roubaix et Tourcoing

• BASOL : 180 sites – 40% sur Lille, Roubaix et Tourcoing

• 88 zones repérées au PLU par un indice « pollution » (n ou n1)

• 160 friches industrielles, 400ha

• 500 installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation (localisation différente des zones de friches – ZA)

• 100% des communes concernées par au moins un site (85 communes)

LES INDICATEURS DISPONIBLES

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Un usage industriel - zone UF au PLU Un usage logements -- zone UAan au PLU

•L’indice « n ». Le pétitionnaire du projet devra faire la preuve que le type d’occupation des sols prévu est compatible avec la pollution résiduelle du sol.

•L’indice « n1 » prévoit une inconstructibilité totale tenant à la pollution des sols. Dans ces zones sont interdits toutes constructions et installations, exhaussement et affouillements.

INDICES « n » et « n1 » (nuisance pollution) • 68 sites « n » et 20 sites « n1 » plus de 400 ha concernés • A l’origine de ces inscriptions : le porter à connaissance de l’état • La loi ALUR (mars 2014) s’inspire de ces dispositifs (retranscription de la pollution dans les PLU)

LA TRADUCTION DE LA QUESTION DES SITES ET SOLS POLLUÉS DANS LE PLAN LOCAL D’URBANISME

PLU et renouvellement urbain – évolution de l’usage des sols

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Avril 2009 – juin 2010 Mission politique d’information et d’évaluation friches industrielles et pollutions historiques 53 recommandations

1er juillet 2011 Délibération cadre « Des friches industrielles polluées à la régénération urbaine » Axes d'intervention et plans d'actions.

UNE POLITIQUE INTÉGRÉE DE RÉGÉNÉRATION

DES FRICHES INDUSTRIELLES

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friche Recyclage adapté projet Renouvellement urbain

maitrisé Cadre et

conditions

Objet de la délibération

EN POSANT LES CONDITIONS D’UN RECYCLAGE RESPONSABLE ET DURABLE

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5 axes d’intervention et 12 actions

AXE 1 - Produire un atlas partagé et actualisé des friches industrielles et des terrains affectés par des pollutions historiques

1. Réaliser un atlas actualisé 2. Mettre en place un dispositif de traçabilité de la pollution résiduelle des sols

AXE 2 - Définir le cadre méthodologique de la régénération des friches industrielles 3. Préciser les conditions de recyclage responsable des friches industrielles sur le territoire métropolitain 4. Prendre en compte la pollution des sols dans la détermination de l’usage futur des terrains 5. Elaborer un plan stratégique de régénération des friches industrielles

AXE 3 - Mettre en place des instances partenariales de coproduction et de régulation 6. Mettre en place un comité de pilotage communautaire 7. Constituer un groupement partenarial pérenne sur les friches industrielles et les pollutions historiques

AXE 4 - Animer, conseiller, communiquer 8. Faire connaître et valoriser les initiatives pour traiter les friches polluées 9. Organiser l’échange et le transfert de savoir-faire au sein d’un atelier métropolitain de régénération des friches

AXE 5 - Favoriser l’innovation et la recherche 10. Conventionner avec des organismes de recherche 11. Associer des entreprises à la régénération des friches industrielles 12. Expérimenter sur des sites pilotes

UNE DÉMARCHE INTÉGRÉE

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EXEMPLE : L’ATLAS DU TISSU INDUSTRIEL ET DES POLLUTIONS HISTORIQUES

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salondesmaires.com

@salondesmaires

25, 26, 27 novembre 2014

Paris - Porte de Versailles

Note d’intention

Étude de faisabilité

Étude pré opérationnelle

(APS)

Etude opérationnelle

(APD)

URBANISME SITES ET SOLS POLLUES (méthodologie nationale)

Diagnostic historique et environnemental

Investigations préliminaires

schéma conceptuel

Étude d’interprétation de l’état des milieux (IEM)

Evaluation quantitative des risques sanitaires (EQRS)

Plan de gestion (PG)

avec ou sans Evaluation des risques sanitaires (EQRS), avec ou sans Analyse des

risques résiduels (ARR), avec ou sans restrictions d’usages

Eventuelle adaptation du projet

TRAVAUX : dépollution (attestation du maitre d’ouvrage), aménagement, construction, achèvement

Certificat de conformité (PC)

permis de construire ou d’aménager assortis de prescriptions spéciales

Construction

PLU

Études pollution annexées aux délibérations et dossiers (concertation, enquêtes

publiques…) Service Tierce expertise

Indice « n »

Modification / révision simplifiée du PLU

aménagement

Étude préalables Concertation préalable

Dossier de création Etude d’impact renforcée sur le

thème de la pollution

Tierce expertise intégrée Mesures de traçabilité intégrées

ZAC / concession

PROCEDURE D’URBANISME

PROJET sur site

Investigations / sondages

Actes notariés (promesse de vente, acte de vente, règlement de copropriété) et SIG communautaire

Identification des mesures de mises en compatibilité projetées : pollution / usages existants / PROJET

Plan de gestion (PG) avec ou sans Analyse des risques

résiduels (ARR), avec ou sans restrictions d’usages

USAGES existants sur site

USAGES existants Hors site

INFORMATIONS MÉMOIRE TRACABILITE

EXEMPLE : URBANISATION SUR SITES ET SOLS POLLUES / ARTICULATION ET METHODOLOGIE

attestation

Démonstration des principes de mise en compatibilité : pollution / usages existants / usages projetés

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WATTRELOS ET LEERS - PCUK

ROUBAIX – Condition publique

ROUBAIX TOURCOING – Vanoutryve

LILLE ET LOMME – Leblanc Laffont

LILLE – maison folie de Wazemmes

RECONVERSION DES FRICHES (PUBLIC)

QUELQUES RÉALISATIONS

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ROUBAIX- Factory 118 WATTRELOS – Seventeen patio

ROUBAIX – la minoterie

RECONVERSION DES FRICHES (privé - loft)

LILLE – Bauhauss 226

ROUBAIX- molière

ROUBAIX – le Boléro

ROUBAIX – Teinturerie

QUELQUES RÉALISATIONS

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ROUBAIX, TOURCOING ET WATTRELOS - UNION

DES PROJETS ENGAGÉS

LYS LEZ LANNOY ET LANNOY - SIE

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LA MISE EN CONCORDANCE DES POLITIQUES

SECTORIELLES EN FAVEUR DE LA RÉSORPTION DES

FRICHES Politiques européennes de cohésion à l’échelle

des Régions

Politiques sectorielles nationales

favorable à la requalification des friches (ex :

logements, équipements,

…)

Politiques territoriales

concordantes

PROJETS Mise en

concordance en

2000

En 1998, Lille Métropole évalue la reconversion de toutes ses friches à 800 millions d’€ : stratégie de la ville

renouvelée

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L’EXEMPLE DE LA METROPOLE

EUROPEENNE DE LILLE

Projets de renouvellement urbain

mixtes

SDAU (2/3 – 1/3)

PLU

Renouvellement urbain

Régénération des friches

industrielles

PLH, éco, EN

Besoin de logements

Transition économique

SRU, Grenelle, …

Lutte contre l’étalement

urbain

FEDER Financements MEL EPF Conventions

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1998

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LES LOGIQUES DE RECONVERSION

Intervention à dominante

publique

Intervention à dominante

publique

Intervention à dominante

privée

Friches sans projet viable

Dans le marché ou politiques locales = dans les logiques de financement Hors marché ou hors

politiques locales

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LES EFFETS SUR LE TERRITOIRE

Entre les inventaires de 2001 et 2006, 95 sites en cours de reconversion

représentant au total 250 ha

affectation nombre ha

habitat 38 52

économique 21 54

mixte 16 82

équipements publics 20 62

total 95 250

affectation nombre ha

habitat 40 53

économique 20 120

mixte 22 64

équipements publics 13 20

total avec programmation définie 95 257

friches en cours d'étude 33 90

Etudes à engager 22 44

total 150 394

En 2006, le stock restant à traiter représente 150 friches pour un total de 394 ha

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2005 – 2013 Intervention du publique croissante sur le foncier des friches industrielles

Rattraper le volume de friches qui se reconstitue (volume convention MEL-EPF 2015-2020 : 90 sites)

Développement d’un savoir-faire public (EPF-SPL-CL) qui fait du privé un intervenant de 2nd rang

Prise en charge par le public du recyclage foncier

Politiques sectorielles confortent cette position (Grenelle, ALUR, …)

Depuis 2013 Recherche de stratégies correctrices

Effets et rebonds de la crise de 2008 - raréfaction de l’argent public

Idée de la permanence d’un stock nécessaire de foncier pour assurer le renouvellement urbain (management de stock)

Volonté de repenser les aspects fonciers (dureté foncière, coût de la dépollution, contraintes sanitaires, mise en concurrence…) source de dérapages financiers

Introduire le privé comme acteur de 1er rang

RECONTEXTUALISER LE

RENOUVELLEMENT URBAIN

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FRICHES URBAINES ET FRICHES INDUSTRIELLES

Friches

industrielles Friches militaires

Friches de services

(hospitalières, judiciaires, culturelles, …)

Friches d’habitat

Friches urbaines

Les friches sont le témoins de la recomposition du paysage socio-

économique des territoires

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LA REDECOUVERTE SENSIBLE DU

TERRITOIRE

Croissance et décroissance (économique et urbaine)

Evolution du rapport taille/emploi/CA de l’activité économique

Influence de la représentation de l’économie et de l’urbanisme des trente glorieuses

Ignorance de la problématique d’usages transitoires de longue durée

Mise en silence des problématiques de valeurs foncières et de marchés au profit du projet urbain – conséquence sur le temps du projet

Des stratégies, des outils réglementaires et méthodologiques autosuffisants devenus contre productifs

une focalisation sur la maîtrise foncière publique comme levier principal

Une déconnexion sol-foncier

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LES ENJEUX POSES PAR LES POLITIQUES PUBLIQUES

ET LOCALES

Stabiliser et stimuler le marché en rééquilibrant l’intervention public – privé (refonder la stratégie foncière)

Poursuivre la construction de politiques de développement

territorial durables

Poursuivre le renouvellement urbain des friches industrielles

Poursuivre l’effort d’intégration des principes du développement durable

en urbanisme

Lois ALUR,

Grenelles, etc…

Politique Métropole

Européenne de Lille

Projet de réforme

territoriale

SCOT et PLU

Favoriser le maintien et

le développement

(emploi, éco., …)

Des objectifs ambitieux dans un contexte complexe mouvant et avec moins de moyens

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QUELLES NOUVELLES DYNAMIQUES POUR

ENTRAINER LE DEVELOPEMENT LOCAL

Territoire

Développement local

« Ma principale inquiétude, pour

l'avenir, concerne le foncier », assure

de son côté Alain Dinin, président du

Groupe George V. « On est

virtuellement en situation de pénurie. »

Selon les promoteurs, la surchauffe est

déjà perceptible à Strasbourg et à Lille.

http://archives.lesechos.fr/archives/199

7/Enjeux/00131-053-

ENJ.htm#xS2vCcGkWuFfgW37.99

Le projet = contenu /Le foncier = le contenant

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LES PISTES D’ADAPTATION

Accorder les compétences aux échelles

de territoires

Intégrer de nouveaux acteurs

Repenser les logiques

d’intervention publiques et

privées

Sécuriser les processus de

recyclage

PRESCRIPTEUR ET DEVELOPPEUR

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INTEGRER LA QUESTION DES FRICHES A LA STRATEGIE FONCIERE

Accorder les dynamiques foncières et immobilières au service du projet (de territoire)

Raccorder le « foncier » au sol

Développer l’ingénierie foncière et immobilière de projet

Inverser les termes du raisonnement spécifique au renouvellement urbain qui fait primer

la question du foncier (le contenant) sur les logiques de développement (le contenu).

Passer d’une stratégie foncière à une stratégie immobilière (sol - bien immobilier)

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Ra

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ub

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• Réévaluation de l’intervention publique

• Recherche de nouveaux partenariats

• Mise en tension du renouvellement urbain (plus cher)

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• Limiter

l’étalement urbain

• Traiter la pollution et les risques liés au bâti/sols

• Favoriser la biodiversité

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• Anticiper l’obsolescence et la mutation plus rapide de l’immobilier

• Intégrer dans le projet de territoire des espaces en transition

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qu

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• Soigner « le sol »,

c’est accroître sa valeur (mettre à profit l’attente)

• Usages de transition : vocation énergétique, …

• Laisser la ville se faire - logique de la stratégie émergente

• Evaluer la création de valeur sur le long terme

FONCIERS DEGRADES ET PROJET DE TERRITOIRE

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EXEMPLE : CONVENTION CADRE 2016-2019 AVEC LE BRGM

2013 : convention de recherche afin de mettre en place un programme de consolidation et de formalisation scientifique et techniques des outils méthodologiques disponibles pour la réalisation d'études de sols potentiellement pollués sur le territoire anciennement industriel.

2014 la mise en place d'une convention portant sur un programme de définition d'un référentiel du sous-sol de Lille Métropole à partir du référentiel pédogéochimique régional Nord-Pas-de-Calais (RPG).

2015, mise en place d'une convention-cadre pluriannuelle de R & D partagés entre la MEL et le BRGM pour la réalisation d'actions de service public et de recherche relative à la connaissance et à la gestion du sol et du sous-sol de la MEL pour une durée de 3 ans (2016-2019).

FICHES METHODOLOGIQUES

REFERENTIEL EXPERIMENTAL GEOCHIMIQUE

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PRODUIRE UN CADRE STABLE ET COMPRÉHENSIBLE

POUR PARTAGER LE DEVELOPPEMENT

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