La copropriété en forte progression · La copropriété en forte progression Sabine Bessière et...

La copropriété en forte progressionSabine Bessière et Anne Laferrère *

En 1996, le parc collectif privé compte 5,7 millions d’appartementsoccupés par un propriétaire ou un locataire à titre de résidence principale.

Le retrait des bailleurs institutionnels s’étant poursuivi,la quasi-totalité de ces appartements sont à présent détenus

par des particuliers et la moitié d’entre eux sont destinés à la location.La monopropriété, c’est-à-dire la possession d’immeubles entiers,devient de plus en plus minoritaire, au profit de la copropriété,

en forte progression. Ainsi, en 1996, les trois quartsdes appartements sont en copropriété contre 64 % en 1984.

Les immeubles en copropriété, plus récents, sont généralement mieuxéquipés et mieux entretenus que ceux en monopropriété.

2,3 millions de ménages sont copropriétaires. Les charges de copropriétéreprésentent en moyenne 7 % de leur budget.

S ur les 28,2 millions derésidences que comptaitle parc en 1996, 43 %

sont des logements en immeublecollectif, soit 12,1 millions d’ap-partements (encadrés 1 et 2, figu-res 1 et 2).

En 1996, 5,7 millions d’apparte-ments sont occupés à titre de

résidence principale par un pro-priétaire ou un locataire du parcprivé (figure 3).

La proportion de propriétairesoccupant leur appartement eststable depuis 1988, autour de43 %, le reste des appartements(57 %) étant loué. Entre la pro-priété occupante et la location,

les particuliers possèdent 95 %du parc, dont plus de la moitié(54,6 %) est destinée à la loca-tion. Le nombre d’apparte-ments en location détenus pard e s p e r s o n n e s m o r a l e s ,c’est-à-dire des sociétés publi-ques ou privées, n’a cessé de di-minuer depuis 1984 (encadré 3et figure 4).

Revenus, patrimoine, conditions de vie 6

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* Sabine Bessière et Anne Laferrère font partie de la division Logement de l’Insee.

K:\PREARCH.SIL\DS2002\chap6\Art078\Art078.vpvendredi 20 septembre 2002 12:08:11

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Les trois quartsdes appartements sont

en copropriété

Outre la nature du propriétaire, laforme de la propriété des apparte-ments s’est aussi modifiée. Laproportion des appartementsdans des immeubles en copro-priété a augmenté régulièrement :de 64 % en 1984 à 75 % en 1996.

La majorité des logements déte-nus par une société ou une admi-nistration sont situés dans desimmeubles en monopropriété. Aucontraire, quand le propriétaireest une personne physique, moinsdu quart des appartements fontpartie d’un immeuble en mono-propriété. Ainsi, 157 000 ménages

(soit 6,4 % des ménages propriétai-res d’appartements) occupent unappartement dans un immeublequi leur appartient en totalité. Cenombre de « monopropriétairesoccupants » a baissé à un rythmerapide au début des annéessoixante-dix, puis plus lentementdans les années quatre-vingts ; labaisse est à nouveau très rapideentre 1992 et 1996 (figure 5). Pourprès de 70 % de ces monoproprié-taires, l’immeuble n’est constituéque de deux logements : il s’agitdonc d’appartements dans des mai-sons, plutôt que dans un im-meuble « de rapport » au sensqu’on donne spontanément à ceterme. Seulement 55 000 particu-liers habitent et possèdent un im-meuble d’au moins troislogements.

Revenus, patrimoine, conditions de vie6

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Encadré 1

Source, champ de l’étude et principales définitions

Source

Les données de cet article sont is-sues des enquêtes Logement del’Insee de 1984, 1988, 1992 et 1996.Ces enquêtes permettent de décrirele parc de logements et les condi-tions d’occupation par les ménagesde leur résidence principale. Lechamp de l’enquête est constituépar les logements ordinaires. Sontdonc exclus les foyers (internats oucaserne) et les logements de for-tune ou habitations mobiles.

La dernière enquête en date a eulieu en décembre 2001. Elle portesur un échantillon de 45 000 loge-ments. Ses résultats seront publiésà partir de fin 2002.

Champ de l’étude

Le champ de l’étude est restreintaux appartements du parc privé,soit occupés par leur propriétaire,soit en location et exclut le parcsocial qui présente des caractéristi-ques bien particulières. Sont aussiexclus ici les ménages logés gratui-tement, les sous-locataires et leslocataires d’un meublé.

Principales définitions

Immeuble : il s’agit d’une construc-tion homogène, présentant uneunité architecturale et de fonction-nement des parties communes (dé-finition de l’enquête Logement).Tout immeuble de deux logementsou plus est un immeuble collectif.Par exemple, une maison à deuxniveaux comprenant chacun unappartement et occupés par desménages distincts est considéréecomme un immeuble collectif. Onse restreint ici parfois aux immeu-bles d’au moins trois logements.Logement : dans cet article, un lo-gement désigne un appartement.Ménage : il s’agit de l’ensembleformé par les habitants d’un mêmelogement.Parc locatif : ensemble des loge-ments loués vides.Parc privé : ensemble des loge-ments n’appartenant pas au parcsocial, qui sont soit occupés parleur propriétaire, soit loués vides.Le parc social est constitué des lo-gements détenus par les organis-mes HLM, les collectivités locales,l’État, les entreprises publiques, lessociétés d’économie mixte, etc.

Figure 1 - Évolution dunombre d’appartementspar type de résidence

Figure 2 - Le nombre derésidences principalesen individuel et en collectifdepuis 1946



Plus d’un million d’appartementssont donnés en location par unparticulier qui possède tout l’im-meuble mais n’y réside paslui-même. Parmi ces logements,un peu plus de 80 % sont situésdans des immeubles d’au moinstrois logements, 18 % d’au moinsdix logements (figure 6). Cecicorrespond à la notion classiqued’immeuble de rapport. En s’entenant aux immeubles de plus dedeux logements, on peut estimergrossièrement le nombre d’im-meubles de rapport non habitéspar le propriétaire à 159 000,auxquels s’ajoutent environ15 000 immeubles détenus parun monopropriétaire occupant(encadré 4, figures 7 et 8). On es-time ainsi qu’environ 10 % des« immeubles de rapport » en mono-propriété détenus par un particu-lier sont habités par ce dernier.

Près de 260 000 logements possé-dés par des particuliers proprié-taires bailleurs d’immeublesentiers sont passés de la mono-propriété à la copropriété à la

fin des années quatre-vingts (fi-gure 9). Il est vraisemblable quebeaucoup de ces immeublesavaient été hérités. Or si leur va-leur était très faible dans l’im-médiat après-guerre, elle a aug-menté depuis, d’où leur liquida-tion lors des partages successo-raux ou pour régler les droits desuccession, ceci d’autant plus queleur rendement faible (loi de 1948en particulier) rendait le place-ment peu productif. Leur nombreest stable depuis 1992.

Pour les personnes morales, ledésengagement de la monopro-priété a naturellement accom-pagné le désengagement de l’in-vestissement locatif et ne semblepas s’arrêter. En 1984, un quartdes logements situés dans desimmeubles en monopropriété ap-partenaient à une personne mo-rale. Au fur et à mesure que cesdernières se sont désengagées, lesimmeubles sont passés en copro-priété (si la vente s’est faite ap-partement par appartement),d’où la légère hausse du nombre

des appartements en copropriétédétenus par des personnes mora-les dans les années quatre-vingts.Puis le reste des logements del’immeuble ont été vendus, d’oùla baisse ultérieure de la copro-priété locative des personnes mo-rales, qui n’était que transitoire.Elles ne possèdent plus que206 000 logements dans des im-meubles en monopropriété en1996.

Encore une proportionélevée d’immeubles

de rapport dansle Nord et l’Est

Au sein du parc privé, la copro-priété est la forme de pro-priété dominante, puisqu’elle enconcerne les trois quarts, soit 4,3millions de logements. Le tauxde copropriété le plus élevé estatteint en Île-de-France (84 %) etdans le Sud (81 % dans les ré-gions Languedoc-Roussillon etProvence-Alpes-Côte d’Azur). À


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Encadré 2

Appartement ou maison individuelle :comment évoluent les préférences des ménages ?

Les résidences secondaires sontde plus en plus souvent des ap-partements

L’habitat collectif progresse légère-ment par rapport à l’habitat indi-viduel depuis 1988. En 1996, ilreprésente 12,1 millions d’appar-tements. La montée de l’habitatcollectif est sensible pour les rési-dences secondaires (figure 1). Ladiminution de leur nombre entre1992 et 1996 n’est liée qu’auxmaisons individuelles, le nombred ’appartements secondairesayant augmenté . En 1984,656 000 appartements étaientconsidérés par leurs occupantscomme une résidence secondaireou comme un logement occasion-nel (c’est-à-dire utilisé pour desraisons professionnelles). En1996, ce chiffre s’élève à près d’un

million, après une croissance spec-taculaire entre 1988 et 1992. Lesappartements utilisés comme rési-dences secondaires sont de cons-truction souvent récente. Plus de lamoitié d’entre eux (56,1 %) ont étéachevés après 1975, pour seule-ment 27,7 % des appartements oc-cupés à t i t re de rés idencesprincipales. Cette augmentation del’habitat collectif s’observe aussiparmi les logements vacants entre1992 et 1996.

Sur le long terme, baisse relativede l’habitat collectif au profit del’individuel

En ce qui concerne le parc des ré-sidences principales, il n’y a paseu d’évolution notable sur la pé-riode récente : la proportion d’ap-partements est restée stable et

représente 43 % des résidencesprincipales. Sur une période pluslongue, il y a un relatif engoue-ment des ménages pour la mai-son individuelle au détriment del’appartement, à partir des an-nées soixante-dix (figure 2). Laproportion de logements occupésà titre de résidence principaledans les immeubles de deux loge-ments ou plus est restée stable à49 % de 1946 à 1975. Après unebaisse continue au cours de ladécennie suivante, il s’est stabili-sé à 43 % depuis 1984. Mais si lenombre des maisons individuel-les croît plus vite que celui deslogements en immeubles collec-tifs, ce dernier, après avoir sta-gné dans les années quatre-vingts,n’a cessé d’augmenter depuis, pas-sant de 9,2 millions en 1988 à10,2 millions en 1999.



l’opposé, le taux de monoproprié-té reste relativement élevé dans leNord (44 %) et l’Est (45 %).

Cette situation résulte d’unebaisse générale et continue de lamonopropriété sur la période1984-1996. En 1984, la monopro-priété était encore majoritairedans l’Est (régions Lorraine,Alsace et Franche-Comté) et leSud-Ouest (Aquitaine, Midi-Pyré-nées, Limousin). Ces deux zoneset l’Ouest sont celles qui ontconnu les plus fortes baisses

depuis : le taux de monoproprié-té a diminué de 60 % à 45 %dans l’Est, de 40 % à 27 % dansl’Ouest (Pays de la Loire, Bre-tagne) et de 54 % à 33 % dans leSud-Ouest en 1996.

En Île-de-France, la hausse rela-tive de la copropriété s’expliqueen partie par la disparition d’unnombre important d’apparte-ments dans des immeubles enmonopropriété : leur nombre estpassé de 525 000 à 306 000 enl’espace de 12 ans.

La proportion d’appartements encopropriété dans le parc privéaugmente avec l’urbanisation, va-riant en 1996, de 21 % dans lescommunes rurales à 81 % dansles unités urbaines de plus de100 000 habitants. Les logementsen monopropriété sont souventsitués dans des immeubles plusanciens que ceux en copropriétécar les rentiers et propriétairesd’immeubles étaient plus nom-breux dans le passé : 40 % deslogements situés dans des im-meubles en monopropriété ontété construits avant 1915, contre19 % pour ceux en copropriété.Seuls 17 % des immeubles enmonopropriété ont été construitsdepuis 1975, contre 27 % deceux en copropriété. Pour cetteraison et sans doute aussi pourdes raisons de coût d’achat etd’entretien, les immeubles enmonopropriété sont plus souventdes immeubles de petite tailleque ceux en copropropriété. Ain-si, 20 % des logements en mono-propriété se situent dans desimmeubles qui ne comportentque deux logements, 73 % dansdes immeubles de moins de dixlogements, alors que 76 % deslogements en copropriété sontdans des immeubles de dix loge-ments ou plus. La concentrationdes copropriétés dans les zonesurbaines s’accompagne logique-ment du fait que les immeublesy sont plus récents et de plusgrande taille.

Les copropriétés :des immeubles mieux

équipés…

Du fait de leur date de construc-tion plus ancienne, les loyers desappartements en monopropriétésont plus souvent réglementéspar la loi de 1948, qui neconcerne que les logements ache-vés avant cette date (12 % des


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Figure 3 - Les appartements en 1996




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Figure 4 - Évolution de la propriété des appartements entre 1984 et 1996

Propriétaire

1984 1988 1992 1996

Nombre(en milliers)

Proportion(en %)

Nombre(en milliers)

Proportion(en %)

Nombre(en milliers)

Proportion(en %)

Nombre(en milliers)

Proportion(en %)

Sociétés 495 9,4 449 8,6 380 7,0 274 4,8

Personnes physiques 4 773 90,6 4 757 91,4 5 024 93,0 5 396 95,2

dont :- propriétaires occupants 2 063 39,2 2 256 43,3 2 329 43,1 2 449 43,2

- bailleurs 2 710 51,4 2 501 48,1 2 695 49,9 2 947 52,0

dont :bailleurs région parisienne 794 29,3 701 28,0 759 28,2 774 26,3

bailleurs province 1 916 70,7 1 800 72,0 1 936 71,8 2 173 73,7

Ensemble 5 268 100,0 5 206 100,0 5 404 100,0 5 669 100,0

Champ : appartements du parc privé donnés en location ou occupés par leur propriétaire à titre de résidence principale. Sont exclus les appartements du secteursocial, les sous-locataires, les locataires d’un logement loué meublé, d’une chambre d’hôtel louée à l’année, ou encore les ménages logés gratuitement.Source : Insee, enquêtes Logement.

Encadré 3

Retrait des bailleurs institutionnels et montée des bailleurs personnes physiques

Le parc locatif privé est constituéde 3,2 millions d’appartements(loués vides et dont le loyer relèvedu secteur libre ou de la loi de1948). Les bailleurs personnes mo-rales y sont devenus de plus en plusminoritaires. Ils ne possèdent plusque 274 000 appartements en 1996,contre encore 495 000 en 1984 (fi-gure 4). En effectifs « nets »,c’est-à-dire en faisant le solde desentrées et des sorties, 221 000 loge-ments sont sortis du portefeuilledes bailleurs entre ces deux dates,vraisemblablement vendus à desparticuliers. Dans le même temps,l’effectif des logements locatifs dé-tenus par des bailleurs personnesphysiques s’est accru de 237 000 lo-gements, et même de 446 000 loge-ments de 1988 à 1996.

L’augmentation du nombre desbailleurs personnes physiquespourrait s’expliquer par la mise enplace du dispositif de la loi Qui-lès-Méhaignerie : instauré en 1984,il a été reconduit après plusieursmodifications avant d’être rempla-cé successivement par les disposi-

tifs des lois Périssol et Besson. Secaractérisant par une réductiond’impôt sur le revenu pour l’achat delogements neufs destinés à la loca-tion et à partir de 1993, pour les lo-gements anciens et les transforma-tions de bureaux en logements, cedispositif a permis de favoriser l’in-vestissement des ménages dansl’achat de logements destinés à la lo-cation. Si le retour des bailleurs pri-vés a été marqué en province où lahausse est de 20 % entre 1988 et1996, il a été beaucoup plus modéréen région parisienne où la hausse estmoitié moindre.

D’un point de vue plus structurel,l’offre de logements locatifs par lesménages propriétaires bailleurs estpositivement liée au revenu et au pa-trimoine, ainsi qu’au fait d’être untravailleur indépendant ou un cadredu secteur privé. D’autres facteurssont moins attendus. Par exemple, lamobilité géographique a une in-fluence : on loue un logement quel’on quitte plutôt que de le vendre,sans doute parce que la mobilitén’est pas définitive. Divorces et sépa-

rations alimentent aussi le marché :au moment d’une remise en couple,le logement précédent peut être misen location. Du côté de la demande,la pression exercée par les étu-diants et autres jeunes ménagesnouvellement solvabilisés par lesaides personnelles au logement apu jouer un rôle non négligeable.

Les bailleurs institutionnels n’ontpas bénéficié des mêmes incita-tions fiscales, ce qui expliqueraitleur relatif désengagement du mar-ché locatif. Les autres raisonsavancées pour l’expliquer sont leseffets de la bulle spéculative en ré-gion parisienne, qui a disqualifié leplacement logement, à un momentou d’autres possibilités de place-ments financiers apparaissaient.La baisse est effectivement plusforte en région parisienne. Le ren-dement plus élevé de l’immobilierde bureau, les nouvelles règles etpratiques de gestion des investisse-ments et des risques, ainsi que,pour certaines sociétés, la nécessi-té de réaliser des actifs sont aussides facteurs explicatifs possibles.



appartements contre 3 % en co-propriété). Cela explique enpartie la différence de loyersmoyens observés entre les copro-priétés (400 €/mois en 1996) etles monopropriétés (358 € /mois).Au sein du parc à loyer libre(non réglementé par la loi de1948), à qualités du logement, del’immeuble et du quartier égales,le mode de propriété du loge-ment n’a pas en lui-même de

conséquence sur le niveau duloyer. En revanche si le monopro-priétaire est un particulier plutôtqu’une société, le loyer est plusfaible.

On parle parfois en France des« copropriétés dégradées ». Maisla copropriété (en se restreignantici aux immeubles de plus dedeux logements) semble tout demême associée à un entretien et

un équipement des immeublesplus satisfaisant qu’en monopro-priété. L’accès à l’immeuble estdavantage sécurisé dans les co-propriétés : 73 % des logementsdisposent d’un interphone oud’un digicode à l’entrée de l’im-meuble, contre 48 % seulementlorsque l’immeuble appartient àun unique propriétaire. D’ail-leurs, 34 % des logements enmonopropriété ne possèdent


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Encadré 4

Copropriétés et monopropriétés : chiffres et méthode

Le parc collectif privé est consti-tué de 710 000 immeubles, dont370 000 sont en copropriété

En 1996, les 5,7 millions d’ap-partements du parc privé se ré-p a r t i s s e n t d a n s 7 0 8 0 0 0immeubles. Parmi eux, environ370 000 sont en copropriété, soit52,5% des immeubles (enca-dré 1). Si l’on élargit la défini-tion du parc privé aux ménageslogés gratuitement, aux sous-lo-cataires et locataires en meublé,le parc privé « au sens large »comprend 6,4 millions d’appar-tements situés dans 833 000 im-meubles, dont un peu moins dela moitié (48,7 %) sont en copro-priété (figures 7 et 8).

Méthode d’évaluation dunombre d’ « immeubles en co-propriété » à partir de l’enquêteLogement

Évaluer le nombre d’immeubles encopropriété à partir d’une interro-gation des ménages occupant deslogements n’est pas aussi simplequ’il y paraît. Cette estimation re-pose sur les définitions retenuesd’un « immeuble » et d’une « co-propriété ».

La définition d’un « immeuble » re-tenue ici est celle de l’enquête Lo-gement (encadré 1) : un immeubleest une construction homogène,présentant une unité architectu-rale et de fonctionnement des par-ties communes. Cette définitionest plus large que celle du recense-ment de la population (RP), quiassimile un immeuble à une cage

d’escalier. Il y a donc mécanique-ment moins d’immeubles au sensde l’enquête Logement qu’au sensdu RP, puisqu’à l’enquête, un im-meuble peut comporter plusieurscages d’escalier. Cependant, si ladéfinition de l’enquête Logementest assez intuitive et proche du senscommun, la délimitation de l’im-meuble n’est pas toujours choseaisée (notamment lorsque l’im-meuble comporte plusieurs entrées,ou un nombre d’étages qui varie enfonction de l’entrée, etc.). Au-delàdes conventions, il y a donc unepart d’arbitraire dans la façon dedélimiter et par conséquent, de dé-nombrer les immeubles.

Une « copropriété » peut être cons-tituée d’un seul immeuble ou bienregrouper plusieurs immeublesproches ou accolés, mais situés àdes adresses di f férentes . Lenombre de « copropriétés » estdonc plus faible que le nombred’ « immeubles en copropriété ».Mais l’information disponible nepermet pas de caractériser plus fi-nement les « copropriétés ». Danstout l’article, le terme « coproprié-tés » désigne donc les « immeublesen copropriété ».

Évaluation du nombre d’ « immeu-bles en copropriété »

En 1996, l’échantillon de l’enquêteLogement de l’Insee est constitué de40 000 logements tirés au sort, dont14 250 logements sont situés dansun immeuble collectif. Plusieurs lo-gements ont pu être sélectionnés ausein d’un même immeuble. Danschaque immeuble i ont été interrogés

k logements. Si chacun des k loge-ments interrogés dans l’immeuble ia un poids wk, sachant que lenombre de logements de l’immeublei est connu d’après l’enquête et notéxi, le poids de l’immeuble i est égal

à pi =w

x

kk i

i

∈∑

(1).

Si l’on fait l’hypothèse simplifica-trice qu’un seul logement a été in-terrogé dans chaque immeuble, lepoids de l’immeuble i devient égal

à pi =w

xi

i

(2).

En pratique, seul le nombre de lo-gements tirés par cage d’escalier(et non par immeuble) est connu ;il est le plus souvent égal à 1. Lacorrection de la pondération à par-tir de cette information (1) donnedes résultats très voisins de ceuxobtenus en simplifiant le calcul dela pondération (2).

On fait donc l’approximationqu’un seul logement a été tiré parimmeuble. La connaissance de lanature de la propriété (mono oucopropriété) permet ensuite d’éva-luer le nombre d’« immeubles encopropriété » (figures 7 et 8).

Il convient enfin de remarquerque la copropriété concerne lamoitié des immeubles collectifset les trois quarts des logements.Ce paradoxe apparent résulte dufait que les immeubles en copro-priété comportent davantage delogements (11 en moyenne) queceux en monopropriété (4 enmoyenne).



aucun dispositif de sécurité, soitprès du double des logements encopropriété (18 %). Ceci resteaussi vrai à date de constructionégale (figure 10). Pourtant, la partde ménages se déclarant insatis-faits de la sécurité d’accès à l’im-meuble est un peu plus élevée encopropriété (17 % contre 12 %).Les dégradations mineures liéesà des actes de vandalisme sontd’ailleurs plus fréquentes dans lescopropriétés (11 %) que dans lesmonopropriétés (9 %).

Les immeubles en copropriétésont en moyenne plus élevés(cinq étages) que les immeublesen monopropriété (trois étages).69 % des appartements en mono-propriété se trouvent dans desimmeubles d’au plus trois éta-ges, dont les normes ne nécessi-tent pas l’installation d’unascenseur, alors que seulement31 % des appartements en co-propriété sont dans ce cas. Enconséquence, la moitié des loge-ments en copropriété (54 %) dis-posent d’un ascenseur dansl’immeuble, pour seulement19 % des logements en mono-propriété. Cependant, à nombred’étages égal, la probabilité quel’immeuble soit équipé d’un

ascenseur reste plus faible enmonopropriété.

…et mieux entretenus

En ce qui concerne l’entretien del’immeuble, 22 % des ménagesen monopropriété l’estiment in-suffisant, contre 11 % en copro-priété. L’aspect extérieur desmonopropriétés est plus souventjugé peu agréable ; le manqued’éclairage y est aussi un peuplus fréquent.

Dans les copropriétés, comme lenombre de logements est plusimportant, la présence d’un gar-dien est plus fréquente : 41 %contre 19 % en monopropriété.Or toutes choses égales par ail-leurs, le risque que l’entretiensoit insuffisant est réduit lorsqu’ily a un gardien, puisqu’il assureen général cette prestation.

La différence d’entretien est aussiliée à la plus grande ancienneté,et donc vétusté supposée, des im-meubles en monopropriété (defait, toutes choses égales par ail-leurs, plus l’immeuble est deconstruction ancienne, plus l’en-tretien est trouvé insuffisant),

mais pas seulement. À dated’achèvement égale, un im-meuble en copropriété a aussiplus de chances d’être mieux en-tretenu qu’un immeuble détenupar un unique propriétaire(figure 11). Les locataires sontd’ailleurs plus souvent mécon-tents de l’entretien de l’immeuble


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Figure 6 - Taille des immeubles des appartements locatifs en monocopropriétéet en copropriété selon la nature du propriétaire bailleur en 1996

en %

Nombre de logementsdans l’immeuble

Monopropriétaireparticulier

Monopropriétairepersonne morale

Copropriétaireparticulier

Copropriétairepersonne morale

Ensemble

Moins de 3 logements 19 1 1 1 7

De 3 à 9 logements 63 18 22 9 35

De 10 à 49 logements 17 61 62 70 47

50 logements ou plus 1 20 15 20 11

Total- En %- En milliers de logements

1001 034

100206

1001 913

10067

1003 220

Champ : appartements du parc privé donnés en location.Lire ainsi : sur les 1 034 000 appartements appartenant à un particulier dans des immeubles en monopropriété, 19 % sont situés dans un immeuble demoins de 3 logements.Source : Insee, enquête Logement 1996.

Figure 5 - Nombre de ménagespropriétaires de l’immeubleoù ils occupent un appartement



lorsque celui-ci est en monopro-priété. La multiplicité des copro-priétaires permet sans douted’entreprendre davantage de tra-vaux que lorsque le propriétairepossède tout l’immeuble : la prisede décision y est partagée, demême que le financement destravaux. La nature du monopro-priétaire influe également surl’entretien de l’immeuble. Le faitque ce soit un particulier plutôtqu’une société a un impact posi-tif. Le particulier propriétaire del’immeuble y occupe parfois unlogement et s’implique sansdoute davantage dans l’entretiende son bien que lorsque le bail-leur est une personne morale.


482

Figure 7 - Nombre de logements et d’immeubles du parccollectif privé

Nature du propriétaireForme

de la propriétéNombre

de logementsNombre

d’immeubles

Nombre moyende logementspar immeuble

Particuliers bailleurs

Monopropriété 1 034 000 255 000 4

Copropriété 1 913 000 155 000 12

Particuliers propriétairesoccupants

Monopropriété 157 000 65 000 2

Copropriété 2 292 000 212 000 11

Sociétés et administration


Copropriété 67 000 4 000 17

Total 5 669 000 708 000 8

Champ : ensemble du parc collectif privé, hors ménages logés gratuitement, sous-locataires et locatairesen meublé.Source : Insee, enquête Logement 1996.

Figure 8 - Nombre de logements et d’immeubles du parc collectifprivé restreint aux immeubles d’au moins trois logements

Nature du propriétaireForme

de la propriétéNombre

de logementsNombre

d’immeubles

Nombre moyende logementspar immeuble

Particuliers bailleurs


Copropriété 1 891 000 144 000 13

Particuliers propriétairesoccupants


Copropriété 2 211 000 172 000 13

Sociétés et administration


Copropriété 66 000 4 000 17

Total 5 268 000 509 000 10

Champ : ensemble des immeubles d’au moins trois logements du parc collectif privé, hors les ménageslogés gratuitement, les sous-locataires et locataires en meublé.Source : Insee, enquête Logement 1996.

Figure 9 - Naturedu propriétaire et formede propriété des appartementsen location




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Figure 10 - Les facteurs explicatifs de l’équipement des immeubles

Immeuble protégé par un digicodeou un interphone 1 Immeuble équipé d’un ascenseur 2 Présence d’un gardien dans l’immeuble 3

Caractéristiques du logement Probabilité Caractéristiques du logement Probabilité Caractéristiques du logement Probabilité

situation de référence 98,2 situation de référence 93,0 situation de référence 25,1

Immeuble achevé :avant 1871entre 1871 et 1914entre 1915 et 1948entre 1949 et 1974entre 1975 et 1989après 1990

- 8,0- 10,8- 15,5- 15,4

- 3,1Réf.

Immeuble achevé :avant 1871entre 1871 et 1914entre 1915 et 1948entre 1949 et 1961entre 1962 et 1967entre 1968 et 1974entre 1975 et 1989après 1990

- 54,0- 58,2- 54,0- 47,8- 31,4

-9,4n.s.Réf.

Immeuble achevé :avant 1871entre 1871 et 1914entre 1915 et 1948entre 1949 et 1961entre 1962 et 1967entre 1968 et 1974entre 1975 et 1989après 1990

+ 8,6+ 12,3

n.s.+ 22,4+ 28,6+ 31,7+ 23,4

Réf.

monopropriétécopropriété

- 0,8Réf.


- 3,1Réf.


n.s.Réf.

Nombre d’étages de l’immeuble :moins de 22 ou 34 ou 56 ou plus

- 14,5- 2,5Réf.

+ 0,3


n.s.- 47,5

Réf.+ 6,8


- 22,0- 14,6

Réf.+ 17,7

Logement situé en zone :Ruralede moins de 20 000 habitantsde 20 000 à 100 000 habitantsde plus de 100 000 habitants,sauf ParisAgglomération parisienne

- 14,6- 8,7- 4,7

- 2,1Réf.

Logement situé dans un immeuble :de 3 à 10 logementsde 11 à 50 logementsde plus de 50 logements

-17,0Réf.n.s.

Logement situé dans un immeuble :de 3 à 10 logementsde 11 à 50 logementsde plus de 50 logements

- 14,6Réf.

+ 22,1

Champ : logements dans des immeubles de plus de deux logements.

Note : Les effets de chaque facteur sont présentés en écart par rapport à une situation de référence, notée Réf. La probabilité qu’un coefficient soit nul est, selonles cas, inférieure à 5 %, comprise entre 5 et 10 % (notée *), ou supérieure à 10 % (non significative à ce seuil, notée n.s.)

1. Cette situation correspond à un logement situé dans un immeuble de 4 ou 5 étages, en copropriété, achevé en 1990 ou après, dans l’agglomération parisienne.La probabilité estimée que l’immeuble soit équipé d’un digicode ou d’un interphone dans cette situation de référence est de 98,2 %. Toutes choses égales parailleurs, cette probabilité diminuerait de 8,7 points si l’immeuble était situé dans une unité urbaine de moins de 20 000 habitants.

2. Cette situation correspond à un logement situé dans un immeuble de 4 ou 5 étages, de 11 à 50 logements, en copropriété, achevé en 1990 ou après. Laprobabilité estimée que l’immeuble soit équipé d’un ascenseur dans cette situation de référence est de 93 %. Toutes choses égales par ailleurs, cette probabilitédiminuerait de 3,1 points si l’immeuble était en monopropriété.

3. Cette situation correspond à un logement situé dans un immeuble de 4 ou 5 étages, de 11 à 50 logements en copropriété, achevé en 1990 ou après. Laprobabilité estimée que l’immeuble ait un gardien dans cette situation de référence est de 25,1 %. Toutes choses égales par ailleurs, cette probabilité diminuerait de14,6 points si l’immeuble comportait moins de 10 logements.Source : Insee, enquête Logement 1996.



Les copropriétaires occupantssont moins enclins que les loca-taires à trouver l’entretien de lacopropriété insuffisant. Plusieurstypes d’explications sont possi-bles. Tout d’abord, l’écart pour-rait refléter un effet de structure :parce qu’ils sont plus aisés ouparce que le choix de leur im-meuble a été guidé en partie parl’objectif de revente de leur ap-partement, les propriétaires peu-vent occuper des immeubles deplus grand standing ou mieux si-tués que les locataires, ce qui ex-pliquerait leur plus grandesatisfaction. Pourtant l’effet de-meure quand on raisonne à ca-ractéristiques observables del’immeuble égales ; l’explicationn’est donc pas suffisante.Ensuite, le fait que le locataire nefinance pas lui-même l’entretiende l’immeuble peut le rendre plusexigeant. On sait que toutes cho-ses égales par ailleurs, un pro-priétaire sera plus satisfait de sesconditions de logements qu’unlocataire. Il y aurait donc unepart de subjectivité dans les ré-ponses. Finalement, l’implicationdes copropriétaires bailleurs dansl’entretien de la copropriété estprobablement plus faible quecelle des copropriétaires occu-pants, puisque les bailleurs ne ré-sident pas dans l’immeuble. Cecipeut expliquer qu’en moyenne lescopropriétaires se plaignentmoins de l’entretien de leur im-meuble que les locataires. Traduitau niveau de l’immeuble, celavoudrait dire que plus la pro-portion de bailleurs dans la co-propriété est grande, moins l’im-meuble est bien entretenu.

L’enquête Logement ne se situantpas au niveau de l’immeuble, onne peut savoir si la majorité descopropriétés ne sont habitées quepar des copropriétaires ou seule-ment par des locataires (les pro-priétaires bailleurs étant absents),ou simultanément par les deux, ni

dans quelles proportions. Au ni-veau des appartements, 54 % deceux situés dans un immeuble encopropriété sont occupés par leurpropriétaire. Comme la propriétébailleresse est très dispersée ausein des particuliers dont la majo-rité ne possède qu’un seul

logement, il est probable quedans la plupart des copropriétéscoexistent une majorité de pro-priétaires occupants et une mino-rité de locataires.

Au sein des copropriétés de plusde deux logements, le facteur


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Figure 11 - Les facteurs explicatifs de l’entretien insuffisantdes immeubles

Caractéristiques du logementLe ménage juge l’entretiende l’immeuble insuffisant

Probabilité de la situation de référence 5,0

Immeuble en monopropriétéImmeuble en copropriété

+ 1,6Réf.

Immeuble achevé :avant 1871entre 1871 et 1914entre 1915 et 1948entre 1949 et 1961entre 1962 et 1967entre 1968 et 1974après 1975

+ 9,0+ 7,8+ 6,6+ 3,3+ 4,3+ 1,8Réf.

Présence d’un gardien dans l’immeubleAbsence d’un gardien dans l’immeuble

- 2,2Réf.

Logement donné en location par un particulierLogement donné en location par un bailleur personne moraleLogement occupé par son propriétaire

+ 3,2+ 6,7Réf.

Logement situé dans un immeuble :de moins de 10 logementsde 11 à 50 logementsde plus de 50 logements

+ 1,4Réf.n.s.

Logement situé :en province en zone ruraleen province en zone urbaine de moins de 200 000 habitantsen province en zone urbaine de plus de 200 000 habitantsen Île-de-France

- 2,1*- 0,8*

Réf.+ 1,5

Champ : Logements dans des immeubles de plus de 2 logements.

Lire ainsi : Les effets de chaque facteur sont présentés en écart par rapport à une situation de référence,notée Réf. Cette situation correspond à un logement, occupé par son propriétaire, situé dans un immeubleen copropriété achevé après 1975 et de taille moyenne, dans une unité urbaine de plus de 200 000habitants en province.

La probabilité estimée que l’entretien de l’immeuble soit insuffisant dans cette situation de référence est de5 %. Toutes choses égales par ailleurs, cette probabilité augmente de 6,7 points si le propriétaire dulogement est une personne morale.La probabilité qu’un coefficient soit nul est, selon les cas, inférieure à 5 %, comprise entre 5 % et 10 %(notée *), ou supérieure à 10 % (non significative à ce seuil, notée n.s.)Source : Insee, enquête Logement 1996.



expliquant que l’entretien de l’im-meuble soit jugé insuffisant estde façon primordiale le fait quel’immeuble ait été construit avant1948, et surtout avant 1914. L’ab-sence de gardien contribue aussià la perception d’un mauvais en-tretien. Vient ensuite le fait quel’appartement soit situé en petitecouronne parisienne. Ce dernierconstat pourrait être lié à uneplus grande fréquence des pro-blèmes dans cette zone géogra-phique (figure 12).

2,3 millionsde copropriétaires

occupants

La très grande majorité des pro-priétaires occupants des appar-tements sont donc des coproprié-taires : en 1996, ils étaient aunombre de 2,3 millions. Dans90 % des cas, le fonctionnementde la copropriété est assuré parun syndic et dans 8,5 % des cas,par un bénévole. Dans la qua-si-totalité de ces logements, uneassemblée générale a lieu tousles ans (93 %) ou de temps àautre (3,8 %). Seulement 2,6 %des copropriétaires occupantsindiquent qu’il n’y a jamaisd’assemblée générale, alorsqu’elle est pourtant obligatoired’après la loi de 1965, définis-sant le statut de la copropriété.Pourtant, seulement 71,8 %d’entre eux y assistent systémati-quement ou presque, 10,7 % yvont de temps en temps et 15,9 %n’y vont rarement ou jamais.

Près des trois quarts des copro-priétaires estiment que le fonc-tionnement de la copropriété estsatisfaisant. Le mécontentementdes autres copropriétaires concerneles travaux d’entretien (6,9 %), oubien les travaux d’amélioration(13,4 %), jugés insuffisants.


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Figure 12 - Les facteurs explicatifs de l’entretien insuffisantdes immeubles de plus de deux logements en copropriété

Caractéristiquesdu logement

Le ménage juge l’entretiende l’immeuble insuffisant

Probabilité de la situation de référence 5,9

L’occupant est un locataireL’occupant est un propriétaire

+ 3,2Réf.

Immeuble achevé :avant 1914entre 1915 et 1948entre 1949 et 1975entre 1975 et 1990après 1990

+ 13,0+ 7,5+ 2,3

n.s.Réf.

Présence d’un gardien dans l’immeubleAbsence d’un gardien dans l’immeuble

- 1,9Réf.

Le propriétaire est une personne moraleLe propriétaire est un particulier

n.s.Réf.

Logement situéAu rez-de-chausséeAu 1erou 2e étageAu 3e étageAu 4e étage ou plus avec ascenseurAu 4e étage ou plus sans ascenseur

- 2,1Réf.n.s.-1,6

+ 2,8

ParisPetite CouronneGrande CouronneProvince

-1,3*+ 3,1

n.s.Réf.

Lire ainsi : Les effets de chaque facteur sont présentés en écart par rapport à une situation de référence,notée Réf. Cette situation correspond à un logement dont le propriétaire est un particulier qui l’occupe, etsitué au 1er ou 2e étage d’une copropriété, sans gardien, achevée après 1990, en province.

La probabilité estimée que l’entretien de l’immeuble soit insuffisant dans cette situation de référence est de5,9 %. Toutes choses égales par ailleurs, cette probabilité augmenterait de 3,2 points si l’occupant étaitlocataire. La probabilité qu’un coefficient soit nul est, selon les cas, inférieure à 5 %, comprise entre 5 %et 10 % (notée *), ou supérieure à 10 % (non significative à ce seuil, notée n.s.)Source : Insee, enquête Logement 1996.

Figure 13 - Les charges selon la taille de la copropriété

Taille de la copropriété

Montant mensuel des chargesde copropriété

(en euros)

Poids des chargesde copropriété dans le budgetmensuel des ménages (en %)

Moyenne Médiane Moyenne Médiane

Au plus 10 logements 90 74 4,7 3,7

11 à 50 logements 142 125 7,4 5,6

Au moins 51 logements 160 152 8,1 6,6

Ensemble 130 114 6,8 5,2

Lire ainsi : la moitié des ménages habitant un immeuble de 51 logements ou plus versent plus de 152 €(soit 1 000 francs) par mois au titre des charges de copropriété. Le montant moyen des charges dans cetype d’immeuble s’élève à 160 € par mois.Source : Insee, enquête Logement 1996.



Seuls 7,3 % estiment que la copro-priété fonctionne très mal.

Un peu plus de la moitié des co-propriétaires indiquent qu’il y ades impayés de charges dansleur copropriété. Dans un loge-ment sur cinq, les impayés sontjugés importants, dans un cassur dix, ils sont nombreux, im-portants ou pas. Seulement 6 %indiquent qu’il y en a de nom-breux, et que les impayés decharges portent sur des sommesimportantes.

Le montant moyen des chargesde copropriété et leur poidsdans le budget des ménagesaugmentent avec la taille de lacopropriété (figure 13). À dated’achèvement égale, plus la taillede la copropriété est importante,plus l’immeuble est équipé. Les

charges comprennent donc da-vantage d’éléments dans lesgrandes copropriétés (chauf-fage collectif, eau chaude col-lective, eau froide, ascenseur,gardiennage, parking dans l’im-meuble, rémunération du syn-dic, dépenses de gros travaux,autres charges générales), cequi explique leur montant plusélevé.

Mais toutes choses égales par ail-leurs, la surface du logement oul’existence d’une installation dechauffage collectif a plus d’im-pact sur le montant des chargesque la taille de l’immeuble (me-surée en nombre de logements).La présence d’un gardien etl’existence d’un ascenseur in-fluent également sur le montantdes charges, mais dans unemoindre mesure.

En moyenne, les charges de co-propriété s’élèvent à 130 €/moiset représentent 7 % du budgetdes ménages copropriétaires en1996. �


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Pour en savoir plus

Clanché F., Laferrère A., « Lespropriétaires bailleurs personnesphysiques - Rapport à la Com-mission des Comptes du Loge-ment », Synthèses, Insee, 1999.Laferrère A., « Les ménages etleurs logements», Insee première,n° 562, 1997.Le Blanc D, Omalek L., « Lesconditions de logement fin 1996 »,Insee première, n° 563, 1998.Massot A., « Les particuliers pro-priétaires de logements locatifs »,Étude de l’IAURIF, n° D 2.368.3.7.,Juin 2000.



La copropriété en forte progression · La copropriété en forte progression Sabine Bessière et...

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