JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF

GUIDECONSEIL PRATIQUE

JE RÉUSSIS MON INVESTISSEMENTLOCATIF DANS LE NEUF

SeLogerNeuf

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JE CONNAIS LES AVANTAGES

DE L’INVESTISSEMENTLOCATIF

Avec le faible niveau des taux d’em-prunt, l’envie de devenir bailleur voustitille et vous scrutez les annoncesimmobilières. Voilà une bonne idéepour préparer votre retraite tout enoptimisant votre imposition. En optantpour un bien neuf, vous vous épargne-rez bien des soucis. Tour d’horizon desprincipaux avantages de l’investisse-ment locatif dans le neuf.

Pour qui souhaite se

constituer un patri-

moine et se concocter

un complément de

revenus, acquérir un

logement neuf pour le

louer est une solution

des plus judicieuses.

D’autant qu’elle peut

se réaliser à crédit et

permettre d’alléger

sa facture fiscale. Reste

à passer à l’action…

Quel type de bien

choisir ? Quels disposi-

tifs sont les mieux

adaptés à mon profil ?

Comment estimer la

rentabilité de mon

bien ? Comment maxi-

miser mon imposition ?

Les réponses

de SeLogerNeuf pour

concrétiser mon

projet !

SOMMAIRE3 Je connais les

avantages de l’inves-tissement locatif

8 Je prépare au mieuxmon investissement

14 Je profite d’undispositif adaptéà mon profil

20 Je connais les règlesde la location

Un logement étudiant coûtecher. Pensez à vos enfants,acheter aujourd’hui, c’est aussipréparer leur avenir !

CONSEILS

Sur les offres de prêt, scrutez le taux effectif glo-bal (TEG). Il intègre le taux de base du crédit, maisaussi les divers frais (de dossier, de garantie, etc.) et,éventuellement, les assurances. Pratique pourconnaître le coût réel du crédit et comparer lespropositions des banques ! Mais prenez aussi encompte d’autres éléments, comme la souplesse ducontrat (possibilité de changer les mensualités, etc.)et les pénalités en cas de remboursement anticipé.

CONSEILS

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C omme il sembleloin, le temps oùles taux d’inté-

rêts des crédits immobi-liers avoisinaient les5 % ! Depuis fin 2008, labaisse est quasi continue.Selon l’ObservatoireCrédit logement/CSA,le taux moyen s’élèveen janvier 2017 à1,38 %, contre 2,38 % fin2014. Résultat : vous

pouvez financer votreinvestissement à moin-dre coût ! Il n’est plusrare de trouver des tauxinférieurs à 2 % pour unemprunt sur 20 ans, et à1,50 % sur 15 ans. Encontrepartie, les condi-tions d’accès ont étédurcies – il faut plus quejamais avoir un dossiersolide pour convaincreson banquier ! �

Je profite de taux d’intérêts attractifsMême en légère hausse depuis 2017, les taux d’intérêt restent historiquement bas.Il est encore temps d’emprunter pour dénicher le bon crédit.

Principal intérêt de l’investissement locatif : il permet de seconstituer un patrimoine à crédit ! Donc sans avoir besoin dedétenir les fonds tout en bénéficiant de l’effet de levier.

Je prépare ma retraite

Qui dit retraitedit, souvent,perte de reve-

nus mensuels. Et cesera d’autant plus vraipour ceux qui pren-dront leur retraite dansles décennies à venir.Comme le montrent lesétudes du Conseild’orientation des retrai-tes, le taux de rempla-cement – le rapportentre la pension et le

salaire de fin de carrière– est amené à baisserau fil des générations.La solution ? Anticipercette perte de revenus.En ce sens, l’investisse-ment locatif occupeune place de choixdans toute stratégie« retraite ». Financépendant votre vieactive, via le rembour-sement de votre prêt, ilvous permettra de tou-

cher des loyers quiconstitueront des reve-nus complémentaires àvos pensions.À votre retraite, vouspouvez aussi occupervotre bien et donc éco-nomiser chaque moisun loyer. Cette secondeoption intéressera ceuxqui ne souhaitent ou nepeuvent pas devenirpropriétaire de leurpropre logementdurant leur vie active.Par exemple, parcequ’ils déménagent tropsouvent ou parce qu’ilsn’ont pas les moyensd’acheter le logementqu’ils habitent. C’estpeut-être votre cas…Alors pourquoi ne pasinvestir dans une région

où vous rêvez de pas-ser votre retraite ?Outre la préparation devotre retraite, votrebien pourra aussi, àterme, s’il est biensitué, servir à vosenfants quand ilsétudieront. Et par lamême occasion, vouspourrez profiter d’avan-tages fiscaux, que votreenfant soit logé gratui-tement ou qu’il vouspaie un loyer. �

Je me constitue un patrimoine à crédit

T irer des revenusde son patrimoineest généralement

un feuilletonen trois épisodes :1. la phase

d’économies ;2. la phase

d’investissement ;3. la phase où votre

patrimoine porteses fruits.

Si vous n’avez pas deliquidités, tout celaprend du temps, et letemps c’est de l’ar-gent… L’investissementlocatif permet decontourner ce pro-blème, puisqu’il peutêtre réalisé à crédit.

Vous investissez mêmesans avoir le capitalnécessaire, les loyersque vous toucherezvous permettront derembourser votre prêt.En clair : vos locatairesfinanceront la constitu-tion de votre patri-moine. Mieux : vouspourrez tirer des reve-nus de votre patrimoinealors même qu’il nevous appartient pasencore intégralementen profitant de l’« effetde levier », à conditionque le bien vous rap-porte plus que ce qu’ilvous coûte – dans le casoù le taux de rentabilité

est supérieur au taux del’emprunt. Et vous l’au-rez compris, cet effet delevier a d’autant plus de

chances d’être positifque les taux d’intérêtsont bas. C'est donc lemoment d'en profiter ! �

Bon à savoirEn cas de hausse des prix, votre

bien prendra de la valeur etles mensualités de votre prêt à

taux fixe n’augmenterontpas.

Un investissement locatif, c’est l’assurance d’une retraite plus confortable. À la retraite,vous pourrez soit habiter votre bien, soit en tirer des revenus complémentaires.

JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF

76

Je réduis mes impôtsLa cerise sur le gâteau : votre achat immobiliervous permet en outre d’alléger votre facture fiscale.Vous avez le choix entre plusieurs options.

Ne pas alourdirses impôtsmalgré de nou-

veaux revenus, voire lesréduire, c’est possibleavec un investissementlocatif dans le neuf !Deux types desolutions : la déductibi-lité des charges et lesdispositifs de défiscali-sation proprement dits.

1. Des chargesdéductiblesRetenez d’abord quevous pourrez déduirevos charges des loyersque vous percevrez devotre bien. Si vous lelouez vide, vos revenuslocatifs constituerontaux yeux du fisc desrevenus fonciers. Enoptant, pour le « régimeréel », vous déduisezvos travaux d’entretien,vos intérêts d’emprunt,vos charges de copro-priété, votre taxe fon-cière, vos frais de ges-tion, vos primes d’assu-rance, etc. Si vos char-ges s’avèrent supérieu-res à vos revenus loca-

tifs, vous créerez undéficit foncier, imputa-ble sur vos autres reve-nus, dans une certainelimite. Une aubaine :moins de revenus,c’est bien sûr moinsd’impôts. Si vous louezvotre bien meublé, vosrevenus locatifs serontimposés au titre des

bénéfices industriels etcommerciaux (Bic) avec,là aussi, la possibilité dedéduire vos charges.Mais en plus de déduirel’amortissement devotre bien, selon votrestatut – loueur en meu-blé professionnel ounon professionnel –vous pourrez imputer

Je profite des atoutsd’un bien neufOpter pour le neuf, c’est s’épargnerdes soucis de gestion au quotidienet choisir un bien plus attractifsur le marché de la location.

Avec un apparte-ment ou une mai-son neuve en

location, vous n’aurezpas ou peu de travaux àprévoir pendant un cer-tain nombre d’années.Et qui dit moins de tra-vaux dit moins detemps passé à gérervotre investissement.Mais aussi un budgetplus facile à anticiperpour vous – là où, avecun bien ancien, vousvous exposez dès lespremières années à denombreuses dépenses

difficilement prévisibles(ravalement de façadeet autre changement dechaudière). Sans comp-ter que le logementsera plus attractif pourles locataires carmoderne et moins éner-givore. Mais ce n’estpas tout, vous pourrezintervenir sur les plansou sur les finitions dulogement pour avoir aufinal un bien correspon-dant à vos envies et vosbesoins, que ce soitpour le louer ou à termel’habiter vous-même. �

Le Saviez-vous ?Les prix d’achat du neuf sont certesplus élevés que dans l’ancien. Mais les

frais de mutation, plus connussous le nom de frais de notaire,sont deux à trois fois inférieurs.

Économies en vue !

Pesez bien le pour et le

contre entre le régime réel et

l’imposition au titre des bénéfi-

ces industriels et commerciaux.

CONSEILS

ou non des déficits survos revenus globaux.

2. Des dispositifsde défiscalisationUn investissement loca-tif dans le neuf ouvre lavoie à deux réductionsd’impôt, selon le typede bail que vous envisa-gez. Si vous prévoyez

de louer votre bien nonmeublé, intéressez-vousau dispositif Pinel qui aété prolongé jusqu'en2017. À certaines condi-tions, il ouvre la voie àune réduction d’impôtde 21 % répartie sur 12ans. Autres niches fisca-les à étudier : - « Louer abordable »

de l’actuelle ministre dulogement EmmanuelleCosse. Ce dispositifoffre un abattement surle montant imposabledes loyers, allant de 30à 85 %. Voir p. 16.- Le « Censi-Bouvard »,prorogé jusqu’à fin2017, qui concernedésormais exclusive-

ment les locations meu-blées dans les résiden-ces étudiantes et lesmaisons de retraitemédicalisée. Les tauxde cet avantage fiscalvarie de 11%, 18% et25%. La réduction d'im-pôts peut aller jusqu'à300 000 euros. Voir ledétail p. 19. �

JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF

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JE PRÉPARE AU MIEUXMES

INVESTISSEMENTSUn investissement locatif ne s’impro-vise pas. Ne vous précipitez pas et sur-tout ne vous laissez pas aveugler par lesavantages fiscaux, aussi séduisantssoient-ils. Choisissez votre bien avec leplus grand soin, en n’oubliant pas qu’unbon emplacement est primordial. Etmieux vaut vous montrer lucide sur larentabilité de l’appartement ou de lamaison que vous avez repéré.

Les logements neufs peuventbénéficier d’une exonérationtotale de taxe foncière pendantdeux ans. Un logement neuf res-pectant la norme « BâtimentBasse Consommation (BBC) » etla réglementation Thermique(RT) 2012 peut bénéficier d'exo-nération supplémentaire de lacommune.

CONSEILS

1110

J’engage une minutieuseétude de marchéOn ne le répètera jamais assez :il ne suffit pas d’acheter un bien àlouer, encore faut-il que ce soit le bon,situé au bon endroit, histoire depouvoir le louer au prix escompté.

Au moment dechoisir votrebien, la question

primordiale à vous

poser est : est-il bienplacé ? Comprenez : ai-je toutes les chances detrouver ici des locatairesqui le loueront au prixattendu ? Pour le savoir,faites appel à votre bonsens et procédez demanière méthodique.Pas question, par exem-ple, d’investir sur pho-tos et de faire l’écono-mie de plusieurs visitesdans le quartier, la villeet la région concernés.Ne vous contentez pasde « chiffres » surle marché immobilier,

votre enquête doitêtre locale.Observez l’attractivitéde la ville, en tentant deréfléchir à long terme :le restera-t-elle dans lefutur ? Analysez lesniveaux de loyers qui ysont pratiqués. Vérifiezaussi que la demandede logements est supé-rieure à l’offre. Parmi lescritères à scruter : lebassin d’emplois, laproximité des moyensde transports, et deséquipements (écoles,piscines, espaces verts,commerces, crèches,etc.), le cadre, les possi-bilités de stationne-ment, la réputation duquartier, la sécurité.Il est indispensable queles atouts de votre bien

correspondent à la cibleque vous visez. Si vousachetez un appartementfamilial, la présenced’écoles primaires etd’entreprises suscepti-bles d’employer voslocataires sera essen-tielle. Si vous acquérezun studio d’étudiant,vous tiendrez comptedes universités et deslieux de sorties. �

Si c’est possible, pourquoi ne

pas investir dans une ville ou

une région que vous connaissez

bien ? Vous aurez moins de

chances de vous tromper sur le

choix du quartier. Et montrez-

vous exigeant lors de l’analyse

des différents critères.

CONSEILS

J’achète un bien qui me correspondOutre l’emplacement, il vous faut choisir un bien qui colle à votre situation,à vos projets, à vos attentes. Les critères sont, ici, forcément, plus subjectifs.

Après avoir ana-lysé les critèresobjectifs liés à la

localisation du bien,l’heure est aux ques-tions plus subjectives.La première : le loge-ment vous plaît-il ? Sioui, il aura d’autant plusde chances de séduirevos locataires ! Cettequestion devient biensûr essentielle si vousenvisagez d’habiter le

lieu un jour, ou d’yloger vos enfants.Interrogez-vous aussisur le temps que vouspourrez consacrer, alorsque vous êtes encoreactif, à la gestion devotre bien, si vous avezchoisi de vous en occu-per vous-même. Decette réponse dépendraaussi le choix de votrebien, et notamment desa taille. Un studio, par

exemple, se loue géné-ralement plus rapide-ment et avec un prix aumètre carré supérieur,mais les locatairesrestent souvent moins

longtemps et onttendance à moins bienentretenir les lieux :il vous demanderadonc souvent plus detemps. �

Bon à savoirPlus l’appartement est grand,

plus les locataires restentlongtemps.

Je suis lucide sur la rentabilité locativeNe vous laissez pas aveugler par les promesses illusoires de rentabilité.Faites vos propres calculs en prenant en compte le plus possible d’éléments.

La rentabilité loca-tive, c’est la mesurede la performance

de votre investissementimmobilier. Elle s’ex-prime en pourcentageannuel. Par exemple :une rentabilité locativede 4 % signifie quepour 100 euros investisau départ, votre bienvous permet de déga-ger un gain de 4 eurospar an. Si elle n’est pasle seul critère à prendre

en compte, c’est un élé-ment clé. Encore faut-ilréussir à l’évaluer demanière lucide.Pour obtenir la rentabi-lité brute, il suffit demultiplier par 12 le loyerque vous escomptez, dediviser le résultat par leprix du bien (tous fraiscompris), pour le multi-plier enfin par 100. Maisce calcul ne vous don-nera pas une idée trèsprécise de la rentabilité

de votre investissement.Pour cela, il faut calculerla rentabilité nette defrais et charges. Vousl’obtiendrez en dédui-sant du loyer annuel lesdifférents frais liés aulogement, comme lataxe foncière, les assu-rances, les charges decopropriété, les frais degestion si vous passezpar une agence, lestravaux d’entretien.Lorsque vous évaluez le �

JE PRÉPARE AU MIEUX MON INVESTISSEMENT

1312

Je diversifie mes investissementsNe pas mettre tous ses œufs dans le même panier, c’est la règle d’or en matièred’investissement. Avant de vous lancer, faites le point sur votre situation patrimoniale…

Études des enfants,retraite, succes-sion… un patri-

moine s’envisage forcé-ment sur le long terme.Difficile toutefois desavoir de quoi sera faitl’avenir. Comment évo-lueront les marchésfinanciers et immobi-liers, quelle sera l’infla-tion sur vingt ans… Laprudence impose alorsde diversifier ses place-ments au maximum lorsde la constitution pro-gressive de votre patri-moine. Objectif : le bonLe Saviez-vous ?

La taxe foncière sera calculéeen multipliant la moitié de la valeur locative

cadastrale du bien par des taux votéspar les collectivités territoriales. Pourconnaître ces derniers, rendez-vous

sur www.impots.gouv.fr.

loyer annuel, n’oubliezpas d’intégrer les vacan-ces locatives, c’est-à-dire les inévitablespériodes pendant les-quelles votre logementne sera pas loué. Pourêtre encore plus précis,évaluez la rentabiliténette (encore appelée

« nette nette »), enprenant en comptedans vos calculs l’impôtsur le revenu que vousdevrez payer sur lesloyers et les éventuelsgains d’impôt quevotre investissementvous permet deréaliser. �

Des loyers trop élevés risquentde miner la rentabilité locativeOn pourrait croire que

louer son bien au prix

fort améliorera systé-

matiquement sa ren-

tabilité locative. C’est

faux, paradoxalement,

comme l’explique une

étude intitulée « Les

dysfonctionnements

du marché locatif

privé », publiée en

février 2014 par

l’Edhec Business

School. Un loyer trop

élevé vous expose à

des périodes de vacan-

ces plus longues

(davantage de difficul-

tés à trouver des loca-

taires) et plus fréquen-

tes (vos locataires, une

fois installés, sont plus

enclins à chercher

moins cher ailleurs).

équilibre – entre risqueet non-risque, entre pla-cements liquides et pla-cements bloqués, entreinvestissements finan-ciers (actions, obliga-tions) et immobiliers.Mais l’équilibre est aussi

à rechercher au sein dechacune de ses deuxgrandes classes d’actifs.En matière d’immobi-lier, si vous possédezdéjà un bien, il convientde diversifier les situa-tions géographiques. Si

tel quartier se dégradaitau fil des années ou sitelle région perdait enattractivité, mieux vautne pas y avoir mis tousses œufs… Si vousle pouvez, l’idéal est dediversifier égalementles secteurs immobilierssur lesquels vousintervenez : logementstraditionnels, résidencesavec services, com-merces, bureaux,parkings, etc. �

Pensez aussi à varier les tail-les d’appartements – studio,F2, F3, etc. – et les types debaux – location meublée ounue. Ce pour éviter, notam-ment, que vos locataires nepartent tous au mêmemoment. Exemple : si vouspossédez deux studios meu-blés pour étudiants, il y a fortà parier qu’ils seront vacantsl’été. Résultat : vous ne tou-cherez pas de loyers pour vosdeux biens pendant deuxmois, au risque de vous mettreen difficultés pour le rem-boursement de vos prêts. Vousaurez par ailleurs à vous occu-per des différentes tâchesliées au changement de loca-taire pour vos deux biens enmême temps (remise en état,recherche de nouveaux occu-pants, etc.).

CONSEILS

�

JE PRÉPARE AU MIEUX MON INVESTISSEMENT

1514

3

JE PROFITED’UN DISPOSITIF

ADAPTÉÀ MON PROFIL

Prêt à investir dans un logement neufpour le louer ? Plusieurs dispositifs etstatuts spécifiques s’offrent à vous, avecà chaque fois à la clé des avantages,notamment fiscaux. Mais chaque for-mule a aussi ses contraintes. Le pointsur les différentes options.

1716

Location nue : la loi PinelUne réduction fiscale pouvant atteindre 21 % du prix du bien, sur 12 ans, c’est ceque propose le dispositif Pinel. Face au succès, il a été étendu jusqu’à fin 2017.

Location nue : le dispositif Cosse« Louer abordable », tout le monde y gagne. Avec le plan Cosse de locationsolidaire, les propriétaires pourront déduire jusqu’à 85 % de leurs revenus locatifs.

Le dispositif de défis-calisation dit Pinel,du nom de l’ex-

ministre du Logement,est indéniablement unsuccès. Il a fait revenirbon nombre d’investis-seurs sur le marchéimmobilier. Son objectif ?Doper la constructionde logements dans leszones où la demanden’est pas satisfaite et

La nouvelle ministredu Logement,Emmanuelle Cosse

veut développer l’offrelocative sociale enmobilisant les proprié-taires privés. En partici-pant au programme« Louer abordable », ilspourront bénéficierd’une déduction fiscalede 15 à 85 % sur leursrevenus locatifs depuisle 1er février 2017. Plus leloyer est abordable, plusla déduction est impor-tante. L’abattementatteint même 85 % pourles propriétaires choisis-sant de confier la ges-tion de leur bien à uneassociation agréée fai-sant de la locationsociale ou de l’intermé-diation locative.

rendre l’investissementlocatif dans le neufencore plus attractif.Prorogé d’un an jusqu’àla fin 2017, le logementneuf ou à construiredoit respecter un cer-tain niveau de perfor-mance énergétique –réglementation thermi-que RT 2012 ou labelBBC (bâtiment basseconsommation) 2005. �

Location meublée : le statut LMNPLa Location en Meublé Non Professionnelle (LMNP) est un statut permettant debénéficier d’une fiscalité ultra avantageuse sur ses revenus locatifs.

Si vous décidez delouer votre loge-ment meublé, à

condition que vos reve-nus locatifs ne dépas-sent pas 23 000 eurospar an ou ne représen-tent pas plus de la moi-tié de la totalité de vosrevenus, vous pourrezbénéficier du statut deloueur en meublé nonprofessionnel.

� Les points positifsCe statut permet detoucher des revenuslocatifs en grande partievoire totalement défis-calisés pendant de lon-gues années. Vos loyersseront imposés dansla catégorie des « béné-fices industriels etcommerciaux » (Bic).Au choix :• le régime « micro-Bic » (possible jusqu’à

33 100 euros de recet-tes en 2017) avec lequelaucune charge n’estdéductible mais quibénéficie d’un abatte-ment automatique de50 % sur les recettes ;• le régime « réel »(sur demande si vosrecettes sont inférieuresà 33 100 euros pour

2017) qui permet dedéduire de vos revenuslocatifs vos charges(intérêts de votre prêt,travaux, frais de notaire,assurances, taxe fon-cière), mais aussi – etc’est la grande diffé-rence avec un logementloué nu – l’amortisse-ment de votre bien.

� Les points négatifsContrairement au Pinelou au Censi-Bouvard,la LMNP n’apporte pasde réduction fiscaledirecte. Mais ce n’estpas pour autant quel’intérêt fiscal seraforcément moindre, aucontraire : faites vospropres calculs ! �

LMP, LMNP : quelles différences ?Si vos recettes locatives dépas-

sent 23 000 euros par an et

qu’elles représentent plus de la

moitié de vos revenus globaux,

vous pourrez accéder au statut

de loueur en meublé profession-

nel (LMP). L’avantage ? Les char-

ges, dépenses de travaux, intérêts

d'emprunt sont déductibles de

votre revenu global (et pas uni-

quement de vos revenus locatifs,

ce qui est le cas en Loueur

Meublé Non Professionnel).

Et ce, sans limite ! C'est la grande

force du LMP : la réduction

d'impôt peut être très élevée.

Autres atouts : vous échappez

à la taxation des plus-values

immobilières et à l'ISF.

Reste que ce mécanisme est

destiné aux investisseurs dispo-

sant de solides moyens.

JE PROFITE D’UN DISPOSITIF ADAPTÉ À MON PROFIL

�Où ? Quand ?Le dispositif se concen-tre sur les zones les plustendues. Plus l’accès aulogement est difficile,plus l’incitation fiscale sefait attractive. Pour enbénéficier, le propriétaires’engage à louer sonbien à des ménagesmodestes et à percevoirun loyer « abordable ».Désormais effectif,ce dispositif s’étendrajusqu’au 31 décembre2019.

�Quel typede logement ?« Louer abordable »concerne tous les loge-ments récents etanciens, loués nus et àtitre de résidence princi-pale pour le locataire.

� Les points positifsAu-delà de la déductionfiscale, le dispositif Cosseest cumulable avec lesaides de l’Agence natio-nale pour l'habitat (Anah)afin de réaliser des tra-vaux ainsi qu’avec laprime d’incitation à l’in-termédiation locative.

� Les points négatifsLe propriétaire s’en-gage à louer pour 6 ans

minimum dans le cadred’une convention sanstravaux et 9 ans avectravaux. En cas dedépart du locataire,pendant la période cou-verte, le propriétairedevra relouer son bienjusqu’à la fin de lapériode couverte par laconvention. En savoir plus sur :www.louer-abordable.gouv.fr

Bon à savoirLe Cosse veut développer l’offresociale et solidaire en mobilisantle parc privé, dans les zones

tendues.

1918

résidence avec servicesest globalement lemême pour l’investis-seur : vous acquérez unstudio ou un apparte-ment dans une rési-dence neuve ou enconstruction qui pro-pose différents serviceset vous déléguez la ges-tion de votre bien augestionnaire de l’im-meuble. La réussite devotre investissementdépendra de la fiabilité

de ce dernier.Choisissez-le avec soin.

� Les points positifsCette formule vousplaira si vous n’avez nil’envie ni le temps degérer des locataires.Recrutement des occu-pants, travaux, collectedes loyers : ici le ges-tionnaire se charge detout ! Autre intérêtmajeur : la garantie(hors faillite du gestion-

naire) de toucher desrevenus locatifs chaquemois pendant au moins9 ans, que votre loge-ment soit occupé ounon. En effet, vous nelouez pas directementvotre bien à un loca-taire, mais au gestion-naire, via un bail com-mercial de 9 ans mini-mum, renouvelable.Enfin, la fiscalité estégalement avanta-geuse. Au choix :

Location meublée : les résidences avec servicesInvestir dans une résidence avec servicesest une option pour ceux qui cherchent une solutionclé en main et sans soucis de gestion.

Location meublée : le dispositif Censi-BouvardPour une réduction d’impôt de 11 % du prix de votrebien neuf dans une résidence avec services, vous pouvezaussi passer par la case Censi-Bouvard !

Que le public visésoit les étu-diants, les

seniors, les hommesd’affaires ou les touris-tes, le principe de la

• le dispositif Censi-Bouvard et saréduction d’impôt(voir ci-dessous) ;• le statut de loueuren meublé classique(LMNP ou LMP), quipermet de toucher des

revenus peu ou pas fisca-lisés pendant de longuesannées (voir ci-dessus).

� Les points négatifsLa formule vous laissepeu de marge de liberté.Vous vous engagez

sur le long termevia le bail commercialque vous signez avec legestionnaire. Retenezaussi qu’il s’agit surtoutd’un produit de rende-ment, les perspectivesde plus-values à la

revente sont faibles.Et que l’investissementest loin d’être liquide :plus encore que pourun bien immobilierclassique, il faudra êtrepatient au momentde la revente. �

Les résidences pour vacanciers et

hommes d’affaires peuvent

« refroidir » certains investisseurs

car elles sont plus sensibles au

contexte économique. Les rési-

dences pour seniors et étudiants

rassurent davantage en raison du

vieillissement démographique et

du manque de logements étu-

diants. Et aussi parce qu’il s’agit

généralement de logements qu’il

serait facile de reconvertir en cas

de faillite du gestionnaire – ils

sont souvent bien placés géogra-

phiquement et de taille normale.

Quant au marché des Ehpad, il

attire par ses perspectives de plus

forte rentabilité et par la sécurité

de l’investissement (la concur-

rence est imitée par un numerus

clausus, notamment).

Ehpad, seniors, tourisme, étudiants : que choisir ?

Investissez dans une rési-

dence seniors ou étudiants. Les

besoins sont immenses et le

placement est moins risqué !

CONSEILS

L’avantage fiscalCensi-Bouvard,réservé à ceux qui

investissent dans une rési-dence de services neuve,a été maintenu jusqu'à lafin 2017 pour les résiden-ces étudiantes et deretraite médicalisées.

� Les points positifsIl ouvre la voie à uneréduction d’impôtsde 11 % du prix del’appartement ou de lamaison, dans la limite

de 300 000 euros, étaléesur 9 ans. La réductions’élève donc, au maxi-mum, à 33 000 euros,soit 3 666 euros par an.Les loyers touchés serontimposés dans la catégo-rie des bénéfices indus-

triels et commerciaux,avec la possibilité d’ob-tenir un abattementautomatique de 50 %(régime « micro-Bic »)ou de déduirel’ensemble de vos char-ges (« régime réel »).

� Les points négatifsContrairement au statutLMNP classique, leCensi-Bouvard ne per-met pas de déduirel’amortissement.Conséquence : à moinsd’être faiblementimposé ou de savoird’avance que vous neconserverez pas votrebien sur le long terme,vous aurez souvent inté-rêt à renoncer à laréduction Censi-Bouvard. D’autant quecelle-ci est prise encompte dans le plafon-nement global desniches fiscales. �

Bon à savoirDésormais, le Censi-Bouvard 2017ne concerne plus les résidences

de tourisme.

JE PROFITE D’UN DISPOSITIF ADAPTÉ À MON PROFIL

2120

4

JE CONNAISLES RÈGLES DE LA

LOCATIONVous voici propriétaire d’un logementneuf que vous avez rigoureusementsélectionné. Reste à trouver les bonslocataires, à le louer au juste prix et àtout mettre en œuvre pour anticiper,dès la signature du bail, d’éventuelsdésagréments.

22 23

� Sur le plan financierLa location en meubléimplique des dépensessupplémentairespuisqu’il faudra fourniraux occupants meubleset équipements – lit,table, chaises, vaisselle,télévision, four, etc. Etles renouveler quand cesera nécessaire. Encontrepartie, vous tou-cherez un loyer plusimportant. Ayez aussi entête que les meublésattirent généralementdes locataires pour deplus courtes durées –étudiants, touristes,hommes d’affaires endéplacement, etc.Conséquence : il fauts’attendre à un taux devacance locative supé-rieur. Au final, la rentabi-lité nette sera tout demême souvent meil-

leure en meublé, d’au-tant plus que vous aurezsoigneusement sélec-tionné votre bien et quevous êtes fortementimposé (voir ci-dessous).

� Sur le plan fiscalLa donne n’est pas dutout la même. Si vouslouez votre bien en nonmeublé, vos loyersseront considéréscomme des revenusfonciers, si vous le louezen meublé, vous serezimposé au titre desbénéfices industriels etcommerciaux (Bic). Laseconde solution s’avèresouvent plus intéres-sante car elle offre lapossibilité de déduirede vos revenus locatifsl’amortissement du bienimmobilier (et par làmême de défiscaliser

Choisir entre meublé et non meublé Bon à savoirLa location meublée est plus adaptée

aux petites surfaces.Nu ou meublé, il faut choisir ! Votre décision aura d’importantesrépercussions et elle ne doit pas être prise à la légère.

vos loyers pendant denombreuses années) oude profiter, si vous optezpour le régime « micro-Bic », d’un abattementde 50 %. Pour plus dedétails sur la fiscalité desrevenus locatifs, consul-

tez les parties 1 et 3 dece dossier, pp. 3 et 15.

� Sur le plan logistiqueLe meublé est plus chro-nophage, les locatairess’y succédant plus vite etles équipements deman-

Gare aux locations meublées en SCIVous le savez, détenir votre bien

en société civile immobilière

(SCI) avec, par exemple, un

membre de votre famille, pré-

sente de nombreux avantages,

cela facilite notamment les

transmissions de patrimoine. Au

niveau fiscal, aucun souci si

vous louez votre logement nu.

Chaque associé déclarera ses

bénéfices comme des revenus

fonciers. Et depuis le 1er sep-

tembre 2014, dans le cadre du

nouveau plan de relance du

logement, les avantages fiscaux

liés à l’investissement locatif

particulier s’appliquent égale-

ment aux SCI. En revanche, la

location meublée est considérée

comme une activité commer-

ciale : en louant en meublé,

vous prenez le risque d’assujettir

l’ensemble des revenus de votre

SCI à l’impôt sur les sociétés.

dant de l’entretien. Sivous faites gérer votrebien par une agence, unbien meublé vous coû-tera plus cher en hono-raires qu’un bien nu.

� Sur le plan juridiqueMalgré les récentesréformes, les règlesapplicables aux loca-tions meublées demeu-rent plus souples.Exemple : pour la loca-tion d’une résidence

principale en meublé, ladurée du bail est d’unan (9 mois si le locataireest étudiant). Elle passeà trois ans en non-meu-blé. En contrepartie, lelocataire pourra quitterles lieux avec un préavisde seulement un moisen meublé, contre troisen non meublé. Dansles zones tendues, lepréavis est égalementd'un mois depuis la loiALUR. �

Fixer le loyerÀ certaines exceptions près, vous êteslibre de fixer le loyer que vous souhai-tez. Mais pas question pour autantd’avoir les yeux plus gros que le ventre…

L a déterminationd’un loyer « juste »est un point clé de

la réussite de votreinvestissement. Làencore, une petiteétude de marché s’im-pose. Étudiez les prixpratiqués aux alentourspour des biens similai-res (taille, situation,niveau d’équipement.).Moderne et moinsénergivore, votre bienneuf se louera plus cher

qu’un bien ancien com-parable. Mais ne soyezpas trop gourmand,vous risquez, d’unepart, de devoir attendreplus longtemps avantde trouver un locataireet, d’autre part, une foiscelui-ci installé, de lefaire fuir plus rapide-ment s’il trouve moinscher ailleurs. Les loyerssont le plus souventfixés librement. Danscertains cas, toutefois, ils sont plafonnés.

C’est le cas si vousinvestissez via un dispo-sitif de défiscalisationou si vous choisissez deconventionner votrelogement. Attention, sivotre bien est situé àParis, à Lille, il estconcerné par l'encadre-ment des loyers prévuspar l’encadrement des

loyers prévus par la loiDuflot rebaptisée Pinel.Déterminez avec soinvotre tarif à la premièremise en location. Car,par la suite, à chaquerenouvellement de bailou changement delocataire, la revalorisa-tion sera plafonnée. Leslocations meublées sontaussi concernées. �

Prévoyez dans le bail une clause de révisiondu loyer – elle vous permettra d’augmentervotre tarif de location une fois l’an, si vous lesouhaitez et dans certaines limites.Sans cette clause, le loyer est fixé pour toute ladurée du bail.

CONSEILS

Le Saviez-vous ?Les loyers des logements de 14 m2

ou moins, situés dans une grandeagglomération et loués au moins

9 mois, sont plafonnésà 41,64 euros/m2.

JE CONNAIS LES RÈGLES DE LA LOCATION

2524

Dénicher le locataire idéalLoyers impayés et dégradations du bien sontla hantise des propriétaires. Pour éviter d’enarriver là, choisissez votre locataire avec soin.

Pour sélectionnerl’occupant de votrebien, il va, là aussi,

falloir mener une mini-enquête. Il existe désor-mais une liste limitativede pièces pouvant être

exigées du locataire et deson garant. Voici ce quevous pouvez demander :�Une pièce justificatived'identité�Une seule pièce justifi-cative de domicile�Un ou plusieurs docu-ments attestant des acti-vités professionnelles�Un ou plusieursdocuments attestantdes ressourcesLe relevé d'identitébancaire (R.I.B.) n’en faitplus partie. �

Attachez-vous aux ressour-

ces du candidat et à son profil

professionnel… et faites

confiance à votre feeling !

CONSEILS

Déléguer ou non la gestionde son bien à un professionnelSe protéger contre les loyers impayés

Vous aurez beau choisir votre

locataire avec soin, vous ne

pourrez jamais être 100 % sûr

d’avoir bien cerné sa situation et

ne pourrez jamais prévoir les

accidents de la vie pouvant la

remettre brutalement en cause

– divorce, maladie, licenciement,

etc. Aussi, mieux vaut anticiper

et se protéger contre des loyers

impayés qui pourraient vous

mettre en difficultés financières

si vous remboursez un prêt.

• Première option : la caution

d’un proche du loca-

taire, qui s’engage à

payer pour lui s’il ne

peut plus assumer

son loyer. L’avantage,

c’est que c’est gratuit.

L’inconvénient, c’est

que si la caution ne

peut ou ne veut pas

payer, vous n’aurez

d’autres solutions

que d’entamer une

procédure judiciaire.

• Deuxième option : vous pou-

vez souscrire à Visale (VISA

pour le Logement et l’Emploi).

C’est un service totalement

gratuit proposé par Action

Logement, acteur de référence

du logement des salariés depuis

plus de 60 ans. La garantie

Visale qui remplace la garantie

des risques locatifs (GRL) et la

garantie universelle des loyers

(GUL) est une caution accordée

gratuitement aux jeunes loca-

taires du parc immobilier privé

(sur leur résidence principale).

Elle garantit 36 impayés (trois

ans). C’est au locataire d’en

faire la demande. vous permet

donc de louer votre bien en

toute sécurité.

En matière degestion locative,il existe, schémati-

quement, trois options :1. se débrouiller

100 % seul ;2. déléguer entièrement

la gestion à une agence;3. recourir aux services

d’un professionnel defaçon ponctuelle – par

Économies ou tranquillité, le choixest souvent draconien ! À vous de choisir…

La réponse n’est pas que financière ou logisti-que. Tout dépend aussi de votre tempérament :les adeptes du « on n’est jamais mieux servi quepar soi-même » seront moins stressés s’ilscontrôlent le processus, les propriétaires peusûrs d’eux seront plus rassurés s’ils font appel àun professionnel.

CONSEILS

exemple l’agence s’oc-cupe de vous trouverun occupant mais vousreprenez la mainensuite et gérer vous-même la location auquotidien.

Gérer son bien 100 %seul est économiquemais demande dutemps et certainesconnaissances juridi-ques et techniques.Cette option imposeaussi de ne pas habitertrop loin du bien loué.Déléguer la gestion estplus confortable maisviendra grignoter quel-que peu la rentabilité devotre investissement. �

JE CONNAIS LES RÈGLES DE LA LOCATION

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L E X I Q U E

DispositifCensi-BouvardDispositif d’incitation àl’investissement locatifdans le neuf qui pren-dra fin le 30 décembre2017. Il ouvre la voie àune réduction d’impôtde 11 % du prix derevient d’un logementneuf dans une rési-dence avec services.Cette réduction estétalée sur 9 ans ets’applique sur300 000 euros d’inves-tissement maximum.

Dispositif PinelDispositif d'incitation àl'investissement locatifdans le neuf visant deszones géographiquesoù la demande delogements excèdel'offre. Ce dispositifsuccède au Duflot. Il aété prorogé jusqu’à lafin décembre 2017.Il ouvre la voie à uneréduction d'impôt de12 % du montant del'acquisition sur unedurée de 6 ans, de18 % sur 9 ans et de

21 % sur 12 ans dansla limite d'un plafondd'investissement de300 000 euros et de5 500 euros le mètrecarré. En contrepartie,le propriétaire s'en-gage à louer le bien nupendant 6,9 ou 12 ansà des locataires nedépassant pas certainsplafonds de ressour-ces. Les loyers sontplafonnés. Seuls leslogements aux normesBBC 2205 et RT 2012sont éligibles.

Établissementd’hébergement pourpersonnes âgéesdépendantes (Ehpad)Structure médicaliséeaccueillant des person-nes de plus de 60 ansen perte d’autonomie.À ne pas confondreavec les résidences deservices pour seniorsnon dépendants.

Loueur en meubléprofessionnel (LMP)Le statut de loueur pro-fessionnel est accordé

aux personnes quiremplissent les troisconditions suivantescumulatives :• Un membre au moins

du foyer fiscal doitêtre inscrit au registredu commerce et dessociétés en qualité deloueur professionnel.

• Les recettes doiventdépasser 23 000euros TTC par an.Cette règle s'appli-que la premièreannée d’exploitationau prorata temporis.

• Ces recettes doiventêtre supérieures aumontant total desautres revenus d'acti-vité du foyer fiscal(salaires, BIC, etc.).

Rentabilité locativeRapport entre ce quevous avez dépensépour acheter votre bienimmobilier et ce qu’ilvous rapporte. Unerentabilité locative de4 % signifie que pour100 euros investis,votre achat vous rap-porte 4 euros chaqueannée. La rentabilitélocative brute est lerapport entre le prix derevient du bien et lesloyers touchés. La ren-tabilité locative nettede frais et chargesprend en plus encompte les frais liés à lapossession et à la ges-tion du logement(assurance, taxe fon-cière, travaux, frais

d’agence, charges decopropriété, etc.). Larentabilité locativenette (ou « nettenette ») prend en outreen considération lesconséquences de votreinvestissement sur l’im-pôt sur le revenu.

Taux effectif global(TEG)Elément obligatoirede toute offre decrédit immobilier, ilpermet de comparerles différentes proposi-tions des établisse-ments financiers, caril comprend nonseulement le taux debase du crédit, maisaussi les différentsfrais et éventuellementles assurances.

Vacance locativePériode vacanteentre deux locatairespendant laquellevotre bien immobiliern’est pas loué.

VisaleLe VISA pour leLogement et l'Emploi,dit Visale, garantit auxbailleurs du parc privéqui respectent lesconditions d’éligibilitéle paiement de tousles loyers impayés(charges incluses) aucours des trois premiè-res années du bail d’unlocataire détenteurd’un visa certifié parAction Logement.

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L’état des lieux d’entrée comme de sortieest désormais obligatoire pour les locationsmeublées comme non meublées. Il està rédiger en deux exemplaires au moins, unpour le propriétaire, un pour le locataire.

S i vous choisissezde vous passer desservices d’une

agence, il vous faudra,notamment, réaliserseul l’état des lieux, àl’arrivée et au départ dulocataire, lors de la

remise des clés. Cesdocuments décrivent endétails l’état du loge-ment et de ses équipe-ments, pièce par pièce.Soyez précis, ils vousserviront à prouverd’éventuelles dégrada-

tions et de retenir, le caséchéant, une partie dudépôt de garantie (sou-vent appelé à tort « cau-tion ») de votre loca-taire. Votre locataire a10 jours après la rédac-tion de l’état des lieuxd’entrée pour deman-der à le compléter, pourtout élément du loge-ment. Attention, lesévolutions du bien duesà l’usure normale par letemps ne peuvent pas

être facturées au loca-taire. L’état des lieuxcomprend, le caséchéant, les relevésde compteurs (eau,électricité, gaz). Concrè-tement, l’état des lieuxd’entrée et de sortiefigurent souvent sur lemême document, quicomporte alors unecolonne « à l’entréedu locataire » et uneautre « à la sortiedu locataire ». �

Les éléments obligatoires du bailVous avez dégoté la perle rare ?

C’est le moment de rédiger le

contrat de location. Un décret, à

paraître, prévoit la rédaction

d'un contrat-type. En attendant,

vous trouverez des modèles sur

internet. Parmi les éléments obli-

gatoires : vos nom et adresse (ou

ceux du gestionnaire du bien), le

nom du locataire, la date de

début et la durée du bail, la sur-

face habitable, la description du

logement, les travaux effectués

depuis le dernier contrat de

location ou de renouvellement,

le montant du loyer, le dernier

loyer acquitté par le précédent

locataire. Au bail doivent être

annexés : l’état des lieux, le

règlement de copropriété, l’at-

testation d’assurance contre les

risques locatifs souscrite par le

locataire, les diagnostics techni-

ques, la liste des équipements

d’accès aux technologies de l’in-

formation et de la communica-

tion (fibre, TNT, câble, etc.).

Conception éditoriale et réalisation : BazikPress

Rédaction en chef : Ariane Artinian

Rédaction : Lara Delune, Édouard du Penhoat

Maquette : Annie Aslanian et Camille Renner

Illustration : Camille Renner ; Iconographie : Fotolia

Secrétariat de rédaction : Monique van Weddingen

Guide Conseil Pratique Se loger Neuf Crédits photosP. 1 : © JiSign - Fotolia.com ; p. 2-3 : © Thomas Launois - Fotolia.com ; p. 4 : © electriceye - Fotolia.com, ©

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Bon à savoirVous avez le droit de refuser de

compléter l’état des lieux à la demandedu locataire, et lui, de saisir

une commission deconciliation.

Établir un état des lieux

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