Investir en EHPAD - Objectif Patrimoine en Ehpad OP 0112.pdf · Investir en EHPAD : vos questions -...
of 18
/18
Embed Size (px)
Transcript of Investir en EHPAD - Objectif Patrimoine en Ehpad OP 0112.pdf · Investir en EHPAD : vos questions -...
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 1
Investir en EHPAD
Vos questions - nos rponses
SOMMAIRE
Pourquoi investir en EHPAD aujourd'hui ? Synthse des principaux atouts du support _________ p. 2
Quel est le profil investisseur pour un EHPAD ? _______________________________________ p. 6
Quels sont les schmas fiscaux disponibles ? __________________________________________ p. 6
Comment expliquer le niveau des prix ? _____________________________________________ p. 7
L'emplacement de la rsidence est-il un paramtre important dans le choix d'un EHPAD ? _____ p. 8
La question du mobilier __________________________________________________________ p. 8
L'investisseur est-il propritaire des parties services ? _______________________________ p. 8
Questions relatives au bail commercial ______________________________________________ p. 9
Quelles solutions dans l'hypothse d'un dfaut du gestionnaire? __________________________ p. 12
La question de la solvabilit du public cible ___________________________________________ p. 12
Lemplacement de la rsidence est-il un paramtre important dans le choix dun EHPAD ? _____ p. 13
La question de la revente _________________________________________________________ p. 14
Existe-t-il des schmas d'investissement avec engagement de rachat par le preneur ? ________ p. 15
Un changement d'affectation est-il souhaitable ? ______________________________________ p. 16
Les questions lies l'occupation ___________________________________________________ p. 16
La position des Pouvoirs Publics ____________________________________________________ p. 16
Quelles perspectives sur le segment de march des seniors autonomes ? ___________________ p. 18
Immobilier dinvestissement - Placements Financiers - Dfiscalisation
200 Avenue de Colmar - 67100 STRASBOURG - Tl. 03 88 39 81 61 - Fax. 03 88 40 22 57
Email : [email protected] - Site internet : www.objectif-patrimoine.net
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 2
Une demande exponentielle
La population franaise continue de vieillir sous le double effet de l'augmentation de l'esprance de vie et de l'avance
en ge de la gnration du Papy Boom.
2060 :
Population franaise : 73,6 millions dhabitants
+ 60 ans : 23,6 millions de personnes, soit
32% de la population
+ 75 ans : 11,9 millions de personnes, soit
16,2% de la population
Doublement de cette population
entre 2007 et 2060
+ 85 ans 5,4 millions de personnes, soit
7,3% de la population
Quadruplement de cette
population entre 2007 et 2060
Source : hypothse mdiane - lnsee Projections de la population 2007-2060, publication oct. 2010
En liaison avec le vieillissement de la population, la dpendance
va connatre une augmentation substantielle comme l'attestent
les projections de l'INSEE.
Projections horizon 2040 du nombre de
personnes ges dpendantes
Pourquoi investir en EHPAD aujourdhui ?
Synthse des principaux atouts du support
La structure du march
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 3
Une offre totalement rglemente par les Pouvoirs Publics
Loffre de chambres en EHPAD reste trs en de des besoins observs du fait d'une rglementation stricte. Les
Pouvoirs Publics ont dfini sur ce march un numerus clausus et l'ouverture de tout nouvel tablissement est soumise
autorisations. Celles-ci sont, pour l'heure, dlivres de faon parcimonieuse, tendance qu'il est peu probable de voir
voluer compte tenu de la situation des comptes publics.
Etat des lieux des structures d'hbergement et estimation des besoins
La France accuse un dficit svre entre l'offre de logements disponibles et une demande exponentielle : il est
impratif de dvelopper de nouvelles structures pour esprer quilibrer la situation.
Les perspectives les plus rcentes font apparatre en moyenne des besoins de cration d'environ 10 000 nouvelles
places par an pour les prochaines dcennies.
Projections des besoins de places en tablissement (Hypothse I : Maintien de la rpartition actuelle
entre hbergement en tablissement et domicile)
Projections des besoins de places en tablissement (Hypothse 2 Demande accrue dhbergement en
tablissement pour les personnes ges les plus dpendantes)
Une lisibilit exceptionnelle
A la diffrence d'autres marchs dont l'analyse repose sur des lments conjoncturels, le secteur des EHPAD a pour sous
-jacents des donnes dmographiques dont l'inversion est extrmement longue. Cet effet de surprise n'existe pas,
puisque les effectifs de la population ge sont connus cinquante ans l'avance avec une prcision trs importante.
Cela confre ce secteur une lisibilit hors norme.
Les investisseurs financiers ont bien compris cette exceptionnelle configuration de march. Le niveau de valorisation des
groupes d'exploitation d'EHPAD en est le meilleur exemple.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 4
Un niveau de rentabilit lev
Face une demande exponentielle et des Pouvoirs Publics ne pouvant assumer seuls cette vaste tche que constitue
la prise en charge de la dpendance, une offre prive s'est dveloppe. De nombreux investisseurs privs, notamment
des particuliers, ont bien compris l'intrt de ce secteur qui affiche des performances particulirement intressantes :
Rentabilit nette entre 4,40% et 5,20%
Un risque totalement matris
Les oprateurs prsents sur ce march sont des socits importantes, quasi-institutionnelles, cotes en bourse pour
certaines d'entre elles. II s'agit donc d'intervenants expriments et particulirement solvables, assurant une parfaite
scurisation des conditions d'exploitation et in fine de l'investissement.
Pour parfaire la slection des programmes proposs sa clientle, Objectif Patrimoine a conclu un accord de
partenariat avec un intervenant prsent depuis plus de 15 ans sur le march des EHPAD. Ce partenaire affiche un taux
de sinistralit nul sur l'ensemble des EHPAD financs.
0% de taux de sinistralit sur 150 tablissements financs La confiance de plus de 5000 investisseurs
EHPAD : un investissement paradoxe
Tout investissement est rgi par une rgle simple :
la rmunration est fonction du niveau de risque accept par l'investisseur
Risque lev rmunration leve
Risque faible rmunration faible
Cette rgle ne s'applique pas aux EHPAD qui combinent rentabilit leve et risque rduit sa portion incompressible.
Les causes de ce paradoxe ?
Un diffrentiel de demande
Ce paradoxe s'explique d'abord par un diffrentiel de demande. L'immobilier locatif classique concentre
l'essentiel de la demande et s'impose comme LE produit immobilier grand public , faisant ainsi monter
les prix et de facto chuter les rentabilits qui, dans leur version nette, dpassent rarement 2,5%.
Un support spcifique
Par ailleurs, les EHPAD constituent des supports spcifiques, qui impliquent de la part des exploitants une
rentabilit suprieure celle pratique en immobilier classique. Ces tablissements rpondent en effet
des normes particulirement strictes en matire de construction, de gestion de l'ensemble des risques
(sanitaire, incendie...) et impliquent la prsence de nombreux services en raison de l'accueil d'une
population fragile.
Mme si cette remarque reste incontestablement vraie, on constate une dmocratisation du support, qui
est de mieux en mieux connu du grand public. II y a environ 10 ans le paradoxe tait encore plus fort : des
rentabilits nettes de l'ordre de 7% dans un contexte de parfaite matrise du risque. La meilleure
connaissance du secteur a contribu une baisse des rentabilits, permettant un financement des
niveaux plus raisonnables, une solvabilisation des exploitants et in fine la scurisation des investissements
sur une trs longue priode.
La rentabilit
Un support dfiant les rgles de l'investissement en alliant rentabilit leve et parfaite matrise du risque.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 5
Le bail commercial
Un cadre juridique assurant une parfaite lisibilit l'opration
Un investissement en EHPAD est scuris dans le cadre d'un bail commercial, sign par l'investisseur et l'exploitant. Ce
document reprend les droits et obligations de chacune des parties et assure ainsi la parfaite visibilit du projet. Le bail
fixe notamment :
la dure de l'engagement (engagement ferme d'une dure de 11 ans) ;
le montant des loyers verss l'investisseur et leur priodicit de paiement. A ce titre, le gestionnaire est
juridiquement tenu une obligation de rsultats en matire de paiement des loyers ;
le mcanisme d'indexation des loyers ;
la rpartition des charges.
La qualit de la signature et la cohrence de l'quation conomique.
Dans les baux ngocis par notre partenaire, la totalit des charges d'entretien et de travaux est supporte par les
exploitants, la demande de ces derniers. L'investisseur devant acquitter uniquement la taxe foncire.
En dpit du poids financier que cela reprsente dans les comptes d'exploitation, il s'agit pour les exploitants de la seule
solution pour avoir la ractivit ncessaire au parfait entretien de leurs tablissements. En agissant ainsi, ils s'vitent
toute discussion avec les investisseurs et ont ainsi toute latitude sur l'entretien de leur parc. En effet, il s'agit d'un
secteur particulirement encadr sur lequel le preneur ne peut se permettre de voir son outil de travail se dgrader.
EHPAD : un investissement paradoxe
Pour qu'un bail commercial puisse jouer son rle. Il doit imprativement tre sign par un exploitant affichant la
fois :
Solvabilit
Savoir-Faire
Il doit par ailleurs prvoir un :
Niveau de loyer cohrent
En effet un cadre juridique aussi contraignant soit-il ne psera pas lourd si aucune logique conomique ne sous-tend le
montage.
Les programmes que nous slectionnons sont issus de partenariats conclus avec les leaders du secteur, garantissant ainsi la
parfaite scurisation des oprations finances.
La fiscalit
Des avantages fiscaux
L'avantage fiscal ne doit en aucun cas tre la motivation premire de l'investisseur. Nanmoins, il convient de rappeler
que ce support permet de bnficier d'avantages substantiels.
Statut LMNP classique
Dispositif Censi-Bouvard
Investissement mixte (cf. page 6)
Un investissement rentable, un risque matris et un bonus fiscal.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 6
Quel est le profil dun investisseur pour un EHPAD ?
Le regroupement de notre exprience et de celle de notre partenaire nous permet de dgager de grandes tendances et de
dresser un profil type de l'investisseur en EH PAD.
Un investissement de bon pre de famille
II s'agit de ce que l'on pourrait appeler un investissement de bon pre de famille . Ce support offre la fois une
forte rentabilit et une scurit importante lie un march extrmement lisible long terme et des exploitants
quasi institutionnels. A ce titre, il est susceptible de rpondre aux attentes de 80 - 90% des investisseurs si l'on en croit
la presse et les Professionnels du Patrimoine.
Un support non spculatif
Ce type de support est, par contre, dconseiller aux investisseurs ayant une approche spculative et recherchant un
produit avec de fortes potentialits de plus-values. A contrario, les risques de moins-values sont eux aussi rduits.
L'exprience acquise depuis 15 ans montre que la valeur du support peut osciller entre +10 % et -10% par rapport au
prix d'achat initial.
Les perspectives les plus rcentes font apparatre en moyenne des besoins de cration d'environ 10 000 nouvelles
places par an pour les prochaines dcennies.
Un investissement citoyen
Enfin, choisir comme support immobilier une rsidence mdicalise apporte galement une dimension citoyenne
l'investissement.
Quels sont les schmas fiscaux disponibles ?
Ce support offre, aujourd'hui, 3 schmas d'investissement possibles :
L'investissement en dispositif Censi-Bouvard
II s'adresse des clients soucieux de dfiscaliser tout ou partie de leur impt en conservant une rentabilit locative
importante leur permettant, terme, d'avoir un revenu performant et scuris li l'investissement.
L'investissement sous statut LMNP classique
II ne permettra pas l'acqureur de dfiscaliser directement mais concernera des investisseurs soucieux de se
constituer terme un revenu locatif net d'impt.
La comptabilit propre ce statut permet de neutraliser tout ou partie de la fiscalit sur les revenus locatifs pendant
une priode consquente (5 10 ans suivant les montages) aprs le remboursement du crdit (ou aprs la date de
l'investissement pour un paiement comptant), faisant de cette alternative, une excellente opportunit pour se
constituer une rente nette d'impt sur une priode significative.
Linvestissement mixte
II est noter que lorsque la situation de l'investisseur le permet, la combinaison des 2 formules permet d'associer les
effets des 2 schmas et dallier astucieusement une dfiscalisation une neutralisation complte ou partielle des
revenus locatifs pendant plusieurs annes.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 7
NOTA : les investisseurs LMP exclus du dispositif Censi-Bouvard
Le Code Gnral des Impts exclu explicitement cette possibilit l'article 199 sexvicies-l.
I.- Les contribuables domicilis en France au sens de l'article 4 B peuvent bnficier d'une rduction d'impt sur le revenu au
titre de l'acquisition (..) d'un logement neuf ou en l'tat futur d'achvement ou d'un logement (..) ayant fait l'objet d'une
rhabilitation ou d'une rnovation (...) qu'ils destinent une location meuble n'tant pas exerce titre professionnel et dont
le produit est impos dans la catgorie des bnfices industriels et commerciaux..
Comment expliquer le niveau des prix ?
Pourquoi les prix sont-ils sensiblement plus levs que ceux de l'immobilier traditionnel ?
Trois paramtres contribuent obtenir un prix au m qui peut sembler lev :
Des petites surfaces
Les chambres ont une surface moyenne de 20 m soit l'quivalent d'un studio dans une rsidence pour
tudiants. Plus un logement est petit, plus son prix au m est lev car les charges fixes lies chaque
logement sont rparties sur moins de M (murs sparateurs entre logements, salle de bains, porte d'entre).
On remarque ainsi que le prix de vente d'un studio est gnralement 30 % 40 % plus cher au m que celui
d'un T3.
Des normes de construction strictes
Les normes de construction sont beaucoup plus svres que pour du logement basique (protection incendie,
largeur des couloirs communs, ascenseurs spcifiques, etc...) et les quipements des logements diffrents
(appel malade, salle de bains aux normes handicapes...).
50 % de parties services
La surface des logements reprsente environ 50 % de la surface totale d'un EHPAD contre environ 90 % dans
une rsidence classique. L'importance des parties communes contribuent donc sensiblement augmenter le
cot de revient d'une telle opration. Dans le cas de nos montages, une partie de ces surfaces (zones
d'exploitation : cuisine, salle manger, etc...) peut tre acquise par l'exploitant, ce qui nous permet alors de
matriser notre prix de vente.
Si le prix au m d'un EHPAD peut sembler lev au regard du march classique, c'est en raison de la destination spcifique du
btiment, mais c'est finalement cette dernire qui permet d'obtenir une rentabilit beaucoup plus leve que pour du
logement classique.
Pourquoi les prix des EHPAD ont-ils tendance augmenter au fil des annes ?
Evolution du prix des fonciers et des cots de construction
Si les EHPAD constituent indniablement des supports immobiliers particuliers en raison de leur destination,
ils n'en restent pas moins soumis, comme l'immobilier classique, aux volutions des tarifs des fonciers et des
cots de la construction.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 8
Lemplacement de la rsidence est-il un paramtre
important dans le choix dun EHPAD ?
Un EHPAD s'adresse une population dpendante, ne disposant pas de la possibilit de profiter dun environnement largi.
L'emplacement de ces rsidences ne rpond, ce titre, pas aux critres couramment admis en matire d'immobilier
classique.
A titre d'exemple, les EHPAD situs en milieu rural peuvent parfois paradoxalement fournir les modles les plus rentables
pour les exploitants. Les fonciers y sont moins chers et la concurrence peu prsente. L'absence d'tablissements spcialiss
dans un vaste primtre attire une clientle parfois fort loigne (phnomne de concentration de la demande sur une
localisation gographique prcise).
Dans ce type de configuration, il convient nanmoins de bien valider les niveaux de loyers verss par l'exploitant car la
tarification publique de ces tablissements est logiquement moins leve que dans les grands centres urbains.
L'emplacement stricto sensu a donc moins d'importance que la ralit de l'offre locale. Ce point fera partie des premiers
critres analyss par le gestionnaire et conditionnera la faisabilit du projet. La validation d'un emplacement par un
gestionnaire de renom ainsi que l'obtention d'une autorisation d'exploitation sont gages de scurisation de l'investissement.
Le choix d'un emplacement urbain nest bien videmment pas un obstacle mais il conditionnera un prix au m suprieur. II est
par ailleurs souvent prsent comme un avantage dans l'hypothse d'une dfaillance du gestionnaire ou d'un changement
d'affectation du bien (transformation en immobilier rsidentiel classique). Mme si cet argument est incontestable, il
convient de rappeler qu'il s'agit d'une hypothse fort peu probable compte tenu de la lisibilit du march en question et de la
qualit des gestionnaires que nous avons rfrencs.
La question du mobilier
Qui supporte la charge du mobilier ?
La charge du mobilier est supporte par l'investisseur qui achte, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou du
statut LMNP, un bien meubl, il doit donc tre propritaire des meubles.
Quelle est la frquence de renouvellement du mobilier ?
Le renouvellement intervient gnralement partir de la 10me anne ou lors du renouvellement du bail. II est la
charge de l'investisseur pour les raisons voques ci-dessus.
Linvestisseur est-il propritaire des parties services ?
Deux possibilits existent dans les montages de nos rfrencements en EHPAD concernant le traitement des parties
services :
Soit ces parties services sont directement vendues aux investisseurs sous forme de millimes de coproprit.
Soit ces parties services sont conserves par une autre entit (l'exploitant par exemple). En effet, dans
certaines situations, le gestionnaire souhaite les conserver pour des raisons lies son mode d'exploitation
(politique d'entretien, traitement comptable, anticipation des volutions des normes...). Dans ce cas prcis,
une clause de retour la coproprit de ces parties services est intgre dans le rglement de coproprit.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 9
Questions relatives au bail commercial
La dure du bail
Pourquoi des baux infrieurs 12 ans ?
La dure des baux s'explique par une particularit de la lgislation franaise et ne reflte en aucun cas la volont des
groupes d'exploitation. Ces derniers souhaiteraient inscrire leur action dans un temps plus long. En effet, il convient de
rappeler qu'il s'agit de socits importantes, quasi institutionnelles pour certaines, affichant des valorisations
importantes. La perte d'une partie de leurs immeubles au terme du bail se rvlerait particulirement dommageable
pour elles.
Nanmoins le droit franais prvoit qu'au del de 12 ans, un bail commercial devient un droit immobilier, imposant un
enregistrement au conservatoire des hypothques et le versement de taxes de la part de l'exploitant et de
l'investisseur sur l'intgralit des loyers.
Pour viter cela, il est donc prvu des baux infrieurs 12 ans.
Qui prend en charge les travaux prvus l'article 606 du Code Civil ainsi que les mises
aux normes ?
Dans tous les EHPAD que nous slectionnons, le gestionnaire s'engage supporter seul toutes les charges lies aux
gros travaux (article 606 du Code Civil) et aux remises aux normes.
Comment expliquer cette rpartition des charges ?
Cette rpartition des charges est opre la demande des exploitants car elle leur permet d'avoir toute latitude sur le
parfait entretien de leurs tablissements. Un financement par les investisseurs obligerait le gestionnaire runir une
Assemble Gnrale et obtenir un accord pralable de ces derniers. Dans les oprations slectionnes, le
gestionnaire est donc seul dcisionnaire, ce qui lui permet d'viter toute situation de bloquage et de maintenir l'outil
de travail en parfait tat.
La rpartition des charges
Lindexation des loyers
Comment expliquer la mise en place de mcanismes de rgulation de l'indexation des
loyers ?
Plusieurs configurations peuvent tre identifies :
Indexation fixe
Indexation variable plafonne
La France fait face en matire d'indexation une vritable jungle. La pluralit des indices et leur absence de cohrence
ont conduit au cours des annes passes des situations intenables avec des niveaux d'indexation pouvant atteindre 7
voire 8 % par an, pouvant poser terme le problme de la soutenabilit de l'exploitation.
Les mcanismes d'indexation fixe ou d'indexation plafonne constituent des rponses ces drives et apportent une
indispensable visibilit l'exploitant.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 10
Une indexation pour assurer la soutenabilit de l'exploitation
II est aisment comprhensible de la part dun investisseur de souhaiter une indexation maximale et non plafonne.
Nanmoins au moment du montage produit, des arbitrages doivent tre raliss. Notre partenaire intervient, ce titre,
comme un vritable garant des intrts long terme de l'investisseur.
Notre proccupation : trouver l'quilibre financier permettant l'exploitant d'exercer ses fonctions dans les meilleures conditions tout en versant le loyer maximal l'investisseur.
Les exploitants doivent en effet, dans leur activit, faire face un certain nombre de contraintes :
Un prix de journe rglement :
Les groupes d'exploitation n'ont pas toute latitude pour augmenter le niveau de leur prix de journe, ce
dernier faisant l'objet dune rglementation stricte de la part des Pouvoirs Publics (augmentation annuelle
autorise du prix des prestations d'hbergement des personnes ges publies par le ministre de
l'Economie et des Finances). II ne leur est donc pas possible de rpercuter librement une potentielle
augmentation de la charge lie aux loyers sur les rsidents. Pour viter les phnomnes d'effets ciseaux, ils
ont donc besoin d'une visibilit sur le niveau des loyers qu'ils auront verser aux investisseurs.
Des charges d'entretien et de mises aux normes :
Par ailleurs, il convient de rappeler que sur tous les EHPAD que nous slectionnons, il est prvu une
exonration complte de charges pour l'investisseur (ce dernier payant la seule taxe foncire). L'exploitant
supporte donc seul l'ensemble des frais financiers lis l'entretien de la rsidence et aux mises aux normes. Il
accepte ainsi un ala fort. La contrepartie pour l'investisseur tant de lui concder une visibilit sur le niveau
des loyers grce des systmes d'indexation fixe ou de plafonnement.
Que penser des mcanismes d'indexation fixe ou d'indexation plafonne dans
l'hypothse d'une reprise de l'inflation ?
A titre introductif, il est important de rappeler que l'immobilier, la diffrence des supports financiers, permet de
neutraliser partiellement l'effet de l'inflation grce aux mcanismes d'indexation des loyers.
Cependant il nous a sembl important de nous interroger sur la prsence de mcanismes d'indexation fixe ou plafonne
dans l'hypothse dune reprise de l'inflation.
Une reprise de linflation ?
Le contexte macro-conomique actuel peut laisser craindre une reprise de l'inflation. Mme si les prvisions vont dans
le sens d'une hausse, le niveau d'inflation reste historiquement bas. Le Ministre de l'Economie et des Finances a tabli
les prvisions suivantes :
2011 : 1,8 %
2012 : 1,75 % Source : Programme de stabilit 2011-2014, Ministre de l'Economie, des Finances et de l'Industrie
En dpit des tensions actuelles, l'augmentation prvue de l'inflation reste trs limite sur le territoire national.
II est, sur plus long terme, peu probable que la France sorte de la priode actuelle d'inflation historiquement basse
notamment du fait du contrle trs strict opr par la Banque Centrale Europenne. Cette institution en charge de la
politique montaire europenne a t charge par le Pacte de Stabilit et de Croissance de maintenir l'inflation un
niveau infrieur 2 %.
Les indexations des loyers en EHPAD tant de l'ordre de 2%, les craintes quaffichent certains ne sont, ce jour, pas
justifies.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 11
Le renouvellement du bail
Un exploitant peut-il ne pas renouveler le bail ?
Un EHPAD comprend en moyenne 80 rsidents, prsents 365 jours par an. L'exploitant est donc dans l'obligation
technique de renouveler le bail, dfaut il devrait librer les lieux et reloger l'ensemble des rsidents proximit.
Une rupture du bail reviendrait pour un exploitant se priver de son outil de travail. Rappelons ce stade que les
socits d'exploitation prsentes sur ce march sont des socits importantes, quasi- institutionnelles pour certaines et
dont l'outil de travail est trs fortement valoris.
Compte tenu des systmes d'valuation et d'autorisation en vigueur sur ce march, l'exploitant est tenu un parfait
entretien de son tablissement. Il rinvestit donc rgulirement dans son outil de travail. Dans cette optique, il serait
donc peu efficient pour lui de quitter les lieux.
L'exploitant peut-il unilatralement baisser le niveau des loyers ?
L'exploitant pourrait essayer de rengocier le loyer la baisse. En cas de dsaccord entre le preneur et les bailleurs, le
montant du loyer serait dtermin par le prsident du Tribunal de Grande Instance avec pour base une comparaison
avec les loyers de march. Nous sommes donc trs attentifs lors des montages d'oprations ce que les loyers en valeur
absolue soient dans la fourchette basse des loyers de march.
Ainsi, en cas de dsaccord lors du renouvellement, nos clients sont protgs. Cela n'est pas le cas sur les tablissements
o la rentabilit est obtenue grce un loyer trs lev.
Une forte exprience en matire de renouvellement de baux
Prsent depuis plus de 15 ans sur le march des EHPAD, notre partenaire dispose dsormais d'une exprience sur le
renouvellement des baux. Une conclusion s'impose, il s'agit d'un non vnement pour les investisseurs, les exploitants
continuant servir des loyers et respecter tous les engagements pris dans le bail initial.
Il sagit cependant d'un sujet d'inquitude particulirement important pour certains investisseurs. Les arguments pour
les rassurer sont nombreux :
Un march dexperts
Il convient de prciser que le secteur des EHPAD est particulirement technique, la prise en charge de la
dpendance est une affaire de spcialistes, qui interviennent l sur leur coeur de mtier. Pas d'acteurs
gnralistes sur ce segment de march, ces derniers ne parvenant pas obtenir les autorisations ncessaires
l'ouverture d'tablissements.
quasi institutionnels ...
Les exploitants d'EHPAD sont par ailleurs des socits importantes, quasi institutionnelles, pour certaines
cotes en bourse et affichant des valorisations particulirement importantes. Leurs comptes sont d'ailleurs,
pour la plupart, disponibles la consultation pour ceux qui le souhaitent.
qui souhaitent garantir la prennit de leur outil de travail ...
Leur intrt est simple : voir les baux renouvels car si tel n'tait pas le cas, ils se verraient privs d'une partie
de leur outil de travail.
... et faire fonctionner efficacement un centre de profits ...
Notre partenaire veille tout particulirement la dfinition d'un juste niveau de loyer (loyer assurant
l'quilibre entre intrt de l'investisseur et profitabilit de l'exploitation). Il s'agit in fine de la meilleure
garantie pour l'investisseur de voir le bail renouvel. Un exploitant n'a bien entendu aucun intrt se priver
d'un centre de profits performant.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 12
Sortie de linvestisseur
L'investisseur peut-il sortir la fin du bail ?
Cette question en appelle une autre : pourquoi un investisseur souhaiterait-il sortir ?
pour envisager une occupation personnelle ou celle d'un proche
Ce type de stratgie n'est pas possible dans le cadre des oprations proposes par Objectif Patrimoine. Elle n'est
d'ailleurs en aucun cas souhaitable. L'investisseur n'y a d'ailleurs aucun intrt, il perdrait la source de revenus lie son
acquisition et devrait verser des indemnits d'viction l'exploitant, dont le montant pourrait tre trs lev. La
problmatique de l'hbergement personnel ou d'un proche doit tre traite de faon totalement distincte de celle de
l'investissement.
Quelles solutions dans lhypothse dun dfaut du gestionnaire ?
Compte tenu de la structure du march, de la nature des intervenants en prsence, de l'expertise de notre partenaire
sur ce march, de la rgulation mise en place par les Pouvoirs Publics, une telle hypothse est peu probable.
Nanmoins, si une telle situation se produisait, Objectif Patrimoine serait en mesure de proposer des solutions aux
investisseurs.
La stratgie de notre partenaire vise en effet obtenir de bonnes rentabilits grce des prix de vente au m
raisonnables qui permettent des loyers dans la fourchette basse du march. Nos rsidences seraient donc
particulirement attractives pour les repreneurs ventuels. A ce titre, depuis 1995, diffrents partenariats ont t mis
en place avec les exploitants les plus importants du secteur, ce qui nous permet d'aborder sereinement toutes les
hypothses.
La question de la solvabilit du public cible
Le cot important d'un hbergement en EHPAD n'est-il pas un frein terme au bon
remplissage des tablissements ?
A titre liminaire, il convient de prciser que les EHPAD privs s'adressent aux retraits les plus favoriss. Des structures
publiques tant la disposition des populations les moins solvables.
Estimation du diffrentiel retraite / cot li l'hbergement.
Il s'agit d'une question qui revient depuis 15 ans et qui s'explique par le diffrentiel entre le niveau des
retraites et celui des cots d'hbergement. L'exemple qui suit a vocation estimer l'effort financier pour le
rsident.
Sjour moyen : environ 24 mois
Retraite moyenne : 1200 / mois
Exemple de cot Hbergement : 2 700 /mois (sur la base d'un cot de journe de 90 - moyenne haute)
Diffrentiel : 1500 / mois
Diffrentiel annuel : 18 000
Diffrentiel total 36 000 pour un sjour de 24 mois
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 13
L'pargne de prcaution
Les personnes ges concernes par les EHPAD privs, savoir les retraits les plus aiss, ont le plus souvent
constitu, au fil de leur existence, une pargne de prcaution suffisante pour faire face ce diffrentiel.
II convient sur ce point de noter que les seniors actuels (personnes actuellement ges de 65 ans et plus)
affichent des niveaux de retraites sans prcdent, ce qui permet d'entrevoir des perspectives optimistes sur
le terrain de la solvabilit des futurs rsidents.
70 % des plus de 65 ans sont propritaires de leur rsidence principale.
Le public concern par les EHPAD privs est, pour l'essentiel, propritaire de sa rsidence principale.
II faut noter par ailleurs que l'EHPAD est bien souvent le dernier logement du locataire et qu'il constitue sa
rsidence principale. Les rsidents peuvent donc louer le logement qu'ils occupaient avant leur admission et
se gnrer ainsi une source complmentaire de revenus. Ils ont galement, s'ils le souhaitent, la possibilit de
le vendre, ralisant la fois une conomie de charges et leur permettant de rcuprer un capital. Compte
tenu de la valorisation actuelle des actifs immobiliers, cette dernire hypothse peut constituer une solution
intressante pour les rsidents.
Les aides publiques
Par ailleurs, chaque rsident peut, selon sa situation, bnficier dun certain nombre d'aides
complmentaires (APA : Allocation Personnalise d'Autonomie, APL : Aide Personnalise au Logement).
L'Allocation Personnalise pour l'Autonomie (APA) constitue la principale aide pour les personnes
dpendantes : cette prestation universelle s'adresse aux personnes ges de 60 ans ou plus, rsidant
domicile ou en tablissement et confrontes une perte d'autonomie. Cette prestation nest pas soumise
conditions de ressources, mais son montant varie selon les revenus des bnficiaires.
Montant maximum du plan d'aide dun bnficiaire
Les GIR (Groupes Iso Ressources) permettent de dfinir le niveau de dpendance (le GIR I tant le niveau de
dpendance le plus lev). Source : www.dependance.gouv.fr
Les solidarits intergnrationnelles
Si les aidants familiaux sont de moins en moins nombreux en liaison avec les volutions des modes de vies, on
constate qu'il existe toujours de puissants mcanismes de solidarit inter-gnrationnelle pour le
financement des sjours en EHPAD.
GIR 1 GIR 2 GIR 3 GIR 4
Montant mensuel
au 01/09/2011 1261,60 1081,37 811,03 540,69
Lemplacement de la rsidence est-il un paramtre
important dans le choix dun EHPAD ?
La moyenne nationale de remplissage des EHPAD est de 95%.
On peut donc dire qu'il n'existe pas de problmatique en ce sens. Au contraire, la France doit toujours faire
face une pnurie de chambres sur le territoire national. On estime les besoins annuels de crations 10 000
nouvelles places.
Nanmoins, il peut exister au niveau micro-local des situations de concurrence. II convient de ne pas oublier
que ces EHPAD s'intgrent sur le secteur marchand. II appartient donc au gestionnaire d'adapter son offre aux
spcificits locales.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 14
La question de la revente
Une source d'inquitude injustifie
Depuis 15 ans, la question de la revente des EHPAD revient de faon rcurrente. Elle semble tre une vritable source
de proccupations pour certains Investisseurs. Ces derniers sont certes sduits par les perspectives du march de la
dpendance mais peuvent considrer le support comme inapte la revente.
Cette inquitude, certes lgitime, reste cependant infonde puisqu'il s'agit au contraire d'un actif trs facilement
revendable.
Avant toute chose, il convient de se poser une question simple :
pourquoi un EHPAD serait-il difficile revendre alors qu'il intresse des investisseurs aujourd'hui ?
Parce que le produit aura chang ? Il n'y a aucune raison de le penser
Parce que la demande dmographique ne sera plus l ? Toutes les projections de l'INSEE conduisent rpondre par la ngative.
Parce que le cadre fiscal aura chang ? Rponse l encore ngative puisque le LMNP est le seul cadre fiscal transmissible, le nouvel acqureur pouvant en bnficier son tour.
Nanmoins une revente d'EHPAD ne doit pas tre apprhende avec les codes de l'immobilier rsidentiel. C'est
probablement cette confusion qui est l'origine de l'inquitude de certains investisseurs.
Une revente destination d'investisseurs
L'acheteur potentiel dans le cadre d'une revente d'EHPAD est un investisseur avis, la diffrence de l'immobilier locatif
classique o la revente cible majoritairement des propritaires occupants. Le nouvel investisseur achte un couple
rentabilit/risque, selon une logique identique celle de l'investissement initial.
Un cadre fiscal transmissible
Tout comme son prdcesseur, le nouvel acqureur pourra bnficier de la fiscalit lie au statut de Loueur en Meubl
Non Professionnel. Pour les investissements raliss dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, le nouvel acqureur
pourra galement bnficier du statut de Loueur en Meubl Non Professionnel. En effet, l'investissement immobilier en
Meubl prsente aussi un intrt fiscal lorsque le bien achet n'est pas neuf (statut LMNP classique) et est transmissible
au nouvel acqureur, ce qui n'est pas le cas pour l'immobilier locatif (Scellier).
Une revente oui, mais quel prix ?
Une chambre d'EHPAD est un support non spculatif, dont la valeur volue peu. Les quipes de notre partenaire en
charge des questions de revente estiment ces oscillations entre
+10 % et -10% par rapport son prix d'achat.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 15
En effet, il s'agit dun segment de march trs stable, diffrent de l'immobilier rsidentiel. Le support EHPAD n'est pas
sujet aux cycles immobiliers.
Exemple de revente dune chambre d'EHPAD
Soit un investisseur ayant achet une chambre en 2004 sur la base d'un rendement de 5 % et souhaitant revendre en
2012 :
L'EHPAD, un support liquide ?
Valeur acquisition 2005 100 000
Loyer 2005 5 000 /an
Loyer index 2011 5 600 /an
Rentabilit demande par le march en 2012 5 %
Valeur revente (hors frais de commercialisation) 112 000 (5 600 / 5 % )
Dfinition de la liquidit :
La liquidit reprsente la capacit acheter ou vendre rapidement des actifs sans que cela ait d'effet majeur sur les prix.
Plus un march est liquide, plus il est ais, rapide et peu coteux d'y raliser des transactions.
Le march de la dpendance s'impose comme un march particulirement liquide. Les actifs y sont extrmement peu
sensibles la conjoncture immobilire et aux effets de cycle. Leur valeur y est quasiment constante (les marges
d'volution de valeur tant rduites, comprises entre +10% et -10%). Grce cette stabilit, les supports sont
aisment revendables tout moment la diffrence de l'immobilier classique o il convient d'attendre un cycle haut
pour revendre dans de bonnes conditions.
Par ailleurs, ces supports sont particulirement attractifs puisqu'ils affichent un rendement lev et prenne et que
l'offre sur ce march secondaire est, pour finir, extrmement rduite.
Qui se charge de la revente ?
Objectif Patrimoine propose d'accompagner les clients qui le souhaitent dans la revente de chambres d'EHPAD. Depuis
1995, les quipes de notre partenaire bnficient d'une vritable exprience en la matire.
Ces transactions restent nos yeux trop peu nombreuses, en raison, et c'est heureux, dun fort degr de satisfaction
des investisseurs (sinistralit nulle depuis 1995). Les reventes sur lesquelles nous avons eu l'occasion d'intervenir
s'expliquant pour la plupart par des accidents de la vie.
Existe-t-il des schmas dinvestissement avec
engagement de rachat par le repreneur ?
Ce type d'engagement a exist dans le pass. Ce nest plus le cas aujourd'hui. II convient ce titre de prciser qu'ils
taient peu crdibles et dnus d'intrt pour l'investisseur.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 16
Un EHPAD est par dfinition un immobilier spcifique. D'autres supports le sont encore bien plus, l'image des plates-
formes logistiques par exemple.
Nanmoins, il faut tre conscient qu'un changement d'affectation imposerait des travaux particulirement lourds et
terait ce support sa particularit, gage d'une rentabilit suprieure celle de l'immobilier rsidentiel classique. Un
changement d'affectation n'est, pour ces raisons, pas souhaitable.
Un changement daffectation est-il souhaitable ?
Les questions lies loccupation
Existe-t-il des formules d'occupation personnelles ?
Les montages prvoyant des formules d'occupation sont rares sur ce segment de march. Il s'agit le plus souvent de
priorit d'occupation payante propose aux investisseurs. La position dObjectif Patrimoine est simple, il est prfrable
de dconnecter l'investissement en EHPAD de toute logique d'occupation.
Certains professionnels calquent la ralit d'autres segments de march (notamment le tourisme) sur celui des EHPAD.
La logique n'est en aucun cas similaire en raison notamment de la spcificit du public cible. En effet les rsidents d'un
EHPAD y lisent leur rsidence principale, les exploitants disposant ainsi d'une trs faible marge de manuvre sur la
question de l'occupation.
Liste prioritaire pour obtention de chambre en EHPAD?
Une rponse similaire celle de l'occupation personnelle peut tre faite.
La position des Pouvoirs Publics
Un march rglement
EHPAD : des ouvertures soumises autorisation - la question du numerus clausus
Le Code de l'action sociale et des familles prvoit comme pralable toute ouverture d'EHPAD (tablissement mdico-
social) l'obtention d'une autorisation dlivre par le CROSMS (Comit Rgional de l'Organisation Sociale et Mdico-
Sociale). Par ailleurs pour qu'un tablissement puisse recevoir la dotation soins de l'assurance maladie, il doit obtenir
la signature d'une convention tripartite de la part des autorits de tutelle.
Ces autorisations peuvent tre refuses si elles entranent des charges excessives pour les autorits de tutelle.
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 17
Code de l'action sociale et des familles Article L 313-1
La cration, la transformation ou l'extension des tablissements (sociaux ou mdico-sociaux) sont soumises autorisation.
(...) L'autorisation est accorde pour une dure de quinze ans. Le renouvellement, total ou partiel, est exclusivement
subordonn aux rsultats de l'valuation externe (...)
Lorsque l'autorisation est accorde une personne physique ou morale de droit priv, elle ne peut tre cde qu'avec l'accord
de l'autorit comptente concerne.
Tout changement important dans l'activit, l'installation, l'organisation, la direction ou le fonctionnement d'un tablissement
ou d'un service soumis autorisation doit tre port la connaissance de l'autorit comptente.
Code de l'action sociale et des familles Article L 313-8
L'habilitation et l'autorisation (...) peuvent tre refuses pour tout ou partie de la capacit prvue, lorsque les cots de
fonctionnement sont manifestement hors de proportion avec le service rendu ou avec ceux des tablissements fournissant des
services analogues.
Il en est de mme lorsqu'ils sont susceptibles d'entraner, pour les budgets des collectivits territoriales, des charges injustifies
ou excessives, compte tenu dun objectif annuel ou pluriannuel d'volution des dpenses dlibr par la collectivit concerne
en fonction de ses obligations lgales, de ses priorits en matire d'action sociale et des orientations des schmas
dpartementaux mentionns l'article L. 312-5.
Il en est de mme lorsqu'ils sont susceptibles d'entraner pour le budget de lEtat des charges injustifies ou excessives compte
tenu des enveloppes de crdits (...).
II en est de mme lorsqu'ils sont susceptibles d'entraner, pour les budgets des organismes de scurit sociale, des charges
injustifies ou excessives, compte tenu des objectifs et dotations (...)
Une rforme rcente : la procdure d'appel projets
Ces dispositions ont t trs rcemment rformes. Dsormais, les anciennes autorisations sont remplaces par un
dispositif d'appel projets.
Article L313-1-1 modifi par Ordonnance n2010-177 du 23 fvrier 2010 - art. 18
Lorsque les projets font appel partiellement ou intgralement des financements publics, ces autorits dlivrent l'autorisation
aprs avis dune commission de slection d'appel projet social ou mdico-social qui associe des reprsentants des usagers.
La Politique nationale de prise en charge de la dpendance
A titre liminaire, il convient de prciser que cette question des aides publiques concerne en premier lieu les seniors les moins
favoriss qui s'orientent principalement vers les structures publiques. Les rsidents d'EHPAD privs sont moins dpendants
de ces aides et notamment de l'APA dont le montant varie dj en fonction des ressources.
Le financement des EHPAD
Depuis 2002, le financement s'articule autour de 3 axes principaux :
L'hbergement : dpense restant la charge des rsidents l'exception de ceux pouvant bnficier de l'aide sociale l'hbergement (ASH) finance par les conseils gnraux (autres aides au logement disponibles APL
ou ALS)
La dpendance : dpenses pour partie prises en charge par les conseils gnraux dans le cadre de l'APA (Allocation pour l'Autonomie)
Les soins : dpenses prises en charge par l'assurance maladie dans le cadre dune convention tripartite
Montant global des aides publiques en 2010 : 25 milliards , soit 1,1 % du FIB
Investir en EHPAD : vos questions - nos rponses page 18
Un grand dbat national
Avec l'allongement de l'esprance de vie, se pose le dfi de l'accroissement des situations de dpendance. Pour
rpondre aux difficults rencontres par les personnes ges dpendantes et par leurs proches, et pour s'assurer que,
demain, ces personnes pourront continuer d'tre prises en charge, de faon adapte, un grand dbat a t ouvert en
fvrier 2011. Il doit permettre d'explorer toutes les pistes, d'changer sur les bonnes pratiques et les ides novatrices.
Des groupes de travail thmatiques sont, d'ores et dj, chargs de dresser un tat des lieux et d'laborer des
propositions :
Groupe n 1 : Socit et Vieillissement charg de rflchir sur la place des personnes ges dans notre socit.
Groupe n 2 : Perspectives dmographiques et financires de la dpendance charg d'tablir des projections dmographiques et financires actualises.
Groupe n 3 : Accueil et accompagnement des personnes ges en charge de la question de la place des technologies de l'autonomie, l'volution de l'habitat et de l'urbanisme, l'offre de services.
Groupe n4 : Couverture de la dpendance des personnes ges en charge de la question du financement de la perte d'autonomie.
Mme si les rflexions sont en cours, il est peu probable que des bouleversements majeurs se produisent sur ce
dossier. II existe en effet un vritable consensus socital sur le maintien des aides octroyes par les Pouvoirs Publics.
L'chance lectorale de 2012 est un argument de plus en ce sens.
Quelles perspectives sur le segment de march
des sniors autonomes ?
Au-del de la dpendance, le vieillissement de la population fait surgir une autre problmatique : le logement des personnes
ges autonomes. Les promoteurs l'ont bien compris et en font un argument choc pour dvelopper des rsidences ddies
aux seniors. Mme si l'volution dmographique est incontestable, certains ont tendance amplifier le phnomne au risque
de dcevoir bon nombre d'investisseurs. Leur logique commerciale est simple : utiliser la pnurie d'EHPAD, faire l'amalgame
pour proposer des rsidences seniors qui rpondent pourtant une logique et des besoins fondamentalement diffrents des
EHPAD. Pour Objectif Patrimoine, le propos ne consiste pas rejeter en bloc toute opration sur le march des seniors,
nanmoins il convient de faire appel des intervenants la fois exigeants et expriments sur ce secteur.
Plusieurs points doivent, ce titre, faire l'objet dune attention particulire au moment d'investir en rsidence seniors :
A la diffrence des EHPAD, l'offre de rsidences seniors n'est soumise aucun numerus clausus des Pouvoirs Publics. Ces rsidences s'adressent par ailleurs un public disposant d'un libre choix la diffrence de celui
des EHPAD.
Certains concepts et modles conomiques sont aussi sujets question. Alternative la maison traditionnelle, la rsidence seniors peut apporter une rponse pertinente condition que les services ne
constituent pas de la poudre aux yeux et offrent un rel confort aux rsidents.
La vracit du rendement attendu, l'antriorit de l'exploitant sur ce march, sa solvabilit et la pertinence du niveau de loyer sont des points d'analyse essentiels.
La rsidence seniors ne constitue pas comme l'EHPAD un march d'exploitants dots d'un savoir-faire trs spcifique. Les principaux intervenants sont des promoteurs gnralistes. Certaines propositions sont
pertinentes, d'autres peuvent ngliger la qualit de l'emplacement alors qu'il s'agit d'un critre central pour
ce type d'investissement.
Les rsidences seniors offrent une moindre visibilit d'exploitation que l'EHPAD mais elles ont l'avantage de constituer
un support immobilier peu ddie et donc, en thorie, facilement recyclable. Encore faut-il qu'une vritable approche
patrimoniale soit applique lors de la conception de la rsidence (qualit de l'emplacement, de l'architecture et
pertinence du tarif d'acquisition).
