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Les contrats de location partie 1 LE PRENEUR_____________________________________Guylaine Houde et Diane Paul1 THME 10- Partie 1 1. 2. 3. Aspects financiers de la location Problmatique comptable Point de vue du preneur (locataire)3.1 Classement du contrat 3.2 Contrat de location-financement pour le preneur3.2.1 Calcul du montant initial comptabiliser lactif et au passif 3.2.2 Cas particuliers

Comptabilisation : Illustration avec les contrats 001, 002 et 003 du cas Productions GDF (p.4 26 du cas) 3.3 Contrat de location-simple Comptabilisation : Illustration avec le contrat 004 du cas Productions GDF (p. 27 31 du cas)1

1995, Diane Paul (maj IFRS IAS 17 - D.Paul et G. Houde, A2009)

Guylaine Houde et Diane Paul

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

1. Aspects financiers de la locationIllustration : Contrat de location de voiture Prix de vente: Valeur rsiduelle dans 4 ans: Taux de financement: Emprunt classique 4 ansPV (JVM) = N= FV = I= PMT =

30 000 $ 15 000 $ 8% Location sur 4 ansPV (JVM) = N= FV = (paiement final) I= PMT=

Guylaine Houde et Diane Paul

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

1. Aspects financiers de la location (suite)Principales diffrences entre : location vs- achat avec emprunt - Preneur : souvent aucun versement initial (donc financement 100%) Pour le preneur : pas dimpact immdiat sur ses flux de trsorerie - Habituellement, taux dintrt fixe Souvent variable pour un emprunt commercial - Habituellement, taux dintrt plus faible Parce que le locateur conserve les dductions fiscales. - Habituellement, le preneur na pas donner dautres garanties Alors que le crancier peut exiger dautres garanties pour un emprunt, ainsi que des clauses restrictives - Plus grande flexibilit du financement

- Peut parfois permettre du financement hors-bilan - Protection : Dsutude ou perte de valeur- Bailleur demeure lgalement propritaire du bien, il conserve les avantages fiscaux dcoulant de la proprit du bien Dduction de lamortissement - Preneur peut dduire entirement les paiements de loyer Plus avantageux la premire anne-vs- emprunt o lamortissement dductible est rduit de 50% la premire anne rgle fiscale du demi-taux

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

2. Problmatique comptableVoici deux oprations portant sur un ordinateur d'une valeur de 30 000 $, fabriqu et vendu par la socit SAN. La socit A achte lordinateur et se finance auprs d'une socit de crdit. L'emprunt porte intrt 8% et est remboursable sur 3 ans raison de 940 $ par mois, payable en fin de mois. La socit BAIL signe un contrat de location avec SAN, pour une priode de 3 ans, raison de 933 $ par mois payable au dbut du mois. la fin du bail, elle aura l'option d'acheter lordinateur pour 1 $. Substance juridique : Contrat de A Contrat de BAIL = droit = droit

Substance conomique : le contrat de BAIL est-il diffrent du contrat de A ?

Qui profite de la plus grande partie des avantages conomiques lis lutilisation de lordinateur ? La socit BAIL ou la socit SAN ?Compte tenu de lvolution rapide de la technologie : Dure de vie de lordinateur ne dpasse probablement pas 3 ans Si SAN reprend lordinateur aprs 3 ans, sa valeur marchande sera minime. Quelle est la probabilit que BAIL achte lordinateur 1$ la fin du bail ? Probabilit leve : quivaut en substance un transfert automatique de droit de proprit. Si dure vie conomique > 3 ans, cest BAIL qui en tirera les avantages futurs.

Qui supporte la plus grande partie des risques conomiques lis lutilisation de lordinateur ? La socit BAIL ou la socit SAN ?Si lordinateur est dsuet dans un an, qui assume le risque de perte? BAIL est captive du contrat (ne peut se dfaire de son obligation de payer les loyers !)

Guylaine Houde et Diane Paul

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

2. Problmatique comptable (suite) Comparaison de la situation de A et de BAIL A (achat)OrdinateurActif ? Droit de proprit Avantages futurs (utilisation, plusvalue, valeur rsiduelle) Contrle avantages futurs Rsulte dvnements passs Actif financier ? NON

BAIL (location)

Paiements mensuels futursPassif ? Obligation actuelle Sortie de ressources reprsentatives davantages conomiques Rsulte dvnements passs Passif financier ? OUI

Impact sur les tats financiers si on comptabilisait selon la forme juridiqueAchat avec emprunt Bilan : Actif immobilis - Impact sur ratio de rendement sur lactif Dette non courante (et portion courante) - impact sur ratio dendettement - impact sur ratio du fonds de roulement Rsultats : Charge financire dcroissante Charge damortissement - impact sur ratio de couverture des intrts - impact sur bnfice net (croissant) Contrat de location RIEN = hors bilan RIEN = hors bilan

Charge locative constante

On voit bien que la substance conomique, qui est identique dans les deux cas, ne serait pas reflte aux tats financiers si on comptabilisait selon la forme juridique des contrats.

CONCLUSION : Substance conomique identique pour les 2 contrats Contrat de BAIL = achat avec emprunt dguis en contrat de location Donc, aucune raison de comptabiliser ces contrats de manire diffrente : PRMINENCE DE LA SUBSTANCE CONOMIQUE

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

SUR LA FORME JURIDIQUE

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

3. Point de vue du preneur (locataire)3.1. Classement du contrat POUR DTERMINER SI LE BAIL EST UN CONTRAT DE LOCATIONFINANCEMENT OU DE LOCATION-SIMPLE, ON DOIT SE DEMANDER: En substance, le bail a-t-il pour effet de transfrer, du bailleur au preneur, LA QUASITOTALIT des risques ou avantages inhrents la proprit du bien lou? 1 Transfert des risques et avantages : LOCATION FINANCEMENT IAS17.08 Un contrat de location est class en tant que contrat de locationfinancement sil transfre au preneur la quasi-totalit des risques et des avantages inhrents la proprit. Pour le preneur : Location-financement

Pour le bailleur : Location-financement Crance non courante = Valeur actualise des loyers recevoir + Vente (si le bailleur est un fabricant ou distributeur)(On sort lactif lou du bilan du bailleur et on le remplace par une crance non courante appele Investissement net dans un contrat de location )

Encaissements de loyers imputs :1) remboursement du principal de la crance 2) produits dintrts

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SINON : LOCATION_SIMPLE : IAS17.08 Un contrat de location est class en tant que contrat de locationsimple sil ne transfre pas au preneur la quasi-totalit des risques et des avantages inhrents la proprit.Impact au bilan : Rien comptabiliser

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

/R : Charges de loyer

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

3. Point de vue du preneur (locataire)3.1. Classement du contrat (suite) En substance, le bail a-t-il pour effet de transfrer, du bailleur au preneur, LA QUASITOTALIT des risques ou avantages inhrents la proprit du bien lou?

Directives dinterprtation : IAS 17 paragraphes 10 12Jugement professionnel pour apprcier la ralit conomique du contrat : INDICATEURS PRINCIPAUX Considrer les principaux indicateurs suivants (individuellement ou conjointement) : 1. 2. Transfert de proprit au preneur au terme de la dure du contrat de location. (Transfert explicite) Le contrat donne au preneur une option dachat prix de faveur. (Transfert implicite) Dure du contrat de location couvre la majeure partie de la dure de vie conomique de lactif lou. La valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location slve au moins la quasi-totalit de la juste valeur de lactif lou. La nature des actifs lous est tellement spcifique que seul le preneur peut les utiliser sans apporter de modifications majeures.

3.

4.

5.

Pour les fins du cours, si une des situations ci-dessus est clairement prsente suite lanalyse des clauses du contrat de location : Cest un contrat de LOCATION-FINANCEMENT (CLF) Sinon = Contrat de location-simple (CLS)

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

3.1 Classement du contrat (suite) INDICATEURS SECONDAIRES Considrer les indicateurs suivants :1.

Le contrat prvoit que le preneur peut rsilier le contrat de location, mais il doit alors rembourser le bailleur des pertes subies par ce dernier cause de la rsiliation.(Ex : le bailleur vend ou loue un prix infrieur la JV du bien la date de la rsiliation et la perte est la charge du preneur)

2.

Le contrat prvoit que les pertes rsultant de la variation de la JV de la valeur rsiduelle totale estimative la fin de la dure de location seront assums par le preneur (ou, le cas chant, que les profits reviendront au preneur).

Ces clauses peuvent indiquer quil y a, en substance, transfert de la quasi-totalit des risques et avantages inhrents la proprit du bien lou, du bailleur au preneur.De telles clauses peuvent tre ajoutes dans un contrat dans le but de contourner les indicateurs principaux pour faire en sorte que le contrat soit class comme un contrat de location simple : Ex : clause 1 permet de rduire les paiements de loyer prvus au contrat et de considrer que le bail est rsiliable en tout temps, mais, en ralit, le bail peut tre non rsiliable (conomiquement) pour le preneur. En fait, cette clause indique que lintention initiale est que le bail soit non rsiliable. Ex : clause 2 permet de rduire les paiements de loyer prvus au contrat, mais elle fait en sorte quil y a transfert des R&A