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IPI newsInstitut professionnel des agents Immobiliers 2013 › 1

Haro sur l'argent sale !

©2013 – Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI.

ébut février, une nouvelle équipe dirigeante s’installait aux commandes de l’Institut.

Motivée, elle s’est rapidement attelée à la tâche. Mais que cela soit clair: le cap de ces dernières années sera fer-mement maintenu ! Pas de revirement à l’horizon. Que du contraire ! Cela peut paraître cliché, mais la profes-sionnalisation du secteur reste l’une de nos préoccupations principales. Sou-tenu par une politique juste et pour-voyeuse de résultats tangibles - à court et à long terme-, le marché de l’immobilier belge se maintient. Dans ces conditions, pourquoi donc changer de posi-tionnement?

Selon cette même ap-proche, vous trouverez dans cette édition un dossier qui tombe très à propos. Il s’intéresse à la lutte contre le blan-chiment d’argent et à l’effort que les autori-tés nous demandent de fournir dans le cadre de cette bataille. John Crombez est un nom dont vous avez certainement entendu parler ces derniers mois. Le secrétaire d’Etat à la Lutte contre la Fraude a pris à bras-le-corps la problématique de l’argent sale et a récemment rencontré les représen-tants de divers secteurs, de l’horeca aux diamantaires. Nous avons eu le plaisir de le rencontrer et de longuement évo-quer le dossier. Et… hasard ou pas, la rencontre a eu lieu au bureau du mi-nistre de l’Economie et vice-Premier ministre Johan Vande Lanotte, l’homme dont les services assurent entre autres les contrôles de notre secteur.

Ne nous voilons pas la face, l’immo-bilier est un secteur prisé des crimi-nels qui entendent couvrir l’origine de fonds obtenus de manière illicite. Pourtant les déclarations de soupçon

de blanchiment faites par les cour-tiers, syndics et régisseurs restent davantage l’exception que la règle ! Jugez-en vous-même… L’an dernier, l’ensemble de notre secteur a trans-mis à peine 22 déclarations auprès des services de la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF). Vingt-deux ! Alors que la Belgique compte plus de 9.000 agents immo-biliers agréés… Le ratio est nul, ou presque. John Crombez le déplore.

Le secrétaire d’Etat à la Lutte contre la Fraude nous a clairement fait com-prendre qu’il attend beaucoup de l’agent immobilier. Celui-ci doit être plus attentif à la problématique du blanchiment d’argent et rentrer da-vantage de déclarations de soupçon. Nous voulons tous, autant que nous sommes, nous débarrasser de cette réputation peu glorieuse. Il n’y a rien de mal à signaler la présomption d’une fraude éventuelle ou de blanchiment d’argent. En tant qu’agent immobilier vous faites une déclaration à laquelle vous êtes légalement tenu, et qui vous protège de toute suspicion de com-plicité. Votre responsabilité ne va pas plus loin, vous n’incriminez personne.

L’information suivante motivera peut-être davantage de professionnels… Le SPF Economie effectuera bientôt

des contrôles auprès des profession-nels de l’immobilier et vérifiera que ceux-ci respectent bien leurs obli-gations en matière de lutte contre le blanchiment. Avez-vous déjà ren-tré une déclaration ? Qui est le res-ponsable anti-blanchiment de votre agence ? Savez-vous que la charge d’un rapport annuel vous incom-bera prochainement ? Les sanctions et les amendes sont une chose, mais l’atteinte à la réputation de la pro-

fession qui menace est un facteur qui ne doit pas être sous- estimé.

Le message des auto-rités politiques est simple: quoi que l’on en pense, il ne sera pas possible d’échap-per beaucoup plus longtemps au devoir d’information qui nous incombe. L’IPI tient à apporter sa pierre à l’édifice et souhaite aider concrètement et accompagner le sec-

teur aussi bien que possible dans la lutte contre le blanchiment. Aussi, l’Institut travaille au développement d’un nouvel outil informatique qui doit permettre à chaque agent immobilier de remplir facilement ses obligations en la matière. En tant que profession-nel de l’immobilier, vous ne devez rien faire d’autre que de vous laisser guider et suivre la voie. Car, pour nous, il est primordial que chacun puisse satis-faire à ses obligations en matière de lutte contre le blanchiment, sans qu’il n’ait à faire face à de lourdes difficul-tés dans sa pratique quotidienne. Nous vous y aidons… dès aujourd’hui !

Le Bureau, Michel Dussart, président

Luc Machon, vice-présidentYves Van Ermen, vice-président

Filip Van der Veken, trésorier

Suivre la voie

édit

o

Luc Machon, Michel Dussart, Filip Van der Veken et Yves Van Ermen

D

SiègeRue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles www.ipi.be

Concept & réalisation Anne-Sophie ChevalierDajo Hermans

Editeur responsableMichel Dussart

Ont collaboré à ce numéro Olivier Aoust Ellen Dejonckheere Steven Lee

LayoutGecko & co

Imprimerie GS Graphics

Des questions ? Des idées ? Des

propositions ? N’hésitez pas à

nous contacter. Vous pouvez

joindre l’IPI via le numéro gé-

néral (02/505.38.50) ou entrer di-

rectement en contact avec le ser-

vice de presse et communication

par téléphone (0486/49 66 35) ou

via mail (asc@ipi.be). A bientôt !

IPI-NEWS est le journal trimestriel d’information de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI)

Sommaire

© ImageGlobe

Suivez l’IPI sur Institut Professionnel des Agents Immobiliers

3IPI■news 2013 › 12IPI■news 2013 › 1

Actualité4 Se rassembler pour

mieux habiter

4 Les bons codes NACE-BEL ?

5 Du nouveau pour le portefeuille des indépendants retraités

5 Tant de mentions obligatoires… qui vous éviteront l’amende !

Chroniques3 Suivre la voie

16 Immobilier résidentiel : la vue d’un économiste pragmatique

Institut10 2012, une

année record

11 Jugement

14 L’e-learning anticipe la régionalisation de 2014

15 Questions- réponses

Dossier6 Contrôles en vue

7 "Il n'y aura pas de surcharge de travail"

8 Vigilance, le maître-mot en matière de blanchiment

Série12 Les difficultés

de la vente en viager

6 A la UneAnti-blanchimentL’IPI lance une campagne de sensibilisation

8 InterviewJean-Claude Delepière, président de la Cellule de Traitement des Informations Financières : « Il est primordial de sensibiliser les agents immobiliers aux risques qu’ils encourent ».

10 Une année recordL’IPI a franchi le seuil des 9.000 membres en 2012 !

12 Vendre en viagerUn métier qui requiert bien des qualités

actu

alit

és

ue pouvez-vous, en tant qu’agent immobilier, conseiller à ces ache-

teurs potentiels ? Quelles sont les démarches spéci-fiques que ceux-ci devront entreprendre ?

Tout d’abord, il faut savoir que l’achat en petits comités, à deux, voire à trois, ne pose-ra pas beaucoup de tracasse-ries supplémentaires par rap-port à une vente classique. Peu de risque donc que la vente ne puisse être conclue endéans les quatre mois qui suivent la signature du com-promis de vente. Voilà de quoi rassurer le vendeur !

Une première étape s’avère indispensable dans le chef des acheteurs et cela afin d’éviter toute déception éventuelle (et tout problème). Il est nécessaire de s’adresser au service de l’urbanisme de la commune où se situe le bien pour s’assurer qu’il sera bien autorisé de procéder à la division de l’habitation. Une fois le doute écarté, le com-promis de vente -comprenant toutes les clauses suspen-sives nécessaires- peut être signé.

Ensuite, il faudra faire ap-pel à un expert immobilier indépendant qui calculera la superficie des unités souhai-tées par les acheteurs et les millièmes de chacune d’entre elles. Ce qui permettra no-tamment de calculer leurs prix respectifs.

Il sera alors temps de se tourner vers une institution bancaire afin d’obtenir un prêt. Chacun introduira une demande de prêt en son nom. Pour faciliter les choses et peut-être gagner un peu de temps, les acheteurs peuvent s’adresser à la même banque pour autant que chacun y trouve la formule qui lui convient. Côté notaire, idem. Chacun peut faire appel à son propre notaire mais, pour plus de facilité, il est parfois conseillé de se tourner vers le même notaire.

Les acquéreurs peuvent ache-ter « en indivision ». Dans ce cas, chacun sera propriétaire d'une fraction de l'ensemble de l'immeuble, mais personne ne sera seul propriétaire d'une partie de l'immeuble. Avec toutes les difficultés que cela peut engendrer… Toutefois, étant donné que les travaux de rénovation et

de mise en conformité néces-saires à la division officielle de l’habitation (séparation des compteurs, portes anti-incendie,…) peuvent parfois prendre un certain temps et que le vendeur n’est bien souvent pas prêt à attendre, certains acquéreurs achète-ront en indivision et décide-ront de sortir de l’indivision une fois les travaux accom-plis.

Les futurs propriétaires peuvent bien sûr directe-ment opter pour l’acquisi-tion en division. Ce qui leur permet de posséder chacun, à titre personnel, une par-tie de l’immeuble. Ils sont alors propriétaires des parties communes à hauteur de leurs quotités respectives. L’habi-tation doit être divisée offi-ciellement en plusieurs enti-tés dans un acte de base et faire l’objet d’un règlement de copropriété.

Le gouvernement a déci-dé de combler l’écart de 23,10 euros qui existait encore entre la retraite mi-nimale des ménages d’in-dépendants et de salariés à partir du mois d’avril.

En dix ans, la pension minimale d’un ménage

d’indépendants pour une carrière complète aura donc été revalorisée de plus de 560 €mensuels nets. En 2003, rappelez-vous, ce montant n’était alors que de 823 euros par mois…

Ce rattrapage est une bonne chose, mais n’est

pas la fin du combat puisque de nom-breuses différences

subsistent encore entre les deux régimes. L’écart des pensions minimales pour isolés est toujours de 61,63 euros en défa-veur des indépendants. Par ailleurs, le montant de pension alloué aux sala-riés est proportionnel aux années de cotisation, ce qui n’est pas le cas pour les indépendants…

oute agence immobilière est tenue de publier un certain nombre de mentions obligatoires sur son site

internet, et cela en vertu de l’article 7 de la loi du 11 mars 2003 sur certains as-pects juridiques des services de la socié-té de l'information. A défaut, le service Contrôle et Médiation de l’Inspection économique pourrait vous rappeler à l’ordre, voire vous infliger une amende.

Les mentions à préciser obligatoirement sur votre site internet sont les suivantes :

•Les coordonnées complètes du bureau: nom, adresse, téléphone, fax, adresse e-mail

•Lenuméro d’entreprise (Banque Car-refour des Entreprises)

•Lescoordonnées de l'autorité de surveil-lance, à savoir “Institut professionnel des agents immobiliers, rue du Luxem- bourg 16 B, 1000 Bruxelles”

•Letitre professionnel (« agent immobi-

lier agréé IPI » ou le cas échéant « agent immobilier stagiaire ») suivi du numéro IPI

•L’indicationdupays dans lequel l’agréa-tion a été octroyée (la Belgique donc)

•Uneréférence à la déontologie de l’IPI, ce que vous pouvez faire en créant, sur votre site Internet, un lien vers l’arrêté royal du 27 septembre 2006 portant approbation du code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immo-biliers que vous trouverez sur le site de l’IPI (www.ipi.be) sous la rubrique ‘textes juridiques’

Par ailleurs, les publicités sont elles aussi soumises à une série d’obligations. Ainsi, lors de la mise en location d’une habitation tant en Wallonie qu’à Bruxelles ou en Flandre, tous les supports publici-taires doivent indiquer le montant du loyer demandé et des charges communes (eau, électricité, ascenseur, frais de nettoyage des communs, etc.). Cette obligation

s’impose tant au propriétaire qu’à l’agent immobilier.

Lors de la vente d’un logement en Ré-gion bruxelloise et en Flandre, il est obli-gatoire de mentionner l’émission CO2 et la classe énergétique indiqués dans le PEB… qui doit être disponible dès la mise sur le marché du bien. Ces mentions doivent être précisées sur toutes les publi-cités de l’agence (annonces en ligne, an-nonces papier, affiches, vitrine d’agence immobilière).

Autant savoir…

Autre bonne nouvelleLe plafond de revenus autorisés après l’âge de la pension a été purement et simplement supprimé pour tous les pensionnés âgés de 65 ans et justifiant d’un minimum de 42 ans de car-rière. Dorénavant, les indépendants pensionnés pourront tra-vailler autant qu’ils le souhaiteront ou le pourront sans pour autant perdre leur droit à la pension.

Les trois codes les plus im-portants pour les agents immobiliers sont le « 68.311 : Intermédiation en achat, vente et location de biens immobiliers pour compte de tiers», le « 68.321 : Admi-nistration de biens immobi-liers résidentiels pour compte de tiers» et le « 68.322 : Administration de biens im-mobiliers non résidentiels pour compte de tiers».

Cette régularisation est essen-tielle car toute facture portant sur l’exercice d’activités de courtage ou d’administration de biens pourrait être contes-tée/refusée par le client, et ce de manière tout à fait valable si le numéro d’entreprise men-tionné sur le document ne fait pas référence aux bons codes d’activité auprès de la BCE.

Ainsi, récemment, le juge de la Cour d’appel de Gand a estimé dans un arrêt qu’ «il ne suffit pas d’être inscrit en qualité de commerçant». «On doit être inscrit pour toutes les activi-tés que l’on exerce si l’on veut éviter qu’un montant réclamé ne soit déclaré non recevable».

Il serait navrant de se voir re-fuser le paiement d’honoraires dus par manquement à une simple obligation. C’est pour-quoi nous vous conseillons, le cas échéant, de contacter au plus vite votre guichet d’entre-prise local. A bon entendeur…

La hausse inexorable des prix de l’immobilier pousse de plus en plus d’amis, de couples d’amis ou de membres d’une même famille à acheter une maison ensemble, à titre principal, pour se répartir l’espace. Cette alternative permet par les temps qui courent d’accéder à un logement de qualité à un prix accessible.

Bonne nouvelle, certes symbolique, mais bonne nouvelle tout de même ! Dès le 1er avril, la pension de retraite des indépendants, au taux ménage, sera égale au minimum des salariés, à savoir 1.386,40 euros.Q

Au vu d’un arrêt récent de la justice belge, l’IPI tient à rappeler à ses membres qu’ils doivent être cor-rec tement inscrits auprès de la Banque Carrefour des Entre-prises pour l’exercice de leurs diverses acti-vités d’agent immobi-lier. Il est primordial d’y être inscrit sous le(s) code(s) NACE-BEL correct(s).

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5IPI■news 2013 › 14IPI■news 2013 › 1

MénaGe Isolé

Situation au 01/12/2012 salariés 1.363,30 € 1.047,84 € Indépendants 1.386,40 € 1.109,47 € -23,10 € -61,63 € Situation au 01/04/2013 salariés 1.386,40 € 1.047,84 € Indépendants 1.386,40 € 1.109,47 € 0 € -61,63 €

Se rassembler pour mieux habiter. Les conseils?

Du nouveau pour le portefeuille des indépendants retraités

Les bons codes?

Tant de mentions obligatoires… qui vous éviteront l’amende !

Contrôles en vue

Avouons-le, la thématique n’est pas vraiment sexy et la simple évocation du terme anti-blanchiment est à elle seule suffisante pour faire bâiller d’ennui un parterre de professionnels. Si l’on en croit une récente enquête, de nombreux agents immobiliers ne savent pas exac-tement ce que l’on entend par « obliga-tions en matière d’anti-blanchiment ». Pourtant, la législation en vigueur depuis 1998 vaut pour les courtiers immobiliers indépendants et leurs employés. Depuis 2004, les syndics et régisseurs sont eux aussi soumis à cette réglementation. Les professionnels sont priés de tirer la son-nette d’alarme dès que se pointe le plus petit soupçon d’argent sale.

Avec les avocats, les agents immobi-liers figurent parmi les professionnels qui collaborent le moins à la lutte contre le blanchiment d’argent, déplore la Cel-lule de Traitement des Informations Fi-nancières (CTIF). Sur les quelque 9.000 agents immobiliers actifs dans notre pays, une petite poignée a pris la peine de signaler une opération suspecte en 2011. Seules vingt-huit déclarations ont été rentrées. Chez les notaires (1.423 sont enregistrés au titre professionnel), 377 transactions suspectes ont été men-tionnées aux autorités compétentes. Chez les avocats (16.000 membres), la situation est encore pire. Un seul cas est remonté jusqu’à la CTIF. La grande

majorité des informations proviennent depuis des années des institutions de crédit et des bureaux de change.

Détails pratiquesIl est à noter que la législation préven-tive en matière de blanchiment a été modifiée en 2012. Le changement le plus important pour le secteur immo-bilier porte sur le renforcement des limitations en matière de paiement en espèces. Ainsi, au jour d’aujourd’hui, seul un acompte de 5.000 euros peut être payé en cash, à condition que ce montant ne dépasse pas 10% du montant de la transaction immobilière, contre 15.000 euros auparavant. Dès 2014, il sera totalement interdit de payer des biens immobiliers en espèces. Le cash sera tout simplement banni. Mais les modifications apportées à la législation ne changent rien aux principes de base de la réglementation. Au contraire, les agents immobiliers se doivent d’être encore plus vigilants si une opération semble présenter un lien éventuel avec des pratiques de blanchiment ou de fi-nancement du terrorisme. Pour mobili-ser les professionnels, le SPF Economie a décidé d’agir. Aussi, le secteur peut s’attendre à des contrôles plus sévères. Les amendes en cas de non-respect de la réglementation en vigueur peuvent être substantielles et pourront atteindre… 1,25 million d’euros. Rien de moins.

Argent sale et immobilier, le lien semble évident pour beaucoup. Le gouvernement souhaite rapidement mettre un terme à cette perception. Pour ce faire, il entend davantage sensibiliser et contrôler le respect des obligations en matière de lutte contre le blanchiment. Personne n’y échappera, pas même les courtiers immobiliers, les syndics et les régisseurs. L’IPI profite de ce dossier pour lancer une campagne d’information.

Un coup de boost dans la lutte contre le blanchiment

« Il n'y aura pas de surcharge de travail »Le secrétaire d’Etat à la Lutte contre la Fraude veut sensibiliser le secteur

Agents immobiliers, n’oubliez pas vos obligations…

Vous devez…• Identifier les personnes avec qui vous

traitez• Archiver certaines informations concer-

nant ces personnes• Etre familiarisé avec la législation anti-

blanchiment• Procéder à la désignation d’un res-

ponsable en charge du blanchiment d’argent au sein de votre agence

• Avertir la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF) en cas de suspicion de blanchiment d’argent.

Un QUIZZ pour évaluer vos connaissances

Vous souhaitez évaluer vos connaissances en matière de lutte contre le blanchiment d’argent? Rendez-vous sur www.ipi.be et participez à notre quizz !

Des situations suspectes parmi d’autres

• Le client souhaite payer en espèces un acompte dont le montant est supérieur à 5.000 euros

• Le client réalise l’acquisition sans avoir vu le bien

• Le client réalise l’acquisition au nom d’un tiers sans lien apparent avec le client

• Le client utilise des noms différents lors du compromis de vente, de la vente et du paiement

• Le client refuse ou fait des difficultés pour donner à l’agent immobilier le numéro du compte financier par lequel le montant du solde a été ou sera débité

• Le client achète un bien immobilier qu'il revend ensuite rapidement pour un prix largement supérieur

• ………………..

Le secrétaire d’Etat souhaite tout mettre en œuvre pour s’attaquer concrètement, en collaboration étroite avec le secteur, à la problématique du blanchiment d’argent. « Cela s’avère nécessaire », constate-t-il. Si cela ne dépend que de John Crombez lui-même, il sera bientôt très facile pour chaque professionnel de l’immobilier de déclarer une transaction suspecte à la cel-lule anti-blanchiment. La déclaration ne serait qu’un nième point administratif ve-nant conclure une vente ou une location.

Le socialiste flamand tient à rassurer l’agent immobilier quant au rôle qu’il est tenu de jouer. « Aucun professionnel de l’immobilier ne devra accuser ou dé-noncer son client », explique-t-il. « Nous demandons simplement une certaine vigilance face à certains indicateurs. Si l’agent immobilier détecte un indicateur suspicieux, il devra y donner suite même sans y penser, quasiment en pilote auto-matique. Ni plus, ni moins. La responsa-bilité du professionnel se limite à informer la cellule anti-blanchiment et ne va pas plus loin ».

Mouchard, dites-vous ? Selon Crombez, le secteur est encore trop effrayé par des histoires mafieuses. « On pense à tort agir comme un mouchard. Il n’en est rien. Nous faisons référence à la notion d’indicateur, à savoir quelque chose de probablement suspect. Ce ‘quelque chose’ doit être transmis de ma-nière purement administrative. Ensuite,

c’est la CTIF même qui se prononce sur le dossier et qui en informe éventuellement le parquet, si elle l’estime nécessaire. Un agent immobilier qui fait une déclaration fait simplement ce qu’il a à faire. Exac-tement comme il doit se charger de pré-senter une attestation EPC pour chaque dossier, ou un document qui confirme que l’installation électrique est aux normes ».

« Il ne lui est pas demandé de juger s’il y a faute », poursuit le secrétaire d’Etat. « Un agent immobilier qui constate par exemple que l’argent provient d’un pays reconnu comme un paradis fiscal et qui n’en fait pourtant pas rapport, doit se rendre compte qu’il peut être suspecté de complicité ».

Mais qu’en est-il de ce grand-père atten-tionné qui a gardé bien au chaud une en-veloppe pour son petit-fils ? « Un agent immobilier doit faire la différence entre l’argent gris et l’argent noir », estime Crombez. « Ce n’est pas à lui de faire l’analyse. Il doit simplement être atten-tif à divers indicateurs et les signaler. Et encore, une déclaration n’implique pas toujours que le parquet y donne suite. Soyons clairs, nous accorderons toujours en première instance la priorité aux plus gros dossiers ».

Un outil bien pratique

Les autorités ont fait savoir à l’IPI qu’elles veilleront à être plus sévères pour que les obligations en matière de lutte contre le

blanchiment soient effective-ment satisfaites. Sur ce, l’Institut a décidé de développer un outil digital qui doit permettre aux agents immobiliers de remplir facilement leurs obligations. Le professionnel qui utilisera cor-rectement ce système saura auto-matiquement lorsqu’il est face à un « dossier atypique ».

« Nous voulons supprimer autant que possible toute échappatoire, c’est pourquoi ce genre d’initiative est très important », se réjouit John Crom-bez. « Seule une vingtaine de déclara-tions est rentrée annuellement par le sec-teur, pour moi cela équivaut à zéro. Si un outil informatisé – offrant un avis externe à l’agent immobilier qui lui précise si quelque chose doit être déclaré ou pas – est mis en place, il bénéficiera du sou-tien nécessaire des autorités », ajoute-t-il. « La dernière chose que nous souhaitons est de stigmatiser les agents immobiliers. Au contraire, si une hausse substantielle des déclarations est bientôt constatée, elle pourra grandement améliorer l’image du secteur ».

Une baisse de la charge de travail

Voilà de bien beaux principes. Mais tout cela n’implique-t-il pas davantage de tracasseries administratives dans le chef des agents immobiliers ? « Laissez-moi vous le présenter de cette manière. Nous pouvons espérer suffisamment de décla-rations… en échange d’une baisse de la charge du travail administratif pour le secteur », justifie John Crombez . « On pourrait discuter d’une utilisation par-tielle de la banque de données de la do-cumentation patrimoniale, via laquelle la valeur de vente normale d’un bien peut être vérifiée. Ainsi, le profession-nel pourrait aussi voir dans quels cas il peut être question d’une transaction anormale ».

« Le secteur immobilier doit se rendre compte que la vigilance qui lui est de-mandée va faciliter son travail, et non le complexifier. Il y aura peut-être plus de règles, mais cela ne veut pas non plus dire que cela va devenir plus difficile. Par ailleurs, nous n’allons pas commen-cer à matraquer à tout va ou effectuer des contrôles de manière inattendue. Nous allons d’abord laisser les choses se faire calmement et aborder le dossier de ma-nière réfléchie, ensuite nous espérons que chacun y mettra du sien afin de pouvoir engranger des résultats ».

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« On ne peut pas m’en vouloir de faire grand cas des agents immobiliers qui ne prennent guère la peine de déclarer les transactions suspectes. Nous savons que de grosses sommes d’argent sont blanchies sur le marché de l’immobilier et le problème ne fait qu’amplifier », s’est justifié John Crombez, secrétaire d’Etat à la Lutte contre la Fraude lors d’une rencontre organisée avec le vice-président de l’Institut, Luc Machon.

© ImageGlobe

Bureaux Institutions Notaires Agents Avocats de change de crédit immobiliers

2009 9.973 3.628 251 9 3

2010 11.491 3.870 163 26 0

2011 12.364 3.831 319 28 1

Nombre de rapports rentrés à la CTIF

6IPI■news 2013 › 17IPI■news 2013 › 1

Le professionnel doit être vigilant en matière de blanchiment. Cette pratique peut être source de problème pour lui…

Il est primordial de sensibiliser les agents immobiliers et les professionnels aux risques qu’ils encourent. Ils peuvent être amenés à entrer en contact avec des gens dont le profil est à risque en matière de blanchiment d’argent criminel ou de finan-cement du terrorisme. Les agents immo-biliers pourraient ainsi être à un moment donné pris dans des affaires qui peuvent mal tourner sur le plan judiciaire ou qui les mettent en contact avec des clients peu re-commandables. Ce sont d’autres règles qui s’appliquent quand on rentre dans ce genre de milieu mafieux ! D’où l’importance de bien connaître sa clientèle. Il ne faut pas faire de la lutte contre le blanchiment un épouvantail. La problématique doit être bien comprise et le mécanisme de suspi-cion doit simplement se déclencher au bon moment.

Que risque un agent immobilier qui ferme les yeux sur une transaction immobilière dont le but est de blanchir de l’argent ?

Une sanction administrative, d’une part. Et, d’autre part, il peut être poursuivi comme auteur, coauteur ou complice d’un blanchiment, avec les conséquences qui en découlent…

Les agents immobiliers se montrent peu assidus en matière de lutte contre le blanchiment…

Très peu d’agents immobiliers rentrent des déclarations auprès de nos services. Cela ne s’améliore malheureusement pas avec le temps. L’an dernier, la profession a rentré 22 dossiers auprès de la CTIF. Un nombre fort peu élevé. D’autant plus, que ce sont toujours les mêmes qui font les déclarations ! Le nombre d’agents im-mobiliers qui prennent la peine de nous informer est donc encore bien inférieur à 22. Sur plus de 9.000 agents immobiliers tout de même… Ces déclarations sont infimes en nombre, par contre il faut re-

connaître qu’elles sont de très bonne qua-lité. Une poignée de professionnels savent donc ce qu’est le blanchiment et y sont attentifs. Leurs déclarations tendraient à exclure que le secteur ne soit pas à risque en termes de blanchiment.

Comment expliquer ces mauvais chiffres ?

A la décharge du secteur, le blanchiment des capitaux est généralement bien orga-nisé avant que ceux-ci soient investis dans l’immobilier. La Belgique est un pays où l’on vient surtout pour des opérations de blanchiment du 2e stade (empilage) et du 3e stade (investissement). L’argent a déjà fait quelques passages dans le secteur

Les courtiers immobiliers, syndics et régisseurs sont tenus de transmettre des informations à la Cellule de Traitement des Informations Financières (CTIF) lorsqu’ils soupçonnent qu’une transaction sert au blanchiment de capitaux obtenus à la suite d’infractions graves. La législation est claire. Pourtant, la profession se montre fort peu assidue en la matière. L’IPI a fait le point avec Jean-Claude Delepière, président de la CTIF.

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Vigilance, le maître-mot en matière de blanchiment

" Il y a des régions à risques, comme

Knokke-le-Zoute ou encore Bruxelles"

« Les risques qu’encourent les agents immobiliers sont réels »

financier avant d’être investi chez nous. Les techniques de blanchiment sont sub-tiles. Mais il n’en reste pas moins vrai que l’on pourrait faire beaucoup mieux.

Comment le professionnel peut-il intégrer son devoir d’information dans sa pratique professionnelle quotidienne ?

Un agent immobilier qui fait bien son tra-vail s’intéresse à sa contrepartie. On ne peut pas dire qu’il ne sait pas ce que c’est d’éva-luer le risque client. Il pose des questions et prend les renseigne-ments nécessaires pour savoir s’il a affaire à un acheteur valable et solvable. Ce qui lui est demandé, c’est d’étendre la vision du risque client. Il doit se poser les bonnes questions et être vigilant. Ce n’est qu’en cas de doutes qu’interviendra une analyse en interne. L’obligation d’information n’est que l’aboutissement d’un proces-sus interne d’analyse du risque… dont tout professionnel sérieux s’acquitte tout d’abord pour lui-même.

En cas de doutes, le professionnel doit-il expressément mettre un terme à la relation avec le client ?

Normalement, s’il a des doutes, il devrait rompre la relation, mais c’est finalement une décision dont il doit prendre la res-ponsabilité. S’il craint ou est certain qu’il est en présence d’un financement du ter-rorisme par exemple, il n’a aucun intérêt à prêter son concours à une telle transac-tion. Dans le secteur immobilier, une fois la transaction finalisée, il reste encore un bien stable et… saisissable ! Ce qui repré-sente un avantage certain par rapport à une somme d’argent qui est déposée sur un compte et qui peut être transférée et se volatiliser en quelques secondes.

Que se passe-t-il une fois la déclaration envoyée ?

L’agent immobilier a alors fait la plus grosse part de son travail ! Il reçoit un accusé de réception de la CTIF. De notre côté, nous nous chargeons de l’enrichis-sement de l’information. Tout se fait très vite. Nous vérifions dans nos dossiers si le client est déjà fiché. La CTIF peut en-suite s’adresser aux autorités policières,

aux banques, à la justice ou aux autorités interna-tionales pour obtenir des informations supplémen-taires. Si nous constatons une infraction, encore faut-il qu’elle soit reprise dans

la liste de l’article 5 de notre loi pour que le dossier soit alors transmis aux autorités compétentes.

Il n’est pas toujours évident pour l’agent immobilier de faire la distinction entre un éventuel blanchiment et une infraction fiscale…

C’est le grand problème. Mais là, à nou-veau, la CTIF va approfondir la déclara-tion de soupçon qui a été transmise par le profes-sionnel. C’est à la CTIF de déterminer s’il s’agit d’une forme de fraude fiscale, à savoir grave et organisée, visée par la loi qui l’oblige à communiquer les informations aux parquets. Dans les autres cas, si d’autres formes de criminalité qui entrent dans ses compétences, ne sont pas détectées, les informations seront classées et ne pour-ront en aucun cas être disséminées.

Certains biens sont-ils davantage prisés pour blanchir l’argent sale ?

Certaines catégories de biens sont plus ci-blées. Ce n’est pas le tout-venant de tout

agent immobilier. Des habitations cossues et d’une valeur importante sont davantage recherchées par les blanchisseurs. Il y a des régions à risques, comme Knokke- le-Zoute ou encore Bruxelles.

Les syndics et régisseurs sont soumis à la législation de lutte contre le blanchiment depuis 2004. Est-ce là un métier à risques ?

Je n’ai pas encore eu connaissance de blanchiment d’argent qui aurait tran-sité par un administrateur de biens. Le risque peut se trouver par exemple dans la location notamment de biens immobi-liers de standing dont les loyers seraient payés à l’aide de fonds criminels ou illé-gaux, éventuellement par l’intermédiaire d’autres personnes physiques ou morales. La réglementation de 2004 s’inscrit peut-être dans l’idée de gros dossiers de copro-priétés. Mais il y a aussi le problème de la vente par des promoteurs immobiliers qui nous intéresse.

Quid des illégaux ?

Il est possible que des agents immobi-liers illégaux soient bien implantés dans

des réseaux de blanchiment d’argent, et cela dans une mesure plus importante qu’on ne pourrait le penser. Ce qui expliquerait que les risques passent par ces contrevenants. Les activités financières qui

peuvent être liées à des activités illicites ne sont pas des activités de tous les jours. Mais où est-ce que ça se passe, difficile à dire…

16,03 eurosC’est le montant annuel que chaque agent immo-bilier est tenu de verser à la CTIF. Ces 16, 03 euros sont inclus dans la cotisation versée à l’IPI.

" Des habitations cossues et d’une valeur importante

sont davantage recherchées par les blanchisseurs"

© ImageGlobe

82013 › 1

9IPI■newsIPI■news 2013 › 1

inst

itu

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2012, une année record !

L'agent immobilier agréé

L'agent illégal

L’Institut se réjouit également d’un autre record en matière de dépistage. Le travail des détectives privés de l’IPI porte ses fruits. Les inspections qu’ils effectuent dans les agences

du pays leur ont permis de porter 43 affaires devant le tribunal l’année der-nière, un chiffre qui a presque doublé par rapport à l’année 2011.

Les tribunaux ont rendu 54 juge-ments dans une affaire de courtage illégal. 47 d’entre eux ont donné rai-son à l’Institut qui est ainsi parvenu à mettre hors d’état de nuire un faux agent immobilier toutes les semaines ! Dans la plupart des cas, les tribunaux ont ordonné une cessation des activi-tés assortie d’astreinte par jour et par infraction constatée.

La profession d’agent immobilier semble avoir le vent en poupe. Pour la première fois depuis le début des années 2000, l’IPI a effectivement franchi la barre des 9.000 membres ! Courtiers, syndics et régisseurs

confondus, 9.041 professionnels de l’im-mobilier étaient inscrits auprès de l’IPI au 31 décembre 2012. Ce chiffre record représente une très belle progression de 2,3% (soit 201 unités) sur

un an. En 2011, 8.840 agents immobiliers agréés étaient enregistrés auprès de l’IPI au 31 décembre.

Sur les 9.041 membres que compte l’Insti-tut, 5.349 (soit 59%) appartiennent au rôle linguistique néerlandophone et 3.692 (soit 41%) au rôle linguistique francophone. Ces proportions reflètent fidèlement la répartition linguistique effective de la po-pulation belge.

Jugement

Un "associé actif " ne peut se cacher derrière un contrat d’employé

nombre d’agents immobiliers par province ➤

2012 (2011)

evolution du nombre de membres

affaires portées devant le tribunal

Jugements rendus

Jugements positifs en faveur de l’IPI

Hainaut : 615 (579)

namur : 282 (282)

Brabant wallon : 609 (579)

Flandre orientale : 1.164 (1.073)

Flandre occidentale : 1.392 (1.376) anvers : 1.223 (1.202) limbourg : 544 (528)

liège : 558 (548)

luxembourg : 115 (118)etranger : 74 (90)

Brabant flamand : 828 (811)

Bruxelles : 1.637 (1.582)

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

10.000

9.000

8.000

7.000

6.000

8.920 8.7818.506

8.2248.380

8.607

8.988 8.990 8.955 8.855 8.840 9.041

2009 2010 2011 2012

60

50

40

30

20

10

0

40

35

2632

47

3137

54

10 11IPI■news 2013 › 1IPI■news 2013 › 1

On constate une hausse du nombre des membres tant au sud qu’au nord du pays, et cela dans toutes les provinces du pays, à la seule exception de la province du Luxem-bourg qui voit le nombre de courtiers, syndics et régisseurs légèrement reculer.

Sans surprise, la profession d’agent immobilier reste prin-cipalement masculine. Le ratio hommes-femmes ne varie que fort peu d’une année à l’autre, oscillant toujours autour d’une répartition de l’ordre de 72% pour les hommes contre 28% pour les femmes.

2009

52

2010

232011

23

2012

43

La législation dispose expressément que les administrateurs, les gérants et les associés actifs d’une agence immobilière sont présumés exercer de ‘manière irréfragable’ leurs activités professionnelles sous le statut d’indé-pendant. En conséquence, ils sont tenus de disposer personnellement d’une agréation IPI. Hélas, certains d’entre eux tentent de contourner la loi en s’en-registrant comme employés – sachant pertinemment bien qu’un employé n’a

besoin d’aucune agréation IPI. Dans un de ses récents arrêts, la Cour d’appel de Gand s’est à nouveau clairement pro-noncée en faveur de l’IPI en cette ma-tière et a confirmé le jugement du Tri-bunal de commerce de Dendermonde.

Si l’IPI constate de manière effective un exercice illégal et collecte suffisam-ment de preuves qui en témoignent – telles que des rapports d’inspection des détectives privés de l’IPI, des

constatations d’huissiers de justice, des pièces transmises à l’IPI par les plaignants, etc. –, le dossier est intro-duit auprès du tribunal approprié. La question de savoir si une constatation de détective privé pouvait être accep-tée en tant que preuve, considérant que cette personne est employée par l’IPI, a également été posée à la Cour d’appel de Gand. Cette dernière a formellement admis la validité de la preuve dans un tel cas.

Le gérant, administrateur ou associé actif d’une agence immobilière ne peut se cacher derrière un contrat d’employé pour échapper à l’agréation IPI, comme l’a encore confirmé récemment la Cour d’appel de Gand.

« Je voyais le viager comme un pari sur la mort des gens ». Nathalie Schryvers ne cache pas avoir eu des a priori négatifs sur cette formule… avant d’en faire son métier après avoir acheté elle-même en viager.

Le viager est une formule de vente trop souvent mal perçue et souffre aujourd’hui encore d’un manque de connaissances. « C’est une solution à laquelle les agents immobiliers classiques ne pensent pas toujours. Pourtant, au vu de l’évolution de la société actuelle, le viager est une bonne solution dans de nombreux cas. Mais encore faut-il que les agents immobiliers soient informés de cette possibilité et sachent qu’ils peuvent collaborer avec des professionnels de l’immobilier spécialisés dans ce type de vente », précise la professionnelle.

« Le viager est un beau produit, une belle alternative de placement », poursuit-elle. Il permet aux uns de continuer à vivre à un âge avancé dans de bonnes conditions financières et aux autres de faire un bon placement. Cette situation win-win explique le regain d’intérêt pour ce segment particulier du marché immobilier. « Un regain d’intérêt palpable tant du côté des vendeurs que des acheteurs ». Les raisons sont à imputer aux maigres

revenus générés par les pensions et à la crise économique. « Aujourd’hui, les propriétaires de 70 ans et plus qui ont des difficultés à joindre les deux bouts, face à des charges de copropriété ou énergétiques grandissantes, sont toujours plus nombreux. Pour ces personnes bien souvent isolées qui ne souhaitent pas quitter leur seul point de repère - c’est-

à-dire le logement qu’elles habitent depuis de longues années -, cette formule de vente est une bonne solution».

Ce qui pousse l’acheteur à se lancer dans ce type d’acquisition ? « La perte de confiance dans les banques depuis 2008 ». Le profil type de l’acheteur est celui d’un investisseur qui se détourne des placements en bourse qu’il juge trop risqués et des comptes épargne qui ne rapportent plus suffisamment. Le viager est une bonne alternative. « Le propriétaire qui vend en viager tient à son bien et, en général, l’entretient bien. Ce qui est tout bénéfice pour l’acheteur qui ne doit se

soucier ni de dégâts locatifs, ni de vide locatif. Il ne doit s’occuper de rien. Il se contente de verser de l’argent tous les mois, comme il le ferait sur un compte épargne », précise Nathalie Schryvers.

Conseil et gestion de patrimoineLe viager est depuis toujours une activité de niche. Les agences spécialisées dans ce type de vente sont peu nombreuses et il n’est pas évident pour un agent immobilier ‘classique’ de se lancer dans le créneau. Les spécificités requises sont nombreuses. Le rôle de conseil prend une place beaucoup plus importante que dans le cadre d’une vente classique. Chaque vente est un cas à part. D’excellentes notions financières et juridiques sont notamment nécessaires. Ainsi, le courtier

spécialisé en viager doit connaître le marché de l’immobilier, comme ses confrères actifs sur le marché de la vente classique, mais il doit également faire preuve d’une excellente capacité d’écoute et être à même de prodiguer des conseils de gestion de patrimoine. « La personne qui se tourne vers le viager ne le fait pas tant pour vendre son bien que pour résoudre un problème financier », explique Nathalie Schryvers. « Certains propriétaires jouent chez nous leur dernière cartouche. Il faut que la vente en viager soit précisément la réponse à leurs problèmes financiers. C’est la solution de la dernière chance, il ne s’agit pas de se tromper ! »

Ecoute du clientAvoir un bon feeling avec les personnes âgées est une qualité plus que nécessaire. « Dans un premier temps, il faut énormément expliquer et discuter avec le

vendeur. Il faut faire le tour de tous les points pour chaque vente. Il est nécessaire de prendre l’initiative de poser les bonnes questions et ne pas se contenter de répondre à la demande car on risque alors de mal fixer les modalités de la vente ». Les vendeurs, par exemple, oublient parfois de préciser qu’un crédit hypothécaire est en cours et n’imaginent même pas que cette information est cruciale pour le calcul du bouquet.

Service après-venteLes entretiens avec le vendeur peuvent être très longs. « Pour certaines transactions, il m’arrive de rencontrer le vendeur à sept reprises avant de lancer la vente du bien ». Le courtier peut également être amené à dépenser beaucoup d’énergie dans des entretiens qui n’aboutiront sur aucune transaction. « Il n’y a rien à faire. L’information est cruciale dans ce métier », affirme Nathalie Schryvers. D’autant plus qu’une fois la vente conclue, il faut ensuite assurer le service après-vente. « Cela va de l’indexation de la rente à l’assistance à la déclaration d’impôts, en passant dans de rares cas à la revente du viager ».

Cas par cas« Une particularité essentielle du métier tient au fait que le courtier se doit d’expliquer et de défendre les intérêts des deux parties, du vendeur et de l’acheteur », ajoute la courtière qui précise toutefois que les discussions avec les candidats acquéreurs -souvent bien informés quant à la formule de vente- sont heureusement moins fastidieuses. « Le cas par cas et le sur-mesure que réclame chaque vente font de ma profession un métier à part. L’agent

immobilier spécialisé en viager a une relation intéressante avec ses clients qui, au final, s’avère fort gratifiante et nettement moins mercantile que lors d’une vente classique. Voilà comment je vis ce métier si particulier », conclut Nathalie Schryvers.

Le viager sort de l’ombre, timidement mais sûrement. Les chiffres des ventes de ces dernières années en témoignent. Le secteur, certes porteur, en tenterait plus d’un. Mais, autant le savoir, le métier requiert bien des qualités …

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Les difficultés du métier d’agent immobilier (1ère partie) : LA VE NTE EN VIAGER

" Le cas par cas et le sur-mesure font de cette profession un métier à part "

« Une relation gratifi ante et... moins mercantile »

Nathalie Schryvers

12IPI■news 2013 › 113IPI■news 2013 › 1

Viager libre ou occupé ?On désigne par viager libre la vente de la pleine propriété, c’est-à-dire la vente d'un bien immobilier dont l'acquéreur aura la libre disposition pour l'occuper ou le louer.

La situation sera différente si le vendeur se réserve la jouissance du bien sa vie durant. On parlera alors de viager occupé, dans ce cas il y a vente de la seule nue-propriété. Le vendeur conserve ici son usufruit qui s’éteindra au jour de son décès. Il peut donc soit occuper le bien lui-même, soit le louer et en percevoir les loyers pour son propre compte.

Vente occupée sans rente ?Troisième cas de figure : la vente occupée sans rente. Il s’agit d’une vente immédiate, avec paiement du prix en un seul terme. L'entrée en jouissance de l'acquéreur, intervient lors de l'extinction du droit d'usage et d'habitation réservé au profit du vendeur.

Le viager, keseksa ?Il s’agit d’un contrat de vente d’un bien immobilier

par lequel l’acheteur (le débirentier) verse au propriétaire (le crédirentier) durant toute la durée de

vie de ce dernier une rente, appelée rente viagère.

BouquetL’acheteur peut avoir à payer une première

mise de fonds appelée ‘bouquet’, représentant le premier paiement du prix convenu et venant

en déduction du calcul de la rente viagère.

AléaLe viager est un contrat aléatoire puisque l’issue en est incertaine :

le bien appartiendra entièrement à l’acheteur au décès du vendeur. C’est pourquoi la tendance est à plafonner le nombre

d’années pendant lesquelles la rente sera payée.

Entre 70 et 90 ansC’est entre 70 et 90 ans que la vente en viager occupé sera la plus intéressante et permettra

de trouver un acquéreur dans les meilleures conditions.

IndexationL’indexation de la rente est généralement prévue

dès la conclusion du contrat de vente pour permettre au crédirentier de se prémunir contre

l’inflation monétaire.

Rémunération du courtierL’agent immobilier établit un contrat de courtage

avec le vendeur, mais l’usage veut qu’il soit rétribué par l’acheteur.

avanTagES poUr LE vendeur

Disposer d’un revenu complémentaire tout en continuant à vivre chez soi

Rente libre de toute taxation

Eviter des droits de succession prohibitifs en cas de filiation éloignée

Pallier l’absence de descendance

Pas/plus de souci de gestion de locataire(s) (viager libre)

avanTagES poUr L'acHeteur

Alternative à des placements en banque

Pas besoin de crédit hypothécaire

Possibilité d’acheter un bien immobilier à moindre coût

Pas de souci de gestion de locataire(s) (viager occupé)

Questions immobilières

questions r é p o n s e slégislation réglementation

plaintesdr

oit

s

« Le projet d’offrir des formations en ligne aux agents immobiliers remonte à près de

huit ans », explique Steven Lee, direc-teur du département formation & com-munication. « L’IPI voulait offrir un ser-vice qualitatif unique à ses membres. Un service qui leur per-mettrait de mettre

leurs connaissances à jour facilement ». L’idée était bien évidemment d’offrir aux professionnels de l’immobilier la possibi-lité d’aménager au mieux leur obligation de formation permanente en fonction de leurs occupations professionnelles parfois très prenantes. « La flexibilité du système est un avantage indéniable. L’agent immo-bilier peut accéder aux formations en ligne de n’importe quel endroit. Il peut consulter les modules autant de fois qu’il le souhaite et venir à bout des formations qui l’inté-ressent au rythme qui lui convient ». Les cours peuvent être imprimés et empor-tés pour être lus et examinés entre deux visites de client. Le professionnel pourra répondre plus tard aux questions qui sanc-tionnent le module de formation, une fois le contenu du cours assimilé.

Une offre globale

« Cette facilité d’utilisation plaît à nos membres. Même les professionnels les moins aguerris aux nouvelles technologies apprécient le service », poursuit Steven Lee. « Nombre d’agents immobiliers uti-lisent également ces cours comme support d’information ». Il est vrai que les infor-mations reprises dans les modules sont complètes et se suffisent à elles-mêmes. Toutefois, il peut être enrichissant d’ob-

tenir des informa-tions plus pratiques illustrées par des exemples concrets lors des formations in situ. « L’offre de l’Institut doit être envisagée dans sa globalité. On ne peut pas parler d’e-lear-ning sans évoquer les formations in situ, la hotline juridique ou même les questions-réponses publiées dans l’IPI-News, car tout est lié ». Cette offre globale permet à l’agent immobilier de se tenir informé des évolutions du sec-teur et des changements intervenant fré-quemment dans la législation.

Des modules régionalisés

En 2013, les modules vont tous être com-plètement revus et remis à jour. « Tous les cours actuels vont être contrôlés, corrigés et actualisés par des équipes d’avocats. Les modules vont être reprécisés et détaillés en fonction des spécificités régionales. Les formations consacrées aux droits d’enre-gistrement, à la vente ou encore au bail de résidence principale seront déclinées en di-verses versions en fonction de la législation en vigueur dans chacune des trois Régions, à sa-voir Bruxelles-capitale, la Wallonie et la Flandre », précise le directeur. L’IPI prépare ainsi ses membres aux changements appelés à intervenir en 2014, avec la régionalisa-tion des dernières compétences dont dis-pose le gouvernement fédéral en matière de logement. « L’offre de formations en ligne (francophones et néerlandophones confon-dues) va passer de 28 à 44 modules d’ici

la fin de l’année 2013. Tous ces nouveaux cours seront bien entendus accessibles à tous comme formation permanente. Par ailleurs, ils seront revus tous les mois. Nous serons encore plus vigilants à l'égard des modifications législatives susceptibles d’intervenir dans la foulée de la régiona-lisation des compétences en matière de logement », assure Steven Lee.

Davantage de questions

« Le nombre de questions, qui valident le module et permettent de s’assurer que l’agent immobilier a bien assimilé la ma-tière exposée, va doubler ». Les connais-sances du professionnel seront ainsi davantage sondées, ce qui garantit une meilleure maîtrise du sujet. Les premiers cours remis à jour, courant avril, seront

ceux consacrés à la loi anti-blanchiment d’argent, à la lutte contre la discri-mination et aux syndics. L’Institut tient à maintenir la qualité de sa formation permanente et ne se conten-

tera pas de cette importante remise à ni-veau. « Nous entendons bien évidemment poursuivre dans cette voie et développer encore à l’avenir d’autres possibilités de formation », conclut le responsable du département formation & communication.

L’e-learning anticipe la régionalisation de 2014 L’engouement des agents immobiliers pour l’e-learning ne se dément pas. Apprécié pour sa qua-lité, sa simplicité d’utilisation et la flexibilité qu’il offre, le service proposé par l’IPI va être complè-tement remis à jour cette année. De nouveaux modules vont être proposés et le contenu des cours va être totalement actualisé et régionalisé.

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" Faciliter et aménager au mieux l’obligation de formation permanente "

14 15IPI■news 2013 › 1IPI■news 2013 › 1

Ceux qui pensent encore que les agents im-mobiliers peuvent faire ce qu’ils veulent sont dans l’erreur. Le secteur est bien organisé et strictement réglementé. Les règles qui l’en-tourent sont même parfois très pointues et font l’objet de nombreuses questions auprès de la hotline juridique de l’IPI. Voici les ques-tions les plus souvent posées et les réponses des juristes spécialisés en droit immobilier.

Vous souhaitez donc exercer les activités d’agent immobilier (courtage de vente) pendant ou après le stage IPI, mais avant d’être inscrit au tableau des titulaires. Moyennant respect des éventuelles clauses de non concurrence conclues avec votre maître de stage, cela ne pose aucun problème. Celui-ci n’est pas tenu de cosigner cette mission, car vous êtes en droit d’exercer cette activité en toute indépendance. Cela implique bien entendu que vous serez pleinement responsable des actes posés au cours de cette mission. Il va également de soi que vous devez veiller à être parfaitement en règle en matière d’assurance responsabilité civile professionnelle également pour ces activités exercées en dehors du cadre du stage.

Je suis stagiaire IPI et mon stage touche à sa fin. Des amis me demandent de leur trouver un acheteur pour leur habitation. Je souhaite accepter cette mis-sion et en discute donc avec mon maître de stage.

Ce dernier n’y voit aucun inconvénient et est même disposé, si néces-saire, à cosigner la mission en question. Cependant, puis-je exercer des activités de courtage pour mon propre compte dans l’attente de mon test d’aptitude IPI ?

Une faillite – même lorsqu’il s’agit d’une entreprise unipersonnelle – ne mène pas automatiquement à une radiation du tableau. Il sera tenu compte des éléments du dossier de faillite, particulièrement s’il s’agit d’une faillite frauduleuse par exemple. En fonction des éléments du dossier, la Chambre exécutive déterminera si une sanction disciplinaire doit ou non être infligée à l’agent immobilier. En l’absence de manquement disciplinaire, il va de soi qu’aucune sanction ne sera prononcée du seul fait que l’agent immobilier a été déclaré en faillite.

Un confrère agent immobilier va bientôt être déclaré en faillite. Va-t-il de ce fait perdre son agréation IPI ?

1

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La loi sur la copropriété dispose qu’un copropriétaire peut obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété dans la langue de sa région. Si la copropriété se situe sur un territoire bilingue, tout copropriétaire est en droit de demander une traduction en néerlandais ou en français. Les frais d’une telle traduction sont à charge de l'association des copropriétaires. Il appartient au syndic de veiller à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.

Ces dispositions ne concernent toutefois pas la langue dans laquelle se déroule l’AG. Le syndic d’un immeuble situé sur un territoire bilingue ne doit pas être bilingue. La loi ne prévoit pas non plus la possibilité de faire appel à un interprète pour cette occasion.

Je suis copropriétaire au sein d’un immeuble à appartements et je suis toujours présent aux assemblées générales (aG). Je suis néerlandophone mais parle et comprend plutôt bien le français.

notre syndic ne parle ni ne comprend le néerlandais, ce qui implique que les aG se déroulent toujours en français. Cela peut toutefois engendrer certains problèmes pour les non-francophones, surtout lorsqu’il s’agit de discussions techniques. Je dois également à chaque fois demander que le procès-verbal soit traduit et dois supporter les frais de cette traduction. est-ce normal ?

La loi sur la copropriété précise que « le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires ». Elle ne précise cependant pas le degré de détail auquel le contenu du procès-verbal doit satisfaire.

Etant donné que le président et le secrétaire désignés sont tenus de signer le procès-verbal, ce sont les personnes les mieux placées pour effectuer un rapide contrôle de son contenu et attirer l’attention du syndic sur des ajouts et des éclaircissements nécessaires.

L’assemblée générale peut toujours décider de révoquer le syndic (pour autant que ce point figure à l’ordre du jour et qu’un vote puisse dès lors être organisé à ce sujet). Si la révocation du syndic ne coïncide pas avec la fin de son mandat, un dédommagement pourrait lui être dû (suivant les clauses du contrat liant les deux parties).

Depuis une dizaine de mois, un nouveau syndic gère notre copropriété. les procès-verbaux que rédige ce nouveau syndic au cours de l’assemblée générale sont réduits à leur plus simple expression. Ils ne comportent parfois que

trois phrases. Des détails importants ainsi que des accords verbaux n’y sont jamais mentionnés. nous avons déjà interpellé le syndic à ce sujet, mais malgré nos insistances, il ne daigne pas nous répondre...

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les membres de l’IPI qui ont des questions juridiques, peuvent s’adresser directement à notre helpdesk, une ligne de conseil gratuite.

Des juristes, spécialisés en droit immobilier, sont à votre disposition au numéro 070/211.211.

u niveau agrégé, l’im-mobilier représente une fraction importante de

la richesse des ménages. A ce titre, il est très sensible au cycle conjoncturel, qu’il peut subir (influence des taux d’intérêt, de la politique de crédit) mais aussi influencer (via l’effet richesse). Nous avons émis l’hypothèse il y a quelques mois que ce moteur historique de la croissance économique pourrait désormais tourner au ralenti, voire s’arrêter. Nous souhaitons partager avec le lecteur quelques éléments de bon sens qui, sans remplacer l’avis de l’expert immobilier et la vision spécifique d’un bien donné, permettront de mieux appréhender les perspectives d’évolution des prix et la place de l’immobilier d’investisse-ment dans une approche de « Wealth management » (bilan patrimonial financier).

Une première observation est que l’hétérogénéité des biens et le nombre limité de transac-tions rendent problématique toute mesure de rentabilité de l’immobilier. Sans vouloir

décortiquer ici les méthodes retenues par les différents indices d’évolution des prix, il convient de souligner que la plupart ne tiennent pas compte des dépenses occa-sionnées durant la détention du bien, qui viennent gonfler le prix de vente et donc la rentabilité faciale, d’autant qu’elles ne

correspondent pas toujours, loin s’en faut, à un investisse-ment qui améliore la qualité du bien. Autrement dit, les flux de dépenses gonflent artificielle-ment la rentabilité historique de l’immobilier résidentiel.

Cela étant, que faut-il penser des prix actuels et des perspec-tives à moyen terme ? Selon l’OCDE, il semblerait qu’en moyenne nationale, les prix du résidentiel soient aujourd’hui déconnectés du pouvoir d’achat, mesuré par le revenu moyen, et ce de l’ordre de 15 à 20 %. Certes, l’accumula-tion historique d’épargne et l’appréciation des biens immo-biliers ou des terrains font que le ménage belge est, toujours en moyenne, assis sur une for-tune appréciable, qui permet de pallier à des flux de revenus du travail modestes au regard du coût de l’investissement. C’est à ce stade que l’écono-miste pragmatique voudrait introduire trois réflexions de bon sens.

D’une part, les statistiques doivent toujours s’interpréter

avec prudence, particulière-ment lorsqu’il s’agit de com-parer deux moyennes (les prix et les revenus). Ceci est encore plus vrai si l’on fait appel à la notion de richesse nette pour juger de la solvabilité du can-didat acheteur car ce ne sont pas ceux qui tirent la richesse moyenne vers le haut qui de-main feront la hausse du prix des appartements ou même des maisons, la faute à une distribution des richesses très éloignée d’une courbe de Gauss. Autrement dit, le critère simple de l’OCDE reste pertinent pour indiquer une cer-taine cherté du marché immo-bilier résidentiel en Belgique, en moyenne !

D’autre part, l’acheteur qui rai-sonne en coût de financement (relatif à son revenu mensuel) doit, si celui-ci est un coût variable, bien comprendre le risque lié à toute hausse des taux d’intérêt, pour des raisons économiques (que nous ne va-lidons pas à court terme cepen-dant), ou un durcissement des conditions bancaires (que nous constatons pour l’heure). Il de-vrait également pouvoir vivre avec l’incertitude fiscale liée à la déductibilité des intérêts, liée à l’évolution des condi-tions d’octroi en réponse à la gestion de la crise par les Etats.

Enfin, il faut également tenir compte de la demande induite par les investisseurs qui sou-haitent dégager un rendement locatif de l’immobilier rési-

dentiel. Les derniers entrants sur ce marché devront le plus souvent se contenter de ren-dements locatifs moindres, tirés vers le bas par la hausse des prix de l’immobilier : ceci pourrait également ralentir la hausse des dernières années, voire la stopper brutalement.

Au final, il nous semble que les indicateurs pointent vers une période, plus ou moins longue,

de léthargie, en volume et en prix. On dit souvent que « le Belge a une brique dans le ventre ». Faut-il craindre qu’elle ne devienne indigeste ? Nous

n’irions pas jusque là. Les pratiques du secteur (crédit, équilibre offre – demande) et les niveaux des prix atteint ne justifient pas selon nous un scenario de correction forte et immédiate, encore moins de crise prolongée.

En revanche, ils incitent l’in-vestisseur à être plus sélectif ou, à défaut, moins ambitieux quant aux possibilités de l’im-mobilier dans le cadre de ses choix patrimoniaux. La crise n’est pas terminée et l’immo-bilier n’est pas davantage que l’or voué à une hausse ininter-rompue en réaction à l’aver-sion aux risques. L’immobi-lier est soumis à des facteurs d’influence bien réels, dont la plupart indiquent aujourd’hui que les perspectives sont moins bonnes que jadis.

Charles Nollet, Directeur Marchés et Investissements

Comité Exécutif Crédit Agricole Private Banking Luxembourg

Immobilier résidentiel: la vue d’un économiste

pragmatique

Comme de coutume, le mot de la fin

est laissé à l’une ou l’autre personnalité

disposée à nous faire part de ses

impressions et à jeter un regard critique

sur notre secteur. Qu’ils soient politiciens,

économistes, industriels, journalistes

ou présidents de fédération, l’IPI-news

leur ouvre ses colonnes. Place cette fois

à Charles Nollet, du Crédit Agricole Private Banking Luxembourg.

a

L’ I n v I t é

”L'hétérogénéité des biens et le nombre limité de transactions rendent

problématique toute mesure de rentabilité de

l'immobilier”

16IPI■news 2013 › 1