HORS SÉRIE N°2 L’IMMOBILIER LOGISTIQUE · son site de Mitry-Mory pour rejoindre...

Eurinpro place le client au centrede sa démarche

PAGE 7Sogaris dans lecentre de Marseille

PAGE 9 L’immobilier tutoie le ciel

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PAGES 13 À 16Les plates-formes se mettent au vert

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AVEC LA PARTICIPATION● Prologis PAGE 2● Arboria PAGE 10

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TABLE RONDEL’Ile-de-France

dans une année faste

HORS SÉRIE N°2L’IMMOBILIER LOGISTIQUE

STRATÉGIE LOGISTIQUE - NOVEMBRE 2006 - HORS-SÉRIE NUMÉRIQUE - N° 23

ÉD ITOR IALpar Olivier Cognasse,chef de rubrique

L’immobilier logistique est une activitélucrative à la croissance exponentielle. Lapreuve avec les statistiques régulièrementdiffusées par les professionnels du secteur etavec l’arrivée de nombreux investisseurs desquatre coins de la planète. Depuis plus d’un an,les lecteurs de Stratégie Logistique peuventretrouver ces informations dans une rubriquespécifique et sur notre site Internet.Pour notre deuxième Hors-série numérique, i l nous semblait essentiel d’aborder undomaine dont l’ampleur est sans cesse crois-

sante. Et même si tous les chif-fres ne concordent pas selon lessources, même si les profession-nels peuvent se frictionner genti-ment sur leur approche du mar-ché présente et future (voir tableronde), il faudrait être aveuglepour ne pas voir l’influencegrandissante de la logistiquedans le paysage économique etgéographique. Une France quecertains s’évertuent à voir à ou àvouloir statique et renfermée surelle-même ! La logistique va à l’encontre durepli sur soi. Elle apporte du mou-vement et façonne les régions. Etcette fameuse image des « usinesde demain » est déjà une réalitéd’aujourd’hui. Alors que les unitésde production sont délocaliséesen catimini ou au grand jour, les

entrepôts proposent toujours plus de prestationset créent des emplois, même s’ils ne compen-sent pas ceux qui ont été abandonnés par lesindustriels par leur nombre et par leur qualité.Aujourd’hui, les plates-formes sont essentielle-

Un mouvement perpétuel

« L’immobilier logistique est

devenu un vrai baromètre

des évolutions de l’économie et

de la société française. »

ment basées près des bassins de consomma-tion (Ile-de-France, Lille, Lyon, …), mais ledébat est ouvert pour savoir si d’autres régionspeuvent prendre le relais en dehors des aideset des pressions locales. Ainsi, l’importancecroissante des ports dans un pays de consom-mateurs est indéniable : Dunkerque, Le Havreet Marseille vont de toute évidence attirer deplus en plus d’entrepôts de très grande taille.Cependant, l’intégration des plates-formesdans l’environnement constitue un véritableenjeu. Même si elles s’éloignent des villes, ellesont tendance à enlaidir le paysage et à engen-drer des nuisances pour le voisinage.Heureusement, l’architecture s’est emparée dusujet. GSE ou Abcd intègrent des notions dedéveloppement durable et de respect de l’en-vironnement passant par une meilleure inté-gration des bâtiments, par l’utilisation de maté-riaux écologiques, d’énergies alternatives oude réduction de la consommation. Demain, lesplates-formes n’émettront plus de CO2. Lanotion même de bâtiment pourrait disparaîtreau profit de concepts plus larges et modula-bles... Pas de doute ! L’immobilier logistique estdevenu un vrai baromètre des évolutions del’économie et de la société française.

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FLASH

Bax Global prend racine en EuropeLe prestataire Bax Global a signé un accordavec Eurinpro pour trois centres de distribu-tion sur le Vieux Continent. Cette société,spécialisée dans le transport et la gestion dela chaîne d’approvisionnement, qui réaliseun chiffre d’affaires de 2,4 milliards de dol-lars, veut développer sa logistique enEurope. Elle a signé un accord avecEurinpro pour la location de trois entrepôts

dédiés au stockage, à l’assemblage et à ladistribution d’équipements électroniques dehaute qualité. Des empla-cements straté-giques ont été trouvés à Copenhague(Danemark) avec une solution existante et à Gerona (Espagne) et à Modlectice(Tchéquie). L’entrepôt (14 489 m2) situé prèsde Prague sera disponible à partir du 1erfévrier prochain. Il sera le hub du prestataire

pour l’Europe centrale. Salocalisation au Sud-Est dela capitale de Bohème,près de l’aéroport, est aussistratégique, dans la mesureoù il se trouve dans ladirection du principal axelogistique à Brno. ●©D

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Salvesen dans le biscuitEncore une bonne opération pour Eurinpro !Cette société qui développe et investit dans desbâtiments logistiques clé en main (1 200 000 m2

d’entrepôts développés au cours des cinq der-nières années) vient de signer un accord avecle prestataire logistique Christian Salvesenpour la location d’un entrepôt de 8 000 m2

(avec une mezzanine de 800 m2) àAmsterdam (Pays-Bas). Il sera des-tiné au stockage et à la distributiondomestique de produits alimentairesà température ambiante. En fait, ils’agit essentiellement des biscuitsau chocolat de la société UnitedBiscuits. Situé sur le site de

Westpoort Atlaspark, il sera disponible à partird’avril 2006. Cet entrepôt comprendra 15 quais de chargement et il sera muni de por-tes à l’abri du soleil pour répondre aux régle-mentations liées à l’alimentaire. Enfin, iloffrira une température de 14 à 17°C avec untaux d’humidité compris entre 40 et 70 %. ●

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Système-U Ouest poursuit son expansionAprès l’entrepôt de Ploufragan dans les Côtesd’Armor, Système-U-Ouest poursuit son programme d’implantations logistiques dans l’Ouest. Un nouveau bâtiment sera opé-rationnel en mars 2007. Construit à Savigny-en-Véron (Indre-et-Loire), cette plate-forme de 24 700 m2

(extensible à 30 000 m2)desservira deux à six fois par semaine 146 magasins U duGrand Ouest en pro-

duits frais, en poissons et en fruits et légumes.Au total, il expédiera 780 000 palettes par an.Enfin, ce site, qui nécessitera un investissementde 28,5 millions d’euros, va créer 230 emplois,dont 25 % de femmes. ●

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La traversée du désertPhilippe Gallois, architecte parisien spécialisédans la logistique, fut président du Conseilrégional d’Ile-de-France de l’Ordre desArchitectes. Aujourd’hui, il se lance un nouveaudéfi en s’alignant au départ du Rallye Raid du Dakar. Il ne s’agit pas de viser une place

sur le podium dans la capitale sénégalaise, maisde communiquer à propos du développementdurable et de soutenir une ONG spécialisée sur cette problématique. Ce passionné du désertet du Maroc souhaite que les pays émergeantsne commettent pas les mêmes erreurs que les pays industrialisés. Il a ouvert une agence à Casablanca pour sensibiliser les acteurs de laconstruction et il espère que ce rallye permettrade faire connaître l’ONG, les Architectes de l’urgence. Toutefois, en termes de développement durable, il n’est pas certainque cette course soit réellement positive : les concurrents passent à toute vitesse dans les villages africains, en apportant pollution et dangers (des accidents mortels ont lieu tousles ans) et les économies locales ne bénéficienten rien de cet événement… ●

Decathlon chez les BelgesDecathlon vient de louer un entrepôt de 35 300 m2 en Belgique. Il se situe au parcWillebroek de Prologis. Il servira de centre de distribution pour l’Europe de l’Ouest et le Royaume-Uni, mais également pour le marchéintérieur belge. Ce site situé à 25 km du portd’Anvers et de l’aéroport international deBruxelles, doit permettre de réduire les frais de transport intérieur et d’augmenter la rapiditédes livraisons. ●

SimplificationCB Richard Ellis Bourdais, numéro 1 mondial du conseil en immobilier a décidé de simplifierson nom pour s’appeler CB Richard Ellis. Cette société présente sur la France depuis 1969s’est alliée avec Insignia Bourdais en 2003. Elle est très implantée dans le domaine de l’immobilier logistique. ●

Philippe Gallois (en blanc)

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N°83 - JANVIER-FÉVRIER 2006


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N°84 - MARS 2006

Eurinpro installe Nissin dans de nouveaux locauxLe prestataire logistique japonais Nissin quitteson site de Mitry-Mory pour rejoindreNanteuil-le-Haudoin (Oise), ville située à 49 km de Paris sur la Nationale 2 et près del’aéroport de Roissy. Ce nouvel emplacementqui regroupe un entrepôt et le siège social offresurtout une capacité de stockage de 25 %supérieure à l’ancien bâtiment. D’une surfacede 10 150 m2, il peut faire face à l’extensiondes activités de l’entreprise, puisqu’il est possi-ble d’augmenter la surface de 15 000 m2. Maisnous n’en sommes pas encore là.L’entrepôt inauguré début janvierest loin de paraître saturé. « Actuellement, seul Sharp estprésent en tant que client »,reconnaît Pascale Legueult,directeur général adjoint deNissin France. Le prestataire nip-pon, qui possède un million demètres carrés dans le monde,reste encore peu implanté enFrance malgré une présenceremontant à 1992. « L’entrepôtn’est pas complet. Nous cher-chons donc à développer la

clientèle », indique Masahiro Fujii, directeurgénéral de la filiale française. Cet entrepôtdéveloppé et commercialisé par Eurinpro dispose d’une hauteur libre de 11 mètres aulieu de 10 mètres généralement, ce qui permetde stocker sur cinq niveaux au lieu de quatre et par conséquent d’optimiser le stockage.Nissin est spécialisé dans la logistique des produits fragiles et high tech. Il assure égale-ment le SAV et le transport pour le compte de son client Sharp. O.C.

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La province divise les spécialistesSi l’Ile-de-France a le vent en poupe (voir leChiffre du mois page 14), les autres régionsn’ont pas toujours réalisé des résultats extraor-dinaires selon DTZ. Autour de Lyon, lademande placée serait nettement en baisse(236 000 m2 contre 395 000 m2 en 2004), mal-gré un redressement au second semestre, tan-dis que l’offre immédiate disponible est réduiteà la portion congrue (43 000 m2). Par contre, le Nord enregistre une nette amé-lioration (233 000 m2 contre 145 000 m2 en2004) avec une faible offre disponible immé-diate (34 000 m2), mais plus de 760 000 m2 deprojets identifiés. Près de Marseille, on noteégalement une baisse de la demande placée etune remontée de l’offre disponible immédiate(113 000 m2). Dans les autres régions,l’Alsace-Lorraine est en nette croissance avec103 000 m2 (+ 29 %), alors que le miraclebourguignon a fait long feu avec une baisseproche de 90 % (11 000 m2 contre 108 000 m2

placés en 2004) et que le Sud-Ouest s’intéresse

toujours aussi peu à la logistique (30 000 m2 enMidi-Pyrénées). Au total, DTZ considère quel’année 2005 a été stable à 1,4 million de m2,chiffre en total opposition avec celui de l’un deses concurrents. En effet, CB Richard Ellispropose une toute autre analyse. Il compta-bilise 2 332 000 m2 d’entrepôts de plus de 10 000 m2 loués en 2005 , ce qui constitue lerecord du XXIe siècle. En effet, en 2002, cespécialiste de l’immobilier avait enregistré 1 800 000 m2. Cette croissance serait de l’ordre de 50 % auniveau national. Et cette bonne santé seraitdopée par les régions Nord-Pas-de-Calais (460 000 m2) et Rhône-Alpes (328 000 m2).Par contre, la Bourgogne et l’Aquitaine ont desrésultats très médiocres. Quant à l’offre dispo-nible, elle reste stable avec des loyers plutôt enbaisse. Et CBRE, toujours très optimiste, envi-sage une année 2006 très favorable avec uneforte demande en grands entrepôts et sansdoute un nouveau record. ●

Katoen Natie prendracine en CamargueLe prestataire belge Katoen Natieinaugure une plate-forme en Pays d’Arles et plus précisément à Saint-Martin de Crau. Il s’agit d’un bâtiment de 24 000 m2

pour le compte d’une grande enseigne, qui va créer 70 emploissupplémentaires. En effet, depuis2003 cette entreprise exploite déjà un entrepôt de 30 000 m2.Et un bâtiment de 70 000 m2 doitêtre opérationnel fin 2007. ●

Premium Logisticschange de propriétaireAffine vient de vendre son sited’Herblay (Val d’Oise) à la sociétéSecond Euro Industrial ChallengeSAS, fonds d’investissement géré par Heitman pour près de 20 millions d’euros. Il s’agit de deuxentrepôts qui totalisent une surfacede 28 000 m2 et qui sont loués parune filiale de Premium Logistics. ●

InvestisseurING Real Estate InvestmentManagement lance un nouveaufonds spécialisé dans l’immobilierlogistique. ING REEIF est doté d’une capacité d’investissement d’un milliard d’euros et va se constituer un portefeuilled’actifs bénéficiant de localisationsstratégiques en Europe occidentale. ●

Clé en mainLe groupe Affine annonce la création d’Affine BuildingConstruction & Design, une filialedédiée à l’ingénierie de la construction « clé en main ».ABCD réalisera les projetsimmobiliers (dont les entrepôts).Patrick Canac et Francis Robert,experts en ingénierie dirigeront cette société aux côtés d’ArielLahmi, administrateur d’Affine, qui en sera le président. ●



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N°85 - AVRIL 2006

Eurinpro place le client au centre de sa démarcheDans l’immobilier logistique, Eurinpro ne laisse plus indifférent. Son développe-ment se traduit par des ouvertures d’entrepôts aux quatre coins de l’Europe. La dernière information concerne la construction d’un site de 18 000 m2 à Grolsheimen Allemagne pour le compte du prestataire Schenker. Cette société spécialisée endéveloppement et investissement en immobilier logistique met en avant un positionnement original. Pour Bart Verhaeghe, président du conseil d’administra-tion et directeur général, « nous avons une manière innovatrice d’aborder l’immo-bilier logistique en plaçant le client comme priorité et non le produit ». Il s’agit d’une stratégie de « pull » et non de « push ». Et la logistique doit être syno-

nyme de mobilité :il faut accompagner le client. Et cela nesignifie pas d’avoirune attitude suici-daire. D’ailleurs,« la logistique est uninvestissement avecbeaucoup moins der i s q u e s q u e l e sbureaux ». En conséquence,Eurinpro voit sonavenir avec enthou-

siasme, notamment parce que le marché n’est pas saturé. L’externalisation neconcernerait que 30 % des sites en Europe contre 70 % aux Etats-Unis. Et iln’existerait que 10 % d’entrepôts de première qualité en Europe. Mais cela n’em-pêche pas de les proposer 20 % moins cher que les autres bâtiments. Cette sociétécréée en 1993, est présente en Europe, au Japon et aux Etats-Unis. Au cours descinq dernières années, elle a développé un million de mètres carrés pour unevaleur de 750 millions d’euros à la demande de ses clients. Mais elle s’intéresseégalement à l’édition, puisqu’elle est à l’initiative du livre d’Ann De Kelver,« Warehouses : witnesses of prosperity » (bientôt traduit en français), qui analysenotre mode de vie à travers les entrepôts. O.C.

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Bart Verhaeghe, président du conseild’administration etdirecteur général

d’Eurinpro.

IKEA dans l’immensément grandLe distributeur suédois doit lancer la construction d’un nouvel entrepôt destiné àapprovisionner les magasins de l’Europe du Sud. Actuellement, le spécialiste dumeuble en kit envisage trois lieux pour implanter ce site : l’Espagne, le Benelux oula France. Dans ce dernier cas, il s’agirait de la zone portuaire de Fos. Pour l’éco-nomie locale, un tel projet aurait des conséquences très positives. Il doit ouvrir en2008 avec une superficie de 70 000 m2 et 250 employés. Mais des extensions sontdéjà prévues à court terme. En 2010, la superficie du site doit atteindre 150 000 m2

avec un doublement des effectifs. Enfin, à plus longue échéance, le bâtiment auraune surface comprise entre 230 000 et 270 000 m2 ! Un tel entrepôt confirmerait ledynamisme de Fos-Distriport. Il a accueilli trois prestataires en 2005 pour un totalde 63 000 m2 d’entrepôts (SDV-Logistique Internationale, EGL et Transafos),sans oublier Danone Eaux France qui a installé sa plate-forme sud-européennepour exporter vers le Japon et l’Amérique Latine. Et l’année 2006 ne devrait pasêtre un mauvais cru. Quatre permis de construire ont été déposés pour 163 000 m2.Pour Ikea, la réponse sera donnée dans trois mois. ●

La Poste en TourainePour sa plate-forme industrielle régionale de traitementdu courrier, La Poste a choisi Isoparc (Sorigny), un parcd’activités situé à une quinzaine de kilomètres de Tours en Indre-et-Loire. Ce bâtiment, dont la première pierre a été récemment posée, nécessite un investissement de45 millions d’euros. ●

Gefco aime le neufLe prestataire logistique Gefco continue à développer denouvelles agences. Il vient d’inaugurer celle d’Etupes dansla zone d’activité de Technoland dans le Doubs (7 000 m2

et 85 portes d’accès) pour remplacer celle de Sochaux. Etil ouvre un nouveau site à Gellainville près de Chartres àproximité de l’A11. Il s’agit d’un site de 2 500 m2 avec 34 portes de quai. ●

Surface en blancParcolog est confiant dans la conjoncture. Il construit 95 000 m2 d’entrepôts en blanc à Beaune (52 000 m2) età L’Isle d’Abeau (43 000 m2) qui seront livrés avant la findu 1er semestre. Et il développe trois nouveaux parcs àBordeaux, Lille et Brétigny-sur-Orge avec des bâtimentsembranchables de 30 000 à 80 000 m2 disponibles à partir de 2007, sans oublier un site à Nancy de 30 000 m2 prêt à l’automne. ●

La logistique sort de terre à LavalLes autorisations sont arrivées à l’agence de développe-ment économique de l’agglomération lavalloise. Le projetd’une plate-forme de 20 000 m2 en partenariat avec lepromoteur Ouest-Tertiaire va donc voir le jour sur un ter-rain de 11 hectares. Ce bâtiment sera divisible en îlots de 5 000 m2 et il dispose d’un niveau élevé d’autorisationsICPE (Installations Classées pour la Protection del’Environnement) pour le stockage en volumes de produits spécifiques : rubriques 1510, 2663 et 1530. ●

Delta 3 s’habille pour l’été

Un nouvel entrepôt de 35 000 m2 sera opérationnel dèsjuin prochain sur la plate-forme multimodale de Dourgesdans le Pas-de- Calais. Après les signatures de Gefco, de laFnac et de Leroy-Merlin, Kiabi (distribution textile) est laquatrième entreprise à s’installer sur le site. Les grincheuxqui prévoyaient un échec retentissant de la plate-formemultimodale Delta 3 avant qu’elle ne sorte de terre en sontpour leurs frais. Aujourd’hui, 60 % de la surface (premièretranche de 330 000 m2) est déjà commercialisée et uneextension d’environ 250 000 m2 est prévue pour 2008. ●

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N°86 - MAI 2006

Un entrepôt de messagerie à ChellesS.T.P. (société de traitement de presse), filiale de La Poste va louer un entrepôt de messagerie de 27 500 m2 à Chelles (77) dans le parc d’entreprises de la Tuilerie. Il est réalisé par Panhard Développement et Atisreal Auguste-Thouard a conseillé les intervenants dans cette opération. Cette société immobilière a également servi d’intermédiaire dans la location par Eurodislog d’un entrepôt de 9 780 m2

à St Ouen l’Aumône (95) auprès d’Ixis Aew. ●

Un centre de distributionà DubaïPour réduire les délais et les coûts de stock et de transport, le constructeur suédois a décidé d’implanter un centre de distribution pour pièces détachées à Dubaï. Il fournira les concessionnaires Volvo, Mack et Renault Trucks dans les pays du Moyen-Orient. ●

Site alimentaireà WillebroekPour répondre à la demande de DHL Exel Supply Chain, qui souhaitait développer un nouveau centre de distribution en Belgique, Eurinpro a choisi le site de Kersdonk à Willebroek. Il est situé à trois kilomètres de l’autoroute A12 qui relie Anvers à Bruxelles et à 30 kilomètres des deux métropoles. Cet entrepôt destiné à la logistique de l’industrie alimentaire doit employer 300 à 350 personnes en 2009, quand l’extension de 40 000 m2

sera achevée. En attendant, c’est tout de même un bâtiment de 32 000 m2 qui verra le jour l’été prochain. ●

Sogaris dans le centre de Marseille

Sony Europe vend ses actifspour externaliser

Tous les chemins logistiquesmènent à Rome...

« Nous sommes partisans de la logistique dans laville. Le développement durable ne consiste passeulement à placer un panneau solaire sur un toit,mais surtout à limiter les transports de marchandi-ses », affirme Jérôme Libeskind, directeur commer-cial de Sogaris. Concepteur et promoteur de nom-breuses plates-formes logistiques, cette société anoué un partenariat avec la SNCF, qui disposait surle site d’une gare de marchandises pour développerune plate-forme multimodale de 40 000 m2 dans lecentre de Marseille. A quelques encablures duVieux Port, le site d’Arenc a été pensé avec unearchitecture respectant sa situation géographique.De plus, les bâtiments d’une hauteur de 10 mètres,sont sprinklés et équipés de niveleurs de quais et deportes sectionnelles, ainsi que d’un raccordement

ferroviaire. Ce site devrait également employer unmillier de personnes à terme quand les deux bâti-ments seront occupés. Le premier est livré ennovembre prochain avec des cellules de 3 500 à 4 600 m2 à louer. Mais le second entrepôt ne tarderapas, puisqu’il est prévu courant 2007. ●

Près de 190 000 m2 de bureaux et d’entrepôts vien-nent d’être cédés par Sony Europe à MGPA.Macquarie Global Property Advisors, groupe decapitaux privés d’investissements dans le secteurimmobilier en Europe et en Asie (siège auxBermudes) a déboursé la somme de 121,1 millionsd’euros pour acquérir (vente et cession-bail) huitsites situés dans six pays d’Europe : Allemagne,Belgique, Italie, Pays-Bas, Royaume-Uni et Suisse.Cette cession ne signifie pas que la société nipponne

souhaite réduire sa voilure en Europe. Elle confirmeune tendance enregistrée chez grand nombre d’industriels : externaliser les besoins en matièred’immobilier logistique. Pour Derry Newman, vice-président des opérations, « l’objectif de cette initia-tive est d’exploiter au maximum nos installationseuropéennes. Sony Europe a amélioré considérable-ment sa chaîne de distribution européenne, sa logis-tique et ses services, et ne requiert plus l’intégralitédes bâtiments actuellement dans son portefeuille. » ●

Situé près de Rome, le site logistique d’Anagnisemble attirer les investisseurs. Il est vrai que lasituation géographique de cette zone est intéres-sante a seulement trois kilomètres de l’axe reliantNaples à Milan. Récemment, Gazeley a annoncé laconstruction d’un troisième site logistique transal-pin appelé Magna Park Roma Sud. Développé avecle partenaire local DGL, il comprendra à terme 144 000 m2 d’entrepôts. Et dernièrement, Eurinprovient de signer l’agrandissement du centre logisti-que de Silvano Chiapparoli Spa. Ce prestatairelogistique est spécialisé dans les produits pharma-ceutiques et cosmétiques. L’accord trouvé entre lesdeux parties est le deuxième en quelques mois. En octobre dernier, il s’agissait d’un entrepôt de

11 000 m2 à Anagni. Les travaux sont en cours, maisdéjà le logisticien souhaite obtenir un second bâtiment pour porter son centre logistique pharma-ceutique à 23 000 m2. La fin des travaux est prévuepour juillet 2006. ●

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N°87-88 - JUIN-JUILLET 2006

Logista fait sa pubLogista France, filiale du logisticien espagnol détenu à plus de 58 %

par Altadis, s’implante dans un nouvel

entrepôt situé au cœur de la zone

industrielle de Moimont II à Marly la Ville.

Ce prestataire gère la logistique

des activités publipromotionnelles

de grands donneurs d’ordre mondiaux.

Ce bâtiment de 23 340 m2 dispose

de 22 000 emplacements palettes

et sera prochainement équipé de chaînes

automatisées de préparation

de commandes et d’une cellule

de copacking. ●

Elcimaï en progressionElcimaï, entreprise spécialisée en ingénierieindustrielle et logistique et en informatique

a enregistré une croissance à deux chiffres

lors de l’exercice 2005 (+ 16 %)

pour atteindre un chiffre d’affaires

de 27,7 millions d’euros. Elle a réalisé

d’importants projets tendant à prouver

que son double pôle de compétence

et son offre de réalisation « clé en main »

pour des bâtiments industriels

ou logistiques attire des grands noms :

Aventis, Pernod-Ricard, Ricoh, Sanofi

ou Senoble (voir SL n°83). ●

Alloin entre barbecueet climatisationLe groupe Alloin vient d’acquérir par le biais de sa filiale Alloin Logistique

une plate-forme de 20 000 m2 à

Aubergenville (78). Cette opération

est liée à la reprise d’une partie de l’activité

du prestataire Gedis. Alloin assure

des activités de stockage, de préparation

de commandes et de distribution nationale

pour quatre clients : Lexon (objets

promotionnels), Omnova (revêtement

mural), Vortice (climatisation) et Weber

(barbecues). ●

Un anglais et le continent

Messagerie conceptuelle

L’industriel Procter&Gamble fait construiredepuis avril deux plates-formes qui serontopérationnelles au printemps 2007 sur le G Park d’Amiens. Elles doivent répondre à laforte croissance de la production de lessiveset de détergents (15 %) sur le site amiénois,dont les produits sont exportés dans toutel’Europe. Ces deux bâtiments qui totaliserontune superficie de 74 000 m2 confirment lepositionnement de la capitale picarde. Eneffet, le pôle logistique d’Amiens Métropole,secteur d’aménagement en prolongement del’espace industriel Nord représente une sur-face de totale de 70 ha avec la CCI d’Amienscomme aménageur. Des groupes internatio-naux comme Atac, Clarins ou Whirlpool sontdéjà implantés. Pour Procter&Gamble, les deux sites sontréalisés simultanément par l’opérateur logis-

tique Gazeley en respectant les contraintesenvironnementales imposées sur le parc. Ils’agit de poursuivre une politique de réduc-tion des émissions de CO2 ou une meilleuregestion de l’eau et de l’électricité, l’utilisa-tion de charpentes en bois, des urinoirs sanseau, une collecte des eaux de ruissellementou de la peinture organique. Quant à Gazeley, cette société implantée auRoyaume-Uni, mais filiale à 100 % du dis-tributeur américain Wal-Mart, elle se tournede plus en plus vers le continent après avoirimplanté des Magna Park(>50 ha) et des G Park (



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N°89 - SEPTEMBRE 2006

Un nouvel acteur pour les parcs logistiquesMacquarie Global Property Advisors (MGPA) et Concerto Développement (groupe Affine)

ont des visées communes sur la logistique

en France. Ces deux sociétés annoncent

la création d’une nouvelle entreprise pour

développer un portefeuille de parcs logistiques

de grande taille en France (250 millions

d’euros d’investissements). Logiffine (MGPA

sera actionnaire majoritaire) va commencer

par développer des plates-formes

sur deux sites identifiés près de Valence

et de Lille, qui offriront une surface locative

totale de 130 000 m2. ●

Gazeley sur batterieDix-sept semaines ! Voilà le temps record que Gazeley, développeur logistique, aura mis

pour réaliser un entrepôt de 15 000 m2 pour

le compte de DHL Exel. Situé à Veronella

dans le Nord de l’Italie, il a été construit selon

le principe du concept G.Track avec GSE

comme partenaire de construction.

Habituellement, dans ce pays, il faut compter

24 à 30 semaines pour édifier

un tel bâtiment. Dans cet entrepôt, DHL Exel

assure la logistique et la distribution en Italie

et en Europe du Sud pour le constructeur

de batteries automobiles Fiamm. ●

Cap au SudLe département activité Sud Ile-de-Franced’Atisreal est très actif. Il vient de réaliser

deux transactions non négligeables dans

le secteur de la logistique. A Vaux-le-Pénil

(77), Kuehne + Nagel a loué un entrepôt

de plus de 30 000 m2 à Gecina. A Lieusaint

(77), Alphaprim a signé un bail pour

un bâtiment de 36 000 m2, réalisé par

Prologis. Et trois autres transactions plus

modestes ont été signées. Toujours

à Lieusaint, Aexxdis a pris possession

d’un entrepôt de 14 000 m2, tandis que

la Compagnie Retail Park a acquis

une plate-forme de 13 100 m2 auprès

de L’Oréal à Rambouillet et que Biocoop loue

à Sainte-Geneviève-des-Bois 7 700 m2. ●

L’immobilier tutoie le ciel

Décidément, les chiffres sur l’immo-bilier logistique réservent toujoursde bonnes surprises. AtisrealFrance (nouvelle dénomination depuis le 1er juillet dernier) vient de publier les chif-fres du premier trimestre. Après une année2005 excellente (voir SL n°84), la demandeplacée atteint de nouveaux sommets.Les transactions ont totalisé 670 000 m2

dans les agglomérations comparés aux 1 640 000 m2 pour l’année 2005. Pour MaxLe Roux, vice-président d’Atisreal France,« la croissance du PIB est nettement supé-rieure à celle de 2005 (0,5 % pour le 1er tri-mestre contre 1,2 % pour l’ensemble del’année dernière). Et la France bénéficietoujours d’atouts importants que sont sonréseau de transport, sa politique foncièreavec des terrains équipés pour accueillirles plates-formes à l’inverse de pays commel’Allemagne, l’Espagne ou l’Italie et lesréglementations strictes qui engendrent desbâtiments de qualité. »

Et les projets sont nombreux avec plus de 500 000 m2 d’entrepôts en cours deconstruction et plus d’un million de bâti-ments « potentiels » ayant obtenu un per-mis de construire. Comme d’habitude, lafameuse dorsale Nord-Sud continue à atti-rer la majeure partie des transactions avecune nette prééminence de la région pari-sienne (20 transactions sur 39) et unedemande uniquement axée sur les bâti-ments de classe A, en 1ère ou en 2e main. L’Ile-de-France enregistre 294 000 m2 surle 1er trimestre et René Jeannenot, directeurdu pôle Ile-de-France avance même « lechiffre de 600 000 m2 pour le premiersemestre avec une répartition dans le Nordet le Sud autour de la Francilienne. Ce quiconstitue la moyenne annuelle habituelledans les bonnes années. » Mais tout bon-heur a son revers. L’offre existante a forte-ment diminué au cours de ces dernièresannées (d’environ 1 million de m2). En province, les distorsions sont importan-

tes. Lyon n’a enregistré qu’unetransaction (17 000 m2), maisles entrepôts en cours deconstruction sont nombreux.A Marseille, cinq transactionsreprésentent 52 000 m2, soit lamoitié des résultats enregistréspour toute l’année 2005. ALille, le constat est égalementpositif avec 78 000 m2 d’entre-pôts placés. Cette région profite de la saturation auBenelux. Et pour l’avenir, unaxe de développement pour-rait être le Grand Ouest enparticulier avec l’A28. Enfin,la location a fortement baisséen régions par rapport àl’achat. « La moyenne habi-tuelle de la location tourneautour de 70 à 80 %. Pour la première fois, nous enre-gistrons une baisse, mais ilest trop tôt pour avoir uneexplication » indique t-onchez Atisreal. Pourtant, lesloyers restent stables et trèsbas par rapport aux autrespays européens. O.C.

Max Le Roux, vice-président d’AtisrealAuguste-Thouard France

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N°89 - SEPTEMBRE 2006

Le premier bâtiment Optima sort de terre à MâconGSE a été récompensé lors de la dernière édition dela SITL pour son concept Optima. Quelques moisplus tard, le premier entrepôt conçu en respectant undéveloppement durable économique et écologiquevient d’être achevé sur le parc de Mâcon. Il s’agitd’une entrepôt de 42 000 m2 comprenant sept cellu-les. Et ce terrain de 19 ha pourra accueillir un autrebâtiment de 30 000 m2 quand le premier sera loué parle propriétaire Prologis. Mais cela ne devrait pasprendre trop de temps en raison de la saturation de larégion lyonnaise et des loyers très accessibles (45euros/m2/an). Par conséquent, respect de l’environne-ment ne signifie pas augmentation des coûts. « GSE est 3 à 5 % moins cher que ses concurrents aumètre carré, affirme Michel Hugues, directeur généraldélégué. Et notre concept permet de réaliser 20 %d’économie à la palette stockée. L’astuce provient dufait que nous stockons entre les éléments de structure. »Cet entrepôt qui sera loué à un ou deux opérateurs estéquipé de panneaux photovoltaïques. Ils produisentde l’électricité et l’eau chaude pour les sanitaires.

L’eau de pluie est récupérée pour les chasses d’eau.La consommation d’énergie pour la lumière a étéréduite de 50 % en n’éclairant que les allées avec desfaisceaux rectangulaires. Les poutres sont en boislamellé collé et non en béton. Ces dernières sont 5 %mois chères que les autres matériaux. Elles sontmoins lourdes à transporter, résistent beaucoup mieuxau feu que l’acier et permettent d’avoir une portéeimportante. Résultat : il n’y a que six poteaux dansune cellule de 6 000 m2. D’ailleurs, GSE vientd’acheter un brevet pour développer des poutres enbois et câble d’acier qui permettront de franchir une portée de 60 mètres sans un seul poteau. ●

Jean-Louis Lazuech, vice-président dePrologis Europe du Sud et Michel Hugues,

directeur général délégué de GSE.

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Système-UOuest de plus en plus fraisLa première pierre du futur entrepôt deSavigny-en-Véron (37)opérationnel en 2007vient d’être posée.Système U Ouest vainvestir 27,1 millions d’euros dans ce bâti-ment de 24 700 m2

(extensible à 30 000 m2)qui vient en développe-ment des deux entrepôts frais existants(Antarès et Plaintel). Il doit desservir 146 magasins en fruits& légumes, produitsfrais et de la mer (550 000 palettes expédiées chaqueannée). ●



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N°90 - OCTOBRE 2006

FM Logistic pétille en Champagne

GSE construit en vitessepour Procter&Gamble

JLL et DTZ publient leurs chiffresLes professionnels de l’immobilier d’entreprisepublient chacun leur tour des indicateurs trimestriels ousemestriels sur la logistique. Ce secteur fait saliver lespromoteurs depuis quelques années. En effet, les chif-fres sont rarement décevants. Aujourd’hui, Jones LangLasalle livre les chiffres du premier semestre pour larégion parisienne. Ils confirment la bonne santé de l’Ile-de-France. Atisreal avait annoncé des prévisions semes-

trielles flirtant avec les 600 000 m2. Jones Lang Lasalleest un peu plus modéré en annonçant le chiffre de 400 000 m2, qui représente tout de même déjà les deuxtiers de l’année précédente. Et DTZ publie un chiffre de473 000 m2 (+ 33 %) sur cette région. Pour l’ensemble dela France, la progression serait de 46 % (821 000 m2).Des chiffres parfois différents, mais qui vont tous dansle même sens. Le secteur se porte bien. ●

Le temps est de l’argent et tout particulièrement enlogistique. Les délais pour construire les entrepôtssemblent de plus en plus courts, ce qui n’est pas tou-jours le cas des autorisations. Et GSE, spécialiste de lalivraison d’entrepôts clés en main a peut-être battu unnouveau record : cinq mois et demi pour réaliser uncentre logistique de 77 000 m2. Annoncé par la déve-loppeur logistique Gazeley en avril dernier à Amiensen présence du gratin picard et de son clientProcter&Gamble, ce site sera livré le 22 décembreprochain, alors que les travaux n’ont commencé que le3 juillet dernier. Ce projet réalisé selon le conceptG.Track de Gazeley, comprend deux bâtiments (37 000 et 24 000 m2), une surface de voirie de 57 000 m2 et des équipements respectueux de l’envi-

ronnement. Les plates-formes seront équipées d’éolienne, de panneaux photovoltaïques, de charpen-tes mixtes béton/lamellé collé et de moyens pour collecter les eaux de ruissellement. ●

Le prestataire logistique français lance un projet d’en-vergure avec une première tranche pour son clientCora. Ce vaste projet se situera dans la zone d’acti-vité régionale de Recy-Saint-Martin-sur-le-Pré, toutprès de Châlons-en-Champagne. Il prévoit uneimplantation sur un terrain de 24 hectares d’une plate-forme qui pourra atteindre à terme 100 000 m2 avecpour la région une excellente nouvelle: la création de400 emplois. En attendant, une première tranche de39 000 m2 verra le jour en mai 2007 et fonctionneraavec une centaine de personnes. Mais le prestatairelogistique français est « plein d’espoirs » pour lesfutures tranches du site. Le premier bâtiment de 11 mètres de haut sera réalisé sans automatismes parti-culiers, afin de garantir une plus grande souplesse dansson fonctionnement. Il nécessite un investissement de

20 millions d’euros etil sera dédié au distri-buteur Cora, « clienthistorique » de FMLogistic, selon lesm o t s d e C l a u d eFaure, président deFM Holding. Enfin,tout ce site sera enpropriété, car il n’estpas question de céderà la mode de la loca-

tion. « Nous considérons nos entrepôts comme nosoutils de travail et nous les concevons pour répondre ànos besoins d’optimisation et de gestion multi-clientset multi-activités », conclut Claude Faure. ●

Claude Faure, président de FM Holding ©F

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Le futur site de Procter&Gamble

En bref…Finnforest à HonfleurLe spécialiste de latransformation du boisinstalle sa filiale française dans le portnormand. Il investit 3 millions d’euros dansun nouveau siège social et un magasin de stockage de 11 000 m2. ●

Easydis prend le frais à GaëlLa filiale logistique du groupe Casino vientd’ouvrir un site de 70 000 m2 à Gaël, en Ille-et-Vilaine. Le plus grand entrepôtdu groupe est dédiédans un premier tempsà la livraison des hyperset supermarchés Casinodu grand quart Nord-Ouest de la France pour les activités sec et frais. ●

ID Logisticsbricole à ChâtresLe prestataire logistiqueexploite un nouveausite logistique de 72 000 m2 dédié à Castorama dans la ZAC de Val Bréon, à Châtres (77). ●

Parcologprend ses aisesIl vient d’acheter une plate-forme de 75 000 m2 à Mitry-Compans pour la louer intégralement à Geodis. ●

Manitou dans le neuf L’industriel construit un nouveau centrelogistique pour les pièces de rechange àAncenis. Ce bâtimentde 22 000 m2 sera opérationnel au printemps prochain. ●



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N°91 - NOVEMBRE 2006

Les ports font l’actualité

Les chantiers Abcd respectent l’environnement

Ces derniers mois, Marseille et Dunkerquereviennent régulièrement dans les gazettes àpropos de leurs ports. Et en ce début d’au-tomne, la tendance n’a pas changé. Le conseild’administration du Port Autonome deMarseille a récemment validé l’engagementdéfinitif du projet. Il permettra de tripler lacapacité du terminal à conteneurs de Fos pourla porter à 2,1 millions d’EVP. Cet agrandisse-ment devrait créer 4 500 emplois directs et indi-rects, tandis que le plan de financement est éva-lué à 206,4 millions d’euros. Et les travauxdevraient commencer début 2007.A l’autre bout de la France, le port de Dunkerquevient de confirmer un investissement de 500 millions d’euros pour la création d’un terminal méthanier, qui pour-rait entrer en exploitation en 2011. Les administrateursd u P o r t A u t o n o m e d eDunkerque (PAD) ont exa-miné les offres de cinq candi-dats au projet de constructionet d’exploitation d’un termi-nal méthanier, une installa-tion permettant de recevoirdes navires transportant dugaz naturel liquéfié pour le

Tout le monde parle de développement durableet de respect de l’environnement, mais raressont ceux qui incluent la période du chantierdans cette réflexion. Réaliserdes plates-formes avec desmatériaux « verts » ou fonc-tionnant avec des énergiesalternatives est essentiel.Mais il ne faut pas oublier lesnuisances occasionnées pardes chantiers. Abcd (AffineBuilding Construction andDesign), la nouvelle filialedu groupe Affine spécialiséedans l’ingénierie de laconstruction clé en main,vient d’ouvrir un premier

chantier à faible impact environnemen-tal.Actuellement, elle construit une plate-formede 60 000 m2 à Savigny-sur-Clairis dans

l’Yonne sur un terrain de 14 hectares. Et elle s’engage àrespecter les problématiquesliés au développement durableen respectant les contraintesde coût. Il s’agit non seule-ment d’utiliser des compo-sants de construction à « per-formance écologique élevée »,d’économiser l’énergie etl’eau et de limiter les nuisan-ces sonores, sans oublier leconfort et la santé du person-nel et des riverains. ●

regazéifier et le rendre propre à la consomma-tion, domestique ou industrielle. Ils ont retenu lacandidature d’EDF. L’entreprise nationale sou-haite faire de Dunkerque un point d’ancragepour l’alimentation en gaz du nord de l’Europe.La zone retenue pour la réalisation de ce terminalest située au lieu dit « Le Clipon », sur la zone Estde l’avant port Ouest. En première phase,il pourra traiter un trafic de 4 à 5 millions de tonnes par an. Mais il est appelé à se développer,compte tenu de la demande croissante de gaz.Cependant, l’actualité dunkerquoise concerneaussi de nouvelles implantations logistiquescomme deux nouveaux entrepôts de 20 000 m2

qui doivent être développés par la société BailInvestissement Foncière. O.C.

Patrick Canac, directeur généraldélégué d’Abcd, fait de l’envi-

ronnement une priorité©DR

Le port de Dunkerqueinvestit 550 millions

d’euros dans un terminal méthanier.©

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En bref…ProLogis investitprès de l’A4ProLogis poursuit son développe-ment en Ile-de-France en créantun nouveau parc en bordure del’autoroute A4. Le Parc ProLogisA4 Les Effaneaux est situé sur lacommune de Dhuisy, en façadede l’A4, entre Meaux et Château-Thierry. Ce projet est développéen partenariat avec le syndicatmixte Marne-Ourcq et la sociétéCibex. Le parc proposera, sur une surface de 52 hectares, 220 000 m2 dédiés à la logistique et un espace dédié aux PME. ●

Gazeley passe par la LorraineLe Magna Park est un succès quine se démode pas. Dix sept ansaprès la première implantation àBirmigham (Angleterre), Gazeleyva développer son concept enLorraine et plus précisément àGonfreville-Fontenoy, près deNancy (54). Un protocole d’accord a été signé pour l’achatd’un terrain de 77 ha avec MichelDinet, président du conseil général. Ce futur parc logistiquebénéficiera des bonnes infrastructures routières (A31 etN4) et d’un embranchement fer. ●

CBRE s’implique dans la messagerieCBRE a travaillé sur plusieurs transactions récentes. Le site en construction à Créteil seradédié à Chronopost et devrait être opérationnel à la fin du premier trimestre 2007. Il s’agit d’un bâtiment de 10 000 m2 avec80 quais livré clé en main. Le projet de messagerie àVersailles (près de l’A86) pourSogaris ou celui de Bonneuil (95)pour Calberson en sont encoreau stade du permis de construire. ●


ENQUÊTE I M M O B I L I E R L O G I S T I Q U E

Les plates-formesse mettent au vert Comment vont évoluer les plates-formes dans les prochainesannées ? Le développement durable aura sans doute uneinfluence considérable dont les prémices se font déjà sentir. Et la notion de parc pourrait remettre en cause l’essencemême du bâtiment.

Les entrepôts vont se développerdans les ports pour stocker les importations asiatiques

de plus en plus importantes.

En se projetant dans un avenir unpeu lointain, il n’est pas certainque l’entrepôt tel que nous leconnaissons aujourd’hui soit tou-jours la règle. Sans jouer à

Nostradamus, sans rédiger le synopsis d’unfutur roman d’anticipation, il n’est pas far-felu de s’interroger sur le devenir des pla-tes-formes dans une dizaine d’années.D’ailleurs, certains spécialistes y ont déjàréfléchi. Et la notion de parc semble sup-planter celle de bâtiment. Patrick Canac, directeur général déléguéd’Abcd (Affine building construction &design), nouvelle société spécialisée dans l’ingénierie de la construction, envisagemême un rôle idyllique : « je ne sais pas sion doit parler de bâtiments en soi. Peut-être davantage de parcs. L’entrepôt va évo-luer en fonction des contraintes de l’exploi-tant. Il sera peut-être un peu plus intelli-

gent, un peu plus compliqué, et ressem-blera plus à un mouton à cinq pattes. Et enmutualisant les coûts du parc, on va rai-sonner avec le traitement selon le dévelop-pement durable. On ira même se promenerle dimanche dans un parc logistique avecsa poussette ». Une idée qui peut prêter àsourire, mais qui ne semble pas plus éton-nante que certains concepts futuristes. Chez Gazeley, on veut essayer de devancerle marché en travaillant sur des sites pluri-disciplinaires. « Il n’y aurait plus des bâti-ments, mais un parc avec une toitureentièrement végétalisée et comprenanttoutes les énergies alternatives. L’idée estaussi qu’il devienne neutre au niveau deses émissions. Il n’y aura plus de rejets deCO2. La compartimentation sera modu-laire. Si un client a besoin de 100 000 m2

pendant un ou deux ans, et ensuite de 20 000 m2, on dispose d’un espace qui se

mutualise. C’est bien loin de ce que l’onfait aujourd’hui », reconnaît Tina Paillet,directrice du développement chez Gazeley. Mais peu de gens ont aussi réfléchi à l’im-pact de la robotisation et de l’automatisa-tion à l’avenir. Les européens sont desconsommateurs et non plus des produc-teurs. Donc, les opérations de packaging,de copacking, … vont se multiplier. Celles-ci sont très gourmandes en surface au sol eten personnel. Du coup, on va peut-être setrouver avec des bâtiments comprenantdavantage de mezzanines.Cependant, certains professionnels semblentavoir une vision moins futuriste. PourPhilippe Van der Beken, administrateur etdirecteur du département stratégie et acquisi-tions chez Eurinpro, « je ne sais pas quelaspect extérieur aura l’entrepôt à terme. Pourmoi, il sera celui qui optimise les coûts d’ex-ploitation des opérations. Il sera flexible. Ilpourra fonctionner avec un degré de sécuritéimportant pour le travail, l’incendie, … »Une autre réflexion semble montrer quel’entrepôt en tant que tel a encore de beauxjours devant lui. Michel Zographos, direc-teur du développement logistique chezGSE, estime que cette question est de la

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prospective. « Il y a une dizaine d’années,on parlait de zéro stock et de just-in-time,de la possibilité de livrer directement duproducteur au distributeur sans entrepôt.Or, il n’y a jamais eu autant de surfacesconstruites que depuis cette période ». Enattendant, les nouveaux concepts, les pla-tes-formes se sont agrandies. DidierTerrier, directeur général adjoint de DTZ,précise que « la grande distribution est àl’origine de ces grands bâtiments », mêmesi Luc Chandelon, chargé de la coordina-tion logistique chez Atisreal, pense que « le marché peut évoluer et qu’il faudras’adapter. Nous pouvons être amenés à tra-vailler sur des surfaces plus petites ».

Des gains de surfacecontestésCBRE France s’est lancé dans des calculssur l’évolution de la taille moyenne desentrepôts de plus de 10 000 m2. Ils auraientgrandi de 1 300 m2 en moyenne depuis cinqans. A l’inverse, Patrick Canac propose de «raisonner en terme de médiane, plutôt qu’enmoyenne arithmétique ». En fait, la tendanceen termes de fréquence d’opérations est plu-tôt de 20 000 à 30 000 m2 avec des opéra-tions ponctuelles à plus de 50 000 m2.Toutefois, les grands entrepôts augmentent.Olivier Durif, directeur associé du départe-ment logistique de Jones Lang LaSalle,estime qu’il existe de réelles tendances enre-gistrées depuis trois ou quatre ans. « Nousavons évalué que 5 % de la consommationse faisait sur des plates-formes de plus de 40 000 m2 en 2004. Aujourd’hui, elle repré-sente 30 % ». D’ailleurs, Jacques Henninot,PDG de PRD, rappelle que « la plate-formelogistique, c’est du stock. La quantité ache-tée par les familles est beaucoup plus impor-tante qu’il y a dix ans ou vingt ans. C’est unphénomène durable ».Et une tendance pourrait se développerdans les années à venir : ce sont les entre-pôts à vocation purement de stockage, par-ticulièrement dans les ports pour recevoirdes bateaux entiers en provenance deChine. C’est déjà le cas dans le secteurautomobile, où on a besoin de massifier lestock de pièces détachées.Mais François de la Rochefoucauld, direc-teur du patrimoine logistique chez Prologis,n’oublie pas les économies d’échelle. «Quand vous avez des contraintes de sur-

veillance 7/7 jours et 24/24 heures, il vautmieux avoir à diviser les coûts par 200 000 m2 que par 20 000 m2. Il en va demême pour l’entretien des espaces verts,des toitures, … En fait, les grands entre-pôts permettent de diviser les coûts ». Et siles plates-formes s’élargissent, elles pren-nent peu de hauteur. GSE a développé leconcept Optima, qui permet d’augmenterles volumes à stocker en passant de cinq àsix hauteurs de palettes avec une même

hauteur. Bien entendu, les entrepôts auto-matisés ont souvent de grandes hauteurs.Mais ils sont aujourd’hui peu développésen France. Patrick Canac a remarqué qu’ily a aujourd’hui « des entrepôts de 10 m etde 10,60 m. La différence est faible, maisces soixante centimètres ont des conséquen-ces importantes en terme de capacité ».Toutefois, Didier Terrier constate que « pour les utilisateurs qui demandent deshauteurs supplémentaires, la seule chose

Des architectes spécialisés en logistique

Le cabinet d’architectes SAGL est très spécialisé en pla-tes-formes logistiques (70 % du C.A.) depuis une dizained’années, même s’il réalise d’autres types de bâtiments,comme le hall d’accueil du complexe de Zingaro àAubervilliers. Cette agence créée en 1986 emploie 25personnes et elle a développé une autre structure auMaroc, notamment pour développer la logistique avecle port de Tanger qui se termine en 2007.« Ce marché n’est pas trop concurrentiel dans lamesure où il n’y a que trois ou quatre agences réelle-ment spécialisées en logistique. Ensuite, il s’agit d’ar-chitectes présents occasionnellement sur ce secteurou liés à une entreprise, reconnaît Philippe Gallois, fon-dateur de l’agence. Nous avions commencé par desfriches industrielles, puis des parcs d’activité avant devenir à la logistique. Mais c’est un domaine tellementspécialisé que nous avons dû nous y consacrer pleine-

ment. » SAGL travaille avec des contractants généraux comme GSE ou desinvestisseurs comme Gazeley, voire des promoteurs comme PRD, Geprim ouPitch Promotion Il réalise trois à quatre gros chantiers par an. « Avec Gazeley,nous avons mis au point une charte graphique, qui est déclinée dans lesautres pays ». D’ailleurs, l’agence fait partie d’Afilog, où une charte environne-mentale est en cours. Mais Philippe Gallois s’inquiète des coûts de constructionqui augmentent et des loyers qui baissent.

Philippe Gallois, fonda-teur de SAGL :

« Nous essayons d’ap-porter une touchecontemporaine et de faire progresser

l’environnement dans l’entrepôt… »

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Plate-forme Gazeley GSE d'Arras (30 000 m2)



qu’ils ont imprimé est de payer au mêmeprix une capacité de stockage supplémen-taire ». Cette remarque vaut égalementpour des entrepôts plus respectueux del’environnement, qui se développent.D’ailleurs, Tina Paillet reconnaît queGazeley a lancé « des initiatives écologi-ques sur ses bâtiments sans faire payer desurcoût à l’utilisateur. Il dispose d’un bud-get limité». Même son de cloche chezAbcd. « Quand nous avons créé notresociété, nous avons décidé de faire dudéveloppement durable. Et cela n’a pascoûté plus cher à nos clients. Sinon cela nepeut pas passer ».

Anticiper les évolutionsIl n’empêche que les plates-formes évoluentréellement depuis quelques années, malgréles contraintes pécuniaires. « Le prix resteessentiel. Donc, nous avons bien souventdes bardages classiques, mais nousessayons de mélanger d’autres matériauxcomme le bois, des panneaux compositesTrespa (résine thermodurcissable), … Nousapportons une touche contemporaine etnous faisons progresser l’environnementdans l’entrepôt avec du lamellé collé encharpente, des éoliennes, des panneauxphotovoltaïques, des systèmes de récupé-ration des eaux », explique Philippe Gallois, architecte et fondateur de l’agenceSAGL. Mais il existe une réelle prise deconscience des collectivités ou des exploi-tants. Cependant, pour ces derniers, le déve-loppement durable doit être synonyme « de réduction des coûts et d’une meilleurequalité de l’entreprise », indique t-on chez Eurinpro.Le respect de l’environnement est devenuune nécessité. Et, le permis de construire estobtenu avec de plus en plus de contraintesimposées par les pouvoirs publics pour unemeilleure intégration dans le paysage et unbon respect de l’image de marque du site. Il existe davantage d’espaces verts. Desmatériaux « écologiques » apparaissent. « A l’avenir, on ira de plus en plus vers l’en-vironnement. Le lamellé collé va supplanterle béton. Les toitures végétales sontaujourd’hui impossibles pour un problèmede coût. Mais on y viendra dans le temps.L’avantage : en dehors du côté esthétiqueest de retenir l’eau et d’avoir plus d’évapo-ration. C’est aussi un très bon isolant et cela

Kuehne + Nagel impose ses standards

« Lors du choix d’une plate-forme ou de sa construction, Kuehne + Nagelimpose ses standards en matières d’environnement et de sécurité. Nousavons également des démarches en matière d’isolation thermique pour limi-ter le chauffage en hiver », précise Pierre Digelmann, responsable des risquespour la France. Il évoque une meilleure intégration et notamment avec leszones d’activité créées à l’extérieur des villes. Il y a un meilleur respect del’environnement. « Nous faisons de plus en plus appel à des aménageurs »,qui doivent respecter un ratio coût/construction. Pierre Digelmann semble assez incrédule sur l’utilisation de certains maté-riaux. Les charpentes en bois lamellé collé posent des problèmes de tenue aufeu et sont limités en portée. « Il reste des progrès à faire sur les matériaux »,explique-t-il. Pour les capteurs solaires, « le retour sur investissement est trèslong : entre 12 et 15 ans ». Par contre, il reconnaît que les éoliennes peuventêtre intéressantes au niveau d’un parc d’activités. D’ailleurs, « dans les parcs, ilexiste une mutualisation des moyens, une harmonisation des bâtiments etun respect des implantations végétales ».

Gefco élabore une charte pour le développement durable

« L’entrepôt du futur sera un bâtiment dans lequel, onaura une certaine flexibilité, un bâtiment capabled’évoluer », se projette Frédéric Larroumets, responsabledu service immobilier de Gefco et administrateurd’Afilog. Mais dans le présent, le prestataire engage déjàde nombreux chantiers et beaucoup de réflexions, carles choses bougent en logistique. « Nous élaborons unecharte pour le développement durable en partantd’une démarche HQE. Elle comprend le choix d’optimi-ser les flux et de réduire le transport, d’où le rôle déter-minant de la localisation. Il faut également avoir uneréflexion sur la durée de vie du bâtiment, c’est-à-direadapter la construction à sa durée d’utilisation ». Mais ledéveloppement durable, c’est aussi beaucoup de bonsens. Lors du choix du terrain, il faut regarder commentorienter le bâtiment en tenant en compte de la présencedes riverains, mais aussi de l’orientation du soleil. Pour le

bâtiment, il convient d’intégrer des technologies afin de réduire la consommationavec des luminaires performants et une gestion de l’éclairage optimisée par zoneou par détecteur de présence. Il est nécessaire d’avoir un éclairage naturel et desbâtiments clairs. Quant aux énergies renouvelables, elles soulèvent un problème.Frédéric Larroumets évoque la difficulté de « pouvoir revendre de l’énergiecomme dans certains pays européens ».

Frédéric Larroumets,responsable du serviceimmobilier de Gefco

et administrateurd’Afilog

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Le site de Lagny-le-Sec dans l'Oise (46 000 m2) est essentiellement dédié aux produits High Tech.




ne nécessite pas d’entretien. Par contre, lepoids engendre un surcoût pour les infra-structures », constate Philippe Gallois.Mais le développement durable doit êtreant ic ipé comme le décr i t JacquesHenninot, « en tant que producteur de bâti-ment, il est normal que nous cherchions àêtre un peu en avance par rapport auxbesoins de nos clients. Les questions dedéveloppement durable que nous intégronsaujourd’hui devancent un peu les besoinsde nos clients. Mais je suis persuadé quec’est un chemin que tout le monde va sui-

vre. Il y a dix ans on faisait des bâtimentsaux normes d’aujourd’hui respectant lesautorisations d’exploiter actuelles. Or, iln’y avait pas la moitié de nos clients quiétaient intéressés ».

Incorporer les énergiesrenouvelables Et les spécialistes de l’immobilier logistiquede fixer des objectifs. « Aujourd’hui, on nepeut plus fermer les yeux. Notre métier estun peu le paria des collectivités locales. Denombreuses personnes ne veulent pas de la

logistique pour l’image et le trafic qu’ellegénère. Chez Gazeley, un des nos objectifssur nos bâtiments est de réduire les émis-sions de CO2 », explique Tina Paillet. Les moyens pour arriver à de tels résultatssont de rechercher l’efficacité énergétiquedu bâtiment, le recyclage et récupération deseaux de pluie et d’incorporer les énergiesrenouvelables pour réduire les émissions deCO2 que sont les panneaux photovoltaïquesou les éoliennes. A ce propos, la législationa d’ailleurs changé. Un nouveau tarif derachat de l’électricité permettra d’avoir uninvestissement sur un projet de panneauxphotovoltaïques avec un retour sur investis-sement de 5 ou 6 ans. D’autres entreprises intègrent dans leurs nouveaux concepts des notions envi-ronne-mentales. C’est le cas avec leconcept Optima designed by GSE. Il estla résultante d’une réflexion pour sedémarquer de la concurrence, qui com-porte dix innovations essentielles, dont lapossibilité de stocker six hauteurs depalettes, des structures bois-béton, lereplacement de la palette au cœur de lafonction d’entreposage, les abris de quai,les énergies ou l’Eco-Light. Pour ce der-nier, le principe est de n’éclairer que lessurfaces qui en ont réellement besoin. Ducoup, ce concept permettrait d’économi-ser 20 % à la palette stockée. Chez Abcd,le respect de l’environnement neconcerne pas seulement les matériaux oula récupération des eaux, le chantier deconstruction doit aussi répondre à certai-nes normes comme limiter les nuisancessonores ou économiser l’énergie et l’eau. Mais le développement durable n’est pastoujours le symbole d’une prise deconscience des entreprises. Jean-ClaudeBossez, Président d’Afilog, rappelle « ladimension que va prendre le développe-ment durable sur la politique. La logistiqueprend un poids très important avec lesacteurs sur le marché, avec les fusions, …même au niveau des investisseurs. Cesgrands acteurs sont des sociétés souventcotées en bourse. Or, l’obligation leur estfaite par la réglementation de faire étatdans leur rapport de leurs efforts vis à visdu développement durable ».

Olivier Cognasse1. A l’exception des propos de M. Gallois, les citations de cet article provien-nent de la table-ronde organisée et animée par notre magazine le 4 octobre der-nier sur le thème de « l’évolution des plates-formes ».

LR Services dans une démarche HQE

Pour son dernier entrepôt (voir SL n°81) basé à Beauvais, LR Services avaitchoisi d’appliquer une démarche HQE (haute qualité environnementale). Unan plus tard, le prestataire logistique de McDonald’s est en phase de mesuredes différents postes de consommation. « En fin d’année, nous allons établirun diagnostic avec l’Ademe pour mesurer l’énergie et voir si nous sommesen phase avec nos objectifs », précise Luc Serveau, directeur qualité de LRServices. Cet entrepôt certifié Iso 14001 a été bâti en respectant des normestrès strictes sur l’éclairage, le bruit (70-75 dB) et le développement durable engénéral. Mais « Beauvais a montré que le projet HQE est arrivé un peu tarddans le développement de ce site. Si nous sommes très performants sur lapartie entrepôt, nous le sommes un peu moins sur les bureaux ». Il faudral’intégrer dans les prochaines étapes. Mais tout ce qui a été fait sur ce site,sera dans un cahier des charges général destiné aux futurs entrepôts. Enfin « une chose importante pour la performance future est le retour croisé d’ex-périences HQE avec d’autres entreprises ».

La société Gazeley travaille sur de nouveaux concepts où

la notion de bâtiment disparaît.


Stratégie Logistique : chaque année, la presse spécialisée s’intéresse auxpublications de vos nombreuses statistiques, mais je m’étonne parfoisdes différences entre les chiffres des uns et des autres ?

Serge Maginel, directeur général adjointde CBRE : nos quatre maisons ont fini parse mettre d’accord sur quelque chose quenous attendions depuis longtemps (Ndlr :Atisreal, CBRE, DTZ et JLL) : faire unpointage ensemble des mètres carrés et destransactions réalisées. Cette comptabilité aencore des progrès à faire. Mais elle esttrès effective sur l’Ile-de-France. Enfin, laplace de Paris est capable de parler d’uneseule voix sur les mètres carrés placés. Amon avis, pas plus tard qu’en 2007, nous

L’Ile-de-France dans une année fasteUne dizaine de spécialistes de l’immobilier logistique ontparticipé à la table ronde organisée par Stratégie Logistiquesur l’immobilier logistique le 4 octobre dernier. Et si tous sesont félicités de la situation française et plus spécialement enIle-de-France, les avis divergent sur le devenir de certainesrégions et sur l’analyse du marché.

ENQUÊTE T A B L E R O N D E

serons capables de donner des vrais chif-fres sur la France entière.

Luc Chandelon, directeur de la coordina-tion logistique d’Atisreal : j’ai un élémentde réponse. Nos confrères comptabilisent àpartir de 10 000 m2 et nous à partir de 5 000 m2. Par conséquent, chez nous, lesgrosses affaires deviennent moins prépon-dérantes. Par exemple, nous avons recensé100 000 m2 à Lyon et à Marseille au pre-mier semestre. Dans la cité phocéenne, lesvolumes réalisés durant toute l’année 2005ont déjà été atteint.

Jacques Henninot, PDG de PRD : il estassez difficile de parler de statistiquesquand le nombre de transactions est trèsfaible. S’il y a des transactions qui se font

en décembre ou en janvier, vous bousculezla statistique de la région. Je me demandesi en termes de statistiques, il ne faudraitpas raisonner sur quelques années glissan-tes pour avoir une vision plus sereine d’unmarché. Et il faut un nombre minimumpour donner un sens à une statistique.Quand vous parlez de Lille ou deMarseille, il s’agit de quelques transac-tions. Nous les comptons sur les doigtsd’une ou des deux mains. Une année esttrès bonne et la suivante mauvaise un peupar hasard et nous allons nous interrogersur les causes.

Tina Paillet, directeur du développementchez Gazeley : je suis assez d’accord avecJacques Henninot sur les statistiques. Jepense notamment à un projet que nousavons signé avec Procter & Gamble pour73 000 m2 à Amiens. Nous avons faussétous les chiffres sur le nord de la France.

Patrick Canac, directeur général déléguéd’Abcd : en matière de statistiques, ilexiste une source publique qui provient duMinistère de l’Equipement. Il s’agit de sur-

Tous les spécialistes réunis lors de cette table ronde ont mis en avant une année exceptionnelle pour la région parisienne.

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faces avec permis de construire ou décla-rées en fin de chantier. Or, les volumes onttendance à baisser depuis deux ans. Il y adonc une très forte augmentation des surfa-ces autorisées jusqu’en 2003 et depuis untassement voir une baisse. Il est possibleque cette année si on analyse les statisti-ques, il y ait une reprise.

Jean-Claude Bossez, président d’Afilog: la logistique a atteint un niveau industrielet une position économique en Europe,dans le monde et tout particulièrement enFrance. Elle mérite d’avoir non plus deschiffres constatés, mais aussi des aspectsprévisionnels. Au niveau d’Afilog, nousréfléchissons avec des groupes privés pourcompiler ces chiffres et donner une vueplus analytique de la logistique. Pour lesinvestissements, nous devrions aller vers1,6 ou 1,7 milliard d’euros pour 2006. Cequi correspond aux deux millions demètres carrés annoncés.

S.L. : justement, comment analyservous le marché français de l’immobilier logistique ? Les chiffres du premier semestre2006 confirment une croissanceimportante. Quels résultats attendez-vous en fin d’année ?

Serge Maginel : l’année dernière, lesmêmes comptages faisaient ressortir 2,2 millions de mètres carrés placés sur laFrance. Nous sommes dans les mêmeseaux. Je table sur un chiffre compris entre2,1 à 2,2 millions de m2. Mais je pensequ’il faut faire un point particulier sur l’Ile-de-France avec les chiffres arrêtés au1er septembre. Ils atteignent un total de 570 000 m2. Mais il s’est passé quelquechose d’important. Depuis quatre ans, lestock disponible de bâtiments aux normesapproche les 900 000 m2. Or, tout laisse àpenser qu’il descendra à 650 000 m2 en find’année. Les propriétaires ont travaillépour rendre les bâtiments libres plus attrac-tifs. Et les promoteurs ont été très réalistes.

Luc Chandelon : les chiffres du premiersemestre montraient une forte progressionspécifiquement en Ile-de-France. Ils étaientéquivalents à tout ce qui s’est placé surl’ensemble de l’année 2005 dans la région.

Si les résultats se confirment, on pourraitatteindre 1 million de m2 sur la région,unrecord depuis 1990.

Serge Maginel : tu y vas peut-être unpeu fort pour le million de mètres carrés enIle-de-France…

Olivier Durif, directeur associé audépartement logistique de Jones LangLaSalle: nous avons une analyse compa-rable. Elle montre une tendance très fortesur la dorsale LPLM (Lille, Paris, LyonMarseille) où se réalisent 80 % des trans-actions. Les baux des bâtiments de classeA ou de dernière génération sont en forteprogression. En fait, les utilisateurs quit-tent des plates-formes impossibles à clas-ser pour des baux dans des entrepôtsrépondant aux nouvelles normes. Et sinous décortiquons notre analyse, nous

Luc Chandelon, directeur de la coordination logistique

d’Atisreal : « si les résultats se confirment,

on pourrait atteindre 1 million de m2

sur l’Ile-de-France, un record depuis 1990. »

Olivier Durif,directeur associé au département logistique

de Jones Lang LaSalle : « les utilisateurs quittent

des bâtiments impossibles àclasser pour des baux dansdes entrepôts répondantaux nouvelles normes. »

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nous apercevons que Lyon comme Parisont réalisé un très bon premier semestre.Lille et Marseille ont eu une activité plusréduite en raison d’un manque de livrai-son immédiate sur ces pôles. Mais il n’ya rien d’alarmant.

S.L. : avez vous la même analyse chez DTZ ?

Didier Terrier, directeur général adjoint deDTZ : à peu près. C’est vrai que Paris a faitune très belle année. Je pense qu’on ne serapas loin de 850 000 à 900 000 m2. Parcontre, la situation n’est pas très brillantedans les régions. Nous comptabilisons 150 000 m2 de surfaces placées. Les résultatsne sont pas très bons dans le nord et àMarseille. Il ne s’est pas passé grand-choseen Bourgogne ou dans le LanguedocRoussillon. En réalité, chez DTZ, même sinous avons l’habitude d’enregistrer chaqueannée une alternance entre les bons et lesmauvais résultats à Paris et en Province, nousn’expliquons pas cette situation délicate horsde l’Ile-de-France. Toutefois, je pense quecertains prestataires ont consommé beau-coup de mètres carrés en régions et qu’au-jourd’hui certains de leurs dossiers sont par-tis. Du coup, il leur reste des surfaces à rem-plir. En fait, ce qui fonctionne en région, cesont des bâtiments qu’ils n’ont pas. Un peuplus grands que ce que l’on avait l’habitudede construire précédemment (40 000 m2) ouplus spécifiques avec des doubles faces.Enfin, je voulais apporter une précision parrapport à ces résultats. Le marché n’est pasen train de se dégrader. Mais quand il y a unetrès bonne année, on s’aperçoit que la sui-vante est plus calme.

S.L. : le phénomène de la location est–il toujours identique avec environ80 % des transactions ?

Serge Maginel : il n’y a pas de modifica-tion. Cela ne nous surprend pas beaucoup.En réalité les industriels et les logisticiensont souhaité de tout temps être locataires etnon pas propriétaires. Mais avant, la raced’investisseurs n’existait pas dans ce typede produits. Depuis, qu’ils sont présents etgourmands, il n’y a plus vraiment de rai-sons de passer dans un financement de typecrédit bail.

S.L. : comment explique t-on les fortes disparités régionales ? A terme peut-on envisager une modification du paysage logistique ?

Patrick Canac : il y a une grande interro-gation sur le marché. Il y a quelquesannées, on aurait pu penser que l’offreimmobilière logistique allait se répartir surl’ensemble des régions françaises en fonc-tion de la concentration des populations.On pouvait même imaginer que les pôlesde l’est ou du nord de la France allaientconnaître une croissance très forte comptetenu de l’ouverture européenne. Les faitsne confirment pas cette hypothèse et onobserve une « hyper » concentration autourde l’Ile-de-France. Parmi les facteurs,l’abandon des vieux bâtiments non classéspour de nouveaux entrepôts dans les

Patrick Canac, directeur général délégué d’Abcd : « un certain nombre

d’exemples, comme Vatry,pourraient préfigurer la France à l’avenir. »

Jean-Claude Bossez, président d’Afilog :

« une nouvelle dorsale va apparaître, un couloir

européen nord-sud qui suivra l’ouest

et les ports. »

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régions à forte population semble expliquerce dynamisme plutôt qu’une réorganisationde la logistique en France qui a peut–êtredéjà été faite.

Didier Terrier : le développement est bienfait en région généralement. Le marché estassez sain.

Philippe Van der Beken, administrateuret directeur du département stratégie etacquisitions chez Eurinpro : ce que j’en-

tends est en décalage avec nos analyses,mais c’est sans doute du à notre spécialisa-tion (ndlr : livraison d’entrepôts clés enmain). Quand on fait des projets surmesure, les infrastructures, la population,les aides à l’emploi importent plus quel’offre spéculative.

Jean-Claude Bossez : il faut rappelerque dans notre pays nous sommes plusconsommateurs que fabricants. Naturel-lement, la logistique se porte sur les bassinsde consommation plus que sur les bassinsindustriels. Et comme il y a une tendancedans ce sens, la région parisienne, mêmeavec une déperdition de 50 000 emploischaque année (et cela va s’accélérer) et lalogistique connaît un processus deconsommation. Les chargeurs ont concen-tré leur énergie sur une concentration deleurs moyens. Ces grandes entreprises sontsurtout installées dans les grands bassins.Le phénomène « province » en dehors ducaractère cyclique est arrivé à la fin. Nousallons avoir une nouvelle tendance avecune progression de son développement parrapport à l’Ile-de-France. Les bassinsd’emploi et de consommation vont sedéplacer. Le Nord-Pas-de-Calais va devenirune région très importante. Marseille éga-lement si elle règle ses problèmes sur lesports. Lyon a besoin de renouveau, car unegrande partie de ses entrepôts sont obsolè-tes. Enfin, Toulouse est un axe qui va évo-luer en dehors d’une actualité qui va per-turber quelque peu sa situation.

Michel Zographos, directeur du dévelop-pement logistique de GSE : le développe-ment des entrepôts sera peut-être être lié àla raréfaction du foncier sur les pôlesmajeurs en régions parisienne et lyonnaise.Une réflexion est menée sur le transport etnotamment le développement du ferro-viaire. Une des orientations qui peut per-mettre de modifier les implantations est lasaturation de certains pôles. Les grandsacteurs, du fait des problèmes de transport,seront plus en but à se situer dans lesrégions plus accessibles. Dans les périodesde canicule l’approvisionnement de labrasserie pose des problèmes de transport.Avec un réseau ferroviaire qui fonctionneramieux, il sera plus facile de développer lesrégions.

Tina Paillet : je pense justement que nousne pouvons pas ignorer que nos biens deconsommation viennent d’Asie par conte-neur, car nous sommes plus consomma-teurs que producteurs aujourd’hui. Lalogistique va donc se situer autour desports. Ce ne seront plus seulement les bas-sins de consommation, mais aussi les por-tes d’entrée : Fos, Le Havre, Dunkerque.

Serge Maginel : 15 % d’augmentationdu trafic portuaire par an. C’est colossal !

Philippe Van der Beken : un autre aspectc’est la compétition entre les régions, laconcurrence pour attirer les entreprises. Ledéveloppement économique et social estessentiel. Un souci de cet élément pour la

Tina Paillet, directeur du développement Gazeley :

« nos biens de consommation viennent

d’Asie par conteneur, car nous sommes

plus consommateurs que producteurs

aujourd’hui. La logistique va donc

se situer autour des ports. »

Jacques Henninot, PDG de PRD : « je me demande si

en termes de statistiques, il ne faudrait pas raisonner

sur quelques années glissantes pour avoir

une vision plus sereine d’un marché. »

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logistique est la disponibilité de la maind’œuvre.

Patrick Canac : nous sommes peut-êtreau point de départ d’une organisation où laFrance peut être la clé de voûte de la distri-bution en Europe. Dans ce cas, les régionspeuvent avoir un rôle à jouer, car on necherche pas forcément à être proche d’unegrande agglomération. Donc on va se délo-caliser. Un certain nombre d’exemplespourraient préfigurer la France à l’avenir.C’est Vatry. Pourquoi ça marche ?Pourquoi y a t-il une activité permanente ?Pourquoi des entrepôts se construisent cha-que année ? On se demande pourquoi ? Iln’y a pas de bassins de consommation.Pourtant, ça marche.

S.L. : on parle toujours de la situation favorable de France de par son positionnement géographique, ses infrastructures et le coût faible del’immobilier. Qu’en pensez vous ?

François de La Rochefoucauld, direc-teur du patrimoine chez Prologis : je necrois pas le développement de la logistiqueen France soit du à sa situation. Nous som-mes dans un des rares pays d’Europe, où ilexiste un véritable droit des sols. Pour réa-liser une opération logistique, on peutacquérir 100 hectares d’un coup. A Barce-lone, on a du acheter des terrains à 88 pro-priétaires différents. Comment voulez vousdévelopper la logistique ! Je crois réelle-ment que le développement de la logistiqueen France est lié au droit des sols. Ensuite,je ne crois pas du tout à un développementdes régions dans le futur qui soit différentde ce que l’on connaît aujourd’hui. On vas’en tenir à Lille Lyon, Paris Marseille etOrléans. A mon avis, la logistique n’est pasun atout pour les régions défavorisées.Notre raisonnement est le suivant : plus ily a de subventions dans une région, moinsil faut y aller. Les régions où il n’y a pas delogistique aujourd’hui ne se développerontpas demain.

Philippe Van der Beken : Ce quiimporte au bout du compte pour les opéra-teurs c’est le coût total de l’exploitation. Ilfaut prendre en compte le coût de la maind’œuvre et les subventions. Le coût d’ex-

ploitation est moins élevé en province cequi explique également la délocalisation dela logistique dans ces régions.

François de La Rochefoucauld : je nepartage pas du tout ce sentiment. Pour moila logistique, cela reste de l’immobilieravant tout. La devise de l’immobilier, c’estl’emplacement, l’emplacement, l’emplace-ment… Vous pourrez doter un terrain par-faitement « zaqué » avec des tas de subven-tions et d’emplois pas chers, cela se déve-loppera sur un terrain locatif si un opéra-teur a un besoin local. Mais quand on parlede logistique sur l’ensemble du territoire, jene crois pas une seconde que les régionsignorées aujourd’hui deviendront attracti-ves demain.

Philippe Van der Beken, directeur du département stratégie

et acquisitions chez Eurinpro : « Il faut prendre en comptele coût de la main d’œuvre

et les subventions. »

Serge Maginel, directeur général adjoint de CBRE :

« l’année dernière, les mêmes comptages

faisaient ressortir 2,2 millions de m2 placés

sur la France. Nous sommesdans les mêmes eaux. »

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Jacques Henninot : je suis de l’avis demonsieur de La Rochefoucaud. Mais enterme d’immobilier, nous avons une fenê-tre tout à fait essentielle qui est la quantitéet le coût de l’argent disponible sur le mar-ché. Grâce à cela, on peut monter des opé-rations clés en main et ponctuelles dans deslieux qui ne seront pas à termes des siteslogistiques. La question est de savoir s’il ya une autre manière de voir la logistique etde voir ce qui se fera dans quelques années.C’est différent des fenêtres ponctuelles trèsparticulières.

Patrick Canac : je voudrai répondre auxprovocations de monsieur de La Roche-foucauld. Je pense qu’il a raison et quetout le monde a raison. Il y a ceux quifabriquent des entrepôts à louer commePrologis. Ils ne vont pas s’installer dans ledésert. Les opérations clé en main c’estaussi un marché, mais il est plus difficile àappréhender, car il relève d’autres proces-sus (délocalisation, …).

Didier Terrier : dans des agglomérationsde 50 000 habitants, nous avons construittrois bâtiments totalisant 60 000 m2. Avecle troisième entrepôt, nous sommes à satu-ration. Nous n’arrivons pas à le louer. Lesclés en main à Auxerre ne posent pas deproblème, mais il n’est pas possible dedévelopper 150 000 m2. Par contre, dansdes villes comme Toulouse ou Saint-Étienne, il y aura matière à développer deschoses comme dans toutes les aggloméra-tions de plus de 300 000 habitants, surtoutquand l’offre n’existe pas.

S.L. : avec l’élargissement de l’Europe à l’Est, peut on penser que le barycentre va se déplacer ?

François de La Rochefoucauld : noussommes allés dans l’Est de la France et nous avons tous enregistré des résultatstrès mitigés.

S.L. : comment expliquez vous la bonne attractivité des loyers en France ? Est ce que ce phénomèneva perdurer ?

Olivier Durif : la France reste très attrac-tive par rapport à nos voisins et aux pays de

l’Est. Mais je pense que nous enregistre-rons une augmentation des loyers dans lesprochaines années, même si notre pays restera compétitif.

François de La Rochefoucauld : c’est ledroit des sols !

Serge Maginel : nous avons un climat desécurité qui permet d’avoir des taux de ren-dement ridiculement bas.

Tina Paillet : n’oublions pas la disponibi-lité foncière.

Serge Maginel : il y a plusieurs chosesqui se combinent. Le droit des sols est fon-damental et nous avons des terrains. Nousles connaissons. Ils sont sains. L’influencedes investisseurs mondiaux est importante.Toute le monde vient. Les taux ont beau-coup baissé ce qui a accompagné une

Michel Zographos, directeur du développement logistique

chez GSE : « une des orientations

qui peut permettre de modifier

les implantations est la saturation

de certains pôles. »

Didier Terrier, directeur général adjoint de DTZ :

« concernant les loyers, il ne faut pas se voiler

la face. Ils n’ont jamais étéautant chahutés que

ces dernières années. »

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baisse de loyers. Et le couloir nord-sud quicontinue sur Milan et sur la Belgique a unevraie unité en termes d’offre. Pourl’Europe de l’Est, je suis un peu moins for-mel. Quand on essaie de faire une carte,c’est tellement illisible qu’on ne peut pasen tirer de conclusions. C’est un marchéqui n’est pas du tout mâture, donc ce sontdes affaires ponctuelles.

Philippe Van der Beken : sur le point dumoyen et du long terme, il ne faut pas queles rendements soient substantiellementplus élevés en province que dans les grandsendroits logistiques.

Didier Terrier : concernant les loyers ilne faut pas se voiler la face. Ils n’ont

jamais été autant chahutés que ces derniè-res années. Et un nombre d’intervenantsde plus en plus nombreux viennent sur lemarché. Les loyers faciaux sont cohérents,mais les loyers économiques sont forte-ment bagarrés. Le taux de rendement estbas. On a plus affaire à des financiers qu’àdes investisseurs patrimoniaux.

S.L. : sans jouer à Nostradamus, comment envisagez vous l’avenir de la logistique dans l’hexagone ?

Jean-Claude Bossez : nous enregis-trons une transformation des flux.L’entrée des marchandises s’effectuera deplus en plus par les ports. Le développe-ment du Havre et de Dunkerque sera plusimportant que Marseille qui est concur-rencé par Gènes et Barcelone, même si cedernier est un peu bloqué en arrière. Lesports normand et nordiste vont exploser,car Anvers, Hambourg et Rotterdam sontsaturés. Et je crois qu’une nouvelle dor-sale va apparaître, un couloir européennord-sud qui suivra l’ouest et les portsjusqu’aux canaux du nord. Le nord vadevenir une grande région logistique.Quant à l’ouest qui était assez pauvre enlogistique, il bénéficiera également d’undéveloppement du ferroviaire.

Luc Chandelon : le grand ouest est entrain de trouver une maturité.

Michel Zographos : il y a beaucoup d’ar-gent sur le marché, ce qui donne naissanceà de nouveaux talents et des intervenantsqui ont des profils moins marqués que lesinvestisseurs traditionnels sur les grandsaxes. Il y aura toujours des interventionsimportantes, mais aussi des opérations isolées et plus modestes dans certainesrégions qui vont redessiner la carte logisti-que sans être du clé en main. Cela permet-tra de redynamiser certains axes qui nesont pas encore très positionnés. Il fautprendre en compte des nouveaux acteursqui ne sont pas autour de la table et voircomment ils réagiront à l’avenir.

Patrick Canac : nous avons parlé de droitdes sols, mais dans les zones à forteconcentration les sols se raréfient. Il y apeut être un autre facteur : la segmentation

des sols dans la ville. Dans quelquesannées, des zones industrielles qui étaient àl’extérieur, vont se trouver enclavées dansla ville par l’urbanisation. Cela va nécessi-ter des restructurations urbaines. Et celasera un facteur propre à la France qui peutêtre un élément à prendre en compte.

François de La Rochefoucauld : c’estsûr que de nouveaux acteurs vont dévelop-per de nouveaux concepts de parc immobi-lier de taille plus modeste. Les taux de ren-dement à Paris ou en province sont souventles mêmes. Aller acheter des bâtiments àmoins de 7 % de rendement situés à Usselcomme nous l’avons vu, c’est prendre degros risques. Ce sont des sites qui ont étéaménagés à coup de bonnes volontés detout le monde. Et on se retrouve avec desmontants de taxe foncière abracadantes-ques. Le jour où votre locataire s’en va …

S.L. : existe t-il une situation comparable

HORS SÉRIE N°2 L’IMMOBILIER LOGISTIQUE · son site de Mitry-Mory pour rejoindre...

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