La modification du dossier de création de la ZAC « rue de la...
4
Concertation préalable - 2018 Zone d’Aménagement Concerté « rue de la Sèvre » Modification n° 1 du dossier de création LES RAISONS DE LA MODIFICATION Par délibération du 12 juillet 2013, le Conseil Municipal a approu- vé le dossier de création de la Zone d’Aménagement Concerté «Rue de la Sèvre», d’environ 5,4 hectares. Lors de ce même Conseil Municipal, la collectivité avait décidé de confier la réalisation de ce projet à une société d’aménagement dans le cadre d’une concession d’aménagement. Ainsi, la société CM - CIC a été dé- signée par le Conseil Municipal en date du 7 février 2014, comme concessionnaire de la ZAC, afin d’élaborer le dossier de réalisation de la ZAC (étape préalable au lancement des travaux de la pre- mière tranche). Toutefois, durant les études pré-opérationnelles, des éléments nouveaux sont intervenus et mettent en exergue les éléments sui- vants : •Les études pré-opérationnelles engagées sur la ZAC ont consisté en des études de sol (géotechniques) et environnementales. Ces dernières ont mis en évidence quelques anomalies qui sont d’ori- gine naturelle (géologie), liées à l’activité viticole présente histori- quement sur le site et aussi à la présence d’une ancienne décharge publique sur la partie basse du site qui s’est avérée plus étendue que prévu. Cette situation compromet la commercialisation du programme global prévisionnel des constructions tel qu’établi au dossier de création, d’une part, et remet en cause l’équi- libre économique de l’opération de l’aménageur, d’autre part. Aussi, la résiliation du traité de concession (contrat passé entre la commune et l’aménageur) est apparue inévitable aux parties. •Par ailleurs, le secteur «Rue de la Sèvre» étant le site prioritaire et stratégique identifié au PLU en vigueur pour la mise en oeuvre de sa politique de l’habitat, la commune confirme l’opportunité d’urbaniser ce secteur, ainsi que la procédure de Zone d’Amé- nagement Concerté comme la plus appropiée pour atteindre ces objectifs communaux : maîtrise qualitative et fonctionnelle du projet, phasage opérationnel... La commune décide donc de réaliser cette opération d’aména- gement dans le cadre d’une régie communale. Mairie 6 rue de la Gare 44690 LA HAYE-FOUASSIÈRE Tél. 02 40 54 80 23 [email protected] Ce faisant, il est nécessaire pour la commune de modifier le dossier de création tel qu’établi, à savoir : Le programme global prévisionnel des constructions, au vu des difficultés exposées ci-avant. La modification du programme global des constructions entraine nécessairement l’adaptation des orientations d’aménagement. Le mode de réalisation de la ZAC. Le périmètre de la ZAC, quant à lui, reste inchangé. La modification du dossier de création de la ZAC « rue de la Sèvre » : une adaptation nécessaire pour la réussite du projet. 1- Participer au développement communal et permettre ain- si une extension sud équilibrée du centre-bourg (mixité des fonctions, mixité des formes urbaines) offrant de réelles conti- nuités d’usages pour ses habitants (liaisons douces, espaces publics, ...). 2- Diversifier l’offre de logements sur la commune. 3- Offrir des continuités douces permettant de relier le bourg à la Sèvre en traversant des espaces publics aux caractères singu- liers et aux ambiances variées. 4- Préserver, intégrer et renforcer la trame végétale existante, à la fois dans les espaces publics et dans les îlots privés. 5- Tenir compte de la topographie singulière du site et proposer ainsi des aménagements et des constructions adaptés. Secteur stratégique et prioritaire de développement de l’urbanisa- tion de La Haye-Fouassière pour les années à venir, situé en entrée sud de l’agglomération. Ce dernier s’allonge du nord-est au sud- ouest. Il englobe trois entités urbaines situées entre le versant est du vallon et la limite ouest du centre-bourg. Ce vaste terrain, composé en grande partie de friches, séparé en deux parties par la RD 74, est situé à une position stratégique de développement du logement pour la commune : à proximité directe des équipements (école élémentaire) et en continuité du tissu urbain existant. En effet, une liaison douce végétalisée permet- tra d’assurer la greffe au tissu urbain existant, en désenclavant la place Pirmil en lien avec les commerces du centre-bourg. L’éten- due de la friche, la dévalorisation des sites naturels, l’habitat diffus en limite d’urbanisation et l’absence d’aménagement nuisent à la qualité et la lisibilité de l’entrée sud du bourg. Enfin, la ZAC comprend également l’emprise de l’ancienne dé- charge, dont l’enfouissement pose des questions d’intégration vi- suelle au sein du futur quartier. Sa topographie et son paysage en font un site urbanisable complexe, où une grande qualité des amé- nagements et des constructions est attendue afin de fabriquer un quartier habité et relié au bourg. Enjeux et objectifs du projet Localisation > Source : Etudes préalables à l’aménagement du secteur de la Sèvre - CAUE 44 1 vignoble vallon du ruisseau ancienne déchetterie RD 74 ancien site d’enfouissement des déchets le château de Rochefort rue de Bel Air friche friche ancienne station d’épuration place Pirmil église quartier de la Rairie
Transcript of La modification du dossier de création de la ZAC « rue de la...
Co
ncert
ati
on p
réa
lab
le -
20
18
Zone d’Aménagement Concerté « rue de la Sèvre »Modification n° 1 du dossier de création
LES RAISONS DE LA MODIFICATION
Par délibération du 12 juillet 2013, le Conseil Municipal a approu-vé le dossier de création de la Zone d’Aménagement Concerté «Rue de la Sèvre», d’environ 5,4 hectares. Lors de ce même Conseil Municipal, la collectivité avait décidé de confier la réalisation de ce projet à une société d’aménagement dans le cadre d’une concession d’aménagement. Ainsi, la société CM - CIC a été dé-signée par le Conseil Municipal en date du 7 février 2014, comme concessionnaire de la ZAC, afin d’élaborer le dossier de réalisation de la ZAC (étape préalable au lancement des travaux de la pre-mière tranche).
Toutefois, durant les études pré-opérationnelles, des éléments nouveaux sont intervenus et mettent en exergue les éléments sui-vants :
• Les études pré-opérationnelles engagées sur la ZAC ont consisté en des études de sol (géotechniques) et environnementales. Ces dernières ont mis en évidence quelques anomalies qui sont d’ori-gine naturelle (géologie), liées à l’activité viticole présente histori-quement sur le site et aussi à la présence d’une ancienne décharge publique sur la partie basse du site qui s’est avérée plus étendue que prévu. Cette situation compromet la commercialisation du programme global prévisionnel des constructions tel qu’établi au dossier de création, d’une part, et remet en cause l’équi-libre économique de l’opération de l’aménageur, d’autre part. Aussi, la résiliation du traité de concession (contrat passé entre la commune et l’aménageur) est apparue inévitable aux parties.
• Par ailleurs, le secteur «Rue de la Sèvre» étant le site prioritaire et stratégique identifié au PLU en vigueur pour la mise en oeuvre de sa politique de l’habitat, la commune confirme l’opportunité d’urbaniser ce secteur, ainsi que la procédure de Zone d’Amé-nagement Concerté comme la plus appropiée pour atteindre ces objectifs communaux : maîtrise qualitative et fonctionnelle du projet, phasage opérationnel...
La commune décide donc de réaliser cette opération d’aména-gement dans le cadre d’une régie communale.
Mairie 6 rue de la Gare44690 LA HAYE-FOUASSIÈRETél. 02 40 54 80 [email protected]
Ce faisant, il est nécessaire pour la commune de modifier le dossier de création tel qu’établi, à savoir :
� Le programme global prévisionnel des constructions, au vu des difficultés exposées ci-avant.
� La modification du programme global des constructions entraine nécessairement l’adaptation des orientations d’aménagement.
� Le mode de réalisation de la ZAC.
Le périmètre de la ZAC, quant à lui, reste inchangé.
La modification du dossier de création de la ZAC « rue de la Sèvre » : une adaptation nécessaire pour la réussite du projet.
1- Participer au développement communal et permettre ain-si une extension sud équilibrée du centre-bourg (mixité des fonctions, mixité des formes urbaines) offrant de réelles conti-nuités d’usages pour ses habitants (liaisons douces, espaces publics, ...).
2- Diversifier l’offre de logements sur la commune.
3- Offrir des continuités douces permettant de relier le bourg à la Sèvre en traversant des espaces publics aux caractères singu-liers et aux ambiances variées.
4- Préserver, intégrer et renforcer la trame végétale existante, à la fois dans les espaces publics et dans les îlots privés.
5- Tenir compte de la topographie singulière du site et proposer ainsi des aménagements et des constructions adaptés.
Secteur stratégique et prioritaire de développement de l’urbanisa-tion de La Haye-Fouassière pour les années à venir, situé en entrée sud de l’agglomération. Ce dernier s’allonge du nord-est au sud-ouest. Il englobe trois entités urbaines situées entre le versant est du vallon et la limite ouest du centre-bourg.
Ce vaste terrain, composé en grande partie de friches, séparé en deux parties par la RD 74, est situé à une position stratégique de développement du logement pour la commune : à proximité directe des équipements (école élémentaire) et en continuité du tissu urbain existant. En effet, une liaison douce végétalisée permet-tra d’assurer la greffe au tissu urbain existant, en désenclavant la place Pirmil en lien avec les commerces du centre-bourg. L’éten-due de la friche, la dévalorisation des sites naturels, l’habitat diffus en limite d’urbanisation et l’absence d’aménagement nuisent à la qualité et la lisibilité de l’entrée sud du bourg.
Enfin, la ZAC comprend également l’emprise de l’ancienne dé-charge, dont l’enfouissement pose des questions d’intégration vi-suelle au sein du futur quartier. Sa topographie et son paysage en font un site urbanisable complexe, où une grande qualité des amé-nagements et des constructions est attendue afin de fabriquer un quartier habité et relié au bourg.
Enjeux et objectifs du projet Localisation
> Source : Etudes préalables à l’aménagement du secteur de la Sèvre - CAUE 44
1
vignoblevallon du ruisseau
anciennedéchetterie
RD 74ancien site
d’enfouissementdes déchets
le châteaude Rochefort
rue de Bel Air friche friche
ancienne station
d’épurationplacePirmil église
quartierde la Rairie
Reconfigurer l’entrée sud de La Haye-Fouassière, par la créa-tion d’une succession de placettes urbaines sur la rue de la Sèvre et fabriquer une séquence animée et qualitative au contact du bourg. Ponctuées d’arbres, elles viennent assem-bler les secteurs Est et Ouest de la ZAC, ainsi que le tis-su existant du bourg. Les nouveaux bâtiments (R+2) qui s’y adossent participent à l’intensité de cette entrée. L’ensemble laisse filtrer les vues et invite à découvrir les espaces publics situés en coeur de quartier. Assurant des traversées sécuri-sées pour les piétons, ces placettes sont aussi supports de nouveaux accès voiture sur la rue de la Sèvre.
Intégrer le quartier à la trame végétale existante et préserver au maximum l’identité du site. Le maintien de la végétation présente sur le site (trame arborée) façonne, par cette uni-té paysagère, un espace public majeur, irrigué de chemine-ments doux. La veine boisée et ses « jardins de fraîcheur » apportent une respiration au coeur de la ZAC. Cette veine boisée offre aussi un support pour la gestion hydraulique aérienne.
Positionner des îlots d’habitat collectif au contact des « jar-dins de fraicheurs » pour offrir une belle qualité de vie (vue, présence végétale) et trouver un équilibre entre bâti et végétal depuis l’entrée de ville. De plus, cette typolo-gie s’adapte mieux au terrain naturel et à la pente.
Définir quatre îlots permettant de commerciali-ser des terrains à bâtir de tailles variées.
Le site de l’ancienne décharge, fermé au pu-blic, pourra faire l’objet d’une renaturation progressive.
E
A
B
C
D
Co
ncert
ati
on p
réa
lab
le -
20
18
Zone d’Aménagement Concerté « rue de la Sèvre »Modification n° 1 du dossier de création
LE NOUVEAU SCHÉMA D’AMÉNAGEMENT
APRÈS
> Schémas tracés à titre indicatif faisant l’objet de la modification n°1
> Schéma d’aménagement extrait du dossierde création en vigueur
Les adaptations au schéma d’aménagement
2
La nouvelle programmation 100 % habitat envisa-gée pour la ZAC de la Sèvre ne remet pas en cause les principes structurants du plan d’aménagement général du secteur.
Le projet maintient et augmente les objectifs en matière de qualité urbaine et paysagère. Ainsi la préservation maximale de l’identité du site, et no-tamment de la trame boisée, s’articule avec l’ob-jectif d’offrir à La Haye-Fouassière de nouveaux quartiers d’habitat qualitatifs et une nouvelle en-trée de ville. Le projet vise aussi à s’inscrire finement dans son contexte pour une intégration dans le grand paysage.
Comme dans le schéma d’aménagement précé-dent, la restructuration de la rue de la Sèvre per-mettra une accessibilité sécurisée vers la Sèvre et
le port. Les liaisons douces directes et qualitatives vers le centre-bourg
sont également maintenues.
Nouveau schéma d’aménagement envisagé
Conclusions de l’étude environnementale
Les secteurs destinés à accueillir des terrains à bâ-tir libres de constructeurs feront l’objet d’un déca-page et d’un apport de terre saine, afin de propo-ser des lots prêts à bâtir.
AVANT
Mairie 6 rue de la Gare44690 LA HAYE-FOUASSIÈRETél. 02 40 54 80 [email protected]
Logement intermédiaireUn logement intermédiaire est un logement superposé réali-sé par un promoteur privé ou public.
Il dispose d’une entrée indé-pendante pour chaque loge-ment, via un escalier extérieur.
Les logements en rez-de-chaussée disposent d’un pri-vatif, ceux à l’étage d’une terrasse.
Exemple à titre indicatif de logements inter-médiaires (Acigné - 35)
Co
ncert
ati
on p
réa
lab
le -
20
18
Zone d’Aménagement Concerté « rue de la Sèvre »Modification n° 1 du dossier de création
LE PROGRAMME PRÉVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS
Mairie 6 rue de la Gare44690 LA HAYE-FOUASSIÈRETél. 02 40 54 80 [email protected]
3
La modification du programme prévisionnel concerne principalement l’abandon du projet d’implantation d’un pôle commercial et de service au sein de la ZAC.
La répartition typologique des logements a également évolué :
� au regard des études environnementale, des caractéristiques du site (végétation présente, pente) et de la den-sité souhaitée, l’habitat collectif a été privilégié.
� fort d’une demande importante en maisons individuelles, la part des terrains à bâtir reste non négligeable. En partie sud, un décapage préalable du site (questionnant le maintien des arbres existants) sera nécessaire afin d’autoriser les constructions individuelles.
Le nombre global prévisionnel des constructions avoisine les 90 logements, permettant la réalisation d’une offre variée d’habitat.
Objet des modifications du programme
AVANT APRÈSExtrait du dossier de création en vigueur :
Un programme global prévisionnel des constructions oscillant entre 90 et 120 logements pour environ 15 000 m2 de surface de plancher maximale dont :
� un minimum de 25 % de logements locatifs aidés conformé-ment aux orientations du Plan Local d’Urbanisme communal.
� environ 35 % du programme à destination de ménages dits « primo-accédants » en intégrant quelques unités en acces-sion sociale.
� environ 40 % de terrains à bâtir « libres de constructeurs » : (des terrains à bâtir d’une surface moyenne de 300 à 400 m2). La variété des typologies (du petit collectif à la maison de ville) permettra de répondre à la diversité des ménages (per-sonnes seules, familles monoparentales, jeunes ménages...).
� Les jardins en coeur d’îlot seront préservés sur une emprise d’en-viron 2 000 m2. Néanmoins, si l’équilibre de l’opération l’exige, cette emprise foncière pourra être affectée à du logement.
� Il convient d’atteindre une densité d’environ 23 logements par hectare.
� Une programmation 100 % habitat avec un programme glo-bal prévisionnel des constructions autour de 90 logements.
� La surface plancher maximale de 15 000 m² autorisés est main-tenue.
� Environ 25 % de logements sociaux en habitat collectif ou mai-sons groupées.
� Des terrains à bâtir « libres de constructeurs » offrant une diver-sité de taille, permettant d’accueillir divers publics (primo-ac-cédant, jeunes ménages, seniors). Une surface moyenne de 300 à 400 m².
� Des logements intermédiaires et des petits plots de collectifs.
� Une densité d’environ 22 logements / hectare.
Cette procédure permet de définir des affectations
dont la destination sera décidée en fonction des besoins
et de la faisabilité des projets.
La ZAC : un outil de souplesse
A
Co
ncert
ati
on p
réa
lab
le -
20
18
Zone d’Aménagement Concerté « rue de la Sèvre »Modification n° 1 du dossier de création
L’ESQUISSE D’AMÉNAGEMENT
Les aménagements seront réalisés par la commune qui vendra des îlots à des opérateurs publics et privés (qui construiront les bâtiments) et des terrains à bâtir libres de constructeurs.
Une opération conduite en régie communale
Profil des abords de la rue de la Sèvre
Le plan d’aménagement du nouveau quartier a été actualisé.
Le programme finalisé comprend :
� 96 logements répartis comme suit :
y24 logements sociaux, soit 25 % (21 loge-ments collectifs et 3 maisons individuelles groupées)
y40 logements intermédiaires ou collectifs se développent au coeur du site, dans la pente, sur le principe d’un bois habité
y32 terrains à bâtir avec une surface moyenne de 365 m².
�Des espaces publics de qualité sont proposés, à la fois en coeur de quartier avec l’aménage-ment de la veine boisée, et au sein des diffé-rents secteurs, avec des espaces de proximité.
�Ces espaces publics sont le support de liens privilégiés vers la Sèvre et le centre-bourg tout proche offrant des accès sécurisés et facilités à pied ou à vélo.
� La gestion aérienne des eaux pluviales, s’inscri-vant dans la pente naturelle du vallon, a été privilégiée.
�Une nouvelle entrée de ville avec un parti pris proposant une séquence intermédiaire entre le centre-bourg historique et l’ambiance de cam-pagne qui précède l’arrivée à La Haye-Fouas-sière. Cette séquence construit une arrivée progressive où le bâti (petits collectifs en R+2) est mis en valeur par le végétal. L’urbanité est perceptible à travers les présences construites et marquée dans l’espace public : plateaux successifs permettant les liens nord-sud + réduc-tion de la largeur de la voie pour restreindre la vitesse. Compte tenu du trafic important (no-tamment poids lourds), l’implantation de loge-ments à l’alignement de la rue de la Sèvre n’a pas été privilégiée. La nouvelle entrée de ville offre une transition douce et paysagée vers le centre-bourg.
�Afin de ne pas déséquilibrer le budget de l’opération, il a été jugé préférable de ne pas inclure le secteur de la décharge dans le pé-rimètre opérationnel du projet. Ce secteur ne sera donc pas accessible au public mais une opération de renaturation progressive du site pourra être menée.
Les aménagements projetés dans le « Jardin de fraîcheur »
Mairie 6 rue de la Gare44690 LA HAYE-FOUASSIÈRETél. 02 40 54 80 [email protected]
4
![[infographie] marchés à forte croissance : des opportunités variées](https://static.fdocuments.fr/doc/165x107/55d56781bb61ebf7568b45e9/infographie-marches-a-forte-croissance-des-opportunites-variees.jpg)
