Habitat Participatif

7/25/2019 Habitat Participatif

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tude sur l'habitatparticipatif et

solidaire

Mars 2015

En partenariat avec


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Rapport tabli par :

Olivier CENCETTI, L'EchoHabitantsSamuel LANO, L'EpokCline !OCHE!ON, L'Epok

Coordination :

Samuel LANO

Relecture :

Anne LA"IT #Sociolo$ue % &niversit 'Orlans()alrie *O!EL #Char$e e mission e l'association Habicoop(!apha+l O&!ON #Char$ e mission e l'association !elier(

Mars 2015

Licence Creative CommonsCe(tte) uvre est mise disposition selon les termes de la Licence Creative Commons Attribution - Pas d!tilisation Commerciale "#0

$nternational#

tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015 Page 2 /100


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Table des matiresIntroduction................................................................................................................5

PARTIE 1 : Articuler habitat participatif et logement aid Identification etanal!"e de" frein".........................................................................................................#

Chapitre 1: $lment" de conte%te................................................................................................&

i-La crise e l'habitat est multiimensionnelle-------------------------------------------------------------------------./ii-Les acteurs u lo$ement ai et e l'habitat participati0 n'aborent pas la crise e l'habitate la m1me mani2re------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.3

Chapitre ': (abitat participatif et logement "ocial : identification de" frein"......................'5i-Les i00rentes situations ans les4uelles l'habitat participati0 tente e se combiner aulo$ement ai #et rcipro4uement(--------------------------------------------------------------------------------------------56ii-!elev es 0reins oprationnels--------------------------------------------------------------------------------------------57

Chapitre ): con"truction de la problmati*ue.........................................................................)+i-La socit civile 8 le troisi2me pouvoir 9-------------------------------------------------------------------------------:3ii-Les marches participatives sont%elles solubles ans les cares institutionnels 9--------------:;

Chapitre +: E%ploration de contradiction" de po"ture" comme prambule , un

dpa""ement de" frein" oprationnel"........................................................................................)-i-La 7

ii-)ers es circuits courts e 0inancement cito?en es proets immobiliers 9-------------------------->>Partie I : ;rientation" et prconi"ation"..............................................................&3

Chapitre 1: $valuer le" principe" et mo!en" envi"ag" pour la con"truction de "olidarit"en interne


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e%terne".........................................................................................................................................&5i-Brconisations------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------;

Chapitre ): $valuer la capacit de" porteur" de proet" , favori"er l2acc4" au logement.. ..&6i-Ensei$nements e nos travau=-----------------------------------------------------------------------------------------------6ii-Brconisations-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7

Chapitre +: >2a""urer du bon u"age de" "outien" financier"...................................................

Chapitre 5: Conclu"ion.............................................................................................................133



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INTROD!TIONINTROD!TION

1) D'une crise du logement celle de l'habitat

En .76, le mouvement HL* #Habitation D Lo?er *or( itait son livre "lanc,titrant /, puis renaissant en 5///,l'habitat participati0 se veut rponse #D sa mani2re( D la crise e l'habitat- Enproposant D es 0uturs /%/ sont #re(couvertes, tmoi$nant e la urabilit Kstabilit e l'habitat participati0- L'en$ouement miati4ue laisse prsa$er unemultiplication es caniats D l'habitat participati0-

. Cette 0inition appro=imative e l'habitat participati0 est un mo?en, pour les racteurs e ce rapport, e ne pas

prenre parti parmi les i00rents courants e l'habitat participati0, tentant chacun e rponre D la 4uestionsuivante 8 l'habitat evient%il participati0 au moment ou il propose e participer D sa conception ou #et( sa $estion 9



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3) Gnraliser l'accs l'habitat participatif

Nanmoins, l'habitat participati0 est rest D ce our principalement 'initiativeprive, rserv D es publics accants, solvables sur le march conventionnel el'immobilier- Tr2s peu e proets sont parvenus D int$rer es outils institutionnels'aie au lo$ement- Et ce mal$r es aspiration D une mi=it sociale M,

$nralement 0ormules par les participants-

Barvenir D velopper es proets 'habitat participati0 mobilisant es ispositi0s'aies au lo$ement est un mo?en pour la i00usion es plus%values es marchesparticipatives au elD e publics pionniers mais $alement pour l'aboutissement enombreu= $roupes%proets, composs e 0o?ers au= intentions communes mais au=capacits 0inanci2res htro$2nes-Nanmoins, est%ce lD le seul mo?en e mocratisation e l'acc2s D l'habitatparticipati0 9 Et surtout, 4uelles en sont les conitions 9Ces 4uestionnements sont ceu= 4ui auront motiv le travail prsent ans cerapport, travail port par eu= structures u $roupement Habitat Barticipati0 Ouest 5,ralis conointement D une tue e l'association Osa, et avec un appui e

l'association !elier:-La onation e rance a contribu au 0inancement e l'ensemble es travau=-Leconseil $nral 'Ille et )ilaine s'? est associ en appu?ant la structure L'Epok en5/.:- Les


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Gans le care 'une approche e recherche%action, cette secone partie relatecomment nous avons tent 'a$ir sur l'e=istant pour le trans0ormer- &n premierchapitre porte sur l'int$ration es marches participatives au= pro$rammes elo$ements ais, envisa$e sur !ennes *tropole et le pa?s e St *alo- &n secon,sur la mobilisation es ispositi0s 'aie au lo$ement et leur aaptation D unemarche participative sur la commune e St Nol00-

Partie III : !"ploration des leviers non-institutionnels favorisant l#acc$s aulogement dans le cadre de pro%ets d#habitat participatif

ace au= i00icults rencontres ans la trans0ormation es prati4uesinstitutionnelles, nous avons choisi 'e=plorer parall2lement i00rents leviers non%institutionnels, evant permettre e 0avoriser l'acc2s au lo$ement ans le care epro$rammes participati0s 8% en baissant les coPts e prouction par l'autopromotion etKou autoconstruction'une part % en mobilisant es capitau= privs et e la 0inance cito?enne 'autre part

Partie I& : 'rientations et prconisationsEn vue e contribuer au= r0le=ions e la onation e rance, sur les mo?ens esoutenir l'habitat participati0, cette erni2re partie compile es prconisationsoprationnelles, evant permettre 'orienter une soutien au= marchesparticipatives en lien avec l'habitat, 4u'elles soient 'initiative cito?enne ouinstitutionnelle-

%) &u del de ce rapport

Le bat suscit par nos anal?ses ne saurait 0inalement n'1tre 4ue techni4ue, mais$alement politi4ue, 4uestionnant les postures, les iolo$ies, les reprsentationses i00rentes parties%prenantes en lien avec notre travail, puis l'usa$e et lespublics bn0iciaires es aies au lo$ement-

Nous esprons 4ue ce ocument saura 0i2lement retransmettre le 0ruits e nostravau= collecti0s et les nombreuses contraictions 4u'ils auront pu soulever-

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"#RTI$ 1"#RTI$ 1% #RTI!&$R% #RTI!&$R#(IT#T "#RTI!I"#TI)#(IT#T "#RTI!I"#TI)$T &O*$M$NT #ID +$T &O*$M$NT #ID +ID$NTI)I!#TION $TID$NTI)I!#TION $T

#N#&,-$ D$- )R$IN-#N#&,-$ D$- )R$IN-


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C%AP$&' 1 *L*M+&, C.+&/&

...

Il est courant 'entenre ou e lire 4ue l'habitat participati0 est, pour ses 0enseurs,une rponse D la


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I- LA C!ISE GE L'HA"ITAT EST*&LTIGI*ENSIONNELLE

>manti4uement, habiter nest pas seulement sabriter et entreposer ses a00aires personnelles sous un toit-Habiter, cest / /// mna$es sont en attente un lo$ement social;-

Ge plus, parmi ceu= a?ant pu se lo$er, la prcarit ner$ti4ue s'ten, D mesure 4u'au$mentent les coPts el'ner$ie #: >// /// mna$es sont reconnus en situation e prcarit ner$ti4ue 6(-

2) #e logement rduit sa fonction d'abri

Bouvoir habiter cheR soi ne si$ni0ie pas seulement 4ue lon a un abri, mais 4ue l'on a $alement la 0acult e

3 Il est pour autant surprenant e parler e crise% le mot crise vo4uant une situation at?pi4ue, prioi4ue % tant lesi00icults 'acc2s au lo$ement sont une constante e notre histoire sociale-

; Les chi00res u mal lo$ement en 5/.: , onation Abb Bierre6 Idem

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constituer un espace pour soi, ? plo?er ses prati4ues 4uotiiennes, ? en$a$er une construction e soi-Bar0ois simplement en repei$nant, corant son lo$ement- Et par0ois, en aaptant architecturalement sonlo$ement D ses reprsentations, ses moes e vie, sa culture7-

L'achat 'un bien immobilier est souvent pense comme une marche 'investissement, rationnelle,ma=imisant es crit2res obecti0s- Bourtant, les tues conomi4ues s'tonnent r$uli2rement e l'absence ecorrlation entre les pri= e vente et les renements e cet acti0, les lo?ers- Comprenre la imension

motionnelle e l'achat 'une rsience principale, ainsi 4ue les reprsentations 4u'ont les acheteurs 'un bienaussi impli4uant 4ue leur lo$ement, est 0onamentale M>-

Gepuis les $rans ensembles M, la stanarisation, la rptition es 0ormats ont trauit une approcherationalisante u lo$ement et es mani2res '? vivre- Gans es cas e=tr1mes, au elD 'un simple mal%1tre, unpublic peut%1tre en rupture avec son environnement ori$ine et ne pas matriser les savoir%0aire techni4uesinispensables pour entretenir, rparer et viter la $raation e son lo$ement-

Face ces problmes, les politiques de lhabitat qui consistent construire ou rhabiliterindustriellement des logements livrs cl en main et de meilleur march possible, comme on le fait depuis

plus dun demi-sicle, peuvent certes permettre de rpondre un manque de logements corrects, mais cestune illusion techniciste et conomiciste de croire que cela permettra de rpondre aux problmes engendrs

par cette crise du savoir-habiter, problmes dont les rpercussions conomiques et sociales sont

considrables- M

-

3) &tomisation l'chelle du !oisinage

Il est tout aussi insupportable de vivre dans un lieuo! lon est renvo" une pure solitude que de vivredans un lieu qui nous prive de notre intimit# $"ertran Cassai$ne, Centre e recherche et 'action sociales

Ensuite, habiter ne saurait se ruire D avoir un lo$ement ans le4uel on se sent bien- Habiter, cest avoir esvoisins, cest se situer M parmi autres, ans un immeuble ou un 4uartier- Cest occuper une place, D ctautres- Nous 4uittons alors une perspective iniviuelle pour une 4ui est collective-

Entre le lo$ement et la ville ou le 4uartier, on habite au cJur 'un ensemble e lo$ements, un immeuble 4uiassure le lien entre le plus intrieur #lespace priv( et le plus lar$e- Ce nest pas seulement un morceau eville, mais lespace e prati4ues sociales lies D la pro=imit-

Or, les $rans%ensembles nous l'ont montr, ce nest pas parce 4ue lon est mis les uns D ct es autres4ue lon tablit es liens e voisina$e-

Auour'hui, les phnom2nes e rupture es liens sociau=K0amiliau=, 'une tenance au repli, D l'isolement, Dl'iniviualisme se $nralisent, catal?ss par es lo$ements e plus en plus souvent subis$o$raphi4uement, phnom2ne provo4u par les coPts u 0oncier, la mobilit pro0essionnelle--- Ainsi, loinde reculer, lisolement relationnel a progress de %&' en deux ans et stend des populations qui taient

jusquici pargnes par ce phnomne- M./8 personnes F$es, acti0s en emploi prcaire, et plus rcemmentles :/%3/ ans, les personnes vivant seules, rsiant ans les $ranes a$$lomrations et sur le parc social-Bhnom2ne e crise, ou moi0ications structurelles pro0ones e nos socits, les ori$ines e ces$raations sont suettes D e multiples interprtations-

7 Bar e=emple, le rapport au= volumes et au= istances varie selon les cultures @ voir les travau= pionniers e ET Hallsur la pro=mie-

> ()habite donc je suis, abrice Larceneu=- Etues 0onciUeres, AGE, 5/.., pp-5:%56- *rise du savoir-+abiter, exclusion sociale et accompagnement l)auto-rhabilitation, Ganiel CrRuelle K BAGES %

Institut u veloppement urable et es relations internationales % 5//7./ es solitudes de France, rapport tue, onation e rance, 5/.5-



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4) grgation l'chelle des territoires

!aisonnons D prsent par l'absure pour montrer l'inach2vement e nos trois approches prcentes 8 Ainsi,

les Vate communities, rsiences cltures D l'acc2s contrl, par0ois au cJur es villes #et 4ue l'on nommephnom2ne e rsientialisation M en rance( pourraient pleinement satis0aire es eneu= 'acc2s D unlo$ement salubre, 'appropriation u lo$ement par ses occupants, et e relations e voisina$es par0aitementconviviale- Nous percevons nanmoins les limites e ce mo2le ans ses interactions #ph?si4ues, sociales,s?mboli4ues( avec la ville, l'environnement ph?si4ue et social-

Ceci vient l$itimer le besoin 'une 4uatri2me approche e l'habitat, apprhenant ce ernier D l'chelle 'un4uartier, 'une ville, 'un territoire, comme a$$lomrat 'inivius, e lo$ements, e $roupes e voisina$es-L'habitat est ainsi consir D l'chelle e la plani0ication urbaine, es problmati4ues


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Illustration 1: Reprsentation intgrale de la crise de l'habitat


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II- LES ACTE&!S G& LOVE*ENT AIG ET GEL'HA"ITAT BA!TICIBATI N'A"O!GENT BAS LAC!ISE GE L'HA"ITAT GE LA *]*E *ANI^!E

?a crise de l)habitatest onc une notion comple=e, enchev1trant e multiples eneu=, ans e multiplesimensions- L'usa$e e cette m1me 0ormule mas4ue une iversit e reprsentations et 'interprtations,relative au= chelles, au= points e vue, au= conte=tes-

Aussi, lors4ue ltat, les or$anismes HL* ou es partisans e lhabitat participati0 #et bien 'autresinitiatives e l'conomie sociale et soliaire( a00irment rponre D la crise e l'habitat, il convient 'anal?ser D4uels eneu= il est 0ait r0rence-

L'habitat participati0 ne 0avorise pas en tant 4ue tel #ou peu( l'acc2s au lo$ement.7

- Il se=primente parailleurs D l'chelle e 4uel4ues lo$ements, une 4uinRaine tout au plus- chelle bien moeste au re$ar eseneu= e 4uartiers, e communes ou es politi4ues e la ville-

Les rponses D la crise e l'habitat envisa$es par les uns et les autres sont ainsi touours subectives etpartielles- Gevant l'impossibilit e rponses universelles, chacun es acteurs priorise ou slectionne leseneu= au=4uels il tente e rponre - L'acc2s au lo$ement, eneu au4uel se con0ronte massivement nombree cieurs publics, ren par e=emple celui 'appropriation ou 'ienti0ication souvent seconaire

Les pa$es D venir proposent au lecteur e s'impr$ner, au travers l'histoire es politi4ues et ispositi0s 'aies

au lo$ement, puis celle e l'habitat participati0, es philosophies sous%acentes, es reprsentations, espriorits et es postures es nombreu= acteurs en$a$s- Entre esprit es lois et innovations sociales, principesrpublicains, utopies et iolo$ies, nous tentons ici un panorama es rponses en$a$es et e leursintentions-

1) #e logement aid et la crise de l'habitat

e caractre social de la 3publique rsulte delaffirmation du principe dgalit# Il sagit decontribuer la cohsion sociale et de favoriserlamlioration de la condition des plus dmunis# $Girection e lin0ormation l$ale et aministrative %_uels sont les hrita$es et les principes e la )e!publi4ue 9

.7 La participation es habitants n'impli4ue pas, en tant 4ue telle, e ruction es coPts u lo$ement #elle peut m1me1tre $nratrice e surcoPts 8 personnalisation e l'architecture, erreurs ans la $estion 'un proet immobilier,

prestations 'accompa$nement e marche participativeW(- L'habitat participati0 n'est ainsi pas intrins24uementun mo?en e 0aciliter l'acc2s au lo$ement-



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?e financement du logement aid ou la lente comple%ification de" politi*ue"du logement1#

Cette rapie reconstitution histori4ue es tapes 4ui sont venues 0a`onner les politi4ues publi4ues ulo$ement permet e mieu= comprenre le=istence actuelle u mille%0euille e ispositi0s 'aies aulo$ement, combinant aies au= proucteurs et aies D la personne.-

Apart "manti*ueBar la suite, l'e=pression C0- anne=e I%" 8 Le lo$ement social K les ispositi0s 'aie actuels

. A noter 4ue l'4uation s'av2re comple=e pour ltat 8 les aies D la personne ne sont pas sans e00et in0lationniste surles lo?ers, et n'incitent pas D la prouction e lo$ements- Les aies D la pierre permettent 'au$menter l'o00re elo$ements, mais toute0ois insu00isamment pour entraner une baisse immiate es lo?ers-

5/ Ceci est une constante e la politi4ue 0ran`aise u lo$ement 8 tout encoura$ement D la construction e lo$ementssociau= est touours suivi asseR pr2s par la mise en place e ispositi0s uriico%0inanciers tenant D 0aciliterlaccession-

5. Citons entre%autres la loi *ermaR #6 uillet .>(, reconnaissant un roit e isposer un local habitationcon0orme D la i$nit humaine, la loi "esson # :/ mai ./( ite loi pour le lo$ement es plus 0avoriss M laloi Gelebarre #.: uillet ..( ite Loi Orientation pour la )ille M incitant les communes 0icitaires en

lo$ements sociau= D rattraper leur retar la loi orientation relative D la lutte contre les e=clusions M # 5 uillet.>( la loi Soliarit et !enouvellement &rbain # .: cembre 5///(-



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limiter leurs pro0its, encoura$ement e l'accession D la proprit, aies 0iscales incitant les investisseursprivs D construire es lo$ements locati0s---

Annes 5///, la rance connat une crise ai$u+ u lo$ement aborable ? compris pour les classes mo?ennes-La loi sur le roit au lo$ement opposable #GALO( e 5//7 vient nanmoins con0orter le rle u lo$ementsocial ans laccueil es personnes 0avorises- *ais le mo2le conomi4ue nest pas 0ait pour cela, et ne

peut rponre D l'ensemble es besoins, es classes mo?ennes us4u'au= plus pauvres-

Benant ce temps, les politi4ues continue 'encoura$er massivement l'acc2s D la proprit- Il est frappantqu)en France, m4me aprs la crise, on n)ait pas encore compris qu)il n)est pas toujours optimal pour unmnage de possder son logement# 5t cela pour plusieurs raisons 1 la proprit diminue la mobilit desmnages, ainsi que la diversification de leurs portefeuilles $#%%

?a production du logement aid ou la lente comple%ification de" mi""ion de";rgani"me" (?0')

L'histoire es or$anismes HL* commence en .>3, ate D la4uelle une loi vient encoura$er la crationor$anismes Habitations D "on *arch #H"*( par es e=emptions 'impts et l'ouverture e sources ecrit- Ce socle l$islati0 orientera par la suite toute la politi4ue u lo$ement social en rance, 4ue lesor$anismes HL* seront char$s e mettre en Juvre-

En ./6, une nouvelle loi vient autoriser les communes et les partements D venir en aie au=H"* par apports e terrains, e pr1ts, souscriptions obli$ations et actions- Les o00ices publicscommunau= et partementau= H"* seront crs ans la 0oule- Barall2lement, laccession D lapetite proprit est 0avorise par la cration 'un nouvel oprateur H"*, les socits r$ionales eCrit Immobilier.

La vocation es or$anismes est alors, avant tout, la production de logementsaids( en locatif comme enaccession( ans un conte=te e pnurie constante e lo$ements- Les conitions sanitaires prcaires el'po4ue #acc2s au= toilettes, D l'eau courante---( ont $alement amen les or$anismes HL* D se saisir el'eneu esalubrit#

En .;/, les or$anismes H"* eviennent les or$anismes HL*, tanis 4ue s' accl2re la constructione lo$ements, notamment en accession D la proprit, $rFce au= primes et pr1ts D lon$ terme u Critoncier-

Beu D peu, les or$anismes apprennent, au elD u mtier e constructeur, D grer des syst$mes definancements de plus en plus comple"es( des capitau" et du patrimoine)

in es annes .;/, les or$anismes HL* s'orientent vers une industrialisation des techniues deconstruction, evant permettre un accroissement consirable e la prouction, une baisse es coPts et uneruction es lais e=cution #construire plus vite et moins cher(-

55 6our sortir de la crise du logemeent 7 3egards croiss sur l)conomie@ Ouvra$e collecti0 @ numro , mai 5/.., La

Gcouverte5: C0- Anne=e I%" 8 le lo$ement social K Les i00rents oprateurs HL*



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Gepuis les r0ormes es politi4ues u lo$ement es annes 7/ D celles 'auour'hui #loi GALO(, il a 0allusans cesse s'aapter D une iversit e publics touours plus $rane- Auour'hui, il 0aut D la 0ois insrer lesplus 0avoriss et permettre au= classes mo?ennes e se prparer D laccession D la proprit- Nosor$anismes ont u apprenre D s'occuper es plus pauvres M con0iait rcemment un responsable 'or$anismeHL* breton-

Amens D chan$er r$uli2rement e bn0iciaires, les lo$ements oivent $alement 1tre transmissibles,su00isamment stanars pour convenir D un lar$e public-

En0in, epuis 4uel4ue annes, les eneu= u dveloppement durablesont venus comple=i0ier une nouvelle0ois les missions es or$anismes #bilan carbone, per0ormance ner$ti4ue---(-

?2attribution de" logement" aid" ou la *u@te d2une obectivit rpublicaine'+

L'attribution es lo$ements vise, par ses mcanismes, D s'assurer 4ue les bn0iciaires e lo$ements aiscorresponent au= publics cibles es politi4ues publi4ues u lo$ements #variant selon les po4ues et les$ouvernements(-

Les or$anismes attribuent es lo$ements au= personnes sur es crit2res e revenus- !emplir les conitions'attribution ne onne toute0ois pas automati4uement roit D l'octroi 'un lo$ement- Ce ernier est attribu en0onction e la composition u 0o?er D la ate e la emane, en tenant compte es besoins u caniat

#rapprochement e son lieu e travail ou es 4uipements(- Certaines cat$ories e personnes sontconsires comme prioritaires #personnes en situation e hanicap, en situation 'ur$ence---(-

L'attribution se cie au sein 'une commission compose e si= membres #mairie, pr0ecture, bailleurs---(,prsente au sein e cha4ue or$anisme HL*- Ces commissions veillent au bon respect es principesrpublicains 8 mise en Juvre u roit au lo$ement, ? compris pour es personnes 0avorises ou eressources moestes, $alit es chances es emaneurs, mi=it sociale es villes et es 4uartiers #nousreparlerons e ce ernier point un peu plus loin(-

Le s?st2me 'attribution est toute0ois u$ trop comple=e, cha4ue or$anisme a?ant sa client2le, ses crit2res-

La mthoe u scorin$ #e=primente epuis i= ans D !ennes5;(, consistant D attribuer es points au=caniats selon une $rille e i00rents crit2res #revenus, statut pro0essionnel, situation 0amiliale, etc-(,pourrait 1tre amene D se $nraliser-

53 Nous parlerons ainsi par la suite 'attribution objectivees lo$ements5; ogements sociaux# e modle rennais fait cole@ Le Tl$ramme @ 53 uin 5/.:

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?a rpartition de" logement" aid" "ur le" territoire" ou la mi%it "ocialecomme rempart au communautari"me

*est une malheureuse ide de b8tir des quartiers lusage exclusifdartisans et douvriers# 9###: Il ne faut pas que les petits so"ent dun

c;t et les gros et dodus de lautre, cest beaucoup et plus sobservs ans les villes 9 Comment limiter lesre$roupements ientitaires ans un m1me 4uartier, un m1me immeuble 9 Le phnom2ne es VateCommunities, mais $alement le re$roupement es populations immi$res e m1me ori$ine ans es4uartiers ou immeubles sont vitrines e ces mcanismes a00initaires-

2) #'habitat participatif et la crise de l'habitat2(

5nsemble nous avons r4v d)un habitat o! chaque famille aurait son

56 Le titre . es principes $nrau= e la L-O-)- est ainsi 0ormul 8 a0in e mettre en Juvre le roit D la ville, lescommunes ---d lEtat assurent D tous les habitants es villes es conitions e vie et habitat 0avorisant la cohsionsociale et e nature D viter ou D 0aire isparatre les phnom2nes e s$r$ation-

57 a mixit sociale 1 une utopie urbaine et urbanistique, Vrar "auin % *atre%assistant e sociolo$ie, cole'architecture e Normanie , Chercheur au partement T*& % CN!S K &*! 7;3:

5> La ville D trois vitesses, ac4ues GonRelot, op# cit#5 C0 anne=e I%C 8 L'habitat participati0, 0onamentau= et tupolo$ies

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logement et o! tous les individus pourraient vivre ensemble la viequotidienne avec ses joies et ses peines $Ccile )iallon, rsiente 'un habitat$roup epuis .>;

t?molo$i4uement, participation vient u latin participareet renvoi D l'ie e


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chau00a$e---( et D la slection es entreprises pour la ralisation-

Bhase e vie 8 pass l'emmna$ement, la participation peut se trauire par une implication ans la$estion u bFti et es 4uipements-

?e" obectif" conventionnel" de la participation

Lors e la conception, la participation se concrtise en e nombreuses sances 'chan$e, ateliers, runions,supports au bat, D la 0ormation, D la prise e cision entre les 0uturs habitants, les lus, les pro0essionnels-Selon les proets, leur t?polo$ie, les pro0ils es participants, ces temps participati0s peuvent 1tre consirscomme hritiers ou cousins philosophi4ues e multiples initiatives issues e la socit civile- L'habitatparticipati0 tente souvent e les combiner- Ce 4ui e=pli4ue pour4uoi la liste es plus%values potentiellesreveni4ues par les partisans e l'habitat participati0 est si lon$ue---

Introduire de la "ubectivit

En participant D la conception 'un proet immobilier, un ac4ureur aurait la possibilit e 0inir ses besoinset attentes, et '? aapter son lo$ement- Ges parall2les peuvent 1tre ainsi 0aits avec l'approche ite ema*trise d#usage-

Inviter , une mutuali"ation

Gesplus-values conomiuespeuvent $alement 1tre attenues 8 0rais e promotion vits ans le cas 'uneauto%promotion:5,conomies e m2tres%carrs et '4uipements ans le cas e mutualisations, conomie e0rais e $estion ans le cas e prise en char$e e l'entretien es espaces et e $estion es char$es---

Telle ouverte par le 0amilist2re e Vuise, la voie e la mutualisation comme mo?en e raliser le ma=imume con0ort avec le minimum e penses par la mise en Juvre 'espaces et e services collecti0s M est r%actualise-

En0in, l'chan$e e services, les tFches en commun #les repas( ::sont l'opportunit 'une conomie de tempsau 4uotiien-

Inviter , de" "olidarit" de voi"inage

Au moment e la conception, la rencontre et les chan$es entre 0uturs voisins sont D minima prte=tes Dlinter connaissance- Aoutons D cela la cration 'opportunits e rencontres au 4uotiien par les espacescommuns, et nous avons lD un terreau D e meilleures relations e voisina$e, m1lant bienveillance,convivialit, tran4uillit- Les tmoi$na$es e chan$ement e rapport entre $nrations, au hanicap, au=cultures i00rentes sont nombreu=-

Ensuite, la prise e cision collective amont, ainsi 4ue la $estion 'espaces et 4uipements en commun

:5 Nous n'avons pas connaissance D ce our 'tues tablissant les $ains 'une auto%promotion sur une promotionl$ue, avec meilleurs matrise techni4ue et 0inanci2re f pri= es matriau= en $ros-

:: Au Ganemark, le mouvement e l'habitat participati0 est n e la proccupation e 0emmes levant leurs en0antsseuls e soula$er le travail 4uotiien par le parta$eKla mutualisation entre voisins es tFches mna$2re-



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appelle D la mise en place 'outils e 0onctionnement collecti0 #or$anisation, prise e cision---(, limitant lesoprations e miation e tiers-

?2change de services( l#entraide( la solidarit( le=primentation et la monstration e modes de vie pluscollectifs >istin$uant bien espaces privati0s et collecti0s, D la i00rence es communauts es annes 7/( ensont bien souvent la cons4uence-

?e" plu"value" "ocitale" de la participation

Au elD es obecti0s tr2s oprationnels, les partisans e l'habitat participati0 reveni4uent nombre e plus%values moins s?stmati4ues- Nous les consirons comme iolo$i4ues, ans la mesure ou leur e00ectivit %penant e multiples 0acteurs inhrents D la conuite e la marche participative , son contenu et sonanimation % restent D valuer-

;uverture culturelle

En tant con0ront D es choi= collecti0s, D es temps 'arbitra$e au cours es4uels on pren le temps'couter les i00rences e points e vue, il peut se velopper une ouverture D la i00rence- La recherchee consensus % 0aisant souvent partie es intentions es $roupes % est une cole e l'htroo=ie- &n $roupepeut ainsi se construire une capacit 'int$ration 'une certaine mi=it culturelle-

Changement" de" comportement"Les ateliers participati0s peuvent $alement 1tre supports D es bats sur les eneu= e socit, une r0le=ionsur es co%$estes u 4uotiien consirs comme une prise e responsabilit socitale 8 tri es chets,conomie 'eau, 'ner$ie--- Blus tar, les travau= sur les statuts urii4ues provo4uent es r0le=ions sur lesnotions e bien commun, e proprit priv, e spculation-

Ces suets sont introuits puis appropris par les participants eu=%m1mes- Cela se i00rencie 'uneincantation D e nouveau= comportements icts par le haut, D l'mer$ence 'une


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En0in, la participation introuit les habitants sur l'chi4uier es acteurs e la ville- Ge nouveau= rapports au=lus, au= pro0essionnels e l'amna$ement sont e=priments D l'chelle 'un proet immobilier-

Certains ? voient un compromis ans la rsistance urbaine M, impos par un urcissement es politi4uesurbaines et la comple=i0ication es processus 'amna$ement, a?ant renu les alternatives ete=primentations ambitieuses 4uasi%impossibles:;-

G'autres per`oivent un laboratoire e nouveau= s?st2mes mocrati4ues, D petites chelles, encoura$eant

l'or$anisation es habitants en communauts e besoins K 'intr1ts, en nouveau pouvoir autonome, reconnupour un champs 'e=pertise propre, et inissociable es autres pouvoirs e la cit-

3) &pproche intgrale des rponses la crise de l'habitatpar les acteurs du logement aid et de l'habitat participatif

Nous achevons lD notre e=ploration es i00rents obecti0s sous%acents au lo$ement ai et D l'habitatparticipati0- Il s'a$it lD e rponses D une m1me crise e lhabitat, crise ont la perception varie selon 4ue l'onse place u point e vue e l'Etat, es collectivits ou es lus en char$e es politi4ues u lo$ement et e laville, e celui es or$anismes HL* ou bien e celui es investi$ateurs e l'habitat participati0-

La reprsentation suivante tente e runir sur une m1me reprsentation l'ensemble es ces intentions- Lesplus%values socitales attenues e l'habitat participati0, n'tant pas intrins24uement une rponse D la crise el'habitat, sont int$rs ans une reprsentation inpenante-

:; e nouvel 5sprit de la Cille, Lucas Battaroni, *ouvements n[6;, Brintemps 5/..



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tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015 Page 23/100Illustration 2: Reprsentation intgrale des objectifs identifis par les acteurs du logement aid ou de l'habitat participatif


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Illustration 3: Reprsentation intgrale des plus-values socitales revendiques par les acteurs de l'habitat participatif


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C%AP$&' 2 %A$&A&PA'&$C$PA&$ & L.M+&

,.C$AL $+&$$CA&$.+ ,'$+,

...

Auour'hui, en rance, 5. or$anismes HL* sont en$a$s 'une mani2re ou

'une autre ans un proet 'habitat participati0 #location et accession aiecon0onus(:6-Toute0ois, tous ou pres4ue peinent D aboutir- L'essentiel es e=priences'habitat participati0 int$rant u lo$ement ai ont t ralises ans lesannes >/%/- Car les 0reins D l'articulation e l'habitat participati0 et ulo$ement ai sont i00rents @ et certainement plus nombreu= :7@ e ceu='hier- Les intentions e l'habitat participati0 oivent se renre compatiblesavec celles es lus et or$anismes HL* #et vice%versa( et poursuivre unprilleu= 4uilibre entre prouction e lo$ements, 4ualit, accessibilitconomi4ue, mi=it tout en s'avrant soluble ans l' esprit es lois M 4uisont venues lentement strati0ier les politi4ues publi4ues u lo$ement-

Nota "ene 8 A la ate e clture e ce rapport, e rcentes observationstmoi$neraient 'un en$a$ement nouveau es acteurs u lo$ement social en0aveur e l'habitat participati0:>-

:6 Selon le recensement 'milie Cariou,op# cit#:7 Ces nouveau= 0reins menacent m1me les oprations es annes >/%/- Ainsi, D Lannion, le $ Par% & (e)ed * a+t+ i)it+ , abadoer- sur la de.ade du bailleur- l'apparte.et faisat office d'espace co..u au 10 fa.illesr+sidat sur le site lou+ depuis 30 as repr+setat u $ sur loer * peu co.patible a)ec les ressources des euescouples ou)elle.et arri)+s

:> )oir notamment 8- CDu relatif aux projets d)habitat participatif, 3attach la dlibration %&E /+ EEGH Jrganisation de rencontresautour de l)habitat participatif en partenariat avec l)Jrdre 3gional des Krchitectes Lle-de-France Conseil e Baris, Sance es 5/ et 5. octobre 5/.3-% Locataires%bailleurs, pour un ialo$ue renouvel et enrichi !ecommanations pour une 0euille e route uneconcertation locative ren0orce ans les or$anismes HL* M- &nion sociale e l'habitat, ourne pro0essionnelle u .>cembre 5/.3% Atelier i D l'Habitat participati0 lors u sminaire annuel es irecteurs es Coop HL*, 0ration es

coopratives HL*, :/ anvier 5/.;



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I- LES GI!ENTES SIT&ATIONS GANSLES_&ELLES L'HA"ITAT BA!TICIBATI TENTE GESE CO*"INE! A& LOVE*ENT AIG #ET

!CIB!O_&E*ENT(1) cnario 1 le programme immobilier prcde le groupede !oisinage

Au cours e la conception 'un pro$ramme e lo$ements sociau=, un o00ice public e l'habitat choisitimpli4uer #e son propre che0 ou sur su$$estion e la collectivit( es 0uturs locataires ans une marcheparticipative- La totalit es lo$ements seront en locati0-

A0in 'assurer une certaine matrise technico%0inanci2re e l'opration, les moalits envisa$es pour cettemarche participative, les mar$es e manJuvre proposes au= 0uturs habitants, seront tr2s prcismentcontraintes:-

2) cnario 2 le groupe de futurs habitants prcde leprogramme immobilier

Bour ce premier scnario, consirons un proet 'habitat participati0 port par un ensemble e 0o?ers,volontaires pour prenre part D un m1me $roupe e voisina$e- &ne 0ois ienti0ies les intentions communes,ce $roupe oit alors valuer les capacits e 0inancement e chacun e ses membres- Nous proposons icitrois scnarios, proches e situations rencontres lors e 'accompa$nement e porteurs e proets-

>cnario 'A : homognit de" mo!en" financier"

L'ensemble es 0o?ers isposent e 0aibles ressources- Tous sont li$ibles au locati0 social et la plupartoccupe ores et D un lo$ement HL*-

Nota "ene 8 Nous retrouvons lD une t?polo$ie e $roupe a?ant pris part D es oprations 'habitat participati0en locati0 social ans les annes >/%/- Ces proets n'ont t possible 4u'avec len$a$ement es bailleurs

sociau= 8 *ertaines personnes avaient envie d)exprimenter, il nous fallait les suivre M $, nous con0iaitean%Claue )acher, aministrateur e Bluralis #or$anisme HL* partenaires es ralisation e )ille0ontaine#Is2re( et e *e?lan #Is2re((-

>cnario 'B : htrognit de" mo!en" financier"

: Nous e=cluons nanmoins ici l'h?poth2se e prouits participati0s M 0inis en anne=e I%C, au= mar$es e

manJuvres incompatibles avec les eneu= 'mancipation et e construction e ?nami4ues collectives en amont'un proet immobilier, car ne mobilisant pas les mo?ens ncessaires au bat, D la 0ormation, D la ne$ociation-



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Blusieurs 0o?ers sont solvables #et peuvent envisa$er e l'accession libre( tanis 4ue pour 'autres, lesbu$ets se rv2lent insu00isants 8 eunes 0o?ers, actuellement en location HL*, 4ui, compte tenu e leurressources et e la prcarit es emplois, ne peuvent envisa$er investir ans l'immobilier personnes seules,F$es e ;; ans et plus, D la retraite ou 4ui en sont proche, ne souhaitant contacter un empreint sur 5; ou :/ans-

Ces t?polo$ies e membres e $roupes % constitus autour e valeurs et intentions communes, a00ichant unevolont 'accueillir une iversit e pro0ils culturels, conomi4ues ou $nrationnels % sont celles rencontresr$uli2rement par les accompa$nateurs 'habitat participati0-

La sollicitation e i00rentes aies institutionnelles au lo$ement est souvent envisa$e, a0in e raliser uneopration immobili2re proposant une mi=it e prouits et e statuts es lo$ements-

II- !ELE) GES !EINS OB!ATIONNELS

&ne marche 'habitat participati0 /K/3/

% Les i00icults rencontres au cours e nos activits 'accompa$nement e $roupes%proets ans l'ouest#a?ant onn lieu D es nombreuses rencontres avec es bailleurs K promoteurs HL*, es lus---(

Il est courant e lire ou 'entenre 4ue ces 0reins sont e trois niveau= 8

% inhrents D l'attribution es lo$ements

% inhrents au 0inancement es espaces communs

3/ )oir les compte%renus 'entretiens e proets participati0 int$rant u lo$ement ai prsents en anne=e .%G, mais

$alement le compte renu e la . 2re rencontre es $roupes habitats participati0s en locati0 social, or$anis parEHV le / uin 5/.5 et prsent en anne=e I%E



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% inhrents D la $estion es espaces communs-

Nous tenteront e crire plus prcisment ces 0reins oprationnels, puis 'en terminer la cause parl'ienti0ication es ventuelles contraictions 'obecti0s entre lus, acteurs u lo$ement social ou caniats Dl'habitat participati0-

1) #es freins induits par les mcanismes d'attribution delogements aids

?2attribution de logement" aid" ne permet pa" de privilgier de" fo!er"volontaire" pour une dmarche participative collective

L'habitat participati0 invite D la constitution e communauts 3.'intentions, par la$r$ation e 0o?ers autour

'un proet e voisina$e commun, et conuisant au parta$e plus ou moins en$a$eant 'espaces, 4uipementset activits-

*1me s'ils ne sont pas touours reconnus comme tels, il s'a$it lD e mcanismes a00initaires, se concrtisante mani2res i00rentes, epuis la simple ahsion volontaire D un proet e voisina$e #la charte( us4u'D esmcanismes e cooptation #sances 'entretiens avec plusieurs 0o?ers%caniats(-

Or, cette possibilit e se choisir entre voisins est par0aitement incompatible avec les mcanismes'attribution es lo$ements sociau=35et leurs principes sous%acents-

Il n'? a pas e possibilit pour un caniat au lo$ement social, en thorie, e choisir son lo$ement ou ses0uturs voisins-

Git autrement 8

% lors4ue un $roupe se constitue en amont, rien ne $arantie l'attribution es lo$ements ais au= membres u$roupe 4ui ? sont li$ibles-

% Blus encore, l'attribution obective es lo$ements peut conuire D un voisina$e sans intentions communes,sans volont e parta$e ou 'chan$es

Dn rcent durci""ement rglementaire

Ces principes 'attribution obective ne sont pas nouveau- Nanmoins, leur mise en

Juvre tait us4u'alors plus ou moins ri$oureuse-Ainsi, les pro$rammes 'habitat participati0 int$rant es lo$ements ais ete=priments ans les annes >/K/ permettaient au= locataires e s'impli4uer ansle choi= e 0uturs voisins- Lors e la libration 'un lo$ement, cette implicationpouvait se cocrtiser e eu= mani2res 8% Cooptation 8 Les habitant sont invits D chercher un 0o?er%rempla`ant puis D leprsenter au bailleur- Si ce 0o?er rpon au= conitions 'attribution, sa caniatureevient alors prioritaire- Sur les proets es Na0s et e la )iorne, les habitantsisposent ainsi e : mois pour trouver un locataire-% Ahsion volontaire 8 Le bailleur propose es caniats- Ces erniers rencontrentl'association es habitants, et prennent connaissance es principes et moalits e

3. Communaut 8 t?molo$i4uement, tat de ce qui est commun35 )oir en anne=e I%" @


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0onctionnement u site- Au 0inal, le bailleur attribue le lo$ement D un 0o?er a?antmaintenu sa caniature #et si$nal ainsi son ahsion au proet collecti0 prsentpar les habitants(- Cette prati4ue est celle habituelle pour le proet Habitat Gi00rentD An$ers-

!cemment, notamment au travers la loi GALO 3:, les commissions 'attributionont t invites D une plus $rane ri$ueur, interisant toute possibilit e constituer

es communauts 'intentions ans le care u lo$ement social-Les mcanismes a00initaires mis en place sur les proets es annes >/K/ sont eu=%m1mes en sursis- Ainsi, au 6arN an /envene Lannion, D partir e 5/./, leslo$ements ont t attribus D es 0o?ers n'a?ant eu aucune connaissance esmoalits e 0onctionnement, ni m1me si$nal leur intr1t pour es marchesparticipatives, pour l'usa$e et la $estion 'espaces communs- *)est une belleexprience, O, qui n)a trouv aucune difficult pour notre organisme# @ais la loi

prvoit que tout logement appartenant un bailleur social est attribu en locationpar la commission d)attribution sur la base de l)examen d)au moins P dossiers# Iln)est plus possible de coopter les locataires $33-En peu e temps, e laveu m1me es habitants, la ?nami4ue collective s'este00onre-

?e" calendrier" d2attribution de logement" aid" ne permettent pa" depropo"er une conception participative

Telle envisa$e ans les rseau= e l'habitat participati0, l'implication es 0uturs habitants se trauit par eschoi= lors e la conception e lo$ements iniviuels et 'espaces parta$s- Cette implication peut intervenirepuis les phases 'es4uisse us4ue celle u permis e construire-

Or, l'attribution e lo$ements sociau= se pro$ramme 4uel4ues semaines avant la livraison es lo$ements,tanis 4ue les oprations e construction se 0inalisent- Il n'est plus possible, D ce stae, 'intervenir sur lesamna$ements-

&ne pro$rammation anticipe es commissions 'attribution est ensuite i00icilement envisa$eable 8 une oueu= annes peuvent s'couler entre les phases e conception et celles 'attribution- Sur e telles prioes, iln'est pas rare 'observer un chan$ement e statut es caniats #un chan$ement e situation pro0essionnelleprovo4ue inli$ibilit 'un 0o?er au BL&S ou BLAI par e=emple(- Le lo$ement con`u pour et par un 0o?er ne

pourrait lui 1tre attribu-

3: )oir en anne=e I%" @


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"* +emps d'interconnaissance et decon!i!ialit amont

"* ,ormalisation d'intentionscommunes l'chelle d'un groupe de!oisinage

"* -rientation politi.ue des aides del'Etat rpartition entre publicsprcaires et classes mo/ennes

"*&ttribution ob0ecti!e des logementsaids au public cible des aides del'Etat

2) #es freins induits par un ob0ectif de rationalisation de laproduction de logements sociau

En situation e


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e conception participative- Leur int$ration D un pro$ramme immobilier, leurs usa$es, leur 0inancement sontle rsultat ventuel 'arbitra$es- En ce sens, la ruction es coPts et char$es par la mutualisation e m2tres%carr ne sont pas s?stmati4uement inuits par une marche 'habitat participati0-

?a per"onnali"ation de" logement" perturbe la "tandardi"ation

La personnalisation e l'architecture e son lo$ement et es choi= techni4ues s'oppose D une lo$i4ue'conomie 'chelle #volumes 'achat es matriau=, rptition es 0ormes---(-

Elle peut $alement entraner une plus $rane comple=it ans la conception K construction #multiplicationes conuites techni4uesW( ou une per0ormance moinre #compacit et per0ormance ner$ti4ue(-

Bar ailleurs, la stanarisation es lo$ements est consire, par les bailleurs, comme un mo?en e $arantir

au mieu= leur transmissibilit-

Ainsi apprhene, la personnalisation es lo$ements apparat comme $nratrice e surcoPts et 'une baissee prouctivit pour les oprateurs sociau=-

?e" chelle" de l2habitat participatif ne "ont pa" le" plu" efficiente" pour le"bailleur" "ociau%

Tout 'abor, et plus particuli2rement en milieu urbain, les pro$rammes e lo$ements sociau= reprsentent$nralement plusieurs iRaines e lo$ements- Le seuil permettant es conomies 'chelle sur es bFtimentscollecti0s est lev- Ensuite, les pro$rammes sur les4uels interviennent les oprateurs sociau=, en raison leurimportance, permettent e la pr4uation #l'accession libre contribuant D 0inancer les lo$ements sociau=(-

Or, 4uelle est la bonne chelle pour une ?nami4ue participative K collective 9 Les bats sur la taille e$roupe


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et m4me au-del - fonctionnent trs bien#Qelon moi ce sont les modes de gouvernance qui font qu)un projet participatiffonctionne ou pas# 5t ils doivent effectivement 4tre adapts la taille du groupe- M

?e" e"pace" commun" repr"entent de" "urcot"

La perspective 'espaces communs, parta$s entre voisins est souvent associe D l'habitat participati0- Letrans0ert es usa$es, epuis es m2tres%carrs privati0s vers es m2tres%carrs mutualiss oit permettre le0inancement e salles communes ou chambres 'amis-

Nanmoins, la ruction es sur0aces e lo$ements est i00icilement envisa$eable pour les oprateurssociau=, ont les prouits attei$nent D les sur0aces minimales r$lementaires-

Les espaces communs oivent ont 1tre consirs comme u bFti supplmentaire, pour les4uels il n'e=istepas e 0inancement spci0i4ue-

En l'absence e subventions e=ceptionnelles, ou 'en$a$ement es 0ons propres 'un oprateur HL* au titree l'e=primentation, ces coPts supplmentaires evront 1tre rpercuts sur les lo?ersW ans les limitesr$lementaires, les lo?ers tant eu= m1me r$lementairement pla0onns-

L'introuction e la variable espaces communs ans les D comple=es 4uations es oprateurs sociau= nesoul2ve onc pas lenthousiasme-

"* &daptations architecturales desbesoins et attentes personnelles

"*duction des cots et charges parla mutualisation des mtres"carrs

"* duction des cots parl'industrialisation normalisationarchitecturale et des process autapes de construction et de gestiondu patrimoine

"*+ransmissibilit

3) #es freins induits par un ob0ectif de ma5trise de gestiondu patrimoine


Illustration : (ontradictions d'objectifs entre une dmarche participative et une opration de

logements aids! inhrentes ) une approche rationnelle et optimise de la production de logements


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la ge"tion dlgue au% r"ident"

Le besoin es bailleurs sociau= 'optimiser la $estion e leur patrimoine #minimiser les 0rais et temps etravail is D l'entretien es espaces communs, D la $estion es char$esW( peut 1tre perturb par lesaspiration D l'auto$estion es communs propose par l'habitat participati0 auto$estion ont la 4ualit peutvarier avec le temps, l'en$a$ement et es comptences es locataires prsents-

Ensuite, aucun care urii4ue claire n'e=iste pour 0inir les moalits e prise en char$e par les habitantse la $estion es espaces et bFtiments communs- Si es conventions sont r$uli2rement e=primentes, ellesne prot2$ent pas urablement un $roupe es chan$ements e posture e leur bailleur-

?a mutabilit du "tatut d2occupation

Avec le temps, il est souvent possibilit pour es rsients, e passer u statut e locataire D celui epropritaire 'un lo$ement- Les espaces communs sont alors es sources @ lD encore % potentielles ecomplications ans la $estion u patrimoine es bailleurs-

"* 6ise en place de prati.uescollecti!es organisation7 prise dedcision partage de t8ches7 changede ser!ices7 ma5trise de l'usagecollectif des espaces et .uipementspartags

"* duction des cots parl'industrialisation normalisationarchitecturale et des process autapes de construction et de gestiondu patrimoine


Illustration *: (ontradictions d'objectifs entre une dmarche participative et une opration de

logements aids! inhrentes ) une approche rationnelle et optimise de la production de logements


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C%AP$&' 3 C.+,&'!C&$.+ LA P'.L*MA&$4!

gggI- LA SOCIT CI)ILE 8 LE T!OISI^*EBO&)OI!3;9

(usqu)o! tous ces acteurs 9de rseaux trs diverses de

la socit civile: peuvent-ils aller dans l)laboration deproposition communes, sans prendre la place des partispolitiques, seuls m4me d)laborer des projetsd)ensemble ?A

us4u'alors, 'une mani2re $nrale, la fabrique de la ville, D travers la prouction es lo$ements ou bien'amna$ements tait l'a00aire 'lus et e pro0essionnels e l'urbanisme, e l'architecture, u pa?sa$e, esociolo$ues, bailleurs sociau=, promoteurs---

&n mone 'initis, parlant le m1me lan$a$e et char$ 'arbitrer les contraictions entre respect es caresr$lementaires, politi4ues et e l'intr1t $nral pour les uns, et viabilit conomi4ue et techni4ue el'opration pour les autres #sans 4u'e=iste nanmoins un consensus autour e la notion e viabilitconomi4ue(-

3; c0- l'ouvra$e e Nicanor Berlas36 Vu? !oustan$, sociolo$ue, irecteur e recherches honoraire #LEST%CN!S( @ Co%0onateur u Bro$ramme

Autoprouction et veloppement Social #BAGES(



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Auour'hui, ans la socit en $nrale et ans l'habitat en particulier, se constate l'mer$ence e nouveau=besoins et attentes e la socit civile, voulant prenre part D la 0abri4ue K $estion e la cit-

Ne reconnaissant pas au= lus et pro0essionnels la capacit D prenre en consiration l'int$ralit es

aspects u veloppement e la cit, la socit civile tente alors e s'immiscer ans les relations lus%pro0essionnel, en reveni4uant une meilleure prise en compte es imensions culturelle, colo$i4ue, sociale,humaine et spirituelle-

Il est ainsi tent e passer 'un s?st2mebipolaireD un s?st2me tripolaire-

Ceci n'est pas sans occasionner es con0lits,lors4ue chacun es acteurs tente 'inter0rerans les sph2re e responsabilits esautres-

L'habitat participati0, et plus encore si ilpoursuit un obecti0 e mi=it en sollicitantes outils institutionnels, percute e plein0ouet les prati4ues tablies en mati2re elo$ements ais-

Comment 2s lors permettre l'int$rationes 0uturs habitants ans le politico%oprationnel, tout en prot$eant, l$itimantles rles et pouvoirs es uns et es autres 9

II- LES G*A!CHES BA!TICIBATI)ES SONT%ELLESSOL&"LES GANS LES CAG!ES INSTIT&TIONNELS 9

*ar la cl de la russite est l 1 cest lasubstitution de la confiance mutuelle comme

postulat de dpart la dfiance de principe qui estgnralement la rgle dans les relations institutions-

personnes mais galement des personnes entre-elles# $Batrick !oult, rsiant u proet Habitat Gi00rent,An$ers

Gu ct es habitants, les marches participatives sont par0ois reveni4ues comme outil politi4ue, un



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mo?en e prenre part au= choi= socitau= et reprenre un peu le pouvoir sur son estin-

Gu ct es lus, il est par0ois consir 4ue la mocratie participative s'oppose D la mocratiereprsentative et vient contester leur l$itimit en tant 4ue $ariens #choisis par le peuple( es caresrpublicains et e l'intr1t $nral-

Le rsultat est plus souvent la crispation es uns et es autres plutt 4ue la recherche 'articulations-

L'arbitra$e es contraictions entre mancipation #ouverture 'espace 'implication cito?enne( etdomestication#connaissance et respect es cares poss par la mocratie reprsentative( est conition au=marches participatives- Ge lD, nos travau= evront permettre e 4uestionner les postures et reprsentationses lus et participants au= marches participatives, a0in 'aboutir D une reconnaissance mutuelle esprro$atives es eu= partis-



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C%AP$&' " /PL.'A&$.+ C.+&'A$C&$.+,

P.,&!', C.MMP'*AM!L !+

*PA,,M+& , '$+,.P*'A&$.++L,

666666

Ce 4uatri2me chapitre propose es lments e r0le=ion, 'claira$e et'anal?se e causes es 0reins oprationnels ienti0is ans le chapitre 5- AuelD es r2$lements, es contraintes oprationnelles, conomi4ues outechni4ues, ces 0reins peuvent 1tre inuits par es rticences et intentions

politi4ues, iolo$i4ues, ou es reprsentations culturelles 4ui leur sontsous%acentes-Nous proposons ici trois contraictions #sous 0orme volontairementpolmi4ue( 4ui pourront 1tre poses en prambule D un travail en$ociation 'arbitra$es, entre parties prenantes, et en vue e la rsolutione 0reins oprationnels D un pro$ramme 'habitat participati0 int$rant ulo$ement ai-



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I- LA


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Blusieurs travau= ont tent e nuancer cette acception- La pro=imit spatiale ne ruit pas 0orcmentd laistance sociale M3>- La cohabitation nen$enre pas mcani4uement une vie sociale harmonieuse ou la 01te Dcha4ue coin e rue ou ans cha4ue ca$e escalier 8 elle peut 1tre silencieuse ou encore source e con0lits-

Bire, cette pro=imit spatiale pourrait%1tre vecteur e mal%1tre 8 rien nest plus intolrable 4ue la pro=imitph?si4ue #vcue comme promiscuit( e $ens socialement loi$ns M3

En0in, 'autres chercheurs a00irment 4uil ne 0aut pas voir ans les situations e concentration sociale le

simple prouit une logiue sgrgative( d#e"clusion mais, par0ois, le 0ait e lo$i4ues a$r$ationvolontaire;/-

a sparation spatiale peut au contraire permettre aux divers milieux sociaux des modes propres dhabiter,dont ils ont la maRtrise, tandis que le mlange spatial risquerait daboutir une situation o! les formeslgitimes dhabiter sont dtermines par le groupe dot de la lgitimit dominante $;.

2) elati!iser les capacits de l'habitat participatif

construire de la miit

Ge nombreu= lus e=priment es rticences D soutenir l'habitat participati0, le consirant commemoteur e l'entre soi, contraire au= obecti0s e mi=it rpublicaine socio%spatiale, telle 0inie ci%essus #brassa$e es cat$ories sociales, evant $arantir la cohsion sociale(-

Anticipant sur ces criti4ues, les porteurs e proet a00ichent une volont e construire es $roupes its


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inter$nrationnels, la per0ormance colo$i4ue ou l'auto$estion na$r$eront pas les m1mes


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Assumer les prati4ues communautaires au sein e l'habitat participati0, comme processus e constructionientitaires D l'chelle u voisina$e, invite nanmoins au= eu= 4uestionnements suivants, D estination e$roupes%proets tout 'abor, puis 'lus ou 'acteurs e lamna$ement ensuite-

?e" mode" de con"truction de notre groupe de voi"inage" "ontil"di"criminant"

L'ahsion 'un 0o?er D un proet e voisina$e se concrtise par une ahsion volontaire #D une charte pare=emple( us4uD es prati4ues e cooptation #valiation 'une caniature par un $roupe constitu suite D untemps e rencontre, e


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l)covillage % groupes d)une vingtaine de logements +@ en location dont les habitantsarrivent par la liste d)attente des +@ locaux#

*)tait justement dans la volont des fondateurs de ne pas vivre entre volontaires convaincus,ils voulaient une vraie mixit, pas une mixit choisie# Ku rsultat aprs une quin0aine d)annede vie ensemble ils constatent qu)il " a effectivement des problmes qui rsultent du fait quecertains habitants ne respectent pas les rgles, mangent les lgumes du potager sans participer

au travaux collectifs, ne prennent pas part aux dcisions ou la gestion des affaires de lacollectivit# @ais ils ont dcid que pour quelques uns ils n)allaient pas se gacher la vie toutfliquer ou a passer de lnergie exclure les gens diffrents# *es personnes apportent d)ailleurssouvent quelque chose que les gens obissants ou du moins respectant les cadres n)ont pastoujours, c)est de la crativit# $

Ils remarquent aussi que si une personne ne respecte pas les r4gles du groupe c)est qu)elle nes)" sent pas sa place, et tout le monde n)a pas forcment envie de vivre en cohabitat, donc elle

part d)elle m4me#####@ais en attendant ils ont les reins solides sur le plan relationnel M/onc ils prfrent la confiance la sanction, c)est toute une ducation# $

Impossible mon sens de se rfrer ce processus en France# e mot cooptation apparaRtanti-rpublicain, considr comme une scession de quelques-uns par rapport la socit# /irecooptation et choisir son voisin laisse penser que le groupe s)carte des solidarits

publiques# Impossible dfendre notamment lorsqu)un programme d)habitat est soutenu par desfonds publics M *oopter reviendrait avaliser la pente des sgrgations spaciales>sociologiquement dtermines par du socio-conomiques et du scuritaireT, en " rajoutant uneindividualisation des filtres, ce qui exclurait certains hors des programmes participatifs, sur descritres opaques, affectifs, discriminatoiresO*omme c)est le contraire >l)ouverture, le respect, l)accs tous, ##T que nous voulons, il ne faut

pas tenter en France de justifier un processus de cooptation, mais en affirmer un autre, et lefaire reconnaRtre dans les protocoles d)attribution, celui que j)appelle lengagement mutuel 1- centr sur la relation et le contrat social entre les habitants >l on peut s)entendreT, et non pascentr sur les personnes >l on entre dans le jugement sur les autres, au nom de quoi s)riger eninquisiteur des 8mes ?T# Jn traite des actes, pas de la nature des acteurs# Jn vit le principefraternit avec tout autre cito"en-tant-mon-voisin, au nom d)une >miniTrpublique commune#*e sont de nos lois dont on discute, pas du tri entre bons ou mauvais voisins-cito"ensO- qui concerne la fois l)accueillant et l)accueilli 1 il s)agit autant d)un engagement pour leshabitants dj-l que pour l)entrant# /)ailleurs une simple rgle courante en +@, celle debala"er le palier son tour, est fonde sur ce principe de la m4me rgle pour tous# Kfin de fairevivre ces rgles et rfrences communes, veillons ce que leur transmission soit une rencontreentre habitants autour de choses partageables, donc vivantes, mais pas un touffoir pesant sur

lesnouveaux-nouvelles###alors qu)ils sont une vritable chance pour la vitalit collective# Qelonle regard port sur les entrants >le voir comme menaces ou comme contributeurs potentielsT serainduite l)essentiel de leur attitude, en plus ou en moins # $

Citons ici l'e=emple e ce proet e villa$e ientitaire, mas4uant sous es obecti0s e convivialit epro=imit es mcanismes e $hettosation raciste ;:-

;: Cillages verts pour blancs pure souche $ 1 quand lextr4me droite se la joue retour la terre $ , Tou0ik eBlanoise, "astama$, .: anvier 5/.3



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Comment permettre l2intgration "ociale de l2habitat participatif , la cit

Tout 'abor, probablement en apprhenant la mi=it sociale D une lar$e chelle, celle u 4uartier, e laAC ou e la commune, sans l'imposer D un pro$ramme participati0 e 4uel4ues lo$ements-

Ensuite, en tant attenti0 au= valeurs et moes e construction es $roupes%proets 8 les volonts e mi=itinter$nrationnelle, e iversit culturelle oivent @ lors4ue poses par les $roupes @ 1tre soutenues- Lesimposer e=pose en revanche les acteurs institutionnels D une certaine in$rence ans les mcanismes econstruction e ?nami4ues collectives-

Les lus sont ainsi invits D une recherche '4uilibre ans leur posture, entre acceptation e prati4uescommunautaires et vi$ilance 4uant D leur rives potentielles- Ceci plaie pour leur prsence politique,m1me sporai4ue, ans le suivi es proets, contrairement D es prati4ues 'impulsion 'initiatives sous0orme e prouits immobiliers, ont la responsabilit est con0ie D es acteurs pro0essionnels seuls-

II- LOVE! BL&S O& LOVE! *IE&Z 8 INTE!!OVE!LA )OCATION GES O!VANIS*ES GE B!OG&CTIONG& LOVE*ENT SOCIAL

a /claration finale de lassemble gnrale IstanbulUH $ des Vations unies ne prconisait-ellepas de dmarginaliser les personnes dmunies et

vulnrables, notamment en favorisant une plusgrande scurit doccupation $ ? Wuoi quil en soit,si les politiques actuelles de logement, louables etmritoires, chouent rsorber ces difficults

persistantes, peut-4tre est-ce tout simplement parcequelles ne confrent pas leurs destinataires lamaRtrise des outils quelles fournissent# /isposerdun logement nimplique pas ncessairement enavoir la maRtrise#H

1) ,aut"il loger plus ou loger mieu :

&ne marche participative inviterait D reconnatre au= 0uturs habitants une certaine e=pertise, ite maRtrised)usage, conuisant D aapter les lo$ements D es envies, es besoins, es usa$es iniviuels et collecti0s-

Cette perspective e personnalisation es lo$ements se heurte D la problmati4ue es stanars M ulo$ement social- Bour les oprateurs, les normes spatiales et '4uipements permettent e ruire les coPts econception K construction par es conomies 'chelle notamment- Elles renent les lo$ements eu=%m1mestanars, a0in e 0aciliter les mutations- Gmarche participative rsonnerait onc, pour les or$anismesHL*, comme e=otisme et isparit architecturale, temps allou D la participation, baisse

;3 "ernar Nicolas, *atriser son lo$ement 8 r0le=ion sur l'inaaptation es instruments l$islati0s M, Groit etsocit, 5//6K5 n[6:%63, p- ;;:%;>:-



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'optimisation---conuisant D sin$ulariser les lo$ements, ni perturber les rptitions M architecturales-

Cette opposition entre matrise 'usa$e et ma=imisation e la prouction e lo$ements trahit une primaut el'obecti0 u loger plussur celui u loger mieux- La ma=imisation e la prouction apparat comme obecti0moral- *ais cette prouction reste, 4uoi 4u'il en soit, nettement in0rieure au= besoins, impli4uant lesoprateurs HL* ans une course D lchalote, cense corri$er les e00ets 'une crise ont les causes leurchappent totalement;; causes pouvant 1tre associes, notamment, au= mcanismes e mtropolisationes

territoires;6

-&ne marche participative perturberait onc l'h?per%prouctivit es lo$ements sociau=- aut%il pour autant? renoncer 9 Les marches participatives invitent les or$anismes HL* D reconsirer leur mission sociale, Dpasser l'obecti0 e prouction #sans le sacri0ier( e lo$ements e 4ualit--- en bre0, D passer le parai$meinustriel-

2) Des surcots nuancer

Les retours 'e=priences allemanes e rhabilitation participative;7

pourraient toute0ois ouvrir esperspectives- Contre toute attente, les coPts e la prise en compte es attentes particuli2res ont t 0aibles-e secret, c)est de faire du cas pas cas, mais tout de m4me en srie et de manire continue M-

Bour ces oprations, la 0orte ienti0ication es locataires D leur lo$ement tait poursuivie- L'habitant estimpli4u ans la 0inition es trans0ormations et ans le suivi es travau=- Q)ils veulent quelque chosed)autre, qui soit techniquement ralisable et qui reste dans notre budget, nous le faisons volontiers# $

Si le personnel mobilis en amont est plus cons4uent, les conomies permises en aval compensent- 5n finde compte, cet accompagnement individualis est rentableM- En raison notamment 'impa?s moinsimportants et 'un travail e miation social moinre- Les relation bailleur%locataire s'en trouvent $alementtrans0ormes- es locataires se sentent entours M-

Selon Anne Labit, es arguments proposs ci-dessus sont ceux avancs par les bailleurs allemands enfaveur de l)habitat participatif, de manire gnralise et pas uniquement dans des situations derhabilitation- M S' aoutent les avanta$es e turn%over moinres es locataires, e 0aibles tau= e vacance, eprise en char$e par les locataires e certaines char$es #entretien es parties communes(, e l'amlioration el'ima$e e mar4ue u bailleur;>-

;; e m"the du million de logements manquants, E Clausel, Les Echos, > anvier 5/.3;6 Nous pouvons 0aire r0rence ici au= travau= es $o$raphes e "reta$ne, notamment ceu= '\ves Lebah?-K

Compte%renu e con0rence en tlchar$ement sur le site e l'Epok 8http8KKQQQ-lepok-or$Kima$esKGocsKEcolieu=KEcolieucollo4ue%Octobre.3%Actes-p0

;7 6aroles d)acteurs 7 6articipation des habitants au renouvellement urbain Xerlin@ Hn2ne "ernar, B&CA, 5//6;> Ache, B- an *- eroQitR- 5/.5-


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III- LES ESBACES CO**&NS !EL^)ENT%ILS GEL'INT!]T B!I) O& L'INT!]T VN!AL 9

Brimo, la ma=imisation e la prouction e lo$ements ais, en vue 'au$menter l'acc2s es populations D un

toit, rel2ve e l'intr1t $nral- Secuno, la ralisation 'espaces communs ampute le renement 'unpro$ramme e lo$ements ais- Tertio, les espaces communs, leur ralisation et 0inancement rel2vent, paropposition D l'intr1t $nral, e l'intr1t priv- C_G-

1) De l'intr;t gnral l'utilit sociale < lments dedfinition

?2intr@t priv l2intr@t collectif

On si$ne par intr1t priv ce 4ui est propre D cha4ue personne- Il ne lui est pas besoin e se usti0ier- Enrevanche, lors e bats 'orre politi4ue, l'intr1t priv renvoi au mes4uin, est moti0 e reet, el$itimation e emane e subventions-

L'intr1t collecti0 si$ne l'intr1t interne D un $roupe-Il s'apparente D e l'intr1t priv parta$ entre pairs-

G'une mani2re $nrale, le lo$ement est associe $nralement D la sph2re prive, au chacun cheR soi, D laproprit- Et rel2ve onc e l'intr1t priv-

?2intr@t gnral

Ce concept, ont lmer$ence remonte D la rvolution 0ran`aise, vise D passer les intr1ts, les volonts esparticuliers-

L'intr1t $nral est suppos vient, universel, immiat- Il se couvre- On l'vo4ue par0ois pour


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communs illustrent les i00icults rencontres pour 4uali0ier les communs M, notion inconnue u roit0ran`ais- Les communs ne sont ni publics #ils ne 0ont pas partie u patrimoine public(, ni privs #ilsn'appartiennent D personne(-

G'une mani2re $nrale, 4ue ce soit au travers 'espaces parta$s, e travau= intellectuels ou e ressourcesnaturelles, cette notion e commun $a$ne u terrain epuis le but u ZZI2me si2cle ;-Va$e es urabilit,e responsabilit et e bonne $estion6/, les communs sont avant tout un 0i culturel, appelant D es

moi0ications ans nos rapports D la proprit prive ou e la


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L'habitat participati0, avec es obecti0s e


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C%AP$&' 1 $+&*'A&$.+

*MA'C%,PA'&$C$PA&$7, A!/P'.'AMM, L.M+&, A$*,

Geu= ateliers ont t or$aniss par l'Epok, en partenariat avec !ennes *tropole #!ennes, 5: octobre 5/.:(et le Ba?s e St *alo6.#*iniac *orvan, .5 novembre 5/.:(, runissant D cha4ue 0ois bailleurs sociau= etstructures membres e l'&SH, lus en char$e e la mission lo$ement, $roupes%proets, services techni4ueses villes en char$e u lo$ement social, amna$eurs, associations 'habitat participati0-

Au elD 'une opportunit e rencontre et e culture commune #habitat participati0, politi4ues u lo$ement,contraintes es oprateurs u lo$ement social(, ces ateliers visaient l'anal?se et l'arbitra$e e contraictions'orre urii4ue, r$lementaire, conomi4ue, mais $alement culturel et politi4ue #et onc par0oisconte=tuelles et cononcturelles(-

I- *THOGE

1) -b0ectifs des ateliers

Brovo4uer la rencontre 'acteurs locau= 8 lus, bailleurs, porteurs e proets

Crer une culture commune es eneu= e l'habitat participati0 et es politi4ues u lo$ement-

Ienti0ier les 0reins D l'int$ration e lo$ements ais au sein e pro$ramme participati0s-

Construire es rponses oprationnelles evant enrichir le travail e recherche mais $alement poserles conitions e russite e prochains proets locau=-

2) Droulement des ateliers

6. )oir le courrier 'invitation en anne=e II%A



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Temp" 1 7finir le" contour" de l2(abitat participatif

Ienti0ication es plus%values es marches participatives-

Brsentation es i00rents monta$es 'oprations

Temp" ' >2emparer de la problmati*ue logement "ocial

Gispositi0s 'aie au lo$ement, o00ices publics e l'Habitat 8Evolution es eneu= et missions Dtravers l'histoire

Temp" ) (abitat participatif et logement "ocial : relev de" contradiction"

A partir u travail 'introuction, e la prsentation e plusieurs oprations ralises au cours es vin$terni2res annes, et 'chan$es entre les participants D l'atelier, compilation es i00rentes contraictionsportant sur 8

les r2$les et mcanismes 'attribution es lo$ements

le 0inancements 'espaces communs-

la #co(responsabilit es rsients ans la $estion es espaces et 4uipements-

Geu= situations 'tues invitent en0in D lar$ir le travail 'anal?se 8

Scnario . 8 n office public de l)habitat souhaite intgrer une dmarche participative une de sesoprations# a totalit des logements seront en locatif#

Scnario 5 8 &n groupe de futurs voisins potentiels > des voisins volontaires $T fait une simulationfinancire et se rend compte que plusieurs d)entre eux ne sont pas solvables et peuvent prtendre du locatif social# /)autres fo"ers aimeraient bien, quant eux, solliciter du 6QK, auxquels ils

peuvent prtendre# es derniers fo"ers s)engagent dans de l)accession libre#

Temp" + Rechercher de" "olution" permettant de "ati"faire le" impratif"du logement "ocial et de l2habitat participatif

Travail en sous%$roupes, recherche 'amna$ements oprationnels permettant 'arbitrer les contraictions-

S?nth2se- Illustration D partir ''e=priences abouties ou en cours-



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Temp" 5 $laborer de" "cenarii de" "tratgie" pour de" application" locale"

chan$es sur les chantiers susceptibles '1tre en$a$s, marches locales D soutenir, suites D envisa$er

II- !S&LTATS

Les compte%renus es ateliers e St *alo et !ennes *tropole sont prsents en anne=e II%" et II%C-

1) &ttribution des logements

>cnario nF1

Communication es valeurs et 0onctionnement e l'habitat participati0 aupr2s e la commission 'attributionet es caniats

Aout au ossier e caniature 'une prsentation et une possibilit e choi= e l'habitat participati0, puisprvoir une rencontre 'in0ormation et une visite

Ienti0ication, par l'o00ice ou la municipalit, es personnes intresses parmi les listes e personnesli$ibles

Bossibilit e mener une marche participative sur un pro$ramme e lo$ement social e=istant #rnovation(

Lors e la conception participative, travailler avec un panel e volontaires #4ui n'habiteront pasncessairement le proet ralis(- Banel reprsentati0-

!ecruter es 0uturs habitants D partir e la liste 'attente es emaneurs, avec un en$a$ementcontractualis-

Gvelopper un crit2re sur l'habitat participati0 ans les ossiers 'attribution #pour soner les motivations Dce suet(-

>cnario nF'

Ienti0ication 'un bailleur 4ui accepte e porter l'opration ans son ensemble #revente 'une partie es lotsen accession aie ou libre(

chan$e, au sein u no?au e 0uturs voisins, sur les mo?ens 'accueillir au mieu= les 0uturs participants 8inversion es processusKprati4ues traitionnelles oX ce sont les accants D la proprit 4ui vont chercher eslocataires-

chan$e avec la municipalit, a0in ''int$rer un crit2re volontaire pour un habitat participati0 M au=



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crit2res 'attribution u care l$al

Bossibilit e travailler avec un bailleur prtermin en associant #ventuellement en BLS( es locatairespotentiels #sans $arantie 'attribution(- Gconne=ion es personnes 4ui habiteront le site e celles 4ui vont leconcevoir % cration e personnes relais-

Bas e cooptation possible en BL&S%BLAI- Blus e souplesse avec le BLS #pas e commission 'attribution(-

Aapter les r2$les locales 'attributions #BSLA( #contrepartie D l'attribution(

2) ,inancement des espaces communs

>cnario nF1

!partir les coPt es espaces communs sur les lo?ers- "ien in0ormer les 0uturs locataires-

Crer une association es locataires proposant le veloppement 'activits, permettant e solliciter essubventions

,8inspirer du mod9le de :inancement des Locau; Communs '


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% Consirer ces espaces comme stimulateurs u territoire 8 ouverture vers l'e=trieure, recherche 'uneoptimisation conomi4ue

% Gans le cas ou les espaces communs pourraient apparatre comme es m2tres%carrs tertiaires ou eservices, ans le care e AC, la collectivit peut proposer un coPt 0oncier ruit-

aire en sorte 4ue les sur0aces en 4uipement commun soient con`ues pour ne pas 1tre es surcoPts

Gans le cas 'une chambre 'amis, proposer sa $estion par une a$ence D vocation sociale Solliciter un roit D l'e=primentation

_uestionnement es usa$es et rapports au= espaces publics

Trans0ert e m2tres%carrs privati0s au pro0it es espaces communs @ !uction e la sur0ace eslo$ements

3) Gestion des espaces communs

>cnario nF1

*ise en place 'un $roupe relais entre le bailleur et l'ensemble es locataires

*ettre en place es instances cisionnaires ans les4uelles chacun participe D la prise e cision

Brvoir un amortissement pour les char$es collectives

*ettre en place un SEL pour l'entretien u matriel

Bermettre au= lus e participer D l'instance cisionnaire

Bossibilit e emaner es subventions au= collectivits si une association est mise en place

*obiliser es a$ents es collectivits pour accompa$ner l'impulsion, la ure

Varantir la rversibilit es usa$es #LC!, commerce---( en cas e souci 'appropriation

!action e r2$les clairesKustes, 4uilibres- !2$les u eu tablies 8 usa$es, 0inancement es char$es ,$ouvernance, responsabilits, provisionKpaiement---

Brvoir une provision sur char$e

>cnario nF'

*ettre en place une coproprit 8 le recours D es prestations e service impose es obli$ations e 0ait D tous

!action e r2$les clairesKustes, 4uilibres- !2$les u eu tablies 8 usa$es, 0inancement es char$es ,$ouvernance, responsabilits, provisionKpaiement---

Brvoir une provision sur char$e

Accors es collecti0s locau=



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III- ANAL\SES

1) &ttribution des logementsLes seuls amna$ements es mcanismes 'attribution envisa$s visent D permettre un cibla$e M e 0o?ersvolontaires 8 ienti0ication ans les listes 'attente e 0o?ers intresss, in0ormations et visites, aout 'uncrit2re sur l'habitat participati0 ans les ossiers 'attributionWLa ncessit 'un volontarisme es 0o?erspour une marche participative a t lar$ement reconnue-

Ainsi, l'attribution e lo$ement reste sous la responsabilit e l'institution, et non e 0uturs voisins- La villee !ennes, souvent cite pour l'obectivit e son mo2le 'attribution65, ne pouvait l'envisa$er autrement- Sila loi AL&! propose 4u'une nouvelle clause au= ossier e caniature soit introuite, permettant D es0o?ers intresss e se si$naler comme intresss par l'habitat participati0, rien ne $arantit e prochainschan$ements es prati4ues-

Si la primo%accession pose tant e probl2mes, l'attribution e lo$ements D es caniats D lo$s ans leparc social, ans le care e mutations, semble plus aise- L'e=primentation e Locus Solus D "oreau=semble privil$ier cette voie6:-

Le timin$ e l'attribution est apparu peu compatible avec celui 'une conception participative, l'attributionintervenant en 0in e construction- L'implication 'un panel e 0o?ers%reprsentants e nouvelles attentes enmati2re e lo$ement, prenant part D es ateliers e conception participative, a soulev 4uel4ue perple=it-

En revanche, ans le care 'une rnovation e lo$ements sociau=, l'implication es locataires ans esr0le=ions architecturales est tout a 0ait possible- &n 4uestionnement est nanmoins D conuire 8 lors4uel'habitat participati0 propose la constitution e $roupes e voisina$e a00initaires, D 4uelles conitions une

rhabilitation participative, avec un voisina$e constitu, peut prouire es e00ets similaires 9

En0in, concernant la ralisation e pro$rammes participati0s avec mi=it e statut, partir 'un no?au evolontaires, #0uturs( locataires, se mettant eu=%m1me en recherche e voisins en accession libre #marcheinverse e celles observes auour'hui( a retenu l'attention e plusieurs bailleurs-

2) #e financement des espaces communs

Sans surprise, aucun es acteurs u lo$ement social n'a propos e prenre en char$e les 0inancements es

espaces communs- Sau0 0inancement e=trieurs e=ceptionnels #subventions territoriales(, ces erniers serpercuteront sur les lo?ers-

Sur !ennes *tropole, les lus travaillent sur es politi4ues, plutt 4ue e chercher D 0aire es


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l'attention, tant les sur0aces e lo$ements sociau= ont t ruites ces erni2res annes-

En0in, la mi=it es usa$es e ces espaces communs #ouvertures D es publics e=trieurs( permet 'envisa$erla mi=it e leurs 0inancements-

Bar la suite, la piste e sur0aces communes en habitat l$er #une ?ourte pour salle commune, une roulotte en

chambre 'amisW(, connectes e l'opration immobili2re et 0inance par une association es habitants, asouvent retenu l'intr1t- Notons en ce cas une matrise es usa$es par les rsients, es coPts moinres, unrversibilit e ces espacesW

3) #a gestion des espaces communsCon0ier la $estion es espaces communs au= locataires n'est envisa$eable 4ue si encare par esconventions char$e 'en prciser les moalits #responsabilits, char$esW(-

La rversibilit es usa$es et l'e=i$ence e provisions sur char$e seront es $aranties supplmentaires pour lebailleur-

Gu ct es porteurs e proets 'habitat participati0, la matrise e la $estion es espaces collecti0s nepassera probablement pas par une re0inition u parta$e u patrimoine construit par les bailleurs-

En conclusion, lon peut 1tre matre sans 1tre propritaire, et propritaire sans 1tre matre- Notionpriphri4ue e lacte habiter, la matrise sinscrit onc au%elD es aspects techni4ues et urii4ues- Cestbien un si$ne e notre socit utilitariste 4ue e ne pas voir e salut #urii4ue( en ehors e la proprit ---dComme si le roit navait pour obet 4ue e prot$er la proprit- M63

I)- EETS ET BE!SBECTI)ESA la ate e raction e ce rapport, les e00ets e ces ateliers sur les territoires e !ennes *tropole et sur leBa?s e St *alo sont i00iciles D valuer-

Au moins eu= proets auront t en$a$s sur !ennes en 5/.3 par Ai$uillon Construction- Espacil s'est$alement clairement positionn sur l'habitat participati0- Ces eu= Or$anismes privs 'habitations D lo?ermor ont pris part D un ou eu= ateliers-

Le Ba?s e St *alo, ans le care e la rvision es pro$rammes Leaer, anal?se actuellement les mo?ens esoutenir le veloppement e l'habitat participati0-

Le Ba?s e Saint%*alo accompa$ne es ispositi0s territoriau=, aliments par es 0ons europens- Il ?aura un renouvellement e ces ispositi0s en 5/.3%5/5/- Il ? a peut%1tre lD une piste D creuser, concernant le0inancement es espaces communs- Cette h?poth2se reste D soumettre D l'tue et la valiation es lus upa?s- M-

Les temps appropriation es contraintes lies au= politi4ues u lo$ement, par les porteurs e proetsprsents au= ateliers, ont vraisemblablement permis 'auster les ar$umentaires et cahier es char$es-

A suivre, onc-

63 "ernar Nicolas, *atriser son lo$ement 8 r0le=ion sur l'inaaptation es instruments l$islati0s M, opus cit,p-;75



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C%AP$&' 2 M.$L$,A&$.+

8A$, A! L.M+& A+,L CA' 8!+ *MA'C%PA'&$C$PA&$7

***I- *THOGEGepuis plusieurs annes, L'Echohabitants accompa$ne es $roupes%initiateurs con0ronts D uneproblmati4ue 'htro$nit es capacits 0inanci2res, e non%solvabilit 'une partie es 0o?ers- Troisoprations ont prouit un travail e mobilisation 'aies institutionnelles 8

% Nantes, rue 'Allonville, proet Les !uches M

% St Nol00 #a$$lomration e )annes, ;6(, proet les )oisins )olontaires M

% Lorient, proet les Toits Barta$s M-

Ce rapport est l'occasion 'un bilan es avances et es points e bloca$e non levs-

II- !S&LTATS

1) #es uches

Voir le bilan complet en annexe II-E

$lment" de conte%te

L'o00re 0onci2re est une proposition e la ville e Nantes 0aite au $roupe 'habitants Les !uches M4ui avait sollicit la ville D cette 0in e raliser un pro$ramme 'habitat participati0 avec le soutien el'Echo%Habitants- Compte tenu u pro0il social u $roupe, l'ie 'associer ce ernier D une opration'accession sociale participative u t?pe u )illa$e )ertical D L?on int$rant un partenariat avec unor$anisme HL* avait t retenue-

La parcelle ienti0ie sise en Rone &A #Rone D urbanise, a$$lomre et ense e centre ville( est



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onc ie D une opration accession aborable ou sociale via le ispositi0 BSLA- 5 lots e bFtiont t pro$ramms 8 5; lo$ements potentiels D i0ier ans un collecti0 bFti sur 0a`ae rue avec 3niveau= #!f:( pour llot .- Limplantation oit $arantir au moins ;/ e linaire ct 0a`ae enemprise sur la voie publi4ue- La matrise ouvra$e est porte par une cooprative HL*- Cepro$ramme est estin D e laccession sociale et comporte ;/ e petits lo$ements #T5 ;/m(selon un obecti0 0ini par la collectivit- ; D 6 lo$ements sont attenus pour la partie en 0on ecour en !f. partiel pour llot 5- A lori$ine, la collectivit propose cet lot au $roupe habitants-

Le conte=te oprationnel contrai$nait onc les eu= matres ouvra$e D un partenariat et D unematrise Juvre conointe ou uni4ue-

L'or$anisme HL* retenu en char$e e l'opration evait int$rer une marche participativepartielle ou totale sur le proet et le $roupe 'habitants constitu-

&n care e travail collaborati0 et une mthoolo$ie ont onc t proposs en amont par l'Echo%Habitants et anne=s au cahier es char$es e l'appel 'o00re retreint e la ville e Nantes propos D ;or$anismes HL* prsents sur Nantes- Les rponses es or$anismes associaient leur 4uipe ematrise 'oeuvre 4ui tablissaient 2s la rponse une 0aisabilit #nous verrons 4ue ce choi=n'associant pas les habitants a pos un probl2me par la suite---(- C'est une cooprative HL* #VroupeCI( 4ui a t retenue-

Le $roupe 'habitants a travaill son pro$ramme, le care urii4ue et 0inancier ans le but 'enl$uer la ralisation au matre 'ouvra$e l$u- L'ensemble es propositions a t tabli ans uncahier es char$es pro$rammati4ue 4ui a t re0us par l'or$anisme HL* sur : points essentiels#monta$e urii4ue en SCCC avec CBI et livre ouvert, pri= e sortie avec choi= es matriau= et4uipements n$ocis, ateliers participati0s avec les habitants en phase e conception avecl'architecte(, en contraiction avec ce 4ui avait t tabli ans la note mthoolo$i4ue initiale et lesentretiens avec les or$anismes 4ui avaient eu pour but 'en iscuter #ces points avaient t posscomme principes 2s le part---(- Le bilan e cette opration et e son chec a t tabli #Canne=es( et prsent D la GCI #le proet ? tait inscrit(- Nous avons eman un arbitra$e D la ville4ui est rest sans suite-

L'or$anisme a 0ait valoir ses contraintes pro$rammati4ues, les lais, les soucis concernant sa mar$ebrute et les responsabilits u matre 'ouvra$e- Concernant les lais, il est D noter 4ue la contraintepour l'oprateur tait e commencer les travau= au plus tar but 5/.3 #pour in0ormation, D ce our,nous n'avons touours pas vu e panneau e permis e construire ou e chantier sur le site---(- Nousavons eman un arbitra$e D la ville 4ui est rest sans suite-

7ifficult" et *ue"tionnement"

Ge 0ait loption oprationnelle propose ne rponait plus au= obecti0s u proet es habitants et e la

marche participative 8Bas e travail en ateliers participati0s sur lavant proet architectural

Bas e pri= convenu n$oci #pri= pla0ons(

&n monta$e urii4ue revu ne rponant plus au= obecti0s u $roupe mais au= contraintes oprationnellese lor$anisme HL*-

Et ainsi e pointer certaines 4uestions non rsolues 8

Comment concilier la marche participative avec le plannin$ e ralisation 9 Comment la 0ormalisation uproet es habitants et e son pro$ramme sint2$rent ans les obecti0s u promoteur et e la collectivit etrcipro4uement 9

_uell

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