La nouvelle Location-accession Journée professionnelle de lUnion sociale pour lhabitat Paris, jeudi...

La nouvelleLa nouvelle

Location-accessionLocation-accessionJournée professionnelle de l’Union sociale pour l’habitat

Paris, jeudi 13 novembre 2003

Avec le concours de laFédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm

En savoir plus: www.union-habitat.org/cp et www.hlm.coop

http://www.union-habitat.org/cp

http://www.hlm.coop/

Programme de la journée

9h30 Interventions officielles

10h Présentation de la « nouvelle » location-accession

11h00 Table-ronde

14h Plafonds de ressources, taux du PSLA : de quoi parlons-nous ?

14h15 Le montage d’une opération de location-accession et l’impact du nouveau financement

15h Questions/réponses

16h Un outil de simulation d’une opération de location-accession

16h30 Fin des travaux

Présentation de laPrésentation de la« nouvelle » location-accession« nouvelle » location-accession

Dominique JOLY,Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm

Pierre-Denis COUX,Direction générale de l’urbanisme, l’habitat et la construction

La location-accession aujourd’huiLa location-accession aujourd’hui

La location-accession est un contrat par lequel un vendeur s’engage unilatéralement

à transférer la propriété d’un logement à un accédant. C’est une opération

d’accession qui doit être garantie par la SGA Hlm

Une période de jouissance à titre onéreux : la phase locative

durée 4 à 5 ans en général (pour des raisons fiscales et pour la visibilté)

paiement d ’une redevance (droit d’usage + part acquisitive)

L’accédant doit confirmer ultérieurement sa volonté d’acheter

une « accession classique » à la levée de l’option d’achat,

la possibilité de recourir à la sécurisation Hlm à la levée de l’option (rendu obligatoire),

de proroger la phase locative ou de passer en location pure

La loi du 12 juillet 1984 définit le contrat de location accession, elle va être rénovée

Une formule largement utilisable : immeubles à usage d’habitation ou mixte, achevés ou non,

vente Hlm, vendeur personne physique ou morale, « privé » ou HLM, mais pas pour SCCC

La location-accession, comment ?La location-accession, comment ?

Le contrat préliminaire• Vente d’immeuble neuf à construire

• Dépôt de garantie (maximum 5%)

• Comporte une date limite de validité (3 mois si immeuble achevé ou 2 mois après achèvement) et ouvre le délai de rétractation

Le contrat de location accession• Acte authentique publié qui comporte des mentions obligatoires

• Soumis au droit fixe, à la charge de l’accédant

La levée d’option : l’acte de vente• Paiement du prix (déduction des remboursements d’emprunts et de la part acquisitive) et transfert

de propriété

• Mise en œuvre de la sécurisation Hlm

• Possibilité de proroger la phase locative ou de transformer en locatif si l’accédant renonce

Contrat préliminaire (optionnel)

Contrat de location accession

Acte de vente(levée d’option)

Réservation Phase locative Pleine propriété

La location-accession, pour quoi faire ?La location-accession, pour quoi faire ?

Développer l’accession sociale et l’habitat social• Élargir l’offre commerciale et la clientèle potentielle

• Orienter, avec une « période d ’essai » vers l’accession des ménages contraints à ce jour à la location sans apport initial ni accès au crédit

• Instaurer un nouveau type de relation avec les futurs acquéreurs (partenariat)

Permettre aux collectivités locales de disposer :• d’un produit d ’appel valorisant, outil de mixité sociale dans les programmes

• du renouvellement ou du maintien de ménages modestes dans la commune

• D’une offre très bien adaptée aux primo accédants

Un produit attractif pour les partenaires bancaires :• Progresser en termes d’image et de notoriété

• Élargir et solvabiliser la base des clients potentiels de l’activité crédits immobiliers

• Améliorer les dossiers de prêts grâce à l’accompagnement des accédants (période locative, apport initial, sécurisation Hlm)

Les avantages actuels de la location-accessionLes avantages actuels de la location-accession

Avantages pour le promoteur : ils résident dans le montage de l’opération

• Bénéficier de financements longs termes (financements équivalents à du locatif) pour des opérations équilibrées sur le plan du montage financier que l’option soit levée ou pas

• Proposer des lots en accession à une clientèle jusqu’alors contrainte de rester en locatif

• Bénéficier le plus souvent de « coups de pouce » des collectivités locales (foncier…)

• Disposer d ’un argument commercial supplémentaire : la décote sur le prix de vente

Avantages pour le locataire acquéreur

• Rendre réalisable des projets d’accession

• Avoir le sentiment de « payer utile » dès la phase locative (part acquisitive, prise en compte du remboursement en capital des emprunts)

• Constituer le ticket d’entrée pour le marché de la promotion immobilière (apport initial)

• Améliorer la solvabilité de l’acquéreur et sa relation avec le banquier

• Se couvrir contre les risques de fluctuation à la hausse du marché immobilier et dans un cadre rénové se couvrir contre le risque de taux de emprunts immobiliers

• Pouvoir renoncer au projet d’accession et l’assurance de pouvoir revenir dans une location classique

Locatif Accession Etat des lieux entrée et sortie (en

cas de résiliation ou non levée d’option)

Obligation d’entretien ou participation à la copropriété (sauf certains gros travaux et actes de disposition)

Règles d’usage et de mise à disposition du logement

Toutes charges répercutables par le vendeur, sous réserve des clauses du contrat

Paiement de la redevance et modalités de révision (ICC)

APL accession, sur le total de la redevance

Cession des droits à un tiers (sous réserve de l’accord du vendeur)

Le statut du locataire accédantLe statut du locataire accédantNi locataire, ni propriétaire

• Le vendeur reste propriétaire du logement jusqu’au transfert de propriété, il

conserve le droit d ’aliéner le logement (droit personnel de l’accédant opposable à

l’acheteur) et mise en œuvre des actions en garantie (ADO…)

• Le vendeur participe à la copropriété, restent à sa charge les grosses réparations

Le prêt social location-accession (PSLA)Le prêt social location-accession (PSLA)

La nature du prêt et son mode de distribution• Un prêt contracté par le bailleur et transférable au ménage, au moment de la levée d’option

• Transfert à hauteur du capital restant dû et sans frais annexe

• Possibilité pour le ménage de ne pas opter pour le transfert et de contracter un nouveau prêt

• Un financement de type « PLS » rattaché au régime juridique des prêts conventionnés

• Un prêt distribué par les établissements bancaires selon les mêmes modalités que les PLS

• La nécessité d’un agrément préalable des DDE/DRE vérifiant le respect de plafonds de ressources et de loyer, dans le cadre de la programmation annuelle des crédits

Les plafonds de ressources et de loyer• Les plafonds de ressources du PAS (61% de la population)

• Les plafonds de loyer du PLS pendant la phase locative

Les avantages fiscaux du PSLA• TVA à 5,5% à régler lors de la livraison à soi-même de l’immeuble par le promoteur

• Exonération de TFPB pendant 15 ans

• Exonération des droits de mutation quelle que soit la date de levée d’option


Le déroulement d’une opération en PSLA du point du vue du ménage

Pendant la phase locative• Le bénéfice de l’APL Accession

• Un loyer plafonné

Au moment de la levée d’option• Un prix de logement très compétitif

• Impact de la TVA à 5,5%

• Prix de cession représentatif du capital restant dû

• Une exonération de droits de mutation, quelle que soit la date de levée d’option

• Une garantie de relogement en cas de non-levée d’option

• La possibilité d’opter pour le transfert PSLA ou de se financer au moyen d’un autre prêt

Pendant la phase d’accession• Une exonération de TFPB pendant la durée de 15 ans restant à courir

• Le bénéfice du dispositif de sécurisation HLM pendant la phase d’accession


Les modifications au régime de la location-accession :

• Pas de durée minimale pour la phase locative mais des dates de levée d’option incluses dans le contrat de location-accession

• L’indication dans le contrat de location-accession de la mensualité à payer en phase d’accession

• Un encadrement du prix du logement au moment de la levée d’option

• Un plafonnement du loyer de la phase locative aux plafonds PLS

• Une garantie de relogement en cas de non-levée d’option et, dans ce cas, une éligibilité à l’APL locative et le remboursement de l’épargne accumulée

• Un engagement à ce que le logement constitue la résidence principale du ménage pendant 10 ans

• Une sécurisation Hlm obligatoire dans ses trois composantes (revente, rachat, relogement)


Les points encore en discussion :

• La mise en place d’un régime spécial pour les hypothèques

• Refinancement du PSLA : adossement au livret A et distribution dans le cadre de procédure d’adjudication ou refinancement sur une ressource libre

Le calendrier de mise en œuvre

• Des adaptations législatives à la loi de 1984 sont nécessaires. Elles seront apportées dans le cadre du projet de loi « Un logement pour tous » au cours de l’année 2004

• Un régime transitoire devrait permettre, dès le début de l’année 2004, d’obtenir les agréments PSLA

Table-rondeUn nouvel outil Un nouvel outil

au service de l’accession socialeau service de l’accession sociale

José GIANNESINI, Confédération nationale du Crédit mutuel

Marie-Noëlle LIENEMANN, ancien ministre, présidente de la FNSCHLM

Odile MAISONNEUVE, Caisse nationale des caisses d’épargne

Guy POTIN, adjoint au maire de Rennes en charge du logement

Charles REVET, sénateur, président du conseil général de Seine-Maritime

Claude SADOUN, président de la Chambre syndicale du Crédit immobilier de France


Location-accessionLocation-accession

Journée professionnelle de l’Union sociale pour l’habitatParis, jeudi 13 novembre 2003

Plafonds de ressources, taux bancaires :Plafonds de ressources, taux bancaires :de quoi parlons-nous ?de quoi parlons-nous ?

Thierry DEBRAND et Marielle THOMAS Direction des études économiques et financières de l’Union sociale pour l’habitat

Les plafonds « PAS »Les plafonds « PAS »

Qui sont actuellement les bénéficiaires du PAS ? (source SGFGAS)

En 2002, 65 500 PAS ont été mis en force ; Fin 2002, le stock de PAS représente 540 000 Prêts

En 2002, le montant moyen du PAS est de 71 500 € pour un financement de 107 200 €, soit 67 %.

En Ile de France opération 130 500 € PAS 92 500 € En Province opération 104 500 € PAS 69 000 €

Revenu des bénéficiaires 24 100 € soit environ 2 SMIC

66,1% des ménages sont ouvriers ou employés 78,5 % des bénéficiaires de PAS sont des couples

Typologie des ménages qui sont « potentiellement concernés » par la location accession (ENL 2002)

9,3 millions de locataires :

26 % ont des revenus supérieurs au plafond PAS 40 % ont des revenus inférieurs à 60 % du plafond PAS 34 % ont des revenus compris entre 60 % et 100% du plafond PAS 3,1 millions de locataires

revenu annuel moyen 20 500 €loyer mensuel moyen 345 €

Caractéristiques des ménages « PAS »Caractéristiques des ménages « PAS »

Taille des ménages

Age de la personne de référence

Nombre de personnes % revenu annuel (1/3) du revenu mensuel

Loyer mensuel

1 personne 40% 13 500 € 375 € 300 €

2 personnes 27% 20 500 € 569 € 350 €

3 personnes 16% 25 500 € 708 € 370 €

4 personnes 11% 31 000 € 861 € 415 €

5 personnes et plus 6% 33 500 € 931 € 405 €

Age % revenu annuel (1/3) du revenu mensuel

Loyer mensuel

moins de 30 ans 24% 18 500 € 514 € 360 €

de 30 à 40 ans 24% 22 500 € 625 € 360 €

de 40 à 50 ans 19% 24 500 € 681 € 370 €

plus de 50 ans 33% 18 000 € 500 € 311 €

PLS, PC : quels taux ?PLS, PC : quels taux ?

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Taux nominal fixe actuel du PC à 25 ans (environ 5,50%)

Taux actuel révisable du PLS (autour de 4%)

TME

Euribor 3 mois

Inflation

Le montage d’une opération Le montage d’une opération de location-accessionde location-accession

Philippe CLERBOUT,Groupe CMH (Wasquehal, 59)

« Les Primevères »

12 pavillons jumelés en location-accession

à Loos (59)

La démarcheLa démarche

Une réflexion stratégique

La volonté d’offrir le parcours résidentiel aux clients

Occuper les segments de marché de l’accession à la propriété Le choix de la location accession

Une démarche volontariste a contrario du marché immobilier local actuel (demande soutenue, offre faible)

Les options retenues par le groupe CMH

• Une clientèle de primo-accédants sans apport en privilégiant les locataires du groupe

• Une redevance non révisée

• Une épargne rémunérée (livret A)

• Une remise totale du capital remboursé pendant la période de jouissance

• Un dépôt de garantie lors de la signature du contrat préliminaire remboursé à l’entrée dans les lieux

• Une levée d’option possible les 2ème, 3ème et 4ème années après l’entrée dans les lieux

• Pas de pénalité en cas de non levée d’option

• Un maintien dans les lieux si l’option n’est pas levée

• La sécurisation Hlm dans ses trois composantes à la levée d’option

La démarcheLa démarche

Caractéristiques de l’opérationCaractéristiques de l’opération

Une localisation privilégiée : LOOS-LEZ-LILLE (à moins de 10 km du centre-ville de Lille)

Une réserve foncière du groupe (14 € m² pour un marché à 30 € m²)

Des travaux d’adaptation de VRD réduits (5.000 € par lot)


6 maisons jumelées regroupant 12 T IV de 75 m² sur des parcelles de 350 m²

Cette typologie a été retenue pour favoriser l’évolution de la composition familiale (produit logement à long terme)

Le produit a été adapté pour les opérations de location-accession

Pour limiter le prix de revient de l’opération

Pour assurer, le cas échéant, l’intégration du logement dans le parc locatif

• Surface de 75 m² au lieu de 82 m²• 2/3 de parpaing enduit• PVC en séjour et salle de bains• Enrobé (locatif)• Engazonnement et clôture de jardin (locatif)• Menuiserie PVC et volet roulant (locatif)• Antenne de télévision et boîte aux lettres• Options offertes aux accédants en nombre limité


Un prix de vente TTC de 120 000 € (inférieur au marché de 10%)

Une redevance mensuelle de 760,82 € dont 152,45 € épargne Un financement obtenu par Logis de Flandre :

75 % sur 24 ans à 4,80% par la Caisse d’épargne de Flandre 25 % sur 24 ans à 1,50% par le CIL Habitat (membre du groupe CMH)

A la levée d’option : L’accédant bénéficie d’un financement principal avec un taux garanti d’au maximum 4,80% et d’une épargne rémunérée constituant son apport personnel 2, 3 ou 4 ans après l’entrée dans les lieux : un prix de vente invariable de 120 000 €

• Après 2 ans : une épargne de 3 659 € avec une décote de 4.087 €• Après 3 ans : une épargne de 5 488 € avec une décote de 6.212 €• Après 4 ans : une épargne de 7 317 € avec une décote de 8.392 €

Les données financièresLes données financières

Uniquement au moyen du journal envoyé aux locataires du groupe présentant deux programmes en location-accession

329 coupons-réponses retournés dont 158 pour le programme de Loos 114 retours de questionnaires complétés (revenus, endettement, situation familiale)

93 dossiers non retenus :

80 dossiers pour motifs financiers (revenus, CDD, prêts à la consommation en cours) 7 dossiers pour inadaptation de la taille du logement à la famille 4 dossiers pour un montant d’apport trop important 2 dossiers pour dépassement de plafond de ressources

21 dossiers retenus dont 10 dossiers pour l’opération de Loos La commercialisation est assurée « classiquement » par l’équipe de commerciaux du groupe qui sont rémunérés de la même manière pour ces logements que pour les logements en accession classique

Les seuls instruments de commercialisation sont les plans établis par l’architecte de l’opération

La commercialisationLa commercialisation

Couple bi-actifs

Age moyen : 31 ans

2 enfants

Revenus moyens mensuels : 2.615 €

Apport personnel de 0 € à 4.500 €

Pas de prêts à la consommation en cours

Tous locataires (dont 4 du Groupe)

Une livraison des logements prévue pour octobre 2004

Le profil des accédantsLe profil des accédants

Le plan de financementLe plan de financement

1ére PHASE LOALocataire épargnantPrix de vente TTC 120 000 €

HT 100 334 € dont marge sur HT 3 462 €

A financer (PV HT - marge) 96 873 €

reste à financer 72 655 € conditions d'empruntDurée 24 ansTaux 4,80%

avec minoration 27 €

Redevance mensuelle

mensualité 425,34 € Mensualités cumulées 498,30 € Frais de gestion 73,05 € TFPB 37,02 € Epargne 152,45 € GE GR - €

TOTAL 760,82 €

SMIC net 900 € 2 536,07 € SMIC brut 1 154 € 22% de charges

2ème PHASELe locataire lève l'option A l'issue des 4 ans 48 moisK Remboursé est de : 9 059 € Prix de vente initial 100 334 € remise sur K remboursé 100% 9 059 €-

Prix de vente HT 91 276 € TVA 19,6% du PV initial 19 666 € PV TTC TTC 110 941 €

Frais de notaire 2,00% 2 219 € caution / prêt forfait 1 070 € Part acquisitive (epargne) 7 318 € Rémunération de l'épargne 2% 294 € A financer 106 619 €

Financement de l'acquisitionPrêt à Taux Zéro 15 245 € 106 € Durée 12Taux fixe 0,00%

Prêt CEF 76 974 € 500 € Durée 20Taux fixe 4,80%CIL 14 400 € 89 € Durée 15Taux fixe 1,50%

Assurances / prêts3,5/10 000 emprunté en F 37 € TFPB 59 €

mensualité 791 €

Le plan de financementLe plan de financement

2 nouvelles opérations en cours :

Wattrelos-Bourdaloue (14 maisons) avec la « prime Zus »

Villeneuve d’Ascq - les Fiacres (8 maisons) Les tendances :

La définition d’un cahier des prestations type pour le produit

L’intégration de la location accession dans des opérations plus importantes (mixité locatif/accession/location-accession)

Les perspectivesLes perspectives

Questions / RéponsesQuestions / Réponses

Coop Option Coop Option Un outil de simulation des opérationsUn outil de simulation des opérations

en location-accessionen location-accession

Dominique JOLY,Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm


Location-accessionLocation-accession

Journée professionnelle de l’Union sociale pour l’habitatParis, jeudi 13 novembre 2003

La location-accession et la SGA HlmLa location-accession et la SGA Hlm

La loi SRU interdit aux organismes Hlm d’acheter un terrain, de contracter un

emprunt et de passer des marchés de travaux pour leur activité de

promotion et de vente d’immeuble sans la garantie de la SGA HLM

(applicable au 1er juillet 2003)

Le décret du 20 juin 2003 relatif à la convention de garantie intègre la location

accession parmi les opérations qui entrent dans l’encours garanti par la

SGA HLM (CH R 453-1 al 5). L’encours est :

Somme : prix d’achat des terrains + prix de revient des opération sous OS

Déduction : 80% des réservations; 95 % des contrats de LA; 100% des ventes

et 100% des transferts en immobilisations locatives

La location accession est bien une opération de promotion

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