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Les contrats de location partie 1 LE PRENEUR _____________________________________ Guylaine Houde et Diane Paul 1 THÈME 10- Partie 1 1. Aspects financiers de la location 2. Problématique comptable 3. Point de vue du preneur (locataire) 3.1 Classement du contrat 3.2 Contrat de location-financement pour le preneur 3.2.1 Calcul du montant initial à comptabiliser à l’actif et au passif 3.2.2 Cas particuliers Comptabilisation : Illustration avec les contrats 001, 002 et 003 du cas Productions GDF (p.4 à 26 du cas) 1 © 1995, Diane Paul (maj IFRS – IAS 17 - D.Paul et G. Houde, A2009)
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Les contrats de location partie 1 LE PRENEUR_____________________________________Guylaine Houde et Diane Paul1 THME 10- Partie 1 1. 2. 3. Aspects financiers de la location Problmatique comptable Point de vue du preneur (locataire)3.1 Classement du contrat 3.2 Contrat de location-financement pour le preneur3.2.1 Calcul du montant initial comptabiliser lactif et au passif 3.2.2 Cas particuliers

Comptabilisation : Illustration avec les contrats 001, 002 et 003 du cas Productions GDF (p.4 26 du cas) 3.3 Contrat de location-simple Comptabilisation : Illustration avec le contrat 004 du cas Productions GDF (p. 27 31 du cas)1

1995, Diane Paul (maj IFRS IAS 17 - D.Paul et G. Houde, A2009)

Guylaine Houde et Diane Paul

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

1. Aspects financiers de la locationIllustration : Contrat de location de voiture Prix de vente: Valeur rsiduelle dans 4 ans: Taux de financement: Emprunt classique 4 ansPV (JVM) = N= FV = I= PMT =

30 000 $ 15 000 $ 8% Location sur 4 ansPV (JVM) = N= FV = (paiement final) I= PMT=

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

1. Aspects financiers de la location (suite)Principales diffrences entre : location vs- achat avec emprunt - Preneur : souvent aucun versement initial (donc financement 100%) Pour le preneur : pas dimpact immdiat sur ses flux de trsorerie - Habituellement, taux dintrt fixe Souvent variable pour un emprunt commercial - Habituellement, taux dintrt plus faible Parce que le locateur conserve les dductions fiscales. - Habituellement, le preneur na pas donner dautres garanties Alors que le crancier peut exiger dautres garanties pour un emprunt, ainsi que des clauses restrictives - Plus grande flexibilit du financement

- Peut parfois permettre du financement hors-bilan - Protection : Dsutude ou perte de valeur- Bailleur demeure lgalement propritaire du bien, il conserve les avantages fiscaux dcoulant de la proprit du bien Dduction de lamortissement - Preneur peut dduire entirement les paiements de loyer Plus avantageux la premire anne-vs- emprunt o lamortissement dductible est rduit de 50% la premire anne rgle fiscale du demi-taux

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

2. Problmatique comptableVoici deux oprations portant sur un ordinateur d'une valeur de 30 000 $, fabriqu et vendu par la socit SAN. La socit A achte lordinateur et se finance auprs d'une socit de crdit. L'emprunt porte intrt 8% et est remboursable sur 3 ans raison de 940 $ par mois, payable en fin de mois. La socit BAIL signe un contrat de location avec SAN, pour une priode de 3 ans, raison de 933 $ par mois payable au dbut du mois. la fin du bail, elle aura l'option d'acheter lordinateur pour 1 $. Substance juridique : Contrat de A Contrat de BAIL = droit = droit

Substance conomique : le contrat de BAIL est-il diffrent du contrat de A ?

Qui profite de la plus grande partie des avantages conomiques lis lutilisation de lordinateur ? La socit BAIL ou la socit SAN ?Compte tenu de lvolution rapide de la technologie : Dure de vie de lordinateur ne dpasse probablement pas 3 ans Si SAN reprend lordinateur aprs 3 ans, sa valeur marchande sera minime. Quelle est la probabilit que BAIL achte lordinateur 1$ la fin du bail ? Probabilit leve : quivaut en substance un transfert automatique de droit de proprit. Si dure vie conomique > 3 ans, cest BAIL qui en tirera les avantages futurs.

Qui supporte la plus grande partie des risques conomiques lis lutilisation de lordinateur ? La socit BAIL ou la socit SAN ?Si lordinateur est dsuet dans un an, qui assume le risque de perte? BAIL est captive du contrat (ne peut se dfaire de son obligation de payer les loyers !)

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

2. Problmatique comptable (suite) Comparaison de la situation de A et de BAIL A (achat)OrdinateurActif ? Droit de proprit Avantages futurs (utilisation, plusvalue, valeur rsiduelle) Contrle avantages futurs Rsulte dvnements passs Actif financier ? NON

BAIL (location)

Paiements mensuels futursPassif ? Obligation actuelle Sortie de ressources reprsentatives davantages conomiques Rsulte dvnements passs Passif financier ? OUI

Impact sur les tats financiers si on comptabilisait selon la forme juridiqueAchat avec emprunt Bilan : Actif immobilis - Impact sur ratio de rendement sur lactif Dette non courante (et portion courante) - impact sur ratio dendettement - impact sur ratio du fonds de roulement Rsultats : Charge financire dcroissante Charge damortissement - impact sur ratio de couverture des intrts - impact sur bnfice net (croissant) Contrat de location RIEN = hors bilan RIEN = hors bilan

Charge locative constante

On voit bien que la substance conomique, qui est identique dans les deux cas, ne serait pas reflte aux tats financiers si on comptabilisait selon la forme juridique des contrats.

CONCLUSION : Substance conomique identique pour les 2 contrats Contrat de BAIL = achat avec emprunt dguis en contrat de location Donc, aucune raison de comptabiliser ces contrats de manire diffrente : PRMINENCE DE LA SUBSTANCE CONOMIQUE

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SUR LA FORME JURIDIQUE

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3. Point de vue du preneur (locataire)3.1. Classement du contrat POUR DTERMINER SI LE BAIL EST UN CONTRAT DE LOCATIONFINANCEMENT OU DE LOCATION-SIMPLE, ON DOIT SE DEMANDER: En substance, le bail a-t-il pour effet de transfrer, du bailleur au preneur, LA QUASITOTALIT des risques ou avantages inhrents la proprit du bien lou? 1 Transfert des risques et avantages : LOCATION FINANCEMENT IAS17.08 Un contrat de location est class en tant que contrat de locationfinancement sil transfre au preneur la quasi-totalit des risques et des avantages inhrents la proprit. Pour le preneur : Location-financement

Pour le bailleur : Location-financement Crance non courante = Valeur actualise des loyers recevoir + Vente (si le bailleur est un fabricant ou distributeur)(On sort lactif lou du bilan du bailleur et on le remplace par une crance non courante appele Investissement net dans un contrat de location )

Encaissements de loyers imputs :1) remboursement du principal de la crance 2) produits dintrts

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SINON : LOCATION_SIMPLE : IAS17.08 Un contrat de location est class en tant que contrat de locationsimple sil ne transfre pas au preneur la quasi-totalit des risques et des avantages inhrents la proprit.Impact au bilan : Rien comptabiliser

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/R : Charges de loyer

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3. Point de vue du preneur (locataire)3.1. Classement du contrat (suite) En substance, le bail a-t-il pour effet de transfrer, du bailleur au preneur, LA QUASITOTALIT des risques ou avantages inhrents la proprit du bien lou?

Directives dinterprtation : IAS 17 paragraphes 10 12Jugement professionnel pour apprcier la ralit conomique du contrat : INDICATEURS PRINCIPAUX Considrer les principaux indicateurs suivants (individuellement ou conjointement) : 1. 2. Transfert de proprit au preneur au terme de la dure du contrat de location. (Transfert explicite) Le contrat donne au preneur une option dachat prix de faveur. (Transfert implicite) Dure du contrat de location couvre la majeure partie de la dure de vie conomique de lactif lou. La valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location slve au moins la quasi-totalit de la juste valeur de lactif lou. La nature des actifs lous est tellement spcifique que seul le preneur peut les utiliser sans apporter de modifications majeures.

3.

4.

5.

Pour les fins du cours, si une des situations ci-dessus est clairement prsente suite lanalyse des clauses du contrat de location : Cest un contrat de LOCATION-FINANCEMENT (CLF) Sinon = Contrat de location-simple (CLS)

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3.1 Classement du contrat (suite) INDICATEURS SECONDAIRES Considrer les indicateurs suivants :1.

Le contrat prvoit que le preneur peut rsilier le contrat de location, mais il doit alors rembourser le bailleur des pertes subies par ce dernier cause de la rsiliation.(Ex : le bailleur vend ou loue un prix infrieur la JV du bien la date de la rsiliation et la perte est la charge du preneur)

2.

Le contrat prvoit que les pertes rsultant de la variation de la JV de la valeur rsiduelle totale estimative la fin de la dure de location seront assums par le preneur (ou, le cas chant, que les profits reviendront au preneur).

Ces clauses peuvent indiquer quil y a, en substance, transfert de la quasi-totalit des risques et avantages inhrents la proprit du bien lou, du bailleur au preneur.De telles clauses peuvent tre ajoutes dans un contrat dans le but de contourner les indicateurs principaux pour faire en sorte que le contrat soit class comme un contrat de location simple : Ex : clause 1 permet de rduire les paiements de loyer prvus au contrat et de considrer que le bail est rsiliable en tout temps, mais, en ralit, le bail peut tre non rsiliable (conomiquement) pour le preneur. En fait, cette clause indique que lintention initiale est que le bail soit non rsiliable. Ex : clause 2 permet de rduire les paiements de loyer prvus au contrat, mais elle fait en sorte quil y a transfert des R&A au preneur puisquil assume le risque et les avantages lis la valeur rsiduelle. En les prenant en compte, on veut dterminer la substance relle du contrat.

Si lanalyse des indicateurs principaux et secondaires namne pas conclure quil y a transfert de la quasi-totalit des R & A inhrents la proprit : Contrat de LOCATION SIMPLE (CLS)

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3.1 Classement du contrat (suite)

Analyse du premier indicateur Quand peut-on considrer quil y a transfert de proprit ? Transfert explicite

Analyse du deuxime indicateur Quand peut-on considrer quil y a une option dachat prix de faveur ? Transfert implicite

-

Certitude raisonnable que le preneur achtera le bien la fin du bail. Prix de faveur : Prix dachat suffisamment infrieur sa juste valeur la date laquelle loption peut tre leve pour quau commencement du contrat de location on a la certitude raisonnable que loption sera leve (i.e. que le preneur achtera le bien cette date).

Indicateurs 1 et 2 :

Seuls indicateurs possibles pour un TERRAIN

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3.1 Classement du contrat (suite) Analyse du 3e indicateur Quand peut-on considrer que la dure du contrat de location couvre la majeure partie de la dure de vie conomique de lactif lou ? PRIODE DE LOCATION (Dure du bail) IAS 17 paragraphe 4 (dfinitions) = priode pendant laquelle le contrat est non rsiliable (1), plus: toute priode faisant l'objet d'une option de renouvellement si on a la certitude raisonnable que le preneur exercera son option.Ex : Option de renouvellement prix de faveur; ***A condition que la priode de location tablie (dure du bail) ne s'tende pas audel de la date compter de laquelle peut tre exerce une option d'achat prix de faveur.

Ex :

Priode vise par des options de renouvellement ordinaires prcdant la date compter de laquelle peut tre exerce une option d'achat prix de faveur.

(1) Le bail est non rsiliable si, pour qu'il puisse tre rsili, il faut : (IAS 17.4 Dfinition de non rsiliable ):i) qu'une ventualit peu probable survienne, ou Ex : que le preneur fasse faillite ii) que le preneur obtienne l'autorisation du bailleur, ou Peu probable que le bailleur va donner son autorisation de rsilier le bail iii) que le preneur conclue un nouveau contrat portant sur le mme actif ou un actif quivalent avec le mme bailleur, ou quivaut prolonger le bail car la substance nest pas vraiment diffrente

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iv) que le preneur verse une pnalit si importante (somme complmentaire) que, la date de commencement du contrat de location, il y a une certitude raisonnable que le contrat sera maintenu en vigueur.

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3.1 Classement du contrat (suite)

**** Rappel **** Dure de vie conomique Dure pendant laquelle lutilisation dun bien, dans des conditions normales, procure des avantages conomiques (i.e. quil est rentable de lutiliser).

Plusieurs lments peuvent affecter la dure de vie cono prvisible dun bien : dure dutilisation normale (Km, nbre dunits produites, facteurs environnementaux) dsutude technologique prvue (Parfois plus rentable dacqurir un bien plus performant) changements prvus dans les prfrences des consommateurs (Peut affecter la vie utile des quipements de production) insuffisance de la capacit des quipements vs- besoins nouveaux (Ex : on veut augmenter la production, machine actuelle devient inutile si on doit changer pour une machine avec une plus grande capacit)

-

-

-

Valeur rsiduelle Valeur de ralisation nette probable dun bien la fin de sa dure de vie utile ou la fin dun contrat de location. Lien entre dure de vie conomique et valeur rsiduelle ? La valeur rsiduelle estime du bien la fin du contrat de location peut indiquer que le bien a encore une dure de vie conomique aprs la fin du contrat, mais : Un bien peut avoir une valeur rsiduelle mme si sa dure de vie conomique est termine (par exemple, une valeur de rebut).

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3.1 Classement du contrat (suite) Analyse du 4e indicateur Quand peut-on considrer quau commencement du contrat de location, la valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location slve au moins la quasitotalit de la juste valeur de lactif lou. En substance, cela veut dire que le bailleur (locateur) est assur de rcuprer la quasi-totalit de son investissement en plus de raliser un rendement sur son investissement. La substance conomique du bail est similaire, pour le bailleur, une vente temprament ou un prt long terme.VA [Flux montaires futurs provenant du preneur] (Actualiss sur la dure du bail) i.e. : VA [PMTL/ preneur (dfinition page suivante) (Actualiss sur la dure du bail) Quasi-totalit JV de lactif au dbut du contrat

90% JV de lactif au dbut du contrat

Pour vrifier le 4e indicateur, il faut dabord dterminer les lments suivants : Dure du contrat de location (Priode de location/Dure du bail) (dj vu) Paiements minimums au titre de la location du preneur (PMTL/preneur) Cots des services et des taxes Taux dactualisation utiliser pour lactualisation des paiements

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3.1 Classement du contrat - Analyse du 4e indicateur (suite) PMTL du preneur (IAS 17.04 dfinitions) comprennent : PMTL du preneur Paiements du preneur sur la dure de la location Paiements la fin du contrat : i) Valeur rsiduelle garantie par preneur (VRG/preneur) OU ii) OAPF (Illustration Productions GDF contrat 003) OU iii) autres paiements exigibles dans des situations particulires PMTL PRENEUR (Scnarios possibles)

LOYERS minimums * prvus pour la dure du bail ( la fin du bail, on conserve le bien gratuitement ou on retourne le bien au bailleur sans autre paiement ou garantie additionnel) LOYERS minimums* + OAPF LOYERS minimums *+ VRG (P) (valeur rsiduelle garantie par le preneur ou personne qui lui est lie) LOYERS minimums* + Pnalit de non renouvellement si on pense que le preneur la paiera (Situation inhabituelle) *Excluant les cots des services et les loyers conditionnels

1 Paiements du preneur sur la dure de la locationTous les paiements que le preneur est (ou peut tre) tenu deffectuer pendant la dure de la location lexclusion du loyer conditionnel, du cot des services et des taxes payer rembourser au bailleur. Ces paiements incluent gnralement :

INCLURE : Loyers minimums prvus sur la dure du bail

Loyer NET (exclure loyer conditionnel et cot des services et des taxes) Paiements annuels, mensuels, trimestriels, pour tablir le n des calculs dactualisation (nombre de paiements) Dbut ou fin de priode (actualisation en mode BGN ?) Tenir compte des avantages incitatifs reus par le preneur

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Ex : 2 premiers mois de loyer gratuits ou remboursement des frais de dmnagement par le bailleur Loyers prix de faveur si priode de renouvellement un loyer infrieur au prix du march a t considre dans la dure de la location

3.1 Classement du contrat - Analyse du 4e indicateur (suite) 1 Paiements du preneur sur la dure de la location (suite) EXCLURE : Les loyers conditionnels des paiements au titre de la location dont le montant nest pas fixe et lis une variable indpendante de lcoulement du temps (ex : % du chiffre daffaires, degr dutilisation, indice des prix ou intrts du march futurs, loyers lis lutilisation future du bien. Ex : Km parcourus, nombre units produites)

Partie

Ex :

Loyer mensuel 1 000 $ + loyer additionnel de 30 $ par point de % du taux LIBOR. Taux LIBOR = 2% au dbut du contrat et 2.5% le 2e semestre. = 1 060 $ (1 000 $ + 2 X 30 $0 = loyer fixe inclus dans les calculs de PMTL 2e semestre : Loyer de base 1 060 $ + Loyer conditionnel de 15 $ (0,5 X 30 $0 Loyer mensuel de 500 $ pour un maximum de 1000 photocopies par mois Loyer additionnel de 5$ par tranche de 300 photocopies au-del de 1000 =500 $= loyer fixe pour PMTL + Loyer conditionnel selon nbre de photocopies

Ex :

2 Paiements la fin du contrat (Selon scnarios possibles noncs ci-dessus) i)ii)

OAPF Valeur rsiduelle garantie par preneur (VRG/preneur) (ou une personne qui lui est lie i.e. apparent du preneur)Lorsque le preneur ne conserve pas le bien la fin du contrat de location car il ny a aucun transfert automatique ou OAPF :

Le bien est remis au bailleur la fin du contrat Pour le bailleur, cette Valeur rsiduelle correspond en substance un encaissement dont la valeur correspond la juste valeur estimative du bien lou la fin du contrat. La VALEUR RESIDUELLE TOTALE du bien sera utilise pour le calcul du taux de rendement (Ti) du bailleur.

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Lorsque la valeur rsiduelle est garantie par le preneur, cette valeur fera partie des PMTL du preneur et du bailleur.

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3.1 Classement du contrat - Analyse du 4e indicateur (suite) b) PMTL du preneur (suite) ii) Valeur rsiduelle garantie par preneur (VRG/preneur) (suite)Scnarios possibles/Valeur rsiduelle dun bien lou la fin du bail: VRG (P) : La valeur rsiduelle du bien est entirement garantie par le preneur ou une personne qui lui est lie (les baisses de valeur ne sont pas absorbes par le bailleur). La VRG (p) fait partie des PMTL preneur et bailleur car elle est exigible pour le preneur et le bailleur (VRG (p) correspond au montant de la valeur rsiduelle garantie totale et non seulement lestimation de lcart combler) ET/OU VRG (t) : La valeur rsiduelle du bien est entirement garantie par un tiers non li au bailleur (les baisses de valeur ne sont pas absorbes par le bailleur). La VRG (T) fait partie des PMTL bailleur seulement car elle est exigible auprs dune entit tierce autre que le preneur. (Seul lment crant une diffrence entre les PMTL preneur et PMTL bailleur) ET/OU Non garantie (VRNG) = Risque assum par bailleur. Cette valeur est alors exclue des PMTL (preneur et bailleur) car non exigible . Elle est utilise dans le calcul du taux implicite du contrat de location car cette valeur fait partie du rendement du bailleur sur le bail. (Cest une rentre de fonds la fin du contrat pour le bailleur)

COMBINAISON:

VR totale = VRG (P) + VRG (T) + VRNG

ii)

Autres paiements exigibles du preneur dans des situations particulires

-

EX : pnalit de non renouvellement ou de non prolongation exigible et payable la fin du bail (ex :on prvoit que le preneur ne renouvellera pas et paiera la pnalit) (Situation exceptionnelle)

SYNTHSE PMTL / PRENEUR a) b) LOYERS minimums (Sans CS et loyers conditionnels) + VRG (P) ou OAPF ou Pnalit de non renouvellement PMTL BAILLEUR Seront utiliss pour le calcul du taux implicite du bailleur et pour lanalyse de la 4ime condition du ct bailleur

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a) b)

PMTL / PRENEUR + VRG (tiers non apparent au bailleur)

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3.1 Classement du contrat Analyse du 4e indicateur (suite)

c) Cots des services et des taxes rembourser au bailleur (CS)Ce sont les frais normaux relis lutilisation du bien lou. Selon le bail, ces frais peuvent tre assums directement par le preneur ou assums par le bailleur et facturs au preneur, sparment des PMTL, ou inclus dans les PMTL : Frais sont assums par le preneur Frais sont assums par le bailleur, et sont facturs inclus dans les PMTL en vertu du Le preneur paie ces sparment au bail (1) frais directement preneur aux fournisseurs des Le preneur paie ces Dduire des PMTL/preneur aux fins services frais au bailleur, des calculs utilisant les PMTL (calcul de la VAPMTL et calcul du taux sparment des implicite) PMTL En substance, ces frais sont des frais dutilisation du bien lou : charge porte au rsultat sur la priode couverte par ces frais (1) Tenir compte aussi de la marge de profit que le bailleur aurait ajoute aux cots des services inclus dans les loyers (PMTL).

d) Taux dactualisation (IAS 17.20)Pour analyser le 4e indicateur, on doit actualiser les flux montaires futurs du preneur avec : Taux implicite du contrat de location (du bail)Si connu par le preneur ou si le preneur a linformation pour le dterminer

sinon Taux demprunt marginal du preneurTaux marginal du preneur (Tm) = taux que le preneur devrait payer sil voulait emprunter au dbut du contrat de location des conditions similaires (dure, garanties) Taux implicite du contrat (Ti) = taux de rendement effectif ralis par le bailleur sur son investissement dans le contrat de location.

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3.1 Classement du contrat (suite) Analyse du 4e indicateur (suite) d) Taux dactualisation (suite) Taux implicite dun contrat de location (IAS 17.20) Taux de rendement ralis par le bailleur via son investissement dans le contrat de location (TRI) INVESTISSEMENT INITIAL DU BAILLEUR = Quel est linvestissement initial du bailleur dans le contrat de location ? JUSTE VALEUR du bien la date de signature du bail + Cots initiaux directs (CIDb) VRG (preneur)Seulement si le bailleur est un intermdiaire financier

VA [Flux montaires futurs revenant au bailleur] (Actualiss sur la dure du bail) Quels sont les flux montaires futurs revenant au bailleur? Loyers (Sans CS et non conditionnels)

+

OAPF ou Pnalit (cas trs rares) ou VALEUR RSIDUELLE TOTALE

En rsum : Cots marginaux assums par le bailleur et directement attribuables la PMTL/preneur + VRG/tiers + VRNG ngociation et la conclusion du OU contrat de location PMTL/bailleur + VRNG Formule complte pour calculer le taux implicite JV du bien + CID b =VA [PMTL/bailleur] + VA (VRNG)JV du bien + CID b = VA [loyers (CS + )] + OAPF ou VA (VRG p) +VA (VRG/tiers) + VA (VRNG)Valeur rsiduelle TOTALE

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3.1 Classement du contrat - Analyse du 4e indicateur (suite) d) Taux dactualisation (suite) CONCLUSION SUR LE 4e INDICATEUR - CLASSIFICATIONSi VA [PMTL preneur] n = dure du baili = Ti si preneur le connat ou peut le calculer ou Tm PMTL preneur = Loyers (CS + ) + VRG preneur /Ou OAPF/ ou Pnalit)

90% JV du bien au dbut du bail

Alors, on considre que le bailleur est assur de rcuprer la quasi-totalit de son investissement en plus de raliser un rendement (donc que pratiquement tous les avantages et risques inhrents la proprit sont transfrs du bailleur au preneur)

= contrat de location-financement pour le preneur

Analyse du 5e indicateur Nature spcifique du bien lou Le bien lou est dune nature tellement spcifique que seul le preneur peut lutiliser sans lui apporter des modifications majeures.Ex : quipement conu expressment selon les spcifications du preneur, de telle manire quil a une valeur de revente limite la fin du bail : le bailleur sassurera normalement de rcuprer son investissement auprs du preneur initial.

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3.2 Contrat de location-financement pour le preneur3.2.1 Calcul du montant initial comptabiliser lactif et au passif valuation initiale de lactif ? Cot historique = Sommes payes pour le bien (sans les frais de financement) Cot pour le preneur : VA [PMTL/preneur] + CID preneur **** Rgle de plafonnement La valeur des PMTL actualiss (sans tenir compte des CID) ne doit pas excder la JVM du bien lou. Voir 3.2.2 Cas particuliers Illustration situation o la JV < VA (PMTL)

valuation du passif ?Obligation (dette) correspond aux paiements futurs sans les frais de financement : Dette une date donne : VA [PMTL/preneur] (Principe sapplique en tout temps) Amortissement de lactif en fin dexercice

Assiette damortissement : COT - VALEUR RSIDUELLEAvec indicateurs 1 ou 2 Cot initialement comptabilis - VR fin de dure de vie (comme lachat du bien) Autres indicateurs Cot initialement comptabilis - VRG (P) (La VRG (p) est la seule valeur rsiduelle incluse dans le cot pour le preneur)

Priode damortissement

- Dure conomique si transfert de proprit ou OAPF (si indicateurs 1 ou 2 prsents) - Dure du bail dans les autres cas (bien est retourn au bailleur)tapes suivantes illustres avec le cas Productions GDF Versements du loyer

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Les contrats de location (partie 1 ct preneur)

Prsentation aux tats financiers

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3.2.2 Cas particuliersIllustration situation o la JV < VA(PMTL) Contrat de location avec un TROISIME TAUX Dure du contrat : Loyers, 31 dcembre : Valeur rsiduelle garantie par le preneur : Dure conomique du bien : Taux marginal du preneur : JVM du bien au dbut du bail : Cots du preneur pour ngocier le bail (CID) Note : valeur rsiduelle estime par le bailleur = TAPE 1 : CLASSIFICATION DU BAIL 3 ans 12 500 $ 1 110 $ 3 ans 10 % 30 000 $ 1 000 $ 3 000 $ (valeur inconnue du preneur)

Vrification des indicateurs principaux pour un CLF :

Aucun transfert automatique ou implicite (OAPF) de la proprit du bien. Dure du bail (3 ans) = 100 % dure conomique du bien (3 ans) Transfert des risques et avantages lis la dtention du bien LOCATION-FINANCEMENTTAPE 2 : VALUATION DU BIEN COT = VAPMTL (preneur) PMTL (preneur) = Loyers + VRG (preneur) Actualisation au taux implicite (si connu du preneur) sinon au taux marginal de 10 % Montant inscrit lactif avant les CID ne peut excder la Juste Valeur du bien

Est-ce que le preneur peut calculer le taux implicite du bailleur ? JVM JVM = VAPMTL (Bailleur) + VAVRNG

= VA LOYERS + VA VRG (preneur) + VA VRG (tiers)* + VAVRNG*

30 000 $ = VA 12 500 $ (n= 3, i=?) + VA (1 110 $) + VA (3 000 $- 1 110 $)* Le preneur ne peut calculer le taux implicite du contrat car il retourne le bien lou au bailleur et il ne garantit quune portion de la valeur rsiduelle totale et il ne connat pas la portion non garantie de la valeur rsiduelle. * Valeurs inconnues du preneur

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3.2 Contrat de location-financement pour le preneur (suite) Illustration 1 suite

COT DE LACTIF = VAPMTL (preneur)

(taux marginal de 10 %)

PMT =12 500 $, n =3, VF = 1 110 $, i = 10 % PV = 31 920 $VS JVM (Maximum) 30 000 $ (Voir tape 4)

TAPE 3 : INSCRIPTION DU BIEN ET DE LA DETTE Actif lou en vertu dun CLF (voir tape 2) @ Obligation dcoulant dun CLF 30 000 $ 30 000 $

Bien inscrit un montant maximum de 30 000 $ (JV)-Rgle de plafonnement Actif lou en vertu dun CLF @ Encaisse (ou frais reports si CID pays avant) 1 000 $ 1 000 $

Capitalisation des CID du preneur avec la valeur comptable du bien lou TAPE 4 : INSCRIPTION DU LOYER

Il faut calculer un troisime taux car le bien et la dette nont pas t inscrits initialement laVAPMTL mais la juste valeur du bien. Dette initiale du preneur est inscrite 30 000 $ Versements effectus sur la dure du contrat : PMTL = Loyers + VRG (preneur) Remboursement complet de la dette sur 3 ans

PV = - 30 000 $, PMT = 12 500 $, Troisime taux = 13,55 %

VF = 1 110 $, n= 3, Comp i= ?

PMTL Signature du contrat Premier versement (31 dcembre) Deuxime versement Troisime versement Remise du bien (versement final) TOTAL 12 500 $ 12 500 $ 12 500 $ 1 110 $

Intrts 13,55 %* 4 065 $ 2 922 $ 1 623 $

Capital 8 435 $ 9 578 $ 10 877 $ 1 110 $ 30 000 $

Solde 30 000 $ 21 565 $ 11 987 $ 1 110 $ 0$

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3.2 Contrat de location-financement pour le preneur (suite) Illustration 1 suitePremier versement Obligation dcoulant dun CLF Intrts sur obligation dcoulant dun CLF @ Banque Deuxime versement Obligation dcoulant dun CLF Intrts sur obligation dcoulant dun CLF @ Banque Troisime versement Obligation dcoulant dun CLF Intrts sur obligation dcoulant dun [email protected] Banque

8 435 $ 4 065 12 500 $

9 578 $ 2 922 12 500 $

10 877 $ 1 62312 500 $

TAPE 5 : AMORTISSEMENT DU BIEN LOU Pour les trois annes Dotation lamortissement cumul - bien lou @ Amortissement cumul bien lou Cot du bien VRG (preneur) Dure du contrat * = 9 963 $ 9 963 $ 31 000 $ - 1110 $ = 9 630 $ 3 ans

*Priode damortissement = Dure du contrat car aucun transfert de proprit, on retourne le bien au bailleur dans 3 ans TAPE 6 : REMISE DU BIEN

On remet le bien (on limine sa valeur comptable i.e. son cot et son amortissement cumul) On annule le solde de la dette (Voir tableau ci-dessus)Obligation dcoulant dun CLF (voir tableau) Amortissement cumul bien lou (9 963 $ X 3 ans) @ Actif lou en vertu dun CLF (cot initial) 1 110 $ 29 890 $ 31 000 $

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3.3 Contrat de location-simple (Voir contrat 004 Productions GDF) Particularits des CLS Comment comptabiliser des paiements de loyers ingaux?IAS 17.33 Les paiements au titre du contrat de location simple doivent tre comptabiliss en charge sur une base linaire pendant toute la dure du contrat de location moins quune autre base systmatique soit plus reprsentative de lchelonnement dans le temps des avantages quen retirera lutilisateur . Ex. : Bail 24 mois : 12 premiers mois 1 500 $; 12 autres mois 1 200 $ Total des loyers 32 400 $, rparti sur 24 mois = 1 350 $ par mois criture 12 premiers mois Charge locative 1 350 Charge locative paye davance @ Encaisse criture 12 derniers mois Charge locative 1 350 @ Encaisse Charge locative Paye davance

150 1 500 1 200 150

Comment traiter les avantages incitatifs pour une location-simple? Voir SIC 15Ex 1: Bail de 12 mois, loyer mensuel de 1 200 $; les 2 premiers mois de loyer sont gratuits Total des loyers : 10 X 1 200 $ = 12 000 $ rparti sur 12 mois = 1 000$ Mois 1 2 : Charge locative @ Avantage report 1 000 1 000

Solde Avantage incitatif report aprs 2 mois = 2 000 $, rparti sur 10 mois =200 $ Mois 3 12: Charge locative Avantage report @ Encaisse 1 000 200 1 200

Ex 2 : On remet un montant dargent au preneur la signature du contrat ou le bailleur paie certains frais pour le preneur (Bailleur remet 12 000 $ frais de dmnagement, bail 10 ANS) Revenu constat (amorti) sur la dure du bail, en diminution de la charge de loyer. Caisse @ Avantages incitatifs reports Avantages incitatifs reports @ Charge de loyer 12 000 $ 12 000 $ 1 200 $ 1 200 $

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Loyer (charge) @ Caisse

XXX $ XXX $

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3.3 Contrat de location-simple (suite) SIC 15 Avantages incitatifs prcisionsLocation-simple Le SIC-15 vise uniquement les CLS. Lorsqu'il s'agit d'un CLS, les avantages incitatifs doivent tre rpartis de manire assurer un bon rapprochement des produits et des charges sur toute la dure du contrat de location. Il faut donc les comptabiliser comme une diminution de la charge locative sur la dure du contrat de location sur la mme base que les charges de loyer (linaire ou autre mthode prfrable). Ces avantages crent un avantage report qui sera amorti sur la dure du contrat de location de manire obtenir une charge locative constante. Location-financement Lorsqu'il s'agit d'un CLF, les avantages incitatifs sont intgrs dans les paiements minimaux actualiss, c'est--dire qu'ils viennent rduire les flux montaires futurs exigibles du preneur qui sont utiliss dans le calcul de la valeur actualise des PMTL/preneur. Puisqu'ils sont actualiss et intgrs dans le montant de l'obligation non courante, il n'y a pas d'critures particulires faire. En effet, l'amortissement des avantages incitatifs se fera automatiquement par le bais d'un intrt rduit, d un taux de financement moindre (si le preneur utilise le taux implicite) ou une valeur actualise moindre (si le preneur utilise le taux marginal). Ex : contrat de location de 5 ans, transfert de proprit la fin du bail 30 193 $ payable en fin danne 1re anne gratuite Tm = 8% VA (PMTL) = 92 595 $

Loyer Anne 1 Anne 2 Anne 3 Anne 4 Anne 5 0 30 193 30 193 30 193 30 193

Charge int. 7 408 8 000 6 225 4 307 2 237

Augm (dim) obligation 7 408 (22 193) (23 968) (25 886) (27 956)

Obligation CLF 92 595 100 003 77 810 53 842 27 956 0

Voir un autre exemple avec les 4 premiers mois de loyers gratuits dans le fichier Excel sur le site du cours Avantage-incitatif-loyers-gratuits-obligations-CLF_DP_2009 .

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