IRC N°572 - Numéro gratuit

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Étude

Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Spécial règlement de copropriété

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Syndic : réglementation en vue ?

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Compte séparé, éco-prêts, plus-values

Benoist Apparu prend position

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Études : L’élaboration du règlement de copropriété, l’opposabilité aux tiers du règlement de copropriété et de ses modifications, l’adaptation du règlement de copropriété Parlement : VEFA, assurance immeuble, revenus fonciers, convocations 5

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Fondateurs Jean Cabanac (†)- Constantin Michalopoulos, Professeur honoraire à la Faculté de Droit de l’Université de Paris-NordDirecteur de la publicationYves Stervinou, [email protected]édacteur en chefJean-Marc Roux, [email protected], Maître de conférences à la Faculté de Droit d’Aix-Marseille, Consultant auprès du GIE StrathémisRédactionPaul Turenne, [email protected] - Catherine Blanc-Tardy -Youenn Saint-ThégonnecLes auteursFlorence Bayard-Jammes, professeur permanent ESC Toulouse, Sylvie Bouchet, notaire, Pascale Burdy-Clément, avocat au barreau de Lyon, Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation, Alain Duflot, avocat au barreau de Lyon, Guilhem Gil, maître de conférences à l'université P.Cézanne Centre P. Kayser, Albert Granier, avocat au barreau de Paris, Didier Guevel, professeur de droit et des sciences criminelles à l’Université Paris XIII, membre de l’IRDA, Régis Hallard, avocat au barreau de Paris, Christian Huglo, avocat au barreau de Paris, Jean-Marc Le Masson, avocat au barreau de Nantes, directeur national adjoint de l’ICH, Marie-Pierre Maître, docteur en droit, SCP Huglo-Lepage, Constantin Michalopoulos, professeur honoraire à la Faculté de Droit de l’Université de Paris-Nord, Bertrand Raclet, avocat au barreau de Paris, Marie-Françoise Ritschy, avocat au barreau de Paris, Jean-Marc Roux, Maître de conférences à la Faculté de Droit d’Aix-Marseille, Consultant auprès du GIE Strathémis, Marie-Christine Ruffet, avocat au barreau de Lyon, professeur à l’ICH, André Valdès, conseiller honoraire à la Cour de cassation, Guy Vigneron, ancien adjoint au directeur juridique de la SNCF, Natalia Yankelevich, avocat au barreau de Paris.AbonnementFormule Premium (papier + web), 1 an : 105 € TTCFormule Premium (papier + web), 2 ans : 158 € TTCVente au numéro = 14 € - [email protected]é - PartenariatYves Stervinou 04 72 49 79 11 – [email protected] graphique - Exécution PAO K.zen - 04 72 19 87 82 - [email protected] Imprimerie Chirat - 744 rue Ste Colombe - 42540 St-Just-la-Pendue

Société d’éditions “Les Informations Rapides de la Copropriété“Société d’édition indépendanteSAS au capital de 35 000 euros - RCS Lyon 524 427 13528 rue Denfert Rochereau - 69700 GivorsTéléphone : 04 72 49 79 11 - Télécopie : 04 72 49 76 69www.informationsrapidesdelacopropriete.frPrésident : Yves Stervinou Administration et comptabilité : Jean-Christophe Chabert - [email protected] paritaire 1212 T 79413 - Dépôt légal : À parutionN° ISSN : 0750-8042Toute reproduction même partielle est interdite, sauf accord préalable de la revue ”Les Informations Rapides de la Copropriété“.

www.informationsrapidesdelacopropriete.frLe n° 14 € - Coupon d’abonnement p. 49

Photo de Une : Immeuble de l’ancien journal «l’Illustration» au 13, rue Saint-Georges dans le 9ème arrondissement . Crédit : wikipedia- tangopasoCrédit photo : DR et fotolia sauf indication contraire

Actualité des copropriétés Page 4• Supplique des géomètres-experts, coup de gueule de l’Unpi• Réforme des professions immobilières : prises de position • Entretien avec le secrétaire d’État en charge du logement :

L’adaptation de l’eco-ptz aux syndicats : examen en cours• Mesures pour la rénovation des loges• A lire : la rémunération de l’agent immobilier• Prospective sectorielle : l’administration de biens à 2015

Actualité green copro Page 14• Taxe sur le rejet des eaux pluviales• Loi de finances 2012 : retour du cumul Eco-ptz et crédit d’impôt ?

Métropole, marché de l’immobilier Page 17 Paris intra-muros : à la croisée des chemins

Études juridiques Page 19 • L’élaboration du règlement de copropriété en dix questions• L’opposabilité aux tiers du règlement de copropriété• L’adaptation du règlement de copropriété (article 49 de la loi de 1965)

Réponses ministérielles 5 Vefa et règlement de copropriété, assurance immeuble et individuelle, travaux d’amélioration et charges déductibles, convocation AG à l’étranger

Gestion et maintenance Page 37 Fibre optique : mono ou multi-fibres ?, la mutualisation entre les opérateurs, définitions, convention de l’Arcep, position de l’Arc

Pratique de la copropriété Page 43 Les solutions de contrôle d’accès

Point de droit Page 47 Fiscalité : Les revenus fonciers

Questions / Réponses Page 48 Indices Page 50

Le syndicat des copropriétaires et la loi ChatelJean-Marc Roux - Rédacteur en chef

La protection du contractant dit «faible» est assurée en grande partie par les dispo-sitions du Code de la consommation. Les contrats de consommation ont ainsi vu leur régime juridique quelque peu modifié par la loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 (loi Chatel). Ce texte instaure l’obligation pour un professionnel d’informer le consommateur par écrit de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite (C. conso, art. L. 136-1, al. 1er). Si les copropriétaires eux-mêmes sont directement concernés par ces dispositions, la question se posait à propos des syndicats de copropriétaires qui ont pour but la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.Par un arrêt en date du 23 juin 2011 rendu par la première chambre de la Cour de cassation, les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels susceptibles d’invoquer les règles protectrices. On ne peut que se réjouir de la position adoptée par la haute juridiction, le syndicat trouvant par là un moyen de lutter efficacement contre les abus de certains prestataires de services qui ont parfois tendance à manquer de transparence envers leurs clients dans l’exé-cution de leurs conventions. ●

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Actualités

4 www.informationsrapidesdelacopropriete.fr

v Agenda32e rencontres notarialesJeudi 20 octobre, simultanément dans toute la FranceLes notaires vous accueillent dans plus d’une centaine de villes et à Paris pour une soirée consacrée au ”Parcours immobilier : de la location à l’acquisition”. Comment financer son projet ? Comment évaluer son bien ? Comment éviter les chausse-trappes de la location ou de l’acquisition ? Comment acheter et financer à deux ? Consultations gratuites et anonymes. Jeudi 20 octobre de 17h à 21h. A Paris, à l’École du notariat 10, rue Traversière Paris 12e. Pour connaître les lieux en province ou accéder au tchat (mêmes heures): www.notaires.frAlexandra Pain 01 44 90 30 89, [email protected]

Congrès de l’Unis, jeudi 20 et vendredi 21 octobre, à AngersCe troisième congrès des professionnels de l’Unis aura lieu au Palais des congrès d’Angers. www.unis-immo.fr

Le Cosyad, mercredi 26 et jeudi 27 octobre, à RennesOrganisé par l’Unis Bretagne, ce rendez-vous des professionnels de la copropriété connaît sa huitième édition. Conférences sur la sécurité, l’isolation, les contrats e t les t ravaux de chaufferie, la modernisation des ascenseurs, …

Entrée gratuite. Halle Martenot, place des Lices, le mercredi 26 octobre de 16h 30 à 20h et le jeudi 27 de 11h à 18h. Anne-Soph ie P inon , a sp [email protected], 09 99 79 89 52.

Les rencontres de la copropriété, jeudi 3 et vendredi 4 novembre, à ToursOrganisées par Citya, cette édition se tiendra au centre international de congrès de Tours Vinci.Thème de l’édition : la valorisation et la conservat ion du patr imoine en copropriété. w w w . r e n c o n t r e s c o p r o . c o m Contact : 02 47 75 31 31.

Solutions copropriété, vendredi 18 et samedi 19 novembre, à Nice

Solutions copropriété organise la 16éme édition du salon de Nice. Au programme de ce salon et des conférences : maîtrise des charges, entretien et rénovation, innovation et confort, habitat durable.

Entrée gratuite, salon et conférences. Acropolis, le vendredi 18 novembre de 10h à 19h, samedi 19 novembre de 10h à 18h. www.solucop.com. 04 93 00 40 88.

v Le chiffre

170 000 Les métiers d’agents immobiliers, ad-ministrateurs de biens et syndics de co-propriété représentent 170 000 per-sonnes. Les 48 000 entreprises du sec-teur réalisent un chiffre d’affaires annuel de 18 milliards d’euros avec l’adminis-tration de 7 millions de lots en copro-priété, la gérance de 2 millions de biens et un peu plus de 400.000 transactions de logements anciens. Chiffres issus des états généraux des professions immobi-lières organisés par la Fnaim et l’Unis.

v Fiscalité Taxation accrue sur les plus-values immobilièresL’Assemblée a adopté, le 7 septembre dernier, la mesure du plan de rigueur gouvernemental exonérant de taxation les plus-values sur les biens immobiliers, hors résidence principale, après trente ans de détention du bien, au lieu de quinze ans jusqu’alors. Initialement, le plan de rigueur prévoyait la suppression pure et simple des abattements sur ces plus-values. Le compromis trouvé met finalement en place un système d’abattements progressifs. Désormais, ce seront ainsi 2 % pour chaque année entre cinq et quinze ans de détention, 4 % pour chaque année au-delà de dix-sept ans et 8 % au-delà de vingt-quatre ans, jusqu’à trente ans. Cette mesure entrera en vigueur le 1er février 2012.

Coup de gueule de l’UnpiL’Union nationale des propriétaires immobiliers lance une campagne “Ils décident, vous votez“ contre la taxation des plus-values immobilières. «La réforme de l’imposition sur les plus-values va avoir des conséquences plus graves que celles imaginées par le gouvernement».«Décourager les particuliers qui inves-tissent dans l’immobilier est un pari risqué ; ils sont quasiment les seuls à investir, les investisseurs institutionnels (assurances sociétés immobilières) s’étant retirés du marché résidentiel». «La chute prévisible des transactions diminuera les recettes de l’État (plus-values) et des collectivités lo-cales (droits d’enregistrement)».

v Ils ont dit «Accueillez-nous au sein de la Commission relative à la copropriété, la commission sera plus forte et ses recommandations plus pertinentes».

Telle est la supplique adressée par le président des géomètres-experts, François Mazuyer, au ministre de la Justice. La Commission dont les recommandations sont utiles à l’application des textes de lois, est pluridisciplinaire et réunit plusieurs acteurs de la copropriété … mais pas les géomètres.

François Mazuyer. Crédit : DR

Catherine Vaillant directrice du salon - Crédit Quentin Vuillerez


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v Contrats de syndicsUn examen à la loupeLe rapport d’activité de la Commission des clauses abusives pour l’année 2010 (séance du 12 mai 2011) mentionne que, sur saisine du ministre chargé de la consommation, sont en cours d’examen les contrats de baux meublés destinés aux étudiants ainsi que les contrats proposés par les syndics de copropriété.Rappelons que la Commission, autorité administrative indépendante, recherche dans les contrats habituellement proposés par les professionnels aux non-professionnels (ou consommateurs) les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment des seconds un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (C. conso, art. L. 132-1, al. 1er). BOCCRF 20 juin 2011Le 24 janvier 1996, la Commission avait déjà émis une recommandation demandant aux syndics d’éliminer de leurs contrats plusieurs clauses reconnues abusives.En savoir plus : www.clauses-abusives.fr

v Réforme des professions immobilières

Les états généraux de l’immobilierAlors que le législateur attend le projet de loi élaborée conjointement par les ministères de la Justice et du logement, les professionnels publient leur Livre blanc à la suite de leurs états généraux.Les deux principales organisations professionnelles du secteur immobilier, la FNAIM et l’UNIS, ont donc rendu public leur Livre blanc contenant leurs proposi t ions : renforcement des compétences professionnelles requises dans le cadre de la pratique des métiers de l’immobilier ; entrée en vigueur d’un Code de déontologie ; introduction d’une commiss ion nat ionale de discipline présidée par un magistrat indépendant ; mise en place de commissions régionales de conciliation en cas de litiges ; renforcement de la protection des consommateurs et la préservation de l’équilibre économique des entreprises ; création d’un Conseil national des professions immobilières. (Cf n° 570). «Ces mesures ont pour objectif d’assurer l’avenir de nos métiers, en établissant un standard élevé de qualité de service et en servant la transparence pour restaurer la conf iance des consommateurs» , explique René Pallincourt, président de la FNAIM.

v 3 questions à Benoist ApparuEco-prêt à taux zéro, compte séparé, plus-values :Benoist Apparu prend position

Alors que la publication des dé-crets de la loi Grenelle II se fait toujours attendre, quid des dispo-sitions, en copropriété, suscep-tibles de modifier le droit de la propriété, telles que l’obligation de moderniser les ouvrants par exemple en cas de rénovation ther-mique globale ?En concertation avec les profession-nels du secteur, le gouvernement travaille actuellement à la mise en place des différents décrets d’appli-cation de la loi Grenelle II, que vous évoquez, relatifs aux travaux d’éco-nomie d’énergie et de rénovation thermique au sein des copropriétés.

Parallèlement, différentes mesures ont été adoptées afin d’adapter certains outils aux enjeux des copropriétés. C’est notamment le cas de l’Eco-Prêt à Taux Zéro, qui, distribué de façon individuelle, ne parait pas ajusté à la copropriété. C’est pourquoi il semble important de rendre plus efficace cet outil financier en per-mettant également aux syndicats de copropriétaires d’en bénéficier directement pour une action plus globale.

Dans quelle mesure le gouvernement est-il prêt à exploiter les possibilités de surélévation des immeubles parisiens* pour augmenter les surfaces habitables et ainsi lutter contre la crise du logement ? La surélévation des immeubles fait partie des pistes que nous explorons pour améliorer la production de logements dans les territoires en déficit. Mais cela suppose un vrai travail de simplification et d’assouplissement des règles d’urba-nismes existantes. Dans ce cadre, nous réfléchissons à des mesures qui permet-traient de déroger plus facilement à des règles d’urbanismes parfois trop contrai-gnantes, afin de pouvoir mieux exploiter le foncier existant ; c’est d’ailleurs l’objet de la réforme de l’urbanisme lancé en juin 2010. Notre priorité est de lutter contre l’étalement urbain, et de favoriser la densification. Dans ce contexte, la surélévation des bâtiments fait partie des solutions envisagée mais elle n’est pas la seule : densifier les zones pavillonnaires, transformer les bureaux en logements, aménager les berges, autant de pistes à explorer ! Aujourd’hui, le potentiel urbain à exploiter est immense, ce nouveau foncier nous permettrait de résorber de façon considérable le manque de logement dans Paris et sa région.

Ne craignez-vous pas que la réforme de la fiscalité des plus-values im-mobilières - bien que légèrement allégée depuis la proposition initiale du gouvernement - pénalise le secteur immobilier, en pesant notamment sur les investisseurs ? Allez-vous, «en contrepartie», temporiser sur la mise en œuvre des comptes séparés obligatoires pour les syndics ?Dans le contexte économique actuel, tous les secteurs doivent faire des efforts, y compris celui du logement. J’ai conscience que la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières a pu susciter de vives réactions, et c’est normal, chacun défend sa niche fiscale. Cependant, il ne me semble pas anormal de taxer une partie de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le gouvernement est resté ouvert aux différentes demandes qui lui ont été faites puisque, initiale-ment, le projet prévoyait une date d’effet au 24 août et elles ont été décalées au 1er février 2012. Concernant les syndics, le gouvernement reste attaché à l’objec-tif de sécurisation financière des copropriétés, à travers des comptes séparés ou à travers des sous-comptes. Les réflexions se poursuivent sur le sujet, en lien avec les représentants des professions immobilières.

propos recueillis par Paul Turenne

* Deux millions de m2 de toits et terrasses d’immeubles construits dans Paris intra-muros avant 1970 seraient exploitables dans le respect des normes urbanistiques. (Inf. Rap. Copr. n°570)

Benoist Apparu, secrétaire d’État en charge du logement

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v Réforme des professions immobilières (suite)

Compte bancaire séparé obligatoire ?De “consommateur“, il en est justement question du côté de l’Association des responsables de copropriété (Arc), l a p lus grande associa t ion des copropriétaires, où la contrainte prend le pas sur l’auto-régulation souhaitée par les professionnels.Benoist Apparu a déclaré à l’AFP «qu’il étudierait les propositions de la Fnaim et de l’Unis mais, vu l’encombrement du calendrier parlementaire, qu’il privilégiait plutôt l’introduction de nouvelles

mesures «dans un véhicule législatif» plutôt qu’une loi spécifique». Aussi Bruno Dhont, directeur de l’Arc croit savoir, dans le Particulier «que le projet de loi sur la protection des consommateurs a de fortes chances de contenir un article interdisant au syndic de faire voter par les copropriétaires une dispense à l’ouverture d’un compte bancaire séparé» sans dérogation possible.

v Gardiens d’immeublesMesures pour rénover les logesDans une récente réponse à un parlementaire, le secrétaire d’État au

logement a précisé les mesures engagées pour aider les gardiens à rénover leur loge. «Sous réserve que les travaux conduisent à des économies d’énergie, ceux qui rénovent leur loge pourront bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro (EcoPTZ) et des aides de l ’Agence nat ionale de l ’habi ta t (ANAH). Il existe différentes aides de l’ANAH pour les gardiens d’immeubles du parc privé. Si l’appartement du gardien de la copropriété est une partie commune, alors plusieurs cas ou poss ib i l i tés s ’o f f rent : s i la copropriété est en difficulté dans le cadre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat dans une copropriété (OPAH copro) ou sous un plan de sauvegarde, ou si l’appartement du gardien est insalubre ou indigne, il y a possibilité d’aide du syndicat. En outre, si la copropriété décide de faire des travaux, alors il y a possibilité d’aide aux propriétaires occupants (PO) et aux propriétaires bailleurs (PB), en fonction de la dégradation, de la quote-part de travaux sur parties communes à financer et des conditions d’occupation pour les PO et PB bénéficiaires, sous réserve du calcul des ressources pour les PO. Enfin, si le gardien est locataire (et non simple occupant au titre du contrat de travail d’un logement et s’il est handicapé ou une personne de son ménage) ou si le logement est indécent, il peut également bénéficier d’aides dans le cadre de travaux d’amélioration de son habi tat .» JO du 09/08/2011 page : 8652

v Logement socialFavoriser la rotationLe Centre d’analyse stratégique, institution placée auprès du Premier ministre, vient de publier une note en vue d’appor ter des réponses à l ’ insuf f isance de production de logements, à l’inadéquation de l’offre et de la demande, ou encore, à la mobilité résidentielle, qui progresse dans le locatif privé et diminue dans le locatif social, avec un taux de rotation annuelle respectivement de 18 % et de 9 %.Son évoqués : le mécanisme du surloyer, en particulier dans les zones de marché tendu, l’indexation des loyers sur les revenus du ménage, la priorité donnée aux mutations internes dans l’attribution des logements sociaux. Le Centre d’analyse préconise de rendre le système d’attribution plus transparent. Affaire à suivre.

v Droit comparé La copropriété au Québec et les fonds de réserve.

A l’initiative de l’Institut des études juridiques, de l’urbanisme, de la construction et de l’environnement (IEJUC) ainsi que de l’Ordre régional des géomètres-experts, l’université de Toulouse 1 a accueilli les 7 et 8 septembre dernier un colloque inédit, en vue de comparer la “copropriété“ en France et la “copropriété divise“ au Québec. Les intervenants juristes et universitaires français ont examiné avec intérêt certaines pratiques québécoises comme la mise en place outre-atlantique des «fonds de réserve» obligatoires (à hauteur de 5 % du budget annuel sans reversement possible aux copropriétaires) destinés à faire face aux futurs travaux de rénovation lourde.Les participants se sont également intéressés à une pratique de plus en plus utilisée, la division en volumes (en France) ou la propriété superficiaire (au Québec), notamment pour les opérations immobilières complexes. Codifiée au Québec, elle est née en France de la seule pratique des professionnels avec le risque juridique d’être requalifiée en simple copropriété si le montage n’est pas judicieusement

effectué, en fonction notamment de la finalité de l’opération.

[de gche à dte] Gilles, Rouzet conseiller à la Cour de cassation, Pierre Capoulade, président de la Commission relative à la Copropriété et Christine Gagnon, notaire à Montréal. Crédit : «Ordre Géomètres-experts/C.Rouaix»


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v TendanceLa colocation séduit les 40 ans et plusCrise oblige, la colocation rencontre un succès non démenti et les sites Internet qui lui sont consacrés fleurissent de toute part. A l’image du site www.partage-senior.net, qui propose de mettre en relation les personnes âgées de 40 ans et plus, d’un même niveau socioculturel et désireuses de vivre en colocation. Leurs motivations ? Occuper un logement plus grand avec des personnes qui respectent l’espace commun ; rompre avec la solitude ou la routine en partageant son toit avec quelqu’un de sa génération ; retrouver les plaisirs de la convivialité, tout en conservant son espace personnel ; enfin, réduire sensiblement son budget logement afin de pouvoir consacrer cette économie à d’autres postes. A signaler : la consultation et la dépose des annonces sont entièrement gratuites.

v A lireLa rémunération de l’agent immobilierPeu d’act ivi tés professionnelles perçoivent leur rémunération dans un cadre légal et règlementaire aussi

contraignant et aussi largement conditionné au respect de nombreuses obligations formelles. L’auteur, docteur en droit, examine en premier lieu les conditions de la commission à savoir l’existence d’un mandat (son formalisme et la détermination des honoraires) ; la réalisation de l’opération (l’acte écrit unique, la réalisation effective et la perception des commissions). Puis il étudie «les infortunes de la commission» : la remise en cause de la créance (inefficacité de l’entremise, la faute des parties) et plus simplement la remise en cause de l’opération par l’anéantissement de la convention ou par l’exercice d’un droit de préemption.De Camille Beddeleem,Edition Edilaix, Collection Point de droit, 130 pages, 29 € TTC

La TVA immobilière après la réformeLa deuxième édition du dossier pratique «La TVA immobilière après la réforme» vient de paraitre. L’occasion de faire le point un an après sa mise en application. Cette nouvelle édition, enrichie de commentaires de l’administration fiscale, fournit un exposé complet du nouveau régime et répond à de nombreuses questions, notamment sur

les conditions d’application de la TVA sur marge ou les régimes d’allègement de droits de mutation. Alliant théorie et pratique, l’ouvrage présente, après l’exposé des principes généraux et un tableau de synthèse, les modalités d’application des règles par types d’opérations ou d’activités. Avec des dossiers thématiques sur la construction-vente, l’achat revente, la gestion de l ’ i m m o b i l i e r d e s e n t r e p r i s e s , l’aménagement de terrain et lotissement, le bail à construction… Cet ouvrage s ’adresse a ins i aux acteurs de l’immobilier, notaires, avocats fiscalistes ou spécialisés en immobilier, experts comptables, CGP, comptables ou fiscalistes d’entreprise.Editions Francis Lefebvre, 320 pages, 86 € TTC

Location meublée et saisonnièreCe guide rédigé par Maud Velter, diplômée notaire spécialisée dans la location meublée et Fabrice Petit, du groupe immobilier Lodgis.com (location meublée temporaire) apporte des réponses sur la façon de choisir le bien à louer, son aménagement, le type de contrat à rédiger, ou bien encore la fiscalité applicable. Cette dernière est particulièrement douce puisque cette activité est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celles des revenus fonciers, sachant que si les revenus tirés de la location sont inférieurs à 32 600 euros par an, le propriétaire peut bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 %…De Maud Velter et de Fabrice Petit,Edition Maxima Laurent du Mesnil, 213 pages, 19,50 € TTC

v Avis à nos abonnésLes IRC sur le netVotre mensuel est maintenant accessible sur le net. Sur www.informationsrapidesdelaco-propriete.fr, vous pouvez consulter les archives de la revue éponyme sur une période deux ans : jurisprudence, com-mentaires d’arrêt, études juridiques, courrier des lecteurs, … La consultation des ressources de ce site, doté d’un mo-teur de recherches, est réservée à nos abonnés. Pour accéder au site, vous devez vous identifier avec votre numéro d’abonné (figure sur la facture et sur le film plastique d’emballage de la revue) et donner l’adresse mel où sera expédié le mot de passe pour votre session de consultation.

v Développement structurantRéseau de transports publics du Grand ParisLe décret n° 2011-1011 publié au Journal officiel le 26 août 2011approuve le schéma d’ensemble de transports publics du Grand Paris. Selon le ministre de la Ville, Maurice Leroy, c’est une «étape pour le lancement des travaux du Grand Paris Express, et pour l’élaboration des contrats de développement territorial (CDT) Ces CDT devront être mis à l’enquête publique dans 18 mois».

Crédit : Société du Grand Paris


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CONFERENCES : Le programme détaillé dans

v Études sectoriellesPerspectives dans l’administration de biensXerfi, cabinet d‘études économiques réputé, vient de publier une analyse sectorielle sur les administrateurs de biens à l’horizon de 2015. Premier constat : les banques quittent progressivement le secteur au profit du private equity. Et de citer les grandes manœuvres du secteur : rachat de Foncia par les fonds Bridgepoint/Eurazeo, cession d’Urbania-Adyal au fonds IPE, …. Après le constat, le pronostic des analystes : «l’arrivée des fonds chez les leaders se traduira irrémédiablement par un basculement vers une logique purement financière. De plus, la stratégie des firmes de private equity reposant généralement sur une plus value à l’horizon 4-5 ans, les grands groupes détenus par ce type d’acteurs, à savoir Foncia et Urbania-Adyal seront très probablement revendus à moyen terme. Parallèlement, d’importantes interrogations subsistent quant au sort de Nexity-Lamy, toujours à la recherche de cash». «Les groupes indépendants seront également au centre des convoitises dans la mesure où leurs fondateurs respectifs approchent l’âge de

la retraite.» Comme en témoigne l’analyse financière réalisée par Xerfi-Precepta sur un panel représentatif d’opérateurs, le taux de marge opérationnelle et le taux de résultat net se sont établis respectivement à 10% et 8% en 2010 avec une rentabilité des capitaux employés de l’ordre de 9. «Mais si les marges devraient légèrement progresser d’ici 2012 sous l’effet d’une conjoncture plus favorable, les niveaux de rentabilité seront eux bien moins élevés qu’au cours de la période 2004-2008.»

Mieux rationaliser l’activité de syndic Aussi, le cabinet Xerfi préconise aux administrateurs de biens de revenir aux fondamentaux de l’activité «à savoir la gestion de copropriété et la gérance locative. Ces activités dégagent en outre des revenus récurrents, ce qui dans les périodes actuelles de forte instabilité conjoncturelle, vaut de l’or.» Outre de conforter ses positions dans la gérance locative, le conseil de Xerfi est de rationaliser le métier de syndic. «La gestion de copropriété demeure l’activité la moins profitable dans le secteur. Mais plusieurs leviers existent pour accroître son niveau de performance financière. Tout d’abord, l’industrialisation des

process en back office et la mutualisation des coûts (systèmes d’information, juridique, quittancement, formation, etc.) sont absolument impératives. Ensuite, la poursuite de l’augmentation des honoraires de syndic apparaît à moyen terme incontournable, les prestations de syndic n’étant toujours pas vendues à leur coût réel. Mais cette hausse devra être progressive et surtout légitimée par une qualité de service irréprochable, pour être acceptée par les copropriétaires».Dernier conseil aux professionnels : «redresser une image en berne, rendre le métier plus attractif, améliorer la formation interne et initiale pour permettre la montée en gamme tant attendue.»Xerfi dresse enfin une typologie des acteurs du marché pour préciser ses recommandations. «Trois grands ensembles ressortent : les ténors financiarisés (Foncia, Nexity-Lamy, Urbania-Adyal) ; les groupes partiellement ou totalement indépendants (Citya, Sergic, Oralia, Loiselet, etc.) ; enfin, les non spécialistes de l’administration de biens (Procivis Immobilier, Tagerim, Century 21, Orpi, Akerys, etc.) bien qu’acteurs de premier plan.»

www.xerfi.fr


Actualités

13


Actualités green copro

v Décret Grenelle 2Taxe eaux pluviales urbainesLe décret n° 2011-815 du 6 juillet 2011, inséré dans le Code des collectivités terri-toriales, institue une taxe facultative pour la gestion des eaux pluviales urbaines au profit des communes qui, si elles le sou-haitent, devront prendre une délibération en ce sens. Le décret concerne notam-ment les propriétaires privés de terrains et voiries situés dans une zone urbaine ou à urbaniser. Le décret, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, précise l’assiette de la taxe, définit les modalités de calcul des abattements et les moda-lités pratiques de cette taxe.«Art. R. 2333-143. – (…) la commune adresse, au plus tard le 1er mars de l’année d’imposition, aux propriétaires assujettis à la taxe un formulaire de déclaration pré-rempli leur indiquant la référence cadastrale (…) servant à l’assiette de la taxe . Ce formulaire est accompagné de la copie de la délibé-ration [de la commune]. Les proprié-taires disposent de deux mois (…) pour présenter leurs observations [notamment sur les] caractéristiques techniques des dispositifs évitant ou limitant les rejets d’eaux pluviales».

v Fiscalité 2012Cumul Eco-Ptz et crédit d’impôt ?Selon les Echos, le projet de loi de fi-nances 2012 en cours d’examen par

v AgendaColloque annuel de la CNEC, jeudi 8 décembre, à Paris, La Chambre nationale des experts en copropriété présidée par Jean-Marc Le Masson, tient son colloque annuel sur le thème du Grenelle 2 : “Adaptation du statut de la copropriété aux enjeux environnementaux“. Au programme de la journée : confé-rences le matin introduites avec une présentation juridique et une mise en perspective des enjeux du Grenelle par Philippe Pelletier, avocat, président du comité stratégique du “Plan bâtiment Grenelle“. Puis se succèderont Xavier Couton, avo-cat, sur la “complexité du Grenelle dans les PLU“, Bertrand Mours, président d’une fédération régionale des promo-teurs-constructeurs sur “la vision de l’immeuble de demain“, Loïc Cantin de la Fnaim sur la réalité du terrain par rap-port à l’ambition du Grenelle. Enfin le directeur de l’institut de la construction et de l’habitat (ICH), Alain Béchade, concluera la matinée en présentant les pistes de financement du Grenelle.L’après-midi sera consacré aux compte-rendus des travaux du groupe de ré-flexion de la Cnec concernant les lots, les charges dont celles des locataires, ainsi que les majorités.Le 8 décembre à 9 h au cercle de l’Union Interalliée. Contact : Valérie Abitbol 01 44 74 68 40, [email protected], www.la-cnec.org

le Conseil d’État présenterait «des incitations en faveur des travaux verts». Il reprendrait notamment la disposition du cumul crédit d’impôt et Eco-Ptz dont la durée pourra être portée à 15 ans. Fort de ces indiscré-tions, le quotidien économique pré-cise «les propriétaires qui rénovent leur logement vont pouvoir à nouveau cumuler crédit d’impôt et éco-prêt à taux zéro. Cela avait été autorisé pen-dant la crise (de 2008 à 2010) mais interdit depuis le début d’année, ce qui a provoqué une forte chute des prêts sans intérêt. De fait, les ménages doivent actuellement choisir entre l’un des deux dispositifs, et optent très ma-joritairement pour la réduction d’im-pôt. Conséquence : ils entreprennent des petits travaux éligibles au crédit d’impôt (doubles vitrages, chaudières, etc.) et délaissent les chantiers lourds, associés davantage à l’éco-PTZ ».

v GazGel des tarifs gaz

Gdf Suez entendait, bien répercuter la hausse de ses coûts d’approvision-nement à compter du 1er octobre. C’est non pour les particuliers. Pas de nouvel le augmentat ion de la facture de gaz, qui a déjà grimpé de 20 % depuis avril 2010. Selon un communiqué de Gdf Suez, «le gel des tarifs représente pour l’entreprise un manque à gagner es-timé à environ 290 millions d’euros sur le second semestre 2011». La décision du gouvernement «n’est conforme ni au contrat de service public ni aux dispositions législatives et réglementaires» . Aussi, l ’en-t reprise annonce qu’elle va saisir les juridictions compétentes. La Commission de régulation de l’énergie devrait prochainement pré-senter un rapport au gouvernement, avec un nouveau mode de calcul des prix du gaz, actuellement indexé sur celui du pétrole.

v Ils ont ditCette mesure «va dans le sens de la progressivité de l’aide en fonction du niveau de performance des travaux»

Déclaration de Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Grenelle au Moniteur au sujet de la loi de finances 2012 et du projet de relèvement possible jusqu’à 50% du crédit d’impôt pour les rénovations lourdes.

Philippe PelletierCrédit : Guillaume Hecht

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briller dix fois plus longtemps et consommer moins d’énergie que les ampoules à incandescence, vont toute-fois devenir de plus en plus chères. Au Luxembourg, le groupement des impor-tateurs et grossistes de matériel élec-trique (GME) a ainsi annoncé une forte inflation en septembre dans toute l’Eu-rope. En cause, l’augmentation mar-quée des prix des silicates et alumi-nates, métaux rares qui composent les lampes fluo et ampoules fluocom-pactes, uniquement présents dans des terres rares. La Chine, qui produit plus de 97 % des terres rares commerciali-sées dans le monde, en ayant réduit les quotas d’exportation et accru la fiscali-té, le prix de ces ampoules dans les magasins européens pourrait ainsi s’en-voler de 30 %.

v Pollution intérieureLes “plantes dépolluantes“ jugées peu efficacesL’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (Ademe) vient de publier son avis sur les plantes et l’épu-

v Le chiffre

40 WC’est la puissance des ampoules à in-candescence qui ont été retirées de la vente le 31 août dernier. Ce retrait fait suite à celui des ampoules de 100, 75 et 60 W, organisé selon le calendrier fixé par une convention signée le 23 oc-tobre 2008 entre le ministère du déve-loppement durable, les distributeurs, l’éco-organisme Recylum, EdF et l’Ademe. Le 31 décembre 2012, les ampoules à filament devraient avoir ainsi totalement disparu. En substituant des lampes à basse consommation à ces ampoules énergivores, la France compte économiser plusieurs térawatts-heure d’électricité.

v Consommation énergétique

Ampoules de plus en plus chèresLes lampes fluocompactes, supposées

ration de l’air intérieur. Tout en recon-naissant la capacité de certains végé-taux à absorber des polluants gazeux en laboratoire, en enceintes contrôlées, l’agence considère que l’argument “plantes dépolluantes“ n’est pas validé scientifiquement au regard des niveaux de pollution généralement rencontrés dans les habitations. «Dans les bâti-ments, en conditions réelles d’exposi-tion, l’efficacité d’épuration de l’air par les plantes seules est inférieure à l’effet du taux de renouvellement de l’air sur les concentrations de pol-luants», indique ainsi le rapport. En d’autres termes, l’aération et la ventila-tion restent bien plus efficaces pour améliorer la qualité de l’air intérieur que l’épuration par les plantes. L’Ademe préconise donc la prévention et la limitation des sources de pollution, qui consiste notamment à entretenir les chauffe-eaux et chaudières et à réduire l’utilisation de produits chimiques ménagers, avec une aération des locaux grâce à l’entretien du système de ventilation et à l’ouverture des fenêtres quelques minutes par jour. ●

Métropole


S’il est encore trop tôt pour disposer de chiffres précis et définitivement validés, l’affaire semble entendue :

le marché parisien est en train de perdre de sa superbe. Alors qu’il a connu au deuxième trimestre la plus forte flambée des prix sur un an depuis 20 ans, avec 22,5% d’augmentation et un plus-haut à 8 150 € le m² en moyenne dans l’ancien, tous les indicateurs confirment un retour-nement. Cet été et pour la première fois depuis deux ans, les notaires Paris Île-de-France ont ainsi observé «des premiers signaux plus mitigés au moment même où le contexte économique et financier se durcit». Les premières tendances sur l’été montrent, en effet, une érosion des volumes de ventes «très sensible». «Les prix ont amorcé une baisse, pour l’instant légère, comme nos avant-contrats en témoignent sur la période juin-août», affirme également Me Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris et d’Ile-de-France. Une baisse légère d’à peine 1% certes, mais la ten-dance s’est accentuée depuis le retour des vacances. Projet de réforme des plus-values immobilières source de vives inquiétudes, durcissement du contexte économique et financier… Autant de facteurs qui laissent les notaires «antici-

per un cycle immobilier beaucoup plus incertain au cours des prochains mois».«Le prix des logements anciens à Paris devrait se stabiliser, voire légèrement baisser à partir d’octobre», constatent-ils ainsi. De son côté, le réseau d’agents immobiliers en ligne Meilleursagents.com, dont les chiffres se basent à la fois sur ceux des notaires et sur les compro-mis de vente réalisés par les agences par-tenaires, a déjà relevé une baisse de 3% entre le 1er juillet et le 1er septembre.

Coup de frein salutaireReste que les prix parisiens sont encore loin d’atteindre le plancher. Et les notaires d’estimer que «ce premier coup de frein» est même «salutaire du fait du niveau actuel des prix atteints à Paris et de l’accumulation des hausses de prix depuis quelques trimestres». Au deuxième trimestre, les prix des appar-tements anciens se sont, en effet, éche-lonnés entre 6 350 € le m² dans 19ème arrondissement et 11 690 € dans le 6ème. Tous les arrondissements se sont ainsi positionnés au dessus des 6 000 € le m² et six arrondissements ont dépassé la barre des 10 000 € le m², à savoir, les 5ème et 8ème arrondissements qui ont fait leur apparition dans le haut du classe-

ment déjà occupé par les 6ème, 7ème, 4ème et 1er arrondissements. En variation trimestrielle, les appartements anciens parisiens ont ainsi connu, au cours de la première partie de l’année, une hausse des prix de 4,6%. Cependant, les 6ème et 7ème arrondissements, les plus chers de Paris, ont enregistré une légère baisse des prix du premier au deuxième trimestre 2011.

La tendance est donc à la baisse. Pour autant, loin de jouer les Cassandre, les notaires ne croient pas à une explosion d’une supposée “bulle immobilière”. Paris reste, en effet, plus que jamais attractive avec une forte demande. Qui plus est, la réforme des plus-values immobilières, source d’une relative inquiétude de la part de certains pro-priétaires, devrait continuer de favoriser les retraits de vente de biens. Consé-quence ou pas du plan de rigueur, les volumes de vente s’érodent donc très sensiblement, ce qui devrait entraîner un fort ralentissement au deuxième semestre et donc un décrochage très limité des prix, en dépit des limites de solvabilisation des acheteurs qui appa-raissent. «Le marché retient son souffle», conclut Me Lefebvre. ●

Source : Base BIEN - Notaires Paris-Ile de France

v Métropole parisienneParis à la croisée des chemins

Faut-il y voir un épiphénomène ou les prémisses de la fin d’une époque bénie pour les vendeurs ? En juillet et en août, les prix de l’immobilier parisien ont commencé à baisser et la tendance devrait se poursuivre au cours des prochains mois. Un signal fort alors que la demande de logements excède toujours l’offre dans la capitale.

Paul TURENNE

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Question 1 Pourquoi soumettre un bien au régime de copropriété ?

Il faut savoir qu’en droit français le propriétaire du terrain est propriétaire de tout ce qu’il y a dessus : cela se nomme la théorie de l’accession.

Ce principe est souligné, notamment, dans les articles suivants du Code civil :Article 546 : «La propriété d’une chose soit mobi-lière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoire-ment soit naturellement, soit artificiellement.Ce droit s’appelle droit d’accession.»Article 552, alinéa 1er : «La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.»Ce principe semble simple : il sera souvent diffi-cile à mettre en pratique ! C’est là, la source de bien des conflits lors des divorces !

Donc en vertu ou à cause de ce principe, si l’on souhaite être plusieurs propriétaires sur le même tènement foncier, les solutions sont les suivantes :• soit l’on se place sous le régime de l’indivision. Le principe sera peu utilisé car trop précaire : tous les indivisaires sont propriétaires de l’ensemble, aucune règle de majorité (ou presque) ne s’ap-plique et l’unanimité reste la règle ; l’ensemble peut être grevé par les créanciers de chacun des propriétaires ; nul n’est censé demeurer dans l’indivision…• soit l’on peut diviser le sol en plusieurs par-celles, mais cela ne sera pas toujours possible en réalité (contraintes d’urbanisme par exemple liées à la superficie minimum pour construire). On sera peut-être dans l’hypothèse d’un lotissement.

• soit la propriété du sol reste collective (partie commune) et l’on identifie des parties privatives. On peut également créer des parties communes à usage privatif (jardin au rez-de-chaussée par exemple).

Question 2A quel moment soumettre

un bien au régime de copropriété ?

Il faut rappeler que la copropriété apparait de plein droit dès que les conditions de la loi de 1965 sont réunies, sans qu’il soit nécessaire de préciser une date ou un évènement constitutif. D’ailleurs, une telle stipulation serait sans effet.Mais, en pratique, l’élaboration du règlement de copropriété est préalable au morcellement de la propriété.

Plusieurs hypothèses sont à envisager :• soit le bien est déjà bâti : on peut avoir besoin de découper la propriété pour vendre l’im-meuble en plusieurs parties (par étage par exemple).Il est également possible d’avoir besoin d’identi-fier des parties privatives entre deux immeubles dont les pièces sont imbriquées alors que la toi-ture est commune. C’est souvent la situation que l’on retrouve dans les villages. • soit le bien est à construire et il faut d’ores et déjà identifier les parties privatives pour pouvoir les vendre en l’état futur d’achèvement.

Attention ! Pour que le statut de la copropriété s’applique, il faut au moins deux propriétaires. La réunion entre les mêmes mains de tous les lots entraîne la disparition de la copropriété.

Sylvie BOUCHETNotaire

ÉTUDE

L’élaboration du règlement de copropriétéen dix questions

Edicté par la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est impératif et s’applique de plein droit à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dans la mesure où le sol dans son intégralité constitue une

propriété collective des copropriétaires, dite partie commune. Toute autre organisation pour la gestion d’un tel groupe serait frappée de nullité.Néanmoins, si l’objectif de la loi de 1965 est d’assurer la gestion d’un tel immeuble, qu’en est-il de sa mise en place pratique ? Car si le statut s’applique de plein droit ; il est nécessaire de transcrire et adapter cette législa-tion impérative sur un support écrit appelé «règlement de copropriété».Quels sont les enjeux de l’élaboration d’un tel règlement ?

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Étude


De la même manière, si l’immeuble est en construction, le statut de la copropriété ne s’appli-quera qu’une fois l’immeuble achevé et la livrai-son du premier lot effectuée. La notion d’achève-ment résulte de l’habitabilité de l’immeuble et non de la réception des travaux ou du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux.

Attention ! Dans une copropriété où le promoteur réalise les travaux en plusieurs tranches, le lot transitoire (c’est à dire à construire) est considéré comme un lot de copropriété à part entière, qu’il existe des lots bâtis et non bâtis. Le statut de la copropriété s’applique donc à l’ensemble. Le lot transitoire étant un lot comme les autres, son pro-priétaire doit être convoqué aux assemblées géné-rales et doit assumer, à due proportion, les charges de copropriété. D’ailleurs, la Cour de cassation a été amenée à préciser qu’il importait peu que ce lot soit constructible ou non.

Question 3Est-ce que tous les immeubles

peuvent être soumis au régime de copropriété ?

La division foncière n’est pas libre en droit français. Cette stricte réglementation doit assurer une bonne gestion de l’espace constructible : règles de densité, obliga-tions de raccordement aux réseaux, autorisat ions nécessaires pour construire ou aménager…

Il sera de bonne pratique de vérifier et faire déclarer aux parties que les conditions ci-dessous sont respectées :Article L111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation. Modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 86«Sont interdites :- qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par appar-tements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des loge-ments loués ou occupés classés dans la catégo-rie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er sep-tembre 1948 précitée. La division d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant cha-cun une partie privative et une quote-part de par-ties communes est néanmoins autorisée lorsqu’il s’agit d’y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d’utilité publique en appli-cation de l’article L. 313-4 du code de l’urba-nisme ;

- qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’im-

meuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’ar-ticle L. 1334-5 du même code ;

- toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et pro-venant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article. Les personnes physiques encourent également la

peine complémentaire sui-vante : l’interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’in-fraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales. Les peines encourues par les

personnes morales sont :- l’amende, selon les modalités prévues par

l’article 131-38 du code pénal ;- les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l’article 131-39 du même code. Pour l’application du 8°, la confiscation porte sur le fonds de commerce ou sur l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction.»

Question 4Comment rédiger le règlement

de copropriété ?Nous l’avons déjà indiqué, le statut de la copropriété est impératif : le rédacteur du règlement de copro-priété ne va donc pas pouvoir donner libre cours à sa fantaisie la plus débridée. Néanmoins, son devoir est d’adapter ce règlement à la situation de fait, dans le respect des règles d’ordre public.Il n’y a pas de situation plus inconfortable pour la vie future de la copropriété que de disposer d’un docu-ment inadapté. Combien de règlements mentionnent un ascenseur ou une piscine qui n’existe pas ?

«…le statut de la copropriété

est impératif : le rédacteur

du règlement de

copropriété ne va donc

pas pouvoir donner libre

cours à sa fantaisie…»

21

Étude


Ce règlement doit être rédigé de façon assez souple afin de s’adapter dans le temps mais assez précise pour éviter les dérapages pouvant induire un changement de standing pour la résidence.Ainsi, pour une petite copro-priété de village, il convien-dra de renvoyer pour l’essen-tiel aux règles de la loi de 1965, et ne préciser que les conditions particulières : parties privatives ou parties communes, nom du syndic provisoire, obligation d’assurance collective,…Pour une copropriété plus grande comportant plu-sieurs bâtiments ou équipements, il conviendra de prévoir des tantièmes de charges différents selon les bâtiments ou l’utilité des équipements communs.Pour une très grande copropriété, il conviendra de prévoir d’organiser les relations entre les diffé-rents organes délibérants (syndicats secondaires) mais aussi désigner les parties communes spé-ciales à certains copropriétaires,...

En tout état de cause, pour dresser un document adapté, le praticien devrait (mais cela n’est pas une obligation) se déplacer pour connaitre la situation physique de l’immeuble.

Question 5Comment présenter

le règlement de copropriété ?En pratique, le document intitulé «règlement de copropriété» comprend le plus souvent deux par-ties distinctes : - le règlement de copropriété au sens strict du terme, qui a pour mission d’informer, protéger et organiser la gestion de la copropriété. Selon la loi, il détermine la destination des parties tant priva-tives que communes ainsi que les conditions de jouis-sance. C’est une sorte d’or-ganisation de la vie en com-mun au sein dudit immeuble.- l’état descriptif de division qui a pour mission d’identi-fier de façon précise les dif-férentes fractions de l’im-meuble et sera utile pour la publicité foncière.

Le règlement de copropriété mentionne égale-ment l’origine de propriété, le rappel des servi-tudes, l’urbanisme … à l’instar d’un acte notarié.

Question 6Comment identifier les diffé-

rentes parties de l’immeuble ?Le règlement de copropriété va décrire les parties privatives et les parties communes. En effet, cer-taines parties d’immeuble pourraient rentrer aussi bien dans l’une ou l’autre de ces catégories. En cas

d’imprécision du règlement de copropriété, cela laisse libre l’interprétation des tribunaux.Exemple : les combles sont-elles des parties communes ou privatives ?- Partie commune s’ils abritent un équipement commun, si la trappe d’ac-

cès est dans le couloir, s’ils représentent le seul accès à la toiture.- Partie privative si la trappe d’accès est dans l’ap-partement (avant la mise en copropriété évidem-ment), ou s’ils sont à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Le même problème se pose pour les réduits, balcons, terrasses, canalisations, murs extérieurs, ou encore… la fameuse loge du gardien !Donc, le praticien doit soigner la rédaction et évi-ter toute contradiction.

Désignation du lotLa désignation d’un lot de copropriété comprend :• La définition de la partie privative : ces parties de l’immeuble sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot. La plus grande attention doit être apportée à la définition de la destination des parties privatives en coordination avec la destina-tion de l’immeubleExemple : la clause dite d’habitation bourgeoise.

• L’établissement des tantièmes de parties communes- parties communes générales- parties communes spéciales à un bâtimentNotons que les tantièmes de copropriété et les tantièmes de charges* n’ont pas le même but ni les mêmes contraintes dans leur répartition. Les tantièmes de copropriété peuvent être fixés

contractuellement, les tan-tièmes de charges sont, quant à eux, encadrés par l’ordre public. Il est à noter que tout règlement de copropriété publié à comp-ter du 31 décembre 2002 doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permet-

tant de fixer les quotes-parts de parties com-munes et la répartition des charges (L. 1965, art. 10, al. 4).

• La précision des parties communes à usage privatif

Attention ! Le fait qu’une partie commune soit à un usage privatif ne peut jamais la changer en par-tie privative. En revanche, le droit de jouissance conféré au copropriétaire a néanmoins un carac-tère réel et perpétuel. Il ne peut se perdre par le non usage car cela forme, avec la partie privative, un tout indivisible.Il est à noter que les parties communes représen-

* Les tantièmes de charges se divisent en deux catégories :

- L’entretien, la conservation et l’administration de l’immeuble. Ces critères doivent être calculés selon une valeur «relative» du lot. La valeur relative est fonction de trois paramètres : la consistance, la superficie, la situation des lots dans l’immeuble. L’ensemble de ces critères est déterminé au moment de la mise en copropriété de l’immeuble.

[Toutefois, en pratique, pour simplifier et unifier ces tantièmes, on applique souvent le principe de la valeur relative à ces deux types de tantièmes].

- Les services collectifs et les éléments d’équipement communs. Le principe étant : «pas d’utilité objective, pas de charges».

Exemple : il n’est pas possible de mettre à la charge du lot du rez-de-chaussée, les dépenses relatives à l’ascenseur, mais le voisin du 5ème ne peut pas donner comme argument qu’il ne prend jamais l’ascenseur pour s’y soustraire.

«le praticien devrait se déplacer pour connaitre

la situation physique de l’immeuble.»

«Le règlement de copropriété va décrire

les parties privatives et les parties communes.»

22

Étude


tent une propriété indivise entre les coproprié-taires, mais il s’agit d’une indivision forcée et per-pétuelle, non susceptible de licitation ou de partage.

Question 7Est-ce qu’il y a des clauses

interdites ?Comme l’indique M. Jean-Marc Roux, dans son article* intitulé très justement “Le notaire et la rédaction du règlement de copropriété, entre liberté contractuelle et ordre public“, «ce dernier doit être très attentif aux souhaits exprimés par ses clients tout en veillant au strict respect d’un statut largement d’ordre public. Il s’agit donc pour l’of-ficier ministériel de trouver un équilibre entre liberté contractuelle et dis-positions impératives.»

Effectivement, le règlement de copropriété doit respecter l’ordre public et les bonnes mœurs. De plus, le règle-ment de copropriété ne peut pas déroger au statut impéra-tif de la loi de 1965.A titre d’exemples seule-ment (l’imagination des rédacteurs ne connaissant aucune limite !) sont interdites les clauses suivantes :- clauses discriminatoires fondées sur le sexe, la religion, l’origine ethnique,

- clauses autorisant l’exercice d’activités illicites ou immorales,

- clauses restreignant le droit de propriété (sauf dans le but de faire respecter la destination de l’immeuble),

- clauses violant les critères légaux de répartition des charges,

- clauses modifiant les règles de majorité en assemblée générale,

- clauses autorisant un copropriétaire à réaliser des travaux portant atteinte aux parties communes,

- clauses modifiant le statut du syndic, …

Il est à noter que ces clauses sont réputées non écrites (L. 1965, art. 43, al. 1er) et ne remettent pas en cause l’existence ou la validité du règlement.

Question 8 Est-ce qu’il y a des diagnostics

obligatoires ?Aujourd’hui tous ces diagnostics sont connus du grand public (recherches de plomb, amiante, ter-mites, conformité des installations électriques ou de gaz, plan de prévention des risques naturels, performances énergétiques, assainissement indi-viduel, mesurage loi Carrez). Néanmoins, il existe également un diagnostic spé-cifique à la mise en copropriété d’immeubles construits depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic permet une analyse du clos et du couvert de l’im-meuble, de l’état des canalisations et des conduites

collectives, de l’état des équipements communs et des équipements de sécurité. L’idée étant d’éviter la mise en copropriété d’immeubles vétustes ou ne répondant pas aux normes actuelles de confort.

Question 9Les places de stationnement

sont-elles obligatoires ?Il existe désormais une obligation de création d’aires de stationnement.

Attention ! Certaines communes ont instauré une taxe sur les places de parking. L’idée générale étant que la création de nouvelles unités d’habita-tion va induire une augmentation des voitures dans la rue ou le quartier. Soit le créateur de ces

nouvelles unités d’habita-tion dispose sur l’assiette foncière, de parking (ou peut en disposer dans un rayon de 300 mètres maximum), soit il règle une participation pour non réalisation d’aires de stationnement qui peut être liée à la Shon (mesure de superficie des planchers pour les projets de construc-tion immobilière appelée

également surface hors œuvre nette) créée et/ou au nombre de logements créés. Il peut également bénéficier d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation ou se porter acquéreur de places dans un parc privé de stationnement. Ledit parc devant se trouver «à proximité».

Question 10 Quels sont les intervenants

dans la mise en place du règlement de copropriété ?Il est nécessaire de faire intervenir plusieurs professionnels pour élaborer le règlement de copropriété. Ces différentes interventions devront être chiffrées préalablement à la mise en place du projet. En effet, il est séduisant de vendre sa propriété après découpage, en espé-rant un gain plus important. Mais il ne faut pas que la sauce coûte plus cher que le poisson !

Le diagnostiqueur. Nous l’avons vu, la mise en copropriété nécessite parfois l’établissement d’un diagnostic spécifique. Cependant, il faut penser que lors des ventes, il convient, en tout état de cause, de faire établir le dossier complet de diagnostics techniques (plomb, amiante,…). Pourquoi ne pas faire établir tous les diagnostics en même temps ? Dans ce cas, il faudra faire atten-tion aux délais de péremption et prévoir les éven-tuelles prorogations nécessaires.

Le géomètre. L’état descriptif de division ainsi qu’un ensemble de plans (plans du lot, de l’im-meuble, …) sont dressés par un géomètre-expert.Il peut également être nécessaire de dresser un * JCP ed N n° 46 du 19/11/2007, page 16.

«…les parties communes représentent une propriété

indivise entre les copropriétaires…»

23

Étude


document d’arpentage, c’est-à-dire de détacher de l’unité foncière d’origine, la parcelle, qui va représenter l’assiette de la copropriété.

Le syndic. Il est plus simple de nommer le syndic lors de l’élaboration du règlement de copropriété (syndic dit «provisoire») En effet, la procédure de nomination d’un syndic postérieurement à la mise en copropriété est assez lourde et onéreuse (nomi-nation d’un mandataire ad hoc qui doit convoquer l’assemblée générale). Cette fonction peut être assurée par un syndic bénévole, mais en pratique il sera plus judicieux de faire appel à un profes-sionnel, quel que soit le nombre de lots. Il est donc important de solliciter un ou plusieurs devis. En effet, souvent pour un coût finalement

modeste, on évite les difficultés de recouvrement des charges, les soucis de gestion de la comptabi-lité de la copropriété, etc.

L’assureur. Il faudra penser à souscrire une assu-rance collective pour le bien en copropriété.

Le notaire. Le notaire va dresser l’acte contenant le règlement de copropriété lorsque le dossier complet lui aura été remis.

Rédigé avec soin, ce contrat sera la garantie d’une gestion saine et paisible de la copropriété. Il sera ensuite publié à la conservation des hypothèques (tout comme ses avenants ultérieurs). ●

Code de la copropriété 2012Le code de référence sur le marché

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Pratique et complet, ce code réunit les règles régissant l’organisation et le fonctionnement des copropriétés. Il est l’outil de travail par excellence des professionnels (syndics de copropriété, notaires, avocats, géomètres-experts…) ou des particuliers impliqués dans l’administration ou la gestion d’un immeuble.

PAMIS LES THÈMES TRAITÉS• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fi xant le statut de la copropriété.• Décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de

la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fi xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.• Trente-huit annexes pratiques : antennes, ascenseurs, associations syndicales, bruit, chauffage,

clauses abusives, comptabilité, compteurs d’eau, concierges et employés d’immeubles, etc.• Appendice : reproduisant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 sans

annotations ni commentaires, pour un accès rapide à la législation.

AUTEURS Jacques Lafond, docteur en droit, avocat au barreau de Paris.Jean-Marc Roux, docteur en droit, maître de conférences à l’université Paul Cézanne (Aix-Marseille III). Directeur de l’Institut de formation et de recherche sur l’évaluation immobilière d’Aix-en-Provence. Enseignant au Centre de formation professionnelle des notaires de Marseille.

• 16e édition • Novembre 2011 • env. 1100 pages • EAN 978-2-7110-1507-8• Réf. 201014 • 55 ¤

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NOUVELLE

ÉDITION

NOVEMBRE 2011

C e q u ’ i l f a u t r e t e n i rLa mise en copropriété est rendue nécessaire par la théorie de l’accession.

Le statut de la copropriété est impératif.

Le règlement de copropriété doit être rédigé avec soin si l’on veut préserver son efficacité dans le temps.

Le coût de la mise en copropriété n’est pas négligeable.

La gestion de la copropriété sera facilitée par l’intervention d’un syndic professionnel.

24

Étude


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«On ne peut, en général, s’engager, ni stipuler en son propre nom, que pour soi-même.» Le principe ainsi posé par l’article 1119 du Code civil a comme corollaire la formule fameuse de l’article 1165

selon lequel «les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes.» Le contrat ne lie que ceux qui l’ont conclu et qui se sont personnellement obligés. A l’égard des tiers, la situation créée par la convention ne constitue qu’un fait juridique.1

I - Les ayants-cause à titre particulier

Or, selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété revêt un caractère «conventionnel.» Il faudrait donc déduire de cette qualification qu’en matière de copropriété, comme en droit commun, l’ayant cause à titre par-ticulier n’est pas de plein droit, et comme tel, directement tenu des obligations personnelles de son auteur, ce principe s’appliquant même aux conventions que ce dernier aurait passées par rap-port à la chose faisant l’objet de la transmission2. En d’autres termes, en raison de la nature contrac-tuelle du règlement, celui-ci n’aurait de force obli-gatoire qu’à l’égard de ses signataires originels ou de leurs ayant cause universels ou à titre universel3. Les ayants cause à titre particulier (qu’il s’agisse d’acquéreurs de lots, de donataires ou de léga-taires à titre particulier), et a fortiori les personnes ne disposant pas de droit réel sur l’immeuble (loca-taires, salariés ou créanciers du syndicat) pour-raient légitimement ignorer une convention à laquelle elles n’ont pas été parties. Une telle solu-tion ne saurait bien évidemment être retenue. Le règlement de copropriété est certes un pacte et la jurisprudence n’hésite pas à qualifier les copro-priétaires de cocontractants4. En tant que tels, ils

se trouvent liés par la force obligatoire de cette convention qui découle directement des disposi-tions de l’article 1134 al. 1 du Code civil5. Mais le règlement n’est pas que «la charte des parties.»6 Comme on l’a souligné7, il s’agit d’une convention complexe qui définit l’objet des propriétés priva-tives et communes, protège les copropriétaires dans la jouissance de leurs parties privatives, orga-nise les relations de voisinage, définit la destina-tion de l’immeuble et sert de statuts à la personne morale que constitue le syndicat. Participant du contrat et de l’institution,8 le règlement est tout à la fois la loi des copropriétaires, du syndicat et de l’immeuble. Le rôle fondamental joué par cet ins-trument justifie que le législateur ait, dès la loi du 28 juin 1938, cherché à étendre l’opposabilité du règlement à l’égard des ayants cause à titre parti-culier, dès lors que le règlement avait été publié. Cette solution a été reprise par la loi du 10 juillet 1965. Si la loi contient une disposition spéciale s’agissant des ayants cause à titre particulier (1), tel n’est pas le cas pour les locataires (2) et les autres tiers (3) pour lesquels la question de l’oppo-sabilité du règlement a été réglée par la jurisprudence.

La mise en place d’un mécanisme permettant de rendre le règlement opposable aux ayants cause à titre particulier est impérieuse si l’on veut mainte-nir une nécessaire unité dans l’application du pacte commun. On ne saurait en effet imaginer un syndi-cat dans lequel la charte de l’immeuble s’applique-rait de manière différenciée selon la situation par-ticulière de chacun des membres du groupement. La méthode retenue par la loi a alors consisté à imposer la publication du règlement et de ses modi-fications afin de permettre tout à la fois une pleine information des ayants cause à titre particulier et une application uniforme du règlement (a). Mais parce que cette voie légale comportait une faille

potentielle, les auteurs du décret du 17 mars 1967 ont également prévu, non pas une exception ni une alternative à la voie légale, mais bien plutôt «un pal-liatif»9 (b).

ÉTUDE

L’opposabilité aux tiers du règlement de copropriété et de ses modifications

Guilhem GIL Maître de conférences à l’Université P. CézanneCentre P. Kayser

Sommaire

I - Les ayants-cause à titre particulier

Page 28 II - Les locataires

Page 29 III - Les autres tiers

Page 29 Ce qu’il faut retenir

1 - Cass. civ., 15 janv. 1918 : D.P. 1918, I, jur. p. 17.

2 - Sur l’application de ce principe au règlement intérieur, cf. CA Aix-en-Pce., 14 oct. 2005 : D. 2006, somm. p. 1857, obs. P. Capoulade & Ch. Atias.

3 - Cass. 3e civ., 28 fév. 1969 : JCP G 1970, II, n° 16220, note Béchade.

4 - Cass. 3e civ., 4 janv. 1990 : Administrer oct. 1990, p. 50, obs. E.J. Guillot, rappelant que «les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires.»

5 - E. Kischinewsky-Broquissse, La copropriété des immeubles bâtis, Litec, n° 555 p. 623.

6 - Ch. Atias, La portée du règlement de copropriété face aux conventions locatives : AJDI 2004, p. 541.

7 - J. Lafond, La copropriété, contrat ou institution ? : Administrer mars 1977, p. 2.

8 - P. Capoulade, note sous Cass. 3e civ., 11 juill. 2001 : AJDI 2001, p. 990 ; dans le même sens, J.R. Bouyeure, L’opposabilité des modifications du règlement de copropriété : Gaz. Pal. 16 mars 2002, n° 75, p. 2, spéc. n° 6.

9 - CA Paris, 21 fév. 2002 : Loyers et copr. 2002, comm. n° 194.

Étude


a - Le principe

Aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, «le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.» La tournure négative employée par le législateur tra-duit la volonté des auteurs de cette disposition d’éta-blir une distinction entre d’un côté, les coproprié-taires et, de l’autre, les ayants cause à titre particulier. S’agissant des premiers, auxquels on assimile leurs ayants cause universels ou à titre universel10, doctrine11 et jurisprudence12 s’accordent à considérer que le règlement de copropriété, ainsi que les modifications qu’il a pu connaître, leur sont opposables indépendamment de toute publication. Il en va de même à l’égard du syndicat13 qui, parce qu’il est considéré comme l’auteur des modifica-tions touchant le règlement, ne peut «alléguer l’inopposa-bilité qui protège les tiers.»14 Cette solution ne doit pas être entendue comme valant dispense de l’obligation d’assurer au règlement et à ses modifications la publi-cité imposée par l’article 35 du décret du 4 janvier 1955 et l’article 85 du décret du 14 octobre 1955.15 Elle signifie simplement qu’entre les copropriétaires, les modifications apportées au règlement, si elles ne peuvent être rétroactives en ce qu’elles ne sauraient porter atteinte à des droits acquis,16 ne sont pas davan-tage subordonnées dans leur mise à œuvre à la réali-sation de la publicité requise par la loi. Les décisions amendant le règlement prennent donc en principe effet, entre les membres de l’assemblée, à la date de leur adoption par l’organe délibérant du syndicat.17

La situation est toute autre à l’égard des ayants cause à titre particulier qui ne sauraient être considérés comme ayant été partie à l’élaboration ou à la modi-fication de la charte commune. L’article 13 pose alors un principe d’inopposabilité qui ne peut être renversé qu’au travers de l’accomplissement des for-malités de publicité légalement requises. En consé-quence, lorsque le règlement a été modifié sans que cet amendement n’ait été publié, celui qui acquiert un lot postérieurement à cette modification peut légitimement se prévaloir des dispositions origi-nelles qui ont seules fait l’objet d’une publication. Aussi, les acquéreurs d’un appartement sont-ils en droit de réclamer la suppression des aménagements réalisés sur les parties communes par l’un des copro-priétaires dès lors que ces travaux portent atteinte à la version originaire du règlement, peu important que cette initiative ait été ratifiée par le syndicat puisque la décision d’approbation des travaux n’avait pas été publiée au moment de l’achat de l’ap-partement par les demandeurs.18 De même, l’acqué-reur d’un lot peut valablement réclamer que lui soit appliquée la répartition des charges prévue dans la version d’origine du règlement de copropriété lorsque la nouvelle répartition, bien que votée anté-rieurement à son acquisition, n’avait pas été publiée au moment de son entrée dans le syndicat.19 Aurait-il

d’ailleurs payé son écot en application de la réparti-tion nouvelle qu’il serait en droit de demander la res-titution des sommes ainsi indûment versées.20

L’application de l’article 13 est donc d’apparence relativement simple : les modifications publiées sont opposables21 ; celles non publiées ne le sont pas22. Ce texte recèle cependant deux difficultés. La pre-mière tient à la définition de la notion de «modifica-tion.» La ligne directrice retenue par la jurispru-dence paraît consister en l’exclusion du champ de l’article 13 de toutes les décisions qui visent seule-ment à appliquer, interpréter ou préciser le contenu ou le sens du règlement de copropriété.23 La Cour de cassation a ainsi estimé que lorsque le règlement

détermine les bases de répar-tition des charges de chauf-fage en retenant comme cri-tère la surface de chauffe, le relevé des surfaces adopté par l’assemblée générale ne constitue pas une modifica-tion du règlement et n’est donc pas soumis à publicité foncière.24 Dans le même

sens, lorsque le règlement prévoit l’existence d’un droit de stationnement dans la cour commune, l’or-ganisation de celui-ci et l’attribution des places ne sont que la mise en œuvre du pacte et non une alté-ration de celui-ci.25 Il faut toutefois reconnaître que le départ entre application, interprétation, précision et modification est susceptible d’être délicat à opé-rer et que sous couvert d’interpréter ou d’appliquer, on peut parfois, consciemment ou non, parvenir à modifier.26 La prudence commande donc de procé-der à la publication des décisions susceptibles de pouvoir être regardées comme étant, même de manière médiate, constitutives d’une modification, afin d’éviter toute invocation de l’inopposabilité par un acquéreur ultérieur.

La seconde difficulté posée par l’article 13 réside dans le poids qu’il convient d’accorder à une publi-cation réalisée postérieurement à l’acquisition d’un lot. La situation se décompose chronologiquement en trois étapes : l’assemblée générale modifie le règlement mais cette modification n’est pas immé-diatement publiée ; un tiers achète un lot après la décision de l’assemblée; la modification du règle-ment fait enfin l’objet d’une publication. Deux regards peuvent être portés sur une telle situation. Dans une première analyse, on pourrait considérer que la publication, même tardive, permet désor-mais de rendre la modification opposable à tous les ayants cause à titre particulier, y compris ceux ayant acquis leur lot à une époque où seule la version non amendée était accessible. En d’autres termes, l’inopposabilité ne pourrait, dans cette hypothèse, être invoquée que dans l’intervalle existant entre l’acquisition et la publication. Une fois celle-ci réa-lisée, non seulement elle empêcherait les acqué-reurs futurs d’invoquer l’inopposabilité mais égale-ment elle permettrait de purger pour le passé le vice lié au défaut de publication. Mais on pourrait tout autant estimer, dans une seconde analyse, que la publication doit, pour avoir l’effet que lui prête l’ar-

«La méthode retenue par la loi a alors consisté à imposer la publication

du règlement…»

10 - E. Kischinewsky-Broquissse, op. cit., n° 556, p. 624 ; J.R. Bouyeure, L’opposabilité des modifications du règlement de copropriété : Gaz. Pal. 16 mars 2002, n° 75, p. 2.

11 - Cass. 3e civ., 23 juin 1976 : Bull. civ. III, n° 285.

12 - Cass. 3e civ., 19 nov. 2008 : Administrer fév. 2009, p. 49, obs. J.R. Bouyeure ; Def. 2009, p. 105, obs. Ch. Atias.

13 - Ch. Atias, note sous Cass. 3e civ., 19 nov. 2008 : Def. 2009, p. 1051.

14 - Sur les relations entre le défaut de publication et la faculté de vendre des lots individualisés, cf. Cass. 3e civ., 17 nov. 2010 : AJDI 2011, p. 456, note D. Tomasin ; Loyers et copr. 2011, comm. n° 26, obs. G. Vigneron.

15 - Cass. 3e civ., 25 mars 1992 : RDI 1992, p. 241.

16 - G. Vigneron, J. -Cl. Copropriété, fasc. 77, n° 66.

17 - Cass. 3e civ., 7 juin 1983 : Gaz. Pal. 1983, 2, Pan. p. 288 ; RDI 1984, p. 93.

18 - Cass. 3e civ., 17 fév. 1999 : RDI 1999, p. 303 ; CA Paris, 22 oct. 1997: Loyers et copr. 1998, comm. n° 24.

19 - CA Paris, 11 fév. 2000 : AJDI 2000, p. 437.

20 - Cass. 3e civ., 7 oct. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 21 : la modification de l’état de répartition des charges est opposable à l’ayant cause à titre particulier dès lors qu’elle a été publiée à la conservation des hypothèques antérieurement à l’achat.

21 - Cass. 3e civ., 31 janv. 1996 : JCP G 1996, IV , p. 86.

22 - J.R. Bouyeure, op. cit., n° 4.

23 - Cass. 3e civ., 27 fév. 1991 : D. 1992, somm. p. 133, obs. J.R. Bouyeure; RDI 1991, p. 254, obs. Cl. Giverdon et P. Capoulade.

24 - Cass. 3e civ., 14 déc. 1999, n° 97-20.588.

25 - Pour une illustration, cf. CA Aix-en-Provence., 29 avr. 1999 : D. 1999, somm. p. 318, obs. Ch. Atias.

26 - Voir infra b).

Étude


ticle 13, intervenir nécessairement avant la date d’acquisition. Aussi, une publication tardive pour-rait-elle certes rendre la modification opposable aux futurs acquéreurs ; elle serait néanmoins inapte à remettre en cause la faculté pour les acquéreurs antérieurs de se prévaloir de la seule version du règlement publiée au moment de leur acquisition.

De manière classique, la jurisprudence privilégie la seconde analyse en posant le principe selon lequel, sous réserve des dispositions de l’article 4 al. 3 du décret du 17 mars 1967,27 le règlement de copropriété et les actes qui l’ont modifié ne sont opposables aux acquéreurs de lots que s’ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l’acte d’acquisition.28 Même si une décision iso-lée,29 rendue à propos d’une modification de la répartition des charges, a paru s’écarter de cette position traditionnelle, il semble désormais assuré que la question de l’opposabilité doive se régler par le jeu de deux directives.30 Il convient tout d’abord de rechercher la date d’acquisition du lot puisque c’est elle qui conduit à reconnaître la qua-lité d’ayant cause à titre particulier. Il suffit ensuite de constater l’antériorité ou la postériorité de la publication par rapport à la date d’acquisition du bien.

Si cette solution est indéniablement protectrice des intérêts des ayants cause à titre particulier en ce qu’elle leur permet de ne pas être liés par «une modification qui n’a pas d’existence légale à leur égard»31, force est constater que cette protection se fait au détriment de l’uniformité qui devrait prési-der à l’application du règle-ment. L’application à géomé-trie variable du règlement qui en résultera pourra, certes, être regardée comme consti-tuant le prix de la carence du syndicat à exécuter en temps et en heure l’obligation légale de publier les modifications du règlement. Mais les fruits d’une action en responsabi-lité exercée à l’encontre du syndic, qui est chargé par l’article 18 de la loi de 1965, de représenter le syndicat pour la publication du règlement et de ses modifications, ne sauraient adéquatement pallier les inconvénients d’une telle situation. Comme on l’a souligné,32 il n’est d’autre issue que de soumettre à nouveau la modification à l’assemblée générale afin que la décision qui soit prise puisse lier tous les copropriétaires composant le syndicat, quelle que soit la date à laquelle ils ont rejoint le groupement. Au mieux, la régularisation n’aura été qu’une perte de temps ; au pire, elle conduira à un retour au statu quo ante si un chan-gement de majorité est entretemps intervenu. Bien que la jurisprudence n’y soit pas pour l’heure favorable, la solution consistant à accorder effica-cité à une publication tardive parait préférable en ce qu’elle permet une application uniforme du règlement envers tous les copropriétaires sans pour autant dénier toute protection aux acqué-reurs antérieurs puisque ceux-ci conservent la

faculté d’invoquer l’inopposabilité aussi long-temps que la modification n’aura pas été publiée. Plus avantageuse d’un point de pratique, cette position présente également l’avantage d’être compatible avec le fondement traditionnellement avancé afin d’expliquer le mécanisme légal d’op-posabilité aux ayants cause à titre particulier. Ainsi que cela a pu être exprimé, les obligations nées du règlement sont attachées à l’immeuble.33 Elles suivent le fonds en cas d’aliénation et, par la volonté légale, deviennent opposables à l’acqué-reur dès lors qu’elles ont été publiées. On pourrait donc soutenir que, dès l’acquisition, le lot est bel et bien affecté par les modifications non publiées, l’effet de telles modifications étant simplement paralysé à l’égard de l’acquéreur en raison du défaut de publication. Lorsque cette dernière inter-vient, l’obstacle porté à l’efficacité de la modifica-tion disparait et le lot de l’acquéreur peut alors, à l’instar de ceux détenus par les copropriétaires parties à la modification, produire l’intégralité des effets contenus dans le règlement.

b - Le palliatif

Comme le démontrent amplement les difficultés liées à la date de la publication, l’article 13 ne per-met pas d’apporter une réponse satisfaisante dans l’hypothèse où l’acquisition d’un lot intervient entre l’adoption d’une modification et la publication de cette dernière. L’article 4 al. 3 du décret du 17 mars 1967 prévoit alors que «le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier

immobilier, s’imposent à l’ac-quéreur [ …] s’il est expressé-ment constaté aux actes [conventionnels réalisant ou constatant le transfert de pro-priété d’un lot] qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obliga-tions qui en résultent.» La mise en œuvre de cette dispo-sition permet alors d’appli-quer à l’acquéreur l’intégralité

du règlement, les éléments déjà publiés étant oppo-sables par le jeu de l’article 13 de la loi, ceux n’ayant pas encore été publiés le devenant par l’application de l’article 4 al. 3 du décret.

Pour que cette dernière disposition puisse engen-drer l’opposabilité souhaitée, il faut cependant que deux conditions soient cumulativement réu-nies. En premier lieu, il est nécessaire que l’acte conventionnel constate expressément que l’ac-quéreur a eu, préalablement à l’acquisition de ses droits, connaissance du règlement et de ses modi-fications. Appliquant rigoureusement cette exi-gence, une décision a alors estimé qu’il importait peu que l’acquéreur ait pu avoir connaissance de la modification du règlement de copropriété, per-sonnellement lors de l’assemblée générale, voire même indirectement par le notaire rédacteur de l’acte, dès lors que ces circonstances n’avaient pas fait l’objet de mention dans l’acte translatif de pro-

«…opposables aux acquéreurs de lots que

s’ils ont été publiés antérieurement

à l’acte d’acquisition.»

27 - Cass. 3e civ., 31 janv. 1996 : D. 1996, IR p. 98; JCP G 1996, I, n° 3972, obs. H. Périnet-Marquet ; RDI 1996, p. 275, obs. P. Capoulade.

28 - Cass. 3e civ., 7 oct. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 22.

29 - P. Capoulade, note sous Cass. 3e civ., 8 sept. & 22 sept. 2009 : AJDI 2010, p. 142.

30 - CA Paris, 28 nov. 2002 : AJDI 2003, p. 277.

31 - J.R. Bouyeure, op. cit., n° 7.

32 - E. Kischinewsky-Broquissse, op. cit., loc. cit.

33 - CA Paris, 13 oct. 1995 : Loyers et copr., comm. n° 132.

Étude


priété et, par suite, ne répon-daient pas aux exigences de l’article 4.34 En second lieu, l’acte doit mentionner, de manière expresse, que l’ac-quéreur adhère aux obliga-tions insérées dans le règle-ment et ses modifications. La condition est ici encore appréciée rigoureusement. Il a ainsi été jugé que des acqué-reurs de lots qui avaient déclaré, dans les actes de vente, avoir pris connaissance du règlement de copropriété, ne pouvaient être tenus par des clauses concernant le droit d’affouillement, les autorisa-tions de travaux ou la possibilité de retrait de cer-tains lots de la copropriété alors qu’ils n’avaient pas formellement accepté ces conventions particulières.35

La position avantageuse ainsi faite à l’acquéreur n’a pas manqué d’être relevée. Il a en effet été noté que l’acquéreur peut avoir intérêt à ce que certaines des dispositions du règlement lui soient inopposables. Il lui suffit alors de publier son acquisition avant que les dispositions du règlement ne soient elles-mêmes publiées et de s’abstenir de déclarer dans l’acte qu’il adhère aux obligations en résultant.36 L’avantage ainsi accordé à l’acquéreur apparaît discutable. Lorsque le règlement ou ses modifications ont été publiés, l’article 4 al. 1 du décret prévoit également que l’acte conventionnel doit mentionner expressé-ment que l’acquéreur a eu préalablement connais-sance du règlement et de ses modifications. Mais comme l’a souligné une décision, la mention de la publicité du règlement préalable à l’acte de vente

emporte ipso facto, dans cette hypothèse, acceptation des clauses du règlement.37 En somme, lorsque le règlement ou ses modifications ont été publiés, l’acquéreur est irréfra-gablement présumé avoir accepté le contenu des dispo-sitions portées à sa connais-sance. Pourquoi alors l’acqué-reur qui reconnaît être au

courant de l’existence de modifications non publiées pourrait, quant à lui, choisir d’y échapper, se faisant ainsi un règlement de copropriété à la carte ?

On avancera alors qu’il existe une différence de taille entre les deux situations. La publication du règlement ou des modifications crée «une situa-tion juridique absolue, opposable à tous»38, sans que cette opposabilité ne soit subordonnée à une quelconque adhésion. A l’inverse, tant que la publication n’a pas eu lieu, les modifications relèvent de la seule sphère contractuelle entre membres du groupement sans pouvoir lier ceux qui sont étrangers à cette collectivité. L’adhésion aux dispositions non publiées est donc la condi-tion pour que celui qui était à l’origine un tiers puisse acquérir la qualité de partie à la convention. Si la distinction se justifie sur le plan des principes, il n’en demeure pas moins que le respect d’une dis-cipline collective efficace commanderait d’aligner les dispositions de l’article 4 al. 3 sur celles de l’ar-ticle 4 al. 1 et de ne faire dépendre l’opposabilité que de la seule reconnaissance d’avoir été au cou-rant de l’existence du règlement et de ses modifications.

La question de l’opposabilité du règlement au locataire ayant déjà été traitée dans ces colonnes39, on se bornera ici à rappeler l’essentiel des prin-cipes. Bien que le locataire ne soit contractuelle-ment lié qu’avec le copropriétaire-bailleur et qu’il doive donc être, en principe, regardé comme étant «étranger au règlement de copropriété»40, il est largement admis que le règlement s’impose à lui. Cette admission procède au premier chef de la volonté de voir tous les occupants de l’im-meuble, locataires comme copropriétaires, jouir de la chose commune sur un pied d’égalité. Une telle préoccupation se manifeste dans la loi du 6 juillet 1989 au travers des dispositions de l’article 3 qui prévoient que «lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bail-leur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, le jouissance et l’usage des parties privatives et communes et pré-cisant la quote-part afférente au lot loué dans cha-cune des catégories de charges.» Cette transmis-sion des éléments essentiels du règlement, si elle permet indubitablement d’éclairer le consente-ment du locataire, est toutefois inapte à fonder un principe général d’opposabilité de la charte de l’immeuble au preneur.

Un tel principe a été dégagé par la jurisprudence qui a utilisé en cette matière l’adage nemo plus juris. Se fondant sur l’idée selon laquelle le copro-priétaire bailleur ne peut transmettre au locataire plus de droits qu’il n’en a lui-même, les tribunaux en ont conclu que le respect du règlement auquel est tenu le bailleur lie tout autant le locataire.41 En conséquence, les règles gouvernant notamment l’usage des parties communes ou la réalisation de travaux sur de telles parties s’imposent indifférem-ment aux propriétaires de lots ou à ceux auxquels ils les louent. La pertinence d’un tel fondement a, il est vrai, pu être remise en question. On a notam-ment fait valoir qu’en «s’obligeant à procurer au preneur la jouissance des lieux, le propriétaire ne lui transmet aucun droit.»42 La soumission du loca-taire aux obligations issues du règlement de copro-priété résulterait alors d’une stipulation pour autrui implicite. Il a même pu être avancé que les dispo-sitions de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 s’étendraient au locataire qui, quoique n’étant pas à proprement parler un ayant cause à titre particu-lier, serait dans une situation semblable et devrait être soumis à un régime identique.43

Quel que soit le fondement retenu, il est établi en jurisprudence que, lorsque le locataire manque

34 - CA Paris, 3 avril 1992 : Administrer nov. 1992, p. 81 ; dans le même sens : CA Paris, 17 mai 1991 : RDI 1991, p. 384, obs. Cl. Giverdon.

35 - G. Vigneron, J.-Cl. Copropriété, fasc. 107-14, n° 50.

36 - CA Paris, 6 mai 1999 : AJDI 1999, p. 718.

37 - D. Tomasin, Le contrat de location et le droit de la copropriété : Dr. et Ville 1984, n° 27, p. 27.

38 - J.M. Roux, L’opposabilité du règlement de copropriété : le cas du locataire : Inf. Rap. Copr. mai 2006, p. 28.

39 - G. Vigneron, J. -Cl. Copropriété, fasc. 77, n° 101.

40 - CA Paris, 2 déc. 1982 : D. 1983, IR somm. p. 335, obs. Cl. Giverdon ; Cass. 3e civ., 28 fév. 2001: D. 2002, somm. p. 1527, obs. J.R. Bouyeure.

41 - Ch. Atias, La portée du règlement de copropriété face aux conventions locatives : AJDI 2004, p. 541.

42 - CA Versailles, 9 avril 1986 : Rev loyers 1987, p. 113 ; CA Paris, 13 avril 1999 : Loyers et copr. 1999, n° 248, obs. G. Vigneron ; P. Frémont, De la force obligatoire des règlements de copropriété et de leurs modifications éventuelles : Administrer mars 1998, p. 13, spéc. p. 18.

43 - Sur cette question, cf. B. Raclet, Les actions en justice du syndicat contre le locataire et réciproquement: Inf. Rap. Copr. mars 2005, p. 28.

II - Les locataires

«…la modification du règlement de copropriété

[doit faire] l’objet de mention dans l’acte

translatif de propriété…»

Étude


au respect dû au règlement, le syndicat est en droit d’agir à son encontre.44 L’initiative du syndicat peut bien entendu prendre la forme d’une action oblique fondée sur l’article 1166 du Code civil qui permet aux créanciers d’exercer «tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.» Ainsi, les tribunaux ont admis l’exercice par un syndicat de copropriétaires de l’action en résiliation de bail appartenant à un copropriétaire en raison de la carence de celui-ci à faire respecter par son loca-taire les dispositions du bail et du règlement de copropriété.45 Mais certaines décisions ont égale-ment consacré la faculté pour le syndicat d’inten-ter «un recours directement contre le preneur, sans pour autant invoquer le jeu d’une action oblique.»46 Enfin, il faut rappeler que la jurispru-dence a posé le principe selon lequel chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.47 Dans une telle situation, l’action individuelle d’un copropriétaire contre

un autre copropriétaire ou contre son locataire est donc recevable même en l’absence dommage personnel subi par le demandeur.48

Ce mouvement tendant à une affirmation de l’op-posabilité du règlement au locataire comporte tou-tefois certains tempéraments. Certaines décisions ont en effet estimé que lorsque le contrat de bail avait été conclu avant l’établissement du règlement de copropriété, ce dernier ne pouvait priver le pre-neur des droits valablement acquis. Ainsi, le loca-taire qui occupait une partie d’un immeuble entiè-rement affecté, au moment de la conclusion du bail, à des activités industrielles et commerciales, ne peut être regardé comme étant tenu par les dis-positions du règlement adopté postérieurement et imposant des normes applicables aux locaux à usage d’habitation.49 Par ailleurs, une décision remarquée a estimé que, lorsque rien ne permet d’établir que le locataire d’un local commercial dépendant d’un immeuble en copropriété avait été informé par son bailleur de l’existence d’une copropriété, ce preneur ne peut se voir reprocher aucun manquement au règlement de copropriété. 50

44 - Cass. 3e civ., 14 nov. 1985 : D. 1986, jur. p. 368, note Aubert; RTD civ. 1986, p. 599, obs. J. Mestre; dans le même sens TGI Créteil, 19 janv. 2010: D. 2010, Actu. p. 894, obs. Y. Rouquet ; sur cette question, cf. R. Martin, L’action oblique du syndicat : Ann. loyers 1986, p. 981.

45 - J.M. Roux, op. cit., loc. cit. et les réf. citées.

46 - Cass. 3e civ., 5 juill. 2006 : D. 2007, somm. p. 2191, obs. P. Capoulade ; cf. en dernier lieu, Cass. 3e civ., 29 mars 2011 : AJDI 2011, p. 378.

47 - J. Lafond, J.M. Roux et B. Stemmer, Code de la copropriété, Litec, note sous art. 15 L. 10 juill. 1965, p. 168, et les réf. citées.

48 - CA Paris, 30 janv. 2003 : Administrer mai 2003, p. 46, obs. J.R. Bouyeure ; Loyers et copr. 2003, comm. n° 143, obs. G. Vigneron ; CA Paris, 12 janv. 2006 : Juris-Data n° 2006-293-045 ; v. déjà dans le même sens : TGI Paris, 27 mai 1975 : D. 1976, IR p. 61.

49 - Cass. 3e civ., 3 mars 2004 : AJDI 2004, p. 558, obs. Cl. Giverdon ; Administrer juin 2004, p. 52, obs. Alfandari ; Administrer nov. 2004, p. 38, obs. J.R. Bouyeure ; Def. 2004, p. 1167, obs. Ch. Atias ; Loyers et copr. 2004, n° 73, obs. Brault ; Rev. loyers 2004, p. 392, note J.M. Roux. Sur cette décision, cf. égal. Ch. Atias, Alerte au cyclone sur la copropriété, Inf. Rap. Copr. mai 2004, p. 21.

50 - G. Vigneron, J.-Cl. Copropriété, fasc. 77, n° 104.

51 - D. Corrignan-Carsin, note sous Cass. Ass. plén., 5 mars 2010 : JCP G 2010, II, n° 606.

52 - Cass. soc., 27 mars 2001, n° 98-44292 ; RJS 2001, n° 801.

53 - Cass. Ass. plén., 5 mars 2010 : JCP G 2010, II, n° 606, note D. Corrignan-Carsin ; CA Paris, 18 janv. 2011 : AJDI 2011, p. 306.

54 - Cass. 3e civ., 12 juin 1991 : Loyers et copr.1991, comm. n° 351 ; Rev. loyers 1992, p. 161.

Si l’on écarte les créanciers du syndicat à propos desquels on a pu souligner qu’il «s’agit moins ici de l’opposabilité des obligations inscrites dans le règlement que de la faculté, pour un étranger à la copropriété, de revendiquer à son profit l’applica-tion des dispositions d’ordre financier»51, la ques-tion de l’opposabilité concerne, dans cette caté-gorie résiduelle, soit les salariés du syndicat, soit les personnes de passage dans l’immeuble.

En partant du principe selon lequel la finalité du règlement est d’organiser les relations entre copropriétaires et non entre le syndicat et son salarié, on a pu affirmer qu’en «droit strict, le sala-rié est étranger au règlement de copropriété qui, par la suite, ne devrait pas lui être opposable, pas plus qu’il ne devrait pouvoir en réclamer le béné-fice.»52 Toutefois, la jurisprudence de la Chambre sociale de la Cour de cassation déroge parfois à ce principe en recourant à la notion d’engage-ment unilatéral des copropriétaires. Dès lors que le règlement contient une disposition favorable au salarié, ce dernier pourrait l’invoquer afin de faire valoir un droit à l’encontre de son employeur. C’est ainsi que la haute juridiction a reconnu, en se fondant sur les dispositions d’un règlement,

l’existence au bénéfice d’un salarié d’un «enga-gement unilatéral des copropriétaires de loger gratuitement le concierge qui peut se prévaloir de cet engagement»53, tout comme elle a admis que le salarié pouvait se prévaloir de l’engagement unilatéral du syndicat, contenu dans le règle-ment, de respecter une procédure d’autorisation préalable par l’assemblée avant tout licenciement.54

Enfin, s’agissant des personnes telles que les visi-teurs ou les fournisseurs qui ne font qu’un court séjour dans l’enceinte de l’immeuble, il est géné-ralement admis qu’elles échappent à l’application du règlement de copropriété. Cette position est confirmée par une décision, déjà ancienne, de la Cour de cassation cassant une décision des juges du fond qui, afin de condamner sous astreinte un médecin, locataire d’un immeuble en copro-priété, à ne pas laisser stationner les véhicules de ses patients devant les entrées des garages priva-tifs et du parking souterrain de la copropriété, avaient affirmé que l’interdiction d’encombrer les parties communes contenue dans le règlement s’appliquait aux véhicules automobiles des tiers qui ne sont ni locataires, ni occupants. ●

C e q u ’ i l f a u t r e t e n i rSelon l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui lui sont appor-tées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier qu’à compter de leur publication au fichier immobilier. L’article 4 du décret du 17 mars 1967 permet cependant de rendre ces éléments opposables à l’acquéreur d’un lot, alors même qu’ils n’auraient pas été publiés, si l’acquéreur reconnaît expressément, dans l’acte conventionnel transférant la propriété du lot, qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qu’ils contiennent. A l’égard des locataires, l’opposabilité est assurée au travers du recours à l’adage nemo plus juris, à condition toutefois que l’application de la charte de l’immeuble ne porte pas atteinte à des droits acquis du preneur. Enfin, si selon la jurisprudence de la Chambre sociale, les salariés du syndicat peuvent se prévaloir du règlement de copropriété dès lors que celui-ci contient en leur faveur un engagement unilatéral du syndicat, il semble que les personnes extérieures à la copropriété échappent à l’application de ce règlement.

III - Les autres tiers


L’objet de la présente chronique a un but essentiellement pédagogique. Il s’agit de déterminer quelle peut être l’utilité et surtout quelles sont les limites au mécanisme de la mise en conformité des règlements de

copropriété.

Il n’a échappé à personne que le règlement de copropriété revêt une importance primordiale dans le cadre du statut de la copropriété des immeubles bâtis défini par la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il s’agit d’un document conventionnel obligatoire qui détermine la destination des parties tant priva-tives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également les règles rela-tives à l’administration des parties communes. Il pourrait imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, à condition qu’elles soient justi-fiées par la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété est perçu comme un contrat créant des droits et des obligations à l’égard des copropriétaires. Il suppose donc une relative permanence même s’il peut être l’objet de remaniements ponctuels en fonction des nécessi-tés au sein de l’immeuble1. Or, cette stabilité des règles du règlement de copropriété tranche avec

le caractère éminemment changeant des disposi-tions législatives (ou réglementaires) afférentes à la copropriété qui font l’objet d’une instabilité remarquée depuis de nombreuses années. Il n’est pas exagéré d’ailleurs de parler d’inflation législa-tive en ce domaine. Il est ainsi très fréquent de constater une différence entre les clauses de nom-breux règlements de copropriété et les disposi-tions des textes du statut, ce qui n’est pas sans poser de sérieux problèmes en pratique.En effet, des stipulations obsolètes du règlement de copropriété peuvent induire en erreur des copropriétaires qui n’auront pas une information à jour du droit “positif”.

C’est la raison pour laquelle la loi sur la solidarité et le renouvellement urbains, dite SRU, du 13 décembre 2000 a souhaité prendre en compte cette situation de manière à faciliter l’adéquation entre les règlements de copropriété existant et le droit applicable, autant que faire ce pouvait. Il n’est pas anodin que la Commission relative à la copropriété ait qualifié «d’acte majeur de la vie du syndicat» la mise à jour des règlements de copro-priété dans le cadre de la loi SRU.Un article 49 a donc été introduit au sein de la loi de 1965 en vertu duquel «l’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adap-tations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établisse-ment. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.»2/3. Partant, l’opportunité est donnée aux copropriétaires, ainsi que pour les syndics, de réa-liser ce que l’on peut appeler un «toilettage» des règlements de copropriété.

Au demeurant, les copropriétaires tout comme certains praticiens s’interrogent parfois sur les possibilités offertes par l’article 49. L’objet de la présente chronique a un but essentiellement pédagogique. Il s’agit de déterminer quelle peut être l’utilité et surtout quelles sont les limites au mécanisme de la mise en conformité des règle-ments de copropriété.

ÉTUDE

L’adaptation du règlement de copropriété

Jean-Marc ROUXMaître de conférences à l’Université Paul Cézanne Consultant auprès du GIE Strathémis

Sommaire

Page 31 I - Le principe général d’interprétation

Page 31 II - Le caractère obligatoire de l’article 49

Page 31 III - Les textes à prendre en

considération

Page 33 IV - Le champ d’application matériel de

l’adaptation

Page 33 V - Le champ d’application temporel de

l’adaptation

Page 33 VI - Le caractère permanent de la faveur

législative

Page 33 VII - La technique de l’adaptation

Page 34 VIII - Les modalités de l’adaptation

Page 34 IX - Le coût de l’adaptation

Page 34 Ce qu’il faut retenir

1 - L'article 14, alinéas 3 et 4, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat modifie le règlement de copropriété et qu'il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

2 - Nous avons reproduit la rédaction actuelle de l’article 49, laquelle est légèrement différente de celle adoptée au lendemain de la loi SRU.

3 - La Commission relative à la copropriété a édicté une recommandation n° 24 relative aux modalités d’application de l’article 49 à laquelle nous feront largement référence dans cette étude.

Étude


I - Le principe général d’interprétation

II - Le caractère obligatoire de l’article 49

III - Les textes à prendre en considération

Avant toute chose, il ne faut pas oublier que le prin-cipe général en matière de modification d’un règle-ment de copropriété est défini par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lequel dispose que les chan-gements, dans la mesure où ils concernent la jouis-sance, l’usage et l’administration des parties com-munes, relèvent de la double majorité, à savoir la majorité en nombre des copropriétaires représen-tant au moins les deux-tiers des voix du syndicat.L’article 11 de la loi de 1965 précise également que, sous réserve des dispositions de l’article 12 relatif à la révision de la répartition des charges, celle-ci ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, et que, d’autre part, l’article 43 de la même loi répute non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1

à 42 et 46 de la loi et celles du décret en conseil d’état prises pour leur application et que dans ce cas, le juge, en réputant non écrite une clause rela-tive à la répartition des charges, procède à une nouvelle répartition de celles-ci.Il faut donc percevoir l’adaptation des règlements de copropriété comme une procédure exception-nelle qui ne peut être étendue à d’autres situations que celles visées par le législateur. Comme l’a sou-ligné la Commission relative à la copropriété, «dès lors, que l’article 49 instaure, en soumettant les adaptations rendues nécessaires par la modi-fication des textes à la majorité de l’article 24, un régime dérogatoire aux règles […] ses disposi-tions doivent donc être interprétées de manière stricte»4/5.

Il a été soutenu pendant un temps que les copro-priétaires étaient tenus de procéder à la mise à jour de leur règlement de copropriété. L’utilisation du présent de l’indicatif dans la disposition («l’as-semblée générale adopte, à la majorité de l’ar-ticle 24, les adaptations…») semblait marquer une obligation juridique. Il n’en est rien. On peut d’ailleurs remarquer que l’article 49 n’a pas été mentionné parmi les dispositions d’ordre public figurant à l’article 43 cité ci-avant.Au demeurant, il parait judicieux de comprendre le mécanisme légal comme une chance à saisir par les copropriétaires en vue de supprimer de

leur règlement les vestiges des anciennes législa-tions et d’y faire figurer les nouveaux textes. A ce titre, le syndic aurait tout intérêt, en vertu de son devoir de conseil, à proposer à l’assemblée géné-rale des copropriétaires de statuer sur ce point6. De surcroit, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la question de la mise à jour de leur règlement de copropriété dont ils demandent qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (D. 1967, art. 10, al. 1er). Le syndic devra alors faire droit à cette requête.

L’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 évoque des «adaptations… rendues nécessaires par les modifi-cations législatives». Il est généralement admis que l’expression de «modi-fications législatives» doit être entendue au sens large, ce qui permet d’y englober tant les disposi-tions législatives stricto sensu que les dispositions proprement réglementaires. La Commission relative à la copropriété invite l’interprète à raisonner de la sorte : «Considérant qu’une distinction des disposi-tions législatives proprement dites et des dispositions

réglementaires prises pour leur application serait contraire à la volonté du législateur d’instaurer une cohérence entre les textes applicables à la copro-priété et le contenu du règlement ; Considérant, dès lors, que la notion de «modifications législatives» ne peut être prise dans son sens le plus formel.» Ceci dit, la pratique révèle régulièrement des propositions grâce auxquels il serait possible de procéder à une refonte assez ample d’un règlement de copropriété, ce qui peut comprendre dernier état de la jurispru-dence ou la résolution de difficultés rencontrées

4 - En dehors des cas expressément prévus par la loi, les modalités de modifications habituelles du règlement de copropriété doivent être respectées, Bordeaux, 26 février 2010, Loyers et copr. 2010, n° 201, obs. Vigneron.

5 - A propos des effets pervers de la pratique de la mise à jour des règlements de copropriété, Ruffet, L’adaptation des règlements de copropriété, réflexion sur les dérives, Inf. rap. copr. juillet-août 2004, p. 22.

6 - Lafond, Roux et Stemmer, Code de la copropriété, Litec 15ème éd. 2011, p. 413.

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Étude


dans l’administration de l’immeuble7. D’après la Commission relative à la copropriété, «les termes de «modifications législatives» s’opposent à la prise en compte d’évolutions jurisprudentielles». Elle pour-suit en considérant que «les termes «adaptation de règlement de copropriété» ne permettent pas la régularisation de situations de fait intervenues indé-pendamment de toute modification législative ou réglementaire». Elle «recommande que les adapta-tions soient faites au regard des seules modifications législatives ou réglementaires».Afin de satisfaire aux obligations résultant de l’ar-ticle 49 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de tenir compte des textes législatifs et réglementaires concernant directement ou indirectement la copro-priété des immeubles bâtis, soit notamment :• La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la

copropriété des immeubles bâtis,• La loi du 2 juillet 1966, relative à l’installation

d’antennes extérieures réceptives de radio et de télévision, instituant un droit à l’antenne,

• La loi du 28 décembre 1966, modifiant la loi du 10 juillet 1965,

• Le décret du 17 mars 1967, portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copro-priété des immeubles bâtis,

• Le décret du 22 décembre 1967, fixant les modali-tés d’application de la loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes extérieures réceptives de radio et de télévision, instituant un droit à l’antenne,

• La loi du 2 janvier 1970, réglementant les condi-tions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

• La loi du 9 juillet 1970, relative à la détention d’un animal dans un local d’habitation,

• Le décret du 20 juillet 1972, fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970,

• Le décret du 26 juillet 1973, modifiant le décret du 17 mars 1967,

• La loi du 29 octobre 1974, modifiant la loi du 10 juillet 1965,

• La loi du 19 juillet 1977, modifiant la loi du 10 juillet 1965,

• La loi du 2 janvier 1979, relative aux droits grevant les lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

• La loi du 21 décembre 1984 sur la domiciliation des entreprises,

• La loi du 31 décembre 1985, ajoutant à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à l’installa-tion ou à l’adaptation des antennes collectives de radiodiffusion et de télévision,

• Le décret du 13 mars 1986, modifiant la loi du 10 juillet 1965,

• Le décret du 9 juin 1986, modifiant le décret du 17 mars 1967,

• Le décret du 15 septembre 1987 relatif aux travaux d’économie d’énergie réalisés dans les immeubles bâtis relevant du statut de la copropriété,

• La loi du 29 décembre 1990, modifiant la loi du 2 juillet 1966, relative à l’installation d’antennes extérieures réceptives de radio et de télévision, instituant un droit au câble,

• La loi du 13 juillet 1992, qui complète l’article j) de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’application à l’installation d’un raccordement de l’immeuble à un réseau câblé,

• Le décret du 31 juillet 1992, modifiant le décret du 17 mars 1967,

• La loi du 21 juillet 1994, relative à l’habitat modi-fiant la loi du 10 juillet 1965,

• La loi du 21 janvier 1995, modifiant la loi du 10 juillet 1965,

• Le décret du 15 février 1995, modifiant le décret du 17 mars 1967,

• Le décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis,

• La loi du 14 novembre 1996, modifiant la loi du 10 juillet 1965,



• Le décret du 23 mai 1997, modifiant le décret du 17 mars 1967,

• La loi du 6 janvier 1999, relative aux animaux dangereux et errants et à la protection des animaux,

• Le décret du 4 avril 2000, modifiant le décret du 17 mars 1967,

• La loi du 13 décembre 2000, loi relative à la soli-darité et au renouvellement urbains modifiant la loi du 10 juillet 1965,

• Le décret du 30 mai 2001, fixant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’ar-ticle 18 de la loi du 10 juillet 1965 (fixant le sta-tut de la copropriété des immeubles bâtis),

• Le décret du 27 mai 2004, modifiant le décret du 17 mars 1967,

• La loi du 13 juillet portant engagement national pour le logement,

• La loi du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques,

• Le décret du 1er mars 2007, modifiant le décret du 17 mars 1967,

• La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance,

• La loi du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur,

• La loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie,• La loi du 5 mars 2009, modifiant la loi du 10 juil-

let 1965,• La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le

logement et la lutte contre l’exclusion,• La loi du 12 mai 2009 de simplification du droit,• Le décret du 20 avril 2010, modifiant le décret du

17 mars 1967,• La loi du 12 juillet 2010 portant engagement pour

l’environnement,• La loi du 14 mars 2011 d’orientation et de program-

mation pour la performance de la sécurité intérieure,• Le décret du 3 juin 2011 relatif à la protection de

la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis,

• Le décret du 25 juillet 2011 relatif aux installa-tions permettant la recharge dans les bâtiments des véhicules électriques ou hybrides et aux infrastructures pour le stationnement des vélos.

7 - Certains auteurs estiment toutefois que les clauses d’un règlement de copropriété jugées illégales par les décisions de la jurisprudence devraient être supprimées : Le Masson, La mise à jour des règlements de copropriété, AJDI 2003, p. 837 ; Gélinet, L’adaptation des règlements de copropriété après la loi SRU, Rev. Loyers 2003, p. 196.

Étude


Les termes «règlement de copropriété» doivent être, eux aussi, interprétés strictement.

Ne font pas partie du règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les conventions relatives aux parties communes, même s’ils font matériellement partie du même document.Il faudra donc distinguer, au sein du document intitulé «règlement de copropriété», ce qui relève à proprement parler du règlement de copropriété pouvant faire l’objet d’une adaptation au sens de

l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, et l’état des-criptif de division ou les conventions relatives aux parties communes, qui eux, en sont exclus8.Il a été souligné par la Commission relative à la copropriété que l’article 49 de la loi de 1965 ne pouvait pas être utilisé pour modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles, ou afin de rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges9.

L’article 49 de la loi de 1965 ne vise que les modifications intervenues depuis l’établisse-ment du règlement de copropriété. Cela signifie clairement que le législateur n’a visé que les évolutions législatives postérieures à l’établisse-ment du règlement de copropriété lui-même.En ce qui concerne la date à prendre en compte, le terme établissement doit être entendu comme étant celui de la rédaction du règlement de copropriété10.Les auteurs de la loi sont partis d’un postulat : lorsqu’un règlement de copropriété est établi et entre en vigueur, il est censé être conforme à la législation en vigueur (sous peine pour le rédac-

teur - le plus souvent un notaire - d’engager sa responsabilité). D’où la nécessité de ne prendre en considération que les textes législatifs régle-mentaires adoptés après son établissement. Ainsi pour un règlement de copropriété établi le 21 février 2007, il sera tenu compte des réformes intervenues depuis cette date. En revanche, si le rédacteur du règlement de copropriété a omis les changements issus, par exemple, de la loi du 13 juillet 2006 (Loi ENL), il sera impossible de recou-rir à l’article 49, le texte ne visant pas les réformes intervenues depuis l’entrée en vigueur de la loi de 1965, mais bien celles apparues depuis l’établis-sement du règlement de copropriété.

Initialement, l’article 49 enfermait la faveur légis-lative consistant à permettre la modification des règlements de copropriété à la simple majorité du nouvel article 24, dans un délai de conq ans. Le point de départ de ce délai avait été fixé à la date de promulgation de la loi SRU, soit le 13 décembre 2000. Par la suite ce délai fut porté à huit années.L’expérience a démontré que la procédure d’adap-tation avait pu être délicate à mettre en œuvre tout

en étant assez mal comprise par les intéressés. Il a alors été décidé de rendre permanente la faculté offerte aux copropriétaires de mettre à jour leur règlement de copropriété. La loi du 25 mars 2009 (dite Loi MOLLE) a supprimé toute condition de délai, ce qui permettrait ainsi à des syndicats de proposer, à plusieurs reprises une adaptation de leur règlement en fonction des réformes qui ont pu les concerné11.

Il existe plusieurs façons de procéder à la mise à jour d’un règlement de copropriété. Nous pour-rions dire que tout dépend du degré d’obsoles-cence qu’il présente lorsque l’expert va se pencher sur sa rédaction.Il sera parfois plus simple, et aussi plus opportun, de procéder à une refonte quasi-totale de la charte des copropriétaires, en particulier s’il a été rédigé avant la grande réforme de la loi du 10 juillet 1965. Il faudra prendre toutefois la précaution de conser-ver les données fondamentales du document ori-ginal, notamment la distinction entre les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination. Parfois, et le plus souvent, un certain

nombre de “retouches” seront suffisantes afin de disposer d’un règlement de copropriété conforme à la législation en vigueur.A cet égard, la Commission relative à la copro-priété recommande d’utiliser les dispositions de l’article 49 pour :• supprimer toute clause incompatible avec les

dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur postérieurement à l’établis-sement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre 1985, de conférer une délégation de vote à une personne qui n’au-rait pas la qualité de copropriétaire ;

8 - Rép. min n° 25421, JO AN 1er décembre 2003, p. 9218.

9 - Dans le même sens, Paris, 2 décembre 2004, Constr.-urb. 2005, n° 87, obs. Sizaire. V. aussi, Rép. min n° 18993, JO AN 22 septembre 2003, p. 7294.

10 - Néanmoins, il a été mis en exergue par la Commission relative à la copropriété que le but du texte imposait de ne pas faire de différence entre établissement et modification du règlement et que devaient être adaptées toutes les clauses incompatibles avec un texte postérieur, qu'elles aient figuré dans le règlement dès l'origine ou qu'elles y aient été introduites par la suite.

11 - Vigneron et Roux, Droit de la copropriété et des baux d’habitation après la loi « MOLLE » du 25 mars 2009, Loyers et copr. mai 2009, n° 30.

IV - Le champ d’application matériel de l’adaptation

V - Le champ d’application temporel de l’adaptation

VI - Le caractère permanent de la faveur législative

VII - La technique de l’adaptation

Étude


• substituer, si nécessaire, aux précédentes clauses, des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l’établissement ou à la modification du règle-ment de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires repré-sentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;

• analyser la conformité du critère de la réparti-tion des charges par rapport aux dispositions impératives de l’article 10 (alinéas 1 et 2), sans qu’aucune disposition législative ou réglemen-taire ne détermine les éléments et la méthode permettant d’établir une nouvelle répartition des charges.

Le texte de l’article 49 prévoit expressément que l’assemblée générale décide des adaptations.Toute autre procédure est donc impossible (le syn-dic ou le conseil syndical ne pourrait se substituer à cette assemblée générale).La Commission relative à la copropriété a d’ailleurs recommandé de procéder par étapes.A cet égard, elle conseille au syndic de mettre en œuvre une concertation avec le conseil syndical afin de recenser les adaptations rendues néces-saires. Elle appelle également l’attention de ces syn-dics sur le temps nécessaire pour parvenir à l’adop-tion définitive de l’adaptation.Une première assemblée générale doit se pronon-cer sur l’opportunité de procéder aux adaptations rendues nécessaires et examine les conditions essentielles des contrats proposés par les consul-tants, et autorise la dépense avec l’échéancier des appels de fonds12.Une autre assemblée générale examine ensuite le

projet d’adaptation dans son intégralité, notifié au plus tard en même temps que la convocation, en prévoyant un vote par article et confère le pouvoir au syndic de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal au rang des minutes d’un notaire et de déposer l’acte authentique au fichier immobi-lier. Bien entendu le procès-verbal de l’assemblée générale devra être notifié dans les deux mois à l’en-semble des copropriétaires. Plus précisément, la Commission recommande de notifier le procès-ver-bal de l’assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants, en recommandé avec demande d’avis de réception, dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale et d’adresser une copie du procès-verbal, sous pli simple, aux autres copropriétaires.Rappelons que la modification interviendra excep-tionnellement à la majorité de l’article 24, ce qui signifie désormais la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Le recours à un professionnel du droit de la copro-priété est plus que recommandé. Il s’agira en règle générale d’un notaire, d’un avocat ou d’un univer-sitaire. Il faudra donc penser à budgétiser un cer-tain montant correspondant à la mission confiée au sachant, à savoir l’audit du règlement de copro-priété et à l’adaptation proprement dite. Plusieurs milliers d’euros sont parfois demandés en vue

d’accomplir cette tâche. Une mise en concur-rence peut ainsi être nécessaire. L’article 49 pré-cise, de son côté, que la publication des modifica-tions du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. La taxe de publicité foncière est assez réduite, soit 125 euros de nos jours, à laquelle il faudra ajouter le salaire du conservateur des hypo-thèques qui se monte aujourd’hui à 15 euros. ●

12 - La Commission relative à la copropriété rappelle que les frais d'études n’entrent pas dans les dépenses de maintenance comprises dans le budget prévisionnel et doivent faire l’objet d’un vote spécifique quant à leur montant et à l’échéancier des appels de fonds correspondants.

VIII - Les modalités de l’adaptation

IX - Le coût de l’adaptation

C e q u ’ i l f a u t r e t e n i rL’adaptation doit être cantonnée aux seules hypothèses prévues par l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne concerne que les textes législatifs et règlementaires intervenue depuis l’établissement du règlement de copropriété de l’immeuble. Elle ne peut être le prétexte à rectifier une erreur ou résoudre une difficulté d’ordre pratique.Si elle est opportune, la mise à jour d’un règlement de copropriété ne s’avère pas obligatoire.La possibilité de toiletter un règlement de copropriété est désormais permanente.L’assemblée générale devra tout d’abord décider la mise à jour du règlement pour ensuite, lors d’une seconde réunion, statuer sur l’adoption du projet de modification.Il est nécessaire de chiffrer assez précisément le montant que le syndicat déboursera en cas de mise en œuvre de la procédure d’adaptation afin d’éclairer le consentement des copropriétaires.


RÉPONSES MINISTÉRIELLES

La copropriété au ParlementLogement.

Réglementation. Vente en l’état futur

d’achèvement(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 26/07/2011 page : 8192)

Question : Marc Dolez appelle l’atten-tion de M. le secrétaire d’État chargé du logement, sur l’article 7 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, relative aux ventes d’immeubles à construire ou en cours de construction et à l’obligation de garantie à raison des vices de construc-tion, qui dispose notamment que «le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.» Il lui demande de lui indiquer, au vu de la jurisprudence, ce qu’il faut précisément entendre par «préalablement».

Réponse : L’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur d’un immeuble lors de la signature du contrat de vente en état futur d’achèvement et qu’il doit lui être communiqué préala-blement. Lorsque le contrat de vente est précédé d’un contrat préliminaire, ce qui est pratiquement toujours le cas, l’ar-ticle R. 261-30 du même code prévoit que le vendeur doit notifier à l’acquéreur le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte. Le règlement de copropriété doit être annexé à ce projet d’acte de vente et il est donc notifié dans les mêmes délais, à savoir un mois au moins avant la date de la signature de l’acte de vente, afin que l’acquéreur puisse signer ce dernier en parfaite connaissance de cause.

Assurances. Assurance multirisque Immeuble.

Assurances indivi-duelles, coordination

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 16/08/2011 page : 8871)

Question : Catherine Lemorton attire l’attention de Mme la ministre de l’éco-logie, du développement durable, des transports et du logement sur le sujet de

la double assurance des copropriétaires d’immeubles. Celle-ci s’appuie sur une assurance individuelle obligatoire ainsi que sur l’assurance des copropriétaires contractée et gérée par le syndic. Censée faciliter la gestion des contrats, l’obligation de double assurance pose en fait de nombreux problèmes, notam-ment, pour ne prendre que cet exemple, lors d’un sinistre tel qu’un dégât des eaux. L’accord contracté entre assu-reurs (dans le cadre de la convention CIDRE) a alors pour conséquence de découpler les responsabilités de tra-vaux entre les deux types de contrats et donc les prises en charge : au contrat de copropriété l’essentiel des travaux de réfection des sols et plafonds ; au contrat individuel l’embellissement de l’appartement sinistré (peintures, moquettes...). Cette situation amène donc des copropriétaires, non respon-sables du sinistre, à devoir assumer les réparations. Elle conduit également à une comptabilisation toujours crois-sante du nombre de sinistres et donc à une hausse importante des primes (celles-ci ont pu en effet être multi-pliées par deux en cinq ans). Elle demande si le Gouvernement compte proposer un texte prenant réellement en compte et rééquilibrant la chaîne des responsabilités sur ce sujet afin d’éviter à ces propriétaires d’êtres tenus responsables financièrement de sinistres qui ne sont pas de leur fait.

Réponse : La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de sous-crire une assurance au nom du syndicat de copropriétaires couvrant, d’une part, les dommages à l’immeuble et, d’autre part, la responsabilité civile du syndicat. Parallèlement, le copropriétaire doit souscrire un contrat d’assurance si le contrat pris par le syndic ne couvre pas les parties privatives. Parmi les dom-mages à l’immeuble figurent les dégâts des eaux, qui représentent environ 80 % des sinistres. Dans ce domaine, afin notamment d’écourter les délais d’in-demnisation, les assureurs ont élaboré deux types de conventions : la conven-tion CIDRE (convention d’indemnisa-tion directe et de renonciation à recours), dont le champ d’application est limité aux dommages matériels dont le mon-

tant est égal ou inférieur à 1 600 € HT et aux dommages immatériels dont le montant est égal ou inférieur à 800 € HT, et la convention CIDE-COP (convention d’indemnisation des dégâts des eaux dans les copropriétés), applicable lorsque les dommages matériels sont supérieurs à 1 600 € HT. Ces conven-tions, conclues entre assureurs ne sont pas opposables aux assurés, qui conservent les droits et garanties de leurs contrats. Elles ont pour but de favo-riser le règlement rapide des dégâts des eaux, en désignant conventionnelle-ment l’assureur qui doit intervenir, en fonction de la nature des biens endom-magés, et éviter ainsi les situations de cumul entre l’assurance du syndic de copropriété et celle du copropriétaire ou de l’occupant. Dans ce cadre, l’assu-reur indemnise le lésé sans application de la franchise, même lorsque le contrat en comporte une (sauf en cas de sinistres répétitifs), et la vétusté n’est pas appli-quée, sauf si elle dépasse 25 %. Dans un avis du 3 juin 2008, le CCSF (Comité consultatif du secteur financier) a recommandé aux assureurs d’aménager les conventions CIDRE et CIDE-COP, pour permettre l’exercice du recours contre les auteurs des sinistres de manière plus coercitive, par exemple à partir du deuxième sinistre répétitif sur-venu dans un délai de 24 mois consécu-tifs. Dans son rapport 2009-2010, le CCSF a constaté que ses recommanda-tions avaient été mises en œuvre par la FFSA (Fédération française des sociétés d’assurance) et le GEMA (Groupement des entreprises mutuelles d’assurance). Dans ces cas, il apparaît que les intérêts de l’assuré non responsable sont préservés.

Impôt sur le revenu. Revenus fonciers.

Charges déductibles(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 23/08/2011 page : 9070)

Question : François Scellier attire l’at-tention de M. le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, dans le cadre de la déclara-tion des revenus fonciers, sur le carac-tère déductible ou non de certaines dépenses pour travaux. L’instruction fis-

Réponses ministérielles


cale relative aux revenus fonciers, n° 5 D-2-07 du 23 mars 2007, indique, s’agissant de travaux de restructuration des unités d’habitation, que le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’améliora-tion (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189). L’instruction ajoute que lorsque la restructuration est partielle, c’est-à-dire lorsqu’elle porte sur cer-taines parties de l’unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, pour la création de salles d’eau ou de sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d’amélioration. Il lui demande donc si des travaux de restructuration partielle, menés dans un immeuble à usage d’habitation soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le sta-tut de la copropriété des immeubles bâtis, qui visent à réunir deux lots, et par exemple, deux chambres de service contiguës, constituent des dépenses d’amélioration, dès lors que ces travaux consistent à mettre aux normes cette unité d’habitation, notamment au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéris-tiques du logement décent, en suppri-mant une cloison et en aménageant en particulier de nouvelles installations sanitaires et ce, sans accroissement du volume et de la surface habitable de ces deux lots ainsi réunis. (…)

Réponse : Les a et b du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts prévoient que les charges de la propriété déduc-tibles pour la détermination du revenu net foncier imposable à l’impôt sur le revenu comprennent, pour les proprié-tés urbaines, les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agran-dissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants, des travaux d’amé-nagement interne qui par leur impor-tance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habi-table de locaux existants. En consé-quence, les travaux qui visent, en sup-primant une cloison, à réunir deux lots en un seul ne peuvent être admis en déduction dès qu’ils ne peuvent être considérés, du fait de leur importance, comme des travaux de réparation, d’en-tretien ou d’amélioration. À cet égard, il

est indiqué que dans son arrêt du 9 juil-let 1991, n° 1105 Bellavia, la Cour administrative d’appel de Nancy a considéré que les travaux ayant abouti à la réunion de quatre immeubles en un seul et ayant comporté notamment la démolition des anciennes cloisons et la pose de nouvelles cloisons devaient être regardés, en raison de leur nature et de leur importance, comme des travaux de transformation et de rénovation assimi-lables à une reconstruction, bien qu’ils n’aient pas entraîné un changement d’affectation des locaux, ni augmenté leur surface habitable. Par ailleurs, il est rappelé que les dépenses d’installations sanitaires qui sont réalisées à l’occasion de la réunion de deux lots en un seul ne peuvent également pas être admises en déduction des revenus fonciers, étant donné que ces dépenses d’installation qui constituent des dépenses d’amélio-ration sont indissociables de ces travaux de reconstruction. En effet, il est de juris-prudence constante que les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction, lorsqu’ils sont effectués, non en vue d’améliorer des locaux existants, mais à l’occasion de travaux de construc-tion, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés (CE, arrêt du 10 juillet 1996 n° 137789). (…)

Copropriété. Assemblées générales . Convocations,

domicile à l’étranger(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 30/08/2011 page : 9418)

Question : Bernard Gérard appelle l’at-tention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur les dispositions applicables en matière de convocation d’assemblées générales de copropriété. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 stipule [dispose, ndlr] qu’en la matière, «toutes les notifica-tions sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception». Le texte précise aussi que «le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lende-main du jour de la première présenta-tion de la lettre recommandée au desti-nataire». Si cette obligation ne pose aucun problème à l’intérieur des fron-tières françaises, puisque c’est la poste qui mentionne sur l’accusé de récep-tion la date de la première présentation, il n’en va pas de même à l’étranger. Ainsi, dans certains pays tel que la Belgique, c’est au destinataire qu’il est laissé le soin de mettre la date qu’il lui convient, date qu’il écrit d’ailleurs lui-même. La lettre recommandée interna-tionale n’est d’aucun secours en l’es-

pèce puisque l’imprimé d’accusé de réception ne comporte pas de mention relative à la date de première présenta-tion. Dans ces conditions, toutes les fraudes sont possibles et la sécurité juri-dique des décisions prises en assemblée générale de copropriété s’en trouve considérablement affaiblie. C’est d’au-tant plus regrettable que, jusqu’en 2007, il était fait obligation à tout copropriétaire d’un lot situé sur le ter-ritoire français de disposer d’un domi-cile réel ou élu en France. Cette men-tion a été supprimée à la demande de la Commission des communautés euro-péennes, dans son avis du 4 avril 2006. Aussi, il lui demande s’il serait possible de remédier à cette difficulté en consi-dérant, par exemple, que la date de remise du courrier par les services pos-taux français aux services postaux étrangers est assimilable à la date de la première présentation.

Réponse : (…) En raison de l’interven-tion de la Commission européenne, le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007, a modifié l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et a, notamment, rendu pos-sible la convocation par télécopie, porté de 15 à 21 jours le délai de convo-cation aux assemblées générales et supprimé l’obligation faite aux per-sonnes demeurant à l’étranger d’élire domicile en France. Auparavant, en effet, le domicile réel ou élu devait se situer obligatoirement soit en France métropolitaine si l’immeuble y était situé, soit dans le département ou le ter-ritoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble. L’article 64 précité précise que le délai que font, le cas échéant, courir les notifications ou mises en demeure a pour point de départ le len-demain du jour de la première présen-tation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lende-main du jour de la réception de la télé-copie par le destinataire. Ainsi, pour pallier la difficulté de connaître la date de la première présentation lorsque le destinataire demeure à l’étranger, la loi prévoit que la notification de la convo-cation à l’assemblée générale peut être faite par télécopie. Les services de la chancellerie et du secrétariat d’État au logement réfléchissent également à la possibilité de notifier les convocations aux assemblées générales par voie électronique sécurisée. En tout état de cause, la proposition qui consiste à assimiler la date de remise du courrier par les services postaux français aux services postaux étrangers à la date de première présentation ne permet pas d’avoir la certitude que la notification de la convocation a été remise au domi-cile du destinataire. ●


Gestion et maintenance

GESTION ET MAINTENANCE

Fibre optique : l’heure de la maturité ?Après des années de frilosité et de surplace, le déploiement de la fibre optique poursuit lentement mais sûrement sa progression en France. Le cadre législatif désormais plus clair favorise les investissements des opérateurs, même si toutes les installations en copropriété sont loin de se dérouler sans problème. Etat des lieux et conseils.

Paul TURENNE

Avec une connexion Internet 100 fois plus rapide que les abonnements

ADSL classiques, surfer sur le web prend une toute autre dimension : il devient alors possible de déposer toute une série de photos sur un site ou bien de télécharger un film en quelques se-condes, tout en regardant la télévision sur plusieurs écrans en haute définition, voire en trois dimensions, pour les plus équipés. Une fiction, il y a encore quelques années, qui est devenue réalité avec le développement de la fibre op-tique dans les foyers français, même si pour l’heure, ce dernier reste modeste et cantonné aux zones les plus urbanisées. Les copropriétaires habitant dans ces zones denses peuvent donc s’attendre, si ce n’est déjà fait, à être sollicités par un ou plusieurs opérateurs déployant la

fibre optique dans leur secteur. Quoi qu’il en soit, la décision d’installer un réseau de fibre optique dans un im-meuble incombe toujours au syndicat des copropriétaires qui choisit lors de l’assemblée générale un opérateur d’immeuble (cf. p.40 «Dix définitions pour mieux comprendre l’univers de la fibre optique»). Pour éviter les déconve-nues, mieux vaut en solliciter plusieurs afin de savoir lesquels ont d’ores et déjà déployé un réseau dans la rue, la date prévue de raccordement à l’immeuble, les modalités d’exécution des travaux notamment pour l’accès des parties communes, sans oublier, bien sûr, la qualité finale du service.La copropriété doit ensuite signer avec l’opérateur choisi une convention-type personnalisable conformément à la loi,

après en avoir délibéré. Celle-ci précise notamment les modalités d’installation et peut prévoir des mécanismes de pénalités librement négociés en cas de non-respect des engagements (cf. p.40 : une convention-type à ne pas négliger). Dans la mesure où la fibre optique doit être disponible sur tous les paliers de l’immeuble et qu’elle n’apprécie pas les courbures trop importantes, a fortiori les angles droits, l’installation peut être plus compliquée à mettre en œuvre si le bâtiment est un peu ancien ou s’il n’existe pas de fourreau de libre dans les parties communes. La description des modalités de réalisation des travaux n’en est alors que plus importante, même si tous les frais sont à la charge de l’opérateur, ainsi que plus tard, l’en-tretien et la maintenance.

Tableau différences haut trés haut débit. Crédit ARCEP



1) gaine technique - 2) point de branchements - 3) point de mutualisation en pied d’immeuble4) colonne montante - 5) branchements réalisés par l’opérateur commercial ou par un sous traitant agréé

Mono ou multi-fibresLe réseau déployé à l’intérieur de l’im-meuble peut être constitué soit d’une fibre par logement (mono-fibre), soit de plusieurs fibres par logement. On parle alors de multi-fibres. Les deux solutions sont aujourd’hui utilisées, sachant que dans le premier cas, les opérateurs se partagent une fibre unique, alors que dans le second cas, les opérateurs peuvent bénéficier de leur propre fibre, ce qui permet bien souvent d’accélérer la mise en fonctionnement de la connexion à très haut débit, ou d’éviter une rupture de service en cas de chan-gement d’opérateur. En effet, avec une installation multi-fibres, la prise instal-lée dans le logement comporte plu-sieurs entrées correspondant à chacune des fibres déployées.

Dans tous les cas, chaque coproprié-taire qui souhaite bénéficier d’un ser-vice fibre optique reste libre de choisir son opérateur, sous réserve que celui-ci ait déployé son réseau dans la rue pour se connecter à l’immeuble. Par ailleurs, même si une décision autorisant un opérateur donné à fibrer l’immeuble a été prise en assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, chaque copropriétaire est libre d’autoriser ou non le raccordement de son logement en fibre optique entre le palier et l’intérieur de son logement. En règle générale, l’opérateur d’immeuble ne facture pas les frais de raccordement dans la foulée de l’installation géné-rale. Mais ils sont à la charge de l’oc-cupant du logement si celui-ci se dé-cide plus tard. Attention également, pour les propriétaires bailleurs, aux de-mandes des locataires : la loi crée, en effet, un véritable droit d’accès au très haut débit pour chaque occupant dans son propre logement. Un propriétaire ne peut donc s’opposer sans motif légi-time et sérieux au raccordement de ces locaux à un câblage en fibre optique permettant un très haut débit et l’entre-tien de ce dispositif.

1) gaine technique - 2) point de branchements - 3) point de mutualisation en pied d’immeuble - 4) colonne montante - 5) branchements réalisés par l’opérateur commercial ou par un sous traitant agréé

1) gaine technique - 2) point de branchements - 3) point de mutualisation en pied d’immeuble4) colonne montante - 5) branchements réalisés par l’opérateur commercial ou par un sous traitant agréé

Fibre optique - Crédit DR

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Imposée par l’ARCEP ARCEP (cf défini-tions page 4o), le «gendarme des télé-coms», en 2010, la mutualisation est dé-sormais la règle dans toutes les nouvelles installations en fibre optique. Concrète-ment, l’opérateur choisi par la coproprié-té pour installer le réseau doit offrir un libre accès aux autres opérateurs expri-mant le souhait de se raccorder au point de mutualisation «sans discrimination et en respectant une neutralité techno-logique absolue». Une façon de per-mettre à tous de co-investir dans le dé-ploiement en partageant ainsi les travaux et les coûts de déploiement associés.Dans les faits, l’ARCEP a dû se pencher sur plusieurs différends opposant des opérateurs. Dernier en date, France Télé-com et Free Infrastructure étaient en conflit sur certains points précis du dé-ploiement technique de la fibre optique et de la mutualisation en zones très denses. La décision rendue par l’Autorité de régulation des télécoms a ainsi ap-porté des précisions techniques, tout en renvoyant chacun à ses responsabilités.

Ainsi, les modalités de réalisation du «raccordement palier» - consistant à installer une prise terminale optique à l’intérieur du logement du client final et à relier cette prise à la colonne mon-tante de l’immeuble - restaient peu claires. Si c’est toujours l’opérateur d’immeuble (ou son sous-traitant) qui réalise les travaux d’installation du point de mutualisation et de la colonne montante, certains opérateurs souhai-taient réaliser eux-mêmes (ou faire réa-liser par leurs sous-traitants) le raccor-dement palier jusqu’au local de leur client final, quand bien même ils n’étaient pas l’opérateur d’immeuble. Dès lors, certains opérateurs d’im-meuble laissaient la possibilité aux opérateurs commerciaux de réaliser eux-mêmes les travaux de raccorde-ment palier, l’opérateur commercial agissant alors pour le compte et sous la responsabilité de l’opérateur d’immeuble. En revanche, d’autres opérateurs d’immeuble souhaitaient maîtriser l’intégralité des opérations

réalisées dans l’immeuble en invo-quant les risques de dilution des res-ponsabilités si les intervenants de-vaient se multiplier.Au final, l’Autorité a donc considéré que l’opérateur d’immeuble ayant réa-lisé le câblage de l’immeuble devait :• soit assurer la réalisation du raccordement palier du client de l’opérateur tiers, comme le de-mandait Free Infrastructure (déci-sion n°2011-0846),• soit permettre à l’opérateur tiers de réaliser lui-même le raccordement palier de son client, comme le de-mandait France Télécom (décision n° 2011-0893).

Ces prescriptions de l’ARCEP, qui pré-cisent, par ailleurs, les tarifs de mutua-lisation entre opérateurs, devraient ainsi débloquer les situations litigieuses causant des retards préjudiciables aux copropriétaires désireux d’utiliser les services d’un opérateur autre que celui ayant effectué le fibrage.

La question de la mutualisation (presque) réglée

Schéma de mutualisation des réseaux Ftth (Fiber to the Home) - Source Arcep



Une convention-type à ne pas négligerD’après la loi, la convention liant les copropriétaires et l’opérateur d’immeuble doit définir les conditions d’installation, de gestion, de maintenance et de rempla-cement des lignes en fibre optique que l’opérateur d’immeuble va déployer. La convention mentionne ou précise no-tamment, le délai de 6 mois suivant la signature de la convention durant lequel les lignes en fibre optique doivent être installées dans l’immeuble, et les moda-lités d’exécution des travaux ; la date à laquelle un réseau en fibre optique déployé dans la rue sera raccordé au réseau de l’immeuble ; les responsabili-tés de l’opérateur ; la propriété du réseau installé pendant et au terme de la conven-tion ; la garantie de la continuité du ser-vice en cas de changement d’opérateur d’immeuble.

L’ARCEP a mis au point une convention type reprenant, notamment, les principes généraux énoncés ci-dessus et disponible sur son site internet : www.arcep.fr/fibre Cette dernière, récemment actualisée, comporte cependant des lacunes, selon certaines associations de défense de copropriétaires, au premier rang duquel l’ARC (cf. 3 questions à page 41). Il est donc préférable de s’inspirer de la convention-type en la complétant le cas échéant pour éviter au maximum les mauvaises surprises, comme d’impor-tants retards dans le fibrage. En effet, la convention type prévoit bien la possibili-té pour les copropriétaires de résilier uni-latéralement la convention par simple courrier recommandé avec accusé de réception, lorsque les travaux ne sont pas achevés dans le délai légal de six mois. Mais l’immeuble peut très bien avoir été fibrée dans les temps, sans avoir été reliés à un réseau de collecte, ce qui rend l’installation totalement inutilisable ! Le raccordement effectif des logements peut donc ensuite prendre encore six mois supplémentaires, voire plus, si au-cune obligation de résultat n’est mention-née. Par ailleurs, cette résiliation simplifiée ne doit pas dissuader les copropriétaires d’exiger des pénalités en cas de retards, voire d’exercer un recours judiciaire en cas de problème important.

Dix définitions pour mieux comprendrel’univers de la fibre optique

DébitIl s’agit du flux de données transitant par le web. La fibre optique est capable d’acheminer des débits environ 100 fois plus élevés que le réseau ADSL actuel en cuivre et ce, de façon symétrique. En clair, les flux de données remontants ( de l’utilisateur vers le réseau) sont aussi rapides que les flux descendants (du réseau vers l’utilisateur).

Opérateur d’immeubleIl est le seul responsable vis-à-vis du syndicat de copropriétaires avec qui il a signé la convention. Interlocuteur privilégié des gestionnaires d’immeubles, il réalise les travaux de raccordement vertical en fibre optique, assure l’exploitation et ouvre son réseau vertical aux opérateurs commerciaux qui souhaitent l’utiliser. Il est donc res-ponsable de l’installation et de la maintenance du réseau dans l’immeuble, depuis le point de mutualisation jusqu’à la prise terminale optique située dans le logement.

Opérateurs commerciauxLes copropriétaires qui le souhaitent peuvent faire appel à eux s’ils ne souhaitent pas souscrire à l’offre fibre de l’opérateur d’immeuble, sous réserve que ces derniers aient raccordé l’immeuble à leur réseau.

Noeud de Raccordement Optique (NRO)Il s’agit du local technique où aboutissent les fibres optiques raccordant les im-meubles à proximité, d’un même quartier ou d’une même ville.

Point de mutualisationCe terme désigne l’équipement installé par l’opérateur d’immeuble auquel les opé-rateurs commerciaux ayant des abonnés dans l’immeuble peuvent raccorder leur réseau.

Réseau horizontalCe terme désigne l’ensemble des équipements et infrastructures de télécommunica-tions d’un opérateur jusqu’au point de mutualisation.

Raccordement verticalIl s’agit du déploiement de la fibre optique dans la colonne montante de l’immeuble pour raccorder les étages de l’immeuble.

Boîtier d’étageIl s’agit du coffret de dérivation de fibres optiques installé le long de la colonne montante tous les deux ou trois étages. C’est le point de départ du raccordement de chaque logement.

Prise terminale optiqueCette terminaison spécifique du réseau fibre optique est installée à l’intérieur du logement des abonnées pour connecter le modem à Très Haut Débit.

ARCEPL’Autorité de Régulation des Communications Électroniques et des Postes est une autorité administrative indépendante chargée notamment de veiller au déploiement optimal des réseaux en fibre optique et à la libre concurrence.

Crédit

: DR

C e q u ’ i l f a u t r e t e n i r- Le syndic doit tenir à la disposition de l’opérateur la résolution extraite du procès-verbal de

l’assemblée générale de copropriété lui donnant mandat pour réaliser cette mission au nom des copropriétaires.

- La convention-type de l’ARCEP contient les clauses minimales à respecter mais rien n’em-pêche de «l’améliorer» en y ajoutant des précisions.

- L’opérateur d’immeuble finance seul les travaux de fibrage (le cas échéant, avec les autres opérateurs ayant été associés aux travaux) et il supporte les frais d’entretien de ce réseau dont il a la responsabilité et qui lui appartient.

- Chaque copropriétaire est libre de choisir l’opérateur de son choix dès lors que le point de mutualisation est mis en service et que l’opérateur en question a prévu ou s’est déjà raccordé à l’immeuble.



Le fibrage depuis la rue jusqu’à l’abonné final peut prendre plusieurs formes, selon la densité urbaine, la hauteur des immeubles équipés ou bien encore l’opérateur qui effectue l’installation.

Premier cas : le FttH (pour «Fiber to the Home») correspond au déploiement de la fibre optique intégralement jusqu’aux logements de chaque utilisateur. Cette technologie, techniquement la plus aboutie, permet d’atteindre des débits

d’au minimum 1,2 Gbit/s sur une même fibre. Deux architectures peuvent alors être utilisés :• le “point-à-point”, où chaque fibre

remonte séparément depuis le loge-ment jusqu’à un point de regroupe-ment appelé nœud de raccordement optique (NRO) ;

• l’architecture “passive” GPON (pour Gigabit Passive Optical Network), où plusieurs fibres, pouvant provenir de différents immeubles, sont regroupés au niveau d’un coupleur avant de remonter jusqu’au NRO.

Deuxième cas, l’architecture FttB, pour «Fiber To The Building» (Configuration FttX), signifie que la fibre optique est ins-tallée jusqu’au pied de l’immeuble. Le réseau se termine ensuite chez l’abonné avec un câble Ethernet, ou avec une ter-minaison en cuivre traditionnelle.Les configurations FttX présentent l’in-convénient d’offrir des débits bien moins importants que le FttH et variant selon la nature et la longueur du sup-port utilisé (fibre + cuivre ou fibre + Ethernet ou fibre + coaxial). En re-vanche, elles permettent aux opérateurs de gagner du temps et de réaliser d’im-portantes économies en réutilisant les réseaux déjà existants. ●

Quelques notions techniques élémentaires à retenir

a) central optique de l’opérateur (NRO : noeud de raccordement optique) - 1) architecture réseau FttH dit “point à point” avec équipements passifs (sans branchements au réseau électrique - 2) architecture réseau FttH dit “GPON” avec équipements passifs - 3) architecture réseau FttB ou FTTLA (mixant fibre et coaxial) avec équipements actifs - 4) architecture réseau FttB (mixant fibre et cuivre) avec équipements actifs

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Dans quel contexte, l’ARC a t-elle été amenée à s’intéresser à la question du fibrage et à se positionner en tant qu’ «expert»?Notre association s’est impliquée étroitement et depuis quatre ans dans le plan de déploiement de la fibre optique, notamment en si-gnant des conventions avec trois des opérateurs «fibre». Pour rappel, nous avons signé la première avec Orange dès décembre 2007, avant même que l’ARCEP ait finalisé la sienne. Nous avons ainsi pu apporter notre expérience à l’Autorité pour la mise au point de son texte, assurer le traitement de tous les litiges de nos adhérents avec les interlocuteurs appropriés et, tout récemment, alerté le ministre de tutelle des dérives constatées dans le déploiement de ce projet. C’est à ce titre que l’ARC se permet de regarder la situation actuelle avec un œil très critique.

Vous pointez notamment du doigt les retards importants lors des fibrages verticaux…Si les retards abusifs dans le fibrage horizontal des copropriétés sont effectivement un des problèmes sérieux ayant affecté ce déploie-ment, ils concernent essentiellement l’opérateur Free envers qui nous avons finalement dénoncé la convention fibre que nous avions signée. Toutefois, même si ces retards sont un des problèmes ma-jeurs affectant ce dossier, ils ne sont pas les seuls et ne doivent pas faire oublier d’autres anomalies.Ainsi, les problèmes de mutualisation, en dépit des espoirs nés de la préconisation de la multifibre, ne sont toujours pas réglés à ce jour : multifibre non généralisée, toujours pas d’accord de mutualisation entre certains opérateurs comme Orange et Sequalum,Ï43 etc.

D’autre part, des opérateurs, comme Free et SFR ont profité de leurs dernières augmentations tarifaires de février dernier pour instituer des «frais d’accès à la boucle locale optique» sans fondement aucun. Ces frais rendent les abonnements fibres plus onéreux que les abonnements ADSL et constituent un contournement de fait de l’obligation de gratuité des opé-rations de fibrage.

Que reprochez-vous à cette convention actualisée par l’ARCEP ?Elle ne tient aucun compte des préconisations que nous avi-ons formulées mais elle néglige encore un peu plus les intérêts et attentes de nos adhérents et, plus généralement, des usa-gers. A titre d’exemple, nous demandions que soit imposée avant toute signature de convention, sous peine de nullité, la fourniture de la copie du procès verbal de l’A.G. ayant auto-risé le fibrage. Ceci afin d’éviter que des conventions fibres ne soient signées sans l’accord des syndicats de copropriété, comme cela est déjà arrivé. Or, cette obligation n’a pas été retenue. Par ailleurs, aucune modalité de résiliation sans déci-sion de justice n’est prévue en cas de non respect du délai indiqué pour le fibrage horizontal. C’est notamment pour ces raisons, qu’en juin dernier, nous avons appelé nos adhérents à boycotter tout texte basé sur l’actuelle convention ARCEP qui leur serait présentée.

En savoir plus : www.unarc.asso.fr

3 questions à Alain Moussarie, conseiller Technologies de l’Information et de la Communication à l’Association des Responsables de Copropriété (ARC)

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34

Pratique de la copropriété


De l’importance pour le conseil syndical de com-

muniquer avec les co-propriétaires…

Chaque année lors de l’assemblée géné-rale, le conseil syndical est tenu de rendre compte de sa mission (art. 22 du décret de 1967). Jusqu’à récemment, son prési-dent faisait généralement un bilan oral de l’activité du conseil syn

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Des équipements obligatoires…

Pour les immeubles neufs. Portier vidéo obligatoire. Tous les appartements doivent être équipés d’un poste intérieur vidéo. Les platines de rue et les postes intérieurs vidéo s’enrichissent de fonc-tions facilitant l’accessibilité aux per-sonnes handicapées. (Pour les immeubles dont le dépôt de permis de construire postérieur au 1er janvier 2007, ou réno-vation lourde avec une valeur des travaux supérieure à 80 % du bâti ou lorsque la circulation des accès et des communs est modifiée.)Pour les immeubles existants. Portier vidéo ou audio. En cas de remplacement d’un portier existant, le nouveau sys-tème doit être au moins équivalent au précédent.

…Avec des critères de pose à respecter

Les portiers vidéos ou audio doivent être posés selon des critères bien précis, que ce soit en intérieur ou en extérieur, afin de favoriser leur accessibilité. Le sys-tème d’ouverture des portes doit ainsi être utilisable en position «debout» comme «assis». Le milieu du bouton le plus haut de la platine doit être à 1,30 m du sol au maximum. Le bouton le plus bas doit être à 90 cm du sol au minimum. La platine de rue doit être au moins à 40 cm d’un angle ou d’un obstacle. Enfin, la caméra doit être «grand angle» pour donner la possibilité de voir une per-sonne assise ou debout.Au niveau de la platine de rue, le système doit permettre de voir le visiteur, com-porter une indication sonore et visuelle de l’état de la communication (appel en cours, communication en cours, appel échoué) ainsi que de l’état de l’ouverture de la porte. Par ailleurs, lorsque la pla-

tine possède un défilement de noms, la taille des caractères doit être égale ou supérieure à 4,5 mm et l’appel doit pou-voir se faire par un code, la touche “5“ du clavier étant repérée par un relief dif-

férent au toucher. Enfin, le temps de dé-blocage doit être suffisamment long pour qu’une personne à mobilité réduite (ou âgée, ou encore avec une poussette) ait le temps de rentrer.

Schéma position platine coté rue

Schéma position poste coté intérieur

Crédit

: btic

inoCré

dit : b

ticino

Pratique de la copropriété


Dans l’autre sens, le bouton poussoir de sortie doit être complété par des indica-tions sonore et visuelle d’ouverture de porte. Enfin, les postes intérieurs situés dans les logements doivent avoir des pictogrammes en relief pour chaque fonction (ouverture de porte, allumage de la lumière du couloir, ...). Sans oublier une boucle inductive intégrée, à desti-nation des personnes sourdes et malen-tendantes, compatible avec les prothèses auditives en position T (normes NF ETS 300381, NF EN 60118).

La technologie Vigik

Vigik est le nom d’un label déposé par La Poste pour désigner les produits ré-pondant à un cahier des charges initia-lement conçue par ses services de Re-cherche et Développement. Cette technologie d’ouverture sans contact est destinée à mettre fin au «canon PTT», la clé mécanique des facteurs ayant été

largement copiée auprès de tous les démarcheurs.Seules les personnes équipées d’un badge électronique sécurisé peuvent ainsi rentrer dans les immeubles, sachant que l’autorisation d’accès que dé-

tiennent La Poste, ses concurrents, ainsi que les employés d’EDF-GDF et de France Télécom est temporaire. Elle doit, en effet, être renouvelée par le passage de leur badge sur une borne de charge-ment, avec un créneau horaire maxi-mum de 84 heures.

La poignée électronique pour un contrôle d’accès

sans alimentation électrique

Idéale pour les portes secondaires, telles que celles des locaux vélos, des caves, des parkings ou des greniers, la poignée électronique permet d’assurer un contrôle d’accès efficace, sans aucun équipement supplémentaire. Fonction-nant avec 4 piles LR20 qui fournissent une autonomie de 80 000 manœuvres sur 3 années, elle ne nécessite pas d’alimentation, ni de bandeaux, ni de ventouse ou de gâche à installer. La poignée pilote une serrure électro-mécanique : à chaque demande d’ou-verture (clé Vigik autorisée, bouton poussoir de sortie), elle commande la serrure qui rétracte le pêne, libérant ainsi la porte. Tant que la porte reste ouverte, le pêne reste rétracté. Dès que la porte est refermée, le contact ILS (contact magnétique) indique à la ser-rure de condamner à nouveau la porte. A tout moment, la serrure peut être ouverte par une clé mécanique ou la molette au format canon européen. ●

Bouton porte mural

Poignée électronique

Crédit

: Diès

e Télé

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Crédit

: Diès

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Sarah : le contrôle d’accès par satellite Commercialisée par la société Urmet Captiv, le module Sarah permet la gestion en temps réel, via satellite (Astra), des équipements de contrôle d’accès aux im-meubles. De nombreuses fonctions sont ainsi contrôlables à distance, tels que

l’ajout ou la suppression des badges, la gestion des noms des résidants, ou bien encore, le paramétrage et la mise à jour de la centrale à distance sans interven-tion sur site.Par ailleurs, même en l’absence de per-sonnel de maintenance, le gestionnaire peut gérer à distance l’ouverture de la porte de façon ponctuelle ou program-mée, par exemple, en cas d’interven-tions ou de travaux. Enfin, une alarme peut être déclenchée par pilotage de relais déportés.Parallèlement, les résidents bénéfi-cient d’informations à chacun de leur passage. Cette solution permet, en effet, l’affichage de messages écrits ou vidéo sur la plaque de rue et sur des écrans dé-portés (hall d’entrée, parking, écrans as-

censeurs). Lorsque le système identifie un résident grâce à son badge, il peut ainsi lui délivrer un message personnalisé, préalablement enregistré par le gestionnaire. Par exemple : «Votre portefeuille a été retrouvé, il est chez le gardien.», «Merci de bien vouloir procéder au règlement du dernier appel de fonds», «La société F. procédera à la réparation de votre canalisation défectueuse ce jour à ….», etc.D’autres messages concernant l’ensemble de l’immeuble peuvent également être diffusés, comme par exemple : «Prochaine réunion des copropriétaires le 16 oc-tobre, à 18 heures.», «Attention, avis de tempête demain matin, veillez à fermer vos volets», ou «La maintenance de l’ascenseur est prévue le 10 janvier.»Enfin, dernier avantage, les résidents peuvent bénéficier d’un canal interne admi-nistré à distance par le gestionnaire et distribué via le réseau TV de l’immeuble. Le module Sarah met, en effet, à disposition des résidants, une chaîne supplé-mentaire gratuite. Cette dernière peut être interrompue, aux heures définies avec les gestionnaires, pour laisser place aux informations générées pour les résidants. Sur le site, l’équipement se limite à l’installation d’une parabole raccordée au système de contrôle d’accès. Quant au gestionnaire, il lui suffit de se connecter à l’application VisiosoftWeb via Internet, sachant que l’intégralité du process est administré et contrôlé par un serveur qui centralise, crypte et valide les données.

Module Sarah - Crédit : Urmet Captiv

Ce qu’il faut retenir

«Tout dispositif visant à permettre ou restreindre l’accès au bâtiment ou à se signaler à un occupant doit pouvoir être repéré, atteint et utilisé par une personne handicapée. Lorsqu’un dispositif permet une communication entre visiteur et oc-cupant, il doit permettre à une personne handicapée occupante d’entrer en com-munication avec le visiteur.»Décret du 17.06.2006. Arrêté du 01.08.2006. Arrêté du 27.02.2007

Point de droit


Publi-info

Des Convocations d'AG dématérialisées dès début 2012 ? Le Groupe Athome, principal acteur de la diffusion des Convocations et Procès Verbaux d’Assemblées Générales de Copropriétés, répond à cet enjeu majeur du métier de Syndic et revient sur ses démarches actives en matière d’évolution règlementaire sur la dématérialisation. Une révolution en vue dans la vie des Syndics et des Copropriétaires !?

Faire évoluer la législation Le Groupe Athome assure depuis 30 ans la diffusion des Convocations et Procès Verbaux d’Assemblées Générales, sans doute les documents les plus importants de l’année pour une Copropriété. Chaque année, ce sont plus d'1 million de Convocations et autant de Procès Verbaux qui sont « Athomisés » par 600 syndics partout en France, avec 41 opérations de contrôle lors de chaque envoi. Mais au-delà de sa capacité à proposer des solutions plus technologiques et industrialisées à ses clients Syndics, le Groupe Athome a entrepris des actions de lobbying visant à faire évoluer la législation.

Depuis décembre 2010, Ivan Dumon, Président du Groupe Athome, préside le groupe de travail DNCI, Dématérialisation des Notifications dans la Copropriété Immobilière. Ce Groupe réunit 25 organisations représentatives: Ministères de tutelle, Associations de Copropriétaires, Syndicats professionnels, spécialistes de la dématérialisation, éditeurs informatiques, avocats et conseils. « Nous avons travaillé tous ensemble afin de faire évoluer les choses et aboutir à un compromis. Un texte final a vu le jour le 8 juin dernier et un projet de décret qui s'en est directement inspiré devrait être entériné par le Conseil d’État cet automne », précise Ivan Dumon. (Sous réserve de la date de publication du décret).

Une plateforme de dématérialisation dédiée aux Syndics et aux Copropriétaires Parallèlement, Athome a lancé NetSyndic, une plate-forme de dématérialisation dédiée. Ce service innovant s’inscrit dans la perspective de cette nouvelle législation.

Ce portail comprend deux espaces distincts pour les Syndics et pour les Copropriétaires où chacun dispose de son coffre-fort sécurisé. Elle permet notamment aux Syndics de transmettre leurs commandes via Internet, et aux Copropriétaires de recevoir leurs recommandés directement dans leur coffre-fort électronique personnalisé et sécurisé. Par l’utilisation des dernières technologies en matière d’archivage légal, Athome assure à la fois la sécurité, la traçabilité et un accès 24h/24 et 7j/7 aux documents essentiels des copropriétaires qui pourront les conserver jusqu’aux 10 ans réglementaires. Une technologie alliant sécurité des données et réduction des coûts Rapidité : la solution clé en mains ne nécessite aucune intégration, et permet d’accéder au service en moins d’une heure Sécurité : tous les documents sont authentifiés, horodatés, signés électroniquement. Ils sont donc protégés, tracés et archivés pendant 10 ans Économie : aucun frais technique (tel le coût d’un logiciel ou d’une installation), le Syndic règle uniquement le nombre de documents traités par Athome Simplicité : l’interface 100% web, facile d’utilisation par tous, simple, attrayante, est adaptée au métier de Syndic Écologie : la réduction des consommables et la suppression du papier contribuent au respect de l’environnement

Présent dans 8 grandes villes (Paris, Lyon, Grenoble, Marseille, Nice, Toulouse, Nantes et Strasbourg depuis mars), le Groupe Athome traite les Convocations de plus d'1 million de Copropriétaires pour environ 600 Syndics. Groupe Athome (Siège) Salon de la Copropriété 47, rue de richelieu - 75001 Paris à Lille : 7/8 octobre, Stand N°10 Tél : 01 42 66 35 72/Fax : 01 42 66 31 58 à Nice : 18/19 novembre, Stand N°11 www.athome.fr

Point de droit


Quel est le cœur de métier de COPRO+ ?COPRO+ société de conseil, accompagne le conseil syndical dans l’exercice de sa mission légale d’assistance et de contrôle de la mission du syndic, en toute confiance et indépendance.Quelles sont les interventions les plus demandées ?Le contrôle de gestionLes conseils syndicaux sont souvent mal à l’aise pour cette mission. Nos interven-tions portent sur le contrôle des comptes, mais aussi l’analyse de la pertinence des charges et la régularité de la gestion.La préparation de l’assembléeLa mission du conseil syndical a été récem-ment étendue pour la préparation de cette étape essentielle. COPRO+ accompagne le conseil pour l’élaboration de l’ordre du jour, le contrôle des budgets et la prépara-tion du rapport joint à la convocation. Le personnelLa gestion du personnel est toujours un problème délicat. Nous intervenons soit pour contrôler la situation administrative et organiser le suivi d’activité, soit pour étu-dier les alternatives envisageables à l’ap-proche d’un départ de gardien.

Pierre Olivier & Cécile BarnassOn

La gestion de crisesPrès de la moitié de nos interventions sont initialisées à l’occasion de conflits, soit avec le syndic, soit entre copropriétaires. COPRO+ apparaît comme un médiateur capable de comprendre les positions des parties et de proposer des solutions de sorties de crise, à l’amiable quand c’est possible !L’accompagnement de projetFaire voter la même chose en même temps. Ce leitmotiv difficile à concrétiser en assem-blée pour tous travaux, devient utopique lorsque l’on aborde des projets complexes comme la rénovation énergétique. Nous accompagnons les conseils syndicaux et déployons notre méthodologie de conduite de projet, en prenant en compte les en-jeux techniques, économiques et humains, pour définir et réaliser des programmes cohérents. Comment intervenez-vous ?Le plus souvent nous participons gratui-tement à une réunion du conseil syndical.

Cela nous permet d’écouter les préoccu-pations de nos interlocuteurs et d’établir une relation de confiance. Nous pouvons alors proposer une prestation adaptée à la problématique exposée. Cette offre pré-sentée sous forme de bon de commande est toujours forfaitaire. Par ailleurs nous proposons un service d’assistance télé-phonique disponible sur abonnement et sur prestations unitaires.Faut-il voter vos interventions en AG ?Contrairement aux idées reçues, l’article 27 du décret du 17 mars 1967 autorise explicitement le conseil syndical à se faire assister des conseils de son choix. Une délibération du conseil suffit, sans avoir à demander l’accord de l’assemblée. Où sont implantés vos clients ?Dans l’attente de déploiement de relais ré-gionaux, nous intervenons directement de Lyon sur toute la France.

« nous sommes tombés dedans quand nous étions grands » se plaisent à répéter les fondateurs de COPRO+. En effet ils ont été amenés à remettre de l’ordre dans leur copropriété, à partir de 2006, tant pour optimiser la gestion que pour organiser les études de travaux. Venant l’un et l’autre de l’entreprise, avec des compétences complémentaires : la gestion et l’organisation pour Cécile, l’informatique et les projets pour Pierre, ils ont été effarés par les faiblesses du modèle de gestion et de gouvernance des coproprié-tés. Constatant le caractère universel du phénomène, ils ont créé COPRO+ en 2009 avec deux objectifs : développer un programme de recherche sur les moyens d’adapter les bonnes pratiques de l’entreprise à la copropriété et assister les conseils syndicaux pour leur application concrète.

publi information

Un autre regard sur la copropriété

SAUVONS LeS COPROPRIéTéS, Ce qu’il faut changerPréface d’Alain PAPADOPOULOS

La copropriété est un théâtre antique où se croisent en coulisses, paradoxes, incohérences, gaspillages, absur-dités, dysfonctionnements… Dans ce décor frappé d’im-mobilisme, les comédies ubuesques auxquelles vous assistez lors de vos assemblées générales risquent fort de tourner au drame. À travers cet ouvrage, Cécile BAR-NASSON et Pierre OLIVIER font tomber les masques, analysent le jeu des acteurs et révisent les textes pour proposer un scenario inédit. Dans cette nouvelle distribution, les copropriétaires tiennent enfin le beau rôle. Un ouvrage majeur pour la compréhension des difficultés actuelles et futures de la copropriété.Pour se procurer le livre www.coproplus.fr (prix public 20 E TTC)

Pour en savoir plus : 10 rue des tourelles 69005 Lyon - Contact 04 72 38 88 88 - www.coproplus.fr


Fiscalité : Les revenus fonciers

POINT DE DROIT

Condition d’imputation des déficitsOn sait que les déficits fonciers ne sont déductibles que si l’immeuble en cause fait l’objet d’une loca-tion pendant une durée d’au moins 3 ans.La vacance ponctuelle de l’immeuble dès lors qu’elle n’excède pas 12 mois et que les diligences suffisantes ont été accomplies pour le relouer, n’en-traine pas remise en cause des déductions du défi-cit opérées.Une affaire récemment soumise au juge fiscal se présentait à cet égard dans des conditions atypiques en ce sens que six années après son acquisition, l’immeuble situé dans une copropriété était tou-jours vacant.La Cour Administrative d’Appel de Versailles a cependant estimé que le propriétaire ne pouvait être considéré comme s’étant réservé la jouissance de ce bien (circonstance faisant obstacle à la déduction des déficits) dès lors :• qu’il avait manifesté son intention de le louer

auprès de l’administration fiscale,• qu’il était établi, notamment par une ordon-

nance de référé du TGI, que les travaux de remise en état et de restauration de cet immeuble avaient été interrompus ou retardés compte tenu des dif-ficultés survenues sur le chantier et de la défaillance de certains intervenants chargés de leur réalisation,

• et que l’immeuble n’était pas habitable en l’état.Ce propriétaire pouvait donc déduire de son revenu global les déficits fonciers résultant de sa quote-part des travaux de restauration décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. (CAA Versailles 30 décembre 2010 n°09-2142, 3ème ch., Lalou).

Les charges déductiblesInterrogé par un parlementaire sur la déductibilité des frais de déplacement exposés par un proprié-taire-bailleur dans le cadre de la gestion de ses immeubles, le ministre du budget a apporté les pré-cisions suivantes :Depuis l’imposition des revenus de l’année 2006, les contribuables qui relèvent du régime réel d’im-position des revenus fonciers peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses qu’ils supportent au titre de l’administration et de la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.Ainsi, est autorisée la déduction des frais de rému-nération des gardes et concierges, des frais de pro-cédure et des frais de rémunération, honoraires et

commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, lorsque ces dépenses sont effective-ment supportées par le propriétaire.Il est rappelé que les aménagements apportés aux modalités de détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, dans le cadre de la réforme de cet impôt issue de la loi de finances pour 2006, ont pris la forme d’une suppression de la déduction forfaitaire de 14% au profit de la déduction pour leur montant réel des principales charges que cette déduction était réputée couvrir. Cette disposition est favorable aux propriétaires bailleurs. Elle est également plus juste puisqu’elle autorise la déduction des frais de procédure qui pouvaient être insuffisamment pris en compte par une déduction calculée en proportion des loyers encaissés.Elle est aussi plus simple puisqu’elle supprime la distinction entre frais de gestion et frais de gérance, source de très nombreux contentieux, et autorise la déduction pour leur montant réel de l’ensemble des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles.Enfin, cette disposition permet la déduction, pour leur montant réel, des rémunérations qui sont allouées, à raison de leurs fonctions, aux personnes chargées d’assurer la garde d’un immeuble (immeuble bâti ou non bâti, immeuble collectif ou maison individuelle). Les autres frais de gestion supportés par les proprié-taires pour l’administration et la gestion de leurs immeubles donnés en location, qui ne sont pas cou-verts par les trois autres catégories de frais mention-nées ci-dessus sont déductibles pour un montant forfaitaire fixé à 20% par local.La détermination du montant de cette déduction forfaitaire, qui est notamment réputée couvrir les frais de déplacement, résulte de la volonté de tenir compte des frais divers supportés par les proprié-taires et d’éviter la conservation par le contribuable, et le contrôle par l’administration, de pièces justifi-catives pour des dépenses dont le montant est en général faible. Pour l’ensemble de ces raisons, et de surcroît dans un contexte budgétaire particulièrement tendu qui ne se prête pas à une diminution des recettes fis-cales, il n’est pas envisagé de procéder à une reva-lorisation de la déduction forfaitaire prévue pour ces frais ni d’en permettre la déduction pour leur montant réel. (Rép. Min. n°50293 à M. TEISSIER, J.O A.N du 23/11/2010 p : 12781). ●

Albert GRANIERAvocat au barreau de Paris


Sanction d’un procès-verbal établi après la tenue de l’assemblée générale Quelle est la sanction qui s’applique si le procès-verbal de l’assemblée générale est établi après la tenue de la réunion ?

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 édicte que le procès-verbal de l’assemblée générale doit être «signée à la fin de la séance» par le président, le secrétaire, qui est, sauf décision contraire de l’assemblée, le syndic de copropriété et le ou les scrutateurs éventuels. Dans la pratique, le procès-verbal est établi par le syndic, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale. Il est rédigé soit en cours de séance au fur et à mesure du vote des résolutions, soit à la clôture de la réunion. Dans tous les cas, il doit être signé avant la fin de la séance et ne peut donc être établi ultérieurement. Le texte ne prévoit pas expressément de sanction mais son caractère d’ordre public (art. 43 de la loi de 1965) implique que si le procès-verbal était signé postérieurement à la tenue de l’assemblée générale, celle-ci serait annulable (Voir en ce sens CA Paris 23°ch. B, 5 février 2009, AJDI 2009 p. 461). En réalité, cette exigence légale ne devrait pas poser de difficulté si le procès-verbal était correctement préparé avant la tenue de l’assem-blée ; il suffira à son rédacteur de le compléter conformément aux exigences légales (Voir en ce sens Rép. Min. Justice 20 déc. 2005 n° 60 506 p. 11 826).

Choix d’un devis de travaux en assemblée généraleNous devons réaliser des travaux de ravalement de façade de notre résidence. En assemblée générale, les copropriétaires n’ont pas choisi le devis le moins cher entre ceux qui étaient pro-posés mais celui qui leur a paru le plus «sérieux». Un des copropriétaires, qui a voté contre la décision, conteste ce choix arguant de l’obliga-tion légale pour l’assemblée générale de sollici-ter plusieurs devis et de choisir le moins cher. Est-ce une obligation pour l’assemblée générale de retenir, pour l’exécution des travaux, l’entre-prise dont le devis est le moins élevé ?

Effectivement, les marchés de travaux au sein des immeubles en copropriété sont soumis à une obligation de mise en concurrence. La loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en obligeant l’assemblée générale à arrêter, à la majorité absolue des co-propriétaires (art. 25 loi de 1965), un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Si l’assemblée n’a pas statué sur ce point, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 impose de de-mander plusieurs devis ou d’établir un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. Ces différentes propositions conte-nant les conditions essentielles du contrat doivent être notifiées aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision qui sera prise (art. 11-I-3° du décret du 17 mars 1967). Les copropriétaires sont ainsi parfaitement informés du choix qu’ils vont devoir faire. Cependant ni la loi du 10 juillet 1965, ni son décret d’application du 17 mars 1967 n’exigent que les copropriétaires retiennent l’entreprise dont le devis est le moins disant. Si le prix est un élément de choix important, il n’est pas le seul critère de détermination et d’autres éléments sont à considérer, tels la qualification professionnelle de l’artisan, les délais de réali-sation, les garanties proposées, … Ainsi le fait qu’au cours de l’assemblée, les copropriétaires n’aient pas retenu le devis le moins cher pour l’exécution des travaux n’est pas forcément constitutif d’un abus de majorité.

QUESTIONS - RÉPONSES

eCrivez-nousVous souhaitez poser une question à la rédaction ? Envoyez-nous le texte de votre question à [email protected] La question doit être simple. Il y sera répondu dans cette rubrique lors d’une prochaine parution.Si vous souhaitez ne pas voir publier la réponse, merci de nous le préciser. La réponse vous sera alors envoyée par courriel sous 1 mois.Service réservé aux abonnés.

Florence BAYARD-JAMMESProfesseur permanent groupe ESC Toulouse

Questions - Réponses


Indivision ou démembrement de la propriété d’un lot : validité de la clause de solidarité du règlement de copropriétéEn cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires ou les nus-propriétaires et usufruitiers sont-ils tenus soli-dairement du paiement des charges afférentes au lot considéré ? Une clause du règlement de copropriété peut-elle prévoir cette solidarité ?

La solidarité permet au créancier d’exiger de n’importe lequel des débiteurs solidaires le paie-ment de la totalité de la créance. En matière ci-vile, la solidarité ne se présume pas ; elle ne peut résulter que de la loi ou d’une stipulation contrac-tuelle (art. 1202 Code civil). En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, il n’y a donc pas de solidarité de plein droit entre les indivisaires ou entre usufruitier et nu-pro-priétaire pour le paiement des charges de copro-priété. Dès lors, il en résulte que si la situation du lot a été régulièrement notifiée au syndic conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, celui-ci doit, au moment de l’appel des charges, procéder à une ventilation entre les débiteurs. Cependant, pour éviter des difficultés de recouvrement, certains règlements de copro-priété peuvent contenir une clause aux termes de laquelle en cas d’indivision ou de démembre-ment de la propriété d’un lot, les indivisaires ou les nus-propriétaires et usufruitiers seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférents au lot considéré (Voir J.-M. Roux, La clause de solidarité dans la copropriété, Inf. Rap.Copr. janv.-fév. 2006, p.25). La validité de cette clause a été confirmée par la jurispru-dence (Cass. civ. 3°, 30 nov. 2004, n° 03-11201 ; CA Paris Pôle 4 Ch. 2, 23 mars 2011 et CA Paris Pôle 4 Ch. 2, 16 mars 2011, Rev. Administrer juillet 2011 n° 445 p. 61). Si le règlement de copropriété ne contient pas une telle clause, il est possible en assemblée générale de décider une modification de règlement en ce sens à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. ●

IRC

572

Antennes-relais :La guerre des ondesChoisir son chauffage collectif :

Isolation, énergie, chaudières, fiscalité

568Mai 2011

ISSN

075

0-80

42 -

le n

umé

ro :

14 €

Le mensuel indépendant d’informations juridiques et techniques

Jurisprudence : Syndics, les décisions récentesCommentaire d’arrêt : La désignation des membres du conseil syndicalEtude : Antennes-relais, la guerre des ondes Réponses ministérielles : chauffage, énergie, syndics, accessibilité

Conseil syndical : Présentez-vous !

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Indices


Situ

atio

n au

01/

10/2

011

AAnnées T1 T2 T3 T42007 760,1 771,0 774,6 773,52008 791,2 810,4 829,1 802,92009 799,4 804,4 811,0 817,92010 822,3 839,0 841,7 851,22011 875,2 875,70

Changement au : 1/01/10 1/01/2011SMIC horaire : 8,86 9,00

Avec tabacHors tabac

Indices mensuels des prix à la consommation tous ménages (base 100 en 1998)* À compter de janvier 2007, les indices à la consommation sont publiés avec 2 décimales.

Pour les contrats d’assurance

Indices mensuels des prix à la consommation pour les ménages urbains - série France entière hors tabac

Indice bâtiment BT.01 pour l’achat sur plan (base 100 en 1974)

Indice de référence des loyers

Le salaire des employés et gardiens d’immeubles (Avenant 78 applicable depuis le 01/05/2011)

Taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les diverses catégories de crédits et seuils de l’usure correspondants applicables

SMIC Plafond mensuel de sécurité sociale

117,70 +2,24 % T1 - 2009117,59 +1,31 % T2 - 2009117,41 +0,32 % T3 - 2009117,47 -0,06 % T4 - 2009

Année 2009

119,69 +1,60 % T1 - 2011120,31 +1,73 % T2 - 2011

Année 2011Indice Variation

annuelle en %Parution

InseeIndice Variation


InseeIndice Variation


Insee

Indice du coût de la construction FFB

au 1/01/2011 : 2 946,00 €

Taux d’intérêt légal : 0,38 % pour 2011

pratiqué au 2e trimestre 2011 de l’usure applicable à compter du 1er juillet 2011Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers)

exif xuat à stêrP4,004,48

elbairav xuat à stêrPsialer stêrP

Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers)s (1)orue 4251≤ tnatnom nu‘d stêrP

Découverts en compte, prêts permanents et financement d’achatssorue 4251 à > tnatnom nu’d tnemarépmet à setnev ed uo

sorue 4251 à > tnanom nu’d stêrp sertua te slennosrep stêrP

(1) Pour apprécier le caractère usuraire du taux effectif global d’un découvert en compte ou d’un prêt permanent, le montant à prendre en considération est celui du crédit effectivement utilisé.Ces taux ne comprennent pas les éventuelles commissions sur le plus fort découvert du mois.

Niveau Coefficient Salaire conventionnel 1 235 1 384,11 2 255 1 399,32 3 275 1 412,50 4 340 1 431,77 5 395 1 591,98 6 235 1 652,82

Niveau Coefficient Salaire conventionnel 1 - - 2 255 1 561,56 3 275 1 573,73 4 340 1 597,05 5 395 1 774,50 6 410 1 835,34

Salariés de la catégorie A (pour 151,67 heures par mois) Salariés de la catégorie B (base 10 000 UV en euros)

03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 01/11 02/11 03/11 04/11 05/11 06/11 07/11 08/11120,94 121,26 121,39 121,38 121,04 121,32 121,23 121,39 121,53 122,08 121,79 122,36 123,36 123,78 123,85 123,95 123,40 124,04119,58 119,90 120,04 120,02 119,68 119,97 119,88 120,03 120,09 120,61 120,32 120,90 121,90 122,32 122,40 122,49 NR NR

12/09 01/10 02/10 03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 01/11 02/11 03/11 04/11 05/11 06/11

118,58 18,33 118,96 119,54 119,88 119,99 119,96 119,61 119,88 119,83 119,97 120,03 120,53 120,24 120,77 121,74 122,20 122,30 122,38

11/09 12/09 01/10 02/10 03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 01/11 02/11 03/11 04/11 05/11

803,6 804,3 807,2 809,7 814,3 822,5 826,1 825,6 827,8 827,2 828,3 829,7 830,6 834,6 845,80 851 853,10 854,70 854,40

et prêts viagers hypothécaires (1)

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6,07

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19,37

21,41

11,22

117,81 +0,09 % T1 - 2010

Année 2010

118,26 +0,57% T2 - 2010118,70 +1,10% T3 - 2010119,17 +1,45% T4 - 2010

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