Guide pour les immeubles menaçant ruine

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  • www.dihal.gouv.fr www.territoires.gouv.fr

    Lutte contre lhabitat indigne :

    Immeubles et dificesmenaant ruineanalyse juridique & recommandations oprationelles

    janvier 2016

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    couv PNLHI Bati ruine:Mise en page 1 19/01/2016 12:03 Page 1

  • Dihal 244, boulevard Saint Germain 75007 Paris tl. 01 40 81 33 73

    contact.dihal@developpement-durable.gouv.fr

    Dlgation interministrielle lhbergement et laccs au logement (Dihal)

    Ple national de lutte contre lhabitat indigne (PNLHI)

    ministre du Logement, de lgalit des territoires et de la Ruralit

    janvier 2016

    Immeubles et difices menaant ruine

    LUTTER CONTRE LHABITAT INDIGNE

    ANALYSE JURIDIQUE & RECOMMANDATIONS OPERATIONNELLES

    Rdig par Alexandra TIRAND, avocat

    Sous la coordination du Ple national de lutte contre lhabitat indigne de la DIHAL

  • 3

    Avant-Propos

    Les maires et leurs services se trouvent rgulirement confronts des situations o des immeubles ou des parties du btiment risquent de seffondrer ou de tomber, mettant ainsi en danger la scurit des occupants, des voisins ou des usagers.

    Pour traiter ces situations le maire aura recours sa police gnrale ou ses polices spciales.

    Lobjectif de ce guide est de clarifier le bon usage des procdures lencontre des pro-pritaires dimmeubles ou difices menaant ruine. Leur application dpend de lorigine et du type de dsordres.

    Les recommandations oprationnelles donnes ici sappuient notamment sur une ana-lyse de la jurisprudence administrative.

    Je forme le vu que ce nouvel ouvrage, dans la collection des guides du PNLHI de la Dihal, facilite le travail des acteurs de la lutte contre lhabitat indigne dans les territoires et les scurise dans leurs dcisions.

    Le Ple national de lutte contre lhabitat indigne reste votre coute pour complter ces diffrents ouvrages et vous apporter toutes les rponses ncessaires vos missions.

    Sylvain Mathieu,Dlgu interministriel

    pour lhbergement et laccs au logement

  • Sommaire

    PREMIER MINISTRE / MINISTRE DU LOGEMENT, DE LGALIT DES TERRITOIRES ET DE LA RURALIT

    Prambule et rappel prliminaires: Des pouvoirs de police du maire sur le territoire communal................................ 7

    I. Quels sont les primtres respectifs de la police gnrale des maires en matire de scurit et de la police spciale du pril ? ......... 9

    A. Rappel des textes en vigueur .................................................................................................... 9

    1. La police administrative gnrale du maire (L. 2212-2 du code gnral des collectivits territoriales) ......................................................... 9

    2. La police spciale des btiments et difices menaant ruine en situation de pril (L.2213-24 du code gnral des collectivits territoriales) ..................................................... 10

    B. Quelle police appliquer, quel moment et dans quelle situation ? ................................... 12

    1. En situation dextrme durgence et de pril particulirement grave et imminent .......... 12

    2. En dehors dune situation dextrme urgence et de pril particulirement grave et imminent .................................................................. 14

    2.1 Cas de cause extrieure limmeuble ................................................................................. 15

    2.2 Cas de dsordres inhrants limmeuble ............................................................................ 16

    2.3 Que faire si les dsordres ont des origines multiples ( la fois extrieures et inhrentes limmeuble)? ............................................................... 17

  • 55

    Immeubles et difices menaant ruineANALYSE JURIDIQUE & RECOMMANDATIONS OPRATIONNELLES

    C. Quelle police pour quels travaux ? ......................................................................................... 19

    1 . Travaux dont lobjet est de rtablir la solidit de limmeuble ............................................... 19 2. Dmolition complte dun immeuble ..................................................................................... 20

    3. Cas pratiques: situations dimmeuble menaant ruine ....................................................... 22

    D. Comment procder dans le cas particulier dune dmolition complte en situation durgence? ........................................................................................................ 24

    II. Comment motiver une interdiction dfinitive dhabiter dans le constat concluant un arrt de pril ordinaire ? ............................. 27

    III. Comment mettre en uvre la police spciale du pril en coproprit, pour les arrts dicts sur parties communes ? ........... 29

    1. Dans quels cas la suspension des loyers des locataires nest pas applique? ................... 29

    2., Quels points de vigilance sont respecter dans le cas dune coproprit inorganise ou dsorganise? ............................................................... 34

  • PREMIER MINISTRE / MINISTRE DU LOGEMENT, DE LGALIT DES TERRITOIRES ET DE LA RURALIT

  • 77

    Guide de bon usage

    PRAMBULE ET RAPPEL PRLIMINAIRE: DES POUVOIRS DE POLICE DU MAIRE SUR LE TERRITOIRE COMMUNAL

    Pour une prsentation gnrale des procdures de lutte contre lhabitat indigne, vous pouvez consulter le Vade-mecum de la Dihal Agir contre lhabitat insalubre ou dangereux, dispo-nible sur le site internet de la Dihal.

    Le maire dispose dune palette de prrogatives lgales pour agir sur le territoire communal afin de prserver -et dans certains cas rtablir- la scurit et la sant des occupants, tiers ou usagers dimmeubles et difices menaant ruine.

    En tant quautorit de police municipale, il dtientnotamment:

    un pouvoir de police administrative gnrale lobligeant dicter les mesures nces-saires de scurit, en particulier en situation dextrme urgence (articles L.2212-1 et L.2212-2 du Code gnral des collectivits territoriales);

    un pouvoir de police administrative spciale autorisant le maire prescrire la rpa-ration ou la dmolition des murs, btiments, difices ou monuments funraires me-naant ruine dans les conditions prvues aux articles L511-1 L511-4 du Code de la construction et de lhabitation (article L.2213-24 du Code gnral des collectivits territoriales);

    Cette police spciale des immeubles et difices menaant ruine revient au Prfet de Police Paris (arrt des consuls du 12 messidor an VIII)et au prsident du conseil de la Mtropole de Lyon (article L.3642-2 du CGCT). Dans certains cas, cette police a t transfre au Prsident dEtablissement Public de Coopration Intercommunale (EPCI) fiscalit propre comptent en matire dhabitat (article L5211-9-2 du Code gnral des collectivits territoriales).

  • PREMIER MINISTRE / MINISTRE DU LOGEMENT, DE LGALIT DES TERRITOIRES ET DE LA RURALIT

    En tant quagent de ltat, le maire doit assurer lexcution des actes et mesures de sret gnrale sous lautorit du prfet de dpartement (article L.2122-27 du Code gnral des collectivits territoriales).

    Le prfet peut se substituer un maire dfaillant (article L2215-1 du Code gnral des collec-tivits territoriales).

    Le maire et ses adjoints sont officiers de police judiciaire1 (article L.2122-31 du Code gnral des collectivits territoriales et article 16 du Code de procdure pnale). ce titre, par exemple, ils doivent constater et dnoncer les infractions rencontres en matire dimmeubles mena-ant ruine (article L.511-6 du Code de la construction et de lhabitation)2.

    Lautorit publique (selon les cas maire, prfet, prfet de Police de Paris, prsident du conseil de la Mtropole de Lyon, prsident dun tablissement Public de Coopration Intercommu-nale) engage fortement sa responsabilit pnale en cas de ngligence ou dinaction.

    Le maire est donc soumis une obligation daction quel que soit le titre de proprit de lim-meuble, btiment ou difice dont la solidit est totalement ou partiellement compromise. Il doit tre particulirement vigilant sur le choix de la procdure mettre en uvre afin de se prmunir contre tout risque contentieux3.

    Lobjectif de ce document est doffrir aux autorits comptentes un support destin les clairer sur le bon usage des pouvoirs de police lencontre de propritaires dimmeubles, btiments ou difices, notamment usage dhabitation, menaant en tout ou partie ruine.

    1. Le maire (et ses adjoints) a qualit dofficier de police judiciaire dans le ressort du territoire communal (article 16 du Code de procdure pnale). Dans ce cadre, il lui revient, sous lautorit du Procureur de la Rpublique, de constater les infractions la loi pnale, den rassembler les preuves et den recher-cher les auteurs tant quune information nest pas ouverte (article 14 du Code de procdure pnale).

    2. La liste des infractions rencontres en matire dhabitat indigne est mise disposition par la Dihal dans son Guide pratique du recours au procureur de la Rpublique, rdition mars 2013.

    3. Les contentieux en matire de pril sont nombreux et varis. Les dcisions les plus frquentes concernent essentiellement:

    - devant les juridictions civiles : voie de fait et remise en cause de la suspension des loyers;

    - devant les juridictions pnales: les infractions commises par les propritaires (la commune peut intervenir au procs en qualit de partie civile) et les infractions commises par le maire du fait de sa ngligence et/ou carence user de ses pouvoirs de police face un immeuble menaant ruine (le maire et la commune seront poursuivis en qual