5 FORUM des OPCI

Vers un repositionnement des OPCI ?

Introduction

11 dcembre 2008

Mahdi MOKRANEDirecteur Recherche et Stratgie, AEW Europe

2Deux rappels

Rappel : Le lgislateur avait deux motivations principales: Rpondre aux besoins du secteur immobilier franais Contribuer au dynamisme de la place de Paris

Plus spcifiquement : Favoriser le rquilibrage des portefeuilles globaux Favoriser lexternalisation de patrimoines des collectivits et des entreprises

3Les objectifs de ce nouveau produit

Dvelopper lpargne collective immobilire limage des fonds allemands, anglais ou des REITS ;

Rpondre aux limites identifies sur les supports existants : La liquidit par la cration de poches financire et de liquidit ; Les souplesses de gestion :

Dtention indirecte dactifs immobiliers possible; Possibilit de procder des travaux de restructuration et de

construction ; Recours leffet de levier ;

Cration dun support proche des OPCVM dans son fonctionnement ; Un cadre fiscal simple et comptitif.

4Rappel : les choix de routes en France

Permet de profiter de

grosses oprations

+ si marchnouveau

+ + + si familier

+ + +

+ + +

+

+ +

+ + +

Club

Deal

Fiscalit

+ + +

+

+ +

+ + +

+ +

+ +

Immobilier

Cot

Gestion dlgue

Rmunration additionnelle

+

+

+ + +

+ +

+ + +

+ + +

Fonds de fonds

+ + ++ ++ +

+ si marchnouveau

+ + + si familier

Cots dentre sur un march immobilier

+ +++ ++ + +Contrle

Produit structur

Couverture

Liquidit sans la volatilit du cot

Responsabilit limite &

Management spcialis

Fiert

Libert de gestion

Autre(s) facteurs

+ + ++ + ++ + ++ + +Exposition au sous jacent immobilier

++ +++ +Liquidit

+++ + ++ ++Risque ex ante (volatilit, diversification)

+++ ++ + ++ +Rentabilit totale espre

Produits drivs

Fonds

OuvertFonds fermDirect

Source : AEW Europe

Direct Indirect

5Un contexte europen 2002-2007 favorable lhomognisation des vhicules

La gense OPCI sinscrit dans un contexte Europen trs actif en matire de rforme des vhicules immobiliers

Cot : SIIC, UK-REIT, G-REIT, SIIQ, .. Non cot : assouplissement entre 2003 et 2007 des contraintes de dtention

dactifs : notion de participations et dactifs immobiliers compatibles en Italie et Portugal, et Allemagne

Peut-on dresser un premier tableau de ce qui sest pass depuis juillet 2007 ?

Un peut tt aussi pour comparer les succs relatifs entre OPCI RFA et Grand public surtout dans le contexte de 2008

6Difficile de dresser bilan dans un contexte 2008 dont il est difficile de faire abstraction

7Aperu du contexte en France

10 0

150

20 0

250

30 0

350

40 0

450

50 0

30/12/

2005

28/02/

2 006

3 0/0 4/

2 006

3 0/0 6/

2 006

3 0/0 8/

2 006

30/1 0/

2 006

3 0/12/

2006

2 8/0 2/

2 007

3 0/0 4/

2 007

30/06/

2007

30/08/

2007

3 0/1 0/

2 007

3 0/1 2/

2 007

2 9/0 2/

2 008

3 0/0 4/

2 008

3 0/0 6/

2 008

3 0/0 8/

2 008

3 0/1 0/

2 008

EPRA France

CAC 40

Source: Bloomberg, AEW EUROPE

Evolutions compares des Foncires (EPRA France) et du CAC 40 2006-2008 (frquence hebdomadaire) - Base 100 en janv. 1990

8Perspective historique aux EU !

Source:: NAREIT, AEW Research

-

100

200

300

400

500

600

7001

9

7

8

1

9

8

0

1

9

8

2

1

9

8

4

1

9

8

6

1

9

8

8

1

9

9

0

1

9

9

2

1

9

9

4

1

9

9

6

1

9

9

8

2

0

0

0

2

0

0

2

2

0

0

4

2

0

0

6

2

0

0

8

Inflation REIT Share P rices

Evolutions compares des REITs aux Etats-Unis et de linflationBase 100 en janv. 1978

9Dans le mme temps

A notre connaissance : 28 socits de gestions agres par lAMF (dont 5-6 grands acteurs) 41 OPCI agrs

Dont 3 grand public (dbut) Et 38 OPCI RFA9Dont une crasante majorit EL (effet de levier)9Motivations :

Art.210 E (fiscalit), OPCI ddis (conservation de tout ou partie du contrle), et externalisation (cash) Public to Private (SIIC OPCI)

Estimation des Actifs sous gestion des OPCI : 4 5 Mds deuros.Prolongation du rgime 210 E de 3 ans (taux port 19%)Paradoxe apparent : Dichotomie ? SCPI Grand Public et OPCI

Institutionnel

10

LOPCI SPPICAV RFA ELLe concurrent de la SIIC ?

La SPPICAV RFA EL Fiscalit des valeurs mobilires Exonration des revenus et plus-values Obligation de distribuer 85 % des profits locatifs et 50 % des plus-values Pas de quota de liquidit Pas de plafond dendettement Possibilit dactions de nature diffrencie Trois ans pour atteindre les 15 M dANR Amortissement notionnel

Instrument facilitateur de Club Deals

11

Le choix de lindirect en France : SIIC et OPCI

SIIC : Produit qui a fait ses preuves aux EU et Australie (REIT) France : besoin de taille Avantage temporaire ? Ne doit pas tre uniquement un outil fiscal Reconfiguration du secteur encore venir Attire de nombreux investisseurs internationaux Particulirement actif sur le march de linvestissement en IdF depuis dbut 2006

OPCI : pas simplement l pour remplacer les SCPI Deux formes bien distinctes

SPPICAV taxation sur les dividendes FPI un peu comme un fonds non cot, taxation sur les revenus

Avantage : fiscalit, flexibilit, liquidit, effet de levier Challenges

Gestion de la liquidit Valorisation des parts et expertise & non pas un prix de march Base de clients (grand public / institutionnels) et politique marketing

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Rle des foncires et des fonds sur linvestissement en France

100%

20%

4%

33%

43%

2006

100%100%100%Total

31%25%22%Institutionnels

5%6%5%Privs

34%50%56%Fonds d'investissement

30%19%17%Foncires

200720052004

Qui achte de limmobilier dinvestissement en France (2004-2006) ?

Source: CBRE, AEW Europe

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Dans un contexte 2008 2009 difficile pour les SIIC*

2008 pour les foncires : La dcote sur lactif net rvalu bloque les leves de capitaux Une capacit dendettement presque puise

Les modalits dinvestissement venir des foncires Blocage des fonds propres & saturation de lendettement Redressement des rendements exigs (rappel: prime de risque actions en oct : 700 bp) Mutation SIIC OPCI Prfrence maintenue pour la promotion pour compte propre Commerces : pas de changement, jusqu quand ? Logement : mouvement sens unique Effet SIIC 2-3 : gel des cessions pendant 5 ans Effet SIIC 4 : rgime de suspension : cessions en 2008 Pas dhorizon de liquidation

* Source : prsentation B. Faure-Jarrosson, IPD - 37me sminaire Gestion dactif immobilier -18 sept. 2008 - Quels investisseurs pour demain ?

14

Quelle place pour les OPCI ? Lexemple des PUTs en GB

Source : Understanding Commercial Property Investment 2007 Edition, estimate for end-2005 based on research undertaken for the IPF by Cass Business School, DTZ, and IPD.

GB : Dcomposition du stock immobilier investi (estim 381 Mds fin 2005)

15

OPCI (grand public) : la liquidit

Importance fondamentale de la liquidit Obligations de liquidit valeur des actifs parfois lie aux volumes de retraits et non un march

avec offre / demande

Comportement de la variable retraits en fonction : De la typologie des porteurs de parts (homogne vs htrogne) : externalits positives ou

ngatives des porteurs de parts entre eux.

De la composition de lactif et du comportement des diffrentes poches : externalits positives ou ngatives des poches dactifs actions & foncires et immobilires

Do le risque de phnomnes de retraits massifs (phnomne de run ) limage des dpts bancaires classiques (FIFO ; premier arriv premier servi)

Expriences internationales rcentes : Fonds ouverts allemands : Deux sries de retraits massifs et de fermetures de fonds en 3 ans GB : plusieurs fermetures de fonds fin 2007

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Les outils de gestion de la liquidit utiliss par le fonds immobiliers non cots en Europe

xxxxxxxDiversification du sous jacent

xxxxxxPossibilit de s'endetter pour effectuer les remboursementsxxxxRatio minimum de liquidits

xFractionnement ou rationalisation des demandes de remboursements

xxxxxxSuspension des remboursements en cas de crisexxxxAdaptation de la frquence de remboursement par le fondsxxxxxFrquence des points de remboursement (au moins mensuelle)

xxxxMarch secondaire organisxxxxxxxDroit de remboursement

OPCIFonds immobiliersAPUTSFIIFIISCPIFIIFonds ouverts

FRANCESuisseRUPortugalItalieFranceEspagne Allemagne

Source : IEIF, Les Fonds Immobiliers Europens accessibles aux particuliers , nov. 2008

17

Encore de nombreux enjeux / difficults et dfis relever

OPCI RFA : bon dmarrage (avantage de lindirect)

Grand public : 2009 crucial Comment prsenter ? produit pur / produit

hybride Est-ce un contrat multi-supports ? Quelle segmentation de clientle (nouvelle

clientle et/ou celle des SCPI) ?

Prservation de la liquidit et gestion actif passif complexe

Quelle mthodologie de contrle des risques ? Quels Benchmarks ?

OPCI

Poche de liquidit

10% de liquidits au minimum

Poche financire

0 30% en fonction

du profil de lOPCI

Poche immobilire

60% dimmobilier au minimum

immeubles, parts de socits prpondrance immobilire dont SCI, SCPI, OPCI, terrains btir

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Encore de nombreux enjeux / difficults et dfis relever

Tarification et transparence dans la prsentation des frais Challenges organisationnels (chane des acteurs) et industrialisation /

automatisation ncessaires (avec 5 acteurs majeurs intervenant pour le vhicule) Certaines problmatiques fiscales encore prsentes (international) Quels relais au-del de lavantage fiscal ? Elargissement de la base institutionnelle

La question de lligibilit aux contrats dAssurance Vie, mais sans oublier linadquation entre dlai liquidit Ass. Vie UC (2 mois) et OPCI (6

mois)

Caisses autonomes de vieillesse Quid commercialisation ltranger ?

Le Timing dentre sur le march est loin dtre neutre Sur le plan cyclique est-ce le BON moment ?

AEW Europe1-3 rue des Italiens75009 Paris

Tl + 33 (0)1 78 40 92 00 Fax + 33 (0)1 78 40 66 01

Une filiale de Natixis Global Asset Management

www.aeweurope.com

La prsente publication a pour objet daider les investisseurs prendre leurs dcisions dinvestissements, elle na en revanche pas pour objet de fournir des conseils en investissement un investisseur en particulier. Les investissements mentionns et les recommandations ci-dessus peuvent ne pas tre appropris pour tous les investisseurs : les lecteurs doivent se faire leur propre opinion sur lopportunit de tels investissements et recommandations en fonction de leurs propres objectifs dinvestissements, exprience, statut fiscal et situation financire. La prsente publication provient de diffrentes sources dinformation dont nous pensons quelles sont fiables, mais aucune dclaration ou garantie nest dlivre en considration de lexactitude et de lexhaustivit de linformation dlivre aux prsentes. Les opinions contenues aux prsentes refltent le jugement actuel de lauteur : elles ne refltent pas ncessairement les opinions AEW Europe, de ses filiales ou de toutes filiales du groupe AEW Europe, et sont susceptibles dvoluer tout moment.Bien quAEW Europe fasse ses meilleurs efforts pour utiliser dans la prsente publications des informations pertinentes et jour, des erreurs ou des omissions peuvent parfois survenir. Le groupe AEW Europe ne saurait tre tenu pour responsable, de quelque faon que ce soit, de tout dommage direct ou indirect rsultant de lusage de la prsente publication.La prsente publication ne doit pas tre copie, transmise ou distribue des tiers sans lautorisation crite pralable AEW Europe.

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